CA Colmar, ch. 3 a, 12 janvier 2026, n° 25/01026
COLMAR
Arrêt
Autre
MINUTE N° 26/15
Copie exécutoire à :
- Me Mathilde SEILLE
Copie conforme à :
- Me Sophie BEN
AISSA-ELCHINGER
- greffe du JCP TJ Mulhouse
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 12 Janvier 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/01026
N° Portalis DBVW-V-B7J-IPTK
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse
APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :
Monsieur [Z] [C]
[Adresse 1]
Représenté par Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :
Madame [X] [I]
[Adresse 2]
Représentée par Me Mathilde SEILLE, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 novembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme FABREGUETTES, présidente de chambre
Mme DESHAYES, conseillère
M. LAETHIER, vice-président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M. BIERMANN
En présence de Mme [U], greffière stagiaire
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par contrat du 28 mai 2018 prenant effet le 1er juin 2018, Mme [X] [D] [I] a consenti à M. [Z] [C] un bail portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel fixé à la somme de 650 euros, outre 200 euros de provision sur charges.
Le 15 juillet 2022, Mme [I] a fait délivrer à M. [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme totale de 3 969,93 euros au titre des charges impayées pour les exercices 2017/2018 à 2021/2022.
Par acte de commissaire de justice délivré le 9 août 2024, Mme [I] a fait assigner M. [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir :
A titre principal,
- constater que le contrat de bail du 28 mai 2015 est résilié de plein droit depuis le 15 septembre 2022 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire,
à titre subsidiaire,
- prononcer la résiliation du contrat de bail pour manquements du locataire à ses obligations,
en toutes hypothèses,
- condamner M. [C] ainsi que tous les occupants et tous biens de leur chef à libérer le logement sans délai et au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,
- ordonner qu'à défaut d'avoir libéré les lieux après signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, M. [C] sera expulsé ainsi que tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique,
- dire n'y avoir lieu à faire application du délai de deux mois après commandement de quitter les lieux,
- fixer l'indemnité d'occupation due par M. [C] à la somme de 850 euros, outre 335 euros de provision sur charges au paiement de laquelle il sera condamné à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération complète des lieux,
- condamner M. [C] au paiement de la somme de 18 125,65 euros au titre des impayés arrêtés au 30 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice financier subi outre la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice moral,
- condamner M. [C] aux frais et dépens, outre le paiement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [I] a indiqué qu'elle avait informé le locataire de la nécessité de revaloriser le montant de sa provision de 200 euros à 335 euros à compter du 1er octobre 2021 au regard de l'augmentation significative des charges de copropriété depuis sa prise de possession, notamment au titre des frais de chauffage et d'eau, mais qu'il n'avait jamais appliqué la revalorisation préférant ainsi laisser creuser sa dette.
Elle a soutenu que les charges récupérables mises en compte au titre du commandement de payer étaient fondées exclusivement sur l'état de répartition de chaque exercice, édité par le syndic de copropriété.
M. [C] a conclu au rejet des demandes, subsidiairement à la prescription des demandes portant sur les exercices antérieurs à 2020/2021, à titre infiniment subsidiaire à l'autorisation de s'acquitter des sommes mises à sa charge au titre de la régularisation de charges par douzième. A titre reconventionnel, il a sollicité de voir ordonner la compensation de la somme de 5 364 euros versée par la caisse d'allocations familiales avec le solde dû des loyers et charges, le bénéfice de délais de paiement pour le surplus, la suspension de la clause résolutoire et la condamnation de Mme [I] au paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [C] a soutenu que l'augmentation de 135 euros de la provision sur charges avait été décidée par la bailleresse sans respect du délai de prévenance d'un mois et qu'elle ne justifiait pas des sommes réclamées au titre de la régularisation des charges.
Il a fait valoir que la prescription des demandes antérieures à l'exercice 2019/2020 était acquise.
Il a indiqué qu'il reconnaissait devoir la somme de 11 900 euros au titre des loyers et charges de janvier 2023 à mars 2024 et qu'il convenait de déduire de cette somme les versements effectués par la caisse d'allocations familiales à hauteur de 6 364 euros.
Par jugement contradictoire du 23 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a :
- rejeté la demande tendant à voir constater la résolution du bail,
- prononcé la résiliation du bail conclu le 28 mai 2018 aux torts exclusifs de M. [C] et à compter du jugement,
- ordonné à M. [C] de libérer les lieux dans le mois de la signification du jugement,
- ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de M. [C] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L 411-1 et suivants et L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné M. [C] à verser à Mme [I] la somme de 10 024,31 euros,
- condamné M. [C] à verser à Mme [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi normalement, soit une indemnité mensuelle égale à la somme de 850 euros, outre 100 euros de provision de charges, cette indemnité étant révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l'indice de référence des loyers,
- dit que cette indemnité d'occupation mensuelle est due à compter du jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux,
- débouté Mme [I] de sa demande d'astreinte,
- débouté Mme [I] de ses demandes de dommages et intérêts,
- débouté M. [C] de ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement,
- condamné M. [C] aux dépens,
- débouté Mme [I] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Pour statuer ainsi, le juge a retenu qu'aucun élément autre que le décompte de charges n'était joint au commandement de payer, de sorte qu'il ne pouvait produire ses effets faute pour le bailleur de démontrer que les charges étaient exigibles.
Il a considéré que la dette locative avait considérablement augmenté puisque le locataire reconnaissait devoir la somme de 11 900 euros, sur laquelle les versements de la caisse d'allocations familiales s'imputaient à hauteur de 5 364 euros, et que ce défaut de paiement réitéré des loyers caractérisait un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation du bail.
Le premier juge a relevé que les demandes antérieures au 9 août 2021 étaient prescrites, que M. [C] restait devoir la somme de 10 024,31 euros et qu'il n'avait pas repris le paiement intégral du loyer courant.
M. [C] a interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 28 février 2025.
Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 16 octobre 2025, M. [C] demande à la cour de :
Sur l'appel principal,
- déclarer l'appel de M. [C] recevable et bien fondé,
y faisant droit,
- infirmer le jugement rendu en date du 23 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu'il a :
' prononcé la résiliation du bail conclu le 28 mai 2018 entre M. [C] et Mme [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3], aux torts exclusifs de M. [C] et à compter du présent jugement,
' ordonné en conséquence à M. [C] de libérer les lieux dans le mois de la signification du présent jugement,
' ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de M. [C] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
' condamné M. [C] à verser à Mme [I] la somme de 10 024,31 euros,
' condamné M. [C] à verser à Mme [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi normalement, soit une indemnité mensuelle égale à la somme de 850 euros outre 100 euros de provision de charges cette indemnité étant révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l'indice de référence des loyers,
' dit que cette indemnité d'occupation mensuelle est due à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux,
' débouté M. [C] de ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement,
' condamné M. [C] aux dépens,
' débouté M. [C] du surplus de ses demandes,
statuant à nouveau,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a considéré comme prescrites les demandes formées par Mme [I] au titre des arriérés de loyers et de charges antérieurs au 9 août 2021,
- débouter Mme [I] de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions,
pour le surplus,
à titre subsidiaire,
- suspendre l'application de la clause résolutoire,
- accorder à M. [C] les plus larges délais de paiement,
en tout état de cause,
- condamner Mme [I] à verser à M. [C] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [I] aux entiers dépens des procédures de première instance et d'appel,
sur l'appel incident,
- rejeter l'appel incident formé par Mme [I],
- la débouter de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions.
L'appelant fait valoir que Mme [I] ne lui a jamais adressé de décompte annuel de charges et qu'à la date du commandement de payer, il était à jour de ses loyers, seules restant impayées les charges dont la bailleresse n'avait pas justifié.
Il soutient que les demandes d'arriérés de loyers et charges antérieurs au 9 août 2021 sont prescrites.
M. [C] indique que le décompte produit par Mme [I] est truffé d'erreurs et conteste ne pas avoir payé ses loyers à compter du mois d'avril 2023.
Il précise que la bailleresse l'a placé dans une situation financière délicate en s'abstenant d'adresser à la caisse d'allocations familiales le document nécessaire à la poursuite du versement des allocations logement.
Il ajoute que le seul dessein de Mme [I] est d'obtenir la résiliation du bail afin de l'empêcher de lever l'option d'achat prévue au contrat de location, fixée au prix de 66 000 euros à l'issue de la période de location de 3 ans.
M. [C] précise qu'il est père de trois enfants en bas âge et qu'il dispose d'un revenu salarié confortable.
Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 31 octobre 2025, Mme [I] demande à la cour de :
Sur l'appel principal,
- débouter l'appelant de l'ensemble de ses fins et prétentions,
Sur l'appel incident,
- infirmer partiellement le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mulhouse prononcé le 23 janvier 2025, sous le numéro RG 24/02101 en ce qu'il :
concernant la demande principale de déclaration d'acquisition de la clause résolutoire,
- rejette la demande tendant à voir constater la résolution du bail,
concernant la demande subsidiaire du prononcé de la résiliation judiciaire,
- condamne M. [C] à verser à Mme [I] la somme de 10 024,31 euros,
- condamne M. [C] à verser à Mme [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi normalement, soit une indemnité mensuelle égale à la somme de 850 euros outre 100 euros de provision de charges, cette indemnité étant révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l'indice de référence des loyers,
- déboute Mme [I] de sa demande d'astreinte,
- déboute Mme [I] de ses demandes de dommages et intérêts,
- déboute Mme [I] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
concernant la demande principale de déclaration d'acquisition de la clause résolutoire,
- constater que [le] contrat de bail consenti à M. [C] en date du 28 mai 2015 portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié de plein droit depuis le 15 septembre 2022 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire signifiée selon exploit d'huissier en date du 15 juillet 2022,
en conséquence,
- dire et juger que M. [C] occupe le logement sans droit ni titre depuis le 15 septembre 2022,
- condamner M. [Z] [[C]] ainsi que tous les occupants et tous biens de leur chef à libérer le logement sans délai et au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,
- ordonner qu'à défaut d'avoir libéré les lieux après signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, M. [Z] [[C]] sera expulsé et celle de tous occupants de leur chef avec au besoin le concours de la force publique,
- dire n'y avoir lieu à faire application du délai de deux mois après commandement de quitter les lieux tel que visé à l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution,
- fixer l'indemnité d'occupation due par M. [Z] [[C]] à compter de l'acquisition de la clause résolutoire à la somme de 850 euros outre 335 euros de provision sur charges, cette indemnité étant révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l'indice de référence des loyers, en tant que besoin le condamner au paiement de ces sommes jusqu'à la libération complète des lieux,
Concernant la demande subsidiaire de résiliation judiciaire,
- condamner M. [Z] [[C]] ainsi que tous les occupants et tous biens de leur chef à libérer le logement sans délai et au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,
- dire n'y avoir lieu à faire application du délai de deux mois après commandement de quitter les lieux tel que visé à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- fixer l'indemnité d'occupation due par M. [Z] [[C]] à la somme de 850 euros outre 335 euros de provision sur charges, cette indemnité étant révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l'indice de référence des loyers, en tant que besoin le condamner au paiement de ces sommes jusqu'à la libération complète des lieux,
- condamner M. [Z] [[C]] au paiement de la somme de 29 368,78 euros au titre des impayés de loyers, de charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois octobre 2025,
- condamner M. [Z] [[C]] au paiement de la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice financier subi outre une somme de 1 500 euros en réparation du préjudice moral,
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,
en toutes hypothèses,
- rejeter toutes les demandes de délais de paiement,
- condamner M. [Z] [[C]], outre aux entiers frais et dépens, y compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire et d'exécution forcée, à verser à Mme [I] la somme de 1.500 euros au titre de la première instance et 3.500 euros au titre de l'instance d'appel, outre aux entiers frais et dépens d'appel.
L'intimée indique que la dette locative de M. [C] s'élève désormais à la somme de 29 368,78 euros, son dernier versement étant intervenu le 19 mai 2025 à hauteur de 450 euros.
Mme [I] fait valoir que le commandement de payer vise les régularisations de charges exigibles au titre des exercices 2017/2018 à 2020/2021 ainsi que le défaut de paiement de la provision sur charges d'un montant de 335 euros à compter de l'exercice 2021/2022. Elle précise que les sommes mises en compte au titre du commandement de payer sont fondées sur l'état de répartition édité par le syndic de copropriété à chaque fin d'exercice.
L'intimée soutient que les demandes au titre des sommes mises en compte au titre des exercices antérieurs à 2019/2020 ne sont pas prescrites puisque les comptes de l'exercice 2018/2019 clôturé au 30 septembre 2019 n'ont fait l'objet d'une approbation qu'aux termes d'une assemblée générales ordinaires qui s'est tenue le 8 juillet 2020.
Mme [I] explique qu'elle doit faire face au remboursement de son prêt immobilier et qu'elle a également été contrainte de verser la somme de 12 190 euros sur ses fonds propres au titre des appels de charges de copropriété en l'absence de tout règlement par l'appelant.
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée le 3 novembre 2025.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 10 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :
L'article 122 du code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.
L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
En l'espèce, l'appelant demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré prescrites les demandes formées par Mme [I] au titre des arriérés de loyers et de charges antérieurs au 9 août 2021.
La cour relève qu'aucune demande au titre des loyers n'est formulée pour la période antérieure au 9 août 2021.
S'agissant des charges locatives, le premier juge n'a pas statué sur cette demande dans le dispositif de son jugement mais a considéré dans sa motivation que la prescription était acquise en ce qui concerne les demandes au titre des exercices 2018/2019 (1358,76 euros), 2019/2020 (630,75 euros) et 2020/2021 (717,81 euros).
Il est constant que le point de départ du délai de prescription est la date d'exigibilité de l'obligation qui lui a donné naissance, soit la date du décompte annuel des charges de copropriété pour les dépenses communes.
Il résulte des pièces produites que le décompte de répartition des charges pour l'exercice 2018-2019 a été établi le 17 juillet 2020 à la suite de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 juillet 2020 et celui de l'exercice 2019-2020 le 17 juin 2021 à la suite de l'assemblée générale du 18 mai 2021.
La présente instance ayant été initiée par assignation du 9 août 2024, la prescription est acquise en ce qui concerne les charges des exercices 2018/2019 (1358,76 euros) et 2019/2020 (630,75 euros).
Mme [I] n'est pas fondée à soutenir que les paiements effectués par M. [C] ont eu pour effet d'interrompre la prescription dans la mesure où son dernier décompte du 31 octobre 2025 fait apparaître que le locataire n'a réalisé aucun paiement au titre des charges 2018/2019 et 2019/2020.
S'agissant de la demande en paiement au titre des charges de l'exercice 2020/2021 (717,81 euros), elle n'est pas prescrite puisque le décompte de répartition des charges a été établi le 20 juin 2022 à la suite de l'assemblée générale du 11 avril 2022.
Sur la demande du bailleur tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire :
En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.
En l'espèce, le bail du 28 mai 2018 comprend une clause résolutoire en page 4 conformément aux articles susvisés.
Le 15 juillet 2022, Mme [I] a fait délivrer à M. [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme de 3 969,93 euros, outre 151,69 euros au titre du coût du commandement, se décomposant comme suit :
- charges de l'exercice 2017-2018 : 47,61 euros
- charges de l'exercice 2018-2019 : 1 358,76 euros
- charges de l'exercice 2019-2020 : 630,75 euros
- charges de l'exercice 2020-2021 : 717,81 euros
- charges de l'exercice 2021-2022 (au 30 juin 2022) : 1 215 euros
La cour rappelle que, s'il est délivré pour avoir paiement d'une somme supérieure à celle due, le commandement de payer n'est pas nul et reste valable pour la partie non-contestable de la dette (3e civ., 31 mai 2011, pourvoi n°10-17.846).
L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu'une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :
- un décompte des charges selon leur nature,
- dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectif.
A compter de l'envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois.
S'agissant des charges de l'exercice 2020-2021 (717,81 euros), la bailleresse justifie de l'état des dépenses de la copropriété établi par le syndic professionnel faisant apparaître les tantièmes de lots et ventilant les différentes charges (charges communes générales, ascenseur, eau froide, eau chaude') correspondant aux dépenses imputables au lot de Mme [I] entre la part incombant au propriétaire et celle récupérable sur le locataire, ainsi que du procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété du 11 avril 2022 qui a approuvé les comptes pour l'exercice considéré.
Ces documents n'ont pas fait l'objet d'observation, ni de contestation de la part de M. [C].
En ce qui concerne l'exercice 2021-2022 (1 215 euros), la somme réclamée correspond aux provisions sur charges impayées à la date du 30 juin 2022, le locataire ayant limité son paiement à la somme mensuelle de 200 euros alors qu'il avait été informé par courrier du 7 septembre 2021 de l'augmentation de la provision sur charges à hauteur de 335 euros à compter du 1er octobre 2021 compte tenu de l'augmentation des charges et notamment d'une consommation en hausse de l'eau chaude et du chauffage.
A cet égard, la cour rappelle que les provisions sur charges sont fixées en fonction des dépenses réellement exposées l'année précédente et que le bailleur est fondé à réajuster la provision afin d'éviter un surcoût excessif pour le locataire lors de la régularisation.
En l'espèce, la régularisation pour charges intervenue lors de l'exercice précédent avait fait apparaître un supplément de 717,81 euros à la charge du locataire, au regard de la provision mensuelle de 200 euros initialement fixée, et celle de l'exercice 2021-2022 un supplément de 2 428,43 euros, de sorte que la bailleresse était parfaitement fondée à procéder à une augmentation de la provision mensuelle.
Il en résulte que M. [C] était redevable d'un arriéré de charges d'un montant de 1 932,81 euros au 15 juillet 2022, date de la signification du commandement de payer.
En l'absence de paiement de cette somme dans le délai de deux mois du commandement, la clause résolutoire est acquise depuis le 16 septembre 2022, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.
Le locataire étant sans droit ni titre pour occuper les lieux depuis cette date, il convient de le condamner au paiement de l'indemnité d'occupation égale à la somme de 850 euros, outre 335 euros de provision de charges, révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l'indice de référence des loyers, à compter du 16 septembre 2022 et jusqu'à libération effective des lieux.
Sur l'expulsion et les délais pour quitter les lieux :
La résiliation du bail étant prononcée, il convient d'ordonner l'expulsion de M. [C].
Aux termes de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution :
" Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ".
En l'espèce, M. [C] n'a pas pénétré dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et sa mauvaise foi, qui ne saurait résulter du seul manquement à ses obligations contractuelles, n'est nullement caractérisée.
Les éléments du dossier ne justifient pas la suppression de ce délai de deux mois, qui est nécessaire à l'appelant pour trouver un autre logement.
Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [I] tendant à voire écarter l'application du délai légal de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande d'astreinte :
La demande d'astreinte formulée par Mme [I] doit être rejetée, le recours à la force publique étant une mesure suffisamment contraignante pour garantir le départ de M. [C] du logement donné en location.
Le jugement déféré étant confirmé sur ce point.
Sur la demande d'octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire:
L'article 1343-5 du code civil dispose que " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. "
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis force de chose jugée.
En l'espèce, M. [C] ne justifie pas avoir repris le paiement régulier du loyer courant, ni entrepris l'apurement de sa dette locative.
Dès lors, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de délais, ni d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.
Sur la demande de Mme [I] au titre de la dette locative et les demandes indemnitaires :
Il résulte du dispositif des conclusions de Mme [I], qui seul lie la cour, que ces demandes sont formulées dans le cadre de la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail.
La cour ayant fait droit à la demande principale de constat d'acquisition de la clause résolutoire, il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.
Succombant, M. [C] sera condamné aux dépens de l'instance d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera fait droit à la demande de Mme [I] sur le même fondement dans la limite de la somme de 1 500 euros.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré SAUF en ce qu'il a :
- rejeté la demande tendant à voir constater la résolution du bail,
- prononcé la résiliation du bail conclu le 28 mai 2018 aux torts exclusifs de M. [C] et à compter du jugement,
- ordonné à M. [C] de libérer les lieux dans le mois de la signification du jugement,
- condamné M. [C] à verser à Mme [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi normalement, soit une indemnité mensuelle égale à la somme de 850 euros, outre 100 euros de provision de charges, cette indemnité étant révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l'indice de référence des loyers,
- dit que cette indemnité d'occupation mensuelle est due à compter du jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux,
- condamné M. [Z] [C] à verser à Mme [X] [I] la somme de 10 024,31 euros,
Statuant à nouveau des chefs de demande infirmés,
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire avec effet au 16 septembre 2022,
ORDONNE l'expulsion de M. [Z] [C], et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire, faute de délaissement des lieux à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux,
CONDAMNE M. [Z] [C] à payer à Mme [X] [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 850 euros, outre 335 euros de provision de charges, révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l'indice de référence des loyers, à compter du 16 septembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux,
Y ajoutant,
DECLARE prescrite la demande en paiement relative aux charges locatives de l'exercice 2018/2019 d'un montant de 1358,76 euros et de l'exercice 2019/2020 d'un montant de 630,75 euros,
CONDAMNE M. [Z] [C] aux dépens de l'instance d'appel,
DEBOUTE M. [Z] [C] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [Z] [C] à payer à Mme [X] [I] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier La présidente
Copie exécutoire à :
- Me Mathilde SEILLE
Copie conforme à :
- Me Sophie BEN
AISSA-ELCHINGER
- greffe du JCP TJ Mulhouse
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 12 Janvier 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/01026
N° Portalis DBVW-V-B7J-IPTK
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse
APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :
Monsieur [Z] [C]
[Adresse 1]
Représenté par Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :
Madame [X] [I]
[Adresse 2]
Représentée par Me Mathilde SEILLE, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 novembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme FABREGUETTES, présidente de chambre
Mme DESHAYES, conseillère
M. LAETHIER, vice-président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M. BIERMANN
En présence de Mme [U], greffière stagiaire
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par contrat du 28 mai 2018 prenant effet le 1er juin 2018, Mme [X] [D] [I] a consenti à M. [Z] [C] un bail portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel fixé à la somme de 650 euros, outre 200 euros de provision sur charges.
Le 15 juillet 2022, Mme [I] a fait délivrer à M. [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme totale de 3 969,93 euros au titre des charges impayées pour les exercices 2017/2018 à 2021/2022.
Par acte de commissaire de justice délivré le 9 août 2024, Mme [I] a fait assigner M. [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir :
A titre principal,
- constater que le contrat de bail du 28 mai 2015 est résilié de plein droit depuis le 15 septembre 2022 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire,
à titre subsidiaire,
- prononcer la résiliation du contrat de bail pour manquements du locataire à ses obligations,
en toutes hypothèses,
- condamner M. [C] ainsi que tous les occupants et tous biens de leur chef à libérer le logement sans délai et au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,
- ordonner qu'à défaut d'avoir libéré les lieux après signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, M. [C] sera expulsé ainsi que tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique,
- dire n'y avoir lieu à faire application du délai de deux mois après commandement de quitter les lieux,
- fixer l'indemnité d'occupation due par M. [C] à la somme de 850 euros, outre 335 euros de provision sur charges au paiement de laquelle il sera condamné à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération complète des lieux,
- condamner M. [C] au paiement de la somme de 18 125,65 euros au titre des impayés arrêtés au 30 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice financier subi outre la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice moral,
- condamner M. [C] aux frais et dépens, outre le paiement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [I] a indiqué qu'elle avait informé le locataire de la nécessité de revaloriser le montant de sa provision de 200 euros à 335 euros à compter du 1er octobre 2021 au regard de l'augmentation significative des charges de copropriété depuis sa prise de possession, notamment au titre des frais de chauffage et d'eau, mais qu'il n'avait jamais appliqué la revalorisation préférant ainsi laisser creuser sa dette.
Elle a soutenu que les charges récupérables mises en compte au titre du commandement de payer étaient fondées exclusivement sur l'état de répartition de chaque exercice, édité par le syndic de copropriété.
M. [C] a conclu au rejet des demandes, subsidiairement à la prescription des demandes portant sur les exercices antérieurs à 2020/2021, à titre infiniment subsidiaire à l'autorisation de s'acquitter des sommes mises à sa charge au titre de la régularisation de charges par douzième. A titre reconventionnel, il a sollicité de voir ordonner la compensation de la somme de 5 364 euros versée par la caisse d'allocations familiales avec le solde dû des loyers et charges, le bénéfice de délais de paiement pour le surplus, la suspension de la clause résolutoire et la condamnation de Mme [I] au paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [C] a soutenu que l'augmentation de 135 euros de la provision sur charges avait été décidée par la bailleresse sans respect du délai de prévenance d'un mois et qu'elle ne justifiait pas des sommes réclamées au titre de la régularisation des charges.
Il a fait valoir que la prescription des demandes antérieures à l'exercice 2019/2020 était acquise.
Il a indiqué qu'il reconnaissait devoir la somme de 11 900 euros au titre des loyers et charges de janvier 2023 à mars 2024 et qu'il convenait de déduire de cette somme les versements effectués par la caisse d'allocations familiales à hauteur de 6 364 euros.
Par jugement contradictoire du 23 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a :
- rejeté la demande tendant à voir constater la résolution du bail,
- prononcé la résiliation du bail conclu le 28 mai 2018 aux torts exclusifs de M. [C] et à compter du jugement,
- ordonné à M. [C] de libérer les lieux dans le mois de la signification du jugement,
- ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de M. [C] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L 411-1 et suivants et L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné M. [C] à verser à Mme [I] la somme de 10 024,31 euros,
- condamné M. [C] à verser à Mme [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi normalement, soit une indemnité mensuelle égale à la somme de 850 euros, outre 100 euros de provision de charges, cette indemnité étant révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l'indice de référence des loyers,
- dit que cette indemnité d'occupation mensuelle est due à compter du jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux,
- débouté Mme [I] de sa demande d'astreinte,
- débouté Mme [I] de ses demandes de dommages et intérêts,
- débouté M. [C] de ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement,
- condamné M. [C] aux dépens,
- débouté Mme [I] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Pour statuer ainsi, le juge a retenu qu'aucun élément autre que le décompte de charges n'était joint au commandement de payer, de sorte qu'il ne pouvait produire ses effets faute pour le bailleur de démontrer que les charges étaient exigibles.
Il a considéré que la dette locative avait considérablement augmenté puisque le locataire reconnaissait devoir la somme de 11 900 euros, sur laquelle les versements de la caisse d'allocations familiales s'imputaient à hauteur de 5 364 euros, et que ce défaut de paiement réitéré des loyers caractérisait un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation du bail.
Le premier juge a relevé que les demandes antérieures au 9 août 2021 étaient prescrites, que M. [C] restait devoir la somme de 10 024,31 euros et qu'il n'avait pas repris le paiement intégral du loyer courant.
M. [C] a interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 28 février 2025.
Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 16 octobre 2025, M. [C] demande à la cour de :
Sur l'appel principal,
- déclarer l'appel de M. [C] recevable et bien fondé,
y faisant droit,
- infirmer le jugement rendu en date du 23 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu'il a :
' prononcé la résiliation du bail conclu le 28 mai 2018 entre M. [C] et Mme [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3], aux torts exclusifs de M. [C] et à compter du présent jugement,
' ordonné en conséquence à M. [C] de libérer les lieux dans le mois de la signification du présent jugement,
' ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de M. [C] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
' condamné M. [C] à verser à Mme [I] la somme de 10 024,31 euros,
' condamné M. [C] à verser à Mme [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi normalement, soit une indemnité mensuelle égale à la somme de 850 euros outre 100 euros de provision de charges cette indemnité étant révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l'indice de référence des loyers,
' dit que cette indemnité d'occupation mensuelle est due à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux,
' débouté M. [C] de ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement,
' condamné M. [C] aux dépens,
' débouté M. [C] du surplus de ses demandes,
statuant à nouveau,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a considéré comme prescrites les demandes formées par Mme [I] au titre des arriérés de loyers et de charges antérieurs au 9 août 2021,
- débouter Mme [I] de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions,
pour le surplus,
à titre subsidiaire,
- suspendre l'application de la clause résolutoire,
- accorder à M. [C] les plus larges délais de paiement,
en tout état de cause,
- condamner Mme [I] à verser à M. [C] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [I] aux entiers dépens des procédures de première instance et d'appel,
sur l'appel incident,
- rejeter l'appel incident formé par Mme [I],
- la débouter de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions.
L'appelant fait valoir que Mme [I] ne lui a jamais adressé de décompte annuel de charges et qu'à la date du commandement de payer, il était à jour de ses loyers, seules restant impayées les charges dont la bailleresse n'avait pas justifié.
Il soutient que les demandes d'arriérés de loyers et charges antérieurs au 9 août 2021 sont prescrites.
M. [C] indique que le décompte produit par Mme [I] est truffé d'erreurs et conteste ne pas avoir payé ses loyers à compter du mois d'avril 2023.
Il précise que la bailleresse l'a placé dans une situation financière délicate en s'abstenant d'adresser à la caisse d'allocations familiales le document nécessaire à la poursuite du versement des allocations logement.
Il ajoute que le seul dessein de Mme [I] est d'obtenir la résiliation du bail afin de l'empêcher de lever l'option d'achat prévue au contrat de location, fixée au prix de 66 000 euros à l'issue de la période de location de 3 ans.
M. [C] précise qu'il est père de trois enfants en bas âge et qu'il dispose d'un revenu salarié confortable.
Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 31 octobre 2025, Mme [I] demande à la cour de :
Sur l'appel principal,
- débouter l'appelant de l'ensemble de ses fins et prétentions,
Sur l'appel incident,
- infirmer partiellement le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mulhouse prononcé le 23 janvier 2025, sous le numéro RG 24/02101 en ce qu'il :
concernant la demande principale de déclaration d'acquisition de la clause résolutoire,
- rejette la demande tendant à voir constater la résolution du bail,
concernant la demande subsidiaire du prononcé de la résiliation judiciaire,
- condamne M. [C] à verser à Mme [I] la somme de 10 024,31 euros,
- condamne M. [C] à verser à Mme [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi normalement, soit une indemnité mensuelle égale à la somme de 850 euros outre 100 euros de provision de charges, cette indemnité étant révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l'indice de référence des loyers,
- déboute Mme [I] de sa demande d'astreinte,
- déboute Mme [I] de ses demandes de dommages et intérêts,
- déboute Mme [I] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
concernant la demande principale de déclaration d'acquisition de la clause résolutoire,
- constater que [le] contrat de bail consenti à M. [C] en date du 28 mai 2015 portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié de plein droit depuis le 15 septembre 2022 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire signifiée selon exploit d'huissier en date du 15 juillet 2022,
en conséquence,
- dire et juger que M. [C] occupe le logement sans droit ni titre depuis le 15 septembre 2022,
- condamner M. [Z] [[C]] ainsi que tous les occupants et tous biens de leur chef à libérer le logement sans délai et au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,
- ordonner qu'à défaut d'avoir libéré les lieux après signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, M. [Z] [[C]] sera expulsé et celle de tous occupants de leur chef avec au besoin le concours de la force publique,
- dire n'y avoir lieu à faire application du délai de deux mois après commandement de quitter les lieux tel que visé à l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution,
- fixer l'indemnité d'occupation due par M. [Z] [[C]] à compter de l'acquisition de la clause résolutoire à la somme de 850 euros outre 335 euros de provision sur charges, cette indemnité étant révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l'indice de référence des loyers, en tant que besoin le condamner au paiement de ces sommes jusqu'à la libération complète des lieux,
Concernant la demande subsidiaire de résiliation judiciaire,
- condamner M. [Z] [[C]] ainsi que tous les occupants et tous biens de leur chef à libérer le logement sans délai et au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,
- dire n'y avoir lieu à faire application du délai de deux mois après commandement de quitter les lieux tel que visé à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- fixer l'indemnité d'occupation due par M. [Z] [[C]] à la somme de 850 euros outre 335 euros de provision sur charges, cette indemnité étant révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l'indice de référence des loyers, en tant que besoin le condamner au paiement de ces sommes jusqu'à la libération complète des lieux,
- condamner M. [Z] [[C]] au paiement de la somme de 29 368,78 euros au titre des impayés de loyers, de charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois octobre 2025,
- condamner M. [Z] [[C]] au paiement de la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice financier subi outre une somme de 1 500 euros en réparation du préjudice moral,
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,
en toutes hypothèses,
- rejeter toutes les demandes de délais de paiement,
- condamner M. [Z] [[C]], outre aux entiers frais et dépens, y compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire et d'exécution forcée, à verser à Mme [I] la somme de 1.500 euros au titre de la première instance et 3.500 euros au titre de l'instance d'appel, outre aux entiers frais et dépens d'appel.
L'intimée indique que la dette locative de M. [C] s'élève désormais à la somme de 29 368,78 euros, son dernier versement étant intervenu le 19 mai 2025 à hauteur de 450 euros.
Mme [I] fait valoir que le commandement de payer vise les régularisations de charges exigibles au titre des exercices 2017/2018 à 2020/2021 ainsi que le défaut de paiement de la provision sur charges d'un montant de 335 euros à compter de l'exercice 2021/2022. Elle précise que les sommes mises en compte au titre du commandement de payer sont fondées sur l'état de répartition édité par le syndic de copropriété à chaque fin d'exercice.
L'intimée soutient que les demandes au titre des sommes mises en compte au titre des exercices antérieurs à 2019/2020 ne sont pas prescrites puisque les comptes de l'exercice 2018/2019 clôturé au 30 septembre 2019 n'ont fait l'objet d'une approbation qu'aux termes d'une assemblée générales ordinaires qui s'est tenue le 8 juillet 2020.
Mme [I] explique qu'elle doit faire face au remboursement de son prêt immobilier et qu'elle a également été contrainte de verser la somme de 12 190 euros sur ses fonds propres au titre des appels de charges de copropriété en l'absence de tout règlement par l'appelant.
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée le 3 novembre 2025.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 10 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :
L'article 122 du code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.
L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
En l'espèce, l'appelant demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré prescrites les demandes formées par Mme [I] au titre des arriérés de loyers et de charges antérieurs au 9 août 2021.
La cour relève qu'aucune demande au titre des loyers n'est formulée pour la période antérieure au 9 août 2021.
S'agissant des charges locatives, le premier juge n'a pas statué sur cette demande dans le dispositif de son jugement mais a considéré dans sa motivation que la prescription était acquise en ce qui concerne les demandes au titre des exercices 2018/2019 (1358,76 euros), 2019/2020 (630,75 euros) et 2020/2021 (717,81 euros).
Il est constant que le point de départ du délai de prescription est la date d'exigibilité de l'obligation qui lui a donné naissance, soit la date du décompte annuel des charges de copropriété pour les dépenses communes.
Il résulte des pièces produites que le décompte de répartition des charges pour l'exercice 2018-2019 a été établi le 17 juillet 2020 à la suite de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 juillet 2020 et celui de l'exercice 2019-2020 le 17 juin 2021 à la suite de l'assemblée générale du 18 mai 2021.
La présente instance ayant été initiée par assignation du 9 août 2024, la prescription est acquise en ce qui concerne les charges des exercices 2018/2019 (1358,76 euros) et 2019/2020 (630,75 euros).
Mme [I] n'est pas fondée à soutenir que les paiements effectués par M. [C] ont eu pour effet d'interrompre la prescription dans la mesure où son dernier décompte du 31 octobre 2025 fait apparaître que le locataire n'a réalisé aucun paiement au titre des charges 2018/2019 et 2019/2020.
S'agissant de la demande en paiement au titre des charges de l'exercice 2020/2021 (717,81 euros), elle n'est pas prescrite puisque le décompte de répartition des charges a été établi le 20 juin 2022 à la suite de l'assemblée générale du 11 avril 2022.
Sur la demande du bailleur tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire :
En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.
En l'espèce, le bail du 28 mai 2018 comprend une clause résolutoire en page 4 conformément aux articles susvisés.
Le 15 juillet 2022, Mme [I] a fait délivrer à M. [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme de 3 969,93 euros, outre 151,69 euros au titre du coût du commandement, se décomposant comme suit :
- charges de l'exercice 2017-2018 : 47,61 euros
- charges de l'exercice 2018-2019 : 1 358,76 euros
- charges de l'exercice 2019-2020 : 630,75 euros
- charges de l'exercice 2020-2021 : 717,81 euros
- charges de l'exercice 2021-2022 (au 30 juin 2022) : 1 215 euros
La cour rappelle que, s'il est délivré pour avoir paiement d'une somme supérieure à celle due, le commandement de payer n'est pas nul et reste valable pour la partie non-contestable de la dette (3e civ., 31 mai 2011, pourvoi n°10-17.846).
L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu'une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :
- un décompte des charges selon leur nature,
- dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectif.
A compter de l'envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois.
S'agissant des charges de l'exercice 2020-2021 (717,81 euros), la bailleresse justifie de l'état des dépenses de la copropriété établi par le syndic professionnel faisant apparaître les tantièmes de lots et ventilant les différentes charges (charges communes générales, ascenseur, eau froide, eau chaude') correspondant aux dépenses imputables au lot de Mme [I] entre la part incombant au propriétaire et celle récupérable sur le locataire, ainsi que du procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété du 11 avril 2022 qui a approuvé les comptes pour l'exercice considéré.
Ces documents n'ont pas fait l'objet d'observation, ni de contestation de la part de M. [C].
En ce qui concerne l'exercice 2021-2022 (1 215 euros), la somme réclamée correspond aux provisions sur charges impayées à la date du 30 juin 2022, le locataire ayant limité son paiement à la somme mensuelle de 200 euros alors qu'il avait été informé par courrier du 7 septembre 2021 de l'augmentation de la provision sur charges à hauteur de 335 euros à compter du 1er octobre 2021 compte tenu de l'augmentation des charges et notamment d'une consommation en hausse de l'eau chaude et du chauffage.
A cet égard, la cour rappelle que les provisions sur charges sont fixées en fonction des dépenses réellement exposées l'année précédente et que le bailleur est fondé à réajuster la provision afin d'éviter un surcoût excessif pour le locataire lors de la régularisation.
En l'espèce, la régularisation pour charges intervenue lors de l'exercice précédent avait fait apparaître un supplément de 717,81 euros à la charge du locataire, au regard de la provision mensuelle de 200 euros initialement fixée, et celle de l'exercice 2021-2022 un supplément de 2 428,43 euros, de sorte que la bailleresse était parfaitement fondée à procéder à une augmentation de la provision mensuelle.
Il en résulte que M. [C] était redevable d'un arriéré de charges d'un montant de 1 932,81 euros au 15 juillet 2022, date de la signification du commandement de payer.
En l'absence de paiement de cette somme dans le délai de deux mois du commandement, la clause résolutoire est acquise depuis le 16 septembre 2022, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.
Le locataire étant sans droit ni titre pour occuper les lieux depuis cette date, il convient de le condamner au paiement de l'indemnité d'occupation égale à la somme de 850 euros, outre 335 euros de provision de charges, révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l'indice de référence des loyers, à compter du 16 septembre 2022 et jusqu'à libération effective des lieux.
Sur l'expulsion et les délais pour quitter les lieux :
La résiliation du bail étant prononcée, il convient d'ordonner l'expulsion de M. [C].
Aux termes de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution :
" Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ".
En l'espèce, M. [C] n'a pas pénétré dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et sa mauvaise foi, qui ne saurait résulter du seul manquement à ses obligations contractuelles, n'est nullement caractérisée.
Les éléments du dossier ne justifient pas la suppression de ce délai de deux mois, qui est nécessaire à l'appelant pour trouver un autre logement.
Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [I] tendant à voire écarter l'application du délai légal de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande d'astreinte :
La demande d'astreinte formulée par Mme [I] doit être rejetée, le recours à la force publique étant une mesure suffisamment contraignante pour garantir le départ de M. [C] du logement donné en location.
Le jugement déféré étant confirmé sur ce point.
Sur la demande d'octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire:
L'article 1343-5 du code civil dispose que " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. "
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis force de chose jugée.
En l'espèce, M. [C] ne justifie pas avoir repris le paiement régulier du loyer courant, ni entrepris l'apurement de sa dette locative.
Dès lors, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de délais, ni d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.
Sur la demande de Mme [I] au titre de la dette locative et les demandes indemnitaires :
Il résulte du dispositif des conclusions de Mme [I], qui seul lie la cour, que ces demandes sont formulées dans le cadre de la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail.
La cour ayant fait droit à la demande principale de constat d'acquisition de la clause résolutoire, il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.
Succombant, M. [C] sera condamné aux dépens de l'instance d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera fait droit à la demande de Mme [I] sur le même fondement dans la limite de la somme de 1 500 euros.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré SAUF en ce qu'il a :
- rejeté la demande tendant à voir constater la résolution du bail,
- prononcé la résiliation du bail conclu le 28 mai 2018 aux torts exclusifs de M. [C] et à compter du jugement,
- ordonné à M. [C] de libérer les lieux dans le mois de la signification du jugement,
- condamné M. [C] à verser à Mme [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi normalement, soit une indemnité mensuelle égale à la somme de 850 euros, outre 100 euros de provision de charges, cette indemnité étant révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l'indice de référence des loyers,
- dit que cette indemnité d'occupation mensuelle est due à compter du jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux,
- condamné M. [Z] [C] à verser à Mme [X] [I] la somme de 10 024,31 euros,
Statuant à nouveau des chefs de demande infirmés,
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire avec effet au 16 septembre 2022,
ORDONNE l'expulsion de M. [Z] [C], et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire, faute de délaissement des lieux à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux,
CONDAMNE M. [Z] [C] à payer à Mme [X] [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 850 euros, outre 335 euros de provision de charges, révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l'indice de référence des loyers, à compter du 16 septembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux,
Y ajoutant,
DECLARE prescrite la demande en paiement relative aux charges locatives de l'exercice 2018/2019 d'un montant de 1358,76 euros et de l'exercice 2019/2020 d'un montant de 630,75 euros,
CONDAMNE M. [Z] [C] aux dépens de l'instance d'appel,
DEBOUTE M. [Z] [C] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [Z] [C] à payer à Mme [X] [I] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier La présidente