CA Chambéry, 1re ch., 20 janvier 2026, n° 23/00547
CHAMBÉRY
Autre
Autre
NH/SL
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 20 Janvier 2026
N° RG 23/00547 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HGZE
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 2] en date du 24 Février 2023
Appelante
S.A.R.L. GOELIA GESTION, dont le siège social est situé [Adresse 5]
Représentée par Me Anne-marie LAZZARIMA, avocat postulant au barreau d'ALBERTVILLE
Représentée par la SELARL CVS, avocats plaidants au barreau de NANTES
Intimés
M. [G] [D]
né le 29 Mars 1964 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]
Mme [O] [V] épouse [D]
née le 14 Avril 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentés par l'ASSOCIATION MHM, avocats plaidants au barreau de PARIS
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Date de l'ordonnance de clôture : 03 Novembre 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 décembre 2025
Date de mise à disposition : 20 janvier 2026
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Composition de la cour :
- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et procédure
M. [G] [D] et Mme [O] [V] épouse [D] ont donné à bail commercial à la SARL Goelia Gestion un appartement de six couchages en duplex, situé au rez-de-chaussée du bâtiment E de la résidence de tourisme dénommée Les Flocons d'Argent implantée à [Localité 4], pour une durée de 11 ans à compter du 30 avril 2007.
Par exploit du 07 juin 2018, M. [D] et Mme [N] épouse [D] ont donné congé à la SARL Goelia Gestion avec refus de renouvellement contre paiement d'une indemnité d'éviction prenant effet le 30 juin 2019.
Par ordonnance du 11 juillet 2019, le juge des référés a ordonné une expertise afin de fixer le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation. M. [X], expert judiciaire commis, a déposé son rapport le 30 novembre 2020.
A défaut d'accord amiable, les époux [D] ont assigné la société Goelia Gestion devant le tribunal judiciaire d'Albertville aux fins de fixation du montant de l'indemnité d'éviction et du montant de l'indemnité d'occupation.
Par un jugement du 24 février 2023, le tribunal judiciaire d'Albertville a :
- condamné M. [G] [D] et Mme [O] [V] épouse [D] à payer à la Sarl Goelia Gestion la somme de 12.099,59 euros, à titre d'indemnité d'éviction, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,
- fixé le montant de I'indemnité d'occupation due par la Sarl Goelia Gestion à M. [G] [D] et Mme [O] [V] épouse [D] jusqu'à libération des lieux, à la somme mensuelle de quatre cent quatorze euros et quarante-quatre centimes HT/ HC (414,44 euros) par mois, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,
- condamné M. [G] [D] et Mme [O] [V] épouse [D] à restituer à la Sarl Goelia Gestion la somme de 1.765 euros, à raison du trop perçu sur I'indemnité d'occupation due entre le 1er juillet 2019 et le 31 janvier 2023,
- condamné M. [G] [D] et Mme [O] [V] épouse [D] d'une part et la Sarl Goelia Gestion d'autre part au paiement par moitié chacun des dépens, en ce compris les dépens de l'instance de référé expertise,
- débouté les parties de leurs autres demandes.
Le tribunal retient notamment que :
' la mise en oeuvre des différentes méthodes de calcul de l'indemnité d'éviction permet de retenir une indemnité principale de 10.955,59 euros à laquelle s'ajoutent les frais de déménagement, non valablement contestés, mais pas les frais de remploi sollicités, aucun frais n'étant exposé ou à exposer ;
' la valeur de l'indemnité d'occupation retenue par l'expert est conforme à la situation du bien.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel en date du 30 mars 2023, la SARL Goelia Gestion a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures du 4 octobre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SARL Goelia Gestion Gestion sollicite l'infirmation des chefs de jugement critiqués et demande à la cour de :
Sur l'indemnité d'éviction,
- condamner les époux [D] à lui payer à, au titre de I'indemnité visée à l'article L.145-14 du Code de commerce, une somme n'étant pas inférieure à 22.000 euros, se décomposant ainsi :
- indemnité au titre de la valeur du fonds de commerce : 19.000 euros,
- indemnité pour frais de déménagement : 1.900 euros,
- indemnité de remploi : 1.140 euros ;
Sur l'indemnité d'occupation,
- dire et juger que I'indemnité d'occupation due par Goelia Gestion depuis le 1er juillet 2019 s'élève à la somme de 373 euros HT/mois soit 410,30 euros TTC/mois ;
- constater qu'elle a payé aux époux [D], depuis le 1er juillet 2019 (sauf 6 mois d'interruption en application de l'article 8 du bail), à titre de provision à valoir sur I'indemnité d'occupation, la somme de 581 euros TTC/mois, soit un surplus indûment payé de 170,70 euros TTC/mois ;
- ordonner la compensation des sommes dues par Goelia Gestion au titre de I'indemnité d'occupation avec les sommes versées par elle au titre de son occupation depuis le 1er juillet 2019 jusqu'à la date de libération des lieux ;
- condamner en conséquence les époux [D] à lui rembourser, avec les intérêts de droit, le surplus indument versé par elle au titre de l'indemnité d'occupation, à savoir la somme de 170,30 euros TTC/mois à compter du 1er juillet 2019 et jusqu'à la libération des lieux, sauf 6 mois pendant lesquels elle a interrompu le paiement en application de l'article 8 du bail ;
En toute hypothèse,
- débouter les époux [D] de toutes demandes, fins et conclusions ;
- condamner les époux [D] à lui payer, au titre des frais irrépétibles, la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner les époux [D] aux entiers dépens, en ce inclus les frais d'expertise.
Au soutien de ses prétentions, la société Goelia Gestion fait notamment valoir que :
' le coefficient multiplicateur de 116% (97% auquel l'expert applique une plus-value de 20% en tenant compte de la situation avantageuse du logement) retenu par l'expert dans le cadre de la méthode par multiple du chiffre d'affaire, est sous-estimé compte tenu des éléments de comparaison qu'il a retenu qui concerne des hôtels restaurant, ce que n'est pas la résidence, des barèmes habituellement appliqués et au regard du standing et de l'emplacement de la résidence située en front de neige ; un coefficient multiplicateur de 200% du chiffre d'affaires doit être à minima retenu en cohérence avec les protocoles négociés avec d'autre propriétaires ;
' le résultat obtenu par l'expert à partir de la méthode de comparaison, ne peut être validé dès lors que cette comparaison n'a pas été opérée avec des références pertinentes et que le coefficient moyen résultant des protocoles amiables négociés au sein de la résidence Les Flocons d'argent, s'élève à 127% ;
' le coefficient applicable au chiffre d'affaire doit donc être au moins égal à 163% ;
' contrairement aux affirmations des intimés, le calcul peut être opéré en assimilant les résidences de tourisme aux hôtels de tourisme ;
' les éléments de comparaison proposés par les intimés ne sont pas pertinents ;
' le chiffre d'affaires communiqué par son expert comptable n'est pas critiquable et est mis en cause sans fondement sérieux ; il doit en outre être tenu compte des recettes annexes (location de draps, de TV') que rien ne permet de contester et qui font partie intégrante du chiffre d'affaires sans que l'expert les considère exorbitantes ou infondées ;
' la pondération retenue par l'expert est fondée et n'avait amené aucune contestation de la part des époux [D] au cours de l'expertise, lors du dépôt du pré rapport ou devant le tribunal qui a donc refusé son application à tort ;
' les exercices 2019/2020 et 2020/2021, affectés par la crise sanitaire, ne peuvent être retenus dans le calcul du chiffre d'affaires ;
' l'absence de réinstallation et d'acquisition d'un fonds de commerce de remplacement, au moment où le juge statue, ne saurait suffire pour exclure cette indemnisation, la locataire exploitant le bien jusqu'au versement de l'indemnité d'éviction ; elle ne cherchera à compenser la perte du fonds qu'après ce versement sans qu'il soit établi qu'elle serait dans l'impossibilité de trouver un bien équivalent, qui ne doit pas obligatoirement se situer dans la résidence ou à proximité ;
' elle produit un devis qui fonde sa demande au titre de l'indemnité pour frais de déménagement et la critique des intimés n'est pas justifiée ;
' le montant de l'indemnité brute, tel que fixé par l'expert, doit être validé et affecté d'une décote de précarité de 10%, retenue par l'expert, sans qu'il lui incombe de démontrer qu'elle subirait un préjudice né de la précarité contrairement à ce qu'a retenu le premier juge qui a inversé la charge de la preuve ;
' l'indemnité versée étant supérieure à la somme qui doit être fixée, le surplus indûment versé doit lui être restitué en tenant compte des interruptions de paiement prévues par l'article 8 du bail qui s'applique quand bien même serait due une indemnité d'occupation et non plus juridiquement, un loyer, en application de l'article L145-28 du code de commerce.
Aux termes de leurs dernières écritures du 15 septembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [D] demandent à la cour de :
- réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d'Albertville en ce qu'il a :
- fixé l'indemnité d'éviction à 12.099,59 euros ;
- fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par la SARL Goelia Gestion depuis le 1er juillet 2019 à la somme de 455,88 euros TTC par mois ;
- infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d'Albertville en ce qu'il les a :
- déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamnés, pour moitié aux dépens, en ce compris les frais d'expertise ;
En conséquence, statuant à nouveau,
- fixer le montant de l'indemnité d'éviction principale due à la société Goelia Gestion à la somme de 8.004,44 euros et le montant de l'indemnité accessoire à la somme de 500 euros,
- ordonner à Goelia Gestion la restitution du micro-onde leur appartenant lors de la libération effective des locaux,
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er juillet 2019, à la somme de 6.338,28 euros HT par an jusqu'à libération effective des lieux par le locataire,
- condamner la société Goelia Gestion à leur payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la société Goelia Gestion aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d'expertise d'un montant de 3.910,70 euros TTC, avec pour ceux d'appel application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître Audrey BOLLONJEON, Avocat Associé de la SELURL ;
Subsidiairement,
Pour le cas où la Cour accorderait une indemnité de remploi à la société Goelia Gestion,
- ordonner la consignation de l'indemnité de remploi à la Caisse des dépôts et consignation dans l'attente de la production par Goelia Gestion du justificatif de sa réinstallation effective dans un logement équivalent situé dans la résidence " [6] d'argent " ou dans une résidence à proximité proposant les mêmes services, laquelle devra intervenir dans un délai maximum d'un an à compter de la signification de la décision à intervenir et ordonner qu'à défaut de la production d'un tel justificatif l'indemnité de remploi sera restituée aux époux [D] ;
Pour le cas où la Cour retiendrait le montant de l'indemnité d'occupation fixée par l'Expert,
- fixer le montant du trop-perçu à restituer à Goelia à la somme de 1.765 euros pour la période du 1er juillet 2019 au 31 janvier 2023 ;
- fixer le montant du trop-perçu pour la période postérieure et jusqu'à libération des lieux à la somme de 125,14 euros TTC par mois sous réserve que Goelia Gestion justifie avoir régler l'intégralité du loyer jusqu'à cette date ;
- en tout état de cause, débouter Goelia Gestion de l'ensemble de ses demandes.
Au soutien de leurs prétentions, les époux [D] font valoir que :
' un coefficient multiplicateur de 90% doit être appliqué dans le cadre de la méthode par multiple du chiffre d'affaires dès lors que le coefficient de 97% retenu par l'expert est erroné en ce qu'il se fonde sur la cession de fonds de commerce d'hôtels de tourisme, auxquelles la résidence n'est pas assimilable et alors que pour les hôtels les ratios sont utilisés pour estimer le fonds en son entier alors qu'il n'est ici question que de l'un des appartements de la résidence ;
' la plus value de 20% retenue par l'expert ne figurait pas dans son pré rapport et n'est pas justifiée au regard de l'emplacement tant de la résidence, que de l'appartement en son sein, du manque d'enneigement qui retire son intérêt au front de neige, et du caractère vieillissant de la résidence ;
' les barèmes invoqués par Goelia Gestion ne sont pas pertinents ;
' les protocoles pris en compte par l'expert ont été produits à la discrétion de Goelia Gestion et ne sont pas représentatifs et il convient de se limiter à la méthode du chiffre d'affaires ;
' s'agissant de la détermination du chiffre d'affaires, les données communiquées par l'expert comptable de la société Goelia Gestion, qui n'est pas indépendant de cette dernière, sont sujettes à caution et il convient en tout état de cause de prendre en compte les chiffres d'affaires des exercices les plus récents à la date de l'éviction soit ceux de 2019 à 2022;
' il n'y a pas lieu par ailleurs de prendre en compte les recettes annexes qui sont parfois supérieures au montant de la location elle-même, notamment lorsque ces recettes sont injustifiées incluant des sommes qui ne constituent pas des revenus pour la société qui commercialise pour le compte de tiers (forfait de ski, taxe de séjour') et représentent des montants disproportionnés au regard au coût de la location ;
' le devis produit pour le déménagement ne correspond pas au travail et volume d'un appartement de deux pièces ;
' les frais de remploi ne sont pas dus si le locataire n'acquiert pas un autre fond pour remplacer celui dont il a été évincé et il est évident que la société Goelia Gestion ne conclura pas un nouveau bail dans la résidence ou à proximité alors que par ailleurs, le fonds n'a pas disparu du fait du non renouvellement du bail la résidence continuant à être exploitée ;
' le montant de l'indemnité d'occupation est sous évalué, alors que le montant du loyer à retenir doit intégrer le loyer en nature et il n'y a pas lieu d'appliquer un coefficient de type 'taux d'effort' ;
' la décote de précarité est par ailleurs injustifiée dès lors que l'indemnité d'occupation a déjà été sous-évaluée et qu'aucune perturbation dans l'exploitation ne résulte de la situation actuelle concernant leur appartement qui peut être loué jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction comme le sait l'appelante ;
' l'article 8 du bail commercial ne concerne que les loyers et non l'indemnité d'occupation et il ne permet en tout état de cause pas à la locataire de s'exonérer du paiement des loyers en cas de pandémie dès lors que l'assurance souscrite par la locataire n'a pas couvert ce risque et que seule une suspension des loyers est prévue et en cas de force majeure ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Motifs de la décision
Il convient d'observer, à titre liminaire, que les époux [D] ne contestent pas être redevables d'une indemnité d'éviction suite au congé qu'ils ont délivré à leur locataire. Les parties sont par contre en désaccord sur l'évaluation de cette indemnité et sur l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux.
I - Sur l'indemnité d'éviction
Aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».
Sur l'indemnité principale
Ainsi que l'a relevé l'expert judiciaire, le non renouvellement du bail n'emporte pas à lui seul une perte du fonds de commerce, la société Goelia Gestion continuant à exploiter la résidence et l'indemnité doit donc compenser la perte d'exploitation liée à ce seul appartement.
L'expert, puis le premier juge, ont déterminé l'indemnité d'éviction en procédant à une moyenne entre le montant obtenu par application de la méthode dite par multiple du chiffre d'affaires et le montant obtenu par la méthode dite par comparaison. Cette méthode n'est pas critiquée en tant que telle et peut être retenue en ce qu'elle prend en compte davantage de données et permet une appréciation plus fine de la situation de fait.
Il convient de déterminer le montant du chiffre d'affaires à retenir, puis de lui affecter un coefficient multiplicateur, éventuellement pondéré par les spécificités de l'espèce.
Détermination du chiffre d'affaires à retenir
Le bail ayant été résilié à la date du 30 juin 2019, il est justifié de prendre en compte les chiffres d'affaires correspondant aux exercices 2016/2017, 2017/2018 et 2018/2019. Les exercices 2019/202 et 2020/2021, affectés par la crise sanitaire liée à la Covid-19, ne sauraient en tout état de cause être utilement pris en compte.
Pour les trois exercices 2016 à 2019, les époux [D] contestent les montants annoncés par l'expert comptable de la société appelante et mettent en doute l'objectivité de l'expert comptable dont l'attestation ne serait dès lors nullement probante. Les intimés ne peuvent cependant être suivis dans leurs développements alors que l'expert comptable concerné n'est pas le préposé de la société Goelia Gestion mais un prestataire de service indépendant, soumis aux règles de déontologie de son ordre et ayant prêté serment. Les éléments chiffrés qu'il énonce sont corroborés par les tableaux en annexes qui comportent le nom de chacun des clients ayant occupé le bien appartenant aux époux [D] pour l'exercice considéré. Enfin, les intimés ne produisent, en ce qui les concerne, aucun élément de nature à remettre en cause les chiffres ainsi énoncés qui seront donc retenus.
S'ils intègrent effectivement des recettes annexes, pouvant correspondre à des ventes de forfaits de ski et autres prestations fournies par un intervenant tiers, il n'en demeure pas moins que ces recettes sont bien encaissées par Goelia Gestion, sont intégrées dans son chiffre d'affaire, qui détermine l'assiette de ses cotisations fiscales et sociales de sorte qu'elle n'a pas d'intérêt à les majorer sans fondement, et qu'elles correspondent à des prestations qu'elle fournit elle-même et dont elle supporte le coût ou qu'elle a acquises auprès de tiers, en supportant également le coût de cette acquisition. C'est dès lors à juste raison que les recettes annexes ont été intégrées au chiffre d'affaires.
L'expert a par ailleurs, ce qui répond aux critiques concernant le chiffre d'affaires communiqué, déterminé le chiffre d'affaires théorique en prenant en compte le taux d'occupation de la station et de la résidence et les remises habituellement pratiquées, et en excluant la situation propre à la pratique de Goelia Gestion tenant au taux de remise et aux recettes annexes. Les résultats obtenus par l'expert sont ainsi valablement retenus par le premier juge pour constater leur proximité avec le montant du chiffre d'affaires réel communiqué par l'expert comptable.
La pondération appliquée par l'expert pour valoriser à 3 l'année N, à 2 l'année N-1 et à 1 l'année N-2, n'est pas explicitée dans son rapport mais il ne peut qu'être considéré qu'elle tend à accorder une valeur plus importante au chiffre d'affaires de la dernière année précédant l'éviction, ce qui est conforme à la détermination au plus juste du préjudice subi étant observé d'une part que cette pondération est usuelle, d'autre part que les époux [D] ne précisent pas en quoi l'année N (exercice 2019-2020) aurait été particulière ce qui fausserait le jeu de la pondération.
Ainsi, sur la base des éléments communiqués par l'expert comptable, et de la pondération, le chiffre d'affaires moyen HT obtenu s'élève à 10.860,45 euros (arrondi à 10.860) étant observé que l'expert a retenu par erreur les montants TTC énoncés par l'expert comptable, ce qui est parfaitement en adéquation avec le chiffre d'affaires théorique moyen de 1368,83 euros HT (arrondi à 11.369) calculé par l'expert et il sera donc retenu que le chiffre d'affaires annuel assiette du calcul de l'indemnité d'occupation s'élève à 10.860 euros HT.
Méthode par multiple du chiffre d'affaires
S'agissant du coefficient multiplicateur applicable, il peut être relevé que plusieurs barèmes sont proposés en la matière, dont celui de [M] [C], et que ces barèmes retiennent pour les résidences hôtelières, seul fonds de commerce à activité comparable prévu par ces barèmes, des coefficients allant de 60% à 500% pour les plus extrêmes. Les coefficients les plus hauts s'appliquent aux résidences de grand luxe dans des domaines skiables de renommée internationale ; les différents experts ayant eu à connaître de la résidence Les Flocons d'Argent, s'accordent pour retenir qu'en l'espèce, les coefficients compris entre 90 et 100% doivent être envisagés, s'agissant d'une petite station à caractère familial, au domaine skiable limité et par ailleurs d'une résidence qui mériterait des travaux de rafraîchissement. Le tribunal a retenu un coefficient de 100%, conforme tant à la situation de l'immeuble qu'à ses qualités, celles de la résidence et celles de la station où elle est implantée.
La pondération de 20% appliquée par l'expert pour tenir compte de la position de la résidence en front de neige ne peut être retenue dès lors d'une part que cette situation a déjà un effet sur le montant du chiffre d'affaires et sur la détermination du coefficient multiplicateur, d'autre part que l'appartement est situé côté parking, enfin que la station est orientée au sud ce qui limite l'enneigement en pied d'immeuble, et plus largement dans la station, également affectée par l'évolution climatique.
En application de cette méthode, l'indemnité d'éviction s'élèverait à 10.860 euros (100% du CA retenu).
Détermination de l'indemnité principale par la méthode par comparaison
Cette méthode permet de restituer le bien concerné dans un contexte plus global, comparable. La société Goelia a communiqué à l'expert les protocoles signés avec différents propriétaires portant sur l'indemnité d'éviction. Il n'est pas contestable que l'appelante a pu choisir les protocoles qu'elle a communiqués, pour autant, ces transactions sont réelles et elles concernent des biens de la même résidence de sorte qu'elles peuvent être prises en compte. Il peut être relevé que si dans le cas des époux [B], le protocole (dont l'expert ne disposait pas lors de ses opérations puisqu'il a été signé postérieurement) porte sur une indemnité supérieure au chiffre d'affaires retenu par l'experte [Z] et à l'indemnité fixée par le tribunal dans son jugement du 11 mai 2021, dans le cas du bien des époux [S], l'indemnité fixée au protocole (10.000 euros) est au contraire inférieure à celle proposée par l'expert [A] (10.500 euros).
Il convient comme l'a également fait l'expert, de prendre en compte l'expertise de madame [Z] sur le bien des époux [B], les travaux de l'experte ayant pu être discuté, constituant un élément d'appréciation qui a au demeurant été retenu par le tribunal judiciaire d'Albertville dans le jugement précité. La décision de la cour d'appel de Chambéry qui a donné lieu à l'arrêt de la Cour de cassation en date du 11 juillet 2019, n'est pas pertinente en ce qu'elle porte sur une éviction ancienne et sur un bien non comparable.
Il n'y a pas lieu d'attribuer un coefficient de pondération, la décision du tribunal dans le cas des époux [B] ayant été contredite par le protocole.
Ainsi, par application de la méthode par comparaison, le coefficient moyen régulièrement appliqué au chiffre d'affaires pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, en supprimant les deux données extrêmes (92% et 160%) s'élève à 127%.
En application de cette méthode, l'indemnité d'éviction s'élèverait à 13.792,20 euros (1,27 x 10860).
L'indemnité principale due par les époux [D] à la société Goelia Gestion doit donc être fixée à la moyenne des deux résultats obtenus par application des deux méthodes décrites ci-avant, soit la somme de 12.326 euros.
Sur l'indemnité de remploi
Les frais de remploi sont les frais qui seront engagés par le preneur pour la négociation d'un nouveau bail. Selon les usages, ils peuvent correspondre à 10% de l'indemnité principale comme l'indiquent l'expert et sa consoeur Mme [Z] dans son rapport dans le dossier [B].
Ainsi que le soutient la société Goelia Gestion, c'est au bailleur qui soutient que le preneur n'exposera pas de tels frais, d'en rapporter la preuve. Voir en ce sens Civ 3ème 12 janvier 2017, pourvoi n° 15-25.939 'le bailleur est tenu d'indemniser des frais de réinstallation le preneur évincé d'un fonds non transférable, sauf s'il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds' cet arrêt retenant que la cour d'appel qui avait retenu qu'à défaut pour le locataire de démontrer quels frais de ce type il pourrait avoir à exposer, sa demande n'était pas fondée, avait inversé la charge de la preuve ; idem Civ3ème, 11 juillet 2019, pourvoi n° 18-16.993 'le bailleur est tenu d'indemniser des frais de réinstallation le preneur évincé d'un fonds non transférable, sauf s'il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si les SCI et SNC rapportaient la preuve que la société Pierre et vacances ne se réinstallerait pas dans un autre fonds, n'a pas donné de base légale à sa décision'.
En l'espèce, les époux [D] se contentent de soutenir qu'il est hautement improbable que la société Goelia Gestion qui n'a entrepris aucune démarche en ce sens, ne trouve de logement équivalent à prendre à bail pour exploiter au sein de la résidence ou à proximité, et observent que l'appelante n'a d'ailleurs justifié d'aucune nouvelle location venant compenser les précédentes résiliations des baux portant sur des logements de la résidence Les Flocons d'Argent.
Il ne peut cependant être reproché à la société Goelia Gestion de ne pas avoir conclu un nouveau bail permettant de compenser la perte de l'appartement [D], dans la mesure où elle exploite toujours le bien jusqu'au versement de l'indemnité d'éviction. Il n'est pas justifié de la situation des immeubles environnant ni de l'impossibilité de remploi, cette preuve incombant au bailleur.
Les époux [D] seront donc condamnés à payer à la société Goelia Gestion la somme de 1232 euros au titre des frais de remploi.
Cette indemnité ne saurait être consignée, les droits des bailleurs n'en étant pas affectés dès lors que la jurisprudence retient que 'L'autorité de la chose jugée attachée à une décision qui a condamné un bailleur à payer au preneur sortant, au titre de l'indemnité d'éviction, des indemnités de remploi, pour trouble commercial et pour frais de déménagement en vue de sa réinstallation ne fait pas obstacle à la demande du bailleur en restitution de ces sommes lorsque le preneur ne s'est pas réinstallé.' (Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n°17-17.501).
Sur les frais de déménagement
Conformément aux dispositions de l'article 955 du Code de procédure civile, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le
premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en retenant le devis produit par la société Goelia Gestion et en condamnant sur cette base, les époux [D] à verser à leur locataire évincée la somme de 1.140 euros.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, M. et Mme [D] seront condamnés à payer à la société Goelia Gestion la somme de 14.698 euros (12326+1232+1140) à titre d'indemnité d'éviction.
II - Sur l'indemnité d'occupation
Montant de l'indemnité d'occupation
En application des dispositions de l'article L145-28 du code de commerce, 'Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.'. Le montant de l'indemnité d'occupation est donc déterminé en fonction de la valeur locative du bien indépendamment du montant du loyer contractuellement fixé auquel elle peut parfaitement être inférieure en fonction de l'évolution des facteurs cités à l'article L145-33 du code de commerce.
Les époux [D] ne critiquent pas la méthode par multiple du chiffre d'affaire mise en oeuvre par l'expert qui n'est pas plus contesté sur ce point par l'appelante. Il a appliqué au chiffre d'affaires un taux de 38% en expliquant son choix dans une fourchette habituelle allant de 25 à 40%. Cette première approche n'est pas remise en cause et conduit à retenir une indemnité d'occupation égale à 4.126,80 euros HT par an (38% x 10860).
L'expert a procédé ensuite par comparaison avec le montant des loyers au m² proposé dans d'autres résidences de tourisme en Maurienne. L'expert a pris en compte les observations des parties, reprises sans changement dans leurs écritures et y a répondu de manière complète ainsi que l'a constaté le premier juge. Ainsi les moyens soutenus par les époux [D] qui ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de les suivre dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, ne sauraient être accueillis.
L'indemnité d'occupation brute a donc été valablement fixée à 4973,30 euros HT/HC par an soit 414,44 euros HT/HC par mois soit 455,88 euros TTC par mois outre charges.
L'application d'un coefficient pour précarité est destinée à compenser le préjudice résultant du caractère précaire de l'occupation. En l'espèce, la société
Goelia Gestion est parfaitement informée que son droit à occupation du bien ne cessera que lors du versement de l'indemnité d'éviction et n'est pas soumis au bon vouloir des bailleurs. Elle n'est par ailleurs nullement empêchée d'exploiter son fonds ni gênée dans l'exploitation du fait de la résiliation du bail qui ne porte que sur l'un des appartements de la résidence qu'elle exploite depuis 2019 sans difficulté avérée. C'est dès lors à juste raison que le premier juge a retenu qu'aucune décote ne devait être appliquée et la décision sera confirmée de ce chef.
Sur la mise en oeuvre de l'article 8 du bail
Conformément aux dispositions de l'article L145-28 susvisé, le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu'au versement de l'indemnité d'éviction.
Le bail commercial ayant eu cours entre les parties énonce en son article 8 'Prix du loyer' que, 'de convention expresse entre les parties, le règlement du loyer sera suspendu en cas de force majeure interrompant l'activité touristique ou ne permettant pas une occupation effective et normale du logement pendant la saison touristique (tels que des tremblements de terre, catastrophes naturelles, émeutes, état de guerre ou de siège, incendie de l'immeuble). Dans ce cas, le loyer versé par le preneur sera égal à 80% du revenu brut d'exploitation encaissé auprès des vacanciers ayant pu effectuer leur séjour dans les logements objet du présent bail en dépit des troubles de jouissance. Ces montants seront complétés dans la limite du loyer fixé au présent bail lors du paiement par les compagnies d'assurances sollicitées des garanties pertes de loyers souscrites par le preneur.'.
Cette clause a pour objet de prémunir le locataire mis en situation d'impossibilité d'exploiter le logement en substituant au loyer un montant basé sur ses recettes réelles (EBE encaissé et indemnité versée par l'assureur), elle déroge dès lors au droit commun du bail en vertu duquel le loyer est réglé en contrepartie de la mise à disposition du bien. Elle crée par ailleurs un déséquilibre entre les parties en faveur du preneur alors même que le contrat de bail est établi par ce dernier. Ces deux circonstances commandent d'en faire une interprétation restrictive.
La clause, qui pourrait parfaitement viser expressément l'indemnité d'occupation dès lors que la société Goelia Gestion, professionnelle de l'exploitation de résidence de tourisme ne peut qu'être éclairée sur la possible situation d'occupation après résiliation, ne vise cependant que le loyer et elle ne peut donc être étendue à l'indemnité d'occupation ainsi que l'a retenu à juste raison le premier juge dont la décision sera confirmée sur ce point.
La décision querellée a d'ores et déjà ordonné la restitution du trop perçu pour la période courant jusqu'au 31 janvier 2023 et sera confirmée sur ce point. Pour la période postérieure, les époux [D] devront restituer à la société Goelia Gestion la différence entre le montant réellement perçu et l'indemnité fixée judiciairement soit la somme mensuelle de 125,12 euros TTC (581 - 455,88).
III - Sur les mesures accessoires
Les dispositions du jugement sur ces points seront confirmées. Elles mettent les dépens à la charge des parties par moitié et y incluent les frais du référé expertise dont relèvent les frais de l'expertise elle-même.
Chacune des parties succombant partiellement à hauteur de cour, elles supporteront les dépens par moitié et il n'y a pas lieu de faire droit à leurs demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [G] [D] et Mme [O] [V] épouse [D] à payer à la Sarl Goelia Gestion la somme de 12.099,59 euros à titre d'indemnité d'éviction, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,
Le confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Condamne M. [G] [D] et Mme [O] [V] épouse [D] à payer à la Sarl Goelia Gestion la somme de 14.698 euros au titre de l'indemnité d'éviction se décomposant comme suit :
- 12.326 euros, à titre d'indemnité principale,
- 1.232 euros au titre des frais de remploi,
- 1.140 euros au titre des frais de déménagement,
Ajoutant,
Rappelle que les frais d'expertise doivent être supportés par moitié par M. [G] [D] et Mme [O] [V] épouse [D] d'une part et la Sarl Goelia Gestion d'autre part,
Condamne M. [G] [D] et Mme [O] [V] épouse [D] d'une part et la Sarl Goelia Gestion d'autre part au paiement par moitié chacun des dépens d'appel,
Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 20 Janvier 2026
N° RG 23/00547 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HGZE
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 2] en date du 24 Février 2023
Appelante
S.A.R.L. GOELIA GESTION, dont le siège social est situé [Adresse 5]
Représentée par Me Anne-marie LAZZARIMA, avocat postulant au barreau d'ALBERTVILLE
Représentée par la SELARL CVS, avocats plaidants au barreau de NANTES
Intimés
M. [G] [D]
né le 29 Mars 1964 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]
Mme [O] [V] épouse [D]
née le 14 Avril 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentés par l'ASSOCIATION MHM, avocats plaidants au barreau de PARIS
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Date de l'ordonnance de clôture : 03 Novembre 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 décembre 2025
Date de mise à disposition : 20 janvier 2026
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Composition de la cour :
- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et procédure
M. [G] [D] et Mme [O] [V] épouse [D] ont donné à bail commercial à la SARL Goelia Gestion un appartement de six couchages en duplex, situé au rez-de-chaussée du bâtiment E de la résidence de tourisme dénommée Les Flocons d'Argent implantée à [Localité 4], pour une durée de 11 ans à compter du 30 avril 2007.
Par exploit du 07 juin 2018, M. [D] et Mme [N] épouse [D] ont donné congé à la SARL Goelia Gestion avec refus de renouvellement contre paiement d'une indemnité d'éviction prenant effet le 30 juin 2019.
Par ordonnance du 11 juillet 2019, le juge des référés a ordonné une expertise afin de fixer le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation. M. [X], expert judiciaire commis, a déposé son rapport le 30 novembre 2020.
A défaut d'accord amiable, les époux [D] ont assigné la société Goelia Gestion devant le tribunal judiciaire d'Albertville aux fins de fixation du montant de l'indemnité d'éviction et du montant de l'indemnité d'occupation.
Par un jugement du 24 février 2023, le tribunal judiciaire d'Albertville a :
- condamné M. [G] [D] et Mme [O] [V] épouse [D] à payer à la Sarl Goelia Gestion la somme de 12.099,59 euros, à titre d'indemnité d'éviction, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,
- fixé le montant de I'indemnité d'occupation due par la Sarl Goelia Gestion à M. [G] [D] et Mme [O] [V] épouse [D] jusqu'à libération des lieux, à la somme mensuelle de quatre cent quatorze euros et quarante-quatre centimes HT/ HC (414,44 euros) par mois, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,
- condamné M. [G] [D] et Mme [O] [V] épouse [D] à restituer à la Sarl Goelia Gestion la somme de 1.765 euros, à raison du trop perçu sur I'indemnité d'occupation due entre le 1er juillet 2019 et le 31 janvier 2023,
- condamné M. [G] [D] et Mme [O] [V] épouse [D] d'une part et la Sarl Goelia Gestion d'autre part au paiement par moitié chacun des dépens, en ce compris les dépens de l'instance de référé expertise,
- débouté les parties de leurs autres demandes.
Le tribunal retient notamment que :
' la mise en oeuvre des différentes méthodes de calcul de l'indemnité d'éviction permet de retenir une indemnité principale de 10.955,59 euros à laquelle s'ajoutent les frais de déménagement, non valablement contestés, mais pas les frais de remploi sollicités, aucun frais n'étant exposé ou à exposer ;
' la valeur de l'indemnité d'occupation retenue par l'expert est conforme à la situation du bien.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel en date du 30 mars 2023, la SARL Goelia Gestion a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures du 4 octobre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SARL Goelia Gestion Gestion sollicite l'infirmation des chefs de jugement critiqués et demande à la cour de :
Sur l'indemnité d'éviction,
- condamner les époux [D] à lui payer à, au titre de I'indemnité visée à l'article L.145-14 du Code de commerce, une somme n'étant pas inférieure à 22.000 euros, se décomposant ainsi :
- indemnité au titre de la valeur du fonds de commerce : 19.000 euros,
- indemnité pour frais de déménagement : 1.900 euros,
- indemnité de remploi : 1.140 euros ;
Sur l'indemnité d'occupation,
- dire et juger que I'indemnité d'occupation due par Goelia Gestion depuis le 1er juillet 2019 s'élève à la somme de 373 euros HT/mois soit 410,30 euros TTC/mois ;
- constater qu'elle a payé aux époux [D], depuis le 1er juillet 2019 (sauf 6 mois d'interruption en application de l'article 8 du bail), à titre de provision à valoir sur I'indemnité d'occupation, la somme de 581 euros TTC/mois, soit un surplus indûment payé de 170,70 euros TTC/mois ;
- ordonner la compensation des sommes dues par Goelia Gestion au titre de I'indemnité d'occupation avec les sommes versées par elle au titre de son occupation depuis le 1er juillet 2019 jusqu'à la date de libération des lieux ;
- condamner en conséquence les époux [D] à lui rembourser, avec les intérêts de droit, le surplus indument versé par elle au titre de l'indemnité d'occupation, à savoir la somme de 170,30 euros TTC/mois à compter du 1er juillet 2019 et jusqu'à la libération des lieux, sauf 6 mois pendant lesquels elle a interrompu le paiement en application de l'article 8 du bail ;
En toute hypothèse,
- débouter les époux [D] de toutes demandes, fins et conclusions ;
- condamner les époux [D] à lui payer, au titre des frais irrépétibles, la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner les époux [D] aux entiers dépens, en ce inclus les frais d'expertise.
Au soutien de ses prétentions, la société Goelia Gestion fait notamment valoir que :
' le coefficient multiplicateur de 116% (97% auquel l'expert applique une plus-value de 20% en tenant compte de la situation avantageuse du logement) retenu par l'expert dans le cadre de la méthode par multiple du chiffre d'affaire, est sous-estimé compte tenu des éléments de comparaison qu'il a retenu qui concerne des hôtels restaurant, ce que n'est pas la résidence, des barèmes habituellement appliqués et au regard du standing et de l'emplacement de la résidence située en front de neige ; un coefficient multiplicateur de 200% du chiffre d'affaires doit être à minima retenu en cohérence avec les protocoles négociés avec d'autre propriétaires ;
' le résultat obtenu par l'expert à partir de la méthode de comparaison, ne peut être validé dès lors que cette comparaison n'a pas été opérée avec des références pertinentes et que le coefficient moyen résultant des protocoles amiables négociés au sein de la résidence Les Flocons d'argent, s'élève à 127% ;
' le coefficient applicable au chiffre d'affaire doit donc être au moins égal à 163% ;
' contrairement aux affirmations des intimés, le calcul peut être opéré en assimilant les résidences de tourisme aux hôtels de tourisme ;
' les éléments de comparaison proposés par les intimés ne sont pas pertinents ;
' le chiffre d'affaires communiqué par son expert comptable n'est pas critiquable et est mis en cause sans fondement sérieux ; il doit en outre être tenu compte des recettes annexes (location de draps, de TV') que rien ne permet de contester et qui font partie intégrante du chiffre d'affaires sans que l'expert les considère exorbitantes ou infondées ;
' la pondération retenue par l'expert est fondée et n'avait amené aucune contestation de la part des époux [D] au cours de l'expertise, lors du dépôt du pré rapport ou devant le tribunal qui a donc refusé son application à tort ;
' les exercices 2019/2020 et 2020/2021, affectés par la crise sanitaire, ne peuvent être retenus dans le calcul du chiffre d'affaires ;
' l'absence de réinstallation et d'acquisition d'un fonds de commerce de remplacement, au moment où le juge statue, ne saurait suffire pour exclure cette indemnisation, la locataire exploitant le bien jusqu'au versement de l'indemnité d'éviction ; elle ne cherchera à compenser la perte du fonds qu'après ce versement sans qu'il soit établi qu'elle serait dans l'impossibilité de trouver un bien équivalent, qui ne doit pas obligatoirement se situer dans la résidence ou à proximité ;
' elle produit un devis qui fonde sa demande au titre de l'indemnité pour frais de déménagement et la critique des intimés n'est pas justifiée ;
' le montant de l'indemnité brute, tel que fixé par l'expert, doit être validé et affecté d'une décote de précarité de 10%, retenue par l'expert, sans qu'il lui incombe de démontrer qu'elle subirait un préjudice né de la précarité contrairement à ce qu'a retenu le premier juge qui a inversé la charge de la preuve ;
' l'indemnité versée étant supérieure à la somme qui doit être fixée, le surplus indûment versé doit lui être restitué en tenant compte des interruptions de paiement prévues par l'article 8 du bail qui s'applique quand bien même serait due une indemnité d'occupation et non plus juridiquement, un loyer, en application de l'article L145-28 du code de commerce.
Aux termes de leurs dernières écritures du 15 septembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [D] demandent à la cour de :
- réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d'Albertville en ce qu'il a :
- fixé l'indemnité d'éviction à 12.099,59 euros ;
- fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par la SARL Goelia Gestion depuis le 1er juillet 2019 à la somme de 455,88 euros TTC par mois ;
- infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d'Albertville en ce qu'il les a :
- déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamnés, pour moitié aux dépens, en ce compris les frais d'expertise ;
En conséquence, statuant à nouveau,
- fixer le montant de l'indemnité d'éviction principale due à la société Goelia Gestion à la somme de 8.004,44 euros et le montant de l'indemnité accessoire à la somme de 500 euros,
- ordonner à Goelia Gestion la restitution du micro-onde leur appartenant lors de la libération effective des locaux,
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er juillet 2019, à la somme de 6.338,28 euros HT par an jusqu'à libération effective des lieux par le locataire,
- condamner la société Goelia Gestion à leur payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la société Goelia Gestion aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d'expertise d'un montant de 3.910,70 euros TTC, avec pour ceux d'appel application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître Audrey BOLLONJEON, Avocat Associé de la SELURL ;
Subsidiairement,
Pour le cas où la Cour accorderait une indemnité de remploi à la société Goelia Gestion,
- ordonner la consignation de l'indemnité de remploi à la Caisse des dépôts et consignation dans l'attente de la production par Goelia Gestion du justificatif de sa réinstallation effective dans un logement équivalent situé dans la résidence " [6] d'argent " ou dans une résidence à proximité proposant les mêmes services, laquelle devra intervenir dans un délai maximum d'un an à compter de la signification de la décision à intervenir et ordonner qu'à défaut de la production d'un tel justificatif l'indemnité de remploi sera restituée aux époux [D] ;
Pour le cas où la Cour retiendrait le montant de l'indemnité d'occupation fixée par l'Expert,
- fixer le montant du trop-perçu à restituer à Goelia à la somme de 1.765 euros pour la période du 1er juillet 2019 au 31 janvier 2023 ;
- fixer le montant du trop-perçu pour la période postérieure et jusqu'à libération des lieux à la somme de 125,14 euros TTC par mois sous réserve que Goelia Gestion justifie avoir régler l'intégralité du loyer jusqu'à cette date ;
- en tout état de cause, débouter Goelia Gestion de l'ensemble de ses demandes.
Au soutien de leurs prétentions, les époux [D] font valoir que :
' un coefficient multiplicateur de 90% doit être appliqué dans le cadre de la méthode par multiple du chiffre d'affaires dès lors que le coefficient de 97% retenu par l'expert est erroné en ce qu'il se fonde sur la cession de fonds de commerce d'hôtels de tourisme, auxquelles la résidence n'est pas assimilable et alors que pour les hôtels les ratios sont utilisés pour estimer le fonds en son entier alors qu'il n'est ici question que de l'un des appartements de la résidence ;
' la plus value de 20% retenue par l'expert ne figurait pas dans son pré rapport et n'est pas justifiée au regard de l'emplacement tant de la résidence, que de l'appartement en son sein, du manque d'enneigement qui retire son intérêt au front de neige, et du caractère vieillissant de la résidence ;
' les barèmes invoqués par Goelia Gestion ne sont pas pertinents ;
' les protocoles pris en compte par l'expert ont été produits à la discrétion de Goelia Gestion et ne sont pas représentatifs et il convient de se limiter à la méthode du chiffre d'affaires ;
' s'agissant de la détermination du chiffre d'affaires, les données communiquées par l'expert comptable de la société Goelia Gestion, qui n'est pas indépendant de cette dernière, sont sujettes à caution et il convient en tout état de cause de prendre en compte les chiffres d'affaires des exercices les plus récents à la date de l'éviction soit ceux de 2019 à 2022;
' il n'y a pas lieu par ailleurs de prendre en compte les recettes annexes qui sont parfois supérieures au montant de la location elle-même, notamment lorsque ces recettes sont injustifiées incluant des sommes qui ne constituent pas des revenus pour la société qui commercialise pour le compte de tiers (forfait de ski, taxe de séjour') et représentent des montants disproportionnés au regard au coût de la location ;
' le devis produit pour le déménagement ne correspond pas au travail et volume d'un appartement de deux pièces ;
' les frais de remploi ne sont pas dus si le locataire n'acquiert pas un autre fond pour remplacer celui dont il a été évincé et il est évident que la société Goelia Gestion ne conclura pas un nouveau bail dans la résidence ou à proximité alors que par ailleurs, le fonds n'a pas disparu du fait du non renouvellement du bail la résidence continuant à être exploitée ;
' le montant de l'indemnité d'occupation est sous évalué, alors que le montant du loyer à retenir doit intégrer le loyer en nature et il n'y a pas lieu d'appliquer un coefficient de type 'taux d'effort' ;
' la décote de précarité est par ailleurs injustifiée dès lors que l'indemnité d'occupation a déjà été sous-évaluée et qu'aucune perturbation dans l'exploitation ne résulte de la situation actuelle concernant leur appartement qui peut être loué jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction comme le sait l'appelante ;
' l'article 8 du bail commercial ne concerne que les loyers et non l'indemnité d'occupation et il ne permet en tout état de cause pas à la locataire de s'exonérer du paiement des loyers en cas de pandémie dès lors que l'assurance souscrite par la locataire n'a pas couvert ce risque et que seule une suspension des loyers est prévue et en cas de force majeure ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Motifs de la décision
Il convient d'observer, à titre liminaire, que les époux [D] ne contestent pas être redevables d'une indemnité d'éviction suite au congé qu'ils ont délivré à leur locataire. Les parties sont par contre en désaccord sur l'évaluation de cette indemnité et sur l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux.
I - Sur l'indemnité d'éviction
Aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».
Sur l'indemnité principale
Ainsi que l'a relevé l'expert judiciaire, le non renouvellement du bail n'emporte pas à lui seul une perte du fonds de commerce, la société Goelia Gestion continuant à exploiter la résidence et l'indemnité doit donc compenser la perte d'exploitation liée à ce seul appartement.
L'expert, puis le premier juge, ont déterminé l'indemnité d'éviction en procédant à une moyenne entre le montant obtenu par application de la méthode dite par multiple du chiffre d'affaires et le montant obtenu par la méthode dite par comparaison. Cette méthode n'est pas critiquée en tant que telle et peut être retenue en ce qu'elle prend en compte davantage de données et permet une appréciation plus fine de la situation de fait.
Il convient de déterminer le montant du chiffre d'affaires à retenir, puis de lui affecter un coefficient multiplicateur, éventuellement pondéré par les spécificités de l'espèce.
Détermination du chiffre d'affaires à retenir
Le bail ayant été résilié à la date du 30 juin 2019, il est justifié de prendre en compte les chiffres d'affaires correspondant aux exercices 2016/2017, 2017/2018 et 2018/2019. Les exercices 2019/202 et 2020/2021, affectés par la crise sanitaire liée à la Covid-19, ne sauraient en tout état de cause être utilement pris en compte.
Pour les trois exercices 2016 à 2019, les époux [D] contestent les montants annoncés par l'expert comptable de la société appelante et mettent en doute l'objectivité de l'expert comptable dont l'attestation ne serait dès lors nullement probante. Les intimés ne peuvent cependant être suivis dans leurs développements alors que l'expert comptable concerné n'est pas le préposé de la société Goelia Gestion mais un prestataire de service indépendant, soumis aux règles de déontologie de son ordre et ayant prêté serment. Les éléments chiffrés qu'il énonce sont corroborés par les tableaux en annexes qui comportent le nom de chacun des clients ayant occupé le bien appartenant aux époux [D] pour l'exercice considéré. Enfin, les intimés ne produisent, en ce qui les concerne, aucun élément de nature à remettre en cause les chiffres ainsi énoncés qui seront donc retenus.
S'ils intègrent effectivement des recettes annexes, pouvant correspondre à des ventes de forfaits de ski et autres prestations fournies par un intervenant tiers, il n'en demeure pas moins que ces recettes sont bien encaissées par Goelia Gestion, sont intégrées dans son chiffre d'affaire, qui détermine l'assiette de ses cotisations fiscales et sociales de sorte qu'elle n'a pas d'intérêt à les majorer sans fondement, et qu'elles correspondent à des prestations qu'elle fournit elle-même et dont elle supporte le coût ou qu'elle a acquises auprès de tiers, en supportant également le coût de cette acquisition. C'est dès lors à juste raison que les recettes annexes ont été intégrées au chiffre d'affaires.
L'expert a par ailleurs, ce qui répond aux critiques concernant le chiffre d'affaires communiqué, déterminé le chiffre d'affaires théorique en prenant en compte le taux d'occupation de la station et de la résidence et les remises habituellement pratiquées, et en excluant la situation propre à la pratique de Goelia Gestion tenant au taux de remise et aux recettes annexes. Les résultats obtenus par l'expert sont ainsi valablement retenus par le premier juge pour constater leur proximité avec le montant du chiffre d'affaires réel communiqué par l'expert comptable.
La pondération appliquée par l'expert pour valoriser à 3 l'année N, à 2 l'année N-1 et à 1 l'année N-2, n'est pas explicitée dans son rapport mais il ne peut qu'être considéré qu'elle tend à accorder une valeur plus importante au chiffre d'affaires de la dernière année précédant l'éviction, ce qui est conforme à la détermination au plus juste du préjudice subi étant observé d'une part que cette pondération est usuelle, d'autre part que les époux [D] ne précisent pas en quoi l'année N (exercice 2019-2020) aurait été particulière ce qui fausserait le jeu de la pondération.
Ainsi, sur la base des éléments communiqués par l'expert comptable, et de la pondération, le chiffre d'affaires moyen HT obtenu s'élève à 10.860,45 euros (arrondi à 10.860) étant observé que l'expert a retenu par erreur les montants TTC énoncés par l'expert comptable, ce qui est parfaitement en adéquation avec le chiffre d'affaires théorique moyen de 1368,83 euros HT (arrondi à 11.369) calculé par l'expert et il sera donc retenu que le chiffre d'affaires annuel assiette du calcul de l'indemnité d'occupation s'élève à 10.860 euros HT.
Méthode par multiple du chiffre d'affaires
S'agissant du coefficient multiplicateur applicable, il peut être relevé que plusieurs barèmes sont proposés en la matière, dont celui de [M] [C], et que ces barèmes retiennent pour les résidences hôtelières, seul fonds de commerce à activité comparable prévu par ces barèmes, des coefficients allant de 60% à 500% pour les plus extrêmes. Les coefficients les plus hauts s'appliquent aux résidences de grand luxe dans des domaines skiables de renommée internationale ; les différents experts ayant eu à connaître de la résidence Les Flocons d'Argent, s'accordent pour retenir qu'en l'espèce, les coefficients compris entre 90 et 100% doivent être envisagés, s'agissant d'une petite station à caractère familial, au domaine skiable limité et par ailleurs d'une résidence qui mériterait des travaux de rafraîchissement. Le tribunal a retenu un coefficient de 100%, conforme tant à la situation de l'immeuble qu'à ses qualités, celles de la résidence et celles de la station où elle est implantée.
La pondération de 20% appliquée par l'expert pour tenir compte de la position de la résidence en front de neige ne peut être retenue dès lors d'une part que cette situation a déjà un effet sur le montant du chiffre d'affaires et sur la détermination du coefficient multiplicateur, d'autre part que l'appartement est situé côté parking, enfin que la station est orientée au sud ce qui limite l'enneigement en pied d'immeuble, et plus largement dans la station, également affectée par l'évolution climatique.
En application de cette méthode, l'indemnité d'éviction s'élèverait à 10.860 euros (100% du CA retenu).
Détermination de l'indemnité principale par la méthode par comparaison
Cette méthode permet de restituer le bien concerné dans un contexte plus global, comparable. La société Goelia a communiqué à l'expert les protocoles signés avec différents propriétaires portant sur l'indemnité d'éviction. Il n'est pas contestable que l'appelante a pu choisir les protocoles qu'elle a communiqués, pour autant, ces transactions sont réelles et elles concernent des biens de la même résidence de sorte qu'elles peuvent être prises en compte. Il peut être relevé que si dans le cas des époux [B], le protocole (dont l'expert ne disposait pas lors de ses opérations puisqu'il a été signé postérieurement) porte sur une indemnité supérieure au chiffre d'affaires retenu par l'experte [Z] et à l'indemnité fixée par le tribunal dans son jugement du 11 mai 2021, dans le cas du bien des époux [S], l'indemnité fixée au protocole (10.000 euros) est au contraire inférieure à celle proposée par l'expert [A] (10.500 euros).
Il convient comme l'a également fait l'expert, de prendre en compte l'expertise de madame [Z] sur le bien des époux [B], les travaux de l'experte ayant pu être discuté, constituant un élément d'appréciation qui a au demeurant été retenu par le tribunal judiciaire d'Albertville dans le jugement précité. La décision de la cour d'appel de Chambéry qui a donné lieu à l'arrêt de la Cour de cassation en date du 11 juillet 2019, n'est pas pertinente en ce qu'elle porte sur une éviction ancienne et sur un bien non comparable.
Il n'y a pas lieu d'attribuer un coefficient de pondération, la décision du tribunal dans le cas des époux [B] ayant été contredite par le protocole.
Ainsi, par application de la méthode par comparaison, le coefficient moyen régulièrement appliqué au chiffre d'affaires pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, en supprimant les deux données extrêmes (92% et 160%) s'élève à 127%.
En application de cette méthode, l'indemnité d'éviction s'élèverait à 13.792,20 euros (1,27 x 10860).
L'indemnité principale due par les époux [D] à la société Goelia Gestion doit donc être fixée à la moyenne des deux résultats obtenus par application des deux méthodes décrites ci-avant, soit la somme de 12.326 euros.
Sur l'indemnité de remploi
Les frais de remploi sont les frais qui seront engagés par le preneur pour la négociation d'un nouveau bail. Selon les usages, ils peuvent correspondre à 10% de l'indemnité principale comme l'indiquent l'expert et sa consoeur Mme [Z] dans son rapport dans le dossier [B].
Ainsi que le soutient la société Goelia Gestion, c'est au bailleur qui soutient que le preneur n'exposera pas de tels frais, d'en rapporter la preuve. Voir en ce sens Civ 3ème 12 janvier 2017, pourvoi n° 15-25.939 'le bailleur est tenu d'indemniser des frais de réinstallation le preneur évincé d'un fonds non transférable, sauf s'il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds' cet arrêt retenant que la cour d'appel qui avait retenu qu'à défaut pour le locataire de démontrer quels frais de ce type il pourrait avoir à exposer, sa demande n'était pas fondée, avait inversé la charge de la preuve ; idem Civ3ème, 11 juillet 2019, pourvoi n° 18-16.993 'le bailleur est tenu d'indemniser des frais de réinstallation le preneur évincé d'un fonds non transférable, sauf s'il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si les SCI et SNC rapportaient la preuve que la société Pierre et vacances ne se réinstallerait pas dans un autre fonds, n'a pas donné de base légale à sa décision'.
En l'espèce, les époux [D] se contentent de soutenir qu'il est hautement improbable que la société Goelia Gestion qui n'a entrepris aucune démarche en ce sens, ne trouve de logement équivalent à prendre à bail pour exploiter au sein de la résidence ou à proximité, et observent que l'appelante n'a d'ailleurs justifié d'aucune nouvelle location venant compenser les précédentes résiliations des baux portant sur des logements de la résidence Les Flocons d'Argent.
Il ne peut cependant être reproché à la société Goelia Gestion de ne pas avoir conclu un nouveau bail permettant de compenser la perte de l'appartement [D], dans la mesure où elle exploite toujours le bien jusqu'au versement de l'indemnité d'éviction. Il n'est pas justifié de la situation des immeubles environnant ni de l'impossibilité de remploi, cette preuve incombant au bailleur.
Les époux [D] seront donc condamnés à payer à la société Goelia Gestion la somme de 1232 euros au titre des frais de remploi.
Cette indemnité ne saurait être consignée, les droits des bailleurs n'en étant pas affectés dès lors que la jurisprudence retient que 'L'autorité de la chose jugée attachée à une décision qui a condamné un bailleur à payer au preneur sortant, au titre de l'indemnité d'éviction, des indemnités de remploi, pour trouble commercial et pour frais de déménagement en vue de sa réinstallation ne fait pas obstacle à la demande du bailleur en restitution de ces sommes lorsque le preneur ne s'est pas réinstallé.' (Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n°17-17.501).
Sur les frais de déménagement
Conformément aux dispositions de l'article 955 du Code de procédure civile, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le
premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en retenant le devis produit par la société Goelia Gestion et en condamnant sur cette base, les époux [D] à verser à leur locataire évincée la somme de 1.140 euros.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, M. et Mme [D] seront condamnés à payer à la société Goelia Gestion la somme de 14.698 euros (12326+1232+1140) à titre d'indemnité d'éviction.
II - Sur l'indemnité d'occupation
Montant de l'indemnité d'occupation
En application des dispositions de l'article L145-28 du code de commerce, 'Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.'. Le montant de l'indemnité d'occupation est donc déterminé en fonction de la valeur locative du bien indépendamment du montant du loyer contractuellement fixé auquel elle peut parfaitement être inférieure en fonction de l'évolution des facteurs cités à l'article L145-33 du code de commerce.
Les époux [D] ne critiquent pas la méthode par multiple du chiffre d'affaire mise en oeuvre par l'expert qui n'est pas plus contesté sur ce point par l'appelante. Il a appliqué au chiffre d'affaires un taux de 38% en expliquant son choix dans une fourchette habituelle allant de 25 à 40%. Cette première approche n'est pas remise en cause et conduit à retenir une indemnité d'occupation égale à 4.126,80 euros HT par an (38% x 10860).
L'expert a procédé ensuite par comparaison avec le montant des loyers au m² proposé dans d'autres résidences de tourisme en Maurienne. L'expert a pris en compte les observations des parties, reprises sans changement dans leurs écritures et y a répondu de manière complète ainsi que l'a constaté le premier juge. Ainsi les moyens soutenus par les époux [D] qui ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de les suivre dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, ne sauraient être accueillis.
L'indemnité d'occupation brute a donc été valablement fixée à 4973,30 euros HT/HC par an soit 414,44 euros HT/HC par mois soit 455,88 euros TTC par mois outre charges.
L'application d'un coefficient pour précarité est destinée à compenser le préjudice résultant du caractère précaire de l'occupation. En l'espèce, la société
Goelia Gestion est parfaitement informée que son droit à occupation du bien ne cessera que lors du versement de l'indemnité d'éviction et n'est pas soumis au bon vouloir des bailleurs. Elle n'est par ailleurs nullement empêchée d'exploiter son fonds ni gênée dans l'exploitation du fait de la résiliation du bail qui ne porte que sur l'un des appartements de la résidence qu'elle exploite depuis 2019 sans difficulté avérée. C'est dès lors à juste raison que le premier juge a retenu qu'aucune décote ne devait être appliquée et la décision sera confirmée de ce chef.
Sur la mise en oeuvre de l'article 8 du bail
Conformément aux dispositions de l'article L145-28 susvisé, le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu'au versement de l'indemnité d'éviction.
Le bail commercial ayant eu cours entre les parties énonce en son article 8 'Prix du loyer' que, 'de convention expresse entre les parties, le règlement du loyer sera suspendu en cas de force majeure interrompant l'activité touristique ou ne permettant pas une occupation effective et normale du logement pendant la saison touristique (tels que des tremblements de terre, catastrophes naturelles, émeutes, état de guerre ou de siège, incendie de l'immeuble). Dans ce cas, le loyer versé par le preneur sera égal à 80% du revenu brut d'exploitation encaissé auprès des vacanciers ayant pu effectuer leur séjour dans les logements objet du présent bail en dépit des troubles de jouissance. Ces montants seront complétés dans la limite du loyer fixé au présent bail lors du paiement par les compagnies d'assurances sollicitées des garanties pertes de loyers souscrites par le preneur.'.
Cette clause a pour objet de prémunir le locataire mis en situation d'impossibilité d'exploiter le logement en substituant au loyer un montant basé sur ses recettes réelles (EBE encaissé et indemnité versée par l'assureur), elle déroge dès lors au droit commun du bail en vertu duquel le loyer est réglé en contrepartie de la mise à disposition du bien. Elle crée par ailleurs un déséquilibre entre les parties en faveur du preneur alors même que le contrat de bail est établi par ce dernier. Ces deux circonstances commandent d'en faire une interprétation restrictive.
La clause, qui pourrait parfaitement viser expressément l'indemnité d'occupation dès lors que la société Goelia Gestion, professionnelle de l'exploitation de résidence de tourisme ne peut qu'être éclairée sur la possible situation d'occupation après résiliation, ne vise cependant que le loyer et elle ne peut donc être étendue à l'indemnité d'occupation ainsi que l'a retenu à juste raison le premier juge dont la décision sera confirmée sur ce point.
La décision querellée a d'ores et déjà ordonné la restitution du trop perçu pour la période courant jusqu'au 31 janvier 2023 et sera confirmée sur ce point. Pour la période postérieure, les époux [D] devront restituer à la société Goelia Gestion la différence entre le montant réellement perçu et l'indemnité fixée judiciairement soit la somme mensuelle de 125,12 euros TTC (581 - 455,88).
III - Sur les mesures accessoires
Les dispositions du jugement sur ces points seront confirmées. Elles mettent les dépens à la charge des parties par moitié et y incluent les frais du référé expertise dont relèvent les frais de l'expertise elle-même.
Chacune des parties succombant partiellement à hauteur de cour, elles supporteront les dépens par moitié et il n'y a pas lieu de faire droit à leurs demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [G] [D] et Mme [O] [V] épouse [D] à payer à la Sarl Goelia Gestion la somme de 12.099,59 euros à titre d'indemnité d'éviction, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,
Le confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Condamne M. [G] [D] et Mme [O] [V] épouse [D] à payer à la Sarl Goelia Gestion la somme de 14.698 euros au titre de l'indemnité d'éviction se décomposant comme suit :
- 12.326 euros, à titre d'indemnité principale,
- 1.232 euros au titre des frais de remploi,
- 1.140 euros au titre des frais de déménagement,
Ajoutant,
Rappelle que les frais d'expertise doivent être supportés par moitié par M. [G] [D] et Mme [O] [V] épouse [D] d'une part et la Sarl Goelia Gestion d'autre part,
Condamne M. [G] [D] et Mme [O] [V] épouse [D] d'une part et la Sarl Goelia Gestion d'autre part au paiement par moitié chacun des dépens d'appel,
Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,