CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 20 janvier 2026, n° 22/01957

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [R] et Mme [X] [K] épouse [R], sont propriétaires d'un bien immobilier situé sur la commune de [Localité 6], et pour la vente duquel ils ont confié mandat non exclusif et hors établissement le 30 janvier 2019, à la société Ami Immobilier, désormais la Selarl Planète Immo. Le prix de vente du bien a été fixé à la somme de 740 000 euros et comprenait des honoraires à hauteur de 30 000 euros, à la charge des vendeurs. Les époux se sont engagés à ne pas conclure l'acquisition pendant la durée du mandat et les 12 mois suivants, directement avec un acquéreur qui leur aurait été présenté par l'agence, à défaut de quoi, ils seront redevables du montant des honoraires contractuellement prévus.

Face aux difficultés de vente du bien immobilier, les époux [R] ont signé un avenant au contrat le 24 juillet 2019, qui a réduit le prix à 695 000 euros, dont 28 700 euros d'honoraires.

Le 28 juillet 2019, une offre d'achat d'un montant de 650 000 euros a été formulée par M. [D] [A], Mme [O] [A], M. [H] [C] et Mme [T] [A], mais a été refusée par les époux [R], avec inscription de la mention que l'offre serait acceptée pour un montant de 695 000 euros.

Par courrier électronique en date du 9 août 2019, les consorts [A] [C] ont accepté la contreproposition des vendeurs.

Par courrier électronique en réponse du 12 août 2019, la fille des époux [R] a indiqué qu'ils n'étaient plus intéressés par la vente de leur bien immobilier.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 août 2019, la Selarl Planète Immo a mis en demeure les vendeurs de respecter leurs obligations contractuelles en ratifiant l'offre d'achat ainsi qu'en signant le compromis de vente et qu'à défaut, ils seraient redevables du montant de ses honoraires.

Par assignation délivrée le 4 octobre 2019, la Selarl Planète Immo a fait citer les époux [R], devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d'obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 28 700 euros au titre de ses honoraires, ainsi que le paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 11 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

' débouté la Selarl Planète Immo de l'ensemble de ses demandes,

' débouté les époux [R] de leur demande de dommages et intérêts,

' condamné la Selarl Planète Immo à payer aux époux [R], ensemble, la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens et accordé le droit de recouvrement direct prévu par l'article 699 du code de procédure civile à la Scp Robert et Fain-Robert.

Le tribunal a retenu qu'aucune promesse synallagmatique de vente ni d'acte de vente n'avait été signé entre les parties, et qu'aucune somme n'était due à ce titre à la Selarl Planète Immo, conformément à l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970. Il a considéré que les mandants ont continué à occuper le bien, de sorte qu'aucune faute ne peut leur être reprochée. Il a rappelé que l'avenant au contrat n'a pas été accompagné du formulaire de rétractation prévu par l'article L 221-5 du code de la consommation, et que le droit de rétractation des défendeurs a été prolongé de 12 mois par l'article L 221-20 du même code, de sorte que la rétractation intervenue le 29 août 2019 était parfaitement légale et a produit son plein et entier effet.

Il a considéré qu'aucun abus du droit d'agir en justice n'a été toutefois caractérisé et qu'il convenait de débouter les époux [R] de leur demande de dommages et intérêts.

Selon déclaration reçue au greffe le 9 février 2022, la société Planète Immo a relevé appel de cette décision, l'appel portant sur la totalité des chefs du dispositif du jugement, dûment repris.

Par dernières conclusions transmises le 6 mai 2022, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1113, 1217, 1231-1 à 1231-5, 1583, 1589 du code civil, L.221-1 à L.221-2, L.221-28 du code de la consommation et 75 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, la Selarl Planète Immo sollicite de la cour qu'elle :

' infirme le jugement entrepris,

' la dise et la juge recevable en son appel,

A titre principal :

' dise que l'avenant au contrat de mandat du 14 juillet 2019 était exclu du droit de rétractation prévu au code de la consommation,

En conséquence :

' juge que l'avenant au contrat de mandat du 14 juillet 2019 était parfaitement valide,

' dise que la lettre de la fille des époux [R] du 12 août 2019 est inopérante pour défaut de qualité à agir et lui est inopposable,

' dise que les époux [R] sont à l'origine de l'inexécution du contrat de mandat sans motif légitime,

' dise que les époux [R] ont abusivement rompu le contrat de vente,

' condamne les époux [R] au paiement de la somme de 28 700 euros au titre de l'indemnité forfaitaire prévue dans ledit mandat de vente, page 3 in fine,

A titre subsidiaire :

' déboute les époux [R] de leur demande reconventionnelle au paiement de la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts,

' condamne les époux [R] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

' ordonne l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

La société Planète Immo soutient que :

- les intimés se sont engagés contractuellement auprès d'elle et avaient déjà transmis leur contreproposition aux potentiels acquéreurs après / avant (') avoir indiqué qu'ils ne souhaitaient plus vendre leur bien, ainsi la rencontre des conditions essentielles de la vente était antérieure à leur renonciation. Elle ajoute ne pas avoir été informée le 5 août 2019 de leur souhait et soutient que les vendeurs ne produisent aucune preuve suffisante à l'appui de cette prétention afin de justifier d'un motif légitime à la renonciation de la vente. Elle rappelle également que les acquéreurs ont fait une proposition d'achat et que les intimés y ont répondu par une contreproposition indiquant le prix auquel ils souhaitaient vendre, finalement accepté par les consorts [A] [C]. Ainsi, il y a accord sur la chose et sur le prix rendant la vente parfaite, conformément à l'article 1583 du code civil.

- les époux étaient en pleine possession de leurs facultés mentales lors de la signature de l'avenant au contrat, afin de baisser le prix de vente du bien et invoquent que Mme [R] serait atteinte de la maladie de Parkinson sans en rapporter la preuve. Les certificats médicaux produits ne sont corroborés par aucun autre élément de faits et ne constituent pas un motif légitime permettant la renonciation de la vente et le non-paiement de l'indemnité forfaitaire. Elle

expose avoir trouvé des acheteurs, avoir respecté ses obligations contractuelles et estime que leur refus d'exécuter leur obligation a pour conséquence le paiement de l'indemnité forfaitaire prévue. Elle fait valoir qu'une promesse synallagmatique de vente a bien été conclue et que la volonté des parties était univoque sans qu'il ne soit besoin de produire un autre document à l'appui de sa prétention.

- la conclusion du contrat de vente n'a pas été établie au domicile des intimés et qu'elle disposait de locaux professionnels sur la commune de [Localité 4] dans lesquels elle recevait sa clientèle. Elle ajoute que l'avenant au contrat signé à domicile n'est pas soumis aux règles de rétractation, car il n'est pas considéré comme une vente hors établissement et rappelle l'article L 221-2 du code de la consommation, qui exclut les contrats portant sur l'acquisition d'un bien immobilier, du champ des contrats conclus hors établissement. Ainsi, le droit à un délai de rétractation lui est inopposable et l'avenant au contrat est parfaitement valable.

- si la cour retenait la qualification de contrat de vente hors établissement, elle devra constater que l'article L 221-18 du code de la consommation s'applique au contrat initial et non à l'avenant, au motif que l'article ne mentionne pas les avenants au contrat, mais seulement la conclusion du contrat initial. Elle rappelle qu'il prévoyait des informations précontractuelles ainsi qu'un droit de rétractation accompagné d'un formulaire de rétractation et que son obligation d'information a été délivrée, sans qu'il soit nécessaire de prévoir un nouveau droit à rétractation lors de la signature de l'avenant. Elle répond que l'article L 221-2 du code de la consommation exclut de cette obligation de mention du droit de rétractation, les contrats d'acquisition de biens immobiliers et que l'article L 221-18 du code de la consommation ne s'applique qu'au contrat initial et non aux avenants.

- les époux [R] s'étaient engagés à signer un compromis de vente si une offre d'achat correspondait aux conditions prévues à l'avenant au contrat et qu'ils n'ont donc pas respecté leurs obligations contractuelles. Les appelants n'avançant aucun motif légitime, ils sont débiteurs de la somme de 28 700 euros au titre de l'indemnité forfaitaire insérée dans ledit mandat de vente.

-à titre subsidiaire, leur faute contractuelle lui a causé un préjudice distinct indemnisable sur le fondement des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil.

Enfin, la Selarl Planète Immo soutient que les époux ne justifient d'aucun préjudice nécessitant une allocation de dommages et intérêts.

Par dernières conclusions transmises le 4 juin 2025, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [R] sollicitent de la cour qu'elle :

' confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté leur demande de condamnation à dommages et intérêts,

En conséquence :

' déboute la Selarl Planète Immo de l'ensemble de ses demandes,

Sur l'appel incident :

' infirme le jugement entrepris seulement en ce qu'il a rejeté leur demande de condamnation à dommages et intérêts,

' condamne la Selarl Planète Immo à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause :

' condamne la Selarl Planète Immo à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel,

' la condamne au paiement des entiers dépens, avec faculté de distraction au profit de la Scp Robert et Fain-Robert dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.

Mme [X] [R] et M. [V] [R] soutiennent que :

- l'opération de vente n'a pas été conclue et leur refus est parfaitement justifié par un état de santé dégradé. Ils arguent que l'offre des potentiels acquéreurs n'a jamais été acceptée, au motif que la mention manuscrite portée sur l'offre n'était pas de leur fait et que tant qu'une promesse synallagmatique n'a pas été signée et purgée du droit de rétractation, elle n'est pas constituée.

- L'avenant au contrat est entaché de nullité, au motif qu'il a été signé à leur domicile et qu'ils ne se sont jamais rendus au siège de l'agence situé à [Localité 4]. Ils soutiennent que la convention de domiciliation produite par l'appelante démontrait que l'adresse relevait d'une simple domiciliation, pour laquelle elle payait une redevance et qu'elle ne disposait pas d'un local lui permettant de recevoir ses clients. Ils ajoutent que le seul fait que soit indiqué sur l'avenant que la ville de signature était [Localité 6], démontrait que leur signature avait été recueillie hors établissement et entrait dans le champ d'application de l'article L 221-1 du code de la consommation. Ils exposent que l'avenant ne comportait pas les mentions essentielles prévues par les articles L 221-5 et L 221-9 du code de la consommation sur l'obligation d'information, qu'il encourt la nullité et que l'agence a tenté de se soustraite à ses obligations légales.

-à titre très subsidiaire, l'appelante n'a subi aucun préjudice car entre le 30 janvier 2019 et le début du mois de juillet 2019, elle n'a effectué que deux visites du bien et opère une confusion entre visite et droit à une commission. Ainsi, la pénalité revendiquée par l'agence ne saurait être supérieure à 23 916 euros et reste excessive. Ils répondent que leur responsabilité contractuelle ne peut être engagée, au motif qu'aucune faute distincte du seul fait d'avoir refusé de vendre à l'acquéreur présenté, n'est invoquée.

Enfin, ils exposent que le comportement procédural de l'appelante leur a causé un préjudice distinct indemnisable à titre de dommages et intérêts.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de la Selarl Planète Immo en paiement de ses honoraires

En vertu des articles 1 et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, ainsi que de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties. Un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

En l'occurrence, en vertu du mandat n°352 signé le 30 janvier 2019, M. [V] [R] et Mme [X] [K] épouse [R] ont donné à la Selarl Planète Immo mandat non exclusif de vendre leur bien immobilier situé à [Localité 6], constituant leur résidence principale, au prix de 740 000 euros dont 30 000 euros d'honoraires d'agence inclus à la charge des vendeurs, 'en cas de réalisation de l'opération avec un acheteur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué', ce montant constituant la rémunération du mandataire. Au titre des obligations mises à la charge du mandant, il était prévu que les époux [R] s'engagent à 'signer aux conditions prévues par le présent mandat toute promesse de vente avec l'acquéreur que lui aura présenté le mandataire, le cas échéant avec condition suspensive de prêt', étant précisé qu'à 'défaut et après mise en demeure restée infructueuse, le mandant devra au mandataire le montant des honoraires tels que figurant ci-dessus, à titre d'indemnité forfaitaire'.

Aux termes d'un avenant n°1 signé le 24 juillet 2019 et numéroté 361, M. [V] [R] et Mme [X] [K] épouse [R] ont accepté une baisse de mise à prix de leur bien à hauteur de 695 000 euros dont 28 700 euros de rémunération due au mandataire. Cet avenant indique de manière dactylographiée qu'il a été faite au cabinet du mandataire, mais porte manuscritement la mention de sa signature 'à [Localité 6]'. Or, la Selarl Planète Immo avait son établissement à [Localité 4], et non à [Localité 6] qui constitue le lieu du bien vendu. Il en résulte que, contrairement à la mention stéréotypée et erronée, cet avenant a été signé au domicile des mandants, de sorte qu'il relève de la législation protectrice du droit de la consommation et notamment des articles L 221-1 et L 221-18 et suivants du code de la consommation, s'agissant d'un contrat conclu hors établissement.

Or, aucun formulaire de rétractation prévu à l'article L221-5 du code de la consommation, n'accompagne cet avenant, à la différence du mandat initial, alors pourtant que celui-ci était indispensable dès lors que l'avenant porte sur l'un des éléments essentiels du contrat de vente, à savoir le prix, qui faisait l'objet d'une baisse significative. Dès lors, le droit de rétractation a été prolongé de 12 mois par l'article L 221-20 du code de la consommation, de sorte que la rétractation manifestement exprimée par les époux [R] dans leur courrier recommandé avec accusé réception adressé à la Selarl Planète Immo le 29 août 2019 est pleinement valable et produit son plein effet.

Le 28 juillet 2019, une offre d'achat a été présentée pour le bien, par M. et Mme [A], présentés par la Selarl Planète Immo, à hauteur de 650 000 euros (seule somme lisible, non autrement corroborée ou contestée). Les mentions manuscrites suivantes figurent sur le document produit dont il convient par ailleurs d'observer qu'il porte 4 signatures, toutes renseignées au titre des 'acquéreurs' : 'offre refusée à 650 000 euros. Offre acceptée à 695 000 euros'. Aucune date d'apposition de ces mentions complémentaires n'est indiquée et la date évoquée par l'appelante au 4 août 2019 n'est corroborée par aucun autre élément objectif concordant. Aucun délai de validité de cette offre n'est stipulé, ni aucun délai de signature d'un avant-contrat de vente.

M. [V] [R] et Mme [X] [K] épouse [R] contestent avoir apposé la mention 'offre acceptée à 695 000 euros', les écritures figurant sur ce document étant à l'évidence distinctes.

A la lecture d'un échange de mails entre M. et Mme [A], la Selarl Planète Immo et la fille des époux [R], il appert que les potentiels acquéreurs ont adressé, via l'agence immobilière mandataire, une offre d'achat à 695 000 euros, donc conforme au mandat amendé, seulement le 9 août 2019 à 18 heures 04, offre transmise aux vendeurs le 10 août 2019 à 9 heures 23 et à laquelle la fille des intimés a répondu : 'votre proposition n'intéresse pas mes parents, ces derniers ne sont pas vendeurs comme il vous l'a été confirmé'. Cette rétractation des époux [R] quant à la mise en vente de leur bien qui constituait leur logement depuis 40 ans a été confirmée par les écrits ensuite échangés, et expliqués par la dégradation de l'état de santé de M. [V] [R], relevé lors d'un rendez-vous médical début août 2019. Les autres agences immobilières par eux mandatés attestent d'ailleurs de ce changement de position des intimés et du retrait du bien de la vente concomitamment pour des raisons médicales.

Il ne saurait être contesté qu'aucune promesse synallagmatique de vente, ni même aucune promesse unilatérale de vente n'a été signée entre les parties, de sorte que le droit de rétractation de l'acquéreur n'a jamais été purgé. De même, et, a fortiori, aucun acte de vente n'a été signé par les intimés dont il convient d'observer qu'ils ont retiré leur bien de la vente et y résident toujours.

Il résulte de ces éléments qu'aucune offre d'achat conforme au mandat de vente, y compris aux conditions issues de l'avenant du 24 juillet 2019, n'a été dûment et valablement acceptée par M. [V] [R] et Mme [X] [K] épouse [R] relativement au bien objet du litige, avant qu'il ne se rétracte quant à la mise en vente de leur bien, ce qui relevait de leur droit et ce qu'ils ont clairement exprimé le 29 août 2019 au plus tard.

En tout état de cause, aucun acte de vente n'est intervenu ni n'a été signé entre les vendeurs et de futurs acquéreurs au sens de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, de sorte que la Selarl Planète Immo ne peut prétendre au paiement d'aucune somme d'argent de la part des intimés, y compris à titre de clause pénale.

La décision entreprise doit donc être confirmée en ce qu'elle a rejeté les prétentions de la Selarl Planète Immo.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 28 700 euros à raison d'une faute contractuelle des époux [R]

En vertu de l'article 1231 du code civil, à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable.

L'article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Certes, en l'occurrence, la Selarl Planète Immo a mis en demeure M. [V] [R] et Mme [X] [K] épouse [R] de payer la somme de 28 700 euros.

Toutefois, l'engagement de la responsabilité contractuelle des époux [R] suppose que la Selarl Planète Immo démontre que ces derniers ont commis une faute lui causant un préjudice.

Or, si la vente du bien en cause n'a pas eu lieu, ce n'est pas à raison d'un changement intempestif d'intention de la part des intimés, ni à raison de la conclusion d'une vente par les vendeurs avec un autre acheteur de nature à priver le mandataire de sa rémunération, mais parce que M. [V] [R] et Mme [X] [K] épouse [R] ont renoncé à la mise en vente de leur bien, celui-ci n'ayant pas été cédé. Les intimés résident toujours dans le bien.

De plus, ils justifient d'un motif légitime expliquant leur changement de volonté qu'ils documentent par la production de plusieurs pièces médicales contemporaines des faits et faisant état de ce que Mme [X] [K] épouse [R] était atteinte depuis 2017 d'une maladie de parkinson, et de ce que l'état neurocognitif de M. [V] [R] s'est dégradé à l'été 2018, les médecins déconseillant, dès le 5 août 2019, tout changement de repères spatiaux comme étant de nature à préjudicier à son état de santé.

Dans ces conditions, aucune faute ne peut être reprochée à M. [V] [R] et Mme [X] [K] épouse [R] dans leur refus de vendre leur bien ni à quelque autre titre que ce soit.

C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de la Selarl Planète Immo.

Sur les dommages et intérêts sollicités par les époux [R]

Bien que non fondée, l'action de la Selarl Planète Immo ne revêt pas pour autant un caractère abusif en l'absence de faute dolosive de sa part dans l'exercice de son droit d'agir. C'est dès lors à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [V] [R] et Mme [X] [K] épouse [R].

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

La Selarl Planète Immo, qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 euros sera mise à sa charge au bénéfice de M. [V] [R] et Mme [X] [K] épouse [R], ensemble, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

Condamne la Selarl Planète Immo au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

Condamne la Selarl Planète Immo à payer à M. [V] [R] et Mme [X] [K] épouse [R], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Selarl Planète Immo de sa demande sur ce même fondement.