CA Rouen, 1re ch. civ., 21 janvier 2026, n° 24/03525
ROUEN
Arrêt
Autre
N° RG 24/03525 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JY7P
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 21 JANVIER 2026
DÉCISION DÉFÉRÉE :
23/04619
Tribunal judiciaire de Rouen du 16 avril 2024
APPELANTE :
Madame [L] [W]
née le 10 novembre 1961 à [Localité 15]
[Adresse 6]
[Localité 8]
représentée et assistée de Me Patrick ALBERT de la SCP ALBERT PATRICK, avocat au barreau de Rouen plaidant par Me Juliette AURIAU
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro [Numéro identifiant 9] du 25/09/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 14])
INTIME :
[Adresse 16] [Adresse 11] Seine représenté par son syndic en exercice le Cabinet Bihl (OXIA)
[Adresse 2]
[Localité 8]
représenté et assisé de Me Bérengère RENE de la SELARL JAVELOT FREMY RENE, avocat au barreau de Rouen
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 3 novembre 2025 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER
DEBATS :
A l'audience publique du 3 novembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2026
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 21 janvier 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.
*
* *
EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE
Mme [L] [W] est propriétaire des lots n°1183 et 732 (appartement et cave) au sein de la copropriété de la résidence [Adresse 12], située [Adresse 4].
Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de paiement de charges de copropriété non réglées, des frais de recouvrement, et de dommages et intérêts.
Par jugement réputé contradictoire du 16 avril 2024, le tribunal a :
- condamné Mme [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12], représenté par son syndic le cabinet Bihl, les sommes de :
. 11 078,95 euros au titre des charges de copropriété impayées, dues au 11 octobre 2023, appels de charges et cotisations travaux du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2023 sur la somme de 7 869,81 euros et à compter de l'assignation du 24 octobre 2023 pour le surplus,
. 201,56 euros au titre des frais de recouvrement,
- condamné Mme [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12], représenté par son syndic le cabinet Bihl, la somme de 1 200 euros de dommages et intérêts,
- condamné Mme [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12], représenté par son syndic le cabinet Bihl, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné Mme [L] [W] aux entiers dépens de l'instance.
Par déclaration du 9 octobre 2024, Mme [W] a formé un appel contre ce jugement.
EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Par conclusions notifiées le 7 janvier 2025, Mme [L] [W] demande de voir en application des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 :
- infirmer le jugement dans la totalité de ses dispositions déférées à la cour,
- débouter en l'état le syndicat de copropriété de sa demande de condamnation en paiement des charges de copropriété faute de verser aux débats les pièces justificatives de sa créance et d'avoir fait procéder à des mises en demeure valides conformément à l'article 174 du règlement de copropriété,
- dans tous les cas, débouter le syndicat de copropriété de sa demande au titre des frais de recouvrement et de dommages et intérêts et de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 devant la cour,
- statuer ce que de droit sur les dépens de première instance et d'appel comme en matière d'aide juridictionnelle.
Elle explique qu'elle n'a pas comparu en première instance et n'a pas eu connaissance de l'assignation, ni des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, en raison de graves problèmes de santé depuis 2023 ; qu'il ressort du jugement que le syndicat des copropriétaires n'a pas versé aux débats les pièces justificatives de sa créance, à savoir les extraits de comptes individuels la concernant pour la période des charges dont le règlement est réclamé, et la totalité des décomptes de charges.
Elle précise qu'elle n'a pas été touchée par la mise en demeure du 31 mai 2023 qui a été envoyée à une adresse à [Localité 10], ni par la sommation de payer du 1er juillet 2023, obligatoire aux termes de l'article 174 du règlement de copropriété et envoyée à une adresse au [Localité 13], alors que son adresse est fixée au sein de la copropriété.
Elle ajoute qu'aucune pièce n'est versée aux débats pour justifier des assemblées générales postérieures à celle du 19 septembre 2022 qui ont voté le budget prévisionnel, ni la moindre pièce justifiant des éventuelles rectifications s'imposant au vu du budget définitif ; que, dans tous les cas, la sommation de payer précitée ne comporte aucun décompte de la créance se contentant de mentionner un montant global arrêté au 30 juin 2023.
Elle en déduit que l'ensemble de la procédure engagée contre elle doit être invalidé.
Elle s'oppose à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires, aux motifs qu'il ne démontre pas un préjudice distinct du non-paiement des charges de copropriété et des frais engagés de recouvrement ; qu'en matière de copropriété, cette preuve ne résulte pas de la seule carence du copropriétaire et de considérations générales sur les difficultés de trésorerie et le déséquilibre financier de la copropriété non démontrés par un document comptable.
Par dernières conclusions notifiées le 15 octobre 2025, le [Adresse 17] [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice le cabinet Bihl Sa (Oxia), sollicite de voir en vertu des articles 10 à 12 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 :
- confirmer le jugement de première instance rendu le 16 avril 2024 en ce qu'il a :
. ordonné la condamnation de Mme [L] [W] à payer les charges de copropriété échues et impayées au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12], la somme étant mise à jour au mois de septembre 2025, soit un solde de 25 659,98 euros, frais inclus, ledit solde portant intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023 sur la somme de 7 869,81 euros et à compter de l'assignation du 24 octobre 2023 pour le surplus,
. accordé la somme de 201,56 euros au titre des frais de recouvrement,
- infirmer ce jugement s'agissant des dommages et intérêts et de l'indemnité article 700 du code de procédure civile, lesquels seront portés pour les premiers à 3 000 euros et, pour la seconde, à 3 000 euros s'agissant des frais de première instance,
- condamner Mme [W] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel,
et y ajoutant,
- condamner celle-ci à régler un article 700 du code de procédure civile relatif à la procédure devant la cour d'appel de Rouen à hauteur de 3 000 euros.
Il fait valoir que les difficultés de santé invoquées par Mme [W] pour expliquer son retard de paiement des charges de copropriété depuis 2022 sont très anciennes et que l'opération chirurgicale dont elle se prévaut a été faite en ambulatoire bien après sa condamnation par le tribunal.
Il répond à Mme [W], qui soutient qu'il n'apporterait pas suffisamment de pièces justificatives notamment les appels de fonds et les décomptes de charges, qu'il a produit en première instance l'ensemble des appels de fonds, décomptes de charges, et appels de fonds travaux, constituant ses pièces 10 à 10.18, de même que devant la cour d'appel devant laquelle il actualise sa prétention au moyen de ses pièces 21 et 23 et de leurs annexes.
Il lui répond encore que l'adresse de Mme [W] qui a été notifiée au syndic était située à [Localité 10] ; que, malgré son obligation prévue par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, celle-ci ne lui a pas fait connaître son changement d'adresse, de sorte que le syndic a continué à lui adresser toutes les notifications ou mises en demeure à cette ancienne adresse ; que la notification de la Caf qu'elle produit mentionne une adresse à [Localité 13] ; qu'elle a été assignée à la bonne adresse et que cela faisait des mois qu'elle était informée de son compte débiteur à une adresse qui était la bonne ; que cette difficulté ne remet pas en cause les sommes dont elle est débitrice ; qu'enfin, la délivrance d'une sommation de payer n'a rien d'obligatoire et ne répond à aucune forme particulière imposée par la loi à peine de nullité.
Il précise que, s'agissant de la période débitrice à savoir les budgets 2022/2023/2024/2025, les appels de fonds ont toujours été faits sur la base de budgets prévisionnels tous approuvés par la suite.
Il avance enfin que, selon la jurisprudence constante, le simple retard de paiement suffit à caractériser son préjudice ; qu'il ne peut pas fonctionner en compte débiteur et que les autres copropriétaires n'ont pas à faire l'avance de la trésorerie manquante du fait d'un copropriétaire débiteur ; que Mme [W] n'a versé aucune somme en exécution du jugement et cherche à organiser son insolvabilité.
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 15 octobre 2025.
MOTIFS
Sur la demande de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement
L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'article 10-1 de la même loi précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.
L'article 14-1 de la même loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-2-1 de la même loi énonce que : I.-Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :
1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L.731-1 du code de la construction et de l'habitation,
2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires,
3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi,
4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.
L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que le syndic peut exiger le versement :
1° de l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel,
2° des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,
3° des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret,
4° des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale,
5° des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
En l'espèce, le formalisme prévu par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que l'action en paiement n'est engagée qu'après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, ne s'applique qu'à la procédure accélérée au fond engagée devant le président du tribunal judiciaire, laquelle n'a pas été en l'espèce initiée contre Mme [W].
De plus, le formalisme précisé par l'article 174 du règlement de copropriété, qui vise une mise en demeure du copropriétaire n'ayant pas exécuté les clauses et conditions de ce règlement sous la forme d'un acte extra-judiciaire préalable à une action judiciaire du syndicat des copropriétaires, n'est pas prévu à peine de nullité.
Aux termes du courrier adressé le 14 décembre 2021 par le notaire en charge de la succession de M. [I] ayant institué Mme [W] légataire universelle notamment pour les lots de copropriété n°732 et 1183, celle-ci était domiciliée au [Adresse 3], lors du transfert de propriété à son profit de ces lots.
Le syndicat des copropriétaires n'est donc pas fautif lorsqu'il a envoyé à cette adresse des appels de fonds ou des décomptes de charges les 20 juin, 26 juillet, 29 et 30 septembre, 22 décembre 2022, 22 mars, 9 mai et 13 juin 2023 et la mise en demeure du 31 mai 2023.
Il n'est pas davantage fautif lorsqu'il a fait signifier la sommation de payer le 1er juillet 2023 à l'adresse du [Adresse 1], qui a été celle de Mme [W] au moins avant le 11 mars 2024, date de l'attestation de paiement de la Caf mentionnant cette adresse.
En tout état de cause, l'actualisation de l'adresse au [Adresse 5], a été effective à compter du décompte de charges du 28 septembre 2023, date à laquelle Mme [W] pouvait encore régulariser ses impayés avant d'être assignée à cet effet, par dépôt à l'étude, devant le tribunal judiciaire de Rouen le 24 octobre 2023.
Le moyen développé par Mme [W] sur la mise en demeure du 31 mai 2023 et la sommation de payer du 1er juillet 2023 est donc inopérant.
Le syndicat des copropriétaires justifie sa créance actualisée à 25 659,98 euros au moyen :
- de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété,
- du relevé de propriété et de la notification de transfert de propriété en 2021 au profit de Mme [W],
- des appels de fonds, des relevés de compte individuel, et des décomptes de charges adressés à Mme [W] entre le 1er juillet 2022, date du premier impayé non régularisé, et le 14 octobre 2025,
- des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 13 septembre 2021, 19 septembre 2022, 18 septembre 2023, 24 juin, 1er et 31 octobre 2024, approuvant les comptes pour les exercices à compter du 1er avril 2020 jusqu'au 31 mars 2024, ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices à compter du 1er avril 2022 juqu'au 31 mars 2026, et les avances de trésorerie à compter de l'exercice 2021/2022 jusqu'au 31 mars 2026.
Pour s'exonérer de son obligation de paiement, Mme [W] justifie qu'elle est atteinte d'une fibromyalgie diagnostiquée en 2007 et qu'elle a subi une intervention chirurgicale le 21 mai 2024 en ambulatoire à la Clinique de l'Europe à [Localité 14].
Mais, ces circonstances ne sont pas de nature à justifier une inexécution de son obligation.
Mme [W] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale actualisée de 25 659,98 euros arrêtée au 14 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure recommandée du 31 mai 2023 sur la somme de 7 869,81 euros, à compter de l'assignation du 24 octobre 2023 sur la somme de 3 446,70 euros, et à compter du présent arrêt sur le surplus de 14 343,47 euros.
La décision du premier juge sera infirmée en son montant.
Sur la demande de paiement de dommages et intérêts
Selon l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, Mme [W] n'a procédé qu'à un règlement par chèque de trois euros le 3 octobre 2024 alors que sa dette envers la copropriété court depuis le 1er juillet 2022. Le simple constat de sa situation médicale ne justifie pas une telle abstention de plusieurs années à son obligation de paiement des charges de copropriété.
En outre, l'étude de commissaires de justice chargée de l'exécution du jugement a indiqué, dans un courrier adressé le 30 janvier 2025 à l'avocat du syndicat des copropriétaires, qu'une demande de renseignements sommaires urgents avait révélé que Mme [W] avait vendu un pavillon situé à [Localité 10] pour 410 000 euros le 7 juin 2023 et que la saisie-attribution pratiquée sur l'ensemble de ses comptes bancaires le 22 mai 2024 avait été infructueuse. Il a ajouté que la saisie des meubles n'avait pas pu être réalisée à défaut de confirmation de son domicile actuel au [Adresse 5]. Selon lui, cette absence de règlement et la faiblesse des soldes bancaires laissaient à penser que Mme [W] organisait volontairement son insolvabilité.
L'absence de certitude sur l'adresse de Mme [W] est corroborée par les conclusions produites pour l'audience du 12 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen, visant une adresse de celle-ci au [Adresse 7] à le Grand-Quevilly.
Le manquement de Mme [W] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de règlement de ses charges de copropriété est fautif et teinté de mauvaise foi. Il prive la copropriété, soumise à une exigence d'équilibre de ses comptes, de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Ce préjudice financier, direct et certain, est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Dès lors, la décision du tribunal qui a alloué au syndicat des copropriétaires une indemnisation de ce dommage à hauteur de 1 200 euros sera confirmée.
Sur les demandes accessoires
Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.
Partie perdante, Mme [W] sera condamnée aux dépens d'appel.
Il n'est pas inéquitable de la condamner aussi au paiement à l'intimé de la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés en appel. La demande présentée à ce titre par Mme [W] sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné Mme [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12], représenté par son syndic le cabinet Bihl, les sommes de :
- 11 078,95 euros au titre des charges de copropriété impayées, dues au 11 octobre 2023, appels de charges et cotisations travaux du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2023 sur la somme de 7 869,81 euros et à compter de l'assignation du 24 octobre 2023 pour le surplus,
- 201,56 euros au titre des frais de recouvrement,
Statuant à nouveau sur ce chef infirmé et y ajoutant,
Condamne Mme [L] [W] à payer au [Adresse 18], représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :
- 25 659,98 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement, arrêtés au 14 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023 sur la somme de 7 869,81 euros, à compter du 24 octobre 2023 sur la somme de 3 446,70 euros, et à compter du présent arrêt sur le surplus de 14 343,47 euros,
- 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
Déboute les parties du surplus des demandes,
Condamne Mme [L] [W] aux dépens d'appel.
Le greffier, La présidente de chambre,
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 21 JANVIER 2026
DÉCISION DÉFÉRÉE :
23/04619
Tribunal judiciaire de Rouen du 16 avril 2024
APPELANTE :
Madame [L] [W]
née le 10 novembre 1961 à [Localité 15]
[Adresse 6]
[Localité 8]
représentée et assistée de Me Patrick ALBERT de la SCP ALBERT PATRICK, avocat au barreau de Rouen plaidant par Me Juliette AURIAU
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro [Numéro identifiant 9] du 25/09/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 14])
INTIME :
[Adresse 16] [Adresse 11] Seine représenté par son syndic en exercice le Cabinet Bihl (OXIA)
[Adresse 2]
[Localité 8]
représenté et assisé de Me Bérengère RENE de la SELARL JAVELOT FREMY RENE, avocat au barreau de Rouen
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 3 novembre 2025 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER
DEBATS :
A l'audience publique du 3 novembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2026
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 21 janvier 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.
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EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE
Mme [L] [W] est propriétaire des lots n°1183 et 732 (appartement et cave) au sein de la copropriété de la résidence [Adresse 12], située [Adresse 4].
Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de paiement de charges de copropriété non réglées, des frais de recouvrement, et de dommages et intérêts.
Par jugement réputé contradictoire du 16 avril 2024, le tribunal a :
- condamné Mme [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12], représenté par son syndic le cabinet Bihl, les sommes de :
. 11 078,95 euros au titre des charges de copropriété impayées, dues au 11 octobre 2023, appels de charges et cotisations travaux du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2023 sur la somme de 7 869,81 euros et à compter de l'assignation du 24 octobre 2023 pour le surplus,
. 201,56 euros au titre des frais de recouvrement,
- condamné Mme [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12], représenté par son syndic le cabinet Bihl, la somme de 1 200 euros de dommages et intérêts,
- condamné Mme [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12], représenté par son syndic le cabinet Bihl, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné Mme [L] [W] aux entiers dépens de l'instance.
Par déclaration du 9 octobre 2024, Mme [W] a formé un appel contre ce jugement.
EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Par conclusions notifiées le 7 janvier 2025, Mme [L] [W] demande de voir en application des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 :
- infirmer le jugement dans la totalité de ses dispositions déférées à la cour,
- débouter en l'état le syndicat de copropriété de sa demande de condamnation en paiement des charges de copropriété faute de verser aux débats les pièces justificatives de sa créance et d'avoir fait procéder à des mises en demeure valides conformément à l'article 174 du règlement de copropriété,
- dans tous les cas, débouter le syndicat de copropriété de sa demande au titre des frais de recouvrement et de dommages et intérêts et de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 devant la cour,
- statuer ce que de droit sur les dépens de première instance et d'appel comme en matière d'aide juridictionnelle.
Elle explique qu'elle n'a pas comparu en première instance et n'a pas eu connaissance de l'assignation, ni des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, en raison de graves problèmes de santé depuis 2023 ; qu'il ressort du jugement que le syndicat des copropriétaires n'a pas versé aux débats les pièces justificatives de sa créance, à savoir les extraits de comptes individuels la concernant pour la période des charges dont le règlement est réclamé, et la totalité des décomptes de charges.
Elle précise qu'elle n'a pas été touchée par la mise en demeure du 31 mai 2023 qui a été envoyée à une adresse à [Localité 10], ni par la sommation de payer du 1er juillet 2023, obligatoire aux termes de l'article 174 du règlement de copropriété et envoyée à une adresse au [Localité 13], alors que son adresse est fixée au sein de la copropriété.
Elle ajoute qu'aucune pièce n'est versée aux débats pour justifier des assemblées générales postérieures à celle du 19 septembre 2022 qui ont voté le budget prévisionnel, ni la moindre pièce justifiant des éventuelles rectifications s'imposant au vu du budget définitif ; que, dans tous les cas, la sommation de payer précitée ne comporte aucun décompte de la créance se contentant de mentionner un montant global arrêté au 30 juin 2023.
Elle en déduit que l'ensemble de la procédure engagée contre elle doit être invalidé.
Elle s'oppose à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires, aux motifs qu'il ne démontre pas un préjudice distinct du non-paiement des charges de copropriété et des frais engagés de recouvrement ; qu'en matière de copropriété, cette preuve ne résulte pas de la seule carence du copropriétaire et de considérations générales sur les difficultés de trésorerie et le déséquilibre financier de la copropriété non démontrés par un document comptable.
Par dernières conclusions notifiées le 15 octobre 2025, le [Adresse 17] [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice le cabinet Bihl Sa (Oxia), sollicite de voir en vertu des articles 10 à 12 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 :
- confirmer le jugement de première instance rendu le 16 avril 2024 en ce qu'il a :
. ordonné la condamnation de Mme [L] [W] à payer les charges de copropriété échues et impayées au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12], la somme étant mise à jour au mois de septembre 2025, soit un solde de 25 659,98 euros, frais inclus, ledit solde portant intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023 sur la somme de 7 869,81 euros et à compter de l'assignation du 24 octobre 2023 pour le surplus,
. accordé la somme de 201,56 euros au titre des frais de recouvrement,
- infirmer ce jugement s'agissant des dommages et intérêts et de l'indemnité article 700 du code de procédure civile, lesquels seront portés pour les premiers à 3 000 euros et, pour la seconde, à 3 000 euros s'agissant des frais de première instance,
- condamner Mme [W] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel,
et y ajoutant,
- condamner celle-ci à régler un article 700 du code de procédure civile relatif à la procédure devant la cour d'appel de Rouen à hauteur de 3 000 euros.
Il fait valoir que les difficultés de santé invoquées par Mme [W] pour expliquer son retard de paiement des charges de copropriété depuis 2022 sont très anciennes et que l'opération chirurgicale dont elle se prévaut a été faite en ambulatoire bien après sa condamnation par le tribunal.
Il répond à Mme [W], qui soutient qu'il n'apporterait pas suffisamment de pièces justificatives notamment les appels de fonds et les décomptes de charges, qu'il a produit en première instance l'ensemble des appels de fonds, décomptes de charges, et appels de fonds travaux, constituant ses pièces 10 à 10.18, de même que devant la cour d'appel devant laquelle il actualise sa prétention au moyen de ses pièces 21 et 23 et de leurs annexes.
Il lui répond encore que l'adresse de Mme [W] qui a été notifiée au syndic était située à [Localité 10] ; que, malgré son obligation prévue par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, celle-ci ne lui a pas fait connaître son changement d'adresse, de sorte que le syndic a continué à lui adresser toutes les notifications ou mises en demeure à cette ancienne adresse ; que la notification de la Caf qu'elle produit mentionne une adresse à [Localité 13] ; qu'elle a été assignée à la bonne adresse et que cela faisait des mois qu'elle était informée de son compte débiteur à une adresse qui était la bonne ; que cette difficulté ne remet pas en cause les sommes dont elle est débitrice ; qu'enfin, la délivrance d'une sommation de payer n'a rien d'obligatoire et ne répond à aucune forme particulière imposée par la loi à peine de nullité.
Il précise que, s'agissant de la période débitrice à savoir les budgets 2022/2023/2024/2025, les appels de fonds ont toujours été faits sur la base de budgets prévisionnels tous approuvés par la suite.
Il avance enfin que, selon la jurisprudence constante, le simple retard de paiement suffit à caractériser son préjudice ; qu'il ne peut pas fonctionner en compte débiteur et que les autres copropriétaires n'ont pas à faire l'avance de la trésorerie manquante du fait d'un copropriétaire débiteur ; que Mme [W] n'a versé aucune somme en exécution du jugement et cherche à organiser son insolvabilité.
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 15 octobre 2025.
MOTIFS
Sur la demande de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement
L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'article 10-1 de la même loi précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.
L'article 14-1 de la même loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-2-1 de la même loi énonce que : I.-Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :
1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L.731-1 du code de la construction et de l'habitation,
2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires,
3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi,
4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.
L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que le syndic peut exiger le versement :
1° de l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel,
2° des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,
3° des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret,
4° des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale,
5° des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
En l'espèce, le formalisme prévu par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que l'action en paiement n'est engagée qu'après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, ne s'applique qu'à la procédure accélérée au fond engagée devant le président du tribunal judiciaire, laquelle n'a pas été en l'espèce initiée contre Mme [W].
De plus, le formalisme précisé par l'article 174 du règlement de copropriété, qui vise une mise en demeure du copropriétaire n'ayant pas exécuté les clauses et conditions de ce règlement sous la forme d'un acte extra-judiciaire préalable à une action judiciaire du syndicat des copropriétaires, n'est pas prévu à peine de nullité.
Aux termes du courrier adressé le 14 décembre 2021 par le notaire en charge de la succession de M. [I] ayant institué Mme [W] légataire universelle notamment pour les lots de copropriété n°732 et 1183, celle-ci était domiciliée au [Adresse 3], lors du transfert de propriété à son profit de ces lots.
Le syndicat des copropriétaires n'est donc pas fautif lorsqu'il a envoyé à cette adresse des appels de fonds ou des décomptes de charges les 20 juin, 26 juillet, 29 et 30 septembre, 22 décembre 2022, 22 mars, 9 mai et 13 juin 2023 et la mise en demeure du 31 mai 2023.
Il n'est pas davantage fautif lorsqu'il a fait signifier la sommation de payer le 1er juillet 2023 à l'adresse du [Adresse 1], qui a été celle de Mme [W] au moins avant le 11 mars 2024, date de l'attestation de paiement de la Caf mentionnant cette adresse.
En tout état de cause, l'actualisation de l'adresse au [Adresse 5], a été effective à compter du décompte de charges du 28 septembre 2023, date à laquelle Mme [W] pouvait encore régulariser ses impayés avant d'être assignée à cet effet, par dépôt à l'étude, devant le tribunal judiciaire de Rouen le 24 octobre 2023.
Le moyen développé par Mme [W] sur la mise en demeure du 31 mai 2023 et la sommation de payer du 1er juillet 2023 est donc inopérant.
Le syndicat des copropriétaires justifie sa créance actualisée à 25 659,98 euros au moyen :
- de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété,
- du relevé de propriété et de la notification de transfert de propriété en 2021 au profit de Mme [W],
- des appels de fonds, des relevés de compte individuel, et des décomptes de charges adressés à Mme [W] entre le 1er juillet 2022, date du premier impayé non régularisé, et le 14 octobre 2025,
- des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 13 septembre 2021, 19 septembre 2022, 18 septembre 2023, 24 juin, 1er et 31 octobre 2024, approuvant les comptes pour les exercices à compter du 1er avril 2020 jusqu'au 31 mars 2024, ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices à compter du 1er avril 2022 juqu'au 31 mars 2026, et les avances de trésorerie à compter de l'exercice 2021/2022 jusqu'au 31 mars 2026.
Pour s'exonérer de son obligation de paiement, Mme [W] justifie qu'elle est atteinte d'une fibromyalgie diagnostiquée en 2007 et qu'elle a subi une intervention chirurgicale le 21 mai 2024 en ambulatoire à la Clinique de l'Europe à [Localité 14].
Mais, ces circonstances ne sont pas de nature à justifier une inexécution de son obligation.
Mme [W] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale actualisée de 25 659,98 euros arrêtée au 14 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure recommandée du 31 mai 2023 sur la somme de 7 869,81 euros, à compter de l'assignation du 24 octobre 2023 sur la somme de 3 446,70 euros, et à compter du présent arrêt sur le surplus de 14 343,47 euros.
La décision du premier juge sera infirmée en son montant.
Sur la demande de paiement de dommages et intérêts
Selon l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, Mme [W] n'a procédé qu'à un règlement par chèque de trois euros le 3 octobre 2024 alors que sa dette envers la copropriété court depuis le 1er juillet 2022. Le simple constat de sa situation médicale ne justifie pas une telle abstention de plusieurs années à son obligation de paiement des charges de copropriété.
En outre, l'étude de commissaires de justice chargée de l'exécution du jugement a indiqué, dans un courrier adressé le 30 janvier 2025 à l'avocat du syndicat des copropriétaires, qu'une demande de renseignements sommaires urgents avait révélé que Mme [W] avait vendu un pavillon situé à [Localité 10] pour 410 000 euros le 7 juin 2023 et que la saisie-attribution pratiquée sur l'ensemble de ses comptes bancaires le 22 mai 2024 avait été infructueuse. Il a ajouté que la saisie des meubles n'avait pas pu être réalisée à défaut de confirmation de son domicile actuel au [Adresse 5]. Selon lui, cette absence de règlement et la faiblesse des soldes bancaires laissaient à penser que Mme [W] organisait volontairement son insolvabilité.
L'absence de certitude sur l'adresse de Mme [W] est corroborée par les conclusions produites pour l'audience du 12 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen, visant une adresse de celle-ci au [Adresse 7] à le Grand-Quevilly.
Le manquement de Mme [W] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de règlement de ses charges de copropriété est fautif et teinté de mauvaise foi. Il prive la copropriété, soumise à une exigence d'équilibre de ses comptes, de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Ce préjudice financier, direct et certain, est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Dès lors, la décision du tribunal qui a alloué au syndicat des copropriétaires une indemnisation de ce dommage à hauteur de 1 200 euros sera confirmée.
Sur les demandes accessoires
Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.
Partie perdante, Mme [W] sera condamnée aux dépens d'appel.
Il n'est pas inéquitable de la condamner aussi au paiement à l'intimé de la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés en appel. La demande présentée à ce titre par Mme [W] sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné Mme [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12], représenté par son syndic le cabinet Bihl, les sommes de :
- 11 078,95 euros au titre des charges de copropriété impayées, dues au 11 octobre 2023, appels de charges et cotisations travaux du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2023 sur la somme de 7 869,81 euros et à compter de l'assignation du 24 octobre 2023 pour le surplus,
- 201,56 euros au titre des frais de recouvrement,
Statuant à nouveau sur ce chef infirmé et y ajoutant,
Condamne Mme [L] [W] à payer au [Adresse 18], représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :
- 25 659,98 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement, arrêtés au 14 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023 sur la somme de 7 869,81 euros, à compter du 24 octobre 2023 sur la somme de 3 446,70 euros, et à compter du présent arrêt sur le surplus de 14 343,47 euros,
- 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
Déboute les parties du surplus des demandes,
Condamne Mme [L] [W] aux dépens d'appel.
Le greffier, La présidente de chambre,