CA Poitiers, 1re ch., 13 janvier 2026, n° 24/00607
POITIERS
Arrêt
Autre
ARRET N°2
N° RG 24/00607 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G7YW
S.A. ALLIANZ
C/
[T]
S.A. SOCOTEC CONSTRUCTION
Société SOCIETE MUTUELLE D'ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TR AVAUX PUBLICS
S.A.S. HOLDING SOCOTEC
S.A. SOCOTEC FRANCE
S.A.R.L. CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU
Syndic. de copro. [15]
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
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Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 13 JANVIER 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00607 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G7YW
Décision déférée à la Cour : jugement du 06 février 2024 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP des SABLES D'OLONNE.
APPELANTE :
S.A. ALLIANZ
[Adresse 1]
[Localité 13]
ayant pour avocat Maître Marion LE LAIN de la SELARL 1927 AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Anne-Sophie LAPENE, avocat au barreau de POITIERS
INTIMES :
Monsieur [K] [T]
né le 02 Novembre 1959 à [Localité 14]
[Adresse 2]
[Localité 12]
ayant pour avocat postulant Maître François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Maître Pascal TESSIER de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
S.A. SOCOTEC CONSTRUCTION
[Adresse 6]
[Localité 8]
ayant pour avocat postulant Maître Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA Avocats, avocat au barreau de NANTES
Société SOCIETE MUTUELLE D'ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TR AVAUX PUBLICS
[Adresse 9]
[Localité 7]
ayant pour avocat postulant Maître François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Maître Pascal TESSIER de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de la ROCHE-SUR-YON
S.A.S. HOLDING SOCOTEC - intervenante forcée
[Adresse 6]
[Localité 8]
ayant pour avocat postulant Maître Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA Avocats, avocat au barreau de NANTES
S.A. SOCOTEC FRANCE
[Adresse 6]
[Localité 8]
Défaillante bien que régulièrement assignée
S.A.R.L. CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU
[Adresse 16]
[Localité 11]
ayant pour avocat postulant Maître Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Camille MANDEVILLE de la SELARL GUEGUEN AVOCATS, avocat au barreau de NANTES
Syndic. de copro. [15] représenté par son Syndic, la SAS FONCIA VENDEE
[Adresse 5]
[Localité 10]
assistée de Me Valérie BURGAUD de la SELARL LEFEVRE ET RAYNAUD, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame Anne VERRIER, Conseiller
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS,
ARRÊT :
- Réputée contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [15] (le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic a, par contrat en date du 11 juin 2011, confié à [K] [T] la maîtrise d'oeuvre de travaux de :
- réfection des façades ;
- remplacement des garde-corps ;
- réfection des balcons avec reprise et renforcement de la structure béton ;
- reprise de l'étanchéité des balcons et de remplacement de leur carrelage.
[K] [T] était assuré auprès de la société Smabtp.
Une assurance dommages-ouvrage a été souscrite par le maître de l'ouvrage.
Le lot gros oeuvre a été confié à la société Cantin Construction, également assurée auprès de la société Smabtp.
Le lot étanchéité et carrelage a été confié à la société Carrelages Valandreau Vincendeau (CCV) assurée auprès de la société Allianz Iard (Allianz).
La réfection des façades (peinture extérieure, peinture des balcons, peinture des façades, peinture des ouvrages PVC, réfection des joints de dilatation et de calfeutrement) a été confiée à la société Burneleau assurée auprès de la société Axa France Iard (Axa).
La société Socotec a reçu une mission de contrôle technique du chantier relative à la solidité des ouvrages et de leurs éléments d'équipement dissociables et indissociables (LP) et à la solidité des existants (LE).
La réception des travaux est en date du 11 mai 2012, sans réserves.
En raison de désordres dénoncés par des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires a confié à [X] [I] une mission d'expertise amiable. Son rapport est en date du 18 décembre 2015. Cet expert, après avoir constaté l'existence d'infiltrations dans les parties privatives de la résidence, a émis l'avis que les balcons n'étaient pas étanches et que les travaux n'avaient pas été réalisés dans les règles de l'art.
Par acte du 23 juin 2016, le syndicat des copropriétaires représenté par la société Glob'Immo son syndic a assigné [K] [T], les sociétés Cantin Construction, CCV et Socotec devant le juge des référés du tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne, afin que soit ordonnée une mesure d'expertise.
Par ordonnance du 26 septembre 2016, [M] [J] a été commis en qualité d'expert.
Par ordonnance du 26 septembre 2016, les opérations d'expertise ont, sur la demande du syndicat des copropriétaires, été étendues à la société Allianz Iard, assureur de la société CCV, à la société Smabtp en sa qualité d'assureur de [K] [T], à la société Axa France Iard assureur de la société Burneleau et à divers copropriétaires.
Par ordonnances des 25 juin et 9 juillet 2018, les opérations d'expertise ont, sur la demande du syndicat des copropriétaires, été étendues à la société Smabtp prise en sa qualité d'assureur de la société Cantin Construction, à la société Serba, bureau d'étude technique et à son assureur la société Axa France Iard.
Le rapport d'expertise est en date du 15 avril 2019.
Par actes délivrés entre le 30 octobre et le 21 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires a assigné devant le tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne :
- [K] [T] ;
- la société Smabtp prise en sa qualité d'assureur de [K] [T] ;
- la société Socotec France ;
- la société CCV ;
- la société Allianz prise en sa qualité d'assureur de la société CCV.
Il a conclu au rejet de la demande de nullité du rapport d'expertise présentée par [K] [T] et son assureur.
Il a demandé de :
- dire les désordres de nature décennale ;
- condamner in solidum les défendeurs au paiement à titre de dommages et intérêts les sommes de :
- 430.000 € correspondant au coût toutes taxes comprises des travaux de reprise ;
- 10.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi.
[K] [T] et la Smabtp ont demandé d'annuler le rapport d'expertise aux motifs que l'expert avait :
- été versatile dans son appréciation du litige et des responsabilités ;
- manqué au principe du contradictoire en ne répondant pas à un dire et lors de l'évaluation du coût des travaux de reprise ;
- omis de répondre à l'ensemble des chefs de la mission d'expertise.
Ils ont soutenu l'absence de faute du maître d'oeuvre dans l'exécution de sa mission aux motifs que :
- le projet de réfection des balcons avait été validé par la société Socotec ;
- le suivi du chantier avait été assuré ;
- les plans d'exécution avaient été à la charge des entreprises intervenantes ;
- la mauvaise exécution des travaux était imputable à la société CCV.
Ils ont subsidiairement conclu à la réduction des prétentions du syndicat des copropriétaires, l'estimation du coût des travaux de reprise étant excessive et le préjudice de jouissance allégué inexistant.
La société CCV a indiqué s'en remettre à la sagesse du tribunal sur l'apparence ou non des désordres à la réception.
Elle a soutenu que n'ayant eu qu'un rôle d'exécution, les désordres étaient imputables au maître d'oeuvre, concepteur du projet de rénovation des balcons et à la société Socotec l'ayant validé. Elle a contesté tout manquement dans l'exécution du travail confié, de nature à engager sa responsabilité.
Elle a contesté l'évaluation par l'expert du coût des travaux de reprise, selon elle excessive.
La société Allianz a conclu à sa mise hors de cause, les désordres étant apparus en cours de chantier, étant connus et apparents à la date de la réception qui les avaient dès lors purgés.
Elle a contesté :
- le caractère décennal des désordres, le défaut d'étanchéité des terrasses n'ayant ni rendu l'ouvrage impropre à sa destination, ni ne compromettant sa solidité ;
- l'imputabilité des désordres à son assurée.
Elle a subsidiairement :
- conclu à la réduction des prétentions du syndicat des copropriétaires ;
- dénié devoir garantir le préjudice de jouissance, n'étant plus tenue au titre de cette garantie facultative en raison de la résiliation du contrat d'assurance.
La société Socotec Construction, se présentant venir aux droits de la société Socotec France, est intervenue volontairement à l'instance.
Elle a indiqué s'en rapporter sur la nullité du rapport d'expertise et le caractère apparent à la réception des désordres. Elle a conclu au rejet des prétentions formées à son encontre, le contrôleur technique n'étant tenu que dans les limites de la mission confiée, ayant pour objet la solidité des ouvrages neufs et celle des ouvrages existants (LP et LE).
Elle a subsidiairement conclu à l'homologation du rapport d'expertise ayant évalué à 15 % sa part de responsabilité et à la réduction des prétentions du syndicat des copropriétaires, l'évaluation du coût des travaux de reprise étant selon elle excessive et le préjudice de jouissance non établi.
Par jugement du 6 février 2024, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :
'1° Sur le désordre
REJETTE la demande en nullité du rapport d'expertise judiciaire ;
ADOPTE les conclusions de l'expert judiciaire ;
DÉCLARE [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION et la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV responsables in solidum à ce titre sur le fondement de l'article 1792 du code civil ;
CONDAMNE in solidum [K] [T], la SMABTP, SOCOTEC CONSTRUCTION, la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et ALLIANZ IARD à payer au Syndicat des Copropriétaires de La Résidence [15] au titre de la réparation du désordre relatif aux infiltrations touchant l'immeuble [15]
la somme de 276.586,23 euros TTC au titre du préjudice matériel ;
la somme de 10.000 € au titre du préjudice de jouissance ;
DIT que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante :
- [K] [T] : 30 %
- SOCOTEC CONSTRUCTION : 10 %
- société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV : 60 %
CONDAMNE in solidum [K] [T] et la SMABTP (Société Mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics) à garantir la société SOCOTEC CONSTRUCTION des condamnations à hauteur de 30 % prononcées à leur encontre,
CONDAMNE in solidum la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et son assureur ALLIANZ IARD à garantir la société SOCOTEC CONSTRUCTION des condamnations à hauteur de 60 % prononcées à leur encontre,
CONDAMNE SOCOTEC CONSTRUCTION à garantir [K] [T] et la SMABTP (Société Mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics) des condamnations à hauteur de 10 % prononcées à leur encontre,
CONDAMNE in solidum la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et son assureur ALLIANZ IARD à garantir [K] [T] et la SMABTP (Société Mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics) des condamnations à hauteur de 60 % prononcées à leur encontre,
CONDAMNE in solidum [K] [T] et la .SMABTP (Société Mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics) à garantir la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et son assureur ALLIANZ TARD des condamnations à hauteur de 30 % prononcées à leur encontre,
CONDAMNE SOCOTEC CONSTRUCTION à garantir la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et son assureur ALLIANZ IARD des condamnations à hauteur de 10 % prononcées à leur encontre,
DIT que ALLIANZ IARD pourra opposer à son assuré la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV les termes et limites de la police souscrite concernant les dommages tant matériels qu'immatériels ;
DIT que ALLIANZ IARD pourra opposer au Syndicat des Copropriétaires de La Résidence [15] les termes et limites de la police souscrite concernant les dommages immatériels uniquement (préjudice de jouissance) ;
2° Sur les autres chefs de dispositif
DIT que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BTO1 depuis 15/04/2019 (date du rapport d'expertise) jusqu'à la date du présent jugement ;
DIT que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement,
CONDAMNE in solidum [K] [T], la SMABTP, SOCOTEC CONSTRUCTION, la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et ALLIANZ IARD à payer au Syndicat des Copropriétaires de La Résidence [15] à payer la somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT que la charge finale des dépens et celle de l'indemnité accordée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus ;
CONDAMNE [K] [T], la SMABTP, SOCOTEC CONSTRUCTION, la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et ALLIANZ IARD in solidum aux dépens, comprenant les frais d'expertise ;
ACCORDE à la SELARL LEFEVRE ET RAYNAUD le bénéfice du recouvrement direct dans les conditions prévues à l'article 699 du code du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit'.
Il a rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise aux motifs que :
- la versatilité alléguée de l'expert était sans incidence sur la validité du rapport d'expertise, n'étant de nature qu'à éventuellement affecter sa force probante ;
- l'expert avait répondu aux dires des parties, soit directement, soit dans le corps de son rapport ;
- l'expert avait répondu aux chefs de la mission qui lui avait été confiée et n'avait pas excédé sa mission ;
- l'évaluation du coût des travaux de reprise avait été effectuée contradictoirement ;
- l'expertise avait été menée contradictoirement.
Il a considéré que :
- les infiltrations constituaient un désordre de nature décennale ;
- les constructeurs étaient tenus sur ce fondement à l'égard du maître de l'ouvrage et, dans leurs rapports entre eux, à proportion de leurs fautes respectives ;
- que [K] [T] auquel une mission complète de maîtrise d'oeuvre avait été confiée, avait commis des erreurs dans la conception des travaux et manqué à son obligation de suivi du chantier ;
- la mission de la société Socotec incluait le contrôle de l'étanchéité des travaux, obligation à laquelle elle avait manqué ;
- la société CCV n'avait pas réalisé les travaux confiés dans les règles de l'art ;
- les sociétés Smabtp et Allianz étaient tenues à garantie, ce dernier assureur étant toutefois fondé à opposer une limite de garantie du préjudice immatériel.
Il a évalué, se fondant sur les termes du rapport d'expertise, à 276.586,23 € toutes taxes comprises le coût des travaux de reprise. Il en a exclu les frais de gardiennage de l'échafaudage évalué par l'expert à 72.000 €, montant toutes taxes comprises.
Il a dit le syndicat des copropriétaires recevable à agir en indemnisation du préjudice de jouissance subi par la collectivité des copropriétaires et évalué l'indemnisation due à 10.000 €.
Par déclaration reçue au greffe le 11 mars 2024, la société Allianz a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 février 2025, la société Allianz Iard a demandé de :
'Vu l'assignation délivrée à la requête du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [15] du 20 novembre 2019,
Vu le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [J] du 15 avril 2019,
Vu les articles 1792 et suivants du code civil,
Vu l'article 1240 du code civil,
Vu le jugement du 6 février 2024 du Tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE
INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Et,
Statuant à nouveau,
AU PRINCIPAL
Dire et juger hors de cause la SA ALLIANZ IARD, les désordres étant apparus en cours de chantier et non réservés à la réception de sorte qu'ils sont purgés et, en tout état de cause, ne relevant pas de la responsabilité décennale des constructeurs, et par suite, de la garantie décennale.
En conséquence,
Rejeter toutes les demandes présentées à l'encontre de la SA ALLIANZ IARD, fins et conclusions.
Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [15] à verser à la ALLIANZ IARD, la somme de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [15] aux entiers dépens mais dire que conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile, la condamnation aux dépens sera prononcée avec distraction au profit de Maître M. LE LAIN, avec le droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aura fait
l'avance sans en avoir reçu provision.
SUBSIDIAIREMENT
Dans l'hypothèse où il ne serait pas fait droit aux moyens précédemment développés,
Limiter le coût des dommages matériels à la somme de 131.914,29€ TTC'; à défaut, rejeter les demandes au titre de l'assurance dommages ouvrage, des honoraires de syndic et de frais de gardiennage comme étant non justifiées et non fondées.
Dire et juger que la SA ALLIANZ IARD n'est pas concernée par les demandes au titre du préjudice de jouissance en raison de la résiliation du contrat d'assurance et de la non application de la garantie subséquente dans la mesure où la SARL CARRELAGES CALANDREAU VICENDEAU est assurée auprès d'un autre assureur.
Par suite, rejeter les demandes dirigées à l'encontre de la SA ALLIANZ IARD au titre des préjudices immatériels.
Dire et juger la SA ALLIANZ IARD bien fondée à régulariser un appel en garantie intégral àl'encontre de Monsieur [T] et de son assureur la SMABTP et à l'encontre de SOCOTEC CONSTRUCTION, venant aux droits de la SA SOCOTEC France ; à défaut, de limiter la part de responsabilité de la SA ALLIANZ IARD à hauteur de 5 %.
A défaut, Dire et juger la SA ALLIANZ IARD bien fondée à régulariser un appel en garantie intégral à l'encontre de Monsieur [T] et de son assureur la SMABTP dans la mesure où en ne mentionnant pas de réserves dans le procès-verbal de réception alors que le désordre était connu par lui, en sa qualité de maître d''uvre professionnel, il a manqué aux obligations qui étaient les siennes créant de facto un préjudice pour la compagnie ALLIANZ.
Ramener à de plus justes proportions la somme sollicitée au titre de l'article 700 du CPC.
Rejeter les appels en garantie dirigés à l'encontre de la SA ALLIANZ IARD.
Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [15] et la SARL CARRELAGES CALANDREAU VICENDEAU de leurs appels incidents.
Condamner tout succombant à payer à la SA ALLIANZ IARD la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner tout succombant aux entiers dépens mais dire que conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile, la condamnation aux dépens sera prononcée avec distraction au profit de Maître M. LE LAIN, avec le droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aura fait l'avance sans en avoir reçu provision'.
Elle a indiqué s'en rapporter sur la demande de nullité du rapport d'expertise.
Elle a soutenu ne pas être tenue à garantie sur un fondement décennal aux motifs que :
- les désordres, révélés en cours de chantier, connus du maître d'oeuvre et du maître de l'ouvrage, étaient apparents à la réception ;
- les désordres n'étaient pas de nature décennale, le défaut d'étanchéité des terrasses ayant pour seule conséquence la dégradation des peintures en sous-face des balcons ;
- les désordres n'étaient pas imputables à la société CCV qui n'avait pas eu un rôle de conception de l'ouvrage, mais n'avait qu'exécuté les travaux confiés.
Elle a contesté l'évaluation du coût des travaux de reprise faite par l'expert, les frais de gardiennage du chantier et le recours à un bureau de contrôle n'étant pas justifiés.
Elle a exposé ne pas être tenue de l'indemnisation du préjudice immatériel, la société CCV s'étant par la suite assurée auprès de la société Axa non mise en cause.
Elle a sollicité la garantie du maître d'oeuvre et de son assureur, ainsi que celle de la société Socotec. Elle a soutenu que :
- le maître d'oeuvre avait été défaillant dans la conception des travaux, dans le suivi du chantier et lors de l'assistance aux opérations de réception ;
- la société Socotec était tenue à garantie en raison de la mission qui lui avait été confiée et de l'avis émis sur les travaux à venir d'étanchéification des terrasses.
Elle s'est subsidiairement prévalue des franchises contractuelles.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [15] a demandé de :
'Vu les articles 1792 et 1231-1 du Code civil,
CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE du 6 février 2024, en ce qu'il a :
REJETTE la demande en nullité du rapport d'expertise judiciaire
ADOPTE les conclusions de l'expert judiciaire
DECLARE Monsieur [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION la société CALANDREAU CCV responsables in solidum des désordres supportés par le SDC [15] représenté par son Syndic FONCIA VENDEE
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION la société CALANDREAU CCV à payer au SDC [15] la somme de 10 000 € au titre du préjudice de jouissance
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION la société CALANDREAU CCV à payer au SDC [15] la somme de 12 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION la société CALANDREAU CCV aux entiers dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise
DIT que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 15 avril 2019 (date du rapport d'expertise) jusqu'à la date du jugement du tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE du 6 février 2024.
DIT que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du jugement.
Pour le surplus
INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE le 6 février 2024
Et statuant à nouveau
CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION, la société CALANDREAU CCV à payer au SDC [15] la somme de 430 000 € au titre du préjudice matériel (coût des travaux de reprise)
À Défaut CONFIRMER le jugement en ce qu'il a
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION, la société CALANDREAU CCV à payer au SDC [15] la somme de 276 586,23 € au titre du préjudice matériel (coût des travaux de reprise)
RETENU dans leur rapport entre eux le partage de responsabilité suivant : 30 % pour le maître d''uvre Monsieur [K] [T] et son assurance la SMABTP ; 60 % pour la société CALANDREAU CCV et son assureur ALLIANZ et 10 % pour la société SOCOTEC CONSTRUCTION
À titre infiniment subsidiaire
RETENIR dans leur rapport entre eux le partage de responsabilité tel que fixé par Monsieur [J] dans son rapport, à hauteur de 70 % pour le maître d''uvre Monsieur [K] [T] et son assurance la SMABTP ; 15 % pour la société CALANDREAU CCV et son assureur ALLIANZ et 15 % pour la société SOCOTEC CONSTRUCTION
JUGER Monsieur [T] responsable pour ne pas avoir conseillé le maitre de l'ouvrage au titre de la réception des travaux traduisant une faute de sa part.
En conséquence
CONDAMNER Monsieur [T] à verser des dommages et intérêts à hauteur de 430 000 €, correspondant au préjudice subi par le SDC [15] représenté par son Syndic FONCIA VENDEE
En tout état de cause y ajoutant
DEBOUTER l'ensemble des parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions
DIT que l'actualisation des sommes allouées au titre des travaux de reprise tiendra compte de l'évolution de l'indice BT01 jusqu'au paiement effectif des sommes dues.
CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION la société CALANDREAU CCV à payer au SDC de la résidence [15] la somme complémentaire de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION la société CALANDREAU CCV aux entiers dépens d'appel'.
Il a conclu au rejet de la demande de nullité du rapport d'expertise présentée par [K] [T] et son assureur aux motifs que :
- l'expert pouvait dans ses notes intermédiaires aux parties varier dans ses appréciations du sinistre ;
- [K] [T] et son assureur avaient été défaillants dans la communication à l'expert de leurs pièces ;
- l'expert avait répondu aux dires des parties, notamment du maître d'oeuvre et de son assureur, avait répondu aux chefs de la mission confiée et procédé contradictoirement à l'évaluation du coût des travaux de reprise.
Il a contesté le caractère apparent des désordres à la réception, intervenue sans réserves et, en toute hypothèse, ces désordres n'ayant pas été connus dans leur ampleur et leurs conséquences à la date de celle-ci.
Il a subsidiairement soutenu le manquement contractuel du maître d'oeuvre chargé de la conception des travaux, de leur suivi et de l'assistance à leur réception.
Il a maintenu que les désordres, qui affectaient les parties privatives de la copropriété, étaient de nature décennale et engageaient sur ce fondement la responsabilité du maître d'oeuvre et de la société CCV chargée de la réalisation des travaux dans les règles de l'art.
Il a demandé :
- paiement du coût des travaux de reprise tel qu'évalué par l'expert, soit 430.000 € toutes taxes comprises incluant notamment les frais de bureau de contrôle, de gardiennage du chantier et les honoraires du syndic ;
- à être indemnisé du préjudice de jouissance subi par l'ensemble des copropriétaires.
Par conclusions notifiées le 15 mai 2025, [K] [T] et la société Smabtp ont demandé de :
'Vu les articles 175, 232, 237 et 238 du Code de procédure civile,
Vu l'article 1792 du Code civil,
In limine litis,
Infirmer le jugement du 6 février 2024 en ce qu'il n'a pas prononcé la nullité des opérations d'expertise judiciaire,
Constater que l'expert judiciaire n'a pas respecté les règles relatives à l'expertise judiciaire et que son rapport encourt la nullité du fait des griefs subis par Monsieur [K] [T] et la SMABTP,
En conséquence,
Prononcer la nullité du rapport de l'expert judiciaire,
Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,
A titre principal,
Confirmer le jugement du 6 février 2024 en ce qu'il a jugé que les désordres n'étaient pas apparents à réception et qu'ils étaient de nature décennale,
Confirmer le jugement du 6 février 2024 en ce qu'il a jugé que Monsieur [K] [T] n'avait qu'une part de responsabilité limitée, et en ce qu'il a condamné la société SOCOTEC et la société CALANDREAU (et son assureur ALLIANZ) à prendre en charge les désordres,
Infirmer le jugement du 6 février 2024 en ce qu'il a fixé à 30 % la part de responsabilité de Monsieur [K] [T],
Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de Monsieur [K] [T] et de la SMABTP à hauteur de 70% du sinistre
Réduire la part de responsabilité de Monsieur [K] [T] dans l'avènement du sinistre à hauteur de 10% et augmenter proportionnellement celle de la société SOCOTEC à 20% et celle de la société CALANDREAU à 70 %
A titre subsidiaire,
Infirmer le jugement du 6 février 2024 en ce qu'il a fixé à la somme de 276 586,23 € TTC le montant du préjudice matériel et à 10 000 € le montant du préjudice de jouissance collectif,
Réduire le montant du préjudice matériel à hauteur de 139 414.29 € et à tout le moins à la somme de 261 259,75 € TTC,
Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande à hauteur de 430 000 €,
Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du préjudice de jouissance et du montant des travaux chiffrés par l'expert judiciaire pour la réparation des désordres intérieurs
En tout état de cause,
Condamner solidairement la société CARRELAGE CALENDREAU, ALLIANZ, SOCOTEC à relever indemne Monsieur [K] [T] et la SMABTP de l'intégralité des condamnations éventuellement prononcées à leur encontre,
Débouter la société SOCOTEC de sa demande voir limiter sa responsabilité à hauteur de 10%,
Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires avec la société CARRELAGE CALENDREAU, ALLIANZ, SOCOTEC à régler la somme de 6000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires avec la société CARRELAGE CALENDREAU, ALLIANZ, SOCOTEC aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL JURICA représentée par son associé Maître François MUSEREAU qui sollicite l'application de l'article 699 du Code de procédure civile'.
Ils ont maintenu leur demande de nullité des opérations d'expertise et du rapport d'expertise en raison de :
- conclusions non fondées et versatiles de l'expert ;
- l'absence de réponse à un dire de leur part et à un dire de la société Allianz ;
- l'absence de réponse à certains chefs de la mission ;
- l'évaluation non contradictoire des travaux de reprise.
Ils ont indiqué ne pas contester le caractère décennal des désordres et leur défaut d'apparence lors de la réception.
Ils ont soutenu que :
- la société Socotec, qui n'avait pas émis d'observations sur les travaux soumis pour avis, avait commis une faute engageant sa responsabilité ;
- l'irrespect des règles de l'art par la société CCV qui avait exécuté les travaux d'étanchéité à l'origine des désordres et sans signaler ainsi qu'elle y était tenue les erreurs de conception qu'elle avait pu relever, avait de même engagé sa responsabilité ;
- le suivi du chantier, ainsi que relevé par le tribunal, n'avait pas été défaillant.
Ils ont contesté l'évaluation du coût des travaux de reprise faite par l'expert, certains postes retenus étant inutiles. Selon eux, leur coût toutes taxes comprise est de 139.414,29 €.
Ils ont ajouté que :
- le syndicat des copropriétaires n'avait pas qualité pour solliciter l'indemnisation d'un préjudice de jouissance subi par les copropriétaires ;
- la société Allianz ne justifiait pas de la résiliation au 1er janvier 2013 du contrat conclu avec la société CCV ;
- le préjudice de jouissance allégué n'était pas établi, les désordres affectant les balcons ne faisant pas obstacle à une jouissance paisible des logements, le plus souvent occupés en période estivale.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, la société Carrelages Calendreau Vincendeau a demandé de :
'Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,
[...]
DECLARER la société ALLIANZ IARD mal fondée en son appel ; l'en débouter.
INFIRMER le jugement rendu le 06 février 2024 par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE en ce qu'il a :
o Déclaré la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU responsable sur le fondement de l'article 1792 du Code civil,
o Condamné la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU, in solidum avec Monsieur [K] [T], la SMABTP et la société SOCOTEC CONSTRUCTION à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] :
- la somme de 276.586,23 € TTC au titre du préjudice matériel,
- la somme de 10.000 € au titre du préjudice de jouissance,
- la somme de 12.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- les dépens comprenant les frais d'expertise.
o Dit que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 15/04/2019 jusqu'à la date du jugement,
o Dit que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement,
o Dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante :
- Monsieur [K] [T] : 30 %
- SOCOTEC CONSTRUCTION : 10 %
- Société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU : 60 %
o Condamné la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU à garantir Monsieur [K] [T], la SMABTP et la société SOCOTEC CONSTRUCTION à hauteur de 60 % des condamnations prononcées à leur encontre,
o Condamné in solidum Monsieur [K] [T] et la SMABTP à garantir la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU à hauteur de 30 % des condamnations prononcées à son encontre,
o Condamné la société SOCOTEC CONSTRUCTION à garantir la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU à hauteur de 10 % des condamnations prononcées à son encontre,
o Dit que ALLIANZ IARD pourra opposer à son assurée la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU les termes et limites de la police souscrite concernant les dommages tant matériels qu'immatériels.
STATUANT A NOUVEAU sur les chefs de jugement infirmés :
' Dans l'hypothèse où il serait retenu que le désordre allégué était apparent et non réservé lors de la réception
' Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence [15] et de toutes ses demandes, fins et conclusions, tant en principal, intérêts, dommages et intérêts et frais ;
' Débouter Monsieur [K] [T], la SMABTP, la société SOCOTEC FRANCE et la société SOCOTEC CONSTRUCTION de toutes leurs demandes, fins et conclusions, tant en principal, intérêts, dommages et intérêts et frais.
' Dans l'hypothèse où il serait retenu que le désordre allégué était caché lors de la réception
A titre principal
' Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence [15] et de toutes ses demandes, fins et conclusions, tant en principal, intérêts, dommages et intérêts et frais ;
' Débouter Monsieur [K] [T], la SMABTP, la société SOCOTEC FRANCE et la société SOCOTEC CONSTRUCTION de toutes leurs demandes, fins et conclusions, tant en principal, intérêts, dommages et intérêts et frais.
A titre subsidiaire
' Condamner in solidum Monsieur [K] [T], la SMABTP, la société SOCOTEC FRANCE et la société SOCOTEC CONSTRUCTION à garantir et relever indemne la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU de toutes condamnation éventuellement mise à sa charge, tant en principal, intérêts, dommages et intérêts et frais.
A titre plus subsidiaire
' Condamner in solidum Monsieur [K] [T], la SMABTP, la société SOCOTEC FRANCE et la société SOCOTEC CONSTRUCTION à garantir et relever indemne la société CARELAGES CALANDREAU VINCENDEAU de toutes condamnation éventuellement mise à sa charge, tant en principal, intérêts, dommages et intérêts et frais, à hauteur de 95 %.
Dans tous les cas et infirmant de ce chef le jugement entrepris
' Ramener le quantum du dommage du syndicat des copropriétaires à une somme qui ne saurait être supérieure à 261.259,75 € TTC ;
' Condamner la société ALLIANZ à garantir et relever indemne la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU de toutes condamnations éventuellement mises à sa charge, tant en principal, intérêts, dommages et intérêts et frais ;
' Débouter toute partie de toutes demandes plus amples ou contraires.
ADDITANT AU JUGEMENT
' Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence [15], Monsieur [K] [T], la SMABTP, la société SOCOTEC FRANCE, la société SOCOTEC CONSTRUCTION et la société ALLIANZ à payer à la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU la somme de 8.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
' Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens d'instance et d'appel, et dire qu'ils seront recouvrés par la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, agissant par Maître Jérôme CLERC, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du même code'.
Elle a rappelé que la réception purgeait les désordres apparents et exposé que les désordres allégués, s'ils n'étaient pas jugés apparents, étaient de nature décennale.
Selon elle, les désordres ne lui étaient pas imputables aux motifs que :
- les travaux avaient été conçus par le maître d'oeuvre et soumis pour avis à la société Socotec ;
- ne lui avait pas incombé, ainsi que relevé par l'expert, une mission de maîtrise d'oeuvre ;
- elle n'avait commis aucun manquement dans l'exécution des travaux confiés ;
- les infiltrations se produisaient par les fissurations des panneaux préfabriqués que le maître d'oeuvre et la société Socotec avaient insuffisamment pris en compte ;
- le rapport de [X] [I] n'était pas corroboré par le rapport d'expertise judiciaire ;
- le maître d'oeuvre avait postérieurement admis que ses travaux n'encouraient pas la critique.
Elle a soutenu que les désordres étaient imputables tant au maître d'oeuvre qu'à la société Socotec.
Elle a subsidiairement conclu à la réduction des prétentions du syndicat des copropriétaires, d'une part certains postes ajoutés par l'expert ne pouvant pas être retenus, d'autre part le préjudice de jouissance allégué n'étant pas démontré.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2025, la société Socotec Construction et la société Holding Socotec assignée en intervention forcée ont demandé de :
'Vu l'article L 111-24 du Code de la Construction et de l'Habitation dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce (aujourd'hui article L 125-2 du même Code)
Vu les articles 1792 et 1792-6 du Code Civil
1/
Concernant HOLDING SOCOTEC.
Mettre HOLDING SOCOTEC, assignée à tort en intervention forcée, hors de cause.
Condamner la société ALLIANZ à régler à HOLDING SOCOTEC la somme de 1 000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
2/
Concernant SOCOTEC CONSTRUCTION.
Reformer le jugement entrepris en tant qu'il a fait droit aux prétentions du syndicat des copropriétaires.
Statuant de nouveau, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes dès lors qu'elles sont relatives à des désordres connus au moment du prononce de la réception des travaux et qui n'ont pas fait l'objet de réserve.
A défaut, confirmer le jugement en tant qu'il a jugé que les désordres engagent la responsabilité décennale des constructeurs.
Le réformer néanmoins en tant qu'il est entré en voie de condamnation à l'encontre de SOCOTEC CONSTRUCTION alors que les désordres ne lui sont pas imputables.
Statuant de nouveau de ce chef, mettre la société SOCOTEC CONSTRUCTION purement et simplement hors de cause.
A défaut, confirmer le jugement en tant qu'il n'a attribue à SOCOTEC CONSTRUCTION qu'une part de responsabilité de 10 % et en tant qu'il lui a alloue la garantie de [T], SMABTP, CCV et ALLIANZ à hauteur de 90 % de la totalité des sommes mises à sa charge, quelle que soit la répartition entre eux de ces 90 %.
En tout état de cause, réformer le jugement sur le montant des indemnités allouées au syndicat des copropriétaires.
Statuant de nouveau de ce chef ramener l'indemnisation susceptible de lui être allouée au titre des travaux de reprise à la somme suggéré par ALLIANZ et débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnisation d'un prétendu préjudice de jouissance.
Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance non démontré et ne présentant aucun caractère collectif.
En toute hypothèse, ramener à de plus justes proportions les demandes du syndicat au titre de ce préjudice et de ses frais irrépétibles.
3/
Concernant les appels incidents.
Débouter la société CCV, Monsieur [T], la SMABTP et le syndicat des copropriétaires de leurs appels incidents.
4/
Condamner le syndicat des copropriétaires, à défaut tout succombant, à régler à la société SOCOTEC CONSTRUCTION la somme de 4 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner tout succombant aux entiers dépens de l'instance'.
La société Holding Socotec, se présentant sans lien avec les parties, a sollicité sa mise hors de cause.
La société Socotec Construction a conclu à :
- la confirmation du jugement ayant rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise ;
- l'apparence des désordres à la réception, le maître de l'ouvrage en ayant été informé deux jours auparavant ;
- à la confirmation du jugement ayant retenu le caractère décennal des désordres.
Elle a sollicité sa mise hors de cause sur le fondement de l'article L 111-24 du code de la construction et de l'habitation, rappelant qu'elle n'était tenue que dans les limites de sa mission. Elle a exposé que :
- sa mission avait eu pour objet la solidité des ouvrages neufs et celle des ouvrages existants ;
- les désordres constatés ne mettaient pas en cause la solidité des ouvrages ou des existants ;
- son rapport, rappelant avoir été établi après la visite de deux appartements, ne pouvait pas être regardé comme constituant une préconisation technique sur laquelle le chantier pouvait être réalisé.
Elle a subsidiairement :
- appelé en garantie le maître d'oeuvre, son assureur et la société CCV dont les responsabilités étaient selon elle engagées ;
- conclu à la réduction des prétentions du syndicat des copropriétaires.
La société Socotec France n'a pas constitué avocat. Elle a été assignée devant la cour par acte du 7 mai 2024 délivré à une personne s'étant déclarée habilitée à le recevoir.
L'ordonnance de clôture est du 26 mai 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A -SUR LA NULLITE DU RAPPORT D'EXPERTISE
L'article 16 du code de procédure civile dispose que :
'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations'.
L'article 175 du même code précise que : 'La nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure'.
L'article 237 du code de procédure civile dispose que : 'Le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité' et l'article 238 notamment que : 'Le technicien doit donner son avis sur les points pour l'examen desquels il a été commis' et que : 'Il ne peut répondre à d'autres questions, sauf accord écrit des parties'.
L'article 246 du code de procédure civile rappelle que : 'Le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien'.
Aux termes de l'article 276 du code de procédure civile :
'L'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.
Toutefois, lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge.
Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.
L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu'il aura donnée aux observations ou réclamations présentées'.
L'article 117 du code de procédure civile définit les irrégularités de fond pouvant affecter un acte et en fondant la nullité.
Il n'est pas soutenu que les opérations d'expertise seraient affectées d'une nullité de fond.
La mission confiée à l'expert judiciaire était pour l'essentiel la suivante:
'' Décrire les travaux effectués et dire s'ils ont été réalisés suivant les règles de l'art et conformément aux documents contractuels
' Vérifier la réalité des désordres concernant aussi bien les parties communes que privatives, malfaçons, non façon invoqués dans l'assignation et dans l'affirmative les décrire
' En rechercher les causes et préciser, pour chacun d'entre eux et vis-à-vis de chaque intervenant, s 'ils sont imputables à une erreur de conception, à un vice de construction, à un vice de matériaux, à une malfaçon dans la mise en oeuvre, à une négligence dans l 'entretien ou l'exploitation des ouvrages ou à quelqu'autre cause
[...]
s 'ils constituent une simple défectuosité ou s'ils sont de nature à compromettre la solidité de l'immeuble ou à le rendre inpropre à sa destination
' Dire s'ils étaient ou non apparents à la date de prise de possession ou à celle de réception des travaux
[...]
' Indiquer l 'importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état
[...]
' Donner son avis sur les éventuels préjudices subis par les requérants
[...]
' De manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis'.
La lecture du rapport d'expertise, de 236 pages, établit que l'expert a :
- décrit les désordres ;
- donné son avis sur leurs causes et les responsabilités encourues ;
- évalué, en en justifiant, pour partie au vu de devis produits, le coût des travaux de reprise ;
- répondu en pages 221, 222 et 223 de son rapport aux dires en date des 6 février, 19 et 28 mars 2019 du conseil de [K] [T].
L'absence de réponse formelle à :
- un dire n° 1 en date du 30 octobre 2018 de [K] [T] et de la Smabtp,
- deux dires en date des 30 octobre 2018 et 5 avril 2019 du conseil de la société Allianz qui ne s'en prévaut pas,
est sans portée dès lors que l'expert y a répondu dans le corps de son rapport.
Les variations de l'expert dans ses notes aux parties sur l'imputabilité des désordres, qui ne sont que la traduction de ses hésitations, sont sans incidence sur la régularité du rapport dès lors que les notes de l'expert ont été soumises à la contradiction des parties et que celui-ci a formulé son avis définitif après avoir recueilli l'avis des parties.
Il n'est pour ces motifs pas justifié d'une cause de nullité du rapport d'expertise.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de ce rapport.
B - SUR LES DESORDRES
1 - sur le descriptif des désordres
[X] [S] a été missionné par le syndicat des copropriétaires. Son rapport est en date du 18 décembre 2015.
Il a indiqué en page 4 de son rapport que :
'L'ensemble des sous-faces des balcons présente des dégradations : taches de coulures et d'humidité, décollements de peinture et concrétions de calcite.
[...]
Les essais de mise en eau montrent que les balcons ne sont pas étanches. Ils montrent également que l'eau qui s'infiltre sous l'étanchéité migre vers l'intérieur des appartements. Un lien est donc établi entre le défaut d'étanchéité des balcons et les désordres constatés dans les appartements de M. [V] et de M. [Z].
L'infiltration sous l'extrémité Ouest du grand balcon de M. [U] alors que le haut des plinthes n'a pas été arrosé, montre que les infiltrations ne sont pas exclusivement situées au niveau des relevés mais également en partie courante'.
En pages 16 et 227 de son rapport, l'expert judiciaire a rappelé que :
'Il y a 9 réclamations :
' Désordre n°l : L'ensemble des sous-faces des balcons présente des dégradations caractérisées par des tâches de coulure et d'humidité, des décollements de peinture et des concrétions de calcite.
' Désordre n°2 : Que dans l'appartement de Monsieur [V], des traces noirâtres sont apparues au plafond du séjour ainsi que sur le coffre de volet roulant, la peinture extérieure du mur de son appartement étant soufflée.
' Désordre n°3: Que sur le balcon de Monsieur [Y], une fissure est apparue au niveau du joint haut des plinthes de carrelage, l'arrosage de celle-ci générant une infiltration qui glisse le long du mur et arrive en haut des plinthes au niveau de la fissure
' Désordre n°4 : Que dans l'appartement de Monsieur [C], I'expert a constaté le même type de fissure et que l'étanchéité réalisée n 'adhère pas au gros 'uvre.
' Désordre n°5: Que la mise en eau du balcon de Monsieur [Y] a fait apparaître très rapidement de l'eau coulant au 6ème étage en sous-face du balcon
' Désordre n°6 : Que dans l'appartement de Monsieur [Z] au 7ème étage, des décollements de peinture ont été constatés dans le séjour, au niveau des cloisons et des murs et en plafond.
' Désordre n°7: Que la mise en eau des balcons de l'appartement situé au-dessus, propriété de Monsieur [U], a fait apparaître immédiatement des coulures en dessous et en particulier aux enduits qui se situent sous les jonctions verticales des murets préfabriqués en béton
' Désordre n°8 : Que laissés en eau pendant 24 heures, il a été constaté que l'eau s'était infiltrée dans l'appartement de Monsieur [U] et avait mouillé la moquette sur environ 2 mètres, les angles du séjour de l'appartement de Monsieur [Z] étant eux totalement imbibés
' Désordre n°9 : L 'expert a enfin constaté la présence d'une fissure à la jonction entre le garde-corps du balcon ouest et la façade de l'appartement de Monsieur [U]'.
En page 213 de son rapport, il avait indiqué au paragraphe 'Conclusion des essais' que :
'' Les essais de pulvérisation (à l'eau claire) au-dessus des plinthes se sont avérés positifs :
l'eau de pluie s'infiltre derrière les plinthes carrelées qui sont décollées et ensuite derrière l'étanchéité en place dépourvue de bande solin d'étanchéité pour se poursuivre directement ensuite son cheminement sous l'étanchéité jusqu'en sous face des balcons.
[...]
' Sur la mise en eau des balcons (à l'eau colorée à la fluorescéine): ils se sont avérés également positifs. Les infiltrations ont été constatées en sous face des balcons et au droit des naissances d'eau pluviales'.
Les désordres affectant la résidence sont ainsi des infiltrations d'eau visibles en sous-face des balcons et dans certains logements.
2 - sur les causes des désordres
[X] [S] précité a indiqué en page 6 de son rapport que :
'Les joints entre les murets préfabriqués en béton auraient dû être traités comme il est préconisé pour les joints de retrait et de fractionnement dans ces mêmes règles professionnelles.
Le défaut d'étanchéité des balcons est également la cause du décollement du parement de sous-face des balcons.
Les quelques microfissures constatées sur le pignon Nord ne sont pas suffisamment importantes pour être à l'origine des désordres constatés dans l'aprtement de M. [V].
La fissure entre la façade et le balcon de M. [U] pourrait contribuer, pour une petite part, au désordre situé au dessus de la baie'.
L'expert judiciaire a conclu en page 214 de son rapport, après avoir décrit les désordres et avoir procédé à de nombreux essais, que : 'Compte tenu que tous les balcons ont été fait exactement sur la même conception, il convient de refaire complètement l'étanchéité de tous les balcons de cette résidence'.
La cause des désordres est ainsi un défaut d'étanchéité des balcons provoquant des infiltrations en sous-faces de ceux-ci et dans des logements.
3 - sur la qualification des désordres
L'article 1792 alinéa 1er du code civil dispose que : 'Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination'.
a - sur l'apparence des désordres
Le constructeur n'est pas tenu des désordres apparents à la réception, non réservés.
La société Allianz et la société Socotec Construction soutiennent que les désordres, apparus en cours de chantier, étaient connus du maître d'oeuvre et du maître de l'ouvrage avant la réception.
Par courrier recommandé en date du 4 mai 2012 distribué le 9 mai suivant, trois jours avant la réception, [K] [T] a indiqué à la société CCV que :
'Comme convenu, nous avons réalisé une mise en eau sur un balcon.
Il s'avère que le balcon fuit de façon très importante.
Malgré mes e-mails, relances et compte-rendus et envoi de photos des malfaçons, vous n'avez rien fait de façon sérieuse et évidement pas pris la mesure des problèmes de réalisation.
Sur ce chantier, il est évident que nous n'avons eu aucun suivi de votre part et encore moins un contrôle des travaux réalisés; vous n'avez participé à aucun RV....
J'étais persuadé que l'entreprise CALANDREAU était une entreprise sérieuse'''
De plus je ne suis pas payé pour faire de l'assistanat d'entreprise
C'est pourquoi, je vous mets en demeure sans délai
1) de vérifier toutes les pentes des balcons (un certain nombre n'ont pas été repris; voir plan et photos)
2) de reprendre les balcons qui fuient sans doute dans les angles ou au droit des bondes de sol avec reprise sérieuse de l'étanchéité (au moins 3 qui fuient à ce jour)
3) De reprendre l'étanchéité d'un balcon sur la 1ére partie
Les fuites sont faciles à repérer sur les balcons blancs
ll est évident que nous avons une année de parfait achèvement de travaux et que les infiltrations qui apparaitront devront être reprise par vos soins'.
Il ne se déduit pas de la connaissance par le maître d'oeuvre des désordres et de leurs causes avant la réception de l'ouvrage que le maître de l'ouvrage en avait également connaissance.
Il appartient aux sociétés Allianz et Socotec Construction qui le soutiennent de rapporter la preuve de cette connaissance par le maître de l'ouvrage.
Le courrier précité mentionne en bas de page que : 'Copie Century 21 Mr [N]'.
Ni la preuve de l'envoi de ce courrier au syndic de la copropriété, ni celle de sa distribution avant les opérations de réception de l'ouvrage ne sont rapportées.
Les procès-verbaux en date du 11 mai 2012 de réception sans réserves ont été signés par le maître d'oeuvre qui a apposé sa signature et les représentants des entreprises, notamment de celui de la société CCV.
Le maître de l'ouvrage, qui a payé les entrepreneurs, ne conteste pas que la réception est intervenue le 11 mai 2012, sans réserves.
Aucun élément des débats ne permet de retenir qu'il avait connaissance des désordres avant la date de la réception.
Le caractère apparent à la réception des désordres ne peut pour ces motifs pas être retenu.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
b - sur le caractère décennal des désordres
La société CCV s'était notamment vu confier, aux termes de l'acte d'engagement en date du 29 juillet 2011 et du devis accepté le même jour, des travaux de 'Refection des façades et des terrasses', notamment de :
'2 ETANCHEITE
2.1 Mise en oeuvre d'une étanchéité liquide type 588 des Ets Lanko
2.2 Relevé d'étanchéité avec renfort et entoilage
3 CARRELAGE
3.1 Fourniture et pose de carrelage grès cérame 33*33 tye Atlas R11
3.2 Fourniture et pose de plinthes droites assorties en carreaux coupés'.
L'expert judiciaire a conclu en page 213 de son rapport à une impropriété à destination de l'ouvrage.
En page 225 de son rapport, en réponse à un dire du conseil de la société CCV, il a indiqué que :
'Sur la notion d'impropriété à destination :
La destination d'une étanchéité est d'assurer l'étanchéité parfaite de l'ouvrage en question. Cette destination élémentaire n'a pas été atteinte.
Il a été constaté de plus et contradictoirement des infiltrations actives dans un logement et des traces d'infiltration à l'intérieur de 4 logements'.
Le défaut d'étanchéité des balcons a notamment pour conséquence des infiltrations en sous-faces de ceux-ci et dans les parties privatives de la résidence, rendant l'ouvrage impropre à sa destination.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a retenu le caractère décennal des désordres.
C - SUR LE PREJUDICE
1 - sur les travaux de reprise des désordres
[X] [S] précité a en page 7 de son rapport indiqué que :
'L'étanchéité des balcons, y compris la chape support, devront faire l'objet d'une réfection totale.
Les points singuliers que constituent les joints devront être traités préalablement à la mise en oeuvre de l'étanchéité. Un nouveau carrelage devra être mis en place.
L'expert attire l'attention sur le fait que les fiches techniques récentes du système d'étanchéité liquide PAREXLANKO 588 exigent pour l'extérieur une pente de 1.5 % qui est aussi la pente minimale préconisée dans le DTU 52.2 Pose collée des revêtements céramiques et assimilés - Pierres naturelles.
Après réfection des étanchéités, le revêtement des sous-faces des balcons sera refait. Les reprises des embellissements des appartements sinistrés et des raccords de peinture en façade aux abords du nouveau carrelage, seront réalisées.
Les autres fissures apparues, comme celle située entre le garde-corps et la façade du balcon de M. [U], devront être rebouchées'.
Ainsi que précédemment exposé, l'expert judiciaire a considéré en page 214 de son rapport que : 'il convient de refaire complètement l'étanchéité de tous les balcons de cette résidence'.
Il a évalué en pages 215 à 218 comme suit les coût des travaux de reprise :
'L'Expert a établi l'estimation suivante sur la base des pièces en sa possession et de son analyse finale :
Sur le devis de l'entreprise SONISOL de .................................182.007,49 € ht
' S'ajoute d'une manière impérative la réalisation d'une cornière inox sur tout le linéaire de tous les murets des balcons (il s'agit de parties déformables) qui n'a pas été chiffrée afin de ne pas reproduire le même sinistre. Cette disposition est impérative.
Evaluation de l'Expert...900 f ht x 8 niveaux .................................. .7 200 € ht
' S'ajoute d'une manière indissociable la réfection des enduits sous les balcons du 1er étage (non chiffrée) c'est-à-dire au droit des commerces rez de chaussée
Evaluation de l'Expert ..................................................................... 3.600 € ht
' Sur les accès aux appartements : il est prévu un constat d'huissier pour l'intérieur des appartements et les terrasses des commerces pour 2.587,50 ht. Pour l'intérieur des logements, ce constat d'huissier ne parait pas nécessaire car l'accès aux balcons devra se faire uniquement par l'Extérieur et donc par l'échafaudage aussi bien pour les matériaux que les ouvriers de l'entreprise.
Prévoir a ce titre un monte-charge pour les matériaux et un ascenseur de chantier pour le personnel (pour 4 personnes minimum) . A rappeler qu'il y a 8 niveaux.
Évaluation de l'Expert...................................................................38.000 € ht
' Pour l'échafaudage à la hauteur du plancher haut rez de chaussée: il devra être prévu un « parapluie » en lattes de bois jointives destinées de protéger les passants et les accès aux commerces des chutes d'outils, de pierres et coulures diverses d'enduits etc.. Prévoir un débord d'environ 1 mètre par rapport à l'échafaudage.
Evaluation de l'Expert......................................................................8.000 € ht
' Les filets de protection de l'échafaudage devront être à maille réduite.
' Pour la réserve de garantie page 9/11 : il conviendra de prendre des dispositions spécifiques dans les cas particuliers évoqués. A voir avec le maître d'oeuvre qui sera retenu pour suivre ces travaux de réparation.
' Pour l'eau nécessaire au chantier : prévoir un branchement extérieur avec compteur. Les branchements ne devront pas se faire dans les appartements ou en traversant les logements pour se brancher dans les parties communes.
Evaluation de l'Expert......................................................................1.500 € ht
' Pour l'électricité nécessaire au chantier : prévoir un branchement général en extérieur avec compteur. Les branchements ne devront pas se faire dans les appartements ou en traversant les logements pour se brancher dans les parties communes.
Evaluation de l'Expert......................................................................2.500 € ht
' S'ajoute les travaux de réparation nécessaires constatés par l'Expert à l'intérieur de certains logements :
' Logement 501 de Mr [V] (voir page 165) ; devis présenté d'un montant de 2.091 € ht soit 2.300 € ttc voir page 975 des annexes du rapport. Il y a impropriété à destination. Infiltrations caractérisées et actives.
' Logt de Mme [W] (voir page 99 ). Devis non remis.
' Logt [Cadastre 3] de Mme [L] (voir page 142) Devis non remis.
' Logt [Cadastre 4] de Mr [O] (voir page 146) Devis non remis.
' Logt 404 de Mr [E] (voir pagc l158) Devis non remis.
Un seul devis n'a été transmis à l'Expert à la date du dépôt du rapport.
Evaluation de l'Expert.. ..................................................................12.000 € ht
' S'ajoute un nettoyage obligatoire de toutes les vitres des 38 logements à la fin des travaux compris celles des commerces rez de chaussée........1.600 € ht
Ce chiffrage est établi sur la base de factures de chantiers similaires.
' Provision nécessaire pour le nettoyage si exigé par la commune du parvis en front de mer lié aux travaux d'enlèvement des enduits (très volatils) de la sous face des balcons et cela au lavage à la haute pression.............................................................................................3.600 € ht
il y a 2 mois de phase critique.
Ce chiffrage est établi sur la base de factures de chantiers similaires.
Total.....montant à parfaire.......................................................260.007,48 € ht
Tva......................................................10 %.........................................26.007,75 €
Total ttc.......................................................................................286.008,24 € ttc
S'ajoute les prestations et frais suivants au taux de tva à 20%
' Pour les travaux non compris indiqués page 9/11 du devis : pour les démontages et remontages des stores et enseigne.
évaluation de 1'Expert, devis non remis..........................................3.500 € ht
' Etablissement d'un diagnostic obligatoire amiante
avant le début des travaux...................................................................400 € ht
' L'intervention d'un Architecte comme Maître d'oeuvre pour la conception, le suivi des travaux et leur réception au taux de 8% ht du montant ht des travaux.
Evaluation de l'Expert ......................................................................3.600 € ht
' L'intervention d'un bureau de contrôle agréé type APAVE,VERITAS... pour examiner une solution commune proposée par l'Architecte Maitre d'euvre pour tous les balcons avant tout début d'exécution et pour le contrôle aléatoire durant la phase chantier. un devis a été joint aux débats de BTP Consultants d'un montant de ................................................................................5.000 € ht
base 260.000 € ht de travaux
' Un coordonnateur sécurité : un devis a été joint aux débats de BTP Consultants d'un montant de ..............................................................3.185 € ht
' Une assurance Dommage Ouvrage au taux de 5% : évaluation de l'Expert............................................................................................13.000 € ht
' les honoraires du syndic pour la gestion administrative de cette opération de réparation.
Un devis a été joint aux débats d'un montant de..................................7.000 € ht
Total.....................montant à parfaire..............................................53.685 € ht
Tva........................................................20 %.......................................10.737 €
Total ttc...........................................................................................64.422 € ttc
Cependant, il convient de prévoir d'une manière indissociable un gardiennage pendant la durée du chantier estimée à 6 mois calendaires.
En effet, un échafaudage est un ouvrage permettant un accès inattendu et bénéfique pour des personnes malveillantes désirant pénétrer dans les appartements et cela quel que soit leur niveau d'étage pour des appartements inoccupés ou lors des périodes de vacances. Il n'existe pas de mesures sérieuses pour contre carrer les accès de personnes malveillantes.
Le seul moyen pour que la sécurisation soit maintenue la nuit, les week end et les jours fériés est de faire appel à une société de gardiennage.
L'Expert prévoit dans ses chantiers de maîtrise d'oeuvre ce type de disposition dans la situation actuelle.
La durée estimée du chantier est de 6 mois. L'Expert évalue cette prestation de gardiennage à 12.000 € ttc x 6 mois = ............................................ 72.000 € ttc
Sur le planning des travaux de réparations : les travaux ne pourront jamais se faire entre le 15 juin et le 15 septembre de par les arrêtés de la commune des [Localité 17].
Le total général s'élève donc (et à parfaire) à ........................................ 422.430,24 € ttc
Arrondi à ..................................................................................430.000 € ttc'
Le devis n° S-02945 en date du 26 février 2019 de la société Sonisol, soumis à l'expert qui l'a validé et à la contradiction des parties, est d'un montant hors taxes de 182.007,49 €, soit 200.208,24 € toutes taxes comprises (tva : 10 %). Ce montant sera pour les motifs qui précèdent retenu.
Doit s'ajouter à ce montant le coût justifié par l'expert judiciaire de :
- réalisation d'une cornière inox 7.920 € toutes taxes comprises (tva : 10 %)
- réfection des enduits sous les balcons du 1er étage 3.960 € toutes taxes comprises (tva : 10 %)
La société Sonisol n'a pas estimé nécessaires le recours à un monte-charge, ni l'installation d'un 'parapluie en lattes de bois jointives'. L'évaluation de l'expert sur ces points ne sera pas retenue.
Les copropriétaires, non parties à l'instance n'ont, à l'exception de l'un d'eux, pas produit de devis de travaux. Les désordres intérieurs n'affectent que quelques copropriétaires et non la copropriété dans son ensemble. Le syndicat des copropriétaires n'a pas qualité pour agir au nom et pour le compte de ces propriétaires concernés. Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté la demande présentée à ce titre.
Le devis précité mentionne en page 9/11 que :
'NOTA:
Le Maître d'Ouvrage devra faire établir un diagnostic AMIANTE avant travaux, afin d'anticiper les prestations spécifiques dues à la présence éventuelle d'AMIANTE ;
prestations non chiffrées dans cette étude.
Quelques équerres de renforcement d'éléments de structure béton posées trop basses lors du dernier ravalement ne permettront pas de réaliser des relevés (ht 10 cm) conformes: une RESERVE DE GARANTIE est portée pour ces endroits bien précis.
NON COMPRIS :
Fourniture eau et électricité à la charge du Maître d'Ouvrage
Dépose et repose des stores bannes
Dépose et repose des encoffrements formant "enseignes" des commerçant afin de réaliser des branchements corrects en pied de chutes E.P.
Le remaniement des coiffes couvetines protégeant le dessus des murets garde-corps'.
Il convient dès lors d'ajouter à ce devis les coûts :
- du diagnostic amiante 480 € toutes taxes comprises
(tva : 20 %)
- de l'eau qui sera consommée 1.650 € toutes taxes comprises
(tva : 10 %)
- de l'électricité qui sera consommée 2.750 € toutes taxes comprises
(tva : 10 %).
Il résulte par ailleurs du rapport d'expertise que l'évaluation du montant des travaux de reprise devra inclure le coût (montants toutes taxes comprises) :
- du démontage et du remontage des stores 3.960 € (tva : 10 %)
- de la maîtrise d'oeuvre 24.960 € (tva : 20 %)
- de l'intervention d'un bureau de contrôle 6.000 € (tva : 20 %)
- de l'intervention d'un coordinateur de sécurité 3.822 € (tva : 20 %)
- de souscription d'une assurance dommages-ouvrage 15.600 € (tva : 20 %)
- des honoraires du syndic 7.800 € (tva : 20 %)
- de nettoyage des vitres à l'issue des travaux 1.760 € (tva : 10 %).
La nécessité d'un gardiennage du chantier suggéré par l'expert judiciaire n'a pas été mentionnée par la société Sonisol dans son devis. Aucun devis n'a été produit par le syndicat des copropriétaires, confirmant l'évaluation de l'expert. Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
L'indemnisation à revenir au syndicat des copropriétaires s'élève en conséquence à 280.690,24 € (montant toutes taxes comprises).
Le jugement sera réformé en ce qu'il a retenu un montant de 276.586,23 €.
Il sera confirmé en ce que cette indemnisation a été indexée sur l'indice BT01 du bâtiment à compter du 15 avril 2019. Il sera réformé en ce que cette indexation prendra fin à la date du paiement par les débiteurs de l'obligation d'indemniser.
2 - sur un préjudice de jouissance
Le syndicat des copropriétaires a qualité pour solliciter l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par la collectivité des copropriétaires, étant résulté des désordres précédemment décrits.
L'indemnisation de ce préjudice a été exactement appréciée par le premier juge.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Les intérêts de retard sont dus au taux légal à compter du jugement. Celui-ci sera confirmé sur ce point.
D - SUR L'OBLIGATION A LA DETTE
1 - sur l'imputabilité des désordres au maître d'oeuvre
L'article 1792-1 du code civil dispose notamment que :
'Est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage'.
Le contrat de maîtrise d'oeuvre des travaux de rénovation des façades extérieures de la résidence conclu entre [K] [T] et le syndicat des copropriétaires est en date du 11 juin 2011.
[K] [T] est, en sa qualité de maître d'oeuvre, tenu sur un fondement décennal d'indemniser le syndicat des copropriétaires du préjudice précédemment évalué.
2 - sur l'imputabilité des désordres à la société CCV
Cette société est pour les mêmes motifs que précédemment tenue d'indemniser le syndicat des copropriétaires du préjudice subi.
3 - sur l'imputabilité des désordres aux sociétés Socotec
a - sur la mise hors de cause de la société Holding Socotec
Cette société a été appelée en intervention forcée devant la cour.
Il n'est justifié d'aucun motif fondant cette mise en cause.
En l'absence de qualité pour défendre, elle sera mise hors de cause.
b - sur l'imputabilité à la société Socotec Construction venant aux droits de la société Socotec France.
L'article L 111-23 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable au litige (L 125-1 actuel) dispose que :
'Le contrôleur technique a pour mission de contribuer à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d'être rencontrés dans la réalisation des ouvrages.
Il intervient à la demande du maître de l'ouvrage et donne son avis à ce dernier sur les problèmes d'ordre technique, dans le cadre du contrat qui le lie à celui-ci. Cet avis porte notamment sur les problèmes qui concernent la solidité de l'ouvrage et la sécurité des personnes'.
L'article L 111-24 ancien du même code (L 125-2 actuel) dispose que :
'Le contrôleur technique est soumis, dans les limites de la mission à lui confiée par le maître de l'ouvrage à la présomption de responsabilité édictée par les articles 1792,1792-1 et 1792-2 du code civil, reproduits aux articles L. 111-13 à L. 111-15, qui se prescrit dans les conditions prévues à l'article 1792-4-1 du même code reproduit à l'article L. 111-18.
Le contrôleur technique n'est tenu vis-à-vis des constructeurs à supporter la réparation de dommages qu'à concurrence de la part de responsabilité susceptible d'être mise à sa charge dans les limites des missions définies par le contrat le liant au maître d'ouvrage'.
La société Socotec a établi un 'rapport diagnostic' en date du 28 février 2007 concluant que :
'' Le désordre principal de ce bâtiment est constitué du « décollement» des bandeaux de balcons.
Comme nous l'avons indiqué déjà en décembre 2005, il est nécessaire de réparer au plus tôt les éléments les plus dégradés (cas du 6ème étage) (3 balcons) et 4ème étage (1 balcon).
' Pour l'ensemble des autres niveaux, il faut envisager des renforcements en même temps que le ravalement pour optimiser l'échafaudage. Celui-ci concerne également les ouvrages au dernier niveau de la terrasse qui ont été renforcés.
' Les autres désordres ne sont pas importants pour un immeuble de près de 30 ans d'âge, il s'agit de réparation classique observée sur bon nombre d'immeuble du remblai.
Si des travaux de reprise de garde-corps ou de carrelage sont envisagés dans l'avenir, nous vous conseillons de mettre en oeuvre une résine liquide sur toute la surface des balcons pour éviter les phénomènes de carbonatation sous jacents.
Cette résine évitera à l'eau de s'infiltrer entre l'about de balcon et le bandeau'.
Il avait été précisé en page 3 que 'Le décollement quasi général des voiles préfa du balcon ne peut que favoriser la pénétration de l'eau et donc mettre en péril les clavetages' entre les dalles des balcons.
Le contrat conclu entre le syndic de la copropriété et la société Socotec est en date du 11 octobre 2011.
Ce contrat stipule en première page, au paragraphe 'Notre mission de contrôle technique' que : 'Compte tenu des caractéristiques du projet, nous vous proposons une mission « LP + LE » définie par les conditions spéciales des fiches jointes'.
Le contrat tel que produit aux débats ne définit pas les notion 'LP' et 'LE'. Il n'est toutefois pas contesté que :
- la mission 'LP' était relative à la solidité des ouvrages et de leurs éléments d'équipement dissociables et indissociables ;
- celle 'LE' était relative à la solidité des existants.
Les factures de la société Socotec en date des 9 janvier, 13 février et 21 mai 2012 établissent que la société Socotec est intervenue de la conception des ouvrages à l'achèvement des travaux.
L'avis initial de la société Socotec n'a pas été produit aux débats.
Un 'Avis en phase de réalisation des travaux' en date du 28 novembre 2011 a été produit aux débats par le syndicat des copropriétaires. Il y est notamment indiqué, avec avis favorable, que :
'Balcons
ll a été constaté que l'ensemble des balcons avaient été étanchés à l'origine de sa construction avec une étanchéité traditionnelle type bitume armé.
A notre avis il est possible de conserver la partie d'étanchéité totalement adhérente. Les parties décollées devront être éliminées.
Au niveau des relevés, il faudra réaliser des solins au mortier armé.
La résine liquide sera mise en place sur toute cette chape - finition sablée - collage du carrelage avec mortier colle compatible avec le S.E,L. utilisé. Cette étanchéité à base de S.E.L. devra être retournée dans la bande de sol pour assurer l'étanchéité.
L'entreprise de carrelage devra nous préciser le type de S.E.L. utilisé et de mortier colle'.
D'autres avis 'en phase de réalisation des travaux' sont en date des 2 et 20 février, 15 mars, 5 et 27 avril 2012.
Ces documents ne font pas mention de difficultés rencontrées et d'avis défavorables.
L'expert a été en page 219 de son rapport d'avis que les désordres étaient également imputables à la société Socotec aux motifs que : 'Le bureau de contrôle qui a en fin de compte a validé ces solutions inadaptées sur le balcon dit « témoin » d'une part et même par sondages lors de l'exécution du chantier'.
Toutefois, pour retenir la responsabilité de la société Socotec, il convient de rechercher si la mission relative à la solidité de l'ouvrage incluait l'étanchéité.
La norme NFP 03.100 à laquelle s'est référé le premier juge n'a pas été produite devant la cour.
L'expert judiciaire n'a pas dans son rapport considéré que les désordres compromettaient la solidité de l'ouvrage. Seule a été retenue l'impropriété à destination.
La société Socotec a toutefois donné son avis sur les travaux d'étanchéification des balcons. Le défaut d'étancheité des balcons permet les infiltrations d'eau de nature à mettre en péril les clavetages entre les dalles des balcons.
L'étanchéité des balcons relève dès lors de la solidité des ouvrages et des existants.
Les désordres sont pour ces motifs imputables à la société Socotec Contruction.
E - SUR LA CONTRIBUTION A LA DETTE
L'expert a considéré en page 219 de son rapport que :
'Il y a vraiment eu un problème sérieux de conception et qui est prépondérant de la part du Maître d'oeuvre Mr [K] [T] qui a conçu et imposé une solution inadaptée sur un balcon dit « témoin » qui a servi de base aux balcons des 48 logements avec l'absence par exemple de regingot pourtant réclamé dans un premier temps par le bureau de contrôle SOCOTEC. Même problème pour l'évacuation des eaux pluviales des balcons. La gestion du chantier par le Maître d'oeuvre Mr [K] [T] a été désastreuse.
L'entreprise à savoir la Sté CARRELAGES CALANDREAU chargée du lot étanchéité et carrelage qui a accepté cette solution inadaptée et sans réserve tout en réalisant de la meùe (lire : même) manière l'évacuation des eaux pluviales des balcons.
Le bureau de contrôle qui a en fin de compte a validé ces solutions inadaptées sur le balcon dit « témoin » d'une part et même par sondages lors de l'exécution du chantier'.
[X] [I] avait conclu en page 7 de son rapport que : 'Les non-conformités aux règles de l'art des travaux d'étanchéité réalisés par la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU sont à l'origine des infiltrations qui ont pour conséquence les désordres apparus en sous-face de balcons et dans les appartements de M. [V] et M. [Z]'.
Alors que le maître d'oeuvre était chargé d'une mission d'assistance à la réception et qu'il avait connaissance antérieurement à celle-ci du défaut d'étanchéité des balcons, il n'a pas invité le maître de l'ouvrage à formuler des réserves, ni suggéré de retarder la réception le temps de réaliser les travaux de reprise.
Pour ces motifs, la contribution à la dette entre les coobligés doit être fixée comme suit :
- [K] [T] à proportion de 50 % ;
- la société CCV à proportion de 40 % ;
- la socioété Socotec Construction à proportion de 10%.
Le jugement sera réformé sur ces points.
3 - sur la garantie des assureurs
a - sur la garantie de la société Smabtp, assureur du maître d'oeuvre
La société Smabtp ne conteste pas devoir sa garantie.
b - sur la garantie de la société Allianz, assureur de la société CCV
1 - sur la garantie des dommages matériels
La société Allianz ne conteste pas devoir garantir la société CCV de l'indemnisation du préjudice matériel due au syndicat des copropriétaires.
2 - sur la garantie des dommages immatériels
Les conditions particulières du contrat en date du 9 janvier 2004 stipulent une garantie des dommages matériels et immatériels après réception.
L'article '5.13 Dommages immatériels consécutifs' des conditions générales du contrat stipulent que :
'Nous garantissons le paiement des indemnités qui pourraient être mises à votre charge par suite de dommages immatériels consécutifs subis par le propriétaire ou l'occupant de la construction et résultant de dommages garantis au titre des paragraphes 4.11,4.13 et 5.11 ci-dessus'.
Aux termes de l'article '4.4 Point de départ et durée de la garantie' :
'Point de départ et durée de la garantie
4.41. Pour les travaux de bâtiment (paragraphes 4.11 et 4.13)
Pour la durée de la responsabilité fixée à l'article 2270 du Code Civil (nota : 1792-4-1 actuel), sont couvertes les réclamations relatives à des travaux dont la date d'ouverture de chantier se situe au cours de la période de validité de la garantie D.
Après cessation de ses effets, l'assurance afférente à ces travaux est maintenue dans tous les cas, pour la mêle durée soit dix ans à compter de la réception des travaux, sans paiement de cotisation subséquente'.
La société Allianz ne justifie pas qu'à la date de la réclamation, le contrat qui la liait à la société CCV était résilié et qu'un nouveau contrat avait été souscrit auprès d'un autre assureur. Les attestations produites aux débats mentionnent en effet une garantie de la société Axa France Iard à compter du 1er avril 2020, postérieurement à l'assignation en référé expertise et à l'assignation au fond.
Il en résulte que la société Allianz est tenue de garantir la société CCV de l'indemnisation des dommages immatériels mise à sa charge.
Il n'a pas été sollicité le bénéfice d'une franchise.
E - SUR LES DEPENS
Le jugement sera confirmé s'agissant de la charge des dépens.
La charge des dépens d'appel incombe in solidum à [K] [T], la société CCV, la société Socotec Construction, les sociétés Smabtp et Allianz.
F - SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement au syndicat des copropriétaires.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de ce syndicat des copropriétaires de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
PAR CES MOTIFS,
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,
MET hors de cause la société Holding Socotec ;
INFIRME le jugement du 6 février 2024 du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne sauf en ce qu'il :
'1° Sur le désordre
REJETTE la demande en nullité du rapport d'expertise judiciaire ;
ADOPTE les conclusions de l'expert judiciaire ;
DÉCLARE [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION et la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV responsables in solidum à ce titre sur le fondement de l'article 1792 du code civil ;
CONDAMNE in solidum [K] [T], la SMABTP, SOCOTEC CONSTRUCTION, la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et ALLIANZ IARD à payer au Syndicat des Copropriétaires de La Résidence [15] au titre de la réparation du désordre relatif aux infiltrations touchant l'immeuble [15]
[...]
la somme de 10.000 € au titre du préjudice de jouissance ;
2° Sur les autres chefs de dispositif
CONDAMNE in solidum [K] [T], la SMABTP, SOCOTEC CONSTRUCTION, la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et ALLIANZ IARD à payer au Syndicat des Copropriétaires de La Résidence [15] à payer la somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT que la charge finale des dépens et celle de l'indemnité accordée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus ;
CONDAMNE [K] [T], la SMABTP, SOCOTEC CONSTRUCTION, la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et ALLIANZ IARD in solidum aux dépens, comprenant les frais d'expertise ;
ACCORDE à la SELARL LEFEVRE ET RAYNAUD le bénéfice du recouvrement direct dans les conditions prévues à l'article 699 du code du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit' ;
et statuant à nouveau de ces chefs d'infirmation,
CONDAMNE in solidum [K] [T] et la société Smabtp le garantissant, la société Carrelages Calendreau Vincendeau (CCV) et la société Allianz Iard la garantissant, et la société Socotec Construction à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [15] la somme de 280.690,24 € en réparation du préjudice matériel ;
INDEXE à compter du 15 avril 2019 cette indemnisation sur l'indice BT01 du bâtiment publié par l'Insee (valeur de l'indice au mois d'avril 2019 : 110,9), jusqu'à complet paiement ;
DIT les intérêts de retard courant sur la somme indemnisant le préjudice immatériel seront calculés au taux légal à compter de la date du jugement ;
DIT dans leurs rapports entre eux :
- [K] [T] et la société Smabtp tenus à proportion de 50 % du montant des condamnations prononcées in solidum à leur encontre ;
- la société Carrelages Calendreau Vincendeau (CCV) et la société Allianz Iard à proportion de 40 % du montant des condamnations prononcées in solidum à leur encontre ;
- la société Socotec Construction à proportion de 10 % du montant des condamnations prononcées in solidum à son encontre ;
CONDAMNE in solidum [K] [T] et la société Smabtp le garantissant, la société Carrelages Calendreau Vincendeau (CCV) et la société Allianz Iard la garantissant, et la société Socotec Construction aux dépens d'appel ;
CONDAMNE in solidum [K] [T] et la société Smabtp le garantissant, la société Carrelages Calendreau Vincendeau (CCV) et la société Allianz Iard la garantissant, et la société Socotec Construction à payer en cause d'appel au syndicat des copropriétaires de la résidence [15] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
N° RG 24/00607 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G7YW
S.A. ALLIANZ
C/
[T]
S.A. SOCOTEC CONSTRUCTION
Société SOCIETE MUTUELLE D'ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TR AVAUX PUBLICS
S.A.S. HOLDING SOCOTEC
S.A. SOCOTEC FRANCE
S.A.R.L. CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU
Syndic. de copro. [15]
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 13 JANVIER 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00607 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G7YW
Décision déférée à la Cour : jugement du 06 février 2024 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP des SABLES D'OLONNE.
APPELANTE :
S.A. ALLIANZ
[Adresse 1]
[Localité 13]
ayant pour avocat Maître Marion LE LAIN de la SELARL 1927 AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Anne-Sophie LAPENE, avocat au barreau de POITIERS
INTIMES :
Monsieur [K] [T]
né le 02 Novembre 1959 à [Localité 14]
[Adresse 2]
[Localité 12]
ayant pour avocat postulant Maître François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Maître Pascal TESSIER de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
S.A. SOCOTEC CONSTRUCTION
[Adresse 6]
[Localité 8]
ayant pour avocat postulant Maître Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA Avocats, avocat au barreau de NANTES
Société SOCIETE MUTUELLE D'ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TR AVAUX PUBLICS
[Adresse 9]
[Localité 7]
ayant pour avocat postulant Maître François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Maître Pascal TESSIER de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de la ROCHE-SUR-YON
S.A.S. HOLDING SOCOTEC - intervenante forcée
[Adresse 6]
[Localité 8]
ayant pour avocat postulant Maître Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA Avocats, avocat au barreau de NANTES
S.A. SOCOTEC FRANCE
[Adresse 6]
[Localité 8]
Défaillante bien que régulièrement assignée
S.A.R.L. CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU
[Adresse 16]
[Localité 11]
ayant pour avocat postulant Maître Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Camille MANDEVILLE de la SELARL GUEGUEN AVOCATS, avocat au barreau de NANTES
Syndic. de copro. [15] représenté par son Syndic, la SAS FONCIA VENDEE
[Adresse 5]
[Localité 10]
assistée de Me Valérie BURGAUD de la SELARL LEFEVRE ET RAYNAUD, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame Anne VERRIER, Conseiller
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS,
ARRÊT :
- Réputée contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [15] (le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic a, par contrat en date du 11 juin 2011, confié à [K] [T] la maîtrise d'oeuvre de travaux de :
- réfection des façades ;
- remplacement des garde-corps ;
- réfection des balcons avec reprise et renforcement de la structure béton ;
- reprise de l'étanchéité des balcons et de remplacement de leur carrelage.
[K] [T] était assuré auprès de la société Smabtp.
Une assurance dommages-ouvrage a été souscrite par le maître de l'ouvrage.
Le lot gros oeuvre a été confié à la société Cantin Construction, également assurée auprès de la société Smabtp.
Le lot étanchéité et carrelage a été confié à la société Carrelages Valandreau Vincendeau (CCV) assurée auprès de la société Allianz Iard (Allianz).
La réfection des façades (peinture extérieure, peinture des balcons, peinture des façades, peinture des ouvrages PVC, réfection des joints de dilatation et de calfeutrement) a été confiée à la société Burneleau assurée auprès de la société Axa France Iard (Axa).
La société Socotec a reçu une mission de contrôle technique du chantier relative à la solidité des ouvrages et de leurs éléments d'équipement dissociables et indissociables (LP) et à la solidité des existants (LE).
La réception des travaux est en date du 11 mai 2012, sans réserves.
En raison de désordres dénoncés par des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires a confié à [X] [I] une mission d'expertise amiable. Son rapport est en date du 18 décembre 2015. Cet expert, après avoir constaté l'existence d'infiltrations dans les parties privatives de la résidence, a émis l'avis que les balcons n'étaient pas étanches et que les travaux n'avaient pas été réalisés dans les règles de l'art.
Par acte du 23 juin 2016, le syndicat des copropriétaires représenté par la société Glob'Immo son syndic a assigné [K] [T], les sociétés Cantin Construction, CCV et Socotec devant le juge des référés du tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne, afin que soit ordonnée une mesure d'expertise.
Par ordonnance du 26 septembre 2016, [M] [J] a été commis en qualité d'expert.
Par ordonnance du 26 septembre 2016, les opérations d'expertise ont, sur la demande du syndicat des copropriétaires, été étendues à la société Allianz Iard, assureur de la société CCV, à la société Smabtp en sa qualité d'assureur de [K] [T], à la société Axa France Iard assureur de la société Burneleau et à divers copropriétaires.
Par ordonnances des 25 juin et 9 juillet 2018, les opérations d'expertise ont, sur la demande du syndicat des copropriétaires, été étendues à la société Smabtp prise en sa qualité d'assureur de la société Cantin Construction, à la société Serba, bureau d'étude technique et à son assureur la société Axa France Iard.
Le rapport d'expertise est en date du 15 avril 2019.
Par actes délivrés entre le 30 octobre et le 21 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires a assigné devant le tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne :
- [K] [T] ;
- la société Smabtp prise en sa qualité d'assureur de [K] [T] ;
- la société Socotec France ;
- la société CCV ;
- la société Allianz prise en sa qualité d'assureur de la société CCV.
Il a conclu au rejet de la demande de nullité du rapport d'expertise présentée par [K] [T] et son assureur.
Il a demandé de :
- dire les désordres de nature décennale ;
- condamner in solidum les défendeurs au paiement à titre de dommages et intérêts les sommes de :
- 430.000 € correspondant au coût toutes taxes comprises des travaux de reprise ;
- 10.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi.
[K] [T] et la Smabtp ont demandé d'annuler le rapport d'expertise aux motifs que l'expert avait :
- été versatile dans son appréciation du litige et des responsabilités ;
- manqué au principe du contradictoire en ne répondant pas à un dire et lors de l'évaluation du coût des travaux de reprise ;
- omis de répondre à l'ensemble des chefs de la mission d'expertise.
Ils ont soutenu l'absence de faute du maître d'oeuvre dans l'exécution de sa mission aux motifs que :
- le projet de réfection des balcons avait été validé par la société Socotec ;
- le suivi du chantier avait été assuré ;
- les plans d'exécution avaient été à la charge des entreprises intervenantes ;
- la mauvaise exécution des travaux était imputable à la société CCV.
Ils ont subsidiairement conclu à la réduction des prétentions du syndicat des copropriétaires, l'estimation du coût des travaux de reprise étant excessive et le préjudice de jouissance allégué inexistant.
La société CCV a indiqué s'en remettre à la sagesse du tribunal sur l'apparence ou non des désordres à la réception.
Elle a soutenu que n'ayant eu qu'un rôle d'exécution, les désordres étaient imputables au maître d'oeuvre, concepteur du projet de rénovation des balcons et à la société Socotec l'ayant validé. Elle a contesté tout manquement dans l'exécution du travail confié, de nature à engager sa responsabilité.
Elle a contesté l'évaluation par l'expert du coût des travaux de reprise, selon elle excessive.
La société Allianz a conclu à sa mise hors de cause, les désordres étant apparus en cours de chantier, étant connus et apparents à la date de la réception qui les avaient dès lors purgés.
Elle a contesté :
- le caractère décennal des désordres, le défaut d'étanchéité des terrasses n'ayant ni rendu l'ouvrage impropre à sa destination, ni ne compromettant sa solidité ;
- l'imputabilité des désordres à son assurée.
Elle a subsidiairement :
- conclu à la réduction des prétentions du syndicat des copropriétaires ;
- dénié devoir garantir le préjudice de jouissance, n'étant plus tenue au titre de cette garantie facultative en raison de la résiliation du contrat d'assurance.
La société Socotec Construction, se présentant venir aux droits de la société Socotec France, est intervenue volontairement à l'instance.
Elle a indiqué s'en rapporter sur la nullité du rapport d'expertise et le caractère apparent à la réception des désordres. Elle a conclu au rejet des prétentions formées à son encontre, le contrôleur technique n'étant tenu que dans les limites de la mission confiée, ayant pour objet la solidité des ouvrages neufs et celle des ouvrages existants (LP et LE).
Elle a subsidiairement conclu à l'homologation du rapport d'expertise ayant évalué à 15 % sa part de responsabilité et à la réduction des prétentions du syndicat des copropriétaires, l'évaluation du coût des travaux de reprise étant selon elle excessive et le préjudice de jouissance non établi.
Par jugement du 6 février 2024, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :
'1° Sur le désordre
REJETTE la demande en nullité du rapport d'expertise judiciaire ;
ADOPTE les conclusions de l'expert judiciaire ;
DÉCLARE [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION et la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV responsables in solidum à ce titre sur le fondement de l'article 1792 du code civil ;
CONDAMNE in solidum [K] [T], la SMABTP, SOCOTEC CONSTRUCTION, la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et ALLIANZ IARD à payer au Syndicat des Copropriétaires de La Résidence [15] au titre de la réparation du désordre relatif aux infiltrations touchant l'immeuble [15]
la somme de 276.586,23 euros TTC au titre du préjudice matériel ;
la somme de 10.000 € au titre du préjudice de jouissance ;
DIT que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante :
- [K] [T] : 30 %
- SOCOTEC CONSTRUCTION : 10 %
- société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV : 60 %
CONDAMNE in solidum [K] [T] et la SMABTP (Société Mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics) à garantir la société SOCOTEC CONSTRUCTION des condamnations à hauteur de 30 % prononcées à leur encontre,
CONDAMNE in solidum la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et son assureur ALLIANZ IARD à garantir la société SOCOTEC CONSTRUCTION des condamnations à hauteur de 60 % prononcées à leur encontre,
CONDAMNE SOCOTEC CONSTRUCTION à garantir [K] [T] et la SMABTP (Société Mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics) des condamnations à hauteur de 10 % prononcées à leur encontre,
CONDAMNE in solidum la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et son assureur ALLIANZ IARD à garantir [K] [T] et la SMABTP (Société Mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics) des condamnations à hauteur de 60 % prononcées à leur encontre,
CONDAMNE in solidum [K] [T] et la .SMABTP (Société Mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics) à garantir la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et son assureur ALLIANZ TARD des condamnations à hauteur de 30 % prononcées à leur encontre,
CONDAMNE SOCOTEC CONSTRUCTION à garantir la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et son assureur ALLIANZ IARD des condamnations à hauteur de 10 % prononcées à leur encontre,
DIT que ALLIANZ IARD pourra opposer à son assuré la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV les termes et limites de la police souscrite concernant les dommages tant matériels qu'immatériels ;
DIT que ALLIANZ IARD pourra opposer au Syndicat des Copropriétaires de La Résidence [15] les termes et limites de la police souscrite concernant les dommages immatériels uniquement (préjudice de jouissance) ;
2° Sur les autres chefs de dispositif
DIT que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BTO1 depuis 15/04/2019 (date du rapport d'expertise) jusqu'à la date du présent jugement ;
DIT que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement,
CONDAMNE in solidum [K] [T], la SMABTP, SOCOTEC CONSTRUCTION, la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et ALLIANZ IARD à payer au Syndicat des Copropriétaires de La Résidence [15] à payer la somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT que la charge finale des dépens et celle de l'indemnité accordée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus ;
CONDAMNE [K] [T], la SMABTP, SOCOTEC CONSTRUCTION, la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et ALLIANZ IARD in solidum aux dépens, comprenant les frais d'expertise ;
ACCORDE à la SELARL LEFEVRE ET RAYNAUD le bénéfice du recouvrement direct dans les conditions prévues à l'article 699 du code du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit'.
Il a rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise aux motifs que :
- la versatilité alléguée de l'expert était sans incidence sur la validité du rapport d'expertise, n'étant de nature qu'à éventuellement affecter sa force probante ;
- l'expert avait répondu aux dires des parties, soit directement, soit dans le corps de son rapport ;
- l'expert avait répondu aux chefs de la mission qui lui avait été confiée et n'avait pas excédé sa mission ;
- l'évaluation du coût des travaux de reprise avait été effectuée contradictoirement ;
- l'expertise avait été menée contradictoirement.
Il a considéré que :
- les infiltrations constituaient un désordre de nature décennale ;
- les constructeurs étaient tenus sur ce fondement à l'égard du maître de l'ouvrage et, dans leurs rapports entre eux, à proportion de leurs fautes respectives ;
- que [K] [T] auquel une mission complète de maîtrise d'oeuvre avait été confiée, avait commis des erreurs dans la conception des travaux et manqué à son obligation de suivi du chantier ;
- la mission de la société Socotec incluait le contrôle de l'étanchéité des travaux, obligation à laquelle elle avait manqué ;
- la société CCV n'avait pas réalisé les travaux confiés dans les règles de l'art ;
- les sociétés Smabtp et Allianz étaient tenues à garantie, ce dernier assureur étant toutefois fondé à opposer une limite de garantie du préjudice immatériel.
Il a évalué, se fondant sur les termes du rapport d'expertise, à 276.586,23 € toutes taxes comprises le coût des travaux de reprise. Il en a exclu les frais de gardiennage de l'échafaudage évalué par l'expert à 72.000 €, montant toutes taxes comprises.
Il a dit le syndicat des copropriétaires recevable à agir en indemnisation du préjudice de jouissance subi par la collectivité des copropriétaires et évalué l'indemnisation due à 10.000 €.
Par déclaration reçue au greffe le 11 mars 2024, la société Allianz a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 février 2025, la société Allianz Iard a demandé de :
'Vu l'assignation délivrée à la requête du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [15] du 20 novembre 2019,
Vu le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [J] du 15 avril 2019,
Vu les articles 1792 et suivants du code civil,
Vu l'article 1240 du code civil,
Vu le jugement du 6 février 2024 du Tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE
INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Et,
Statuant à nouveau,
AU PRINCIPAL
Dire et juger hors de cause la SA ALLIANZ IARD, les désordres étant apparus en cours de chantier et non réservés à la réception de sorte qu'ils sont purgés et, en tout état de cause, ne relevant pas de la responsabilité décennale des constructeurs, et par suite, de la garantie décennale.
En conséquence,
Rejeter toutes les demandes présentées à l'encontre de la SA ALLIANZ IARD, fins et conclusions.
Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [15] à verser à la ALLIANZ IARD, la somme de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [15] aux entiers dépens mais dire que conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile, la condamnation aux dépens sera prononcée avec distraction au profit de Maître M. LE LAIN, avec le droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aura fait
l'avance sans en avoir reçu provision.
SUBSIDIAIREMENT
Dans l'hypothèse où il ne serait pas fait droit aux moyens précédemment développés,
Limiter le coût des dommages matériels à la somme de 131.914,29€ TTC'; à défaut, rejeter les demandes au titre de l'assurance dommages ouvrage, des honoraires de syndic et de frais de gardiennage comme étant non justifiées et non fondées.
Dire et juger que la SA ALLIANZ IARD n'est pas concernée par les demandes au titre du préjudice de jouissance en raison de la résiliation du contrat d'assurance et de la non application de la garantie subséquente dans la mesure où la SARL CARRELAGES CALANDREAU VICENDEAU est assurée auprès d'un autre assureur.
Par suite, rejeter les demandes dirigées à l'encontre de la SA ALLIANZ IARD au titre des préjudices immatériels.
Dire et juger la SA ALLIANZ IARD bien fondée à régulariser un appel en garantie intégral àl'encontre de Monsieur [T] et de son assureur la SMABTP et à l'encontre de SOCOTEC CONSTRUCTION, venant aux droits de la SA SOCOTEC France ; à défaut, de limiter la part de responsabilité de la SA ALLIANZ IARD à hauteur de 5 %.
A défaut, Dire et juger la SA ALLIANZ IARD bien fondée à régulariser un appel en garantie intégral à l'encontre de Monsieur [T] et de son assureur la SMABTP dans la mesure où en ne mentionnant pas de réserves dans le procès-verbal de réception alors que le désordre était connu par lui, en sa qualité de maître d''uvre professionnel, il a manqué aux obligations qui étaient les siennes créant de facto un préjudice pour la compagnie ALLIANZ.
Ramener à de plus justes proportions la somme sollicitée au titre de l'article 700 du CPC.
Rejeter les appels en garantie dirigés à l'encontre de la SA ALLIANZ IARD.
Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [15] et la SARL CARRELAGES CALANDREAU VICENDEAU de leurs appels incidents.
Condamner tout succombant à payer à la SA ALLIANZ IARD la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner tout succombant aux entiers dépens mais dire que conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile, la condamnation aux dépens sera prononcée avec distraction au profit de Maître M. LE LAIN, avec le droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aura fait l'avance sans en avoir reçu provision'.
Elle a indiqué s'en rapporter sur la demande de nullité du rapport d'expertise.
Elle a soutenu ne pas être tenue à garantie sur un fondement décennal aux motifs que :
- les désordres, révélés en cours de chantier, connus du maître d'oeuvre et du maître de l'ouvrage, étaient apparents à la réception ;
- les désordres n'étaient pas de nature décennale, le défaut d'étanchéité des terrasses ayant pour seule conséquence la dégradation des peintures en sous-face des balcons ;
- les désordres n'étaient pas imputables à la société CCV qui n'avait pas eu un rôle de conception de l'ouvrage, mais n'avait qu'exécuté les travaux confiés.
Elle a contesté l'évaluation du coût des travaux de reprise faite par l'expert, les frais de gardiennage du chantier et le recours à un bureau de contrôle n'étant pas justifiés.
Elle a exposé ne pas être tenue de l'indemnisation du préjudice immatériel, la société CCV s'étant par la suite assurée auprès de la société Axa non mise en cause.
Elle a sollicité la garantie du maître d'oeuvre et de son assureur, ainsi que celle de la société Socotec. Elle a soutenu que :
- le maître d'oeuvre avait été défaillant dans la conception des travaux, dans le suivi du chantier et lors de l'assistance aux opérations de réception ;
- la société Socotec était tenue à garantie en raison de la mission qui lui avait été confiée et de l'avis émis sur les travaux à venir d'étanchéification des terrasses.
Elle s'est subsidiairement prévalue des franchises contractuelles.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [15] a demandé de :
'Vu les articles 1792 et 1231-1 du Code civil,
CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE du 6 février 2024, en ce qu'il a :
REJETTE la demande en nullité du rapport d'expertise judiciaire
ADOPTE les conclusions de l'expert judiciaire
DECLARE Monsieur [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION la société CALANDREAU CCV responsables in solidum des désordres supportés par le SDC [15] représenté par son Syndic FONCIA VENDEE
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION la société CALANDREAU CCV à payer au SDC [15] la somme de 10 000 € au titre du préjudice de jouissance
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION la société CALANDREAU CCV à payer au SDC [15] la somme de 12 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION la société CALANDREAU CCV aux entiers dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise
DIT que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 15 avril 2019 (date du rapport d'expertise) jusqu'à la date du jugement du tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE du 6 février 2024.
DIT que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du jugement.
Pour le surplus
INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE le 6 février 2024
Et statuant à nouveau
CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION, la société CALANDREAU CCV à payer au SDC [15] la somme de 430 000 € au titre du préjudice matériel (coût des travaux de reprise)
À Défaut CONFIRMER le jugement en ce qu'il a
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION, la société CALANDREAU CCV à payer au SDC [15] la somme de 276 586,23 € au titre du préjudice matériel (coût des travaux de reprise)
RETENU dans leur rapport entre eux le partage de responsabilité suivant : 30 % pour le maître d''uvre Monsieur [K] [T] et son assurance la SMABTP ; 60 % pour la société CALANDREAU CCV et son assureur ALLIANZ et 10 % pour la société SOCOTEC CONSTRUCTION
À titre infiniment subsidiaire
RETENIR dans leur rapport entre eux le partage de responsabilité tel que fixé par Monsieur [J] dans son rapport, à hauteur de 70 % pour le maître d''uvre Monsieur [K] [T] et son assurance la SMABTP ; 15 % pour la société CALANDREAU CCV et son assureur ALLIANZ et 15 % pour la société SOCOTEC CONSTRUCTION
JUGER Monsieur [T] responsable pour ne pas avoir conseillé le maitre de l'ouvrage au titre de la réception des travaux traduisant une faute de sa part.
En conséquence
CONDAMNER Monsieur [T] à verser des dommages et intérêts à hauteur de 430 000 €, correspondant au préjudice subi par le SDC [15] représenté par son Syndic FONCIA VENDEE
En tout état de cause y ajoutant
DEBOUTER l'ensemble des parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions
DIT que l'actualisation des sommes allouées au titre des travaux de reprise tiendra compte de l'évolution de l'indice BT01 jusqu'au paiement effectif des sommes dues.
CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION la société CALANDREAU CCV à payer au SDC de la résidence [15] la somme complémentaire de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION la société CALANDREAU CCV aux entiers dépens d'appel'.
Il a conclu au rejet de la demande de nullité du rapport d'expertise présentée par [K] [T] et son assureur aux motifs que :
- l'expert pouvait dans ses notes intermédiaires aux parties varier dans ses appréciations du sinistre ;
- [K] [T] et son assureur avaient été défaillants dans la communication à l'expert de leurs pièces ;
- l'expert avait répondu aux dires des parties, notamment du maître d'oeuvre et de son assureur, avait répondu aux chefs de la mission confiée et procédé contradictoirement à l'évaluation du coût des travaux de reprise.
Il a contesté le caractère apparent des désordres à la réception, intervenue sans réserves et, en toute hypothèse, ces désordres n'ayant pas été connus dans leur ampleur et leurs conséquences à la date de celle-ci.
Il a subsidiairement soutenu le manquement contractuel du maître d'oeuvre chargé de la conception des travaux, de leur suivi et de l'assistance à leur réception.
Il a maintenu que les désordres, qui affectaient les parties privatives de la copropriété, étaient de nature décennale et engageaient sur ce fondement la responsabilité du maître d'oeuvre et de la société CCV chargée de la réalisation des travaux dans les règles de l'art.
Il a demandé :
- paiement du coût des travaux de reprise tel qu'évalué par l'expert, soit 430.000 € toutes taxes comprises incluant notamment les frais de bureau de contrôle, de gardiennage du chantier et les honoraires du syndic ;
- à être indemnisé du préjudice de jouissance subi par l'ensemble des copropriétaires.
Par conclusions notifiées le 15 mai 2025, [K] [T] et la société Smabtp ont demandé de :
'Vu les articles 175, 232, 237 et 238 du Code de procédure civile,
Vu l'article 1792 du Code civil,
In limine litis,
Infirmer le jugement du 6 février 2024 en ce qu'il n'a pas prononcé la nullité des opérations d'expertise judiciaire,
Constater que l'expert judiciaire n'a pas respecté les règles relatives à l'expertise judiciaire et que son rapport encourt la nullité du fait des griefs subis par Monsieur [K] [T] et la SMABTP,
En conséquence,
Prononcer la nullité du rapport de l'expert judiciaire,
Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,
A titre principal,
Confirmer le jugement du 6 février 2024 en ce qu'il a jugé que les désordres n'étaient pas apparents à réception et qu'ils étaient de nature décennale,
Confirmer le jugement du 6 février 2024 en ce qu'il a jugé que Monsieur [K] [T] n'avait qu'une part de responsabilité limitée, et en ce qu'il a condamné la société SOCOTEC et la société CALANDREAU (et son assureur ALLIANZ) à prendre en charge les désordres,
Infirmer le jugement du 6 février 2024 en ce qu'il a fixé à 30 % la part de responsabilité de Monsieur [K] [T],
Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de Monsieur [K] [T] et de la SMABTP à hauteur de 70% du sinistre
Réduire la part de responsabilité de Monsieur [K] [T] dans l'avènement du sinistre à hauteur de 10% et augmenter proportionnellement celle de la société SOCOTEC à 20% et celle de la société CALANDREAU à 70 %
A titre subsidiaire,
Infirmer le jugement du 6 février 2024 en ce qu'il a fixé à la somme de 276 586,23 € TTC le montant du préjudice matériel et à 10 000 € le montant du préjudice de jouissance collectif,
Réduire le montant du préjudice matériel à hauteur de 139 414.29 € et à tout le moins à la somme de 261 259,75 € TTC,
Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande à hauteur de 430 000 €,
Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du préjudice de jouissance et du montant des travaux chiffrés par l'expert judiciaire pour la réparation des désordres intérieurs
En tout état de cause,
Condamner solidairement la société CARRELAGE CALENDREAU, ALLIANZ, SOCOTEC à relever indemne Monsieur [K] [T] et la SMABTP de l'intégralité des condamnations éventuellement prononcées à leur encontre,
Débouter la société SOCOTEC de sa demande voir limiter sa responsabilité à hauteur de 10%,
Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires avec la société CARRELAGE CALENDREAU, ALLIANZ, SOCOTEC à régler la somme de 6000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires avec la société CARRELAGE CALENDREAU, ALLIANZ, SOCOTEC aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL JURICA représentée par son associé Maître François MUSEREAU qui sollicite l'application de l'article 699 du Code de procédure civile'.
Ils ont maintenu leur demande de nullité des opérations d'expertise et du rapport d'expertise en raison de :
- conclusions non fondées et versatiles de l'expert ;
- l'absence de réponse à un dire de leur part et à un dire de la société Allianz ;
- l'absence de réponse à certains chefs de la mission ;
- l'évaluation non contradictoire des travaux de reprise.
Ils ont indiqué ne pas contester le caractère décennal des désordres et leur défaut d'apparence lors de la réception.
Ils ont soutenu que :
- la société Socotec, qui n'avait pas émis d'observations sur les travaux soumis pour avis, avait commis une faute engageant sa responsabilité ;
- l'irrespect des règles de l'art par la société CCV qui avait exécuté les travaux d'étanchéité à l'origine des désordres et sans signaler ainsi qu'elle y était tenue les erreurs de conception qu'elle avait pu relever, avait de même engagé sa responsabilité ;
- le suivi du chantier, ainsi que relevé par le tribunal, n'avait pas été défaillant.
Ils ont contesté l'évaluation du coût des travaux de reprise faite par l'expert, certains postes retenus étant inutiles. Selon eux, leur coût toutes taxes comprise est de 139.414,29 €.
Ils ont ajouté que :
- le syndicat des copropriétaires n'avait pas qualité pour solliciter l'indemnisation d'un préjudice de jouissance subi par les copropriétaires ;
- la société Allianz ne justifiait pas de la résiliation au 1er janvier 2013 du contrat conclu avec la société CCV ;
- le préjudice de jouissance allégué n'était pas établi, les désordres affectant les balcons ne faisant pas obstacle à une jouissance paisible des logements, le plus souvent occupés en période estivale.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, la société Carrelages Calendreau Vincendeau a demandé de :
'Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,
[...]
DECLARER la société ALLIANZ IARD mal fondée en son appel ; l'en débouter.
INFIRMER le jugement rendu le 06 février 2024 par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE en ce qu'il a :
o Déclaré la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU responsable sur le fondement de l'article 1792 du Code civil,
o Condamné la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU, in solidum avec Monsieur [K] [T], la SMABTP et la société SOCOTEC CONSTRUCTION à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] :
- la somme de 276.586,23 € TTC au titre du préjudice matériel,
- la somme de 10.000 € au titre du préjudice de jouissance,
- la somme de 12.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- les dépens comprenant les frais d'expertise.
o Dit que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 15/04/2019 jusqu'à la date du jugement,
o Dit que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement,
o Dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante :
- Monsieur [K] [T] : 30 %
- SOCOTEC CONSTRUCTION : 10 %
- Société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU : 60 %
o Condamné la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU à garantir Monsieur [K] [T], la SMABTP et la société SOCOTEC CONSTRUCTION à hauteur de 60 % des condamnations prononcées à leur encontre,
o Condamné in solidum Monsieur [K] [T] et la SMABTP à garantir la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU à hauteur de 30 % des condamnations prononcées à son encontre,
o Condamné la société SOCOTEC CONSTRUCTION à garantir la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU à hauteur de 10 % des condamnations prononcées à son encontre,
o Dit que ALLIANZ IARD pourra opposer à son assurée la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU les termes et limites de la police souscrite concernant les dommages tant matériels qu'immatériels.
STATUANT A NOUVEAU sur les chefs de jugement infirmés :
' Dans l'hypothèse où il serait retenu que le désordre allégué était apparent et non réservé lors de la réception
' Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence [15] et de toutes ses demandes, fins et conclusions, tant en principal, intérêts, dommages et intérêts et frais ;
' Débouter Monsieur [K] [T], la SMABTP, la société SOCOTEC FRANCE et la société SOCOTEC CONSTRUCTION de toutes leurs demandes, fins et conclusions, tant en principal, intérêts, dommages et intérêts et frais.
' Dans l'hypothèse où il serait retenu que le désordre allégué était caché lors de la réception
A titre principal
' Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence [15] et de toutes ses demandes, fins et conclusions, tant en principal, intérêts, dommages et intérêts et frais ;
' Débouter Monsieur [K] [T], la SMABTP, la société SOCOTEC FRANCE et la société SOCOTEC CONSTRUCTION de toutes leurs demandes, fins et conclusions, tant en principal, intérêts, dommages et intérêts et frais.
A titre subsidiaire
' Condamner in solidum Monsieur [K] [T], la SMABTP, la société SOCOTEC FRANCE et la société SOCOTEC CONSTRUCTION à garantir et relever indemne la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU de toutes condamnation éventuellement mise à sa charge, tant en principal, intérêts, dommages et intérêts et frais.
A titre plus subsidiaire
' Condamner in solidum Monsieur [K] [T], la SMABTP, la société SOCOTEC FRANCE et la société SOCOTEC CONSTRUCTION à garantir et relever indemne la société CARELAGES CALANDREAU VINCENDEAU de toutes condamnation éventuellement mise à sa charge, tant en principal, intérêts, dommages et intérêts et frais, à hauteur de 95 %.
Dans tous les cas et infirmant de ce chef le jugement entrepris
' Ramener le quantum du dommage du syndicat des copropriétaires à une somme qui ne saurait être supérieure à 261.259,75 € TTC ;
' Condamner la société ALLIANZ à garantir et relever indemne la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU de toutes condamnations éventuellement mises à sa charge, tant en principal, intérêts, dommages et intérêts et frais ;
' Débouter toute partie de toutes demandes plus amples ou contraires.
ADDITANT AU JUGEMENT
' Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence [15], Monsieur [K] [T], la SMABTP, la société SOCOTEC FRANCE, la société SOCOTEC CONSTRUCTION et la société ALLIANZ à payer à la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU la somme de 8.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
' Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens d'instance et d'appel, et dire qu'ils seront recouvrés par la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, agissant par Maître Jérôme CLERC, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du même code'.
Elle a rappelé que la réception purgeait les désordres apparents et exposé que les désordres allégués, s'ils n'étaient pas jugés apparents, étaient de nature décennale.
Selon elle, les désordres ne lui étaient pas imputables aux motifs que :
- les travaux avaient été conçus par le maître d'oeuvre et soumis pour avis à la société Socotec ;
- ne lui avait pas incombé, ainsi que relevé par l'expert, une mission de maîtrise d'oeuvre ;
- elle n'avait commis aucun manquement dans l'exécution des travaux confiés ;
- les infiltrations se produisaient par les fissurations des panneaux préfabriqués que le maître d'oeuvre et la société Socotec avaient insuffisamment pris en compte ;
- le rapport de [X] [I] n'était pas corroboré par le rapport d'expertise judiciaire ;
- le maître d'oeuvre avait postérieurement admis que ses travaux n'encouraient pas la critique.
Elle a soutenu que les désordres étaient imputables tant au maître d'oeuvre qu'à la société Socotec.
Elle a subsidiairement conclu à la réduction des prétentions du syndicat des copropriétaires, d'une part certains postes ajoutés par l'expert ne pouvant pas être retenus, d'autre part le préjudice de jouissance allégué n'étant pas démontré.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2025, la société Socotec Construction et la société Holding Socotec assignée en intervention forcée ont demandé de :
'Vu l'article L 111-24 du Code de la Construction et de l'Habitation dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce (aujourd'hui article L 125-2 du même Code)
Vu les articles 1792 et 1792-6 du Code Civil
1/
Concernant HOLDING SOCOTEC.
Mettre HOLDING SOCOTEC, assignée à tort en intervention forcée, hors de cause.
Condamner la société ALLIANZ à régler à HOLDING SOCOTEC la somme de 1 000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
2/
Concernant SOCOTEC CONSTRUCTION.
Reformer le jugement entrepris en tant qu'il a fait droit aux prétentions du syndicat des copropriétaires.
Statuant de nouveau, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes dès lors qu'elles sont relatives à des désordres connus au moment du prononce de la réception des travaux et qui n'ont pas fait l'objet de réserve.
A défaut, confirmer le jugement en tant qu'il a jugé que les désordres engagent la responsabilité décennale des constructeurs.
Le réformer néanmoins en tant qu'il est entré en voie de condamnation à l'encontre de SOCOTEC CONSTRUCTION alors que les désordres ne lui sont pas imputables.
Statuant de nouveau de ce chef, mettre la société SOCOTEC CONSTRUCTION purement et simplement hors de cause.
A défaut, confirmer le jugement en tant qu'il n'a attribue à SOCOTEC CONSTRUCTION qu'une part de responsabilité de 10 % et en tant qu'il lui a alloue la garantie de [T], SMABTP, CCV et ALLIANZ à hauteur de 90 % de la totalité des sommes mises à sa charge, quelle que soit la répartition entre eux de ces 90 %.
En tout état de cause, réformer le jugement sur le montant des indemnités allouées au syndicat des copropriétaires.
Statuant de nouveau de ce chef ramener l'indemnisation susceptible de lui être allouée au titre des travaux de reprise à la somme suggéré par ALLIANZ et débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnisation d'un prétendu préjudice de jouissance.
Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance non démontré et ne présentant aucun caractère collectif.
En toute hypothèse, ramener à de plus justes proportions les demandes du syndicat au titre de ce préjudice et de ses frais irrépétibles.
3/
Concernant les appels incidents.
Débouter la société CCV, Monsieur [T], la SMABTP et le syndicat des copropriétaires de leurs appels incidents.
4/
Condamner le syndicat des copropriétaires, à défaut tout succombant, à régler à la société SOCOTEC CONSTRUCTION la somme de 4 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner tout succombant aux entiers dépens de l'instance'.
La société Holding Socotec, se présentant sans lien avec les parties, a sollicité sa mise hors de cause.
La société Socotec Construction a conclu à :
- la confirmation du jugement ayant rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise ;
- l'apparence des désordres à la réception, le maître de l'ouvrage en ayant été informé deux jours auparavant ;
- à la confirmation du jugement ayant retenu le caractère décennal des désordres.
Elle a sollicité sa mise hors de cause sur le fondement de l'article L 111-24 du code de la construction et de l'habitation, rappelant qu'elle n'était tenue que dans les limites de sa mission. Elle a exposé que :
- sa mission avait eu pour objet la solidité des ouvrages neufs et celle des ouvrages existants ;
- les désordres constatés ne mettaient pas en cause la solidité des ouvrages ou des existants ;
- son rapport, rappelant avoir été établi après la visite de deux appartements, ne pouvait pas être regardé comme constituant une préconisation technique sur laquelle le chantier pouvait être réalisé.
Elle a subsidiairement :
- appelé en garantie le maître d'oeuvre, son assureur et la société CCV dont les responsabilités étaient selon elle engagées ;
- conclu à la réduction des prétentions du syndicat des copropriétaires.
La société Socotec France n'a pas constitué avocat. Elle a été assignée devant la cour par acte du 7 mai 2024 délivré à une personne s'étant déclarée habilitée à le recevoir.
L'ordonnance de clôture est du 26 mai 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A -SUR LA NULLITE DU RAPPORT D'EXPERTISE
L'article 16 du code de procédure civile dispose que :
'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations'.
L'article 175 du même code précise que : 'La nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure'.
L'article 237 du code de procédure civile dispose que : 'Le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité' et l'article 238 notamment que : 'Le technicien doit donner son avis sur les points pour l'examen desquels il a été commis' et que : 'Il ne peut répondre à d'autres questions, sauf accord écrit des parties'.
L'article 246 du code de procédure civile rappelle que : 'Le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien'.
Aux termes de l'article 276 du code de procédure civile :
'L'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.
Toutefois, lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge.
Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.
L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu'il aura donnée aux observations ou réclamations présentées'.
L'article 117 du code de procédure civile définit les irrégularités de fond pouvant affecter un acte et en fondant la nullité.
Il n'est pas soutenu que les opérations d'expertise seraient affectées d'une nullité de fond.
La mission confiée à l'expert judiciaire était pour l'essentiel la suivante:
'' Décrire les travaux effectués et dire s'ils ont été réalisés suivant les règles de l'art et conformément aux documents contractuels
' Vérifier la réalité des désordres concernant aussi bien les parties communes que privatives, malfaçons, non façon invoqués dans l'assignation et dans l'affirmative les décrire
' En rechercher les causes et préciser, pour chacun d'entre eux et vis-à-vis de chaque intervenant, s 'ils sont imputables à une erreur de conception, à un vice de construction, à un vice de matériaux, à une malfaçon dans la mise en oeuvre, à une négligence dans l 'entretien ou l'exploitation des ouvrages ou à quelqu'autre cause
[...]
s 'ils constituent une simple défectuosité ou s'ils sont de nature à compromettre la solidité de l'immeuble ou à le rendre inpropre à sa destination
' Dire s'ils étaient ou non apparents à la date de prise de possession ou à celle de réception des travaux
[...]
' Indiquer l 'importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état
[...]
' Donner son avis sur les éventuels préjudices subis par les requérants
[...]
' De manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis'.
La lecture du rapport d'expertise, de 236 pages, établit que l'expert a :
- décrit les désordres ;
- donné son avis sur leurs causes et les responsabilités encourues ;
- évalué, en en justifiant, pour partie au vu de devis produits, le coût des travaux de reprise ;
- répondu en pages 221, 222 et 223 de son rapport aux dires en date des 6 février, 19 et 28 mars 2019 du conseil de [K] [T].
L'absence de réponse formelle à :
- un dire n° 1 en date du 30 octobre 2018 de [K] [T] et de la Smabtp,
- deux dires en date des 30 octobre 2018 et 5 avril 2019 du conseil de la société Allianz qui ne s'en prévaut pas,
est sans portée dès lors que l'expert y a répondu dans le corps de son rapport.
Les variations de l'expert dans ses notes aux parties sur l'imputabilité des désordres, qui ne sont que la traduction de ses hésitations, sont sans incidence sur la régularité du rapport dès lors que les notes de l'expert ont été soumises à la contradiction des parties et que celui-ci a formulé son avis définitif après avoir recueilli l'avis des parties.
Il n'est pour ces motifs pas justifié d'une cause de nullité du rapport d'expertise.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de ce rapport.
B - SUR LES DESORDRES
1 - sur le descriptif des désordres
[X] [S] a été missionné par le syndicat des copropriétaires. Son rapport est en date du 18 décembre 2015.
Il a indiqué en page 4 de son rapport que :
'L'ensemble des sous-faces des balcons présente des dégradations : taches de coulures et d'humidité, décollements de peinture et concrétions de calcite.
[...]
Les essais de mise en eau montrent que les balcons ne sont pas étanches. Ils montrent également que l'eau qui s'infiltre sous l'étanchéité migre vers l'intérieur des appartements. Un lien est donc établi entre le défaut d'étanchéité des balcons et les désordres constatés dans les appartements de M. [V] et de M. [Z].
L'infiltration sous l'extrémité Ouest du grand balcon de M. [U] alors que le haut des plinthes n'a pas été arrosé, montre que les infiltrations ne sont pas exclusivement situées au niveau des relevés mais également en partie courante'.
En pages 16 et 227 de son rapport, l'expert judiciaire a rappelé que :
'Il y a 9 réclamations :
' Désordre n°l : L'ensemble des sous-faces des balcons présente des dégradations caractérisées par des tâches de coulure et d'humidité, des décollements de peinture et des concrétions de calcite.
' Désordre n°2 : Que dans l'appartement de Monsieur [V], des traces noirâtres sont apparues au plafond du séjour ainsi que sur le coffre de volet roulant, la peinture extérieure du mur de son appartement étant soufflée.
' Désordre n°3: Que sur le balcon de Monsieur [Y], une fissure est apparue au niveau du joint haut des plinthes de carrelage, l'arrosage de celle-ci générant une infiltration qui glisse le long du mur et arrive en haut des plinthes au niveau de la fissure
' Désordre n°4 : Que dans l'appartement de Monsieur [C], I'expert a constaté le même type de fissure et que l'étanchéité réalisée n 'adhère pas au gros 'uvre.
' Désordre n°5: Que la mise en eau du balcon de Monsieur [Y] a fait apparaître très rapidement de l'eau coulant au 6ème étage en sous-face du balcon
' Désordre n°6 : Que dans l'appartement de Monsieur [Z] au 7ème étage, des décollements de peinture ont été constatés dans le séjour, au niveau des cloisons et des murs et en plafond.
' Désordre n°7: Que la mise en eau des balcons de l'appartement situé au-dessus, propriété de Monsieur [U], a fait apparaître immédiatement des coulures en dessous et en particulier aux enduits qui se situent sous les jonctions verticales des murets préfabriqués en béton
' Désordre n°8 : Que laissés en eau pendant 24 heures, il a été constaté que l'eau s'était infiltrée dans l'appartement de Monsieur [U] et avait mouillé la moquette sur environ 2 mètres, les angles du séjour de l'appartement de Monsieur [Z] étant eux totalement imbibés
' Désordre n°9 : L 'expert a enfin constaté la présence d'une fissure à la jonction entre le garde-corps du balcon ouest et la façade de l'appartement de Monsieur [U]'.
En page 213 de son rapport, il avait indiqué au paragraphe 'Conclusion des essais' que :
'' Les essais de pulvérisation (à l'eau claire) au-dessus des plinthes se sont avérés positifs :
l'eau de pluie s'infiltre derrière les plinthes carrelées qui sont décollées et ensuite derrière l'étanchéité en place dépourvue de bande solin d'étanchéité pour se poursuivre directement ensuite son cheminement sous l'étanchéité jusqu'en sous face des balcons.
[...]
' Sur la mise en eau des balcons (à l'eau colorée à la fluorescéine): ils se sont avérés également positifs. Les infiltrations ont été constatées en sous face des balcons et au droit des naissances d'eau pluviales'.
Les désordres affectant la résidence sont ainsi des infiltrations d'eau visibles en sous-face des balcons et dans certains logements.
2 - sur les causes des désordres
[X] [S] précité a indiqué en page 6 de son rapport que :
'Les joints entre les murets préfabriqués en béton auraient dû être traités comme il est préconisé pour les joints de retrait et de fractionnement dans ces mêmes règles professionnelles.
Le défaut d'étanchéité des balcons est également la cause du décollement du parement de sous-face des balcons.
Les quelques microfissures constatées sur le pignon Nord ne sont pas suffisamment importantes pour être à l'origine des désordres constatés dans l'aprtement de M. [V].
La fissure entre la façade et le balcon de M. [U] pourrait contribuer, pour une petite part, au désordre situé au dessus de la baie'.
L'expert judiciaire a conclu en page 214 de son rapport, après avoir décrit les désordres et avoir procédé à de nombreux essais, que : 'Compte tenu que tous les balcons ont été fait exactement sur la même conception, il convient de refaire complètement l'étanchéité de tous les balcons de cette résidence'.
La cause des désordres est ainsi un défaut d'étanchéité des balcons provoquant des infiltrations en sous-faces de ceux-ci et dans des logements.
3 - sur la qualification des désordres
L'article 1792 alinéa 1er du code civil dispose que : 'Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination'.
a - sur l'apparence des désordres
Le constructeur n'est pas tenu des désordres apparents à la réception, non réservés.
La société Allianz et la société Socotec Construction soutiennent que les désordres, apparus en cours de chantier, étaient connus du maître d'oeuvre et du maître de l'ouvrage avant la réception.
Par courrier recommandé en date du 4 mai 2012 distribué le 9 mai suivant, trois jours avant la réception, [K] [T] a indiqué à la société CCV que :
'Comme convenu, nous avons réalisé une mise en eau sur un balcon.
Il s'avère que le balcon fuit de façon très importante.
Malgré mes e-mails, relances et compte-rendus et envoi de photos des malfaçons, vous n'avez rien fait de façon sérieuse et évidement pas pris la mesure des problèmes de réalisation.
Sur ce chantier, il est évident que nous n'avons eu aucun suivi de votre part et encore moins un contrôle des travaux réalisés; vous n'avez participé à aucun RV....
J'étais persuadé que l'entreprise CALANDREAU était une entreprise sérieuse'''
De plus je ne suis pas payé pour faire de l'assistanat d'entreprise
C'est pourquoi, je vous mets en demeure sans délai
1) de vérifier toutes les pentes des balcons (un certain nombre n'ont pas été repris; voir plan et photos)
2) de reprendre les balcons qui fuient sans doute dans les angles ou au droit des bondes de sol avec reprise sérieuse de l'étanchéité (au moins 3 qui fuient à ce jour)
3) De reprendre l'étanchéité d'un balcon sur la 1ére partie
Les fuites sont faciles à repérer sur les balcons blancs
ll est évident que nous avons une année de parfait achèvement de travaux et que les infiltrations qui apparaitront devront être reprise par vos soins'.
Il ne se déduit pas de la connaissance par le maître d'oeuvre des désordres et de leurs causes avant la réception de l'ouvrage que le maître de l'ouvrage en avait également connaissance.
Il appartient aux sociétés Allianz et Socotec Construction qui le soutiennent de rapporter la preuve de cette connaissance par le maître de l'ouvrage.
Le courrier précité mentionne en bas de page que : 'Copie Century 21 Mr [N]'.
Ni la preuve de l'envoi de ce courrier au syndic de la copropriété, ni celle de sa distribution avant les opérations de réception de l'ouvrage ne sont rapportées.
Les procès-verbaux en date du 11 mai 2012 de réception sans réserves ont été signés par le maître d'oeuvre qui a apposé sa signature et les représentants des entreprises, notamment de celui de la société CCV.
Le maître de l'ouvrage, qui a payé les entrepreneurs, ne conteste pas que la réception est intervenue le 11 mai 2012, sans réserves.
Aucun élément des débats ne permet de retenir qu'il avait connaissance des désordres avant la date de la réception.
Le caractère apparent à la réception des désordres ne peut pour ces motifs pas être retenu.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
b - sur le caractère décennal des désordres
La société CCV s'était notamment vu confier, aux termes de l'acte d'engagement en date du 29 juillet 2011 et du devis accepté le même jour, des travaux de 'Refection des façades et des terrasses', notamment de :
'2 ETANCHEITE
2.1 Mise en oeuvre d'une étanchéité liquide type 588 des Ets Lanko
2.2 Relevé d'étanchéité avec renfort et entoilage
3 CARRELAGE
3.1 Fourniture et pose de carrelage grès cérame 33*33 tye Atlas R11
3.2 Fourniture et pose de plinthes droites assorties en carreaux coupés'.
L'expert judiciaire a conclu en page 213 de son rapport à une impropriété à destination de l'ouvrage.
En page 225 de son rapport, en réponse à un dire du conseil de la société CCV, il a indiqué que :
'Sur la notion d'impropriété à destination :
La destination d'une étanchéité est d'assurer l'étanchéité parfaite de l'ouvrage en question. Cette destination élémentaire n'a pas été atteinte.
Il a été constaté de plus et contradictoirement des infiltrations actives dans un logement et des traces d'infiltration à l'intérieur de 4 logements'.
Le défaut d'étanchéité des balcons a notamment pour conséquence des infiltrations en sous-faces de ceux-ci et dans les parties privatives de la résidence, rendant l'ouvrage impropre à sa destination.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a retenu le caractère décennal des désordres.
C - SUR LE PREJUDICE
1 - sur les travaux de reprise des désordres
[X] [S] précité a en page 7 de son rapport indiqué que :
'L'étanchéité des balcons, y compris la chape support, devront faire l'objet d'une réfection totale.
Les points singuliers que constituent les joints devront être traités préalablement à la mise en oeuvre de l'étanchéité. Un nouveau carrelage devra être mis en place.
L'expert attire l'attention sur le fait que les fiches techniques récentes du système d'étanchéité liquide PAREXLANKO 588 exigent pour l'extérieur une pente de 1.5 % qui est aussi la pente minimale préconisée dans le DTU 52.2 Pose collée des revêtements céramiques et assimilés - Pierres naturelles.
Après réfection des étanchéités, le revêtement des sous-faces des balcons sera refait. Les reprises des embellissements des appartements sinistrés et des raccords de peinture en façade aux abords du nouveau carrelage, seront réalisées.
Les autres fissures apparues, comme celle située entre le garde-corps et la façade du balcon de M. [U], devront être rebouchées'.
Ainsi que précédemment exposé, l'expert judiciaire a considéré en page 214 de son rapport que : 'il convient de refaire complètement l'étanchéité de tous les balcons de cette résidence'.
Il a évalué en pages 215 à 218 comme suit les coût des travaux de reprise :
'L'Expert a établi l'estimation suivante sur la base des pièces en sa possession et de son analyse finale :
Sur le devis de l'entreprise SONISOL de .................................182.007,49 € ht
' S'ajoute d'une manière impérative la réalisation d'une cornière inox sur tout le linéaire de tous les murets des balcons (il s'agit de parties déformables) qui n'a pas été chiffrée afin de ne pas reproduire le même sinistre. Cette disposition est impérative.
Evaluation de l'Expert...900 f ht x 8 niveaux .................................. .7 200 € ht
' S'ajoute d'une manière indissociable la réfection des enduits sous les balcons du 1er étage (non chiffrée) c'est-à-dire au droit des commerces rez de chaussée
Evaluation de l'Expert ..................................................................... 3.600 € ht
' Sur les accès aux appartements : il est prévu un constat d'huissier pour l'intérieur des appartements et les terrasses des commerces pour 2.587,50 ht. Pour l'intérieur des logements, ce constat d'huissier ne parait pas nécessaire car l'accès aux balcons devra se faire uniquement par l'Extérieur et donc par l'échafaudage aussi bien pour les matériaux que les ouvriers de l'entreprise.
Prévoir a ce titre un monte-charge pour les matériaux et un ascenseur de chantier pour le personnel (pour 4 personnes minimum) . A rappeler qu'il y a 8 niveaux.
Évaluation de l'Expert...................................................................38.000 € ht
' Pour l'échafaudage à la hauteur du plancher haut rez de chaussée: il devra être prévu un « parapluie » en lattes de bois jointives destinées de protéger les passants et les accès aux commerces des chutes d'outils, de pierres et coulures diverses d'enduits etc.. Prévoir un débord d'environ 1 mètre par rapport à l'échafaudage.
Evaluation de l'Expert......................................................................8.000 € ht
' Les filets de protection de l'échafaudage devront être à maille réduite.
' Pour la réserve de garantie page 9/11 : il conviendra de prendre des dispositions spécifiques dans les cas particuliers évoqués. A voir avec le maître d'oeuvre qui sera retenu pour suivre ces travaux de réparation.
' Pour l'eau nécessaire au chantier : prévoir un branchement extérieur avec compteur. Les branchements ne devront pas se faire dans les appartements ou en traversant les logements pour se brancher dans les parties communes.
Evaluation de l'Expert......................................................................1.500 € ht
' Pour l'électricité nécessaire au chantier : prévoir un branchement général en extérieur avec compteur. Les branchements ne devront pas se faire dans les appartements ou en traversant les logements pour se brancher dans les parties communes.
Evaluation de l'Expert......................................................................2.500 € ht
' S'ajoute les travaux de réparation nécessaires constatés par l'Expert à l'intérieur de certains logements :
' Logement 501 de Mr [V] (voir page 165) ; devis présenté d'un montant de 2.091 € ht soit 2.300 € ttc voir page 975 des annexes du rapport. Il y a impropriété à destination. Infiltrations caractérisées et actives.
' Logt de Mme [W] (voir page 99 ). Devis non remis.
' Logt [Cadastre 3] de Mme [L] (voir page 142) Devis non remis.
' Logt [Cadastre 4] de Mr [O] (voir page 146) Devis non remis.
' Logt 404 de Mr [E] (voir pagc l158) Devis non remis.
Un seul devis n'a été transmis à l'Expert à la date du dépôt du rapport.
Evaluation de l'Expert.. ..................................................................12.000 € ht
' S'ajoute un nettoyage obligatoire de toutes les vitres des 38 logements à la fin des travaux compris celles des commerces rez de chaussée........1.600 € ht
Ce chiffrage est établi sur la base de factures de chantiers similaires.
' Provision nécessaire pour le nettoyage si exigé par la commune du parvis en front de mer lié aux travaux d'enlèvement des enduits (très volatils) de la sous face des balcons et cela au lavage à la haute pression.............................................................................................3.600 € ht
il y a 2 mois de phase critique.
Ce chiffrage est établi sur la base de factures de chantiers similaires.
Total.....montant à parfaire.......................................................260.007,48 € ht
Tva......................................................10 %.........................................26.007,75 €
Total ttc.......................................................................................286.008,24 € ttc
S'ajoute les prestations et frais suivants au taux de tva à 20%
' Pour les travaux non compris indiqués page 9/11 du devis : pour les démontages et remontages des stores et enseigne.
évaluation de 1'Expert, devis non remis..........................................3.500 € ht
' Etablissement d'un diagnostic obligatoire amiante
avant le début des travaux...................................................................400 € ht
' L'intervention d'un Architecte comme Maître d'oeuvre pour la conception, le suivi des travaux et leur réception au taux de 8% ht du montant ht des travaux.
Evaluation de l'Expert ......................................................................3.600 € ht
' L'intervention d'un bureau de contrôle agréé type APAVE,VERITAS... pour examiner une solution commune proposée par l'Architecte Maitre d'euvre pour tous les balcons avant tout début d'exécution et pour le contrôle aléatoire durant la phase chantier. un devis a été joint aux débats de BTP Consultants d'un montant de ................................................................................5.000 € ht
base 260.000 € ht de travaux
' Un coordonnateur sécurité : un devis a été joint aux débats de BTP Consultants d'un montant de ..............................................................3.185 € ht
' Une assurance Dommage Ouvrage au taux de 5% : évaluation de l'Expert............................................................................................13.000 € ht
' les honoraires du syndic pour la gestion administrative de cette opération de réparation.
Un devis a été joint aux débats d'un montant de..................................7.000 € ht
Total.....................montant à parfaire..............................................53.685 € ht
Tva........................................................20 %.......................................10.737 €
Total ttc...........................................................................................64.422 € ttc
Cependant, il convient de prévoir d'une manière indissociable un gardiennage pendant la durée du chantier estimée à 6 mois calendaires.
En effet, un échafaudage est un ouvrage permettant un accès inattendu et bénéfique pour des personnes malveillantes désirant pénétrer dans les appartements et cela quel que soit leur niveau d'étage pour des appartements inoccupés ou lors des périodes de vacances. Il n'existe pas de mesures sérieuses pour contre carrer les accès de personnes malveillantes.
Le seul moyen pour que la sécurisation soit maintenue la nuit, les week end et les jours fériés est de faire appel à une société de gardiennage.
L'Expert prévoit dans ses chantiers de maîtrise d'oeuvre ce type de disposition dans la situation actuelle.
La durée estimée du chantier est de 6 mois. L'Expert évalue cette prestation de gardiennage à 12.000 € ttc x 6 mois = ............................................ 72.000 € ttc
Sur le planning des travaux de réparations : les travaux ne pourront jamais se faire entre le 15 juin et le 15 septembre de par les arrêtés de la commune des [Localité 17].
Le total général s'élève donc (et à parfaire) à ........................................ 422.430,24 € ttc
Arrondi à ..................................................................................430.000 € ttc'
Le devis n° S-02945 en date du 26 février 2019 de la société Sonisol, soumis à l'expert qui l'a validé et à la contradiction des parties, est d'un montant hors taxes de 182.007,49 €, soit 200.208,24 € toutes taxes comprises (tva : 10 %). Ce montant sera pour les motifs qui précèdent retenu.
Doit s'ajouter à ce montant le coût justifié par l'expert judiciaire de :
- réalisation d'une cornière inox 7.920 € toutes taxes comprises (tva : 10 %)
- réfection des enduits sous les balcons du 1er étage 3.960 € toutes taxes comprises (tva : 10 %)
La société Sonisol n'a pas estimé nécessaires le recours à un monte-charge, ni l'installation d'un 'parapluie en lattes de bois jointives'. L'évaluation de l'expert sur ces points ne sera pas retenue.
Les copropriétaires, non parties à l'instance n'ont, à l'exception de l'un d'eux, pas produit de devis de travaux. Les désordres intérieurs n'affectent que quelques copropriétaires et non la copropriété dans son ensemble. Le syndicat des copropriétaires n'a pas qualité pour agir au nom et pour le compte de ces propriétaires concernés. Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté la demande présentée à ce titre.
Le devis précité mentionne en page 9/11 que :
'NOTA:
Le Maître d'Ouvrage devra faire établir un diagnostic AMIANTE avant travaux, afin d'anticiper les prestations spécifiques dues à la présence éventuelle d'AMIANTE ;
prestations non chiffrées dans cette étude.
Quelques équerres de renforcement d'éléments de structure béton posées trop basses lors du dernier ravalement ne permettront pas de réaliser des relevés (ht 10 cm) conformes: une RESERVE DE GARANTIE est portée pour ces endroits bien précis.
NON COMPRIS :
Fourniture eau et électricité à la charge du Maître d'Ouvrage
Dépose et repose des stores bannes
Dépose et repose des encoffrements formant "enseignes" des commerçant afin de réaliser des branchements corrects en pied de chutes E.P.
Le remaniement des coiffes couvetines protégeant le dessus des murets garde-corps'.
Il convient dès lors d'ajouter à ce devis les coûts :
- du diagnostic amiante 480 € toutes taxes comprises
(tva : 20 %)
- de l'eau qui sera consommée 1.650 € toutes taxes comprises
(tva : 10 %)
- de l'électricité qui sera consommée 2.750 € toutes taxes comprises
(tva : 10 %).
Il résulte par ailleurs du rapport d'expertise que l'évaluation du montant des travaux de reprise devra inclure le coût (montants toutes taxes comprises) :
- du démontage et du remontage des stores 3.960 € (tva : 10 %)
- de la maîtrise d'oeuvre 24.960 € (tva : 20 %)
- de l'intervention d'un bureau de contrôle 6.000 € (tva : 20 %)
- de l'intervention d'un coordinateur de sécurité 3.822 € (tva : 20 %)
- de souscription d'une assurance dommages-ouvrage 15.600 € (tva : 20 %)
- des honoraires du syndic 7.800 € (tva : 20 %)
- de nettoyage des vitres à l'issue des travaux 1.760 € (tva : 10 %).
La nécessité d'un gardiennage du chantier suggéré par l'expert judiciaire n'a pas été mentionnée par la société Sonisol dans son devis. Aucun devis n'a été produit par le syndicat des copropriétaires, confirmant l'évaluation de l'expert. Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
L'indemnisation à revenir au syndicat des copropriétaires s'élève en conséquence à 280.690,24 € (montant toutes taxes comprises).
Le jugement sera réformé en ce qu'il a retenu un montant de 276.586,23 €.
Il sera confirmé en ce que cette indemnisation a été indexée sur l'indice BT01 du bâtiment à compter du 15 avril 2019. Il sera réformé en ce que cette indexation prendra fin à la date du paiement par les débiteurs de l'obligation d'indemniser.
2 - sur un préjudice de jouissance
Le syndicat des copropriétaires a qualité pour solliciter l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par la collectivité des copropriétaires, étant résulté des désordres précédemment décrits.
L'indemnisation de ce préjudice a été exactement appréciée par le premier juge.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Les intérêts de retard sont dus au taux légal à compter du jugement. Celui-ci sera confirmé sur ce point.
D - SUR L'OBLIGATION A LA DETTE
1 - sur l'imputabilité des désordres au maître d'oeuvre
L'article 1792-1 du code civil dispose notamment que :
'Est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage'.
Le contrat de maîtrise d'oeuvre des travaux de rénovation des façades extérieures de la résidence conclu entre [K] [T] et le syndicat des copropriétaires est en date du 11 juin 2011.
[K] [T] est, en sa qualité de maître d'oeuvre, tenu sur un fondement décennal d'indemniser le syndicat des copropriétaires du préjudice précédemment évalué.
2 - sur l'imputabilité des désordres à la société CCV
Cette société est pour les mêmes motifs que précédemment tenue d'indemniser le syndicat des copropriétaires du préjudice subi.
3 - sur l'imputabilité des désordres aux sociétés Socotec
a - sur la mise hors de cause de la société Holding Socotec
Cette société a été appelée en intervention forcée devant la cour.
Il n'est justifié d'aucun motif fondant cette mise en cause.
En l'absence de qualité pour défendre, elle sera mise hors de cause.
b - sur l'imputabilité à la société Socotec Construction venant aux droits de la société Socotec France.
L'article L 111-23 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable au litige (L 125-1 actuel) dispose que :
'Le contrôleur technique a pour mission de contribuer à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d'être rencontrés dans la réalisation des ouvrages.
Il intervient à la demande du maître de l'ouvrage et donne son avis à ce dernier sur les problèmes d'ordre technique, dans le cadre du contrat qui le lie à celui-ci. Cet avis porte notamment sur les problèmes qui concernent la solidité de l'ouvrage et la sécurité des personnes'.
L'article L 111-24 ancien du même code (L 125-2 actuel) dispose que :
'Le contrôleur technique est soumis, dans les limites de la mission à lui confiée par le maître de l'ouvrage à la présomption de responsabilité édictée par les articles 1792,1792-1 et 1792-2 du code civil, reproduits aux articles L. 111-13 à L. 111-15, qui se prescrit dans les conditions prévues à l'article 1792-4-1 du même code reproduit à l'article L. 111-18.
Le contrôleur technique n'est tenu vis-à-vis des constructeurs à supporter la réparation de dommages qu'à concurrence de la part de responsabilité susceptible d'être mise à sa charge dans les limites des missions définies par le contrat le liant au maître d'ouvrage'.
La société Socotec a établi un 'rapport diagnostic' en date du 28 février 2007 concluant que :
'' Le désordre principal de ce bâtiment est constitué du « décollement» des bandeaux de balcons.
Comme nous l'avons indiqué déjà en décembre 2005, il est nécessaire de réparer au plus tôt les éléments les plus dégradés (cas du 6ème étage) (3 balcons) et 4ème étage (1 balcon).
' Pour l'ensemble des autres niveaux, il faut envisager des renforcements en même temps que le ravalement pour optimiser l'échafaudage. Celui-ci concerne également les ouvrages au dernier niveau de la terrasse qui ont été renforcés.
' Les autres désordres ne sont pas importants pour un immeuble de près de 30 ans d'âge, il s'agit de réparation classique observée sur bon nombre d'immeuble du remblai.
Si des travaux de reprise de garde-corps ou de carrelage sont envisagés dans l'avenir, nous vous conseillons de mettre en oeuvre une résine liquide sur toute la surface des balcons pour éviter les phénomènes de carbonatation sous jacents.
Cette résine évitera à l'eau de s'infiltrer entre l'about de balcon et le bandeau'.
Il avait été précisé en page 3 que 'Le décollement quasi général des voiles préfa du balcon ne peut que favoriser la pénétration de l'eau et donc mettre en péril les clavetages' entre les dalles des balcons.
Le contrat conclu entre le syndic de la copropriété et la société Socotec est en date du 11 octobre 2011.
Ce contrat stipule en première page, au paragraphe 'Notre mission de contrôle technique' que : 'Compte tenu des caractéristiques du projet, nous vous proposons une mission « LP + LE » définie par les conditions spéciales des fiches jointes'.
Le contrat tel que produit aux débats ne définit pas les notion 'LP' et 'LE'. Il n'est toutefois pas contesté que :
- la mission 'LP' était relative à la solidité des ouvrages et de leurs éléments d'équipement dissociables et indissociables ;
- celle 'LE' était relative à la solidité des existants.
Les factures de la société Socotec en date des 9 janvier, 13 février et 21 mai 2012 établissent que la société Socotec est intervenue de la conception des ouvrages à l'achèvement des travaux.
L'avis initial de la société Socotec n'a pas été produit aux débats.
Un 'Avis en phase de réalisation des travaux' en date du 28 novembre 2011 a été produit aux débats par le syndicat des copropriétaires. Il y est notamment indiqué, avec avis favorable, que :
'Balcons
ll a été constaté que l'ensemble des balcons avaient été étanchés à l'origine de sa construction avec une étanchéité traditionnelle type bitume armé.
A notre avis il est possible de conserver la partie d'étanchéité totalement adhérente. Les parties décollées devront être éliminées.
Au niveau des relevés, il faudra réaliser des solins au mortier armé.
La résine liquide sera mise en place sur toute cette chape - finition sablée - collage du carrelage avec mortier colle compatible avec le S.E,L. utilisé. Cette étanchéité à base de S.E.L. devra être retournée dans la bande de sol pour assurer l'étanchéité.
L'entreprise de carrelage devra nous préciser le type de S.E.L. utilisé et de mortier colle'.
D'autres avis 'en phase de réalisation des travaux' sont en date des 2 et 20 février, 15 mars, 5 et 27 avril 2012.
Ces documents ne font pas mention de difficultés rencontrées et d'avis défavorables.
L'expert a été en page 219 de son rapport d'avis que les désordres étaient également imputables à la société Socotec aux motifs que : 'Le bureau de contrôle qui a en fin de compte a validé ces solutions inadaptées sur le balcon dit « témoin » d'une part et même par sondages lors de l'exécution du chantier'.
Toutefois, pour retenir la responsabilité de la société Socotec, il convient de rechercher si la mission relative à la solidité de l'ouvrage incluait l'étanchéité.
La norme NFP 03.100 à laquelle s'est référé le premier juge n'a pas été produite devant la cour.
L'expert judiciaire n'a pas dans son rapport considéré que les désordres compromettaient la solidité de l'ouvrage. Seule a été retenue l'impropriété à destination.
La société Socotec a toutefois donné son avis sur les travaux d'étanchéification des balcons. Le défaut d'étancheité des balcons permet les infiltrations d'eau de nature à mettre en péril les clavetages entre les dalles des balcons.
L'étanchéité des balcons relève dès lors de la solidité des ouvrages et des existants.
Les désordres sont pour ces motifs imputables à la société Socotec Contruction.
E - SUR LA CONTRIBUTION A LA DETTE
L'expert a considéré en page 219 de son rapport que :
'Il y a vraiment eu un problème sérieux de conception et qui est prépondérant de la part du Maître d'oeuvre Mr [K] [T] qui a conçu et imposé une solution inadaptée sur un balcon dit « témoin » qui a servi de base aux balcons des 48 logements avec l'absence par exemple de regingot pourtant réclamé dans un premier temps par le bureau de contrôle SOCOTEC. Même problème pour l'évacuation des eaux pluviales des balcons. La gestion du chantier par le Maître d'oeuvre Mr [K] [T] a été désastreuse.
L'entreprise à savoir la Sté CARRELAGES CALANDREAU chargée du lot étanchéité et carrelage qui a accepté cette solution inadaptée et sans réserve tout en réalisant de la meùe (lire : même) manière l'évacuation des eaux pluviales des balcons.
Le bureau de contrôle qui a en fin de compte a validé ces solutions inadaptées sur le balcon dit « témoin » d'une part et même par sondages lors de l'exécution du chantier'.
[X] [I] avait conclu en page 7 de son rapport que : 'Les non-conformités aux règles de l'art des travaux d'étanchéité réalisés par la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU sont à l'origine des infiltrations qui ont pour conséquence les désordres apparus en sous-face de balcons et dans les appartements de M. [V] et M. [Z]'.
Alors que le maître d'oeuvre était chargé d'une mission d'assistance à la réception et qu'il avait connaissance antérieurement à celle-ci du défaut d'étanchéité des balcons, il n'a pas invité le maître de l'ouvrage à formuler des réserves, ni suggéré de retarder la réception le temps de réaliser les travaux de reprise.
Pour ces motifs, la contribution à la dette entre les coobligés doit être fixée comme suit :
- [K] [T] à proportion de 50 % ;
- la société CCV à proportion de 40 % ;
- la socioété Socotec Construction à proportion de 10%.
Le jugement sera réformé sur ces points.
3 - sur la garantie des assureurs
a - sur la garantie de la société Smabtp, assureur du maître d'oeuvre
La société Smabtp ne conteste pas devoir sa garantie.
b - sur la garantie de la société Allianz, assureur de la société CCV
1 - sur la garantie des dommages matériels
La société Allianz ne conteste pas devoir garantir la société CCV de l'indemnisation du préjudice matériel due au syndicat des copropriétaires.
2 - sur la garantie des dommages immatériels
Les conditions particulières du contrat en date du 9 janvier 2004 stipulent une garantie des dommages matériels et immatériels après réception.
L'article '5.13 Dommages immatériels consécutifs' des conditions générales du contrat stipulent que :
'Nous garantissons le paiement des indemnités qui pourraient être mises à votre charge par suite de dommages immatériels consécutifs subis par le propriétaire ou l'occupant de la construction et résultant de dommages garantis au titre des paragraphes 4.11,4.13 et 5.11 ci-dessus'.
Aux termes de l'article '4.4 Point de départ et durée de la garantie' :
'Point de départ et durée de la garantie
4.41. Pour les travaux de bâtiment (paragraphes 4.11 et 4.13)
Pour la durée de la responsabilité fixée à l'article 2270 du Code Civil (nota : 1792-4-1 actuel), sont couvertes les réclamations relatives à des travaux dont la date d'ouverture de chantier se situe au cours de la période de validité de la garantie D.
Après cessation de ses effets, l'assurance afférente à ces travaux est maintenue dans tous les cas, pour la mêle durée soit dix ans à compter de la réception des travaux, sans paiement de cotisation subséquente'.
La société Allianz ne justifie pas qu'à la date de la réclamation, le contrat qui la liait à la société CCV était résilié et qu'un nouveau contrat avait été souscrit auprès d'un autre assureur. Les attestations produites aux débats mentionnent en effet une garantie de la société Axa France Iard à compter du 1er avril 2020, postérieurement à l'assignation en référé expertise et à l'assignation au fond.
Il en résulte que la société Allianz est tenue de garantir la société CCV de l'indemnisation des dommages immatériels mise à sa charge.
Il n'a pas été sollicité le bénéfice d'une franchise.
E - SUR LES DEPENS
Le jugement sera confirmé s'agissant de la charge des dépens.
La charge des dépens d'appel incombe in solidum à [K] [T], la société CCV, la société Socotec Construction, les sociétés Smabtp et Allianz.
F - SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement au syndicat des copropriétaires.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de ce syndicat des copropriétaires de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
PAR CES MOTIFS,
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,
MET hors de cause la société Holding Socotec ;
INFIRME le jugement du 6 février 2024 du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne sauf en ce qu'il :
'1° Sur le désordre
REJETTE la demande en nullité du rapport d'expertise judiciaire ;
ADOPTE les conclusions de l'expert judiciaire ;
DÉCLARE [K] [T], la société SOCOTEC CONSTRUCTION et la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV responsables in solidum à ce titre sur le fondement de l'article 1792 du code civil ;
CONDAMNE in solidum [K] [T], la SMABTP, SOCOTEC CONSTRUCTION, la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et ALLIANZ IARD à payer au Syndicat des Copropriétaires de La Résidence [15] au titre de la réparation du désordre relatif aux infiltrations touchant l'immeuble [15]
[...]
la somme de 10.000 € au titre du préjudice de jouissance ;
2° Sur les autres chefs de dispositif
CONDAMNE in solidum [K] [T], la SMABTP, SOCOTEC CONSTRUCTION, la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et ALLIANZ IARD à payer au Syndicat des Copropriétaires de La Résidence [15] à payer la somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT que la charge finale des dépens et celle de l'indemnité accordée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus ;
CONDAMNE [K] [T], la SMABTP, SOCOTEC CONSTRUCTION, la société CARRELAGES CALANDREAU VINCENDEAU SARL CCV et ALLIANZ IARD in solidum aux dépens, comprenant les frais d'expertise ;
ACCORDE à la SELARL LEFEVRE ET RAYNAUD le bénéfice du recouvrement direct dans les conditions prévues à l'article 699 du code du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit' ;
et statuant à nouveau de ces chefs d'infirmation,
CONDAMNE in solidum [K] [T] et la société Smabtp le garantissant, la société Carrelages Calendreau Vincendeau (CCV) et la société Allianz Iard la garantissant, et la société Socotec Construction à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [15] la somme de 280.690,24 € en réparation du préjudice matériel ;
INDEXE à compter du 15 avril 2019 cette indemnisation sur l'indice BT01 du bâtiment publié par l'Insee (valeur de l'indice au mois d'avril 2019 : 110,9), jusqu'à complet paiement ;
DIT les intérêts de retard courant sur la somme indemnisant le préjudice immatériel seront calculés au taux légal à compter de la date du jugement ;
DIT dans leurs rapports entre eux :
- [K] [T] et la société Smabtp tenus à proportion de 50 % du montant des condamnations prononcées in solidum à leur encontre ;
- la société Carrelages Calendreau Vincendeau (CCV) et la société Allianz Iard à proportion de 40 % du montant des condamnations prononcées in solidum à leur encontre ;
- la société Socotec Construction à proportion de 10 % du montant des condamnations prononcées in solidum à son encontre ;
CONDAMNE in solidum [K] [T] et la société Smabtp le garantissant, la société Carrelages Calendreau Vincendeau (CCV) et la société Allianz Iard la garantissant, et la société Socotec Construction aux dépens d'appel ;
CONDAMNE in solidum [K] [T] et la société Smabtp le garantissant, la société Carrelages Calendreau Vincendeau (CCV) et la société Allianz Iard la garantissant, et la société Socotec Construction à payer en cause d'appel au syndicat des copropriétaires de la résidence [15] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,