CA Paris, Pôle 4 - ch. 1, 23 janvier 2026, n° 25/04385

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 23 JANVIER 2026

(n° 2026/ , 33 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/04385 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CK6GD

Décisions déférées à la Cour :

Arrêt du 17 janvier 2025 rendu par la cour d'appel de PARIS sous le numéro RG 24/8387statuant sur la requête en déféré d'une ordonnance du 02 Mai 2024 rendue par le magistrat chargé de la mise en état de la cour d'appel de PARIS' Pôle 4 chambre 1 - RG n° 23/10327

APPELANTE

Madame [X] [O] dit [V] née le 06 Juillet 1999 à [Localité 16],

[Adresse 1]

Etats-Unis d'Amérique

Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assistée de Me Anne COLONNA DURAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0257

INTIMÉS

Monsieur [B] [W] dit [V]

[Adresse 6]

[Localité 13]

Représenté et assisté de Me Anne COLONNA DURAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0257

S.N.C. LES LOMBARDS immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n°797 455 458

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 14]

Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753assistée de Me Xavier DESNOS de l'AARPI MERIDIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : R120

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue 20 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, et Madame Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 octobre 1977, prenant effet le 1er novembre 1977, la société civile immobilière (SCI) de l'Immeuble [Adresse 6] a donné à bail à M. [B] [W] dit [V], dans l'immeuble sis [Adresse 7], un appartement situé au 2ème étage gauche.

Par jugement du 28 mai 2013, le tribunal d'instance de Paris 1er a constaté que M. [B] [O] dit [V] est légitime à occuper la pièce située au 1er étage, côté droit sur cour de l'immeuble sis [Adresse 5] en vertu d'un bail devenu accessoire au bail principal initial portant sur l'appartement situé au 2ème étage gauche du même immeuble.

Par acte authentique du 2 octobre 2013, la société en nom collectif (SNC) Les Lombards a acquis l'immeuble sis [Adresse 7].

Par acte d'huissier intitulé « congé pour vente » du 25 avril 2019, la SNC Les Lombards a fait délivrer à M. [W] dit [V], en qualité de locataire, selon un bail principal d'un appartement n°4 situé au 2ème étage gauche et selon un bail accessoire au bail principal d'un studio n°3 au 1er étage droit, un congé aux fins de vente sur le fondement de l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé étant donné pour le 31 octobre 2019, le prix de vente étant de 1.200.000 €, avec la précision que « dans l'offre de vente les ravalements rue, cour, parties communes, colonne eau et, le cas échéant, colonne EDF ainsi que le changement des fenêtres privatives seront réalisés et réglés par la SNC Les Lombards », et que le congé vaut offre de vente pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Par courrier du 25 juin 2019, M. [W] dit [V] a écrit à la société Les Lombards « Je vous informe que j'accepte votre offre de vente et que j'ai l'intention de recourir à un prêt. J'ai cependant décidé de vous assigner en justice pour contester la validité de cette offre de vente ».

Par acte d'huissier du 22 octobre 2019, M. [W] dit [V] a fait délivrer à la société Les Lombards une sommation d'avoir à régulariser la vente en l'étude de Me [J] [P], notaire à [Localité 17], le 23 octobre 2019 à 17 heures.

Par courrier du 23 octobre 2019, la société Les Lombards, après avoir mentionné sa surprise de l'ambiguïté du courrier du 25 juin 2019, a confirmé à M. [W] dit [V] sa volonté de lui vendre les biens et lui a précisé « afin de préparer cette vente dans les meilleures conditions, nous allons dès à présent demander à notre notaire Me [C] de l'étude [L] de se rapprocher du vôtre afin qu'ils puissent sereinement préparer cette future signature ».

Aux termes du procès-verbal dressé par Me [P], notaire, avec la participation de Me [C], notaire, le 23 octobre 2019, la société Les Lombards a confirmé avoir saisi son notaire « à l'effet de réunir toutes les pièces nécessaires et généralement de faire le nécessaire pour la préparation d'une promesse de vente dans les meilleurs délais » et Me [P] a indiqué conserver en sa comptabilité, jusqu'à signature de la promesse de vente, la somme de 120.000 € versée par M. [W] dit [V], à titre d'indemnité d'immobilisation.

Suivant acte d'huissier du 24 octobre 2019, M. [B] [W] dit [V] a assigné la société Les Lombards devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins essentielles de voir déclarer parfaite à son profit la vente de l'appartement et du studio.

Par acte authentique du 28 novembre 2019, Me [C] a établi un état descriptif de division de l'immeuble.

Le même jour, le 28 novembre 2019, les parties, en l'étude de Me [N], en présence de Me [C], n'ont pas trouvé d'accord sur la rédaction de la promesse de vente.

Par acte authentique du 4 décembre 2019, la société Les Lombards a consenti une promesse unilatérale de vente à M. [W] dit [V] portant sur les deux appartements (devenus les lots de copropriété n°6 pour le studio au 1er étage de 22,10 m² et n°7 pour l'appartement au 2ème étage de 75,70 m²) mais également sur deux locaux situés au 1er étage (lots n°4 de 5,6 m² et n°5 de 2,3 m²), au même prix de 1.200.000 €.

L'acte prévoyait une indemnité d'immobilisation d'un montant de 60.000 €.

La promesse était conclue notamment sous la condition suspensive suivante :

« 8.2.4 Réalisation de travaux par le promettant :

Que soient réalisés aux frais du promettant et achevés préalablement à la signature de l'acte authentique de vente, conformément aux termes du congé pour vendre délivré le 25 avril 2019, les travaux suivants :

« ravalements rue, cour, parties communes, colonnes eau et, le cas échéant, colonne EDF ainsi que le changement des fenêtres privatives ».

A cette fin, le promettant s'engage à obtenir les autorisations d'urbanisme nécessaires, à souscrire les assurances obligatoires et à en transmettre les justificatifs ainsi que les factures et les attestations d'assurance des entreprises ayant réalisé les travaux au bénéficiaire ».

L'acte précisait dans le paragraphe 3.5 Exposé :

« Les parties déclarent s'être rapprochées le 29 novembre 2019 à la demande du bénéficiaire, hors la présence des notaires soussigné et participant, et s'être entendues sur les conditions des présentes, le promettant acceptant d'intégrer à la vente les lots n°4 et 5 de l'ensemble immobilier sans modification de prix, à la demande du bénéficiaire.

En contrepartie de ce nouvel accord, le bénéficiaire s'interdit toute ingérence dans la gestion des travaux à réaliser par le promettant ou toute personne qu'il mandatera et s'interdit de réclamer toute indemnité ou pénalité liée au retard des travaux que le promettant réalisera ».

La promesse était consentie pour une durée expirant le 29 mai 2020 à 16 heures, avec une prorogation automatique ne pouvant excéder 30 jours, si les documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas portés à la connaissance du notaire rédacteur, et une prorogation automatique ne pouvant excéder 60 jours, si les travaux à réaliser par le promettant n'étaient pas encore achevés, soit au plus tard le mardi 28 juillet 2020.

Par convention du 20 avril 2020, Mme [X] [O] dit [V] s'est substituée aux droits de son père M. [B] [W] dit [V], pour acquérir la nue-propriété des lots n°4, 5 et 7.

Par ordonnance du 10 juillet 2020, le juge de la mise en état a ordonné le retrait du rôle de l'affaire sur demande conjointe des parties.

A l'initiative de la société Les Lombards, un rendez-vous de signature de l'acte de vente a été proposé jeudi 23 juillet 2020 et finalement fixé mardi 21 juillet 2020. Ce rendez-vous a été annulé par les acquéreurs.

Par acte d'huissier du 24 juillet 2020, la société Les Lombards a fait sommation aux acquéreurs de se présenter en l'étude de Me [P] le 28 juillet 2020 à 15 heures, pour procéder à la signature de l'acte de vente du lot n°6, au profit de M. [B] [W] dit [V] et des lot n°4, 5 et 7, au profit de M. [B] [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V].

Le 28 juillet 2020, Me [P], notaire, avec la participation de Me [C], notaire, a dressé un procès-verbal de difficultés, M. [W] dit [V] et Mme [O] dit [V] ayant contesté l'achèvement des travaux que la société Les Lombards s'était engagée selon les termes suivants « Aucune de mes fenêtres n'a été changée ' Le promettant a supprimé la colonne de gaz et ne l'a pas remplacée. En ce qui concerne la colonne EDF, le promettant a commencé les travaux mais EDF n'est toujours pas intervenu. J'ai appris par la sommation que le raccordement est prévu le 18 août' ».

Par conclusions du 28 septembre 2020, M. [W] dit [V] a repris l'instance.

Par conclusions signifiées le 1er mars 2021, Mme [X] [O] dit [V] est intervenue volontairement à l'instance,

Par ordonnance du 29 septembre 2021, le juge de la mise en état a rejeté la demande d'expertise de M. [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V].

Par jugement du 23 mars 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

- déclaré les demandes de M. [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V] recevables ;

- rejeté les demandes de M. [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V] tendant à :

¿ déclarer parfaite à leur profit la vente des lots n°4, 5, 6 et 7 de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 18], dans les conditions de la promesse de vente du 4 décembre 2019,

¿ déclarer parfaite à leur profit la vente des n°6 et 7 de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 18] dans les conditions du congé pour vente du 25 avril 2019 et du procès-verbal du 23 octobre 2019,

¿ condamner la société Les Lombards à signer l'acte de vente dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ;

¿ dire qu'à défaut de signature dans le délai de 2 mois, le jugement vaudra vente ;

¿ ordonner dans ce cas la publication du jugement au service de la publicité foncière ;

¿ dire que le prix de vente ne sera versé à la société Les Lombards qu'en cas de transfert effectif de la propriété ;

¿ déduire les loyers payés de 942,99 € par mois à compter du 4 décembre 2019, et subsidiairement, du 24 juin 2019, du prix de vente à payer à la société Les Lombards ;

- rejeté la demande de la société Les Lombards tendant à ordonner la libération à son profit de la somme de 60.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation ;

- autorisé Me [J] [P] à restituer à M. [W] dit [V] de la somme de 60.000 € versée au titre de l'indemnité d'immobilisation ;

- ordonné l'expulsion de M. [W] dit [V] et de tout occupant de son chef, des lots n°6 et 7 de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 18] au besoin avec le concours de la force publique ;

- rejeté la demande d'astreinte ;

- condamné M. [W] dit [V] à payer à la société Les Lombards une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû pour la période concernée, si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à complète libération des lieux ;

- rejeté les demandes de M. [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V] tendant à :

¿ condamner la société Les Lombards à rétablir sous astreinte les parties communes modifiées aux 1er, 2ème, 3ème, 4ème et 5ème étages, à rétablir la destination initiale des locaux du 2ème étage et du 4ème étage telle qu'elle existait au moment du congé,

¿ condamner la société Les Lombards à procéder sous astreinte à la rectification de l'état descriptif de division établi par Me [C], notaire à [Localité 17], le 28 novembre 2019 ;

- rejeté les demandes de M. [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V] tendant à condamner la société Les Lombards à :

¿ procéder sous astreinte et à ses frais exclusifs, au remplacement à l'identique des fenêtres des lots vendus à M. [W] dit [V] ainsi qu'à celle des fenêtres du restaurant du premier étage,

¿ payer à M. [W] dit [V] la somme de 10 € par jour à compter du 14 novembre 2019 jusqu'à complète réfection des fenêtres bloquées,

¿ procéder sous astreinte, à ses frais exclusifs, à la remise en état de la colonne gaz supprimée,

¿ procéder sous astreinte, à ses frais exclusifs, à la remise en état et au raccordement réglementaires des colonnes d'évacuation des eaux usées,

¿ procéder sous astreinte, à ses frais exclusifs, à la remise en état des linteaux, plâtres et peintures de l'appartement du deuxième étage du demandeur ;

- rejeté la demande d'expertise formée par M. [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V] ;

- rejeté la demande de M. [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V] tendant à être autorisés à faire exécuter à leurs frais avancés les travaux jugés indispensables par l'expert ;

- rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Les Lombards ;

- condamné M. [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V] in solidum aux dépens ;

- dit que les dépens pourront être recouvrés directement par Me Xavier Desnos conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- condamné M. [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V] in solidum à payer à la société Les Lombards la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les demandes tendant à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement,

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Ce jugement a été signifié à Mme [X] [O] dit [V] le 13 avril 2023 par dépôt de l'acte à étude.

Mme [X] [O] dit [V] a relevé appel de ce jugement, par déclaration remise au greffe le 9 juin 2023, à l'encontre de M. [B] [W] dit [V] et de la SNC Les Lombards (RG 23/10327).

Par arrêt du 17 janvier 2025 (RG 24/8387), statuant sur la requête en déféré à l'encontre de l'ordonnance du magistrat chargé de la mise en état du 2 mai 2024, la cour d'appel de Paris a statué ainsi :

- infirme l'ordonnance du 2 mai 2024 uniquement en ce qu'elle a rejeté l'exception de nullité de la signification du jugement suivant exploit du 13 avril 2023 soulevée par Mme [O] dit [V],

Statuant de nouveau,

- déclare nulle la signification en date du 13 avril 2023 du jugement soulevée par Mme [O] dit [V],

- confirme l'ordonnance du 2 mai 2024 en ce qu'elle a :

¿déclaré Mme [O] dit [V] recevable en son appel,

¿débouté la SNC Les Lombards de ses demandes et Mme [X] [O] dit [V] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

¿condamné la SNC Les Lombards aux dépens de l'incident,

Y ajoutant,

- déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne la SNC Les Lombards aux dépens.

La procédure devant la cour (renommée RG 25/4385) a été clôturée le 30 octobre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 23 octobre 2025, par lesquelles Mme [X] [O] dit [V], appelante, invite la cour à :

DECLARER Mademoiselle [X] [O] dit [V] recevable et bien fondée en son appel et en ses conclusions ;

Et, y faisant droit,

INFIRMER le jugement rendu par la 2ème chambre civile du Tribunal judiciaire de Paris en date du 23 mars 2023 en ce qu'il a :

- Rejeté les demandes de Monsieur [B] [W] dit [V] et Madame [X] [O] dit [V] tendant à :

Déclarer parfaite à leur profit la vente des lots n°4, 5, 6 et 7 de l'immeuble situé [Adresse 11], dans les conditions de la promesse de vente du 4 décembre 2019 ;

Déclarer parfaite à leur profit la vente des lots n°6 et 7 de l'immeuble situé [Adresse 9] [Localité 18], dans les conditions du congé pour vente du 25 avril 2019 et du procès-verbal du 23 octobre 2019 ;

Condamner la société LES LOMBARDS à signer l'acte de vente dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ;

Dire qu'à défaut de signature dans le délai de 2 mois, le jugement vaudra vente ;

Ordonner dans ce cas la publication du jugement au service de la publicité foncière ;

Dire que le prix de vente ne sera versé à la société LES LOMBARDS qu'en cas de transfert effectif de la propriété ;

Déduire les loyers payés de 942,99 € par mois à compter du 4 décembre 2019, et, subsidiairement, du 24 juin 2019, du prix de vente à payer à la société LES LOMBARDS ;

- Ordonné l'expulsion de Monsieur [B] [W] dit [V] et de tout occupant de son chef, des lots n°6 et 7 de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 18], au besoin avec le concours de la force publique ;

- Condamné Monsieur [B] [W] dit [V] à payer à la société LES LOMBARDS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû pour la période concernée, si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à complète libération des lieux ;

- Rejeté les demandes de Monsieur [B] [W] dit [V] et Madame [X] [O] dit [V] tendant à :

Condamner la société LES LOMBARDS à rétablir sous astreinte les parties communes modifiées aux 1er, 2ème, 3ème, 4ème et 5ème étage, à rétablir la destination initiale des locaux du 2ème étage et du 4ème étage telle qu'elle existait au moment du congé ;

Condamner la société LES LOMBARDS à procéder sous astreinte à la rectification de l'état descriptif de division établi par Maître [C], notaire à [Localité 17], le 28 novembre 2019 ;

- Rejeté les demandes de Monsieur [B] [W] dit [V] et Madame [X] [O] dit [V] tendant à condamner la société LES LOMBARDS à :

Procéder sous astreinte et à ses frais exclusifs, au remplacement à l'identique des fenêtres des lots vendus à Monsieur [B] [W] dit [V] ainsi qu'à celle des fenêtres du restaurant du premier étage ;

Payer à Monsieur [B] [W] dit [V] la somme de 10 € par jour à compter du 14 novembre 2019 jusqu'à complète réfection des fenêtres bloquées ;

Procéder sous astreinte, à ses frais exclusifs, à la remise en état de la colonne gaz supprimée ;

Procéder sous astreinte, à ses frais exclusifs, à la remise en état et au raccordement réglementaires des colonnes d'évacuation des eaux usées ;

Procéder sous astreinte, à ses frais exclusifs, à la remise en état des linteaux, plâtres et peintures de l'appartement du deuxième étage du demandeur ;

- Rejeté la demande d'expertise formée par Monsieur [B] [W] dit [V] et Madame [X] [O] dit [V] ;

- Rejeté la demande de Monsieur [B] [W] dit [V] et Madame [X] [O] dit [V] tendant à être autorisés à faire exécuter à leurs frais avancés les travaux jugés indispensables par l'expert ;

- Condamné Monsieur [B] [W] dit [V] et Madame [X] [O] dit [V] in solidum aux dépens ;

- Dit que les dépens pourront être recouvrés directement par Maître Xavier DESNOS conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- Condamné Monsieur [B] [W] dit [V] et Madame [X] [O] dit [V] in solidum à payer à la société LES LOMBARDS la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires de Monsieur [B] [W] dit [V] et Madame [X] [O] dit [V].

Et, statuant à nouveau,

Sur la perfection de la vente sur le fondement de la promesse de vente du 4 décembre 2019

CONSTATER que la promesse de vente du 4 décembre 2019 n'a pas expiré à raison de la carence de la SNC LES LOMBARDS pour la réalisation de la vente ;

En conséquence, DECLARER parfaite la vente des lots n°4, 5, 6 et 7 dépendant de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] dans le premier [Localité 15], cadastré section AO n°[Cadastre 12], pour 00 ha 02 a 11 ca, au prix de 1.200.000 €, au profit de Monsieur [B] [W] dit [V] et de Madame [X] [O] dit [V] ou de toute autre personne physique ou morale qu'il plaira à Monsieur [B] [W] dit [V] ou Madame [X] [O] dit [V] se substituer ;

ORDONNER à la SNC LES LOMBARDS de régulariser devant Maître [J] [P], Notaire à [Localité 17], dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, l'acte définitif de vente sous astreindre de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

ORDONNER, en tant que de besoin, la compensation d'une partie du prix de vente avec l'indemnité d'immobilisation réglée par Monsieur [B] [W] dit [V] à hauteur de 60.000 €, laquelle est aujourd'hui séquestrée entre les mains de Maître [J] [P], Notaire ;

DECLARER qu'à défaut de signature dans le délai de 6 mois précité, l'arrêt à intervenir vaudra vente aux conditions fixées aux termes de la promesse de vente du 4 décembre 2019 au profit de Monsieur [B] [W] dit [V] et de Madame [X] [O] dit [V] ;

ORDONNER dans ce cas la publication de l'arrêt à intervenir au service compétent de la publicité foncière ;

Sur l'indemnité d'immobilisation,

à titre principal, ORDONNER, en tant que de besoin, la compensation d'une partie du prix de vente avec l'indemnité d'immobilisation réglée par Monsieur [B] [W] dit [V] à hauteur de 60.000 €, laquelle est aujourd'hui séquestrée entre les mains de Maître [J] [P], Notaire ;

à titre subsidiaire, ORDONNER la restitution à Monsieur [B] [W] dit [V] de l'indemnité d'immobilisation par lui réglée à hauteur de 60.000 € ;

en conséquence, AUTORISER Maître [J] [P] à restituer l'indemnité d'immobilisation de 60.000 € à Monsieur [B] [W] dit [V] ;

Sur les travaux et l'expertise,

CONDAMNER la SNC LES LOMBARDS à procéder à ses frais exclusifs, au remplacement à l'identique des fenêtres des lots vendus à Monsieur [B] [W] dit [V] ainsi qu'à celle des fenêtres du restaurant du premier étage sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard, passé le délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

CONDAMNER la SNC LES LOMBARDS à rétablir les parties communes modifiées aux 1er, 3e et 4e étages de l'immeuble sis [Adresse 8] dans le premier [Localité 15] telles qu'elles existaient au moment du congé, sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard, passé le délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

en conséquence, CONDAMNER la SNC LES LOMBARDS à procéder, sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à faire procéder à la rectification de l'état descriptif de division établi par Maître [Z] [C], Notaire à [Localité 17], le 28 novembre 2019, décomposant l'immeuble en 12 lots auxquels sont rattachés 1.000e de quote-part générales, en :

Supprimant les lots nouvellement numérotées n°3, n°11 et n°12, initialement parties communes,

Restituant aux lots initialement numérotés n°9 à 15 leur état initial avant découpage et appropriation de parties communes ;

CONDAMNER la SNC LES LOMBARDS à procéder à ses frais exclusifs, à la remise en état de la colonne gaz supprimée, sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard, passé le délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

CONDAMNER la SNC LES LOMBARDS à procéder à ses frais exclusifs, à la remise en état et au raccordement réglementaire des colonnes d'évacuation des eaux usées, sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard, passé le délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

DESIGNER tel expert judiciaire qu'il plaira à la Cour de nommer avec pour mission :

de se rendre dans l'immeuble sis [Adresse 8] dans le [Localité 3] ;

d'y convoquer les parties ;

de se faire remettre tous documents utiles, en particulier les pièces contractuelles et celles en rapport avec les travaux réalisés par la SNC LES LOMBARDS ;

de décrire, examiner et constater tous désordres, dégradations et manquements aux règles de l'art pouvant affecter les lots n°4, 5, 6 et 7 et en particulier ceux visés aux termes des constats d'huissier dressés à la requête de Monsieur [B] [W] dit [V] les 14 novembre 2019 et 22 septembre 2020, et en rechercher l'origine ;

de fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la Cour de déterminer, s'il y a lieu, les responsabilités ;

de se prononcer sur la régularité des travaux réalisés par la SNC LES LOMBARDS dans les lots au surplomb des lots n°4, 5, 6 et 7 de l'immeuble sis [Adresse 8] dans le [Localité 3], au regard des règles de l'art d'une part et de la règlementation applicable d'autre part,

d'évaluer les préjudices subis au sein des lots n°4, 5, 6 et 7,

d'indiquer et de chiffrer les travaux nécessaires à la remise en état des lots n°4, 5, 6 et 7;

AUTORISER l'expert judiciaire désigné à s'adjoindre tout sapiteur de son choix ;

IMPARTIR à l'expert judiciaire désigné un délai de 6 mois à compter de sa saisine pour déposer son rapport ;

En tout état de cause,

DECLARER la SNC LES LOMBARDS mal fondée en son appel incident et rejeter ses demandes en toutes fins qu'elles comportent et notamment ses demandes tendant à voir l'indemnité d'immobilisation de 60.000 € libérée à son profit et à voir Madame [X] [O] dit [V] condamnée, solidairement avec Monsieur [B] [W] dit [V], au paiement d'une somme de 399.200,32 € à titre de dommages et intérêts et d'une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SNC LES LOMBARDS à payer à Madame [X] [O] dit [V] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SNC LES LOMBARDS aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 22 octobre 2025, par lesquelles la SNC Les Lombards, intimée, invite la cour à :

Vu les articles 1103, 1104, 1114, 1118 et 1583 du Code civil,

Vu les pièces versées au débat,

A titre principal,

' Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a débouté la SNC Les Lombards de sa demande de libération à son profit de l'indemnité d'immobilisation séquestrée à hauteur de 60 000 € et de sa demande de dommages et intérêts ;

' Réformer, en conséquence, la décision entreprise de ces deux chefs et statuant à nouveau :

Ordonner la libération au profit de la SNC Les Lombards de l'indemnité d'immobilisation de 60 000 € séquestrée entre les mains de Maître [J] [P], notaire, et ce dans un délai maximum de 10 jours ouvrés suivant la signification de l'arrêt à intervenir ;

Condamner Madame [O] in solidum avec Monsieur [W] dit [V] à payer à la SNC Les Lombards une somme de 399 200,32 €, à parfaire, à titre de dommages et intérêts ;

Dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir et que les intérêts produits seront capitalisés chaque année pour produire à leur tour intérêts, conformément à l'article 1343-2 du Code civil ;

' Débouter Madame [O] et Monsieur [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

' Débouter Madame [O] et Monsieur [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et notamment concernant les demandes de remises en état, de rectification de l'état descriptif de division et de désignation d'un expert judiciaire ;

' Condamner Madame [O], in solidum avec Monsieur [W] dit [V] à payer à la SNC Les Lombards une somme de 399 200,32 €, à parfaire, à titre de dommages et intérêts ;

' Dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir et que les intérêts produits seront capitalisés chaque année pour produire à leur tour intérêts, conformément à l'article 1343-2 du Code civil ;

En tout état de cause,

' Condamner Madame [O], in solidum avec Monsieur [W] dit [V] à payer à la SNC Les Lombards une somme de 20.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 22 octobre 2025, par lesquelles M. [B] [W] dit [V], intimé, invite la cour à :

DECLARER Monsieur [B] [W] dit [V] recevable et bien fondé

en son appel incident et en ses conclusions ;

Et, y faisant droit,

- INFIRMER le jugement rendu par la 2ème chambre civile du Tribunal judiciaire de Paris en date du 23 mars 2023 en ce qu'il a :

- Rejeté les demandes de Monsieur [B] [W] dit [V] et Madame [X] [O] dit [V] tendant à :

' Déclarer parfaite à leur profit la vente des lots n°4, 5, 6 et 7 de l'immeuble situé [Adresse 11], dans les conditions de la promesse de vente du 4 décembre 2019 ;

' Déclarer parfaite à leur profit la vente des lots n°6 et 7 de l'immeuble situé [Adresse 10] [Localité 2], dans les conditions du congé pour vente du 25 avril 2019 et du procès-verbal du 23 octobre 2019 ;

' Condamner la société LES LOMBARDS à signer l'acte de vente dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ;

' Dire qu'à défaut de signature dans le délai de 2 mois, le jugement vaudra vente ;

' Ordonner dans ce cas la publication du jugement au service de la publicité foncière ;

' Dire que le prix de vente ne sera versé à la société LES LOMBARDS qu'en cas de transfert effectif de la propriété ;

' Déduire les loyers payés de 942,99 € par mois à compter du 4 décembre 2019, et, subsidiairement, du 24 juin 2019, du prix de vente à payer à la société LES LOMBARDS ;

- Ordonné l'expulsion de Monsieur [B] [W] dit [V] et de tout occupant de son chef, des lots n°6 et 7 de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 18], au besoin avec le concours de la force publique ;

- Condamné Monsieur [B] [W] dit [V] à payer à la société LES LOMBARDS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû pour la période concernée, si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à complète libération des lieux ;

- Rejeté les demandes de Monsieur [B] [W] dit [V] et Madame [X] [O] dit [V] tendant à :

' Condamner la société LES LOMBARDS à rétablir sous astreinte les parties communes modifiées aux 1er, 2ème, 3ème, 4ème et 5ème étage, à rétablir la destination initiale des locaux du 2ème étage et du 4ème étage telle qu'elle existait au moment du congé ;

' Condamner la société LES LOMBARDS à procéder sous astreinte à la rectification de l'état descriptif de division établi par Maître [C], notaire à [Localité 17], le 28 novembre 2019 ;

- Rejeté les demandes de Monsieur [B] [W] dit [V] et Madame [X] [O] dit [V] tendant à condamner la société LES LOMBARDS à :

' Procéder sous astreinte et à ses frais exclusifs, au remplacement à l'identique des fenêtres des lots vendus à Monsieur [B] [K] dit [V] ainsi qu'à celle des fenêtres du restaurant du premier étage ;

' Payer à Monsieur [B] [W] dit [V] la somme de 10 € par jour à compter du 14 novembre 2019 jusqu'à complète réfection des fenêtres bloquées ;

' Procéder sous astreinte, à ses frais exclusifs, à la remise en état de la colonne gaz supprimée ;

' Procéder sous astreinte, à ses frais exclusifs, à la remise en état et au raccordement réglementaires des colonnes d'évacuation des eaux usées ;

' Procéder sous astreinte, à ses frais exclusifs, à la remise en état des linteaux, plâtres et peintures de l'appartement du deuxième étage du demandeur ;

- Rejeté la demande d'expertise formée par Monsieur [B] [K] dit [V] et Madame [X] [O] dit [V] ;

- Rejeté la demande de Monsieur [B] [W] dit [V] et Madame [X] [O] dit [V] tendant à être autorisés à faire exécuter à leurs frais avancés les travaux jugés indispensables par l'expert ;

- Condamné Monsieur [B] [W] dit [V] et Madame [X] [O] dit [V] in solidum aux dépens ;

- Dit que les dépens pourront être recouvrés directement par Maître Xavier DESNOS conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- Condamné Monsieur [B] [W] dit [V] et Madame [X] [O] dit [V] in solidum à payer à la société LES LOMBARDS la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires de Monsieur [B] [W] dit [V] et Madame [X] [O] dit [V] ;

Et, statuant à nouveau,

Sur la perfection de la vente,

A titre principal, sur la perfection de la vente sur le fondement de la promesse de vente du 4 décembre 2019

- CONSTATER que la promesse de vente du 4 décembre 2019 n'a pas expiré à raison de la carence de la SNC LES LOMBARDS pour la réalisation de la vente ;

- en conséquence, DECLARER parfaite la vente des lots n°4, 5, 6 et 7 dépendant de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] dans le premier [Localité 15], cadastré section AO n°[Cadastre 12], pour 00 ha 02 a 11 ca, au prix de 1.200.000 €, au profit de Monsieur [B] [W] dit [V] et de Madame [X] [O] dit [V] ou de toute autre personne physique ou morale qu'il plaira à Monsieur [B] [W] dit [V] ou Madame [X] [O] dit [V] se substituer ;

- ORDONNER à la SNC LES LOMBARDS de régulariser devant Maître [J] [P],

Notaire à [Localité 17], dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, l'acte définitif de vente sous astreindre de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- ORDONNER, en tant que de besoin, la compensation d'une partie du prix de vente avec l'indemnité d'immobilisation réglée par Monsieur [B] [W] dit

[V] à hauteur de 60.000 €, laquelle est aujourd'hui séquestrée entre les mains de Maître [J] [P], Notaire ;

- DECLARER qu'à défaut de signature dans le délai de 6 mois précité, l'arrêt à intervenir vaudra vente aux conditions fixées aux termes de la promesse de vente du 4 décembre 2019 au profit de Monsieur [B] [W] dit [V] et de Madame [X] [O] dit [V] ;

- ORDONNER dans ce cas la publication de l'arrêt à intervenir au service compétent de la publicité foncière ;

A titre subsidiaire, sur la perfection de la vente sur le fondement de l'acceptation de l'offre de vente en date du 24 juin 2019

- CONSTATER que l'acceptation par Monsieur [B] [W] dit [V] de l'offre de vente par courrier en date du 24 juin 2019 n'était nullement conditionnelle mais bien pure et simple ;

- en conséquence, DECLARER parfaite la vente des lots n°6 et 7 dépendant de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] dans le premier [Localité 15], cadastré section AO n°[Cadastre 12], pour 00 ha 02 a 11 ca, au prix de 1.200.000 €, au profit de Monsieur [B] [W] ;

- ORDONNER à la SNC LES LOMBARDS de régulariser devant Maître [J] [P], Notaire à [Localité 17], dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, l'acte définitif de vente sous astreindre de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- ORDONNER, en tant que de besoin, la compensation d'une partie du prix de vente avec l'indemnité d'immobilisation réglée par Monsieur [B] [W] dit

[V] à hauteur de 60.000 €, laquelle est aujourd'hui séquestrée entre les mains de Maître [J] [P], Notaire ;

- DECLARER qu'à défaut de signature dans le délai de 6 mois précité, l'arrêt à intervenir vaudra vente aux conditions fixées aux termes du congé pour vente du 25 avril 2019 au profit de Monsieur [B] [W] dit [V] ;

- ORDONNER dans ce cas la publication de l'arrêt à intervenir au service compétent de la publicité foncière ;

Sur l'indemnité d'immobilisation,

- à titre principal, ORDONNER, en tant que de besoin, la compensation d'une partie du prix de vente avec l'indemnité d'immobilisation réglée par Monsieur [B] [K]

dit [V] à hauteur de 60.000 €, laquelle est aujourd'hui séquestrée entre les mains de Maître [J] [P], Notaire ;

- à titre subsidiaire, ORDONNER la restitution à Monsieur [B] [W] dit [V] de l'indemnité d'immobilisation par lui réglée à hauteur de 60.000 € ;

- en conséquence, AUTORISER Maître [J] [P] à restituer l'indemnité d'immobilisation de 60.000 € à Monsieur [B] [W] dit [V] ;

Sur l'expulsion,

- à titre principal, DECLARER, nul et de nul effet le congé pour vente délivré le 25 avril

2019 à Monsieur [B] [W] dit [V] ;

- en conséquence, DEBOUTER la SNC LES LOMBARDS de ses demandes tendant à l'expulsion de Monsieur [B] [W] dit [V] et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages et intérêts ;

- à titre subsidiaire, ACCORDER à Monsieur [B] [W] dit [V] les plus larges délais supplémentaires pour quitter son logement ;

Sur les travaux et l'expertise,

- CONDAMNER la SNC LES LOMBARDS à procéder à ses frais exclusifs, au remplacement à l'identique des fenêtres des lots vendus à Monsieur [B] [W] dit [V] sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard, passé le délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

- CONDAMNER la SNC LES LOMBARDS à rétablir les parties communes modifiées aux 1er,

3e et 4e étages de l'immeuble sis [Adresse 8] dans le premier arrondissement de [Localité 17] telles qu'elles existaient au moment du congé, sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard, passé le délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

- en conséquence, CONDAMNER la SNC LES LOMBARDS à procéder, sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à faire procéder à la rectification de l'état descriptif de division établi par Maître [Z] [C], Notaire à [Localité 17], le 28 novembre 2019, décomposant l'immeuble en 12 lots auxquels sont rattachés 1.000e de quote-part générales, en :

- Supprimant les lots nouvellement numérotées n°3, n°11 et n°12, initialement parties communes,

- Restituant aux lots initialement numérotés n°9 à 15 leur état initial avant découpage et appropriation de parties communes ;

- CONDAMNER la SNC LES LOMBARDS à procéder à ses frais exclusifs, à la remise en état de la colonne gaz supprimée, sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard, passé le délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

- CONDAMNER la SNC LES LOMBARDS à procéder à ses frais exclusifs, à la remise en état et au raccordement réglementaire des colonnes d'évacuation des eaux usées, sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard, passé le délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

- DESIGNER tel expert judiciaire qu'il plaira à la Cour de nommer avec pour mission :

' de se rendre dans l'immeuble sis [Adresse 8] dans le [Localité 3] ;

' d'y convoquer les parties ;

' de se faire remettre tous documents utiles, en particulier les pièces contractuelles et celles en rapport avec les travaux réalisés par la SNC LES LOMBARDS ;

' de décrire, examiner et constater tous désordres, dégradations et manquements aux règles de l'art pouvant affecter les lots n°4, 5, 6 et 7 et en particulier ceux visés aux termes des constats d'huissier dressés à la requête de Monsieur [B] [W] dit [V] les 14 novembre 2019 et 22 septembre 2020, et en rechercher l'origine ;

' de fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la Cour de déterminer, s'il y a lieu, les responsabilités ;

' de se prononcer sur la régularité des travaux réalisés par la SNC LES LOMBARDS dans les lots au surplomb des lots n°4, 5, 6 et 7 de l'immeuble sis [Adresse 8] dans le [Localité 3], au regard des règles de l'art d'une part et de la règlementation applicable d'autre part,

' d'évaluer les préjudices subis au sein des lots n°4, 5, 6 et 7,

' d'indiquer et de chiffrer les travaux nécessaires à la remise en état des lots n°4, 5, 6 et 7.

- AUTORISER l'expert judiciaire désigné à s'adjoindre tout sapiteur de son choix ;

- IMPARTIR à l'expert judiciaire désigné un délai de 6 mois à compter de sa saisine pour déposer son rapport ;

- CONDAMNER la SNC LES LOMBARDS à payer à Monsieur [B] [W] dit [V] la somme de 10 € par jour du 14 novembre 2019 jusqu'à complète réfection des fenêtres privatives bloquées de son appartement au titre de sa perte de jouissance ;

En tout état de cause,

- REJETER les demandes de la SNC LES LOMBARDS en toutes fins qu'elles comportent et notamment ses demandes tendant à voir l'indemnité d'immobilisation de 60.000 € libérée à son profit et à voir Monsieur [B] [W] dit [V] condamné, solidairement avec Madame [X] [O] dit [V], au paiement d'une somme de 399.200,32 € à titre de dommages et intérêts et d'une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER la SNC LES LOMBARDS à payer à Monsieur [B] [W] dit [V] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER la SNC LES LOMBARDS aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il y a lieu de préciser que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a déclaré les demandes de M. [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V] recevables ;

SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES NOUVELLES EN APPEL

M. [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V] (les consorts [V]) soulèvent l'irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts de la société Les Lombards nouvelle en appel ;

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ;

Aux termes de l'article 565 du même code, 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent' ;

Aux termes de l'article 566 du même code, 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire' ;

En l'espèce, selon ses conclusions de première instance du 1er décembre 2020 (pièce 37 Lombards), la société Les Lombards a sollicité devant les premiers juges la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts, estimant que le comportement dilatoire des consorts [V] qui a retardé la réalisation de la vente lui a causé un préjudice en ce que:

- elle a dû payer des frais d'huissier pour la délivrance des sommations et procès-verbaux,

- elle n'a pas pu procéder au remboursement d'une partie des prêts bancaires obtenus pour effectuer les rénovations dans l'immeuble prévues dans le congé pour vendre ;

En appel, la société Les Lombards sollicite la somme de 399.200,32 € à titre de dommages et intérêts constitués de :

- la somme de 309.183,15 € au titre des frais bancaires et intérêts depuis juillet 2020,

- la somme de 86.241 € au titre des taxes foncières 2020 à 2025,

- la somme de 3.000 € au titre des démarches pour obtenir un dégrèvement de la taxe sur les logements vacants pour les années 2020 à 2024,

- la somme de 776,17 € au titre des frais d'huissier pour la délivrance des sommations et procès-verbaux de 2019, 2020 et du commandement de payer 17 mars 2025 ;

Sur la somme de 309.183,15 € au titre des frais bancaires et intérêts depuis juillet 2020

La demande en première instance vise les frais bancaires et intérêts, des prêts bancaires engagés pour la réalisation des travaux litigieux, visés dans le congé pour vente du 25 avril 2019 : la société Les Lombards estimait que ce préjudice était la conséquence du comportement dilatoire des consorts [V] qui a retardé la réalisation de la vente de l'appartement et du studio litigieux ;

La demande en appel vise les frais bancaires et intérêts des prêts bancaires obtenus pour l'acquisition de l'immeuble par la société Les Lombards le 2 octobre 2013 : la société Les Lombards estime que ce préjudice est la conséquence du comportement dilatoire des consorts [V] qui a bloqué la commercialisation de l'immeuble ;

Sans qu'il ne soit nécessaire, au stade de la recevabilité, d'étudier s'il est justifié du préjudice allégué, il convient de considérer que la demande tend aux mêmes fins que celle formée en première instance, à savoir la réparation du préjudice en conséquence du comportement dilatoire des consorts [V] et qu'elle est à ce titre recevable au sens de l'article 565 du code civil ;

Sur la somme de 86.241 € au titre des taxes foncières 2020 à 2025 et sur la somme de 3.000 € au titre des démarches pour obtenir un dégrèvement de la taxe sur les logements vacants pour les années 2020 à 2024

Ces demandes, liées à l'occupation de l'immeuble, sont la conséquence des prétentions soumises aux premiers juges, au sens de l'article 564 du code de procédure civile :

Elles sont donc recevables ;

Sur la somme de 776,17 € au titre des frais d'huissier pour la délivrance des sommations et procès-verbaux de 2019, 2020 et du commandement de payer 17 mars 2025

La somme de 776,17 €, dont il est demandé le paiement au titre des frais d'huissier pour la délivrance des sommations et procès-verbaux, est constituée de sommes sollicitées en première instance et de celle nouvelle en appel au titre du commandement de payer du 17 mars 2025 ;

La demande de paiement du coût du commandement de payer du 17 mars 2025 tend aux mêmes fins que les prétentions formées en première instance ;

Cette prétention est donc recevable ;

Il y a donc lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [V] tendant à voir déclarer irrecevable la demande nouvelle en appel de la société Les Lombards de la somme de 399.200,32 € à titre de dommages et intérêts constitués de :

- la somme de 309.183,15 € au titre des frais bancaires et intérêts depuis juillet 2020,

- la somme de 86.241 € au titre des taxes foncières 2020 à 2025,

- la somme de 3.000 € au titre des démarches pour obtenir un dégrèvement de la taxe sur les logements vacants pour les années 2020 à 2024,

- la somme de 776,17 € au titre des frais d'huissier pour la délivrance des sommations et procès-verbaux de 2019, 2020 et du commandement de payer 17 mars 2025 ;

SUR LA DEMANDE DE DECLARER LA VENTE PARFAITE

Les consorts [V] sollicitent de déclarer parfaite la vente, à titre principal des lots n°4 à 7 de l'immeuble, sur le fondement de la promesse unilatérale de vente du 4 décembre 2019, et à titre subsidiaire des lots n°6 et 7, sur le fondement du congé pour vente du 25 avril 2019 et du procès-verbal du 23 octobre 2019 ;

Sur la demande concernant les lots n°4 à 7, au titre de la promesse unilatérale de vente du 4 décembre 2019

Aux termes de l'article 1114 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « L'offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation.

A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation » ;

Aux termes de l'article 1118 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « L'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation.

L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle » ;

Aux termes de l'article 1583 du code civil, « La vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'ils sont convenus de la chose et du prix » ;

Aux termes de l'article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

Aux termes de l'article 1304-4 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2018, « Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli » ;

En l'espèce, les premiers juges ont exactement relevé que « S'agissant d'une promesse unilatérale de vente, la seule signature de l'acte ne peut suffire à réaliser la vente dès lors que par cet acte le bénéficiaire conserve la faculté de ne pas acquérir le bien, seul le promettant s'engageant irrévocablement à la vente. L'accord du bénéficiaire à la promesse ne saurait donc constituer une acceptation pure et simple par laquelle il manifeste son intention de s'engager.

Par ailleurs, il résulte des termes de la clause 6.2 de la promesse de vente du 4 décembre 2019 que la réalisation de la vente « ne pourra avoir lieu que par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement, dans le délai » indiqué à l'acte, soit avant le 29 mai 2020, et au plus tard, en cas de prorogation si les travaux que le promettant s'engage à faire réaliser n'étaient pas achevés, soixante jours après cette date, soit le 28 juillet 2020.

Or, il est constant, ainsi que cela ressort du procès-verbal du 28 juillet 2020 et des écritures des demandeurs, que M. [W] dit [V] a refusé de signer l'acte authentique de vente au motif que la condition suspensive de réalisation des travaux, stipulée dans son seul intérêt et à laquelle il pouvait seul renoncer, n'était pas réalisée » ;

Il y a lieu d'ajouter en appel que la promesse unilatérale de vente du 4 décembre 2019 (pièce 22 Mme [V]) prévoit :

- en page 13 « 8 Conditions suspensives

Cette promesse est faite sous les conditions suspensives suivantes '

8.2 Conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire pourra renoncer

La présente promesse est acceptée sous les conditions suivantes dont seul le bénéficiaire pourra se prévaloir ou auxquelles il pourra seul renoncer si bon lui semble et ce, même après que la condition soit défaillie, par dérogation aux dispositions de l'article 1304-4 du code civil'

4. Réalisation de travaux par le promettant :

Que soient réalisés aux frais du promettant, et achevés préalablement à la signature de l'acte authentique de vente, conformément aux termes du congé pour vendre délivré le 25 avril 2019, les travaux suivants :

« ravalements rue, cour, parties communes, colonnes eau et, le cas échéant, colonne EDF ainsi que le changement des fenêtres privatives » '

- en page 16 « 9 Charges et conditions générales de la vente

'

Le promettant s'engage à faire réaliser à ses frais, conformément aux termes du congé pour vendre délivré le 25 avril 2019, et pour un achèvement devant intervenir au plus tard le 29 mai 2020, les travaux suivants :

« ravalements rue, cour, parties communes, colonnes eau et, le cas échéant, colonne EDF ainsi que le changement des fenêtres privatives »

La réalisation de ces travaux forme un élément déterminant du consentement du bénéficiaire et constitue une condition suspensive des présentes ainsi qu'il est indiqué au paragraphe « 8.2.4 Réalisation de travaux par le promettant »

A défaut d'achèvement de ces travaux dans le délai fixé le bénéficiaire pourra, à sa convenance, choisir de se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive et les présentes seront caduques ou renoncer à ladite condition suspensive.

A défaut d'achèvement de ces travaux dans le délai fixé, le promettant devra au bénéficiaire une indemnité dont le montant sera fixé par accord entre les parties ou à défaut à dire d'expert laquelle sera prélevée sur le prix de vente si le bénéficiaire renonce à ladite condition suspensive » ;

Il en ressort que si la condition suspensive de réalisation de travaux par le promettant est défaillie, l'acquéreur peut soit se prévaloir de cette défaillance pour se désengager de la vente, soit renoncer à cette condition et accepter la promesse ;

La promesse ne permet pas à l'acquéreur, dans le cas de la défaillance de la condition, et ce quelques soient les torts à l'origine de cette défaillance, d'exiger la réalisation des travaux et de conditionner sa signature de l'acte authentique à cette réalisation des travaux ;

Aussi pour apprécier si la vente s'est réalisée, il importe peu de déterminer si la condition a défailli ou non, et il importe peu de déterminer si elle a défailli du fait du promettant ou du bénéficiaire ;

En revanche, il convient de vérifier si la signature de l'acte authentique, tel que le prévoit la promesse, est intervenue avant l'expiration de la promesse le 28 juillet 2020 ;

Or il est justifié que la promesse du 4 décembre 2019 a expiré le 28 juillet 2020, sans avoir été signée par M. [O], puisque tel que l'ont rappelé les premiers juges, il ressort du procès-verbal du 28 juillet 2020, soit le dernier jour du délai d'expiration de la promesse, que M. [O] a refusé de signer l'acte authentique ;

Compte tenu de l'analyse ci-avant, le motif du refus de signature indiqué par M. [O] et noté sur le procès-verbal du 28 juillet 2020, soit « au motif que la condition suspensive de réalisation des travaux, stipulée dans son seul intérêt et à laquelle il pouvait seul renoncer, n'était pas réalisée », et le fait que les projets d'acte de vente n'étaient pas annexés à la sommation du 25 juillet 2020 sont sans effet sur l'absence de réalisation de la vente ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V] tendant à déclarer parfaite à leur profit la vente des lots n°4, 5, 6 et 7 de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 18], dans les conditions de la promesse de vente du 4 décembre 2019 ;

Sur la demande concernant les lots n°6 et 7, au titre du congé pour vente du 25 avril 2019 et du procès-verbal du 23 octobre 2019

En l'espèce, les premiers juges ont justement retenu que « La vente ne s'est pas davantage réalisée dans les conditions du congé pour vente du 25 avril 2019 et du procès-verbal du 23 octobre 2019.

En effet, la réponse de M. [W] dit [V] en date du 25 juin 2019 par laquelle il indique accepter l'offre mais déclare « j'ai cependant décidé de vous assigner en justice pour contester la validité de cette offre de vente » ne saurait constituer une acceptation pure et simple au sens de l'article 1118 du code civil précité, dès lors qu'elle ne peut manifester la volonté de son auteur d'être lié dans les termes d'une offre qu'il estime irrégulière.

Il ressort par ailleurs du procès-verbal du 23 octobre 2019, dont M. [W] dit [V] soutient qu'il matérialise l'accord des parties, qu'elles ont envisagé la signature d'une promesse unilatérale de vente. Il en résulte qu'à cette date, d'une part M. [W] dit [V] n'a pas donné son consentement définitif à la vente, la promesse unilatérale de vente lui offrant une simple faculté d'acquérir le bien et que d'autre part, s'agissant d'une vente immobilière nécessairement complexe, les parties ont entendu subordonner leur consentement à la vente à leur accord sur d'autres éléments essentiels que la chose et le prix. Selon les demandeurs, c'est d'ailleurs précisément à défaut d'accord sur ces autres éléments essentiels que les parties ne sont pas parvenues à établir une promesse de vente le 28 novembre 2019, M. [W] dit [V] souhaitant que la société Les Lombards s'engage à ne pas réaliser d'autres travaux que ceux prévus dans l'offre du congé pour vente du 25 avril 2019.

Enfin, il est constant que l'accord même sur la chose et le prix n'était pas définitif dès lors que les parties ont poursuivi leurs négociations et ont finalement intégré à la vente envisagée, deux lots supplémentaires, sans changement de prix » ;

Il y a lieu d'ajouter en appel qu'il convient de considérer que les échanges entre les parties à la date du congé pour vente du 25 avril 2019 et du procès-verbal du 23 octobre 2019, et en tout cas avant la signature de la promesse de vente du 4 décembre 2019, n'ont pas dépassé le stade des pourparlers ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V] tendant à déclarer parfaite à leur profit la vente des lots n°6 et 7 de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 18], dans les termes du congé pour vente du 25 avril 2019 et du procès-verbal du 23 octobre 2019 ;

En l'absence de réalisation de la vente, le jugement doit aussi être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes subséquentes des consorts [V] :

- de condamnation de la société Les Lombards à signer l'acte de vente sous astreinte,

- de publication du jugement au service de la publicité foncière,

- de dire que le prix de vente ne sera transmis à la société Les Lombards qu'en cas de transfert effectif de la propriété,

- de déduire du prix de vente à verser à la société Les Lombards le montant des loyers payés à compter du 4 décembre 2019 et subsidiairement à compter du 24 juin 2019 ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a :

- rejeté les demandes de M. [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V] tendant à :

¿ déclarer parfaite à leur profit la vente des lots n°4, 5, 6 et 7 de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 18], dans les conditions de la promesse de vente du 4 décembre 2019,

¿ déclarer parfaite à leur profit la vente des n°6 et 7 de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 18] dans les conditions du congé pour vente du 25 avril 2019 et du procès-verbal du 23 octobre 2019,

¿ condamner la société Les Lombards à signer l'acte de vente dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ;

¿ dire qu'à défaut de signature dans le délai de 2 mois, le jugement vaudra vente ;

¿ ordonner dans ce cas la publication du jugement au service de la publicité foncière ;

¿ dire que le prix de vente ne sera versé à la société Les Lombards qu'en cas de transfert effectif de la propriété ;

¿ déduire les loyers payés de 942,99 € par mois à compter du 4 décembre 2019, et subsidiairement, du 24 juin 2019, du prix de vente à payer à la société Les Lombards ;

SUR LE SORT DE L'INDEMNITE D'IMMOBILISATION

La société Les Lombards sollicite la libération de l'indemnité d'immobilisation à son profit, au vu des conditions de la promesse, en faisant valoir concernant les travaux mis à sa charge, qu'aucune défaillance ne peut être retenue à son encontre ; M. [V] a refusé le changement des fenêtres et « s'agissant de l'absence d'intervention d'EDF, les travaux de remplacement des colonnes, contrôlés par Enedis, avaient pris du retard du fait de la diminution du personnel actif de cette société pendant toute la période de crise sanitaire ' Au jour de la signature de l'acte de vente, seuls les derniers raccordements, qui ne sont pas des travaux à proprement parlé, devaient être finalisés. Des rendez-vous avaient d'ailleurs été fixés à cet effet par Enedis les 5 et 18 août 2020. Or M. [V] a refusé à plusieurs reprises et sans raison l'accès à son appartement. L'on rappellera en outre que les lots de M. [V] ont toujours été alimentés en électricité ' il ne pouvait se prévaloir de cette prétendue absence de raccordement pour fonder son refus de signature de l'acte authentique » ;

Les consorts [V] sollicitent la confirmation du jugement sur la restitution à M. [V] de l'indemnité d'immobilisation, au motif que les travaux n'étaient pas achevés à la date du 28 juillet 2020, notamment ni le changement des fenêtres privatives, ni « les travaux relatifs à la colonne EDF ' deux rendez-vous ayant été fixés avec Enedis les 5 et 18 août 2020 » ;

Aux termes de l'article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

En l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 4 décembre 2019 stipule :

« 7.4 Indemnité d'immobilisation

' Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 60.000 € ' le bénéficiaire, a, à l'instant même, versé la somme de 60.000 € '

Sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

a)en cas de réalisation de la vente promise '

b)en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble '

c)toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'un des cas suivants :

¿si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte,

'

¿et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant » ;

Selon l'analyse ci-avant, la promesse de vente était consentie sous la condition suspensive de réalisation par le promettant des travaux suivants, devant être achevés au plus tard le 28 juillet 2020 « ravalements rue, cour, parties communes, colonnes eau et, le cas échéant, colonne EDF ainsi que le changement des fenêtres privatives » ;

Il ressort des conclusions de la société Les Lombards et de M. [V] que ces travaux incluaient « le remplacement des colonnes EDF » ;

Il convient de relever que ces travaux sur la colonne EDF sont mentionnés de façon très générale dans la promesse, sans distinction entre la pose, la dépose des lignes et les branchements nécessaires aux différents lots ;

L'acte notarié du 28 juillet 2020 contenant procès-verbal de difficulté (pièce 26 [V]) mentionne :

- dans les dires de M. [V] « En ce qui concerne la colonne EDF, le promettant a commencé les travaux mais EDF n'est toujours pas intervenu. J'ai appris par la sommation que le raccordement est prévu le 18 août »,

- dans les dires de la société Les Lombards « En ce qui concerne la colonne EDF, plusieurs visites d'Enedis et accords ont permis de réaliser ce qui est réalisé à ce jour. A l'occasion de certaines visites, Enedis a souhaité visiter les locaux occupés sans succès. Aujourd'hui, deux rendez-vous sont fixés, l'un le 5 août à partir de 8h pour vérification par Enedis du branchement premier étage studio lot 6 et deuxième étage, appartement lot 7 de M. [V]. Dernier rendez-vous, le 18 août à partir de 8h pour dépose de l'installation (aérienne à ce jour) et poser les nouvelles lignes qui desserviront les lots 6 et 7, les lots 4 et 5 sont déjà desservis. Les lots 6 et 7 ne sont pas desservis, Enedis demandant la présence de l'abonné pour y procéder.

La SNC Les Lombards considère qu'à ce jour les travaux sont terminés » ;

Il en ressort qu'à la date du 28 juillet 2020, des rendez-vous avec Enedis étaient encore prévus les 5 et 18 août 2020, pour le branchement des lots n°6 et 7, la dépose de l'ancienne installation aérienne et la pose de nouvelles lignes ;

Il y a donc lieu d'estimer qu'à la date du 28 juillet 2020, les travaux relatifs à la colonne EDF mis à la charge de la société Les Lombards par la promesse n'étaient pas achevés ;

La société Les Lombards ne produit aucune pièce justifiant que les travaux de remplacement des colonnes EDF, contrôlés par Enedis, auraient pris du retard du fait de la diminution du personnel actif de cette société pendant toute la période de crise sanitaire, ni que Enedis n'aurait pas pu terminer les travaux au motif que M. [V] aurait refusé à plusieurs reprises et sans raison l'accès à son appartement, tel qu'elle l'allègue dans ses conclusions ;

Il convient donc de considérer que les travaux mis à la charge de la société Les Lombards n'étant pas achevés dans le délai contractuel, la condition suspensive de réalisation des travaux a défailli du fait de la société Les Lombards promettant ;

Aussi en application du c) de la clause d'indemnité d'immobilisation de la promesse de vente précité, l'indemnité d'immobilisation doit être intégralement restituée au bénéficiaire ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a :

- rejeté la demande de la société Les Lombards tendant à ordonner la libération à son profit de la somme de 60.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation ;

- autorisé Me [J] [P] à restituer à M. [W] dit [V] de la somme de 60.000 € versée au titre de l'indemnité d'immobilisation ;

SUR LA DEMANDE D'EXPULSION DE M. [V]

La société Les Lombards fait valoir que M. [V] est occupant sans droit ni titre des locaux loués depuis le 1er novembre 2019 et demande de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné son expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

M. [V] oppose en appel, la nullité du congé pour vente du 25 avril 2019, d'une première part, sur le fondement de la jurisprudence qui considère que la fixation d'un prix volontairement dissuasif constitue une fraude, au motif que le prix de 1.200.000 € correspond au prix de 12.333 € par m² alors que le prix de vente sur [Localité 17] au 4ème trimestre 2019 s'élevait à 10.210 € par m², et d'une seconde part, au motif du non-respect des conditions de vente prévues aux termes du congé ; à titre subsidiaire, il sollicite les plus larges délais supplémentaires pour quitter le logement ;

Sur la demande de nullité du congé

Aux termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur du 8 août 2015 au 1er septembre 2019, soit à la date du congé pour vente du 15 avril 2019, « I. -Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant '

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur '

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur'

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local' » ;

La fraude affectant un acte juridique justifiant son annulation est souverainement appréciée par les juges du fond ; Justifie légalement sa décision de prononcer la nullité d'un congé fondé sur la décision du bailleur de vendre l'appartement donné à bail la cour d'appel qui a souverainement retenu que le propriétaire ne prouvait ni les diligences accomplies en vue de la vente de l'appartement ni les propositions reçues pour le prix réclamé, supérieur à ses propres références, que celui-ci était excessif et avait été demandé afin de faire frauduleusement échec aux droits du locataire (3ème chambre civile, 5 juillet 1995, pourvoi n°93-16.774) ;

Justifie sa décision la cour d'appel qui a retenu que l'offre de vente notifiée par le bailleur avait été faite pour un prix volontairement dissuasif, dans l'intention évidente d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption (3ème chambre civile, 5 juillet 1995, pourvoi n°93-17.283) ;

En l'espèce, le prix au m² de 10.210 € au 4ème trimestre 2019, sur la base Indices Notaires-Insee, représente une moyenne des prix d'appartements anciens, vendus de gré à gré, en pleine propriété, libres, à usage d'habitation, mais ne comporte aucun élément permettant de le comparer au bien litigieux, au regard de son état et sa situation ;

En outre, M. [V] ne démontre pas que le prix de 12.270 € par m² (1.200.000 €, biens de 97,80 m² = 22,10 + 75,70), proposé dans le congé pour vente du 25 avril 2019, soit excessif par rapport au prix de 11.353 € par m² (1.200.000 €, biens de 105,70 m² = 22,10 + 75,70 + 5,60 + 2,30), prévu dans la promesse unilatérale de vente que M. [V] a signée le 4 décembre 2019, soit moins de 8 mois après le congé pour vente, la différence n'étant que de 917 € par m² ;

M. [V] ne justifie donc pas que la société Les Lombards a fixé un prix dissuasif dans l'intention évidente d'empêcher M. [V] locataire d'exercer son droit légal de préemption ;

D'autre part, M. [V] ne démontre pas que l'objectif de la société Les Lombards était de s'approprier des parties communes pour en faire des parties privatives au préjudice de M. [V] ;

En conséquence, M. [V] ne démontrant pas que le congé pour vente du 25 avril 2019 soit affecté d'une fraude, sa demande de prononcer la nullité de ce congé est rejetée ;

Sur la demande d'expulsion

Le délai de préavis de ce congé pour vente du 25 avril 2019 ayant expiré le 31 octobre 2019, M. [V], qui n'a pas accepté l'offre, est, depuis le 1er novembre 2019, en application des dispositions de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité, déchu de tout titre d'occupation sur les lots n°6 et 7 de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 18] qu'il occupe ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a :

- ordonné l'expulsion de M. [W] dit [V] et de tout occupant de son chef, des lots n°6 et 7 de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 18] au besoin avec le concours de la force publique ;

- rejeté la demande d'astreinte ;

Sur la demande de délais

Aux termes de l'article L. 412-3 alinéa 1 et 2 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa version en vigueur depuis le 29 janvier 2017, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions » ;

En l'espèce, M. [V] ne démontre pas que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales au sens de l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution précité, le certificat médical du 13 octobre 2025 certifiant qu'il est atteint depuis plusieurs années de la maladie de Parkinson (pièce 72 [V]) étant insuffisant à en justifier ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de délais de M. [V] ;

SUR LA DEMANDE D'INDEMNITE D'OCCUPATION

Les consorts [V] sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [V] au paiement d'une indemnité d'occupation, sans l'expliciter dans le corps des conclusions ;

En l'espèce, les premiers juges ont justement estimé que « Il résulte de ce qui précède que M. [W] dit [V] s'est maintenu dans les lieux après l'expiration du délai de préavis du congé pour vente, sans droit ni titre. Il doit dès lors être condamné à verser à la société Les Lombards une indemnité d'occupation à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à complète libération des lieux.

Le bail du 26 octobre 1977 prévoit que « si par des man'uvres dilatoires, le preneur parvient à se maintenir provisoirement dans les lieux, il sera tenu de verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer normal (plus le montant des charges, chauffage, eau chaude et froide et droit au bail), non révisable, exigible pour la période séparant la date du congé ou de la résiliation et celle du départ effectif des lieux du preneur ».

En l'espèce, la société Les Lombards ne rapporte pas la preuve de « man'uvres dilatoires » de M. [W] dit [V] qui a pu se méprendre sur ses droits et se penser fondé à demeurer dans les lieux, d'autant plus qu'elle a elle-même poursuivi les négociations en vue de la vente, jusqu'en juillet 2020, alors que la présente instance était déjà introduite par le preneur par exploit d'huissier du 24 octobre 2019. La clause fixant l'indemnité d'occupation au double du loyer n'est dès lors pas applicable.

M. [B] [W] dit [V] sera en conséquence condamné à payer à la société Les Lombards une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû pour la période concernée, si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à complète libération des lieux » ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [W] dit [V] à payer à la société Les Lombards une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû pour la période concernée, si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à complète libération des lieux ;

SUR LES DEMANDES DES CONSORTS [V] AU TITRE DES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES DE LA SOCIETE LES LOMBARDS

Les consorts [V] sollicitent de condamner la société Les Lombards à :

- rétablir les parties communes modifiées aux 1er, 3ème et 4ème étage, procéder à la rectification de l'état descriptif de division établi par Me [C], notaire, le 28 novembre 2019, supprimant les lots nouvellement numérotés 3, 11 et 12, initialement parties communes et restituant aux lots initialement numérotés 9 à 15 leur état initial avant appropriation des parties communes, sur le fondement du non-respect par la société Les Lombards des conditions de vente prévues dans le congé du 25 avril 2019,

- procéder à des travaux :

¿le remplacement à l'identique des fenêtres des lots vendus à M. [V] et du restaurant du 1er étage, tel que la société Les Lombards s'y est engagée aux termes du congé pour vente du 25 avril 2019 et de la promesse de vente du 4 décembre 2019,

¿ la remise en état de la colonne de gaz supprimée, au motif que M. [V] ne peut plus être approvisionné en gaz dans son appartement,

¿ la remise en état et le raccordement réglementaire des colonnes d'évacuation des eaux usées, au motif que les travaux entrepris par la société Les Lombards sur les canalisations sont en contradiction avec ses déclarations dans la promesse de vente du 4 décembre 2019,

- payer à M. [V] un préjudice de jouissance de 10 € par jour à compter du 14 novembre 2019 jusqu'à la complète réfection des fenêtres bloquées de son appartement ;

Ils sollicitent en sus d'ordonner une expertise judiciaire aux fins de déterminer les causes des désordres affectant les lots 4, 5, 6 et 7 visés dans les constats d'huissier du 14 novembre 2019 et 22 septembre 2020 et évaluer les préjudices subis par M. [V] au sein des lots 4 à 7 ;

En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que le congé pour vente du 25 avril 2019 a produit son effet au 31 octobre 2019 et que la promesse unilatérale de vente du 4 décembre 2019 a expiré à son échéance le 28 juillet 2020 sans réitération ;

Aussi, les consorts [V] ne sont pas fondés à réclamer l'exécution d'engagements pris par la société Les Lombards dans le congé pour vente du 25 avril 2019 et dans la promesse unilatérale de vente du 4 décembre 2019 soit :

- rétablir les parties communes et rectifier l'état descriptif de division,

- procéder à des travaux sur les fenêtres et les colonnes des eaux usées ;

D'autre part, la vente ne s'est pas réalisée et M. [V] est occupant sans droit ni titre des lots litigieux depuis le 1er novembre 2019 ;

Aussi les consorts [V] ne sont pas fondés à réclamer l'exécution d'obligations de la société Les Lombards dans le cadre du contrat de bail soit :

- procéder à des travaux sur la colonne de gaz,

- payer à M. [V] un préjudice de jouissance à compter du 14 novembre 2019, fondée sur le contrat de bail,

- ordonner une expertise judiciaire aux fins de déterminer les causes de désordres constatés postérieurement au 31 octobre 2019 et évaluer les préjudices subis par M. [V] au sein des lots 4 à 7 ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a :

- rejeté les demandes de M. [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V] tendant à :

¿ condamner la société Les Lombards à rétablir sous astreinte les parties communes modifiées aux 1er, 2ème, 3ème, 4ème et 5ème étages, à rétablir la destination initiale des locaux du 2ème étage et du 4ème étage telle qu'elle existait au moment du congé,

¿ condamner la société Les Lombards à procéder sous astreinte à la rectification de l'état descriptif de division établi par Me [C], notaire à [Localité 17], le 28 novembre 2019 ;

- rejeté les demandes de M. [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V] tendant à condamner la société Les Lombards à :

¿ procéder sous astreinte et à ses frais exclusifs, au remplacement à l'identique des fenêtres des lots vendus à M. [W] dit [V] ainsi qu'à celle des fenêtres du restaurant du premier étage,

¿ payer à M. [W] dit [V] la somme de 10 € par jour à compter du 14 novembre 2019 jusqu'à complète réfection des fenêtres bloquées,

¿ procéder sous astreinte, à ses frais exclusifs, à la remise en état de la colonne gaz supprimée,

¿ procéder sous astreinte, à ses frais exclusifs, à la remise en état et au raccordement réglementaires des colonnes d'évacuation des eaux usées,

¿ procéder sous astreinte, à ses frais exclusifs, à la remise en état des linteaux, plâtres et peintures de l'appartement du deuxième étage du demandeur ;

- rejeté la demande d'expertise formée par M. [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V] ;

- rejeté la demande de M. [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V] tendant à être autorisés à faire exécuter à leurs frais avancés les travaux jugés indispensables par l'expert ;

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DE LA SOCIETE LES LOMBARDS

Aux termes de l'article 1240 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ;

En appel, la société Les Lombards sollicite la somme de 399.200,32 € à titre de dommages et intérêts constitués de :

- la somme de 309.183,15 € au titre des frais bancaires et intérêts depuis juillet 2020,

- la somme de 86.241 € au titre des taxes foncières 2020 à 2025,

- la somme de 3.000 € au titre des démarches qu'elle a dû effectuer pour obtenir un dégrèvement de la taxe sur les logements vacants pour les années 2020 à 2024,

- la somme de 776,17 € au titre des frais d'huissier pour la délivrance des sommations et procès-verbaux de 2019, 2020 et du commandement de payer 17 mars 2025 ;

Sur la somme de 309.183,15 € au titre des frais bancaires et intérêts depuis juillet 2020

En première instance, la société Les Lombards a sollicité la somme de 50.000 €, au titre du préjudice en conséquence du comportement dilatoire des consorts [V] qui a retardé la réalisation de la vente des lots litigieux et l'a empêchée de procéder au remboursement d'une partie des prêts bancaires obtenus pour effectuer les rénovations dans l'immeuble, prévues dans le congé pour vendre ;

Le tribunal l'a déboutée de cette demande au motif que « la société Les Lombards ne rapporte pas la preuve de la réalité du préjudice qu'elle allègue, s'agissant de l'impossibilité de rembourser une partie des prêts bancaires obtenus pour la réalisation des travaux dès lors qu'elle ne verse aucune pièce relative à ces prêts aux débats » ;

En appel, la société Les Lombards sollicite la somme de 309.183,15 € au titre des frais et intérêts des prêts bancaires obtenus pour l'acquisition de l'immeuble par elle le 2 octobre 2013 : elle estime que ce préjudice est la conséquence de la procédure dilatoire et abusive engagée par les consorts [V] postérieurement à leur refus de signature de l'acte authentique le 28 juillet 2020 qui a bloqué la commercialisation de l'immeuble ;

En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant qu'à la date du 28 juillet 2020, la société Les Lombards n'avait pas terminé les travaux qu'elle s'était engagée à réaliser dans l'immeuble, sans qu'il ne soit démontré une attitude fautive des consorts [V] ayant empêché l'achèvement de ces travaux ;

Et il est justifié en appel qu'à la date du 30 mai 2024, ses travaux de rénovation dans l'immeuble n'étaient toujours pas achevés :

- la SA Bred Banque Populaire précise, dans son courrier du 30 mai 2024 (pièce 17 Lombards), « les travaux n'étant pas terminés' »,

- les relevés bancaires de la société Les Lombards auprès de la SA Bred Banque Populaire mentionnent (pièce 24 Lombards) « 28.3.2024 somme de 24.5237,28 € réglée à Menuiserie Blonde [I] facture 2024038 », « 2.4.2024 somme de 8.000 € réglée à SV Renov au titre de l'acompte sur la dernière tranche de travaux des 2ème et 3ème étage » ;

Or la société Les Lombards ne démontre pas une attitude fautive des consorts [V] ayant empêché l'achèvement de ces travaux de rénovation à la date du 30 mai 2024 ;

La société Les Lombards ne démontre donc pas que la procédure engagée par les consorts [V] était dilatoire et abusive ni qu'elle aurait pu commercialiser l'immeuble, si cette procédure n'avait pas eu lieu ;

La société Les Lombards ne démontrant pas un préjudice en lien avec une attitude fautive des consorts [V], le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts de la somme de 50.000 € et il y a lieu d'ajouter au jugement de la débouter de sa demande en appel de la somme de 309.183,15 € au titre des frais bancaires et intérêts depuis juillet 2020 ;

Sur la somme de 86.241 € au titre des taxes foncières 2020 à 2025

La société Les Lombards sollicite en appel la somme de 86.241 € au titre des taxes foncières 2020 à 2025, au motif de l'absence de vente des lots du fait de la procédure abusive des consorts [V] ;

En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant qu'à la date du 30 mai 2024, la société Les Lombards n'avait pas terminé les travaux qu'elle s'était engagée à réaliser dans l'immeuble, sans qu'il ne soit démontré une attitude fautive des consorts [V] ayant empêché la réalisation de ces travaux et donc de la vente des lots ;

La société Les Lombards ne démontre pas que la procédure engagée par les consorts [V] ait été abusive ni qu'elle aurait pu vendre les lots et ne plus régler les taxes foncières, si cette procédure n'avait pas eu lieu ;

En conséquence, il y a lieu de débouter la société Les Lombards de sa demande en appel de la somme de 86.241 € au titre des taxes foncières 2020 à 2025 ;

Sur la somme de 3.000 € au titre des démarches pour obtenir un dégrèvement de la taxe sur les logements vacants pour les années 2020 à 2024

En l'espèce, la société Les Lombards justifie par des échanges de messages (pièces 27 et 28 Lombards) qu'elle a obtenu le dégrèvement sollicité de la taxe sur les logements vacants pour les années 2020 à 2024 ;

Elle ne justifie pas que ces démarches, par échanges de messages, aient engendré des frais à sa charge ;

Il y a donc lieu de débouter la société Les Lombards de sa demande en appel de la somme de 3.000 € au titre des démarches pour obtenir un dégrèvement de la taxe sur les logements vacants pour les années 2020 à 2024 ;

Sur la somme de 776,17 € au titre des frais d'huissier pour la délivrance des sommations et procès-verbaux de 2019, 2020 et du commandement de payer 17 mars 2025

Concernant les sommes sollicitées en première instance au titre des frais d'huissier pour la délivrance des sommations et procès-verbaux, les premiers juges ont exactement relevé dans la motivation du jugement qu'ils « constituent des frais exposés non compris dans les dépens qui sont donc pris en compte ci-dessous au titre de la condamnation des demandeurs sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile » ;

Le commandement de payer du 17 mars 2025 d'un coût de 149,88 € (pièce 26 Lombards) vise le paiement des loyers entre août 2020 et janvier 2025, sans lien avec les prétentions dont la cour est saisie ;

Il y a lieu de rejeter la demande de la société Les Lombards en paiement de la somme de 149,88 € au titre du coût du commandement de payer du 17 mars 2025 ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la somme de 50.000 € de la société Les Lombards ;

Et il y a lieu d'ajouter au jugement de débouter la société Les Lombards de ses demandes en appel de :

- la somme de 309.183,15 € au titre des frais bancaires et intérêts depuis juillet 2020,

- la somme de 86.241 € au titre des taxes foncières 2020 à 2025,

- la somme de 3.000 € au titre des démarches pour obtenir un dégrèvement de la taxe sur les logements vacants pour les années 2020 à 2024,

- la somme de 148,88 € au titre des frais d'huissier pour la délivrance du commandement de payer 17 mars 2025 ;

SUR LES DEPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Les consorts [V], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la société Les Lombards la somme supplémentaire unique de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les consorts [V] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [V] tendant à voir déclarer irrecevable la demande en appel de la société Les Lombards de la somme de 399.200,32 € à titre de dommages et intérêts constitués de :

- la somme de 309.183,15 € au titre des frais bancaires et intérêts depuis juillet 2020,

- la somme de 86.241 € au titre des taxes foncières 2020 à 2025,

- la somme de 3.000 € au titre des démarches pour obtenir un dégrèvement de la taxe sur les logements vacants pour les années 2020 à 2024,

- la somme de 776,17 € au titre des frais d'huissier pour la délivrance des sommations et procès-verbaux de 2019, 2020 et du commandement de payer 17 mars 2025 ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute la SNC Les Lombards de ses demandes nouvelles en appel de condamner in solidum M. [B] [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V] à lui payer à titre de dommages et intérêts :

- la somme de 309.183,15 € au titre des frais bancaires et intérêts depuis juillet 2020,

- la somme de 86.241 € au titre des taxes foncières 2020 à 2025,

- la somme de 3.000 € au titre des démarches pour obtenir un dégrèvement de la taxe sur les logements vacants pour les années 2020 à 2024,

- la somme de 148,88 € au titre des frais d'huissier pour la délivrance du commandement de payer 17 mars 2025 ;

Condamne in solidum M. [B] [W] dit [V] et Mme [X] [O] dit [V] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la SNC Les Lombards la somme supplémentaire unique de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Rejette la demande des consorts [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,