CA Nîmes, 2e ch. A, 22 janvier 2026, n° 23/03852
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 23/03852 - N° Portalis DBVH-V-B7H-JA3A
LR
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON
14 novembre 2023
RG:22/01704
S.C.I. MACIMM
C/
S.D.C. [Adresse 6]
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 22 JANVIER 2026
Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'Avignon en date du 14 Novembre 2023, N°22/01704
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
Mme Leila REMILI, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 18 Novembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 22 Janvier 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.C.I. MACIMM Société civile immobilière immatriculée au RCS d'AVIGNON sous le n° 532 510 005 Ayant son siège social [Adresse 1] (France) Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau d'AVIGNON
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] Représenté par son syndic NEXITY LAMY, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le n°487 530 099, dont le siège social est sis [Adresse 7], pris en son agence sise [Adresse 3]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Géraldine MARTINASSO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 30 Octobre 2025
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 22 Janvier 2026,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte authentique du 27 juillet 2011 reçu en l'étude de Me [OM] [MI], notaire à [Localité 5], la SCI Macimm a acquis au sein de l'ensemble immobilier en copropriété [Adresse 6], (constitué de deux bâtiments, le bâtiment 1 à usage de résidence « affaires » et le bâtiment 2 à usage de résidence « étudiante ») situé [Adresse 8] à [Localité 5] (Vaucluse), le lot n° 1 et le lot n° 2 dans le bâtiment 1 au rez-de-chaussée, constituant chacun un local d'activité, outre des places de parking.
A la suite d'appels de fonds pour des travaux de changement de la moquette de l'hôtel [4], la SCI Macimm a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 février 2022, demandé que soit inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 1er avril 2022 une résolution tendant à la modification du règlement de copropriété concernant les charges communes spéciales, considérant que celles-ci sont affectées à l'usage exclusif de l'hôtel [4] et qu'elle n'a pas à supporter les charges relatives à des parties communes dont elle n'a ni l'usage ni l'utilité.
Cette résolution a été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 1er avril 2022 sous le numéro 12 et a été rejetée conformément à la majorité qualifiée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Par acte du 20 juin 2022, la SCI Macimm a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] aux fins notamment d'annulation de la résolution numéro 12 de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] en date du 1er avril 2022, de désignation d'un géomètre-expert et d'un notaire.
Le tribunal judiciaire d'Avignon, par jugement contradictoire du 14 novembre 2023, a :
- Débouté la SCI Macimm de l'intégralité de ses demandes,
- Condamné la SCI Macimm aux dépens de l'instance, avec distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- Condamné la SCI Macimm à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a retenu en substance que :
- la résolution n°12, rejetée par l'assemblée générale des copropriétaires du 1er avril 2022 a pour objet une « modification du règlement de copropriété concernant les charges communes spéciales » ; cette résolution indique que des appels de fonds pour des travaux de changement de la moquette de l'hôtel [4] ont été adressés aux copropriétaires pour un montant total de 39 929,40 euros et un appel de fonds a été notamment émis à l'encontre de la SCI Macimm pour la somme de 4607,86 euros, représentant 11,54 % des charges communes spéciales
- sur l'abus de majorité : la SCI Macimm, qui indique n'avoir ni l'usage ni l'utilité de l'entrée de la résidence [4], se borne à indiquer que la décision de l'assemblée générale est abusive car elle a favorisé exclusivement l'intérêt de la majorité des copropriétaires à son détriment, sans pour autant caractériser les éléments permettant de retenir que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires
- sur le remboursement des charges communes spéciales :
- la demande de modification du règlement de copropriété a été formulée de manière générale pour les charges communes spéciales listées aux pages 47 et 48 du règlement de copropriété et non pour la seule entrée de l'hôtel, de sorte que quand bien même ladite résolution serait annulée, le règlement de copropriété n'en sera pas pour autant modifié
- ainsi que le fait observer le syndicat des copropriétaires, la SCI Macimm n'a pas contesté le procès-verbal d'assemblée générale par lequel les travaux ont été votés.
La SCI Macimm a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 13 décembre 2023.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/03852.
Par ordonnance du 11 février 2025, la clôture de la procédure a été fixée au 30 octobre 2025, l'affaire a été appelée à l'audience du 18 novembre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 janvier 2026.
EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 mars 2024, la SCI Macimm, appelante, demande à la cour de :
Vu les pièces communiquées sous bordereau annexé aux présentes,
Statuant sur l'appel formé par la SCI Macimm, à l'encontre du jugement rendu le 14 novembre 2023 par le tribunal judiciaire d'Avignon,
Le déclarant recevable et bien fondé,
Y faisant droit,
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* Débouté la SCI Macimm de l'intégralité de ses demandes,
* Condamné la SCI Macimm aux dépens de l'instance, avec distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
* Condamné la SCI Macimm à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
- Déclarer la demande de la SCI Macimm recevable et bien fondée, et en conséquence :
- Annuler la résolution n° 12 de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] en date du 1er avril 2022,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] à rembourser à la SCI Macimm la somme de 4.607,86 euros au titre des charges communes spéciales indûment payées,
- Désigner tel géomètre-expert avec pour mission de déterminer de la superficie et des copropriétaires concernés ayant l'usage ou l'utilité de ces charges communes spéciales,
- Désigner tel notaire qu'il plaira avec pour mission de procéder à la modification et à la publication du règlement de copropriété,
- Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident,
- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], à payer à la SCI Macimm, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.
La SCI Macimm soutient en substance que :
- l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la création de parties communes spéciales et la création de telles parties communes est indissociable de l'établissement de charges spéciales qui ne sauraient être affectées à l'ensemble des copropriétaires ; cela signifie que si les charges de la partie commune spéciale sont supportées par l'ensemble des copropriétaires, la partie commune perd sa spécialité ; les parties communes spéciales sont la propriété indivise, non de tous les copropriétaires, mais seulement de ceux auxquels elles sont affectées à l'usage ou à l'utilité
- or, elle n'a ni l'usage, ni l'utilité des parties communes spéciales (changement de la moquette) affectées à l'usage exclusif de l'hôtel [4]
- contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le changement de moquettes de l'hôtel ne lui est en rien profitable
- l'assemblée générale des copropriétaires du 1er avril 2022 a rejeté à la majorité qualifiée de 64 copropriétaires sur 126, représentant 6667 voix sur 10000 voix, conformément à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 la résolution portant sur la modification du règlement de copropriété concernant les charges communes spéciales, ce refus ayant pour conséquence de lui faire supporter à l'avenir tous les frais de la société [4], « entre autres »
- cette position est de nature à entraîner un abus de majorité dans la mesure où elle favorise exclusivement l'intérêt de la majorité des copropriétaires à son détriment
- elle n'a en effet aucune entrée par celle de l'hôtel [4] et seul ce dernier est bénéficiaire du changement de moquettes
- par ailleurs, elle a bien réglé la somme de 4607,86 euros au titre des charges communes spéciales
- le tribunal a, à tort, rejeté sa demande en considérant qu'elle n'aurait pas contesté le procès-verbal d'assemblée générale par lequel les travaux ont été votés dans la mesure où son action porte sur la restitution de sommes versées indûment au titre des charges de copropriété, en application des articles 1302 et 1302-1 du code civil
- le règlement de copropriété doit être modifié :
- d'une part, sur la situation des parties ou clefs de répartition afin qu'elles soient régularisées en qualité de parties communes spéciales concernant les seuls copropriétaires suivants : l'hôtel [4] et tous les autres copropriétaires ayant l'usage ou l'utilité de ces parties communes spéciales
- d'autre part, il est nécessaire que les dépenses liées à l'entretien et au changement de la moquette incombent uniquement à l'hôtel [4] et tous les autres copropriétaires ayant l'usage ou l'utilité de ces parties communes spéciales
- elle sollicite donc la désignation d'un géomètre expert avec pour mission la détermination de la superficie et des copropriétaires concernés ayant l'usage ou l'utilité de ces charges communes spéciales ainsi que celle d'un notaire avec pour mission la modification et la publication du règlement de copropriété modifié.
En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, la société Nexity Lamy, intimé, demande à la cour de :
Vu notamment la loi n°65-557 du 10 juillet 1985,
Vu les pièces versées aux débats,
- Déclarer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic Lamy, recevable et bien fondé en ses demandes,
Y faisant droit,
A titre principal,
- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon le 14 novembre 2023 en toute ses dispositions,
- Condamner la SCI Macimm à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic Lamy, la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- La condamner aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Martinasso sous ses seules affirmations de droit,
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour réformerait le jugement entrepris et prononcerait l'annulation de la résolution n° 12,
- Juger que les frais de géomètre-expert et de notaire pour la détermination des superficies et des copropriétaires concernés ayant l'usage ou l'utilité des charges communes spéciales, et, la modification du règlement de copropriété outre sa publication seront à la charge de la SCI Macimm,
- Débouter la SCI Macimm de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au remboursement de la somme de 4.607,86 euros au titre des charges communes spéciales prétendument indûment payées,
- Juger que la SCI Macimm ne bénéficiera pas de la dispense prévue à l'article 10-1 alinéa 6 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1985 et participera à la dépense commune des frais de procédure.
Le syndicat des copropriétaires soutient en substance que :
- le règlement de copropriété définit les parties communes spéciales comme « celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité d'un ou plusieurs bâtiments ou locaux privatifs de bâtiments ou de l'un ou plusieurs d'entre eux, sans pour autant être à l'usage de tous »
- une liste non exhaustive suit, incluant « les accessoires de ces parties communes spéciales » dont notamment : « les passages, escaliers et couloirs communs à certains lots ou à certains locaux privatifs mais non à tous, leurs éléments d'équipements : installations d'éclairage, glaces, tapis, paillassons, autres que ceux des paliers d'entrée des locaux privatifs » ; ainsi, tous les autres paliers d'entrée, affectés à l'usage ou l'utilité d'un seul ou des deux bâtiments de la [Adresse 6], même s'ils ne sont pas à l'usage de tous, sont inclus dans les parties communes spéciales
- l'appel de fonds n'a été effectué que pour un montant de 11,54 % des travaux de changement de moquette
- les lots appartenant à la SCI Macimm se situent, tout comme un certain nombre de lots de l'hôtel, au rez-de-chaussée du bâtiment 1, lequel comporte une entrée à l'usage de tous les copropriétaires de ce niveau, voire des niveaux supérieurs du bâtiment et la SCI Macimm ne conteste d'ailleurs pas qu'il s'agit d'une entrée commune
- la résolution proposée par la SCI Macimm a été mise à l'ordre du jour, sous le numéro 12, sans que le syndic, représentant le syndicat des copropriétaires, n'y oppose la moindre difficulté
- la résolution avait pour seul objet une demande de modification du règlement de copropriété aux fins d'exclure la SCI Macimm des copropriétaires concernés par les parties communes spéciales de l'hôtel [4] pour ne pas avoir à payer de quote-part sur les frais de changement de la moquette
- la SCI Macimm soutient que ce refus a pour conséquence de lui faire supporter à l'avenir tous les frais de l'hôtel [4], « entre autres », or, cela n'a rien de nouveau, le règlement de copropriété datant du 10 octobre 2007 et la SCI étant devenue copropriétaire le 27 juillet 2011
- sur le critère de l'utilité (article 10 de la loi du 10 juillet 1965) :
- la SCI Macimm opère une confusion entre, d'une part, les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, et, d'autre part, les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes spéciales
- le critère de l'utilité « objective » ne résulte pas de la seule utilisation effective de la partie commune spéciale comme le soutient la SCI Macimm, il se définit comme étant l'utilité virtuelle ou potentielle
- mais surtout, il concerne uniquement les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun (chauffage, ascenseur, eau, antenne collective, portes automatiques de garage)
- or, le fait de changer la moquette de l'entrée relève du simple entretien de la partie commune spéciale relevant de l'article 10 alinéa 2 et non de l'alinéa 1er, de sorte que le critère de l'utilité ne s'applique pas ; il n'est pas tenu compte de l'utilisation qui est faite s'agissant des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, même si ces dernières sont spéciales
- et quand bien même, la pose de moquette vient limiter les nuisances sonores
- sur l'abus de majorité :
- la SCI Macimm ne démontre pas en quoi le vote négatif opposé à la résolution qu'elle a proposée constitue un abus de majorité et ce d'autant qu'elle est elle-même défaillante à identifier les copropriétaires concernés, hormis l'hôtel
- sa demande d'annulation de la résolution n°12 ne saurait donc prospérer
- sur la demande remboursement de la somme de 4607,86 euros
- cette demande démontre qu'en réalité la SCI Macimm conteste le fait de participer aux frais de changement de moquette, sauf qu'il lui revenait de formuler en temps utile les contestations qu'elle estimait pertinentes pour s'opposer au vote des travaux de changement de moquette, lors de l'assemblée générale durant laquelle ils ont été évoqués et votés
- la SCI Macimm tente de se rattraper en demandant l'annulation de la résolution n°12 portant demande de modification du règlement de copropriété
- en tout état de cause, n'ayant pas critiqué le procès-verbal d'assemblée générale ayant voté les travaux, dans les délais et forme impartis pour ce faire, elle sera déboutée de sa demande de remboursement et ce d'autant plus que, quand bien même la résolution n°12 serait annulée, le règlement de copropriété n'en sera pas pour autant modifié.
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la demande d'annulation de la décision d'assemblée générale en raison de l'abus de majorité
Aux termes de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
(...)
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; (')»
Les règles de fonctionnement d'une copropriété reposent sur des critères de majorité, qui sont différents selon les décisions à prendre et l'abus de droit ou de majorité ne saurait être invoqué au seul motif qu'une décision est finalement défavorable par l'application de la majorité qualifiée de l'article 26.
En effet, une décision prise en assemblée générale des copropriétaires ne peut être annulée sur ce fondement que si elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
Il est constant qu'à la demande de la SCI Macimm a été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 1er avril 2022 la résolution n° 12 suivante :
« Modification du règlement de copropriété concernant les charges communes spéciales
Des appels de fonds pour des travaux de changement de la moquette de l'hôtel [4] ont été adressés aux copropriétaires pour un montant total de 39 929,40 €.
Pour l'information des copropriétaires, vous trouverez ci-joint les différents appels de fonds émis notamment à l'encontre de la SCI MACIMM d'un montant de 4 607,84 € représentant 11,54 % de ces charges communes spéciales.
Pour rappel, les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
Or, en l'espèce, ces parties communes spéciales (changement de la moquette) sont affectées à l'usage exclusif de l'hôtel [4].
La SCI MACIMM n'a ni l'usage, ni l'utilité de ces parties communes spéciales.
En conséquence, l'assemblée générale, après avoir reçu toutes les explications utiles du syndic et en avoir délibéré :
- Décide, au vu de l'usage des parties communes spéciales par l'hôtel [4], de modifier le règlement de copropriété afin que les parties ou clefs de répartition soient régularisés en qualité de parties communes spéciales concernant les seuls copropriétaires suivants : l'hôtel [4] et tous les autres copropriétaires ayant l'usage ou l'utilité de ces parties communes spéciales ;
- Décide, au vu de l'usage des parties communes spéciales par l'hôtel [4], que les dépenses liées à l'entretien et le changement de la moquette incombent uniquement à l'hôtel [4]. L'assemblée générale approuve, cette modification et sollicite la désignation d'un géomètre expert aux fins de détermination de la superficie et des copropriétaires concernés ayant l'usage ou l'utilité de ces charges communes spéciales et d'un notaire aux fins de la modification et de publication du règlement de copropriété ».
La SCI Macimm fait valoir que :
- cette résolution, proposée par elle, a été rejetée à la majorité qualifiée de 64 copropriétaires sur 126, représentant 6667 voix sur 10000 voix, conformément à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ce refus ayant pour conséquence de lui faire supporter à l'avenir tous les frais de la société [4], « entre autres »
- cette position est de nature à entraîner un abus de majorité puisque favorisant exclusivement l'intérêt de la majorité des copropriétaires à son détriment.
Elle fait également valoir qu'elle n'a pas à supporter les frais de travaux de réparation de la moquette d'une entrée dont elle n'a ni l'usage, ni l'utilité, la position inverse devant être qualifiée d'abus de majorité.
Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 1er avril 2022 que le vote sur la proposition s'est fait de la manière suivante :
« Présents et représentés ou 32 3480 voix/10000 voix
ayant voté par correspondance
Ont voté contre 1 491 voix/10000 voix
Abstentions 4 270 voix/10000 voix
Mme [U] [FN] (67), M. et Mme [V] [T] (58), Mme [PO] [E] (91), M. et Mme [XF] [K] (54)
Ont voté pour : 27 2719 voix/10000 voix
M. et Mme [N] [ME] (243), indivision [Y]/[X] (61), M. et Mme [W] [CD] (80), Mme [J] [TV] (57), Mme [I] [G] (58), M. [H] [T] (56), M. [S] [B] (113), Mme [S] [IY] (85), Mme et Mme [A] [DJ] (59), M. et Mme [F] [RM] (58), M. [D] [WD] (64), M. [P] [WD] (55), M. [ST] [O] (66), M. et Mme [KA] [C]/[EL] (58), M. et Mme [CF] [L] et [VZ] (60), Société MACIMM (814), M. et Mme [AN] [ZJ] (58), M. et Mme [RR] [YH] (58), SARL Milliwest (58), M. et Mme [XB] [Z] (55), M. [GP] [LC] (58), M. et Mme [TZ] [YD] (64), M. et Mme [IU] [T] (82), M. et Mme [UX] [CH] (57), Mme [HS] [R] [M] (61), M. [ZN] [NG] (61), M. [FS] [VB] (120).
Cette résolution est rejetée à la majorité qualifiée de 64 copropriétaires sur 126, représentant 6667 voix sur 10000 voix conformément à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965»
Il résulte en réalité des éléments précédents qu'une majorité de copropriétaires a voté « pour » la résolution proposée et que seul un copropriétaire a voté « contre » alors que n'étaient présents ou représentés au moment du vote que 32 copropriétaires contre 94 qui étaient absents, de sorte que la majorité qualifiée de l'article 26 n'était pas atteinte.
La SCI Macimm ne démontre pas que la décision d'assemblée générale a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires pas plus d'ailleurs qu'elle ne démontre en quoi cette décision serait contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ce qui ne saurait résulter du seul fait, non démontré au demeurant, que le changement de la moquette bénéficierait uniquement à l'hôtel [4], l'appelante visant d'ailleurs aussi sans précisions « tous les autres copropriétaires ayant l'usage ou l'utilité de ces parties communes spéciales » et aucun élément ne contredit utilement l'indication selon laquelle la pose de moquette vient limiter les nuisances sonores.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Macimm de sa demande d'annulation de la résolution n°12 de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 1er avril 2022.
Sur la demande de remboursement de la somme de 4607,86 euros
L'appelante indique notamment formuler cette demande « subséquemment » à la demande d'annulation de l'assemblée générale. Or, il n'a pas été fait droit à la première demande.
Il est établi que la SCI Macimm a bien réglé plusieurs appels de fonds au titre du changement de la moquette :
- au 30 octobre 2020 : 1382,36 euros
- au 30 décembre 2020 : 1612,75 euros
- au 15 février 2021 : 1612,75 euros
La SCI Macimm conteste la résolution lui ayant fait supporter ces charges.
Or, comme le relève justement le syndicat des copropriétaires, il revenait à l'appelante de critiquer le procès-verbal de l'assemblée générale ayant voté les travaux litigieux, dans les délais et forme impartis pour ce faire.
Aucun autre fondement juridique ne permet de faire droit à la demande de remboursement formulée, ne s'agissant pas non plus de charges indues puisque perçues en application de la grille de répartition des charges stipulée au règlement de copropriété.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
Sur la demande de désignation d'un géomètre-expert et d'un notaire
Cette demande ne peut pas plus prospérer en l'absence d'annulation de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 1er avril 2022. Le jugement est donc encore confirmé.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les dépens de l'appel sont mis à la charge de la SCI Macimm avec distraction au profit de Maître Martinasso conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'équité justifie de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires dans la mesure énoncée au dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Par arrêt contradictoire, rendu publiquement en dernier ressort
- Confirme le jugement rendu le 14 novembre 2023 par le tribunal judiciaire d'Avignon,
- Condamne la SCI Macimm à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Rejette le surplus des demandes,
- Condamne la SCI Macimm aux dépens de l'appel dont distraction au profit de Maître Martinasso.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 23/03852 - N° Portalis DBVH-V-B7H-JA3A
LR
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON
14 novembre 2023
RG:22/01704
S.C.I. MACIMM
C/
S.D.C. [Adresse 6]
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 22 JANVIER 2026
Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'Avignon en date du 14 Novembre 2023, N°22/01704
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
Mme Leila REMILI, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 18 Novembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 22 Janvier 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.C.I. MACIMM Société civile immobilière immatriculée au RCS d'AVIGNON sous le n° 532 510 005 Ayant son siège social [Adresse 1] (France) Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau d'AVIGNON
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] Représenté par son syndic NEXITY LAMY, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le n°487 530 099, dont le siège social est sis [Adresse 7], pris en son agence sise [Adresse 3]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Géraldine MARTINASSO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 30 Octobre 2025
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 22 Janvier 2026,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte authentique du 27 juillet 2011 reçu en l'étude de Me [OM] [MI], notaire à [Localité 5], la SCI Macimm a acquis au sein de l'ensemble immobilier en copropriété [Adresse 6], (constitué de deux bâtiments, le bâtiment 1 à usage de résidence « affaires » et le bâtiment 2 à usage de résidence « étudiante ») situé [Adresse 8] à [Localité 5] (Vaucluse), le lot n° 1 et le lot n° 2 dans le bâtiment 1 au rez-de-chaussée, constituant chacun un local d'activité, outre des places de parking.
A la suite d'appels de fonds pour des travaux de changement de la moquette de l'hôtel [4], la SCI Macimm a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 février 2022, demandé que soit inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 1er avril 2022 une résolution tendant à la modification du règlement de copropriété concernant les charges communes spéciales, considérant que celles-ci sont affectées à l'usage exclusif de l'hôtel [4] et qu'elle n'a pas à supporter les charges relatives à des parties communes dont elle n'a ni l'usage ni l'utilité.
Cette résolution a été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 1er avril 2022 sous le numéro 12 et a été rejetée conformément à la majorité qualifiée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Par acte du 20 juin 2022, la SCI Macimm a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] aux fins notamment d'annulation de la résolution numéro 12 de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] en date du 1er avril 2022, de désignation d'un géomètre-expert et d'un notaire.
Le tribunal judiciaire d'Avignon, par jugement contradictoire du 14 novembre 2023, a :
- Débouté la SCI Macimm de l'intégralité de ses demandes,
- Condamné la SCI Macimm aux dépens de l'instance, avec distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- Condamné la SCI Macimm à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a retenu en substance que :
- la résolution n°12, rejetée par l'assemblée générale des copropriétaires du 1er avril 2022 a pour objet une « modification du règlement de copropriété concernant les charges communes spéciales » ; cette résolution indique que des appels de fonds pour des travaux de changement de la moquette de l'hôtel [4] ont été adressés aux copropriétaires pour un montant total de 39 929,40 euros et un appel de fonds a été notamment émis à l'encontre de la SCI Macimm pour la somme de 4607,86 euros, représentant 11,54 % des charges communes spéciales
- sur l'abus de majorité : la SCI Macimm, qui indique n'avoir ni l'usage ni l'utilité de l'entrée de la résidence [4], se borne à indiquer que la décision de l'assemblée générale est abusive car elle a favorisé exclusivement l'intérêt de la majorité des copropriétaires à son détriment, sans pour autant caractériser les éléments permettant de retenir que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires
- sur le remboursement des charges communes spéciales :
- la demande de modification du règlement de copropriété a été formulée de manière générale pour les charges communes spéciales listées aux pages 47 et 48 du règlement de copropriété et non pour la seule entrée de l'hôtel, de sorte que quand bien même ladite résolution serait annulée, le règlement de copropriété n'en sera pas pour autant modifié
- ainsi que le fait observer le syndicat des copropriétaires, la SCI Macimm n'a pas contesté le procès-verbal d'assemblée générale par lequel les travaux ont été votés.
La SCI Macimm a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 13 décembre 2023.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/03852.
Par ordonnance du 11 février 2025, la clôture de la procédure a été fixée au 30 octobre 2025, l'affaire a été appelée à l'audience du 18 novembre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 janvier 2026.
EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 mars 2024, la SCI Macimm, appelante, demande à la cour de :
Vu les pièces communiquées sous bordereau annexé aux présentes,
Statuant sur l'appel formé par la SCI Macimm, à l'encontre du jugement rendu le 14 novembre 2023 par le tribunal judiciaire d'Avignon,
Le déclarant recevable et bien fondé,
Y faisant droit,
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* Débouté la SCI Macimm de l'intégralité de ses demandes,
* Condamné la SCI Macimm aux dépens de l'instance, avec distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
* Condamné la SCI Macimm à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
- Déclarer la demande de la SCI Macimm recevable et bien fondée, et en conséquence :
- Annuler la résolution n° 12 de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] en date du 1er avril 2022,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] à rembourser à la SCI Macimm la somme de 4.607,86 euros au titre des charges communes spéciales indûment payées,
- Désigner tel géomètre-expert avec pour mission de déterminer de la superficie et des copropriétaires concernés ayant l'usage ou l'utilité de ces charges communes spéciales,
- Désigner tel notaire qu'il plaira avec pour mission de procéder à la modification et à la publication du règlement de copropriété,
- Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident,
- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], à payer à la SCI Macimm, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.
La SCI Macimm soutient en substance que :
- l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la création de parties communes spéciales et la création de telles parties communes est indissociable de l'établissement de charges spéciales qui ne sauraient être affectées à l'ensemble des copropriétaires ; cela signifie que si les charges de la partie commune spéciale sont supportées par l'ensemble des copropriétaires, la partie commune perd sa spécialité ; les parties communes spéciales sont la propriété indivise, non de tous les copropriétaires, mais seulement de ceux auxquels elles sont affectées à l'usage ou à l'utilité
- or, elle n'a ni l'usage, ni l'utilité des parties communes spéciales (changement de la moquette) affectées à l'usage exclusif de l'hôtel [4]
- contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le changement de moquettes de l'hôtel ne lui est en rien profitable
- l'assemblée générale des copropriétaires du 1er avril 2022 a rejeté à la majorité qualifiée de 64 copropriétaires sur 126, représentant 6667 voix sur 10000 voix, conformément à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 la résolution portant sur la modification du règlement de copropriété concernant les charges communes spéciales, ce refus ayant pour conséquence de lui faire supporter à l'avenir tous les frais de la société [4], « entre autres »
- cette position est de nature à entraîner un abus de majorité dans la mesure où elle favorise exclusivement l'intérêt de la majorité des copropriétaires à son détriment
- elle n'a en effet aucune entrée par celle de l'hôtel [4] et seul ce dernier est bénéficiaire du changement de moquettes
- par ailleurs, elle a bien réglé la somme de 4607,86 euros au titre des charges communes spéciales
- le tribunal a, à tort, rejeté sa demande en considérant qu'elle n'aurait pas contesté le procès-verbal d'assemblée générale par lequel les travaux ont été votés dans la mesure où son action porte sur la restitution de sommes versées indûment au titre des charges de copropriété, en application des articles 1302 et 1302-1 du code civil
- le règlement de copropriété doit être modifié :
- d'une part, sur la situation des parties ou clefs de répartition afin qu'elles soient régularisées en qualité de parties communes spéciales concernant les seuls copropriétaires suivants : l'hôtel [4] et tous les autres copropriétaires ayant l'usage ou l'utilité de ces parties communes spéciales
- d'autre part, il est nécessaire que les dépenses liées à l'entretien et au changement de la moquette incombent uniquement à l'hôtel [4] et tous les autres copropriétaires ayant l'usage ou l'utilité de ces parties communes spéciales
- elle sollicite donc la désignation d'un géomètre expert avec pour mission la détermination de la superficie et des copropriétaires concernés ayant l'usage ou l'utilité de ces charges communes spéciales ainsi que celle d'un notaire avec pour mission la modification et la publication du règlement de copropriété modifié.
En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, la société Nexity Lamy, intimé, demande à la cour de :
Vu notamment la loi n°65-557 du 10 juillet 1985,
Vu les pièces versées aux débats,
- Déclarer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic Lamy, recevable et bien fondé en ses demandes,
Y faisant droit,
A titre principal,
- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon le 14 novembre 2023 en toute ses dispositions,
- Condamner la SCI Macimm à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic Lamy, la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- La condamner aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Martinasso sous ses seules affirmations de droit,
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour réformerait le jugement entrepris et prononcerait l'annulation de la résolution n° 12,
- Juger que les frais de géomètre-expert et de notaire pour la détermination des superficies et des copropriétaires concernés ayant l'usage ou l'utilité des charges communes spéciales, et, la modification du règlement de copropriété outre sa publication seront à la charge de la SCI Macimm,
- Débouter la SCI Macimm de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au remboursement de la somme de 4.607,86 euros au titre des charges communes spéciales prétendument indûment payées,
- Juger que la SCI Macimm ne bénéficiera pas de la dispense prévue à l'article 10-1 alinéa 6 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1985 et participera à la dépense commune des frais de procédure.
Le syndicat des copropriétaires soutient en substance que :
- le règlement de copropriété définit les parties communes spéciales comme « celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité d'un ou plusieurs bâtiments ou locaux privatifs de bâtiments ou de l'un ou plusieurs d'entre eux, sans pour autant être à l'usage de tous »
- une liste non exhaustive suit, incluant « les accessoires de ces parties communes spéciales » dont notamment : « les passages, escaliers et couloirs communs à certains lots ou à certains locaux privatifs mais non à tous, leurs éléments d'équipements : installations d'éclairage, glaces, tapis, paillassons, autres que ceux des paliers d'entrée des locaux privatifs » ; ainsi, tous les autres paliers d'entrée, affectés à l'usage ou l'utilité d'un seul ou des deux bâtiments de la [Adresse 6], même s'ils ne sont pas à l'usage de tous, sont inclus dans les parties communes spéciales
- l'appel de fonds n'a été effectué que pour un montant de 11,54 % des travaux de changement de moquette
- les lots appartenant à la SCI Macimm se situent, tout comme un certain nombre de lots de l'hôtel, au rez-de-chaussée du bâtiment 1, lequel comporte une entrée à l'usage de tous les copropriétaires de ce niveau, voire des niveaux supérieurs du bâtiment et la SCI Macimm ne conteste d'ailleurs pas qu'il s'agit d'une entrée commune
- la résolution proposée par la SCI Macimm a été mise à l'ordre du jour, sous le numéro 12, sans que le syndic, représentant le syndicat des copropriétaires, n'y oppose la moindre difficulté
- la résolution avait pour seul objet une demande de modification du règlement de copropriété aux fins d'exclure la SCI Macimm des copropriétaires concernés par les parties communes spéciales de l'hôtel [4] pour ne pas avoir à payer de quote-part sur les frais de changement de la moquette
- la SCI Macimm soutient que ce refus a pour conséquence de lui faire supporter à l'avenir tous les frais de l'hôtel [4], « entre autres », or, cela n'a rien de nouveau, le règlement de copropriété datant du 10 octobre 2007 et la SCI étant devenue copropriétaire le 27 juillet 2011
- sur le critère de l'utilité (article 10 de la loi du 10 juillet 1965) :
- la SCI Macimm opère une confusion entre, d'une part, les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, et, d'autre part, les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes spéciales
- le critère de l'utilité « objective » ne résulte pas de la seule utilisation effective de la partie commune spéciale comme le soutient la SCI Macimm, il se définit comme étant l'utilité virtuelle ou potentielle
- mais surtout, il concerne uniquement les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun (chauffage, ascenseur, eau, antenne collective, portes automatiques de garage)
- or, le fait de changer la moquette de l'entrée relève du simple entretien de la partie commune spéciale relevant de l'article 10 alinéa 2 et non de l'alinéa 1er, de sorte que le critère de l'utilité ne s'applique pas ; il n'est pas tenu compte de l'utilisation qui est faite s'agissant des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, même si ces dernières sont spéciales
- et quand bien même, la pose de moquette vient limiter les nuisances sonores
- sur l'abus de majorité :
- la SCI Macimm ne démontre pas en quoi le vote négatif opposé à la résolution qu'elle a proposée constitue un abus de majorité et ce d'autant qu'elle est elle-même défaillante à identifier les copropriétaires concernés, hormis l'hôtel
- sa demande d'annulation de la résolution n°12 ne saurait donc prospérer
- sur la demande remboursement de la somme de 4607,86 euros
- cette demande démontre qu'en réalité la SCI Macimm conteste le fait de participer aux frais de changement de moquette, sauf qu'il lui revenait de formuler en temps utile les contestations qu'elle estimait pertinentes pour s'opposer au vote des travaux de changement de moquette, lors de l'assemblée générale durant laquelle ils ont été évoqués et votés
- la SCI Macimm tente de se rattraper en demandant l'annulation de la résolution n°12 portant demande de modification du règlement de copropriété
- en tout état de cause, n'ayant pas critiqué le procès-verbal d'assemblée générale ayant voté les travaux, dans les délais et forme impartis pour ce faire, elle sera déboutée de sa demande de remboursement et ce d'autant plus que, quand bien même la résolution n°12 serait annulée, le règlement de copropriété n'en sera pas pour autant modifié.
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la demande d'annulation de la décision d'assemblée générale en raison de l'abus de majorité
Aux termes de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
(...)
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; (')»
Les règles de fonctionnement d'une copropriété reposent sur des critères de majorité, qui sont différents selon les décisions à prendre et l'abus de droit ou de majorité ne saurait être invoqué au seul motif qu'une décision est finalement défavorable par l'application de la majorité qualifiée de l'article 26.
En effet, une décision prise en assemblée générale des copropriétaires ne peut être annulée sur ce fondement que si elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
Il est constant qu'à la demande de la SCI Macimm a été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 1er avril 2022 la résolution n° 12 suivante :
« Modification du règlement de copropriété concernant les charges communes spéciales
Des appels de fonds pour des travaux de changement de la moquette de l'hôtel [4] ont été adressés aux copropriétaires pour un montant total de 39 929,40 €.
Pour l'information des copropriétaires, vous trouverez ci-joint les différents appels de fonds émis notamment à l'encontre de la SCI MACIMM d'un montant de 4 607,84 € représentant 11,54 % de ces charges communes spéciales.
Pour rappel, les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
Or, en l'espèce, ces parties communes spéciales (changement de la moquette) sont affectées à l'usage exclusif de l'hôtel [4].
La SCI MACIMM n'a ni l'usage, ni l'utilité de ces parties communes spéciales.
En conséquence, l'assemblée générale, après avoir reçu toutes les explications utiles du syndic et en avoir délibéré :
- Décide, au vu de l'usage des parties communes spéciales par l'hôtel [4], de modifier le règlement de copropriété afin que les parties ou clefs de répartition soient régularisés en qualité de parties communes spéciales concernant les seuls copropriétaires suivants : l'hôtel [4] et tous les autres copropriétaires ayant l'usage ou l'utilité de ces parties communes spéciales ;
- Décide, au vu de l'usage des parties communes spéciales par l'hôtel [4], que les dépenses liées à l'entretien et le changement de la moquette incombent uniquement à l'hôtel [4]. L'assemblée générale approuve, cette modification et sollicite la désignation d'un géomètre expert aux fins de détermination de la superficie et des copropriétaires concernés ayant l'usage ou l'utilité de ces charges communes spéciales et d'un notaire aux fins de la modification et de publication du règlement de copropriété ».
La SCI Macimm fait valoir que :
- cette résolution, proposée par elle, a été rejetée à la majorité qualifiée de 64 copropriétaires sur 126, représentant 6667 voix sur 10000 voix, conformément à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ce refus ayant pour conséquence de lui faire supporter à l'avenir tous les frais de la société [4], « entre autres »
- cette position est de nature à entraîner un abus de majorité puisque favorisant exclusivement l'intérêt de la majorité des copropriétaires à son détriment.
Elle fait également valoir qu'elle n'a pas à supporter les frais de travaux de réparation de la moquette d'une entrée dont elle n'a ni l'usage, ni l'utilité, la position inverse devant être qualifiée d'abus de majorité.
Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 1er avril 2022 que le vote sur la proposition s'est fait de la manière suivante :
« Présents et représentés ou 32 3480 voix/10000 voix
ayant voté par correspondance
Ont voté contre 1 491 voix/10000 voix
Abstentions 4 270 voix/10000 voix
Mme [U] [FN] (67), M. et Mme [V] [T] (58), Mme [PO] [E] (91), M. et Mme [XF] [K] (54)
Ont voté pour : 27 2719 voix/10000 voix
M. et Mme [N] [ME] (243), indivision [Y]/[X] (61), M. et Mme [W] [CD] (80), Mme [J] [TV] (57), Mme [I] [G] (58), M. [H] [T] (56), M. [S] [B] (113), Mme [S] [IY] (85), Mme et Mme [A] [DJ] (59), M. et Mme [F] [RM] (58), M. [D] [WD] (64), M. [P] [WD] (55), M. [ST] [O] (66), M. et Mme [KA] [C]/[EL] (58), M. et Mme [CF] [L] et [VZ] (60), Société MACIMM (814), M. et Mme [AN] [ZJ] (58), M. et Mme [RR] [YH] (58), SARL Milliwest (58), M. et Mme [XB] [Z] (55), M. [GP] [LC] (58), M. et Mme [TZ] [YD] (64), M. et Mme [IU] [T] (82), M. et Mme [UX] [CH] (57), Mme [HS] [R] [M] (61), M. [ZN] [NG] (61), M. [FS] [VB] (120).
Cette résolution est rejetée à la majorité qualifiée de 64 copropriétaires sur 126, représentant 6667 voix sur 10000 voix conformément à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965»
Il résulte en réalité des éléments précédents qu'une majorité de copropriétaires a voté « pour » la résolution proposée et que seul un copropriétaire a voté « contre » alors que n'étaient présents ou représentés au moment du vote que 32 copropriétaires contre 94 qui étaient absents, de sorte que la majorité qualifiée de l'article 26 n'était pas atteinte.
La SCI Macimm ne démontre pas que la décision d'assemblée générale a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires pas plus d'ailleurs qu'elle ne démontre en quoi cette décision serait contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ce qui ne saurait résulter du seul fait, non démontré au demeurant, que le changement de la moquette bénéficierait uniquement à l'hôtel [4], l'appelante visant d'ailleurs aussi sans précisions « tous les autres copropriétaires ayant l'usage ou l'utilité de ces parties communes spéciales » et aucun élément ne contredit utilement l'indication selon laquelle la pose de moquette vient limiter les nuisances sonores.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Macimm de sa demande d'annulation de la résolution n°12 de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 1er avril 2022.
Sur la demande de remboursement de la somme de 4607,86 euros
L'appelante indique notamment formuler cette demande « subséquemment » à la demande d'annulation de l'assemblée générale. Or, il n'a pas été fait droit à la première demande.
Il est établi que la SCI Macimm a bien réglé plusieurs appels de fonds au titre du changement de la moquette :
- au 30 octobre 2020 : 1382,36 euros
- au 30 décembre 2020 : 1612,75 euros
- au 15 février 2021 : 1612,75 euros
La SCI Macimm conteste la résolution lui ayant fait supporter ces charges.
Or, comme le relève justement le syndicat des copropriétaires, il revenait à l'appelante de critiquer le procès-verbal de l'assemblée générale ayant voté les travaux litigieux, dans les délais et forme impartis pour ce faire.
Aucun autre fondement juridique ne permet de faire droit à la demande de remboursement formulée, ne s'agissant pas non plus de charges indues puisque perçues en application de la grille de répartition des charges stipulée au règlement de copropriété.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
Sur la demande de désignation d'un géomètre-expert et d'un notaire
Cette demande ne peut pas plus prospérer en l'absence d'annulation de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 1er avril 2022. Le jugement est donc encore confirmé.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les dépens de l'appel sont mis à la charge de la SCI Macimm avec distraction au profit de Maître Martinasso conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'équité justifie de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires dans la mesure énoncée au dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Par arrêt contradictoire, rendu publiquement en dernier ressort
- Confirme le jugement rendu le 14 novembre 2023 par le tribunal judiciaire d'Avignon,
- Condamne la SCI Macimm à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Rejette le surplus des demandes,
- Condamne la SCI Macimm aux dépens de l'appel dont distraction au profit de Maître Martinasso.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,