CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 22 janvier 2026, n° 21/11829
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 22 JANVIER 2026
Rôle N° RG 21/11829 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH5OB
S.A.R.L. ARCOS [Y]
C/
S.C.I. SCI DE L'AVENIR
Copie exécutoire délivrée
le : 22 janvier 2026
à :
Me Philippe-laurent SIDER
Me Marianne DESBIENS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] en date du 17 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00027.
APPELANTE
S.A.R.L. ARCOS [Y]
prise en la personne de son mandataire ad'hoc M.[L] [X],
, demeurant [Adresse 4] [Adresse 9]
représentée par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Philomène CONRAD, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE
S.C.I. DE L'AVENIR
, demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Marianne DESBIENS, avocat au barreau de TARASCON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Suivant un bail du 6 mai 1988, la SCI de l'Avenir a donné à bail commercial à la société Grand Cafe [Y] un local commercial situé [Adresse 8] à Arles.
La destination contractuelle du bail était l'exploitation d'un commerce de bar, brasserie, vente de glaces, pizzeria, pizzas à emporter, trattoria et rhumerie.
Le fonds de commerce faisait l'objet d'un contrat de location-gérance au profit de Mme [P].
La société preneuse s'est plainte de divers désordres nuisant à l'exploitation commerciale et compromettant la sécurité, en particulier de problèmes d'étanchéité, d'une panne de la chaudière et d'infiltrations.
La société Arcos [Y] est venue aux droits de la preneuse initiale suite à une transmission universelle de patrimoine.
Le 21 mars 1997, la bailleresse et la société Arcos [Y] concluaient un bail renouvelé qui reprenait certaines des charges et conditions du bail initial.
De nombreuses procédures opposaient les parties.
Par acte d'huissier signifié le 5 avril 2006, la société anonyme Grand Cafe [Y] a fait assigner la bailleresse devant le tribunal de grande instance de Toulon, notamment pour obtenir l'exécution de travaux sous astreinte et l'autorisation de consigner entre les mains d'un séquestre tous loyers et charges à échoir.
Selon jugement en date du 1er mars 2007, le tribunal de grande instance de Tarascon s'est notamment prononcé en ces termes:
- condamne la SCI de l'Avenir à exécuter ou faire exécuter sous astreinte dans les locaux donnés à bail tous les travaux propres à assurer la parfaite et complète étanchéité de l'immeuble loué, à opérer la mise en conformité des installations électriques et à permettre le bon fonctionnement du chauffage,
- autorise la preneuse à consigner, entre les mains de son avocat, la SCP Fortunet, du barreau d'Avignon, tous les loyers et charges à échoir à compter du présent jugement et ce jusqu'à complète exécution des travaux prescrits au bailleur.
Par jugement du 28 août 2015 du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Tarascon, il était dit que la société Arcos [Y] n'était plus fondée à consigner les loyers.
Pour se prononcer ainsi, le juge retenait qu'il résultait des constatations d'un expert que la bailleresse avait satisfait à ses obligations de réaliser les travaux imposés par le jugement du 1er mars 2007.
La société Arcos [Y] a cédé son fonds de commerce le 8 mars 2017.
Par suite de la cession du fonds intervenue le 8 mars 2017, la société Arcos [Y] a voté sa dissolution le 31 octobre 2018 avec une clôture intervenue le 1 er décembre 2018 et une annonce de dissolution au BODACC le 20 mars 2019 puis de radiation le 10 mai 2019.
Par acte d'huissier signifié le 25 août 2017, la SCI de l'Avenir faisait assigner la société Arcos [Y] devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Tarascon en paiement d'un solde de loyers (47.979,71 € au titre d'un arriéré des loyers du fait de leur consignation entre le 1er mars 2007 au 28 août 2015) et de taxes des ordures ménagères depuis 2007.
Par conclusions récapitulatives du 21 novembre 2019, la SCI de l'Avenir a porté sa demande à la somme de 77 367 euros pour tenir compte des révisions triennales.
Par jugement du 15 juin 2018, le juge de l'exécution du tribunal de Tarascon s'est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes principales et reconventionnelles au profit du tribunal de grande instance de la même ville.
Par un jugement rendu le 17 juin 2021, le tribunal judiciaire de Tarascon se prononçait en ces termes :
- condamne la société la SARL Arcos [Y] à payer à la SCI de l'Avenir la somme de 77 367 euros au titre du solde de l'arriéré des loyers du fait de leur consignation entre le premier mars 2007 et le 28 août 2015,
- condamne la SARL Arcos [Y] à payer à la SCI de l'Avenir au titre des taxes des ordures ménagères de 2012 à 2015 la somme de 5000 €,
- rejette toutes autres demande des parties,
- condamne la SARL Arcos [Y] à payer à la SCI de L'Avenir la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la SARL Arcos [Y] au paiement des entiers dépens de 1'instance,
- ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
Pour condamner la preneuse à payer à la bailleresse un solde de loyers, le tribunal retenait, d'une part, qu'il existait une clause d'échelle mobile prévoyant une révision triennale du loyer en fonction du dernier indice connu du coût de la construction et, d'autre part, que la bailleresse produisait un historique des règlements CARPA.
Pour limiter la condamnation de la preneuse à la somme de 5000 euros au titre de la taxe des ordures ménagères de 2012 à 2015, le tribunal estimait que la demande en paiement ne concernait pas exclusivement la preneuse (mais également la bailleresse) et qu'il ne disposait pas des documents d'imposition faisant une distinction entre les parties.
Compte tenu de la dissolution au 31 octobre 2018 puis de la radiation au 10 mai 2019 de la SCI Arcos [Y],un mandataire ad'hoc était désigné selon ordonnance du 27 juillet 2021 du président du tribunal de commerce de Paris, M. [L] [X].
Le 3 août 2021, la société Arcos [Y], représentée par son mandataire ad hoc [L] [X], formait un appel en intimant la SCI de l'Avenir.
L'instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 27 mai 2025.
CONCLUSIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2025, la société Arcos [Y] demande à la cour de :
vu les articles 1111-1, 1189, 1192, 2224, 2228 et 2229 du code civil, L. 611-3 et R. 611618 du L. 145-34, L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce, R. 145-20 du code de commerce, L. 112-2 du code monétaire et financier,
- déclarer la société Arcos [Y] représentée par M. [L] [X] en qualité de mandataire ad'hoc recevable en ses conclusions ;
- infirmer le jugement critiqué en toutes ses dispositions en ce qu'il a :
' condamné la société Arcos [Y] à payer à la SCI de l'Avenir la somme de 77 367 € au titre du solde de l'arriéré des loyers du fait de leur consignation entre le 1 er mars 2007 et le 28 août 2015 ;
' condamné la SARL Arcos [Y] à payer à la SCI de l'Avenir au titre des taxes des ordures ménagères de 2012 à 2015 la somme de 5 000 € ;
' rejeté les demandes de la SARL Arcos [Y] ;
' condamné la SARL Arcos [Y] à payer à la SCI de l'Avenir la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
' condamné la SARL Arcos [Y] au paiement des entiers dépens de l'instance ;
statuant à nouveau,
- déclarer la SCI de l'Avenir irrecevable en toutes ses demandes au titre d'un arriéré de loyers ou de charges antérieurs au 25 août 2012,
- en tout état de cause, déclarer la SCI de l'Avenir mal fondée en toutes ses demandes fins et conclusions et l'en débouter,
- condamner la SCI de l'Avenir à payer à la société Arcos [Y] une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et la somme de 4000 euros pour la présente procédure d'appel outre les entiers dépens.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2023, la SCI de l'Avenir demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement,
en conséquence,
- condamner la société Arcos [Y] à payer à la SCI de l'Avenir la somme de 40 620, 42 euros au titre du solde de l'arriéré des loyers du fait de leur consignation entre le 1er mars 2007 et le 28 août 2015,
- condamner la société Arcos [Y] à payer les taxes des ordures ménagères de 2007 à 2015 soit la somme de 12.978 euros sauf mémoire,
- débouter la société Arcos [Y] de toutes ses demandes fins et prétentions et de sa demande reconventionnelle,
- condamner la société Arcos [Y] à payer à la SCI de l'Avenir la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Arcos [Y] aux entiers dépens.
MOTIFS
1-sur la recevabilité des demandes de la bailleresse en paiement de loyers,de charges et de taxes sur les ordures ménagères antérieurs au 25 août 2012
Selon l'article 2224 du code civil :Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
L'article 2241 du code civil ajoute :La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.Il en est de même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l'acte de saisine de la juridiction est annulé par l'effet d'un vice de procédure.
Selon l'article 1257 dans sa version abrogée du 1 mars 1804 au 01 octobre 2016 :Lorsque le créancier refuse de recevoir son paiement, le débiteur peut lui faire des offres réelles et, au refus du créancier de les accepter, consigner la somme ou la chose offerte.Les offres réelles suivies d'une consignation libèrent le débiteur ; elles tiennent lieu à son égard de paiement, lorsqu'elles sont valablement faites, et la chose ainsi consignée demeure aux risques du créance
Enfin, aux termes de l'article 2350 du code civil dans sa version en vigueur du 24 mars 2006 au 17 septembre 2021 : Le dépôt ou la consignation de sommes, effets ou valeurs, ordonné judiciairement à titre de garantie ou à titre conservatoire, emporte affectation spéciale et droit de préférence au sens de l'article 2333. (Non cité par les parties).
Vu les articles 1961 et suivants anciens du code civil,
Pour dire que toutes les demandes de la bailleresse en paiement de loyers et de charges exigibles avant le 25 août 2012 sont prescrites et irrecevables, la preneuse intimée rappelle, en droit, que l'action en paiement pour les créances, qu'elles soient périodiques ou non, est désormais enfermée dans le délai de prescription quinquennale de droit commun et fait valoir, que l'assignation en paiement date du 25 août 2017.
La preneuse ajoute que si la consignation des loyers judiciairement ordonnée équivaut à un paiement et est libératoire pour elle, elle n'est en revanche nullement interruptive de prescription de l'action en paiement du bailleur.
Pour dire que toutes ses demandes en paiement, de loyers et de charges sont recevables, non tardives et non prescrites, la bailleresse soutient que les sommes réclamées par elle ont été consignées par la preneuse depuis le 30 avril 2007 et que la consignation vaut paiement, soit qu'elle intervienne à la suite d'offres réelles (anciens articles 1257 et nouveaux articles1345 et suivants du code civil ) soit qu'elle soit ordonnée par le juge qui désigne un séquestre (articles 1961 et s).
La bailleresse appelante ajoute que le délai de prescription n'a pu courir qu'à compter de la déconsignation des loyers, soit à compter du 13 novembre 2015, de sorte qu'au moment de son assignation du 25 août 2017, sa créance de loyers et de charges impayés n'était pas prescrite.
En l'espèce, les demandes en paiement de la SCI de l'Avenir portent sur les loyers qui auraient du être réglés du 1er mars 2007 au 28 août 2015 ainsi que sur les taxes sur les ordures ménagères de 2007 à 2015.
Ensuite, la présente action a été engagée après l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 (l'assignation introductive d'instance datant du 25 août 2017) ayant porté réforme de la prescription, de sorte qu'en application de ses dispositions transitoires, les dispositions de cette loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
Par ailleurs, contrairement à ce qu'affirme la bailleresse, il ne résulte nullement ni de l'article 1257 ancien du code civil ni des articles 1961 et suivants du code civil que la consignation des sommes dues par le débiteur interromprait ou suspendrait le délai de la prescription quinquennale applicable à son action en paiement des loyers.
L'article 1257 du code civil, invoqué par la SCI de l'Avenir pour dire que ses demandes en paiement ne sont pas prescrites, énonce seulement que les offres réelles suivies d'une consignation libèrent le débiteur et tiennent lieu uniquement à l'égard de ce dernier de paiement, 'lorsqu'elles sont valablement faites'.
La consignation faite par la preneuse n'était pas un paiement pur et simple au profit du bailleur, elle a seulement permis de préserver les droits de la locataire et de mettre de côté les fonds en attendant la résolution du conflit avec la bailleresse qui ne pouvait d'ailleurs pas percevoir les fonds consignés. Au moment où la société locataire a consigné les loyers dus à la SCI de l'Avenir, il n'était d'ailleurs pas encore certain que cette dernière soit reconnue créancière à hauteur des montants consignés.
Ainsi, la consignation des loyers et charges par la SA Arcos [Y] n'est libératoire qu'à l'égard de cette dernière seulement et n'a eu aucun effet sur le cours de prescription de l'action en paiement de la bailleresse.
La preneuse peut donc à juste titre soutenir que la consignation des loyers est sans incidence sur le cours de la prescription quinquennale.
Par ailleurs, la bailleresse ne se prévaut pas d'autres causes d'interruption ou de suspension de la prescription, hormis la mesure de consignation des loyers et charges par la preneuse entre le 30 avril 2007 et le 13 novembre 2015.
La bailleresse ayant fait assigner la preneuse par acte d'huissier signifié le 25 août 2017, aucune somme exigible antérieurement au 25 août 2012 ne peut plus être réclamée par celle-ci à la preneuse (ce qui vaut aussi pour les loyers et charges réclamés entre le 1er mars 2007 et le 17 juin 2008, date de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 ayant porté réforme de la prescription, pour lesquels le délai de la prescription a pris fin le 18 juin 2013).
Conformément aux demandes de la SA Arcos [Y], la cour déclare irrecevables comme prescrites toutes les demandes de la SCI de l'Avenir au titre d'un arriéré de loyers charges, taxes sur les ordures ménagères antérieurs au 25 août 2012.
2-sur le bien-fondé de la demande en paiement des loyers et charges non prescrits
2-1 sur la demande en paiement d'un arriéré de loyers révisés et de charges
Vu l'ancien article 1134 du code civil,
Le bail commercial renouvelé du 21 mars 1997, conclu entre la SCI de l'Avenir et la preneuse appelante stipule, au paragraphe 'charges et condition' que les charges et conditions du bail renouvelé sont celles du bail initial dont les termes sont littéralement retranscrits ci-dessus.
Concernant la révision triennale du loyer, le bail initial du 6 mai 1988 comprend un paragraphe intitulé 'révision du loyer' rédigé en ces termes : Le loyer ci-dessus fixé sera révisé à l'expiration de chaque période triennale dans les conditions prescrites par la loi.Si pour un motif quelconque, le loyer en question n'était pas définitivement fixé lors de l'échéance du terme qui suivra la demande en révision, le preneur ne pourrait pas en profiter pour différer le paiement et il devra verser dès présentation de la quittance, une somme égale à celle acquittée précédemment, sauf compte ultérieur à moins que la juridiction saisie, si le différend venait devant elle, estime utile de faire fixer un loyer provisionnel différent notamment à la demande de l'une ou l'autre des parties. En tout cas, le paiement sera accepté à titre de provision, sans qu'il puisse en résulter pour les parties une renonciation à la demande en révision faite dans les formes légales.A titre indicatif, il est ici précisé que le loyer a été fixé en fonction du dernier indice connu du coût de la construction qui est celui du 3 ème trimestre 1987, soit 895.
Le bail renouvelé du 21 mars 1997 prévoit un paragraphe également intitulé 'révision du loyer' en ces termes: Le loyer ci-dessus fixé sera révisé à l'expiration de chaque période triennale dans les conditions prescrites par la loi. (...)Il est précisé que le loyer de chaque période triennale sera révisé en fonction de l'indice du 1er trimestre de l'année précédant ladite révision triennale.
La bailleresse intimée sollicite, à titre principal, la condamnation de la preneuse appelante à lui payer la somme de 40 620, 42 euros au titre du solde de l'arriéré des loyers en prenant en compte un loyer révisé triennalement.
Pour dire que l'arriéré des loyers doit se calculer d'après un loyer révisé, la bailleresse explique avoir fait application de la clause d'échelle mobile d'usage prévue par le bail commercial. Elle ajoute que la clause d'échelle mobile doit s'appliquer tant que l'une des parties n'en a pas demandé l'adaptation judiciaire et que le seul fait que le bailleur n'ait pas réclamé le montant des augmentations dès leur prise d'effet n'implique pas de sa part renonciation à se prévaloir de la clause d'indexation.
Pour s'opposer au paiement de la somme de 40 620, 42 euros calculée à partir d'un loyer révisé,la preneuse appelante soutient :
- le bail vise clairement le mécanisme de la révision triennale légale,
- la clause du bail n'est pas une clause d'indexation encore appelée « clause d'échelle mobile ',
- la mise en 'uvre du mécanisme de la révision légale est soumise, contrairement à la clause d'indexation qui est d'application automatique, à des formalités particulières régies par l'article R. 145-20 du code de commerce,
- en l'espèce, la clause prévoit une demande en révision faite dans les formes légales, ce qui exclut donc toute automaticité et impose au contraire une demande de révision,
- la révision triennale légale n'est ni une révision de plein droit, ni une révision automatique. Elle doit être demandée, faute de quoi elle est inexistante,
- Il est indiqué que le loyer est révisé dans « les conditions prescrites par la loi », cela signifie que la révision est effectuée dans les conditions prévues par le statut des baux commerciaux et non en application de la clause,
- il s'agit seulement d'une clause contractuelle fixant le trimestre de référence de l'indice de plafonnement du loyer en l'espèce l'indice du premier trimestre précédent ladite révision triennale.
Il est de principe que la clause d'indexation est la clause par laquelle les parties organisent conventionnellement la révision du loyer, sans avoir à se soumettre aux conditions de la révision triennale légale prévue par l'article L. 145-38 du code de commerce.
La révision légale du loyer se caractérise en particulier par une périodicité triennale, par son formalisme, par son absence de caractère automatique.
En outre, en cas de mise en oeuvre de la révision légale triennale du loyer, les parties doivent recourir au juge si elles ne s'entendent pas sur le loyer révisé.
En l'espèce, les clauses litigieuses précédemment reproduites, censées s'analyser en des clauses d'indexation ou d'échelle mobile selon la bailleresse, ne prévoient pourtant pas clairement le caractère automatique de la variation du loyer.
Ainsi, tant le bail commercial initial que le bail renouvelé du 21 mars 1997 stipulent dans les mêmes termes les deux clauses suivantes, excluant l'automaticité de la révision du loyer :
- le loyer ci-dessus fixé sera révisé à l'expiration de chaque période triennale dans les conditions prescrites par la loi,
- en tout cas, le paiement sera accepté à titre de provision, sans qu'il puisse en résulter pour les parties une renonciation à la demande en révision faite dans les formes légales.
Ensuite, alors qu'une clause d'indexation suppose la définition par les parties de différents indices (indice de base ou l'indice diviseur, indice de référence ou indice multiplicateur), rien n'est clairement prévu en l'espèce. Les baux sont au contraire ambigus et peu clairs sur le choix des indices.
Par ailleurs, les clauses litigieuses emploient le terme 'révision' et non celui d'indexation, ce qui crée une source de confusion supplémentaire possible avec le mécanisme de la révision triennale légale.
Il ne résulte pas suffisamment des clauses du bail initial et du bail renouvelé que les parties auraient eu la commune intention de prévoir une clause d'échelle mobile ou clause d'indexation.
Enfin, à supposer que la bailleresse souhaite simplement la mise en oeuvre d'une révision triennale légale du montant du loyer, une telle révision ne serait pas en tout état de cause possible. En effet, la SCI de l'Avenir n'établit pas s'être conformée au formalisme prévu par la loi, ne justifiant d'aucune demande adressée à la preneuse par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ni avoir agi en justice devant le juge des loyers commerciaux contre cette preneuse dans le délai de deux années prescrit par l'article L 145-60 du code de commerce pour la mise en oeuvre de la révision triennale légale du montant du loyer.
La bailleresse ne pouvait donc pas faire le compte entre les parties et réclamé un arriéré de loyers, en se basant sur un montant de loyer révisé. Aucune application d'un loyer révisé (conventionnellement ou légalement) n'est possible dans le cadre de cette instance.
La cour, infirmant le jugement, rejette la demande principale de la bailleresse en paiement de loyers et charges révisés non prescrits.
2-2 sur la demande subsidiaire en paiement d'un loyer non révisé et de charges
Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil,
A titre subsidiaire, dans cas où la révision du montant du loyer est exclue, précisément comme en l'espèce, la bailleresse intimée sollicite le paiement d'une somme de 6 386, 75 euros au titre des loyers impayés (en se basant sur un loyer non révisé), indiquant avoir procédé à une compensation entre les loyers dus et les sommes consignées (loyers exigibles entre le 3ème trimestre 2007 et le 3ème trimestre 2015).
La preneuse appelante ne critique pas le montant du loyer révisé réclamé à titre subsidiaire par la bailleresse, indiquant au contraire en ce sens :' Seul le décompte communiqué en pièce n° 32 par la SCI de l'Avenir est valable pour correspondre au loyer effectivement exigible.'Ainsi, au 28 août 2015, le montant des loyers impayés dus par la société Arcos [Y] depuis le 1er mars 2007 s'élève à 6 386,75 euros, en se basant sur un montant non révisé du loyer dû.
Toutefois, le total réclamé par la bailleresse ne peut être retenu dans son intégralité, ce total résultant de l'addition de l'ensemble des loyers et charges dus depuis le 1er mars 2007 et englobant donc une créance prescrite au titre des sommes contractuellement dues avant le 25 août 2012.
D'après le décompte produit par la bailleresse, le solde résiduel de loyers et charges non prescrits, dû par la société Arcos [Y] est en réalité nul quand on soustrait la créance prescrite de même nature.La société Arcos [Y] n'est donc redevable d'aucune somme au titre des loyers et charges impayés non prescrits, calculés sur la base d'un loyer non révisé.
Infirmant le jugement, la cour rejette la demande subsidiaire de la SCI de l'Avenir en au titre du solde d'un loyer et de charges non révisés et non prescrits.
3-sur le bien fondé de la demande en paiement des taxes sur les ordures ménagères non prescrites postérieures au 25 août 2012
Vu l'article 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
La bailleresse intimée sollicite le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de 2007 à 2015 soit la somme de 12.978 euros, somme dont le détail est le suivant :
2007 : 1.403€
2008 : 1.449€
2009 1.499€
2010 : mémoire
2011 : 1.597€
2012 : 1.675 €
2013 : 1.730 €
2014 : 1.780 €
2015 :1.845 € .
Pour dire que sa demande en paiement des taxes sur les ordures ménagères, dirigée contre la preneuse, est bien fondée, la bailleresse intimée soutient que l'obligation au remboursement résulte d'une clause expresse des baux commerciaux.
Concernant les demandes (non prescrites) de la preneuse en paiement des taxes ordures ménagères(taxes exigibles postérieurement au 25 août 2012), la preneuse intimée estime qu'elles sont infondées et apporte les précisions suivantes :
- le bailleur n'a pas fourni la première page de la taxe 2015 de telle sorte qu'il n'est pas établi qu'elle est à l'ordre de la SCI de l'Avenir,
- les avis 2012, 2013, 2014 concernent les bâtiments situés [Adresse 3] et [Adresse 1] alors que le local est situé [Adresse 2],
- la Cour de cassation juge que s'agissant d'un bail commercial, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle.
Il est de principe que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire d'un bail commercial qu'en vertu d'une clause claire et précise.
En l'espèce,concernant la répartition entre les parties des taxes et impôts, tant le bail initial que le bail renouvelé prévoient tous deux une clause intitulée « Charges et impôts divers', laquelle énonce : Il remboursera au bailleur en même temps que chaque terme de loyer, les taxes locatives et les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires, notamment celles énumérées par l'article 38 de la loi du 1 er septembre 1948.
Or, l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948 dispose :Les locataires ou occupants sont tenus, en sus du loyer principal, au remboursement sur justifications des prestations, taxes locatives et fournitures individuelles énumérées ci-après.(...)
B - Taxes locatives :
1° Taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Ainsi, les baux prévoient bien expressément, même si c'est indirect, que le preneur remboursera au bailleur les taxes d'enlèvement des ordures ménagères.
Il revient toutefois maintenant à la bailleresse appelante de justifier du montant desdites taxes, ce qu'elle ne fait pas suffisamment en l'espèce. En effet, si la SCI de l'Avenir verse aux débats l'ensemble des avis de taxes foncières de 2007 à 2015 mentionnant la taxe sur les ordures ménagères, ces avis suscitent le doute sur l'immeuble auquel ils se rapportent. Il n'est pas possible d'affirmer qu'ils concernent les biens loués à la société Arcos [Y].
Tout d'abord, si les baux commerciaux indiquent seulement que les locaux loués sont situés 'dans un immeuble situé à [Adresse 7] et [Adresse 10]", le contrat de location-gérance conclu entre la preneuse appelante et Mme [S] [B] précise bien, pour sa part, que le fonds de commerce est situé au [Adresse 2] (comme le soutient d'ailleurs la preneuse).Toujours concernant l'adresse des lieux loués, certains jugements rendus précédemment mentionnent d'ailleurs en ce sens que l'adresse du siège social de la preneuse appelante est bien [Adresse 2] à [Localité 6].
Or, les avis de taxe foncière produits par la bailleresse mentionnent deux bâtiments distincts situés [Adresse 3] et [Adresse 1], ce qui ne correspond donc pas à l'adresse des lieux loués.
Infirmant le jugement, la cour rejette la demande de la SCI de l'Avenir dirigée contre la société Arcos [Y] en remboursement des taxes non prescrites sure les ordures ménagères.
4-sur les frais du procès
La société appelante obtient gain de cause à hauteur d'appel et le jugement est infirmé en toutes ses dispositions principales.
La cour infirme en conséquence également le jugement du chef de l'article 700 et des dépens et, statuant à nouveau, condamne la SCI de l'Avenir aux entiers dépens de première instance et d'appel dont ceux exposés par la société Arcos [Y] ainsi qu'à payer une somme totale de 5000 euros à cette dernière au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :
- déclare irrecevables les demandes de la SCI de l'Avenir en paiement de loyers, charges, taxes sur les ordures ménagères dûs antérieurement au 25 août 2012,
- infirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,
- rejette comme étant infondées toutes les demandes principales en paiement non prescrites de la SCI de l'Avenir,
- condamne la SCI de l'Avenir à payer à la société Arcos [Y] une somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la SCI de l'Avenir aux entiers dépens de première instance et d'appel dont ceux exposés par la société Arcos [Y].
Le Greffier, La Présidente,
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 22 JANVIER 2026
Rôle N° RG 21/11829 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH5OB
S.A.R.L. ARCOS [Y]
C/
S.C.I. SCI DE L'AVENIR
Copie exécutoire délivrée
le : 22 janvier 2026
à :
Me Philippe-laurent SIDER
Me Marianne DESBIENS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] en date du 17 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00027.
APPELANTE
S.A.R.L. ARCOS [Y]
prise en la personne de son mandataire ad'hoc M.[L] [X],
, demeurant [Adresse 4] [Adresse 9]
représentée par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Philomène CONRAD, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE
S.C.I. DE L'AVENIR
, demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Marianne DESBIENS, avocat au barreau de TARASCON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Suivant un bail du 6 mai 1988, la SCI de l'Avenir a donné à bail commercial à la société Grand Cafe [Y] un local commercial situé [Adresse 8] à Arles.
La destination contractuelle du bail était l'exploitation d'un commerce de bar, brasserie, vente de glaces, pizzeria, pizzas à emporter, trattoria et rhumerie.
Le fonds de commerce faisait l'objet d'un contrat de location-gérance au profit de Mme [P].
La société preneuse s'est plainte de divers désordres nuisant à l'exploitation commerciale et compromettant la sécurité, en particulier de problèmes d'étanchéité, d'une panne de la chaudière et d'infiltrations.
La société Arcos [Y] est venue aux droits de la preneuse initiale suite à une transmission universelle de patrimoine.
Le 21 mars 1997, la bailleresse et la société Arcos [Y] concluaient un bail renouvelé qui reprenait certaines des charges et conditions du bail initial.
De nombreuses procédures opposaient les parties.
Par acte d'huissier signifié le 5 avril 2006, la société anonyme Grand Cafe [Y] a fait assigner la bailleresse devant le tribunal de grande instance de Toulon, notamment pour obtenir l'exécution de travaux sous astreinte et l'autorisation de consigner entre les mains d'un séquestre tous loyers et charges à échoir.
Selon jugement en date du 1er mars 2007, le tribunal de grande instance de Tarascon s'est notamment prononcé en ces termes:
- condamne la SCI de l'Avenir à exécuter ou faire exécuter sous astreinte dans les locaux donnés à bail tous les travaux propres à assurer la parfaite et complète étanchéité de l'immeuble loué, à opérer la mise en conformité des installations électriques et à permettre le bon fonctionnement du chauffage,
- autorise la preneuse à consigner, entre les mains de son avocat, la SCP Fortunet, du barreau d'Avignon, tous les loyers et charges à échoir à compter du présent jugement et ce jusqu'à complète exécution des travaux prescrits au bailleur.
Par jugement du 28 août 2015 du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Tarascon, il était dit que la société Arcos [Y] n'était plus fondée à consigner les loyers.
Pour se prononcer ainsi, le juge retenait qu'il résultait des constatations d'un expert que la bailleresse avait satisfait à ses obligations de réaliser les travaux imposés par le jugement du 1er mars 2007.
La société Arcos [Y] a cédé son fonds de commerce le 8 mars 2017.
Par suite de la cession du fonds intervenue le 8 mars 2017, la société Arcos [Y] a voté sa dissolution le 31 octobre 2018 avec une clôture intervenue le 1 er décembre 2018 et une annonce de dissolution au BODACC le 20 mars 2019 puis de radiation le 10 mai 2019.
Par acte d'huissier signifié le 25 août 2017, la SCI de l'Avenir faisait assigner la société Arcos [Y] devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Tarascon en paiement d'un solde de loyers (47.979,71 € au titre d'un arriéré des loyers du fait de leur consignation entre le 1er mars 2007 au 28 août 2015) et de taxes des ordures ménagères depuis 2007.
Par conclusions récapitulatives du 21 novembre 2019, la SCI de l'Avenir a porté sa demande à la somme de 77 367 euros pour tenir compte des révisions triennales.
Par jugement du 15 juin 2018, le juge de l'exécution du tribunal de Tarascon s'est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes principales et reconventionnelles au profit du tribunal de grande instance de la même ville.
Par un jugement rendu le 17 juin 2021, le tribunal judiciaire de Tarascon se prononçait en ces termes :
- condamne la société la SARL Arcos [Y] à payer à la SCI de l'Avenir la somme de 77 367 euros au titre du solde de l'arriéré des loyers du fait de leur consignation entre le premier mars 2007 et le 28 août 2015,
- condamne la SARL Arcos [Y] à payer à la SCI de l'Avenir au titre des taxes des ordures ménagères de 2012 à 2015 la somme de 5000 €,
- rejette toutes autres demande des parties,
- condamne la SARL Arcos [Y] à payer à la SCI de L'Avenir la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la SARL Arcos [Y] au paiement des entiers dépens de 1'instance,
- ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
Pour condamner la preneuse à payer à la bailleresse un solde de loyers, le tribunal retenait, d'une part, qu'il existait une clause d'échelle mobile prévoyant une révision triennale du loyer en fonction du dernier indice connu du coût de la construction et, d'autre part, que la bailleresse produisait un historique des règlements CARPA.
Pour limiter la condamnation de la preneuse à la somme de 5000 euros au titre de la taxe des ordures ménagères de 2012 à 2015, le tribunal estimait que la demande en paiement ne concernait pas exclusivement la preneuse (mais également la bailleresse) et qu'il ne disposait pas des documents d'imposition faisant une distinction entre les parties.
Compte tenu de la dissolution au 31 octobre 2018 puis de la radiation au 10 mai 2019 de la SCI Arcos [Y],un mandataire ad'hoc était désigné selon ordonnance du 27 juillet 2021 du président du tribunal de commerce de Paris, M. [L] [X].
Le 3 août 2021, la société Arcos [Y], représentée par son mandataire ad hoc [L] [X], formait un appel en intimant la SCI de l'Avenir.
L'instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 27 mai 2025.
CONCLUSIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2025, la société Arcos [Y] demande à la cour de :
vu les articles 1111-1, 1189, 1192, 2224, 2228 et 2229 du code civil, L. 611-3 et R. 611618 du L. 145-34, L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce, R. 145-20 du code de commerce, L. 112-2 du code monétaire et financier,
- déclarer la société Arcos [Y] représentée par M. [L] [X] en qualité de mandataire ad'hoc recevable en ses conclusions ;
- infirmer le jugement critiqué en toutes ses dispositions en ce qu'il a :
' condamné la société Arcos [Y] à payer à la SCI de l'Avenir la somme de 77 367 € au titre du solde de l'arriéré des loyers du fait de leur consignation entre le 1 er mars 2007 et le 28 août 2015 ;
' condamné la SARL Arcos [Y] à payer à la SCI de l'Avenir au titre des taxes des ordures ménagères de 2012 à 2015 la somme de 5 000 € ;
' rejeté les demandes de la SARL Arcos [Y] ;
' condamné la SARL Arcos [Y] à payer à la SCI de l'Avenir la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
' condamné la SARL Arcos [Y] au paiement des entiers dépens de l'instance ;
statuant à nouveau,
- déclarer la SCI de l'Avenir irrecevable en toutes ses demandes au titre d'un arriéré de loyers ou de charges antérieurs au 25 août 2012,
- en tout état de cause, déclarer la SCI de l'Avenir mal fondée en toutes ses demandes fins et conclusions et l'en débouter,
- condamner la SCI de l'Avenir à payer à la société Arcos [Y] une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et la somme de 4000 euros pour la présente procédure d'appel outre les entiers dépens.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2023, la SCI de l'Avenir demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement,
en conséquence,
- condamner la société Arcos [Y] à payer à la SCI de l'Avenir la somme de 40 620, 42 euros au titre du solde de l'arriéré des loyers du fait de leur consignation entre le 1er mars 2007 et le 28 août 2015,
- condamner la société Arcos [Y] à payer les taxes des ordures ménagères de 2007 à 2015 soit la somme de 12.978 euros sauf mémoire,
- débouter la société Arcos [Y] de toutes ses demandes fins et prétentions et de sa demande reconventionnelle,
- condamner la société Arcos [Y] à payer à la SCI de l'Avenir la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Arcos [Y] aux entiers dépens.
MOTIFS
1-sur la recevabilité des demandes de la bailleresse en paiement de loyers,de charges et de taxes sur les ordures ménagères antérieurs au 25 août 2012
Selon l'article 2224 du code civil :Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
L'article 2241 du code civil ajoute :La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.Il en est de même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l'acte de saisine de la juridiction est annulé par l'effet d'un vice de procédure.
Selon l'article 1257 dans sa version abrogée du 1 mars 1804 au 01 octobre 2016 :Lorsque le créancier refuse de recevoir son paiement, le débiteur peut lui faire des offres réelles et, au refus du créancier de les accepter, consigner la somme ou la chose offerte.Les offres réelles suivies d'une consignation libèrent le débiteur ; elles tiennent lieu à son égard de paiement, lorsqu'elles sont valablement faites, et la chose ainsi consignée demeure aux risques du créance
Enfin, aux termes de l'article 2350 du code civil dans sa version en vigueur du 24 mars 2006 au 17 septembre 2021 : Le dépôt ou la consignation de sommes, effets ou valeurs, ordonné judiciairement à titre de garantie ou à titre conservatoire, emporte affectation spéciale et droit de préférence au sens de l'article 2333. (Non cité par les parties).
Vu les articles 1961 et suivants anciens du code civil,
Pour dire que toutes les demandes de la bailleresse en paiement de loyers et de charges exigibles avant le 25 août 2012 sont prescrites et irrecevables, la preneuse intimée rappelle, en droit, que l'action en paiement pour les créances, qu'elles soient périodiques ou non, est désormais enfermée dans le délai de prescription quinquennale de droit commun et fait valoir, que l'assignation en paiement date du 25 août 2017.
La preneuse ajoute que si la consignation des loyers judiciairement ordonnée équivaut à un paiement et est libératoire pour elle, elle n'est en revanche nullement interruptive de prescription de l'action en paiement du bailleur.
Pour dire que toutes ses demandes en paiement, de loyers et de charges sont recevables, non tardives et non prescrites, la bailleresse soutient que les sommes réclamées par elle ont été consignées par la preneuse depuis le 30 avril 2007 et que la consignation vaut paiement, soit qu'elle intervienne à la suite d'offres réelles (anciens articles 1257 et nouveaux articles1345 et suivants du code civil ) soit qu'elle soit ordonnée par le juge qui désigne un séquestre (articles 1961 et s).
La bailleresse appelante ajoute que le délai de prescription n'a pu courir qu'à compter de la déconsignation des loyers, soit à compter du 13 novembre 2015, de sorte qu'au moment de son assignation du 25 août 2017, sa créance de loyers et de charges impayés n'était pas prescrite.
En l'espèce, les demandes en paiement de la SCI de l'Avenir portent sur les loyers qui auraient du être réglés du 1er mars 2007 au 28 août 2015 ainsi que sur les taxes sur les ordures ménagères de 2007 à 2015.
Ensuite, la présente action a été engagée après l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 (l'assignation introductive d'instance datant du 25 août 2017) ayant porté réforme de la prescription, de sorte qu'en application de ses dispositions transitoires, les dispositions de cette loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
Par ailleurs, contrairement à ce qu'affirme la bailleresse, il ne résulte nullement ni de l'article 1257 ancien du code civil ni des articles 1961 et suivants du code civil que la consignation des sommes dues par le débiteur interromprait ou suspendrait le délai de la prescription quinquennale applicable à son action en paiement des loyers.
L'article 1257 du code civil, invoqué par la SCI de l'Avenir pour dire que ses demandes en paiement ne sont pas prescrites, énonce seulement que les offres réelles suivies d'une consignation libèrent le débiteur et tiennent lieu uniquement à l'égard de ce dernier de paiement, 'lorsqu'elles sont valablement faites'.
La consignation faite par la preneuse n'était pas un paiement pur et simple au profit du bailleur, elle a seulement permis de préserver les droits de la locataire et de mettre de côté les fonds en attendant la résolution du conflit avec la bailleresse qui ne pouvait d'ailleurs pas percevoir les fonds consignés. Au moment où la société locataire a consigné les loyers dus à la SCI de l'Avenir, il n'était d'ailleurs pas encore certain que cette dernière soit reconnue créancière à hauteur des montants consignés.
Ainsi, la consignation des loyers et charges par la SA Arcos [Y] n'est libératoire qu'à l'égard de cette dernière seulement et n'a eu aucun effet sur le cours de prescription de l'action en paiement de la bailleresse.
La preneuse peut donc à juste titre soutenir que la consignation des loyers est sans incidence sur le cours de la prescription quinquennale.
Par ailleurs, la bailleresse ne se prévaut pas d'autres causes d'interruption ou de suspension de la prescription, hormis la mesure de consignation des loyers et charges par la preneuse entre le 30 avril 2007 et le 13 novembre 2015.
La bailleresse ayant fait assigner la preneuse par acte d'huissier signifié le 25 août 2017, aucune somme exigible antérieurement au 25 août 2012 ne peut plus être réclamée par celle-ci à la preneuse (ce qui vaut aussi pour les loyers et charges réclamés entre le 1er mars 2007 et le 17 juin 2008, date de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 ayant porté réforme de la prescription, pour lesquels le délai de la prescription a pris fin le 18 juin 2013).
Conformément aux demandes de la SA Arcos [Y], la cour déclare irrecevables comme prescrites toutes les demandes de la SCI de l'Avenir au titre d'un arriéré de loyers charges, taxes sur les ordures ménagères antérieurs au 25 août 2012.
2-sur le bien-fondé de la demande en paiement des loyers et charges non prescrits
2-1 sur la demande en paiement d'un arriéré de loyers révisés et de charges
Vu l'ancien article 1134 du code civil,
Le bail commercial renouvelé du 21 mars 1997, conclu entre la SCI de l'Avenir et la preneuse appelante stipule, au paragraphe 'charges et condition' que les charges et conditions du bail renouvelé sont celles du bail initial dont les termes sont littéralement retranscrits ci-dessus.
Concernant la révision triennale du loyer, le bail initial du 6 mai 1988 comprend un paragraphe intitulé 'révision du loyer' rédigé en ces termes : Le loyer ci-dessus fixé sera révisé à l'expiration de chaque période triennale dans les conditions prescrites par la loi.Si pour un motif quelconque, le loyer en question n'était pas définitivement fixé lors de l'échéance du terme qui suivra la demande en révision, le preneur ne pourrait pas en profiter pour différer le paiement et il devra verser dès présentation de la quittance, une somme égale à celle acquittée précédemment, sauf compte ultérieur à moins que la juridiction saisie, si le différend venait devant elle, estime utile de faire fixer un loyer provisionnel différent notamment à la demande de l'une ou l'autre des parties. En tout cas, le paiement sera accepté à titre de provision, sans qu'il puisse en résulter pour les parties une renonciation à la demande en révision faite dans les formes légales.A titre indicatif, il est ici précisé que le loyer a été fixé en fonction du dernier indice connu du coût de la construction qui est celui du 3 ème trimestre 1987, soit 895.
Le bail renouvelé du 21 mars 1997 prévoit un paragraphe également intitulé 'révision du loyer' en ces termes: Le loyer ci-dessus fixé sera révisé à l'expiration de chaque période triennale dans les conditions prescrites par la loi. (...)Il est précisé que le loyer de chaque période triennale sera révisé en fonction de l'indice du 1er trimestre de l'année précédant ladite révision triennale.
La bailleresse intimée sollicite, à titre principal, la condamnation de la preneuse appelante à lui payer la somme de 40 620, 42 euros au titre du solde de l'arriéré des loyers en prenant en compte un loyer révisé triennalement.
Pour dire que l'arriéré des loyers doit se calculer d'après un loyer révisé, la bailleresse explique avoir fait application de la clause d'échelle mobile d'usage prévue par le bail commercial. Elle ajoute que la clause d'échelle mobile doit s'appliquer tant que l'une des parties n'en a pas demandé l'adaptation judiciaire et que le seul fait que le bailleur n'ait pas réclamé le montant des augmentations dès leur prise d'effet n'implique pas de sa part renonciation à se prévaloir de la clause d'indexation.
Pour s'opposer au paiement de la somme de 40 620, 42 euros calculée à partir d'un loyer révisé,la preneuse appelante soutient :
- le bail vise clairement le mécanisme de la révision triennale légale,
- la clause du bail n'est pas une clause d'indexation encore appelée « clause d'échelle mobile ',
- la mise en 'uvre du mécanisme de la révision légale est soumise, contrairement à la clause d'indexation qui est d'application automatique, à des formalités particulières régies par l'article R. 145-20 du code de commerce,
- en l'espèce, la clause prévoit une demande en révision faite dans les formes légales, ce qui exclut donc toute automaticité et impose au contraire une demande de révision,
- la révision triennale légale n'est ni une révision de plein droit, ni une révision automatique. Elle doit être demandée, faute de quoi elle est inexistante,
- Il est indiqué que le loyer est révisé dans « les conditions prescrites par la loi », cela signifie que la révision est effectuée dans les conditions prévues par le statut des baux commerciaux et non en application de la clause,
- il s'agit seulement d'une clause contractuelle fixant le trimestre de référence de l'indice de plafonnement du loyer en l'espèce l'indice du premier trimestre précédent ladite révision triennale.
Il est de principe que la clause d'indexation est la clause par laquelle les parties organisent conventionnellement la révision du loyer, sans avoir à se soumettre aux conditions de la révision triennale légale prévue par l'article L. 145-38 du code de commerce.
La révision légale du loyer se caractérise en particulier par une périodicité triennale, par son formalisme, par son absence de caractère automatique.
En outre, en cas de mise en oeuvre de la révision légale triennale du loyer, les parties doivent recourir au juge si elles ne s'entendent pas sur le loyer révisé.
En l'espèce, les clauses litigieuses précédemment reproduites, censées s'analyser en des clauses d'indexation ou d'échelle mobile selon la bailleresse, ne prévoient pourtant pas clairement le caractère automatique de la variation du loyer.
Ainsi, tant le bail commercial initial que le bail renouvelé du 21 mars 1997 stipulent dans les mêmes termes les deux clauses suivantes, excluant l'automaticité de la révision du loyer :
- le loyer ci-dessus fixé sera révisé à l'expiration de chaque période triennale dans les conditions prescrites par la loi,
- en tout cas, le paiement sera accepté à titre de provision, sans qu'il puisse en résulter pour les parties une renonciation à la demande en révision faite dans les formes légales.
Ensuite, alors qu'une clause d'indexation suppose la définition par les parties de différents indices (indice de base ou l'indice diviseur, indice de référence ou indice multiplicateur), rien n'est clairement prévu en l'espèce. Les baux sont au contraire ambigus et peu clairs sur le choix des indices.
Par ailleurs, les clauses litigieuses emploient le terme 'révision' et non celui d'indexation, ce qui crée une source de confusion supplémentaire possible avec le mécanisme de la révision triennale légale.
Il ne résulte pas suffisamment des clauses du bail initial et du bail renouvelé que les parties auraient eu la commune intention de prévoir une clause d'échelle mobile ou clause d'indexation.
Enfin, à supposer que la bailleresse souhaite simplement la mise en oeuvre d'une révision triennale légale du montant du loyer, une telle révision ne serait pas en tout état de cause possible. En effet, la SCI de l'Avenir n'établit pas s'être conformée au formalisme prévu par la loi, ne justifiant d'aucune demande adressée à la preneuse par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ni avoir agi en justice devant le juge des loyers commerciaux contre cette preneuse dans le délai de deux années prescrit par l'article L 145-60 du code de commerce pour la mise en oeuvre de la révision triennale légale du montant du loyer.
La bailleresse ne pouvait donc pas faire le compte entre les parties et réclamé un arriéré de loyers, en se basant sur un montant de loyer révisé. Aucune application d'un loyer révisé (conventionnellement ou légalement) n'est possible dans le cadre de cette instance.
La cour, infirmant le jugement, rejette la demande principale de la bailleresse en paiement de loyers et charges révisés non prescrits.
2-2 sur la demande subsidiaire en paiement d'un loyer non révisé et de charges
Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil,
A titre subsidiaire, dans cas où la révision du montant du loyer est exclue, précisément comme en l'espèce, la bailleresse intimée sollicite le paiement d'une somme de 6 386, 75 euros au titre des loyers impayés (en se basant sur un loyer non révisé), indiquant avoir procédé à une compensation entre les loyers dus et les sommes consignées (loyers exigibles entre le 3ème trimestre 2007 et le 3ème trimestre 2015).
La preneuse appelante ne critique pas le montant du loyer révisé réclamé à titre subsidiaire par la bailleresse, indiquant au contraire en ce sens :' Seul le décompte communiqué en pièce n° 32 par la SCI de l'Avenir est valable pour correspondre au loyer effectivement exigible.'Ainsi, au 28 août 2015, le montant des loyers impayés dus par la société Arcos [Y] depuis le 1er mars 2007 s'élève à 6 386,75 euros, en se basant sur un montant non révisé du loyer dû.
Toutefois, le total réclamé par la bailleresse ne peut être retenu dans son intégralité, ce total résultant de l'addition de l'ensemble des loyers et charges dus depuis le 1er mars 2007 et englobant donc une créance prescrite au titre des sommes contractuellement dues avant le 25 août 2012.
D'après le décompte produit par la bailleresse, le solde résiduel de loyers et charges non prescrits, dû par la société Arcos [Y] est en réalité nul quand on soustrait la créance prescrite de même nature.La société Arcos [Y] n'est donc redevable d'aucune somme au titre des loyers et charges impayés non prescrits, calculés sur la base d'un loyer non révisé.
Infirmant le jugement, la cour rejette la demande subsidiaire de la SCI de l'Avenir en au titre du solde d'un loyer et de charges non révisés et non prescrits.
3-sur le bien fondé de la demande en paiement des taxes sur les ordures ménagères non prescrites postérieures au 25 août 2012
Vu l'article 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
La bailleresse intimée sollicite le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de 2007 à 2015 soit la somme de 12.978 euros, somme dont le détail est le suivant :
2007 : 1.403€
2008 : 1.449€
2009 1.499€
2010 : mémoire
2011 : 1.597€
2012 : 1.675 €
2013 : 1.730 €
2014 : 1.780 €
2015 :1.845 € .
Pour dire que sa demande en paiement des taxes sur les ordures ménagères, dirigée contre la preneuse, est bien fondée, la bailleresse intimée soutient que l'obligation au remboursement résulte d'une clause expresse des baux commerciaux.
Concernant les demandes (non prescrites) de la preneuse en paiement des taxes ordures ménagères(taxes exigibles postérieurement au 25 août 2012), la preneuse intimée estime qu'elles sont infondées et apporte les précisions suivantes :
- le bailleur n'a pas fourni la première page de la taxe 2015 de telle sorte qu'il n'est pas établi qu'elle est à l'ordre de la SCI de l'Avenir,
- les avis 2012, 2013, 2014 concernent les bâtiments situés [Adresse 3] et [Adresse 1] alors que le local est situé [Adresse 2],
- la Cour de cassation juge que s'agissant d'un bail commercial, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle.
Il est de principe que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire d'un bail commercial qu'en vertu d'une clause claire et précise.
En l'espèce,concernant la répartition entre les parties des taxes et impôts, tant le bail initial que le bail renouvelé prévoient tous deux une clause intitulée « Charges et impôts divers', laquelle énonce : Il remboursera au bailleur en même temps que chaque terme de loyer, les taxes locatives et les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires, notamment celles énumérées par l'article 38 de la loi du 1 er septembre 1948.
Or, l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948 dispose :Les locataires ou occupants sont tenus, en sus du loyer principal, au remboursement sur justifications des prestations, taxes locatives et fournitures individuelles énumérées ci-après.(...)
B - Taxes locatives :
1° Taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Ainsi, les baux prévoient bien expressément, même si c'est indirect, que le preneur remboursera au bailleur les taxes d'enlèvement des ordures ménagères.
Il revient toutefois maintenant à la bailleresse appelante de justifier du montant desdites taxes, ce qu'elle ne fait pas suffisamment en l'espèce. En effet, si la SCI de l'Avenir verse aux débats l'ensemble des avis de taxes foncières de 2007 à 2015 mentionnant la taxe sur les ordures ménagères, ces avis suscitent le doute sur l'immeuble auquel ils se rapportent. Il n'est pas possible d'affirmer qu'ils concernent les biens loués à la société Arcos [Y].
Tout d'abord, si les baux commerciaux indiquent seulement que les locaux loués sont situés 'dans un immeuble situé à [Adresse 7] et [Adresse 10]", le contrat de location-gérance conclu entre la preneuse appelante et Mme [S] [B] précise bien, pour sa part, que le fonds de commerce est situé au [Adresse 2] (comme le soutient d'ailleurs la preneuse).Toujours concernant l'adresse des lieux loués, certains jugements rendus précédemment mentionnent d'ailleurs en ce sens que l'adresse du siège social de la preneuse appelante est bien [Adresse 2] à [Localité 6].
Or, les avis de taxe foncière produits par la bailleresse mentionnent deux bâtiments distincts situés [Adresse 3] et [Adresse 1], ce qui ne correspond donc pas à l'adresse des lieux loués.
Infirmant le jugement, la cour rejette la demande de la SCI de l'Avenir dirigée contre la société Arcos [Y] en remboursement des taxes non prescrites sure les ordures ménagères.
4-sur les frais du procès
La société appelante obtient gain de cause à hauteur d'appel et le jugement est infirmé en toutes ses dispositions principales.
La cour infirme en conséquence également le jugement du chef de l'article 700 et des dépens et, statuant à nouveau, condamne la SCI de l'Avenir aux entiers dépens de première instance et d'appel dont ceux exposés par la société Arcos [Y] ainsi qu'à payer une somme totale de 5000 euros à cette dernière au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :
- déclare irrecevables les demandes de la SCI de l'Avenir en paiement de loyers, charges, taxes sur les ordures ménagères dûs antérieurement au 25 août 2012,
- infirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,
- rejette comme étant infondées toutes les demandes principales en paiement non prescrites de la SCI de l'Avenir,
- condamne la SCI de l'Avenir à payer à la société Arcos [Y] une somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la SCI de l'Avenir aux entiers dépens de première instance et d'appel dont ceux exposés par la société Arcos [Y].
Le Greffier, La Présidente,