CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 22 janvier 2026, n° 22/00146
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 22 JANVIER 2026
Rôle N° RG 22/00146 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIUKL
S.A.R.L. VACANCEOLE VOYAGES
C/
[J] [I]
[M] [X] épouse [I]
Copie exécutoire délivrée
le : 22 Janvier 2026
à :
Me Paola MARTINS
Me Naïs CHAMPION
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 16 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/05456.
APPELANTE
S.A.R.L. VACANCEOLE VOYAGES
, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Naïs CHAMPION, avocat au barreau de GRASSE et ayant pour avocat plaidant Me Jauffré CODOGNES, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES
Monsieur [J] [I]
né le 01 Mars 1977 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Paola MARTINS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Bruno TRAESCH, avocat au barreau de PARIS
Madame [M] [X] épouse [I]
née le 05 Décembre 1980 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Paola MARTINS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Bruno TRAESCH, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,
et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2009, les époux [J] [I] et [M] [X] ont donné à bail commercial pour une durée de 9 ans à la société Bacotec Gestion, exploitante d'une résidence de tourisme, divers biens et droits immobiliers relatifs à un appartement T3 n°5 et à un parking n°24,dans la résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 6] (06).
Le 1er juillet 2015, un avenant à ce contrat de bail a été signé entre la société Crystal Gestion, nouvelle preneuse,venant aux droits de la société Bacotec, et les époux [I], bailleurs.Cet avenant contient une clause litigieuse prévoyant par avance le montant de l'indemnité d'éviction due à la preneuse par les bailleurs, stipulant qu'elle sera égale à 1% du chiffre d'affaires effectué sur l'appartement sur l'année de résiliation.
Par lettre du 3 mai 2018, la société [Adresse 10], qui se définissait comme la spécialiste de la gestion de résidences de tourisme et de résidences hôtelières, a informé les bailleurs qu'elle était leur nouvelle locataire, après avoir acquis le fonds de commerce de la société Crystal Gestion.
Par acte extrajudiciaire en date du 18 février 2019, les bailleurs ont fait signifier à la nouvelle locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, à effet du 16 octobre 2019.
Par acte extrajudiciaire en date du 15 octobre 2019, les époux [J] et [M] [I] ont fait assigner la S.A.S.U. [Adresse 10] devant le tribunal judiciaire de Grasse pour obtenir, à titre principal, la fixation de l'indemnité d'éviction au montant prévu par le bail commercial soit 1 % du chiffre d'affaire annuel.
En cours d'instance, les bailleurs requérants ont, par acte extrajudiciaire en date du 21 juin 2021, fait délivrer un commandement de payer les loyers de l'année 2020 à la société Vacancéole Côte d'Azur.
Par jugement du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Grasse se prononçait en ces termes:
- révoque l'ordonnance ayant fixé la clôture au 28 septembre 2021 et fixe la nouvelle clôture au 12 octobre 2021, avant l'ouverture des débats,
- déboute M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] de leur demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial les liant à la S.A.S.U. [Adresse 10],
- déboute M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] de leur demande visant à la résiliation judiciaire du bail commercial les liant à la S.A.S.U. Vacancéole Côte d'Azur,
- déboute la S.A.S.U. [Adresse 10] de sa demande en nullité du congé délivré par M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] le 18 février 2019,
- déclare irrecevable comme prescrite la contestation formée par la S.A.S.U. Vacancéole Cote d'Azur concernant la clause de calcul de l'indemnité d'éviction,
- fixe en conséquence l'indemnité d'éviction due par M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] à la S.A.S.U. [Adresse 10] à 1% du chiffre d'affaires effectué par la S.A.S.U. Vacancéole Côte d'Azur sur l'année de la résiliation,
- condamne M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] à verser cette somme à la S.A.S.U. [Adresse 10],
- condamne la S.A.S.U. Vacancéole Côte d'Azur à verser à M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer dû entre le 17 octobre 2019 et la date de libération effective des locaux mis à bail,
- dit que les sommes d'ores et déjà versées par la S.A.S.U. [Adresse 10] sur cette période viendront en déduction des sommes dues,
- déboute M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] de leur demande en versement de loyers sur cette même période,
- condamne la S.A.S.U. Vacancéole Côte d'Azur à verser à M.[J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la S.A.S.U. [Adresse 10] aux entiers dépens de l'instance.
Pour débouter les bailleurs de leur demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire, le tribunal relevait que ces derniers ne produisaient pas de commandement de payer.
Pour débouter les mêmes de leur demande en résiliation judiciaire du bail commercial, le tribunal estimait que seul un manquement grave de la preneuse à ses obligations contractuelles pouvait justifier la résiliation judiciaire précisant que les bailleurs ne rapportaient aucune preuve d'un tel manquement.
Pour dire que le congé de refus de renouvellement et avec offre indemnité d'éviction, délivré par les bailleurs à la preneuse était valable et non nul, le tribunal retenait :
- les bailleurs ont bien respecté le délai de prévenance de six mois qui leur était imposé,
- si le congé délivré dans le cadre d'un bail commercial doit, en principe, préciser les motifs pour lesquels il est donné, l'offre de renouvellement ou de paiement d'une indemnité d'éviction constitue une motivation suffisante. Ce n'est qu'en cas de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction que le congé doit être motivé en invoquant un motif grave et légitime,
- le conflit d'interprétation existant entre les parties, concernant uniquement le mode de calcul de cette indemnité d'éviction ne rend pas pour autant le congé nul faute de motivation, le principe du versement de cette indemnité n'étant, lui, pas remis en cause.
Concernant la contestation de la preneuse du mode de calcul de l'indemnité d'éviction, le tribunal estimait ladite contestation irrecevable comme tardive et prescrite, compte tenu de l'écoulement du délai de la prescription biennale énoncé à l'article L 145-60 du code de commerce.
Le 5 janvier 2022, la société Vacancéole Côte d'Azur formait appel du jugement en intimant les époux [J] et [M] [I].
La déclaration d'appel était formée en ces termes : L'appelant entend critiquer et solliciter l'infirmation des chefs de jugement suivants :
- déboute la SASU [Adresse 10] de sa demande en nullité du congé délivré par M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] le 18 février 2019,
- déclare irrecevable comme prescrite la contestation formée par la SASU Vacancéole Côte d'Azur concernant la clause de calcul de l'indemnité d'éviction,
- fixe en conséquence l'indemnité d'éviction due par M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] à la S.A.S.U. [Adresse 10] à 1% du chiffre d'affaires effectué par la S.A.S.U. Vacancéole Côte d'Azur sur l'année de la résiliation.
- condamne la S.A.S.U. [Adresse 10] à verser à M.[J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la S.A.S.U. Vacancéole Côte d'Azur aux entiers dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture de l'instruction était rendue le 28 octobre 2025.
Conclusions des parties
Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 octobre 2025, la société [Adresse 10] demande à la cour de :
vu les articles 146, 542 à 570, 900 à 930-1 du code de procédure civile, L.145-1 et suivants du code de commerce, 1101 et suivants, 1383, 1384, 1383-1 du code civil, L321-1 et suivants du code du tourisme,
- prononcer l'irrecevabilité des demandes formulées par les époux [I],
- infirmer le jugement,
et statuant à nouveau :
principalement :
- prononcer l'irrecevabilité des demandes formulées par les époux [I],
- annuler le congé délivré par les époux [I] à la société Vacancéole Côte d'Azur selon acte du 18 février 2019.
subsidiairement :
dans l'hypothèse où le tribunal jugerait validerait le congé,
-écarter l'application de la clause minorant l'indemnité d'éviction à 1% du chiffre d'affaires et la réputer non écrite,
- condamner M. [J] [I] et Mme [M] [I] à payer à la société [Adresse 10] la somme de 24.734,34 € à titre d'indemnité d'éviction,
et à défaut désigner tel expert avec pour mission de fixer le montant de l'indemnité d'éviction,
en toutes hypothèses :
- débouter les consorts [I] de toutes leurs demandes,
- condamner Monsieur [J] [I] et Mme [M] [I] à payer à la société Vacancéole Côte d'Azur la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner Monsieur [J] [I] et Mme [M] [I] aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, les époux [J] et [M] [I] demandent à la cour de :
vu le bail commercial du 20 juin 2009, l'avenant au bail commercial du 1 er juillet 2015, les articles 1103 et suivants, 1137, 1144 du code civil, L145-9, L.145-14 et L.145-28 et suivants du code de commerce, l'article L321-2 du code de tourisme,
in limine litis,
- juger irrecevables les demandes de la société Vacancéole relatives à une indemnité d'éviction en raison de l'absence de signification de la cession de contrat de bail commercial aux bailleurs, les époux [I], privant la société exploitante du droit au renouvellement du bail commercial,
à titre principal,
- juger que la société Vacancéole n'a pas droit à une indemnité d'éviction en raison de son absence de droit au renouvellement du bail commercial.
à titre subsidiaire,
- confirmer le jugement notamment en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction à un 1% du chiffre d'affaires annuel,
- condamner la société Vacancéole à régler une indemnité d'occupation à hauteur du loyer actualisé en application du bail commercial à compter du jour du congé,
- condamner la société Vacancéole à libérer l'appartement des époux [I] et de le remettre les clés sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt de la cour d'appel,
à titre très subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction de céans jugeait que le locataire a le droit à une indemnité d'éviction et écartait l'application de la clause fixant le montant de l'indemnité d'éviction :
- condamner la société Vacancéole à réparer le préjudice causé par le dol au moment de la signature de l'avenant signé en 2015 à la somme de 24.734 €, à titre de dommages et intérêts, et ordonner la compensation avec l'indemnité d'éviction fixée à la même somme,
- condamner la société Vacancéole à régler une indemnité d'occupation à hauteur du loyer actualisé en application du bail commercial à compter du jour du congé,
en tout état de cause,
- condamner la société Vacancéole à communiquer un bilan et un compte d'exploitation détaillé concernant les années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, comportant le détail des charges variables et des charges fixes, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt de la cour d'appel.
- condamner la société Vacancéole aux entiers dépens.
- condamner la société Vacancéole à régler la somme de 4.000 euros aux époux [I] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS
1-sur la recevabilité des demandes reconventionnelles des bailleurs
Selon l'article L145-14 al 1 du code de commerce :Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
L'article L145-9 al 1, 2, 6d u même code, pris dans sa version en vigueur depuis le 08 août 201, énonce : Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
L'appelante estime que toutes les demandes reconventionnelles des intimés (les bailleurs) dirigées à son encontre seraient irrecevables (demandes de fixation d'une indemnité d'éviction contractualisée,d'indemnités d'occupation et de libération des lieux loués), en soutenant que leur congé de refus de renouvellement avec offre d'une indemnité d'éviction du 18 février 2019 est nul et que le bail n'a donc pas pris fin à son terme par l'effet du congé.
La preneuse appelante, qui ajoute avoir droit au renouvellement dudit bail nonobstant ce congé du 18 février 2019, demande donc en réalité à titre principal à être maintenue dans les lieux et ce n'est que subsidiairement, qu'elle sollicite le bénéfice d'une indemnité d'éviction (avec un montant résultant du statut des baux commerciaux et non pas le montant forfaitisé prévenu par l'avenant du 1er juillet 2015).
Enfin, la société [Adresse 10] estime que la nullité du congé de refus de renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction aurait pour conséquence juridique que le bail commercial se serait tacitement prolongé en sa faveur et que toutes les demandes des époux [I] seraient irrecevables.
2-1-Sur le moyen de nullité soulevé par la preneuse tiré d'une renonciation des bailleurs au congé de refus de renouvellement
Selon l'article 1383-2 du code civil :L'aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté. Il fait foi contre celui qui l'a fait. Il ne peut être divisé contre son auteur.Il est irrévocable, sauf en cas d'erreur de fait."
Au soutien de sa demande d'annulation du congé du 18 février 2019 et pour en tirer comme conséquence que le bail se serait prolongé au-delà de son terme initial et que les demandes des époux [I] seraient irrecevables, la société preneuse fait valoir :
- les bailleurs ont renoncé à se prévaloir du congé du 18 février 2019 de refus de renouvellement, puisqu'ils l'ont assignée le 15 octobre 2019 en résiliation judiciaire du bail (en invoquant le défaut de paiement des loyers) et puisqu'ils lui ont fait délivrer le 21 juin 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire,
- la demande des bailleurs en résiliation du bail commercial constitue une reconnaissance de ce que le bail est encore en cours et également un aveu judiciaire,
- les époux [I] violent le principe de l'estoppel, en soutenant dans un même temps qu'ils agissent en application d'un bail en cours et que ce bail est soit résilié, soit rompu.
Cependant, en l'espèce, la supposée renonciation des bailleurs intimés, aux effets de leur congé de refus de renouvellement du 18 février 2019, évoquée par la preneuse appelante doit résulter d'actes positifs non équivoques, ce qui n'est pas suffisamment le cas en l'espèce.
En effet, si les bailleurs intimés ont bien fait signifier à la preneuse le 21 juin 2020 un commandement de payer visant la clause résolutoire (soit postérieurement à la signification de leur congé de refus de renouvellement ) et s'ils demandaient bien, dans leurs dernières écritures prises en première instance, à titre principal, le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, la cour relève qu'ils sollicitaient bien également, à titre subsidiaire, la fixation d'une indemnité d'éviction au profit de la preneuse, manifestant ainsi leur volonté persistante de se prévaloir des effets de leur congé du 18 février 2019.
La preneuse s'étant maintenue dans les lieux malgré leur congé de refus de renouvellement signifié le 18 février 2019, les bailleurs ont pu estimer qu'il fallait lui délivrer en plus un commandement de payer visant la clause résolutoire, leur volonté étant bien de n'accorder aucun renouvellement du bail commercial et de ne pas laisser le bail se prolonger tacitement.
Par ailleurs, la société Vacancéole Côte d'Azur entend se prévaloir d'un aveu judiciaire qui aurait été fait par les époux [I], aux termes duquel ils auraient reconnu avoir renoncé à se prévaloir des effets du congé du 18 février 2019.
Toutefois, l'aveu judiciaire ne peut jamais porter sur un point de droit, uniquement sur des faits. Ainsi, à supposer même que les époux [I] aient pu faire un aveu sur une prétendue renonciation à leur droit de se prévaloir des effets du congé du 18 février 2019, cet aveu serait en tout état de cause dépourvu de toute efficacité, l'objet de ce dernier étant la reconnaissance d'un point de droit.En tout état de cause, il n'existe aucune preuve de l'existence d'un aveu judiciaire non équivoque des époux [I] sur leur volonté supposée de renoncer aux effets du congé litigieux.
Il n'y a pas non plus eu de violation du principe de l'estoppel,la cour ayant jugé que les bailleurs n'avaient pas renoncé à se prévaloir des effets de leur congé et qu'ils ont seulement cherché par tout moyen juridique possible à obtenir la fin des relations contractuelle avec la société [Adresse 10]
En conséquence, c'est à tort que la société Vacancéole Côte d'Azur affirme que les époux [I] auraient renoncé à se prévaloir des effets du congé du 18 février 2019.
Le moyen de nullité tiré de la supposée renonciation des bailleurs au congé du 18 février 2019 sera donc écarté.
2-2 sur le moyen de nullité tiré de l'absence de respect du délai de préavis de 6 mois
Le bail commercial initialement consenti le 20 juin 2009, auquel est soumis la relation contractuelle entre les parties, stipule, au titre de sa durée : « La présente convention est consentie et acceptée pour une durée minimale de dix années entières et consécutives commençant à courir au plus tard au quinzième jour suivant la date du procès-verbal de livraison et de remise des clefs par le bailleur des locaux, laquelle est prévue pour le 1er juillet 2009, et pour s'achever le 31 décembre 2018, avec dénonciation préalable en respectant un délai de prévenance de six (6) mois, et dans les formes édictées parle décret du 30/09/1953. A défaut de dénonciation, elle se poursuivra par tacite reconduction avec faculté pour l'une ou l'autre des parties de signifier sa volonté de bénéficier de la résiliation éventuelle avant terme de la convention en respectant un délai de prévenance préalable de six (6)mois ».
Il résulte des clauses du bail commercial que le délai de préavis qui s'imposait aux bailleurs pour délivrer leur congé était de six mois, conformément d'ailleurs à l'article L 145-9 du code de commerce précédemment reproduit.
La société [Adresse 10] soutient encore l'annulation du congé pour les motifs suivants :
- le congé n'a pas été délivré dans les délais imposés par la loi, il n'y a pas six mois entre la date de cet acte et la date de sortie,
- le bail a été donné le 18 février 2019 pour une libération des lieux au 16 octobre 2019.Devant prendre effet le 16 octobre 2019, ce bail ne peut se terminer qu'à l'issue du dernier trimestre de l'année soit au 31 décembre 2019,
- le congé est donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance.
- le bailleur a cru pouvoir donner congé à n'importe quel moment. Or, la résiliation triennale n'est pas un congé,
- seul le preneur dispose d'une faculté de résiliation triennale et ce en application de l'article L145-4 alinéa 2 ancien du code de commerce qui dispose que : « le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale dans les formes et délais de l'article L145-9 »,
- cette prérogative n'est permise qu'au preneur. Il en résulte que le bailleur ne peut résilier tous les trois ans le bail commercial et doit attendre la survenance de son terme,
- l'exception de nullité du congé, soulevée par la preneuse, est perpétuelle et elle peut donc se prévaloir de son annulation.
Pour s'opposer à la demande de l'appelante d'annulation du congé de refus de renouvellement du 18 février 2019 et pour dire qu'il est bien valable en dépit des arguments de la preneuse sur le défaut de respect du préavis de six mois, les bailleurs rétorquent :
- l'appelant prétend en premier qu'une période de six mois ne s'est pas écoulée entre le 18 février 2019 et le 16 octobre 2019, alors que cette période correspond à environ huit mois,
- l'huissier rédacteur du congé précise que le congé est donné pour le terme contractuel, soit pour le 16 octobre 2019, ce qui correspond à dix années après l'entrée en vigueur du bail commercial le 17 octobre 2009,
- si le congé est donné en période contractuelle et au moins six mois avant son échéance, il prend effet au jour du terme contractuel, conformément aux dispositions de la loi du 22 mars 2012, codifiées aux deux premiers alinéas de l'article L145-9 du code de commerce.
- un congé donné pour une date prématurée n'est pas nul, mais seuls ses effets sont reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré.
En l'espèce, le bail commercial est entré en vigueur le 17 octobre 2009 pour une durée de dix années. Conformément à ses clauses, le délai de dix années a commencé à courir à compter du quinzième jour après l'établissement du procès-verbal de livraison, lequel est daté du 2 octobre 2009, le bail ayant dès lors pris effet le 17 octobre 2009. Le terme initial était donc le 17 octobre 2019.
En ayant fait signifier leur congé le 18 février 2019 à la société Vacancéole Côte d'Azur, les bailleurs ont donc bien respecté le préavis de six mois qui s'imposait à eux.En tout état de cause, quand bien même le congé aurait été donné prématurément, les effets d'un tel congé
seraient alors seulement reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné, soit en l'espèce pour le 17 octobre 2019.
La nullité de ce congé ne peut donc être prononcée pour le motif de l'absence de respect des délais légaux.
2-3sur le moyen de nullité tiré d'une mauvaise motivation du congé du 18 février 2019
Vu l'article L145-9 du code de commerce précédemment reproduit,
Selon la société [Adresse 10], le congé est encore nul car il est mal motivé et ne respecte pas les prescriptions légales à ce titre. Elle ajoute que ses bailleurs lui ont fait délivrer un congé comportant refus de renouvellement avec paiement d'une indemnité d'éviction, ajoutant que ce congé ne propose aucun règlement d'indemnité d'éviction et ne mentionne aucun élément permettant de chiffrer cette indemnité légale. Elle précise encore que ni un montant ni un mode de calcul de l'indemnité ne sont visés, la seule mention du principe de versement de cette indemnité étant insuffisante pour servir de motivation.
Pour s'opposer au moyen de nullité tiré d'une mauvaise motivation du congé, les bailleurs rétorquent qu'au contraire, leur congé comporte toutes les mentions légales obligatoires, en précisant en particulier qu'il est un congé pour reprise.
En l'espèce, le congé signifié le 18 février 2019 par les bailleurs à la preneuse, de refus de renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction, est ainsi motivé :« ce congé est motivé pour : 'reprise. (...) Ce congé est donné afin de mettre un terme au bail. Il fait obligation de quitter les lieux (...) Vous précisant que les requérants offrent de vous verser l'indemnité d'éviction prévue par l'article L.145-14 du code de commerce et que le maintien dans les lieux est acquis, aux clauses et conditions du bail expiré jusqu'au paiement de cette indemnité ».
S'il est exact que ce congé du 18 février 2019 ne chiffre pas le montant de l'indemnité d'éviction proposée par les bailleurs, il n'en demeure pas moins qu'il mentionne bien qu'il est un refus de renouvellement au terme du bail et qu'il offre une indemnité d'éviction.
Le moyen de nullité, soulevé par l'intimée, tiré d'une mauvaise motivation du congé litigieux, est donc inopérant.
En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu'il déboute la société Vacancéole Côte d'Azur de sa demande reconventionnelle en nullité du congé délivré.
Y ajoutant, la cour déclare recevables toutes les demandes des époux [I] contre la société [Adresse 10] (étant précisé que la preneuse se prévalait de l'irrecevabilité des demandes des époux [I] contre elle en se fondant sur la nullité du congé du 18 février 2019).
Il convient ici de préciser qu'en tout état de cause, l'annulation du congé du 18 février 2019 ne priverait pas les bailleurs de leur droit de se prévaloir de la fin du bail et laisserait seulement subsister le droit à indemnité d'éviction de la preneuse. En effet, le congé met fin au bail même en l'absence de motif, la seule sanction étant l'obligation pour le bailleur de verser une indemnité d'éviction ou d'offrir le renouvellement.
Le congé du 18 février 2019 est valable et il a produit effet au 16 octobre 2019. Le bail ne s'est ni renouvelé, ni prolongé tacitement.La cour doit désormais examiner la demande subsidiaire de la bailleresse appelante en paiement d'une indemnité d'éviction.
2-sur la recevabilité de la demande de la preneuse appelante en paiement d'une indemnité d'éviction
2-1 sur la recevabilité au regard de l'irrégularité de la cession du droit au bail
L'article 1690 du code civil dispose : « Le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur. Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique. »
L'article 122 du code de procédure civile ajoute : Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond,pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.»
Pour soutenir que la demande subsidiaire de la société Vacancéole Côte d'Azur, en paiement de l'indemnité d'éviction est irrecevable, les bailleurs intimés font valoir que l'appelante a acquis le droit au bail du précédent preneur sans pour autant lui signifier la cession dudit bail commercial, laquelle lui est donc inopposable. L'intimée ajoute que par conséquent la preneuse cessionnaire ne bénéficie pas du droit au renouvellement du bail commercial.
Les époux [I] précisent :
- l'article 1690 du code civil ne vise que l'acceptation dans un acte authentique, mais, en pratique elle intervient souvent dans un acte sous seing privé, ce qui est admis par la jurisprudence, la cession ainsi acceptée par le bailleur lui étant alors opposable,
- a contrario, à défaut de respect des formalités exigées par l'article 1690 du code civil, la simple connaissance de la cession de créance par le débiteur ne suffit pas à la lui rendre opposable,
- le seul encaissement des loyers sans autre manifestation d'acquiescement ne suffit pas à rapporter la preuve de l'acceptation du bailleur,
- le preneur n'ayant pas procéder à la signification de la cession est notamment dénué du droit au renouvellement du bail commercial,
- la société Vacancéole n'a pas signifié la cession du bail commercial ou du fonds de commerce,
- les époux [I] n'ont pas acquiescé à cette cession de contrat, qui leur est préjudiciable, puisque le cessionnaire, la société Vacancéole refuse d'exécuter la clause fixant le montant de l'indemnité d'éviction, rédigée en totalité par le preneur cédant.
Pour s'opposer à la fin de non-recevoir soulevée par les bailleurs intimés et pour prétendre que son action en paiement de l'indemnité d'éviction est bien recevable, nonobstant l'absence de toute signification de la cession du fonds de commerce ou du droit au bail à ces derniers, la société [Adresse 10] rétorque que les époux [I] avaient une parfaite connaissance de la situation de transfert de bail.
Sur cette connaissance par les bailleurs de la situation de transfert du bail, la preneuse précise en particulier que les époux [I] ont exécuté le bail sans difficulté, ils ont eu des échanges avec elle-même, se sont comportés comme acceptant la cession sans jamais la contester et au plus fort ont fait délivrer tous les actes au preneur sans jamais mettre en cause le cédant.
Il est de principe que la cession de bail doit être signifiée au bailleur, sauf s'il a été partie à l'acte authentique de cession de fonds de commerce, et qu'à défaut, cette cession lui est inopposable. En outre, même si la cession de bail est incluse dans la cession du fonds de commerce, le transfert du bail commande l'application de l'article 1690 du code civil.
Par ailleurs, la connaissance et l'acquiescement du bailleur peuvent remplacer le défaut de signification de la cession droit au bail.
Ainsi, l'absence de signification de la cession du bail ne peut être invoquée par le bailleur lorsqu'il a renoncé à s'en prévaloir, cette renonciation pouvant être expresse ou tacite, mais pour ce qui est de l'acceptation tacite, elle doit résulter d'actes positifs non équivoques établissant la connaissance par le bailleur de l'irrégularité et sa volonté de ne pas s'en prévaloir.
En l'espèce, la société cessionnaire du bail, la société Vacancéole Côte d'Azur ne conteste aucunement qu'elle n'a pas signifié aux bailleurs, les époux [I] intimés, la cession du bail dont elle prétend tirer son droit au bail. Elle ne produit d'ailleurs pas de justificatif de ladite cession. Elle ne soutient pas non plus avoir signifié, la cession du bail par le biais d'actes faits au cours de la première instance ou à hauteur d'appel, sachant en tout état de cause que la signification doit avoir lieu pendant que le bail est encore en cours d'exécution et qu'elle doit faire connaître au bailleur les dispositions essentielles de l'acte de cession.
Nonobstant cette absence de signification de la cession du bail aux bailleurs la société [Adresse 10], preneuse, estime que ladite cession est tout de même opposable aux intéressés, soutenant qu'ils auraient renoncé à se prévaloir de l'irrégularité de la cession.
Il appartient dés lors à la cessionnaire du bail, soit la société Vacancéole Côte d'Azur, de rapporter la preuve que les bailleurs ont renoncé à se prévaloir de l'absence de signification de la cession du bail, de façon expresse ou tacite. Pour cela, la société preneuse appelante doit justifier de l'existence d'actes positifs non équivoques démontrant la connaissance par les bailleurs intimés de l'irrégularité et de leur volonté de ne pas s'en prévaloir.
Or, la preneuse établit bien une telle acceptation tacite des époux [I] de leur volonté de ne pas se prévaloir de l'irrégularité de la cession du droit au bail, en justifiant d'actes positifs et non équivoques effectués par cette dernière en ce sens.
Tout d'abord, les époux [I] ne contestent aucunement avoir bien reçu le courrier du 3 mai 2018 de la société la société [Adresse 10] leur expliquant avoir repris l'activité de la société Bacotec Gestion, l'ancienne preneuse. Ils indiquent d'ailleurs dans leurs conclusions que la société [Adresse 10], avec ce courrier, les informe qu'elle est leur nouvelle locataire.
Ensuite, par acte extrajudiciaire en date du 18 février 2019, délivré à la preneuse (la société Vacancéole Côte d'Azur), les bailleurs lui faisaient signifier leur congé avec refus de
renouvellement et indemnité d'éviction, à effet du 16 octobre 2019. Ce congé indique expressément que la société Vacancéole est bien leur locataire, soulignant que cette dernière vient aux droits de la société Bacotec (laquelle est la cédante du droit au bail).
Ce congé mentionne notamment ceci: la société [Adresse 10], ayant son siège [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, venant aux droits de la société Crystal Gestion SARL, cette dernière venant elle-même aux droits de la société Bacotec, » (...)« Suivant contrat de bail commercial signé le 20 juin 2009 et ayant pris effet quinze jours après la date du procès verbal de livraison, soit le Dix Sept octobre Deux Mille Neuf vous êtes locataire d'un bien donné en jouissance de longue durée situé dans la résidence « [Adresse 8] » sis sur la commune de [Localité 6] et désignés comme suit : un appartement n° 005 de type T3 portant le N° du plan 5 et parking N° 24 ».
Enfin, les mêmes bailleurs faisaient signifier à la même preneuse, le 21 juin 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire dans lequel ils indiquent de nouveau que la société [Adresse 10] vient aux droits de la cédante et ce en ces termes: « la société Vacancéole Côte d'Azur, ayant son siège [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, venant aux droits de la société Crystal gestion SARL, cette dernière venant elle-même aux droits de la société Bacotec'.
En conséquence, la cession du droit au bail à la société [Adresse 10] est bien opposable aux époux [I] en dépit de l'absence de signification de ladite cession.
La cour rejette la fin de non-recevoir soulevée par les intimés sur ce point. et déclare recevable la demande de la société Vacancéole Côte d'Azur en règlement d'une indemnité d'éviction
2-2 sur la recevabilité au regard d'une supposée renonciation de la preneuse au droit au renouvellement
Concernant l'indemnité d'éviction contractualisée, l'avenant du 1er juillet 2015 au bail commercial initial stipule : 'conformément à l'article L 145-14 du code de commerce, en cas de résiliation en cours ou non-renouvellement du bail à son échéance, le propriétaire s'expose à verser à l'exploitant une indemnité d'éviction correspondant à 1% du chiffre d'affaire effectué sur l'appartement l'année de la résiliation'.
Pour les bailleurs intimés, la société preneuse aurait renoncé à son droit au renouvellement du bail, ce qui lui ferait perdre son droit à indemnité d'éviction et rendrait irrecevable sa demande en paiement à ce titre.
Ils précisent :
- le preneur n'ayant pas procéder à la signification de la cession est notamment dénué du droit au renouvellement du bail commercial,
- la renonciation postérieure à la signature du bail et à son entrée en vigueur à une indemnité d'éviction est licite, ainsi que le réaffirme régulièrement la jurisprudence.
- en conséquence, la clause de renonciation au droit au renouvellement est licite en l'espèce.
Il est de principe que lors de la conclusion du contrat, le preneur ne peut pas accepter une limitation ou une suppression de son droit au renouvellement. En revanche, postérieurement à la conclusion du bail, le preneur a un droit acquis au renouvellement. Aussi, sont valides les renonciations intervenant en cours de bail. Enfin, la renonciation doit manifester sans équivoque la volonté du preneur de renoncer.
En l'espèce, tout d'abord, il a été jugé que la cession du bail à la société [Adresse 10] était bien opposable aux bailleurs, en dépit de l'absence de signification de ladite cession à ces derniers. Vacancéole Côte d'Azur dispose donc bien d'un bail commercial et peut se prévaloir du statut des baux commerciaux et de ses droits au renouvellement du bail et à l'indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement comme en l'espèce.
Ensuite, s'il est exact qu'une renonciation au droit au renouvellement du bail est possible postérieurement à la conclusion du bail, celle-ci doit être postérieure à la naissance du droit au renouvellement et être expresse et non équivoque.
Or,il ne résulte ni du débat, ni des pièces produites que la société [Adresse 10] aurait renoncé de façon expresse et non équivoque à son droit au renouvellement du bail.
La clause fixant par avance forfaitairement le montant de l'indemnité d'éviction n'équivaut pas à une renonciation expresse et non équivoque du droit au renouvellement du bail par la preneuse, contrairement à ce que prétendent à tort les bailleurs, ce d'autant que la preneuse conclut tout autant à l'inopposabilité d'une telle clause (l'avenant prévoyant cette indemnité forfaitaire n'ayant pas date certaine) qu'à son caractère au réputé non écrit (justement car elle fait obstacle à son droit au renouvellement du bail commercial).
Dés lors, le moyen opposé par les bailleurs, à la demande en paiement de l'indemnité d'éviction, tiré de la renonciation au droit au renouvellement du bail doit être écarté.
La cour rejette la fin de non-recevoir soulevée par les intimés sur ce point.
2-3 sur la recevabilité de la contestation de la preneuse du caractère contractualisé du montant l'indemnité d'éviction (au regard de la prescription)
L'article L145-15 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014, stipule :Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.
Dans le dispositif du jugement critiqué, le tribunal judiciaire a déclaré irrecevable comme prescrite la contestation formée par la preneuse concernant le mode de calcul de l'indemnité d'éviction et l'application du montant contractualisé de ce cette indemnité. Cependant, il est de principe que l'action tendant au réputé non-écrit n'est enfermée dans aucun délai de prescription.
En conséquence, la cour infirme le jugement en ce qu'il déclare irrecevable comme prescrite la contestation formée par la société preneuse concernant la clause de calcul de l'indemnité d'éviction. Une telle contestation est bien recevable au regard de la prescription.
En conséquence, la cour déclare recevables les demandes de la société Vacancéole Côte d'Azur en paiement de l'indemnité d'éviction et en reconnaissance du caractère réputé non écrit de la clause contractualisant le montant de l'indemnité d'éviction.
4-sur le bien-fondé de la demande de la preneuse en paiement de l'indemnité d'éviction
L'action de la société [Adresse 10] en paiement de l'indemnité d'éviction, dirigée contre les bailleurs intimés, étant recevable, il y a lieu d'étudier le montant de l'indemnité à lui accorder.
3-1 sur la demande de réputé non écrit de la clause contractuelle de fixation forfaitaire du montant de l'indemnité d'éviction
Selon l'article L145-15 du code de commerce dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014:Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.
En l'espèce, la clause de l'avenant du 1er juillet 2015 au bail commercial, précédemment reproduite, forfaitise le montant de l'indemnité d'éviction et fait échapper ledit montant au mode de calcul légal prévu par le statut des baux commerciaux. En effet, il y a lieu de rappeler que cette clause énonce que: 'l'indemnité d'éviction sera égale à 1% du chiffre d'affaires effectué sur l'appartement sur l'année de résiliation'.
Une telle clause qui prévoit la fixation forfaitaire de l'indemnité d'éviction et un mode de calcul de cette indemnité différent de celui prévu par le statut des baux commerciaux est réputée non écrite, faisant échec tant au droit au renouvellement qu'aux règles relatives à la détermination du montant de l'indemnité d'éviction qui ont un caractère d'ordre public
Conformément à la demande de la société Vacancéole Côte d'Azur, y a lieu de réputer non écrite la clause de l'avenant du 1er juillet 2015 contractualisant le montant de l'indemnité d'éviction.
3-2 sur le montant des indemnités d'occupation et d'éviction
L'article L145-14 du code de commerce dispose :Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Aux termes de l'article L145-28 du code de commerce :Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l'Article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'État, en application de l'Article L. 145-56.
Le congé avec refus de renouvellement n'étant pas déclaré nul par la cour et produisant en tout état de cause ses effets au terme du bail commercial et la demande de la preneuse en paiement d'une indemnité d'éviction étant jugée recevable, la société [Adresse 10] a donc droit au versement par les bailleurs de ladite indemnité.
S'agissant du montant de ladite indemnité d'éviction, la cour a reconnu le caractère réputé non écrit de la clause contractualisant le montant d'une telle indemnité, de sorte que cette clause doit être écartée et que ladite indemnité doit être calculée selon la loi.
La société Vacancéole Côte d'Azur estime que cette indemnité se chiffre, selon la loi, à 24.734 euros, ce qui correspond au montant qu'elle demande. Or, les époux [I] ne critiquent pas ce calcul, préférant solliciter une indemnisation devant se compenser avec le montant réclamé par la bailleresse.
Il convient en conséquence, infirmant le jugement, de condamner les époux [I] à payer à la société [Adresse 10] la somme de 24.734 euros à titre d'indemnité d'éviction.
Il est de principe que le montant des indemnités d'occupations dues pendant la période qui s'écoule entre l'expiration du bail et le versement de l'indemnité d'éviction doit être déterminé en application de l'article L. 145-28 du code de commerce.
En conséquence, la société locataire est redevable, sur le principe, d'une indemnité d'occupation envers la bailleresse, au titre de sa période d'occupation des lieux comprise entre la date d'effet du congé et ce jusqu'à la réception de l'indemnité d'éviction.
Concernant le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la preneuse, les bailleurs demandent à ce qu'il soit égal au loyer actualisé en application du bail commercial et ce à compter du jour du congé, étant précisé que la preneuse ne critique pas ce calcul.
La cour confirme le jugement qui condamne la S.A.S.U. Vacancéole Côte d'Azur à payer aux époux [I] une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé, indemnité due entre le 17 octobre 2019 (date d'effet du congé) et la date de libération effective des locaux mis à bail.
Le jugement est confirmé en ce qu'il dit que les sommes d'ores et déjà versées par la S.A.S.U. [Adresse 10] sur cette période viendront en déduction des sommes dues.
La demande des époux [I] de libération sous astreinte par la société preneuse, et de restitution des clés toujours par cette dernière, ne peut qu'être rejetée. En effet, la société preneuse appelante a droit au maintien dans les lieux jusqu'au versement de l'indemnité d'éviction.
4-sur la demande indemnitaire très subsidiaire des bailleurs fondée sur le dol
Les époux [I] sollicitent une somme de 24.734,34 €, à titre de dommages et intérêts, compte tenu du préjudice subi en lien avec le dol commis par la société Vacancéole Côte d'Azur. Sur le dol reproché à la société locataire, ils précisent :
- ils n'auraient jamais signé le bail commercial rédigé par l'exploitant en l'absence de la clause limitant l'indemnité d'éviction à hauteur de 1%,
- cette obligation constitue une obligation essentielle du contrat et une condition essentielle du consentement des époux [I], simples particuliers, au bail commercial litigieux,
- la société exploitant la résidence de tourisme a provoqué sciemment l'erreur du bailleur simple profane quant à la nature d'ordre public de l'indemnité d'éviction,
- la Cour de cassation a consacré un principe de loyauté du locataire exploitant de la résidence service / de tourisme, rédacteur des clauses du bail commercial envers le bailleur, profane de l'immobilier,
- la société exploitante a dissimulé intentionnellement aux époux [I] le caractère d'ordre public du droit à une indemnité d'éviction et donc l'insécurité juridique de la stipulation d'un montant forfaitaire de 1%,
- la société appelante sollicite de mauvaise foi une indemnité d'éviction à hauteur de la somme très élevée de 24.734,34 €,
- la société preneuse a violé ses obligations de loyauté contractuelle et d'exécution de bonne foi des conventions.
- la société preneuse doit être condamnée à réparer le préjudice causé par son dol.
Pour s'opposer à la demande indemnitaire des époux [I], fondée sur le dol qu'elle aurait commis, tiré de l'existence de l'insertion d'une clause contractuelle fixant un montant forfaitaire au titre de l'indemnité d'éviction (clause contraire à l'ordre publique), la société [Adresse 10] répond :
- elle n'a pas trompé les consorts [I] puisqu'elle n'était pas partie au contrat,
- les consorts [I] sont sur un pied d'égalité avec les exploitants de résidence de tourisme et sont tout à fait a même de discuter les termes du contrat,
- elle a seulement repris un fonds de commerce et a eu la même connaissance du contrat que les époux [I],
- elle n'a manqué à aucune de ses obligations contractuelles et au principe de bonne foi,
- en dernier lieu, les consorts [I] ne justifient en rien la réalité de leurs préjudices.
Il est de principe qu'il peut être intenté une action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat
En l'espèce, les bailleurs ne peuvent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts, au motif, soulevé par la preneuse, qu'ils ne démontrent pas leur préjudice. En effet, si ce préjudice doit correspondre à la différence, en leur défaveur, entre le montant de l'indemnité d'éviction calculé selon la loi et le montant de l'indemnité d'éviction contractuellement fixé (1% du chiffre d'affaires annuel), il ne peut leur être reproché de ne pas avoir pu calculer cette différence. En ce sens, la société Vacancéole Côte d'Azur n'a pas produit aux débats les éléments chiffrés issus de sa comptabilité qui auraient permis au bailleur de connaître son chiffre d'affaires et de calculer le montant forfaitaire de l'indemnité d'éviction, et ce malgré les demandes de ces derniers de communication des pièces comptables nécessaires.
Cependant, c'est à juste titre que la preneuse soutient qu'aucun dol ne saurait lui être reproché, dès lors qu'elle n'était pas partie à l'avenant du 1er juillet 2015 ayant prévu une forfaitisation contractuelle du montant de l'indemnité d'éviction. Seule une ancienne preneuse était partie à ce contrat, c'est à dire la société Crystal Gestion.Enfin, la mauvaise foi de la société [Adresse 10] n'est pas établie, ni même une inexécution de son devoir de loyauté. Les époux [I] n'étaient pas censés ignorer la loi et rien ne démontre que la société Vacancéole Côte d'Azur leur aurait caché que la clause restreignant le montant de son indemnité d'éviction était contraire à l'ordre public.
La cour ne peut que débouter les époux [I] de leur demande indemnitaire fondée sur un dol.
5-sur la demande des bailleurs intimés de communication de bilans et de comptes d'exploitation détaillés
L'article L321-2 du code de tourisme énonce : L'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.
La cour ne peut que faire droit à la demande des époux [I] relative à la communication par la preneuse d'un bilan et d'un compte d'exploitation, en application de l'article L 321-2 du code de tourisme et aussi faute pour la preneuse intimée de développer de quelconques moyens pour s'y opposer.
Toutefois, il appert, au vu du communiqué d'information du 3 mai 2018 aux copropriétaires, que la cession du droit au bail au profit de la société [Adresse 10] n'est intervenue que le 23 avril 2018, de sorte que la communication des documents ne peut concerner que les années à compter de 2018 (et non pas l'année 2017 contrairement à ce qui est sollicité par les preneurs intimés).
Conformément à la demande des époux [I], la cour condamne la société Vacancéole à leur communiquer un bilan et d'un compte d'exploitation détaillée concernant les années 2018, 2019, 2020, 2021, comportant le détail des charges variables et des charges fixes, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, astreinte devant commencer à courir à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt de la cour d'appel et ce pendant un délai maximal de 6 mois.
6-sur les frais du procès
Compte tenu du fait que chaque partie succombe partiellement en ses prétentions, la cour, infirmant le jugement du chef de l'article 700 et des dépens, dit que chacune d'elles supportera la charge de ses frais exposés et non compris dans les dépens (tant en première instance qu'à hauteur d'appel) et que chacune devra supporter la charge de ses propres dépens (dépens de première instance et d'appel).
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :
- déclare recevables toutes les demandes des époux [M] [X] et [J] [I] contre la société [Adresse 10],
- déclare recevables les demandes de la société Vacancéole Cote d'Azur en paiement de l'indemnité d'éviction et en reconnaissance du caractère réputé non écrit de la clause contractualisant le montant de l'indemnité d'éviction,
- confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf concernant les dépens et l'article 700 et sauf en ce qu'il :
- déclare irrecevable comme prescrite la contestation formée par la société [Adresse 10] concernant la clause de calcul de l'indemnité d'éviction,
- fixe en conséquence l'indemnité d'éviction due par M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] à la S.A.S.U. Vacancéole Côte d'Azur à 1% du chiffre d'affaires effectué par la S.A.S.U. [Adresse 10] sur l'année de la résiliation,
- condamne M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] à verser cette somme à la S.A.S.U. Vacancéole Côte d'Azur,
statuant à nouveau et y ajoutant,
- répute non écrite la clause de l'avenant du 1er juillet 2015 contractualisant le montant de l'indemnité d'éviction,
- condamne les époux [M] [X] et [J] [I] à payer à la société [Adresse 10] la somme de 24.734 euros à titre d'indemnité d'éviction,
- rejette la demande des les époux [M] [X] et [J] [I] de libération sous astreinte des lieux loués par la société preneuse et de restitution des clés,
- condamne la société Vacancéole à communiquer aux époux [M] [X] et [J] [I] un bilan et d'un compte d'exploitation détaillée concernant les années 2018, 2019, 2020, 2021, comportant le détail des charges variables et des charges fixes, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, astreinte devant commencer à courir à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt de la cour d'appel et ce pendant un délai maximal de 6 mois.
- déboute les époux [M] [X] et [J] [I] de leur demande indemnitaire fondée sur un dol commis par la S.A.S.U. [Adresse 10],
- dit que chaque partie supportera la charge de ses frais exposés et non compris dans les dépens (tant en première instance qu'à hauteur d'appel) et que chacune devra supporter la charge de ses propres dépens (dépens de première instance et d'appel).
Le Greffier, La Présidente,
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 22 JANVIER 2026
Rôle N° RG 22/00146 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIUKL
S.A.R.L. VACANCEOLE VOYAGES
C/
[J] [I]
[M] [X] épouse [I]
Copie exécutoire délivrée
le : 22 Janvier 2026
à :
Me Paola MARTINS
Me Naïs CHAMPION
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 16 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/05456.
APPELANTE
S.A.R.L. VACANCEOLE VOYAGES
, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Naïs CHAMPION, avocat au barreau de GRASSE et ayant pour avocat plaidant Me Jauffré CODOGNES, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES
Monsieur [J] [I]
né le 01 Mars 1977 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Paola MARTINS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Bruno TRAESCH, avocat au barreau de PARIS
Madame [M] [X] épouse [I]
née le 05 Décembre 1980 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Paola MARTINS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Bruno TRAESCH, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,
et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2009, les époux [J] [I] et [M] [X] ont donné à bail commercial pour une durée de 9 ans à la société Bacotec Gestion, exploitante d'une résidence de tourisme, divers biens et droits immobiliers relatifs à un appartement T3 n°5 et à un parking n°24,dans la résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 6] (06).
Le 1er juillet 2015, un avenant à ce contrat de bail a été signé entre la société Crystal Gestion, nouvelle preneuse,venant aux droits de la société Bacotec, et les époux [I], bailleurs.Cet avenant contient une clause litigieuse prévoyant par avance le montant de l'indemnité d'éviction due à la preneuse par les bailleurs, stipulant qu'elle sera égale à 1% du chiffre d'affaires effectué sur l'appartement sur l'année de résiliation.
Par lettre du 3 mai 2018, la société [Adresse 10], qui se définissait comme la spécialiste de la gestion de résidences de tourisme et de résidences hôtelières, a informé les bailleurs qu'elle était leur nouvelle locataire, après avoir acquis le fonds de commerce de la société Crystal Gestion.
Par acte extrajudiciaire en date du 18 février 2019, les bailleurs ont fait signifier à la nouvelle locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, à effet du 16 octobre 2019.
Par acte extrajudiciaire en date du 15 octobre 2019, les époux [J] et [M] [I] ont fait assigner la S.A.S.U. [Adresse 10] devant le tribunal judiciaire de Grasse pour obtenir, à titre principal, la fixation de l'indemnité d'éviction au montant prévu par le bail commercial soit 1 % du chiffre d'affaire annuel.
En cours d'instance, les bailleurs requérants ont, par acte extrajudiciaire en date du 21 juin 2021, fait délivrer un commandement de payer les loyers de l'année 2020 à la société Vacancéole Côte d'Azur.
Par jugement du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Grasse se prononçait en ces termes:
- révoque l'ordonnance ayant fixé la clôture au 28 septembre 2021 et fixe la nouvelle clôture au 12 octobre 2021, avant l'ouverture des débats,
- déboute M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] de leur demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial les liant à la S.A.S.U. [Adresse 10],
- déboute M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] de leur demande visant à la résiliation judiciaire du bail commercial les liant à la S.A.S.U. Vacancéole Côte d'Azur,
- déboute la S.A.S.U. [Adresse 10] de sa demande en nullité du congé délivré par M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] le 18 février 2019,
- déclare irrecevable comme prescrite la contestation formée par la S.A.S.U. Vacancéole Cote d'Azur concernant la clause de calcul de l'indemnité d'éviction,
- fixe en conséquence l'indemnité d'éviction due par M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] à la S.A.S.U. [Adresse 10] à 1% du chiffre d'affaires effectué par la S.A.S.U. Vacancéole Côte d'Azur sur l'année de la résiliation,
- condamne M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] à verser cette somme à la S.A.S.U. [Adresse 10],
- condamne la S.A.S.U. Vacancéole Côte d'Azur à verser à M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer dû entre le 17 octobre 2019 et la date de libération effective des locaux mis à bail,
- dit que les sommes d'ores et déjà versées par la S.A.S.U. [Adresse 10] sur cette période viendront en déduction des sommes dues,
- déboute M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] de leur demande en versement de loyers sur cette même période,
- condamne la S.A.S.U. Vacancéole Côte d'Azur à verser à M.[J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la S.A.S.U. [Adresse 10] aux entiers dépens de l'instance.
Pour débouter les bailleurs de leur demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire, le tribunal relevait que ces derniers ne produisaient pas de commandement de payer.
Pour débouter les mêmes de leur demande en résiliation judiciaire du bail commercial, le tribunal estimait que seul un manquement grave de la preneuse à ses obligations contractuelles pouvait justifier la résiliation judiciaire précisant que les bailleurs ne rapportaient aucune preuve d'un tel manquement.
Pour dire que le congé de refus de renouvellement et avec offre indemnité d'éviction, délivré par les bailleurs à la preneuse était valable et non nul, le tribunal retenait :
- les bailleurs ont bien respecté le délai de prévenance de six mois qui leur était imposé,
- si le congé délivré dans le cadre d'un bail commercial doit, en principe, préciser les motifs pour lesquels il est donné, l'offre de renouvellement ou de paiement d'une indemnité d'éviction constitue une motivation suffisante. Ce n'est qu'en cas de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction que le congé doit être motivé en invoquant un motif grave et légitime,
- le conflit d'interprétation existant entre les parties, concernant uniquement le mode de calcul de cette indemnité d'éviction ne rend pas pour autant le congé nul faute de motivation, le principe du versement de cette indemnité n'étant, lui, pas remis en cause.
Concernant la contestation de la preneuse du mode de calcul de l'indemnité d'éviction, le tribunal estimait ladite contestation irrecevable comme tardive et prescrite, compte tenu de l'écoulement du délai de la prescription biennale énoncé à l'article L 145-60 du code de commerce.
Le 5 janvier 2022, la société Vacancéole Côte d'Azur formait appel du jugement en intimant les époux [J] et [M] [I].
La déclaration d'appel était formée en ces termes : L'appelant entend critiquer et solliciter l'infirmation des chefs de jugement suivants :
- déboute la SASU [Adresse 10] de sa demande en nullité du congé délivré par M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] le 18 février 2019,
- déclare irrecevable comme prescrite la contestation formée par la SASU Vacancéole Côte d'Azur concernant la clause de calcul de l'indemnité d'éviction,
- fixe en conséquence l'indemnité d'éviction due par M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] à la S.A.S.U. [Adresse 10] à 1% du chiffre d'affaires effectué par la S.A.S.U. Vacancéole Côte d'Azur sur l'année de la résiliation.
- condamne la S.A.S.U. [Adresse 10] à verser à M.[J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la S.A.S.U. Vacancéole Côte d'Azur aux entiers dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture de l'instruction était rendue le 28 octobre 2025.
Conclusions des parties
Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 octobre 2025, la société [Adresse 10] demande à la cour de :
vu les articles 146, 542 à 570, 900 à 930-1 du code de procédure civile, L.145-1 et suivants du code de commerce, 1101 et suivants, 1383, 1384, 1383-1 du code civil, L321-1 et suivants du code du tourisme,
- prononcer l'irrecevabilité des demandes formulées par les époux [I],
- infirmer le jugement,
et statuant à nouveau :
principalement :
- prononcer l'irrecevabilité des demandes formulées par les époux [I],
- annuler le congé délivré par les époux [I] à la société Vacancéole Côte d'Azur selon acte du 18 février 2019.
subsidiairement :
dans l'hypothèse où le tribunal jugerait validerait le congé,
-écarter l'application de la clause minorant l'indemnité d'éviction à 1% du chiffre d'affaires et la réputer non écrite,
- condamner M. [J] [I] et Mme [M] [I] à payer à la société [Adresse 10] la somme de 24.734,34 € à titre d'indemnité d'éviction,
et à défaut désigner tel expert avec pour mission de fixer le montant de l'indemnité d'éviction,
en toutes hypothèses :
- débouter les consorts [I] de toutes leurs demandes,
- condamner Monsieur [J] [I] et Mme [M] [I] à payer à la société Vacancéole Côte d'Azur la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner Monsieur [J] [I] et Mme [M] [I] aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, les époux [J] et [M] [I] demandent à la cour de :
vu le bail commercial du 20 juin 2009, l'avenant au bail commercial du 1 er juillet 2015, les articles 1103 et suivants, 1137, 1144 du code civil, L145-9, L.145-14 et L.145-28 et suivants du code de commerce, l'article L321-2 du code de tourisme,
in limine litis,
- juger irrecevables les demandes de la société Vacancéole relatives à une indemnité d'éviction en raison de l'absence de signification de la cession de contrat de bail commercial aux bailleurs, les époux [I], privant la société exploitante du droit au renouvellement du bail commercial,
à titre principal,
- juger que la société Vacancéole n'a pas droit à une indemnité d'éviction en raison de son absence de droit au renouvellement du bail commercial.
à titre subsidiaire,
- confirmer le jugement notamment en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction à un 1% du chiffre d'affaires annuel,
- condamner la société Vacancéole à régler une indemnité d'occupation à hauteur du loyer actualisé en application du bail commercial à compter du jour du congé,
- condamner la société Vacancéole à libérer l'appartement des époux [I] et de le remettre les clés sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt de la cour d'appel,
à titre très subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction de céans jugeait que le locataire a le droit à une indemnité d'éviction et écartait l'application de la clause fixant le montant de l'indemnité d'éviction :
- condamner la société Vacancéole à réparer le préjudice causé par le dol au moment de la signature de l'avenant signé en 2015 à la somme de 24.734 €, à titre de dommages et intérêts, et ordonner la compensation avec l'indemnité d'éviction fixée à la même somme,
- condamner la société Vacancéole à régler une indemnité d'occupation à hauteur du loyer actualisé en application du bail commercial à compter du jour du congé,
en tout état de cause,
- condamner la société Vacancéole à communiquer un bilan et un compte d'exploitation détaillé concernant les années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, comportant le détail des charges variables et des charges fixes, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt de la cour d'appel.
- condamner la société Vacancéole aux entiers dépens.
- condamner la société Vacancéole à régler la somme de 4.000 euros aux époux [I] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS
1-sur la recevabilité des demandes reconventionnelles des bailleurs
Selon l'article L145-14 al 1 du code de commerce :Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
L'article L145-9 al 1, 2, 6d u même code, pris dans sa version en vigueur depuis le 08 août 201, énonce : Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
L'appelante estime que toutes les demandes reconventionnelles des intimés (les bailleurs) dirigées à son encontre seraient irrecevables (demandes de fixation d'une indemnité d'éviction contractualisée,d'indemnités d'occupation et de libération des lieux loués), en soutenant que leur congé de refus de renouvellement avec offre d'une indemnité d'éviction du 18 février 2019 est nul et que le bail n'a donc pas pris fin à son terme par l'effet du congé.
La preneuse appelante, qui ajoute avoir droit au renouvellement dudit bail nonobstant ce congé du 18 février 2019, demande donc en réalité à titre principal à être maintenue dans les lieux et ce n'est que subsidiairement, qu'elle sollicite le bénéfice d'une indemnité d'éviction (avec un montant résultant du statut des baux commerciaux et non pas le montant forfaitisé prévenu par l'avenant du 1er juillet 2015).
Enfin, la société [Adresse 10] estime que la nullité du congé de refus de renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction aurait pour conséquence juridique que le bail commercial se serait tacitement prolongé en sa faveur et que toutes les demandes des époux [I] seraient irrecevables.
2-1-Sur le moyen de nullité soulevé par la preneuse tiré d'une renonciation des bailleurs au congé de refus de renouvellement
Selon l'article 1383-2 du code civil :L'aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté. Il fait foi contre celui qui l'a fait. Il ne peut être divisé contre son auteur.Il est irrévocable, sauf en cas d'erreur de fait."
Au soutien de sa demande d'annulation du congé du 18 février 2019 et pour en tirer comme conséquence que le bail se serait prolongé au-delà de son terme initial et que les demandes des époux [I] seraient irrecevables, la société preneuse fait valoir :
- les bailleurs ont renoncé à se prévaloir du congé du 18 février 2019 de refus de renouvellement, puisqu'ils l'ont assignée le 15 octobre 2019 en résiliation judiciaire du bail (en invoquant le défaut de paiement des loyers) et puisqu'ils lui ont fait délivrer le 21 juin 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire,
- la demande des bailleurs en résiliation du bail commercial constitue une reconnaissance de ce que le bail est encore en cours et également un aveu judiciaire,
- les époux [I] violent le principe de l'estoppel, en soutenant dans un même temps qu'ils agissent en application d'un bail en cours et que ce bail est soit résilié, soit rompu.
Cependant, en l'espèce, la supposée renonciation des bailleurs intimés, aux effets de leur congé de refus de renouvellement du 18 février 2019, évoquée par la preneuse appelante doit résulter d'actes positifs non équivoques, ce qui n'est pas suffisamment le cas en l'espèce.
En effet, si les bailleurs intimés ont bien fait signifier à la preneuse le 21 juin 2020 un commandement de payer visant la clause résolutoire (soit postérieurement à la signification de leur congé de refus de renouvellement ) et s'ils demandaient bien, dans leurs dernières écritures prises en première instance, à titre principal, le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, la cour relève qu'ils sollicitaient bien également, à titre subsidiaire, la fixation d'une indemnité d'éviction au profit de la preneuse, manifestant ainsi leur volonté persistante de se prévaloir des effets de leur congé du 18 février 2019.
La preneuse s'étant maintenue dans les lieux malgré leur congé de refus de renouvellement signifié le 18 février 2019, les bailleurs ont pu estimer qu'il fallait lui délivrer en plus un commandement de payer visant la clause résolutoire, leur volonté étant bien de n'accorder aucun renouvellement du bail commercial et de ne pas laisser le bail se prolonger tacitement.
Par ailleurs, la société Vacancéole Côte d'Azur entend se prévaloir d'un aveu judiciaire qui aurait été fait par les époux [I], aux termes duquel ils auraient reconnu avoir renoncé à se prévaloir des effets du congé du 18 février 2019.
Toutefois, l'aveu judiciaire ne peut jamais porter sur un point de droit, uniquement sur des faits. Ainsi, à supposer même que les époux [I] aient pu faire un aveu sur une prétendue renonciation à leur droit de se prévaloir des effets du congé du 18 février 2019, cet aveu serait en tout état de cause dépourvu de toute efficacité, l'objet de ce dernier étant la reconnaissance d'un point de droit.En tout état de cause, il n'existe aucune preuve de l'existence d'un aveu judiciaire non équivoque des époux [I] sur leur volonté supposée de renoncer aux effets du congé litigieux.
Il n'y a pas non plus eu de violation du principe de l'estoppel,la cour ayant jugé que les bailleurs n'avaient pas renoncé à se prévaloir des effets de leur congé et qu'ils ont seulement cherché par tout moyen juridique possible à obtenir la fin des relations contractuelle avec la société [Adresse 10]
En conséquence, c'est à tort que la société Vacancéole Côte d'Azur affirme que les époux [I] auraient renoncé à se prévaloir des effets du congé du 18 février 2019.
Le moyen de nullité tiré de la supposée renonciation des bailleurs au congé du 18 février 2019 sera donc écarté.
2-2 sur le moyen de nullité tiré de l'absence de respect du délai de préavis de 6 mois
Le bail commercial initialement consenti le 20 juin 2009, auquel est soumis la relation contractuelle entre les parties, stipule, au titre de sa durée : « La présente convention est consentie et acceptée pour une durée minimale de dix années entières et consécutives commençant à courir au plus tard au quinzième jour suivant la date du procès-verbal de livraison et de remise des clefs par le bailleur des locaux, laquelle est prévue pour le 1er juillet 2009, et pour s'achever le 31 décembre 2018, avec dénonciation préalable en respectant un délai de prévenance de six (6) mois, et dans les formes édictées parle décret du 30/09/1953. A défaut de dénonciation, elle se poursuivra par tacite reconduction avec faculté pour l'une ou l'autre des parties de signifier sa volonté de bénéficier de la résiliation éventuelle avant terme de la convention en respectant un délai de prévenance préalable de six (6)mois ».
Il résulte des clauses du bail commercial que le délai de préavis qui s'imposait aux bailleurs pour délivrer leur congé était de six mois, conformément d'ailleurs à l'article L 145-9 du code de commerce précédemment reproduit.
La société [Adresse 10] soutient encore l'annulation du congé pour les motifs suivants :
- le congé n'a pas été délivré dans les délais imposés par la loi, il n'y a pas six mois entre la date de cet acte et la date de sortie,
- le bail a été donné le 18 février 2019 pour une libération des lieux au 16 octobre 2019.Devant prendre effet le 16 octobre 2019, ce bail ne peut se terminer qu'à l'issue du dernier trimestre de l'année soit au 31 décembre 2019,
- le congé est donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance.
- le bailleur a cru pouvoir donner congé à n'importe quel moment. Or, la résiliation triennale n'est pas un congé,
- seul le preneur dispose d'une faculté de résiliation triennale et ce en application de l'article L145-4 alinéa 2 ancien du code de commerce qui dispose que : « le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale dans les formes et délais de l'article L145-9 »,
- cette prérogative n'est permise qu'au preneur. Il en résulte que le bailleur ne peut résilier tous les trois ans le bail commercial et doit attendre la survenance de son terme,
- l'exception de nullité du congé, soulevée par la preneuse, est perpétuelle et elle peut donc se prévaloir de son annulation.
Pour s'opposer à la demande de l'appelante d'annulation du congé de refus de renouvellement du 18 février 2019 et pour dire qu'il est bien valable en dépit des arguments de la preneuse sur le défaut de respect du préavis de six mois, les bailleurs rétorquent :
- l'appelant prétend en premier qu'une période de six mois ne s'est pas écoulée entre le 18 février 2019 et le 16 octobre 2019, alors que cette période correspond à environ huit mois,
- l'huissier rédacteur du congé précise que le congé est donné pour le terme contractuel, soit pour le 16 octobre 2019, ce qui correspond à dix années après l'entrée en vigueur du bail commercial le 17 octobre 2009,
- si le congé est donné en période contractuelle et au moins six mois avant son échéance, il prend effet au jour du terme contractuel, conformément aux dispositions de la loi du 22 mars 2012, codifiées aux deux premiers alinéas de l'article L145-9 du code de commerce.
- un congé donné pour une date prématurée n'est pas nul, mais seuls ses effets sont reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré.
En l'espèce, le bail commercial est entré en vigueur le 17 octobre 2009 pour une durée de dix années. Conformément à ses clauses, le délai de dix années a commencé à courir à compter du quinzième jour après l'établissement du procès-verbal de livraison, lequel est daté du 2 octobre 2009, le bail ayant dès lors pris effet le 17 octobre 2009. Le terme initial était donc le 17 octobre 2019.
En ayant fait signifier leur congé le 18 février 2019 à la société Vacancéole Côte d'Azur, les bailleurs ont donc bien respecté le préavis de six mois qui s'imposait à eux.En tout état de cause, quand bien même le congé aurait été donné prématurément, les effets d'un tel congé
seraient alors seulement reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné, soit en l'espèce pour le 17 octobre 2019.
La nullité de ce congé ne peut donc être prononcée pour le motif de l'absence de respect des délais légaux.
2-3sur le moyen de nullité tiré d'une mauvaise motivation du congé du 18 février 2019
Vu l'article L145-9 du code de commerce précédemment reproduit,
Selon la société [Adresse 10], le congé est encore nul car il est mal motivé et ne respecte pas les prescriptions légales à ce titre. Elle ajoute que ses bailleurs lui ont fait délivrer un congé comportant refus de renouvellement avec paiement d'une indemnité d'éviction, ajoutant que ce congé ne propose aucun règlement d'indemnité d'éviction et ne mentionne aucun élément permettant de chiffrer cette indemnité légale. Elle précise encore que ni un montant ni un mode de calcul de l'indemnité ne sont visés, la seule mention du principe de versement de cette indemnité étant insuffisante pour servir de motivation.
Pour s'opposer au moyen de nullité tiré d'une mauvaise motivation du congé, les bailleurs rétorquent qu'au contraire, leur congé comporte toutes les mentions légales obligatoires, en précisant en particulier qu'il est un congé pour reprise.
En l'espèce, le congé signifié le 18 février 2019 par les bailleurs à la preneuse, de refus de renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction, est ainsi motivé :« ce congé est motivé pour : 'reprise. (...) Ce congé est donné afin de mettre un terme au bail. Il fait obligation de quitter les lieux (...) Vous précisant que les requérants offrent de vous verser l'indemnité d'éviction prévue par l'article L.145-14 du code de commerce et que le maintien dans les lieux est acquis, aux clauses et conditions du bail expiré jusqu'au paiement de cette indemnité ».
S'il est exact que ce congé du 18 février 2019 ne chiffre pas le montant de l'indemnité d'éviction proposée par les bailleurs, il n'en demeure pas moins qu'il mentionne bien qu'il est un refus de renouvellement au terme du bail et qu'il offre une indemnité d'éviction.
Le moyen de nullité, soulevé par l'intimée, tiré d'une mauvaise motivation du congé litigieux, est donc inopérant.
En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu'il déboute la société Vacancéole Côte d'Azur de sa demande reconventionnelle en nullité du congé délivré.
Y ajoutant, la cour déclare recevables toutes les demandes des époux [I] contre la société [Adresse 10] (étant précisé que la preneuse se prévalait de l'irrecevabilité des demandes des époux [I] contre elle en se fondant sur la nullité du congé du 18 février 2019).
Il convient ici de préciser qu'en tout état de cause, l'annulation du congé du 18 février 2019 ne priverait pas les bailleurs de leur droit de se prévaloir de la fin du bail et laisserait seulement subsister le droit à indemnité d'éviction de la preneuse. En effet, le congé met fin au bail même en l'absence de motif, la seule sanction étant l'obligation pour le bailleur de verser une indemnité d'éviction ou d'offrir le renouvellement.
Le congé du 18 février 2019 est valable et il a produit effet au 16 octobre 2019. Le bail ne s'est ni renouvelé, ni prolongé tacitement.La cour doit désormais examiner la demande subsidiaire de la bailleresse appelante en paiement d'une indemnité d'éviction.
2-sur la recevabilité de la demande de la preneuse appelante en paiement d'une indemnité d'éviction
2-1 sur la recevabilité au regard de l'irrégularité de la cession du droit au bail
L'article 1690 du code civil dispose : « Le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur. Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique. »
L'article 122 du code de procédure civile ajoute : Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond,pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.»
Pour soutenir que la demande subsidiaire de la société Vacancéole Côte d'Azur, en paiement de l'indemnité d'éviction est irrecevable, les bailleurs intimés font valoir que l'appelante a acquis le droit au bail du précédent preneur sans pour autant lui signifier la cession dudit bail commercial, laquelle lui est donc inopposable. L'intimée ajoute que par conséquent la preneuse cessionnaire ne bénéficie pas du droit au renouvellement du bail commercial.
Les époux [I] précisent :
- l'article 1690 du code civil ne vise que l'acceptation dans un acte authentique, mais, en pratique elle intervient souvent dans un acte sous seing privé, ce qui est admis par la jurisprudence, la cession ainsi acceptée par le bailleur lui étant alors opposable,
- a contrario, à défaut de respect des formalités exigées par l'article 1690 du code civil, la simple connaissance de la cession de créance par le débiteur ne suffit pas à la lui rendre opposable,
- le seul encaissement des loyers sans autre manifestation d'acquiescement ne suffit pas à rapporter la preuve de l'acceptation du bailleur,
- le preneur n'ayant pas procéder à la signification de la cession est notamment dénué du droit au renouvellement du bail commercial,
- la société Vacancéole n'a pas signifié la cession du bail commercial ou du fonds de commerce,
- les époux [I] n'ont pas acquiescé à cette cession de contrat, qui leur est préjudiciable, puisque le cessionnaire, la société Vacancéole refuse d'exécuter la clause fixant le montant de l'indemnité d'éviction, rédigée en totalité par le preneur cédant.
Pour s'opposer à la fin de non-recevoir soulevée par les bailleurs intimés et pour prétendre que son action en paiement de l'indemnité d'éviction est bien recevable, nonobstant l'absence de toute signification de la cession du fonds de commerce ou du droit au bail à ces derniers, la société [Adresse 10] rétorque que les époux [I] avaient une parfaite connaissance de la situation de transfert de bail.
Sur cette connaissance par les bailleurs de la situation de transfert du bail, la preneuse précise en particulier que les époux [I] ont exécuté le bail sans difficulté, ils ont eu des échanges avec elle-même, se sont comportés comme acceptant la cession sans jamais la contester et au plus fort ont fait délivrer tous les actes au preneur sans jamais mettre en cause le cédant.
Il est de principe que la cession de bail doit être signifiée au bailleur, sauf s'il a été partie à l'acte authentique de cession de fonds de commerce, et qu'à défaut, cette cession lui est inopposable. En outre, même si la cession de bail est incluse dans la cession du fonds de commerce, le transfert du bail commande l'application de l'article 1690 du code civil.
Par ailleurs, la connaissance et l'acquiescement du bailleur peuvent remplacer le défaut de signification de la cession droit au bail.
Ainsi, l'absence de signification de la cession du bail ne peut être invoquée par le bailleur lorsqu'il a renoncé à s'en prévaloir, cette renonciation pouvant être expresse ou tacite, mais pour ce qui est de l'acceptation tacite, elle doit résulter d'actes positifs non équivoques établissant la connaissance par le bailleur de l'irrégularité et sa volonté de ne pas s'en prévaloir.
En l'espèce, la société cessionnaire du bail, la société Vacancéole Côte d'Azur ne conteste aucunement qu'elle n'a pas signifié aux bailleurs, les époux [I] intimés, la cession du bail dont elle prétend tirer son droit au bail. Elle ne produit d'ailleurs pas de justificatif de ladite cession. Elle ne soutient pas non plus avoir signifié, la cession du bail par le biais d'actes faits au cours de la première instance ou à hauteur d'appel, sachant en tout état de cause que la signification doit avoir lieu pendant que le bail est encore en cours d'exécution et qu'elle doit faire connaître au bailleur les dispositions essentielles de l'acte de cession.
Nonobstant cette absence de signification de la cession du bail aux bailleurs la société [Adresse 10], preneuse, estime que ladite cession est tout de même opposable aux intéressés, soutenant qu'ils auraient renoncé à se prévaloir de l'irrégularité de la cession.
Il appartient dés lors à la cessionnaire du bail, soit la société Vacancéole Côte d'Azur, de rapporter la preuve que les bailleurs ont renoncé à se prévaloir de l'absence de signification de la cession du bail, de façon expresse ou tacite. Pour cela, la société preneuse appelante doit justifier de l'existence d'actes positifs non équivoques démontrant la connaissance par les bailleurs intimés de l'irrégularité et de leur volonté de ne pas s'en prévaloir.
Or, la preneuse établit bien une telle acceptation tacite des époux [I] de leur volonté de ne pas se prévaloir de l'irrégularité de la cession du droit au bail, en justifiant d'actes positifs et non équivoques effectués par cette dernière en ce sens.
Tout d'abord, les époux [I] ne contestent aucunement avoir bien reçu le courrier du 3 mai 2018 de la société la société [Adresse 10] leur expliquant avoir repris l'activité de la société Bacotec Gestion, l'ancienne preneuse. Ils indiquent d'ailleurs dans leurs conclusions que la société [Adresse 10], avec ce courrier, les informe qu'elle est leur nouvelle locataire.
Ensuite, par acte extrajudiciaire en date du 18 février 2019, délivré à la preneuse (la société Vacancéole Côte d'Azur), les bailleurs lui faisaient signifier leur congé avec refus de
renouvellement et indemnité d'éviction, à effet du 16 octobre 2019. Ce congé indique expressément que la société Vacancéole est bien leur locataire, soulignant que cette dernière vient aux droits de la société Bacotec (laquelle est la cédante du droit au bail).
Ce congé mentionne notamment ceci: la société [Adresse 10], ayant son siège [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, venant aux droits de la société Crystal Gestion SARL, cette dernière venant elle-même aux droits de la société Bacotec, » (...)« Suivant contrat de bail commercial signé le 20 juin 2009 et ayant pris effet quinze jours après la date du procès verbal de livraison, soit le Dix Sept octobre Deux Mille Neuf vous êtes locataire d'un bien donné en jouissance de longue durée situé dans la résidence « [Adresse 8] » sis sur la commune de [Localité 6] et désignés comme suit : un appartement n° 005 de type T3 portant le N° du plan 5 et parking N° 24 ».
Enfin, les mêmes bailleurs faisaient signifier à la même preneuse, le 21 juin 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire dans lequel ils indiquent de nouveau que la société [Adresse 10] vient aux droits de la cédante et ce en ces termes: « la société Vacancéole Côte d'Azur, ayant son siège [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, venant aux droits de la société Crystal gestion SARL, cette dernière venant elle-même aux droits de la société Bacotec'.
En conséquence, la cession du droit au bail à la société [Adresse 10] est bien opposable aux époux [I] en dépit de l'absence de signification de ladite cession.
La cour rejette la fin de non-recevoir soulevée par les intimés sur ce point. et déclare recevable la demande de la société Vacancéole Côte d'Azur en règlement d'une indemnité d'éviction
2-2 sur la recevabilité au regard d'une supposée renonciation de la preneuse au droit au renouvellement
Concernant l'indemnité d'éviction contractualisée, l'avenant du 1er juillet 2015 au bail commercial initial stipule : 'conformément à l'article L 145-14 du code de commerce, en cas de résiliation en cours ou non-renouvellement du bail à son échéance, le propriétaire s'expose à verser à l'exploitant une indemnité d'éviction correspondant à 1% du chiffre d'affaire effectué sur l'appartement l'année de la résiliation'.
Pour les bailleurs intimés, la société preneuse aurait renoncé à son droit au renouvellement du bail, ce qui lui ferait perdre son droit à indemnité d'éviction et rendrait irrecevable sa demande en paiement à ce titre.
Ils précisent :
- le preneur n'ayant pas procéder à la signification de la cession est notamment dénué du droit au renouvellement du bail commercial,
- la renonciation postérieure à la signature du bail et à son entrée en vigueur à une indemnité d'éviction est licite, ainsi que le réaffirme régulièrement la jurisprudence.
- en conséquence, la clause de renonciation au droit au renouvellement est licite en l'espèce.
Il est de principe que lors de la conclusion du contrat, le preneur ne peut pas accepter une limitation ou une suppression de son droit au renouvellement. En revanche, postérieurement à la conclusion du bail, le preneur a un droit acquis au renouvellement. Aussi, sont valides les renonciations intervenant en cours de bail. Enfin, la renonciation doit manifester sans équivoque la volonté du preneur de renoncer.
En l'espèce, tout d'abord, il a été jugé que la cession du bail à la société [Adresse 10] était bien opposable aux bailleurs, en dépit de l'absence de signification de ladite cession à ces derniers. Vacancéole Côte d'Azur dispose donc bien d'un bail commercial et peut se prévaloir du statut des baux commerciaux et de ses droits au renouvellement du bail et à l'indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement comme en l'espèce.
Ensuite, s'il est exact qu'une renonciation au droit au renouvellement du bail est possible postérieurement à la conclusion du bail, celle-ci doit être postérieure à la naissance du droit au renouvellement et être expresse et non équivoque.
Or,il ne résulte ni du débat, ni des pièces produites que la société [Adresse 10] aurait renoncé de façon expresse et non équivoque à son droit au renouvellement du bail.
La clause fixant par avance forfaitairement le montant de l'indemnité d'éviction n'équivaut pas à une renonciation expresse et non équivoque du droit au renouvellement du bail par la preneuse, contrairement à ce que prétendent à tort les bailleurs, ce d'autant que la preneuse conclut tout autant à l'inopposabilité d'une telle clause (l'avenant prévoyant cette indemnité forfaitaire n'ayant pas date certaine) qu'à son caractère au réputé non écrit (justement car elle fait obstacle à son droit au renouvellement du bail commercial).
Dés lors, le moyen opposé par les bailleurs, à la demande en paiement de l'indemnité d'éviction, tiré de la renonciation au droit au renouvellement du bail doit être écarté.
La cour rejette la fin de non-recevoir soulevée par les intimés sur ce point.
2-3 sur la recevabilité de la contestation de la preneuse du caractère contractualisé du montant l'indemnité d'éviction (au regard de la prescription)
L'article L145-15 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014, stipule :Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.
Dans le dispositif du jugement critiqué, le tribunal judiciaire a déclaré irrecevable comme prescrite la contestation formée par la preneuse concernant le mode de calcul de l'indemnité d'éviction et l'application du montant contractualisé de ce cette indemnité. Cependant, il est de principe que l'action tendant au réputé non-écrit n'est enfermée dans aucun délai de prescription.
En conséquence, la cour infirme le jugement en ce qu'il déclare irrecevable comme prescrite la contestation formée par la société preneuse concernant la clause de calcul de l'indemnité d'éviction. Une telle contestation est bien recevable au regard de la prescription.
En conséquence, la cour déclare recevables les demandes de la société Vacancéole Côte d'Azur en paiement de l'indemnité d'éviction et en reconnaissance du caractère réputé non écrit de la clause contractualisant le montant de l'indemnité d'éviction.
4-sur le bien-fondé de la demande de la preneuse en paiement de l'indemnité d'éviction
L'action de la société [Adresse 10] en paiement de l'indemnité d'éviction, dirigée contre les bailleurs intimés, étant recevable, il y a lieu d'étudier le montant de l'indemnité à lui accorder.
3-1 sur la demande de réputé non écrit de la clause contractuelle de fixation forfaitaire du montant de l'indemnité d'éviction
Selon l'article L145-15 du code de commerce dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014:Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.
En l'espèce, la clause de l'avenant du 1er juillet 2015 au bail commercial, précédemment reproduite, forfaitise le montant de l'indemnité d'éviction et fait échapper ledit montant au mode de calcul légal prévu par le statut des baux commerciaux. En effet, il y a lieu de rappeler que cette clause énonce que: 'l'indemnité d'éviction sera égale à 1% du chiffre d'affaires effectué sur l'appartement sur l'année de résiliation'.
Une telle clause qui prévoit la fixation forfaitaire de l'indemnité d'éviction et un mode de calcul de cette indemnité différent de celui prévu par le statut des baux commerciaux est réputée non écrite, faisant échec tant au droit au renouvellement qu'aux règles relatives à la détermination du montant de l'indemnité d'éviction qui ont un caractère d'ordre public
Conformément à la demande de la société Vacancéole Côte d'Azur, y a lieu de réputer non écrite la clause de l'avenant du 1er juillet 2015 contractualisant le montant de l'indemnité d'éviction.
3-2 sur le montant des indemnités d'occupation et d'éviction
L'article L145-14 du code de commerce dispose :Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Aux termes de l'article L145-28 du code de commerce :Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l'Article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'État, en application de l'Article L. 145-56.
Le congé avec refus de renouvellement n'étant pas déclaré nul par la cour et produisant en tout état de cause ses effets au terme du bail commercial et la demande de la preneuse en paiement d'une indemnité d'éviction étant jugée recevable, la société [Adresse 10] a donc droit au versement par les bailleurs de ladite indemnité.
S'agissant du montant de ladite indemnité d'éviction, la cour a reconnu le caractère réputé non écrit de la clause contractualisant le montant d'une telle indemnité, de sorte que cette clause doit être écartée et que ladite indemnité doit être calculée selon la loi.
La société Vacancéole Côte d'Azur estime que cette indemnité se chiffre, selon la loi, à 24.734 euros, ce qui correspond au montant qu'elle demande. Or, les époux [I] ne critiquent pas ce calcul, préférant solliciter une indemnisation devant se compenser avec le montant réclamé par la bailleresse.
Il convient en conséquence, infirmant le jugement, de condamner les époux [I] à payer à la société [Adresse 10] la somme de 24.734 euros à titre d'indemnité d'éviction.
Il est de principe que le montant des indemnités d'occupations dues pendant la période qui s'écoule entre l'expiration du bail et le versement de l'indemnité d'éviction doit être déterminé en application de l'article L. 145-28 du code de commerce.
En conséquence, la société locataire est redevable, sur le principe, d'une indemnité d'occupation envers la bailleresse, au titre de sa période d'occupation des lieux comprise entre la date d'effet du congé et ce jusqu'à la réception de l'indemnité d'éviction.
Concernant le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la preneuse, les bailleurs demandent à ce qu'il soit égal au loyer actualisé en application du bail commercial et ce à compter du jour du congé, étant précisé que la preneuse ne critique pas ce calcul.
La cour confirme le jugement qui condamne la S.A.S.U. Vacancéole Côte d'Azur à payer aux époux [I] une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé, indemnité due entre le 17 octobre 2019 (date d'effet du congé) et la date de libération effective des locaux mis à bail.
Le jugement est confirmé en ce qu'il dit que les sommes d'ores et déjà versées par la S.A.S.U. [Adresse 10] sur cette période viendront en déduction des sommes dues.
La demande des époux [I] de libération sous astreinte par la société preneuse, et de restitution des clés toujours par cette dernière, ne peut qu'être rejetée. En effet, la société preneuse appelante a droit au maintien dans les lieux jusqu'au versement de l'indemnité d'éviction.
4-sur la demande indemnitaire très subsidiaire des bailleurs fondée sur le dol
Les époux [I] sollicitent une somme de 24.734,34 €, à titre de dommages et intérêts, compte tenu du préjudice subi en lien avec le dol commis par la société Vacancéole Côte d'Azur. Sur le dol reproché à la société locataire, ils précisent :
- ils n'auraient jamais signé le bail commercial rédigé par l'exploitant en l'absence de la clause limitant l'indemnité d'éviction à hauteur de 1%,
- cette obligation constitue une obligation essentielle du contrat et une condition essentielle du consentement des époux [I], simples particuliers, au bail commercial litigieux,
- la société exploitant la résidence de tourisme a provoqué sciemment l'erreur du bailleur simple profane quant à la nature d'ordre public de l'indemnité d'éviction,
- la Cour de cassation a consacré un principe de loyauté du locataire exploitant de la résidence service / de tourisme, rédacteur des clauses du bail commercial envers le bailleur, profane de l'immobilier,
- la société exploitante a dissimulé intentionnellement aux époux [I] le caractère d'ordre public du droit à une indemnité d'éviction et donc l'insécurité juridique de la stipulation d'un montant forfaitaire de 1%,
- la société appelante sollicite de mauvaise foi une indemnité d'éviction à hauteur de la somme très élevée de 24.734,34 €,
- la société preneuse a violé ses obligations de loyauté contractuelle et d'exécution de bonne foi des conventions.
- la société preneuse doit être condamnée à réparer le préjudice causé par son dol.
Pour s'opposer à la demande indemnitaire des époux [I], fondée sur le dol qu'elle aurait commis, tiré de l'existence de l'insertion d'une clause contractuelle fixant un montant forfaitaire au titre de l'indemnité d'éviction (clause contraire à l'ordre publique), la société [Adresse 10] répond :
- elle n'a pas trompé les consorts [I] puisqu'elle n'était pas partie au contrat,
- les consorts [I] sont sur un pied d'égalité avec les exploitants de résidence de tourisme et sont tout à fait a même de discuter les termes du contrat,
- elle a seulement repris un fonds de commerce et a eu la même connaissance du contrat que les époux [I],
- elle n'a manqué à aucune de ses obligations contractuelles et au principe de bonne foi,
- en dernier lieu, les consorts [I] ne justifient en rien la réalité de leurs préjudices.
Il est de principe qu'il peut être intenté une action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat
En l'espèce, les bailleurs ne peuvent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts, au motif, soulevé par la preneuse, qu'ils ne démontrent pas leur préjudice. En effet, si ce préjudice doit correspondre à la différence, en leur défaveur, entre le montant de l'indemnité d'éviction calculé selon la loi et le montant de l'indemnité d'éviction contractuellement fixé (1% du chiffre d'affaires annuel), il ne peut leur être reproché de ne pas avoir pu calculer cette différence. En ce sens, la société Vacancéole Côte d'Azur n'a pas produit aux débats les éléments chiffrés issus de sa comptabilité qui auraient permis au bailleur de connaître son chiffre d'affaires et de calculer le montant forfaitaire de l'indemnité d'éviction, et ce malgré les demandes de ces derniers de communication des pièces comptables nécessaires.
Cependant, c'est à juste titre que la preneuse soutient qu'aucun dol ne saurait lui être reproché, dès lors qu'elle n'était pas partie à l'avenant du 1er juillet 2015 ayant prévu une forfaitisation contractuelle du montant de l'indemnité d'éviction. Seule une ancienne preneuse était partie à ce contrat, c'est à dire la société Crystal Gestion.Enfin, la mauvaise foi de la société [Adresse 10] n'est pas établie, ni même une inexécution de son devoir de loyauté. Les époux [I] n'étaient pas censés ignorer la loi et rien ne démontre que la société Vacancéole Côte d'Azur leur aurait caché que la clause restreignant le montant de son indemnité d'éviction était contraire à l'ordre public.
La cour ne peut que débouter les époux [I] de leur demande indemnitaire fondée sur un dol.
5-sur la demande des bailleurs intimés de communication de bilans et de comptes d'exploitation détaillés
L'article L321-2 du code de tourisme énonce : L'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.
La cour ne peut que faire droit à la demande des époux [I] relative à la communication par la preneuse d'un bilan et d'un compte d'exploitation, en application de l'article L 321-2 du code de tourisme et aussi faute pour la preneuse intimée de développer de quelconques moyens pour s'y opposer.
Toutefois, il appert, au vu du communiqué d'information du 3 mai 2018 aux copropriétaires, que la cession du droit au bail au profit de la société [Adresse 10] n'est intervenue que le 23 avril 2018, de sorte que la communication des documents ne peut concerner que les années à compter de 2018 (et non pas l'année 2017 contrairement à ce qui est sollicité par les preneurs intimés).
Conformément à la demande des époux [I], la cour condamne la société Vacancéole à leur communiquer un bilan et d'un compte d'exploitation détaillée concernant les années 2018, 2019, 2020, 2021, comportant le détail des charges variables et des charges fixes, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, astreinte devant commencer à courir à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt de la cour d'appel et ce pendant un délai maximal de 6 mois.
6-sur les frais du procès
Compte tenu du fait que chaque partie succombe partiellement en ses prétentions, la cour, infirmant le jugement du chef de l'article 700 et des dépens, dit que chacune d'elles supportera la charge de ses frais exposés et non compris dans les dépens (tant en première instance qu'à hauteur d'appel) et que chacune devra supporter la charge de ses propres dépens (dépens de première instance et d'appel).
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :
- déclare recevables toutes les demandes des époux [M] [X] et [J] [I] contre la société [Adresse 10],
- déclare recevables les demandes de la société Vacancéole Cote d'Azur en paiement de l'indemnité d'éviction et en reconnaissance du caractère réputé non écrit de la clause contractualisant le montant de l'indemnité d'éviction,
- confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf concernant les dépens et l'article 700 et sauf en ce qu'il :
- déclare irrecevable comme prescrite la contestation formée par la société [Adresse 10] concernant la clause de calcul de l'indemnité d'éviction,
- fixe en conséquence l'indemnité d'éviction due par M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] à la S.A.S.U. Vacancéole Côte d'Azur à 1% du chiffre d'affaires effectué par la S.A.S.U. [Adresse 10] sur l'année de la résiliation,
- condamne M. [J] [I] et Mme [M] [X] épouse [I] à verser cette somme à la S.A.S.U. Vacancéole Côte d'Azur,
statuant à nouveau et y ajoutant,
- répute non écrite la clause de l'avenant du 1er juillet 2015 contractualisant le montant de l'indemnité d'éviction,
- condamne les époux [M] [X] et [J] [I] à payer à la société [Adresse 10] la somme de 24.734 euros à titre d'indemnité d'éviction,
- rejette la demande des les époux [M] [X] et [J] [I] de libération sous astreinte des lieux loués par la société preneuse et de restitution des clés,
- condamne la société Vacancéole à communiquer aux époux [M] [X] et [J] [I] un bilan et d'un compte d'exploitation détaillée concernant les années 2018, 2019, 2020, 2021, comportant le détail des charges variables et des charges fixes, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, astreinte devant commencer à courir à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt de la cour d'appel et ce pendant un délai maximal de 6 mois.
- déboute les époux [M] [X] et [J] [I] de leur demande indemnitaire fondée sur un dol commis par la S.A.S.U. [Adresse 10],
- dit que chaque partie supportera la charge de ses frais exposés et non compris dans les dépens (tant en première instance qu'à hauteur d'appel) et que chacune devra supporter la charge de ses propres dépens (dépens de première instance et d'appel).
Le Greffier, La Présidente,