CA Rouen, ch. civ. et com., 23 janvier 2026, n° 25/00124
ROUEN
Arrêt
Autre
N° RG 25/00124 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J3IX
Joint avec le dossier n°RG : 25/00181
COUR D'APPEL DE ROUEN
CH. CIVILE ET COMMERCIALE
ARRET DU 23 JANVIER 2026
DÉCISION DÉFÉRÉE :
20/01237
Tribunal judiciaire du havre du 05 décembre 2024
APPELANTES :
Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Valérie GRAY de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN et assisté par Me Philippe BALON de la SELEURL CABINET BALON, avocat au barreau de PARIS, plaidant.
S.A. MMA IARD
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Valérie GRAY de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN et assisté par Me Philippe BALON de la SELEURL CABINET BALON, avocat au barreau de PARIS, plaidant.
INTIMEES :
S.C.I. [Adresse 6]
[Adresse 8]
[Localité 5]
représentée et assistée par Me Claude AUNAY de la SCP AUNAY, avocat au barreau du HAVRE
S.A.R.L. SARRION NORMANDIE
[Adresse 10]
[Localité 2]
représentée et assistée par Me Céline BART de la SELARL EMMANUELLE BOURDON - CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 13 novembre 2025 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme VANNIER, présidente de chambre
M. URBANO, conseiller
Mme MENARD-GOGIBU, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme RIFFAULT, greffière
DEBATS :
A l'audience publique du 13 novembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 puis prorogé à ce jour.
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 23 janvier 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme VANNIER, présidente de chambre et par Mme RIFFAULT, greffière.
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé à effet du 1er décembre 2019, la SCI [Adresse 6] (société SCB) a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Sarrion Normandie deux terre-pleins contigus, clos et bétonnés, d'une surface totale de 7.200 m² situés [Adresse 9] à Gonfreville L'Orcher moyennant un loyer annuel de 71.200 euros HT, payable trimestriellement et d'avance, outre une provision sur charges de 1.560 euros HT par mois.
En janvier 2020, la société Sarrion Normandie a informé son bailleur d'un affaissement de terrain.
Le 22 octobre 2020, la société d'assurance à forme mutuelle MMA Iard Assurances Mutuelles et la S.A. MMA Iard, assureurs de la société Sarrion Normandie, ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 1er décembre 2020 a ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à Monsieur [T] [Y].
Le rapport d'expertise a été déposé le 3 décembre 2021.
La société bailleresse considérant que l'affaissement est dû à l'utilisation d'un engin de levage et à l'exercice d'une activité de manutention non prévue au contrat de bail, a, par acte d'huissier du 12 août 2020, fait assigner la société Sarrion Normandie pour obtenir sa condamnation au paiement du coût des travaux de réparation.
Par jugement du 5 décembre 2024, le tribunal judiciaire du Havre a :
- déclaré la société Sarrion Normandie responsable du dommage causé aux plateformes de la société SCI [Adresse 6] ;
- condamné la société Sarrion Normandie à payer à la société SCI [Adresse 6] les sommes de :
* 279.077 euros HT soit 334.892,40 euros TTC assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
* 175.072,73 euros au titre des loyers ;
- condamné les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à relever et garantir la société Sarrion Normandie de la condamnation au titre de la remise en état, après déduction de la franchise ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- condamné la société Sarrion Normandie à payer à la société SCI [Adresse 6] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Sarrion Normandie aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise.
Les société MMA Iard Assurances Mutuelles, MMA Iard et la société Sarrion Normandie ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 9 janvier 2025 pour les premières (RG 25/0124) et le 14 janvier 2025 pour la deuxième (RG n°25/0181), procédures jointes par ordonnance du 8 septembre 2025.
EXPOSE DES PRETENTIONS
Vu les conclusions du 30 septembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions des sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard qui demandent à la cour de :
À titre principal, faisant droit à l'appel principal de la société Sarrion Normandie et à l'appel incident des concluantes :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel notamment en ce que le tribunal a :
* déclaré la société Sarrion Normandie responsable du dommage causé aux plateformes de la société SCI [Adresse 6] ;
* condamné la société Sarrion Normandie à payer à la société SCI [Adresse 6] la somme de 279.077 euros hors taxes, soit 334.892,40 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
* condamné les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à relever et garantir la société Sarrion Normandie de la condamnation au paiement de somme de 279.077 euros hors taxes, soit 334.892,40 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation au titre de la remise en état, après déduction de la franchise ;
* débouté en conséquence les sociétés MMA IARD et MMA Iard Assurances Mutuelles en leur demande tendant à voir sans objet la demande de garantie et subsidiairement à voir ;
* limité l'éventuelle condamnation de la société Sarrion Normandie et en conséquence la garantie éventuelle de MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à la somme de 53.000 euros hors taxes fixée aux termes du rapport d'expertise ;
- juger la société SCI [Adresse 6] mal fondée en l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- en conséquence, l'en débouter.
Subsidiairement,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a fixé le quantum de l'indemnisation dû à la société Sarrion Normandie au titre de ses dommages matériels à la somme de 279.077 euros hors taxes ;
- entériner le rapport d'expertise ;
- juger que la société SCI [Adresse 6] ne peut revendiquer à l'encontre de la société Sarrion Normandie sous la garantie de son assureur à ce titre que la somme de 53.000 euros hors taxes ;
- juger que la garantie éventuelle de MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles sera limitée à ce montant sous déduction d'une franchise contractuelle de 500 euros;
- juger qu'une éventuelle condamnation ne pourra intervenir qu'hors taxes, la société SCI [Adresse 6] étant assujettie à la TVA.
À toutes fins utiles,
- débouter la société Sarrion Normandie de sa demande de garantie au titre des loyers impayés ou de tout autre poste sans lien avec la réparation des dommages causés à la plateforme.
En toutes hypothèses,
- condamner la société SCI [Adresse 6] au paiement d'une somme de 20.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise que la S.E.L.A.R.L. Gray Scolan, avocats associés, sera autorisée à recouvrer, pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les conclusions du 29 septembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la société Sarrion Normandie qui demande à la cour de :
- débouter la société SCI [Adresse 6] de ses demandes en paiement, au titre de son appel incident, des sommes de 416.327,80 euros HT et 234.546 euros ;
- infirmer le jugement attaqué en ce que celui-ci a :
* déclaré la société Sarrion Normandie responsable du dommage causé aux plateformes de la société SCI [Adresse 6] ;
* condamné la société Sarrion Normandie à payer à la société SCI [Adresse 6] les sommes :
** 279.077 euros HT soit 334.892,40 euros TTC assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
** 175.072,73 euros au titre des loyers ;
* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
* condamné la société Sarrion Normandie à payer à la société SCI [Adresse 6] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamné la société Sarrion Normandie aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise.
Et statuant à nouveau,
- débouter la société SCI [Adresse 6] de ses demandes, en tant que mal fondées ;
- condamner la société SCI du Canal Bossière à payer à la société Sarrion Normandie la somme de 17.800 euros HT, soit 21.360 euros TTC, au titre du dépôt de garantie.
A titre subsidiaire,
Dans l'hypothèse où la cour estimerait devoir entrer en voie de condamnation à l'encontre de la société Sarrion Normandie au titre des loyers,
- déduire du montant desdits loyers le montant du dépôt de garantie (17.800 euros HT) et le montant payé au titre du mois d'avril 2020 (7.566 euros TTC).
Dans l'hypothèse où la cour estimerait devoir entrer en voie de condamnation à l'encontre de la société Sarrion Normandie au titre des dommages à la plateforme,
- limiter l'indemnité susceptible d'être allouée à la société SCI [Adresse 6] à la somme de 53.000 euros hors taxes ;
- condamner in solidum les compagnies MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA IARD à relever et garantir la société Sarrion Normandie de toutes condamnations en principal, intérêts indemnités, frais et dépens qui pourraient être prononcées à son encontre.
En tout état de cause,
- condamner tout succombant à payer à la société Sarrion Normandie la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Vu les conclusions du 9 juin 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la SCI [Adresse 6] qui demande à la cour de :
- recevoir la société Sarrion Normandie en son appel, mais l'en déclarer mal fondée ;
- recevoir les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard en leur appel, mais les en déclarer mal fondées, sauf en ce qu'elles sollicitent la confirmation du jugement en ce que leur garantie n'a pas été retenue du chef de la condamnation de leur assurée, la société Sarrion Normandie, au paiement d'un arriéré de loyer ;
- recevoir la SCI [Adresse 6] en son appel incident ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la société Sarrion Normandie responsable du dommage causé aux plateformes de la SCI [Adresse 6] ;
- l'infirmer sur le quantum des réparations en ce qu'il les a limitées à 279.077,00 euros HT soit 334.892,40 euros TTC (assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation) ;
- condamner la société Sarrion Normandie à payer à la SCI [Adresse 6] 416.327,80 euros H.T, (dont à déduire le dépôt de garantie de 17.800 euros HT) au titre des réparations avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à relever et garantir la société Sarrion Normandie de la condamnation au titre de la remise en état, après déduction de la franchise ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Sarrion Normandie à payer à la SCI [Adresse 6] un arriéré de loyer ;
- l'infirmer sur le quantum en ce qu'il les a limitées à 175.072,73 euros ;
- condamner la société Sarrion Normandie à payer à la SCI [Adresse 6] 234.546,00 euros au titre des loyers dus au 1er décembre 2022 ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Sarrion Normandie à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise ;
- condamner in solidum les sociétés Sarrion Normandie, MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la responsabilité de la société Sarrion Normandie recherchée par la SCI [Adresse 6] au titre des désordres ayant affecté les lieux loués
Moyens des parties
La société Sarrion Normandie soutient que :
* les lieux pris à bail présentaient un état de dégradation très avancé ;
* l'activité de manutention, découle, par définition, de son activité de transport routier de conteneurs, activité dont la société SCB était informée ;
* le conteneur est défini par le code de la route de «pièce de cargaison normalisée» ; comme tout transport routier de marchandises, le transport de conteneur implique la circulation en tant que telle des véhicules de transport mais également leur stationnement et une éventuelle rupture de charge impliquant des opérations de manutention ;
* les opérations de manutention en cause demeurent en tout état de cause un accessoire du transport, activité principale de la société Sarrion Normandie ;
* à raison de la multiplicité des opérations impliquées par son activité de transport routier, elle a pris à bail la plateforme litigieuse, la société SCB ayant parfaitement connaissance de la nature desdites opérations puisqu'ayant déjà donné sa « plateforme voirie lourde » à bail aux mêmes fins ; il est acquis qu'elle n'était pas néophyte et associait la manutention des conteneurs à l'activité de transport de la concluante ;
* son activité de transport routier supposant l'exécution de multiples opérations, elle a bien respecté la destination prévue au bail ;
* l'annonce du conseil en immobilier d'entreprise auprès de qui ses besoins avaient été explicités visait « un terrain clos et bétonné voirie lourde » ;
* n'ayant pas manqué à ses obligations, elle n'a pas engagé sa responsabilité.
Les assureurs ajoutent que :
* l'ouvrage ne répondait pas aux contraintes attendues et était déjà dans un état de dégradation avancé ;
* l'utilisation du stacker présentée comme fautive par la SCI [Adresse 6] n'a été que le révélateur de l'incapacité de la plate-forme à supporter un usage simplement routier ; ses caractéristiques ne correspondaient nullement aux spécifications techniques initialement attendues ;
* la SCI du Canal Bossière succombe à démontrer une dégradation du bien loué causée par son assurée.
La SCI [Adresse 6] fait valoir que :
* cette plateforme ( deux surfaces) a été édifiée entre 2005 et 2008 pour une exploitation de 13 tonnes à l'essieu ; en 2019, elles avaient été louées 34 mois pour l'une et 70 mois pour l'autre ;
* l'expert affirme que ce genre d'ouvrage est conçu pour une durée de vie de 20 ans ; il n'avait même pas atteint la moitié de sa durée d'utilisation lorsque la société Sarrion Normandie l'a endommagé de manière rédhibitoire ;
* le rapport n'a jamais dit ou sous-entendu que les désordres sont imputables à parts égales aux deux sociétés ;
* bien que reconnaissant ne pas voir sollicité d'état des lieux d'entrée, comme le bail le lui permettait, la société Sarrion Normandie soutient, sans en rapporter la preuve, que les lieux présentaient un état de dégradation très avancé ; les zones qui n'ont pas été anormalement sollicitées par le stacker sont indemnes ;
* l'objet social de la société Sarrion Normandie dans ses statuts et au RCS est « le transport routier » ; il n'est mentionné aucune activité de manutention ni même sur son site.
Réponse de la cour
- Sur la destination des lieux
Aux termes de l'article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
Par acte sous seing privé à effet du 1er décembre 2019, la S.A.R.L. Sarrion Normandie a pris à bail commercial deux terre-pleins contigus, clos et bétonnés, d'une surface totale de 7.200 m² appartenant à la SCI [Adresse 6] situés à Gonfreville L'Orcher.
En janvier 2020, la société Sarrion Normandie s'est plainte auprès de son bailleur d'un affaissement de terrain à plusieurs endroits de la plate-forme lors de l'utilisation d'un engin de manutention spécialement conçu pour le déplacement de conteneurs soit un engin de type « Staker », l'expert judiciaire ayant relevé que ce véhicule Reach Stacker Terx R5-31 a détruit la chaussée là où il circulait principalement.
Le procès-verbal de constat du 23 janvier 2020 dressé à la demande de la SCI [Adresse 6] par Maître [I], huissier de justice au Havre a relevé que des conteneurs et un engin type « Staker » étaient stationnés sur la parcelle louée.
L' expert judiciaire indique que le « Reach Stacker » est un engin hors norme, d'un poids total à vide de 70 tonnes, permettant de soulever et de déplacer des conteneurs chargés de plusieurs dizaines de tonnes.
L'expert ajoute que cet engin est interdit de circulation sur le domaine routier classique, car même à vide, l'essieu avant présente une charge de deux fois et demi celle d'un essieu de poids lourd classique.
Le bail commercial prévoit en son article 29 une destination de transport routier et son article 5 stipule que le preneur devra utiliser les biens immobiliers à l'usage exclusif de l'activité de transports routiers et que cette destination ne devra faire l'objet d'aucun changement sans l'accord exprès et par écrit du bailleur.
Si la société Sarrion Normandie soutient que son activité de manutention découlerait par définition de son activité de transport routier de conteneurs, aucune précision en ce sens ne figure dans le bail. En effet les termes « conteneurs et manutention » ne sont pas mentionnés et ne sont donc pas rentrés dans le champ contractuel des parties.
La société Sarrion Normandie prétend qu'une activité de manutention au moyen d'un Stacker se pratiquait antérieurement sur les lieux par la société EFC Juin qui en a été locataire pendant sept mois au cours des années 2009 à 2011. Les témoignages produits en ce sens par l'appelante sont combattus par l'inventaire des biens détenus par la société EFC au jour de son redressement judiciaire y étant mentionné que si elle était locataire d'un engin Reach-Stacker, il était stationné dans le port du [Localité 7]. De plus l'expert judiciaire exclut cette éventualité aux motifs que l'utilisation d'un tel engin de plus de 70 T à vide capable de soulever des containers de plusieurs dizaines de tonnes durant sept mois sur la plate-forme litigieuse aurait causé des désordres importants, identiques aux dégâts observés dans le cadre de l'expertise. Il affirme que « la structure même neuve n'aurait pas tenu le choc. » et il précise que l'état de lieux effectué en février 2012 avant l'arrivée d'un autre locataire n'évoque que quelques fissures et légers faïençages en surface des plate-formes.
En tout état de cause la destination contractuelle adoptée par les deux parties est sans ambiguïté celle de transport routier. Ainsi seule une activité de circulation de poids lourds était permise sur les parcelles litigieuses présentées en location selon l'annonce de la société LEM, professionnelle du conseil en immobilier, comme constituant « un terrain clos et bétonné, voirie lourde. »
Ainsi que dit à bon droit par les premiers juges, sous peine de dénaturer les termes clairs du contrat, il ne peut être retenu que l'activité de manutention à l'aide d'un engin de levage était autorisée.
Il est indifférent dès lors que la société Sarrion Normandie soutienne que cette activité n'a pas été dissimulée à la SCI [Adresse 6]. Elle a été exercée très peu de temps sur le site et il ressort des échanges de messages entre les parties en janvier et février 2020 que le bailleur a dès le 23 janvier 2020 invité la société Sarrion Normandie à remplacer le Stacker par un cavalier moins lourd ainsi qu'avait pu le faire un précédent locataire.
Il s'ensuit que la société Sarrion Normandie qui a fait circuler un engin de manutention de type « reach Stacker » pour le déplacement de ses conteneurs, n'a pas respecté la destination prévue au contrat de bail.
- Sur les désordres et leur imputation
Au point 10-2- 2 de son rapport portant sur l'état de la plate-forme après son utilisation par la société Sarrion Normandie, l'expert judiciaire note que « sur les zones fortement circulées par le « Stacker » destiné à la manutention des conteneurs, les dégradations (grosses fissures, affaissements allant jusqu 'à une structure type gros pavages) vont carrément jusqu'à une destruction totale des dalles, le tout étant accéléré par la présence d'eau stagnante dans les « flaches » ainsi créées.»
L'expert a retenu une part égale d'imputabilité des désordres survenus sur la plate-forme aux motifs que les conditions de la location des lieux en 2019 ont été prises à la légère en raison des termes mêmes du bail, de l'absence de prise en compte de l'activité réelle de la société Sarrion Normandie et de l'absence d'état des lieux.
Il a été dit supra que le contrat fait la loi des parties et que des termes clairs du contrat, il ne pouvait être retenu que l'activité de manutention à l'aide d'un engin de levage était autorisée. Le fait qu'aucun état des lieux n'ait été dressé emporte pour conséquence que le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.
Ce partage d'imputabilité retenu par l'expert ne repose aucunement sur son domaine de compétence. Il convient de s'en tenir à ses observations de technicien relatives aux désordres constatés sur les lieux.
Ainsi si, d'une part, les terre-pleins présentaient avant la location litigieuse un léger faïençage et quelques fissures ainsi que relevé plus haut et si, d'autre part, selon l'expert judiciaire la plate-forme était inadaptée à un trafic routier important, il retient néanmoins qu'il est évident qu'il est résulté de l'utilisation de l'engin tout à fait hors norme une plateforme détruite sur près de 4500 m².
Il s'ensuit que c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu que la destruction d'une partie de la plateforme a pour seule origine la circulation de l'engin type « Reach Stacker » utilisé par la société Sarrion Normandie et qui doit en être déclarée responsable.
Sur les réparations
La société Sarrion Normandie s'en rapporte aux développements de l'assureur.
Les assureurs soutiennent que :
* la mission de l'expert n'imposait nullement qu'il évalue les travaux sur la base de devis ;
* il n'y avait nulle obligation pour les défendeurs de fournir un devis ; le seul devis d'entreprise critiqué par l'expert ne peut constituer la seule base de calcul du montant des travaux de réparation ; l'expert a considéré que le coût des travaux de reprise de la plateforme pouvait être chiffré à une somme de 212.000 euros hors taxes ; il y a lieu d'opérer un partage par moitié compte tenu de la demi-durée de vie d'ores et déjà consommée ;
* tout condamnation ne pourra intervenir que hors taxe.
La SCI [Adresse 6] fait valoir que :
* le raisonnement du tribunal recèle une erreur, car il effectue à tort deux abattements : un premier abattement de 50 % pour la durée de vie alors que la plateforme n'a été sollicitée que quatre ans et six mois soit un abattement de 22,5 % et un deuxième abattement de 13/15 qui ne doit s'appliquer que sur le poste dallage.
Réponse de la cour
Les premiers juges ont rappelé à bon droit que le principe indemnitaire de la responsabilité civile consiste à replacer la victime dans la situation qui aurait été la sienne si la faute alléguée n'avait pas été commise et que les dommages-intérêts alloués doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
Il a été demandé à l'expert de « décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées par les parties dans le délai qu'il leur aura imparti, et préciser la durée des travaux préconisés ».
L'expert note que la plateforme construite entre 2005 et 2008 était destinée à un trafic de 8 à 10 poids-lourds par jour, contenait un dallage de 13 cm de béton classe BC5 et avait atteint une demi-durée de vie, l'ouvrage ayant été conçu pour une durée de 20 ans.
La SCI du Canal Bossière a produit trois devis établis durant le deuxième trimestre 2020 pour une surface de 4449 m² aux montants de 615 049,88 euros HT (entreprise ETN), de 652 504,17 euros HT (entreprise Gagneraud), de 657 531 euros HT (entreprise Eurovia) qui ont été soumis à l'expert.
Après avoir étudié ces trois devis « aux coûts finaux proches et aux solutions techniques similaires », l'expert a relevé qu'aucune information technique n'était donnée concernant le dimensionnement (trafic ou contraintes), que des économies considérables pouvaient être effectuées en évitant le terrassement et l'excavation des matériaux existants sur 80 cm. Il a considéré que les propositions n'étaient pas recevables.
Le devis le moins élevé lui a toutefois servi de base pour évaluer le coût des réparations en reprenant les prix unitaires des diverses opérations.
Le coût de remise en état des 4500 m² consistant selon M [Y] en la démolition du dallage en place, son évacuation et son remplacement par de nouvelles dalles a été évalué par lui à titre indicatif dans une fourchette comprise entre 300 000 et 350 000 euros HT avec une épaisseur de béton de 21 cm puis à 212 000 euros HT en prenant en compte une épaisseur de 13 cm de béton révélée lors des sondages pratiqués durant les opérations d'expertise.
Si l'expert précise qu'un devis beaucoup plus précis est nécessaire après investigations poussées in situ et prise en compte de l'état actualisé des marchés de travaux publics, les parties ne lui ont communiqué aucun autre devis malgré sa demande formulée le 13 septembre 2021. Elles n'ont pas plus produit d'élément actualisé en cours de procédure.
L'expert a répondu au chef de mission ayant consisté à « évaluer le coût après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées » précisant que le coût estimatif de 212 000 euros HT a été validé par le cabinet technique de MMA Iard.
Faute de production par la SCI [Adresse 6] d'un devis répondant aux préconisations de l'expert, son estimation sera retenue.
Par ailleurs, compte tenu de la demi-durée de vie déjà consommée, aucun élément n'étant produit par la SCI du Canal Bossière pour justifier d'une décote de durée de vie de seulement quatre années et six mois alors que les lieux ont été loués à partir de 2009 et que l'historique de leur utilisation qui en a été fait par l'expert invalide cette décote, l'indemnisation sera fixée à la moitié de la somme susvisée, soit à la somme de
106 000 euros hors taxe dès lors que la SCI [Adresse 6] est assujettie à la TVA.
Il s'ensuit que le jugement sera infirmé sur le quantum des réparations.
Comme l'ont fait les premiers juges, contrairement à ce que prétend la société Sarrion Normandie, il convient de déduire du montant des réparations, celle de 17 800 euros HT au titre du dépôt de garantie, dont le versement n'est pas contesté par la bailleresse.
Il convient de condamner la société Sarrion Normandie à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 88 200 euros HT avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Sur les loyers
La société Sarrion Normandie soutient que :
* l'obligation de délivrance du bailleur suppose qu'il délivre au preneur un local conforme à sa destination contractuelle ;
* indépendamment de la question de l'utilisation du « reach stacker », les caractéristiques de la plateforme litigieuse ne permettaient certainement pas l'exercice de l'activité stipulée ;
* en mettant à sa disposition une plateforme inadaptée à son activité de transport routier et en l'exposant à une dégradation inexorable et accélérée de la chose louée, lui imposant de cesser son activité, à court ou à moyen terme, la société SCB a manqué à son obligation de délivrance à son endroit ;
* c'est donc à juste titre qu'elle a cessé toute occupation et utilisation des lieux à compter du mois d'avril 2020 ainsi qu'il lui a été demandé par le bailleur ;
* à supposer qu'une limite de trafic ait dû être envisagée pour la plateforme « voirie lourde » donnée à bail par la société SCB, qui l'avait déjà louée à un transporteur, il aurait tout d'abord appartenu à cette dernière de fixer un ordre de grandeur ;
* la société SCB avait, par l'intermédiaire de son mandataire LEM, la connaissance des besoins de la locataire ;
* la nouvelle prétention de la SCI [Adresse 6] au titre des loyers dus jusqu'au 1er décembre 2022 est en contradiction avec ses prétentions initiales ; devant le tribunal, elle a considéré que la dette de loyers trouvait son terme le 15 avril 2022 ; elle ne peut pas soutenir à la fois que le bail a été résilié le 15 avril 2022 et prétendre en cause d'appel au paiement de loyers jusqu'en décembre 2022.
La SCI du Canal Bossière réplique que :
* la société Sarrion Normandie reconnaît avoir donné congé par courrier du 9 juin 2020, signifié le 19 juin 2020 rétroactivement depuis le 30 avril 2020 en violation des dispositions de l'article L 145-4 du code de commerce qui ne l'autorisaient à le faire que pour le 1er décembre 2022 ;
* elle avait souligné que les loyers dus restaient « à parfaire ».
Réponse de la cour
Il incombe au bailleur de remettre au preneur un local conforme à sa destination contractuelle et de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l'exécution du contrat.
Le défaut de délivrance doit s'apprécier au regard des stipulations contractuelles soit en la cause au regard d'une activité de transport routier.
L'expert judiciaire a retenu que l'activité de la société Sarrion Normandie engendrait une circulation journalière de 35 à 40 tracteurs et leurs chargements sur la plateforme alors que la structure de cette dernière correspondait à un trafic routier très faible soit entre 0 et 10 poids lourds par jour.
La société SCB avait, au moins par l'intermédiaire de son mandataire LEM, conseil en immobilier d'entreprise, la connaissance des besoins de la société Sarrion Normandie, ledit mandataire ayant proposé à cette dernière des plateformes de moindre taille qu'elle n'avait pu prendre à bail « compte tenu du nombre de véhicules de l'entreprise » selon les termes du conseil en immobilier d'entreprise.
De plus il n'est pas discuté que la circulation journalière de 35 à 40 véhicules de type poids lourd est en adéquation avec une activité de transport routier et seul le bailleur, propriétaire des lieux, qui a confié la construction de la plate-forme à la société ETM pouvait avoir connaissance de la capacité d'accueil de la plate-forme louée. L'expert judiciaire a ainsi relevé, d'après le constructeur ETM, que la structure de chaussée de la plate-forme avait été dimensionnée pour un trafic routier limité à 10 poids lourds jours.
Il ne saurait dès lors être reproché à la société Sarrion Normandie de ne pas avoir mentionné l'ordre de grandeur du trafic routier envisagé puisque seul le bailleur connaissait les caractéristiques de ses plateformes et leurs capacités d'accueil.
Il s'ensuit qu'indépendamment même de l'activité de manutention de containers non prévue au bail, la plateforme litigieuse ne permettait pas l'exercice de l'activité de transport routier impliquant une circulation de plus de 30 poids lourds par jour de sorte qu'il convient de retenir que la société SCB n'a pas délivré un local conforme à sa destination contractuelle empêchant la société Sarrion Normandie d'exercer son activité de transporteur routier. Enfin il ressort d'un échange entre les parties qu'au cours du mois de février 2020, le bailleur a demandé à son locataire de stopper son exploitation et le 9 juin 2020, la société Sarrion Normandie a informé de son souhait de mettre fin au bail n'étant plus en mesure de l'exploiter.
Il convient dès lors de débouter la SCI [Adresse 6] de sa demande en paiement de loyers et d'infirmer le jugement qui a condamné la société Sarrion Normandie à lui payer la somme de 175.072,73 euros à ce titre.
Sur la garantie des assureurs
Les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard ne contestent pas devoir leur garantie à la société Sarrion Normandie dans le cadre des dommages causés à la plateforme.
Elles seront condamnées à la relever de la condamnation prononcée au titre du coût de la remise en état, après déduction de la franchise de 500 euros.
Sur les frais et dépens
La société Sarrion Normandie étant l'auteur des désordres, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Pour ce même motif, les dépens de l'appel seront mis à sa charge.
Compte tenu de la solution apportée au litige, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une quelconque des parties.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,
Infirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a :
- déclaré la société Sarrion Normandie responsable du dommage causé aux plateformes de la SCI [Adresse 6],
- condamné la société Sarrion Normandie à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 3 000 euros (trois mille euros ) au titre de l' article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Sarrion Normandie aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la société Sarrion Normandie à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 88 200 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
Déboute la SCI du Canal Bossière de sa demande de condamnation de la société Sarrion Normandie à lui payer un arriéré de loyers,
Condamne les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à relever et garantir la société Sarrion Normandie de la condamnation au titre de la remise en état, après déduction de la franchise,
Condamne la société Sarrion Normandie aux dépens de l'appel,
Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière, La présidente,
Joint avec le dossier n°RG : 25/00181
COUR D'APPEL DE ROUEN
CH. CIVILE ET COMMERCIALE
ARRET DU 23 JANVIER 2026
DÉCISION DÉFÉRÉE :
20/01237
Tribunal judiciaire du havre du 05 décembre 2024
APPELANTES :
Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Valérie GRAY de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN et assisté par Me Philippe BALON de la SELEURL CABINET BALON, avocat au barreau de PARIS, plaidant.
S.A. MMA IARD
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Valérie GRAY de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN et assisté par Me Philippe BALON de la SELEURL CABINET BALON, avocat au barreau de PARIS, plaidant.
INTIMEES :
S.C.I. [Adresse 6]
[Adresse 8]
[Localité 5]
représentée et assistée par Me Claude AUNAY de la SCP AUNAY, avocat au barreau du HAVRE
S.A.R.L. SARRION NORMANDIE
[Adresse 10]
[Localité 2]
représentée et assistée par Me Céline BART de la SELARL EMMANUELLE BOURDON - CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 13 novembre 2025 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme VANNIER, présidente de chambre
M. URBANO, conseiller
Mme MENARD-GOGIBU, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme RIFFAULT, greffière
DEBATS :
A l'audience publique du 13 novembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 puis prorogé à ce jour.
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 23 janvier 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme VANNIER, présidente de chambre et par Mme RIFFAULT, greffière.
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé à effet du 1er décembre 2019, la SCI [Adresse 6] (société SCB) a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Sarrion Normandie deux terre-pleins contigus, clos et bétonnés, d'une surface totale de 7.200 m² situés [Adresse 9] à Gonfreville L'Orcher moyennant un loyer annuel de 71.200 euros HT, payable trimestriellement et d'avance, outre une provision sur charges de 1.560 euros HT par mois.
En janvier 2020, la société Sarrion Normandie a informé son bailleur d'un affaissement de terrain.
Le 22 octobre 2020, la société d'assurance à forme mutuelle MMA Iard Assurances Mutuelles et la S.A. MMA Iard, assureurs de la société Sarrion Normandie, ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 1er décembre 2020 a ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à Monsieur [T] [Y].
Le rapport d'expertise a été déposé le 3 décembre 2021.
La société bailleresse considérant que l'affaissement est dû à l'utilisation d'un engin de levage et à l'exercice d'une activité de manutention non prévue au contrat de bail, a, par acte d'huissier du 12 août 2020, fait assigner la société Sarrion Normandie pour obtenir sa condamnation au paiement du coût des travaux de réparation.
Par jugement du 5 décembre 2024, le tribunal judiciaire du Havre a :
- déclaré la société Sarrion Normandie responsable du dommage causé aux plateformes de la société SCI [Adresse 6] ;
- condamné la société Sarrion Normandie à payer à la société SCI [Adresse 6] les sommes de :
* 279.077 euros HT soit 334.892,40 euros TTC assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
* 175.072,73 euros au titre des loyers ;
- condamné les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à relever et garantir la société Sarrion Normandie de la condamnation au titre de la remise en état, après déduction de la franchise ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- condamné la société Sarrion Normandie à payer à la société SCI [Adresse 6] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Sarrion Normandie aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise.
Les société MMA Iard Assurances Mutuelles, MMA Iard et la société Sarrion Normandie ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 9 janvier 2025 pour les premières (RG 25/0124) et le 14 janvier 2025 pour la deuxième (RG n°25/0181), procédures jointes par ordonnance du 8 septembre 2025.
EXPOSE DES PRETENTIONS
Vu les conclusions du 30 septembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions des sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard qui demandent à la cour de :
À titre principal, faisant droit à l'appel principal de la société Sarrion Normandie et à l'appel incident des concluantes :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel notamment en ce que le tribunal a :
* déclaré la société Sarrion Normandie responsable du dommage causé aux plateformes de la société SCI [Adresse 6] ;
* condamné la société Sarrion Normandie à payer à la société SCI [Adresse 6] la somme de 279.077 euros hors taxes, soit 334.892,40 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
* condamné les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à relever et garantir la société Sarrion Normandie de la condamnation au paiement de somme de 279.077 euros hors taxes, soit 334.892,40 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation au titre de la remise en état, après déduction de la franchise ;
* débouté en conséquence les sociétés MMA IARD et MMA Iard Assurances Mutuelles en leur demande tendant à voir sans objet la demande de garantie et subsidiairement à voir ;
* limité l'éventuelle condamnation de la société Sarrion Normandie et en conséquence la garantie éventuelle de MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à la somme de 53.000 euros hors taxes fixée aux termes du rapport d'expertise ;
- juger la société SCI [Adresse 6] mal fondée en l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- en conséquence, l'en débouter.
Subsidiairement,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a fixé le quantum de l'indemnisation dû à la société Sarrion Normandie au titre de ses dommages matériels à la somme de 279.077 euros hors taxes ;
- entériner le rapport d'expertise ;
- juger que la société SCI [Adresse 6] ne peut revendiquer à l'encontre de la société Sarrion Normandie sous la garantie de son assureur à ce titre que la somme de 53.000 euros hors taxes ;
- juger que la garantie éventuelle de MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles sera limitée à ce montant sous déduction d'une franchise contractuelle de 500 euros;
- juger qu'une éventuelle condamnation ne pourra intervenir qu'hors taxes, la société SCI [Adresse 6] étant assujettie à la TVA.
À toutes fins utiles,
- débouter la société Sarrion Normandie de sa demande de garantie au titre des loyers impayés ou de tout autre poste sans lien avec la réparation des dommages causés à la plateforme.
En toutes hypothèses,
- condamner la société SCI [Adresse 6] au paiement d'une somme de 20.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise que la S.E.L.A.R.L. Gray Scolan, avocats associés, sera autorisée à recouvrer, pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les conclusions du 29 septembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la société Sarrion Normandie qui demande à la cour de :
- débouter la société SCI [Adresse 6] de ses demandes en paiement, au titre de son appel incident, des sommes de 416.327,80 euros HT et 234.546 euros ;
- infirmer le jugement attaqué en ce que celui-ci a :
* déclaré la société Sarrion Normandie responsable du dommage causé aux plateformes de la société SCI [Adresse 6] ;
* condamné la société Sarrion Normandie à payer à la société SCI [Adresse 6] les sommes :
** 279.077 euros HT soit 334.892,40 euros TTC assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
** 175.072,73 euros au titre des loyers ;
* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
* condamné la société Sarrion Normandie à payer à la société SCI [Adresse 6] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamné la société Sarrion Normandie aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise.
Et statuant à nouveau,
- débouter la société SCI [Adresse 6] de ses demandes, en tant que mal fondées ;
- condamner la société SCI du Canal Bossière à payer à la société Sarrion Normandie la somme de 17.800 euros HT, soit 21.360 euros TTC, au titre du dépôt de garantie.
A titre subsidiaire,
Dans l'hypothèse où la cour estimerait devoir entrer en voie de condamnation à l'encontre de la société Sarrion Normandie au titre des loyers,
- déduire du montant desdits loyers le montant du dépôt de garantie (17.800 euros HT) et le montant payé au titre du mois d'avril 2020 (7.566 euros TTC).
Dans l'hypothèse où la cour estimerait devoir entrer en voie de condamnation à l'encontre de la société Sarrion Normandie au titre des dommages à la plateforme,
- limiter l'indemnité susceptible d'être allouée à la société SCI [Adresse 6] à la somme de 53.000 euros hors taxes ;
- condamner in solidum les compagnies MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA IARD à relever et garantir la société Sarrion Normandie de toutes condamnations en principal, intérêts indemnités, frais et dépens qui pourraient être prononcées à son encontre.
En tout état de cause,
- condamner tout succombant à payer à la société Sarrion Normandie la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Vu les conclusions du 9 juin 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la SCI [Adresse 6] qui demande à la cour de :
- recevoir la société Sarrion Normandie en son appel, mais l'en déclarer mal fondée ;
- recevoir les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard en leur appel, mais les en déclarer mal fondées, sauf en ce qu'elles sollicitent la confirmation du jugement en ce que leur garantie n'a pas été retenue du chef de la condamnation de leur assurée, la société Sarrion Normandie, au paiement d'un arriéré de loyer ;
- recevoir la SCI [Adresse 6] en son appel incident ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la société Sarrion Normandie responsable du dommage causé aux plateformes de la SCI [Adresse 6] ;
- l'infirmer sur le quantum des réparations en ce qu'il les a limitées à 279.077,00 euros HT soit 334.892,40 euros TTC (assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation) ;
- condamner la société Sarrion Normandie à payer à la SCI [Adresse 6] 416.327,80 euros H.T, (dont à déduire le dépôt de garantie de 17.800 euros HT) au titre des réparations avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à relever et garantir la société Sarrion Normandie de la condamnation au titre de la remise en état, après déduction de la franchise ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Sarrion Normandie à payer à la SCI [Adresse 6] un arriéré de loyer ;
- l'infirmer sur le quantum en ce qu'il les a limitées à 175.072,73 euros ;
- condamner la société Sarrion Normandie à payer à la SCI [Adresse 6] 234.546,00 euros au titre des loyers dus au 1er décembre 2022 ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Sarrion Normandie à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise ;
- condamner in solidum les sociétés Sarrion Normandie, MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la responsabilité de la société Sarrion Normandie recherchée par la SCI [Adresse 6] au titre des désordres ayant affecté les lieux loués
Moyens des parties
La société Sarrion Normandie soutient que :
* les lieux pris à bail présentaient un état de dégradation très avancé ;
* l'activité de manutention, découle, par définition, de son activité de transport routier de conteneurs, activité dont la société SCB était informée ;
* le conteneur est défini par le code de la route de «pièce de cargaison normalisée» ; comme tout transport routier de marchandises, le transport de conteneur implique la circulation en tant que telle des véhicules de transport mais également leur stationnement et une éventuelle rupture de charge impliquant des opérations de manutention ;
* les opérations de manutention en cause demeurent en tout état de cause un accessoire du transport, activité principale de la société Sarrion Normandie ;
* à raison de la multiplicité des opérations impliquées par son activité de transport routier, elle a pris à bail la plateforme litigieuse, la société SCB ayant parfaitement connaissance de la nature desdites opérations puisqu'ayant déjà donné sa « plateforme voirie lourde » à bail aux mêmes fins ; il est acquis qu'elle n'était pas néophyte et associait la manutention des conteneurs à l'activité de transport de la concluante ;
* son activité de transport routier supposant l'exécution de multiples opérations, elle a bien respecté la destination prévue au bail ;
* l'annonce du conseil en immobilier d'entreprise auprès de qui ses besoins avaient été explicités visait « un terrain clos et bétonné voirie lourde » ;
* n'ayant pas manqué à ses obligations, elle n'a pas engagé sa responsabilité.
Les assureurs ajoutent que :
* l'ouvrage ne répondait pas aux contraintes attendues et était déjà dans un état de dégradation avancé ;
* l'utilisation du stacker présentée comme fautive par la SCI [Adresse 6] n'a été que le révélateur de l'incapacité de la plate-forme à supporter un usage simplement routier ; ses caractéristiques ne correspondaient nullement aux spécifications techniques initialement attendues ;
* la SCI du Canal Bossière succombe à démontrer une dégradation du bien loué causée par son assurée.
La SCI [Adresse 6] fait valoir que :
* cette plateforme ( deux surfaces) a été édifiée entre 2005 et 2008 pour une exploitation de 13 tonnes à l'essieu ; en 2019, elles avaient été louées 34 mois pour l'une et 70 mois pour l'autre ;
* l'expert affirme que ce genre d'ouvrage est conçu pour une durée de vie de 20 ans ; il n'avait même pas atteint la moitié de sa durée d'utilisation lorsque la société Sarrion Normandie l'a endommagé de manière rédhibitoire ;
* le rapport n'a jamais dit ou sous-entendu que les désordres sont imputables à parts égales aux deux sociétés ;
* bien que reconnaissant ne pas voir sollicité d'état des lieux d'entrée, comme le bail le lui permettait, la société Sarrion Normandie soutient, sans en rapporter la preuve, que les lieux présentaient un état de dégradation très avancé ; les zones qui n'ont pas été anormalement sollicitées par le stacker sont indemnes ;
* l'objet social de la société Sarrion Normandie dans ses statuts et au RCS est « le transport routier » ; il n'est mentionné aucune activité de manutention ni même sur son site.
Réponse de la cour
- Sur la destination des lieux
Aux termes de l'article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
Par acte sous seing privé à effet du 1er décembre 2019, la S.A.R.L. Sarrion Normandie a pris à bail commercial deux terre-pleins contigus, clos et bétonnés, d'une surface totale de 7.200 m² appartenant à la SCI [Adresse 6] situés à Gonfreville L'Orcher.
En janvier 2020, la société Sarrion Normandie s'est plainte auprès de son bailleur d'un affaissement de terrain à plusieurs endroits de la plate-forme lors de l'utilisation d'un engin de manutention spécialement conçu pour le déplacement de conteneurs soit un engin de type « Staker », l'expert judiciaire ayant relevé que ce véhicule Reach Stacker Terx R5-31 a détruit la chaussée là où il circulait principalement.
Le procès-verbal de constat du 23 janvier 2020 dressé à la demande de la SCI [Adresse 6] par Maître [I], huissier de justice au Havre a relevé que des conteneurs et un engin type « Staker » étaient stationnés sur la parcelle louée.
L' expert judiciaire indique que le « Reach Stacker » est un engin hors norme, d'un poids total à vide de 70 tonnes, permettant de soulever et de déplacer des conteneurs chargés de plusieurs dizaines de tonnes.
L'expert ajoute que cet engin est interdit de circulation sur le domaine routier classique, car même à vide, l'essieu avant présente une charge de deux fois et demi celle d'un essieu de poids lourd classique.
Le bail commercial prévoit en son article 29 une destination de transport routier et son article 5 stipule que le preneur devra utiliser les biens immobiliers à l'usage exclusif de l'activité de transports routiers et que cette destination ne devra faire l'objet d'aucun changement sans l'accord exprès et par écrit du bailleur.
Si la société Sarrion Normandie soutient que son activité de manutention découlerait par définition de son activité de transport routier de conteneurs, aucune précision en ce sens ne figure dans le bail. En effet les termes « conteneurs et manutention » ne sont pas mentionnés et ne sont donc pas rentrés dans le champ contractuel des parties.
La société Sarrion Normandie prétend qu'une activité de manutention au moyen d'un Stacker se pratiquait antérieurement sur les lieux par la société EFC Juin qui en a été locataire pendant sept mois au cours des années 2009 à 2011. Les témoignages produits en ce sens par l'appelante sont combattus par l'inventaire des biens détenus par la société EFC au jour de son redressement judiciaire y étant mentionné que si elle était locataire d'un engin Reach-Stacker, il était stationné dans le port du [Localité 7]. De plus l'expert judiciaire exclut cette éventualité aux motifs que l'utilisation d'un tel engin de plus de 70 T à vide capable de soulever des containers de plusieurs dizaines de tonnes durant sept mois sur la plate-forme litigieuse aurait causé des désordres importants, identiques aux dégâts observés dans le cadre de l'expertise. Il affirme que « la structure même neuve n'aurait pas tenu le choc. » et il précise que l'état de lieux effectué en février 2012 avant l'arrivée d'un autre locataire n'évoque que quelques fissures et légers faïençages en surface des plate-formes.
En tout état de cause la destination contractuelle adoptée par les deux parties est sans ambiguïté celle de transport routier. Ainsi seule une activité de circulation de poids lourds était permise sur les parcelles litigieuses présentées en location selon l'annonce de la société LEM, professionnelle du conseil en immobilier, comme constituant « un terrain clos et bétonné, voirie lourde. »
Ainsi que dit à bon droit par les premiers juges, sous peine de dénaturer les termes clairs du contrat, il ne peut être retenu que l'activité de manutention à l'aide d'un engin de levage était autorisée.
Il est indifférent dès lors que la société Sarrion Normandie soutienne que cette activité n'a pas été dissimulée à la SCI [Adresse 6]. Elle a été exercée très peu de temps sur le site et il ressort des échanges de messages entre les parties en janvier et février 2020 que le bailleur a dès le 23 janvier 2020 invité la société Sarrion Normandie à remplacer le Stacker par un cavalier moins lourd ainsi qu'avait pu le faire un précédent locataire.
Il s'ensuit que la société Sarrion Normandie qui a fait circuler un engin de manutention de type « reach Stacker » pour le déplacement de ses conteneurs, n'a pas respecté la destination prévue au contrat de bail.
- Sur les désordres et leur imputation
Au point 10-2- 2 de son rapport portant sur l'état de la plate-forme après son utilisation par la société Sarrion Normandie, l'expert judiciaire note que « sur les zones fortement circulées par le « Stacker » destiné à la manutention des conteneurs, les dégradations (grosses fissures, affaissements allant jusqu 'à une structure type gros pavages) vont carrément jusqu'à une destruction totale des dalles, le tout étant accéléré par la présence d'eau stagnante dans les « flaches » ainsi créées.»
L'expert a retenu une part égale d'imputabilité des désordres survenus sur la plate-forme aux motifs que les conditions de la location des lieux en 2019 ont été prises à la légère en raison des termes mêmes du bail, de l'absence de prise en compte de l'activité réelle de la société Sarrion Normandie et de l'absence d'état des lieux.
Il a été dit supra que le contrat fait la loi des parties et que des termes clairs du contrat, il ne pouvait être retenu que l'activité de manutention à l'aide d'un engin de levage était autorisée. Le fait qu'aucun état des lieux n'ait été dressé emporte pour conséquence que le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.
Ce partage d'imputabilité retenu par l'expert ne repose aucunement sur son domaine de compétence. Il convient de s'en tenir à ses observations de technicien relatives aux désordres constatés sur les lieux.
Ainsi si, d'une part, les terre-pleins présentaient avant la location litigieuse un léger faïençage et quelques fissures ainsi que relevé plus haut et si, d'autre part, selon l'expert judiciaire la plate-forme était inadaptée à un trafic routier important, il retient néanmoins qu'il est évident qu'il est résulté de l'utilisation de l'engin tout à fait hors norme une plateforme détruite sur près de 4500 m².
Il s'ensuit que c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu que la destruction d'une partie de la plateforme a pour seule origine la circulation de l'engin type « Reach Stacker » utilisé par la société Sarrion Normandie et qui doit en être déclarée responsable.
Sur les réparations
La société Sarrion Normandie s'en rapporte aux développements de l'assureur.
Les assureurs soutiennent que :
* la mission de l'expert n'imposait nullement qu'il évalue les travaux sur la base de devis ;
* il n'y avait nulle obligation pour les défendeurs de fournir un devis ; le seul devis d'entreprise critiqué par l'expert ne peut constituer la seule base de calcul du montant des travaux de réparation ; l'expert a considéré que le coût des travaux de reprise de la plateforme pouvait être chiffré à une somme de 212.000 euros hors taxes ; il y a lieu d'opérer un partage par moitié compte tenu de la demi-durée de vie d'ores et déjà consommée ;
* tout condamnation ne pourra intervenir que hors taxe.
La SCI [Adresse 6] fait valoir que :
* le raisonnement du tribunal recèle une erreur, car il effectue à tort deux abattements : un premier abattement de 50 % pour la durée de vie alors que la plateforme n'a été sollicitée que quatre ans et six mois soit un abattement de 22,5 % et un deuxième abattement de 13/15 qui ne doit s'appliquer que sur le poste dallage.
Réponse de la cour
Les premiers juges ont rappelé à bon droit que le principe indemnitaire de la responsabilité civile consiste à replacer la victime dans la situation qui aurait été la sienne si la faute alléguée n'avait pas été commise et que les dommages-intérêts alloués doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
Il a été demandé à l'expert de « décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées par les parties dans le délai qu'il leur aura imparti, et préciser la durée des travaux préconisés ».
L'expert note que la plateforme construite entre 2005 et 2008 était destinée à un trafic de 8 à 10 poids-lourds par jour, contenait un dallage de 13 cm de béton classe BC5 et avait atteint une demi-durée de vie, l'ouvrage ayant été conçu pour une durée de 20 ans.
La SCI du Canal Bossière a produit trois devis établis durant le deuxième trimestre 2020 pour une surface de 4449 m² aux montants de 615 049,88 euros HT (entreprise ETN), de 652 504,17 euros HT (entreprise Gagneraud), de 657 531 euros HT (entreprise Eurovia) qui ont été soumis à l'expert.
Après avoir étudié ces trois devis « aux coûts finaux proches et aux solutions techniques similaires », l'expert a relevé qu'aucune information technique n'était donnée concernant le dimensionnement (trafic ou contraintes), que des économies considérables pouvaient être effectuées en évitant le terrassement et l'excavation des matériaux existants sur 80 cm. Il a considéré que les propositions n'étaient pas recevables.
Le devis le moins élevé lui a toutefois servi de base pour évaluer le coût des réparations en reprenant les prix unitaires des diverses opérations.
Le coût de remise en état des 4500 m² consistant selon M [Y] en la démolition du dallage en place, son évacuation et son remplacement par de nouvelles dalles a été évalué par lui à titre indicatif dans une fourchette comprise entre 300 000 et 350 000 euros HT avec une épaisseur de béton de 21 cm puis à 212 000 euros HT en prenant en compte une épaisseur de 13 cm de béton révélée lors des sondages pratiqués durant les opérations d'expertise.
Si l'expert précise qu'un devis beaucoup plus précis est nécessaire après investigations poussées in situ et prise en compte de l'état actualisé des marchés de travaux publics, les parties ne lui ont communiqué aucun autre devis malgré sa demande formulée le 13 septembre 2021. Elles n'ont pas plus produit d'élément actualisé en cours de procédure.
L'expert a répondu au chef de mission ayant consisté à « évaluer le coût après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées » précisant que le coût estimatif de 212 000 euros HT a été validé par le cabinet technique de MMA Iard.
Faute de production par la SCI [Adresse 6] d'un devis répondant aux préconisations de l'expert, son estimation sera retenue.
Par ailleurs, compte tenu de la demi-durée de vie déjà consommée, aucun élément n'étant produit par la SCI du Canal Bossière pour justifier d'une décote de durée de vie de seulement quatre années et six mois alors que les lieux ont été loués à partir de 2009 et que l'historique de leur utilisation qui en a été fait par l'expert invalide cette décote, l'indemnisation sera fixée à la moitié de la somme susvisée, soit à la somme de
106 000 euros hors taxe dès lors que la SCI [Adresse 6] est assujettie à la TVA.
Il s'ensuit que le jugement sera infirmé sur le quantum des réparations.
Comme l'ont fait les premiers juges, contrairement à ce que prétend la société Sarrion Normandie, il convient de déduire du montant des réparations, celle de 17 800 euros HT au titre du dépôt de garantie, dont le versement n'est pas contesté par la bailleresse.
Il convient de condamner la société Sarrion Normandie à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 88 200 euros HT avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Sur les loyers
La société Sarrion Normandie soutient que :
* l'obligation de délivrance du bailleur suppose qu'il délivre au preneur un local conforme à sa destination contractuelle ;
* indépendamment de la question de l'utilisation du « reach stacker », les caractéristiques de la plateforme litigieuse ne permettaient certainement pas l'exercice de l'activité stipulée ;
* en mettant à sa disposition une plateforme inadaptée à son activité de transport routier et en l'exposant à une dégradation inexorable et accélérée de la chose louée, lui imposant de cesser son activité, à court ou à moyen terme, la société SCB a manqué à son obligation de délivrance à son endroit ;
* c'est donc à juste titre qu'elle a cessé toute occupation et utilisation des lieux à compter du mois d'avril 2020 ainsi qu'il lui a été demandé par le bailleur ;
* à supposer qu'une limite de trafic ait dû être envisagée pour la plateforme « voirie lourde » donnée à bail par la société SCB, qui l'avait déjà louée à un transporteur, il aurait tout d'abord appartenu à cette dernière de fixer un ordre de grandeur ;
* la société SCB avait, par l'intermédiaire de son mandataire LEM, la connaissance des besoins de la locataire ;
* la nouvelle prétention de la SCI [Adresse 6] au titre des loyers dus jusqu'au 1er décembre 2022 est en contradiction avec ses prétentions initiales ; devant le tribunal, elle a considéré que la dette de loyers trouvait son terme le 15 avril 2022 ; elle ne peut pas soutenir à la fois que le bail a été résilié le 15 avril 2022 et prétendre en cause d'appel au paiement de loyers jusqu'en décembre 2022.
La SCI du Canal Bossière réplique que :
* la société Sarrion Normandie reconnaît avoir donné congé par courrier du 9 juin 2020, signifié le 19 juin 2020 rétroactivement depuis le 30 avril 2020 en violation des dispositions de l'article L 145-4 du code de commerce qui ne l'autorisaient à le faire que pour le 1er décembre 2022 ;
* elle avait souligné que les loyers dus restaient « à parfaire ».
Réponse de la cour
Il incombe au bailleur de remettre au preneur un local conforme à sa destination contractuelle et de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l'exécution du contrat.
Le défaut de délivrance doit s'apprécier au regard des stipulations contractuelles soit en la cause au regard d'une activité de transport routier.
L'expert judiciaire a retenu que l'activité de la société Sarrion Normandie engendrait une circulation journalière de 35 à 40 tracteurs et leurs chargements sur la plateforme alors que la structure de cette dernière correspondait à un trafic routier très faible soit entre 0 et 10 poids lourds par jour.
La société SCB avait, au moins par l'intermédiaire de son mandataire LEM, conseil en immobilier d'entreprise, la connaissance des besoins de la société Sarrion Normandie, ledit mandataire ayant proposé à cette dernière des plateformes de moindre taille qu'elle n'avait pu prendre à bail « compte tenu du nombre de véhicules de l'entreprise » selon les termes du conseil en immobilier d'entreprise.
De plus il n'est pas discuté que la circulation journalière de 35 à 40 véhicules de type poids lourd est en adéquation avec une activité de transport routier et seul le bailleur, propriétaire des lieux, qui a confié la construction de la plate-forme à la société ETM pouvait avoir connaissance de la capacité d'accueil de la plate-forme louée. L'expert judiciaire a ainsi relevé, d'après le constructeur ETM, que la structure de chaussée de la plate-forme avait été dimensionnée pour un trafic routier limité à 10 poids lourds jours.
Il ne saurait dès lors être reproché à la société Sarrion Normandie de ne pas avoir mentionné l'ordre de grandeur du trafic routier envisagé puisque seul le bailleur connaissait les caractéristiques de ses plateformes et leurs capacités d'accueil.
Il s'ensuit qu'indépendamment même de l'activité de manutention de containers non prévue au bail, la plateforme litigieuse ne permettait pas l'exercice de l'activité de transport routier impliquant une circulation de plus de 30 poids lourds par jour de sorte qu'il convient de retenir que la société SCB n'a pas délivré un local conforme à sa destination contractuelle empêchant la société Sarrion Normandie d'exercer son activité de transporteur routier. Enfin il ressort d'un échange entre les parties qu'au cours du mois de février 2020, le bailleur a demandé à son locataire de stopper son exploitation et le 9 juin 2020, la société Sarrion Normandie a informé de son souhait de mettre fin au bail n'étant plus en mesure de l'exploiter.
Il convient dès lors de débouter la SCI [Adresse 6] de sa demande en paiement de loyers et d'infirmer le jugement qui a condamné la société Sarrion Normandie à lui payer la somme de 175.072,73 euros à ce titre.
Sur la garantie des assureurs
Les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard ne contestent pas devoir leur garantie à la société Sarrion Normandie dans le cadre des dommages causés à la plateforme.
Elles seront condamnées à la relever de la condamnation prononcée au titre du coût de la remise en état, après déduction de la franchise de 500 euros.
Sur les frais et dépens
La société Sarrion Normandie étant l'auteur des désordres, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Pour ce même motif, les dépens de l'appel seront mis à sa charge.
Compte tenu de la solution apportée au litige, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une quelconque des parties.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,
Infirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a :
- déclaré la société Sarrion Normandie responsable du dommage causé aux plateformes de la SCI [Adresse 6],
- condamné la société Sarrion Normandie à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 3 000 euros (trois mille euros ) au titre de l' article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Sarrion Normandie aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la société Sarrion Normandie à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 88 200 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
Déboute la SCI du Canal Bossière de sa demande de condamnation de la société Sarrion Normandie à lui payer un arriéré de loyers,
Condamne les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à relever et garantir la société Sarrion Normandie de la condamnation au titre de la remise en état, après déduction de la franchise,
Condamne la société Sarrion Normandie aux dépens de l'appel,
Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière, La présidente,