CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 22 janvier 2026, n° 21/01487
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 22 JANVIER 2026
(n° 09 , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01487 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC7E2
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Janvier 2021 - Tribunal judiciaire de PARIS - 18ème chambre 1ère section - RG n°17/14702
APPELANTS AU PRINCIPAL et INTIMES INCIDENTS
Mme [N] [E] épouse [T]
[Adresse 2]
[Localité 10]
M. [O] [T]
De nationalité française
Demeurant [Adresse 4] - AUSTRALIE
M. [I] [V] [T]
De nationalité française
Demeurant [Adresse 8]
M. [J] [T]
De nationalité française
Demeurant [Adresse 3]
Mme [G] [T] épouse [L] [U] [H]
De nationalité française
Demeurant [Adresse 3]
Mme [P] [F] [T] épouse [S] [Z]
De nationalité française
Demeurant [Adresse 3]
Société SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE DE CHAILLOT, exerçant sous l'enseigne SGIC, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représentés par Me Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD - SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque L 0075
Ayant pour avocat plaidant Me Sébastien REGNAULT de l'AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque K 0055
INTIMEE AU PRINCIPAL et APPELANTE INCIDENTE
S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE REGENCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé
[Adresse 7]
[Localité 9]
Immatriculée au rcs de [Localité 12] sous le numéro 439 683 442
Représentée par Me Rochfelaire IBARA de la SELAS RFI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque B 923
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport, en présence de Mme Stéphanie DUPONT, conseillère
Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre
Mme Stéphanie DUPONT, conseillère
Mme Hélène BUSSIERE, conseillère, désignée en remplacement de Mme [Y] GIROUSSE, conseillère, empêchée
Greffier, lors des débats : Mme Carole TREJAUT
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre et par Mianta ANDRIANASOLONIARY, greffier, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 4 novembre 2002, [N] [Y] [E] épouse [T], [O] [T], [I] [V] [T], [G] [T] épouse [A] [H], [P] [F] [T] épouse [S] [Z] et [J] [T] ont consenti à titre de renouvellement à la Société Nouvelle Régence hôtel, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SARL Société Hôtelière Régence, un bail portant sur des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13], à usage d'hôtel.
Ce bail a été consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 1997 pour se terminer le 31 décembre 2005.
Suivant avenant en date du 13 juillet 2004, le loyer annuel en principal a été fixé à compter rétroactivement du 1er janvier 2003 à la somme de 49.952,84 €.
Au terme de plusieurs procédures, le loyer renouvelé a été fixé à la somme de 81.960 € par an en principal à compter du 1 janvier 2007 avec bénéfice pour la SARL Société Hôtelière Régence d'un abattement pour travaux de 10 % sur le montant du loyer renouvelé depuis le 1er janvier 2007 jusqu'au mois d'octobre 2009.
Le 9 juillet 2007, la commission de sécurité de la préfecture de [Localité 12] a visité l'hôtel et a émis 22 prescriptions de travaux à réaliser. Le 20 septembre 2012, le Groupe de visite de la Préfecture de Police a émis un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'établissement et a demandé « l'interdiction à l'occupation des deux chambres n° 601 et n° 602 au 6ème étage et des cinq chambres n° 201, n° 202, n° 203, n° 204 et n° 205 au 2ème étage ».
Suivant exploit d'huissier du 6 novembre 2015, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer à la SARL Société Hôtelière Régence.
La société preneuse a alors fait signifier une assignation en référé devant le tribunal de grande instance de Paris.
Par exploit d'huissier signifié le 27 novembre 2015, une sommation a été faite aux bailleurs d'avoir à réaliser les travaux suivants : réalisation de la colonne sèche, réfection du balcon du 5ème étage, mise en conformité de l'aération de la chaufferie, comblement de la fissure extérieure du 1er étage, mise aux normes handicapés et mise aux normes des ascenseurs.
Par acte extra-judiciaire du 15 décembre 2015, les bailleurs ont fait signifier à la SARL Société Hôtelière Régence un congé avec refus de renouvellement pour le 30 juin 2016.
La SARL Société Hôtelière Régence reprochant aux bailleurs d'avoir manqué à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible en ne mettant pas en 'uvre les travaux prescrits par l'administration alors que le bail ne prévoyait pas le transfert sur le preneur de la charge des travaux requis par ladite administration, a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 21 mars 2016, a désigné Monsieur [D] [B] en qualité d'expert avec mission d'évaluer l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation respectivement dues par les parties.
L'expert a déposé son rapport le 26 juin 2017.
Par exploit d'huissier du 9 octobre 2017, la SARL Société Hôtelière Régence a fait assigner les consorts [T] devant le tribunal de grande instance de Paris.
Par jugement du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a, en substance, dit que par l'effet du congé signifié le 15 décembre 2015 par les consorts [T] à la SARL Société Hôtelière Régence, le bail du 18 mars 1993 a pris fin le 30 juin 2016 et que ce congé a ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction pour la société preneuse, fixé à la somme globale de 3.055.700 € outre les frais de licenciement, le montant de l'indemnité d'éviction due par les bailleurs, dit que la SARL Société Hôtelière Régence est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2016 et fixé le montant annuel de cette indemnité d'occupation à la somme de 108.000 € hors taxes et charges, dit que le montant de l'indemnité d'occupation portera intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2019, condamné les bailleurs à payer les dépens et à payer à la SARL Société Hôtelière Régence la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 19 janvier 2021, [N] [Y] [E] épouse [T], [O] [T], [I] [V] [T], [G] [T] épouse [A] [H], [P] [F] [T] épouse [S] [Z], [J] [T] et la société de gestion immobilière de [Adresse 11] ont interjeté appel du jugement des chefs de l'indemnité d'éviction, de l'indemnité d'occupation, des dépens et de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Parallèlement, [N] [Y] [E] épouse [T], [O] [T], [I] [V] [T], [G] [T] épouse [L] [U] [H], [P] [F] [T] épouse [S] [Z] et [J] [T] ayant fait délivrer à la SARL Société Hôtelière Régence par acte d'huissier en date du 3 octobre 2019 un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 141.655,76 €, la SARL Société Hôtelière Régence les a, par exploit d'huissier en date du 23 octobre 2019, assignés devant le tribunal de grande instance de Paris en nullité du commandement et subsidiairement, aux fins d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.
Par jugement en date du 23 août 2022, le tribunal judiciaire de Paris a, en substance, rejeté la demande de la SARL Société Hôtelière Régence en nullité du commandement de payer délivré le 3 octobre 2019, condamné la SARL Société Hôtelière Régence à payer Mme [N] [T], M.[O] [T], Mme [G] [L] [U] [H], Mme [P] [S] [Z], et à MM. [J] et [I] [T] la somme de 81.844,52 €, au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 15 octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, débouté la SARL Société Hôtelière Régence de sa demande de délais de paiement devenue sans objet, prononcé la déchéance du droit de la SARL Société Hôtelière Régence à se maintenir dans les lieux, dit que la SARL Société Hôtelière Régence devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les locaux sis [Adresse 6] 8, à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, a ordonné son expulsion avec l'assistance de la force publique si besoin est, condamné la SARL Société Hôtelière Régence à payer à Mme [N] [T], M.[O] [T], Mme [G] [A] [H], Mme [P] [S] [Z], et à MM. [J] et [I] [T], à compter du présent jugement et jusqu'à libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 9.000 € en principal, condamné la SARL Société Hôtelière Régence au paiement à Mme [N] [T], M.[O] [T], Mme [G] [A] [H], Mme [P] [S] [Z], et à MM. [J] et [I] [T] de la somme globale de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté sa demande sur ce même fondement et à supporter la charge des dépens.
Par déclaration d'appel reçue au greffe le 6 septembre 2022, la SARL Société Hôtelière Régence a interjeté appel de la décision du Tribunal judiciaire de Paris en date du 23 août 2022 « aux chefs de jugement expressément critiqués ».
Par arrêt du 25 avril 2024, la cour d'appel de Paris a constaté l'absence d'effet dévolutif de l'appel attaché à la déclaration d'appel de la SARL Société Hôtelière Régence reçue au greffe le 6 septembre 2022, dit que la cour n'est saisie d'aucune demande, y ajoutant, débouté les parties de leurs autres demandes et condamné la SARL Société Hôtelière Régence à verser à [N] [Y] [E] ép. [T], [O] [T], [I] [V] [T], [G] [T] ép. [X], [P] [F] [T] ép. [S] [Z], [J] [T] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d'appel.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Aux termes de ses conclusions notifiées le 27 janvier 2025, les consorts [T] et la SGIC, appelants, demandent à la cour de':
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a ;
o dit que par l'effet du congé signifié le 15 décembre 2015 par les consorts [T] à la société Hôtelière Régence, le bail du 18 mars 1993 a pris fin le 30 juin 2016 et que ce congé a ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction pour la société preneuse';
o fixé à la somme globale de 3.055.700 euros outre les frais de licenciement, le montant de l'indemnité d'éviction due par Mme [N] [E] épouse [T], Mme [G] [T] épouse [A] [H], M. [J] [T], M. [O] [T] et M. [I] [T] à la société Hôtelière Régence qui se décompose ainsi :
indemnité principale : 2.757.000 euros,
indemnités accessoires : 298.700 euros dont :
frais de remploi : 275.700 euros,
trouble commercial : 20.000 euros,
frais de licenciement : sur justificatifs,
frais administratifs : 3.000 euros,
o fixé le montant annuel de l'indemnité d'occupation due par la société Hôtelière Régence à compter du 1er juillet 2016 à la somme de 108.000 euros hors taxes et hors charges,
o dit que le montant de l'indemnité d'occupation portera intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2019,
o condamné Mme [N] [E] épouse [T], Mme [G] [T] épouse [A] [H], M. [J] [T], M. [O] [T] et M. [I] [T] à payer les dépens de l'instance en ce inclus les frais de l'expertise judiciaire confiée à M. [B],
o condamné Mme [N] [E] épouse [T], Mme [G] [T] épouse [A] [H], M. [J] [T], M. [O] [T] et M. [I] [T] à payer à la société Hôtelière Régence la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ,
o rejeté toutes demandes plus amples ou contraires de Mme [N] [E] épouse [T], Mme [G] [T] épouse [A] [H], M. [J] [T], M. [O] [T] et M. [I] [T] ;
- débouter la société Hôtelière Régence de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- juger qu'en raison de la déchéance définitive de son droit au maintien dans les lieux, la société Hôtelière Régence est déchue de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction reconnu par le jugement dont appel ;
A titre subsidiaire,
- fixer l'indemnité d'éviction due à la société Hôtelière Régence à la somme de 1.317.078,75 € (sous réserve de la communication des comptes de l'exercice 2019) si un coefficient multiplicateur de 2,5 est retenu et à 1.717.994,00 € si un coefficient multiplicateur de 3 est retenu ;
- ordonner la compensation entre l'indemnité d'éviction due à la société Hôtelière Régence et l'indemnité d'occupation due aux consorts [T] ;
- désigner tel séquestre qu'il plaira à la cour de désigner conformément aux dispositions de l'article L.145-29 du code de commerce, avec mission de recevoir l'indemnité d'éviction due, après compensation avec l'indemnité d'occupation, et
- juger que':
o les lieux occupés par la société Hôtelière Régence devront être remis aux consorts [T] à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la notification à la société Hôtelière Régence du versement de l'indemnité au séquestre ;
o l'indemnité sera versée par le séquestre à la société Hôtelière Régence, sur sa seule quittance, s'il n'y a pas d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des indemnités d'occupation et sous réserve des réparations locatives ;
o en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retiendra 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité et restituera cette retenue aux consorts [T] sur sa seule quittance
En tout état de cause,
- fixer l'indemnité d'occupation due aux consorts [T] à la somme de 135.000 € hors taxes, majorée des charges, taxes et impôts dus en vertu du bail, à compter du 1er juillet 2016 ou, en cas d'application d'un coefficient de précarité de 5%, à la somme de 129.000 € hors taxes, majorée des charges, taxes et impôts dus en vertu du bail, à compter du 1er juillet 2016 jusqu'au 23 août 2022 ;
- condamner la société Hôtelière Régence au paiement des intérêts de retard au taux légal à compter du 14 mai 2018 ;
- débouter la société Hôtelière Régence de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner le partage des dépens, en ce compris le coût de l'expertise, à parts égales entre les parties.
Au soutien de leurs prétentions, les bailleurs font valoir':
A titre principal, sur la déchéance du droit au paiement de l'indemnité d'éviction,
Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux de la société Hôtelière Régence, sur le fondement de l'article L.145-28 du code de commerce et d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation, que la demande de fixation d'une indemnité d'éviction est devenue sans objet, la société Hôtelière Régence ayant été définitivement déchue de son droit à une telle indemnité par jugement du 23 août 2022, devenu définitif, qui a prononcé la déchéance du droit du preneur au maintien dans les lieux en sanction d'un manquement grave et répété à son obligation de payer l'indemnité d'occupation depuis 2019, entraînant automatiquement la déchéance de son droit au paiement de l'indemnité d'éviction. La présente procédure, visant uniquement à fixer le montant d'une indemnité à laquelle le preneur n'a plus droit, est donc privée d'objet. Les contestations procédurales soulevées par le preneur sont par ailleurs inopérantes, l'invocation de la déchéance constituant une défense au fond, d'autant plus qu'elle justifiée par la survenance d'un fait nouveau';
Sur la demande de nullité du bail formée par la société Hôtelière Régence, qu'en soutenant que les baux commerciaux conclus entre les parties sont nuls, la société Hôtelière Régence considère que le statut des baux commerciaux n'est pas applicable et renonce donc à l'indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145-14 du code de commerce';
A titre subsidiaire, sur l'indemnité d'éviction,
Sur l'indemnité principale, que le jugement a commis plusieurs erreurs d'appréciation dans la détermination de l'indemnité principale, tant sur le chiffre d'affaires de référence que sur le coefficient multiplicateur appliqué, conduisant à un montant excessif';
Sur la majoration du chiffre d'affaires du fait de la fermeture de chambres en 2012, que la majoration du chiffre d'affaires moyen de 51.040 € est injustifiée. Le principe est que l'indemnité d'éviction doit être évaluée à la date la plus proche du jugement, ce qui impose de retenir la moyenne des exercices 2017, 2018 et 2019, et non celle de la période 2013-2015. La justification du tribunal pour retenir la période ancienne, fondée sur l'absence d'« évolution anormale », est une erreur de droit, le principe d'actualisation s'imposant indépendamment d'une telle évolution. En retenant la période de référence correcte (2017-2019), l'événement de la fermeture des chambres en 2012 est devenu trop ancien pour avoir une incidence, rendant la majoration sans objet';
Sur la prise en compte des chiffres d'affaires 2017, 2018 et 2019, que le chiffre d'affaires de référence retenu par le tribunal pour le calcul de l'indemnité d'éviction doit être infirmé. À titre principal, il convient de retenir la moyenne des exercices 2017, 2018 et 2019, soit 471.665 € pour respecter le principe de l'évaluation à la date la plus proche de la décision, en écartant la majoration pour la fermeture de chambres de 2012, devenue sans pertinence. Les chiffres d'affaires récents de 2022 et 2023, en hausse inexpliquée et décorrélée du marché, ne doivent pas être pris en compte. À titre subsidiaire, si la période de référence 2013-2015 devait être retenue pour le chiffre d'affaires, aucune majoration ne devrait y être appliquée. La majoration de 51 040 € retenue par le tribunal pour compenser la fermeture de chambres en 2012 est mal fondée, car la responsabilité de cette fermeture est imputable au preneur lui-même, celui-ci ne pouvant être indemnisé pour les conséquences de sa propre carence. La demande du preneur de porter cette majoration à 250.000 € est d'autant plus infondée qu'elle repose sur un rapport amiable dont la méthodologie est erronée, utilisant des périodes de référence incorrectes et des tarifs artificiels. En toute hypothèse, si une majoration devait être conservée, elle ne pourrait excéder le montant de 51.040 € calculé par l'expert judiciaire sur la base des données réelles de l'exploitation';
Sur le coefficient multiplicateur, que le taux de 5 retenu par l'expert et validé par le tribunal est radicalement disproportionné et juridiquement mal fondé. Concernant la destination du bail, le tribunal a commis une erreur de droit en se basant sur l'activité réelle d'hôtel 3 étoiles. La jurisprudence impose de calculer l'indemnité sur la seule activité contractuellement autorisée, à savoir «'Appartement meublé et pension de famille'». Or, pour cette destination, les usages et la jurisprudence retiennent des coefficients bien plus faibles, oscillant entre 2 et 3,5, ce qui rend le taux de 5 injustifié. Concernant les caractéristiques du fonds de commerce, celles-ci justifient un coefficient minoré. L'expert a lui-même relevé une majorité de facteurs négatifs (absence de rentabilité, faible capacité, rentabilité structurellement limitée). La faiblesse du REVPAR n'est pas un signe de potentiel mais de sous-performance structurelle due à un faible taux d'occupation. Par ailleurs, l'avantage d'un bail sans clause d'accession, retenu à tort par le tribunal, est juridiquement inopérant en matière hôtelière, comme le confirme la jurisprudence, et ne peut donc justifier une majoration du coefficient. Enfin, concernant la faiblesse du potentiel de chiffre d'affaires, l'argument de l'expert pour justifier le coefficient élevé est contredit par ses propres constats. Ce potentiel, lié à des désordres anciens datant de 2012, est faible, environ 10% du chiffre d'affaires, et, comme le souligne l'expert lui-même, n'offre aucune perspective d'amélioration de la rentabilité. Un potentiel aussi faible et non rentable ne peut justifier un quasi-doublement du coefficient usuel.
Sur les indemnités accessoires';
Sur les frais de remploi, qu'il convient de retenir un taux usuel de 10 %, comme proposé par l'expert judiciaire et retenu par le tribunal';
Sur l'absence de frais de réinstallation, qu'en l'absence de preuve d'aménagements spécifiques de la société Hôtelière Régence, il n'y a pas lieu de retenir des frais de réinstallation';
Sur l'absence de frais juridiques et administratifs, que la demande de frais juridiques et administratifs de la société Hôtelière Régence fait double emploi avec les frais de remploi et doit donc être rejetée';
En tout état de cause, sur l'indemnité d'occupation, sur le fondement de l'article L. 145-28 du code de commerce, que l'indemnité d'occupation statutaire fixée par le tribunal doit être réévaluée à la hausse. Si le calcul de base de l'expert, validé par le tribunal à 120.000 €, doit être confirmé face aux contestations non prouvées du preneur, il doit cependant être majoré pour deux motifs. Premièrement, une majoration de 2,5% doit être appliquée pour tenir compte des recettes annexes. Deuxièmement, une majoration de 10% est nécessaire en raison des conditions du bail, particulièrement favorables au preneur et contraires aux usages de la profession hôtelière, qui laissent à la charge du bailleur l'impôt foncier et les travaux de mise aux normes. Enfin, l'abattement pour précarité de 10% doit être supprimé, les investissements significatifs réalisés par le preneur en 2019, attestés par ses propres comptes, démontrant son absence de précarité liée au congé.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 22 octobre 2024, la société Hôtelière Régence, intimée, demande à la cour de':
- déclarer la Société Hôtelière Régence recevable en ses appel incident, demandes, fins et conclusions et l'y recevant ;
- prononcer, d'office et à titre reconventionnelle, l'irrecevabilité des conclusions récapitulatives n°3 des consorts [T] pour violation du principe de la concentration des moyens d'appel, du principe de l'effet dévolutif d'appel et d'interdiction de soumettre de nouvelles demandes en cause d'appel en tant qu'elles continent une nouvelle demande principale aux fins de déchéance du droit à l'indemnité d'éviction de la Société Hôtelière Régence SARL';
- ordonner l'exclusion des débats des conclusions récapitulatives n°3 des consorts [T] tendant à la déchéance du droit à l'indemnité d'éviction de la Société Hôtelière Régence SARL comme étant dépourvues d'effet dévolutif pour violation de l'article 954 du code de procédure et défaut de visa du jugement de première instance dont appel du 12 janvier 2021 aux termes du bordereau de communication de pièces';
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que par l'effet du congé signifié le 15 décembre 2015 par les Consorts [T] à la Société Société Hôtelière Régence, le bail du 18 mars 1993 a pris fin le 30 juin 2016 et que ce congé à ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction pour la société preneuse ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 3.055.700 € due par Mme [N] [E] épouse [T], Mme [G] [T] épouse [A] [H], M [J] [T], M [O] [T] et M [I] [T] à la Société Société Hôtelière Régence ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 108.000 € à compter du 1er juillet 2016 ;
Statuant à nouveau :
- fixer l'indemnité d'éviction globale due à la Société Hôtelière Régence à la somme
globale de 4.273.840 € ;
- condamner les consorts [T] au paiement de la somme précitée outre, selon l'usage, les indemnités de licenciement du personnel sur justificatifs ;
En tout état de cause,
- débouter les consorts [T] de l'ensemble de leurs demandes fins, exceptions et conclusions en les jugeant très mal fondés en droit';
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la Société Hôtelière Régence à compter du 1er juillet 2016 à la somme annuelle de 85.323 € ;
- condamner les consorts [T] au paiement d'une somme de 12.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les consorts [T] aux entiers dépens d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire de M. [B], dont distraction au profit de la SELAS RFI Avocat, Maître Rochfelaire Ibara, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la Société Hôtelière Régence oppose que':
A titre préliminaire, la demande principale des appelants visant à voir prononcer la déchéance de son droit à l'indemnité d'éviction est irrecevable. Cette prétention constitue une demande nouvelle en cause d'appel. En effet, ni la déclaration d'appel, ni les premières conclusions des appelants ne contenaient une telle demande. De plus, cette demande tardive méconnaît aussi le principe de concentration des prétentions en appel';
- Sur le mal fondé de la demande de déchéance du droit à l'indemnité, sur le fondement des articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce, la demande de déchéance de son droit à l'indemnité d'éviction est mal fondée. En effet, la déchéance du droit au maintien dans les lieux, prononcée par un jugement du 23 août 2022, ne peut avoir d'effet rétroactif sur le droit à l'indemnité d'éviction, qui a été acquis et dont le principe a été fixé à la date d'effet du congé, le 30 juin 2016. Le jugement de 2022 a sanctionné le non-paiement d'indemnités d'occupation postérieures à la date d'éviction, et non une faute antérieure qui aurait justifié un non-renouvellement sans indemnité. Les appelants, qui n'avaient d'ailleurs pas demandé la déchéance du droit à l'indemnité dans l'instance ayant mené au jugement de 2022, ne peuvent invoquer cette décision tardive pour anéantir un droit acquis. En outre, la demande est procéduralement défectueuse car formulée dans le dispositif comme un «'juger que'», qui n'est pas une prétention au sens de l'article 954 du code de procédure civile';
- Sur les chiffres d'affaires à retenir, le jugement a retenu à juste titre les chiffres d'affaires des années 2013, 2014 et 2015 comme base de calcul. La période 2013-2015 est en effet pertinente en ce qu'elle reflète la valeur du fonds à l'époque du refus de renouvellement et l'impact de la fermeture de chambres en 2012. Par ailleurs, la période 2017-2019, proposée par les bailleurs, n'est pas représentative, l'exploitation ayant été lourdement et continuellement impactée par des travaux publics majeurs dès 2013, et l'exercice 2017 étant en outre faussé par une importante subvention d'exploitation. À titre subsidiaire, si la Cour devait retenir une période plus récente, il conviendrait alors de se baser sur la moyenne des exercices post-Covid de 2022 et 2023, qui s'établit à 795.716 €
- Sur la majoration au titre de la perte de chiffre d'affaires, le jugement doit être infirmé sur le montant de la majoration du chiffre d'affaires, celle-ci étant manifestement insuffisante. Si le principe d'une majoration pour compenser la perte d'exploitation due à la fermeture administrative de sept chambres a été correctement retenu, son montant de 51.040 € est sous-évalué. En effet, la responsabilité de cette fermeture incombe exclusivement aux bailleurs, dont l'inertie à réaliser les travaux de mise en conformité a déjà été sanctionnée par un jugement antérieur. Un rapport d'expert-comptable chiffre la perte de chiffre d'affaires réelle et directe sur la période de fermeture à 352.652 €. Il est donc demandé de porter la majoration du chiffre d'affaires de référence à un montant plus cohérent de 250.000 €, afin de refléter la réalité du préjudice subi';
- Sur le coefficient multiplicateur de 5, retenu par l'expert et le tribunal, doit être confirmé, celui-ci étant justifié par l'activité réelle de l'établissement, les données du marché et le potentiel de développement du fonds de commerce. Concernant la destination du bail, l'indemnité doit être évaluée au regard de l'activité réellement exercée d''«'hôtel 3 étoiles'», et non de la destination contractuelle obsolète de «'pension de famille'», d'autant que les bailleurs avaient validé cette évolution. Les références de marché pour des hôtels 3 étoiles à [Localité 12] montrent des multiples de valorisation allant de 5 à plus de 13 fois le chiffre d'affaires, ce qui démontre que le coefficient de 5 est raisonnable et conforme au marché. Concernant les caractéristiques et le potentiel de chiffre d'affaires du fonds, le coefficient de 5 est justifié par le potentiel de développement important de l'établissement. La sous-performance passée (faible REVPAR) était due aux perturbations (fermeture de chambres, travaux RATP) qui ont provoqué le retrait de centrales d'achat. Le chiffre d'affaires a d'ailleurs connu une progression constante avant ces perturbations et une forte reprise post-Covid, atteignant une moyenne de 795.716 €, ce qui prouve que le potentiel de chiffre d'affaires normatif est bien plus élevé que la base retenue et justifie pleinement le coefficient appliqué par l'expert. Il résulte de ces éléments que l'indemnité principale d'éviction doit être fixée à 3.752.000 €';
- Sur les indemnités accessoires, concernant les frais de remploi, le taux de 10% retenu est insuffisant, les usages justifiant un taux de 12% de l'indemnité principale pour couvrir les droits de mutation, commissions et frais d'acte, soit 450.240 €. Concernant les frais de réinstallation, le rejet par le tribunal est une erreur de droit, la jurisprudence admettant l'indemnisation de ce préjudice distinct, qui est évalué à 48.600 € après abattement de 40 % pour vétusté. En revanche, il est demandé de confirmer le jugement sur les montants alloués au titre du trouble commercial, 20.000 €, et des frais administratifs, 3.000€, les frais de licenciement étant réclamés pour mémoire. Cela porte le montrant total de l'indemnité d'éviction à la somme de 4.273.840 €';'
- Sur le montant de l'indemnité d'occupation, le montant de 108.000 € retenu par le tribunal doit être revu à la baisse, les calculs de l'expert étant fondés sur des hypothèses erronées. Les paramètres de la méthode hôtelière retenus par l'expert doivent en effet être modifiés : le prix moyen par chambre doit être ramené à 118 €, le taux d'occupation à un maximum de 65% pour tenir compte de la fermeture de chambres passée, et le taux de recette à 16% en raison des caractéristiques défavorables de l'établissement. C'est en revanche à juste titre que le tribunal a rejeté les majorations réclamées par le bailleur, les recettes annexes n'étant pas rentables et les clauses du bail n'étant pas exorbitantes du droit commun. Enfin, l'abattement pour précarité doit être porté de 10% à 15% afin de tenir compte de l'ancienneté de la procédure et de la volonté de la bailleresse de perturber par des procédures annexes le déroulement de la présente procédure. En conséquence, l'indemnité d'occupation doit être fixée à la somme de 85.323 €.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
SUR CE,
Sur les fins de non-recevoir
L'article 122 du code de procédure civile énonce que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.'»
Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile, «'A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'»
Contrairement à ce que soutient la SARL Société Hôtelière Régence, la demande formée par les appelants aux termes de leurs dernières conclusions de voir «'juger qu'en raison de la déchéance définitive de son droit au maintien dans les lieux, la société Hôtelière Régence est déchue de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction reconnu par le jugement dont appel '» constitue bien une prétention en ce qu'elle vise à leur conférer un droit à savoir l'exonération du paiement de l'indemnité d'éviction, droit reconnu à l'intimée par le jugement dont appel.
Cette prétention n'est pas davantage nouvelle en ce qu'elle résulte de la révélation d'un fait postérieur aux premières conclusions des appelants dans la présente instance notifiées le 16 avril 2021, à savoir le jugement rendu le 23 août 2022 par le tribunal judiciaire de Paris, devenu définitif aux termes d'un arrêt rendu par la cour de céans le 25 avril 2024, qui a déchue la SARL Société Hôtelière Régence de son droit au maintien dans les lieux eu égard aux manquements graves et répétés du preneur à son obligation de paiement de l'indemnité d'occupation depuis 2019.
Enfin, cette prétention ne viole pas le principe de la concentration des moyens s'agissant d'une défense au fond.
Les fins de non-recevoir soulevées seront rejetées.
Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux et la perte du droit à l'indemnité d'éviction
Il ressort des dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Le maintien dans les lieux s'opère aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Il se déduit de ces dispositions que, dans la mesure où le maintien dans les lieux s'opère aux conditions et clauses du bail, le bailleur est fondé à se prévaloir à l'encontre du preneur des infractions commises après l'expiration du bail, qui peuvent être sanctionnées par la perte du droit à indemnité d'éviction . Ainsi, les défauts de paiement de l'indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer, par un locataire demeuré dans les lieux à l'expiration du bail commercial caractérisent des manquements à l'obligation principale du preneur et peuvent justifier la résiliation judiciaire du bail et la déchéance du droit à indemnité d'éviction.
Au cas d'espèce, il est constant que, par l'effet du congé signifié le 15 décembre 2015 par les consorts [T] à la SARL Société Hôtelière Régence, le bail du 18 mars 1993 a pris fin le 30 juin 2016.
Par le jugement dont appel, le droit de l'intimée au paiement d'une l'indemnité d'éviction a été reconnu et il a été statué sur son obligation au paiement d'une indemnité d'occupation, dont le montant a été fixé par le tribunal.
Il est tout aussi constant que, du fait des manquements de la SARL Société Hôtelière Régence aux clauses et conditions du bail expiré, les appelants lui ont fait signifier un commandement de payer, reconnu régulier par le tribunal qui, tel que rappelé ci-dessus, a sanctionné ces manquements en la condamnant au paiement de la dette d'occupation et en la déclarant déchue de son droit au maintien dans les lieux.
Il se déduit de ses éléments que, du fait de cette déchéance, la SARL Société Hôtelière Régence est automatiquement déchue de son droit au paiement de l'indemnité d'éviction dont le montant a été fixé par le jugement dont appel.
Le jugement sera donc infirmé de ce chef.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation
En application de l'article 1240 du code civil, celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation, laquelle en raison de sa nature mixte, à la fois indemnitaire et compensatoire, a vocation à indemniser la poursuite de l'occupation des locaux par l'occupant sans droit ni titre et à compenser le préjudice résultant pour le bailleur de l'impossibilité à disposer librement des lieux.
En vertu de l'article L.145-28 du code de commerce, l'indemnité d'occupation est égale à la valeur locative de renouvellement déplafonnée avec abattement le cas échéant pour tenir compte de la précarité du titre d'occupation le temps du maintien dans les lieux.
Au cas d'espèce, le caractère monovalent des locaux à usage hôtelier n'est pas discuté de sorte que doit être appliquée, conformément aux dispositions de l'article R.145-10 du code de commerce, la méthode spécifique dite hôtelière pour déterminer la valeur locative au 1er juillet 2016. Elle consiste à calculer une recette théorique globale maximum hors taxes déterminée à partir des prix affichés, à laquelle sont appliqués successivement, un abattement pour remises à la clientèle, un taux d'occupation prenant en compte la catégorie de l'établissement et son implantation, un pourcentage sur recettes et, le cas échéant, certains abattements pour travaux.
L'article R.145-8 du même code prévoit que «'du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages'».
Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour fait sienne la solution retenue par le premier juge par des motifs pertinents justement tirés des faits de la cause et des textes applicables. Il sera simplement ajouté les éléments suivants.
La SARL Société Hôtelière Régence conteste le prix praticable et l'abattement retenus par le tribunal tels que proposés par l'expert au motif que la nouvelle méthode hôtelière s'appuie sur des références d'un «'complète volatilité'» et, faute de sources fiables et pertinentes, propose de retenir un prix praticable de 118 € associé à un abattement de 17% sans toutefois justifier de la méthodologie de calcul retenue, ni fournir aucune donnée justificative ou référence associée de sorte que ces prétentions seront rejetées.
L'intimée conteste, par ailleurs, le taux d'occupation retenu qui selon elle n'a pas tenu compte de l'immobilisation de certaines chambres et propose, de ce fait, un taux de 65%. Cependant, le taux d'occupation ne tient pas compte de l'occupation réelle lors de l'exploitation du bien mais de la catégorie de l'établissement et de son implantation, de sorte que le moyen soutenu est inopérant et la prétention sera rejetée.
Surabondamment, il sera rappelé qu'il est d'usage de fixer le montant du loyer d'un hôtel en se référant à la méthode hôtelière à la date de renouvellement du bail, laquelle aurait été en l'espèce au 1er juillet 2016, rendant ainsi légitime le recours à la nouvelle méthode hôtelière.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu une indemnité d'occupation de 120.000 euros.
Enfin, l'intimée relève que, si le taux de précarité retenu est usuellement de 10%, tel qu'appliqué par le tribunal, au cas d'espèce un taux de 15% est justifié au regard de l'antériorité de cette procédure et de l'attitude procédurière des bailleurs ayant perturbé le déroulement harmonieux de l'instance. Cependant, contrairement à ce qui est soutenu, l'abattement pour précarité découle de la démonstration de la réalité d'un préjudice, sur lequel l'intimé n'apporte pas d'élément particulier en faveur d'une majoration de cette abattement. Enfin, le moyen tiré de l'attitude des bailleurs n'est pas davantage argumenté. De sorte que cette prétention sera rejetée.
Les consorts [T] contestent les majorations et minorations retenues par le tribunal.
Ainsi, ils sollicitent de voir majorer l'indemnité d'occupation de 2,5% au titre des recettes annexes, lesquelles n'ont été prises en compte ni par l'expert ni par le tribunal alors qu'elles sont non négligeables. Cependant, les appelants ne font sur ce point que réitérer sans justification complémentaire utile ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents, étant observé que ces recettes représentent en moyenne entre 3,5 et 4,4 % du chiffre d'affaires ce qui confirme leur caractère insignifiant. Leur prétention sera rejetée.
Ils sollicitent, par ailleurs, la majoration de l'indemnité d'occupation de 10% en raison du maintien à la charge des bailleurs de l'impôt foncier et des travaux de mise aux normes contrairement aux usages en vigueur, le tribunal ayant à tort fait référence à la notion de charges exorbitantes de droit commun. Cependant, si les usages de la profession autorisent le transfert de ces charges incombant normalement au propriétaire (pour la taxe foncière) / bailleur (pour les travaux de mise aux normes) justifiant dans ces cas une minoration du loyer au bénéfice du preneur, dans la mesure où les parties ont librement dans le cadre de la convention de bail maintenu ces coûts à la charge normale des propriétaires bailleurs, il n'y a pas lieu à majoration ces charges étant usuellement à la charge du propriétaire/bailleur.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes et les prétentions à ce titre maintenues devant la cour seront rejetées.
Enfin, les appelants soutenant que les comptes de l'exercice 2019 de la SARL Société Hôtelière Régence démontrent la réalité des investissements réalisés par l'intimée sur cette année-là de sorte qu'aucune précarité n'est caractérisée, sollicitent la diminution de l'abattement à ce titre à hauteur de 5%.
Cependant, contrairement à ce que soutiennent les appelants, la reprise des données comptables relatives à ces actifs immobilisés sur les années 2017/2023 versées aux débats ne démontrent aucune variation tangible caractérisant des investissements importants':
Il s'en déduit que la précarité est bien caractérisée au regard du niveau d'amortissement des biens de sorte que la prétention ce titre sera rejetée.
En revanche, il sera fait droit à la demande de voir majorer la créance d'occupation des intérêts de retard à compter du 14 mai 2018 date des premières conclusions au fond des bailleurs.
Le jugement sera confirmée sur le montant de l'indemnité d'occupation et il sera ajouté que cette indemnité est due pur la période du 1er juillet 2016 au 23 août 2022.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Il apparaît équitable de partager la charge des dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire lesquels en relèvent conformément aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile. La SARL Société Hôtelière Régence sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette les fins de non-recevoir soulevées par la SARL Société Hôtelière Régence';
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 12 janvier 2021 en ce qu'il a fixé le montant annuel de l'indemnité d'occupation à la somme de 108.000 euros (cent huit mille euros) hors taxes et charges ;
L'infirme pour le surplus';
Statuant de nouveau et y ajoutant,
Déclare la SARL Société Hôtelière Régence déchue de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction';
Dit que l'indemnité d'occupation due par la SARL Société Hôtelière Régence portera sur la période courant du 1er juillet 2016 au 23 août 2022';
Dit que le montant de l'indemnité d'occupation portera intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2018';
Déboute [N] [Y] [E] épouse [T], [O] [T], [I] [V] [T], [G] [T] épouse [L] [U] [H], [P] [F] [T] épouse [S] [Z] et [J] [T] de leur prétention au titre du montant de l'indemnité d'occupation';
Déboute la SARL Société Hôtelière Régence de ses prétentions au titre du montant de l'indemnité d'occupation
Déboute la SARL Société Hôtelière Régence de sa prétention relative aux frais irrépétibles';
Dit que les dépens de première instance et d'appel seront supportés par moitié entre, d'une part, [N] [Y] [E] épouse [T], [O] [T], [I] [V] [T], [G] [T] épouse [A] [H], [P] [F] [T] épouse [S] [Z] et [J] [T] et, d'autre part, la SARL Société Hôtelière Régence.
La greffière La présidente
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 22 JANVIER 2026
(n° 09 , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01487 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC7E2
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Janvier 2021 - Tribunal judiciaire de PARIS - 18ème chambre 1ère section - RG n°17/14702
APPELANTS AU PRINCIPAL et INTIMES INCIDENTS
Mme [N] [E] épouse [T]
[Adresse 2]
[Localité 10]
M. [O] [T]
De nationalité française
Demeurant [Adresse 4] - AUSTRALIE
M. [I] [V] [T]
De nationalité française
Demeurant [Adresse 8]
M. [J] [T]
De nationalité française
Demeurant [Adresse 3]
Mme [G] [T] épouse [L] [U] [H]
De nationalité française
Demeurant [Adresse 3]
Mme [P] [F] [T] épouse [S] [Z]
De nationalité française
Demeurant [Adresse 3]
Société SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE DE CHAILLOT, exerçant sous l'enseigne SGIC, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représentés par Me Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD - SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque L 0075
Ayant pour avocat plaidant Me Sébastien REGNAULT de l'AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque K 0055
INTIMEE AU PRINCIPAL et APPELANTE INCIDENTE
S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE REGENCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé
[Adresse 7]
[Localité 9]
Immatriculée au rcs de [Localité 12] sous le numéro 439 683 442
Représentée par Me Rochfelaire IBARA de la SELAS RFI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque B 923
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport, en présence de Mme Stéphanie DUPONT, conseillère
Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre
Mme Stéphanie DUPONT, conseillère
Mme Hélène BUSSIERE, conseillère, désignée en remplacement de Mme [Y] GIROUSSE, conseillère, empêchée
Greffier, lors des débats : Mme Carole TREJAUT
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre et par Mianta ANDRIANASOLONIARY, greffier, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 4 novembre 2002, [N] [Y] [E] épouse [T], [O] [T], [I] [V] [T], [G] [T] épouse [A] [H], [P] [F] [T] épouse [S] [Z] et [J] [T] ont consenti à titre de renouvellement à la Société Nouvelle Régence hôtel, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SARL Société Hôtelière Régence, un bail portant sur des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13], à usage d'hôtel.
Ce bail a été consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 1997 pour se terminer le 31 décembre 2005.
Suivant avenant en date du 13 juillet 2004, le loyer annuel en principal a été fixé à compter rétroactivement du 1er janvier 2003 à la somme de 49.952,84 €.
Au terme de plusieurs procédures, le loyer renouvelé a été fixé à la somme de 81.960 € par an en principal à compter du 1 janvier 2007 avec bénéfice pour la SARL Société Hôtelière Régence d'un abattement pour travaux de 10 % sur le montant du loyer renouvelé depuis le 1er janvier 2007 jusqu'au mois d'octobre 2009.
Le 9 juillet 2007, la commission de sécurité de la préfecture de [Localité 12] a visité l'hôtel et a émis 22 prescriptions de travaux à réaliser. Le 20 septembre 2012, le Groupe de visite de la Préfecture de Police a émis un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'établissement et a demandé « l'interdiction à l'occupation des deux chambres n° 601 et n° 602 au 6ème étage et des cinq chambres n° 201, n° 202, n° 203, n° 204 et n° 205 au 2ème étage ».
Suivant exploit d'huissier du 6 novembre 2015, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer à la SARL Société Hôtelière Régence.
La société preneuse a alors fait signifier une assignation en référé devant le tribunal de grande instance de Paris.
Par exploit d'huissier signifié le 27 novembre 2015, une sommation a été faite aux bailleurs d'avoir à réaliser les travaux suivants : réalisation de la colonne sèche, réfection du balcon du 5ème étage, mise en conformité de l'aération de la chaufferie, comblement de la fissure extérieure du 1er étage, mise aux normes handicapés et mise aux normes des ascenseurs.
Par acte extra-judiciaire du 15 décembre 2015, les bailleurs ont fait signifier à la SARL Société Hôtelière Régence un congé avec refus de renouvellement pour le 30 juin 2016.
La SARL Société Hôtelière Régence reprochant aux bailleurs d'avoir manqué à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible en ne mettant pas en 'uvre les travaux prescrits par l'administration alors que le bail ne prévoyait pas le transfert sur le preneur de la charge des travaux requis par ladite administration, a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 21 mars 2016, a désigné Monsieur [D] [B] en qualité d'expert avec mission d'évaluer l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation respectivement dues par les parties.
L'expert a déposé son rapport le 26 juin 2017.
Par exploit d'huissier du 9 octobre 2017, la SARL Société Hôtelière Régence a fait assigner les consorts [T] devant le tribunal de grande instance de Paris.
Par jugement du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a, en substance, dit que par l'effet du congé signifié le 15 décembre 2015 par les consorts [T] à la SARL Société Hôtelière Régence, le bail du 18 mars 1993 a pris fin le 30 juin 2016 et que ce congé a ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction pour la société preneuse, fixé à la somme globale de 3.055.700 € outre les frais de licenciement, le montant de l'indemnité d'éviction due par les bailleurs, dit que la SARL Société Hôtelière Régence est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2016 et fixé le montant annuel de cette indemnité d'occupation à la somme de 108.000 € hors taxes et charges, dit que le montant de l'indemnité d'occupation portera intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2019, condamné les bailleurs à payer les dépens et à payer à la SARL Société Hôtelière Régence la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 19 janvier 2021, [N] [Y] [E] épouse [T], [O] [T], [I] [V] [T], [G] [T] épouse [A] [H], [P] [F] [T] épouse [S] [Z], [J] [T] et la société de gestion immobilière de [Adresse 11] ont interjeté appel du jugement des chefs de l'indemnité d'éviction, de l'indemnité d'occupation, des dépens et de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Parallèlement, [N] [Y] [E] épouse [T], [O] [T], [I] [V] [T], [G] [T] épouse [L] [U] [H], [P] [F] [T] épouse [S] [Z] et [J] [T] ayant fait délivrer à la SARL Société Hôtelière Régence par acte d'huissier en date du 3 octobre 2019 un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 141.655,76 €, la SARL Société Hôtelière Régence les a, par exploit d'huissier en date du 23 octobre 2019, assignés devant le tribunal de grande instance de Paris en nullité du commandement et subsidiairement, aux fins d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.
Par jugement en date du 23 août 2022, le tribunal judiciaire de Paris a, en substance, rejeté la demande de la SARL Société Hôtelière Régence en nullité du commandement de payer délivré le 3 octobre 2019, condamné la SARL Société Hôtelière Régence à payer Mme [N] [T], M.[O] [T], Mme [G] [L] [U] [H], Mme [P] [S] [Z], et à MM. [J] et [I] [T] la somme de 81.844,52 €, au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 15 octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, débouté la SARL Société Hôtelière Régence de sa demande de délais de paiement devenue sans objet, prononcé la déchéance du droit de la SARL Société Hôtelière Régence à se maintenir dans les lieux, dit que la SARL Société Hôtelière Régence devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les locaux sis [Adresse 6] 8, à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, a ordonné son expulsion avec l'assistance de la force publique si besoin est, condamné la SARL Société Hôtelière Régence à payer à Mme [N] [T], M.[O] [T], Mme [G] [A] [H], Mme [P] [S] [Z], et à MM. [J] et [I] [T], à compter du présent jugement et jusqu'à libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 9.000 € en principal, condamné la SARL Société Hôtelière Régence au paiement à Mme [N] [T], M.[O] [T], Mme [G] [A] [H], Mme [P] [S] [Z], et à MM. [J] et [I] [T] de la somme globale de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté sa demande sur ce même fondement et à supporter la charge des dépens.
Par déclaration d'appel reçue au greffe le 6 septembre 2022, la SARL Société Hôtelière Régence a interjeté appel de la décision du Tribunal judiciaire de Paris en date du 23 août 2022 « aux chefs de jugement expressément critiqués ».
Par arrêt du 25 avril 2024, la cour d'appel de Paris a constaté l'absence d'effet dévolutif de l'appel attaché à la déclaration d'appel de la SARL Société Hôtelière Régence reçue au greffe le 6 septembre 2022, dit que la cour n'est saisie d'aucune demande, y ajoutant, débouté les parties de leurs autres demandes et condamné la SARL Société Hôtelière Régence à verser à [N] [Y] [E] ép. [T], [O] [T], [I] [V] [T], [G] [T] ép. [X], [P] [F] [T] ép. [S] [Z], [J] [T] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d'appel.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Aux termes de ses conclusions notifiées le 27 janvier 2025, les consorts [T] et la SGIC, appelants, demandent à la cour de':
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a ;
o dit que par l'effet du congé signifié le 15 décembre 2015 par les consorts [T] à la société Hôtelière Régence, le bail du 18 mars 1993 a pris fin le 30 juin 2016 et que ce congé a ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction pour la société preneuse';
o fixé à la somme globale de 3.055.700 euros outre les frais de licenciement, le montant de l'indemnité d'éviction due par Mme [N] [E] épouse [T], Mme [G] [T] épouse [A] [H], M. [J] [T], M. [O] [T] et M. [I] [T] à la société Hôtelière Régence qui se décompose ainsi :
indemnité principale : 2.757.000 euros,
indemnités accessoires : 298.700 euros dont :
frais de remploi : 275.700 euros,
trouble commercial : 20.000 euros,
frais de licenciement : sur justificatifs,
frais administratifs : 3.000 euros,
o fixé le montant annuel de l'indemnité d'occupation due par la société Hôtelière Régence à compter du 1er juillet 2016 à la somme de 108.000 euros hors taxes et hors charges,
o dit que le montant de l'indemnité d'occupation portera intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2019,
o condamné Mme [N] [E] épouse [T], Mme [G] [T] épouse [A] [H], M. [J] [T], M. [O] [T] et M. [I] [T] à payer les dépens de l'instance en ce inclus les frais de l'expertise judiciaire confiée à M. [B],
o condamné Mme [N] [E] épouse [T], Mme [G] [T] épouse [A] [H], M. [J] [T], M. [O] [T] et M. [I] [T] à payer à la société Hôtelière Régence la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ,
o rejeté toutes demandes plus amples ou contraires de Mme [N] [E] épouse [T], Mme [G] [T] épouse [A] [H], M. [J] [T], M. [O] [T] et M. [I] [T] ;
- débouter la société Hôtelière Régence de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- juger qu'en raison de la déchéance définitive de son droit au maintien dans les lieux, la société Hôtelière Régence est déchue de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction reconnu par le jugement dont appel ;
A titre subsidiaire,
- fixer l'indemnité d'éviction due à la société Hôtelière Régence à la somme de 1.317.078,75 € (sous réserve de la communication des comptes de l'exercice 2019) si un coefficient multiplicateur de 2,5 est retenu et à 1.717.994,00 € si un coefficient multiplicateur de 3 est retenu ;
- ordonner la compensation entre l'indemnité d'éviction due à la société Hôtelière Régence et l'indemnité d'occupation due aux consorts [T] ;
- désigner tel séquestre qu'il plaira à la cour de désigner conformément aux dispositions de l'article L.145-29 du code de commerce, avec mission de recevoir l'indemnité d'éviction due, après compensation avec l'indemnité d'occupation, et
- juger que':
o les lieux occupés par la société Hôtelière Régence devront être remis aux consorts [T] à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la notification à la société Hôtelière Régence du versement de l'indemnité au séquestre ;
o l'indemnité sera versée par le séquestre à la société Hôtelière Régence, sur sa seule quittance, s'il n'y a pas d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des indemnités d'occupation et sous réserve des réparations locatives ;
o en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retiendra 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité et restituera cette retenue aux consorts [T] sur sa seule quittance
En tout état de cause,
- fixer l'indemnité d'occupation due aux consorts [T] à la somme de 135.000 € hors taxes, majorée des charges, taxes et impôts dus en vertu du bail, à compter du 1er juillet 2016 ou, en cas d'application d'un coefficient de précarité de 5%, à la somme de 129.000 € hors taxes, majorée des charges, taxes et impôts dus en vertu du bail, à compter du 1er juillet 2016 jusqu'au 23 août 2022 ;
- condamner la société Hôtelière Régence au paiement des intérêts de retard au taux légal à compter du 14 mai 2018 ;
- débouter la société Hôtelière Régence de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner le partage des dépens, en ce compris le coût de l'expertise, à parts égales entre les parties.
Au soutien de leurs prétentions, les bailleurs font valoir':
A titre principal, sur la déchéance du droit au paiement de l'indemnité d'éviction,
Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux de la société Hôtelière Régence, sur le fondement de l'article L.145-28 du code de commerce et d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation, que la demande de fixation d'une indemnité d'éviction est devenue sans objet, la société Hôtelière Régence ayant été définitivement déchue de son droit à une telle indemnité par jugement du 23 août 2022, devenu définitif, qui a prononcé la déchéance du droit du preneur au maintien dans les lieux en sanction d'un manquement grave et répété à son obligation de payer l'indemnité d'occupation depuis 2019, entraînant automatiquement la déchéance de son droit au paiement de l'indemnité d'éviction. La présente procédure, visant uniquement à fixer le montant d'une indemnité à laquelle le preneur n'a plus droit, est donc privée d'objet. Les contestations procédurales soulevées par le preneur sont par ailleurs inopérantes, l'invocation de la déchéance constituant une défense au fond, d'autant plus qu'elle justifiée par la survenance d'un fait nouveau';
Sur la demande de nullité du bail formée par la société Hôtelière Régence, qu'en soutenant que les baux commerciaux conclus entre les parties sont nuls, la société Hôtelière Régence considère que le statut des baux commerciaux n'est pas applicable et renonce donc à l'indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145-14 du code de commerce';
A titre subsidiaire, sur l'indemnité d'éviction,
Sur l'indemnité principale, que le jugement a commis plusieurs erreurs d'appréciation dans la détermination de l'indemnité principale, tant sur le chiffre d'affaires de référence que sur le coefficient multiplicateur appliqué, conduisant à un montant excessif';
Sur la majoration du chiffre d'affaires du fait de la fermeture de chambres en 2012, que la majoration du chiffre d'affaires moyen de 51.040 € est injustifiée. Le principe est que l'indemnité d'éviction doit être évaluée à la date la plus proche du jugement, ce qui impose de retenir la moyenne des exercices 2017, 2018 et 2019, et non celle de la période 2013-2015. La justification du tribunal pour retenir la période ancienne, fondée sur l'absence d'« évolution anormale », est une erreur de droit, le principe d'actualisation s'imposant indépendamment d'une telle évolution. En retenant la période de référence correcte (2017-2019), l'événement de la fermeture des chambres en 2012 est devenu trop ancien pour avoir une incidence, rendant la majoration sans objet';
Sur la prise en compte des chiffres d'affaires 2017, 2018 et 2019, que le chiffre d'affaires de référence retenu par le tribunal pour le calcul de l'indemnité d'éviction doit être infirmé. À titre principal, il convient de retenir la moyenne des exercices 2017, 2018 et 2019, soit 471.665 € pour respecter le principe de l'évaluation à la date la plus proche de la décision, en écartant la majoration pour la fermeture de chambres de 2012, devenue sans pertinence. Les chiffres d'affaires récents de 2022 et 2023, en hausse inexpliquée et décorrélée du marché, ne doivent pas être pris en compte. À titre subsidiaire, si la période de référence 2013-2015 devait être retenue pour le chiffre d'affaires, aucune majoration ne devrait y être appliquée. La majoration de 51 040 € retenue par le tribunal pour compenser la fermeture de chambres en 2012 est mal fondée, car la responsabilité de cette fermeture est imputable au preneur lui-même, celui-ci ne pouvant être indemnisé pour les conséquences de sa propre carence. La demande du preneur de porter cette majoration à 250.000 € est d'autant plus infondée qu'elle repose sur un rapport amiable dont la méthodologie est erronée, utilisant des périodes de référence incorrectes et des tarifs artificiels. En toute hypothèse, si une majoration devait être conservée, elle ne pourrait excéder le montant de 51.040 € calculé par l'expert judiciaire sur la base des données réelles de l'exploitation';
Sur le coefficient multiplicateur, que le taux de 5 retenu par l'expert et validé par le tribunal est radicalement disproportionné et juridiquement mal fondé. Concernant la destination du bail, le tribunal a commis une erreur de droit en se basant sur l'activité réelle d'hôtel 3 étoiles. La jurisprudence impose de calculer l'indemnité sur la seule activité contractuellement autorisée, à savoir «'Appartement meublé et pension de famille'». Or, pour cette destination, les usages et la jurisprudence retiennent des coefficients bien plus faibles, oscillant entre 2 et 3,5, ce qui rend le taux de 5 injustifié. Concernant les caractéristiques du fonds de commerce, celles-ci justifient un coefficient minoré. L'expert a lui-même relevé une majorité de facteurs négatifs (absence de rentabilité, faible capacité, rentabilité structurellement limitée). La faiblesse du REVPAR n'est pas un signe de potentiel mais de sous-performance structurelle due à un faible taux d'occupation. Par ailleurs, l'avantage d'un bail sans clause d'accession, retenu à tort par le tribunal, est juridiquement inopérant en matière hôtelière, comme le confirme la jurisprudence, et ne peut donc justifier une majoration du coefficient. Enfin, concernant la faiblesse du potentiel de chiffre d'affaires, l'argument de l'expert pour justifier le coefficient élevé est contredit par ses propres constats. Ce potentiel, lié à des désordres anciens datant de 2012, est faible, environ 10% du chiffre d'affaires, et, comme le souligne l'expert lui-même, n'offre aucune perspective d'amélioration de la rentabilité. Un potentiel aussi faible et non rentable ne peut justifier un quasi-doublement du coefficient usuel.
Sur les indemnités accessoires';
Sur les frais de remploi, qu'il convient de retenir un taux usuel de 10 %, comme proposé par l'expert judiciaire et retenu par le tribunal';
Sur l'absence de frais de réinstallation, qu'en l'absence de preuve d'aménagements spécifiques de la société Hôtelière Régence, il n'y a pas lieu de retenir des frais de réinstallation';
Sur l'absence de frais juridiques et administratifs, que la demande de frais juridiques et administratifs de la société Hôtelière Régence fait double emploi avec les frais de remploi et doit donc être rejetée';
En tout état de cause, sur l'indemnité d'occupation, sur le fondement de l'article L. 145-28 du code de commerce, que l'indemnité d'occupation statutaire fixée par le tribunal doit être réévaluée à la hausse. Si le calcul de base de l'expert, validé par le tribunal à 120.000 €, doit être confirmé face aux contestations non prouvées du preneur, il doit cependant être majoré pour deux motifs. Premièrement, une majoration de 2,5% doit être appliquée pour tenir compte des recettes annexes. Deuxièmement, une majoration de 10% est nécessaire en raison des conditions du bail, particulièrement favorables au preneur et contraires aux usages de la profession hôtelière, qui laissent à la charge du bailleur l'impôt foncier et les travaux de mise aux normes. Enfin, l'abattement pour précarité de 10% doit être supprimé, les investissements significatifs réalisés par le preneur en 2019, attestés par ses propres comptes, démontrant son absence de précarité liée au congé.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 22 octobre 2024, la société Hôtelière Régence, intimée, demande à la cour de':
- déclarer la Société Hôtelière Régence recevable en ses appel incident, demandes, fins et conclusions et l'y recevant ;
- prononcer, d'office et à titre reconventionnelle, l'irrecevabilité des conclusions récapitulatives n°3 des consorts [T] pour violation du principe de la concentration des moyens d'appel, du principe de l'effet dévolutif d'appel et d'interdiction de soumettre de nouvelles demandes en cause d'appel en tant qu'elles continent une nouvelle demande principale aux fins de déchéance du droit à l'indemnité d'éviction de la Société Hôtelière Régence SARL';
- ordonner l'exclusion des débats des conclusions récapitulatives n°3 des consorts [T] tendant à la déchéance du droit à l'indemnité d'éviction de la Société Hôtelière Régence SARL comme étant dépourvues d'effet dévolutif pour violation de l'article 954 du code de procédure et défaut de visa du jugement de première instance dont appel du 12 janvier 2021 aux termes du bordereau de communication de pièces';
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que par l'effet du congé signifié le 15 décembre 2015 par les Consorts [T] à la Société Société Hôtelière Régence, le bail du 18 mars 1993 a pris fin le 30 juin 2016 et que ce congé à ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction pour la société preneuse ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 3.055.700 € due par Mme [N] [E] épouse [T], Mme [G] [T] épouse [A] [H], M [J] [T], M [O] [T] et M [I] [T] à la Société Société Hôtelière Régence ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 108.000 € à compter du 1er juillet 2016 ;
Statuant à nouveau :
- fixer l'indemnité d'éviction globale due à la Société Hôtelière Régence à la somme
globale de 4.273.840 € ;
- condamner les consorts [T] au paiement de la somme précitée outre, selon l'usage, les indemnités de licenciement du personnel sur justificatifs ;
En tout état de cause,
- débouter les consorts [T] de l'ensemble de leurs demandes fins, exceptions et conclusions en les jugeant très mal fondés en droit';
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la Société Hôtelière Régence à compter du 1er juillet 2016 à la somme annuelle de 85.323 € ;
- condamner les consorts [T] au paiement d'une somme de 12.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les consorts [T] aux entiers dépens d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire de M. [B], dont distraction au profit de la SELAS RFI Avocat, Maître Rochfelaire Ibara, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la Société Hôtelière Régence oppose que':
A titre préliminaire, la demande principale des appelants visant à voir prononcer la déchéance de son droit à l'indemnité d'éviction est irrecevable. Cette prétention constitue une demande nouvelle en cause d'appel. En effet, ni la déclaration d'appel, ni les premières conclusions des appelants ne contenaient une telle demande. De plus, cette demande tardive méconnaît aussi le principe de concentration des prétentions en appel';
- Sur le mal fondé de la demande de déchéance du droit à l'indemnité, sur le fondement des articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce, la demande de déchéance de son droit à l'indemnité d'éviction est mal fondée. En effet, la déchéance du droit au maintien dans les lieux, prononcée par un jugement du 23 août 2022, ne peut avoir d'effet rétroactif sur le droit à l'indemnité d'éviction, qui a été acquis et dont le principe a été fixé à la date d'effet du congé, le 30 juin 2016. Le jugement de 2022 a sanctionné le non-paiement d'indemnités d'occupation postérieures à la date d'éviction, et non une faute antérieure qui aurait justifié un non-renouvellement sans indemnité. Les appelants, qui n'avaient d'ailleurs pas demandé la déchéance du droit à l'indemnité dans l'instance ayant mené au jugement de 2022, ne peuvent invoquer cette décision tardive pour anéantir un droit acquis. En outre, la demande est procéduralement défectueuse car formulée dans le dispositif comme un «'juger que'», qui n'est pas une prétention au sens de l'article 954 du code de procédure civile';
- Sur les chiffres d'affaires à retenir, le jugement a retenu à juste titre les chiffres d'affaires des années 2013, 2014 et 2015 comme base de calcul. La période 2013-2015 est en effet pertinente en ce qu'elle reflète la valeur du fonds à l'époque du refus de renouvellement et l'impact de la fermeture de chambres en 2012. Par ailleurs, la période 2017-2019, proposée par les bailleurs, n'est pas représentative, l'exploitation ayant été lourdement et continuellement impactée par des travaux publics majeurs dès 2013, et l'exercice 2017 étant en outre faussé par une importante subvention d'exploitation. À titre subsidiaire, si la Cour devait retenir une période plus récente, il conviendrait alors de se baser sur la moyenne des exercices post-Covid de 2022 et 2023, qui s'établit à 795.716 €
- Sur la majoration au titre de la perte de chiffre d'affaires, le jugement doit être infirmé sur le montant de la majoration du chiffre d'affaires, celle-ci étant manifestement insuffisante. Si le principe d'une majoration pour compenser la perte d'exploitation due à la fermeture administrative de sept chambres a été correctement retenu, son montant de 51.040 € est sous-évalué. En effet, la responsabilité de cette fermeture incombe exclusivement aux bailleurs, dont l'inertie à réaliser les travaux de mise en conformité a déjà été sanctionnée par un jugement antérieur. Un rapport d'expert-comptable chiffre la perte de chiffre d'affaires réelle et directe sur la période de fermeture à 352.652 €. Il est donc demandé de porter la majoration du chiffre d'affaires de référence à un montant plus cohérent de 250.000 €, afin de refléter la réalité du préjudice subi';
- Sur le coefficient multiplicateur de 5, retenu par l'expert et le tribunal, doit être confirmé, celui-ci étant justifié par l'activité réelle de l'établissement, les données du marché et le potentiel de développement du fonds de commerce. Concernant la destination du bail, l'indemnité doit être évaluée au regard de l'activité réellement exercée d''«'hôtel 3 étoiles'», et non de la destination contractuelle obsolète de «'pension de famille'», d'autant que les bailleurs avaient validé cette évolution. Les références de marché pour des hôtels 3 étoiles à [Localité 12] montrent des multiples de valorisation allant de 5 à plus de 13 fois le chiffre d'affaires, ce qui démontre que le coefficient de 5 est raisonnable et conforme au marché. Concernant les caractéristiques et le potentiel de chiffre d'affaires du fonds, le coefficient de 5 est justifié par le potentiel de développement important de l'établissement. La sous-performance passée (faible REVPAR) était due aux perturbations (fermeture de chambres, travaux RATP) qui ont provoqué le retrait de centrales d'achat. Le chiffre d'affaires a d'ailleurs connu une progression constante avant ces perturbations et une forte reprise post-Covid, atteignant une moyenne de 795.716 €, ce qui prouve que le potentiel de chiffre d'affaires normatif est bien plus élevé que la base retenue et justifie pleinement le coefficient appliqué par l'expert. Il résulte de ces éléments que l'indemnité principale d'éviction doit être fixée à 3.752.000 €';
- Sur les indemnités accessoires, concernant les frais de remploi, le taux de 10% retenu est insuffisant, les usages justifiant un taux de 12% de l'indemnité principale pour couvrir les droits de mutation, commissions et frais d'acte, soit 450.240 €. Concernant les frais de réinstallation, le rejet par le tribunal est une erreur de droit, la jurisprudence admettant l'indemnisation de ce préjudice distinct, qui est évalué à 48.600 € après abattement de 40 % pour vétusté. En revanche, il est demandé de confirmer le jugement sur les montants alloués au titre du trouble commercial, 20.000 €, et des frais administratifs, 3.000€, les frais de licenciement étant réclamés pour mémoire. Cela porte le montrant total de l'indemnité d'éviction à la somme de 4.273.840 €';'
- Sur le montant de l'indemnité d'occupation, le montant de 108.000 € retenu par le tribunal doit être revu à la baisse, les calculs de l'expert étant fondés sur des hypothèses erronées. Les paramètres de la méthode hôtelière retenus par l'expert doivent en effet être modifiés : le prix moyen par chambre doit être ramené à 118 €, le taux d'occupation à un maximum de 65% pour tenir compte de la fermeture de chambres passée, et le taux de recette à 16% en raison des caractéristiques défavorables de l'établissement. C'est en revanche à juste titre que le tribunal a rejeté les majorations réclamées par le bailleur, les recettes annexes n'étant pas rentables et les clauses du bail n'étant pas exorbitantes du droit commun. Enfin, l'abattement pour précarité doit être porté de 10% à 15% afin de tenir compte de l'ancienneté de la procédure et de la volonté de la bailleresse de perturber par des procédures annexes le déroulement de la présente procédure. En conséquence, l'indemnité d'occupation doit être fixée à la somme de 85.323 €.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
SUR CE,
Sur les fins de non-recevoir
L'article 122 du code de procédure civile énonce que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.'»
Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile, «'A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'»
Contrairement à ce que soutient la SARL Société Hôtelière Régence, la demande formée par les appelants aux termes de leurs dernières conclusions de voir «'juger qu'en raison de la déchéance définitive de son droit au maintien dans les lieux, la société Hôtelière Régence est déchue de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction reconnu par le jugement dont appel '» constitue bien une prétention en ce qu'elle vise à leur conférer un droit à savoir l'exonération du paiement de l'indemnité d'éviction, droit reconnu à l'intimée par le jugement dont appel.
Cette prétention n'est pas davantage nouvelle en ce qu'elle résulte de la révélation d'un fait postérieur aux premières conclusions des appelants dans la présente instance notifiées le 16 avril 2021, à savoir le jugement rendu le 23 août 2022 par le tribunal judiciaire de Paris, devenu définitif aux termes d'un arrêt rendu par la cour de céans le 25 avril 2024, qui a déchue la SARL Société Hôtelière Régence de son droit au maintien dans les lieux eu égard aux manquements graves et répétés du preneur à son obligation de paiement de l'indemnité d'occupation depuis 2019.
Enfin, cette prétention ne viole pas le principe de la concentration des moyens s'agissant d'une défense au fond.
Les fins de non-recevoir soulevées seront rejetées.
Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux et la perte du droit à l'indemnité d'éviction
Il ressort des dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Le maintien dans les lieux s'opère aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Il se déduit de ces dispositions que, dans la mesure où le maintien dans les lieux s'opère aux conditions et clauses du bail, le bailleur est fondé à se prévaloir à l'encontre du preneur des infractions commises après l'expiration du bail, qui peuvent être sanctionnées par la perte du droit à indemnité d'éviction . Ainsi, les défauts de paiement de l'indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer, par un locataire demeuré dans les lieux à l'expiration du bail commercial caractérisent des manquements à l'obligation principale du preneur et peuvent justifier la résiliation judiciaire du bail et la déchéance du droit à indemnité d'éviction.
Au cas d'espèce, il est constant que, par l'effet du congé signifié le 15 décembre 2015 par les consorts [T] à la SARL Société Hôtelière Régence, le bail du 18 mars 1993 a pris fin le 30 juin 2016.
Par le jugement dont appel, le droit de l'intimée au paiement d'une l'indemnité d'éviction a été reconnu et il a été statué sur son obligation au paiement d'une indemnité d'occupation, dont le montant a été fixé par le tribunal.
Il est tout aussi constant que, du fait des manquements de la SARL Société Hôtelière Régence aux clauses et conditions du bail expiré, les appelants lui ont fait signifier un commandement de payer, reconnu régulier par le tribunal qui, tel que rappelé ci-dessus, a sanctionné ces manquements en la condamnant au paiement de la dette d'occupation et en la déclarant déchue de son droit au maintien dans les lieux.
Il se déduit de ses éléments que, du fait de cette déchéance, la SARL Société Hôtelière Régence est automatiquement déchue de son droit au paiement de l'indemnité d'éviction dont le montant a été fixé par le jugement dont appel.
Le jugement sera donc infirmé de ce chef.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation
En application de l'article 1240 du code civil, celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation, laquelle en raison de sa nature mixte, à la fois indemnitaire et compensatoire, a vocation à indemniser la poursuite de l'occupation des locaux par l'occupant sans droit ni titre et à compenser le préjudice résultant pour le bailleur de l'impossibilité à disposer librement des lieux.
En vertu de l'article L.145-28 du code de commerce, l'indemnité d'occupation est égale à la valeur locative de renouvellement déplafonnée avec abattement le cas échéant pour tenir compte de la précarité du titre d'occupation le temps du maintien dans les lieux.
Au cas d'espèce, le caractère monovalent des locaux à usage hôtelier n'est pas discuté de sorte que doit être appliquée, conformément aux dispositions de l'article R.145-10 du code de commerce, la méthode spécifique dite hôtelière pour déterminer la valeur locative au 1er juillet 2016. Elle consiste à calculer une recette théorique globale maximum hors taxes déterminée à partir des prix affichés, à laquelle sont appliqués successivement, un abattement pour remises à la clientèle, un taux d'occupation prenant en compte la catégorie de l'établissement et son implantation, un pourcentage sur recettes et, le cas échéant, certains abattements pour travaux.
L'article R.145-8 du même code prévoit que «'du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages'».
Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour fait sienne la solution retenue par le premier juge par des motifs pertinents justement tirés des faits de la cause et des textes applicables. Il sera simplement ajouté les éléments suivants.
La SARL Société Hôtelière Régence conteste le prix praticable et l'abattement retenus par le tribunal tels que proposés par l'expert au motif que la nouvelle méthode hôtelière s'appuie sur des références d'un «'complète volatilité'» et, faute de sources fiables et pertinentes, propose de retenir un prix praticable de 118 € associé à un abattement de 17% sans toutefois justifier de la méthodologie de calcul retenue, ni fournir aucune donnée justificative ou référence associée de sorte que ces prétentions seront rejetées.
L'intimée conteste, par ailleurs, le taux d'occupation retenu qui selon elle n'a pas tenu compte de l'immobilisation de certaines chambres et propose, de ce fait, un taux de 65%. Cependant, le taux d'occupation ne tient pas compte de l'occupation réelle lors de l'exploitation du bien mais de la catégorie de l'établissement et de son implantation, de sorte que le moyen soutenu est inopérant et la prétention sera rejetée.
Surabondamment, il sera rappelé qu'il est d'usage de fixer le montant du loyer d'un hôtel en se référant à la méthode hôtelière à la date de renouvellement du bail, laquelle aurait été en l'espèce au 1er juillet 2016, rendant ainsi légitime le recours à la nouvelle méthode hôtelière.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu une indemnité d'occupation de 120.000 euros.
Enfin, l'intimée relève que, si le taux de précarité retenu est usuellement de 10%, tel qu'appliqué par le tribunal, au cas d'espèce un taux de 15% est justifié au regard de l'antériorité de cette procédure et de l'attitude procédurière des bailleurs ayant perturbé le déroulement harmonieux de l'instance. Cependant, contrairement à ce qui est soutenu, l'abattement pour précarité découle de la démonstration de la réalité d'un préjudice, sur lequel l'intimé n'apporte pas d'élément particulier en faveur d'une majoration de cette abattement. Enfin, le moyen tiré de l'attitude des bailleurs n'est pas davantage argumenté. De sorte que cette prétention sera rejetée.
Les consorts [T] contestent les majorations et minorations retenues par le tribunal.
Ainsi, ils sollicitent de voir majorer l'indemnité d'occupation de 2,5% au titre des recettes annexes, lesquelles n'ont été prises en compte ni par l'expert ni par le tribunal alors qu'elles sont non négligeables. Cependant, les appelants ne font sur ce point que réitérer sans justification complémentaire utile ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents, étant observé que ces recettes représentent en moyenne entre 3,5 et 4,4 % du chiffre d'affaires ce qui confirme leur caractère insignifiant. Leur prétention sera rejetée.
Ils sollicitent, par ailleurs, la majoration de l'indemnité d'occupation de 10% en raison du maintien à la charge des bailleurs de l'impôt foncier et des travaux de mise aux normes contrairement aux usages en vigueur, le tribunal ayant à tort fait référence à la notion de charges exorbitantes de droit commun. Cependant, si les usages de la profession autorisent le transfert de ces charges incombant normalement au propriétaire (pour la taxe foncière) / bailleur (pour les travaux de mise aux normes) justifiant dans ces cas une minoration du loyer au bénéfice du preneur, dans la mesure où les parties ont librement dans le cadre de la convention de bail maintenu ces coûts à la charge normale des propriétaires bailleurs, il n'y a pas lieu à majoration ces charges étant usuellement à la charge du propriétaire/bailleur.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes et les prétentions à ce titre maintenues devant la cour seront rejetées.
Enfin, les appelants soutenant que les comptes de l'exercice 2019 de la SARL Société Hôtelière Régence démontrent la réalité des investissements réalisés par l'intimée sur cette année-là de sorte qu'aucune précarité n'est caractérisée, sollicitent la diminution de l'abattement à ce titre à hauteur de 5%.
Cependant, contrairement à ce que soutiennent les appelants, la reprise des données comptables relatives à ces actifs immobilisés sur les années 2017/2023 versées aux débats ne démontrent aucune variation tangible caractérisant des investissements importants':
Il s'en déduit que la précarité est bien caractérisée au regard du niveau d'amortissement des biens de sorte que la prétention ce titre sera rejetée.
En revanche, il sera fait droit à la demande de voir majorer la créance d'occupation des intérêts de retard à compter du 14 mai 2018 date des premières conclusions au fond des bailleurs.
Le jugement sera confirmée sur le montant de l'indemnité d'occupation et il sera ajouté que cette indemnité est due pur la période du 1er juillet 2016 au 23 août 2022.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Il apparaît équitable de partager la charge des dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire lesquels en relèvent conformément aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile. La SARL Société Hôtelière Régence sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette les fins de non-recevoir soulevées par la SARL Société Hôtelière Régence';
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 12 janvier 2021 en ce qu'il a fixé le montant annuel de l'indemnité d'occupation à la somme de 108.000 euros (cent huit mille euros) hors taxes et charges ;
L'infirme pour le surplus';
Statuant de nouveau et y ajoutant,
Déclare la SARL Société Hôtelière Régence déchue de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction';
Dit que l'indemnité d'occupation due par la SARL Société Hôtelière Régence portera sur la période courant du 1er juillet 2016 au 23 août 2022';
Dit que le montant de l'indemnité d'occupation portera intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2018';
Déboute [N] [Y] [E] épouse [T], [O] [T], [I] [V] [T], [G] [T] épouse [L] [U] [H], [P] [F] [T] épouse [S] [Z] et [J] [T] de leur prétention au titre du montant de l'indemnité d'occupation';
Déboute la SARL Société Hôtelière Régence de ses prétentions au titre du montant de l'indemnité d'occupation
Déboute la SARL Société Hôtelière Régence de sa prétention relative aux frais irrépétibles';
Dit que les dépens de première instance et d'appel seront supportés par moitié entre, d'une part, [N] [Y] [E] épouse [T], [O] [T], [I] [V] [T], [G] [T] épouse [A] [H], [P] [F] [T] épouse [S] [Z] et [J] [T] et, d'autre part, la SARL Société Hôtelière Régence.
La greffière La présidente