CA Aix-en-Provence, ch. 1-9, 22 janvier 2026, n° 24/10710
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-9
ARRÊT AU FOND
DU 22 JANVIER 2026
N° 2026/024
Rôle N° RG 24/10710 N° Portalis DBVB-V-B7I-BNTNI
[D] [A]
[G] [P]
[W], [U] [P]
[T] [P]
[J], [M] [P]
C/
[N] [H]
[I] [S] [X] [B]
Etablissement LE TRESOR PUBLIC DE [Localité 25] EN PROVENCE
Syndic. de copro. DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER PEADE 1 IER PEADE 1
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Céline [Localité 19]
Me Eric DE TRICAUD
Me Céline LUQUE
Me Céline CASTINETTI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'exécution de [Localité 20] en date du 05 Juillet 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00648.
APPELANTS
Madame [D] [A] veuve [P],
née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 27]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 12]
Monsieur [G] [P], héritier réservataire de Monsieur [Z] [P]
né le [Date naissance 4] 1982 à [Localité 22]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 15]
Monsieur [W], [U] [P], héritier réservataire de M. [Z] [P]
né le [Date naissance 9] 1985 à [Localité 16] (ITALIE)
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 13]
Monsieur [T] [P], héritier réservataire de M. [P]
né le [Date naissance 2] 1995 à [Localité 16] (ITALIE)
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 18]
Monsieur [J], [M] [P], héritier réservataire de M. [Z] [P]
né le [Date naissance 6] 1996 à [Localité 22]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 18]
Tous représentés et assistés par Me Céline CONCA de la SELARL MARCHESSAUX-CONCA-CARILLO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉS
Madame [N] [H]
née le [Date naissance 10] 1953 à [Localité 23],
demeurant [Adresse 8]
représentée et assistée par Me Eric DE TRICAUD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Maître [I] [S] [X] [B] Créancier inscrit
né le [Date naissance 7] 1974 à [Localité 17],
demeurant [Adresse 14]
représenté et assisté par Me Céline LUQUE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
LE TRÉSOR PUBLIC DE [Localité 26] Créancier inscrit
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 30]
Signification DA le 4 Octobre 2024 à personne habilitée
Signification conclusions le 18 Novembre 2024 à personne habilitée,
défaillant
Syndicat de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 28]
[Adresse 11]
pris en la personne de son syndic Mme [Y] [C] exerçant sous l'enseigne AGENCE DE L'OLIVIER immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le n° 340.766.765 ayant siège [Adresse 5]
représenté et assisté par Me Céline CASTINETTI de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par Me Lionel ALAVAREZ, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président
Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller (rédacteur)
Mme Pascale BOYER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026,
ARRÊT
Réputé Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026,
Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, procédure, prétentions :
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] (ci après le syndicat des copropriétaires) poursuit à l'encontre de Mme [D] [A] et de son époux, M. [Z] [P], suivant commandement en date du 1er octobre 2020, la vente en deux lots de biens et droits immobiliers leur appartenant situés sur la commune de Vidauban (Var), plus amplement désignés au cahier des conditions de vente déposé au greffe du juge de l'exécution de Draguignan, pour avoir paiement d'une somme de 35 008,28 euros en principal, intérêts et frais, en vertu du jugement réputé contradictoire, assorti de l'exécution provisoire rendu le 6 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Draguignan, signifié aux époux [P] le 5 juin 2019, dont l'appel formé par eux a fait l'objet d'une ordonnance de radiation en application de l'article 524 du code de procédure civile, rendue le 28 janvier 2020 par le conseiller de la mise en état de la cour de ce siège.
Ce commandement publié le 27 novembre 2020, a été dénoncé aux créanciers inscrits.
Le 10 février 2021, M. [I] [B] a déclaré une créance de 15'445,10 euros et le 11 mars 2021 Mme [N] [H] a déclaré une créance de 37'943,44 euros.
Le syndicat des copropriétaires a fait assigner les débiteurs à l'audience d'orientation du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan qui par jugement du 21 janvier 2022 a :
' débouté M. et Mme [P] de leurs contestations formulées à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
' les a déboutés de leur demande de sursis à statuer,
' validé la procédure de saisie immobilière diligentée par le syndicat des copropriétaires,
' mentionné la créance du poursuivant pour un montant de 35'008,28 € arrêté au 11 août 2022, sans préjudice des intérêts postérieurs,
' validé la déclaration de créance de Maître [B] pour la somme de 9 603,80 € avec intérêts au taux légal sur cette somme pour la période comprise entre le 10 février 2016 et le 10 février 2021,
' validé la déclaration de créance de Mme [H] pour la somme de 11 613,60 euros avec intérêts au taux légal sur cette somme pour la période comprise entre le 11 mars 2016 et le11 mars 2021,
' débouté M. et Mme [P] de leurs demandes de distraction des lots 1 et 6 et de vente aux enchères du lot n° 2 avant le lot n°1,
' les a déboutés de leur demande de vente amiable,
' ordonné la vente forcée des biens et droits saisis.
M. et Mme [P] auxquels le jugement a été signifié le 14 janvier 2022 en ont interjeté appel par déclaration du 1er mars 2022.
Un arrêt du 17 novembre 2022 de la présente cour :
- confirmait le jugement déféré dans toutes ses dispositions et y ajoutant,
- condamnait solidairement Madame [D] [A] épouse [P] et monsieur [Z] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28], la somme de 3 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejetait les autres demandes,
- condamnait solidairement madame [D] [A] épouse [P] et monsieur [Z] [P] aux dépens d'appel.
Suite à l'audience du 18 novembre 2022, un jugement du 6 janvier 2023 reportait l'audience d'adjudication au 31 mars 2023 sur demande du créancier poursuivant.
Monsieur [P] décédait le [Date décès 3] 2022 et un jugement du 9 juin 2023 reportait la vente forcée au 20 octobre 2023. Un jugement du 8 décembre 2023 reportait la vente au 19 avril 2024.
A l'audience du 19 avril 2024, le syndicat des copropriétaires poursuivant demandait à nouveau le report de l'adjudication tandis que madame [P] demandait au juge de l'exécution de constater qu'elle avait payé l'intégralité des causes du commandement et la radiation du commandement et des inscriptions hypothécaires.
A l'issue des débats, le juge de l'exécution autorisait chacune des parties à lui adresser une note en délibéré au vu des dernières écritures de madame [P].
Une note RPVA du 28 mai 2024 du syndicat des copropriétaires précisait qu'en l'état du virement bancaire du 18 avril 2024, il se désistait de sa procédure de saisie immobilière.
Par conclusions du même jour, il demandait au juge de l'exécution sa subrogation dans les droits du poursuivant au titre d'un jugement de condamnation du 16 mai 2024 aux fins de poursuite de la saisie immobilière des biens des époux [P].
Une note RPVA du 28 mai 2024 du conseil des époux [P] faisait valoir que la seule note en délibéré valable était celle du créancier poursuivant sur le paiement intégral ou non de la dette.
Une note en délibéré du 30 mai 2024 de maître [B], créancier inscrit, rappelle l'autorité de chose jugée sur l'existence et le montant de sa créance tirée de l'arrêt du 17 novembre 2022 et affirme la recevabilité des conclusions de subrogation du syndicat des copropriétaires.
Selon conclusions notifiées le 13 juin 2024, madame [H] demandait au juge de l'exécution d'ordonner la subrogation sollicitée par le syndicat des copropriétaires et à défaut, de juger qu'elle sera subrogée dans les droits du créancier poursuivant, et en toute hypothèse, de reporter l'audience d'adjudication à une date ultérieure.
Un jugement du 5 juillet 2024 du juge de l'exécution de [Localité 20] :
- disait n'y avoir lieu à écarter les notes transmises en cours de délibéré,
- donnait acte au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] qu'il ne poursuit plus la procédure de saisie immobilière fondée sur le jugement du 6 mai 2019 en l'état du paiement des causes du commandement et des frais,
Vu l'article R 322-27 du code des procédures civiles d'exécution,
- déclarait irrecevable la demande de subrogation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] dans les droits du créancier poursuivant,
- subrogeait madame [N] [H] dans les droits du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28], créancier poursuivant, aux fins de poursuite de la saisie immobilière engagée par le commandement de payer valant saisie du 1er octobre 2020,
- ordonnait la remise des pièces de la procédure à maître Eric De Tricaud, avocat de madame [H], dans les huit jours de la signification du jugement,
- ordonnait le report de la vente forcée au vendredi 22 novembre 2024,
- ordonnait la mention du jugement en marge du commandement de payer valant saisie du 1er octobre 2020 publié le 27 novembre 2020,
- déclarait les dépens de l'incident, frais privilégiés de poursuite.
Par déclaration du 27 août 2024 au greffe de la cour, madame [D] [L] veuve [P], monsieur [G] [P], monsieur [W] [P], monsieur [T] [P], monsieur [J] [P], formaient appel du jugement précité.
Le 4 octobre 2024, les appelants faisaient signifier au Trésor Public [Localité 21] [Localité 26], leur déclaration d'appel et l'avis de fixation à bref délai du 25 septembre 2024.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 17 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, les consorts [P] demandent à la cour de :
- dire et juger leur appel recevable et bien fondé,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de subrogation dans les poursuites du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28],
- réformer le jugement déféré en ce qu'il a :
- dit n'y avoir lieu d'écarter les notes transmises en cours de délibéré,
- subrogé madame [H] au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 29], créancier poursuivant, dans les poursuites de saisie immobilière engagée selon commandement de payer valant saisie immobilière du 1er octobre 2020, publié le 27 novembre 2020 Volume 8304P02 2020 S n°92 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 20] 2,
- ordonné que les pièces de la procédure soient remises à Maître Eric de Tricaud, avocat de madame [H], dans les huit jours de la signification du présent jugement,
- ordonné le report de la vente forcée au vendredi 22 novembre 2024 à 9 heures 30 renvoyée au 16 mai 2025,
- ordonné la mention du présent jugement en marge du commandement de saisie immobilière du 1 er octobre 2020 publié le 27 novembre 2020 Volume 8304P02 2020 S n°92 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 20] 2,
- déclaré les dépens du présent incident, frais privilégiés de poursuite,
- rejeté toutes les autres demandes, plus amples ou contraires.
Et statuant à nouveau :
- rejeter la demande de madame [H] de subrogation au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 24], créancier poursuivant, dans les poursuites de saisie immobilière engagée selon commandement de payer valant saisie immobilière du 1 er octobre 2020, publié le 27 novembre 2020 Volume 8304P02 2020 S n°92 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 20] 2, comme irrecevable,
- juger que les appelants ont réglé l'intégralité des causes du commandement et des dépens, - ordonner la radiation du commandement et des inscriptions hypothécaires,
- condamner in solidum madame [H] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] à leur payer une indemnité de 3 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Ils rappellent avoir payé les causes du commandement de payer valant saisie immobilière et fondent leur demande de confirmation sur la décision de l'assemblée générale du 18 mars 2025 du syndicat des copropriétaires de refuser d'autoriser le syndic à poursuivre la procédure de saisie immobilière.
Ils fondent leur demande d'infirmation de la décision de subroger madame [H] sur sa demande formée par conclusions du 13 juin 2024 à laquelle le premier juge a fait droit sans rouvrir les débats. Ils affirment qu'une demande de subrogation ne peut se faire qu'à l'audience d'adjudication et non postérieurement à cette audience en cours de délibéré. Ils considèrent que la demande aurait dû être rejetée comme tardive et contraire au principe du contradictoire ainsi qu'à la loyauté des débats, tel n'est pas le cas d'une demande formée le 13 juin 2024 pour un délibéré fixé au 21 juin suivant.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 27 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] demande à la cour de :
A titre principal et sur appel incident,
- réformer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevable sa demande de subrogation dans les droits du poursuivant,
- statuant à nouveau,
- déclarer recevable sa demande de subrogation dans les droits du créancier poursuivant,
- subroger le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28], créancier poursuivant, dans les poursuites de saisie immobilière du 1 er octobre 2020, publié le 27 novembre 2020 sous les références 8304P01 volume 2020 S n° 92 auprès du Service de la Publicité Foncière de [Localité 20] 2,
- ordonner la mention de l'arrêt à intervenir en marge du commandement de saisie immobilière du 1 er octobre 2020, publié le 27 novembre 2020 sous les références 8304P01 volume 2020 S n° 92 auprès du Service de la Publicité Foncière de [Localité 20] 2,
A titre subsidiaire,
- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
En tout état de cause,
- condamner solidairement les consorts [P] à lui payer la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de l'instance qui seront passés en frais privilégiés de vente.
Il affirme que sa demande de subrogation est recevable en l'état d'une décision d'assemblée générale du 20 octobre 2025 qui autorise le syndic à poursuivre la procédure de saisie immobilière.
Il soutient que l'article R 322-27 code des procédures civiles d'exécution qui fonde la décision d'irrecevabilité de sa demande de subrogation est inapplicable aux faits de l'espèce en ce que le jour de l'audience d'adjudication, aucun créancier poursuivant ou inscrit ne pouvait solliciter la vente forcée en l'absence de mise en cause des héritiers de monsieur [P] décédé le [Date décès 3] 2022.
Il soutient en revanche que l'article R 311-9 prévoit que la subrogation peut intervenir à tout moment de la procédure notamment pour un créancier comme lui de l'article 2402 3° du code civil au titre de la période des années 2020 à 2024 pour un montant de 24 979,44 € alors de plus qu'il bénéficie d'un titre exécutoire constitué par un jugement du 16 mai 2024 de condamnation au paiement de la somme de 23 218,18 € à titre d'arriéré de charges du 1er juin 2018 au 31 août 2023.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 22 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, madame [H] demande à la cour de :
Dans l'hypothèse où l'appel incident du Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier PEADE 1 ne serait pas accueilli, et où celui-ci ne serait ainsi pas subrogé au créancier poursuivant,
- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- la subroger au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] dans les poursuites de saisie immobilière engagées selon commandement de payer valant saisie du 1er octobre 2020, publié le 27 novembre 2020 sous les références 8304P01 volume 2020 S n° 92 auprès du Service de la Publicité Foncière de [Localité 20] 2,
- ordonner la mention de l'arrêt à intervenir en marge du commandement de payer valant saisie immobilière du 1er octobre 2020, publié le 27 novembre 2020 sous les références 8304P01 volume 2020 S n°92 auprès du S.P.F de [Localité 20] 2,
- débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
En toute hypothèse,
- condamner solidairement les consorts [P] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les consorts [P] aux dépens de l'instance,
Vu l'article 559 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les consorts [P] à lui payer la somme de 3 000 € de dommages et intérêts en raison du caractère dilatoire de leur procédure en appel.
Elle affirme qu'à l'audience du 19 avril 2024, le juge de l'exécution a autorisé sans restriction les parties à produire une note en délibéré en raison de conclusions de madame [P] notifiées la veille de l'audience. Elle considère que madame [P] a tenté d'évincer les droits des créanciers inscrits en mettant un terme à la saisie sans avoir payé leur créance. Elle soutient avoir été contrainte d'attendre un éventuel désistement du syndicat des copropriétaires finalement formalisée le 28 mai 2024 pour se positionner, ce qu'elle a fait le 13 juin suivant. Ainsi, madame [P] avait la faculté de répondre à sa demande de subrogation avant le délibéré fixé au 21 juin puis prorogé au 5 juillet 2024.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 18 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, monsieur [B] demande à la cour de :
- débouter les consorts [P] de toutes leurs demandes,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner les consorts [P] au paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Il soutient que le premier juge a autorisé les parties sans restriction à répondre aux conclusions du 18 avril 2024 et que madame [H] étant créancière inscrite dont la déclaration de créance a été confirmé par un arrêt de la présente cour, est bien fondée à solliciter sa subrogation.
Le Trésor Public [Localité 21] [Localité 26], cité à personne, n'a pas constitué avocat.
L'instruction de la procédure était clôturée par ordonnance du 4 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
- Sur l'appel principal fondé sur le non-respect du principe de la contradiction,
L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
L'article 442 du même code dispose que le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.
L'article 444 du même code dispose que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats.
Le droit positif considère que la réouverture des débats ne s'impose pas lorsque les notes et pièces produites en cours de délibéré à la demande du président ont été simultanément communiquées à la partie adverse (Com 7 octobre 1980 Bull Civ IV n°328).
En l'espèce, madame [P] n'a pas respecté le principe de la contradiction en notifiant, le 18 avril 2024, soit la veille de l'audience d'adjudication reportée par jugements successifs des 6 janvier 2023, 9 juin 2023 et 8 décembre 2023, des conclusions de radiation du commandement et des inscriptions hypothécaires au motif d'un virement du 18 avril 2024 ayant pour effet de payer les causes du commandement. De plus, ses écritures tardives avaient manifestement pour finalité de neutraliser les droits des créanciers inscrits en tentant de les priver de l'exercice de leur droit de solliciter la subrogation dans les poursuites.
En l'état de la nécessité de vérifier l'effectivité du virement précité, le premier juge a autorisé les parties à lui adresser, au vu des dernières écritures du débiteur saisi, une note en délibéré sans restriction sur les éléments de fait ou de droit à développer et le délai pour la formaliser.
Dès lors qu'un paiement des causes du commandement était invoqué, les observations des parties ne pouvaient porter que sur la poursuite de la saisie, en cas de défaut de paiement effectif de la créance, le désistement du créancier poursuivant, ou la subrogation dans les poursuites du créancier poursuivant à un autre titre ou d'un autre créancier inscrit.
Suite à la note du 28 mai 2024 du créancier poursuivant aux fins de désistement accompagnée de conclusions (forme imposée par l'article R 311-7 CPCE) de subrogation sur le fondement de l'article R 311-9 CPCE au titre d'un jugement du 16 mai 2024, madame [P] a été en mesure d'y répondre par une note RPVA du 28 mai 2024.
De même, madame [P] a été en mesure de répondre aux conclusions de subrogation de madame [H] notifiées le 13 juin 2024 puisque le délibéré était fixé au 21 juin suivant ultérieurement prorogé au 5 juillet 2024. Elle n'a pas exercé cette faculté mais ne peut se prévaloir de son inaction.
En outre, le manquement allégué du premier juge à son office ne pourrait fonder que la nullité du jugement déféré, et non son infirmation, alors que la cour n'est pas saisie d'une demande de nullité. Dès lors que madame [P] et les héritiers de [Z] [P] ont formé appel du jugement déféré, ils sont en mesure de contester les demandes de subrogation devant la cour et ne peuvent donc plus se prévaloir utilement du non-respect du principe du contradictoire pour obtenir l'infirmation du jugement déféré sur ce moyen de procédure.
- Sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 24] sur l'irrecevabilité de sa demande de subrogation,
En application de l'article 31 du code civil, un créancier poursuivant doit avoir intérêt et qualité à agir. Tel est toujours le cas du syndicat des copropriétaires dès lors que si une assemblée générale du 18 mars 2025 a rejeté l'autorisation de poursuivre la saisie immobilière contre les consorts [P] au motif qu'ils s'engageaient à solder leur dette de charges, une assemblée générale extraordinaire du 20 octobre 2025 a constaté le défaut de paiement des charges et a autorisé le syndic à poursuivre la saisie immobilière.
L'article R 311-9 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les créanciers inscrits et les créanciers énumérés à l'article 2377 et au 3° de l'article 2402 du code civil peuvent, à compter de la publication du commandement valant saisie et à tout moment de la procédure, demander au juge de l'exécution leur subrogation dans les droits du poursuivant, par voie de demande incidente ou verbalement à l'audience d'adjudication.
La subrogation peut être sollicitée en cas de désistement du créancier poursuivant ou s'il y a négligence, fraude, collusion ou toute autre cause de retard imputable au poursuivant.
Cette subrogation est possible en cas de désistement du créancier poursuivant au profit des créanciers inscrits et des créanciers énumérés aux articles 2377 (créanciers privilégiés sur la généralité des immeubles) et 2 402 3° (syndicat des copropriétaires) du code civil. Elle peut intervenir par voie de conclusions à tout moment de la procédure.
L'article 2418 alinéa 2 du code civil dispose que par exception, l'hypothèque prévue au 3° de l'article 2402 est dispensée d'inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l'année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l'hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures.
L'article R 322-27 du même code dispose qu'au jour indiqué, le créancier poursuivant ou, à défaut, tout créancier inscrit, alors subrogé dans les poursuites, sollicite la vente.
Si aucun créancier ne sollicite la vente, le juge constate la caducité du commandement de payer valant saisie. Dans ce cas, le créancier poursuivant défaillant conserve à sa charge l'ensemble des frais de saisie engagés sauf décision contraire du juge spécialement motivée.
Cette disposition permet au créancier inscrit de solliciter, à l'audience d'adjudication, la subrogation dans les droits du créancier poursuivant et la vente du bien immobilier saisi.
La subrogation spéciale de l'article R 322-27 ne déroge pas à la subrogation générale de l'article R 311-9 dès lors que la première bénéficie aux créanciers inscrits tandis que la seconde est réservée aux créanciers inscrits, aux créanciers privilégiés énumérés à l'article 2377 ( privilèges immobiliers généraux ), et aux créanciers bénéficiaires d'une hypothèque spéciale visés au 3° de l'article 2402 du code civil (syndicat des copropriétaires). Ainsi, les bénéficiaires de la subrogation de l'article R 311-9 peuvent en faire la demande ' à tout moment' de la procédure jusqu'à l'audience d'adjudication.
En l'espèce, la cour n'est pas saisie d'une demande de nullité du jugement déféré pour cause d'interruption de l'instance du fait du décès de [Z] [P]. Cette interruption a été régularisée par l'intervention de ses héritiers à l'instance qui en ont formé appel et interviennent en appel pour en solliciter son infirmation.
L'audience du 19 avril 2024 n'était pas une audience d'adjudication utile dès lors que les héritiers de [Z] [P], débiteur saisi décédé, n'étaient pas parties à la procédure de saisie immobilière à cette date et que l'instance était interrompue. Cette interruption a pris fin par l'intervention des héritiers de [Z] [P] devant la cour.
Ainsi, la procédure de saisie immobilière a suivi son cours et le syndicat des copropriétaires pouvait, à tout moment de la procédure, et donc y compris dans le cadre du délibéré sur la contestation de madame [P], solliciter la subrogation dans les poursuites sur le fondement de l'article R 311-9 au titre d'un jugement de condamnation du 16 mai 2024.
En effet, ce dernier condamne les consorts [P] au paiement de la somme de 23 218,18 € au titre de l'arriéré de charges du 1er juin 2018 au 31 août 2023. De plus, l'arriéré de charges des années 2020 à 2024, période visée par l'article 2402 3°, est garanti par l'hypothèque spéciale dispensée d'inscription selon l'article 2418 al 2.
Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] de subrogation dans les droits du poursuivant au titre des causes du jugement du 16 mai 2024 signifiée les 29 mai, 4 et 7 juin 2024, et sa subrogation doit être prononcée à ce titre.
- Sur les demandes accessoires,
Madame [H] ne justifie pas d'un préjudice lié à l'exercice du doit d'appel des consorts [P] ; sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.
L'équité commande d'allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles et à madame [H] et à maître [B], chacun, une indemnité de 1 500 €.
Les dépens de première instance seront employés en frais de vente soumis à taxe.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant après débats en audience publique et après en avoir délibéré, conformément à la loi, par arrêt réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a, déclaré irreceable la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] de subrogation dans les droits du poursuivant, subrogé madame [H] dans les droits du poursuivant, ordonné la remise des pièces de la procédure à maître [R] [V], et ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente,
STATUANT à nouveau des chefs infirmés,
DIT recevable la demande de subrogation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28],
SUBROGE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28], au titre de l'exécution du jugement du 16 mai 2024 du tribunal de grande instance de Draguignan, dans les poursuites de saisie immobilière mise en oeuvre selon commandement de payer valant saisie immobilière du 1er octobre 2020, publié le 17 novembre 2020 Volume 8304P02 2020 S n°92 auprès du service de la publicité foncière de Draguignan 2,
ORDONNE la remise des pièces de la procédure à l'avocat constitué pour le créancier subrogé,
ORDONNE la mention du présent arrêt en marge du commandement de payer valant saisie du 1er octobre 2020, publié le 27 novembre 2020 sous les références 8304P01 volume 2020 S n°92 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 20] 2,
DIT que les dépens de première instance seront employés en frais de vente soumis à taxe.
Y ajoutant,
REJETTE la demande de dommages et intérêt de madame [N] [H],
RENVOIE la procédure au premier juge pour poursuite de la procédure de saisie immobilière,
CONDAMNE in solidum madame [D] [P], monsieur [T] [P], monsieur [W] [P], monsieur [G] [P] et monsieur [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 24] une indemnité de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum madame [D] [P], monsieur [T] [P], monsieur [W] [P], monsieur [G] [P] et monsieur [J] [P] à payer à madame [N] [H] et monsieur [I] [B], chacun, une indemnité de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DIT que les dépens d'appel seront employés en frais de vente soumis à taxe.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Chambre 1-9
ARRÊT AU FOND
DU 22 JANVIER 2026
N° 2026/024
Rôle N° RG 24/10710 N° Portalis DBVB-V-B7I-BNTNI
[D] [A]
[G] [P]
[W], [U] [P]
[T] [P]
[J], [M] [P]
C/
[N] [H]
[I] [S] [X] [B]
Etablissement LE TRESOR PUBLIC DE [Localité 25] EN PROVENCE
Syndic. de copro. DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER PEADE 1 IER PEADE 1
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Céline [Localité 19]
Me Eric DE TRICAUD
Me Céline LUQUE
Me Céline CASTINETTI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'exécution de [Localité 20] en date du 05 Juillet 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00648.
APPELANTS
Madame [D] [A] veuve [P],
née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 27]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 12]
Monsieur [G] [P], héritier réservataire de Monsieur [Z] [P]
né le [Date naissance 4] 1982 à [Localité 22]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 15]
Monsieur [W], [U] [P], héritier réservataire de M. [Z] [P]
né le [Date naissance 9] 1985 à [Localité 16] (ITALIE)
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 13]
Monsieur [T] [P], héritier réservataire de M. [P]
né le [Date naissance 2] 1995 à [Localité 16] (ITALIE)
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 18]
Monsieur [J], [M] [P], héritier réservataire de M. [Z] [P]
né le [Date naissance 6] 1996 à [Localité 22]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 18]
Tous représentés et assistés par Me Céline CONCA de la SELARL MARCHESSAUX-CONCA-CARILLO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉS
Madame [N] [H]
née le [Date naissance 10] 1953 à [Localité 23],
demeurant [Adresse 8]
représentée et assistée par Me Eric DE TRICAUD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Maître [I] [S] [X] [B] Créancier inscrit
né le [Date naissance 7] 1974 à [Localité 17],
demeurant [Adresse 14]
représenté et assisté par Me Céline LUQUE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
LE TRÉSOR PUBLIC DE [Localité 26] Créancier inscrit
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 30]
Signification DA le 4 Octobre 2024 à personne habilitée
Signification conclusions le 18 Novembre 2024 à personne habilitée,
défaillant
Syndicat de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 28]
[Adresse 11]
pris en la personne de son syndic Mme [Y] [C] exerçant sous l'enseigne AGENCE DE L'OLIVIER immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le n° 340.766.765 ayant siège [Adresse 5]
représenté et assisté par Me Céline CASTINETTI de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par Me Lionel ALAVAREZ, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président
Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller (rédacteur)
Mme Pascale BOYER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026,
ARRÊT
Réputé Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026,
Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, procédure, prétentions :
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] (ci après le syndicat des copropriétaires) poursuit à l'encontre de Mme [D] [A] et de son époux, M. [Z] [P], suivant commandement en date du 1er octobre 2020, la vente en deux lots de biens et droits immobiliers leur appartenant situés sur la commune de Vidauban (Var), plus amplement désignés au cahier des conditions de vente déposé au greffe du juge de l'exécution de Draguignan, pour avoir paiement d'une somme de 35 008,28 euros en principal, intérêts et frais, en vertu du jugement réputé contradictoire, assorti de l'exécution provisoire rendu le 6 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Draguignan, signifié aux époux [P] le 5 juin 2019, dont l'appel formé par eux a fait l'objet d'une ordonnance de radiation en application de l'article 524 du code de procédure civile, rendue le 28 janvier 2020 par le conseiller de la mise en état de la cour de ce siège.
Ce commandement publié le 27 novembre 2020, a été dénoncé aux créanciers inscrits.
Le 10 février 2021, M. [I] [B] a déclaré une créance de 15'445,10 euros et le 11 mars 2021 Mme [N] [H] a déclaré une créance de 37'943,44 euros.
Le syndicat des copropriétaires a fait assigner les débiteurs à l'audience d'orientation du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan qui par jugement du 21 janvier 2022 a :
' débouté M. et Mme [P] de leurs contestations formulées à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
' les a déboutés de leur demande de sursis à statuer,
' validé la procédure de saisie immobilière diligentée par le syndicat des copropriétaires,
' mentionné la créance du poursuivant pour un montant de 35'008,28 € arrêté au 11 août 2022, sans préjudice des intérêts postérieurs,
' validé la déclaration de créance de Maître [B] pour la somme de 9 603,80 € avec intérêts au taux légal sur cette somme pour la période comprise entre le 10 février 2016 et le 10 février 2021,
' validé la déclaration de créance de Mme [H] pour la somme de 11 613,60 euros avec intérêts au taux légal sur cette somme pour la période comprise entre le 11 mars 2016 et le11 mars 2021,
' débouté M. et Mme [P] de leurs demandes de distraction des lots 1 et 6 et de vente aux enchères du lot n° 2 avant le lot n°1,
' les a déboutés de leur demande de vente amiable,
' ordonné la vente forcée des biens et droits saisis.
M. et Mme [P] auxquels le jugement a été signifié le 14 janvier 2022 en ont interjeté appel par déclaration du 1er mars 2022.
Un arrêt du 17 novembre 2022 de la présente cour :
- confirmait le jugement déféré dans toutes ses dispositions et y ajoutant,
- condamnait solidairement Madame [D] [A] épouse [P] et monsieur [Z] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28], la somme de 3 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejetait les autres demandes,
- condamnait solidairement madame [D] [A] épouse [P] et monsieur [Z] [P] aux dépens d'appel.
Suite à l'audience du 18 novembre 2022, un jugement du 6 janvier 2023 reportait l'audience d'adjudication au 31 mars 2023 sur demande du créancier poursuivant.
Monsieur [P] décédait le [Date décès 3] 2022 et un jugement du 9 juin 2023 reportait la vente forcée au 20 octobre 2023. Un jugement du 8 décembre 2023 reportait la vente au 19 avril 2024.
A l'audience du 19 avril 2024, le syndicat des copropriétaires poursuivant demandait à nouveau le report de l'adjudication tandis que madame [P] demandait au juge de l'exécution de constater qu'elle avait payé l'intégralité des causes du commandement et la radiation du commandement et des inscriptions hypothécaires.
A l'issue des débats, le juge de l'exécution autorisait chacune des parties à lui adresser une note en délibéré au vu des dernières écritures de madame [P].
Une note RPVA du 28 mai 2024 du syndicat des copropriétaires précisait qu'en l'état du virement bancaire du 18 avril 2024, il se désistait de sa procédure de saisie immobilière.
Par conclusions du même jour, il demandait au juge de l'exécution sa subrogation dans les droits du poursuivant au titre d'un jugement de condamnation du 16 mai 2024 aux fins de poursuite de la saisie immobilière des biens des époux [P].
Une note RPVA du 28 mai 2024 du conseil des époux [P] faisait valoir que la seule note en délibéré valable était celle du créancier poursuivant sur le paiement intégral ou non de la dette.
Une note en délibéré du 30 mai 2024 de maître [B], créancier inscrit, rappelle l'autorité de chose jugée sur l'existence et le montant de sa créance tirée de l'arrêt du 17 novembre 2022 et affirme la recevabilité des conclusions de subrogation du syndicat des copropriétaires.
Selon conclusions notifiées le 13 juin 2024, madame [H] demandait au juge de l'exécution d'ordonner la subrogation sollicitée par le syndicat des copropriétaires et à défaut, de juger qu'elle sera subrogée dans les droits du créancier poursuivant, et en toute hypothèse, de reporter l'audience d'adjudication à une date ultérieure.
Un jugement du 5 juillet 2024 du juge de l'exécution de [Localité 20] :
- disait n'y avoir lieu à écarter les notes transmises en cours de délibéré,
- donnait acte au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] qu'il ne poursuit plus la procédure de saisie immobilière fondée sur le jugement du 6 mai 2019 en l'état du paiement des causes du commandement et des frais,
Vu l'article R 322-27 du code des procédures civiles d'exécution,
- déclarait irrecevable la demande de subrogation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] dans les droits du créancier poursuivant,
- subrogeait madame [N] [H] dans les droits du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28], créancier poursuivant, aux fins de poursuite de la saisie immobilière engagée par le commandement de payer valant saisie du 1er octobre 2020,
- ordonnait la remise des pièces de la procédure à maître Eric De Tricaud, avocat de madame [H], dans les huit jours de la signification du jugement,
- ordonnait le report de la vente forcée au vendredi 22 novembre 2024,
- ordonnait la mention du jugement en marge du commandement de payer valant saisie du 1er octobre 2020 publié le 27 novembre 2020,
- déclarait les dépens de l'incident, frais privilégiés de poursuite.
Par déclaration du 27 août 2024 au greffe de la cour, madame [D] [L] veuve [P], monsieur [G] [P], monsieur [W] [P], monsieur [T] [P], monsieur [J] [P], formaient appel du jugement précité.
Le 4 octobre 2024, les appelants faisaient signifier au Trésor Public [Localité 21] [Localité 26], leur déclaration d'appel et l'avis de fixation à bref délai du 25 septembre 2024.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 17 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, les consorts [P] demandent à la cour de :
- dire et juger leur appel recevable et bien fondé,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de subrogation dans les poursuites du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28],
- réformer le jugement déféré en ce qu'il a :
- dit n'y avoir lieu d'écarter les notes transmises en cours de délibéré,
- subrogé madame [H] au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 29], créancier poursuivant, dans les poursuites de saisie immobilière engagée selon commandement de payer valant saisie immobilière du 1er octobre 2020, publié le 27 novembre 2020 Volume 8304P02 2020 S n°92 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 20] 2,
- ordonné que les pièces de la procédure soient remises à Maître Eric de Tricaud, avocat de madame [H], dans les huit jours de la signification du présent jugement,
- ordonné le report de la vente forcée au vendredi 22 novembre 2024 à 9 heures 30 renvoyée au 16 mai 2025,
- ordonné la mention du présent jugement en marge du commandement de saisie immobilière du 1 er octobre 2020 publié le 27 novembre 2020 Volume 8304P02 2020 S n°92 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 20] 2,
- déclaré les dépens du présent incident, frais privilégiés de poursuite,
- rejeté toutes les autres demandes, plus amples ou contraires.
Et statuant à nouveau :
- rejeter la demande de madame [H] de subrogation au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 24], créancier poursuivant, dans les poursuites de saisie immobilière engagée selon commandement de payer valant saisie immobilière du 1 er octobre 2020, publié le 27 novembre 2020 Volume 8304P02 2020 S n°92 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 20] 2, comme irrecevable,
- juger que les appelants ont réglé l'intégralité des causes du commandement et des dépens, - ordonner la radiation du commandement et des inscriptions hypothécaires,
- condamner in solidum madame [H] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] à leur payer une indemnité de 3 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Ils rappellent avoir payé les causes du commandement de payer valant saisie immobilière et fondent leur demande de confirmation sur la décision de l'assemblée générale du 18 mars 2025 du syndicat des copropriétaires de refuser d'autoriser le syndic à poursuivre la procédure de saisie immobilière.
Ils fondent leur demande d'infirmation de la décision de subroger madame [H] sur sa demande formée par conclusions du 13 juin 2024 à laquelle le premier juge a fait droit sans rouvrir les débats. Ils affirment qu'une demande de subrogation ne peut se faire qu'à l'audience d'adjudication et non postérieurement à cette audience en cours de délibéré. Ils considèrent que la demande aurait dû être rejetée comme tardive et contraire au principe du contradictoire ainsi qu'à la loyauté des débats, tel n'est pas le cas d'une demande formée le 13 juin 2024 pour un délibéré fixé au 21 juin suivant.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 27 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] demande à la cour de :
A titre principal et sur appel incident,
- réformer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevable sa demande de subrogation dans les droits du poursuivant,
- statuant à nouveau,
- déclarer recevable sa demande de subrogation dans les droits du créancier poursuivant,
- subroger le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28], créancier poursuivant, dans les poursuites de saisie immobilière du 1 er octobre 2020, publié le 27 novembre 2020 sous les références 8304P01 volume 2020 S n° 92 auprès du Service de la Publicité Foncière de [Localité 20] 2,
- ordonner la mention de l'arrêt à intervenir en marge du commandement de saisie immobilière du 1 er octobre 2020, publié le 27 novembre 2020 sous les références 8304P01 volume 2020 S n° 92 auprès du Service de la Publicité Foncière de [Localité 20] 2,
A titre subsidiaire,
- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
En tout état de cause,
- condamner solidairement les consorts [P] à lui payer la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de l'instance qui seront passés en frais privilégiés de vente.
Il affirme que sa demande de subrogation est recevable en l'état d'une décision d'assemblée générale du 20 octobre 2025 qui autorise le syndic à poursuivre la procédure de saisie immobilière.
Il soutient que l'article R 322-27 code des procédures civiles d'exécution qui fonde la décision d'irrecevabilité de sa demande de subrogation est inapplicable aux faits de l'espèce en ce que le jour de l'audience d'adjudication, aucun créancier poursuivant ou inscrit ne pouvait solliciter la vente forcée en l'absence de mise en cause des héritiers de monsieur [P] décédé le [Date décès 3] 2022.
Il soutient en revanche que l'article R 311-9 prévoit que la subrogation peut intervenir à tout moment de la procédure notamment pour un créancier comme lui de l'article 2402 3° du code civil au titre de la période des années 2020 à 2024 pour un montant de 24 979,44 € alors de plus qu'il bénéficie d'un titre exécutoire constitué par un jugement du 16 mai 2024 de condamnation au paiement de la somme de 23 218,18 € à titre d'arriéré de charges du 1er juin 2018 au 31 août 2023.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 22 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, madame [H] demande à la cour de :
Dans l'hypothèse où l'appel incident du Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier PEADE 1 ne serait pas accueilli, et où celui-ci ne serait ainsi pas subrogé au créancier poursuivant,
- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- la subroger au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] dans les poursuites de saisie immobilière engagées selon commandement de payer valant saisie du 1er octobre 2020, publié le 27 novembre 2020 sous les références 8304P01 volume 2020 S n° 92 auprès du Service de la Publicité Foncière de [Localité 20] 2,
- ordonner la mention de l'arrêt à intervenir en marge du commandement de payer valant saisie immobilière du 1er octobre 2020, publié le 27 novembre 2020 sous les références 8304P01 volume 2020 S n°92 auprès du S.P.F de [Localité 20] 2,
- débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
En toute hypothèse,
- condamner solidairement les consorts [P] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les consorts [P] aux dépens de l'instance,
Vu l'article 559 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les consorts [P] à lui payer la somme de 3 000 € de dommages et intérêts en raison du caractère dilatoire de leur procédure en appel.
Elle affirme qu'à l'audience du 19 avril 2024, le juge de l'exécution a autorisé sans restriction les parties à produire une note en délibéré en raison de conclusions de madame [P] notifiées la veille de l'audience. Elle considère que madame [P] a tenté d'évincer les droits des créanciers inscrits en mettant un terme à la saisie sans avoir payé leur créance. Elle soutient avoir été contrainte d'attendre un éventuel désistement du syndicat des copropriétaires finalement formalisée le 28 mai 2024 pour se positionner, ce qu'elle a fait le 13 juin suivant. Ainsi, madame [P] avait la faculté de répondre à sa demande de subrogation avant le délibéré fixé au 21 juin puis prorogé au 5 juillet 2024.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 18 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, monsieur [B] demande à la cour de :
- débouter les consorts [P] de toutes leurs demandes,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner les consorts [P] au paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Il soutient que le premier juge a autorisé les parties sans restriction à répondre aux conclusions du 18 avril 2024 et que madame [H] étant créancière inscrite dont la déclaration de créance a été confirmé par un arrêt de la présente cour, est bien fondée à solliciter sa subrogation.
Le Trésor Public [Localité 21] [Localité 26], cité à personne, n'a pas constitué avocat.
L'instruction de la procédure était clôturée par ordonnance du 4 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
- Sur l'appel principal fondé sur le non-respect du principe de la contradiction,
L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
L'article 442 du même code dispose que le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.
L'article 444 du même code dispose que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats.
Le droit positif considère que la réouverture des débats ne s'impose pas lorsque les notes et pièces produites en cours de délibéré à la demande du président ont été simultanément communiquées à la partie adverse (Com 7 octobre 1980 Bull Civ IV n°328).
En l'espèce, madame [P] n'a pas respecté le principe de la contradiction en notifiant, le 18 avril 2024, soit la veille de l'audience d'adjudication reportée par jugements successifs des 6 janvier 2023, 9 juin 2023 et 8 décembre 2023, des conclusions de radiation du commandement et des inscriptions hypothécaires au motif d'un virement du 18 avril 2024 ayant pour effet de payer les causes du commandement. De plus, ses écritures tardives avaient manifestement pour finalité de neutraliser les droits des créanciers inscrits en tentant de les priver de l'exercice de leur droit de solliciter la subrogation dans les poursuites.
En l'état de la nécessité de vérifier l'effectivité du virement précité, le premier juge a autorisé les parties à lui adresser, au vu des dernières écritures du débiteur saisi, une note en délibéré sans restriction sur les éléments de fait ou de droit à développer et le délai pour la formaliser.
Dès lors qu'un paiement des causes du commandement était invoqué, les observations des parties ne pouvaient porter que sur la poursuite de la saisie, en cas de défaut de paiement effectif de la créance, le désistement du créancier poursuivant, ou la subrogation dans les poursuites du créancier poursuivant à un autre titre ou d'un autre créancier inscrit.
Suite à la note du 28 mai 2024 du créancier poursuivant aux fins de désistement accompagnée de conclusions (forme imposée par l'article R 311-7 CPCE) de subrogation sur le fondement de l'article R 311-9 CPCE au titre d'un jugement du 16 mai 2024, madame [P] a été en mesure d'y répondre par une note RPVA du 28 mai 2024.
De même, madame [P] a été en mesure de répondre aux conclusions de subrogation de madame [H] notifiées le 13 juin 2024 puisque le délibéré était fixé au 21 juin suivant ultérieurement prorogé au 5 juillet 2024. Elle n'a pas exercé cette faculté mais ne peut se prévaloir de son inaction.
En outre, le manquement allégué du premier juge à son office ne pourrait fonder que la nullité du jugement déféré, et non son infirmation, alors que la cour n'est pas saisie d'une demande de nullité. Dès lors que madame [P] et les héritiers de [Z] [P] ont formé appel du jugement déféré, ils sont en mesure de contester les demandes de subrogation devant la cour et ne peuvent donc plus se prévaloir utilement du non-respect du principe du contradictoire pour obtenir l'infirmation du jugement déféré sur ce moyen de procédure.
- Sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 24] sur l'irrecevabilité de sa demande de subrogation,
En application de l'article 31 du code civil, un créancier poursuivant doit avoir intérêt et qualité à agir. Tel est toujours le cas du syndicat des copropriétaires dès lors que si une assemblée générale du 18 mars 2025 a rejeté l'autorisation de poursuivre la saisie immobilière contre les consorts [P] au motif qu'ils s'engageaient à solder leur dette de charges, une assemblée générale extraordinaire du 20 octobre 2025 a constaté le défaut de paiement des charges et a autorisé le syndic à poursuivre la saisie immobilière.
L'article R 311-9 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les créanciers inscrits et les créanciers énumérés à l'article 2377 et au 3° de l'article 2402 du code civil peuvent, à compter de la publication du commandement valant saisie et à tout moment de la procédure, demander au juge de l'exécution leur subrogation dans les droits du poursuivant, par voie de demande incidente ou verbalement à l'audience d'adjudication.
La subrogation peut être sollicitée en cas de désistement du créancier poursuivant ou s'il y a négligence, fraude, collusion ou toute autre cause de retard imputable au poursuivant.
Cette subrogation est possible en cas de désistement du créancier poursuivant au profit des créanciers inscrits et des créanciers énumérés aux articles 2377 (créanciers privilégiés sur la généralité des immeubles) et 2 402 3° (syndicat des copropriétaires) du code civil. Elle peut intervenir par voie de conclusions à tout moment de la procédure.
L'article 2418 alinéa 2 du code civil dispose que par exception, l'hypothèque prévue au 3° de l'article 2402 est dispensée d'inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l'année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l'hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures.
L'article R 322-27 du même code dispose qu'au jour indiqué, le créancier poursuivant ou, à défaut, tout créancier inscrit, alors subrogé dans les poursuites, sollicite la vente.
Si aucun créancier ne sollicite la vente, le juge constate la caducité du commandement de payer valant saisie. Dans ce cas, le créancier poursuivant défaillant conserve à sa charge l'ensemble des frais de saisie engagés sauf décision contraire du juge spécialement motivée.
Cette disposition permet au créancier inscrit de solliciter, à l'audience d'adjudication, la subrogation dans les droits du créancier poursuivant et la vente du bien immobilier saisi.
La subrogation spéciale de l'article R 322-27 ne déroge pas à la subrogation générale de l'article R 311-9 dès lors que la première bénéficie aux créanciers inscrits tandis que la seconde est réservée aux créanciers inscrits, aux créanciers privilégiés énumérés à l'article 2377 ( privilèges immobiliers généraux ), et aux créanciers bénéficiaires d'une hypothèque spéciale visés au 3° de l'article 2402 du code civil (syndicat des copropriétaires). Ainsi, les bénéficiaires de la subrogation de l'article R 311-9 peuvent en faire la demande ' à tout moment' de la procédure jusqu'à l'audience d'adjudication.
En l'espèce, la cour n'est pas saisie d'une demande de nullité du jugement déféré pour cause d'interruption de l'instance du fait du décès de [Z] [P]. Cette interruption a été régularisée par l'intervention de ses héritiers à l'instance qui en ont formé appel et interviennent en appel pour en solliciter son infirmation.
L'audience du 19 avril 2024 n'était pas une audience d'adjudication utile dès lors que les héritiers de [Z] [P], débiteur saisi décédé, n'étaient pas parties à la procédure de saisie immobilière à cette date et que l'instance était interrompue. Cette interruption a pris fin par l'intervention des héritiers de [Z] [P] devant la cour.
Ainsi, la procédure de saisie immobilière a suivi son cours et le syndicat des copropriétaires pouvait, à tout moment de la procédure, et donc y compris dans le cadre du délibéré sur la contestation de madame [P], solliciter la subrogation dans les poursuites sur le fondement de l'article R 311-9 au titre d'un jugement de condamnation du 16 mai 2024.
En effet, ce dernier condamne les consorts [P] au paiement de la somme de 23 218,18 € au titre de l'arriéré de charges du 1er juin 2018 au 31 août 2023. De plus, l'arriéré de charges des années 2020 à 2024, période visée par l'article 2402 3°, est garanti par l'hypothèque spéciale dispensée d'inscription selon l'article 2418 al 2.
Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] de subrogation dans les droits du poursuivant au titre des causes du jugement du 16 mai 2024 signifiée les 29 mai, 4 et 7 juin 2024, et sa subrogation doit être prononcée à ce titre.
- Sur les demandes accessoires,
Madame [H] ne justifie pas d'un préjudice lié à l'exercice du doit d'appel des consorts [P] ; sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.
L'équité commande d'allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles et à madame [H] et à maître [B], chacun, une indemnité de 1 500 €.
Les dépens de première instance seront employés en frais de vente soumis à taxe.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant après débats en audience publique et après en avoir délibéré, conformément à la loi, par arrêt réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a, déclaré irreceable la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] de subrogation dans les droits du poursuivant, subrogé madame [H] dans les droits du poursuivant, ordonné la remise des pièces de la procédure à maître [R] [V], et ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente,
STATUANT à nouveau des chefs infirmés,
DIT recevable la demande de subrogation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28],
SUBROGE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28], au titre de l'exécution du jugement du 16 mai 2024 du tribunal de grande instance de Draguignan, dans les poursuites de saisie immobilière mise en oeuvre selon commandement de payer valant saisie immobilière du 1er octobre 2020, publié le 17 novembre 2020 Volume 8304P02 2020 S n°92 auprès du service de la publicité foncière de Draguignan 2,
ORDONNE la remise des pièces de la procédure à l'avocat constitué pour le créancier subrogé,
ORDONNE la mention du présent arrêt en marge du commandement de payer valant saisie du 1er octobre 2020, publié le 27 novembre 2020 sous les références 8304P01 volume 2020 S n°92 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 20] 2,
DIT que les dépens de première instance seront employés en frais de vente soumis à taxe.
Y ajoutant,
REJETTE la demande de dommages et intérêt de madame [N] [H],
RENVOIE la procédure au premier juge pour poursuite de la procédure de saisie immobilière,
CONDAMNE in solidum madame [D] [P], monsieur [T] [P], monsieur [W] [P], monsieur [G] [P] et monsieur [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 24] une indemnité de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum madame [D] [P], monsieur [T] [P], monsieur [W] [P], monsieur [G] [P] et monsieur [J] [P] à payer à madame [N] [H] et monsieur [I] [B], chacun, une indemnité de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DIT que les dépens d'appel seront employés en frais de vente soumis à taxe.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE