CA Bordeaux, 2e ch. civ., 22 janvier 2026, n° 22/03928
BORDEAUX
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
2ème CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 22 JANVIER 2026
N° RG 22/03928 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M3CU
Société SMABTP
c/
S.A.S.U. PROMOTION PICHET
S.A.S. PROMOTION PICHET
Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14]
Société SMABTP
S.A.R.L. ADVENTO
MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS
S.A. EUROMAF ASSURANCE DES INGENIEURS ET ARCHITECTES EUROPEENS
S.A. BPCE IARD
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 mai 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 17] (RG : 19/00561) suivant déclaration d'appel du 10 août 2022
APPELANTE :
Société SMABTP
SMABTP société d'assurance mutuelle à cotisation variable immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 775 684 764 ayant son siège [Adresse 11] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
en qualité d'assureur de la SARL ECOTECH INGENIERIE
Représentée par Me Claire PELTIER, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Dorothée BONDAT, de la SELUARL DOROTHEE BONDAT, avocat au barreau de PERIGUEUX
INTIMÉES :
S.A.S.U. PROMOTION PICHET
société par actions simplifiées unipersonnelle immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le n°415 235 514, ayant son siège social au [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
venant aux droits de la SCI BYZANCE
Représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A.S. PROMOTION PICHET
société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le n°415 235 514 20-[Adresse 5] en sa qualité d'associée unique de la SARL ECOTECH.INGENIERIE, cette dernière a été dissoute suite à la réunion de toutes les parts sociales entre les mains de ladite associée unique en vertu de l'article 1844-5 du Code civil, entrainant transmission universelle du patrimoine de la SARL ECOTECH.INGENIERIE à la SAS PROMOTION PICHET, à effet au 1er octobre 2023
S.A.R.L. ADVENTO
(anciennement dénommée CAP ARCHITECTURE), dont le siège social est [Adresse 3]
Représentées par Me Philippe LIEF de l'AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX
Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14], située [Adresse 7],
représenté par son syndic en exercice, La SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 432 296 234, ayant son siège social au [Adresse 2], prise en son établissement dénommé PICHET IMMOBILIER SERVICE AGENCE DE PERIGUEUX situé à [Adresse 18] [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, agissant en qualité de syndic et de représentant légal du syndicat des copropriétaires de la résidence LES ALLEES DE BYZANCE ET RIVIERA
sur appel provoqué de la SASU PROMOTION PICHET en date du 05.05.2023
Représentée par Me Frédéric CUIF de la SELARL LX BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Jérôme ATHANAZE de la SELARL ATHANAZE JEROME, avocat au barreau de PERIGUEUX subtitué à l'audience par Me ALVES Amandine, avocat au barreau de PERIGUEUX
Société SMABTP
société d'assurance mutuelle inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 775 684 764, dont le siège social est situé [Adresse 10], prise en la personne de son Représentant légal domicilié ès qualités audit siège
en qualité d'assureur dommage-ouvrage
Représentée par Me Claire PELTIER, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de la SELARL RENAUDIE LESCURE BADEFORT, avocat au barreau de BRIVE
MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS
société d'assurance mutuelle à cotisations variables dont le siège social est [Adresse 1], représentée par son Directeur Général domicilié audit siège
S.A. EUROMAF
ASSURANCE DES INGENIEURS ET ARCHITECTES EUOPEENS
dont le siège social est [Adresse 1]
Représentées par Me Alexendra DECLERCQ de la SAS AEQUO AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistées de Me Marc FLINIAUX, avocat au barreau PARIS
S.A. BPCE IARD
Société anonyme inscrite au RCS de [Localité 15] sous le n°401 380 472, dont le siège social est [Adresse 13], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Stéphan DARRACQ de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 24 novembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Madame Christine DEFOY, Conseillère
Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL
Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
1. La Sci Byzance était maître d'ouvrage d'une opération de construction d'une résidence située à Périgueux, [Adresse 6] et [Adresse 9], ayant pour objet la vente en l'état futur d'achèvement de logements.
La réalisation portait sur l'édification d'un immeuble comportant 3 étages avec combles et un niveau de sous-sol.
2. La Sci Byzance a souscrit une police d'assurance dommages-ouvrage auprès de la Smabtp.
3. La déclaration d'ouverture de chantier est intervenue le 2 janvier 2007 et les parties communes ont été livrées le 17 octobre 2008 avec réserves.
4. Les différentes parties peuvent être résumées ainsi :
Situation juridique actuelle
Rôle
Assureur
Sci Byzance
Aux droits de qui vient la Sasu Promotion Pichet
Maître d'ouvrage
Smabtp (assurance dommages-ouvrage)
Cap Architecture
Devenue Advento aux termes d'une assemblée générale extraordinaire du 31 janvier 2011
Maîtrise d'oeuvre complète
- MAF jusqu'au 31 décembre 2009
- Smabtp à compter du 1er janvier 2010
Ecotech Ingénierie
Aux droits de laquelle vient la Sas Promotion Pichet depuis le 1er octobre 2023
Sous-traitant à la mission d'exécution de la société Cap Architecture
- Euromaf jusqu'au 31 décembre 2009
- Smabtp à compter du 1er janvier 2010
[Adresse 12]
Radiée du registre du commerce le 2 juillet 2016
Gros-oeuvre
BPCE
Sarl Pichet immobilier services
Syndic de copropriété de la résidence [Adresse 14]
5. Au cours de l'année 2009, le syndicat des copropriétaires a fait état de l'apparition de désordres, ce qui a donné lieu à des déclarations de sinistres auprès de l'assureur dommages-ouvrage le 15 mars 2009, le 11 février 2010 et le 20 avril 2010.
Ces désordres concernaient plus particulièrement le décollement du ragréage en sous-face des balcons extérieurs, la fissuration de joints de fractionnement, des micro-fissurations des appuis de fenêtres et portes-fenêtres, des fissurations sur les rebords de balcons et fenêtres, des infiltrations en sous-face des balcons et l'apparition de coulures.
6. L'expert de l'assureur dommages-ouvrage a déposé son rapport le 19 août 2010, au vu duquel la Smabtp a refusé la mise en oeuvre de la garantie, acceptant uniquement de faire application de la garantie de bon fonctionnement pour le décollement du ragréage en sous-face des balcons.
7. Le 22 décembre 2011, la Smabtp a proposé le règlement d'une indemnité de 3 249,39 euros TTC pour la prise en charge des travaux de reprise du décollement du ragréage en sous-face de 9 balcons (appartements 4, 11, 14, 101, 102, 110, 111, 202, 204, 205, 210 et 212). Elle a été acceptée et réglée le 22 décembre 2011.
8. Des travaux de reprise ont été effectués en 2012 par la Sarl DDSL Carrelages au niveau de l'étanchéité des joints de balcons, à l'initiative de la Sci Byzance.
Ces travaux n'ont pas permis de mettre fin aux désordres.
9. Une nouvelle déclaration de sinistre a été effectuée le 29 avril 2014 concernant des fissures verticales sur la partie centrale de la façade, des infiltrations entre les portes-fenêtres des appartements 202 et [Cadastre 4], des infiltrations sous les balcons et des chutes d'enduit.
L'expert de l'assureur dommages-ouvrage est intervenu, a établi un rapport et la Smabtp a refusé sa garantie concernant les fissurations sur les joints de fractionnement et les micro-fissurations des appuis de portes et de fenêtres.
10. Par actes d'huissier des 18 et 21 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a fait assigner la Sci Byzance et la Smabtp, assureur dommages-ouvrage, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Périgueux afin de voir organiser une expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 28 janvier 2016, le juge des référés a fait droit à la demande et a désigné Mme [U] [V] pour y procéder.
11. Après appel en cause des différents intervenants aux opérations de construction, Mme [V] a déposé son rapport le 12 juin 2017.
12. Par actes d'huissier des 28 mars et 10 avril 2019, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Périgueux en vue de se voir allouer différentes indemnités.
Il a été procédé à divers appels en cause.
13. Par jugement du 3 mai 2022, le tribunal judiciaire de Périgueux a :
- déclaré irrecevables l'ensemble des demandes formées à l'encontre de la Sarl Axbat et de la Sarl DDSL Carrelages qui ne sont pas parties à la cause ;
- déclaré recevable comme n'étant pas prescrite l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage ;
- déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la Sma Sa, assureur de la Sarl DDSL Carrelages ;
- déclaré recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre des dommages immatériels ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnisation des travaux de reprise des désordres figurant sous le point A du rapport d'expertise ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnisation du coût de dépose des travaux effectués par la Sarl DDSL Carrelages (chape et carrelage) ;
- condamné in solidum la Smabtp et la Sci Byance à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 76 544,96 euros au titre des travaux de reprise des points B et C du rapport d'expertise, comprenant le coût de la maîtrise d'oeuvre et l'assurance dommages-ouvrage, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- condamné la Sci Byzance à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre du préjudice moral;
- ordonné la capitalisation des intérêts sur les sommes allouées dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil ;
- condamné in solidum la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage, la société Advento, la société MAF assureur décennal de la société Advento, la Sarl Ecotech ingénierie, la Smabtp assureur de responsabilité de la Sarl Ecotech Ingénierie et la compagnie BPCE iard assureur décennal de la Sarl Axbat à relever indemne la Sci Byzance de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 544,96 euros ;
- rappelé que les franchises contractuelles sont opposables aux seuls assurés en matière d'assurance obligatoire, et non pas aux tiers victimes ;
- dit que dans leurs rapports entre elles :
- la société Advento, la société MAF, la Sarl Ecotech ingénierie, la Smabtp d'une part,
- la compagnie BPCE iard d'autre part, sont condamnés à se relever mutuellement indemnes des condamnations prononcées à leur encontre à concurrence de 50% ;
- condamné in solidum la société Advento, la Sarl Ecotech Ingénierie et la Smabtp en qualité d'assureur de responsabilité de la société Advento et de la Sarl Ecotech Ingénierie à relever indemne la Sci Byzance de la condamnation prononcée à son encontre au titre du préjudice de jouissance chiffré à la somme de 10 000 euros sous déduction des franchises d'assurances contractuelles opposables à l'assuré et au tiers victime en matière de garanties facultatives ;
- condamné in solidum la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage et la Sci Byzance à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais d'expert conseil et d'huissier engagés hors instance ;
- condamné in solidum la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage et la Sci Byzance aux entiers dépens, en ce compris ceux des instances en référé, ainsi que les frais d'expertise judiciaire ;
- condamné in solidum la société Advento, la société MAF, la Sarl Ecotech Ingénierie, la Smabtp en qualité d'assureur de la Sarl Ecotech Ingénierie et la compagnie BPCE iard à relever indemnes la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage et la Sci Byzance des condamnations prononcées à leur encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
- dit que dans leurs rapports entre elles ;
- la société Advento, la société MAF, la Sarl Ecotech Ingénierie, la Smabtp en qualité d'assureur de responsabilité de la Sarl Ecotech Ingénierie d'une part,
- la compagnie BPCE iard d'autre part,
sont condamnées à se relever mutuellement indemnes des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens à concurrence de 50% ;
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
14. Par déclaration du 26 juin 2023, la Smabtp en qualité d'assureur de la Sarl Ecotech ingénierie, a interjeté appel de cette décision.
15. Par ordonnance du 28 février 2024, le magistrat chargé de la mise en état a notamment rejeté l'exception d'irrecevabilité de l'appel provoqué formé par la société Promotion Pichet soulevée par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Pichet immobilier services.
16. Dans ses dernières conclusions du 28 avril 2023, la Smabtp, en qualité d'assureur de la société Ecotech Ingénierie, demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu sa garantie pour la réparation des désordres matériels des points B et C.
Par conséquent,
- infirmer le jugement en ce qu'il :
- l'a condamnée in solidum avec la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage, la société Advento, la MAF, la Sarl Ecotech Ingénierie et la compagnie BPCE iard à relever indemne la Sci Byzance de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 544,96 euros ;
- a dit que dans leurs rapports entre elles, la société Advento, la société MAF, la Sarl Ecotech et elle d'une part, la compagnie BPCE iard d'autre part sont condamnées à se relever mutuellement indemnes des condamnations prononcées à leur encontre à concurrence de 50% ;
- l'a condamnée in solidum avec les sociétés Advento, MAF, Ecotech Ingénierie et la compagnie BPCE iard à relever indemnes la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage et la Sci Byzance des condamnations prononcées à leur encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
- a dit que dans leurs rapports entre elles, la société Advento, la société MAF, la Sarl Ecotech et elle d'une part, la compagnie BPCE iard d'autre part, sont condamnées à se relever mutuellement indemnes des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens à concurrence de 50% ;
- la mettre hors de cause en ce qui concerne la réparation des désordres matériels des points B et C et des condamnations subséquentes et y afférent ;
- débouter la compagnie BPCE de son appel incident ;
- débouter Euromaf et la MAF de leur appel incident ;
- condamne toute partie succombante à lui verser une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
17. Dans ses dernières conclusions du 26 avril 2023, la Smabtp, en qualité d'assureur dommages-ouvrage, demande à la cour de :
- statuer ce que de droit sur la demande formulée par la Smabtp en qualité d'assureur de la Sarl Ecotech Ingénierie ;
- débouter la BPCE de sa demande de mise hors de cause ;
- selon ce qui sera jugé :
- confirmer purement et simplement le jugement entrepris, sauf à écarter sa demande de condamnation in solidum avec les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité et sauf à retirer du périmètre de la garantie dommages-ouvrage le coût de la réparation du désordre B ;
- ou, réformant le jugement,
* écarter sa condamnation in solidum avec les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité ;
* mettant hors de cause la Smabtp en sa qualité d'assureur de la Sarl Ecotech Ingénierie, confirmer la condamnation des sociétés Advento, MAF, Ecotech Ingénierie et BPCE iard à garantir et la relever indemne de toute condamnation, y ajoutant Euromaf assureur d'Ecotech Ingénierie en substitution de la Smabtp assignée en qualité d'assureur de cette dernière ;
- condamner Euromaf à lui régler 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Euromaf à régler les dépens d'appel dont distraction au profit de Me Peltier sur ses offres de droits.
18. Dans leurs dernières conclusions du 24 octobre 2025, la société Euromaf et la MAF demandent à la cour de :
- juger l'appel de la Smabtp mal fondé ;
- juger les appels incidents de la société Ecotech Ingénierie, de la BPCE, de la société Promotion Pichet et de la Smabtp en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage mal fondés ;
- juger l'appel incident de la MAF autant recevable que bien fondé ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la MAF in solidum avec la société Ade,to et la Smabtp assureur dommages-ouvrage ainsi que la société Ecotech Ingénierie et la Smatp assureur de celle-ci avec la BPE à relever indemne la Sci Byzance de la condamnation prononcée au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 544,96 euros.
Réformer le jugement de ce chef et statuant à nouveau,
- juger que la MAF est fondée à opposer une non-garantie à la société Advento en raison d'un exercice anormal de la profession d'architecte contraire à la loi du 3 janvier 1977, au décret du 20 mars 1980 et aux termes de la police ayant généré un risque non couvert par la police ;
- débouter par voie de conséquence les Smabtp, la société Advento, la société Ecoteh Ingénierie, la société BPE iard, la société Promotion Pichet venant aux droits de la société Sci Byzance de leurs demandes en condamnation dirigées à l'encontre de la MAF ;
- confirmer le jugement pour le surplus ;
- juger en conséquence que la garantie de la Sa Euromaf ne peut être mobilisée au profit de la société Ecotech dès lors que seule sa responsabilité au visa de l'article 1382 ancien - 1240 du code civil peut être actionnée en sa qualité de sous-traitant ;
- prononcer la mise hors de cause de la Sa Euromaf ;
- condamner la Smabtp à garantir la société Ecotech ingénierie.
Subsidiairement,
- condamner la BPCE à relever et les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre au visa de l'article 1382 ancien - 1240 du code civil.
En tout état de cause,
- juger que leur garantie pour toute condamnation relevant des garanties facultatives s'appliquera dans les limites et conditions de la police qui contiennent une franchise opposable aux tiers lésés ;
- condamner la Smabtp en sa qualité d'assureur de la société Ecotech Ingénierie à 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens que la société Aequo pourra recouvrer directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
19. Dans leurs dernières conclusions du 28 octobre 2025, les sociétés Advento et Promotion Pichet venant aux droits de la Sarl Ecotech Ingénierie demandent à la cour de :
À titre principal,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la garantie de la Smabtp en sa qualité d'assureur de la société Ecotech Ingénierie pour la réparation des désordres matériels des points B et C et l'a condamnée à relever indemne la société Ecotech Ingénierie de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 844,96 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Statuant à nouveau,
- condamner la société Euromaf à garantir et relever intégralement indemne la Sarl Ecotech Ingénierie de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 844,96 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.
À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour ne mobiliserait pas la garantie d'Euromaf,
- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris, notamment en ce qu'il a retenu la garantie de la Smabtp pour la réparation des désordres matériels des points B et C et l'a condamnée à relever indemne la société Ecotech Ingénierie de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 844,96 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.
En tout état de cause,
- confirmer le jugement pour le surplus ;
- condamner toute partie succombante à verser la somme de 2 500 euros à la société Ecotech Ingénierie au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
20. Dans ses dernières conclusions du 7 décembre 2023, la BPCE iard demande à la cour de :
- faire droit à ses prétentions en sa qualité d'assureur de la société Axbat ;
- débouter l'ensemble des parties de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre ;
- juger les appels incidents de la société Ecotech Ingénierie aux droits de laquelle vient désormais la société Promotion Pichet, d'Euromaf, de la MAF, de la société Promotion Pichet et de la Smabtp en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage mal fondés.
À titre principal,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamnée en qualité d'assureur décennal de la société Axbat.
Statuant à nouveau dans la limite des chefs de griefs infirmés,
- dire et juger que le marché du sociétaire dépassait le montant de 600 000 euros hors taxes pour la réalisation d'un ouvrage de fondation ou d'ossature, en l'espèce 1 468 207,40 euros HT ;
- dire et juger qu'aucune garantie spécifique n'a été souscrite par Axbat auprès d'elle pour ces travaux de construction d'un montant exceptionnel.
En conséquence,
- dire et juger que les travaux de la société Axbat n'étaient pas couverts au titre de la garantie décennale souscrite auprès d'elle, faute de souscription d'une garantie spécifique en raison du montant exceptionnel des travaux ;
- débouter la société Promotion Pichet venant désormais aux droits de la Sci Byzance et toute autre partie de leur demande à son encontre en qualité d'assureur décennal d'Axbat.
À titre subsidiaire,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamnée concernant les désordres relevés au point B (humidité logements 202/203).
Statuant à nouveau dans la limite des chefs de griefs infirmés,
- dire et juger que le désordre décrit au point B du rapport ne présente pas une gravité suffisante pour être qualifié de désordre décennal ;
- en conséquence, dire et juger que sa garantie décennale n'est pas mobilisable au titre du désordre décrit en point B concernant les logements 2°2/203 et débouter toutes les parties de leurs demandes à ce titre.
À titre infiniment subsidiaire, en cas de mobilisation de sa garantie en qualité d'assureur décennal d'Axbat,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu un partage de responsabilité par moitié entre la société Advento et la Sarl Ecotech Ingénierie aux droits de laquelle vient désormais la société Promotion Pichet d'une part et la Sarl Axbat d'autre part pour la réparation des désordres matériels des points B et C ;
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu la garantie de la Smabtp en sa qualité d'assureur de la société Ecotech Ingénierie pour la réparation desdits désordres, les frais irrépétibles et des dépens.
En conséquence, statuant de nouveau,
- condamner in solidum la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage, la société Advento, la MAF, la Sarl Ecotech Ingénierie aux droits de laquelle vient la société Promotion Pichet, la société Euromaf et elle à relever indemne la Sci Byzance de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 544,96 euros, des frais irrépétibles et des dépens ;
- dire que dans leurs rapports entre elles, la société Advento, la MAF, la Sarl Ecotech Ingénierie aux droits de laquelle vient désormais la société Promotion Pichet, la société Euromaf d'une part et elle d'autre part, sont condamnées à se relever mutuellement indemnes des condamnations prononcées à leur encontre à concurrence de 50% ;
- à défaut et dans l'hypothèse où la cour ne retiendrait pas la garantie d'Euromaf, assureur d'Ecotech Ingénierie, confirmer le jugement dont appel, notamment en ce qu'il a retenu la garantie de la Smabtp en sa qualité d'assureur de la société Ecotech Ingénierie aux droits de laquelle vient désormais la société Promotion Pichet de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 844,96 euros, des frais irrépétibles et des dépens.
En tout état de cause,
- condamner la Smabtp et toute partie défaillante à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction faite au profit de Maître Stéphan Darracq représentant la Scp Maateis.
21. Dans ses dernières conclusions du 6 novembre 2025, la Sasu Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance demande à la cour de :
À titre principal,
* si la cour juge que le désordre B n'est pas de nature décennale,
- infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé une condamnation au titre du désordre B à l'encontre de la Sci Byzance au bénéfice du syndicat des copropriétaires ;
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la garantie de la Smabtp en qualité d'assureur de la société Ecotech Ingénierie au titre de la réparation des désordres matériels des points B et C et l'a condamnée à relever indemne la société Ecotech Ingénierie aux droits de laquelle vient la société Promotion Pichet de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise pour les désordres B et C d'un montant de 76 844,96 euros, des frais irrépétibles et des dépens.
Statuant à nouveau,
- débouter toute partie de leurs demandes formées au titre du désordre B et dirigées à son encontre ;
- condamner in solidum la société Advento, la Maf, Euromaf et la compagnie BPCE iard à la relever indemne de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise des désordres B et C ;
- condamner in solidum la société Advento, la société MAF, la société Euromaf, la Smabtp en qualité d'assureur de la société Ecotech Ingénierie et la compagnie BPCE iard à la relever indemne des éventuelles condamnations prononcées à son encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
- statuer en conséquence en ce qui concerne les rapports entre les parties tenues à la dette (50% pour la société Advento, la MAF, la société Euromaf ou Smabtp et 50% pour la compagnie BPCE iard) pour la prise en charge finale des condamnations, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens, dont elle ne peut pas être tenue.
* Si la cour confirme que le désordre B est de nature décennale,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la garantie de la Smabtp en qualité d'assureur de la société Ecotech Ingénierie au titre de la réparation des désordres matériels des points B et C et l'a condamnée à relever indemne la société Ecotech Ingénierie de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 844,96 euros, des frais irrépétibles et des dépens.
Statuant à nouveau,
- condamner in solidum la société Advento, la société MAF, la société Euromaf et la compagnie BPCE iard à la relever indemne de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise des désordres B et C ;
- condamner in solidum la société Advento, la MAF, Euromaf, la Smabtp en qualité d'assureur de la société Ecotech Ingénierie et la compagnie BPCE à la relever indemne des éventuelles condamnations prononcées à son encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
- statuer en conséquence en ce qui concerne les rapports entre les parties tenues à la dette (50% pour la société Advento, la MAF, Euromaf ou la Smabtp et 50% pour la compagnie BPCE iard) pour la prise en charge finale des condamnations, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens, dont elle ne peut pas être tenue.
À titre subsidiaire,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
En tout état de cause, y ajoutant,
- débouter la société MAF, la société Euromaf, la compagnie BPCE iard et la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage de leurs appels incidents formés contre elle ;
- condamner tout succombant à lui verser une somme de 6 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner tout succombant aux entiers dépens.
22. Dans ses dernières conclusions du 17 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- déclarer irrecevable comme étant tardif l'appel provoqué formé par la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance à son encontre et débouter la Sas Promotion Pichet de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- confirmer en toutes ses dispositions la décision dont appel, notamment en ce qu'elle :
- l'a déclaré recevable et bien fondé en son action et toutes ses demandes ;
- a jugé que son action dirigée à l'encontre de la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance et la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage n'est ni prescrite ni forclose ;
- a jugé que le délai de prescription biennale prévu à l'article L. 114-1 du code des assurances lui est inopposable ;
- a jugé que les immeubles de la résidence [Adresse 14] sont affectés de désordres et malfaçons constatés dans le rapport d'expertise de Mme [V] ;
- a jugé que la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance voit sa responsabilité décennale engagée au titre de l'ensemble des désordres ainsi dénoncés, et ce au sens de l'article 1792 du code civil.
À titre subsidiaire,
- juger que la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance voit sa responsabilité contractuelle de droit commun engagée au titre de l'ensemble des désordres ainsi dénoncés, et ce au sens de l'article 1147 (ancien) et 1792-4-3 du code civil ;
- juger que la Smabtp, assureur dommages-ouvrage, engage sa responsabilité contractuelle en raison des fautes commises à son égard au titre de tous les désordres dénoncés ;
- juger que la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance ne conteste pas sa responsabilité au titre du désordre n°3 (point C du rapport d'expertise) en son assignation d'appel provoqué et ne formule aucune demande à son encontre à ce titre.
En conséquence,
- condamner in solidum la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance et la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage à lui payer la somme de 76 544,96 euros au titre des travaux réparatoires des désordres n°2 et n°3 (points B et C du rapport d'expertise judiciaire), comprenant le coût de la maîtrise d'oeuvre et de l'assurance dommages-ouvrage ;
- juger que l'ensemble des sommes allouées au titre des préjudices matériels seront indexées sur l'indice BT01 de la construction à compter du dépôt du rapport d'expertise et jusqu'à la décision à intervenir ;
- condamner la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;
- assortir l'ensemble des sommes allouées au taux d'intérêt légal à compter de la présente assignation et jusqu'au parfait paiement ;
- ordonner la capitalisation des intérêts sur toutes les condamnations prononcées.
En tout état de cause,
- débouter la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance, la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage ainsi que toutes les parties adverses de toutes leurs demandes contraires et dirigées à son encontre ;
- condamner in solidum la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance et la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage au paiement de la somme de 9 000 euros au titre des frais irrépétibles composés des frais d'avocat et d'expert conseils engagés, et ce sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance et la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire, outre les frais de commissaire de justice et d'expert conseil engagés ainsi que les frais éventuels d'exécution.
23. L'ordonnance de clôture sera rendue le 24 novembre 2025.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I- Sur la nature des désordres et la garantie de la société BPCE iard
24. Il résulte du rapport d'expertise que différends désordres ont affecté le bâtiment.
Sont concernés par le présent litige les désordres identifiés par l'expert sous les dénominations 'point B' et 'point C'.
25. Le désordre n°2 ou 'point B' concerne les logements 202 et [Cadastre 4].
Il s'agit d'une infiltration par la façade avec présence d'humidité dans les logements en question.
Le tribunal a considéré qu'il s'agissait là d'un désordre décennal bien que l'humidité constatée lors de la réunion d'expertise du 31 mars 2016, eût disparu en mars 2017 en retenant qu'il n'en s'agissait pas moins d'un défaut d'étanchéité du gros-oeuvre.
26. Le désordre n°3 (point C) concerne un passage d'eau au droit des joints entre les balcons et des chutes de ragréage et ponctuellement de béton.
Il n'est pas contesté par les parties qu'il s'agit également d'un désordre décennal.
27. Ces désordres sont imputés à la société Axbat, titulaire du lot gros-oeuvre.
28. Son assureur, la société BPCE, dénie devoir sa garantie au motif que si la sarl Axbat était assurée au titre de sa responsabilité décennale, il résultait du contrat que la garantie n'était accordée que lorsque le marché ne dépassait pas 600 000 € pour la réalisation d'un ouvrage de fondation ou 200 000 € pour tout autre ouvrage de construction.
29. Elle se prévaut ainsi de l'article 6.1.4 des conventions spéciales n° 5B ainsi rédigé :
« 6.1.4 ' RAPPEL : Les garanties du présent contrat ne s'appliquent pas à des travaux de
construction d'un montant exceptionnel tels que définis à l'article 1. Vous devez respecter les prescriptions contenues dans cet article, à savoir nous déclarer ces travaux dès la remise de votre devis, avant toute intervention sur le chantier, et souscrire une garantie spécifique».
Or, l'article 1 précité définit les travaux de construction d'un montant exceptionnel de la manière suivante :
« Les travaux de construction concourant à la réalisation d'un ouvrage de fondation ou d'ossature pour lesquels le montant hors taxes de votre marché dépasse 600 000 € ou tous autres travaux de construction pour lesquels le montant hors taxes de votre marché dépasse 200 000 €.
Pour les entreprises employant de 6 à 10 personnes selon la définition de l'article 1.1.1, les montants hors taxes indiqués ci-dessus sont portés respectivement à 1.200.000 € et 400.000€, et à 1.800.000 € et 600.000 € pour celles employant plus de 10 personnes.
Vous devez dans ces cas nous déclarer ces travaux dès la remise de votre devis, avant toute intervention sur le chantier, et souscrire une garantie spécifique. »
30. Il est constant qu'en l'espèce, le marché souscrit par la sarl Axbat s'élevait à un montant supérieur à celui prévu par les dispositions susvisées, soit 1 468 207,40 € HT.
31. La société BPCE fait valoir que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, il ne lui appartient pas de justifier qu'un refus de garantie a été notifié à son assuré et qu'au contraire, il appartient à celui qui entend se prévaloir d'une garantie spécifique d'en rapporter la preuve.
32. Elle ajoute que son assurée avait d'ailleurs formé une demande en ce sens qui lui a été refusée comme en témoigne un message électronique du 27 mars 2007 à la suite de quoi, la sarl Axbat a d'ailleurs résilié son contrat à effet du 6 avril 2007.
33. La société Promotion Pichet considère qu'il s'agit là d'un document interne dont il n'est nullement établi qu'il aurait été porté à la connaissance de la société Axbat et qu'il démontre surtout que cellle-ci avait bien sollicité une garantie spécifique pour ce chantier tandis qu'en revanche, la société BPCE ne démontre pas lui avoir notifié un refus.
Elle ajoute que le contrat ne prévoit pas de sanction en cas défaut de respect des obligations de déclaration et de souscription d'une garantie complémentaire.
34. La Smabtp, en sa qualité d'assureur dommage ouvrage, conclut également dans le même sens.
Sur ce,
35. Il est exact que la copie d'un extrait d'un message électronique du 27 mars 2007 produit aux débats par la société BPCE est inexploitable d'une part, parce que très difficilement lisible (impression de microfilm'), d'autre part et surtout, parce qu'il ne permet pas de s'assurer qu'il correspond bien au chantier dont il s'agit qui avait débuté d'ailleurs bien avant, soit le 2 janvier 2007, de sorte que le marché souscrit par cette société était nécessairement bien antérieur.
36. Mais c'est à juste titre que la société BPCE soutient qu'il appartient à celui qui se prévaut d'un contrat d'assurance d'en rapporter la preuve.
37. En l'espèce, les conditions contractuelles étaient claires et précises.
Il ne s'agissait pas de clauses d'exclusion de garantie mais de clauses définissant seulement les contours de la garantie elle-même, c'est-à-dire de conditions de garantie.
38. Elles sont parfaitement opposables aux tiers et ce d'autant plus que la société BPCE verse aux débats copie de l'attestation d'assurance au titre de l'année 2007 et qui précise que 'les garanties sont accordées lorsque le marché du sociétaire (hors taxes) ne dépasse pas 60 000 € pour la réalisation d'un ouvrage de fondation ou d'ossature, ou 200 000 € pour tous autres travaux de construction'.
39. La preuve de ce que les conditions de la garantie sont réunies incombe à l'assuré qui sollicite la prise en charge du sinistre (Civ 2e 17 mars 2011, n 10-18.120).
Or, en l'espèce, il n'est nullement établi que la société Axbat aurait obtenu le bénéfice d'un accord de l'assureur sur une extension de garantie.
Par conséquent, c'est à tort que le tribunal a estimé que l'assureur devait sa garantie.
II- Sur la responsabilité de la Sci Byzance et de la Smabtp comme assureur dommages ouvrage
40. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14], représenté par son syndic, la sarl Pichet Immobilier Services, conclut à la condamnation in solidum de la sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance, et de la Smabtp, en qualité d'assureur dommages ouvrage à lui payer les sommes de 76 544,96 € au titre des travaux réparatoires n° 2 et 3 et de 10 000 € au titre du préjudice de jouissance.
41. Il relève que la Smabtp a commis une faute en n'acceptant de financer que des travaux insuffisants ainsi que l'a d'ailleurs reconnu le tribunal.
42. La société Smabtp, en sa qualité d'assureur dommages ouvrage, rappelle que l'objet du contrat d'assurance dommages ouvrage n'est autre que d'assurer le préfinancement des travaux de réparation de sorte qu'elle ne peut être condamnée solidairement avec des assureurs de responsabilité.
Qu'en effet, il n'y a ni faute commune à l'origine d'un même préjudice ni solidarité légale.
Que par ailleurs, seul le propriétaire du bien au moment de la réclamation peut se prévaloir de cette assurance.
43. Elle conteste avoir commis une faute dans l'application du contrat d'assurance dommage ouvrage dans la mesure où le désordre n°2 ne se présentait pas avec la même gravité en 2009 et 2010 que lorsque l'expert a pu l'examiner en 2017 à telle enseigne que l'expert lui-même ne lui reconnaissait pas un caractère de gravité décennale encore à cette époque.
44. La société Promotion Pichet, qui vient aux droits de la Sci Byzance, souligne que si en première instance elle avait contesté le caractère décennal du désordre B, en cause d'appel, elle se limite à demander que dans le cas où la cour ne retiendrait pas l'existence d'un tel désordre, elle ne saurait être tenue à réparation faute de démonstration de l'existence d'une faute à sa charge.
45. Que si, à l'inverse, la cour considérait que ce désordre relève de la garantie décennale,
il conviendrait de retenir une faute à la charge de la Smabtp, en sa qualité d'assureur dommage ouvrage, qui n'a pas pris en charge un désordre qu'elle devait garantir.
Que cette faute lui a causé un préjudice puisque, faute d'avoir été indemnisé, le syndicat des copropriétaires exerce un recours contre elle de sorte que la Smabtp doit être condamnée à la relever indemne de toute condamnation.
Sur ce,
46. Le caractère décennal des désordres n° 2 et 3 n'est plus contesté et en tout état de cause, s'agissant du désordre n°2 qui, seul, a donné lieu à discussion, il a été constaté qu'il se traduisait bien par une atteinte à l'étanchéité de l'ouvrage, la circonstance que l'expert, lors de sa visite sur place, c'est-à-dire à une date donnée, n'ait plus constaté la présence d'humidité ne suffisant pas à établir sa disparition.
47. Par conséquent, par le seul effet de la présomption de responsabilité pesant sur le vendeur qui a fait construire l'immeuble, en application des articles 1792 et 1792-1 du code civil, la sci Byzance, aux droits de laquelle se trouve désormais la société Promotion Pichet, doit être déclarée responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires.
48. Il est constant que l'assureur dommages-ouvrage engage sa responsabilité lorsqu'ayant minoré la réparation des désordres à laquelle il était tenu, ceux-ci n'ont pas été réparés.
Comme l'a parfaitement noté le tribunal, il ressort des pièces versées que pour ce qui concerne le désordre n°3 dont il n'a jamais été contesté qu'il relevait de la garantie décennale, la SMABTP n'a alloué que la somme de 3 249,39 €.
Qu'il n'a versé aucune somme au titre du désordre n°2.
49. Par conséquent, en raison de cette faute qui a concouru au même dommage, la Smabtp sera tenue in solidum avec la Sci.
50. Mais cette dernière n'ayant commis aucune faute, la Smabtp sera tenue de la relever indemne de toute condamnation.
51. Le montant du coût des travaux de réparation n'est pas contesté.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné in solidum la Smabtp et la sci Byzance, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société Promotion Pichet, la somme totale de 76 544,96 €.
52. Il sera seulement ajouté que cette somme sera indexée sur l'évolution de l'indice BT 01 entre le jour du dépôt du rapport d'expertise et celui du présent arrêt et que les intérêts au taux légal courront, non à compter du jugement, mais à compter du présent arrêt.
53. Les dispositions du jugement concernant le préjudice de jouissance ne sont pas contestées et le jugement sera donc confirmé sur ce point.
III- Sur la garantie de la société Smabtp à l'égard de la société Écotech Ingénierie
54. Il est constant que la société Écotech Ingénierie était assurée par la société Euromaf au titre de la garantie décennale, celle-ci étant par ailleurs l'assureur au moment de la déclaration d'ouverture des travaux et que la Smabtp était l'assureur au moment de la déclaration.
55. La société Smabtp reproche cependant au jugement de l'avoir condamnée à garantir la société Ecotech Ingénierie au motif que la garantie décennale ne pouvait être invoquée au profit du maître de l'ouvrage et du syndicat des copropriétaires puisque cette société n'étant que le sous-traitant de la société Advento, seule sa responsabilité délictuelle pouvait être mise en oeuvre.
56. Elle invoque en effet les clauses du contrat liant la société Euromaf à la société Écotech Ingénierie ainsi rédigées :
Art 1.12 des conditions générales
« est garanti le paiement des travaux de réparation des dommages définis aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil et subis par les constructions à la réalisation desquelles l'assuré a contribué, lorsque la responsabilité de ce dernier est engagée, soit sur le fondement de la présomption établie par ces mêmes articles, soit en raison de l'obligation contractuelle de droit commun à laquelle il est tenu en sa qualité de sous-traitant, à propos de travaux de bâtiment et dans les limites de cette responsabilité ».
57. L'article 3.21 prévoit par ailleurs : « En ce qui concerne la responsabilité définie au 1.12, le présent contrat couvre, pour une durée de 10 ans suivant leur réception, les travaux liés aux missions confiées à l'assuré pendant la période de validité fixée aux conditions particulières. Le présent contrat couvre également, moyennant le paiement de la prime correspondante, les travaux liés aux missions confiées avant sa date de prise d'effet, lorsque ces travaux ont fait l'objet d'une ouverture de chantier pendant sa période de validité.
Après résiliation du contrat, la garantie afférente à ces travaux est maintenue dans tous les cas, à l'assuré ou à ses ayants droits, pour la même durée, soit 10 ans à compter de leur réception, sans paiement de prime subséquente'.
58. La société Promotion Pichet, qui vient aux droits de la Sci Byzance, conclut dans le même sens.
59. La société Advento et son assureur, la sas Promotion Pichet, venant aux droits de la société Écotech Ingénierie, considèrent également qu'il résulte bien des clauses du contrat d'assurance que la société Euromaf est tenue à garantie dès lors qu'on se trouve en présence de désordres de nature décennale, que l'assuré y a contribué et que sa responsabilité est engagée en raison de ses obligations contractuelles de droit commun.
60. Force est de constater à cet égard que la société Euromaf se borne à rappeler que les désordres dont il s'agit ne relèvent pas de la garantie décennale puisque la société Écotech Ingénierie n'agissait qu'en qualité de sous-traitant et que le contrat d'assurance n'était donc pas soumis au régime de l'assurance décennale obligatoire.
61. Elle reste muette sur la portée exacte des dispositions susvisées dont elle ne conteste pas qu'elles font bien partie des relations contractuelles qui la liaient à cette société.
62. Or ces clauses prévoient expressément la garantie de l'assuré en sa qualité de sous-traitant lorsque sa responsabilité est recherchée en raison de dommages qui sont de la nature de ceux envisagés par les articles 1792 et 1792-1 du code civil, c'est-à-dire des désordres 'qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination'.
63. Tel est bien le cas en l'espèce.
Par conséquent, le jugement sera infirmé et la société Euromaf sera tenue à garantie.
IV-Sur la garantie de la MAF à l'égard de la société Advento
64. La société Maf relève qu'il existe des liens juridiques et d'intérêts évidents entre la société Advento, la Sci Byzance et même le syndic de copropriété, la sarl Pichet Immobilier services, qui toutes, appartiennent au groupe Pichet.
65. Qu'il en résulte qu'en tant qu'architecte, la société Advento ne disposait pas de l'indépendance nécessaire vis-à-vis du maître de l'ouvrage et ce, en contravention avec les dispositions du décret du 20 mars 1980 pris pour l'application de la loi du 3 janvier 1977.
66. Elle vise en particulier les articles 3,8, 9 et 13 du décret ainsi rédigés :
- Article 3 : « L'architecte doit faire preuve d'objectivité et d'équité lorsqu'il est amené à donner son avis sur la proposition d'un entrepreneur de travaux ou un document contractuel liant un maître d'ouvrage à un entrepreneur ou à un fournisseur ».
- Article 8 : « Lorsqu'un architecte est amené à pratiquer plusieurs activités de nature différente, celles-ci doivent être parfaitement distinctes, indépendantes et de notoriété publique. Toute confusion d'activités, de fonctions, de responsabilités dont l'ambiguïté pourrait entraîner méprise ou tromperie, ou procurer à l'architecte des avantages matériels à l'insu du client ou de l'employeur est interdite. Tout compérage entre architectes et toute autre personne est interdit' ».
- Article 9 : « L'architecte doit éviter les situations où il est juge et partie ».
- Article 13 : « l'architecte doit éviter toute situation où les intérêts privés en présence sont tels qu'il pourrait être porté à préférer certains d'entres eux à ceux de son client ou employeur ou que son jugement et sa loyauté envers celui ci peuvent en être altérés ».
67. Elle invoque aussi l'article 18 de la loi dont il résulte notamment que l'architecte doit déclarer au conseil de l'ordre, préalablement à toute engagement professionnel, ses liens d'intérêts personnels ou professionnels avec toute personne physique ou morale exerçant une activité dont l'objet est de tirer profit directement ou indirectement de la construction.
68. Elle soutient qu'il résulte du rapport d'expertise que les désordres observés ont pour origine un souci d'économie et que la société Advento comme la société Écotech Ingénierie, n'ont pas surveillé le chantier et n'avaient pas d'autre objectif que d'éviter de ralentir le chantier et de limiter le coût des prestations.
69. Que le contrat d'assurance ne couvre que l'exercice normal de la profession d'architecte telle qu'elle est définie par la loi et le règlement comme le rappelle l'annexe intégré aux conditions générales.
70. Elle considère que la société Advento a exercé sa profession en violation de ces textes ce qui ne permettait pas à l'assureur d'apprécier le risque assuré et qu'il lui appartenait, le cas échéant, de solliciter une extension de garantie.
71. La société Advento conclut à la confirmation du jugement en se prévalant notamment d'un arrêt rendu par la cour de céans le 25 octobre 2025, à la suite d'un arrêt de la Cour de cassation du 19 décembre 2024 dans une affaire l'opposant déjà à la société Maf dans des circonstances exactement semblables.
Sur ce,
72. Il sera rappelé qu'il convient de distinguer les clauses du contrat d'assurance qui constituent une condition de la garantie de celles qui constituent des exclusions de garantie.
Ces dernières se distinguent des premières en ce qu'elles privent l'assuré du bénéfice de la garantie en considération de circonstances particulières de réalisation du risque, c'est-à-dire, en raison de circonstances tenant à une opération déterminée.
73. Ces clauses d'exclusion obéissent à un régime particulier qui les soumet à des exigences de validité plus importantes.
En effet, l'article L.113-1 du Code des assurances précise que « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police » tandis que selon l'article L.112-4 alinéa 2 du Code des assurances, « les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents ».
74. En l'espèce, la société MAF invoque l'article 1-11 des conditions générales selon lequel le contrat a pour objet de « garantir l'adhérent contre les conséquences pécuniaires des responsabilités (contractuelle, décennale et quasi délictuelle) spécifiques de sa profession d'architecte qu'il encourt dans l'exercice de celle- ci telle qu'elle est définie par la législation et la réglementation en vigueur à la date de l'exécution de ses prestations.
La garantie s'applique aux actes professionnels visés dans l'annexe des présentes conditions générales accomplis dans les conditions qui y sont fixées, et relatifs aux constructions entrant dans les limites qui y sont définies ».
75. À supposer que cette clause ne constitue qu'une clause de non garantie, la MAF se borne à soutenir qu'il existerait des liens d'intérêts entre le maître de l'ouvrage et l'architecte, la société Advento, mais elle ne fournit aucune précision à cet égard et ne verse aucun élément de preuve à cet égard.
De même, hormis des considérations très générales, ne démontre-t'elle pas l'existence de faits laissant supposer que la société Advento aurait agi en contravention avec ses obligations déontologiques.
76. Mais surtout, il apparaît que la clause en question doit s'analyser en une clause d'exclusion ainsi que l'a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 19 décembre 2024 concernant exactement les mêmes faits et les mêmes parties.
77. Dans cet arrêt, après avoir rappelé que « la clause qui prive l'assuré du bénéfice de la garantie en considération de circonstances particulières de la réalisation du risque constitue une clause d'exclusion de garantie », la cour a considéré que :
« 11. Pour rejeter les demandes formées contre la Maf, l'arrêt retient que la clause stipulant que le contrat avait pour objet de garantir l'adhérent contre les conséquences pécuniaires des responsabilités spécifiques de sa profession d'architecte, qu'il encourt dans l'exercice de celle-ci, telle qu'elle est définie par la législation et la réglementation en vigueur à la date de l'exécution de ses prestations, ne crée pas un cas d'exclusion de garantie tenant aux circonstances particulières de réalisation du risque mais un cas de non-garantie.
12. Il relève, d'une part, que la société Advento n'avait pas exigé du maître de l'ouvrage qu'il souscrive une assurance dommages-ouvrage et dépose une demande de permis de construire, ne s'était pas inquiétée de l'état des existants, et se devait de mener à bien l'ensemble de ses missions, d'autre part, que ses défaillances et la convergence de sa position procédurale avec celle de la société Promobat caractérisaient une collusion entre le maître de l'ouvrage et le maître d'oeuvre.
13. Il en déduit que les liens les unissant et leur recherche commune d'un intérêt financier
immédiat n'avaient pas permis à la société Advento d'exercer son activité dans des circonstances normales, avec une indépendance suffisante vis-à-vis de sa cliente, telle que définie par le code de déontologie, ni de la conseiller ainsi qu'elle le devait, de sorte que le risque n'entrait pas dans les contours de la garantie d'assurance de la MAF.
14. En statuant ainsi, alors que les fautes retenues à la charge de la société Advento, peu important qu'elles caractérisent des manquements de l'architecte à ses obligations déontologiques, constituaient une circonstance particulière de la réalisation du risque, de sorte que l'assureur invoquait une exclusion de garantie, la cour d'appel a violé les textes
susvisés ».
78. Or, la clause d'exclusion doit être formelle et limitée.
Elle ne doit pas non plus vider la garantie de sa substance et doit aussi figurer en termes apparents.
79. Force est de constater qu'en l'espèce la clause litigieuse ne remplit aucun de ces critères.
Elle n'est pas formelle puisqu'elle est sujette à interprétation et ne relève que d'une déduction, d'un raisonnement a contrario.
80. Elle n'énumère pas des cas précis d'exclusion.
Elle n'est pas limitée car adopter la version de la société Maf reviendrait à réduire très notablement le champ de la garantie.
81. Enfin, cette clause n'est pas mise en exergue de manière apparente et figure sous l'article 1 'Objet du contrat, définitions et limites de la garantie' et sous le paragraphe 1-1 'objet du contrat', dans des caractères parfaitement semblables aux nombreux autres paragraphes de l'article 1 (paragraphes 1-11 à 1-33).
82. Elle ne figure pas au rang des exclusions rassemblées sous l'article 2 'Exclusions'.
83. Par conséquent, à lui donner le sens que lui prête la société Maf, cette clause serait inopposable à la société Advento.
84. Le jugement qui a décidé que la société Maf devait garantir la société Advento sera donc confirmé.
V- Sur les demandes accessoires
85. Le jugement sera infirmé quant aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile dans les conditions visées au dispositif.
En cause d'appel, les dépens seront supportés par la société Maf qui a échoué dans son recours.
Il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Périgueux du 3 mai 2022 en ce qu'il a :
- condamné in solidum la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage, la société Advento, la société MAF assureur décennal de la société Advento, la Sarl Ecotech ingénierie, la Smabtp assureur de responsabilité de la Sarl Ecotech Ingénierie et la compagnie BPCE iard assureur décennal de la Sarl Axbat à relever indemne la Sci Byzance de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 544,96 euros ;
- dit que dans leurs rapports entre elles :
- la société Advento, la société MAF, la Sarl Ecotech ingénierie, la Smabtp d'une part,
- la compagnie BPCE iard d'autre part,
sont condamnés à se relever mutuellement indemnes des condamnations prononcées à leur encontre à concurrence de 50% ;
- condamné in solidum la société Advento, la société MAF, la Sarl Ecotech Ingénierie, la Smabtp en qualité d'assureur de la Sarl Ecotech Ingénierie et la compagnie BPCE iard à relever indemnes la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage et la Sci Byzance des condamnations prononcées à leur encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
- dit que dans leurs rapports entre elles ;
- la société Advento, la société MAF, la Sarl Ecotech Ingénierie, la Smabtp en qualité d'assureur de responsabilité de la Sarl Ecotech Ingénierie d'une part,
- la compagnie BPCE iard d'autre part,
sont condamnées à se relever mutuellement indemnes des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens à concurrence de 50% ;
Statuant à nouveau,
- condamne in solidum la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage, la société Advento, la société MAF assureur décennal de la société Advento, la Sarl Ecotech ingénierie et la société Euromaf assureur de responsabilité de la Sarl Ecotech Ingénierie à relever indemne la Sci Byzance de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 544,96 euros ;
- dit que dans leurs rapports entre elles :
- la société Advento et la société MAF, d'une part, la Sarl Ecotech ingénierie et la Smabtp d'autre part, contribueront à la dette par parts viriles;
- condamne in solidum la société Advento et son assureur, la société MAF, la Sarl Ecotech Ingénierie et la société Euromaf en qualité d'assureur de la Sarl Ecotech Ingénierie, à relever indemnes la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage et la Sci Byzance des condamnations prononcées à leur encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
- dit que dans leurs rapports entre elles ;
- la société Advento et la société MAF, d'une part, la Sarl Ecotech ingénierie et la Smabtp d'autre part, contribueront à la dette par parts viriles;
Confirme le jugement pour le surplus;
Y ajoutant,
Dit que la somme de 76 544,96 € sera indexée sur l'évolution de l'indice BT 01 entre le jour du dépôt du rapport d'expertise et celui du présent arrêt et que les intérêts au taux légal courront, non à compter du jugement mais à compter du présent arrêt.
Condamne la société Maf aux dépens d'appel.
Dit n'y avoir lieu de faire application l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
2ème CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 22 JANVIER 2026
N° RG 22/03928 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M3CU
Société SMABTP
c/
S.A.S.U. PROMOTION PICHET
S.A.S. PROMOTION PICHET
Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14]
Société SMABTP
S.A.R.L. ADVENTO
MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS
S.A. EUROMAF ASSURANCE DES INGENIEURS ET ARCHITECTES EUROPEENS
S.A. BPCE IARD
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 mai 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 17] (RG : 19/00561) suivant déclaration d'appel du 10 août 2022
APPELANTE :
Société SMABTP
SMABTP société d'assurance mutuelle à cotisation variable immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 775 684 764 ayant son siège [Adresse 11] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
en qualité d'assureur de la SARL ECOTECH INGENIERIE
Représentée par Me Claire PELTIER, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Dorothée BONDAT, de la SELUARL DOROTHEE BONDAT, avocat au barreau de PERIGUEUX
INTIMÉES :
S.A.S.U. PROMOTION PICHET
société par actions simplifiées unipersonnelle immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le n°415 235 514, ayant son siège social au [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
venant aux droits de la SCI BYZANCE
Représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A.S. PROMOTION PICHET
société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le n°415 235 514 20-[Adresse 5] en sa qualité d'associée unique de la SARL ECOTECH.INGENIERIE, cette dernière a été dissoute suite à la réunion de toutes les parts sociales entre les mains de ladite associée unique en vertu de l'article 1844-5 du Code civil, entrainant transmission universelle du patrimoine de la SARL ECOTECH.INGENIERIE à la SAS PROMOTION PICHET, à effet au 1er octobre 2023
S.A.R.L. ADVENTO
(anciennement dénommée CAP ARCHITECTURE), dont le siège social est [Adresse 3]
Représentées par Me Philippe LIEF de l'AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX
Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14], située [Adresse 7],
représenté par son syndic en exercice, La SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 432 296 234, ayant son siège social au [Adresse 2], prise en son établissement dénommé PICHET IMMOBILIER SERVICE AGENCE DE PERIGUEUX situé à [Adresse 18] [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, agissant en qualité de syndic et de représentant légal du syndicat des copropriétaires de la résidence LES ALLEES DE BYZANCE ET RIVIERA
sur appel provoqué de la SASU PROMOTION PICHET en date du 05.05.2023
Représentée par Me Frédéric CUIF de la SELARL LX BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Jérôme ATHANAZE de la SELARL ATHANAZE JEROME, avocat au barreau de PERIGUEUX subtitué à l'audience par Me ALVES Amandine, avocat au barreau de PERIGUEUX
Société SMABTP
société d'assurance mutuelle inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 775 684 764, dont le siège social est situé [Adresse 10], prise en la personne de son Représentant légal domicilié ès qualités audit siège
en qualité d'assureur dommage-ouvrage
Représentée par Me Claire PELTIER, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de la SELARL RENAUDIE LESCURE BADEFORT, avocat au barreau de BRIVE
MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS
société d'assurance mutuelle à cotisations variables dont le siège social est [Adresse 1], représentée par son Directeur Général domicilié audit siège
S.A. EUROMAF
ASSURANCE DES INGENIEURS ET ARCHITECTES EUOPEENS
dont le siège social est [Adresse 1]
Représentées par Me Alexendra DECLERCQ de la SAS AEQUO AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistées de Me Marc FLINIAUX, avocat au barreau PARIS
S.A. BPCE IARD
Société anonyme inscrite au RCS de [Localité 15] sous le n°401 380 472, dont le siège social est [Adresse 13], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Stéphan DARRACQ de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 24 novembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Madame Christine DEFOY, Conseillère
Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL
Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
1. La Sci Byzance était maître d'ouvrage d'une opération de construction d'une résidence située à Périgueux, [Adresse 6] et [Adresse 9], ayant pour objet la vente en l'état futur d'achèvement de logements.
La réalisation portait sur l'édification d'un immeuble comportant 3 étages avec combles et un niveau de sous-sol.
2. La Sci Byzance a souscrit une police d'assurance dommages-ouvrage auprès de la Smabtp.
3. La déclaration d'ouverture de chantier est intervenue le 2 janvier 2007 et les parties communes ont été livrées le 17 octobre 2008 avec réserves.
4. Les différentes parties peuvent être résumées ainsi :
Situation juridique actuelle
Rôle
Assureur
Sci Byzance
Aux droits de qui vient la Sasu Promotion Pichet
Maître d'ouvrage
Smabtp (assurance dommages-ouvrage)
Cap Architecture
Devenue Advento aux termes d'une assemblée générale extraordinaire du 31 janvier 2011
Maîtrise d'oeuvre complète
- MAF jusqu'au 31 décembre 2009
- Smabtp à compter du 1er janvier 2010
Ecotech Ingénierie
Aux droits de laquelle vient la Sas Promotion Pichet depuis le 1er octobre 2023
Sous-traitant à la mission d'exécution de la société Cap Architecture
- Euromaf jusqu'au 31 décembre 2009
- Smabtp à compter du 1er janvier 2010
[Adresse 12]
Radiée du registre du commerce le 2 juillet 2016
Gros-oeuvre
BPCE
Sarl Pichet immobilier services
Syndic de copropriété de la résidence [Adresse 14]
5. Au cours de l'année 2009, le syndicat des copropriétaires a fait état de l'apparition de désordres, ce qui a donné lieu à des déclarations de sinistres auprès de l'assureur dommages-ouvrage le 15 mars 2009, le 11 février 2010 et le 20 avril 2010.
Ces désordres concernaient plus particulièrement le décollement du ragréage en sous-face des balcons extérieurs, la fissuration de joints de fractionnement, des micro-fissurations des appuis de fenêtres et portes-fenêtres, des fissurations sur les rebords de balcons et fenêtres, des infiltrations en sous-face des balcons et l'apparition de coulures.
6. L'expert de l'assureur dommages-ouvrage a déposé son rapport le 19 août 2010, au vu duquel la Smabtp a refusé la mise en oeuvre de la garantie, acceptant uniquement de faire application de la garantie de bon fonctionnement pour le décollement du ragréage en sous-face des balcons.
7. Le 22 décembre 2011, la Smabtp a proposé le règlement d'une indemnité de 3 249,39 euros TTC pour la prise en charge des travaux de reprise du décollement du ragréage en sous-face de 9 balcons (appartements 4, 11, 14, 101, 102, 110, 111, 202, 204, 205, 210 et 212). Elle a été acceptée et réglée le 22 décembre 2011.
8. Des travaux de reprise ont été effectués en 2012 par la Sarl DDSL Carrelages au niveau de l'étanchéité des joints de balcons, à l'initiative de la Sci Byzance.
Ces travaux n'ont pas permis de mettre fin aux désordres.
9. Une nouvelle déclaration de sinistre a été effectuée le 29 avril 2014 concernant des fissures verticales sur la partie centrale de la façade, des infiltrations entre les portes-fenêtres des appartements 202 et [Cadastre 4], des infiltrations sous les balcons et des chutes d'enduit.
L'expert de l'assureur dommages-ouvrage est intervenu, a établi un rapport et la Smabtp a refusé sa garantie concernant les fissurations sur les joints de fractionnement et les micro-fissurations des appuis de portes et de fenêtres.
10. Par actes d'huissier des 18 et 21 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a fait assigner la Sci Byzance et la Smabtp, assureur dommages-ouvrage, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Périgueux afin de voir organiser une expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 28 janvier 2016, le juge des référés a fait droit à la demande et a désigné Mme [U] [V] pour y procéder.
11. Après appel en cause des différents intervenants aux opérations de construction, Mme [V] a déposé son rapport le 12 juin 2017.
12. Par actes d'huissier des 28 mars et 10 avril 2019, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Périgueux en vue de se voir allouer différentes indemnités.
Il a été procédé à divers appels en cause.
13. Par jugement du 3 mai 2022, le tribunal judiciaire de Périgueux a :
- déclaré irrecevables l'ensemble des demandes formées à l'encontre de la Sarl Axbat et de la Sarl DDSL Carrelages qui ne sont pas parties à la cause ;
- déclaré recevable comme n'étant pas prescrite l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage ;
- déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la Sma Sa, assureur de la Sarl DDSL Carrelages ;
- déclaré recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre des dommages immatériels ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnisation des travaux de reprise des désordres figurant sous le point A du rapport d'expertise ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnisation du coût de dépose des travaux effectués par la Sarl DDSL Carrelages (chape et carrelage) ;
- condamné in solidum la Smabtp et la Sci Byance à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 76 544,96 euros au titre des travaux de reprise des points B et C du rapport d'expertise, comprenant le coût de la maîtrise d'oeuvre et l'assurance dommages-ouvrage, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- condamné la Sci Byzance à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre du préjudice moral;
- ordonné la capitalisation des intérêts sur les sommes allouées dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil ;
- condamné in solidum la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage, la société Advento, la société MAF assureur décennal de la société Advento, la Sarl Ecotech ingénierie, la Smabtp assureur de responsabilité de la Sarl Ecotech Ingénierie et la compagnie BPCE iard assureur décennal de la Sarl Axbat à relever indemne la Sci Byzance de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 544,96 euros ;
- rappelé que les franchises contractuelles sont opposables aux seuls assurés en matière d'assurance obligatoire, et non pas aux tiers victimes ;
- dit que dans leurs rapports entre elles :
- la société Advento, la société MAF, la Sarl Ecotech ingénierie, la Smabtp d'une part,
- la compagnie BPCE iard d'autre part, sont condamnés à se relever mutuellement indemnes des condamnations prononcées à leur encontre à concurrence de 50% ;
- condamné in solidum la société Advento, la Sarl Ecotech Ingénierie et la Smabtp en qualité d'assureur de responsabilité de la société Advento et de la Sarl Ecotech Ingénierie à relever indemne la Sci Byzance de la condamnation prononcée à son encontre au titre du préjudice de jouissance chiffré à la somme de 10 000 euros sous déduction des franchises d'assurances contractuelles opposables à l'assuré et au tiers victime en matière de garanties facultatives ;
- condamné in solidum la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage et la Sci Byzance à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais d'expert conseil et d'huissier engagés hors instance ;
- condamné in solidum la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage et la Sci Byzance aux entiers dépens, en ce compris ceux des instances en référé, ainsi que les frais d'expertise judiciaire ;
- condamné in solidum la société Advento, la société MAF, la Sarl Ecotech Ingénierie, la Smabtp en qualité d'assureur de la Sarl Ecotech Ingénierie et la compagnie BPCE iard à relever indemnes la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage et la Sci Byzance des condamnations prononcées à leur encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
- dit que dans leurs rapports entre elles ;
- la société Advento, la société MAF, la Sarl Ecotech Ingénierie, la Smabtp en qualité d'assureur de responsabilité de la Sarl Ecotech Ingénierie d'une part,
- la compagnie BPCE iard d'autre part,
sont condamnées à se relever mutuellement indemnes des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens à concurrence de 50% ;
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
14. Par déclaration du 26 juin 2023, la Smabtp en qualité d'assureur de la Sarl Ecotech ingénierie, a interjeté appel de cette décision.
15. Par ordonnance du 28 février 2024, le magistrat chargé de la mise en état a notamment rejeté l'exception d'irrecevabilité de l'appel provoqué formé par la société Promotion Pichet soulevée par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Pichet immobilier services.
16. Dans ses dernières conclusions du 28 avril 2023, la Smabtp, en qualité d'assureur de la société Ecotech Ingénierie, demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu sa garantie pour la réparation des désordres matériels des points B et C.
Par conséquent,
- infirmer le jugement en ce qu'il :
- l'a condamnée in solidum avec la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage, la société Advento, la MAF, la Sarl Ecotech Ingénierie et la compagnie BPCE iard à relever indemne la Sci Byzance de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 544,96 euros ;
- a dit que dans leurs rapports entre elles, la société Advento, la société MAF, la Sarl Ecotech et elle d'une part, la compagnie BPCE iard d'autre part sont condamnées à se relever mutuellement indemnes des condamnations prononcées à leur encontre à concurrence de 50% ;
- l'a condamnée in solidum avec les sociétés Advento, MAF, Ecotech Ingénierie et la compagnie BPCE iard à relever indemnes la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage et la Sci Byzance des condamnations prononcées à leur encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
- a dit que dans leurs rapports entre elles, la société Advento, la société MAF, la Sarl Ecotech et elle d'une part, la compagnie BPCE iard d'autre part, sont condamnées à se relever mutuellement indemnes des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens à concurrence de 50% ;
- la mettre hors de cause en ce qui concerne la réparation des désordres matériels des points B et C et des condamnations subséquentes et y afférent ;
- débouter la compagnie BPCE de son appel incident ;
- débouter Euromaf et la MAF de leur appel incident ;
- condamne toute partie succombante à lui verser une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
17. Dans ses dernières conclusions du 26 avril 2023, la Smabtp, en qualité d'assureur dommages-ouvrage, demande à la cour de :
- statuer ce que de droit sur la demande formulée par la Smabtp en qualité d'assureur de la Sarl Ecotech Ingénierie ;
- débouter la BPCE de sa demande de mise hors de cause ;
- selon ce qui sera jugé :
- confirmer purement et simplement le jugement entrepris, sauf à écarter sa demande de condamnation in solidum avec les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité et sauf à retirer du périmètre de la garantie dommages-ouvrage le coût de la réparation du désordre B ;
- ou, réformant le jugement,
* écarter sa condamnation in solidum avec les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité ;
* mettant hors de cause la Smabtp en sa qualité d'assureur de la Sarl Ecotech Ingénierie, confirmer la condamnation des sociétés Advento, MAF, Ecotech Ingénierie et BPCE iard à garantir et la relever indemne de toute condamnation, y ajoutant Euromaf assureur d'Ecotech Ingénierie en substitution de la Smabtp assignée en qualité d'assureur de cette dernière ;
- condamner Euromaf à lui régler 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Euromaf à régler les dépens d'appel dont distraction au profit de Me Peltier sur ses offres de droits.
18. Dans leurs dernières conclusions du 24 octobre 2025, la société Euromaf et la MAF demandent à la cour de :
- juger l'appel de la Smabtp mal fondé ;
- juger les appels incidents de la société Ecotech Ingénierie, de la BPCE, de la société Promotion Pichet et de la Smabtp en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage mal fondés ;
- juger l'appel incident de la MAF autant recevable que bien fondé ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la MAF in solidum avec la société Ade,to et la Smabtp assureur dommages-ouvrage ainsi que la société Ecotech Ingénierie et la Smatp assureur de celle-ci avec la BPE à relever indemne la Sci Byzance de la condamnation prononcée au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 544,96 euros.
Réformer le jugement de ce chef et statuant à nouveau,
- juger que la MAF est fondée à opposer une non-garantie à la société Advento en raison d'un exercice anormal de la profession d'architecte contraire à la loi du 3 janvier 1977, au décret du 20 mars 1980 et aux termes de la police ayant généré un risque non couvert par la police ;
- débouter par voie de conséquence les Smabtp, la société Advento, la société Ecoteh Ingénierie, la société BPE iard, la société Promotion Pichet venant aux droits de la société Sci Byzance de leurs demandes en condamnation dirigées à l'encontre de la MAF ;
- confirmer le jugement pour le surplus ;
- juger en conséquence que la garantie de la Sa Euromaf ne peut être mobilisée au profit de la société Ecotech dès lors que seule sa responsabilité au visa de l'article 1382 ancien - 1240 du code civil peut être actionnée en sa qualité de sous-traitant ;
- prononcer la mise hors de cause de la Sa Euromaf ;
- condamner la Smabtp à garantir la société Ecotech ingénierie.
Subsidiairement,
- condamner la BPCE à relever et les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre au visa de l'article 1382 ancien - 1240 du code civil.
En tout état de cause,
- juger que leur garantie pour toute condamnation relevant des garanties facultatives s'appliquera dans les limites et conditions de la police qui contiennent une franchise opposable aux tiers lésés ;
- condamner la Smabtp en sa qualité d'assureur de la société Ecotech Ingénierie à 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens que la société Aequo pourra recouvrer directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
19. Dans leurs dernières conclusions du 28 octobre 2025, les sociétés Advento et Promotion Pichet venant aux droits de la Sarl Ecotech Ingénierie demandent à la cour de :
À titre principal,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la garantie de la Smabtp en sa qualité d'assureur de la société Ecotech Ingénierie pour la réparation des désordres matériels des points B et C et l'a condamnée à relever indemne la société Ecotech Ingénierie de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 844,96 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Statuant à nouveau,
- condamner la société Euromaf à garantir et relever intégralement indemne la Sarl Ecotech Ingénierie de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 844,96 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.
À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour ne mobiliserait pas la garantie d'Euromaf,
- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris, notamment en ce qu'il a retenu la garantie de la Smabtp pour la réparation des désordres matériels des points B et C et l'a condamnée à relever indemne la société Ecotech Ingénierie de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 844,96 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.
En tout état de cause,
- confirmer le jugement pour le surplus ;
- condamner toute partie succombante à verser la somme de 2 500 euros à la société Ecotech Ingénierie au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
20. Dans ses dernières conclusions du 7 décembre 2023, la BPCE iard demande à la cour de :
- faire droit à ses prétentions en sa qualité d'assureur de la société Axbat ;
- débouter l'ensemble des parties de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre ;
- juger les appels incidents de la société Ecotech Ingénierie aux droits de laquelle vient désormais la société Promotion Pichet, d'Euromaf, de la MAF, de la société Promotion Pichet et de la Smabtp en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage mal fondés.
À titre principal,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamnée en qualité d'assureur décennal de la société Axbat.
Statuant à nouveau dans la limite des chefs de griefs infirmés,
- dire et juger que le marché du sociétaire dépassait le montant de 600 000 euros hors taxes pour la réalisation d'un ouvrage de fondation ou d'ossature, en l'espèce 1 468 207,40 euros HT ;
- dire et juger qu'aucune garantie spécifique n'a été souscrite par Axbat auprès d'elle pour ces travaux de construction d'un montant exceptionnel.
En conséquence,
- dire et juger que les travaux de la société Axbat n'étaient pas couverts au titre de la garantie décennale souscrite auprès d'elle, faute de souscription d'une garantie spécifique en raison du montant exceptionnel des travaux ;
- débouter la société Promotion Pichet venant désormais aux droits de la Sci Byzance et toute autre partie de leur demande à son encontre en qualité d'assureur décennal d'Axbat.
À titre subsidiaire,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamnée concernant les désordres relevés au point B (humidité logements 202/203).
Statuant à nouveau dans la limite des chefs de griefs infirmés,
- dire et juger que le désordre décrit au point B du rapport ne présente pas une gravité suffisante pour être qualifié de désordre décennal ;
- en conséquence, dire et juger que sa garantie décennale n'est pas mobilisable au titre du désordre décrit en point B concernant les logements 2°2/203 et débouter toutes les parties de leurs demandes à ce titre.
À titre infiniment subsidiaire, en cas de mobilisation de sa garantie en qualité d'assureur décennal d'Axbat,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu un partage de responsabilité par moitié entre la société Advento et la Sarl Ecotech Ingénierie aux droits de laquelle vient désormais la société Promotion Pichet d'une part et la Sarl Axbat d'autre part pour la réparation des désordres matériels des points B et C ;
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu la garantie de la Smabtp en sa qualité d'assureur de la société Ecotech Ingénierie pour la réparation desdits désordres, les frais irrépétibles et des dépens.
En conséquence, statuant de nouveau,
- condamner in solidum la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage, la société Advento, la MAF, la Sarl Ecotech Ingénierie aux droits de laquelle vient la société Promotion Pichet, la société Euromaf et elle à relever indemne la Sci Byzance de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 544,96 euros, des frais irrépétibles et des dépens ;
- dire que dans leurs rapports entre elles, la société Advento, la MAF, la Sarl Ecotech Ingénierie aux droits de laquelle vient désormais la société Promotion Pichet, la société Euromaf d'une part et elle d'autre part, sont condamnées à se relever mutuellement indemnes des condamnations prononcées à leur encontre à concurrence de 50% ;
- à défaut et dans l'hypothèse où la cour ne retiendrait pas la garantie d'Euromaf, assureur d'Ecotech Ingénierie, confirmer le jugement dont appel, notamment en ce qu'il a retenu la garantie de la Smabtp en sa qualité d'assureur de la société Ecotech Ingénierie aux droits de laquelle vient désormais la société Promotion Pichet de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 844,96 euros, des frais irrépétibles et des dépens.
En tout état de cause,
- condamner la Smabtp et toute partie défaillante à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction faite au profit de Maître Stéphan Darracq représentant la Scp Maateis.
21. Dans ses dernières conclusions du 6 novembre 2025, la Sasu Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance demande à la cour de :
À titre principal,
* si la cour juge que le désordre B n'est pas de nature décennale,
- infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé une condamnation au titre du désordre B à l'encontre de la Sci Byzance au bénéfice du syndicat des copropriétaires ;
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la garantie de la Smabtp en qualité d'assureur de la société Ecotech Ingénierie au titre de la réparation des désordres matériels des points B et C et l'a condamnée à relever indemne la société Ecotech Ingénierie aux droits de laquelle vient la société Promotion Pichet de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise pour les désordres B et C d'un montant de 76 844,96 euros, des frais irrépétibles et des dépens.
Statuant à nouveau,
- débouter toute partie de leurs demandes formées au titre du désordre B et dirigées à son encontre ;
- condamner in solidum la société Advento, la Maf, Euromaf et la compagnie BPCE iard à la relever indemne de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise des désordres B et C ;
- condamner in solidum la société Advento, la société MAF, la société Euromaf, la Smabtp en qualité d'assureur de la société Ecotech Ingénierie et la compagnie BPCE iard à la relever indemne des éventuelles condamnations prononcées à son encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
- statuer en conséquence en ce qui concerne les rapports entre les parties tenues à la dette (50% pour la société Advento, la MAF, la société Euromaf ou Smabtp et 50% pour la compagnie BPCE iard) pour la prise en charge finale des condamnations, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens, dont elle ne peut pas être tenue.
* Si la cour confirme que le désordre B est de nature décennale,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la garantie de la Smabtp en qualité d'assureur de la société Ecotech Ingénierie au titre de la réparation des désordres matériels des points B et C et l'a condamnée à relever indemne la société Ecotech Ingénierie de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 844,96 euros, des frais irrépétibles et des dépens.
Statuant à nouveau,
- condamner in solidum la société Advento, la société MAF, la société Euromaf et la compagnie BPCE iard à la relever indemne de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise des désordres B et C ;
- condamner in solidum la société Advento, la MAF, Euromaf, la Smabtp en qualité d'assureur de la société Ecotech Ingénierie et la compagnie BPCE à la relever indemne des éventuelles condamnations prononcées à son encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
- statuer en conséquence en ce qui concerne les rapports entre les parties tenues à la dette (50% pour la société Advento, la MAF, Euromaf ou la Smabtp et 50% pour la compagnie BPCE iard) pour la prise en charge finale des condamnations, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens, dont elle ne peut pas être tenue.
À titre subsidiaire,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
En tout état de cause, y ajoutant,
- débouter la société MAF, la société Euromaf, la compagnie BPCE iard et la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage de leurs appels incidents formés contre elle ;
- condamner tout succombant à lui verser une somme de 6 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner tout succombant aux entiers dépens.
22. Dans ses dernières conclusions du 17 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- déclarer irrecevable comme étant tardif l'appel provoqué formé par la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance à son encontre et débouter la Sas Promotion Pichet de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- confirmer en toutes ses dispositions la décision dont appel, notamment en ce qu'elle :
- l'a déclaré recevable et bien fondé en son action et toutes ses demandes ;
- a jugé que son action dirigée à l'encontre de la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance et la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage n'est ni prescrite ni forclose ;
- a jugé que le délai de prescription biennale prévu à l'article L. 114-1 du code des assurances lui est inopposable ;
- a jugé que les immeubles de la résidence [Adresse 14] sont affectés de désordres et malfaçons constatés dans le rapport d'expertise de Mme [V] ;
- a jugé que la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance voit sa responsabilité décennale engagée au titre de l'ensemble des désordres ainsi dénoncés, et ce au sens de l'article 1792 du code civil.
À titre subsidiaire,
- juger que la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance voit sa responsabilité contractuelle de droit commun engagée au titre de l'ensemble des désordres ainsi dénoncés, et ce au sens de l'article 1147 (ancien) et 1792-4-3 du code civil ;
- juger que la Smabtp, assureur dommages-ouvrage, engage sa responsabilité contractuelle en raison des fautes commises à son égard au titre de tous les désordres dénoncés ;
- juger que la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance ne conteste pas sa responsabilité au titre du désordre n°3 (point C du rapport d'expertise) en son assignation d'appel provoqué et ne formule aucune demande à son encontre à ce titre.
En conséquence,
- condamner in solidum la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance et la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage à lui payer la somme de 76 544,96 euros au titre des travaux réparatoires des désordres n°2 et n°3 (points B et C du rapport d'expertise judiciaire), comprenant le coût de la maîtrise d'oeuvre et de l'assurance dommages-ouvrage ;
- juger que l'ensemble des sommes allouées au titre des préjudices matériels seront indexées sur l'indice BT01 de la construction à compter du dépôt du rapport d'expertise et jusqu'à la décision à intervenir ;
- condamner la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;
- assortir l'ensemble des sommes allouées au taux d'intérêt légal à compter de la présente assignation et jusqu'au parfait paiement ;
- ordonner la capitalisation des intérêts sur toutes les condamnations prononcées.
En tout état de cause,
- débouter la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance, la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage ainsi que toutes les parties adverses de toutes leurs demandes contraires et dirigées à son encontre ;
- condamner in solidum la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance et la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage au paiement de la somme de 9 000 euros au titre des frais irrépétibles composés des frais d'avocat et d'expert conseils engagés, et ce sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la Sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance et la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire, outre les frais de commissaire de justice et d'expert conseil engagés ainsi que les frais éventuels d'exécution.
23. L'ordonnance de clôture sera rendue le 24 novembre 2025.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I- Sur la nature des désordres et la garantie de la société BPCE iard
24. Il résulte du rapport d'expertise que différends désordres ont affecté le bâtiment.
Sont concernés par le présent litige les désordres identifiés par l'expert sous les dénominations 'point B' et 'point C'.
25. Le désordre n°2 ou 'point B' concerne les logements 202 et [Cadastre 4].
Il s'agit d'une infiltration par la façade avec présence d'humidité dans les logements en question.
Le tribunal a considéré qu'il s'agissait là d'un désordre décennal bien que l'humidité constatée lors de la réunion d'expertise du 31 mars 2016, eût disparu en mars 2017 en retenant qu'il n'en s'agissait pas moins d'un défaut d'étanchéité du gros-oeuvre.
26. Le désordre n°3 (point C) concerne un passage d'eau au droit des joints entre les balcons et des chutes de ragréage et ponctuellement de béton.
Il n'est pas contesté par les parties qu'il s'agit également d'un désordre décennal.
27. Ces désordres sont imputés à la société Axbat, titulaire du lot gros-oeuvre.
28. Son assureur, la société BPCE, dénie devoir sa garantie au motif que si la sarl Axbat était assurée au titre de sa responsabilité décennale, il résultait du contrat que la garantie n'était accordée que lorsque le marché ne dépassait pas 600 000 € pour la réalisation d'un ouvrage de fondation ou 200 000 € pour tout autre ouvrage de construction.
29. Elle se prévaut ainsi de l'article 6.1.4 des conventions spéciales n° 5B ainsi rédigé :
« 6.1.4 ' RAPPEL : Les garanties du présent contrat ne s'appliquent pas à des travaux de
construction d'un montant exceptionnel tels que définis à l'article 1. Vous devez respecter les prescriptions contenues dans cet article, à savoir nous déclarer ces travaux dès la remise de votre devis, avant toute intervention sur le chantier, et souscrire une garantie spécifique».
Or, l'article 1 précité définit les travaux de construction d'un montant exceptionnel de la manière suivante :
« Les travaux de construction concourant à la réalisation d'un ouvrage de fondation ou d'ossature pour lesquels le montant hors taxes de votre marché dépasse 600 000 € ou tous autres travaux de construction pour lesquels le montant hors taxes de votre marché dépasse 200 000 €.
Pour les entreprises employant de 6 à 10 personnes selon la définition de l'article 1.1.1, les montants hors taxes indiqués ci-dessus sont portés respectivement à 1.200.000 € et 400.000€, et à 1.800.000 € et 600.000 € pour celles employant plus de 10 personnes.
Vous devez dans ces cas nous déclarer ces travaux dès la remise de votre devis, avant toute intervention sur le chantier, et souscrire une garantie spécifique. »
30. Il est constant qu'en l'espèce, le marché souscrit par la sarl Axbat s'élevait à un montant supérieur à celui prévu par les dispositions susvisées, soit 1 468 207,40 € HT.
31. La société BPCE fait valoir que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, il ne lui appartient pas de justifier qu'un refus de garantie a été notifié à son assuré et qu'au contraire, il appartient à celui qui entend se prévaloir d'une garantie spécifique d'en rapporter la preuve.
32. Elle ajoute que son assurée avait d'ailleurs formé une demande en ce sens qui lui a été refusée comme en témoigne un message électronique du 27 mars 2007 à la suite de quoi, la sarl Axbat a d'ailleurs résilié son contrat à effet du 6 avril 2007.
33. La société Promotion Pichet considère qu'il s'agit là d'un document interne dont il n'est nullement établi qu'il aurait été porté à la connaissance de la société Axbat et qu'il démontre surtout que cellle-ci avait bien sollicité une garantie spécifique pour ce chantier tandis qu'en revanche, la société BPCE ne démontre pas lui avoir notifié un refus.
Elle ajoute que le contrat ne prévoit pas de sanction en cas défaut de respect des obligations de déclaration et de souscription d'une garantie complémentaire.
34. La Smabtp, en sa qualité d'assureur dommage ouvrage, conclut également dans le même sens.
Sur ce,
35. Il est exact que la copie d'un extrait d'un message électronique du 27 mars 2007 produit aux débats par la société BPCE est inexploitable d'une part, parce que très difficilement lisible (impression de microfilm'), d'autre part et surtout, parce qu'il ne permet pas de s'assurer qu'il correspond bien au chantier dont il s'agit qui avait débuté d'ailleurs bien avant, soit le 2 janvier 2007, de sorte que le marché souscrit par cette société était nécessairement bien antérieur.
36. Mais c'est à juste titre que la société BPCE soutient qu'il appartient à celui qui se prévaut d'un contrat d'assurance d'en rapporter la preuve.
37. En l'espèce, les conditions contractuelles étaient claires et précises.
Il ne s'agissait pas de clauses d'exclusion de garantie mais de clauses définissant seulement les contours de la garantie elle-même, c'est-à-dire de conditions de garantie.
38. Elles sont parfaitement opposables aux tiers et ce d'autant plus que la société BPCE verse aux débats copie de l'attestation d'assurance au titre de l'année 2007 et qui précise que 'les garanties sont accordées lorsque le marché du sociétaire (hors taxes) ne dépasse pas 60 000 € pour la réalisation d'un ouvrage de fondation ou d'ossature, ou 200 000 € pour tous autres travaux de construction'.
39. La preuve de ce que les conditions de la garantie sont réunies incombe à l'assuré qui sollicite la prise en charge du sinistre (Civ 2e 17 mars 2011, n 10-18.120).
Or, en l'espèce, il n'est nullement établi que la société Axbat aurait obtenu le bénéfice d'un accord de l'assureur sur une extension de garantie.
Par conséquent, c'est à tort que le tribunal a estimé que l'assureur devait sa garantie.
II- Sur la responsabilité de la Sci Byzance et de la Smabtp comme assureur dommages ouvrage
40. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14], représenté par son syndic, la sarl Pichet Immobilier Services, conclut à la condamnation in solidum de la sas Promotion Pichet venant aux droits de la Sci Byzance, et de la Smabtp, en qualité d'assureur dommages ouvrage à lui payer les sommes de 76 544,96 € au titre des travaux réparatoires n° 2 et 3 et de 10 000 € au titre du préjudice de jouissance.
41. Il relève que la Smabtp a commis une faute en n'acceptant de financer que des travaux insuffisants ainsi que l'a d'ailleurs reconnu le tribunal.
42. La société Smabtp, en sa qualité d'assureur dommages ouvrage, rappelle que l'objet du contrat d'assurance dommages ouvrage n'est autre que d'assurer le préfinancement des travaux de réparation de sorte qu'elle ne peut être condamnée solidairement avec des assureurs de responsabilité.
Qu'en effet, il n'y a ni faute commune à l'origine d'un même préjudice ni solidarité légale.
Que par ailleurs, seul le propriétaire du bien au moment de la réclamation peut se prévaloir de cette assurance.
43. Elle conteste avoir commis une faute dans l'application du contrat d'assurance dommage ouvrage dans la mesure où le désordre n°2 ne se présentait pas avec la même gravité en 2009 et 2010 que lorsque l'expert a pu l'examiner en 2017 à telle enseigne que l'expert lui-même ne lui reconnaissait pas un caractère de gravité décennale encore à cette époque.
44. La société Promotion Pichet, qui vient aux droits de la Sci Byzance, souligne que si en première instance elle avait contesté le caractère décennal du désordre B, en cause d'appel, elle se limite à demander que dans le cas où la cour ne retiendrait pas l'existence d'un tel désordre, elle ne saurait être tenue à réparation faute de démonstration de l'existence d'une faute à sa charge.
45. Que si, à l'inverse, la cour considérait que ce désordre relève de la garantie décennale,
il conviendrait de retenir une faute à la charge de la Smabtp, en sa qualité d'assureur dommage ouvrage, qui n'a pas pris en charge un désordre qu'elle devait garantir.
Que cette faute lui a causé un préjudice puisque, faute d'avoir été indemnisé, le syndicat des copropriétaires exerce un recours contre elle de sorte que la Smabtp doit être condamnée à la relever indemne de toute condamnation.
Sur ce,
46. Le caractère décennal des désordres n° 2 et 3 n'est plus contesté et en tout état de cause, s'agissant du désordre n°2 qui, seul, a donné lieu à discussion, il a été constaté qu'il se traduisait bien par une atteinte à l'étanchéité de l'ouvrage, la circonstance que l'expert, lors de sa visite sur place, c'est-à-dire à une date donnée, n'ait plus constaté la présence d'humidité ne suffisant pas à établir sa disparition.
47. Par conséquent, par le seul effet de la présomption de responsabilité pesant sur le vendeur qui a fait construire l'immeuble, en application des articles 1792 et 1792-1 du code civil, la sci Byzance, aux droits de laquelle se trouve désormais la société Promotion Pichet, doit être déclarée responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires.
48. Il est constant que l'assureur dommages-ouvrage engage sa responsabilité lorsqu'ayant minoré la réparation des désordres à laquelle il était tenu, ceux-ci n'ont pas été réparés.
Comme l'a parfaitement noté le tribunal, il ressort des pièces versées que pour ce qui concerne le désordre n°3 dont il n'a jamais été contesté qu'il relevait de la garantie décennale, la SMABTP n'a alloué que la somme de 3 249,39 €.
Qu'il n'a versé aucune somme au titre du désordre n°2.
49. Par conséquent, en raison de cette faute qui a concouru au même dommage, la Smabtp sera tenue in solidum avec la Sci.
50. Mais cette dernière n'ayant commis aucune faute, la Smabtp sera tenue de la relever indemne de toute condamnation.
51. Le montant du coût des travaux de réparation n'est pas contesté.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné in solidum la Smabtp et la sci Byzance, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société Promotion Pichet, la somme totale de 76 544,96 €.
52. Il sera seulement ajouté que cette somme sera indexée sur l'évolution de l'indice BT 01 entre le jour du dépôt du rapport d'expertise et celui du présent arrêt et que les intérêts au taux légal courront, non à compter du jugement, mais à compter du présent arrêt.
53. Les dispositions du jugement concernant le préjudice de jouissance ne sont pas contestées et le jugement sera donc confirmé sur ce point.
III- Sur la garantie de la société Smabtp à l'égard de la société Écotech Ingénierie
54. Il est constant que la société Écotech Ingénierie était assurée par la société Euromaf au titre de la garantie décennale, celle-ci étant par ailleurs l'assureur au moment de la déclaration d'ouverture des travaux et que la Smabtp était l'assureur au moment de la déclaration.
55. La société Smabtp reproche cependant au jugement de l'avoir condamnée à garantir la société Ecotech Ingénierie au motif que la garantie décennale ne pouvait être invoquée au profit du maître de l'ouvrage et du syndicat des copropriétaires puisque cette société n'étant que le sous-traitant de la société Advento, seule sa responsabilité délictuelle pouvait être mise en oeuvre.
56. Elle invoque en effet les clauses du contrat liant la société Euromaf à la société Écotech Ingénierie ainsi rédigées :
Art 1.12 des conditions générales
« est garanti le paiement des travaux de réparation des dommages définis aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil et subis par les constructions à la réalisation desquelles l'assuré a contribué, lorsque la responsabilité de ce dernier est engagée, soit sur le fondement de la présomption établie par ces mêmes articles, soit en raison de l'obligation contractuelle de droit commun à laquelle il est tenu en sa qualité de sous-traitant, à propos de travaux de bâtiment et dans les limites de cette responsabilité ».
57. L'article 3.21 prévoit par ailleurs : « En ce qui concerne la responsabilité définie au 1.12, le présent contrat couvre, pour une durée de 10 ans suivant leur réception, les travaux liés aux missions confiées à l'assuré pendant la période de validité fixée aux conditions particulières. Le présent contrat couvre également, moyennant le paiement de la prime correspondante, les travaux liés aux missions confiées avant sa date de prise d'effet, lorsque ces travaux ont fait l'objet d'une ouverture de chantier pendant sa période de validité.
Après résiliation du contrat, la garantie afférente à ces travaux est maintenue dans tous les cas, à l'assuré ou à ses ayants droits, pour la même durée, soit 10 ans à compter de leur réception, sans paiement de prime subséquente'.
58. La société Promotion Pichet, qui vient aux droits de la Sci Byzance, conclut dans le même sens.
59. La société Advento et son assureur, la sas Promotion Pichet, venant aux droits de la société Écotech Ingénierie, considèrent également qu'il résulte bien des clauses du contrat d'assurance que la société Euromaf est tenue à garantie dès lors qu'on se trouve en présence de désordres de nature décennale, que l'assuré y a contribué et que sa responsabilité est engagée en raison de ses obligations contractuelles de droit commun.
60. Force est de constater à cet égard que la société Euromaf se borne à rappeler que les désordres dont il s'agit ne relèvent pas de la garantie décennale puisque la société Écotech Ingénierie n'agissait qu'en qualité de sous-traitant et que le contrat d'assurance n'était donc pas soumis au régime de l'assurance décennale obligatoire.
61. Elle reste muette sur la portée exacte des dispositions susvisées dont elle ne conteste pas qu'elles font bien partie des relations contractuelles qui la liaient à cette société.
62. Or ces clauses prévoient expressément la garantie de l'assuré en sa qualité de sous-traitant lorsque sa responsabilité est recherchée en raison de dommages qui sont de la nature de ceux envisagés par les articles 1792 et 1792-1 du code civil, c'est-à-dire des désordres 'qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination'.
63. Tel est bien le cas en l'espèce.
Par conséquent, le jugement sera infirmé et la société Euromaf sera tenue à garantie.
IV-Sur la garantie de la MAF à l'égard de la société Advento
64. La société Maf relève qu'il existe des liens juridiques et d'intérêts évidents entre la société Advento, la Sci Byzance et même le syndic de copropriété, la sarl Pichet Immobilier services, qui toutes, appartiennent au groupe Pichet.
65. Qu'il en résulte qu'en tant qu'architecte, la société Advento ne disposait pas de l'indépendance nécessaire vis-à-vis du maître de l'ouvrage et ce, en contravention avec les dispositions du décret du 20 mars 1980 pris pour l'application de la loi du 3 janvier 1977.
66. Elle vise en particulier les articles 3,8, 9 et 13 du décret ainsi rédigés :
- Article 3 : « L'architecte doit faire preuve d'objectivité et d'équité lorsqu'il est amené à donner son avis sur la proposition d'un entrepreneur de travaux ou un document contractuel liant un maître d'ouvrage à un entrepreneur ou à un fournisseur ».
- Article 8 : « Lorsqu'un architecte est amené à pratiquer plusieurs activités de nature différente, celles-ci doivent être parfaitement distinctes, indépendantes et de notoriété publique. Toute confusion d'activités, de fonctions, de responsabilités dont l'ambiguïté pourrait entraîner méprise ou tromperie, ou procurer à l'architecte des avantages matériels à l'insu du client ou de l'employeur est interdite. Tout compérage entre architectes et toute autre personne est interdit' ».
- Article 9 : « L'architecte doit éviter les situations où il est juge et partie ».
- Article 13 : « l'architecte doit éviter toute situation où les intérêts privés en présence sont tels qu'il pourrait être porté à préférer certains d'entres eux à ceux de son client ou employeur ou que son jugement et sa loyauté envers celui ci peuvent en être altérés ».
67. Elle invoque aussi l'article 18 de la loi dont il résulte notamment que l'architecte doit déclarer au conseil de l'ordre, préalablement à toute engagement professionnel, ses liens d'intérêts personnels ou professionnels avec toute personne physique ou morale exerçant une activité dont l'objet est de tirer profit directement ou indirectement de la construction.
68. Elle soutient qu'il résulte du rapport d'expertise que les désordres observés ont pour origine un souci d'économie et que la société Advento comme la société Écotech Ingénierie, n'ont pas surveillé le chantier et n'avaient pas d'autre objectif que d'éviter de ralentir le chantier et de limiter le coût des prestations.
69. Que le contrat d'assurance ne couvre que l'exercice normal de la profession d'architecte telle qu'elle est définie par la loi et le règlement comme le rappelle l'annexe intégré aux conditions générales.
70. Elle considère que la société Advento a exercé sa profession en violation de ces textes ce qui ne permettait pas à l'assureur d'apprécier le risque assuré et qu'il lui appartenait, le cas échéant, de solliciter une extension de garantie.
71. La société Advento conclut à la confirmation du jugement en se prévalant notamment d'un arrêt rendu par la cour de céans le 25 octobre 2025, à la suite d'un arrêt de la Cour de cassation du 19 décembre 2024 dans une affaire l'opposant déjà à la société Maf dans des circonstances exactement semblables.
Sur ce,
72. Il sera rappelé qu'il convient de distinguer les clauses du contrat d'assurance qui constituent une condition de la garantie de celles qui constituent des exclusions de garantie.
Ces dernières se distinguent des premières en ce qu'elles privent l'assuré du bénéfice de la garantie en considération de circonstances particulières de réalisation du risque, c'est-à-dire, en raison de circonstances tenant à une opération déterminée.
73. Ces clauses d'exclusion obéissent à un régime particulier qui les soumet à des exigences de validité plus importantes.
En effet, l'article L.113-1 du Code des assurances précise que « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police » tandis que selon l'article L.112-4 alinéa 2 du Code des assurances, « les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents ».
74. En l'espèce, la société MAF invoque l'article 1-11 des conditions générales selon lequel le contrat a pour objet de « garantir l'adhérent contre les conséquences pécuniaires des responsabilités (contractuelle, décennale et quasi délictuelle) spécifiques de sa profession d'architecte qu'il encourt dans l'exercice de celle- ci telle qu'elle est définie par la législation et la réglementation en vigueur à la date de l'exécution de ses prestations.
La garantie s'applique aux actes professionnels visés dans l'annexe des présentes conditions générales accomplis dans les conditions qui y sont fixées, et relatifs aux constructions entrant dans les limites qui y sont définies ».
75. À supposer que cette clause ne constitue qu'une clause de non garantie, la MAF se borne à soutenir qu'il existerait des liens d'intérêts entre le maître de l'ouvrage et l'architecte, la société Advento, mais elle ne fournit aucune précision à cet égard et ne verse aucun élément de preuve à cet égard.
De même, hormis des considérations très générales, ne démontre-t'elle pas l'existence de faits laissant supposer que la société Advento aurait agi en contravention avec ses obligations déontologiques.
76. Mais surtout, il apparaît que la clause en question doit s'analyser en une clause d'exclusion ainsi que l'a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 19 décembre 2024 concernant exactement les mêmes faits et les mêmes parties.
77. Dans cet arrêt, après avoir rappelé que « la clause qui prive l'assuré du bénéfice de la garantie en considération de circonstances particulières de la réalisation du risque constitue une clause d'exclusion de garantie », la cour a considéré que :
« 11. Pour rejeter les demandes formées contre la Maf, l'arrêt retient que la clause stipulant que le contrat avait pour objet de garantir l'adhérent contre les conséquences pécuniaires des responsabilités spécifiques de sa profession d'architecte, qu'il encourt dans l'exercice de celle-ci, telle qu'elle est définie par la législation et la réglementation en vigueur à la date de l'exécution de ses prestations, ne crée pas un cas d'exclusion de garantie tenant aux circonstances particulières de réalisation du risque mais un cas de non-garantie.
12. Il relève, d'une part, que la société Advento n'avait pas exigé du maître de l'ouvrage qu'il souscrive une assurance dommages-ouvrage et dépose une demande de permis de construire, ne s'était pas inquiétée de l'état des existants, et se devait de mener à bien l'ensemble de ses missions, d'autre part, que ses défaillances et la convergence de sa position procédurale avec celle de la société Promobat caractérisaient une collusion entre le maître de l'ouvrage et le maître d'oeuvre.
13. Il en déduit que les liens les unissant et leur recherche commune d'un intérêt financier
immédiat n'avaient pas permis à la société Advento d'exercer son activité dans des circonstances normales, avec une indépendance suffisante vis-à-vis de sa cliente, telle que définie par le code de déontologie, ni de la conseiller ainsi qu'elle le devait, de sorte que le risque n'entrait pas dans les contours de la garantie d'assurance de la MAF.
14. En statuant ainsi, alors que les fautes retenues à la charge de la société Advento, peu important qu'elles caractérisent des manquements de l'architecte à ses obligations déontologiques, constituaient une circonstance particulière de la réalisation du risque, de sorte que l'assureur invoquait une exclusion de garantie, la cour d'appel a violé les textes
susvisés ».
78. Or, la clause d'exclusion doit être formelle et limitée.
Elle ne doit pas non plus vider la garantie de sa substance et doit aussi figurer en termes apparents.
79. Force est de constater qu'en l'espèce la clause litigieuse ne remplit aucun de ces critères.
Elle n'est pas formelle puisqu'elle est sujette à interprétation et ne relève que d'une déduction, d'un raisonnement a contrario.
80. Elle n'énumère pas des cas précis d'exclusion.
Elle n'est pas limitée car adopter la version de la société Maf reviendrait à réduire très notablement le champ de la garantie.
81. Enfin, cette clause n'est pas mise en exergue de manière apparente et figure sous l'article 1 'Objet du contrat, définitions et limites de la garantie' et sous le paragraphe 1-1 'objet du contrat', dans des caractères parfaitement semblables aux nombreux autres paragraphes de l'article 1 (paragraphes 1-11 à 1-33).
82. Elle ne figure pas au rang des exclusions rassemblées sous l'article 2 'Exclusions'.
83. Par conséquent, à lui donner le sens que lui prête la société Maf, cette clause serait inopposable à la société Advento.
84. Le jugement qui a décidé que la société Maf devait garantir la société Advento sera donc confirmé.
V- Sur les demandes accessoires
85. Le jugement sera infirmé quant aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile dans les conditions visées au dispositif.
En cause d'appel, les dépens seront supportés par la société Maf qui a échoué dans son recours.
Il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Périgueux du 3 mai 2022 en ce qu'il a :
- condamné in solidum la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage, la société Advento, la société MAF assureur décennal de la société Advento, la Sarl Ecotech ingénierie, la Smabtp assureur de responsabilité de la Sarl Ecotech Ingénierie et la compagnie BPCE iard assureur décennal de la Sarl Axbat à relever indemne la Sci Byzance de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 544,96 euros ;
- dit que dans leurs rapports entre elles :
- la société Advento, la société MAF, la Sarl Ecotech ingénierie, la Smabtp d'une part,
- la compagnie BPCE iard d'autre part,
sont condamnés à se relever mutuellement indemnes des condamnations prononcées à leur encontre à concurrence de 50% ;
- condamné in solidum la société Advento, la société MAF, la Sarl Ecotech Ingénierie, la Smabtp en qualité d'assureur de la Sarl Ecotech Ingénierie et la compagnie BPCE iard à relever indemnes la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage et la Sci Byzance des condamnations prononcées à leur encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
- dit que dans leurs rapports entre elles ;
- la société Advento, la société MAF, la Sarl Ecotech Ingénierie, la Smabtp en qualité d'assureur de responsabilité de la Sarl Ecotech Ingénierie d'une part,
- la compagnie BPCE iard d'autre part,
sont condamnées à se relever mutuellement indemnes des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens à concurrence de 50% ;
Statuant à nouveau,
- condamne in solidum la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage, la société Advento, la société MAF assureur décennal de la société Advento, la Sarl Ecotech ingénierie et la société Euromaf assureur de responsabilité de la Sarl Ecotech Ingénierie à relever indemne la Sci Byzance de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de reprise d'un montant de 76 544,96 euros ;
- dit que dans leurs rapports entre elles :
- la société Advento et la société MAF, d'une part, la Sarl Ecotech ingénierie et la Smabtp d'autre part, contribueront à la dette par parts viriles;
- condamne in solidum la société Advento et son assureur, la société MAF, la Sarl Ecotech Ingénierie et la société Euromaf en qualité d'assureur de la Sarl Ecotech Ingénierie, à relever indemnes la Smabtp en qualité d'assureur dommages-ouvrage et la Sci Byzance des condamnations prononcées à leur encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
- dit que dans leurs rapports entre elles ;
- la société Advento et la société MAF, d'une part, la Sarl Ecotech ingénierie et la Smabtp d'autre part, contribueront à la dette par parts viriles;
Confirme le jugement pour le surplus;
Y ajoutant,
Dit que la somme de 76 544,96 € sera indexée sur l'évolution de l'indice BT 01 entre le jour du dépôt du rapport d'expertise et celui du présent arrêt et que les intérêts au taux légal courront, non à compter du jugement mais à compter du présent arrêt.
Condamne la société Maf aux dépens d'appel.
Dit n'y avoir lieu de faire application l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,