CA Douai, 3e ch., 22 janvier 2026, n° 19/03854

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 22/01/2026

****

Minute électronique

N° RG 19/03854 - N° Portalis DBVT-V-B7D-SOZA

Jugement (N° 18/03555) rendu le 28 Mai 2019 par le Tribunal de grande instance de Lille

APPELANTS

Madame [FE] [G] épouse [M]

née le [Date naissance 5] 1968 à [Localité 125]

[Adresse 49]

[Localité 89]

Monsieur [BG] [W]

né le [Date naissance 38] 1977 à [Localité 142]

[Adresse 72]

[Localité 87]

Madame [HG] [L] épouse [WL]

née le [Date naissance 43] 1983 à [Localité 168]

[Adresse 100]

[Localité 80]

Madame [TO] [S]

née le [Date naissance 51] 1953 à [Localité 121]

[Adresse 108]

[Localité 96]

Monsieur [SS] [C]

né le [Date naissance 6] 1959 à [Localité 199]

[Adresse 57]

[Localité 109]

Monsieur [PE] [M]

né le [Date naissance 50] 1967 à [Localité 202]

[Adresse 49]

[Localité 89]

Madame [YE] [DB]

née le [Date naissance 10] 1961 à [Localité 193]

[Adresse 70]

[Localité 115]

Monsieur [O] [SH]

né le [Date naissance 28] 1960 à [Localité 123]

de nationalité Française

[Adresse 68]

[Localité 79]

Madame [X] [HR] épouse [HS]

née le [Date naissance 25] 1957 à [Localité 162]

[Adresse 107]

[Localité 88]

Monsieur [BC] [GA] veuve [JI]

intervenant volontaire

né le [Date naissance 3] 19656 à [Localité 124]

[Adresse 30]

[Localité 75]

Madame [MS] [KE] épouse [BU]

née le [Date naissance 61] 1967 à [Localité 152]

[Adresse 59]

[Localité 101]

Madame [ZW] [LW] épouse [RL]

née le [Date naissance 43] 1963 à [Localité 204]

[Adresse 73]

[Localité 80]

Madame [BC] [FO] épouse [RW]

née le [Date naissance 14] 1968 à [Localité 117]

[Adresse 106]

[Localité 91]

Monsieur [GK] [NN]

né le [Date naissance 54] 1974 à [Localité 121]

[Adresse 112]

[Localité 95]

Monsieur [RX] [ET]

né le [Date naissance 24] 1958 à [Localité 122]

[Adresse 35]

[Localité 84]

Monsieur [IM] [RL]

né le [Date naissance 40] 1962 à [Localité 204]

[Adresse 73]

[Localité 80]

Madame [ZA] [TD]

née le [Date naissance 45] 1964 à [Localité 143]

[Adresse 71]

[Localité 66]

Madame [PF] [WB] épouse [JU]

née le [Date naissance 55] 1966 à [Localité 151]

[Adresse 111]

[Localité 95]

Madame [AK] [GV] épouse [FN]

née le [Date naissance 21] 1969 à [Localité 151]

[Adresse 42]

[Localité 86]

Monsieur [PP] [JU]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 170]

[Adresse 111]

[Localité 95]

Madame [GJ] [EH]

née le [Date naissance 26] 1976 à [Localité 151]

[Adresse 27]

[Localité 74]

Monsieur [BJ] [AH]

né le [Date naissance 48] 1968 à [Localité 169]

[Adresse 105]

[Localité 93]

Madame [DX] [ZL] [JT] épouse [C]

née le [Date naissance 16] 1964 à [Localité 135] ( Autriche)

[Adresse 57]

[Localité 109]

Monsieur [FD] [KO]

né le [Date naissance 36] 1972 à [Localité 136]

[Adresse 98]

[Localité 83]

Monsieur [PP] [LK]

né le [Date naissance 53] 1962 à [Localité 151]

[Adresse 29]

[Localité 103]

Monsieur [K] [PR]

né le [Date naissance 39] 1965 à [Localité 151]

[Adresse 13]

[Localité 52]

Madame [N] [DL] épouse [ZV]

née le [Date naissance 56] 1963 à [Localité 170]

[Adresse 33]

[Localité 85]

Madame [PF] [NZ] épouse [NN]

née le [Date naissance 58] 1972 à [Localité 121]

[Adresse 112]

[Localité 95]

Monsieur [SS] [UJ]

né le [Date naissance 47] 1965 à [Localité 151]

[Adresse 60]

[Localité 81]

Monsieur [T] [BU]-[KE]

né le [Date naissance 38] 1991 à [Localité 203]

[Adresse 59]

[Localité 101]

Madame [P] [BU]-[KE]

Née Le [Date naissance 19] 1993 À [Localité 203]

[Adresse 59]

[Localité 101]

Monsieur [SS] [BU]-[KE]

Né Le [Date naissance 4] 1995 À [Localité 203]

[Adresse 59]

[Localité 101]

Madame [BC] [WC] épouse [AH]

née le [Date naissance 9] 1965 à [Localité 136]

[Adresse 105]

[Localité 93]

Madame [YO] [ND]

née le [Date naissance 32] 1973 à [Localité 125]

[Adresse 104]

[Localité 79]

Monsieur [FD] [RW]

né le [Date naissance 44] 1966 à [Localité 144]

[Adresse 106]

[Localité 91]

Monsieur [TZ] [HS]

né le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 160]

[Adresse 107]

[Localité 88]

Monsieur [LL] [AP]

Né Le [Date naissance 63] 1963 À [Localité 161]

[Adresse 65]

[Localité 113]

Madame [MH] [YP]

née Le [Date naissance 62] 1989 à [Localité 155]

[Adresse 22]

[Localité 76]

Monsieur [RM] [WL]

né Le [Date naissance 23] 1984 à [Localité 170]

[Adresse 100]

[Localité 80]

Monsieur [AT] [IX]

né le [Date naissance 62] 1977 à [Localité 163]

[Adresse 110]

[Localité 74]

Monsieur [TN] [FN]

né le [Date naissance 8] 1969 à [Localité 156] (Belgique)

[Adresse 42]

[Localité 86]

Madame [F] [BD] épouse [UJ]

née le [Date naissance 7] 1967 à [Localité 204]

[Adresse 60]

[Localité 81]

Madame [I] [ZV] (intervenante volontaire)

née le [Date naissance 38] 1987 à [Localité 204]

de nationalité Française

[Adresse 171]

[Localité 77]

Monsieur [IC] [ZV] (intervenant volontaire)

né le [Date naissance 31] 1991 à [Localité 204]

de nationalité Française

[Adresse 97]

[Localité 90]

SCI [173] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Localité 79]

SCI [127] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 59]

[Localité 101]

SCI [178] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Localité 79]

SCI [179] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 105]

[Localité 93]

SCI [180] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Localité 79]

SCI [181] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 112]

[Localité 95]

SCI [RL] Immobiliere prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 73]

[Localité 80]

SCI [174] prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Localité 79]

SCI [137] prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Localité 79]

SCI [183] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 111]

[Localité 95]

SCI [140] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 67]

[Localité 82]

SCI [184] prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité audit siège

[Adresse 33]

[Localité 85]

SCI [146] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Localité 79]

SCI [118] prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité audit siège

[Adresse 65]

[Localité 113]

SCI [147] prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité audit siège

[Adresse 57]

[Localité 109]

SCI [185] prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité audit siège

[Adresse 68]

[Localité 79]

SCI [150] prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité audit siège

[Adresse 29]

[Localité 103]

SCI [119] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Localité 79]

SCI [187] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Localité 79]

SARL [166] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Localité 79]

SCI [176] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Localité 79]

SCI [198] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Localité 79]

SCI [189] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Localité 79]

SCI [205] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 60]

[Localité 81]

SCI [190] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 106]

[Localité 91]

SCI [177] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 72]

[Localité 87]

SCI [191] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Localité 79]

SELARL [164] [BG] [Z] représentée par Me [Z] es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [195]

[Adresse 69]

[Localité 79]

représentés par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistés de Me Julien Prigent, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

INTIMÉS

Madame [A] [ZK]

de nationalité Française

[Adresse 34]

[Localité 92]

représentée par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille , avocat constitué, substitué par Me Olivier Playoust, avocat au barreau de Lille

Monsieur [IB] [CP]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 102]

SCP [IB] [CP] - [201] - [SS] [Y] - [RA] [OV]

[Adresse 12]

[Localité 102]

représentés par Me François-Xavier Lagarde, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, constitué aux lieu de place de Me Philippe Chaillet, avocat au barreau de Lille, substitué par Me Claire Lecat, avocat au barreau de Lille assistés de Me Becker Nicolas, avocat au barreau de Annecy, avocat plaidant

Maître [CA] [KP] pris en qualité de liquidateur judiciaire de La société [172], ayant siège [Adresse 15] [Localité 79]

de nationalité Française

[Adresse 69]

[Localité 79]

représenté par Me Emmanuel Masson, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assisté de Me Dorothée Lours, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

Monsieur [IY] [MG]

de nationalité Française

[Adresse 165]

[Localité 66]

SCP [145] [MG] [145]

[Adresse 165]

[Localité 66]

représentés par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat consitué, substitué par Me Olivier Playoust, avocat au barreau de Lille, assistés de Me Gilles Lasry, avocat au barreau de Montpellier, avocat plaidant

Madame [ST] [VF]-[E]

de nationalité Française

[Adresse 78]

[Localité 109]

représentée par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille substitué par Me Olivier Playoust, avocat au barreau de Lille, assistée de SELARL Garry et associés, avocat au barreau de Toulon, avocat plaidant

Maître [IB] [HF]

[Adresse 46]

[Localité 114]

SCP [120] et [IB] [HF] titulaire d'un office notarial prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 46]

[Localité 114]

représentés par Me Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistés de Me Michel Ronzeau, avocat au barreau de Val d'Oise, avocat plaidant

Monsieur [AI] [OI]

de nationalité Française

[Adresse 41]

[Localité 79]

SELARL Office Notarial [AI] [OI] [ZK]

[Adresse 41]

[Localité 79]

représentés par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille , avocat constitué, substitués par Me Olivier Playoust, avocat au barreau de Lille

Monsieur [VG] [FN]

né le [Date naissance 18] 1964 à [Localité 156] (Belgique)

de nationalité Française

[Adresse 64]

[Localité 94]

représenté par Me Fabien Chirola, avocat au barreau de Lille, avocat constitué,

Société [133] prise en la personne de Madame [OJ] [B], Chef du Service Contentieux, spécialement habilitée , par délégation de pouvoir en date du 8 janvier 2019

[Adresse 11]

[Localité 74]

représentée par Me Marie Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de Me Julien Martinet, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

SA [158] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social , venant aux droits de la SA [131] qu'elle a absorbée et en sa qualité de co-assureur

[Adresse 20]

[Localité 99]

Société civile [159] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social , venant aux droits de la SA [131] en sa qualité de co-assureur

[Adresse 20]

[Localité 99]

représentées par Me Emmanuel Masson, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assistées de Me Dorothée Lours, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Guillaume Salomon, président de chambre

Yasmina Belkaid, conseiller

Stéfanie Joubert, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Ismérie Capiez

DÉBATS à l'audience publique du 05 juin 2025 après rapport oral de l'affaire par Guillaume Salomon

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026 après prorogation du délibéré en date du 09 octobre 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Guillaume Salomon, président, et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OBSERVATIONS DU MINISTERE PUBLIC : 24 février 2025

Communiquées aux parties le 25.02.25

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 31 mars 2025

****

EXPOSE DU LITIGE

Divers investisseurs ont consulté l'Eurl [172] (la société [172]), exerçant une activité de conseil en gestion de patrimoine (CGP) et gérée par M. [VG] [FN], son associé unique.

La société [172] a proposé aux investisseurs d'acquérir des parts sociales de la Sci [195] (ci-après « la Sci [195] »), dont elle assurait la gérance et qui devait acquérir un ensemble immobilier portant sur des bureaux et parking pour un prix de 4,64 millions d'euros fixé par une promesse de vente conclue le 30 septembre 2010, et dont la location était destinée à leur procurer des revenus locatifs.

Cette acquisition a été financée grâce à :

- des apports en capital, pour un montant de 360 000 euros, réalisés par les investisseurs qui ont notamment constitué à cet effet des Sci holding ;

- un crédit de 5 millions d'euros, souscrit par la Sci [195] selon acte authentique du 25 mai 2011, dont les mensualités étaient remboursables sur 17 ans et demi et partiellement garanties par la caution personnelle solidaire de la plupart des associés au prorata de leur participation et à hauteur de 83 300 euros par lot acquis.

La [133] (la [133]) a ainsi accordé à la Sci [195] un prêt dont le remboursement était garanti par un privilège de prêteur de deniers sur 4 640 000 euros, une hypothèque de premier rang sur 360 000 euros et un cautionnement solidaire des investisseurs.

Le 25 mai 2011, Me [AI] [OI], notaire, a dressé les actes authentiques de vente immobilière et de prêt servant à cette acquisition.

D'autres notaires ont dressé des actes de procuration par lesquels certains investisseurs ont mandaté un représentant pour procéder à la signature des actes authentiques dressés par Me [OI].

Courant 2013, la Sci [195] a émis des appels de fonds auprès de ses associés.

Des locataires ayant ultérieurement donné leurs congés (notamment la société [126], principal preneur des locaux, en mars 2012) et n'étant pas remplacés, la Sci [195] n'a pu rembourser les échéances du prêt au début de l'année 2014.

La vente de l'ensemble immobilier est intervenue pour un prix de 2,6 millions d'euros, qui a permis un remboursement partiel de la créance de la [133], contre la mainlevée de ses garanties.

S'agissant du solde de sa créance, la [133] a déclaré un montant de 2 332 749,37 euros au passif de la liquidation judiciaire ouverte au profit de la Sci [195].

La responsabilité civile professionnelle de l'Eurl [172] est garantie par la société [131], aux droits de laquelle sont venues la Sa [158] et la société [159] (les [157]).

Les acquéreurs, tant personnes physiques que morales, de parts sociales de la Sci [195], ainsi que le liquidateur judiciaire de cette dernière, ont fait assigner en responsabilité devant le tribunal de grande instance de Lille les différents intervenants à l'opération, et notamment le gérant de la société [172] et les assureurs de celle-ci, la [133], Me [OI] et des notaires ayant recueilli des procurations d'investisseurs aux fins de fournir le cautionnement prévu au titre des garanties assortissant le prêt consenti.

La société [172] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 15 février 2016, ayant désigné Me [CA] [KP] en qualité de liquidateur judiciaire.

La [195] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 3 juin 2016 et la Selarl [164] [Z] a été désignée pour exercer le mandat.

Par jugement du 28 mai 2019, le tribunal de grande instance de Lille a essentiellement retenu la seule responsabilité de la société [172] et celle de M. [VG] [FN], ainsi que la garantie de ses assureurs, ayant :

1. Sur les fins de non-recevoir :

Sur les fins de non-recevoir invoquées par M. [VG] [FN] :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée du principe de subsidiarité de l'action ut singuli;

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la qualité de M. [VG] [FN] d'ancien gérant de la Sarl [172] en liquidation judiciaire;

Sur les fins de non-recevoir invoquées par la [133] :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'acquisition de la prescription quinquennale;

- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité des investisseurs personnes physiques à agir contre la banque;

- déclaré irrecevable pour défaut de qualité l'action des sociétés civiles associées de la société [195] à l'égard de la [133] ;

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'absence actuelle d'action contre les cautions;

Sur les fins de non- recevoir invoquées par les notaires :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'acquisition de la prescription quinquennale;

- déclaré irrecevable pour défaut d'objet la demande de tous les demandeurs tendant à

être garantis de toute condamnation pouvant intervenir à leur encontre et qui ne sont

pas réclamées ;

2/ Sur les demandes au fond :

Sur la responsabilité de la société [172] :

- dit que la responsabilité de la société [172] envers les investisseurs personnes physiques est engagée pour un manquement à son obligation d'information sur l'obligation indéfinie des investisseurs à la dette sociale de la société [195] les ayant privé d'une chance de choisir un autre Investissement,

- dit que la responsabilité de la société [172] envers la société [195] est retenue pour un manquement à l'exécution diligente de son mandat de gérante ayant contribué à la dégradation de l'immeuble et à sa moindre attractivité ainsi qu'à la perte d'une chance de relouer les locaux restés vacants;

- fixé en conséquence les créances au passif de la liquidation judiciaire de la société [172] comme suit:

* Société [195] : 90 000 euros

[investisseurs personnes physiques : des montants allant de 250 à 1 500 euros en fonction du nombre de parts sociales qu'ils détenaient dans la Sci [195].]

- condamné les sociétés [157] à payer, déduction faite du montant de sa franchise, à :

* Sci [195] : 86 000 euros

* [investisseurs personnes physiques : des montants allant de 250 à 1 500 euros en fonction du nombre de parts sociales qu'ils détenaient dans la Sci [195].]

- précisé que la condamnation des sociétés [157] à payer à la Sci [195] la somme de

86 000 euros est prononcée, à concurrence de ce montant, in solidum avec celle ci-dessous de M. [VG] [FN] ;

Sur la responsabilité de M. [VG] [FN] :

- dit que la responsabilité de M. [VG] [FN] envers la Sci [195] est engagée pour un manquement à l'exécution diligente de son mandat de représentant de la gérante de la Sci [195] ayant contribué:

* à la dégradation de l'immeuble et à sa moindre attractivité,

* à la perte d'une chance de relouer les locaux restés vacants ;

- condamné en conséquence, M. [VG] [FN] à payer à Me [BG] [Z] en qualité de liquidateur de la Sci [195] la somme de 90 000 euros ;

- précisé que la condamnation de M. [VG] [FN] à payer à la Sci [195] la somme de 90 000 euros est prononcée, à concurrence de 86 000 euros, in solidum avec celle ci-dessus des sociétés [158] et [159] ;

Sur la responsabilité de la [133] :

- rejeté toutes les demandes ;

Sur la responsabilité de Me [AI] [OI] et de la Selarl office notarial [AI]

[OI] et [A] [ZK] :

- rejeté toutes les demandes ;

Sur la responsabilité de Me [A] [ZK], Me [ST] [VF] [E], la Scp [120]-[IB] [HF], Me [IB] [HF], Me [IY] [MG], la Scp [167], la Scp [201]-[SS]-[Y]-[RA] [OV]-[J] [UK] ' [RB] [U] et Me [IB] [CP] :

- rejeté toutes les demandes;

Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles :

- rejeté la demande de M. [VG] [FN] pour procédure abusive;

- rejeté la demande de Me [IY] [MG] et la Scp [167]

3/ Sur les mesures accessoires :

- condamné les sociétés [157] et M. [VG] [FN] in solidum à payer aux demandeurs (ensemble) la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l'article 700 du code de

procédure civile ;

- condamné les sociétés [158] et [159] et M. [VG] [FN] à supporter in solidum les dépens de l'instance et autorisé Me Odile Ivanovitch-Debosque ainsi que Me Véronique Vitse-Boeuf au titre de sa postulation pour Me [ST] [VF]-[E] à recouvrer directement les dépens dont elle aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision;

- ordonné l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions.

La Sci [195] et ses associés ont formé appel de ce jugement en limitant leur critique aux chefs ayant :

1 / Sur les fin de non-recevoir :

- Sur les fins de non-recevoir invoquées par la société [133] : .

* déclaré irrecevable pour défaut de qualité l'action des sociétés civiles associées de la [195] à l'égard de la [133] ;

- Sur les fins de non-recevoir invoquées par les notaires : .

* déclaré irrecevable pour défaut d'objet la demande de tous les demandeurs tendant à être garantis de toute condamnations pouvant intervenir à leur encontre et qui ne sont pas réclamées ;

2 / Sur les demandes au fond :

=> Sur la responsabilité de la société [172]':

- fixé en conséquence les créances au passif de la liquidation judiciaire de la société [172] aux seules sommes suivantes :

* Sci [195] : 90 000 euros * M. et Mme [C] : 1 500 euros * M. et Mme [RW] 1 000 euros * M. et Mme [AH] : 500 euros * Mme [S] : 500 euros * M. [JI] : 500 euros * Mme [DB] : 500 euros * M. et Mme [NN] : 2 000 euros

* M. [OU] : 500 euros * Mme [TD] : 500 euros * M. et Mme [JU] : 500 euros * M. [KO] : 500 euros * M. [PR] : 1 000 euros * M. et Mme [UJ] : 1 000 euros * Consorts [T], [P] et [SS] [BU] [KE] et Mme [BU] : 500 euros * M. [AP] : 1 000 euros * M. [IX] : 500 euros * M. [W] : 1 000 euros * M. [LK] : 500 euros * M. et Mme [M] :500 euros * M. [SH] : 500 euros * Mme [YP] : 250 euros * M. et Mme [WL] : 250 euros * Mme [ND] : 250 euros * M. et Mme [FN] : 500 euros * Mme [EH] : 500 euros * M. et Mme [ZV] : 500 euros * M. et Mme [RL] : 500 euros * M. et Mme [HS] : 1 500 euros .

- condamné les [157] à payer, déduction faite du montant de sa franchise, aux seules sommes précitées';

- précisé que la condamnation des [157] à payer à la Sci [195] la somme de 86 000 euros est prononcée, à concurrence de ce montant, in solidum avec celle ci-dessous de M. [VG] [FN]

=> Sur la responsabilité de M. [VG] [FN] :

- « condamné en conséquence, M. [VG] [FN] à payer à Maître [BG] [Z] ès qualités de liquidateur de la Sci [195] la seule somme de 90 000 euros ;

- précisé que la condamnation de M. [VG] [FN] à payer à la Sci [195] la seule somme de 90 000 euros est prononcée, à concurrence de 86 000 euros, in solidum avec celle ci-dessus des [157] ».

=> Sur la responsabilité de la [133] :

- rejeté toutes les demandes

=> Sur la responsabilité de Maître [AI] [OI] et de la Selarl Office Notarial [AI] [OI] et [A] [ZK]

- rejeté toutes les demandes.

=> Sur la responsabilité des autres notaires et structures d'exercice':

- rejeté toutes les demandes.

3 / Sur les mesures accessoires :

- « condamne les [157] et M. [VG] [FN] in solidum à payer aux demandeurs (ensemble) la seule somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ».

Par conclusions d'incident du 6 octobre 2020, la Sci [195] et les investisseurs ont saisi le conseiller de la mise en état notamment aux fins :

- d'ordonner une mesure d'expertise, pour fournir un avis sur la viabilité de l'opération litigieuse et sur le degré de risque qu'elle comportait, sur le caractère suffisant ou non de l'information données par le CGP, sur le caractère habituel ou non du financement intégral de l'opération par un prêt bancaire dont le remboursement reposait sur des investisseurs particuliers, sur l'évaluation du prix de l'ensemble immobilier lors de son acquisition et de sa revente, et sur les diligences de la gérante de la Sci [195] dans la gestion des locations ou des difficultés rencontrées lors du remboursement du prêt.

- d'ordonner un sursis à statuer dans l'atteinte de l'issue d'un litige relatif à l'erreur sur le taux effectif global stipulé dans le contrat de prêt du 25 mai 2011 et dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise sollicité.

Par ordonnance du 26 novembre 2020, le conseiller de la mise en état a notamment :

- déclaré irrecevable la demande aux fins de sursis à statuer dans l'attente de l'issue du litige relatif à l'erreur sur le taux effectif global stipulé dans le contrat de prêt du 25 mai 2011 ;

- ordonné une mesure d'expertise

- désigné pour procéder à l'expertise M. [NC] [GW] (ultérieurement remplacé par M. [MR]), avec mission de :

* dresser un état détaillé et chronologique du montage proposé par la société [172] dans le cadre de son opération [195];

* fournir les éléments techniques permettant de se prononcer sur la viabilité de l'opération et le degré de risque qu'elle comportait ;

* fournir un avis sur la suffisance technique des notices d'information fournies par la société [172] aux investisseurs au regard de l'opération envisagée et sur sa concordance avec l'opération effectivement réalisée ;

* évaluer le prix du bien objet de l'opération litigieuse à sa date d'acquisition le 25 mai 2011 et à la date de sa revente le 3 mai 2016 ;

* décrire les diligences accomplies par la société [172] en sa qualité de gérante de [195], notamment pour relouer les locaux vacants, pour faire effectuer les travaux nécessaires, pour renégocier le prêt, pour la revente du bien, etc.

* fournir un avis sur les éventuelles erreurs intervenues dans la gestion de la [195] et sur leur imputabilité ;

* se prononcer sur les préjudices subis par la Sci [172] et ses associés ;

Le rapport d'expertise a été déposé le 6 décembre 2021 par M. [MR].

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 14 mars 2025, la Sci [195] et les investisseurs / associés / cautions, appelants principaux, demandent à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions critiquées par la déclaration d'appel et de le confirmer pour le surplus, et statuant à nouveau :

A. A titre préalable

- de dire et juger recevables les interventions volontaires de Mme [I] [ZV], de M. [IC] [ZV] et de Mme [BC] [GA] veuve [JI] ;

- de dire et juger recevable l'intervention volontaire de Me [BG] [Z] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [195] ;

- de dire et juger recevable l'action en responsabilité engagée par les demandeurs contre les défendeurs et rejeter toute fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité des demandes des demandeurs ;

B. Sur le fond du litige

1. Sur le principe des responsabilités

- de dire et juger que la société [172], M. [VG] [FN], la société [133], la société office notarial [AI] [OI], Me [AI] [OI], Me [A] [ZK], Me [ST] [VF]-[E], la société [120]-[IB] [HF], Me [IB] [HF], la Scp [167] (anciennement la Scp [145], [IY] [MG], [167]), Me [IY] [MG], la société [201], [SS] [Y], [RA] [OV], [J] [UK] et [RB] [U] et Me [IB] [CP] ont commis des fautes à l'égard des demandeurs de nature à engager leur responsabilité ;

2. Sur les préjudices de [195]

2.1. Sur le préjudice lié à la créance de la banque :

i) A titre principal, sur le préjudice lié à la créance de la banque

- de dire et juger que la société [195] est créancière à l'égard de la société [133] de la somme de 2 332 749,37 euros avec intérêts de retard de 4,68 % à compter du 3 juin 2016, moins un euro ;

ii) A titre subsidiaire, sur le préjudice lié à la créance de la banque pour le cas où sa responsabilité à l'égard de [195] ne serait pas retenue ou que sa faute n'entraînerait pas le droit à réparation de [195] de la totalité du montant restant dû au titre de l'emprunt

o Sur les condamnations à paiement

- de condamner in solidum M. [VG] [FN], les sociétés [157] à régler à la Sci [195] le montant restant dû à la société [133] au titre du prêt consenti à la société [195] après compensation le cas échéant des sommes dues par la [133] à la Sci [195] au titre de la réparation du préjudice lié à la dette de la banque ;

o Sur les fixations de créance au passif de [172]

- de fixer la créance de la Sci [195] à l'encontre de la société [172] à hauteur du montant restant dû à la société [133] au titre du prêt consenti à la Sci [195], après compensation le cas échéant des sommes dues par la [133] à la Sci [195] au titre de la réparation du préjudice lié à la dette de la banque ;

iii) En tout état de cause

- de condamner la société [133] à régler à la Sci [195] les sommes dues au titre de la réparation du préjudice lié à la dette de la Sci [195] à son égard et ordonner la compensation de ces créances réciproques

2.2. Sur les autres préjudices de [195]

' Sur le préjudice lié aux honoraires, droits et frais de montage de l'opération

- de fixer la créance de la Sci [195] à l'encontre de la société [172] du préjudice lié aux honoraires, droits et frais de montage de l'opération à hauteur des sommes de 643 445 euros et 210 000 euros, soit un total de 853 445 euros, et, subsidiairement, de 89 636 euros ;

- de condamner in solidum M. [VG] [FN], les sociétés [157] et la société [133] à régler à la Sci [195] les sommes de 643 445 euros et 210 000 euros, soit un total de 853 445 euros, et, subsidiairement, de 89 636 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 25 mai 2016 ;

- d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

' Sur le préjudice lié aux dettes des autres créanciers

- de fixer la créance de la Sci [195] à l'encontre de la société [172] au titre de ce préjudice à hauteur de la somme de 460 077 euros ;

- de condamner in solidum M. [VG] [FN], les sociétés [157] et la société [133] à régler à la Sci [195] la somme 460 077 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2016 ;

- d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du

code civil ;

3. Sur les préjudices des associés et cautions

3.1. Sur les préjudices liés à la dette de la banque, à titre subsidiaire pour le cas où la société [133] resterait créancière de tout ou partie de sa dette à l'égard de la Sci [195] et/ou à l'égard des cautions

' A titre principal, sur la responsabilité de la banque à l'égard des cautions

- de condamner la société [133] à régler aux cautions les montants qui leur sont dus au titre de leur engagement de caution, moins un euro, et ordonner la compensation entre ces créances et celles de la société [133] à leur égard :

1) M. [BG] [W]

2) Mme [TO] [S]

3) M. [SS] [C] et Mme [DX] [JT] épouse [C]

4) M. [PE] [M] et Mme [FE] [G] épouse [M]

5) Mme [YE] [FZ] [DB]

6) M. [O] [SH]

7) Mme [BC] [GA] veuve [JI]

8) M. [GK] [NN] et Mme [PF] [NZ] épouse [NN]

9) M. [RX] [ET]

10) M. [IM] [RL] et Mme [ZW] [LW] épouse [RL]

11) Mme [ZA] [TD]

12) M. [PP] [JU] et Mme [PF] [WB] épouse [JU]

13) Mme [GJ] [EH]

14) M. [BJ] [AH] et Mme [BC] [WC] épouse [AH]

15) M. [FD] [KO]

16) M. [PP] [LK]

17) M. [K] [PR]

18) M. [SS] [UJ] et Mme [F] [BD] épouse [UJ]

19) Mme [MS] [KE] épouse [BU], M. [T] [BU]-[KE], Mademoiselle [P] [BU]-[KE] et M. [SS] [BU]-[KE]

20) Mme [YO] [ND]

21) M. [FD] [RW] et Mme [BC] [FO] épouse [RW]

22) M. [LL] [AP]

23) Mme [MH] [YP]

24) M. [RM] [WL] et Mme [HG] [L] épouse [WL]

25) Mme [N] [DL] épouse [ZV], Mme [I] [ZV] et M. [IC] [ZV]

26) M. [AT] [IX]

27) M. [TN] [FN] et Mme [AK] [GV] épouse [FN]

' A titre subsidiaire, en cas de subsistance de tout ou partie de la dette de la banque et en l'absence de responsabilité de cette dernière à l'égard des cautions

o Sur la fixation de la créance des cautions au titre de la dette de la banque à l'encontre de [172]

- de fixer la créance de M. [BG] [W], de Mme [TO] [S], de M. [SS] [C] et Mme [DX] [JT] épouse [C], de M. [PE] [M] et Mme [FE] [G] épouse [M], de Mme [YE] [DB], de M. [O] [SH], de Mme [BC] [GA] veuve [JI], de M. [GK] [NN] et Mme [PF] [NZ] épouse [NN], de M. [RX] [ET], de M. [IM] [RL] et Mme [ZW] [LW] épouse [RL], de Mme [ZA] [TD], de M. [PP] [JU] et Mme [PF] [WB] épouse [JU], de Mme [GJ] [EH], de M. [BJ] [AH] et Mme [BC] [WC] épouse [AH], de M. [FD] [KO], de M. [PP] [LK], de M. [K] [PR], de M. [SS] [UJ] et Mme [F] [BD] épouse [UJ], de Mme [MS] [KE] épouse [BU], M. [T] [BU]-[KE], Mademoiselle [P] [BU]-[KE] et M. [SS] [BU]-[KE], de Mme [YO] [ND], de M. [FD] [RW] et Mme [BC] [FO] épouse [RW], de M. [LL] [AP], de Mme [MH] [YP], de M. [RM] [WL] et Mme [L] épouse [WL], de Mme [N] [DL] épouse [ZV], Mme [I] [ZV] et M. [IC] [ZV], de M. [AT] [IX] et de M. [TN] [FN] et Mme [AK] [GV] épouse [FN] à l'encontre de la société [172] au titre de leur engagement de caution, à hauteur du défaut de paiement de la dette de la banque et dans la limite de leur engagement de caution ;

o Sur les condamnations au profit des cautions

- de condamner in solidum les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI] et Me [AI] [OI] à relever les cautions suivantes indemnes de toutes les condamnations qui seront prononcées à leur encontre au profit de la société [133], à hauteur de leur engagement, dans la ou les instances qui suivront la présente procédure, et à leur rembourser tous les frais normaux qui seront exposés au titre de cette instance ou de ces instances :

1) M. [BG] [W].

2) Mme [TO] [S].

3) M. [O] [SH].

4) Mme [BC] [GA] veuve [JI].

5) M. [GK] [NN] et Mme [PF] [NZ] épouse [NN].

6) M. [RX] [ET].

7) M. [IM] [RL] et Mme [ZW] [LW] épouse [RL].

8) M. [PP] [JU] et Mme [PF] [WB] épouse [JU].

9) Mme [GJ] [EH].

10) M. [BJ] [AH] et Mme [BC] [WC] épouse [AH].

11) M. [FD] [KO].

12) M. [PP] [LK].

13) M. [K] [PR].

14) M. [SS] [UJ] et Mme [F] [BD] épouse [UJ].

15) Mme [YO] [ND].

16) M. [FD] [RW] et Mme [BC] [FO] épouse [RW].

17) M. [LL] [AP].

18) Mme [MH] [WX] [YP].

19) M. [RM] [WL] et Mme [HG] [L] épouse [WL].

20) Mme [N] [DL] épouse [ZV], Mme [I] [ZV], M. [IC] [ZV]. 21) M. [AT] [IX].

22) M. [TN] [FN] et Mme [AK] [GV] épouse [FN].

- de condamner in solidum les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI], Me [AI] [OI] et la société [120]-[IB] [HF], et Me [IB] [HF] à relever la caution suivante indemne de toutes les condamnations qui seront prononcées à son encontre au profit de la société [133], à hauteur de son engagement, dans la ou les instances qui suivront la présente procédure, et à lui rembourser tous les frais normaux qui seront exposés au titre de cette instance ou de ces instances :

25) (sic) Mme [YE] [DB].

- de condamner in solidum les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI], Me [AI] [OI] et la société [154] et Me [IY] [MG] à relever les cautions suivantes indemnes de toutes les condamnations qui seront prononcées à leur encontre au profit de la société [133], à hauteur de leur engagement, dans la ou les instances qui suivront la présente procédure, et à leur rembourser tous les frais normaux qui seront exposés au titre de cette instance ou de ces instances :

26) Mme [ZA] [TD] et [176].

- de condamner in solidum les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI], Me [AI] [OI], la société [149], ayant pour associés [SS] [Y], [RA] [OV], [J] [UK], [RB] [U], [WM] [D] et [SS] [H], et Me [IB] [CP] à relever les cautions suivantes indemnes de toutes les condamnations qui seront prononcées à leur encontre au profit de la société [133], à hauteur de leur engagement, dans la ou les instances qui suivront la présente procédure, et à leur rembourser tous les frais normaux qui seront exposés au titre de cette instance ou de ces instances :

26) (sic) Mme [MS] [KE] épouse [BU], M. [T] [BU]-[KE], Mademoiselle [P] [BU]-[KE] et M. [SS] [BU]-[KE].

- de condamner in solidum les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI] et Me [A] [ZK] à relever les cautions suivantes indemnes de toutes les condamnations qui seront prononcées à leur encontre au profit de la société [133], à hauteur de leur engagement, dans la ou les instances qui suivront la présente procédure, et à leur rembourser tous les frais normaux qui seront exposés au titre de cette instance ou de ces instances :

27) M. [PE] [M] et Mme [FE] [G] épouse [M].

- de condamner in solidum les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI], Me [AI] [OI] et Me [ST] [VF]-[E] à relever les cautions suivantes indemnes de toutes les condamnations qui seront prononcées à leur encontre au profit de la société [133], à hauteur de leur engagement, dans la ou les instances qui suivront la présente procédure, et à leur rembourser tous les frais normaux qui seront exposés au titre de cette instance ou de ces instances :

28) M. [SS] [C] et Mme [DX] [JT] épouse [C].

3.2. Sur les préjudices des associés liés à la dette de la banque, à titre subsidiaire pour le cas où la société [133] resterait créancière de tout ou partie de sa dette à l'égard de la société [195]

' Sur la fixation de la créance des associés à l'égard de [172]

- de fixer la créance de M. [BG] [W] et de la société [177] (sic), de Mme [TO] [S] et de la société [119], de M. [SS] Jacques [C] et Mme [DX] [JT] épouse [C] et de la société [147], de M. [PE] [M] et Mme [FE] [G] épouse [M] et de la société [187], de Mme [YE] [DB] et de la société [174], de M. [O] [SH] et de la société [185], de Mme [BC] [GA] veuve [JI] et de la société [180], de M. [GK] [NN] et Mme [PF] [NZ] épouse [NN] et de la société [181], de M. [RX] [ET] et de la société SC [146], de M. [IM] [RL] et Mme [ZW] [LW] épouse [RL] et de la société SC [RL] immobilière de Mme [ZA] [TD] de la société [176], de M. [PP] [JU] et Mme [PF] [WB] épouse [JU] et de la société [183], de Mme [GJ] [EH] et de la société [188], de M. [BJ] [AH] et Mme [BC] [WC] épouse [AH] et de la société [179], de M. [FD] [KO] et de la société [178] de M. [PP] [LK] et de la société [186], de M. [K] [PR] et de la société [173] de M. [SS] [UJ] et Mme [F] [BD] épouse [UJ] et de la société [205], de Mme [MS] [KE] épouse [BU], M. [T] [BU]-[KE], Mademoiselle [P] [BU]-[KE] et M. [SS] [BU]-[KE] et de la société [127], de Mme [YO] [ND] et de la société [191], de M. [FD] [RW] et Mme [BC] [FO] épouse [RW] et de la société [190], de M. [TZ] [HS] et Mme [X] [HR] épouse [HS], de M. [LL] [AP] et de la société [175], de Mme [MH] [YP] et de la société [189], de M. [RM] [WL] et Mme [HG] [L] épouse [WL] et de la société [182], de Mme [N] [DL] épouse [ZV], Mme [I] [ZV], M. [IC] [ZV] et de la société [184], de M. [AT] [IX] et de la société [140] et de M. [TN] [FN] et Mme [AK] [GV] épouse [FN] et de la société Sarl [166], à l'encontre de la société [172] au titre de leur engagement subsistant en qualité d'associés indéfiniment responsables, à proportion de leur part dans le capital social, à hauteur du défaut de paiement de la dette de la banque ;

' Sur les condamnations au profit des associés au titre de la dette de la banque :

- de condamner in solidum les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI] et Me [AI] [OI] à relever les associés suivants indemnes de toutes les condamnations qui seront prononcées à leur encontre au profit de la société [133] à hauteur du défaut de paiement par la Sci [195] de la dette lui incombant et à proportion de leur part dans le capital social, dans la ou les instances qui suivront la présente procédure et à leur rembourser tous les frais normaux qui seront exposés au titre de cette instance ou de ces instances :

1) M. [BG] [W] et [177]

2) Mme [TO] [S] et [119].

3) M. [O] [SH] et [185].

4) Mme [BC] [GA] veuve [JI] et [180].

5) M. [GK] [NN], Mme [PF] [NZ] épouse [NN] et [181].

6) M. [RX] [ET] et SC [146].

7) M. [IM] [RL], Mme [ZW] [LW] épouse

[RL] et SC [RL] immobilière

8) M. [PP] [JU], Mme [PF] [WB] épouse

[JU] et [183].

9) Mme [GJ] [EH] et [188].

10) M. [BJ] [AH], Mme [BC] [WC] épouse [AH] et [179].

11) M. [FD] [KO] et [178].

12) M. [PP] [LK] et [186].

13) M. [K] [PR] et [173].

14) M. [SS] [UJ], Mme [F] [BD] épouse [UJ] et [205].

15) Mme [YO] [ND] et [191].

16) M. [FD] [RW], Mme [BC] [FO] épouse [RW] et [190].

17) M. [TZ] [HS] et Mme [X] [HR] épouse [HS].

18) M. [LL] [AP] et [175].

19) Mme [MH] [YP] et [189].

20) M. [RM] [WL], Mme [HG] [L] épouse [WL] et [182].

21) Mme [N] [DL] épouse [ZV], Mme [I] [ZV], M. [IC] [ZV] et [184].

22) M. [AT] [IX] et [140].

23) M. [TN] [FN], Mme [AK] [UV] [GV] épouse [FN] et Sarl [166].

- de condamner in solidum les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI], Me [AI] [OI] et la société [120]-[IB] [HF] et Me [IB] [HF] à relever les associés suivants indemnes de toutes les condamnations au profit de la société [133] à hauteur du défaut de paiement par la Sci [195] de la dette lui incombant et à proportion de leur part dans le capital social, dans la ou les instances qui suivront la présente procédure et à leur rembourser tous les frais normaux qui seront exposés au titre de cette instance ou de ces instances :

24) Mme [YE] [DM] [FZ] [DB] et [174].

- de condamner in solidum les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI], Me [AI] [OI] et la société [154] et Me [IY] [MG] à relever les associés suivants indemnes de toutes les condamnations au profit de la société [133] à hauteur du défaut de paiement par la Sci [195] de la dette lui incombant et à proportion de leur part dans le capital social, dans la ou les instances qui suivront la présente procédure et à leur rembourser tous les frais normaux qui seront exposés au titre de cette instance ou de ces instances :

25) Mme [ZA] [XT] [XI] [TD] et [176].

- de condamner in solidum les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI], Me [AI] [OI], la société [149], ayant pour associés [SS] [Y], [RA] [OV], [J] [UK], [RB] [U], [WM] [D] et [SS] [H] et Me [IB] [CP] à relever les associés suivants indemnes de toutes les condamnations au profit de la société [133] à hauteur du défaut de paiement par la Sci [195] de la dette lui incombant et à proportion de leur part dans le capital social, dans la ou les instances qui suivront la présente procédure et à leur rembourser tous les frais normaux qui seront exposés au titre de cette instance ou de ces instances :

26) Mme [MS] [KE] épouse [BU], M. [T] [BU]-[KE], Mademoiselle [P] [BU]-[KE], M. [SS] [BU]-[KE] et [127].

- de condamner in solidum les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI] et Me [A] [ZK] à relever les associés suivants indemnes de toutes les condamnations au profit de la société [133] à hauteur du défaut de paiement par la Sci [195] de la dette lui incombant et à proportion de leur part dans le capital social, dans la ou les instances qui suivront la présente procédure et à leur rembourser tous les frais normaux qui seront exposés au titre de cette instance ou de ces instances :

27) M. [PE] [M], Mme [FE] [G] épouse [M] et [187].

- de condamner in solidum les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI], Me [AI] [OI] et Me [ST] [VF]-[E] à relever les associés suivants indemnes de toutes les condamnations au profit de la société [133] à hauteur du défaut de paiement par la Sci [195] de la dette lui incombant et à proportion de leur part dans le capital social, dans la ou les instances qui suivront la présente procédure et à leur rembourser tous les frais normaux qui seront exposés au titre de cette instance ou de ces instances :

28) M. [SS] [C], Mme [DX] [JT] épouse [C] et [147].

3.3. Sur les préjudices liés aux apports.

' Fixation au passif de [172].

- de fixer la créance des personnes suivantes à l'encontre de la société [172] à hauteur de : 1) M. [W] et [177] 23 710 euros.

2) Mme [S] et [119] 17 610 euros.

3) Epoux [C] et [147] 53 030 euros.

4) Epoux [M] et [187]17 610 euros.

5) Mme [DB] et [174] 17 610 euros.

6) M. [SH] et [185] 12 810 euros.

7) Mme [BC] [GA] ([JI]) et [180]12 400 euros.

8) Epoux [NN] et [181] 17 610 euros.

9) M. [ET] et SC [146] 8 800 euros.

10) Epoux [RL] et SC [RL] Immobilière 17 610 euros.

11) Mme [TD] et [176] 17 510 euros.

12) Epoux [JU] et [183] 17 610 euros.

13) Mme [EH] et [188] 12 000 euros.

14) Epoux [AH] et [179] 16 810 euros.

15) M. [KO] et [178] 17 610 euros.

16) M. [LK] et [186] 17 310 euros.

17) M. [PR] et [173] 35 220 euros.

18) Epoux [UJ] et [205] 17 610 euros.

19) consorts [BU] et [127] 35 120 euros.

20) Mme [ND] et [191] 3 000 euros.

21) Epoux [RW] et [190] 39 220 euros.

22) Epoux [HS] 52 830 euros.

23) M. [AP] et [175] 17 610 euros.

24) Mme [YP] et [189] 6 455 euros.

25) Epoux [WL] et [182] 6 455 euros.

26) Consorts [ZV] et [184] 17 610 euros.

27) M. [IX] et [140] 17 210 euros.

28) Epoux [FN] et Sarl [166] 10 900 euros.

' Condamnation à paiement :

- de condamner in solidum la société [133], les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI] et Me [AI] [OI] à régler, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2016 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, à :

1) M. [W] et [177] 23 710 euros.

2) Mme [S] et [119] 17 610 euros.

3) M. [SH] et [185] 12 810 euros.

4) Mme [BC] [GA] ([JI]) et [180] 12 400 euros.

5) Epoux [NN] et [181] 17 610 euros.

6) M. [ET] et SC [146] 8 800 euros.

7) Epoux [RL] et SC [RL] Immobilière 17 610 euros.

8) Epoux [JU] et [183] 17 610 euros.

9) Mme [EH] et [188] 12 000 euros.

10) Epoux [AH] et [179] 16 810 euros.

11) M. [KO] et [178] 17 610 euros.

12) M. [LK] et [186] 17 310 euros.

13) M. [PR] et [173] 35 220 euros.

14) Epoux [UJ] et [205] 17 610 euros.

15) Mme [ND] et [191] 3 000 euros.

16) Epoux [RW] et [190] 39 220 euros.

17) Epoux [HS] 52 830 euros.

18) M. [AP] et [175] 17 610 euros.

19) Mme [YP] et [189] 6 455 euros.

20) Epoux [WL] et [182] 6 455 euros.

21) Consorts [ZV] et [184] 17 610 euros.

22) M. [IX] et [140] 17 210 euros.

23) Epoux [FN] et Sarl [166] 10 900 euros.

- de condamner in solidum la société [133], les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI], Me [AI] [OI] et la société [120]-[IB] [HF] et Me [IB] [HF] à régler, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2016 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, à :

24) Mme [YE] [DB] et [174] 17 610 euros.

- de condamner in solidum la société [133], les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI], Me [AI] [OI] et la société [154] et Me [IY] [MG] à régler, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2016 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, à :

25) Mme [ZA] [TD] et [176] 17 510 euros.

- de condamner in solidum la société [133], les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI], Me [AI] [OI], la société [149], ayant pour associés [SS] [Y], [RA] [OV], [J] [UK], [RB] [U], [WM] [D] et [SS] [H] et Me [IB] [CP] à régler, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2016 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, à :

26) consorts [BU] et [127] 35 120 euros

- de condamner in solidum la société [133], les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI] et Me [A] [ZK] à régler, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2016 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, à :

27) Epoux [M] et [187]17 610 euros

- de condamner in solidum la société [133], les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI], Me [AI] [OI] et Me [ST] [VF]-[E] à régler, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2016 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, à :

28) Epoux [C] et [147] 53 030 euros

' Sur les autres préjudices

- de fixer la créance de M. [BG] [W] et de la société [177], de Mme [TO] [S] et de la société [119], de M. [SS] [WY] [C] et Mme [DX] [JT] épouse [C] et de la société [147], de M. [PE] [M] et Mme [FE] [G] épouse [M] et de la société [187], de Mme [YE] [DB] et de la société [174], de M. [O] [SH] et de la société [185], de Mme [BC] [GA] veuve [JI] et de la société [180], de M. [GK] [NN] et Mme [PF] [NZ] épouse [NN] et de la société [181], de M. [RX] [ET] et de la société SC [146], M. [IM] [RL] et Mme [ZW] [LW] épouse [RL] et de la société SC [RL] immobilière de Mme [ZA] [TD] de la société [176], M. [PP] [JU] et Mme [PF] [WB] épouse [JU] et de la société [183], de Mme [GJ] [EH] et de la société [188], M. [BJ] [AH] et Mme [BC] [WC] épouse [AH] et de la société [179], de M. [FD] [KO] et de la société [178] de M. [PP] [LK] et de la société [186], de M. [K] [PR] et de la société [173] M. [SS] [UJ] et Mme [F] [BD] épouse [UJ] et de la société [205], de Mme [MS] [KE] épouse [BU], M. [T] [BU]-[KE], Mademoiselle [P] [BU]-[KE] et M. [SS] [BU]-[KE] et de la société [127], de Mme [YO] [ND] et de la société [191], de M. [FD] [RW] et Mme [BC] [FO] épouse [RW] et de la société [190], de M. [TZ] [HS] et Mme [X] [HR] épouse [HS], de M. [LL] [AP] et de la société [175], de Mme [MH] [YP] et de la société [189], de M. [RM] [WL] et Mme [HG] [L] épouse [WL] et de la société [182], de Mme [N] [DL] épouse [ZV], Mme [I] [ZV], M. [IC] [ZV] et de la société [184], de M. [AT] [IX] et de la société [140] et de M. [TN] [FN] et Mme [AK] [GV] épouse [FN] et de la société Sarl [166], à l'encontre de la société [172] au titre de leur engagement subsistant en qualité d'associés indéfiniment responsables, à proportion de leur part dans le capital social, à hauteur du défaut de paiement des créances admises de M. [AT] [V], de la société Cabinet [FD] [RW], de la société [129], de M. [VG] [EI], de M. et Mme [LK] et de la société [207] ;

- de condamner in solidum la société [133], les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI] et Me [AI] [OI] à relever les associés suivants indemnes de toutes les condamnations qui seront prononcées à leur encontre au profit du Trésor, de M. [AT] [V], de la société Cabinet [FD] [RW], de la société [129], de M. [VG] [EI], de M. et Mme [LK] et de la société [207] à hauteur des impayés, y compris les intérêts, et à proportion de leur part dans le capital social, dans la ou les instances qui suivront la présente procédure et à leur rembourser tous les frais normaux qui seront exposés au titre de cette instance ou de ces instances :

1) M. [BG] [W] et [177]

2) Mme [TO] [S] et [119]

3) M. [O] [SH] et [185]

4) Mme [BC] [GA] veuve [JI] et [180]

5) M. [GK] [NN] et Mme [PF] [NZ] épouse [NN] et [181]

6) M. [RX] [ET] et SC [146]

7) M. [IM] [RL] et Mme [ZW] [LW] épouse [RL] et SC [RL] Immobilière

8) M. [PP] [JU] et Mme [PF] [WB] épouse [JU] et [183]

9) Mme [GJ] [EH] et [188]

10) M. [BJ] [AH] et Mme [BC] [WC] épouse [AH] et [179]

11) M. [FD] [KO] et [178]

12) M. [PP] [LK] et [186]

13) M. [K] [PR] et [173]

14) M. [SS] [UJ], Mme [F] [BD] épouse [UJ] et [205]

[205]

15) Mme [YO] [ND] et [191]

16) M. [FD] [RW], Mme [BC] [FO] épouse [RW] et [190]

17) M. [TZ] [HS] et Mme [X] [HR] épouse [HS]

18) M. [LL] [AP] et [175]

19) Mme [MH] [YP] et [189]

20) M. [RM] [WL], Mme [HG] [L] épouse [WL] et [182]

21) Mme [N] [DL] épouse [ZV], Mme [I] [ZV], M. [IC] [ZV] et [184]

22) M. [AT] [IX] et [140]

23) M. [TN] [FN], Mme [AK] [GV] épouse [FN] et Sarl [166]

- de condamner in solidum la société [133], la société [158], les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI], Me [AI] [OI] et la Scp [120]-[IB] [HF] et Me [IB] [HF] à relever les associés suivants indemnes de toutes les condamnations qui seront prononcées à leur encontre au profit du Trésor, de M. [AT] [V], de la société Cabinet [FD] [RW], de la société [129], de M. [VG] [EI], de M. et Mme [LK] et de la société [207] à hauteur des impayés, y compris les intérêts, et à proportion de leur part dans le capital social, dans la ou les instances qui suivront la présente procédure et à leur rembourser tous les frais normaux qui seront exposés au titre de cette instance ou de ces instances :

24) Mme [YE] [DB] et [174]

- de condamner in solidum la société [133], les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI], Me [AI] [OI] et la société [154] et Me [IY] [MG] à relever les associés suivants indemnes de toutes les condamnations qui seront prononcées à leur encontre au profit du Trésor, de M. [AT] [V], de la société Cabinet [FD] [RW], de la société [129], de M. [VG] [EI], de M. et Mme [LK] et de la société [207] à hauteur des impayés, y compris les intérêts, et à proportion de leur part dans le capital social, dans la ou les instances qui suivront la présente procédure et à leur rembourser tous les frais normaux qui seront exposés au titre de cette instance ou de ces instances :

25) Mme [ZA] [TD] et [176]

- de condamner in solidum la société [133], les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI], Me [AI] [OI], la société [149], ayant pour associés [SS] [Y], [RA] [OV], [J] [UK], [RB] [U], [WM] [D] et [SS] [H] et Me [IB] [CP] à relever les associés suivants indemnes de toutes les condamnations qui seront prononcées à leur encontre au profit du Trésor, de M. [AT] [V], de la société Cabinet [FD] [RW], de la société [129], de M. [VG] [EI], de M. et Mme [LK] et de la société [207] à hauteur des impayés, y compris les intérêts, et à proportion de leur part dans le capital social, dans la ou les instances qui suivront la présente procédure et à leur rembourser tous les frais normaux qui seront exposés au titre de cette instance ou de ces instances :

27) Mme [MS] [KE] épouse [BU], M. [T] [BU]-[KE], Mademoiselle [P] [BU]-[KE], M. [SS] [BU]-[KE] et [127]

- de condamner in solidum la société [133], les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI] et Me [A] [ZK] à relever les associés suivants indemnes de toutes les condamnations qui seront prononcées à leur encontre au profit du Trésor, de M. [AT] [V], de la société Cabinet [FD] [RW], de la société [129], de M. [VG] [EI], de M. et Mme [LK] et de la société [207] à hauteur des impayés, y compris les intérêts, et à proportion de leur part dans le capital social, dans la ou les instances qui suivront la présente procédure et à leur rembourser tous les frais normaux qui seront exposés au titre de cette instance ou de ces instances :

28) M. [PE] [M], Mme [FE] [G] épouse [M] et [187]

- de condamner in solidum la société [133], les sociétés [157], la société office notarial [AI] [OI], Me [AI] [OI] et Me [ST] [VF]-[E] à relever les associés suivants indemnes de toutes les condamnations qui seront prononcées à leur encontre au profit du Trésor, de M. [AT] [V], de la société Cabinet [FD] [RW], de la société [129], de M. [VG] [EI], de M. et Mme [LK] et de la société [207] à hauteur des impayés, y compris les intérêts, et à proportion de leur part dans le capital social, dans la ou les instances qui suivront la présente procédure et à leur rembourser tous les frais normaux qui seront exposés au titre de cette instance ou de ces instances :

29) M. [SS] [C], Mme [DX] [JT] épouse [C] et [147]

- de débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions toutes demandes contraires ;

- de condamner in solidum les intimés aux dépens, dont les honoraires de l'expert judiciaire d'un montant de 48 542,70 euros, qui seront recouvrés par Me Virginie Levasseur dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile pour ceux qu'elle a avancés, ainsi qu'au paiement de la somme de 188 000 euros au titre de l'indemnité visée à l'article 700 du code de procédure civile aux associés suivants :

1) M. [BG] [W]

2) Mme [TO] [S]

3) M. [SS] [C], Mme [DX] [JT] épouse [C]

4) M. [PE] [M], Mme [FE] [G] épouse [M]

5) Mme [YE] [DB]

6) M. [O] [SH]

7) Mme [BC] [GA] veuve [JI]

8) M. [GK] [NN] et Mme [PF] [NZ] épouse [NN]

9) M. [RX] [ET]

10) M. [IM] [RL] et Mme [ZW] [LW] épouse [RL]

11) Mme [ZA] [TD]

12) M. [PP] [JU] et Mme [PF] [WB] épouse [JU]

13) Mme [GJ] [EH]

14) M. [BJ] [AH] et Mme [BC] [WC] épouse [AH] et [179]

15) M. [FD] [KO]

16) M. [PP] [LK]

17) M. [K] [PR]

18) M. [SS] [UJ], Mme [F] [BD] épouse [UJ]

19) Mme [MS] [KE] épouse [BU], M. [T] [BU]-[KE], Mademoiselle [P] [BU]-[KE] et M. [SS] [BU]-[KE]

20) Mme [YO] [ND]

21) M. [FD] [RW], Mme [BC] [FO] épouse [RW]

22) M. [TZ] [HS] et Mme [X] [HR] épouse [HS]

23) M. [LL] [AP]

24) Mme [MH] [YP] et [189]

25) M. [RM] [WL], Mme [HG] [L] épouse [WL]

26) Mme [N] [DL] épouse [ZV], Mme [I] [ZV], M. [IC] [ZV]

27) M. [AT] [IX]

28) M. [TN] [FN], Mme [AK] [GV] épouse [FN]

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 avril 2024, la société [172], représentée par son liquidateur judiciaire, la société [159] et la SA [158], venant aux droits de [131], intimées et appelantes incidentes, demandent à la cour de :

>> à titre principal

- les recevoir en leur appel incident

- infirmer le jugement mais seulement en en ce qu'il a :

* dit que la responsabilité de la société [172] envers les investisseurs, personnes physiques, est engagée pour un manquement à son obligation d'information sur l'obligation indéfinie des investisseurs à la dette sociale de la Sci [195] les ayant privés d'une chance de choisir un autre Investissement,

* dit que la responsabilité de la société [172] envers la Sci [195] est retenue pour un manquement à l'exécution diligente de son mandat de gérante ayant contribué à la dégradation de l'immeuble et à sa moindre attractivité ainsi qu'à la perte d'une chance de relouer les locaux restés vacants ;

> statuant à nouveau,

- juger qu'il n'est pas rapporté la preuve d'une faute précise et caractérisée commise par la société [172].

- juger qu'il n'est pas rapporté la preuve d'un préjudice né, direct et certain s'analysant en une perte de chance.

- juger qu'il n'est pas rapporté la preuve d'un lien de causalité direct et exclusif entre la faute invoquée et le préjudice allégué.

- rejeter par conséquent toute demande de condamnation formée à l'encontre de la société [172], prise en la personne de son liquidateur Me [CA] [KP], ainsi qu'à l'encontre des sociétés [157].

>> à titre subsidiaire : à supposer que la cour retienne le principe d'un préjudice à caractère indemnisable en lien de causalité avec les fautes reprochées à la société [172]

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lille le 28 mai 2019 sur les montants retenus au titre du préjudice des investisseurs (500 euros par lot) et de la Sci [195] (90.000 euros)

=> à titre infiniment subsidiaire :

- juger que La [133] devra relever et garantir la société [172], les sociétés [157] de toute éventuelle condamnation prononcée à leur encontre

=> plus subsidiairement encore :

- juger que les postes de préjudices invoqués par la Sci [195] au titre des commissions et des honoraires, droits et frais de montage d'opération sont exclus de la garantie [157]

- faire application des limites contractuelles de garantie prévue dans la police d'assurance n°112 786 342 souscrite par la société [172] auprès des sociétés [157] (anciennement [131])

- dire et juger que le plafond de garantie applicable est de 4.000.000 euros, aucune condamnation excédant ce montant ne pouvant être prononcée à l'encontre des sociétés [157] ;

- faire application du montant de la franchise à hauteur de 4.000 euros par sinistre, celle-ci devant être déduite de toute éventuelle condamnation prononcée.

=> à titre reconventionnel :

- condamner tout succombant à leur régler une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- condamner tout succombant aux entiers dépens de l'instance dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 31 octobre 2024, M. [VG] [FN], intimé et appelant incident, demande à la cour, au visa des articles 1382 et1850 du code civil de :

=> infirmer le jugement rendu le 28 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Lille (RG 18/03555).

- déclarer irrecevables les prétentions de la Selarl [164] [Z] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [195], au regard de l'absence de démonstration d'un quelconque préjudice distinct de celui subi par les créanciers de la liquidation judiciaire de la société [172].

=> au fond et à défaut :

- juger qu'il n'a commis aucun manquement de nature à engager sa responsabilité à l'égard de la Sci [195] prise en la personne de son liquidateur.

- juger en tout état de cause que la Sci [195], prise en la personne de son liquidateur, ne démontre nullement l'existence d'un quelconque préjudice actuel, direct et certain en lien avec un quelconque manquement qui lui serait imputable

- juger en tout état de cause que la Selarl [164] [Z], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [195], ne démontre nullement l'existence d'un lien de causalité entre les prétendus manquements qu'ils lui imputent et son prétendu préjudice.

- débouter subséquemment de toutes leurs demandes la société [195] et les 70 associés personnes physiques ou morales qu'il énumère ;

- les condamner solidairement à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- mettre solidairement à leur charge les entiers frais.

=> à titre infiniment subsidiaire: confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Lille (RG 18/03555).

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er décembre 2023, la [133] demande à la cour de :

=> infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir qu'elle a tirée de l'absence actuelle d'action contre les cautions.

- juger, en conséquence, irrecevables les demandes des cautions.

=> confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions.

- rejeter toutes les demandes formées à son encontre

- débouter la société [195], les investisseurs personnes physiques, les cautions, les sociétés civiles associées de la société [195] ainsi que [172], [157] de leurs demandes à son encontre de la [133] à toutes fins qu'elles comportent.

- les condamner in solidum à lui payer une indemnité de 20.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance d'appel outre les dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2024, Me [AI] [OI] et la Selarl [AI] [OI], Me [AI] [OI] et Me [A] [ZK] demandent à la cour de :

>> à titre principal, vu l'article 2224 du code civil,

- infirmer le jugement en ce que la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action des requérants à leur encontre a été rejetée,

en conséquence et statuant à nouveau,

- dire et juger prescrites les demandes formées par les requérants à leur encontre

>> à titre subsidiaire

Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil,

- confirmer le jugement déféré en ce que les requérants ont été déboutés de leur action en responsabilité civile professionnelle initiée à leur encontre ;

en conséquence,

- rejeter les prétentions, fins et conclusions des requérants en tant qu'elles sont dirigées à leur encontre, les en débouter,

=> dans tous les cas,

- infirmer le jugement déféré en ce que leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile a été rejetée ;

- en conséquence, statuant à nouveau, condamner in solidum les requérants au

paiement d'une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ;

- les condamner in solidum au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de

l'instance d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner in solidum aux entiers dépens d'appel et de première instance.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 12 mars 2025, la Scp [201], [SS] [Y], [RA] [OV], [J] [UK], et [RB] [U], et Me [IB] [CP] demandent à la cour, au visa des articles 2224 ; 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil ; de :

=> réformer le jugement du 28 mai 2019 en ce qu'il a déclaré l'action des demandeurs et notamment des consorts [BU] et [127] comme recevable car non prescrite,

- juger irrecevable comme prescrite l'action des requérants et notamment des consorts [BU] et de la société [127] à leur encontre

=> confirmer le jugement pour le surplus, et dès lors,

- débouter les requérants et notamment les consorts [BU] et la société [127] de l'intégralité de leurs demandes, tant irrecevables que mal fondées, dirigées à leur encontre ;

- juger qu'ils n'ont commis aucune faute susceptible d'engager leur responsabilité,

En toute hypothèse,

- débouter les requérants de toutes leurs demandes dirigées à leur encontre et notamment de leur demande de condamnation à régler aux consorts [BU] et à la Société [127] la somme de 55 120 euros ;

- débouter les requérants de leurs demandes dirigées à leur encontre et notamment de leur demande de condamnation à régler aux consorts [BU] et à la Société [127] la somme de 166 599 euros au titre de l'engagement de caution ;

- débouter les requérants de leur demande de condamnation à leur encontre à les relever et garantir de toutes éventuelles condamnations prononcées à leur encontre et notamment au titre de leurs engagements de caution et des engagements d'associés ;

- débouter les requérants de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 188 000 euros ;

- prononcer leur mise hors de cause

Y ajoutant,

- condamner solidairement les requérants et notamment les consorts [BU] et la société [127] ou qui mieux il appartiendra à leur verser la somme de 12.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les requérants et notamment les consorts [BU] et la société [127] ou qui mieux il appartiendra, dans la même solidarité, aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions notifiées le 15 mars 2024, Me [IY] [MG] et la Scp [145]-[MG]-[145] demandent à la cour de confirmer le jugement critiqué, :

- juger l'intervention de Me [MG] s'est limitée à la seule régularisation de la procuration signée par Mme [TD]

- juger qu'il n'est pas intervenu en tant que notaire saisi dans le cadre du programme immobilier litigieux

- juger que Mme [TD] la Sci [176] et les demandeurs se sont engagés en connaissance de cause.

- juger qu'il n'a pas commis de manquement dans le cadre de la signature de la procuration litigieuse ; qu'il a parfaitement exécuté l'obligation de conseil lui incombant ; qu'il ne peut être tenu des aléas économiques de l'opération immobilière ; que la signature des engagements de caution est intervenue sans intervention de Me [MG] qui n'en est pas le rédacteur ; que la signature par toute ou partie des demandeurs des engagements de caution était nécessaire afin d'obtenir les garanties financières nécessitées par l'opération immobilière ; que les conséquences financières inhérentes à la signature de cet engagement de caution ne sauraient être répercutées à titre de préjudice sur Me [MG] ; qu'il n'est pas intervenu dans la constitution de la Sci [176] et dans les opérations d'engagement de Mme [TD] et de la Sci [176] en qualité d'associés indéfiniment responsables ; que Mme [TD], la Sci [176] et les demandeurs ne justifient d'aucun préjudice en relation directe de causalité avec son intervention ;

- débouter les appelants de l'intégralité de leurs prétentions dirigées à leur égard

- juger que Mme [TD] et la Sci [176] n'ont pas qualité à demander que le notaire les garantisse des condamnations susceptibles d'intervenir au titre des cautionnements souscrits ou des engagements d'associés à défaut de demandes en ce sens des créanciers

- les débouter de leur demande tendant à ce que le notaire garantisse la condamnation

d'un autre défendeur au procès (article 31 du CPC)

- condamner Mme [TD] et la Sci [176] à leur régler la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive (article 1382/1240 et suivants du code civil)

- débouter les appelants de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner tout succombant à leur régler la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions notifiées le 6 janvier 2020, la Scp [120] et [IB] [HF], et Me [IB] [HF] demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté leur responsabilité

En tout état de cause,

- débouter l'ensemble des appelants et notamment Mme [DB] et la société [174] de leurs demandes formulées à leur encontre

- condamner in solidum les appelants et notamment Mme [DB] et la société [174] à leur verser la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Dans ses conclusions notifiées le 25 octobre 2023, Me [ST] [VF]-[E] demande à la cour de :

>> à titre principal : réformer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action et les demandes des requérants et notamment des époux [C] et de la société [147] en tant que dirigées à son encontre non prescrites et donc recevables.

Et statuant à nouveau :

Déclarer irrecevable comme prescrite l'action des requérants et notamment des époux

[C] et de la Société [147] à son encontre, en application de l'article 2224 du code civil, en l'état des éléments exposés ci-dessus.

>> à titre subsidiaire : confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a exclu toute responsabilité des notaires et notamment de la sienne.

>> surabondamment et s'il en était besoin :

- déclarer mal fondées les demandes des requérants et notamment des époux [C] et de la société [147] en tant que dirigées à son encontre en l'état des éléments exposés ci-dessus, caractérisant l'absence de tout manquement du notaire, de tout préjudice et lien de causalité en application de l'article 1382 du code civil devenu 1240 du code civil.

En conséquence,

- débouter les requérants et notamment les époux [C] et la Société [147] de toutes leurs demandes, ns et conclusions en tant que dirigées à son encontre

- prononcer sa mise hors de cause

>> à titre très subsidiaire :

- débouter les requérants de la demande en tant que dirigée à son encontre à régler aux époux [C] la somme de 73 030 euros, en l'état des éléments exposés ci-dessus.

- débouter les requérants de la demande en tant que dirigée à son encontre à régler aux époux [C] la somme de 248 999 euros au titre de l'engagement de caution, en l'état des éléments exposés ci-dessus.

- débouter les requérants de leur demande de condamnation à son encontre à relever et garantir les époux [C] et la Société [147] « de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à leur encontre au profit du Trésor, de M. [AT] [V], de la société Cabinet [FD] [RW], de la société [129], de M. [VG] [EI], de M. et Mme [LK] et de la société [207] à hauteur des impayés y compris les intérêts et à proportion de leurs parts dans le capital social dans la ou les

instances qui suivraient la présente procédure et à leur rembourser tous les frais nouveaux qui seront exposés au titre de cette instance ou de ces instances. '' en l'état

des éléments exposés ci-dessus.

- débouter les requérants de leur demande de condamnation in solidum des intimés à

hauteur de 48 542,70 euros au titre du remboursement des frais d'expertise, en l'état des éléments exposés ci-dessus.

- débouter les requérants de leur demande de condamnation in solidum des intimés à hauteur de 165 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en l'état des éléments exposés ci-dessus.

- condamner les requérants, notamment les époux [C] et la société [147] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner tout succombant aux entiers dépens distraits au pro t du cabinet Adekwa, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Le procureur général, auquel le dossier a été communiqué, sollicite la confirmation intégrale du jugement critiqué. Son avis a été notifié aux parties le 25 février 2025.

Pour un exposé des moyens de chacune des parties, qui seront repris dans la motivation du présent arrêt au titre de chaque prétention, il y a lieu de se référer aux conclusions précitées en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS de LA DÉCISION

Sur les interventions volontaires :

Les autres parties n'oppose aucun moyen concernant les interventions volontaires formulées.

> s'agissant de Me [BG] [Z] en qualité de liquidateur judiciaire :

Alors que l'instance a été introduite par actes des 25 mai, 1er juin, 2 juin et 10 juin 2016, la Sci [195] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce en date du 3 juin 2016.

La Sci [195] étant dessaisie par l'ouverture de la procédure collective, il appartient au liquidateur judiciaire d'intervenir volontairement à l'instance. Cette intervention volontaire est recevable. Le tribunal de grande instance était saisi d'une telle demande et a d'ailleurs prononcé une condamnation de M. [FN] au profit de Me [Z], ès qualité.

Si elle a été prise en compte par les premiers juges dans les motifs et implicitement par une telle condamnation, le jugement critiqué a toutefois omis de statuer spécifiquement sur cette intervention volontaire dans son dispositif. Il convient de rectifier une telle omission, en application des articles 463, 561 et 562 du code de procédure civile.

> s'agissant de Mme [I] [ZV], de M. [IC] [ZV] et de Mme [BC] [GA] veuve [JI] ;

Le décès d'une partie interrompt l'instance à son égard à compter de sa notification.

Lorsque l'affaire est transmissible, l'instance peut toutefois être volontairement reprise dans les conditions de formes prévues pour la présentation des moyens de défense, conformément aux dispositions de l'article 373 alinéa 1 du code de procédure civile.

En l'espèce, M. Raphaël [ZV] et M. [FD] [JI] sont respectivement décédés le [Date décès 17] 2022 et le [Date décès 37] 2023.

Alors que le caractère transmissible d'une action patrimoniale est constant, la reprise d'instance doit en outre émaner d'un héritier.

Est considéré comme héritier, le conjoint survivant non divorcé, contre lequel il n'existe pas de jugement de séparation de corps ayant force de chose jugée. En l'espèce, il n'est pas contesté que Mme [GA] veuve [JI] remplit ces conditions.

La dévolution successorale de M. [ZV] atteste en outre que les intervenants volontaires ont la qualité d'héritiers de ce dernier.

La cour constate enfin que ces interventions volontaires résultent valablement de conclusions valant constitution.

Dans ces conditions, il convient de déclarer recevables les interventions volontaires.

Sur les fins de non-recevoir :

L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.

La recevabilité d'une demande en justice est ainsi exclusivement subordonnée à la démonstration d'un intérêt personnel, né et actuel de son auteur, qu'il s'agisse d'un intérêt matériel ou moral.

En revanche, l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action, et l'existence d'une faute et d'un préjudice invoquée par le demandeur dans le cadre d'une action en responsabilité n'est pas une condition de recevabilité de son action mais du succès de celle-ci.

Sur la fin de non-recevoir tirée par M. [FN] du défaut de préjudice distinct subi par le liquidateur de la Sci [195] par rapport à celui de la collectivité des créanciers :

La fin de non-recevoir tirée par M. [FN] de la subsidiarité de l'action « ut singuli » n'est plus invoquée devant la cour, alors qu'elle était sans objet au regard des demandes indemnitaires finalement formulées par la seule Sci [195] à l'encontre de son gérant dans le cadre d'une action sociale exercée « ut universi » par Me [Z], son liquidateur judiciaire, ainsi que l'admet M. [FN] lui-même.

> moyens des parties :

Pour autant, M. [FN] fait valoir, au visa de l'article 31 du code de procédure civile, qu'il est le gérant de la société [172] qui a été placée en liquidation judiciaire, pour en conclure que les demandes indemnitaires de la Sci [195] sont irrecevables à son égard, dès lors que cette dernière ne prouve pas qu'elle subit un préjudice distinct de celui des autres créanciers de la société [172], en application d'une règle d'ordre public.

La Sci [195] fait valoir qu'elle a demandé exclusivement la réparation de ses propres préjudices à la société [172] en sa qualité de gérante et à M. [FN] en sa qualité de gérant de la société [172] (page 30 de ses conclusions) sur le fondement des articles 1850 et 1847 du code civil. Les jurisprudences invoquées par M. [FN] sont inapplicables, dès lors qu'elles ne concernent que l'action exercée par des tiers contractants de la société en procédure collective contre leur gérant, alors qu'elle n'est pas un tiers, mais exerce une action sociale au visa des articles précités.

> réponse de la cour :

L'article 1847 dispose que si une personne morale exerce la gérance d'une société civile, ses dirigeants sont soumis aux mêmes conditions et obligations et encourent les mêmes responsabilités, civile et pénale, que s'ils étaient gérants en leur nom propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'ils dirigent.

En application combinée des articles 1847 et 1850 du code civil, la société [195] agit directement à l'encontre de son ancien gérant, M. [FN], dont la responsabilité individuelle envers cette société est susceptible d'être engagée au titre de ses propres fautes. Elle peut ainsi valablement rechercher de façon autonome et directe la responsabilité civile personnelle de M.[FN], dès lors que ce dernier est considéré, dans ses relations directes avec la société dont il était le représentant permanent à travers la société [172] qu'il gérait, comme s'il avait agi en son nom propre.

En vertu de ces dispositions, le liquidateur judiciaire de la Sci [195] recherche ainsi cumulativement la responsabilité de ses deux gérants : celle de la société [172] en qualité de gérante personne morale et celle de M. [FN] en qualité de représentant permanent de cette société gérante.

Invoquant le monopole du liquidateur judiciaire de la société [172] pour agir dans l'intérêt collectif des créanciers, M. [FN] estime que l'action en responsabilité exercée à son encontre en sa qualité de représentant permanent de cette société en liquidation judiciaire ne peut toutefois être exercée que par ce mandataire judiciaire, de sorte que la Sci [195] est irrecevable à agir à son égard.

Pour autant, ce monopole du liquidateur judiciaire, qui repose sur les articles L. 641-9 et L. 622-20 du code du commerce, n'est que le corollaire du dessaisissement du débiteur en liquidation judiciaire pour exercer ses droits et actions.

A ce titre, il convient de relever que l'action est engagée par la Sci [195] contre M. [FN], qui n'est pas lui-même en liquidation judiciaire et qui dispose d'une personnalité juridique distincte de la société [172], alors que le monopole du liquidateur judiciaire ne concerne que les actions destinées à protéger et à reconstituer le gage commun des créanciers de la société [172].

En l'espèce, la Sci [195] n'exerce aucune action en réparation d'un préjudice collectif causé aux créanciers de la société [172] par la faute d'un tiers ou de son dirigeant.

La circonstance que le montant sollicité par la Sci [195] au titre de la fixation de sa créance au passif de la société [172] et au titre de la condamnation de M. [FN] soit identique n'est que la conséquence du caractère solidaire de l'obligation à la dette incombant à la fois au gérant, personne morale, et à son représentant permanent, au titre de leurs responsabilités personnelles respectives envers cette la Sci [195].

Alors que la Sci [195] dispose d'une action personnelle et autonome à l'encontre du représentant permanent de la société [172] en application de l'article 1847 précité, sa demande indemnitaire à l'encontre de M. [FN] lui-même ne porte aucune atteinte au principe d'égalité entre les créanciers admis à la procédure collective de la société [172].

En définitive, la liquidation de la société [172] ne fait d'une part pas obstacle à la faculté ouverte à la Sci [195] d'agir en responsabilité contre le gérant physique de cette société, pour les fautes qu'il a personnellement commises lors de la gestion de la Sci [195].

Il en résulte d'autre part que seule la preuve d'une faute personnellement imputable à M. [FN] et en lien direct avec un préjudice certain qu'elle a causé à la Sci [195], est par conséquent exigée pour engager la responsabilité de ce gérant, sans qu'il soit nécessaire que celle-ci démontre en outre l'existence d'un préjudice distinct de celui de l'ensemble des créanciers de la société [172].

L'action engagée par la Sci [195] à l'encontre de M. [FN] est par conséquent recevable, dès lors qu'elle justifie d'un intérêt et d'une qualité à agir.

Sur la fin de non-recevoir tirée par la [133] du défaut de qualité des sociétés civiles associées de la Sci [195] à agir en responsabilité à son encontre :

> moyens des parties :

La [133] fait valoir que les associées de la Sci emprunteuse n'ont pas qualité à agir, dès lors qu'elles ne justifient pas d'un préjudice personnel, distinct de celui de la société.

Les sociétés associées font valoir que :

- en qualité de cautions, elles ont qualité à agir à l'égard de la banque au titre d'un manquement à son obligation d'information, de conseil, et de mise en garde

- en qualité de tiers au contrat de prêt, elles peuvent invoquer un préjudice résultant de la faute contractuelle constituée par l'octroi d'un prêt excessif à la Sci [195].

> réponse de la cour :

Les différentes sociétés civiles, qui sont associées de la Sci [195], exercent une action indemnitaire à l'encontre du banquier prêteur de deniers.

Elles ne prétendent pas exercer une action ut singuli en leur qualité d'associés de la Sci [195] pour solliciter une indemnisation, de sorte qu'il ne leur incombe pas de prouver l'existence d'un préjudice distinct de celui subi par cette société.

En revanche, elles font utilement valoir qu'elles disposent d'un intérêt personnel et direct et d'une qualité à agir à l'encontre de la [133], en leur double qualité de cautions du prêt conclu par la Sci [195] et de tiers au contrat de prêt ayant vocation à invoquer une faute contractuelle de la [132] à l'encontre de la Sci [195] qui leur aurait causé un préjudice personnel.

Leur action est par conséquent recevable. Le jugement critiqué est infirmé de ce chef.

Sur la « fin de non-recevoir » tirée par la [133] d'une impossibilité pour les cautions d'invoquer la disproportion de leurs engagements :

> moyens des parties :

La [133] fait valoir que l' « action des cautions » reposant sur le « moyen » (page 20 de ses conclusions) tiré du caractère disproportionné de leur engagement de caution est irrecevable, dès lors que le risque caractérisant la perte de chance ne s'est pas effectivement réalisé, de sorte qu'aucun dommage certain n'est constitué.

Les cautions font valoir qu'elles n'exercent pas une action directe à l'encontre de la banque au titre du caractère disproportionné de leur engagement. Elles ajoutent que l'appréciation d'une perte de chance relève du fond du droit.

> réponse de la cour :

Alors que la [133] fait elle-même valoir que le moyen tiré du caractère disproportionné du cautionnement ne peut être soulevé que par voie d'exception par la caution lorsqu'elle est actionnée et qu'elle se trouve alors dans l'impossibilité d'exécuter ses engagements, une telle circonstance ne s'analyse pas comme une fin de non-recevoir, mais comme une défense au fond. Elle renvoie en effet à l'absence de préjudice résultant de son caractère hypothétique, qui serait de nature à exclure la responsabilité de la banque. Ce moyen sera par conséquent examiné au fond. Il n'y a pas lieu de statuer sur un tel moyen dans le dispositif du présent arrêt.

Le jugement ayant « rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'absence actuelle d'action contre les cautions » est par conséquent infirmé de ce chef, dès lors qu'une telle qualification n'est pas applicable et qu'il n'appartenait ainsi pas au tribunal de grande instance de statuer spécifiquement sur ce point dans son propre dispositif.

Sur la fin de non-recevoir tirée par les notaires de la prescription de l'action en responsabilité à leur encontre :

> moyens des parties :

Me [VF]-[E] invoque la prescription de l'action en responsabilité engagée à son encontre par les époux [C] et par la société [147] et fait valoir qu'entre l'acte authentique de procuration (23 mai 2011) et son assignation devant le tribunal de grande instance (10 juin 2016), cinq années se sont écoulées. Elle estime ainsi que le point de départ du délai quinquennal est la signature de cet acte authentique. En tout état de cause, les investisseurs ne peuvent prétendre n'avoir découvert qu'en 2014 le fait dommageable constitué par la déconfiture de la Sci [195] et son incapacité de rembourser les échéances du prêt, alors qu'ils indiquent par ailleurs que la situation s'est très rapidement dégradée.

La Selarl [AI] [OI], Me [AI] [OI] et Me [A] [ZK] estiment à l'identique qu'entre la date de l'acte authentique de procuration (14 et 23 mai 2011) et celle de leur assignation (25 mai 2016), le délai quinquennal de prescription a couru et était ainsi expiré à la date de l'acte introductif d'instance. Dès lors qu'un manquement au devoir d'information et de conseil est reproché aux notaires, seule la date d'établissement des procurations doit être retenue comme point de départ du délai de prescription.

La Scp [201], [SS] [Y], [RA] [OV], [J] [UK], et [RB] [U], et Me [IB] [CP] invoquent également la prescription de l'action engagée à leur encontre, partageant le moyen déjà exposé et estimant avoir reçu les actes de procuration des consorts [BU] le 20 mai 2011, alors qu'ils ont été assignés le 1er juin 2016.

> réponse de la cour :

Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Il s'en déduit que le délai de prescription de l'action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur. Ainsi, la date à laquelle le fait générateur est survenu n'est pas le point de départ de ce délai, sauf à caractériser qu'à cette date, la victime avait ou aurait dû avoir déjà connaissance des trois éléments constitutifs de la responsabilité qu'elle invoque.

En application des articles 1315 alinéa 2, devenu 1353, alinéa 2 et 2224 du code civil, la charge de la preuve du délai de prescription et de son point de départ incombe à celui qui invoque la fin de non-recevoir tirée de la prescription et se prétend par conséquent libéré de l'obligation (Civ. 2è, 23 janvier 2023, n°20-16.490, Com. 24 janvier 2024, n°22-10.492, publié).

> s'agissant de l'action à l'encontre des notaires ayant établi une procuration par acte authentique :

En l'espèce, les cautions fondent leur action en responsabilité à l'encontre de leurs notaires respectifs sur un manquement à l'obligation de conseil à l'occasion de leur participation à l'établissement d'une procuration fournie pour se porter caution du prêt souscrit par la [133] au profit de la Sci [195].

Contrairement aux prétentions des notaires sur lesquels repose la charge de la preuve de son point de départ, le délai quinquennal de prescription n'a pas commencé à courir à compter de la date de la faute qui leur est reprochée et qui est constituée par un défaut de conseil au jour de la signature des procurations. En effet, à cette date, les cautions n'avaient pas connaissance du caractère très risqué de leur engagement résultant de la fragilité financière du projet d'investissement financé par le prêt qu'elles ont garanti.

A défaut d'alléguer ou de prouver un autre point de départ du délai de prescription, les notaires sont par conséquent défaillants à prouver que le délai quinquennal était expiré lors de leurs assignations respectives.

A l'inverse, le point de départ de l'action en responsabilités des cautions est fixé au jour où elles ont découvert le caractère dommageable du manquement à l'obligation de conseil qu'elles invoquent : le délai de prescription a par conséquent couru à compter de leur connaissance de l'exigibilité de leur propre créance, laquelle résulte elle-même de leur connaissance de la défaillance de la Sci [195] dans le paiement des échéances du prêt. À cet égard, la cour ne dispose d'aucun élément concernant le respect de l'obligation annuelle des cautions personnes physiques.

En l'espèce, les échéances du prêt ont cessé d'être payées en début d'année 2014, alors que la date à laquelle la [133] a prononcé la déchéance du terme n'est pas identifiée. Quelle que soit la date à laquelle cette information sur la défaillance du débiteur principal a été portée à la connaissance des cautions, elle est nécessairement postérieure au début de l'année 2014. Lors des assignations datant de 2016, le délai quinquennal de prescription n'était donc pas expiré au profit des notaires.

Au surplus, même en admettant que la connaissance des faits permettant d'agir en responsabilité civile à l'encontre des notaires aurait été acquise par les associés/cautions à compter de l'assemblée générale ordinaire du 26 juin 2013 lors de laquelle ils ont été informés du congé donné par les principaux locataires (les sociétés [126]) occupant 1344 m² sur le total de 3 118 m², le délai quinquennal ne serait en tout état de cause pas expiré lors des assignations délivrées courant 2016.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Sur la fin de non-recevoir tirée par Me [MG] et la Scp [145] [MG] [145] d'une absence de qualité à agir de leurs clientes :

Ce notaire demande de « juger que Mme [TD] et la Sci [176] n'ont pas qualité à demander que le notaire les garantisse des condamnations susceptibles d'intervenir au titre des cautionnements souscrits ou des engagements d'associés à défaut de demandes en ce sens des créanciers » et de « les débouter de leur demande tendant à ce que le notaire garantisse la condamnation d'un autre défendeur au procès (article 31 du CPC) ».

Il estime d'une part que « seule la partie concernée peut solliciter une telle condamnation », alors qu'« aucune des parties défenderesses ne sollicite la condamnation du notaire à les relever ou garantir ». D'autre part, il indique que sa responsabilité ne peut être recherchée que dans le cadre de sa mission et ne peut être étendue au comportement adopté par les autres intervenants à l'opération immobilière.

Pour autant, alors que le bien-fondé d'une demande n'est pas pris en compte pour l'application de l'article 31 du code de procédure civile, une caution a qualité à agir à l'encontre du notaire ayant établi une procuration authentique permettant de souscrire un tel engagement, en précisant qu'elle sollicite sa garantie dans l'hypothèse où l'établissement de crédit agirait à son encontre et obtiendrait sa condamnation à exécuter le cautionnement fourni.

La demande de Mme [TD] et de la Sci [176] est par conséquent recevable.

Sur la demande de constatation et fixation des créances au passif de la société [172] :

A titre liminaire, il convient de rappeler que les parties ont été invitées par le greffe à présenter contradictoirement leurs observations sur le moyen soulevé d'office par la cour, concernant la recevabilité de la demande aux fins de fixation des créances au passif de la société [172].

En l'absence d'instance en cours, le titulaire d'une créance antérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective n'a d'autre option, après avoir déclaré sa créance, que de se soumettre à la procédure de vérification des créances qui se déroule devant le juge-commissaire, la juridiction saisie au fond dans le cadre d'une instance ultérieure à ce jugement d'ouverture ayant l'obligation de soulever d'office l'irrecevabilité d'une demande de fixation au passif du débiteur placé en redressement ou liquidation judiciaire (Com. 17 février 2015, n° 13-27.117).

En l'espèce, la société [172] a été placée en liquidation judiciaire par décision du tribunal de commerce de Lille-Métropole du 15 février 2016.

L'instance aux fins de constat et fixation de leurs créances respectives ayant été introduite devant le tribunal de grande instance de Lille par actes des 25 mai, 1er juin, 2 juin et 10 juin 2016, il en résulte qu'à la date d'ouverture de la procédure collective, aucune instance n'était en cours devant une juridiction du fond.

Les demandes formulées par les appelants en constatation et fixation de leurs créances au passif de la liquidation judiciaire ouverte à l'égard de la société [172] sont par conséquent irrecevables.

Sur la responsabilité de la [133] :

La cour étant tenue de la hiérarchie des prétentions, principales et subsidiaires, formulées par une partie, il y a lieu de statuer en premier lieu sur les fautes reprochées à la [133] tant par la [195] que par les cautions et les associés, dès lors que cette banque est exclusivement visée par les demandes indemnitaires formées à titre principal au titre du solde impayé du prêt immobilier.

=> à l'égard de la [195] :

> moyens des parties :

La société [195] invoque à titre principal la responsabilité de la [133] pour solliciter une indemnisation par ce banquier à hauteur de 2 332 749,37 euros, moins un euro, outre les intérêts de retard de 4,68 % à compter du 3 juin 2016. A l'appui de ses demandes, elle fait valoir que :

- elle n'est pas un emprunteur averti

- l'expertise judiciaire a établi que l'opération était risquée.

- la [133] lui a fautivement octroyé un financement excessif pour un projet fragile, en violation du devoir de mise en garde dont elle est débitrice à l'égard d'un emprunteur non averti : en l'espèce, la banque n'a pas vérifié les éléments comptables prévisionnels et n'a pas vérifié la solvabilité des associés ; la seule mise en balance du montant des loyers prévisionnels et de celui des échéances du prêt était insuffisante pour apprécier le risque d'endettement lié à l'octroi d'un prêt de 5 millions d'euros ; le rapport [NY] est insuffisant à justifier l'octroi d'un tel prêt ;

En revanche, les associés n'ont pas participé à la défaillance de la [195], dès lors qu'ils ont tous commencé à abonder financièrement le projet, à hauteur de leurs engagements sociaux ; pour autant, dès lors que la viabilité du projet reposait sur les associés cautions, la banque a commis une faute en ne vérifiant pas la solvabilité de ces derniers.

M. [FN] fait valoir qu'il a déjà élaboré antérieurement d'autres projets similaires.

La [133] fait valoir que :

- elle n'a commis aucune faute : elle a vérifié la proportion du prêt aux capacités de remboursement de l'emprunteur, alors qu'il ne lui appartient pas d'apprécier l'opportunité de l'opération financée à laquelle elle n'a pas collaboré. Le remboursement des échéances paraissaient compatible avec les revenus locatifs. Par ailleurs, aucun élément communiqué n'a pu lui révéler le risque d'échec du montage alors qu'elle a en outre bénéficié d'un rapport d'expertise en évaluation immobilière établi par la société [141], dont il ressort que les surfaces étaient occupées en quasi-totalité et que la situation des locaux était appropriée pour l'activité des bureaux dans un contexte de reprise du secteur immobilier. Le professionnalisme de ce rapport est certifié par l'expert judiciaire, alors que la dévaluation de l'immeuble n'est imputable qu'à des circonstances postérieures à l'octroi du prêt et qu'en tout état de cause, elle n'est pas professionnelle de l'immobilier et a été ainsi confrontée à une apparence de viabilité de l'investissement projeté. Les erreurs affectant le rapport de la société [141] n'étaient pas décelables par la banque.

- aucun lien de causalité n'est établi entre la faute alléguée et les préjudices. La défaillance de la société [195] est imputable à ses associés et à son gérant : (i) d'une part, les associés n'ont pas renfloué la société à hauteur de l'apport total en compte-courant d'associés qui auraient permis de surmonter la vacance locative, en dépit de leurs engagements inscrits dans le pacte d'associés. (ii) d'autre part, la gérance confiée à la société [172], gérée elle-même par M. [FN], a été fautive et a participé à l'absence de relocation des locaux vacants, circonstance confirmée par l'expert judiciaire. Les investisseurs insistent d'ailleurs eux-mêmes sur ces fautes de gestion. En particulier, M. [FN] n'a pas donné suite à une proposition de refinancement du prêt litigieux.

- elle n'est débitrice d'aucune obligation de mise en garde à l'égard des investisseurs eux-mêmes, étant un tiers au contrat.

> réponse de la cour :

En l'espèce, les obligations de la banque à l'égard de l'emprunteur s'apprécient exclusivement au regard de sa qualité de prêteur de deniers. En revanche, les règles concernant un prestataire de service d'investissement ne lui sont pas applicables, dès lors que la [133] n'a pas participé au choix ou à la commercialisation de l'investissement dont il a permis le financement.

Aucune partie n'invoque que le crédit immobilier litigieux relèverait du droit de la consommation, étant observé que l'article L. 311-1 du code de la consommation réservait une telle qualification aux emprunts exclusivement souscrits par une personne physique et dans le cadre d'une opération de crédit envisagée dans un but étranger à son activité commerciale ou professionnelle, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016 applicable à l'espèce. L'emprunteur étant une personne morale et le prêt étant accordé pour réaliser l'objet même d'une telle Sci, seul le droit commun des contrats est applicable.

Il résulte de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, qu'un établissement de crédit est tenu, lors de la conclusion d'un contrat de prêt, à un devoir de mise en garde à l'égard d'un emprunteur non averti, au regard des capacités financières de celui-ci et des risques de l'endettement né de l'octroi du prêt.

L'assujettissement au devoir de mise en garde de la banque dispensatrice de crédit suppose ainsi la réunion de deux conditions cumulatives : d'une part le caractère non averti de l'emprunteur, et d'autre part, le risque d'endettement excessif. En effet, à l'égard d'un emprunteur, le risque d'endettement né de l'octroi du prêt se superpose à l'adaptation ou l'inadaptation du prêt à ses capacités financières, de sorte que ces critères ne sont pas cumulatifs, mais alternatifs, à la différence de la situation d'une caution.

L'appréciation de cette double condition s'effectue à la date de conclusion des prêts litigieux.

Par conséquent, en dehors des hypothèses de devoir de conseil d'origine légale ou contractuelle, il ne pèse sur l'organisme dispensateur de crédit aucun devoir de conseil à l'égard de son client, ainsi que l'implique le devoir de non-immixtion dans les affaires de ce dernier qui lui incombe et dont il faut déduire que l'établissement de crédit n'a pas à conseiller l'emprunteur sur l'opportunité de l'opération patrimoniale qu'il envisage de réaliser.

En application de l'article 1315, devenu 1353, alinéa 1er du code civil, il incombe dans un premier temps à l'emprunteur, fût-il non averti, d'établir qu'à l'époque de la souscription du prêt litigieux, sa situation financière justifiait l'accomplissement d'un tel devoir étant précisé que pour apprécier s'il est tenu à un devoir de mise en garde, l'établissement de crédit peut, sauf anomalies apparentes, se fier aux informations recueillies auprès de l'emprunteur sur ses capacités financières sans devoir vérifier leur exactitude (1re Civ., 1 juin 2016, pourvoi n 15-15.051, publié).

Lorsque cette preuve est administrée, il appartient dans un second temps à la banque de rapporter la preuve de l'exécution de son obligation (Com., 11 décembre 2007, pourvoi n 03-20.747, publié), conformément à l'alinéa 2 de cet article,

Pour apprécier les capacités financières de l'emprunteur, il est tenu compte des revenus et de la valeur des éléments du patrimoine garantissant le remboursement, même en réalisant les biens de son patrimoine. L'appréciation du caractère excessif de l'endettement doit ainsi tenir compte de la valeur nette de l'immeuble financé par l'emprunt (Civ. 1ère, 9 novembre 2022, pourvoi n 21-16.846, publié). Cette appréciation du risque d'endettement excessif, qui donne naissance au devoir de mise en garde, résulte ainsi d'une appréciation générale de la solvabilité de l'emprunteur, tenant compte non seulement de ses revenus mais aussi de ses biens et de ses dettes et non de son aptitude à faire face à chaque échéance mensuelle avec ses revenus.

Enfin, l'appréciation de la banque peut être prospective et s'attacher à l'amélioration ou à la dégradation prévisible de la situation de l'emprunteur en raison de l'investissement financé.

En l'espèce, à défaut d'avoir prévu contractuellement au profit de la société [195] un service spécifique de conseil, la [133] n'est tenue à aucune obligation de conseil à l'égard de l'emprunteur.

Il incombe donc à la [195] d'établir qu'à la date de sa conclusion, les critères précédemment rappelés étaient remplis, pour permettre de mettre à la charge de la [133] une telle obligation de mise en garde.

Sur le caractère averti de l'emprunteur :

Si le banquier dispensateur de crédit prouve le caractère « averti » de l'emprunteur, il n'est alors débiteur d'aucune obligation de mise en garde à l'égard de ce dernier.

Par exception, l'emprunteur averti qui estime que le crédit dont il a bénéficié n'était pas adapté à ses capacités financières doit, pour rechercher la responsabilité du banquier, établir qu'au moment de l'octroi du crédit, ce dernier avait sur ses revenus et son patrimoine ou ses facultés de remboursement raisonnablement prévisibles des informations que lui-même aurait ignorées.

Le caractère averti ou non de l'emprunteur face à un emprunt susceptible de présenter un risque, s'apprécie au regard de ses connaissances en matière de crédit et varie selon le type de prêt ou le montage financier y afférent.

Dans cette appréciation, il convient notamment de prendre en considération chez l'emprunteur : les études et formations suivies, l'activité professionnelle, les capacités intellectuelles, l'habitude des affaires, l'existence d'opérations similaires antérieures, la complexité de l'opération excédant éventuellement ses compétences et expériences antérieures.

Le seul fait que l'objet de l'emprunt soit professionnel ne permet toutefois pas de présumer le caractère averti de l'emprunteur.

Lorsque l'emprunteur est une personne morale, seule celle-ci est créancière de l'obligation de mise en garde et son caractère averti s'apprécie en la seule personne de son représentant légal et non en celle de ses associés, même si ces derniers sont tenus solidairement des dettes sociales.

En l'espèce, il est constant qu'à la date de l'emprunt litigieux, M. [FN] était le gérant de la société [172], qui assurait elle-même la gérance de la société [195] et que le caractère averti ou non averti de l'emprunteur doit par conséquent s'apprécier en sa personne.

À cet égard, alors que M. [FN] produit les pièces établissant qu'il a également conçu et exécuté plusieurs investissements en foncière privée similaires à celui visé par la présente instance (par le biais des Sci [200] Rambouillet 1, puis 2), l'antériorité de telles opérations n'est pas contestée par la société [195]. Il maîtrisait par conséquent le montage financier dont il était par ailleurs l'initiateur à travers une activité de CGP exercée par la société [172], l'ensemble de ces projets reposant sur l'octroi de crédits professionnels. L'examen des documents à en-tête de la [172] permet en outre d'observer qu'outre son activité de CGP, cette société était également intermédiaire en opérations de banque et en service de paiement, et spécialisée dans les transactions immobilières. Il produit également un récapitulatif non contesté d'autres investissements similaires (sa pièce 71), qui mentionnent 5 autres projets dont il est l'initiateur. Au regard d'une telle expérience antérieure et de la diversité des sociétés dont il assurait la gérance, il ne peut être induit du seul échec de l'opération d'investissement que M. [FN], représentant de la Sci [195], n'était pas un emprunteur averti.

Cette condition étant défaillante, il s'en déduit que la [133] n'était pas débitrice d'une obligation de mise en garde à l'égard de la Sci [195].

S'agissant d'un emprunteur averti, il n'est enfin ni allégué, ni prouvé l'existence d'une immixtion fautive de la [133] dans la gestion des affaires de la [195] ou d'une connaissance d'informations dont ce banquier aurait disposé sur la santé financière de l'emprunteur et qui établirait une dissymétrie d'informations entre les parties. A l'inverse, le gérant de la [195] était parfaitement informé du contexte immobilier en 2011, des modalités de financement de ce projet d'investissement et des risques encourus dès lors qu'il gérait également la société [172] ayant précisément établi la plaquette de commercialisation de ce projet en qualité de CGP.

La responsabilité de la [133] n'est par conséquent pas valablement engagée à l'égard de la Sci [195] au titre de l'emprunt souscrit, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il l'a mise hors de cause.

Sur le caractère excessif du crédit :

Au surplus et par anticipation sur les demandes indemnitaires des cautions, il appartient à l'emprunteur qui invoque le manquement de la banque à son obligation de mise en garde d'apporter la preuve de la disproportion de son engagement au regard de ses capacités financières ou du risque d'endettement né de l'octroi du crédit.

Le risque d'endettement excessif s'apprécie au jour du contrat.

Les capacités financières s'apprécient au regard de la valeur des éléments du patrimoine garantissant le remboursement au jour de la conclusion du prêt.

Pour apprécier le caractère excessif ou non des crédits accordés, la banque doit se faire communiquer des documents établis par des professionnels, qu'il s'agisse de professionnels du chiffre ou d'experts du secteur d'activité financé. Dans cette appréciation du caractère adapté du prêt aux conditions financières de l'emprunteur, il convient de s'attacher aux revenus, aux capitaux détenus mais aussi au patrimoine immobilier pour apprécier le risque d'endettement au moment de la souscription des emprunts.

Le prêt n'est pas excessif si l'emprunteur est en mesure d'en rembourser le montant, même en réalisant les biens de son patrimoine.

En l'espèce, il résulte de l'expertise judiciaire que la Sci [195] a souscrit un prêt de 5 millions d'euros remboursable en 210 mois, dont 6 mois de différé d'amortissement, soit 19 500 euros par mois, puis 35 584,54 euros par mois, moyennant un taux d'intérêt fixe annuel de 4,68 %.

> A l'appui de ses prétentions, la Sci [195] invoque d'abord l'absence de vérification par la [133] de la solvabilité des associés.

Pour autant, il incombe exclusivement à la banque dispensatrice du crédit de vérifier les capacités financières et le risque d'endettement de l'emprunteur lui-même, sans y intégrer la question de la solvabilité tirée des garanties assortissant le prêt qu'elle consent. Cette question relève de l'obligation éventuelle de mise en garde du banquier au profit des cautions.

> Ensuite, la Sci [195] invoque l'insuffisance de trésorerie relevée par l'expert judiciaire qui ne permettait pas de faire face aux remboursements de l'emprunt sur les trois années ayant suivi l'acquisition immobilière, dès lors que la situation locative en 2011 impliquait un résultat net avant impôt négatif sur les exercices 2012 à 2014. Elle indique qu'alors que les échéances annuelles du prêt s'élevaient à 427 000 euros, la seule circonstance que les revenus locatifs annuels s'évaluaient à 435 000 euros ne garantissait pas l'auto-financement du projet, dès lors qu'il fallait également prendre en compte les charges et le risque de vacance locative à l'approche de la révision triennale des baux commerciaux.

Pour autant, une telle analyse de la disproportion du prêt ou du risque d'endettement est d'une part limitée à la seule question de l'adéquation entre les revenus locatifs et le montant des échéances du prêt, alors que l'ensemble du patrimoine de la Sci [195] doit être pris en compte pour procéder à l'établissement du caractère excessif de l'emprunt octroyé.

D'autre part, la [133] justifie à l'inverse avoir sollicité de M. [FN] une estimation de la valeur vénale de l'immeuble dont elle finançait l'acquisition. Ce rapport, réalisé par la société [141] à l'issue d'une visite des locaux, estime la valeur vénale de l'immeuble à 5 200 000 euros à la date du 17 novembre 2010, et retient un loyer annuel effectif de 461 953 euros HT. Il conclut que la situation de l'immeuble est appropriée pour l'activité de bureaux sans que l'adresse soit exceptionnelle, dès lors que les moyens de transport sont de qualité moyenne. Pour autant, il relève que l'immeuble est alors occupé en quasi-totalité, seule une des deux surfaces du rez-de-chaussée étant vacante. Si l'expert [NY] estime que les loyers parking compris se situent dans une fourchette haute du marché, il ressort de son étude de marché que sur la zone concernée, le niveau de la demande a plus que doublé en un an et connaît une évolution positive et dynamique concernant le marché des bureaux. Il fournit également des références similaires de transactions immobilières et procède à une projection de l'évolution des loyers par locataire. En conclusion, il ajoute que l'opération comporte un taux de rendement effectif de 8,36 %.

Si l'expert judiciaire a estimé que le taux de rendement devait être ramené à 7,38 % pour intégrer les frais de gestion au profit de la société [172] et à 6,86 % pour prendre en compte la charge de l'impôt foncier, il n'appartient toutefois pas au banquier, dont l'obligation est de moyens, de procéder à une telle expertise approfondie du projet, dès lors qu'il a pris les dispositions nécessaires pour apprécier raisonnablement le risque encouru en recourant à un expert en évaluation immobilière.

L'expert judiciaire corrige par ailleurs l'évaluation retenue par la société [141], estimant que cette dernière n'a pas pris en compte la vacance réelle des locaux (un congé et une liquidation judiciaire connus en 2011) et les frais de gestion correspondant à 6 % des loyers, pour fixer une valeur immobilière à 4 650 000 euros, correspondant à la valeur moyenne des trois méthodes d'estimation utilisées.

S'il est exact qu'à la date du prêt, la proximité temporelle de la révision de certains baux commerciaux exposait à un risque de congé et que la survenance de vacances locatives ne peut ainsi être exclue sur l'ensemble de la période de remboursement du prêt, la cour estime toutefois que la [133] a procédé à une évaluation de cet actif immobilier qui faisait ressortir à la fois un rendement locatif compatible avec le TEG du prêt, et une valeur légèrement supérieure au montant nominal du prêt souscrit.

Même en retenant la valeur de l'immeuble fixée par l'expert judiciaire, la prise en compte globale du patrimoine de la Sci [195], incluant tant ses actifs que ses revenus locatifs, ne permettait pas à la banque de conclure à l'existence d'une disproportion de l'engagement de l'emprunteur au regard de ses capacités financières ou du risque d'endettement né de l'octroi du crédit.

Enfin, la circonstance que l'immeuble a été revendu en mai 2016 pour un montant de 2,6 millions d'euros ne permet pas d'invalider radicalement une telle évaluation de l'immeuble en 2011, alors que l'expert judiciaire a pu lui-même rappeler qu'une telle vente devait « être replacée dans le contexte de l'époque », résultant d'une carence des associés à réinvestir, des attentats de novembre 2015, de la menace d'une vente du bien aux enchères publiques et de la présentation d'une offre unique de rachat. Une telle évolution du marché immobilier ne présentait en réalité pas un caractère suffisamment prévisible en 2011 pour la banque. A l'inverse, l'acquéreur de l'immeuble l'a lui-même revendu pour un prix de 6 598 257,11 euros, hors d'un tel contexte ayant contraint la Sci [195] à accepter une vente à hauteur de la moitié de son estimation initiale, un tel prix n'étant que partiellement justifié par les travaux réalisés avant sa revente.

Dans ces conditions, outre son absence de qualité d'emprunteur non averti, la Sci [195] n'établit pas l'existence d'un caractère excessif du prêt accordé.

=> à l'égard des cautions :

> moyens des parties :

Subsidiairement à la demande indemnitaire formulée à l'encontre de la [133] au titre du solde du prêt immobilier, les cautions invoquent à titre principal une faute de la banque au titre d'une obligation de conseil, de mise en garde et de renseignement à leur profit. A l'appui d'une telle demande, les cautions font valoir qu'alors qu'elles sont tierces au contrat de prêt, la [133] engage à leur égard sa responsabilité délictuelle, sur le fondement de la faute contractuelle qu'elle a commise à l'égard de la société [195] qui leur a causé un préjudice.

Elles indiquent ne pas invoquer le caractère disproportionné de leur cautionnement.

La [133] fait valoir (pages 31 et suivantes de ses conclusions) que les cautions n'établissent pas le caractère disproportionné de leur engagement, alors qu'il n'appartient pas à la banque de vérifier la situation financière des cautions lors de leur engagement.

> réponse de la cour :

A titre liminaire, la cour observe que les cautions ne fondent pas leur demande sur l'article L. 341-4 du code de la consommation, dans sa version issue de la loi n°2003-721 du 1er août 2003, mais sur la responsabilité de droit commun qu'encourt le banquier dispensateur de crédit au titre de son devoir de mise en garde, laquelle n'est pas limitée au caractère manifestement disproportionné de l'engagement de la caution au regard de ses biens et revenus.

Dans le régime antérieur à l'entrée en vigueur de l'article 2299 du code civil s'appliquant aux cautionnements antérieurs au 1er janvier 2022, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, la jurisprudence a déterminé les conditions d'une obligation de mise en garde à la charge du banquier dispensateur de crédit au profit des cautions personnelles non averties.

S'il appartient au banquier d'établir que la caution était une caution avertie pour être dispensé de son obligation de mise en garde à son profit, il incombe en revanche à la caution qui se prévaut d'un manquement de la banque à son obligation de mise en garde de rapporter la preuve qu'à la date à laquelle son engagement a été souscrit, celui-ci n'était pas adapté à ses capacités financières ou qu'il existait un risque d'endettement né de l'octroi du prêt, lequel résulte de l'inadaptation du prêt aux capacités financières de l'emprunteur.

Un manquement au devoir de mise en garde peut donc être sanctionné en présence d'un cautionnement adapté aux capacités financières de la caution si, dans le même temps, le crédit octroyé ne l'était pas au patrimoine et aux revenus de l'emprunteur et que la caution non-avertie n'en a pas été informée, et inversement.

En cas de pluralité de cautions solidaires, le risque d'endettement excessif doit être apprécié au regard de la situation personnelle de chacune des cautions.

En l'espèce, la cour ayant précédemment considéré que le risque de l'endettement né de l'octroi du prêt n'était pas établi à la date de sa conclusion au regard des capacités financières de la Sci [195], il lui reste à examiner exclusivement si les cautionnements apportés à ce prêt étaient adaptés aux capacités financières des cautions, situation alternative dans laquelle le banquier est également tenu à l'égard d'une caution non averti d'un devoir de mise en garde.

Sur ce point, alors que la preuve de l'inadaptation de son engagement à ses capacités financières ou de l'existence d'un risque d'endettement né de l'octroi du prêt doit être individuellement établie à l'égard de chacune d'entre elles, les cautions n'offrent pas de rapporter une telle preuve, dès lors que leurs conclusions (pages 69 et suivantes) sont rédigées en termes généraux et ne procèdent à aucune analyse de leurs situations respectives par une comparaison à la fois concrète et personnalisée entre leurs capacités financières et le montant de leur engagement.

La circonstance que la banque ait déclaré devant l'expert judiciaire n'avoir eu aucune information sur la situation patrimoniale des cautions est par conséquent inopérante.

Les cautions ne démontrent ainsi pas qu'il incombait à la [133] une obligation de mise en garde à leur égard. Aucune faute ne peut dès lors être retenue à l'encontre de la banque de ce chef.

Enfin, les cautions pour lesquelles un « double cautionnement » a été souscrit admettent l'absence de préjudice résultant d'une telle circonstance, dès lors que le conseil de la [133] a indiqué, par lettre officielle du 21 décembre 2015 que les engagements des époux cautions étaient communs, et non individuels.

La responsabilité de la [133] n'est par conséquent pas engagée à l'égard des cautions.

Le jugement critiqué est confirmé en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes formées à l'encontre de la [133].

Sur la responsabilité de Me [OI], notaire ayant dressé les actes de prêt et de vente :

> moyens des parties :

Les investisseurs font valoir que les notaires sont tenus d'une obligation de conseil et de mise en garde, dont ils doivent rapporter la preuve de la bonne exécution. Me [OI] était au coeur du montage et disposait de l'intégralité des documents relatifs à l'acquisition et à l'état de l'immeuble au moment du prêt, de sorte qu'il disposait de la connaissance de la finalité du prêt. En l'espèce les notaires n'ont pas démontré avoir informé les personnes physiques non averties, en qualité d'associés de leur propre société et de cautions, des risques de l'opération et de la portée de leurs engagements.

Me [OI] et sa structure d'exercice prétendent que :

- le notaire ayant rédigé les actes n'a pas commis de faute,

(i) au titre d'une obligation de conseil à l'égard de l'emprunteur : il n'a pas participé au montage, étant observé que le prêt a notamment été directement souscrit par la Sci [192] auprès de la [133], Seule la société [172] a proposé l'investissement. Le notaire n'avait pas à apprécier l'opportunité économique de l'opération, n'ayant pas eu connaissance des finalités de l'acquisition projetée. A ce titre, il n'était pas soumis à une obligation de conseil et n'avait pas à procéder à des investigations supplémentaires et à alerter les investisseurs, à défaut de disposer d'informations économiques adéquates. Le devoir de conseil n'est pas dû lorsque l'opération financée a déjà produit ses effets, le montant ayant été réalisé avant l'intervention du notaire.

(ii) au titre d'une obligation de conseil à l'égard des cautions : l'acte comporte une clause qui les éclaire sur la portée de leur engagement. L'inadaptation des cautionnements aux capacités ou facultés respectives n'est pas démontrée.

(iii) au titre de l'efficacité des actes dressés. Me [ZK] n'est intervenu qu'au titre d'une procuration. Les « irrégularités » alléguées des procurations et des cautionnements ne sont pas exposées, la seule circonstance qu'un appel aurait été formé à l'encontre d'une ordonnance du juge de l'exécution étant insuffisante à en établir la réalité. Les actes de procurations ont été intégralement signés, alors que les cautions reconnaissaient avoir eu connaissance du prêt qu'elles garantissaient.

- aucun préjudice en lien de causalité avec les fautes reprochées n'est établi. Le préjudice ne peut consister qu'en une perte de chance de ne pas contracter ou de ne pas avoir pu mieux contracter. La perte de chance n'existe pas dès lors que les investissements n'établissent pas qu'informés valablement sur l'étendue de leur engagement financier par le prêteur, ils auraient renoncé à investir dans cette opération. Les difficultés économiques sont imputables exclusivement à la carence des locataires, à la dégradation de l'immeuble, et à l'absence de versement en compte-courant.

* S'agissant des personnes physiques, la perte résultant du prix de revente de l'immeuble est imputable aux investisseurs qui auraient pu actionner le pacte d'associés et rembourser les échéances jusqu'à la remise en location ou à une vente à un meilleur prix.

Le versement des appels de fonds n'est pas justifié pour certains associés, tant dans son principe que dans son montant. Le cautionnement n'a pas été exécuté par la banque, de sorte que le préjudice est hypothétique.

Les investisseurs avaient conscience qu'ils prenaient un risque en investissant.

* S'agissant de la Sci [195], la demande en paiement correspondant à la différence entre le prix d'achat et celui de la revente n'est pas fondée, alors que la surévaluation de l'immeuble ne leur est pas imputable et que l'ensemble des lots revendus après exécution des travaux a permis une revente à hauteur de 6 598 257,11 euros, correspondant à une plus-value de 4 millions d'euros par rapport au prix de revente pour 2,6 millions. Seule la mauvaise gestion de l'immeuble est à l'origine d'un tel prix de revente. Les notaires sont étrangers à la violation des règles sur les conventions réglementées, de sorte que la demande en paiement formée de ce chef est infondée à leur égard.

Les apports réalisés correspondent à l'opération immobilière elle-même et s'expliquent par les fautes de gestion réalisées.

La demande de garantie par les associés et cautions concernant des condamnations en paiement du solde du prêt prononcées au profit de la [133] est à la fois hypothétique et sans lien de causalité avec la faute reprochée, alors qu'elle est imputable à l'opération immobilière.

> réponse de la cour :

Lorsque le notaire prête son concours à l'établissement d'un acte, il doit non seulement veiller à l'utilité et à l'efficacité de cet acte, mais est également tenu à l'égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde en ce qui concerne, notamment, les conséquences et risques des stipulations convenues, même s'il n'a pas participé à l'élaboration de l'opération dont il dresse les actes authentique, sous réserve que ces stipulations n'aient pas été immuablement arrêtées ou qu'elles n'aient pas produit leurs effets antérieurement.

Pour garantir l'efficacité et la validité de l'acte, il appartient au notaire de rechercher la volonté des parties, de prendre les initiatives nécessaires, et de se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s'opposer à l'efficacité de l'acte qu'il instrumente.

Toutefois, tenu d'une obligation de moyens, le notaire n'est pas soumis à une obligation d'investigation illimitée, dès lors que son étendue dépend des possibilités effectives de contrôle et de vérification. En effet, la responsabilité du notaire, qui aura accompli les contrôles juridiques nécessaires, ne peut être engagée que si cet officier public pouvait douter de l'efficacité de l'opération envisagée au moment de la signature des actes qu'il instrumente. Ce n'est que dans ce cas qu'il peut lui être reproché de ne pas avoir accompli des investigations complémentaires.

En principe, le notaire n'est ainsi pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant la solvabilité des parties ou l'opportunité économique d'une opération, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher. Il n'est ainsi pas tenu d'informer l'acquéreur du risque d'échec du programme immobilier, lorsqu'il ne pouvait le suspecter au jour de la signature de la vente.

Par exception, l'existence d'indices ou de circonstances particulières justifiant une vigilance accrue, dont le notaire devait ou aurait dû avoir connaissance ou conscience lors de la rédaction de l'acte litigieux, est toutefois de nature à justifier à sa charge une obligation d'informer et de conseiller son client sur une telle opportunité économique de l'opération ou sur la solvabilité des parties.

En particulier, une telle obligation de conseil lui incombe lorsqu'il est averti du mobile, du motif ou de l'objectif de la partie qui invoque un manquement à ces obligations alors qu'un tel mobile, motif ou objectif est extérieur à l'acte dont s'agit, pour que l'acte soit assorti des stipulations propres à leur conférer leur efficacité.

Le notaire qui n'était ni responsable ni informé du montage juridique d'une opération d'investissement en foncière figurant dans un acte auquel il est étranger ne peut se voir imputer à faute le préjudice en résultant.

Enfin, le devoir de conseil est impératif et le notaire ne peut s'y dérober :

- en alléguant qu'il s'est borné à donner une forme authentique aux conventions des parties, de sorte que ce devoir existe même s'il n'a pas été le négociateur des contrats dont il établit l'acte authentique.

- en se prévalant des compétences ou connaissances personnelles de son client, ou de l'intervention d'autres professionnels à ses côtés.

En l'espèce, les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :

- aucune irrégularité ou ineffectivité des actes établis par Me [OI] ou son étude n'est alléguée ou démontrée, qu'il s'agisse des actes authentiques de vente immobilière ou de cautionnement.

- par ailleurs, aucun élément ne révèle que Me [OI] avait ou aurait dû avoir connaissance du modèle d'investissement proposé par la société [172], la seule circonstance que M. [FN] a lui-même contracté le prêt pour le compte de la Sci [195] ne suffisant pas à établir qu'il aurait exposé au banquier les modalités du montage qu'il avait par ailleurs recommandé aux investisseurs en qualité de gérant du CGP. En l'absence de participation directe ou indirecte à la conception et à la commercialisation de l'investissement litigieux, ou d'information fournie sur la finalité de l'opération, Me [OI] n'avait pas d'obligation de conseil ou de mise en garde à l'égard de la Sci [195] en sa double qualité d'acquéreur et d'emprunteur, concernant les risques économiques de l'investissement reposant sur l'achat de l'immeuble acquis par le prêt accordé, étant observé que les investisseurs n'établissent pas l'existence d'indices permettant d'appeler son attention sur un risque particulier de l'opération financée. En particulier, il n'est pas établi que le notaire ait été destinataire de la notice d'information établie par le CGP, dont l'insuffisance aurait pu lui permettre de détecter l'absence de rentabilité du projet au regard d'une projection anormalement optimiste des revenus locatifs entre 2011 et 2014.

- s'il est exact que le notaire ne justifie pas avoir rappelé aux parties qu'un acte de prêt authentique constitue un titre exécutoire, une telle omission est toutefois dénuée de tout lien de causalité avec les préjudices invoqués, alors que la déchéance du terme avait été prononcée par la [133] et que la circonstance que l'inexécution par l'emprunteur de son obligation de payer soit sanctionnée par un titre judiciaire ou notarié est indifférente.

- les Sci holding n'étaient pas parties aux actes de vente et de prêt, de sorte qu'il n'appartenait pas au notaire instrumentaire de prodiguer un quelconque conseil à des tiers aux actes ainsi dressés. Seules des personnes physiques ont en effet cautionné le prêt.

Le jugement critiqué est par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté les investisseurs de leurs demandes à l'encontre de Me [OI] et de sa structure d'exercice, dont la responsabilité n'est pas engagée à leur égard.

Sur la responsabilité des autres notaires ayant exclusivement dressé des actes authentiques de procuration :

> moyens des parties :

Les investisseurs estiment que ces autres notaires engagent également leur responsabilité à leur égard au titre d'un devoir de conseil et de mise en garde, de sorte qu'ils doivent la garantir. Ils leur opposent le même argumentaire qu'à Me [OI], notamment s'agissant de l'absence d'information sur les risques liés à la constitution de Sci.

Si Me [MG] a seul produit une déclaration de patrimoine établie par son client, ce document est toutefois vierge.

Les termes des actes eux-mêmes ne suffisent pas à remplir l'obligation de conseil et de mise en garde, dès lors qu'ils ne comportent aucune indication sur le caractère exécutoire de l'acte, sur le caractère solidaire du cautionnement, sur la renonciation aux bénéfices de discussion et de division, sur les doubles cautionnements par les époux, ou sur l'engagement indéfini aux dettes sociales d'associés d'une Sci.

> réponse de la cour :

L'obligation d'information et de conseil est inhérente à l'activité du notaire rédigeant des actes authentiques. Pour autant, son étendue dépend de sa mission.

En principe, lorsque le notaire rédige uniquement la procuration, son obligation de conseil porte principalement sur :

la validité et la régularité de la procuration elle-même

les conséquences juridiques de donner une telle procuration

l'étendue des pouvoirs conférés au mandataire

les risques liés à cette délégation de pouvoir

Concernant l'acte futur lui-même, le notaire rédacteur de la procuration n'est pas tenu de conseiller en détail sur l'acte qui sera signé par procuration, sauf si :

il a connaissance de l'opération envisagée et de circonstances particulières qui l'alertent

il existe un risque manifeste ou une anomalie évidente

le client l'interroge spécifiquement sur l'acte à venir.

Loin d'être intégrée aux stipulations de l'engagement pris par les parties, qu'elles soient présentes ou représentées, la procuration constitue enfin une simple annexe de l'acte notarié pour lequel elle a été établie, se limitant à garantir la validité du consentement exprimé par cette partie dans les limites de la mission spécifique qu'elle a confiée à son mandataire.

En l'espèce, il est constant que :

- les notaires assignés par les investisseurs ont exclusivement dressé un acte authentique de procuration, sur le modèle fourni par Me [OI], notaire ayant établi les actes de cautionnement en garantie du prêt immobilier qu'il a également rédigé.

- les mêmes notaires n'ont pas participé à la conception ou à l'exécution du projet d'investissement, étant rappelé qu'il ne leur incombait en principe pas de solliciter des informations sur la question de l'efficacité des actes de prêt ou d'acquisition des parts sociales de la Sci, dans le cadre d'un devoir de conseil limité à la question de la seule procuration aux fins de fournir un cautionnement ;

- l'acte de cautionnement ne révèle pas la nature de l'opération ayant vocation à être visée par l'acte pour lequel la procuration était dressée.

S'il appartient à ces notaires de rapporter la preuve qu'ils ont satisfait à leur obligation d'information et de conseil, la cour relève que :

- d'une part, alors qu'ils indiquent avoir procédé à une information purement orale de leurs clients et ne produisent aucun élément pour établir tant le principe que le contenu d'une telle information, une telle preuve n'est pas administrée par ces notaires, s'agissant exclusivement des risques afférents à l'établissement d'une procuration et de la validité de l'acte authentique qui la contient, à l'exception de Me [HF].

- d'autre part, une telle carence probatoire, qui implique l'inexécution d'une telle obligation par ces notaires, est toutefois dépourvue de lien de causalité avec le préjudice invoqué par les investisseurs/cautions. En effet, dès lors que l'obligation de conseil n'a pas pour objet l'investissement lui-même, la faute ainsi commise n'a pas causé une quelconque perte de chance de ne pas souscrire l'engagement de caution.

- enfin, il n'est pas établi que ces notaires auraient bénéficié d'informations sur l'investissement projeté, qui auraient dû les alerter sur le contexte dans lequel la procuration avait vocation à être utilisée.

Il convient enfin de noter que les cautions ne reprochent pas aux notaires d'avoir manqué à leur obligation s'agissant de la régularité ou de l'efficacité des actes de cautionnement transmis à Me [OI], ou de ne pas les avoir renseignés sur les risques liés au recours à une telle procuration.

En revanche, et par exception, Me [IB] [HF], assigné avec sa structure d'exercice, justifie avoir établi et fait signer, concomitamment à la signature de la procuration, une reconnaissance de conseil donné à Mme [DB], s'agissant de l'opération d'investissement envisagée.

Me [HF] précise ainsi dans cette reconnaissance de conseil que « dans ce cadre [établissement d'une « procuration pour se porter caution d'une Sci dans le cadre d'un prêt à consentir à cette société destinée à acquérir un bien immobilier »], il n'a pas été porté à la connaissance de Me [HF] ni les documents juridiques relatifs à la constitution de la Sci, ni ceux relatifs au prêt immobilier à consentir par la banque à ladite société, ni ceux relatifs aux biens immobiliers à acquérir.

Me [HF] a indiqué qu'il serait utile d'être en possession desdits documents afin d'apprécier les caractéristiques de l'opération, ce qui n'a pu être le cas.

En conséquence,

Mlle [DB] déclare :

- avoir été en mesure d'apprécier elle-même les caractéristiques tant juridiques que fiscales de l'opération tant par elle-même que les conseils qu'elle a choisis pour l'assister dans ces opérations ; notamment au regard de l'économie du projet, du montant du prêt à souscrire de son coût et de ses caractéristiques, de l'effort financier à faire si jamais les recettes prévues de l'opération ne se réalisaient pas, du bien immobilier à acquérir et de ses caractéristiques, de la faisabilité de l'opération et de sa pérennité financière ainsi que sur la valeur locative du bien, de l'intérêt de l'opération tant quant à son patrimoine que fiscalement, des risques fiscaux éventuels de l'opération,

- qu'il lui a été conseillé de se déplacer à la signature de l'acte,

- et elle déclare expressément en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque ».

Si une telle mention concerne pour partie l'exécution de l'obligation de conseil relative à la seule procuration, elle vise également dans sa première partie la question du conseil relatif à l'investissement projeté.

Ayant ainsi accepté, au-delà de ses obligations légales relatives à la seule information sur l'acte de procuration, d'apporter à Mme [DB] une appréciation sur l'investissement projeté, Me [HF] devait conduire jusqu'à son terme une telle initiative. En effet, alors que la circonstance qu'un client soit assisté par d'autres professionnels ne dispense pas le notaire de son obligation de conseil, Me [HF] admet clairement ne pas avoir réclamé à Mme [DB] les documents lui permettant de porter une telle appréciation sur l'efficacité de l'acte à intervenir devant Me [OI]. Il ne pouvait toutefois s'exonérer de l'obligation qu'il avait volontairement souscrite d'apporter un conseil sur l'investissement de sa clientèle en invoquant l'absence de documentation qu'il lui appartenait précisément de solliciter pour exécuter valablement son devoir de conseil.

Pour autant, aucune partie n'invoque un tel moyen, de sorte que la situation de Me [HF] sera alignée sur celle des autres notaires.

Enfin, Mme [TD] reproche dans ses conclusions à Me [MG] et à sa structure d'exercice d'avoir adressé une déclaration vierge de patrimoine et de revenus à Me [OI], lorsqu'il a transmis la procuration concernant le cautionnement réalisé par Mme [TD] et la société « [176] ».

Me [MG] estime toutefois qu'il n'est pas débiteur d'une obligation de conseil sur l'opportunité économique du projet, alors qu'il n'y a pas été associé et n'a pas été informé de son contenu, notamment s'agissant de la constitution de Sci par certains investisseurs. Il conteste également tout lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice subi par sa cliente.

La cour estime qu'en adressant une telle déclaration de revenus et de patrimoine, Me [MG] s'est également engagé, au-delà de ses seules obligations limitées à l'efficacité de la procuration et aux risques entourant sa rédaction, à contribuer au conseil de sa cliente sur l'adéquation de ce cautionnement avec ses capacités financières personnelles.

Pour autant, Mme [TD] n'établit pas que le cautionnement était disproportionné à son égard, de sorte qu'elle échoue à prouver que l'omission par Me [MG] de renseigner la fiche qu'il avait pris l'initiative de renvoyer lui a causé un préjudice personnel. En dépit de la faute commise, la responsabilité de Me [MG] n'est ainsi pas établie.

Le jugement critiqué est par conséquent confirmé en ce qu'il a mis hors de cause l'ensemble des notaires ayant été assignés dans la présente instance.

Sur la responsabilité de la société [172]

> en qualité de CGP :

=> sur la qualification de l'activité de conseil de la société [172] :

A titre liminaire, la cour rappelle que l'activité de conseil en gestion de patrimoine, laquelle n'est pas précisément définie par la loi et n'est soumise à aucun statut réglementé, consiste à guider son client dans les différents choix de placements qui s'offrent à lui, ainsi qu'à l'éclairer sur les conséquences juridiques et fiscales de ses arbitrages, et ne se confond pas avec la profession réglementée de conseiller en investissement financier régie par les articles L. 541-1 et suivants du code monétaire et financier.

Pour autant, les conseillers en gestion de patrimoine, terme générique, bénéficient du statut de conseillers en investissements financiers (CIF) instauré par la loi n° 2003-706 du 1er août 2003 de sécurité financière et réglementé par les articles L. 541-1 du code monétaire et financier et les articles 325-1-A à 325-47 du Règlement Général de l'Autorité des Marchés Financiers (RGAMF) lorsqu'ils exercent l'une des activités visées par l'article L. 541-1 du code monétaire et financier. En effet, le « conseil en investissements financiers » est un contrat de conseil parmi d'autres, dont l'objet est défini par référence aux opérations pouvant être conseillées. Une telle qualification de CIF est applicable lorsqu'est fournie concrètement et exclusivement une prestation de conseil personnalisée permettant la réalisation d'opérations par le client lui-même ou par son mandataire sur un ou plusieurs instruments financiers.

En l'espèce, la responsabilité de la société [172] est notamment recherchée sur le fondement des articles L. 533-11 et suivants du code monétaire et financier, sans préciser la qualification de cette société au regard des opérations conduites.

Sur ce point, il convient d'observer que si l'activité de conseil réalisée par la société [172] figure parmi celles énumérées par l'article L. 321-1 du code monétaire et financier, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2007-544 du 12 avril 2007, dès lors qu'il s'agit d'une recommandation personnalisée d'investir dans un projet spécifique (son 5° conseil en investissements), il n'en demeure pas moins qu'un investissement en foncière privée, qui porte sur l'acquisition des parts sociales d'une Sci, ne correspond à aucun des instruments financiers visés par l'article L. 211-1 du même code, auquel renvoie l'article L. 321-1 précité.

Seules les règles applicables à un CGP sont par conséquent applicables.

=> sur les obligations du conseiller en gestion de patrimoine :

Aux termes de l'article L. 111-1 du code de la consommation, créé par la loi n°93-949 du 26 juillet 1993 dans sa version applicable au présent litige, tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service.

En application de ces dispositions et conformément aux règles générales applicables en matière de conseils, il pèse sur le CGP une obligation pré-contractuelle de s'informer sur son client, d'informer son client sur les risques et les caractéristiques des produits recommandés, et de conseiller à son client des produits adaptés à sa situation et à ses objectifs.

En effet, pour s'acquitter d'une telle obligation pré-contractuelle d'information et de conseil portant sur les investissements qu'il propose à sa clientèle, le CGP est préalablement tenu d'une obligation de s'informer à la fois sur la situation et les objectifs de son client et sur l'opération proposée, plus spécifiquement sur le sérieux et la fiabilité de l'opération, étant précisé que cette obligation est de moyens, compte tenu du caractère intellectuel de la prestation et l'aléa propre à toute gestion de patrimoine.

Il doit informer son client des caractéristiques de l'investissement et des choix à effectuer, l'information portant à la fois sur les avantages que présente la solution d'investissement proposée et sur les inconvénients qui en sont le corollaire, étant précisé que ces investissements doivent être adaptés à la situation financière, à l'expérience et aux objectifs de son client.

L'information doit, en outre, porter sur les risques, qui ne se confondent pas avec les inconvénients, et notamment sur les risques de perte en capital ou sur le risque fiscal.

En revanche, le conseiller en gestion de patrimoine n'est pas tenu d'informer l'investisseur d'un risque qui n'est pas prévisible à la date de l'investissement

=> sur les manquements reprochés à la société [172] en qualité de CGP :

A titre liminaire, il convient de rappeler que des moyens nouveaux peuvent être présentées devant la cour d'appel.

* s'agissant du « mensonge quant à sa compétence » :

La circonstance que la société [172] a prétendu, dans sa plaquette promotionnelle, qu'elle disposait d'un « vrai savoir-faire dans le montage des foncières privées » n'est pas en soi en lien de causalité avec le préjudice invoqué par les investisseurs, alors qu'en outre ces derniers ne fondent pas leurs demandes sur un dol.

L'expert [MR] a relevé à cet égard que le cursus antérieur de M. [FN] comporte une activité de CGP au sein de la société [200]. A la date des investissements litigieux, il note en outre que deux opérations en foncière privée ont déjà été engagées par M. [FN] ([196] et [197]). Le fait que l'une d'entre elles soit en liquidation judiciaire au jour où l'expert récapitule cette activité antérieure n'a pas vocation à être prise en compte pour apprécier la réalité des compétences affirmées à la date de la mise en 'uvre du 3ème projet « [195] » et de la souscription des investisseurs.

Aucune faute n'est par conséquent constituée à ce titre.

* s'agissant du rapport [NY] :

> moyens des parties :

Les investisseurs indiquent d'une part ne pas avoir eu connaissance de ce rapport lors de la souscription de l'opération, alors que ce document comporte d'autre part des affirmations douteuses et une surévaluation de la valeur vénale de l'immeuble visé par l'investissement.

M. [FN] estime que le rapport [NY] n'était destiné qu'à la banque, alors que sa notice « proposition d'investissement en foncière privée » comportait l'ensemble des informations permettant d'informer et conseiller les investisseurs. Il prétend que l'immeuble était en bon état lors de la souscription et qu'aucuns travaux n'étaient alors requis.

La [133] prétend avoir bénéficié, à travers la communication de ce rapport [NY], d'une information suffisante pour apprécier l'adaptation du prêt consenti aux ressources des emprunteurs.

La société [172] estime qu'il résulte du rapport [NY] la démonstration que le projet d'investissement était « solide » et n'était pas voué à l'échec, appréciation d'ailleurs partagée avec la [133]. Elle n'est pas à l'origine de ce rapport, qui n'a été en réalité sollicité que par le banquier, indiquant ne pas avoir mandaté le cabinet [141]. Elle estime que le reproche d'une insuffisance de ce rapport ne concerne que la [133].

> réponse de la cour :

L'expert [MR] a rappelé que le rapport [141] a été commandé le 1er octobre 2010 par M. [FN] en sa qualité de gérant de la société [172], sur la demande de la [133], étant observé que la promesse d'achat avait été signée dès le 30 septembre 2010 et que le prix d'acquisition était par conséquent déjà fixé.

Ce rapport a été remis le 17 novembre 2010 et communiqué à la banque.

Il est constant que ce rapport n'a en revanche pas été communiqué aux investisseurs, préalablement à leur souscription des parts sociales.

Alors qu'il appartient effectivement au CGP de remettre aux investisseurs les éléments permettant de les éclairer sur la viabilité du projet antérieurement à leur engagement financier, le grief d'une telle absence de communication est toutefois inopérant en l'espèce.

D'une part, la cour observe qu'il est paradoxal d'invoquer le caractère fautif d'une telle absence de communication de ce rapport, alors que ces mêmes investisseurs estiment parallèlement que ce document n'était pas de nature à les renseigner valablement sur la viabilité de l'opération envisagée. Le lien de causalité entre un tel manquement et le préjudice subi n'est ainsi pas établi.

D'autre part, les investisseurs admettent eux-mêmes que ce rapport était destiné à éclairer la banque dispensatrice de crédit sur la valeur vénale de l'immeuble (page 37 de leurs conclusions). Son contenu est d'ailleurs essentiellement discuté au titre de l'action en responsabilité à l'encontre de la [133], dès lors que les investisseurs reprochent à cette banque de s'être reposée sur une telle évaluation immobilière pour accorder le crédit à la Sci [195] selon acte du 25 mai 2011, date très postérieure à sa rédaction.

Si l'expert [MR] a valablement relevé que ce rapport était de nature à révéler aux investisseurs des informations nécessaires à leur décision de souscrire les parts sociales, tel que l'emplacement ou l'état précis de l'immeuble litigieux, un tel argument n'est toutefois pas repris par les investisseurs, qui estiment au contraire que le rapport [141] n'a pas pris en compte l'état du bâtiment.

* s'agissant des inexactitudes et mensonges de la notice commerciale :

> moyens des parties :

Invoquant les conclusions de l'expert [MR], les investisseurs relèvent la présentation excessivement optimiste de la notice commerciale concernant la viabilité de l'opération, s'agissant de la description de l'immeuble à acquérir, du coût de revient de l'opération, du taux d'occupation ou du prévisionnel sur l'équilibrage entre le coût du crédit et les revenus locatifs, outre la nature solidaire des engagements de caution exigée par la [134] en dépit d'une annonce d'un engagement « divis » par cette plaquette.

La société [172] et M. [FN] font conjointement valoir que cette notice comportait de façon exhaustive tous les éléments permettant aux investisseurs de bénéficier d'une information complète sur l'opération à financer. En particulier, les investisseurs avaient parfaitement conscience du risque lié à la vacance locative, dès lors qu'ils ont précisément conclu un pacte d'associés les obligeant contractuellement à souscrire des appels de fonds en cas de survenance d'une telle vacance.

> réponse de la cour :

L'obligation d'information qui pèse sur le professionnel ne peut être considérée comme remplie par la seule remise du prospectus à l'investisseur dès lors qu'un tel document ne répond pas à ses exigences.

À cet égard, la société [172] estime avoir intégralement informé et conseillé les investisseurs en produisant une notice d'information, comportant notamment les indications suivantes :

« toute opération immobilière comporte des risques, dont le plus important est la vacance locative, partielle ou totale. En tant qu'investisseur, il faut donc intégrer les éléments suivants :

' un locataire qui désire quitter les locaux doit donner son congé six mois avant la fin de chaque période triennale du bail commercial. Pendant ces six mois, nous pouvons donc remettre les locaux sur le marché.

' Sans nouveau locataire au terme de ces six mois, la trésorerie accumulée dans la Sci permettrait de faire face à l'absence totale de locataire pendant plus de six mois.

' Si les investisseurs devaient temporairement apporter des fonds pour combler l'absence totale de loyers, cela signifie couvrir les échéances d'emprunt et les charges locatives, soit un apport par investisseur de l'ordre de 618 euros (562 euros + 10 % de charges locatives par mois sur une base 2010). Alors qu'une négociation avec la banque peut permettre un report de l'amortissement du capital jusqu'à la vente de l'immeuble par exemple. »

Examinant la notice de présentation établie par la société [172], l'expert [MR] a justement relevé une série d'inexactitudes affectant ce document communiqué aux candidats investisseurs et concernant la situation réelle du projet en mai 2011, date de leur engagement financier :

- la notice fournie aux investisseurs leur indique qu'ils sont allégés du poids de la gestion locative par la délégation confiée par la Sci [195] à un « gestionnaire classique », « situé à proximité du bien » pour cette gestion et la recherche de nouveaux locataires ». Pour autant, alors que le bien est situé en région parisienne, la société [172] dispose d'un siège social à [Localité 204], de sorte qu'une telle connaissance par ce gestionnaire du marché locatif local et des sociétés susceptibles d'être démarchées dans le tissu économique de ce secteur géographique qu'implique une telle mention n'est pas réelle.

- le coût de l'opération n'est pas présenté de façon intégrale : en effet, le candidat investisseur ne dispose pas de la connaissance claire et précise du montant global des honoraires, qui ne sont formulés que « par lot », alors que leur total s'élève à 210 000 euros et qu'un tel montant aurait été de nature à révéler que le coût total de l'opération se chiffrait en réalité à 5 255 0000. Ce défaut de transparence est manifestement de nature à fournir aux investisseurs une appréciation faussée de ses engagements.

- analysant les photographies figurant dans la plaquette de présentation de l'investissement, l'expert [MR] insiste sur l'absence de toute mention relative au budget prévisionnel qu'il convient d'engager pour procéder à des travaux de reprise de désordres affectant la façade arrière de l'immeuble ainsi que l'existence d'une friche jouxtant ce bien. En particulier, alors que l'Aful avait voté en 2009 une résolution concernant la nécessité d'engager de tels travaux sur la base d'un devis, aucune référence n'y est faite dans la notice d'information établie par le CGP.

- les revenus locatifs prévisionnels ne sont pas concordants avec l'état des baux commerciaux en cours au jour de la souscription des associés aux parts sociales de la Sci [195] :

* d'une part, alors que la plaquette énonce un taux d'occupation de 100 %, un espace était non loué et la société [139] avait résilié en 2010 son bail.

* d'autre part, la progression annoncée des loyers à la charge des locataires occupant une faible surface à hauteur de 2 % pendant les deux premières années est fixée « en limite haute » selon l'expert : associée à l'indication d'une réévaluation négociée avec [126] et [207] (qui occupent plus de la moitié des surfaces louées) en trois paliers, la plaquette annonce en réalité une évolution du loyer annuel de 10 % entre 2010 et 2012. Pour autant, la plaquette prétend que l'évaluation des futurs loyers « intègre les révisions en cours » et « consolide les revenus futurs par le maintien des locataires en place ».

L'expert [MR] corrige en définitive l'affirmation par le CGP d'un loyer prévisionnel de 426 970 euros par an, dont la fixation n'a pas pris en compte la vacance de certaines surfaces, la charge de l'impôt foncier et les frais de gestion perçus par la société [172] à hauteur de « 6 % HT des loyers HT encaissés ». Il en conclut valablement qu'en intégrant ces différentes circonstances, la seule indication des loyers prévisionnels ne renseigne pas les investisseurs sur le rendement net de charges, qui s'établit en réalité à 343 178 euros par an, et que le taux de rendement annoncé devait être par conséquent ramené des 8,13 % annoncés à 6,86 %.

L'étude de [NY] retient d'ailleurs, pour les meilleurs actifs du marché, des taux de rendement oscillant entre 6,3 et 7,2 %, confirmant ainsi la présentation excessivement optimiste de la notice d'information établie par le CGP.

L'expert [MR] note en outre la liquidation judiciaire prononcée par jugement du 28 mai 2011 à l'égard du locataire [206] (dont le loyer annuel était repris dans le « détail des loyers » de la plaquette d'information pour un montant de 20 649 euros au titre de l'année 2011). Si cette procédure collective est postérieure de trois jours à la signature des actes d'acquisition de parts et de prêt, l'absence d'intégration par le CGP d'une telle circonstance à la présentation du projet caractérise une absence de vérification de la situation des locataires, dès lors qu'une telle liquidation judiciaire implique une cessation des paiements et une impossibilité de redresser l'entreprise qui s'expriment nécessairement par des signes avant-coureurs, et notamment des défauts de paiement.

Le cumul des loyers dont le projet est privé à très bref délai s'élève à 34 432 euros par an (page 13 du rapport d'expertise).

Pour autant, le budget prévisionnel ne comporte aucun abattement pour risque lié à une absence de relocation.

La promesse d'un rendement « fort », figurant dans la plaquette d'information, est ainsi limitée par un tel recalcul.

- ces mêmes revenus locatifs sont calculés provisionnellement sur l'hypothèse du maintien d'un taux d'occupation stable : pour autant, le récapitulatif de l'ensemble des baux commerciaux en cours lors de la souscription fait ressortir que plusieurs d'entre eux avaient vocation à être résiliés à l'occasion de la révision triennale : ainsi, l'expert [MR] relève utilement que 6 baux sur 12 sont susceptibles d'être résiliés à cette échéance proche : alors que l'investissement est souscrit en mai 2011, ce tableau fait apparaître que la première révision triennale du loyer des entreprises [126], principaux locataires des locaux sur lesquels repose largement l'estimation des loyers prévisionnels au cours des premières années, est fixée au 1er octobre 2012. Étant rappelé que la renégociation du loyer de ces locataires en 2009-2010 a conduit à la fixation d'un loyer de 164 euros/m², alors que les autres locataires s'acquittent d'un loyer moyen de 148 euros/m², l'expert souligne valablement que le risque d'une vacance dès cette première révision triennale n'est pas anticipé par le CGP, et qu'aucune mention précise d'un tel risque ne figure dans l'information fournie aux investisseurs. À cet égard, si l'hypothèse d'un départ d'un locataire est visée par la notice d'information, notamment en rappelant la faculté pour un locataire de donner son congé six mois avant la fin de chaque période triennal du bail commercial, l'attention des investisseurs n'est toutefois pas attirée sur la proximité temporelle d'une telle possibilité ouverte aux principaux locataires sur lesquels repose la viabilité du montage financier au titre du budget prévisionnel.

Au contraire, la plaquette vise à rassurer les investisseurs en leur indiquant que la fixation, d'ailleurs erronée, du loyer prévisionnel annuel « intègre » les révisions en cours, sans souligner la proximité temporelle d'une telle échéance pour les locataires les plus importants au sein de l'immeuble.

Enfin, elle tempère immédiatement une telle faculté de résiliation, en indiquant dans la phrase suivante que « pendant ces six mois, nous pouvons donc remettre les locaux sur le marché ». Une telle mention vise en réalité à exclure la réalité d'un tel risque, en présentant comme garantie la relocation des locaux pendant la durée du préavis, dans des conditions permettant de maintenir un taux d'occupation complet.

Il est manifeste qu'un budget projeté sur plusieurs années ne présente par définition qu'un caractère « prévisionnel », de sorte qu'il n'est pas « garanti », d'autant moins lorsque ce budget porte sur une période très longue.

Pour autant, les investisseurs ne reprochent pas à la société [172] de ne pas leur avoir remis un document prévisionnel s'étalant sur la période de 17 ans correspondant au remboursement du prêt à compter du différé de six mois octroyé par la [133]. A l'inverse, ils établissent valablement que ce budget établi entre 2011 et 2014 repose d'une part sur des faits inexacts et le projet est d'autre part globalement présenté sous un jour excessivement optimiste, en estompant l'importance réelle des risques encourus, même s'ils sont « inhérents » à tout projet immobilier impliquant un rendement locatif. Le CGP procède en réalité à une lecture limitée de sa notice à quelques clauses dont l'expert a révélé le caractère erroné ou fautivement présentée sous un jour excessivement favorable. Alors qu'une telle projection budgétaire était réalisable sur une durée limitée, en analysant correctement les données financières et juridiques du projet, il résulte en définitive de l'approche raisonnée de l'expert [MR], qui a intégré un risque normalement prévisible de départs et non-relocation au regard des baux commerciaux en cours et du contexte économique en 2011, que l'estimation de la trésorerie revue à hauteur d'un risque de départ de 50 % de locataires aurait dû conduire le CGP à souligner un défaut chronique de trésorerie passant de 63 456 euros en 2011 à plus de 330 000 euros pour chacune des années suivantes.

Un tel risque de résiliation s'était d'ailleurs déjà réalisé antérieurement à la souscription des parts sociales par les investisseurs, l'association [139] ayant résilié son bail avec un délai de préavis au 25 novembre 2010. La réalisation de ce risque s'est enfin réitérée fin mars 2012 lorsque les sociétés [126] ont ultérieurement résilié leurs propres baux commerciaux, risque d'autant plus élevé pour la solvabilité du projet que ces locataires représentaient plus de 50 % des surfaces louées et contribuaient ainsi majoritairement à l' « auto-financement » annoncé par la notice d'information.

Alors que la société [172] avait pourtant clairement conscience d'un tel risque, ainsi qu'il résulte de son courrier adressé à [148] le 28 juillet 2010 sur ce sujet, elle n'a pas attiré spécifiquement l'attention des investisseurs sur cette fragilité essentielle du projet. Elle a ainsi commis une faute.

- les dépôts de garantie versés par les preneurs à hauteur de 106 742 euros sont présentés comme un élément de trésorerie, sans qu'il soit précisé qu'ils ne sont pas disponibles. Plus largement, alors que l'hypothèse d'une absence de relocation au-delà de six mois est présentée comme supportable par la « trésorerie accumulée dans la Sci », l'expert [MR] établit toutefois que cette rentabilité annoncée par la notice est erronée, n'ayant pas inclus des charges importantes, et qu'elle n'est en réalité en mesure que de financer des dépenses de remise en état de l'immeuble, et non de couvrir les échéances du prêt.

- le tableau de résultat HT affiché par la notice vise des amortissements fiscaux des frais d'acquisition du bien qui ne sont applicables qu'aux Sci taxable à l'impôt sur les sociétés. Si ce tableau comporte effectivement une telle mention, il en résulte toutefois qu'il n'éclaire en revanche pas clairement les investisseurs qui n'ont pas opté pour la constitution d'une telle Sci. En outre, ce résultat net avant impôt est négatif sur les années 2011 à 2013, alors qu'il n'intègre pas les frais financiers s'attachant au crédit immobilier de 5 millions d'euros.

A l'inverse, les projections réalisées par l'expert [MR] correspondent aux informations que le CGP aurait dû fournir aux investisseurs préalablement à leurs engagements financiers : à cet égard, sur une hypothèse de départ de 50 % des locataires, l'expertise fait ressortir un important déficit de trésorerie d'environ 330 000 euros de 2012 à 2014. Il en résulte que les investisseurs devaient être informés que le risque de recourir à des apports en capital était en réalité élevé. En outre, s'agissant de surfaces limitées pour la plupart à 130 à 180 m², il ressort de l'étude de marché établie par [141] que le taux de vacance risquait d'être important dès lors que « sur le segment des petites surfaces, les commercialisations se sont réduites avec à peine 3 000 m² placés » dans la période du projet d'investissement.

- s'agissant des garanties du prêt bancaire, la notice indique exclusivement que les cautions seront divises, pour un montant de

83 333 euros pour chacun des 60 cautions envisagées, soit pour un total de 4 999 980 euros, couvrant ainsi de façon égalitaire le risque de défaillance des cautions en cas de non-paiement des loyers par la Sci [195] et pour un montant équivalent au montant total de l'investissement proposé. En réalité, la réalisation de l'opération n'a pas respecté une telle annonce : outre que les cautions sont en définitive solidaires, le montant de leur engagement varie de 41 650 euros à

1 082 900 euros, ce qui fragilise considérablement la surface financière qu'avait affichée le CGP en garantie du prêt souscrit. Enfin, les autres garanties exigées par le [133] (privilège de prêteur de deniers pour 4 640 000 euros et hypothèse conventionnelle pour 360 000 euros, soit un montant total égal au prêt de 5 millions d'euros) ne sont pas mentionnées dans cette plaquette.

- la simulation de l'investissement financier initial indique que le coût s'élève pour chaque investisseur à un apport de 6 000 euros, « soit un ticket d'entrée de 1,66 % (1/60ème du capital de la Sci) », alors que les souscriptions effectivement réalisées ont porté sur 3 à 36 parts par investisseur. Une telle présentation est attractive, alors qu'elle n'insiste pas sur la condition qu'il s'agissait du coût correspondant à l'acquisition d'une seule part sociale.

- le conseil adressé aux investisseurs de recourir à des sociétés civiles immobilières pour intégrer le capital de la Sci [195] implique en outre une responsabilité civile illimitée des associés aux dettes sociales, sur laquelle le CGP ne justifie pas avoir apporté une information aux investisseurs. La seule circonstance que la notice de présentation « évoque bien le fait que les investisseurs pourraient être amenés à faire des efforts » (conclusions du CGP page 19) ne concerne que les apports en compte-courant, étant rappelé qu'ils étaient en réalité structurellement nécessaires au regard de l'absence d'autofinancement de l'investissement par le rendement locatif. Elle ne se confond pas avec la responsabilité indéfinie des associés à la dette sociale dans une Sci, sur laquelle le CGP n'établit pas avoir formulé la moindre observation.

La société [172] ne peut méconnaître une telle obligation à son égard, alors qu'au titre de son propre recours à l'encontre des notaires, elle indique elle-même que « cette obligation de conseil et de mise en garde était d'autant plus impérieuse du fait que l'opération était censée se financer à 100 % par les loyers ['] et entraînaient un engagement indéfini des investisseurs en leur qualité d'associé d'une société civile ».

Ce défaut d'information est par conséquent fautif.

Au regard d'un tel cumul de fautes commises par le CGP dans sa notice d'information, la réalité de l'investissement à la date de l'engagement des investisseurs est largement éloignée de l'image exclusivement optimiste qu'exprime cette notice. Une telle présentation est par conséquent fautive, n'étant pas de nature à remplir le CGP de son obligation d'information et de conseil. Elle est en outre directement en lien causal avec la conclusion et le financement de la vente immobilière et avec la souscription des cautionnements par les investisseurs, qui sont incluses dans l'investissement recommandé.

* s'agissant de la viabilité du projet d'investissement :

> moyens des parties :

Les investisseurs s'appuient sur le rapport de l'expert [MR] pour conclure que le risque qu'ils encouraient a été sous-évalué lors de la souscription de l'opération, en considération des travaux à effectuer dès l'acquisition, de l'absence d'autofinancement, de l'absence de sélection des investisseurs, et du poids excessif d'un seul locataire dans les revenus locatifs. Ils contestent être des professionnels de l'immobilier.

La société [172] et ses assureurs estiment que le CGP a rempli sa mission, dès lors qu'il a permis le financement d'un investissement correspondant au projet.

M. [FN] fait valoir que certains investisseurs étaient des professionnels de l'immobilier et qu'il a valablement vérifié la solvabilité des futurs associés de la Sci [195]. Il précise avoir lui-même la qualité personnelle de caution solidaire du prêt souscrit, alors que ses proches y sont également associés.

> réponse de la cour :

Le CGP est tenu d'une obligation de s'informer à la fois sur la situation et les objectifs de son client et sur l'opération proposée, plus spécifiquement sur le sérieux et la fiabilité de l'opération.

Alors que les inexactitudes ou incertitudes résultant de la notice d'information éclairent d'ores et déjà sur l'absence de viabilité du projet proposé par la société [172], le risque essentiel de cet investissement était constitué par l'incapacité financière des associés à permettre son financement en cas de défaut de trésorerie (page 38 du rapport d'expertise). Étant rappelé que le risque de privation à court terme d'une partie importante des revenus locatifs était connu avant l'engagement des associés et aurait dû être clairement exposé à ces derniers par le CGP, le montage financier repose en définitive essentiellement sur le soutien financier de ces associés par des apports en compte-courant, qui était indispensable pour compenser la rentabilité insuffisante de la Sci [195] pendant les périodes de vacances locatives.

Dès le début 2014, la trésorerie est très largement déficitaire. Le tribunal de commerce fixera en définitive la date de cessation des paiements au 31 décembre 2014.

À cet égard, la déconfiture du projet est notamment liée, après que le rendement annoncé ne s'est pas réalisé, à l'absence de versement par une partie des associés des fonds appelés en exécution du pacte d'associés.

Postérieurement à l'engagement des associés et cautions, un « pacte d'associés » a en effet été signé le 14 décembre 2011, le même jour que la modification des statuts intégrant une augmentation du capital social par acte séparé. Son article 4.2 stipule : « engagement financier : 1- si la situation financière de la société [Sci [195]] l'exige, la gérance pourra émettre des appels de fonds auprès des associés, afin de respecter les engagements de couverture donnés à l'établissement prêteur, en cas de loyers impayés ou de vacance locative trop importante. Les associés, en signant le présent pacte, acceptent expressément de répondre à ses appels de fonds [...] ».

En sa qualité de CGP, la société [172] a clairement suggéré dans sa notice d'information que le délai de préavis de 6 mois était de nature à mettre la Sci [195] à l'abri du risque de non-relocation des locaux, au moins de longue durée. Pour autant, elle a considéré, dans la gestion ultérieure de cette dernière, qu'un engagement ferme supplémentaire des associés était pourtant indispensable pour permettre de couvrir une telle vacance de longue durée. Étant rappelé que la notice d'information n'envisageait que l'hypothèse d'un apport temporaire par les associés pour faire face exclusivement à une « absence totale de loyers », ce pacte d'associés oblige en revanche les investisseurs à procéder à un tel apport, sur des critères vagues et moins restrictifs (« en cas de loyers impayés ou de vacance locative trop importante), sans que son article 4.2 ne prévoit enfin la durée de cet apport et les conditions de sa restitution aux associés.

Alors que la notice d'information indiquait précisément que « l'immobilier de rendement est rare, ce marché étant difficilement accessibles aux investisseurs individuels », il incombait d'autant plus au CGP, dans l'exercice de son devoir de conseil et en considération de sa connaissance des risques affectant une opération intéressant exclusivement des investisseurs individuels (la forme sociale adoptée par certains étant à cet égard indifférente, s'agissant d'une recherche d'un intérêt purement fiscal), de ne sélectionner que des investisseurs présentant une surface financière qui excluait un risque de non-versement partiel ou total des apports en compte-courant indispensable à la viabilité du projet.

Sur ce point, l'expert [MR] a interrogé en vain M.[FN] sur l'existence d'un contrôle de la solvabilité des investisseurs.

Devant la cour, M. [FN] se limite à nouveau à ne produire que des pièces éparses pour prétendre avoir réalisé un tel bilan des revenus, charges et patrimoine des clients auxquels il a recommandé ce projet. Pour autant, il s'agit exclusivement de « synthèses patrimoniales» de quelques clients. Il invoque également des « fiches de solvabilité » renseignées par trois investisseurs pour estimer qu'il a été victime de propos mensonger et qu'il avait correctement rempli ses obligations. Pour autant, les pièces visées (77 à 79) ne concernent pas l'investissement constitué par le projet, mais exclusivement des déclarations de patrimoine établies sur papier à en-tête de la [133] et destinées à éclairer cette dernière sur la solvabilité des cautions. Elles sont par conséquent étrangères à l'exécution par M. [FN] de ses obligations, en qualité de gérant du CGP.

Si M. [FN] indique rétrospectivement que certains investisseurs bénéficiaient de compétences techniques, et notamment M. [RW] en sa qualité d'expert-comptable de la Sci [195], il n'établit pas qu'il s'agisse de professionnels du secteur immobilier et de la finance, alors qu'une participation ponctuelle de certains investisseurs à des projets similaires menés à compter de 2008 ne suffit pas à dispenser le CGP de son obligation d'information et de conseil à leur égard.

À cet égard, M. [FN] ne prouve pas que le CGP dont il était le gérant a d'abord valablement évalué les antécédents financiers de chaque client investisseur et a recueilli, puis formalisé, des informations approfondies, actualisées et précises sur son patrimoine, ses revenus, et ses objectifs, avant de définir ensuite son niveau de tolérance au risque et de procéder enfin à la recommandation d'un produit en l'éclairant par ses conseils personnalisés dans un rapport écrit.

Aucun document d'entrée en relation, suivi d'un profil investisseurs justifié et signé, n'est en réalité produit. L'analyse rétrospective et partielle à laquelle se livre M. [FN] concernant la situation de quelques investisseurs n'est ainsi pas de nature à exonérer le CGP d'une telle défaillance initiale.

A défaut d'avoir réalisé un double test d'appropriation de la recommandation par le client et d'adéquation du produit à son profil, la société [172] n'a pas rempli l'une de ses obligations essentielles en sa qualité de CGP, alors qu'une telle faute a causé l'impossibilité de compenser l'absence de rentabilité locative du projet par une solvabilité suffisante des investisseurs.

A l'inverse, l'expert [MR] note que les fiches communiquées par M. [FN] ne sont pas contemporaines de l'investissement, mais datent de fin 2009-début 2010, et qu'elles ne comportent pas les revenus des investisseurs, mais seulement la composition de leur patrimoine mobilier et immobilier. Il en résulte que de tels documents ne permettaient pas à un CGP d'apprécier au moment de leur engagement la capacité des investisseurs à débloquer à court ou moyen terme des fonds disponibles pour répondre aux appels destinés à couvrir le défaut de trésorerie de la Sci [195] qu'impliquait dès l'origine le projet recommandé aux investisseurs. Une telle faute engage la responsabilité de ce professionnel.

L'ensemble de ces constatations et énonciations établit que la société [172] a commis des manquements significatifs à son devoir d'information et de conseil en :

- se contentant pour l'essentiel de vanter les avantages attendus de cet investissement, sans en exposer clairement les inconvénients ou les risques corollaires, notamment par la mention expresse et circonstanciée des caractéristiques défavorables du placement proposé.

A défaut d'avoir fourni à ses clients des renseignements précis, objectifs et cohérents avec l'investissement proposé, de les avoir guidés dans le choix de l'investissement, et de leur avoir soumis un projet viable, elle a commis une faute contractuelle à l'égard de chacun des investisseurs, au titre de son obligation d'information et de conseil.

- ne procédant pas à une vérification de la solvabilité des investisseurs, sur laquelle reposait en réalité la viabilité du projet.

Le dispositif du jugement critiqué ayant limité la reconnaissance de responsabilité du CGP au seul défaut d'information des investisseurs sur leur obligation indéfinie à la dette sociale, il y a lieu de l'infirmer de ce chef, la cour ayant en outre retenu d'autres manquements factuels au titre d'une telle violation de son obligation d'information et de conseil.

Sur la responsabilité personnelle de M. [FN] en qualité de gérant de la société [172] et sur la responsabilité de la société [172] en qualité de gérante de la Sci [195] :

> moyens des parties :

* La société [195] fait valoir que M. [FN] engage sa propre responsabilité sur le fondement de l'article 1847 du code civil. Elle estime que les fautes de gestion commises en qualité de « gérant de la gérante » lui sont imputables.

* M. [FN] estime qu'en principe, le gérant n'est pas responsable à l'égard des tiers et de sa société, sauf s'il a commis des fautes de gestion en vertu de l'article 1850 du code civil. La preuve de telles fautes de gestion, qui doivent présenter un certain degré de gravité, n'est pas rapportée à son encontre, alors qu'il n'a qu'une obligation de moyens.

* La société [172] prétend que les rapports de gérance ont été valablement établis pour les exercices 2001 à 2013. Les associés ont été ainsi informés chaque année de la situation locative et de la trésorerie. Des mandats de recherche de locataires ont été conclus. Le départ de la société [126] ne peut lui être imputé. L'entretien de l'immeuble a été confié au cabinet [138], selon mandat de gestion technique. Elle s'associe à M. [FN] pour estimer que le refus par les associés d'honorer les appels de fonds a précipité l'échec du projet et a empêché la réalisation des travaux d'entretien.

> réponse de la cour :

En l'espèce, la responsabilité personnelle de M. [FN], en sa qualité de gérant de la société [172], est d'une part recherchée par la Sci [195].

En application de l'article 1847 du code civil, M. [FN] est soumis aux mêmes conditions et obligations et encourt les mêmes responsabilités que s'il était gérant en son nom propre, dès lors que la Sci [195] est gérée par une personne morale

Pour prouver la responsabilité contractuelle individuelle de M. [FN] en sa qualité de gérant d'une société civile immobilière, il appartient à la Sci [195] d'établir, conformément à l'article 1850 alinéa 1, du code civil, qu'il a commis soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion. Pour être indemnisables, les préjudices invoqués par la Sci [195] doivent être directement causés par les fautes reprochées au gérant.

La responsabilité de la société [172] en qualité de gérante de la Sci est d'autre part recherchée par les associés dans les mêmes conditions.

A titre liminaire, la seule circonstance que les sociétés dépendantes de la famille du gérant [FN] étaient associées à cette opération n'est pas de nature à exclure des fautes de gestion et des violations de dispositions légales ou statutaires commises par ce dernier. Le caractère intentionnel des fautes de gestion reprochées n'est en effet pas requis pour engager la responsabilité du gérant. Le fait que M. [FN] et ses proches soient eux-mêmes exposés à des risques de pertes financières dans le cadre de cet investissement est ainsi indifférent, alors que les investisseurs lui reprochent en réalité des négligences dans la gestion de la Sci [195].

Sur ce point, l'expert [MR] a notamment relevé une absence de mention d'une « convention réglementée » entre la société [172] et la Sci [195], signée le 23 novembre 2010 et relative aux honoraires du gérant, qui n'a ainsi pas été discutée lors de l'assemblée générale du 3 octobre 2013.

La Sci [195] s'approprie une telle analyse pour estimer que la société [172] et son gérant ont violé les « règles relatives aux conventions réglementées », ajoutant que cette convention n'a pas été soumise à son assemblée générale.

Pour autant, la cour observe que :

> d'une part, la Sci [195] n'offre pas d'établir qu'elle peut valablement invoquer l'article L. 612-5 du code du commerce relatif aux conventions réglementées, dès lors qu'elle ne formule aucun moyen permettant de considérer qu'en fait, elle aurait la qualité d'une « personne morale de droit privé non commerçantes ayant une activité économique ».

> d'autre part, et au surplus, la fixation de la rémunération du gérant ne s'analyse pas comme une convention réglementée au sens de ces dispositions.

Il n'est ainsi pas démontré que cette convention du 23 novembre 2010 aurait dû faire l'objet d'un rapport présenté par le gérant et destiné à l'organe délibérant de la Sci.

En revanche, la Sci [195] relève valablement que l'article 17-8 de ses statuts stipule que « les fonctions des gérants font l'objet d'une rémunération qui sera décidée, et donc effective, le jour de son adoption par l'assemblée générale ».

En l'espèce, il est constant que la rémunération des gérants n'a pas été soumise au vote de l'assemblée générale, de sorte qu'une telle violation des dispositions statutaires s'analyse comme une faute imputable au gérant. La seule circonstance que les comptes aient été postérieurement approuvés, y compris en ce qu'ils incluent une telle rémunération, est indifférente et ne peut exonérer le gérant de sa faute.

Par ailleurs, la cour relève une série de fautes imputables aux gérants :

- une convocation tardive de l'assemblée générale ordinaire (AGO), pour statuer sur les comptes de l'exercice 2011 : alors que les associés devaient être convoqués avant le 30 juin 2012, cette assemblée générale ne s'est réunie que le 13 octobre 2013. En réalité, l'AGO statuant sur les comptes 2012 est intervenue le 26 juin 2013, soit antérieurement à celle concernant l'exercice 2011.

La défaillance de la Sci [195] ayant trouvé son origine dans la dégradation rapide de sa solvabilité, il convient de rappeler que les sociétés [126] ont donné congés pour fin mars 2012. Si le compte-rendu de gérance a vocation à présenter rétrospectivement la situation de l'exercice 2011, il annonce également les perspectives et les projets pour l'exercice à venir. Il résulte ainsi d'une telle chronologie qu'il aurait appartenu au gérant d'informer les associés d'une telle circonstance particulièrement préoccupante pour l'équilibre financier de l'investissement, au titre des perspectives pour 2012. Une telle information les aurait éclairés sur l'opportunité de conserver leurs parts au sein de la Sci dès juin 2012. Un tel retard est d'autant plus préjudiciable que l'expert [MR] a estimé que la Sci [195] n'était plus rentable à compter de septembre 2012.

L'AGO statuant sur les comptes de 2014 n'a jamais été réunie, étant rappelé que le cumul d'échéance impayées s'élevait en septembre 2014 à 256 417 euros.

- une affirmation erronée du gérant lors de l'AGO du 26 juin 2013 statuant sur l'exercice 2012 : en effet, alors que son compte-rendu doit être fidèle sur la situation de la société, M. [FN] n'annonce qu'à cette date le départ des sociétés [126] et affirme alors que le taux d'occupation s'établit à 50,10 % : pour autant, la réalité de l'occupation est beaucoup plus dégradée, dès lors que le gérant omet d'y intégrer le départ de l'association [139] et la liquidation judiciaire de [206], soit un taux réel d'occupation de 35,63 %.

Le taux d'occupation annoncé à l'AGO du 27 mai 2014, statuant sur les comptes 2013 (45%), est également inexact pour les mêmes motifs.

- une estimation erronée des besoins d'apports en compte-courant d'associés : en 2012, les associés ont été sollicités pour apporter la somme de 288 000 euros. L'expert [MR] souligne à nouveau que le besoin de trésorerie formulé en AGO à hauteur de 19 461 euros par mois est sous-évalué par M. [FN], alors qu'il faut le corriger à hauteur de 22 398 euros et que cette estimation ne repose sur aucune pièce communiquée.

- une absence de décision prise par le gérant, en violation du pacte d'associés, de mettre en oeuvre des travaux nécessaires à l'entretien de l'immeuble. Sur ce point, alors qu'en sa qualité de CGP, la société [172] devait se renseigner et connaître l'existence d'un devis s'élevant à 62 592,66 euros TTC initialement accepté par l'assemblée générale de l'Aful en juin 2009, elle n'a pas exécuté en sa qualité de gérante, les dispositions du pacte d'associés qui lui donnaient compétence pour procéder aux « investissements et travaux rendus nécessaires pour la bonne conservation des biens immobiliers ». À cet égard, la seule conclusion d'un mandat avec la société [138], signé le 4 juillet 2011 par M. [FN], ne permet pas de justifier de l'existence des travaux d'entretien que ce gestionnaire était chargé d'exécuter. L'examen de cette convention révèle en outre que le mandat ne porte, au titre de la « gestion technique », que sur « l'entretien courant du bâtiment dans la limite du budget annuel de fonctionnement approuvé par le propriétaire, commande et surveillance des travaux d'entretien ». Pour autant, M. [FN] ne précise pas si un tel budget a été voté à son initiative. Enfin, les rapports de gestion présentés par M. [FN] en AGO ne mentionnent pas la réalisation de tels travaux par la société [138]. L'expert [MR] indique à cet égard qu'aucune pièce probante d'un tel entretien ne lui a été remise, étant enfin rappelé qu'en définitive, un filet de protection a été posé en 2013 sur la façade en raison des désordres qu'elle présentait.

Ainsi, outre que la nécessité de tels travaux n'avait pas été mentionnée dans la notice d'information par le CGP, le gérant de la Sci [195] n'a pas davantage usé de ses pouvoirs pour permettre l'entretien d'un immeuble affecté de désordres déjà présents lors de l'achat, directement par sa gérance ou par le mandat confié à la société [138]. Une telle circonstance a participé à la perte de valeur de l'immeuble lors de sa revente. Il a surtout contribué, selon la propre appréciation du gérant lors de l'AGO du 27 mai 2014, à rendre « pas très commerciale » la façade ainsi équipée à titre conservatoire d'un filet de protection, dans des conditions ayant encore limité l'attrait de cet immeuble pour d'éventuels nouveaux locataires, et ultérieurement pour procéder à sa revente.

S'agissant plus spécifiquement de fautes dans la gestion de l'immeuble, l'expert [MR] relève que :

- les agences immobilières que M. [FN] a mandaté pour relouer les locaux, sont peu nombreuses, alors que les visites sont relativement rares. Il relève l'impact négatif de l'état de l'immeuble, lié à l'absence de réalisation des travaux nécessaires par le gérant.

Parmi les pièces communiquées par M. [FN], seul un mandat datant du 18 avril 2012 est contemporain du départ des sociétés [126], alors que les autres sont établis en 2015.

Ce mandat a été lui-même confié tardivement par le gérant, alors que le départ de la société [126] aurait dû être anticipé, le congé datant du 26 mars 2012 et la société [172] étant informée d'une telle éventualité depuis juin 2009. Alors que ce mandat expirait à l'issue d'une année, aucun élément n'établit qu'il ait été reconduit par le gérant à compter d'avril 2013, alors que les locaux restaient vacants et que de nouveaux locataires signifiaient leur congé.

Seule la société [116] est devenue locataire d'une surface limitée à 129 m² courant 2013.

A la date de conclusion des autres mandats, la situation financière de la Sci [195] était tellement dégradée qu'une telle diligence était d'ores et déjà vaine, comme étant tardive. Le second semestre de l'année 2014 correspond en effet à la période à compter de laquelle la situation générée par les fautes commises ne permettait plus un redressement. L'expert [MR] évoque à cet égard le rapport [VR], selon lequel le montant cumulé des loyers impayés atteignait 200 000 euros HT en 2015, alors qu'il observe lui-même que l'impôt foncier n'était pas payé depuis 2013 et que les échéances impayées du prêt s'élevaient à 256 417 euros en septembre 2014.

En définitive, l'absence de relocation est imputable aux carences des gérants de la Sci [195].

- la réalité des diligences aux fins d'aménager l'emprunt, pourtant évoquées par M. [FN] en AG, n'est pas démontrée. À cet égard, si la [133] a formulé le 24 janvier 2014 une offre de renégociation du prêt en proposant d'y substituer des prêts individuels à la charge de chaque associé, le gérant de la Sci n'a toutefois pas réalisé les diligences nécessaires pour y donner suite. Outre que M. [FN] a d'une part exclusivement interrogé les associés par courrier tardivement adressé le 4 mars 2014, il n'a d'autre part donné aucune suite à une telle proposition, n'ayant en particulier pas été en mesure de répondre à la banque en assurant la « transmission par chaque associé des éléments patrimoniaux et fiscaux nécessaires à l'étude de la demande de financement, étant à nouveau rappelé que les impayés atteignaient déjà 256 417 euros en septembre 2014.

Plus encore, M. [FN] n'a sollicité aucun moratoire auprès de la [133], seule option réellement efficace pour rétablir l'équilibre financier du montage dans l'attente d'une reprise des locations, que l'expert [MR] reproche à ce gérant de ne pas avoir tenté. Il s'agit d'une faute ayant contribué à la déchéance du terme du prêt et à la vente forcée de l'immeuble à l'initiative de la banque.

Enfin, alors que l'expert [MR] relève que les impayés locatifs s'élevaient à 200 000 euros HT en 2015, étant précisé qu'ils résultaient d'un cumul sur plusieurs exercices, M. [FN] n'offre pas de démontrer qu'il aurait cherché à obtenir le paiement de ces sommes, alors qu'il incombait pourtant au gérant de procéder à de telles diligences. Il s'agit d'une faute ayant contribué à accroître significativement le défaut de trésorerie de la Sci.

> Sur la faute des associés :

Lorsqu'est invoquée la faute d'une victime, il incombe à la cour de statuer sur son existence et sur son incidence sur la responsabilité, totale ou partagée, de celui qui l'invoque.

En l'espèce, M. [FN] estime que le préjudice subi par les associés résulte de leur propre faute, qui consiste à n'avoir pas respecté ses appels de fonds destinés à compenser le défaut de revenus locatifs de la Sci [195]. Il considère par conséquent qu'une telle faute des associés l'exonère totalement de sa responsabilité.

Sur ce point, le gérant a indiqué, lors de l'AGO sur les comptes 2013, qu'en dépit d'un appel de fonds à hauteur de 288 000 euros, seuls 137 333 euros auraient été recouvrés, soit un déficit de 150 667 euros. Le procès-verbal d'assemblée générale du 27 mai 2014 indique ainsi que seuls 47,89 % des apports en compte-courants d'associé, que la Sci [195] avait sollicité pour faire face à des difficultés de trésorerie, ont été réalisés.

Pour autant, il convient de relever que :

- d'une part, contrairement aux prétentions de M. [FN], l'expert [MR] a relevé, par une analyse précise des modalités de prélèvement des apports en compte-courant (page 65 de son rapport), que ce gérant maîtrisait l'exécution de ces opérations, de sorte que l'absence de versement intégral des apports lui est en réalité largement imputable, dès lors qu'il est ainsi établi que ce gérant lui-même ne procédait plus à leur recouvrement par virement. En outre, alors que l'article 4.2 du pacte d'associés précisait les diligences du gérant pour procéder au recouvrement des apports, M. [FN] ne justifie pas avoir mis en 'uvre ces dispositions, lesquelles étaient notamment sanctionnées par l'exclusion de l'associé défaillant. À cet égard, le seul envoi par le gérant d'une lettre circulaire aux associés, datée du 4 mars 2014, ne répondait pas à ses obligations telles qu'elles étaient fixées par ce pacte d'associés.

- d'autre part, l'expert [MR] note utilement (page 28 de son rapport) que les sociétés associées de la Sci [195], qui sont détenues par la famille de M. [FN], n'ont pas répondu aux appels de fonds de leur gérant, alors qu'elles représentaient directement ou indirectement 19,1 % des parts sociales de la Sci avec 69 000 parts sur 360 000.

En outre, d'autres associés détenant un nombre important de parts (M. [R] [BP] et la société [153] : 36 000 parts ; M. [LA] et la société [194] : 24 000 parts) n'ont pas davantage procédé au versement de leur apport proportionnel à leur participation au capital, étant en outre observé que ces investisseurs ne figurent pas parmi les demandeurs à l'indemnisation. Ces derniers soulignent d'ailleurs utilement que M. [BP] a lui-même certifié dans un courriel datant du 28 avril 2017 que : « lorsque j'ai signé j'ai clairement indiqué à [VG] [FN] que je n'aurais en cas de dérapage pas les moyens de supporter comme caution ce surcoût, en tous cas dans les délais dans lesquels le dérapage est intervenu ». Ce témoin, qui n'est pas partie à la présente instance, confirme ainsi l'absence de vérification par le CGP de la solvabilité des associés, et notamment de l'un des principaux, au regard du risque particulièrement important d'appel à ceux-ci pour compenser la rentabilité insuffisante des seules locations immobilières pour s'acquitter des charges d'emprunt, via des apports complémentaires en compte-courant d'associés.

Représentant au global près de 40 % des apports sollicités, seule la carence de ces principaux associés a causé l'absence de couverture par de tels apports des besoins de trésorerie de la Sci. Les autres associés ont en revanche subi une telle défaillance, couplée à l'absence de diligences par le gérant pour obtenir le versement de ces montants non acquittés.

- enfin, si les associés sollicitant leur indemnisation ont commencé à payer des sommes allant de 1 600 à 14 400 euros selon leur nombre de parts sociales (cf bilan 2014, pièce A8) et qu'ils ont ensuite pris conscience du caractère irrémédiable de la situation et de la défaillance totale de leur gérant dans l'exécution de ses propres obligations, l'absence de paiement résulte pourtant de leur incapacité de procéder à un tel investissement complémentaire, lequel a été causé par l'absence de vérification préalable de leur solvabilité par le CGP. Dans un contexte où les autres associés représentant une part essentielle des parts sociales n'ont pas procédé à un tel paiement, leur carence ne présente pas un caractère fautif, d'autant que le gérant n'a pas mis en 'uvre la procédure prévue par le pacte d'associés pour tenter la réalisation intégrale des apports en compte-courant sollicités.

Dans ces conditions, M. [FN] ne peut reporter la responsabilité d'un échec de l'investissement sur un refus d'une partie des associés de contribuer à un appel de fonds. La démonstration d'une faute des victimes, de nature à exonérer totalement ou partiellement M. [FN] de sa responsabilité, n'est par conséquent pas rapportée.

En définitive, la cour estime que le non-versement intégral des apports par certains associés est exclusivement imputable à la faute initiale de la société [172], qui n'a pas sécurisé l'auto-financement de l'investissement et n'a pas correctement vérifié la solvabilité des investisseurs, puis au défaut de diligence du gérant de la Sci, et aux fautes de gestion commises par M. [FN] et la société [172].

Détaillant les éléments constitutifs de la responsabilité de M. [FN], le dispositif du jugement critiqué a estimé que les fautes commises par ce dernier en sa qualité de représentant permanent de la gérante de la Sci [195] avaient exclusivement « contribué à la dégradation de l'immeuble et à sa moindre attractivité et à la perte d'une chance de relouer les locaux restés vacants » : par conséquent, il y a lieu d'infirmer le jugement de ce chef, la cour ayant porté une appréciation différente sur ces éléments.

Sur l'indemnisation des préjudices invoqués par la Sci [195] :

A toutes fins utiles, la cour observe que la recherche de la responsabilité civile de M. [FN] étant fondée sur l'article 1850 du code civil, aucune faute personnelle n'est reprochée à ce dernier en sa qualité de gérant de la société [172] exerçant une activité de CGP. Au regard du lien de causalité qui doit exister entre les fautes reprochées et les préjudices alléguées, la Sci [195] ne peut invoquer les fautes de gestion commises par M. [FN] au titre de la gestion de cette Sci postérieurement à l'investissement pour y rattacher des préjudices résultant de la violation d'une obligation d'information et de conseil par la société [172].

* sur la « perte liée au prix de vente de l'immeuble et au reliquat de son endettement » :

> prétentions des parties

La Sci [195] invoque le rapport de l'expert [MR], qui indique que son préjudice est constitué par la « perte de valeur de l'actif immobilier et le reliquat de son endettement ».

L'immeuble a été revendu à la société [130] pour un prix de 2,6 millions, soit un prix inférieur de 20 % au marché immobilier de l'époque. Ce prix résulte de l'urgence à faire cesser les charges non couvertes, des attentats et de la menace par le Trésor public de procéder à une saisie immobilière du seul actif de la société. A l'inverse, la revente ultérieure pour un prix supérieur s'explique notamment par les travaux réalisés par le professionnel de l'immobilier ayant racheté l'immeuble et par une revente à la découpe de l'ensemble.

Depuis le dépôt du rapport, ce préjudice a été modifié puisque le juge-commissaire a réduit la pénalité liée au taux d'intérêt majoré à un euro et la créance de la banque a été admise à hauteur de 2 332 749,37 euros, outre les intérêts de retard de 4,68 % à compter du 3 juin 2016, par ordonnance du 10 octobre 2022.

M. [FN] conteste le caractère indemnisable de la différence entre le prix d'investissement avec son prix de revente. Il estime que la cession de l'immeuble a été autorisée collectivement et selon les conditions du marché, de sorte que le liquidateur de la Sci [195] ne peut solliciter sa condamnation à payer ce montant.

La société [172] et les [157] prétendent que le préjudice allégué ne peut se cumuler avec celui invoqué par les cautions. Ce préjudice est en outre incertain, à défaut d'une demande en paiement du solde du prêt par la [133]. Elles contestent la perte de valeur de l'immeuble, rappelant que le contexte a justifié le prix de 2,6 millions et que le prix de revente ultérieur par la société [130] a été à l'inverse largement supérieur. Elles s'associent enfin à l'argumentaire de M. [FN].

Subsidiairement, elles sollicitent de confirmer l'évaluation faite par les premiers juges à hauteur de 90 000 euros, dès lors que les fautes imputables à la société [172] ne sont pas la cause exclusive de la dépréciation de l'immeuble.

> réponse de la cour :

La cour ayant rejeté la demande formée à titre principal à l'encontre de la [133], il convient d'examiner la demande formée subsidiairement par la Sci [195] à l'encontre des [157], assureurs de la société [172], et de M. [FN].

La Sci [195] sollicite ainsi l'indemnisation du « montant restant due à la [133] au titre du prêt » : à cet égard, elle critique la fixation par les premiers juges de ce préjudice à la seule somme de 90 000 euros (pages 84 à 87). Si elle ne mentionne aucun montant dans le dispositif de ses conclusions, la créance invoquée au titre du « montant restant dû à la [133] » est déterminable, alors que la Sci [195] précise que sa créance a été admise par le juge-commissaire de la société [172] à hauteur de la somme principale de 2 332 749,37 euros, outre les intérêts.

La cour n'est toutefois saisie d'aucune demande au titre d'un préjudice résultant d'un différentiel entre le prix d'acquisition et celui de revente de l'immeuble, de sorte que les moyens développés à cet égard sont inopérants. La demande concerne en réalité l'indemnisation du montant résiduel du prêt, en invoquant la décote de 20 % du prix de revente de l'immeuble par rapport au prix du marché et ses conséquences sur le remboursement incomplet du banquier dispensateur de crédit.

* s'agissant des [157] en qualité d'assureurs de la société [172] :

En vertu de l'article L. 124-3 du code des assurances, le liquidateur judiciaire de la Sci [195] exerce une action directe à l'encontre des [157], en leur qualité d'assureur de responsabilité civile professionnelle de la société [172], elle-même placée en liquidation judiciaire.

Pour que ces assureurs garantissent les fautes commises par la société [172], encore faut-il que le contrat d'assurance soit applicable à l'activité professionnelle de ce gérant dans le cadre de laquelle sa responsabilité civile est recherchée.

À cet égard, la cour observe que :

- d'une part, si le liquidateur judiciaire de la société [195] ne précise pas clairement, dans le corps de ses conclusions, en quelle qualité la société [172] devrait répondre de ses fautes au titre des différents préjudices qu'il invoque, il a toutefois exclusivement agi à l'encontre des [157], « venant aux droits de la société [131], ès qualité d'assureur de la société [172] (police n°112.786.342 n° adhérent 226 840 ».

- d'autre part, les [157] ne concluent qu'en considération d'un contrat collectif souscrit par la [128], devenue [128], auprès de la société [131], dont l'objet exclusif est de garantir la responsabilité civile professionnelle de ses adhérents, sous les références précisément visées par le liquidateur judiciaire de la Sci [195].

Il en résulte nécessairement que la responsabilité civile professionnelle de la société [172] en sa qualité de gérante de la Sci [195], n'est pas garantie en application du seul contrat d'assurance discuté par les parties.

Le liquidateur de la Sci [195] n'allègue, ni ne prouve l'existence d'un autre contrat d'assurance, qui comporterait une garantie mobilisable au titre de la responsabilité civile professionnelle qu'encourt la société [172] dans l'exercice de son activité de CGP.

Pour justifier la condamnation des [157] à garantir le sinistre, il appartient par conséquent au liquidateur de la Sci [195] d'établir les conditions cumulatives de la responsabilité civile de la société [172], c'est-à-dire l'existence d'un préjudice en relation causale directe avec l'une des fautes commises par cette dernière en sa seule qualité de CGP, en l'espèce, la violation de son obligation d'information et de conseil à l'égard des investisseurs.

* D'une part, le liquidateur judiciaire de la Sci [195] n'établit pas en quoi le préjudice résultant d'une revente en 2016 de l'immeuble à un prix inférieur au marché serait imputable à une violation en 2011 par la société [172] de son obligation d'information et de conseil en qualité de CGP, seule activité couverte par le contrat d'assurance.

En réalité, outre qu'elle reste systématiquement imprécise sur la qualité invoquée de la société [172] lorsqu'il s'agit de relier les fautes commises aux préjudices allégués, la Sci [195] n'impute en réalité expressément les conditions défavorables de revente de l'immeuble qu'à des fautes relatives à la gestion de son immeuble (pages 84 et suivantes). Pour le reste, la Sci [195] procède par renvoi général au rapport d'expertise judiciaire (« l'analyse détaillé de l'expert judiciaire permet au contraire de retenir que ce sont les fautes de [172] qui ont entraîné la nécessité de vendre l'immeuble, au prix de marché moins 20 % en raison de la situation »), sans caractériser s'il s'agit de faute imputable au conseil en investissement ou à la gestion immobilière.

Alors qu'elle n'est pas partie au contrat conclu entre le CGP et les seuls investisseurs, la Sci [195] n'invoque pas davantage une faute délictuelle qu'elle tirerait de la faute contractuelle commise par le CGP envers les investisseurs et qui lui causerait un préjudice personnel.

Dans ses propres conclusions, la Sci [195] ne critique que la prise en compte par les premiers juges d'autres causes ayant concouru à une telle baisse du prix de revente, sans remettre en cause le lien de causalité retenu exclusivement par le tribunal entre les préjudices subis et le mandat de gérance confié à la société [172].

* D'autre part, et au surplus, seul un préjudice futur prévisible dès la souscription des parts sociales est susceptible d'être indemnisé par le CGP ayant manqué à son obligation d'information et de conseil, au titre de la perte de chance pour l'investisseur de ne pas contracter. En l'espèce, la Sci [195] n'établit pas que le CGP aurait pu suspecter la survenance d'une telle perte de valeur de l'immeuble lors de sa revente, à la date à laquelle il a recommandé l'investissement litigieux, soit près de cinq ans plus tard.

A défaut d'établir qu'une faute liée à l'activité de CGP de la société [172] a causé le préjudice invoqué, les [157] n'ont par conséquent pas vocation à prendre en charge à ce titre le sinistre qui échappe au cadre de leur garantie.

* s'agissant de M. [FN] :

Alors que la seule accumulation de fautes reprochées au gérant n'est pas de nature à garantir à elle-seule l'indemnisation des préjudices invoqués, il incombe à la Sci [195] d'établir le préjudice que chacune des fautes a distinctement entraîné.

> sur le caractère certain du préjudice :

Créancière hypothécaire, la [133] n'a perçu que la somme de 2,6 millions provenant de la revente de l'immeuble litigieux, de sorte qu'elle reste titulaire d'une créance résiduelle à l'égard de la Sci [195].

En l'espèce, le liquidateur judiciaire de la Sci sollicite de « condamner M. [VG] [FN] ['] à régler à la société [195] le montant restant dû à la [133] au titre du prêt consenti à la société [195] après compensation le cas échéant des sommes dues par la [133] à la société [195] au titre de la réparation du préjudice lié à la dette de la banque ».

Pour s'opposer à une telle demande, M. [FN] estime que le préjudice allégué est hypothétique, dès lors que la Sci [195] n'a pas été conduite à rembourser la créance résiduelle de la [133].

Pour autant, la liquidation judiciaire de la Sci [195] interdit d'une part toute action en paiement à l'encontre de cette dernière au titre d'une créance née antérieurement à l'ouverture de la procédure collective.

D'autre part, le préjudice résultant pour la Sci [195] de l'obligation de rembourser la [133] du solde de sa créance ne s'analyse pas comme un préjudice hypothétique. En effet, la [133] a déclaré sa créance auprès du liquidateur judiciaire de la Sci [195] et le juge-commissaire a statué sur le montant pour lequel elle a été admise au passif. Dans le cadre du désintéressement par le liquidateur judiciaire de ses créanciers, parmi lesquels figure la [133], la Sci [195] est ainsi exposée au paiement de ce montant résiduel du prêt immobilier.

La perspective que la Sci [195] supporte une telle créance résiduelle établit qu'en dépit de son caractère futur, le préjudice allégué est à la fois certain et déterminable dans son montant, alors que cette dette envers la [133] est en outre le résultat au moins partiel des fautes commises par M. [FN] en sa qualité de gérant.

> sur le consentement des associés sur le prix de revente :

L'expert [MR] a valablement retenu qu'à l'occasion de la revente de l'immeuble, M. [FN] a proposé un prix de 2,6 millions d'euros, qui correspond à 20 % du prix du marché à cette date.

M. [FN] et les [157] estiment toutefois que la responsabilité d'un gérant ne peut être engagée lorsqu'il a exécuté une décision approuvée par la collectivité des associés.

Pour autant, la cour observe que :

- en premier lieu, l'article 1843-5, alinéa 3, du code civil, dispose qu'aucune décision de l'assemblée des associés ne peut avoir pour effet d'éteindre une action en responsabilité contre les gérants pour la faute commise dans l'accomplissement de leur mandat, de sorte que le quitus donné par l'assemblée des associés ne peut avoir d'effet libératoire au profit de l'ancien gérant pour les fautes commises dans sa gestion (par analogie avec Com., 8 mars 2016, n° 14-16.621).

- en second lieu et en tout état de cause, s'agissant d'une délibération de l'assemblée générale antérieure à l'exécution par le gérant de la vente à hauteur de 2,6 millions d'euros, l'approbation par les associés de ce prix ne résulte en réalité pas d'un consentement unanime des victimes à leur propre préjudice, qui pourrait seul exclure la responsabilité du gérant. En effet, un tel consentement n'est pas libre et éclairé : outre que le vote d'une telle décision par l'assemblée générale est contraire à l'intérêt social lui-même, il est vicié par la contrainte exercée sur les associés et résultant d'une défaillance financière irrémédiable de la Sci [195] qui est imputable aux gérants et qui n'offrait en définitive à l'assemblée générale aucune alternative à la validation du prix offert par le seul repreneur offrant ce montant notamment imposé par les fautes commises.

Si la mise en 'uvre par le gérant d'une vente à un prix manifestement insuffisant est elle-même fautive, les fautes antérieures des gérants, qui sont à l'origine de la dégradation de l'immeuble et de la défaillance financière de l'investissement, constituent enfin la cause principale d'une vente à hauteur de 2,6 millions.

La circonstance que le prix de revente a été formellement approuvé par l'assemblée générale n'est ainsi pas de nature à exonérer les gérants de leur responsabilité pour faute de gestion.

> sur le lien de causalité :

* En premier lieu, lorsqu'une faute de la victime est invoquée, il appartient à la juridiction de statuer sur la question d'un partage de responsabilité.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de retenir un quelconque partage de responsabilité entre le gérant et la Sci [195] : d'une part, au titre de la causalité, l'absence de versement par certains associés des apports ne présente pas un caractère fautif et n'est pas directement à l'origine des pertes ; d'autre part, et en tout état de cause, elle ne s'analyserait pas comme une faute commise à l'égard de M. [FN], mais à l'égard de la [195] elle-même.

* En second lieu, une telle diminution du prix de revente a été partiellement causée par les fautes commises par M. [FN], dès lors que sa gestion défaillante de la Sci [195] a :

- conduit à l'absence de réalisation des travaux immobiliers nécessaires, dont l'exécution aurait à l'inverse permis de fixer un prix de revente plus élevé

- conduit à la dégradation irrémédiable de la situation financière de la Sci [195], qui a imposé la revente dans l'urgence de l'immeuble, en l'absence de trésorerie permettant de poursuivre le remboursement du prêt immobilier et en considération de la menace d'une vente sur saisie immobilière à l'initiative du Trésor public. Une telle nécessité urgente a exclu toute possibilité sérieuse de négocier un prix plus élevé, en dépit de la valeur potentielle que l'expert [MR] a retenu.

Pour autant, les fautes commises par M. [FN] n'ont pas causé à la Sci [195] l'intégralité du préjudice qu'elle invoque. Sur ce point, l'expert [MR] a valablement relevé que cette diminution du prix de vente est également imputable à l'urgence face au non-paiement croissant des charges de la société, aux attentats de novembre 2015, et à la « menace du 17 décembre 2015 que le Trésor Public fasse procéder à la vente de l'immeuble aux enchères publiques, ce qui aurait pu aboutir à la vente du bien à un prix inférieur ».

N'étant pas constitué de l'intégralité du montant résiduel du prêt, le préjudice retenu par l'expert [MR], qui est seul en lien de causalité avec les fautes de gestion de M. [FN] dans l'exploitation de la Sci [195], se limite enfin à la seule perte de 20 % du prix de revente de l'immeuble.

Il résulte de l'ensemble de ces constatations et énonciations que :

- le préjudice lié à une créance résiduelle de la [133] ne peut d'une part excéder les 20 % de perte subie par la Sci [195] du fait de la revente de son immeuble à un prix inférieur à celui du marché lors de cette revente : alors que l'immeuble a été revendu pour 2,6 millions d'euros, il en résulte que ce plafond est fixé à 650 000 euros correspondant à la différence entre un prix du marché évalué à 3,25 millions d'euros et le prix de revente effectif.

- sur cette assiette maximale, il convient de considérer que les fautes de M. [FN] n'ont participé qu'à hauteur de 70 % à la réalisation des préjudices, dès lors que d'autres circonstances ont également causé une telle diminution du prix de revente, et notamment le gel des transactions immobilières lié au contexte des attentats.

Le préjudice final s'évalue en définitive à hauteur de la perte de 20 % du prix de revente, soit :

prix du marché (2,6 millions / (1-0,2)) = 3,25 millions

dont on retranche le prix effectif de vente (2,6 millions) = 650 000 euros

Ce montant constitue l'assiette sur laquelle s'applique le taux d'imputabilité causale à M. [FN] de sorte que l'indemnisation de la Sci [195] s'évalue à la somme de 650 000 x 70 % = 455 000 euros.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [FN] à payer au liquidateur judiciaire de la Sci [195], sur le fondement des articles 1847 et 1850 du code civil, la somme de 455 000 euros, au titre du « préjudice lié à la créance de la banque ».

* sur la commission et les frais de montage :

> prétentions des parties

La Sci [195] invoque la violation par la gérance des règles applicables aux conventions réglementées pour solliciter le remboursement des commissions et honoraires versés à la société [172].

Subsidiairement, elle estime que ces honoraires et commissions ont été versés en pure perte en raison des fautes commises par la banque, le gérant et le notaire, de sorte que leur montant doit lui être remboursé.

La société [172] estime que les demandes ne reposent sur aucun justificatif et s'associe à l'argumentaire de M. [FN].

M. [FN] fait valoir que la Sci [195] sollicite l'indemnisation de commissions, qui étaient prévues par la proposition d'investissement à hauteur de 3 500 euros par lot, alors que l'assemblée générale a approuvé les comptes de l'exercice 2011. Le montant de 643 455 euros réclamés procède d'un amalgame, dès lors que la Sci [195] impute à ce titre des honoraires et frais qui ne correspondent pas à une rémunération de la société [172]. Il estime qu'une convention a été valablement conclue entre la société [172] et la Sci [195].

> réponse de la cour :

L'argumentaire de la Sci [195] est particulièrement sommaire, s'agissant de ce poste de préjudice qu'elle subdivise en deux montants.

* Sur la clause d'exclusion de garantie opposée par les [157] :

> prétentions des parties

La Sci [195] conteste l'opposabilité à son égard de la clause d'exclusion de garantie visant « les litiges afférents aux frais d'honoraires et facturations de l'assuré », estimant que les [157] ne prouvent pas que « la police qui stipule cette exclusion est bien la police applicable en l'espèce ».

Les [157] indiquent avoir produit les conditions générales et spéciales du contrat d'assurance, qui comportent la clause d'exclusion invoquée. Elles estiment que les conditions du contrat produites sont opposables aux tiers lésés, alors que ces derniers ne peuvent invoquer leur inopposabilité tout en fondant leur action directe sur ces mêmes conditions générales.

> réponse de la cour :

Lorsqu'elle exerce l'action directe, le droit propre de la victime à l'encontre de l'assureur de responsabilité trouve sa mesure dans le contrat d'assurance, de sorte que le droit à l'indemnisation du tiers lésé peut être valablement exclu ou limité par l'application des clauses du contrat d'assurance. En vertu de l'article L. 112-6 du code des assurances, l'assureur peut ainsi opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

En matière d'action directe, la victime est dispensée d'en prouver le contenu du contrat d'assurance. La charge probatoire de l'étendue de la garantie comme des exclusions de garantie repose exclusivement sur l'assureur, dès lors que le tiers lésé a démontré par tous moyens qu'une garantie était mobilisable.

En l'espèce, l'existence d'une telle garantie applicable au litige n'est pas contestée, de sorte que la Sci [195] peut valablement invoquer la prise en charge du sinistre par les [157], tout en contestant par ailleurs l'opposabilité d'une clause d'exclusion figurant dans les conditions spéciales du contrat.

Le tiers lésé, qui exerce l'action directe, peut en effet contester l'opposabilité ou la validité d'une exception de garantie invoquée par l'assureur même en l'absence de contestation de l'assuré.

En assurance de groupe, le souscripteur est tenu de remettre à l'adhérent une notice établie par l'assureur qui définit les garanties et leurs modalités d'entrée en vigueur, ainsi que les formalités à accomplir en cas de sinistre. Il en découle que l'assureur ne peut opposer à l'adhérent une clause du contrat d'assurance qui n'a pas été portée à sa connaissance. La clause qui est opposable à l'adhérent l'est également au bénéficiaire du contrat.

Les modifications du contrat de groupe sont également portées à la connaissance de l'adhérent.

Sont ainsi opposables à l'adhérent, et partant au tiers lésé, les clauses d'exclusion de garantie, dès lors qu'il est valablement constaté que l'adhérent a reconnu, par une mention expresse des conditions particulières revêtues de sa signature, que les conditions générales et les conventions spéciales, comportant les clauses d'exclusion litigieuses lui ont été remises lors de la signature du contrat.

En l'espèce, les [157] produisent à la fois des conditions générales n°288 d non datées et des conditions spéciales d'un contrat d'assurance de responsabilité civile professionnelle souscrit au profit des adhérents à la « chambre des indépendants du patrimoine » par cette dernière, à effet du 1er janvier 2004, ainsi qu'un « avenant n°13 de convention » modifiant le contrat à compter du 1er janvier 2010.

Pour autant, aucun de ces documents ne comporte une clause établissant la prise de connaissance par l'adhérent de ces conditions générales et spéciales, alors qu'il n'y figure en outre aucune signature portée par la société [172].

Il en résulte que la clause d'exclusion invoquée par les [157] n'est pas opposable à la Sci [195].

* Sur l'obligation d'indemnisation à la charge de la société [172] et de M. [FN] :

Le gérant d'une Sci qui s'octroie une rémunération sans décision collective, en violation des dispositions statutaire, commet une faute de gestion et doit restituer les sommes perçues indûment.

En l'espèce, il a été établi précédemment que la rémunération du gérant, correspondant selon la notice d'information à 6 % HT des loyers HT encaissés, n'a pas été autorisée par l'assemblée générale, en violation des statuts de la Sci [195], ce qui constitue une faute imputable tant à M. [FN] qu'à la société [172] en leur qualité de gérants. La circonstance que les comptes annuels aient été ultérieurement approuvés par les associés est indifférente, dès lors que seul le vote d'une résolution portant sur la rémunération du gérant valide sa perception par M. [FN].

La Sci [195] se fonde exclusivement sur la faute qu'elle impute à un défaut de respect par les gérants des règles applicables aux conventions réglementées (haut de la page 88 de ses conclusions), que la cour a en réalité retenu au titre de la violation par les gérants d'une clause statutaire.

En réparation de son préjudice, la Sci [195] sollicite le remboursement cumulatif :

- d'une part, d'une somme de 210 000 euros : à cet égard, la comptabilité de la Sci confirme un tel versement en 2011, que la société [172] ne conteste pas avoir encaissé.

- d'autre part, d'une somme de 643 445 euros : elle indique qu'il s'agit d'une somme perçue par la société [172] à titre d' « honoraires, droits et frais de montage d'opération », dont le montant figure sur le compte-rendu de gestion établi par M. [FN] et présenté lors de l'assemblée générale ordinaire du 3 octobre 2013.

Pour autant, la cour observe que :

- en premier lieu, la somme de 210 000 euros, effectivement versée en 2011, correspond en réalité aux « honoraires de montage », qui ont été calculés dans le « plan financier » de l'opération SLR 3 à hauteur de

3 500 euros par lot (cf page 8 du rapport de l'expert [MR]).

- en deuxième lieu, le rapport de gestion présenté en 2013 par M. [FN] concerne en réalité l'exercice 2011, dès lors que l'assemblée générale ayant statué sur les comptes de cet exercice n'a été convoquée qu'avec un retard important. Il en résulte notamment que la somme précitée de 210 000 euros intègre déjà le montant global des « honoraires, droits et frais de montage d'opération » visé pour ce même exercice 2011.

- en troisième lieu, ce montant visé par M. [FN] dans son rapport de gestion ne correspond pas aux charges externes figurant au détail du compte de résultat de la Sci [195] pour l'exercice 2011, qui mentionne exclusivement, outre la somme de 210 000 euros, et celles de 90 000 euros au titre des « honoraires sur achats [148] », et 35 970 euros au titre d' »honoraires » sans autre précision. À cet égard, M. [FN] estime que la Sci [195] vise en réalité des honoraires versés à une société tierce, ainsi que des frais bancaires et de mise en place des cautions, des honoraires versés au notaire, et des frais de publication et d'hypothèque. Alors qu'il incombe à la Sci [195] de rapporter la preuve du préjudice qu'elle allègue, la production par M. [FN] du décompte des frais établi par Me [OI] confirme les termes de sa contestation.

En réalité, il résulte de la convention signée le 23 novembre 2010 par M. [FN], en ses deux qualités de gérant de la société [172] et de représentant permanent du gérant de la Sci [195], que le montant de

210 000 euros constitue la rémunération de la société [172] en sa seule qualité de CGP.

La rémunération du gérant n'est pas fixée par les statuts de la Sci [195], dont l'article 17-8 stipule que 'les fonctions de gérants font l'objet d'une rémunération qui sera décidée, et donc effective, le jour de son adoption par l'assemblée générale'. Il est constant qu'aucun vote n'est intervenu sur cette rémunération, qui n'était donc pas dû à M. [FN].

Alors que seule la violation de cet article 17-8 est invoquée et établie pour fonder le remboursement d'une rémunération non approuvée du gérant, la fixation de la rémunération de la société [172] en qualité de CGP n'est en revanche pas concernée par une telle clause statutaire, qui ne s'applique qu'à la rémunération de la société [172] en qualité de gérante de la Sci. Il n'existe donc aucun lien de causalité entre la faute résultant de la violation par M [FN] d'une clause statutaire et le préjudice réclamé à hauteur de 210 000 euros.

Subsidiairement, la Sci [195] n'offre enfin pas de démontrer factuellement le lien de causalité entre une faute particulière des gérants et le préjudice allégué, dès lors qu'elle se limite à prétendre que « dès lors que ces honoraires ont été exposés en pure perte en raison des fautes commises par la banque, [172] et le notaire qui a rédigé l'acte de prêt et de vente , ces derniers seront condamnés à régler ce montant [643 445 euros] à SLR 3 », étant observé l'amalgame effectué entre les fautes du gérant et celles imputées à la [133] et au notaire.

En définitive et au regard des seules pièces invoquées, la Sci [195] n'établit que l'existence d'un préjudice à hauteur de 35 970 euros, montant correspondant aux seuls honoraires indus, étant relevé que la faute commise par ce gérant cause intégralement le caractère indu des sommes ainsi versées en violation de l'obligation statutaire de faire approuver sa rémunération par l'assemblée plénière.

Le jugement n'ayant pas spécifiquement statué sur ce poste de préjudice, il convient de condamner M. [FN] à payer à la Sci [195] ce montant.

* sur les autres créances de la Sci [195] :

La Sci [195] se contente de rappeler l'existence d'autres créances admises au passif de sa liquidation judiciaire, pour en conclure qu'elle subit un préjudice complémentaire de 460 077 euros imputable à M. [FN] et à la société [172], assurée par les [157]. Alors que M. [FN] n'est poursuivi qu'en sa qualité de représentant permanent de la gérante, la Sci [195] ne précise pas davantage en quelle qualité elle incrimine la société [172] dans la survenance de ces dettes sociales et n'indique pas au titre de quelle faute précisément identifiée parmi celles précédemment examinées, elle prétend démontrer un lien de causalité avec ce poste.

En tout état de cause, la Sci [195] ne démontre pas le lien de causalité entre les fautes commises par la société [172] en sa qualité de CGP, seule activité couverte par le contrat d'assurance, et/ou par M. [FN] en sa qualité de représentant permanent du gérant, avec l'existence de ces créances, qu'elle énumère sans en détailler pour autant l'origine et la nature exactes.

La seule existence de dettes sociales ne peut être considérée en soi comme constitutive d'un préjudice à l'égard de la Sci [195], étant rappelé qu'elle ne subit pas elle-même une perte de chance de contracter l'investissement dont elle constitue la réalisation.

La cour observe à l'inverse que l'insuffisance du prix de revente de l'immeuble n'a pas causé l'absence de paiement de ces créances diverses, alors que le préjudice résultant d'une telle diminution de 20 % du prix de l'immeuble a d'ores et déjà été intégralement évalué et indemnisé au titre de ce poste précédemment examiné par la cour.

Il convient par conséquent de débouter la Sci [195] de ses demandes indemnitaires formulées à l'encontre des [157] et de M. [FN] à ce titre.

Sur l'indemnisation des préjudices invoqués par les investisseurs au titre des apports :

* prétentions des parties

Les associés font valoir que les pertes qu'ils subissent ne résultent pas exclusivement du risque de l'opération, mais également des fautes commises par la société [172] et son gérant, dans l'appréciation de la viabilité du projet et dans l'exécution de leur mission de gérance. Les apports ultérieurs résultent à la fois de l'absence de trésorerie imputable aux fautes commises, et de la nécessité de financer les frais de la revente immobilière et les sommes dont l'acquéreur exigeait le règlement par la Sci [195] comme condition à la revente de l'immeuble intervenue en 2016. Pour l'essentiel, les associés s'appuient sur les conclusions de l'expert [MR], dont ils reprennent les termes pour invoquer l'existence de préjudices et solliciter leur indemnisation.

M. [FN] estime que les associés ne sont pas fondés à solliciter sa condamnation à leur rembourser le montant de leurs apports à cet investissement, dès lors que : (i) ils n'ont pas respecté le pacte d'associés et sont donc responsable de leur propre préjudice et que (ii) tout investissement comporte un risque de perte en capital.

La société [172] prétend que tout investissement est effectué en contrepartie d'un apport financier dont l'investisseur doit supporter le coût. Les revenus locatifs ont été encaissés grâce à un tel apport. Le remboursement sollicité s'analyserait comme un enrichissement sans cause. Les apports ultérieurs n'ont été réalisés que par certains investisseurs. Seule une perte de chance résultant d'un défaut d'information suffisante sur l'investissement pourrait être invoqué

* réponse de la cour :

A titre liminaire, la cour observe que les demandes formulées par les associés dans le dispositif de leurs conclusions au titre des « préjudices liés aux apports » (pages 119 à 121 de leurs conclusions) ne visent pas M. [FN] à titre personnel. Alors que la mise hors de la cause de la [133] et des notaires a d'ores et déjà été confirmée par la cour, ces demandes ne concernent désormais que les [157], en leur qualité d'assureur de responsabilité civile professionnelle de la société [172] au titre de sa seule activité de CGP.

Indépendamment de leurs qualités ultérieures d'associés ou cautions, les investisseurs auxquels la société [172] a recommandé fautivement le placement litigieux disposent d'un droit à réparation à l'encontre de celle-ci en sa qualité de CGP.

À cet égard, seule la société [172] est susceptible d'engager sa responsabilité au titre d'un défaut d'information et de conseil à l'égard des investisseurs. En effet, les investisseurs n'allèguent, ni ne démontrent qu'en sa qualité distincte de gérant de la société [172] agissant comme CGP, M. [FN] aurait commis l'une des fautes visées par l'article 1850 alinéa 1 du code civil. Sa responsabilité civile individuelle n'est pas conséquent pas engagée à l'égard des investisseurs, tiers à la société, en qualité de gérant du CGP.

- Sur la perte de chance :

Lorsqu'il ne peut être tenu pour certain qu'en l'absence de faute commise, le dommage ne serait pas survenu, le préjudice subi s'analyse en une perte de chance, qui doit être évaluée en mesurant l'ampleur de la chance perdue et non en appréciant la nature ou la gravité de la faute.

La perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu'est constatée la disparition d'une éventualité favorable, dont le caractère certain doit être établi. Sa réparation ne peut être écartée que s'il peut être tenu pour certain que la faute commise n'a pas eu de conséquence sur une telle disparition.

A l'inverse, aucun taux de perte de chance n'est appliqué et la réparation doit par conséquent s'évaluer à hauteur du préjudice final, dans l'hypothèse où la victime établit qu'aucun aléa n'aurait affecté tant le principe que l'étendue de son préjudice, si la faute commise n'était pas survenue.

Ce préjudice résultant d'une violation de l'obligation d'information et de conseil s'analyse comme une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à de meilleures conditions, sauf s'il est absolument certain que les créanciers d'une telle obligation n'aurait jamais contracté s'ils avaient bénéficié d'une information complète par le CGP.

En l'espèce, dans la reconstitution de l'hypothèse contrefactuelle où les fautes n'auraient pas été commises, il convient de retenir que la faiblesse de la probabilité que les investisseurs auraient contracté si le CGP avait valablement exécuté son obligation d'information et de conseil, (i) en procédant à une évaluation de la fiabilité du projet, et (ii) en recueillant les informations nécessaires auprès des investisseurs et en procédant aux tests lui permettant de formuler une proposition personnalisée de recommandation, avant d'exposer clairement et complètement les risques réellement encourus au titre de l'investissement proposé, au titre de son obligation d'information et de conseil.

En considération de l'importance du risque financier qu'une telle information aurait révélé, il est hautement probable que les investisseurs n'auraient pas souscrit cet investissement.

La perte de chance qu'ont ainsi subi les associés et cautions en relation avec les fautes commises s'évalue par conséquent à hauteur de 90 %.

Sur l'indemnisation des apports :

> au titre de la responsabilité de la société [172] en qualité de gérante :

La cour rappelle que la demande de constatation de la créance et de fixation de son montant au passif de la liquidation judiciaire de la société [172] est irrecevable, alors qu'il a été précédemment jugé que les [157] ne garantissent pas l'activité de gérance de cette dernière, de sorte que les demandes formulées à leur encontre ne sont pas bien fondées.

> au titre de la responsabilité de la société [172] en qualité de CGP :

La réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

Il convient dès lors d'examiner les différents préjudices invoqués par les investisseurs et de déterminer l'assiette du préjudice final qu'ils ont subi en lien de causalité avec la violation par la société [172] de son obligation d'information et de conseil à l'égard des investisseurs (qui ont été ainsi « abusés » selon l'expert [MR]), avant de lui appliquer le taux de perte de chance fixé par la cour à hauteur de 90 %, pour évaluer le montant de la réparation de ce préjudice.

S'agissant des fautes reprochées à la société [172] en sa qualité de CGP, elles ont causé aux investisseurs une perte de chance de ne pas contracter leurs engagements dans le cadre de ce projet ou de mieux placer les sommes engagées dans un autre investissement.

A ce titre, la société [172] est responsable d'une telle perte de chance qui a été directement et personnellement causé par son manquement à l'obligation d'information et de conseil au préjudice des investisseurs associés, et dont l'assiette est constituée par les apports initiaux et ultérieurs que ces derniers ont réalisé dans le cadre de cet investissement.

Il en résulte que les [157] doivent, en leur qualité d'assureurs de la responsabilité civile professionnelle de la société [172] en qualité de CGP, prendre en charge ce sinistre et payer à ce titre 90 % des montants figurant dans les colonnes « apport initial » et « apports 2013/2014 » du tableau établi par l'expert [MR] en pages 74 et 75 de son rapport et repris par les investisseurs en page 93 de leurs conclusions.

Sur l'indemnisation du préjudice des associés et des cautions :

La cour n'ayant pas retenu la responsabilité de la [133], les associés et cautions sollicitent à titre subsidiaire d'être garantis des condamnations futures qui pourraient être prononcées à leur encontre au titre du reliquat de l'emprunt resté impayé après la vente de l'immeuble.

A ce titre, les associés et cautions sollicitent exclusivement dans le dispositif de leurs conclusions (pages 114 à 125) la condamnation des [157], outre celles des différents notaires dont la responsabilité a d'ores et déjà été exclue par la cour. Cette demande n'est pas formée à l'encontre de M. [FN] personnellement, dans des conditions confirmant que sa responsabilité personnelle en qualité de gérant de la société [172] agissant comme CGP n'est pas recherchée.

Pour l'essentiel, les [157] s'associent à l'argumentaire de la [133], pour estimer qu'un tel préjudice n'est pas indemnisable, dès lors qu'il présente un caractère hypothétique.

Sur la nature du préjudice subi Créancière hypothécaire, la [133] a perçu la somme de 2,6 millions provenant de la revente de l'immeuble litigieux, de sorte qu'elle reste titulaire d'une créance résiduelle de 2 357 163,98 euros, selon le montant actualisé au 10 mai 2016 que ce banquier a indiqué dans un courrier adressé à la Sci [195].

En dépit de la liquidation judiciaire de la Sci [195], les cautions restent d'une part solidairement tenues de la créance de la [133] à hauteur de leur engagement contractuel. A l'égard des tiers, les associés d'une Sci répondent d'autre part indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social conformément à l'article 1857 du code civil, de sorte que la défaillance de la société permet aux créanciers de celle-ci d'agir en paiement à l'encontre de ses associés dans les limites indiquées.

En premier lieu, la [133] n'a pas renoncé à solliciter le paiement du solde de sa créance auprès des associés de la Sci [195], qui restent tenus indéfiniment des dettes sociales malgré la liquidation judiciaire de cette société, et/ou auprès des cautions personnes physiques ou morales, qui restent également tenues à l'égard de la banque à hauteur de leurs engagements respectifs en cas de défaillance du débiteur principal et même lorsque ce dernier est liquidé judiciairement. À cet égard, il résulte de la production d'un courrier adressé le 30 septembre 2016 par la [133] à M. [AH], en sa qualité de caution, que cette banque lui indique : « vous restez redevable envers notre caisse à hauteur de votre engagement de caution. Mais, compte tenu des procédures judiciaires que vous avez engagés à notre encontre ['], nous envisagerons le recouvrement de votre dette une fois ces dernières terminées ».

En second lieu, le préjudice résultant pour les associés et les cautions solidaires de l'obligation de rembourser la [133] du solde de sa créance ne s'analyse pas comme un préjudice hypothétique. En effet, la demande de condamnation formée par ces derniers à l'encontre des assureurs de la société [172], ainsi qu'à l'encontre de M. [FN], est en réalité subordonnée à la réalisation d'un événement futur, mais déterminé, qui est constitué par la demande en paiement par la banque adressée aux associés et/ou cautions, et dont la survenance entraînera nécessairement un préjudice également déterminé, l'obligation de payer le solde de l'impayé auprès du banquier, après qu'il a perçu le produit de la vente de l'immeuble appartenant à la Sci [195], dans les limites des engagements pris ou en proportion des parts sociales détenues.

Il s'agit par conséquent d'un préjudice à la fois futur et certain, qui autorise une condamnation conditionnelle des responsables.

La faute commise par le CGP a causé aux associés et cautions une perte de chance de ne pas contracter, précédemment évaluée à 90 %, et par conséquent, de ne pas supporter l'emprunt souscrit auprès de la [133].

Les [157] doivent ainsi être par conséquent condamnées à garantir toute condamnation individuelle que la [133] pourra obtenir à l'encontre des associés, d'une part, et des cautions dans la limite de leurs engagements, d'autre part, mais seulement en cas d'action en paiement engagée à leur encontre par cette banque et de condamnation subséquente à payer à la [133] tout ou partie de la dette résiduelle de la société Sci [195] dans la limite de 90 % du montant de cette condamnation, au titre du préjudice de perte de chance subi par l'associé.

Sur les limites de garantie par les [157] :

Les [157] ne contestent pas leur garantie, mais indiquent qu'elle doit être limitée à la fois par le plafond de garantie et par la franchise prévus au contrat d'assurance.

Sur ce point, les associés et cautions ne contestent pas l'opposabilité des clauses prévoyant de telles limites contractuelles. Sans qu'il en résulte une contradiction avec l'inopposabilité de la clause d'exclusion à la société [195] qu'elle a déjà admise précédemment, la cour est ainsi tenue par leurs prétentions et ne peut d'office déclarer inopposables les clauses portant sur le plafond de garantie et sur la franchise.

> Sur le plafond de garantie :

Le plafond de garantie fixé à 4 millions d'euros par sinistre est opposable aux tiers lésés.

> Sur la franchise :

Pour le surplus, l'assureur de responsabilité civile de la société [172] ne conteste pas sa garantie contractuelle au profit de son assurée, mais sollicite valablement l'application de sa franchise.

En matière d'action directe contre l'assureur, il est constant que la franchise contractuelle est opposable aux tiers lésés par le fait dommageable imputable à l'assuré responsable.

La cour est tenue par les conclusions des [157], qui se limitent à invoquer l'application d'une franchise unique à l'ensemble des demandes indemnitaires formulées à leur encontre.

Il convient par conséquent de répartir le montant de cette franchise absolue entre les investisseurs ayant subi ce sinistre, soit 4 000 euros/28 = 142,85 euros.

Sur les recours en contributions entre co-obligés :

En considération des mises hors de cause précédemment prononcées, les recours exercés sont sans objet.

Sur l'abus du droit d'agir en justice :

En application de l'article 1382, devenu 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans des circonstances le rendant fautif, non seulement en cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol, mais également en cas de faute, même non grossière ou dolosive, ou encore de légèreté blâmable, dès lors qu'un préjudice en résulte.

En l'espèce, n'ayant formé aucun appel incident, Me [MG] et sa structure d'exercice sollicitent d'une part la confirmation du jugement critiqué, de sorte qu'ils ne peuvent solliciter une condamnation à l'encontre de ses clients au titre de l'action exercée en première instance. S'agissant du caractère abusif de la seule instance devant la cour, Me [MG] et sa structure d'exercice ne démontrent pas une telle faute à l'égard de Mme [TD] et de la Sci [176], alors que sa faute a été notamment retenue par la cour au titre de l'envoi d'une déclaration de revenus vierge.

Il convient par conséquent de les débouter de leur demande indemnitaire.

Pour sa part, M. [FN] n'a pas saisi la cour d'une telle condamnation au titre d'un abus du droit d'agir en justice.

Sur les intérêts :

En application de l'article 1153-1, devenu 1231-7 du code civil, en cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel. Le juge d'appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.

En l'espèce, alors qu'aucune circonstance ne justifie de déroger à cette règle, le point de départ des intérêts légaux doit être fixé à la date du présent arrêt, le présent arrêt n'étant pas intégralement confirmatif.

Sur la capitalisation annuelle des intérêts :

L'article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016,est applicable à la présente instance.

La cour ne dispose d'aucun pouvoir d'appréciation pour rejeter une demande judiciaire de capitalisation des intérêts dès lors que les conditions exigées par l'article 1154, devenu 1343-2 du code civil sont remplies (Civ. 1ère, 6 octobre 2011, n° 10-23.742, F-P+B+I ; Civ. 1ère, 16 avril 1996, n° 94-13.803).

Saisie par l'effet dévolutif de l'appel, la cour doit en principe, pour fixer le point de départ de la capitalisation des intérêts, tenir compte de la demande formulée en première instance, étant rappelé que les intérêts échus des capitaux, à défaut de convention spéciale, ne peuvent produire intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de cette seule demande.

En l'espèce, il convient toutefois d'observer qu'aucune demande de capitalisation annuelle des intérêts n'a été sollicité devant le tribunal de grande instance, ainsi qu'il résulte des conclusions notifiées le 29 novembre 2018 par la Sci [195] et les investisseurs.

Si la capitalisation annuelle des intérêts a été sollicitée pour la première fois par conclusions récapitulatives du 29 septembre 2023, elle ne peut opérer sans que les intérêts légaux ne courent eux-mêmes. Il en résulte que cette capitalisation court à compter du présent arrêt.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit :

d'une part à confirmer le jugement attaqué sur ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile,

d'autre part, à condamner in solidum des [157] et de M. [VG] [FN] aux dépens exposés en appel, et incluant les frais d'expertise ordonnée par le conseiller de la mise en état.

enfin, à rejeter l'ensemble des demandes formulées au titre des frais irrépétibles exposés en appel, l'équité ne commandant pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu le 28 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Lille en ce qu'il a :

1/ Sur les fins de non-recevoir :

Sur les fins de non-recevoir invoquées par M. [VG] [FN] :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée du principe de subsidiarité de l'action ut singuli;

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la qualité de M. [VG] [FN] d'ancien gérant de la Sarl [172] en liquidation judiciaire;

Sur les fins de non-recevoir invoquées par la [133] :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'acquisition de la prescription quinquennale;

- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité des investisseurs personnes physiques à agir contre la banque;

Sur les fins de non- recevoir invoquées par les notaires :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'acquisition de la prescription quinquennale;

2/ Sur les demandes au fond :

Sur la responsabilité de la [133] :

- rejeté toutes les demandes ;

Sur la responsabilité de Me [AI] [OI] et de la Selarl office notarial [AI] [OI] et [A] [ZK] :

- rejeté toutes les demandes ;

Sur la responsabilité de Me [A] [ZK], Me [ST] [VF] [E], la Scp [120]-[IB] [HF], Me [IB] [HF], Me [IY] [MG], la Scp [167], la Scp [201]-[SS]-[Y]-[RA] [OV]-[J] [UK] ' [RB] [U] et Me [IB] [CP] :

- rejeté toutes les demandes;

Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles :

- rejeté la demande de Me [IY] [MG] et de la Scp [167] ;

3/ Sur les mesures accessoires :

- condamné les sociétés [157] et M. [VG] [FN] in solidum à payer aux demandeurs (ensemble) la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l'article 700 du code de

procédure civile ;

- condamné les sociétés [158] et [159] et M. [VG] [FN] à supporter in solidum les dépens de l'instance et autorisé Me Odile Ivanovitch-Debosque ainsi que Me Véronique Vitse-Boeuf au titre de sa postulation pour Me [ST] [VF]-[E] à recouvrer directement les dépens dont elle aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision;

Infirme le jugement en ce qu'il a :

- déclaré irrecevable pour défaut de qualité l'action des sociétés civiles associées de la société [195] à l'égard de la [133] ;

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'absence actuelle d'action contre les cautions;

- déclaré irrecevable pour défaut d'objet la demande de tous les demandeurs tendant à

être garantis par les notaires de toute condamnation pouvant intervenir à leur encontre et qui ne sont pas réclamées ;

Sur la responsabilité de la société [172] :

- dit que la responsabilité de la société [172] envers les investisseurs personnes physiques est engagée pour un manquement à son obligation d'information sur l'obligation indéfinie des investisseurs à la dette sociale de la société [195] les ayant privé d'une chance de choisir un autre investissement,

- dit que la responsabilité de la société [172] envers la société [195] a été retenue pour un manquement à l'exécution diligente de son mandat de gérante ayant contribué à la dégradation de l'immeuble et à sa moindre attractivité ainsi qu'à la perte d'une chance de relouer les locaux restés vacants;

Sur la responsabilité de M. [VG] [FN] :

- dit que la responsabilité de M. [VG] [FN] envers la Sci [195] est engagée pour un manquement à l'exécution diligente de son mandat de représentant de la gérante de la Sci [195] ayant contribué:

* à la dégradation de l'immeuble et à sa moindre attractivité,

* à la perte d'une chance de relouer les locaux restés vacants ;

- fixé les créances au passif de la liquidation judiciaire de la société [172] comme suit:

o SCI [172] rendement 3 : 90 000 euros

o M. et Mme [C] : 1 500 euros

o M. et Mme [RW] : 1 000 euros

o M. et Mme [AH] : 500 euros

o Mme [S] : 500 euros

o M. [JI] : 500 euros

o Mme [DB] : 500 euros

o M. et Mme [NN] : 2 000 euros

o M. [OU] : 500 euros

o Mme [TD] : 500 euros

o M. et Mme [JU] : 500 euros

o M. [KO] : 500 euros

o M. [PR] : 1 000 euros

o M. et Mme [UJ] : 1 000 euros

o Consorts [T], [P] et [SS] [BU] [KE] et Mme [BU] : 500 euros

o M. [AP] : 1 000 euros

o M. [IX] : 500 euros

o M. [W] : 1 000 euros

o M. [LK] : 500 euros

o M. et Mme [M] : 500 euros

o M. [SH] : 500 euros

o Mme [YP] : 250 euros

o M. et Mme [WL] : 250 euros

o Mme [ND] : 250 euros

o M. et Mme [FN] : 500 euros

o Mme [EH] : 500 euros

o M. et Mme [ZV] : 500 euros

o M. et Mme [RL] : 500 euros

o M. et Mme [HS] : 1 500 euros

- condamné les sociétés [157] à payer, déduction faite du montant de sa franchise, à :

o SCI [195] : 86 000 euros

o M. et Mme [C] : 1 500 euros

o M. et Mme [RW] : 1 000 euros

o M. et Mme [AH] : 500 euros

o Mme [S] : 500 euros

o M. [JI] : 500 euros

o Mme [DB] : 500 euros

o M. et Mme [NN] : 2 000 euros

o M. [OU] : 500 euros

o Mme [TD] : 500 euros

o M. et Mme [JU] : 500 euros

o M. [KO] : 500 euros

o M. [PR] : 1 000 euros

o M. et Mme [UJ] : 1 000 euros

o Consorts [T], [P] et [SS] [BU] [KE] et Mme [BU] : 500 euros

o M. [AP] : 1 000 euros

o M. [IX] : 500 euros

o M. [W] : 1 000 euros

o M. [LK] : 500 euros

o M. et Mme [M] : 500 euros

o M. [SH] : 500 euros

o Mme [YP] : 250 euros

o M. et Mme [WL] : 250 euros

o Mme [ND] : 250 euros

o M. et Mme [FN] : 500 euros

o Mme [EH] : 500 euros

o M. et Mme [ZV] : 500 euros

o M. et Mme [RL] : 500 euros

o M. et Mme [HS] : 1 500 euros

- précisé que la condamnation des sociétés [157] à payer à la Sci [195] la somme de 86 000 euros est prononcée, à concurrence de ce montant, in solidum avec celle ci-dessous de M. [VG] [FN] ;

- condamné M. [VG] [FN] à payer à Me [BG] [Z] en qualité de liquidateur de la Sci [195] la somme de 90 000 euros ;

- précisé que la condamnation de M. [VG] [FN] à payer à la Sci [195] la somme de 90 000 euros est prononcée, à concurrence de 86 000 euros, in solidum avec celle ci-dessus des sociétés [158] et [159] ;

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Déclare recevable l'intervention volontaire de Me [BG] [Z] en qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [195] ;

Déclare recevables les interventions volontaires de Mme [I] [ZV], de M. [IC] [ZV] et de Mme [BC] [GA] veuve [JI] ;

Déclare recevables les demandes formées par les sociétés civiles associées de la société [195] à l'égard de la [133] ;

Déclare recevable la demande de tous les demandeurs tendant à être garantis par les notaires de toute condamnation pouvant intervenir à leur encontre ;

Déclare irrecevables les demandes de fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société [172] des créances individuelles au profit respectif de :

1) M. [W] et [177] 23 710 euros.

2) Mme [S] et [119] 17 610 euros.

3) Epoux [C] et [147] 53 030 euros.

4) Epoux [M] et [187]17 610 euros.

5) Mme [DB] et [174] 17 610 euros.

6) M. [SH] et [185] 12 810 euros.

7) Mme [BC] [GA] ([JI]) et SC Davinvest12 400 euros.

8) Epoux [NN] et [181] 17 610 euros.

9) M. [ET] et SC [146] 8 800 euros.

10) Epoux [RL] et SC [RL] Immobilière 17 610 euros.

11) Mme [TD] et [176] 17 510 euros.

12) Epoux [JU] et [183] 17 610 euros.

13) Mme [EH] et [188] 12 000 euros.

14) Epoux [AH] et [179] 16 810 euros.

15) M. [KO] et [178] 17 610 euros.

16) M. [LK] et [186] 17 310 euros.

17) M. [PR] et [173] 35 220 euros.

18) Epoux [UJ] et [205] 17 610 euros.

19) consorts [BU] et [127] 35 120 euros.

20) Mme [ND] et [191] 3 000 euros.

21) Epoux [RW] et [190] 39 220 euros.

22) Epoux [HS] 52 830 euros.

23) M. [AP] et [175] 17 610 euros.

24) Mme [YP] et [189] 6 455 euros.

25) Epoux [WL] et [182] 6 455 euros.

26) Consorts [ZV] et [184] 17 610 euros.

27) M. [IX] et [140] 17 210 euros.

28) Epoux [FN] et Sarl [166] 10 900 euros.

Dit qu'en sa qualité de conseiller de gestion de patrimoine, la responsabilité de la société [172] envers les investisseurs personnes physiques et morales est engagée pour un manquement à son obligation d'information et de conseil ;

Dit qu'en sa qualité de gérante de la société [195], la responsabilité de la société [172] envers la société [195] est engagée pour des fautes de gestion, violation des statuts et infractions aux dispositions législatives ou réglementaires ;

Dit qu'en sa qualité de représentant permanent de la gérante de la société [195], la responsabilité de M. [VG] [FN] envers la Sci [195] est engagée pour des fautes de gestion, violation des statuts et infractions aux dispositions législatives ou réglementaires, ;

Condamne M. [VG] [FN], en sa qualité de représentant permanent de la gérante de la société [195], à payer au liquidateur judiciaire de la Sci [195] la somme de 455 000 euros, au titre de la « perte liée au prix de vente de l'immeuble et au reliquat de son endettement » à l'égard de la [133] ;

Dit que les sociétés [158] et [159] garantissent exclusivement, au titre du contrat n°112.786.342 souscrit auprès de la société [131] (aux droits de laquelle elles viennent) et auquel la société [172] a adhéré, la responsabilité civile professionnelle de la société [172] en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine ;

Dit que la clause d'exclusion de garantie invoquée par les sociétés [158] et [159] est inopposable à la Sci [195] en sa qualité de tiers lésé ;

Condamne M. [VG] [FN] à payer au liquidateur judiciaire de la Sci [195] la somme de 35 970 euros, au titre des commissions indûment versées en sa qualité de gérant ;

Déboute le liquidateur judiciaire de la Sci [195] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

Condamne les sociétés [158] et [159], en qualité d'assureur de la responsabilité civile de la société [172] au titre de son activité de conseiller en gestion de patrimoine et au titre de la perte de chance de ne pas contracter l'investissement, à payer les sommes respectives suivantes à :

1) M. [W] et [177] : 10.800 euros

2) Mme [S] et [119] : 9 720 euros

3) Epoux [C] et [147] 29 160 euros 4) Epoux [M] et [187] 9 720 euros

5) Mme [DB] et [174] 9 720 euros

6) M. [SH] et [185] 5 400 euros

7) Mme [BC] [GA]-[JI] et [180] 6 840 euros

8) Epoux [NN] et [181] 9 720 euros 9) M. [ET] et SC [146] 7 920 euros 10) Epoux [RL] et SC [RL] Immobilière 9 720 euros

11) Mme [TD] et [176] 9 720 euros

12) Epoux [JU] et [183] 9 720 euros 13) Mme [EH] et [188] 7 200 euros

14) Epoux [AH] et [179] 9 000 euros

15) M. [KO] et [178] 9 720 euros 16) M. [LK] et [186] 9 360 euros

17) M. [PR] et [173] 19 440 euros 18) Epoux [UJ] et [205] 9 720 euros

19) consorts [BU] et [127] 19 440 euros 20) Mme [ND] et [191] 2 700 euros

21) Epoux [RW] et [190] 23 040 euros 22) Epoux [HS] 29 160 euros 23) M. [AP] et [175] 9 720 euros

24) Mme [YP] et [189] 2 700 euros

25) Epoux [WL] et [182] 2 700 euros 26) Consorts [ZV] et [184] 9 720 euros

27) M. [IX] et [140] 9 360 euros

28) Epoux [FN] et Sarl [166] 5 400 euros

Dit qu'il sera déduit chacune des indemnisations ainsi fixées au profit respectif des 28 victimes précitées, la somme de 142,85 euros au titre de la franchise opposable par les sociétés [158] et [159] aux tiers lésés ;

Dit que lesdites condamnations portent intérêts à compter du présent arrêt ;

Ordonne la capitalisation annuelle des intérêts à compter du présent arrêt ;

Condamne les sociétés [158] et [159], en qualité d'assureur de la responsabilité civile de la société [172] au titre de son activité de conseiller en gestion de patrimoine et au titre de la perte de chance de ne pas contracter l'investissement, à garantir à hauteur de 90 % de leur montant les condamnations susceptibles d'être prononcées à l'encontre de :

1) M. [BG] [W].

2) Mme [TO] [S].

3) M. [O] [SH].

4) Mme [BC] [GA] veuve [JI].

5) M. [GK] [NN] et Mme [PF] [NZ] épouse [NN].

6) M. [RX] [ET].

7) M. [IM] [RL] et Mme [ZW] [LW] épouse [RL].

8) M. [PP] [JU] et Mme [PF] [WB] épouse [JU]. 9) Mme [GJ] [EH].

10) M. [BJ] [AH] et Mme [BC] [WC] épouse [AH].

11) M. [FD] [KO].

12) M. [PP] [LK].

13) M. [K] [PR].

14) M. [SS] [UJ] et Mme [F] [BD] épouse [UJ].

15) Mme [YO] [ND].

16) M. [FD] [RW] et Mme [BC] [FO] épouse [RW].

17) M. [LL] [AP].

18) Mme [MH] [WX] [YP].

19) M. [RM] [WL] et Mme [HG] [L] épouse [WL].

20) Mme [N] [DL] épouse [ZV], Mme [I] [ZV], M. [IC] [ZV].

21) M. [AT] [IX].

22) M. [TN] [FN] et Mme [AK] [GV] épouse [FN].

23) Mme [YE] [DB].

24) Mme [ZA] [TD] et [176].

25) Mme [MS] [KE] épouse [BU], M. [T] [BU]-[KE], Mademoiselle [P] [BU]-[KE] et M. [SS] [BU]-[KE].

26) M. [PE] [M] et Mme [FE] [G] épouse [M].

27) M. [SS] [C] et Mme [DX] [JT] épouse [C].

En leur qualité respective de caution du prêt souscrit par la Sci [195] ;

et/ou

1) M. [BG] [W] et [177]

2) Mme [TO] [S] et [119].

3) M. [O] [SH] et [185].

4) Mme [BC] [GA] veuve [JI] et [180].

5) M. [GK] [NN], Mme [PF] [NZ] épouse [NN] et [181].

6) M. [RX] [ET] et SC [146].

7) M. [IM] [RL], Mme [ZW] [LW] épouse

[RL] et SC [RL] immobilière

8) M. [PP] [JU], Mme [PF] [WB] épouse

[JU] et [183].

9) Mme [GJ] [EH] et [188].

10) M. [BJ] [AH], Mme [BC] [WC] épouse [AH] et [179].

11) M. [FD] [KO] et [178].

12) M. [PP] [LK] et [186].

13) M. [K] [PR] et [173].

14) M. [SS] [UJ], Mme [F] [BD] épouse [UJ] et [205].

15) Mme [YO] [ND] et [191].

16) M. [FD] [RW], Mme [BC] [FO] épouse [RW] et [190].

17) M. [TZ] [HS] et Mme [X] [HR] épouse [HS].

18) M. [LL] [AP] et [175].

19) Mme [MH] [YP] et [189].

20) M. [RM] [WL], Mme [HG] [L] épouse [WL] et [182].

21) Mme [N] [DL] épouse [ZV], Mme [I] [ZV], M. [IC] [ZV] et [184].

22) M. [AT] [IX] et [140].

23) M. [TN] [FN], Mme [AK] [UV] [GV] épouse [FN] et Sarl [166].

En leur qualité respective d'associé de la Sci [195] ;

mais seulement en cas d'action en paiement engagée à leur encontre par cette banque et de leur condamnation subséquente à payer à la [133] tout ou partie de la dette résiduelle de la société Sci [195] au titre du prêt conclu par cette dernière selon acte du 25 mai 2011 ;

Déboute Me [IY] [MG] et la Scp [145] [MG] [145] de leur demande indemnitaire à l'encontre de Mme [TD] et de la société [176], au titre d'une procédure abusive devant la cour d'appel ;

Condamne les sociétés [158] et [159] et M. [VG] [FN], in solidum, aux entiers dépens d'appel, qui incluront les frais d'expertise ordonnée par le conseiller de la mise en état ;

Autorise Me Virginie Levasseur et le cabinet Adekwa à recouvrer directement les dépens d'appel dont ils ont fait respectivement l'avance, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile';

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le Greffier Le Président