CA Versailles, ch civ.. 1-4 construction, 26 janvier 2026, n° 22/06319
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 54Z
Ch civ. 1-4 construction
ARRET N°
REPUTE CONTRADICTOIRE
DU 26 JANVIER 2026
N° RG 22/06319
N° Portalis DBV3-V-B7G-VO6S
AFFAIRE :
[Y] [A] épouse [T]
[N] [T]
C/
S.A. CENTRALE POUR LE FINANCEMENT DE L'IMMOBILIER (SOCFIM),
S.A.S. ALLIANCE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Août 2022 par le tribunal judiciaire de NANTERRE
N° RG : 18/08355
Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :
à :
[Y] [A] épouse [T]
[N] [T]
Me Pascale
REGRETTIER- GERMAIN
Me Marion CORDIER
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
APPELANTS
Madame [Y] [A] épouse [T]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentant : Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 (dégage sa responsabilité)
Plaidant : Me Edouard RIGAUD de la SELASU ER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0075
Monsieur [N] [T]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentant : Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 (dégage sa responsabilité)
Plaidant : Me Edouard RIGAUD de la SELASU ER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0075
****************
INTIMÉE
S.A.SOCIETE CENTRALE POUR LE FINANCEMENT DE L'IMMOBILIER (SOCFIM)
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189
Plaidant : Me François VERRIELE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0421
****************
PARTIE INTERVENANTE
S.A.S. ALLIANCE prise en la personne de Me [B] [U] es-qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur [N] [T]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Défaillante
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Novembre 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Séverine ROMI, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,
Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,
FAITS ET PROCÉDURE
Le 2 août 2012 la société Centrale pour le financement de l'immobilier (ci-après « la SOCFIM ») a consenti à la société civile immobilière 41 Fessart (ci-après « SCI Fessart ») une ouverture de crédit afin de financer une opération immobilière portant sur un ensemble de logements et un bureau commercialisé en l'état de futur achèvement.
La SCI Fessart est constituée comme suit :
- l'indivision [T] constituée par M. [N] [T] et son épouse Mme [Y] [A],
- l'indivision [J]-[O], constituée par M. [C] [J] et Mme [H] [O],
- la société Foch Investissement.
Le même jour et par acte distinct, la SOCFIM a consenti à la SCI Fessart une garantie financière d'achèvement prenant la forme d'un cautionnement.
Le 17 juin 2016, la SCI Fessart s'est transformée en société à responsabilité limitée (ci-après « SARL Fessart ». Cette dernière est en liquidation judiciaire.
Le 15 novembre 2016, les travaux ayant été interrompus à plusieurs reprises et n'ayant pas été menés à leur terme par la société Fessart en raison de diverses malfaçons affectant la solidité de l'ouvrage, un mandataire ad hoc a été désigné par le tribunal de grande instance de Nanterre afin notamment de « faire réaliser et superviser les travaux d'achèvement, aux frais avancés par la SOCFIM, en sa qualité de garant d'achèvement ».
Le 23 avril 2018, la SOCFIM a vainement mis en demeure la SARL Fessart de lui payer la somme de 616 892,18 euros correspondant au montant des sommes qu'elle a payées en exécution de sa garantie de parfait achèvement, arrêtée au 31 mars 2018.
Par acte du 2 août 2018 la SOCFIM a fait assigner Mme [A] en qualité d'associée de la société Fessart devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de la voir condamnée au paiement de la somme de 239 600,92 euros.
Par acte du 2 janvier 2019, la SOCFIM a fait assigner M. [T] devant la même juridiction aux mêmes fins. Les instances ont été jointes.
Les demandes de la SOCFIM ont augmenté au fil de la procédure.
Le 29 mai 2019 une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l'encontre de la SARL Fessart.
Le 18 avril 2021, la SOCFIM a fait assigner la SMABTP, en qualité d'assureur dommages-ouvrage de la construction à édifier, afin d'obtenir le remboursement des sommes dont elle a fait l'avance pour la reprise des désordres. Cette assignation fait l'objet d'une instance distincte devant le tribunal judiciaire de Nanterre, toujours pendante.
Le 6 janvier 2022, les demandes de sursis à statuer présentées par les époux [T] au titre de la procédure de fixation de créance ont été déclarées irrecevables.
Par jugement contradictoire du 30 août 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- constaté que M. [T] et Mme [A] se désistaient de leurs demandes de sursis à statuer,
- condamné M. [T] à payer à la SOCFIM la somme 2 290 241,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- condamné Mme [A] épouse [T] à payer à la SOCFIM la somme 2 290 241,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- condamné in solidum M. [T] et Mme [A] épouse [T] à payer à la SOCFIM la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [T] et Mme [A] épouse [T] aux dépens dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le tribunal a estimé que nonobstant le changement de forme sociale de la société Fessart, elle restait tenue du passif né de l'inexécution de ses obligations.
Il a estimé que la garantie extrinsèque d'achèvement souscrite solidairement par la société Fessart était un cautionnement qui avait pour objet de garantir une obligation de faire avec toutes les conséquences nées de l'inexécution de cette obligation.
Il a énoncé les termes de la convention de la garantie d'achèvement qui obligeait la société Fessart en sa qualité de cautionnée, à rembourser à la SOCFIM « toutes les sommes qu'elle serait amenée à payer en exécution de l'engagement du présent acte » ajoutant que « toutes les sommes payées par la SOCFIM à la suite de ses engagements au titre des articles qui précèdent la rendra créancière du cautionné ('). La SOCFIM sera subrogée dans les droits et actions des bénéficiaires des paiements et dans le bénéfice des sûretés leur profitant éventuellement ».
Il a relevé que la société Fessart avait contracté à l'égard des acquéreurs des lots qu'elle avait vendus avec l'obligation d'achever l'immeuble à une date déterminée en exécution des contrats de VEFA conclus avant qu'elle ne modifie sa forme sociale.
Il a jugé que dès lors qu'elle avait emprunté la forme d'un cautionnement, la garantie d'achèvement consentie par la SOCFIM à la société Fessart ne pouvait être qualifiée de garantie autonome, que les dispositions de l'article L. 313-22-1 du code monétaire et financier lui étaient applicables et qu'elle bénéficiait ainsi d'un recours subrogatoire de plein droit contre le débiteur cautionné.
Il a conclu que la créance dont la SOCFIM poursuivait le recouvrement constituait bien un élément du passif de la société Fessart résultant de l'inexécution d'engagements souscrits antérieurement à la modification de sa forme sociale et qui ne pouvait préjudicier aux droits de la SOCFIM.
Il a rappelé que la SOCFIM avait consenti sa garantie d'achèvement aux conditions fixées au contrat en considération de la possibilité dont elle disposait de recouvrer ce passif social directement auprès des associés de la société civile de construction-vente nonobstant les sûretés consenties, à savoir un cautionnement de 500 000 euros consenti par M. [T], un nantissement de créances sur les prix des ventes à intervenir et une hypothèque conventionnelle à première demande.
Il a relevé que la SOCFIM s'était immédiatement opposée tant auprès de la société que de ses associés à ce que son changement de forme sociale préjudicie à ses droits en exécution de la garantie d'achèvement consentie le 2 août 2012 à la SCI Fessart.
Le tribunal a estimé qu'il ressortait de l'expertise qu'au moment de l'arrêt du chantier et de la mise en 'uvre de la garantie d'achèvement, la structure même de l'ouvrage était le siège de malfaçons graves, liées à des « insuffisances d'armatures de flexion des planchers » qui rendaient impropre son utilisation et qui emportaient l'obligation de les réparer ou d'assurer à tous le moins le renforcement structurel de l'immeuble pour en garantir la solidité avant de poursuivre les travaux et qu'ainsi, contrairement à ce que concluaient les époux [T], il ne pouvait être retenu de faute de la SOCFIM qui aurait excédé son engagement contractuel en finissant des travaux ne relevant pas du périmètre de la garantie consentie à la société Fessart dès lors qu'elle n'avait d'autre choix que de le faire en exécution de la garantie financière d'achèvement due aux acquéreurs.
Le tribunal a estimé que le mandataire ad hoc, non attrait à la cause mais dans une autre instance en vue de rechercher sa responsabilité, avait reçu judiciairement une mission large tendant à permettre l'achèvement de la construction et libérer la SOCFIM de sa garantie d'achèvement, laquelle s'était cantonnée à faire l'avance des fonds nécessaires à la résiliation de travaux préalablement identifiés et chiffrés par le mandataire ad hoc, sans que rien ne permette d'établir qu'elle ait agi en qualité de maître de l'ouvrage, ni le mandataire ad hoc en qualité de maître d'ouvrage délégué, se substituant ainsi à la SCI Fessart, comme le soutiennent les époux [T], alors qu'il était justifié que le mandataire ad hoc rende compte à la SOCFIM de l'exécution de sa mission dès lors qu'en sa qualité de garant financier elle devait décaisser à la demande de ce dernier les fonds nécessaires à la réalisation des travaux qui devaient être exécutés sous sa supervision aux termes de l'ordonnance.
Le tribunal a relevé que la SOCFIM avait communiqué un décompte actualisé de sa créance arrêté au 16 février 2021 qui détaille ligne par ligne les opérations inscrites en compte, qu'elle justifiait avoir transmis au liquidateur de la SARL Fessart les factures correspondant à chaque ligne du décompte détaillé, que sa créance avait été régulièrement déclarée et qu'elle était pour autant contestée par la SARL Fessart dans les mêmes termes qu'elle l'était par les associés dans le cadre de cette instance.
Il a estimé que l'absence de ventilation des sommes engagées pour le financement des travaux d'achèvement et celles décaissées pour faire face au coût des travaux préalables de reprise des malfaçons affectant l'immeuble à édifier ne fondait aucun grief au regard des motifs relevés s'agissant du périmètre de la garantie financière d'achèvement.
Il a relevé que les frais liés à la rémunération du mandataire ad hoc ou à sa représentation par conseil lors des opérations d'expertise étaient contractuellement prévus par la convention de garantie d'achèvement qui stipulait que « toutes les sommes supportées [par elle] au titre des frais judiciaires, honoraires et frais de conseils et d'avocats et les taxes afférents pour la protection et l'exercice de ses droits résultant du présent acte » étaient remboursées par la société bénéficiaire de son engagement.
Il a estimé que l'assignation délivrée par la SOCFIM à l'encontre de la SMABTP en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage ne pouvait conduire à retenir que la première avait renoncé à agir à l'encontre des défendeurs sur le fondement de l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation.
Par déclaration du 17 octobre 2022, les époux [T] ont interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de leurs conclusions remises au greffe le 17 janvier 2023 (29 pages), les époux [T], dont l'avocat a décliné sa responsabilité et n'a pas déposé de pièces nonobstant le bordereau de pièces joint à ces conclusions, demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- à titre principal, de dire que la créance de la SOCFIM est née postérieurement à la transformation de la société,
- de juger la SOCFIM irrecevable en ses demandes formulées à leur encontre,
- de débouter la SOCFIM de l'intégralité de ses demandes,
- à titre subsidiaire, de dire qu'ils ne sont pas redevables de la somme de 2 892 162 euros engagée au titre de la reprise des désordres constatés,
- d'imputer cette somme sur celles auxquelles ils ont déjà été condamnés,
- de condamner M. [T] à payer à la SOCFIM la somme de 844 160,12 euros,
- de condamner Mme [A] épouse [T] à payer à la SOCFIM la somme de 844 160,12 euros,
- en tout état de cause, de condamner la SOCFIM à leur verser la somme de 100 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions n°3 remises au greffe le 14 avril 2025 (33 pages) la société SOCFIM forme appel incident et demande à la cour de :
- confirmer le jugement,
- débouter M. [T] et Mme [A] épouse [T] de l'ensemble de leurs demandes,
- prononcer la condamnation de Mme [A] épouse [T] à lui payer 2 290 241,12 euros en deniers ou quittances,
- fixer sa créance chirographaire au passif de M. [T] à la somme de 2 290 241,12 euros,
- débouter M. [U], de la société Alliance ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [T], de ses demandes,
- condamner M. [A] épouse [T] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux dépens qui seront recouvrés par Mme Cordier, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
En effet, il faut préciser que M. [T] est, depuis un jugement du 15 septembre 2023 du tribunal de commerce de Nanterre, en liquidation judiciaire et que son liquidateur M. [B] [U] de la société Alliance a été attrait à la procédure le 20 novembre 2023 à personne habilitée, mais n'a pas constitué avocat.
De plus, l'avocat des époux [T] a dégagé sa responsabilité avant l'audience de plaidoiries et n'a déposé aucune pièce au soutien de ses écritures, aucun avocat ne s'étant constitué à sa suite.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2025. L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 10 novembre 2025 et elle a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il faut constater que, suite au prononcé de la liquidation judiciaire de M. [T], la SOCFIM justifie avoir effectué la déclaration de sa créance au passif de cette liquidation, créance résultant du jugement critiqué.
Sur la demande de condamnation des époux [T] présentée par la SOCFIM
En application de l'article 1857 du code civil, les associés d'une SCI sont responsables indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social. Cette responsabilité n'est pas solidaire : chaque associé n'est tenu qu'à hauteur de sa quote-part dans le capital social. Les créanciers ne peuvent poursuivre les associés qu'après avoir vainement poursuivi la société.
Dans une SARL, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports, les créanciers ne peuvent poursuivre les associés au-delà de leurs apports, sauf exceptions légales.
En application de l'article 1844-3 du code civil, si la transformation d'une SCI en SARL est possible, cette modification de la forme ne crée pas une nouvelle personne morale. La société conserve sa personnalité juridique après la transformation.
Cette transformation n'efface pas la responsabilité des associés pour les dettes antérieures. Les créanciers conservent leurs droits pour les dettes exigibles à la date où les personnes poursuivies étaient associées de la SCI. En revanche, pour les dettes nées après la transformation, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports.
En l'espèce, à l'appui de leur appel, les époux [T] font valoir que la détermination de la date de naissance des dettes sociales est essentielle et que la créance de la SOCFIM à l'égard de la société Fessart est née après sa transformation en SARL. Ces associés ne peuvent être ainsi recherchés sur leur patrimoine.
Comme il a été rappelé, le 2 août 2012, la SOCFIM a consenti à la SCI Fessart une ouverture de crédit pour financer une opération immobilière et une garantie financière d'achèvement sous forme d'un cautionnement.
Le 17 juin 2016, la SCI Fessart s'est transformée en société à responsabilité limitée.
La garantie d'achèvement souscrite par la SCI Fessart auprès de la SOCFIM est, en application de l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, une convention de cautionnement aux termes de laquelle la SOCFIM s'oblige envers les acquéreurs des lots vendus en l'état futur d'achèvement, solidairement avec la société Fessart en sa qualité de vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
Aussi, comme l'a justement relevé le tribunal, si les sommes dont la SOCFIM poursuit le paiement ont été réglées aux acquéreurs des lots qu'elle avait vendus après la modification de de sa forme juridique par la société Fessart, elles l'ont été en exécution de l'engagement consenti au bénéfice de la société Fessart alors sous la forme d'une SCI. L'engagement n'est pas né après la modification mais bien avant, la société SOCFIM s'est engagée en considération d'ailleurs d'une forme sociale de cette société bien plus avantageuse.
En effet, la société Fessart avait contracté l'obligation d'achever l'immeuble à une date déterminée en exécution des contrats de VEFA conclus avant qu'elle ne modifie sa forme sociale.
La convention de garantie d'achèvement oblige la société Fessart, bénéficiaire du cautionnement, à rembourser à la SOCFIM « toutes les sommes qu'elle serait amenée à payer en exécution de l'engagement résultant du présent acte (...) » en ce qu'elles « seront immédiatement portées au débit du compte de centralisation ouvert en les livres de la SOCFIM au nom de la (société Fessart 41] (...) » et à défaut, si la convention de crédit en compte courant n'était plus en vigueur ou si elle était utilisée à son plafond, il est expressément stipulé que « ces sommes seront immédiatement exigibles et produiront intérêts ». La convention précise ainsi encore que « toutes sommes payées par la SOCFIM à la suite de la mise en jeu de ses engagements au titre des articles qui précédent la rendra créancière du CAUTIONNE à due concurrence en principal, intérêts et accessoires. La SOCFIM sera subrogée dans les droits et actions des bénéficiaires des paiements et dans le bénéfice des sûretés leur profitant éventuellement ».
De plus, la garantie d'achèvement consentie par la SOCFIM à la société Fessart sous la forme d'un cautionnement, les dispositions de l'article L. 313-22-1 du code monétaire et financier lui sont applicables, la SOCFIM dispose d'un recours subrogatoire à l'encontre du débiteur cautionné pour les paiements qu'elle a effectués au titre de son engagement de caution. Ainsi, la créance dont la SOCFIM poursuit le recouvrement constitue bien, pour la société Fessart, un élément de son passif.
Dans ces circonstances, le fait que postérieurement, la SOCFIM ait fait assigner devant le tribunal de commerce de Paris « la société à responsabilité limitée » Fessart en liquidation judiciaire et qu'elle a déclaré l'intégralité de sa créance à son passif est indifférent et ne peut conduire à retenir qu'elle a, en définitive, accepté la modification qui est intervenue dans sa forme sociale et partant, renoncé à invoquer à son bénéfice les dispositions de l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation.
Les époux [T] font également valoir que la garantie d'achèvement - donnée par la société SOCFIM- avait pour objet le versement des sommes nécessaires à l'achèvement des travaux, le garant ne pouvant être condamné à achever ou faire achever les travaux. La garantie d'achèvement indique qu'il « est précisé à toutes fins utiles que la garantie d'achèvement ne couvre pas (...) les vices de construction et autres relevant normalement de toutes conventions d'assurances ». De plus, le garant ne pouvait pas se substituer au vendeur maître de l'ouvrage et ne pouvait s'immiscer dans les opérations de la construction.
Ils rappellent que dans le cadre d'une VEFA, le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux nonobstant la désignation d'un mandataire ad hoc qui n'a qu'une mission de maître d'ouvrage délégué.
La SOCFIM objecte, qu'elle devait au titre de sa garantie d'achèvement, financer les travaux de reprise des désordres qui s'imposaient à elle avant de poursuivre et d'achever l'édification de l'immeuble conformément à sa garantie.
La convention mentionne plus avant que « la garantie d'achèvement fournie aux acquéreurs des biens (...) expirera à l'achèvement des immeubles, tel qu'ils seront édifiés en exécution des plans et du descriptif joints à l'acte de garantie d'achèvement délivrée par la SOCFIM et conformément aux dispositions de l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ».
Selon l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation auquel renvoie l'article R. 261-24 du même code, « l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution en application du II de l'article I. 261-15. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les outrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation ».
Ainsi, l'immeuble ne peut être considéré comme achevé, et le garant libéré de son obligation de financement, dès lors qu'il subsiste des malfaçons qui rendent l'ouvrage impropre à son utilisation.
En l'espèce, les pièces produites aux débats par la SOCFIM s'agissant notamment de l'expertise judiciaire diligentée relativement aux désordres affectant l'immeuble montrent, qu'au moment de l'arrêt du chantier et de la mise en 'uvre de la garantie d'achèvement, la structure même de l'ouvrage était le siège de malfaçons graves, liées à des « insuffisances d'armatures de flexion des planchers », emportant l'obligation de les réparer ou d'assurer, à tout le moins, le renforcement structurel de l'immeuble pour en garantir la solidité avant de poursuivre les travaux afin de les achever.
Aussi il appert que la SOCFIM n'a pas excédé l'objet de son engagement contractuel en finissant des travaux qui ressortaient du périmètre de la garantie financière d'achèvement qu'elle a accordée à la société Fessart, n'ayant d'autre choix que de le faire en exécution même de sa garantie. Le tribunal a largement détaillé et démontré que le montant desdits travaux était justifié et nécessaire.
Eu égard à une situation largement obérée, la SOCFIM a également été contrainte de solliciter, en référé, la désignation d'un mandataire ad hoc en raison de la carence de la société Fessart, demande à laquelle son gérant ne s'est d'ailleurs pas opposée, elle ne saurait se voir reprocher une immixtion fautive alors qu'elle n'a fait que respecter ses engagements.
De plus, si les époux [T] ont des reproches à formuler au mandataire ad hoc, ils sont en droit de le faire à l'occasion d'un autre litige qu'il n'appartient pas à la SOCFIM de diligenter.
Enfin, les époux [T] demandent de retrancher de leur dette envers la SOCFIM la somme de 2 892 162 euros dont la SMABTP, assureur DO, serait redevable au titre de l'indemnité de reprise des désordres et dont la SOCFIM a perçu une somme provisionnelle de 581 608,75 euros.
La garantie financière d'achèvement travaux comprend également les désordres relevant de l'assurance dommages-ouvrage. S'il s'acquitte d'une dette qui lui est personnelle, il peut néanmoins prétendre bénéficier de la subrogation à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage qui supportera les désordres de nature décennale. Cependant, en l'espèce, ceci fait l'objet d'un autre litige qui n'est pas définitivement tranché à ce jour.
En effet, par acte du 16 mars 2021, la SOCFIM a assigné la SMABTP, assureur dommages-ouvrage, et les responsables des désordres et leurs assureurs, en paiement des sommes par elle avancées pour la reprise des désordres, à savoir 2 892 162 euros HT. L'affaire est pendante à ce jour.
Au surplus, le tribunal judiciaire de Nanterre a constaté que M. et Mme [T] se désistaient de leurs demandes de sursis à statuer.
Le 8 décembre 2022, une ordonnance de la juge de la mise en état a relevé que « la SOCFIM, qui a supporté les travaux de reprise des désordres, est bénéficiaire de l'indemnité d'assurance dommages-ouvrage » et a condamné la SMABTP à lui verser une provision de 581 608,75 euros.
Cette décision n'étant pas définitive puisqu'il s'agit d'une provision, la SOCFIM demande de ne pas retrancher cette somme. La condamnation devra toutefois intervenir avec déduction des sommes déjà versées à ce titre.
Enfin, M. [T] étant en liquidation judiciaire, seule une fixation de la créance de la SOCFIM est possible, comme elle le réclame. Dans cette limite, le jugement est confirmé.
Sur les dépens et les autres frais de procédure
Les époux [T], qui succombent, ont été à juste titre condamnés aux dépens de première instance. Ils sont également condamnés aux dépens d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Les dépens pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l'article 699 du même code.
Selon l'article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions, les circonstances de l'espèce justifient laisser à chacune des parties leurs frais exclus des dépens exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant après débats en audience publique, par arrêt réputé contradictoire,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné M. [N] [T] à payer à la société Centrale pour le financement de l'immobilier la somme 2 290 241,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Fixe la créance, à titre chirographaire, de la société Centrale pour le financement de l'immobilier au passif de la liquidation de M. [N] [T] à la somme de 2 290 241,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
Précise que la condamnation devra être exécutée après déduction des sommes versées au même titre à la société Centrale pour le financement de l'immobilier ;
Condamne in solidum M. [N] [T] et Mme [Y] [A] épouse [T] à payer les dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
DE
VERSAILLES
Code nac : 54Z
Ch civ. 1-4 construction
ARRET N°
REPUTE CONTRADICTOIRE
DU 26 JANVIER 2026
N° RG 22/06319
N° Portalis DBV3-V-B7G-VO6S
AFFAIRE :
[Y] [A] épouse [T]
[N] [T]
C/
S.A. CENTRALE POUR LE FINANCEMENT DE L'IMMOBILIER (SOCFIM),
S.A.S. ALLIANCE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Août 2022 par le tribunal judiciaire de NANTERRE
N° RG : 18/08355
Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :
à :
[Y] [A] épouse [T]
[N] [T]
Me Pascale
REGRETTIER- GERMAIN
Me Marion CORDIER
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
APPELANTS
Madame [Y] [A] épouse [T]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentant : Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 (dégage sa responsabilité)
Plaidant : Me Edouard RIGAUD de la SELASU ER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0075
Monsieur [N] [T]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentant : Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 (dégage sa responsabilité)
Plaidant : Me Edouard RIGAUD de la SELASU ER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0075
****************
INTIMÉE
S.A.SOCIETE CENTRALE POUR LE FINANCEMENT DE L'IMMOBILIER (SOCFIM)
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189
Plaidant : Me François VERRIELE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0421
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PARTIE INTERVENANTE
S.A.S. ALLIANCE prise en la personne de Me [B] [U] es-qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur [N] [T]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Défaillante
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Novembre 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Séverine ROMI, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,
Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,
FAITS ET PROCÉDURE
Le 2 août 2012 la société Centrale pour le financement de l'immobilier (ci-après « la SOCFIM ») a consenti à la société civile immobilière 41 Fessart (ci-après « SCI Fessart ») une ouverture de crédit afin de financer une opération immobilière portant sur un ensemble de logements et un bureau commercialisé en l'état de futur achèvement.
La SCI Fessart est constituée comme suit :
- l'indivision [T] constituée par M. [N] [T] et son épouse Mme [Y] [A],
- l'indivision [J]-[O], constituée par M. [C] [J] et Mme [H] [O],
- la société Foch Investissement.
Le même jour et par acte distinct, la SOCFIM a consenti à la SCI Fessart une garantie financière d'achèvement prenant la forme d'un cautionnement.
Le 17 juin 2016, la SCI Fessart s'est transformée en société à responsabilité limitée (ci-après « SARL Fessart ». Cette dernière est en liquidation judiciaire.
Le 15 novembre 2016, les travaux ayant été interrompus à plusieurs reprises et n'ayant pas été menés à leur terme par la société Fessart en raison de diverses malfaçons affectant la solidité de l'ouvrage, un mandataire ad hoc a été désigné par le tribunal de grande instance de Nanterre afin notamment de « faire réaliser et superviser les travaux d'achèvement, aux frais avancés par la SOCFIM, en sa qualité de garant d'achèvement ».
Le 23 avril 2018, la SOCFIM a vainement mis en demeure la SARL Fessart de lui payer la somme de 616 892,18 euros correspondant au montant des sommes qu'elle a payées en exécution de sa garantie de parfait achèvement, arrêtée au 31 mars 2018.
Par acte du 2 août 2018 la SOCFIM a fait assigner Mme [A] en qualité d'associée de la société Fessart devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de la voir condamnée au paiement de la somme de 239 600,92 euros.
Par acte du 2 janvier 2019, la SOCFIM a fait assigner M. [T] devant la même juridiction aux mêmes fins. Les instances ont été jointes.
Les demandes de la SOCFIM ont augmenté au fil de la procédure.
Le 29 mai 2019 une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l'encontre de la SARL Fessart.
Le 18 avril 2021, la SOCFIM a fait assigner la SMABTP, en qualité d'assureur dommages-ouvrage de la construction à édifier, afin d'obtenir le remboursement des sommes dont elle a fait l'avance pour la reprise des désordres. Cette assignation fait l'objet d'une instance distincte devant le tribunal judiciaire de Nanterre, toujours pendante.
Le 6 janvier 2022, les demandes de sursis à statuer présentées par les époux [T] au titre de la procédure de fixation de créance ont été déclarées irrecevables.
Par jugement contradictoire du 30 août 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- constaté que M. [T] et Mme [A] se désistaient de leurs demandes de sursis à statuer,
- condamné M. [T] à payer à la SOCFIM la somme 2 290 241,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- condamné Mme [A] épouse [T] à payer à la SOCFIM la somme 2 290 241,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- condamné in solidum M. [T] et Mme [A] épouse [T] à payer à la SOCFIM la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [T] et Mme [A] épouse [T] aux dépens dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le tribunal a estimé que nonobstant le changement de forme sociale de la société Fessart, elle restait tenue du passif né de l'inexécution de ses obligations.
Il a estimé que la garantie extrinsèque d'achèvement souscrite solidairement par la société Fessart était un cautionnement qui avait pour objet de garantir une obligation de faire avec toutes les conséquences nées de l'inexécution de cette obligation.
Il a énoncé les termes de la convention de la garantie d'achèvement qui obligeait la société Fessart en sa qualité de cautionnée, à rembourser à la SOCFIM « toutes les sommes qu'elle serait amenée à payer en exécution de l'engagement du présent acte » ajoutant que « toutes les sommes payées par la SOCFIM à la suite de ses engagements au titre des articles qui précèdent la rendra créancière du cautionné ('). La SOCFIM sera subrogée dans les droits et actions des bénéficiaires des paiements et dans le bénéfice des sûretés leur profitant éventuellement ».
Il a relevé que la société Fessart avait contracté à l'égard des acquéreurs des lots qu'elle avait vendus avec l'obligation d'achever l'immeuble à une date déterminée en exécution des contrats de VEFA conclus avant qu'elle ne modifie sa forme sociale.
Il a jugé que dès lors qu'elle avait emprunté la forme d'un cautionnement, la garantie d'achèvement consentie par la SOCFIM à la société Fessart ne pouvait être qualifiée de garantie autonome, que les dispositions de l'article L. 313-22-1 du code monétaire et financier lui étaient applicables et qu'elle bénéficiait ainsi d'un recours subrogatoire de plein droit contre le débiteur cautionné.
Il a conclu que la créance dont la SOCFIM poursuivait le recouvrement constituait bien un élément du passif de la société Fessart résultant de l'inexécution d'engagements souscrits antérieurement à la modification de sa forme sociale et qui ne pouvait préjudicier aux droits de la SOCFIM.
Il a rappelé que la SOCFIM avait consenti sa garantie d'achèvement aux conditions fixées au contrat en considération de la possibilité dont elle disposait de recouvrer ce passif social directement auprès des associés de la société civile de construction-vente nonobstant les sûretés consenties, à savoir un cautionnement de 500 000 euros consenti par M. [T], un nantissement de créances sur les prix des ventes à intervenir et une hypothèque conventionnelle à première demande.
Il a relevé que la SOCFIM s'était immédiatement opposée tant auprès de la société que de ses associés à ce que son changement de forme sociale préjudicie à ses droits en exécution de la garantie d'achèvement consentie le 2 août 2012 à la SCI Fessart.
Le tribunal a estimé qu'il ressortait de l'expertise qu'au moment de l'arrêt du chantier et de la mise en 'uvre de la garantie d'achèvement, la structure même de l'ouvrage était le siège de malfaçons graves, liées à des « insuffisances d'armatures de flexion des planchers » qui rendaient impropre son utilisation et qui emportaient l'obligation de les réparer ou d'assurer à tous le moins le renforcement structurel de l'immeuble pour en garantir la solidité avant de poursuivre les travaux et qu'ainsi, contrairement à ce que concluaient les époux [T], il ne pouvait être retenu de faute de la SOCFIM qui aurait excédé son engagement contractuel en finissant des travaux ne relevant pas du périmètre de la garantie consentie à la société Fessart dès lors qu'elle n'avait d'autre choix que de le faire en exécution de la garantie financière d'achèvement due aux acquéreurs.
Le tribunal a estimé que le mandataire ad hoc, non attrait à la cause mais dans une autre instance en vue de rechercher sa responsabilité, avait reçu judiciairement une mission large tendant à permettre l'achèvement de la construction et libérer la SOCFIM de sa garantie d'achèvement, laquelle s'était cantonnée à faire l'avance des fonds nécessaires à la résiliation de travaux préalablement identifiés et chiffrés par le mandataire ad hoc, sans que rien ne permette d'établir qu'elle ait agi en qualité de maître de l'ouvrage, ni le mandataire ad hoc en qualité de maître d'ouvrage délégué, se substituant ainsi à la SCI Fessart, comme le soutiennent les époux [T], alors qu'il était justifié que le mandataire ad hoc rende compte à la SOCFIM de l'exécution de sa mission dès lors qu'en sa qualité de garant financier elle devait décaisser à la demande de ce dernier les fonds nécessaires à la réalisation des travaux qui devaient être exécutés sous sa supervision aux termes de l'ordonnance.
Le tribunal a relevé que la SOCFIM avait communiqué un décompte actualisé de sa créance arrêté au 16 février 2021 qui détaille ligne par ligne les opérations inscrites en compte, qu'elle justifiait avoir transmis au liquidateur de la SARL Fessart les factures correspondant à chaque ligne du décompte détaillé, que sa créance avait été régulièrement déclarée et qu'elle était pour autant contestée par la SARL Fessart dans les mêmes termes qu'elle l'était par les associés dans le cadre de cette instance.
Il a estimé que l'absence de ventilation des sommes engagées pour le financement des travaux d'achèvement et celles décaissées pour faire face au coût des travaux préalables de reprise des malfaçons affectant l'immeuble à édifier ne fondait aucun grief au regard des motifs relevés s'agissant du périmètre de la garantie financière d'achèvement.
Il a relevé que les frais liés à la rémunération du mandataire ad hoc ou à sa représentation par conseil lors des opérations d'expertise étaient contractuellement prévus par la convention de garantie d'achèvement qui stipulait que « toutes les sommes supportées [par elle] au titre des frais judiciaires, honoraires et frais de conseils et d'avocats et les taxes afférents pour la protection et l'exercice de ses droits résultant du présent acte » étaient remboursées par la société bénéficiaire de son engagement.
Il a estimé que l'assignation délivrée par la SOCFIM à l'encontre de la SMABTP en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage ne pouvait conduire à retenir que la première avait renoncé à agir à l'encontre des défendeurs sur le fondement de l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation.
Par déclaration du 17 octobre 2022, les époux [T] ont interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de leurs conclusions remises au greffe le 17 janvier 2023 (29 pages), les époux [T], dont l'avocat a décliné sa responsabilité et n'a pas déposé de pièces nonobstant le bordereau de pièces joint à ces conclusions, demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- à titre principal, de dire que la créance de la SOCFIM est née postérieurement à la transformation de la société,
- de juger la SOCFIM irrecevable en ses demandes formulées à leur encontre,
- de débouter la SOCFIM de l'intégralité de ses demandes,
- à titre subsidiaire, de dire qu'ils ne sont pas redevables de la somme de 2 892 162 euros engagée au titre de la reprise des désordres constatés,
- d'imputer cette somme sur celles auxquelles ils ont déjà été condamnés,
- de condamner M. [T] à payer à la SOCFIM la somme de 844 160,12 euros,
- de condamner Mme [A] épouse [T] à payer à la SOCFIM la somme de 844 160,12 euros,
- en tout état de cause, de condamner la SOCFIM à leur verser la somme de 100 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions n°3 remises au greffe le 14 avril 2025 (33 pages) la société SOCFIM forme appel incident et demande à la cour de :
- confirmer le jugement,
- débouter M. [T] et Mme [A] épouse [T] de l'ensemble de leurs demandes,
- prononcer la condamnation de Mme [A] épouse [T] à lui payer 2 290 241,12 euros en deniers ou quittances,
- fixer sa créance chirographaire au passif de M. [T] à la somme de 2 290 241,12 euros,
- débouter M. [U], de la société Alliance ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [T], de ses demandes,
- condamner M. [A] épouse [T] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux dépens qui seront recouvrés par Mme Cordier, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
En effet, il faut préciser que M. [T] est, depuis un jugement du 15 septembre 2023 du tribunal de commerce de Nanterre, en liquidation judiciaire et que son liquidateur M. [B] [U] de la société Alliance a été attrait à la procédure le 20 novembre 2023 à personne habilitée, mais n'a pas constitué avocat.
De plus, l'avocat des époux [T] a dégagé sa responsabilité avant l'audience de plaidoiries et n'a déposé aucune pièce au soutien de ses écritures, aucun avocat ne s'étant constitué à sa suite.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2025. L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 10 novembre 2025 et elle a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il faut constater que, suite au prononcé de la liquidation judiciaire de M. [T], la SOCFIM justifie avoir effectué la déclaration de sa créance au passif de cette liquidation, créance résultant du jugement critiqué.
Sur la demande de condamnation des époux [T] présentée par la SOCFIM
En application de l'article 1857 du code civil, les associés d'une SCI sont responsables indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social. Cette responsabilité n'est pas solidaire : chaque associé n'est tenu qu'à hauteur de sa quote-part dans le capital social. Les créanciers ne peuvent poursuivre les associés qu'après avoir vainement poursuivi la société.
Dans une SARL, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports, les créanciers ne peuvent poursuivre les associés au-delà de leurs apports, sauf exceptions légales.
En application de l'article 1844-3 du code civil, si la transformation d'une SCI en SARL est possible, cette modification de la forme ne crée pas une nouvelle personne morale. La société conserve sa personnalité juridique après la transformation.
Cette transformation n'efface pas la responsabilité des associés pour les dettes antérieures. Les créanciers conservent leurs droits pour les dettes exigibles à la date où les personnes poursuivies étaient associées de la SCI. En revanche, pour les dettes nées après la transformation, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports.
En l'espèce, à l'appui de leur appel, les époux [T] font valoir que la détermination de la date de naissance des dettes sociales est essentielle et que la créance de la SOCFIM à l'égard de la société Fessart est née après sa transformation en SARL. Ces associés ne peuvent être ainsi recherchés sur leur patrimoine.
Comme il a été rappelé, le 2 août 2012, la SOCFIM a consenti à la SCI Fessart une ouverture de crédit pour financer une opération immobilière et une garantie financière d'achèvement sous forme d'un cautionnement.
Le 17 juin 2016, la SCI Fessart s'est transformée en société à responsabilité limitée.
La garantie d'achèvement souscrite par la SCI Fessart auprès de la SOCFIM est, en application de l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, une convention de cautionnement aux termes de laquelle la SOCFIM s'oblige envers les acquéreurs des lots vendus en l'état futur d'achèvement, solidairement avec la société Fessart en sa qualité de vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
Aussi, comme l'a justement relevé le tribunal, si les sommes dont la SOCFIM poursuit le paiement ont été réglées aux acquéreurs des lots qu'elle avait vendus après la modification de de sa forme juridique par la société Fessart, elles l'ont été en exécution de l'engagement consenti au bénéfice de la société Fessart alors sous la forme d'une SCI. L'engagement n'est pas né après la modification mais bien avant, la société SOCFIM s'est engagée en considération d'ailleurs d'une forme sociale de cette société bien plus avantageuse.
En effet, la société Fessart avait contracté l'obligation d'achever l'immeuble à une date déterminée en exécution des contrats de VEFA conclus avant qu'elle ne modifie sa forme sociale.
La convention de garantie d'achèvement oblige la société Fessart, bénéficiaire du cautionnement, à rembourser à la SOCFIM « toutes les sommes qu'elle serait amenée à payer en exécution de l'engagement résultant du présent acte (...) » en ce qu'elles « seront immédiatement portées au débit du compte de centralisation ouvert en les livres de la SOCFIM au nom de la (société Fessart 41] (...) » et à défaut, si la convention de crédit en compte courant n'était plus en vigueur ou si elle était utilisée à son plafond, il est expressément stipulé que « ces sommes seront immédiatement exigibles et produiront intérêts ». La convention précise ainsi encore que « toutes sommes payées par la SOCFIM à la suite de la mise en jeu de ses engagements au titre des articles qui précédent la rendra créancière du CAUTIONNE à due concurrence en principal, intérêts et accessoires. La SOCFIM sera subrogée dans les droits et actions des bénéficiaires des paiements et dans le bénéfice des sûretés leur profitant éventuellement ».
De plus, la garantie d'achèvement consentie par la SOCFIM à la société Fessart sous la forme d'un cautionnement, les dispositions de l'article L. 313-22-1 du code monétaire et financier lui sont applicables, la SOCFIM dispose d'un recours subrogatoire à l'encontre du débiteur cautionné pour les paiements qu'elle a effectués au titre de son engagement de caution. Ainsi, la créance dont la SOCFIM poursuit le recouvrement constitue bien, pour la société Fessart, un élément de son passif.
Dans ces circonstances, le fait que postérieurement, la SOCFIM ait fait assigner devant le tribunal de commerce de Paris « la société à responsabilité limitée » Fessart en liquidation judiciaire et qu'elle a déclaré l'intégralité de sa créance à son passif est indifférent et ne peut conduire à retenir qu'elle a, en définitive, accepté la modification qui est intervenue dans sa forme sociale et partant, renoncé à invoquer à son bénéfice les dispositions de l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation.
Les époux [T] font également valoir que la garantie d'achèvement - donnée par la société SOCFIM- avait pour objet le versement des sommes nécessaires à l'achèvement des travaux, le garant ne pouvant être condamné à achever ou faire achever les travaux. La garantie d'achèvement indique qu'il « est précisé à toutes fins utiles que la garantie d'achèvement ne couvre pas (...) les vices de construction et autres relevant normalement de toutes conventions d'assurances ». De plus, le garant ne pouvait pas se substituer au vendeur maître de l'ouvrage et ne pouvait s'immiscer dans les opérations de la construction.
Ils rappellent que dans le cadre d'une VEFA, le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux nonobstant la désignation d'un mandataire ad hoc qui n'a qu'une mission de maître d'ouvrage délégué.
La SOCFIM objecte, qu'elle devait au titre de sa garantie d'achèvement, financer les travaux de reprise des désordres qui s'imposaient à elle avant de poursuivre et d'achever l'édification de l'immeuble conformément à sa garantie.
La convention mentionne plus avant que « la garantie d'achèvement fournie aux acquéreurs des biens (...) expirera à l'achèvement des immeubles, tel qu'ils seront édifiés en exécution des plans et du descriptif joints à l'acte de garantie d'achèvement délivrée par la SOCFIM et conformément aux dispositions de l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ».
Selon l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation auquel renvoie l'article R. 261-24 du même code, « l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution en application du II de l'article I. 261-15. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les outrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation ».
Ainsi, l'immeuble ne peut être considéré comme achevé, et le garant libéré de son obligation de financement, dès lors qu'il subsiste des malfaçons qui rendent l'ouvrage impropre à son utilisation.
En l'espèce, les pièces produites aux débats par la SOCFIM s'agissant notamment de l'expertise judiciaire diligentée relativement aux désordres affectant l'immeuble montrent, qu'au moment de l'arrêt du chantier et de la mise en 'uvre de la garantie d'achèvement, la structure même de l'ouvrage était le siège de malfaçons graves, liées à des « insuffisances d'armatures de flexion des planchers », emportant l'obligation de les réparer ou d'assurer, à tout le moins, le renforcement structurel de l'immeuble pour en garantir la solidité avant de poursuivre les travaux afin de les achever.
Aussi il appert que la SOCFIM n'a pas excédé l'objet de son engagement contractuel en finissant des travaux qui ressortaient du périmètre de la garantie financière d'achèvement qu'elle a accordée à la société Fessart, n'ayant d'autre choix que de le faire en exécution même de sa garantie. Le tribunal a largement détaillé et démontré que le montant desdits travaux était justifié et nécessaire.
Eu égard à une situation largement obérée, la SOCFIM a également été contrainte de solliciter, en référé, la désignation d'un mandataire ad hoc en raison de la carence de la société Fessart, demande à laquelle son gérant ne s'est d'ailleurs pas opposée, elle ne saurait se voir reprocher une immixtion fautive alors qu'elle n'a fait que respecter ses engagements.
De plus, si les époux [T] ont des reproches à formuler au mandataire ad hoc, ils sont en droit de le faire à l'occasion d'un autre litige qu'il n'appartient pas à la SOCFIM de diligenter.
Enfin, les époux [T] demandent de retrancher de leur dette envers la SOCFIM la somme de 2 892 162 euros dont la SMABTP, assureur DO, serait redevable au titre de l'indemnité de reprise des désordres et dont la SOCFIM a perçu une somme provisionnelle de 581 608,75 euros.
La garantie financière d'achèvement travaux comprend également les désordres relevant de l'assurance dommages-ouvrage. S'il s'acquitte d'une dette qui lui est personnelle, il peut néanmoins prétendre bénéficier de la subrogation à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage qui supportera les désordres de nature décennale. Cependant, en l'espèce, ceci fait l'objet d'un autre litige qui n'est pas définitivement tranché à ce jour.
En effet, par acte du 16 mars 2021, la SOCFIM a assigné la SMABTP, assureur dommages-ouvrage, et les responsables des désordres et leurs assureurs, en paiement des sommes par elle avancées pour la reprise des désordres, à savoir 2 892 162 euros HT. L'affaire est pendante à ce jour.
Au surplus, le tribunal judiciaire de Nanterre a constaté que M. et Mme [T] se désistaient de leurs demandes de sursis à statuer.
Le 8 décembre 2022, une ordonnance de la juge de la mise en état a relevé que « la SOCFIM, qui a supporté les travaux de reprise des désordres, est bénéficiaire de l'indemnité d'assurance dommages-ouvrage » et a condamné la SMABTP à lui verser une provision de 581 608,75 euros.
Cette décision n'étant pas définitive puisqu'il s'agit d'une provision, la SOCFIM demande de ne pas retrancher cette somme. La condamnation devra toutefois intervenir avec déduction des sommes déjà versées à ce titre.
Enfin, M. [T] étant en liquidation judiciaire, seule une fixation de la créance de la SOCFIM est possible, comme elle le réclame. Dans cette limite, le jugement est confirmé.
Sur les dépens et les autres frais de procédure
Les époux [T], qui succombent, ont été à juste titre condamnés aux dépens de première instance. Ils sont également condamnés aux dépens d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Les dépens pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l'article 699 du même code.
Selon l'article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions, les circonstances de l'espèce justifient laisser à chacune des parties leurs frais exclus des dépens exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant après débats en audience publique, par arrêt réputé contradictoire,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné M. [N] [T] à payer à la société Centrale pour le financement de l'immobilier la somme 2 290 241,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Fixe la créance, à titre chirographaire, de la société Centrale pour le financement de l'immobilier au passif de la liquidation de M. [N] [T] à la somme de 2 290 241,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
Précise que la condamnation devra être exécutée après déduction des sommes versées au même titre à la société Centrale pour le financement de l'immobilier ;
Condamne in solidum M. [N] [T] et Mme [Y] [A] épouse [T] à payer les dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,