CA Montpellier, 1re ch. civ., 27 janvier 2026, n° 25/03169
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère chambre civile
( anciennement 2e chambre civile )
ARRET DU 27 JANVIER 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 25/03169 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QWJH
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 JUIN 2025
Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER N° RG 24/31094
APPELANTE :
LADY REX, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital social de 1000 euros, dont le siège social est situé au [Adresse 7], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Montpellier sous le numéro 884 973 215, représentée par Mme [E] [T] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que président
[Adresse 3]
Représentée par Me Arthur MOUNET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me GIMENEZ, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant
INTIMEES :
Madame [D] [O]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Bernard VIDAL de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [P] [O]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Bernard VIDAL de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 25 Novembre 2025
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Décembre 2025,en audience publique, devant Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Par acte en date du 1er avril 2020, M. [B] [O] et Mmes [D] et [P] [O] ont donné à bail commercial à la SAS Lady Rex un local, situé [Adresse 2], aux fins d'exploitation d'une activité de salon de thé, narguilé, débit de boissons, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2 600 euros, outre une provision mensuelle de 150 euros pour une durée de neuf années se terminant le 31 mars 2029.
Le 4 avril 2024, un incendie s'est déclaré au sein des locaux loués. Le preneur ayant déclaré le sinistre auprès de son assureur multirisque professionnelle (police n°9224823/6775), la SA Lloyd's Insurance Company, une mesure d'expertise a été diligentée le 28 mai 2024.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 mai 2024, la société de courtage Era a notifié à la société Lady Rex, avec une prise d'effet à l'expiration de 30 jours à compter de la notification, la résiliation de la police d'assurance tous risques professionnels (n°9224823/6775).
Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, Mmes [O] et M. [O] ont délivré à la société Lady Rex un commandement de payer la somme de 9 807,69 euros au titre des loyers impayés, arrêtés au mois de juin 2024, et de transmettre une attestation d'assurance, visant la clause résolutoire figurant au bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2024, Mmes [O] l'ont assignée devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins principalement, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, de condamnation à une provision au titre de l'arriéré locatif, à hauteur de 3 807,39 euros, et d'une indemnité d'occupation, et d'expulsion.
Par ordonnance de référé rendue le 11 août 2025, le président du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé a :
- Déclaré recevable l'action de Mmes [D] et [P] [O] à l'encontre de la SAS Lady Rex ;
- Constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties par l'effet du commandement visant la clause résolutoire délivré le 3 juin 2024, et ce à compter du 4 juillet 2024 ;
- Ordonné l'expulsion de la SAS Lady Rex qui devra laisser les lieux loués ([Adresse 1] à [Adresse 8]) libres de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance
- Dit qu'à défaut, il pourra être procédé à son expulsion avec assistance de la force publique, si besoin est ;
- Condamné la SAS Lady Rex à payer à Mmes [D] et [P] [O] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale à la somme de trois mille huit cent sept euros et soixante neuf centimes (3 807,69 euros), à compter du 1er janvier 2025, en deniers ou quittances, jusqu'à libération effective des lieux ;
- Débouté la SAS Lady Rex de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive;
- Condamné la SAS Lady Rex à payer à Mmes [D] et [P] [O] la somme unique de mille deux cents euros (1 200 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Rejeté toute demande autre, plus ample ou contraire ;
- Condamné la SAS Lady Rex aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 3 juin 2024.
Par déclaration reçue le 18 juin 2024, la société Lady Rex a relevé appel de cette ordonnance.
Par avis en date du 1er juillet 2025, l'affaire a été fixée à l'audience du 2 décembre 2025 en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile.
Par conclusions du 16 octobre 2025, la société Lady Rex demande à la cour au visa des articles 1722 et 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de :
- infirmer en l'ensemble de ses dispositions l'ordonnance déférée,
- et statuant à nouveau, à titre principal
- dire et juger que le juge des référés était incompétent pour connaître du présent litige et qu'il n'y a pas lieu à référé,
- débouter l'ensemble des demandes de Mmes [O],
- à titre subsidiaire, dire et juger qu'elle était dument assurée au moment de la délivrance du commandement et qu'elle justifie d'une assurance,
- dire et juger qu'elle a satisfait aux obligations du bail et du commandement en matière d'assurance,
- en conséquence, dire et juger n'y avoir lieu à référé ;
- dire et juger qu'il n'y a lieu à application de la clause résolutoire,
- débouter l'ensemble des demandes de Mmes [O] ,
- très subsidiairement, dire et juger qu'elle a agi de bonne foi et s'est trouvé confrontée à des circonstances exceptionnelles, indépendantes de sa volonté, qui expliquent les délais dans la production d'une attestation d'assurance et pour obtenir une nouvelle assurance,
- en conséquence, lui octroyer, en raison de sa bonne foi, rétroactivement des délais pour justifier d'une attestation d'assurance et pour obtenir une nouvelle assurance,
- dire et juger qu'il n'y a lieu à application de la clause résolutoire,
- débouter l'ensemble des demandes de Mmes [O],
- infiniment subsidiairement, dire et juger que le bailleur a adopté un comportement abusif en délivrant un commandement de justifier d'une assurance au moment de la résiliation décidée par la compagnie d'assurance par suite de l'incendie,
- en conséquence, dire et juger n'y avoir lieu à référé,
- dire et juger qu'il n'y a lieu à application de la clause résolutoire,
- débouter l'ensemble des demandes de Mmes [O].
Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :
- la déclaration d'appel en date du 10 février 2025 mentionne à la fois des prétentions en vue de l'infirmation de l'ordonnance frappée d'appel et une énumération des chefs de jugement critiqués. L'étendue de la saisine de la cour a ainsi été définie et l'effet dévolutif a opéré,
- l'énumération des chefs en tant que telle n'est pas une prétention autonome ; cette énumération vient seulement au soutien de la prétention d'infirmation. En tout état de cause, aucune sanction de nullité n'est prévue aux textes. La seule sanction serait que la cour d'appel ne puisse statuer dès lors que les chefs de l'ordonnance critiquée ne sont pas présents dans le dispositif des dernières conclusions déposées, or, les présentes conclusions régularisent ce point,
- au jour de la saisine du juge des référés, le local commercial était couvert par une assurance en vigueur, les loyers avaient été réglés, y compris ceux visés dans le commandement initial, et aucune infraction aux clauses du bail n'était en cours. Dans ces conditions, il n'existait aucun péril imminent ou atteinte immédiate aux droits des bailleurs susceptible de justifier une intervention urgente sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile.
- il n'est pas davantage démontré qu'existerait une obligation non sérieusement contestable. Bien au contraire, l'affaire présente une complexité manifeste, résultant de plusieurs éléments étroitement liés.
- le défaut de production de l'attestation d'assurance résulte exclusivement d'une résiliation décidée par l'assureur à la suite d'un sinistre survenu le 4 avril 2024, circonstance totalement indépendante de sa volonté et étrangère à toute négligence contractuelle.
- cette résiliation a entraîné d'importantes difficultés de réassurance, dans un contexte où plusieurs compagnies d'assurance ont refusé toute couverture, uniquement en raison de l'historique du sinistre. Pour autant, elle a entrepris toutes les démarches nécessaires par l'intermédiaire de son courtier afin d'obtenir une nouvelle police d'assurance. Ces circonstances, connues des bailleurs, montrent que le litige nécessitait un examen approfondi des faits et des obligations contractuelles .
- elle était assurée au jour du commandement du 3 juin 2024. La question de l'existence ou non d'une couverture assurantielle au 5 juin 2024, comme le relève le 1er juge, est sans objet, en l'absence de délivrance d'un nouveau commandement à cette date.
- elle a agi de bonne foi, la résiliation entraînerait la perte du fonds de commerce exploité dans les locaux loués, sans indemnité d'éviction.
- le bailleur a adopté un comportement abusif en délivrant un commandement de justifier d'une assurance alors qu'il savait que son locataire rencontrerait des difficultés à justifier de ladite assurance compte tenu de la résiliation décidée par l'assureur.
Par conclusions du 7 octobre 2025, Mmes [O] demandent à la cour au visa de l'article 954 du code de procédure civile, de :
- confirmer l'ordonnance intervenue,
- constater le jeu de la clause résolutoire, en l'absence de production dans le mois du commandement d'une attestation d'assurance,
- fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 3 807,69 euros par mois jusqu'à l'entier départ de la requise,
- ordonner, en toute hypothèse, l'expulsion de la requise, ainsi que celle de toute personne de son chef,
- dire que l'expulsion pourra avoir lieu accompagnée de la force publique si cela est nécessaire,
- condamner la requise à la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
Elles exposent en substance que :
- en l'absence d'indication des chefs de l'ordonnance dont il est demandé la réformation dans les conclusions déposées par l'appelante, il sera jugé qu'aucun effet dévolutif n'est intervenu et en conséquence la cour confirmera la décision intervenue,
- la requise n'a jamais payé ses loyers en temps et en heure. Les retards ne sont pas liés à l'incendie dont elle a été victime, mais à une volonté certaine de ne pas respecter ses obligations. C'est ainsi qu'elle a été relancée en septembre 2023 et pour la dernière fois le 3 avril 2024 soit la veille de l'incendie. A cette date-là, la dette était de 4 911,87 euros. Postérieurement, n'ont pas été payés les loyers du mois d'avril 2024, les loyers de mai, juin et juillet 2024 pour un total de 13 615,38 euros. Un règlement de 9 807,69 euros est intervenu dans les premiers jours de juillet 2024 et un second règlement a soldé la dette,
- à ce jour le locataire paie régulièrement ses loyers. Il n'en est pas de même de ses charges, ce qui fait l'objet d'une autre procédure,
- un commandement d'avoir à justifier d'un contrat d'assurance été délivrée à la locataire le 3 juin 2024. Aucun justificatif n'a été communiqué dans le délai d'un mois, ce n'est que le 21 janvier 2025 que la locataire a déposé des écritures prétendant être assurée,
- la date de résiliation du contrat d'assurance est le 5 juin 2024, la locataire a volontairement masqué la lettre de résiliation ; les locaux n'ont pas été assurés du 5 juin au 9 octobre 2024 soit plus de 4 mois,
- le manquement invoqué s'est poursuivi à l'expiration du délai d'un mois, le juge est tenu de constater l'acquisition de la clause résolutoire, quelle que soit la gravité de l'infraction alléguée,
- l'acquisition de la clause résolutoire doit être constatée puisque la locataire, soumise à l'obligation d'être assurée contre les risques énoncés pendant toute la durée du bail, ne justifie d'aucune assurance pour une période de quelques mois.
Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est en date du 25 novembre 2025.
MOTIFS de la DECISION :
1- sur la saisine de la cour
Si les premières conclusions de la société Lady Rex ne comprennent pas l'énoncé des chefs de dispositif critiqués, indiquant seulement que la demande d'infirmation porte sur toutes les dispositions de l'ordonnance de référé, aucun élément ne permet de retenir que celle-ci a souhaité compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions, les chefs du dispositif critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel. S'agissant pour elle d'une simple faculté, l'appelante n'est pas tenue de mentionner, à nouveau, dans le dispositif de ses premières conclusions, les chefs du dispositif de l'ordonnance critiqués figurant dans la déclaration d'appel, de sorte qu'aucune sanction ne saurait être appliquée.
Ainsi, la cour est saisie de l'ensemble des chefs de dispositif critiqués dévolus par la déclaration d'appel, même non repris dans le dispositif des premières conclusions. En tout état de cause, les dernières conclusions comprenant un tel énoncé, la cour est régulièrement saisie.
2- sur la résiliation du bail et ses conséquences
2.1 En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 alinéa 1 de ce code prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 835 alinéa 2 suivant précise que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Le pouvoir juridictionnel du juge des référés n'est pas subordonné à la démonstration préalable de l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble illicite invoquée par la partie en demande, qui relève, le cas échéant, du succès de l'action. Il en résulte que le juge des référés avait tout pouvoir juridictionnel pour statuer en l'espèce.
2.2 L'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bail contient une telle clause (page 9) et le commandement de payer et de justifier d'une assurance du 3 juin 2024 la cite expressément.
La clause «Assurances» du bail prévoit que « le "Preneur" souscrira sous sa seule responsabilité avec effet au jour de l'entrée en jouissance, les différentes garanties d'assurance indiquées ci-après, et en maintiendra la validité pendant toute la durée des présentes.
Il acquittera à ses frais, régulièrement à échéance, les primes de ces assurances augmentées des frais et taxes y afférents, et justifiera de la bonne exécution de cette obligation sans délai sur simple réquisition du «Bailleur»
Spécialement, le "Preneur" devra adresser au « Bailleur » dans les quinze jours des présentes. une attestation détaillée des polices d'assurance souscrites.
Dans l'hypothèse où l'activité exercée par le "Preneur" entraînerait, soitpour le "Bailleur", soit pour les tiers, des surprimes d'assurance, le "Preneur" serait tenu de prendre en charge le montant de la surprime et de garantir le "Bailleur " contre toutes réclamations des tiers.
Le "Preneur" assurera pendant la durée du présent bail contre l'incendie, l'explosion, la foudre, les ouragans, les tempêtes et le dégât des eaux, compte tenu des impératifs de l'activité exercée dans les lieux loués, le matériel, les aménagements, équipements, les marchandises et tous les objets mobiliers les garnissant. Il assurera également le recours des voisins et des tiers et les risques locatifs.
Par ailleurs, le "Preneur" s'engage à souscrire un contrat de responsabilité civile en vue de couvrir tous les dommages causés aux tiers du fait de son exploitation. Les préjudices matériels devront être garantis pour le montant maximum généralement admis par les compagnies d'assurances.
Le "Preneur" s'engage, par ailleurs, à respecter toutes les normes de sécurité propres à l'immeuble dans lequel se trouve le bien objet des présentes, telles qu'elles résultent des textes législatifs et réglementaires en vigueur et de la situation des locaux loués. »
La société Lady Rex a été dans l'incapacité de justifier d'une assurance en cours de validité pendant le délai d'un mois courant à compter du 3 juin 2024, date du commandement. Le local loué n'a pas été assuré entre le 5 juin 2024 et le 21 septembre 2024 suite à la résiliation de la police en cours après le sinistre du 4 juillet précédent, peu important l'existence d'une couverture assurantielle le jour de la délivrance du commandement.
Les démarches pour obtenir une autre police d'assurances ne sont pas justifiées par des pièces idoines, la société Lady Rex se contentant de produire un tableau qu'elle a elle-même établi recensant les sociétés d'assurances qu'elle aurait contactées ainsi que le témoignage d'un courtier d'assurances, la société ABH Assurances, reprenant le contenu dudit tableau.
La société Lady Rex ayant l'obligation de souscrire, notamment, une assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle, les risques locatifs et les dommages aux biens (incendie, explosion'), prenant effet au jour de l'entrée en jouissance et restant valide pendant toute la durée du bail, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont remplies.
Aucune mauvaise foi dans la mise à exécution de la clause résolutoire par le bailleur n'est rapportée alors que la société Lady Rex ne justifie nullement s'être rapprochée de ce dernier pour l'informer des démarches effectuées pour souscrire une nouvelle assurance, la seule justification de démarches correspondant à la proposition d'assurance de la société Groupe Assurmax en date du 20 septembre 2024, soit plus de trois mois après la résiliation. A contrario, la société Lady Rex justifie de sa volonté, effective, de solder la dette.
L'absence de couverture assurantielle ne pouvant être régularisée a posteriori, la demande de délais rétroactifs est sans objet.
Il en résulte que la société Lady Rex est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation intervenue le 4 juillet 2024, cette occupation caractérisant un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.
Les parties s'accordent sur l'extinction de la dette locative, aucune demande n'étant formée à ce titre.
A compter de la résiliation du bail, l'occupant sans droit ni titre est tenu au paiement d'une indemnité d'occupation. Le premier juge a fixé cette indemnité d'occupation provisionnelle, sans que cela ne soit contesté, à un montant de 3 807,69 euros par mois, correspondant à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié à compter du 1er janvier 2025.
En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant remplies le 4 juillet 2024, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à cette date, le preneur, devenu occupant sans droit ni titre, doit être expulsé à défaut de libération volontaire, et condamné, à compter du 1er janvier 2025, au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation.
L'ordonnance de référé sera confirmée.
3- sur les autres demandes
Succombant sur son appel, la société Lady Rex sera condamnée aux dépens et au vu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 2 000 euros.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme l'ordonnance de référé déférée dans toutes ses dispositions ;
Et ajoutant,
Condamne la SAS Lady Rex à payer à Mme [D] [O] et Mme [P] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS Lady Rex aux dépens d'appel.
le greffier la présidente
1ère chambre civile
( anciennement 2e chambre civile )
ARRET DU 27 JANVIER 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 25/03169 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QWJH
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 JUIN 2025
Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER N° RG 24/31094
APPELANTE :
LADY REX, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital social de 1000 euros, dont le siège social est situé au [Adresse 7], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Montpellier sous le numéro 884 973 215, représentée par Mme [E] [T] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que président
[Adresse 3]
Représentée par Me Arthur MOUNET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me GIMENEZ, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant
INTIMEES :
Madame [D] [O]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Bernard VIDAL de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [P] [O]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Bernard VIDAL de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 25 Novembre 2025
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Décembre 2025,en audience publique, devant Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Par acte en date du 1er avril 2020, M. [B] [O] et Mmes [D] et [P] [O] ont donné à bail commercial à la SAS Lady Rex un local, situé [Adresse 2], aux fins d'exploitation d'une activité de salon de thé, narguilé, débit de boissons, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2 600 euros, outre une provision mensuelle de 150 euros pour une durée de neuf années se terminant le 31 mars 2029.
Le 4 avril 2024, un incendie s'est déclaré au sein des locaux loués. Le preneur ayant déclaré le sinistre auprès de son assureur multirisque professionnelle (police n°9224823/6775), la SA Lloyd's Insurance Company, une mesure d'expertise a été diligentée le 28 mai 2024.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 mai 2024, la société de courtage Era a notifié à la société Lady Rex, avec une prise d'effet à l'expiration de 30 jours à compter de la notification, la résiliation de la police d'assurance tous risques professionnels (n°9224823/6775).
Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, Mmes [O] et M. [O] ont délivré à la société Lady Rex un commandement de payer la somme de 9 807,69 euros au titre des loyers impayés, arrêtés au mois de juin 2024, et de transmettre une attestation d'assurance, visant la clause résolutoire figurant au bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2024, Mmes [O] l'ont assignée devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins principalement, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, de condamnation à une provision au titre de l'arriéré locatif, à hauteur de 3 807,39 euros, et d'une indemnité d'occupation, et d'expulsion.
Par ordonnance de référé rendue le 11 août 2025, le président du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé a :
- Déclaré recevable l'action de Mmes [D] et [P] [O] à l'encontre de la SAS Lady Rex ;
- Constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties par l'effet du commandement visant la clause résolutoire délivré le 3 juin 2024, et ce à compter du 4 juillet 2024 ;
- Ordonné l'expulsion de la SAS Lady Rex qui devra laisser les lieux loués ([Adresse 1] à [Adresse 8]) libres de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance
- Dit qu'à défaut, il pourra être procédé à son expulsion avec assistance de la force publique, si besoin est ;
- Condamné la SAS Lady Rex à payer à Mmes [D] et [P] [O] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale à la somme de trois mille huit cent sept euros et soixante neuf centimes (3 807,69 euros), à compter du 1er janvier 2025, en deniers ou quittances, jusqu'à libération effective des lieux ;
- Débouté la SAS Lady Rex de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive;
- Condamné la SAS Lady Rex à payer à Mmes [D] et [P] [O] la somme unique de mille deux cents euros (1 200 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Rejeté toute demande autre, plus ample ou contraire ;
- Condamné la SAS Lady Rex aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 3 juin 2024.
Par déclaration reçue le 18 juin 2024, la société Lady Rex a relevé appel de cette ordonnance.
Par avis en date du 1er juillet 2025, l'affaire a été fixée à l'audience du 2 décembre 2025 en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile.
Par conclusions du 16 octobre 2025, la société Lady Rex demande à la cour au visa des articles 1722 et 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de :
- infirmer en l'ensemble de ses dispositions l'ordonnance déférée,
- et statuant à nouveau, à titre principal
- dire et juger que le juge des référés était incompétent pour connaître du présent litige et qu'il n'y a pas lieu à référé,
- débouter l'ensemble des demandes de Mmes [O],
- à titre subsidiaire, dire et juger qu'elle était dument assurée au moment de la délivrance du commandement et qu'elle justifie d'une assurance,
- dire et juger qu'elle a satisfait aux obligations du bail et du commandement en matière d'assurance,
- en conséquence, dire et juger n'y avoir lieu à référé ;
- dire et juger qu'il n'y a lieu à application de la clause résolutoire,
- débouter l'ensemble des demandes de Mmes [O] ,
- très subsidiairement, dire et juger qu'elle a agi de bonne foi et s'est trouvé confrontée à des circonstances exceptionnelles, indépendantes de sa volonté, qui expliquent les délais dans la production d'une attestation d'assurance et pour obtenir une nouvelle assurance,
- en conséquence, lui octroyer, en raison de sa bonne foi, rétroactivement des délais pour justifier d'une attestation d'assurance et pour obtenir une nouvelle assurance,
- dire et juger qu'il n'y a lieu à application de la clause résolutoire,
- débouter l'ensemble des demandes de Mmes [O],
- infiniment subsidiairement, dire et juger que le bailleur a adopté un comportement abusif en délivrant un commandement de justifier d'une assurance au moment de la résiliation décidée par la compagnie d'assurance par suite de l'incendie,
- en conséquence, dire et juger n'y avoir lieu à référé,
- dire et juger qu'il n'y a lieu à application de la clause résolutoire,
- débouter l'ensemble des demandes de Mmes [O].
Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :
- la déclaration d'appel en date du 10 février 2025 mentionne à la fois des prétentions en vue de l'infirmation de l'ordonnance frappée d'appel et une énumération des chefs de jugement critiqués. L'étendue de la saisine de la cour a ainsi été définie et l'effet dévolutif a opéré,
- l'énumération des chefs en tant que telle n'est pas une prétention autonome ; cette énumération vient seulement au soutien de la prétention d'infirmation. En tout état de cause, aucune sanction de nullité n'est prévue aux textes. La seule sanction serait que la cour d'appel ne puisse statuer dès lors que les chefs de l'ordonnance critiquée ne sont pas présents dans le dispositif des dernières conclusions déposées, or, les présentes conclusions régularisent ce point,
- au jour de la saisine du juge des référés, le local commercial était couvert par une assurance en vigueur, les loyers avaient été réglés, y compris ceux visés dans le commandement initial, et aucune infraction aux clauses du bail n'était en cours. Dans ces conditions, il n'existait aucun péril imminent ou atteinte immédiate aux droits des bailleurs susceptible de justifier une intervention urgente sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile.
- il n'est pas davantage démontré qu'existerait une obligation non sérieusement contestable. Bien au contraire, l'affaire présente une complexité manifeste, résultant de plusieurs éléments étroitement liés.
- le défaut de production de l'attestation d'assurance résulte exclusivement d'une résiliation décidée par l'assureur à la suite d'un sinistre survenu le 4 avril 2024, circonstance totalement indépendante de sa volonté et étrangère à toute négligence contractuelle.
- cette résiliation a entraîné d'importantes difficultés de réassurance, dans un contexte où plusieurs compagnies d'assurance ont refusé toute couverture, uniquement en raison de l'historique du sinistre. Pour autant, elle a entrepris toutes les démarches nécessaires par l'intermédiaire de son courtier afin d'obtenir une nouvelle police d'assurance. Ces circonstances, connues des bailleurs, montrent que le litige nécessitait un examen approfondi des faits et des obligations contractuelles .
- elle était assurée au jour du commandement du 3 juin 2024. La question de l'existence ou non d'une couverture assurantielle au 5 juin 2024, comme le relève le 1er juge, est sans objet, en l'absence de délivrance d'un nouveau commandement à cette date.
- elle a agi de bonne foi, la résiliation entraînerait la perte du fonds de commerce exploité dans les locaux loués, sans indemnité d'éviction.
- le bailleur a adopté un comportement abusif en délivrant un commandement de justifier d'une assurance alors qu'il savait que son locataire rencontrerait des difficultés à justifier de ladite assurance compte tenu de la résiliation décidée par l'assureur.
Par conclusions du 7 octobre 2025, Mmes [O] demandent à la cour au visa de l'article 954 du code de procédure civile, de :
- confirmer l'ordonnance intervenue,
- constater le jeu de la clause résolutoire, en l'absence de production dans le mois du commandement d'une attestation d'assurance,
- fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 3 807,69 euros par mois jusqu'à l'entier départ de la requise,
- ordonner, en toute hypothèse, l'expulsion de la requise, ainsi que celle de toute personne de son chef,
- dire que l'expulsion pourra avoir lieu accompagnée de la force publique si cela est nécessaire,
- condamner la requise à la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
Elles exposent en substance que :
- en l'absence d'indication des chefs de l'ordonnance dont il est demandé la réformation dans les conclusions déposées par l'appelante, il sera jugé qu'aucun effet dévolutif n'est intervenu et en conséquence la cour confirmera la décision intervenue,
- la requise n'a jamais payé ses loyers en temps et en heure. Les retards ne sont pas liés à l'incendie dont elle a été victime, mais à une volonté certaine de ne pas respecter ses obligations. C'est ainsi qu'elle a été relancée en septembre 2023 et pour la dernière fois le 3 avril 2024 soit la veille de l'incendie. A cette date-là, la dette était de 4 911,87 euros. Postérieurement, n'ont pas été payés les loyers du mois d'avril 2024, les loyers de mai, juin et juillet 2024 pour un total de 13 615,38 euros. Un règlement de 9 807,69 euros est intervenu dans les premiers jours de juillet 2024 et un second règlement a soldé la dette,
- à ce jour le locataire paie régulièrement ses loyers. Il n'en est pas de même de ses charges, ce qui fait l'objet d'une autre procédure,
- un commandement d'avoir à justifier d'un contrat d'assurance été délivrée à la locataire le 3 juin 2024. Aucun justificatif n'a été communiqué dans le délai d'un mois, ce n'est que le 21 janvier 2025 que la locataire a déposé des écritures prétendant être assurée,
- la date de résiliation du contrat d'assurance est le 5 juin 2024, la locataire a volontairement masqué la lettre de résiliation ; les locaux n'ont pas été assurés du 5 juin au 9 octobre 2024 soit plus de 4 mois,
- le manquement invoqué s'est poursuivi à l'expiration du délai d'un mois, le juge est tenu de constater l'acquisition de la clause résolutoire, quelle que soit la gravité de l'infraction alléguée,
- l'acquisition de la clause résolutoire doit être constatée puisque la locataire, soumise à l'obligation d'être assurée contre les risques énoncés pendant toute la durée du bail, ne justifie d'aucune assurance pour une période de quelques mois.
Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est en date du 25 novembre 2025.
MOTIFS de la DECISION :
1- sur la saisine de la cour
Si les premières conclusions de la société Lady Rex ne comprennent pas l'énoncé des chefs de dispositif critiqués, indiquant seulement que la demande d'infirmation porte sur toutes les dispositions de l'ordonnance de référé, aucun élément ne permet de retenir que celle-ci a souhaité compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions, les chefs du dispositif critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel. S'agissant pour elle d'une simple faculté, l'appelante n'est pas tenue de mentionner, à nouveau, dans le dispositif de ses premières conclusions, les chefs du dispositif de l'ordonnance critiqués figurant dans la déclaration d'appel, de sorte qu'aucune sanction ne saurait être appliquée.
Ainsi, la cour est saisie de l'ensemble des chefs de dispositif critiqués dévolus par la déclaration d'appel, même non repris dans le dispositif des premières conclusions. En tout état de cause, les dernières conclusions comprenant un tel énoncé, la cour est régulièrement saisie.
2- sur la résiliation du bail et ses conséquences
2.1 En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 alinéa 1 de ce code prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 835 alinéa 2 suivant précise que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Le pouvoir juridictionnel du juge des référés n'est pas subordonné à la démonstration préalable de l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble illicite invoquée par la partie en demande, qui relève, le cas échéant, du succès de l'action. Il en résulte que le juge des référés avait tout pouvoir juridictionnel pour statuer en l'espèce.
2.2 L'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bail contient une telle clause (page 9) et le commandement de payer et de justifier d'une assurance du 3 juin 2024 la cite expressément.
La clause «Assurances» du bail prévoit que « le "Preneur" souscrira sous sa seule responsabilité avec effet au jour de l'entrée en jouissance, les différentes garanties d'assurance indiquées ci-après, et en maintiendra la validité pendant toute la durée des présentes.
Il acquittera à ses frais, régulièrement à échéance, les primes de ces assurances augmentées des frais et taxes y afférents, et justifiera de la bonne exécution de cette obligation sans délai sur simple réquisition du «Bailleur»
Spécialement, le "Preneur" devra adresser au « Bailleur » dans les quinze jours des présentes. une attestation détaillée des polices d'assurance souscrites.
Dans l'hypothèse où l'activité exercée par le "Preneur" entraînerait, soitpour le "Bailleur", soit pour les tiers, des surprimes d'assurance, le "Preneur" serait tenu de prendre en charge le montant de la surprime et de garantir le "Bailleur " contre toutes réclamations des tiers.
Le "Preneur" assurera pendant la durée du présent bail contre l'incendie, l'explosion, la foudre, les ouragans, les tempêtes et le dégât des eaux, compte tenu des impératifs de l'activité exercée dans les lieux loués, le matériel, les aménagements, équipements, les marchandises et tous les objets mobiliers les garnissant. Il assurera également le recours des voisins et des tiers et les risques locatifs.
Par ailleurs, le "Preneur" s'engage à souscrire un contrat de responsabilité civile en vue de couvrir tous les dommages causés aux tiers du fait de son exploitation. Les préjudices matériels devront être garantis pour le montant maximum généralement admis par les compagnies d'assurances.
Le "Preneur" s'engage, par ailleurs, à respecter toutes les normes de sécurité propres à l'immeuble dans lequel se trouve le bien objet des présentes, telles qu'elles résultent des textes législatifs et réglementaires en vigueur et de la situation des locaux loués. »
La société Lady Rex a été dans l'incapacité de justifier d'une assurance en cours de validité pendant le délai d'un mois courant à compter du 3 juin 2024, date du commandement. Le local loué n'a pas été assuré entre le 5 juin 2024 et le 21 septembre 2024 suite à la résiliation de la police en cours après le sinistre du 4 juillet précédent, peu important l'existence d'une couverture assurantielle le jour de la délivrance du commandement.
Les démarches pour obtenir une autre police d'assurances ne sont pas justifiées par des pièces idoines, la société Lady Rex se contentant de produire un tableau qu'elle a elle-même établi recensant les sociétés d'assurances qu'elle aurait contactées ainsi que le témoignage d'un courtier d'assurances, la société ABH Assurances, reprenant le contenu dudit tableau.
La société Lady Rex ayant l'obligation de souscrire, notamment, une assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle, les risques locatifs et les dommages aux biens (incendie, explosion'), prenant effet au jour de l'entrée en jouissance et restant valide pendant toute la durée du bail, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont remplies.
Aucune mauvaise foi dans la mise à exécution de la clause résolutoire par le bailleur n'est rapportée alors que la société Lady Rex ne justifie nullement s'être rapprochée de ce dernier pour l'informer des démarches effectuées pour souscrire une nouvelle assurance, la seule justification de démarches correspondant à la proposition d'assurance de la société Groupe Assurmax en date du 20 septembre 2024, soit plus de trois mois après la résiliation. A contrario, la société Lady Rex justifie de sa volonté, effective, de solder la dette.
L'absence de couverture assurantielle ne pouvant être régularisée a posteriori, la demande de délais rétroactifs est sans objet.
Il en résulte que la société Lady Rex est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation intervenue le 4 juillet 2024, cette occupation caractérisant un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.
Les parties s'accordent sur l'extinction de la dette locative, aucune demande n'étant formée à ce titre.
A compter de la résiliation du bail, l'occupant sans droit ni titre est tenu au paiement d'une indemnité d'occupation. Le premier juge a fixé cette indemnité d'occupation provisionnelle, sans que cela ne soit contesté, à un montant de 3 807,69 euros par mois, correspondant à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié à compter du 1er janvier 2025.
En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant remplies le 4 juillet 2024, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à cette date, le preneur, devenu occupant sans droit ni titre, doit être expulsé à défaut de libération volontaire, et condamné, à compter du 1er janvier 2025, au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation.
L'ordonnance de référé sera confirmée.
3- sur les autres demandes
Succombant sur son appel, la société Lady Rex sera condamnée aux dépens et au vu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 2 000 euros.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme l'ordonnance de référé déférée dans toutes ses dispositions ;
Et ajoutant,
Condamne la SAS Lady Rex à payer à Mme [D] [O] et Mme [P] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS Lady Rex aux dépens d'appel.
le greffier la présidente