CA Besançon, 1re ch., 27 janvier 2026, n° 24/01311
BESANÇON
Arrêt
Autre
PM/LZ
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/01311 - N° Portalis DBVG-V-B7I-EZ4J
COUR D'APPEL DE BESANÇON
1ère chambre civile et commerciale
ARRÊT DU 27 JANVIER 2026
Décision déférée à la Cour : jugement du 23 juillet 2024 - RG N°22/01586 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 6]
Code affaire : 30C - Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé
COMPOSITION DE LA COUR :
Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.
Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.
Greffier : Mme Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DEBATS :
L'affaire a été examinée en audience publique du 25 novembre 2025 tenue par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, conseillers et assistés de Mme Leila ZAIT, greffier.
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
L'affaire oppose :
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT
S.C.I. DANIEL'S
RCS de [Localité 6] n°402 225 858
sise [Adresse 1]
Représentée par Me Claude VARET, avocat au barreau de BESANCON
ET :
INTIMÉE
APPELANTE SUR APPEL INCIDENT
S.A.R.L. SBOA - OPTIC 2000
RCS de [Localité 6] n°430 440 545
Sise [Adresse 5]
Représentée par Me Emmanuelle-Marie PERNET, avocat au barreau de BESANCON
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.
*************
EXPOSE DU LITIGE
La SCI Daniel's est propriétaire de locaux à usage commercial situés [Adresse 3]. Au numéro 32 de la même rue, la SARL SBOA Optic 2000 (ci-après dénommée société SBOA) exploitait un fonds de commerce de lunetterie, d'optique et de prothèse audio. Pour étendre sa surface commerciale, celle-ci a acquis le droit au bail portant sur les locaux situés au numéro 30 auprès de la société qui exploitait un fonds de commerce de prêt-à-porter. Le propriétaire des lieux est intervenu à l'acte et a reçu une indemnité aux fins d'autoriser la déspécialisation du local. Suivant acte extrajudiciaire en date du 18 mai 2005, la société SBOA a sollicité le renouvellement du bail à effet du 1er septembre 2004 et ce pour une nouvelle durée de neuf ans. Le prix du bail était alors fixé trimestriellement à la somme de 6 817,33 euros, soit un loyer annuel de 27 269,31 euros. Suivant acte authentique en date du 8 septembre 2005 les parties se sont accordées pour un renouvellement du contrat de location aux conditions et charges du bail précédent.
Suivant acte authentique en date du 6 juillet 2006, la SCI Daniel's a cédé à bail à la SARL SBOA un local situé en sous-sol à usage de réserve afin de l'intégrer à l'exploitation commerciale des locaux loués, et ce moyennant un prix du loyer d'un montant mensuel de 249,18 euros, hors charges et hors-taxes.
La société preneuse à bail a sollicité, le 3 novembre 2021, le renouvellement du bail mais moyennant un loyer réduit à la somme de 20'865,20 euros par an TTC, soit un loyer mensuel de 1 738,20 euros.
Les parties n'ayant pu trouver un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, la société exploitante du fonds de commerce a adressé un mémoire à la société bailleresse en date du 11 mai 2022 à laquelle la société destinataire a répondu suivant mémoire en date du 8 juillet 2022.
Suivant acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2022 la société SBOA a fait assigner la SCI Daniel's devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Besançon, aux fins de voir fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative.
Suivant jugement mixte en date du 20 décembre 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail et, concomitamment, a ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [C] [D] avec mission habituelle en la matière. L'expert a déposé rapport de ses opérations au greffe en date du 10 janvier 2024.
Suivant jugement en date du 23 juillet 2024, le juge des loyers commerciaux a statué dans le sens suivant :
'Homologue les conclusions du rapport d'expertise de M. [C] [D] en date du 16 janvier 2024.
' Fixe la valeur locative des locaux sis [Adresse 3] occupés par la SARL SBOA à la somme de 19'180 euros HT et hors charges annuelles et ce rétroactivement depuis la date à laquelle le nouveau bail a pris effet, à savoir le premier jour du semestre civil suivant la demande de renouvellement, soit à compter du 1er janvier 2022.
' Condamne la SCI Daniel's à payer à la SARL SBOA la somme de 40'770 euros HT et hors charges, soit la somme de 48'924 euros TTC au titre des loyers indûment perçus par la SCI Daniel's pour la période du 1er janvier 2022 au 31 mars 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2022 date de prise d'effet du montant du bail renouvelé.
' Dit qu'à compter du 1er avril 2024 le loyer exigé par la SCI Daniel's ne pourra excéder la valeur locative fixée par l'expert [D] soit 19'180 euros HT par an, soit 4795 euros par trimestre.
' Condamne la SCI Daniel's aux entiers dépens comprenant les frais et honoraires d'expertise à hauteur de la somme de 8 025 euros TTC et les frais d'assignation et de signification.
' Condamne la SCI Daniel's à payer à la SARL SBOA la somme de 5 000 eurosTTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer en ce sens, le premier juge a suivi l'analyse de l'expert judiciaire qui a évalué la valeur locative du bien loué au titre du statut de la propriété commerciale à une somme inférieure au montant du loyer précédemment exigible.
Suivant déclaration au greffe en date du 4 septembre 2024, formalisée par voie électronique, la SCI Daniel's a interjeté appel du jugement rendu. Dans le dernier état de ses écritures en date du 24 avril 2025, elle invite la cour à statuer dans le sens suivant :
Débouter la SARL SBOA de sa demande visant à homologuer les conclusions du rapport
d'expertise de M. [C] [D] en date du 10 janvier 2024,
Fixer à la somme de 9 325 euros par trimestre, soit 37 300 euros annuels, hors TVA et charges, le loyer du bail renouvelé à effet du 3 novembre 2021, pour une durée de 9 années, aux conditions et charges du bail expiré qui sera établi en considérant la législation actualisée sur le bail commercial,
Subsidiairement et avant -dire droit :
Ordonner un complément d'expertise et nommer tel nouvel expert qu'il appartiendra et lui confier la mission suivante :
Obtenir des références de loyer pour des commerces similaires situés dans le entre-ville de [Localité 6] et pour d'autres cellules commerciales situées dans le secteur intéressant le commerce concerné, à savoir dans le secteur situé dans la [Adresse 14], entre la [Adresse 13] jusqu'à la [Adresse 12], incluant la [Adresse 15] et pour une surface comprise entre 50 et 100 m².
Redéfinir la surface pondérée du local concerné, [Adresse 2].
Définir la qualification de l'emplacement du local concerné, 1 ou 1 bis.
Décrire la qualité du bailleur du local adjacent ([Adresse 4]) et les conditions et clauses du bail.
Déterminer la valeur locative du loyer du bail renouvelé.
A titre infiniment subsidiaire :
Fixer à la somme de 2 586 euros hors taxes, le loyer mensuel dû pour le bail renouvelé à compter du 3 novembre 2021 (correspondant au loyer fixé dans le bail du 28 juillet 1995, soit 12 000 francs mensuels, actualisés en 2021 selon le calculateur de l'INSEE).
En tout état de cause :
Débouter la SARL SBOA de toutes prétentions, fins et conclusions contraires aux présentes.
Condamner la société SBOA à verser à la SCI Daniel's une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La condamner également aux entiers dépens comprenant notamment les frais d'expertise.
Elle fait, à cet égard, valoir les moyens et arguments suivants:
' Le bail étant ancien de plus de 12 ans, l'évolution des facteurs locaux de commercialité propres au quartier où se situent les locaux cédés à bail commercial ont évolué favorablement induisant, en conséquence, le déplafonnement du loyer.
' La ville de [Localité 6] a valorisé le tourisme ce qui n'a pu que renforcer l'attractivité de la zone de chalandise, étant relevé que les statistiques font état d'une augmentation de la surface d'immeubles bâtis affectés au commerce de l'ordre de 2000 m² concernant le centre-ville. De surcroît, la zone en question bénéficie d'une grande stabilité du point de vue des vacances qui frappent les locaux commerciaux même dans les zones les mieux achalandées.
' L'emplacement du local est à proximité de la place du 8 septembre dont la rénovation n'a pu que favoriser l'accueil de la clientèle dans le secteur.
' Le maintien d'une activité commerciale, voire son essor, a été favorisé par l'ouverture du passage Pasteur à fortes potentialités économiques, l'aménagement de nombreux parkings et la desserte du centre-ville par le nouveau tramway mis en circulation en 2015.
' L'expert judiciaire n'a pas pris en compte la démographie étudiante, plus encline qu'auparavant à fréquenter le centre-ville et notamment les opticiens, suivant en cela un phénomène de mode qui tend à valoriser l'apparence corporelle par un changement plus fréquent de lunettes. De la même manière, l'examen comparé de locaux identiques dans la même zone de chalandise, par le technicien,se révèle insuffisant pour établir avec objectivité la valeur locative.
' C'est à tort que l'expert judiciaire a suggéré que la surface de l'atelier attenant au magasin ouvert au public fasse l'objet d'une pondération à hauteur de 0,4 % alors que le caractère nécessaire à l'activité de cette excroissance induit un abattement de 0,9 % en application de la règle de pondération.
* * *
En réponse, la société SBOA, aux termes de ses écritures récapitulatives en date du 26 mars 2025, a conclu dans les termes suivants :
Confirmer en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Besançon en date du 23 juillet 2024, en ce qu'il a :
Homologué les conclusions du rapport d'expertise de M. [C] [D] en date du 10 janvier 2024.
Fixé la valeur locative des locaux sis [Adresse 3] occupés par la SARL SBOA à la somme de 19 180 euros HT et hors charges annuelles, et ce rétroactivement depuis la date à laquelle le nouveau bail a pris effet, à savoir le 1e jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, soit à compter du 1e janvier 2022.
Condamné la SCI Daniel's à payer à la SARL SBOA la somme de 40 700, 00 euros HT et hors charges, soit la somme de 48 924,00 euros TTC (SBOA étant assujettie à la TVA) au titre des loyers indûment perçus par la SCI Daniel's pour la période du 1er janvier 2022 au 31 mars 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2022, date de la prise d'effet du montant du bail renouvelé.
Dit qu'à compter du 1er avril 2024, le loyer exigé par la SCI Daniel's ne pourra excéder la valeur locative fixée par l'expert [D], soit 19180,00 euros HT par an soit 4 795,00 euros par trimestre et condamner en conséquence la SCI Daniel's à rembourser à la SARL SBOA les sommes induements perçues pour les loyers des second et troisième trimestres 2024 soit la somme de 9 060 euros HT soit 10 872 euros TTC trop perçus.
Condamné la SCI Daniel's aux entiers dépens qui comprendront les frais et honoraires de l'expert [C] [D], à hauteur de 8 025,60 euros TTC et les frais d'assignation et de signification.
Condamne la SCI Daniel's à payer à la SARL SBOA la somme de 5 000 euros TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Recevant la SARL SBOA en son appel incident,
Condamner la SCI Daniel's à verser à la SARL SBOA des dommages et intérêts d'un montant de 5 000 euros au titre de son appel abusif.
Condamner la SCI Daniel's à verser à la SARL SBOA la somme de 6 000 euros au titre de l'article
700 du code de procédure civile.
Condamner la SCI Daniel's aux entiers dépens toutes taxes comprises.
Elle soutient à cet égard que :
' C'est à tort que la société appelante fait grief à l'expert judiciaire d'avoir insuffisamment évalué le prix du loyer du bail renouvelé fixé à la valeur locative sur la base d'un échantillon insuffisant de loyers pratiqués sur la place alors même que le technicien a recensée un panel complet de loyers en vigueur pour des commerces situés dans le même périmètre.
' L'expert a montré qu'il n'existait pas d'évolution notable des facteurs locaux de commercialité donnant prise à l'augmentation du prix du loyer par rapport à celui antérieurement fixé pour le bail expiré.
' Le calcul de la pondération de la surface de vente n'a pas été fixé arbitrairement mais résulte d'une convention nationale des opticiens si bien qu'elle revêt un caractère objectif et incontestable.
* * *
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 4 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a homologué les conclusions du rapport d'expertise judiciaire. Il sera en effet rappelé que l'homologation consiste à conférer force exécutoire à l'acte qu'elle concerne, ce qui reviendrait en l'espèce à faire de l'expert judiciaire le juge de l'affaire. Or, si l'expertise judiciaire constitue certes pour le juge un document destiné à l'éclairer sur le plan technique dans sa prise de décision, elle ne peut en aucun cas se substituer à cette décision.
La SCI Daniel's sollicite l'augmentation du loyer du bail renouvelé en estimant que les conditions sont réunies pour que ledit loyer ne soit plus soumis à la règle du plafonnement. L'article L. 145-33 du code de commerce énonce, à cet égard que:
« Le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord cette valeur est déterminée d'après :
' les caractéristiques du local considéré.
' La destination des lieux.
' Les obligations respectives des parties.
' Les facteurs locaux de commercialité.
' Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »
Une exception à cette règle est prévue par l'article L. 145-34 du même code qui précise qu'en cas de modification notable des quatre premiers critères énoncés par l'article de loi sus- reproduit, le loyer du bail renouvelé n'est plus soumis à la règle du plafonnement. Le même article, en son troisième alinéa, réduit le champ d'application de cette exception aux baux dont la durée d'exécution, avant le renouvellement, excède 12 années.
Pour prétendre au bénéfice de la règle du déplafonnement du loyer, la SCI bailleresse se recommande d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité. L'article R. 145- 6 du code précité définit ce vocable dans les termes suivants :
« Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente pour le commerce considéré l'importance de la ville, du quartier, de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. »
* * *
S'agissant de la situation globale de la ville de [Localité 6], la société appelante fait essentiellement valoir que :
' Dans le quartier du centre-ville les surfaces affectées au commerce ont augmenté, au cours de la décennie passée de 2000 m², témoignant ainsi d'un dynamisme dont la société exploitant le fonds de commerce de lunetterie a nécessairement bénéficié.
' La bonne tenue, sur le plan économique, du centre-ville est un fait constant et aucun facteur propre à infléchir cette tendance ne s'est jusqu'à présent révélé.
' [Adresse 10], et de manière plus large, le centre-ville de [Localité 6] est relativement épargné par le phénomène de vacances des locaux et l'instabilité qui y est associée, surtout depuis la fin de la période de protection sanitaire avant et après le confinement lié à la Covid 19.
Dans son rapport, l'expert judiciaire a pris soin de classifier le local en question comme participant de la catégorie des emplacements numéro 1 bis. L'emplacement numéro 1, dans la nomenclature rappelée par l'expert, est celui qui bénéficie d'une exposition idéale pour une activité, caractérisée par une grande visibilité, un trafic piétonnier élevé, une accessibilité facile et une correspondance avec la clientèle cible du secteur, citant à titre d'exemple les établissements de restauration ou les commerces de prêt-à-porter. L'emplacement n°1 bis est celui qui présente des caractéristiques légèrement moins avantageuses que le premier dans la mesure où il n'est pas situé sur l'artère principale dans la zone la plus animée.
Afin de mieux prendre en compte les facteurs de commercialité spécifiques au quartier de centre-ville, le technicien a recensé quatre secteurs composant la zone d'attractivité commerçante de [Localité 6], à savoir :
' Le quartier du centre-ville.
' Le carrefour [Localité 7].
' Le carrefour Valentin.
' La zone [Localité 6]-Châteaufarine.
Il précise à cet égard, que le poids du centre-ville de [Localité 6] ne cesse de décroître par rapport aux autres secteurs, cette diminution de l'attractivité étant principalement due à une pénurie du foncier bâti.
S'agissant des données démographiques, l'expert précise que sur la période comprise entre l'année 2011 et l'année 2016 la population citadine est demeurée stable puisqu'elle n'a augmenté que de 0,50 %.
L'attractivité touristique de la ville s'est renforcée par le placement de la citadelle au patrimoine mondial de l'Unesco sans que l'incidence d'un tel facteur puisse être appréhendée, de manière objective, comme ayant été un ressort favorable pour l'activité commerciale du centre-ville, exception faite des établissements de restauration. Il est également admis que l'ouverture du passage Pasteur à proximité du lieu d'exploitation du fonds de commerce a contribué au maintien voire l'extension de la zone de chalandise dans un rayon comprenant le local litigieux. C'est à cet événement que l'homme de l'art rattache l'augmentation de la surface commerciale enregistrée dans le périmètre du coeur de la cité.
La société Daniel's invoque également le réaménagement de la [Adresse 11], site historique de la ville, dont les travaux ont pris fin au mois de mai 2019, ayant eu pour effet une meilleure accessibilité aux personnes à mobilité réduite, avec une plus-value esthétique en lien avec le renouvellement du mobilier urbain.
Mais si ces aménagements réalisés dans le centre-ville, à l'intérieur de la boucle du [Localité 9], constituent un incontestable levier supplémentaire pour l'attractivité du site, dont la société intimée a pu profiter dans le cadre de son exploitation commerciale, les conséquences doivent en être relativisées puisque l'expert a bien mis en évidence un infléchissement de la fréquentation du centre-ville au profit des trois autres zones commerciales qu'il a identifiées et recensées.
S'agissant de la vacance des locaux commerciaux, si le phénomène est généralisé, voire endémique, tant au plan national que local, le quartier du centre-ville apparaît cependant moins impacté par cette désaffection que partout ailleurs.
Le rapport d'expertise mentionne que les vacances de locaux, tous emplacements confondus, sont quantifiées à 9,13 % au plan national, ce taux élevé laissant conjecturer un déficit durable de commercialité et une tendance marquée à la paupérisation des secteurs d'affectation commerciale. La mairie de [Localité 6] évalue quant à elle le taux de vacances sur la commune à 6 %, ce qui correspond à un taux modéré. La presse locale, reprenant les évaluations faites par un organisme spécialisé, fait état d'un taux de vacances de 10 % dans le centre-ville, taux qui fait apparaître une tendance exponentielle constatée ces dernières années, le centre-ville ne faisant exceptionau contexte général que par l'effet de l'ouverture du passage Pasteur en 2018. Il est ainsi indiqué dans le rapport d'expertise que le local loué, du fait de son implantation, échappe au phénomène de vacances, son auteur concluant même qu'il est situé dans un îlot de très bonne commercialité non impacté par la dégradation des facteurs locaux sous-tendant l'activité marchande.
M. [D], dans son compte rendu, précise même que les quatre angles de rue à proximité du magasin conservent les mêmes boutiques depuis 14 ans, la seule exception notable à cette stabilité résidant dans l'installation d'un établissement de restauration KFC au lieu et place d'une succursale bancaire. Il souligne également qu'au mois de janvier 2020 il existait dans le secteur quelques locaux de grande surface présentant un risque allégé de vacances en cas de relocation. Il s'en déduit que la zone n'est pas menacée, à l'heure actuelle, par une désaffection de la clientèle dont le corollaire serait la réduction des surfaces de vente et de l'animation de la zone de chalandise. Il n'est toutefois pas avéré que la vacance constatée partout ailleurs puisse s'analyser en un facteur tendanciel de progressivité de la commercialité de la zone du centre-ville.
* * *
La société bailleresse met en exergue l'implantation de trois parkings souterrains aux abords du centre-ville, la mise en service dès 2015 du tramway et la politique municipale visant à privilégier l'usage de la bicyclette comme moyen de locomotion urbain, pour conclure à une amélioration des facteurs locaux de commercialité permettant un accès plus direct et une fréquentation accrue de la zone de chalandise où se situent les locaux litigieux.
L'expert a néanmoins insisté sur le fait que les travaux d'infrastructure du tramway ont impacté durablement à la baisse l'accès au centre-ville. Il est néanmoins constant que l'augmentation des points de desserte qui jalonnent la voirie, constituent, à l'heure actuelle, un élément bienfaisant pour l'activité commerciale du quartier.
Toutefois, cette amélioration est contrebalancée par une réduction des emplacements de stationnement qui sont passés de 5 735 places en 2009 à 5 400 en 2023. Entre 1996 et 2023 le centre-ville a ainsi perdu 1 000 places de stationnement correspondant à une baisse de 29,62 %. En outre, la perte de la gratuité du temps de stationnement n'a pu qu'influencer à la baisse l'animation de la zone de chalandise. L'expert évoque à cet égard le cas particulier du parking [Adresse 8] comprenant 2 150 places en 2009 pour 322 actuellement, la fréquentation devant être également relativisée par la fin de la gratuité du service rendu. Il n'est donc pas certain que la place nouvelle accordée aux transports collectifs compense, à due concurrence, la raréfaction des emplacements de stationnement.
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La SCI Daniel's fait grief au premier juge d'avoir sous-estimé la situation du local qui se trouve implanté dans une aire géographique qui regroupe des établissements commerciaux d'envergure internationale, à savoir les enseignes IKEA, Galeries Lafayette et KFC. Cependant, la valorisation de l'environnement immédiat est déjà prise en compte dans la classification de la zone au niveau 1 bis. De surcroît, ainsi que l'a fait ressortir l'expert judiciaire le quartier a été caractérisé par une forte stabilité qui maintient plus qu'il n'amplifie les effets bénéfiques de la modification des facteurs locaux de commercialité.
Il est également argué du fait que le meilleur accès au centre-ville, du fait d'une desserte plus efficiente par le réseau des transports en commun, est un levier de croissance de la fréquentation du centre-ville par une population étudiante laquelle est davantage sensible au phénomène de mode auquel est soumise la vente de lunettes et de matériel d'optique. L'expert ne s'étant pas prononcé sur ce point, il peut valablement être conjecturé un meilleur accès à la zone de chalandise pour cette catégorie de population. Cependant, et sans céder au travers d'une motivation générale, les établissements de restauration bénéficient prioritairement de cet apport de clientèle au moins virtuelle. En outre, il est simplement allégué sans être démontré que les étudiants sont davantage assujettis aux tendances de la mode que d'autres tranches de la population.
Les travaux accomplis par le bailleur, comptabilisés à hauteur d'une somme approximative de 40'000 euros, concernent au premier chef la réfection de la toiture, ce qui ne peut être regardé comme ayant une incidence favorable sur l'activité exercée, le propriétaire n'ayant fait que se soumettre aux obligations que lui impose l'article 606 du code civil répartissant les obligations d'entretien entre l'usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de l'importance des réparations nécessaires.
Enfin, la SCI Daniel's critique l'évaluation faite par l'expert judiciaire de la surface pondérée de la partie du local affectée à usage d'atelier. La proportion retenue, soit 0,4, apparaît, selon elle, en discordance avec la réalité et elle estime, en conséquence, que le taux de 0,9 est mieux adapté aux données factuelles de la cause. Cependant, l'expert n'a fait que reprendre les préconisations émises par un organisme professionnel ayant édicté des règles et recommandations en vue d'uniformiser les pratiques propres au secteur de la lunetterie et de la vente de matériel d'optique. Dans ces conditions, et en l'absence de tout élément fourni en vue de corriger l'évaluation expertale, celle-ci sera entérinée par la cour à la suite du juge de première instance.
Il suit des motifs qui précèdent que si la modification des facteurs locaux de commercialité ne peut valablement être contestée sur la période antérieure au renouvellement, celle-ci ne peut recevoir l'épithète de notable, lequel implique une ampleur irréductible à une simple évolution du contexte d'exercice de l'activité commerciale sans qu'il en résulte une incidence sensible sur le rendement productif du fonds de commerce. En conséquence, il n'y a pas lieu à un déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
* * *
Dès lors, le loyer doit être fixé à la valeur locative dont l'assiette liquidative est fixée par les dispositions de l'article R. 145-6 précitées, et ce même si la valeur locative se révèle inférieure au montant du loyer du bail expiré, abstraction faite d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (Cass. 3° Civ. 6 mai 2021 n°20-15.179).
L'évocation de ces critères rejoint pour l'essentiel ceux examinés plus avant en vue d'apprécier la modification sensible des facteurs de commercialité pour la fixation d'un loyer déplafonné. Il convient, néanmoins, de s'appesantir sur l'examen comparé des loyers pratiqués sur la place. Il est fait grief au technicien de n'avoir produit que des échantillons de loyers de commerces situés à proximité mais exerçant une activité professionnelle différente de celle exploitée par la société SBOA. La société bailleresse a inventorié une dizaine de magasins spécialisés dans la lunetterie et la vente de matériel d'optique. Cependant, alors même que l'expert judiciaire a situé, par le biais d'une cartographie adéquate, l'emplacement des différents commerces au sein du quartier concerné par le litige, la société Daniel's s'est dispensée de procéder à la même géolocalisation si bien que la cour ne peut apprécier la pertinence des éléments comparatifs suggérés. De surcroît, le texte réglementaire sus-reproduit prévoit la prise en compte de références des loyers pratiqués sur la place sans préciser s'ils doivent rétribuer le bailleur pour la mise en disposition d'un immeuble affecté à une activité identique à celle concernée par la procédure contentieuse. Le compte-rendu expertal ne peut donc être valablement critiqué sur ce point. Il s'ensuit que les échantillons de loyer, soit 10 au total, peuvent objectivement être regardés comme significatifs.
Pas davantage il ne peut être fait grief au technicien de n'avoir pas porté ses investigations sur l'évolution du chiffre d'affaires de l'entreprise exploitante du fonds de commerce. En effet, outre la circonstance qu'un tel critère n'est pas visé dans les textes légaux et règlementaires sus-évoqués, il ne peut être regardé comme une référence efficiente pour l'évaluation de la valeur locative. Les facteurs de commercialité sont ceux qui contribuent à la rentabilité productive d'une zone de chalandise. Ce serait donc inverser les termes du raisonnement que de déterminer l'existence et l'importance de ces facteurs par le résultat qu'ils engendrent.
L'expert énonce, en page 171 de son rapport, que :
« Compte tenu des dispositions du bail:
' un loyer de base annuelle hors charges et hors taxes de 14'000 euros
majoré de :
30 % pour l'effet 'bonbonnière' des locaux : soit + 4213,17 euros;
12 % pour l'effet chaland des locaux : + 1685,27 euros ;
10 % pour l'effet enseigne des locaux : + 1404,39 euros ;
2 % pour l'effet de double enseigne : 280,88 euros ;
minoré de :
- 5 % pour l'interdépendance des locaux : 702,20 euros ;
- 2 % pour le droit de préemption du bailleur sur le fond : 406,40 euros ;
- 5 % pour les travaux de mise aux normes à la charge du preneur : 1016,05 euros ;
- 1,50 % pour les travaux de vétusté à la charge du preneur : 304,82 euros;
Soit une valeur locative des biens expertisés de 19'180, 00 euros hors-taxes et hors charges annuelles, soit une valeur locative mensuelle de 1598,33 euros.'
C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu la somme susvisée comme correspondant au prix du bail renouvelé. La date et les modalités de mise en 'uvre du nouveau bail au montant ci-dessus fixé ne sont pas contestées si bien que le jugement sera également confirmé sur ce point. Il n'y a donc pas lieu, ainsi que le réclame la société appelante, à l'organisation d'une contre-expertise ou d'un complément d'expertise, étant à cet égard rappelé que la partie qui conteste le prix du bail renouvelé demeure débitrice de la preuve du bien-fondé des moyens et prétentions émises.
* * *
La société preneuse à bail estime que l'appel formé par la société bailleresse revêt un caractère abusif et formule, de ce point de vue une demande indemnitaire. Cependant, la société Daniel's a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits et n'a fait qu'exercer un droit dont il n'est aucunement démontré qu'il ait été inspiré par la malveillance. La société SBOA sera donc déboutée de ce chef de prétentions.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société intimée les frais exposés par elle dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens à hauteur de la somme de 1500 euros. La société Daniel's sera tenue d'en acquitter le paiement à son profit.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi :
' Infirme le jugement rendu le 23 juillet 2024 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Besançon en ce qu'il a homologué le rapport de l'expert judiciaire.
' Confirme le jugement déféré pour le surplus.
Statuant à nouveau du chef infirmé, et ajoutant :
' Dit n'y avoir lieu à homologation du rapport d'expertise judiciaire.
' Déboute la SARL SBOA Optic 2000 de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour appel abusif.
' Condamne la SCI Daniel's à payer à la SARL SBOA Optic 2000 la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
' La condamne aux dépens d'appel.
Le greffier, Le président,
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/01311 - N° Portalis DBVG-V-B7I-EZ4J
COUR D'APPEL DE BESANÇON
1ère chambre civile et commerciale
ARRÊT DU 27 JANVIER 2026
Décision déférée à la Cour : jugement du 23 juillet 2024 - RG N°22/01586 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 6]
Code affaire : 30C - Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé
COMPOSITION DE LA COUR :
Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.
Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.
Greffier : Mme Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DEBATS :
L'affaire a été examinée en audience publique du 25 novembre 2025 tenue par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, conseillers et assistés de Mme Leila ZAIT, greffier.
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
L'affaire oppose :
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT
S.C.I. DANIEL'S
RCS de [Localité 6] n°402 225 858
sise [Adresse 1]
Représentée par Me Claude VARET, avocat au barreau de BESANCON
ET :
INTIMÉE
APPELANTE SUR APPEL INCIDENT
S.A.R.L. SBOA - OPTIC 2000
RCS de [Localité 6] n°430 440 545
Sise [Adresse 5]
Représentée par Me Emmanuelle-Marie PERNET, avocat au barreau de BESANCON
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.
*************
EXPOSE DU LITIGE
La SCI Daniel's est propriétaire de locaux à usage commercial situés [Adresse 3]. Au numéro 32 de la même rue, la SARL SBOA Optic 2000 (ci-après dénommée société SBOA) exploitait un fonds de commerce de lunetterie, d'optique et de prothèse audio. Pour étendre sa surface commerciale, celle-ci a acquis le droit au bail portant sur les locaux situés au numéro 30 auprès de la société qui exploitait un fonds de commerce de prêt-à-porter. Le propriétaire des lieux est intervenu à l'acte et a reçu une indemnité aux fins d'autoriser la déspécialisation du local. Suivant acte extrajudiciaire en date du 18 mai 2005, la société SBOA a sollicité le renouvellement du bail à effet du 1er septembre 2004 et ce pour une nouvelle durée de neuf ans. Le prix du bail était alors fixé trimestriellement à la somme de 6 817,33 euros, soit un loyer annuel de 27 269,31 euros. Suivant acte authentique en date du 8 septembre 2005 les parties se sont accordées pour un renouvellement du contrat de location aux conditions et charges du bail précédent.
Suivant acte authentique en date du 6 juillet 2006, la SCI Daniel's a cédé à bail à la SARL SBOA un local situé en sous-sol à usage de réserve afin de l'intégrer à l'exploitation commerciale des locaux loués, et ce moyennant un prix du loyer d'un montant mensuel de 249,18 euros, hors charges et hors-taxes.
La société preneuse à bail a sollicité, le 3 novembre 2021, le renouvellement du bail mais moyennant un loyer réduit à la somme de 20'865,20 euros par an TTC, soit un loyer mensuel de 1 738,20 euros.
Les parties n'ayant pu trouver un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, la société exploitante du fonds de commerce a adressé un mémoire à la société bailleresse en date du 11 mai 2022 à laquelle la société destinataire a répondu suivant mémoire en date du 8 juillet 2022.
Suivant acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2022 la société SBOA a fait assigner la SCI Daniel's devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Besançon, aux fins de voir fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative.
Suivant jugement mixte en date du 20 décembre 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail et, concomitamment, a ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [C] [D] avec mission habituelle en la matière. L'expert a déposé rapport de ses opérations au greffe en date du 10 janvier 2024.
Suivant jugement en date du 23 juillet 2024, le juge des loyers commerciaux a statué dans le sens suivant :
'Homologue les conclusions du rapport d'expertise de M. [C] [D] en date du 16 janvier 2024.
' Fixe la valeur locative des locaux sis [Adresse 3] occupés par la SARL SBOA à la somme de 19'180 euros HT et hors charges annuelles et ce rétroactivement depuis la date à laquelle le nouveau bail a pris effet, à savoir le premier jour du semestre civil suivant la demande de renouvellement, soit à compter du 1er janvier 2022.
' Condamne la SCI Daniel's à payer à la SARL SBOA la somme de 40'770 euros HT et hors charges, soit la somme de 48'924 euros TTC au titre des loyers indûment perçus par la SCI Daniel's pour la période du 1er janvier 2022 au 31 mars 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2022 date de prise d'effet du montant du bail renouvelé.
' Dit qu'à compter du 1er avril 2024 le loyer exigé par la SCI Daniel's ne pourra excéder la valeur locative fixée par l'expert [D] soit 19'180 euros HT par an, soit 4795 euros par trimestre.
' Condamne la SCI Daniel's aux entiers dépens comprenant les frais et honoraires d'expertise à hauteur de la somme de 8 025 euros TTC et les frais d'assignation et de signification.
' Condamne la SCI Daniel's à payer à la SARL SBOA la somme de 5 000 eurosTTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer en ce sens, le premier juge a suivi l'analyse de l'expert judiciaire qui a évalué la valeur locative du bien loué au titre du statut de la propriété commerciale à une somme inférieure au montant du loyer précédemment exigible.
Suivant déclaration au greffe en date du 4 septembre 2024, formalisée par voie électronique, la SCI Daniel's a interjeté appel du jugement rendu. Dans le dernier état de ses écritures en date du 24 avril 2025, elle invite la cour à statuer dans le sens suivant :
Débouter la SARL SBOA de sa demande visant à homologuer les conclusions du rapport
d'expertise de M. [C] [D] en date du 10 janvier 2024,
Fixer à la somme de 9 325 euros par trimestre, soit 37 300 euros annuels, hors TVA et charges, le loyer du bail renouvelé à effet du 3 novembre 2021, pour une durée de 9 années, aux conditions et charges du bail expiré qui sera établi en considérant la législation actualisée sur le bail commercial,
Subsidiairement et avant -dire droit :
Ordonner un complément d'expertise et nommer tel nouvel expert qu'il appartiendra et lui confier la mission suivante :
Obtenir des références de loyer pour des commerces similaires situés dans le entre-ville de [Localité 6] et pour d'autres cellules commerciales situées dans le secteur intéressant le commerce concerné, à savoir dans le secteur situé dans la [Adresse 14], entre la [Adresse 13] jusqu'à la [Adresse 12], incluant la [Adresse 15] et pour une surface comprise entre 50 et 100 m².
Redéfinir la surface pondérée du local concerné, [Adresse 2].
Définir la qualification de l'emplacement du local concerné, 1 ou 1 bis.
Décrire la qualité du bailleur du local adjacent ([Adresse 4]) et les conditions et clauses du bail.
Déterminer la valeur locative du loyer du bail renouvelé.
A titre infiniment subsidiaire :
Fixer à la somme de 2 586 euros hors taxes, le loyer mensuel dû pour le bail renouvelé à compter du 3 novembre 2021 (correspondant au loyer fixé dans le bail du 28 juillet 1995, soit 12 000 francs mensuels, actualisés en 2021 selon le calculateur de l'INSEE).
En tout état de cause :
Débouter la SARL SBOA de toutes prétentions, fins et conclusions contraires aux présentes.
Condamner la société SBOA à verser à la SCI Daniel's une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La condamner également aux entiers dépens comprenant notamment les frais d'expertise.
Elle fait, à cet égard, valoir les moyens et arguments suivants:
' Le bail étant ancien de plus de 12 ans, l'évolution des facteurs locaux de commercialité propres au quartier où se situent les locaux cédés à bail commercial ont évolué favorablement induisant, en conséquence, le déplafonnement du loyer.
' La ville de [Localité 6] a valorisé le tourisme ce qui n'a pu que renforcer l'attractivité de la zone de chalandise, étant relevé que les statistiques font état d'une augmentation de la surface d'immeubles bâtis affectés au commerce de l'ordre de 2000 m² concernant le centre-ville. De surcroît, la zone en question bénéficie d'une grande stabilité du point de vue des vacances qui frappent les locaux commerciaux même dans les zones les mieux achalandées.
' L'emplacement du local est à proximité de la place du 8 septembre dont la rénovation n'a pu que favoriser l'accueil de la clientèle dans le secteur.
' Le maintien d'une activité commerciale, voire son essor, a été favorisé par l'ouverture du passage Pasteur à fortes potentialités économiques, l'aménagement de nombreux parkings et la desserte du centre-ville par le nouveau tramway mis en circulation en 2015.
' L'expert judiciaire n'a pas pris en compte la démographie étudiante, plus encline qu'auparavant à fréquenter le centre-ville et notamment les opticiens, suivant en cela un phénomène de mode qui tend à valoriser l'apparence corporelle par un changement plus fréquent de lunettes. De la même manière, l'examen comparé de locaux identiques dans la même zone de chalandise, par le technicien,se révèle insuffisant pour établir avec objectivité la valeur locative.
' C'est à tort que l'expert judiciaire a suggéré que la surface de l'atelier attenant au magasin ouvert au public fasse l'objet d'une pondération à hauteur de 0,4 % alors que le caractère nécessaire à l'activité de cette excroissance induit un abattement de 0,9 % en application de la règle de pondération.
* * *
En réponse, la société SBOA, aux termes de ses écritures récapitulatives en date du 26 mars 2025, a conclu dans les termes suivants :
Confirmer en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Besançon en date du 23 juillet 2024, en ce qu'il a :
Homologué les conclusions du rapport d'expertise de M. [C] [D] en date du 10 janvier 2024.
Fixé la valeur locative des locaux sis [Adresse 3] occupés par la SARL SBOA à la somme de 19 180 euros HT et hors charges annuelles, et ce rétroactivement depuis la date à laquelle le nouveau bail a pris effet, à savoir le 1e jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, soit à compter du 1e janvier 2022.
Condamné la SCI Daniel's à payer à la SARL SBOA la somme de 40 700, 00 euros HT et hors charges, soit la somme de 48 924,00 euros TTC (SBOA étant assujettie à la TVA) au titre des loyers indûment perçus par la SCI Daniel's pour la période du 1er janvier 2022 au 31 mars 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2022, date de la prise d'effet du montant du bail renouvelé.
Dit qu'à compter du 1er avril 2024, le loyer exigé par la SCI Daniel's ne pourra excéder la valeur locative fixée par l'expert [D], soit 19180,00 euros HT par an soit 4 795,00 euros par trimestre et condamner en conséquence la SCI Daniel's à rembourser à la SARL SBOA les sommes induements perçues pour les loyers des second et troisième trimestres 2024 soit la somme de 9 060 euros HT soit 10 872 euros TTC trop perçus.
Condamné la SCI Daniel's aux entiers dépens qui comprendront les frais et honoraires de l'expert [C] [D], à hauteur de 8 025,60 euros TTC et les frais d'assignation et de signification.
Condamne la SCI Daniel's à payer à la SARL SBOA la somme de 5 000 euros TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Recevant la SARL SBOA en son appel incident,
Condamner la SCI Daniel's à verser à la SARL SBOA des dommages et intérêts d'un montant de 5 000 euros au titre de son appel abusif.
Condamner la SCI Daniel's à verser à la SARL SBOA la somme de 6 000 euros au titre de l'article
700 du code de procédure civile.
Condamner la SCI Daniel's aux entiers dépens toutes taxes comprises.
Elle soutient à cet égard que :
' C'est à tort que la société appelante fait grief à l'expert judiciaire d'avoir insuffisamment évalué le prix du loyer du bail renouvelé fixé à la valeur locative sur la base d'un échantillon insuffisant de loyers pratiqués sur la place alors même que le technicien a recensée un panel complet de loyers en vigueur pour des commerces situés dans le même périmètre.
' L'expert a montré qu'il n'existait pas d'évolution notable des facteurs locaux de commercialité donnant prise à l'augmentation du prix du loyer par rapport à celui antérieurement fixé pour le bail expiré.
' Le calcul de la pondération de la surface de vente n'a pas été fixé arbitrairement mais résulte d'une convention nationale des opticiens si bien qu'elle revêt un caractère objectif et incontestable.
* * *
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 4 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a homologué les conclusions du rapport d'expertise judiciaire. Il sera en effet rappelé que l'homologation consiste à conférer force exécutoire à l'acte qu'elle concerne, ce qui reviendrait en l'espèce à faire de l'expert judiciaire le juge de l'affaire. Or, si l'expertise judiciaire constitue certes pour le juge un document destiné à l'éclairer sur le plan technique dans sa prise de décision, elle ne peut en aucun cas se substituer à cette décision.
La SCI Daniel's sollicite l'augmentation du loyer du bail renouvelé en estimant que les conditions sont réunies pour que ledit loyer ne soit plus soumis à la règle du plafonnement. L'article L. 145-33 du code de commerce énonce, à cet égard que:
« Le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord cette valeur est déterminée d'après :
' les caractéristiques du local considéré.
' La destination des lieux.
' Les obligations respectives des parties.
' Les facteurs locaux de commercialité.
' Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »
Une exception à cette règle est prévue par l'article L. 145-34 du même code qui précise qu'en cas de modification notable des quatre premiers critères énoncés par l'article de loi sus- reproduit, le loyer du bail renouvelé n'est plus soumis à la règle du plafonnement. Le même article, en son troisième alinéa, réduit le champ d'application de cette exception aux baux dont la durée d'exécution, avant le renouvellement, excède 12 années.
Pour prétendre au bénéfice de la règle du déplafonnement du loyer, la SCI bailleresse se recommande d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité. L'article R. 145- 6 du code précité définit ce vocable dans les termes suivants :
« Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente pour le commerce considéré l'importance de la ville, du quartier, de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. »
* * *
S'agissant de la situation globale de la ville de [Localité 6], la société appelante fait essentiellement valoir que :
' Dans le quartier du centre-ville les surfaces affectées au commerce ont augmenté, au cours de la décennie passée de 2000 m², témoignant ainsi d'un dynamisme dont la société exploitant le fonds de commerce de lunetterie a nécessairement bénéficié.
' La bonne tenue, sur le plan économique, du centre-ville est un fait constant et aucun facteur propre à infléchir cette tendance ne s'est jusqu'à présent révélé.
' [Adresse 10], et de manière plus large, le centre-ville de [Localité 6] est relativement épargné par le phénomène de vacances des locaux et l'instabilité qui y est associée, surtout depuis la fin de la période de protection sanitaire avant et après le confinement lié à la Covid 19.
Dans son rapport, l'expert judiciaire a pris soin de classifier le local en question comme participant de la catégorie des emplacements numéro 1 bis. L'emplacement numéro 1, dans la nomenclature rappelée par l'expert, est celui qui bénéficie d'une exposition idéale pour une activité, caractérisée par une grande visibilité, un trafic piétonnier élevé, une accessibilité facile et une correspondance avec la clientèle cible du secteur, citant à titre d'exemple les établissements de restauration ou les commerces de prêt-à-porter. L'emplacement n°1 bis est celui qui présente des caractéristiques légèrement moins avantageuses que le premier dans la mesure où il n'est pas situé sur l'artère principale dans la zone la plus animée.
Afin de mieux prendre en compte les facteurs de commercialité spécifiques au quartier de centre-ville, le technicien a recensé quatre secteurs composant la zone d'attractivité commerçante de [Localité 6], à savoir :
' Le quartier du centre-ville.
' Le carrefour [Localité 7].
' Le carrefour Valentin.
' La zone [Localité 6]-Châteaufarine.
Il précise à cet égard, que le poids du centre-ville de [Localité 6] ne cesse de décroître par rapport aux autres secteurs, cette diminution de l'attractivité étant principalement due à une pénurie du foncier bâti.
S'agissant des données démographiques, l'expert précise que sur la période comprise entre l'année 2011 et l'année 2016 la population citadine est demeurée stable puisqu'elle n'a augmenté que de 0,50 %.
L'attractivité touristique de la ville s'est renforcée par le placement de la citadelle au patrimoine mondial de l'Unesco sans que l'incidence d'un tel facteur puisse être appréhendée, de manière objective, comme ayant été un ressort favorable pour l'activité commerciale du centre-ville, exception faite des établissements de restauration. Il est également admis que l'ouverture du passage Pasteur à proximité du lieu d'exploitation du fonds de commerce a contribué au maintien voire l'extension de la zone de chalandise dans un rayon comprenant le local litigieux. C'est à cet événement que l'homme de l'art rattache l'augmentation de la surface commerciale enregistrée dans le périmètre du coeur de la cité.
La société Daniel's invoque également le réaménagement de la [Adresse 11], site historique de la ville, dont les travaux ont pris fin au mois de mai 2019, ayant eu pour effet une meilleure accessibilité aux personnes à mobilité réduite, avec une plus-value esthétique en lien avec le renouvellement du mobilier urbain.
Mais si ces aménagements réalisés dans le centre-ville, à l'intérieur de la boucle du [Localité 9], constituent un incontestable levier supplémentaire pour l'attractivité du site, dont la société intimée a pu profiter dans le cadre de son exploitation commerciale, les conséquences doivent en être relativisées puisque l'expert a bien mis en évidence un infléchissement de la fréquentation du centre-ville au profit des trois autres zones commerciales qu'il a identifiées et recensées.
S'agissant de la vacance des locaux commerciaux, si le phénomène est généralisé, voire endémique, tant au plan national que local, le quartier du centre-ville apparaît cependant moins impacté par cette désaffection que partout ailleurs.
Le rapport d'expertise mentionne que les vacances de locaux, tous emplacements confondus, sont quantifiées à 9,13 % au plan national, ce taux élevé laissant conjecturer un déficit durable de commercialité et une tendance marquée à la paupérisation des secteurs d'affectation commerciale. La mairie de [Localité 6] évalue quant à elle le taux de vacances sur la commune à 6 %, ce qui correspond à un taux modéré. La presse locale, reprenant les évaluations faites par un organisme spécialisé, fait état d'un taux de vacances de 10 % dans le centre-ville, taux qui fait apparaître une tendance exponentielle constatée ces dernières années, le centre-ville ne faisant exceptionau contexte général que par l'effet de l'ouverture du passage Pasteur en 2018. Il est ainsi indiqué dans le rapport d'expertise que le local loué, du fait de son implantation, échappe au phénomène de vacances, son auteur concluant même qu'il est situé dans un îlot de très bonne commercialité non impacté par la dégradation des facteurs locaux sous-tendant l'activité marchande.
M. [D], dans son compte rendu, précise même que les quatre angles de rue à proximité du magasin conservent les mêmes boutiques depuis 14 ans, la seule exception notable à cette stabilité résidant dans l'installation d'un établissement de restauration KFC au lieu et place d'une succursale bancaire. Il souligne également qu'au mois de janvier 2020 il existait dans le secteur quelques locaux de grande surface présentant un risque allégé de vacances en cas de relocation. Il s'en déduit que la zone n'est pas menacée, à l'heure actuelle, par une désaffection de la clientèle dont le corollaire serait la réduction des surfaces de vente et de l'animation de la zone de chalandise. Il n'est toutefois pas avéré que la vacance constatée partout ailleurs puisse s'analyser en un facteur tendanciel de progressivité de la commercialité de la zone du centre-ville.
* * *
La société bailleresse met en exergue l'implantation de trois parkings souterrains aux abords du centre-ville, la mise en service dès 2015 du tramway et la politique municipale visant à privilégier l'usage de la bicyclette comme moyen de locomotion urbain, pour conclure à une amélioration des facteurs locaux de commercialité permettant un accès plus direct et une fréquentation accrue de la zone de chalandise où se situent les locaux litigieux.
L'expert a néanmoins insisté sur le fait que les travaux d'infrastructure du tramway ont impacté durablement à la baisse l'accès au centre-ville. Il est néanmoins constant que l'augmentation des points de desserte qui jalonnent la voirie, constituent, à l'heure actuelle, un élément bienfaisant pour l'activité commerciale du quartier.
Toutefois, cette amélioration est contrebalancée par une réduction des emplacements de stationnement qui sont passés de 5 735 places en 2009 à 5 400 en 2023. Entre 1996 et 2023 le centre-ville a ainsi perdu 1 000 places de stationnement correspondant à une baisse de 29,62 %. En outre, la perte de la gratuité du temps de stationnement n'a pu qu'influencer à la baisse l'animation de la zone de chalandise. L'expert évoque à cet égard le cas particulier du parking [Adresse 8] comprenant 2 150 places en 2009 pour 322 actuellement, la fréquentation devant être également relativisée par la fin de la gratuité du service rendu. Il n'est donc pas certain que la place nouvelle accordée aux transports collectifs compense, à due concurrence, la raréfaction des emplacements de stationnement.
* * *
La SCI Daniel's fait grief au premier juge d'avoir sous-estimé la situation du local qui se trouve implanté dans une aire géographique qui regroupe des établissements commerciaux d'envergure internationale, à savoir les enseignes IKEA, Galeries Lafayette et KFC. Cependant, la valorisation de l'environnement immédiat est déjà prise en compte dans la classification de la zone au niveau 1 bis. De surcroît, ainsi que l'a fait ressortir l'expert judiciaire le quartier a été caractérisé par une forte stabilité qui maintient plus qu'il n'amplifie les effets bénéfiques de la modification des facteurs locaux de commercialité.
Il est également argué du fait que le meilleur accès au centre-ville, du fait d'une desserte plus efficiente par le réseau des transports en commun, est un levier de croissance de la fréquentation du centre-ville par une population étudiante laquelle est davantage sensible au phénomène de mode auquel est soumise la vente de lunettes et de matériel d'optique. L'expert ne s'étant pas prononcé sur ce point, il peut valablement être conjecturé un meilleur accès à la zone de chalandise pour cette catégorie de population. Cependant, et sans céder au travers d'une motivation générale, les établissements de restauration bénéficient prioritairement de cet apport de clientèle au moins virtuelle. En outre, il est simplement allégué sans être démontré que les étudiants sont davantage assujettis aux tendances de la mode que d'autres tranches de la population.
Les travaux accomplis par le bailleur, comptabilisés à hauteur d'une somme approximative de 40'000 euros, concernent au premier chef la réfection de la toiture, ce qui ne peut être regardé comme ayant une incidence favorable sur l'activité exercée, le propriétaire n'ayant fait que se soumettre aux obligations que lui impose l'article 606 du code civil répartissant les obligations d'entretien entre l'usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de l'importance des réparations nécessaires.
Enfin, la SCI Daniel's critique l'évaluation faite par l'expert judiciaire de la surface pondérée de la partie du local affectée à usage d'atelier. La proportion retenue, soit 0,4, apparaît, selon elle, en discordance avec la réalité et elle estime, en conséquence, que le taux de 0,9 est mieux adapté aux données factuelles de la cause. Cependant, l'expert n'a fait que reprendre les préconisations émises par un organisme professionnel ayant édicté des règles et recommandations en vue d'uniformiser les pratiques propres au secteur de la lunetterie et de la vente de matériel d'optique. Dans ces conditions, et en l'absence de tout élément fourni en vue de corriger l'évaluation expertale, celle-ci sera entérinée par la cour à la suite du juge de première instance.
Il suit des motifs qui précèdent que si la modification des facteurs locaux de commercialité ne peut valablement être contestée sur la période antérieure au renouvellement, celle-ci ne peut recevoir l'épithète de notable, lequel implique une ampleur irréductible à une simple évolution du contexte d'exercice de l'activité commerciale sans qu'il en résulte une incidence sensible sur le rendement productif du fonds de commerce. En conséquence, il n'y a pas lieu à un déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
* * *
Dès lors, le loyer doit être fixé à la valeur locative dont l'assiette liquidative est fixée par les dispositions de l'article R. 145-6 précitées, et ce même si la valeur locative se révèle inférieure au montant du loyer du bail expiré, abstraction faite d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (Cass. 3° Civ. 6 mai 2021 n°20-15.179).
L'évocation de ces critères rejoint pour l'essentiel ceux examinés plus avant en vue d'apprécier la modification sensible des facteurs de commercialité pour la fixation d'un loyer déplafonné. Il convient, néanmoins, de s'appesantir sur l'examen comparé des loyers pratiqués sur la place. Il est fait grief au technicien de n'avoir produit que des échantillons de loyers de commerces situés à proximité mais exerçant une activité professionnelle différente de celle exploitée par la société SBOA. La société bailleresse a inventorié une dizaine de magasins spécialisés dans la lunetterie et la vente de matériel d'optique. Cependant, alors même que l'expert judiciaire a situé, par le biais d'une cartographie adéquate, l'emplacement des différents commerces au sein du quartier concerné par le litige, la société Daniel's s'est dispensée de procéder à la même géolocalisation si bien que la cour ne peut apprécier la pertinence des éléments comparatifs suggérés. De surcroît, le texte réglementaire sus-reproduit prévoit la prise en compte de références des loyers pratiqués sur la place sans préciser s'ils doivent rétribuer le bailleur pour la mise en disposition d'un immeuble affecté à une activité identique à celle concernée par la procédure contentieuse. Le compte-rendu expertal ne peut donc être valablement critiqué sur ce point. Il s'ensuit que les échantillons de loyer, soit 10 au total, peuvent objectivement être regardés comme significatifs.
Pas davantage il ne peut être fait grief au technicien de n'avoir pas porté ses investigations sur l'évolution du chiffre d'affaires de l'entreprise exploitante du fonds de commerce. En effet, outre la circonstance qu'un tel critère n'est pas visé dans les textes légaux et règlementaires sus-évoqués, il ne peut être regardé comme une référence efficiente pour l'évaluation de la valeur locative. Les facteurs de commercialité sont ceux qui contribuent à la rentabilité productive d'une zone de chalandise. Ce serait donc inverser les termes du raisonnement que de déterminer l'existence et l'importance de ces facteurs par le résultat qu'ils engendrent.
L'expert énonce, en page 171 de son rapport, que :
« Compte tenu des dispositions du bail:
' un loyer de base annuelle hors charges et hors taxes de 14'000 euros
majoré de :
30 % pour l'effet 'bonbonnière' des locaux : soit + 4213,17 euros;
12 % pour l'effet chaland des locaux : + 1685,27 euros ;
10 % pour l'effet enseigne des locaux : + 1404,39 euros ;
2 % pour l'effet de double enseigne : 280,88 euros ;
minoré de :
- 5 % pour l'interdépendance des locaux : 702,20 euros ;
- 2 % pour le droit de préemption du bailleur sur le fond : 406,40 euros ;
- 5 % pour les travaux de mise aux normes à la charge du preneur : 1016,05 euros ;
- 1,50 % pour les travaux de vétusté à la charge du preneur : 304,82 euros;
Soit une valeur locative des biens expertisés de 19'180, 00 euros hors-taxes et hors charges annuelles, soit une valeur locative mensuelle de 1598,33 euros.'
C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu la somme susvisée comme correspondant au prix du bail renouvelé. La date et les modalités de mise en 'uvre du nouveau bail au montant ci-dessus fixé ne sont pas contestées si bien que le jugement sera également confirmé sur ce point. Il n'y a donc pas lieu, ainsi que le réclame la société appelante, à l'organisation d'une contre-expertise ou d'un complément d'expertise, étant à cet égard rappelé que la partie qui conteste le prix du bail renouvelé demeure débitrice de la preuve du bien-fondé des moyens et prétentions émises.
* * *
La société preneuse à bail estime que l'appel formé par la société bailleresse revêt un caractère abusif et formule, de ce point de vue une demande indemnitaire. Cependant, la société Daniel's a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits et n'a fait qu'exercer un droit dont il n'est aucunement démontré qu'il ait été inspiré par la malveillance. La société SBOA sera donc déboutée de ce chef de prétentions.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société intimée les frais exposés par elle dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens à hauteur de la somme de 1500 euros. La société Daniel's sera tenue d'en acquitter le paiement à son profit.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi :
' Infirme le jugement rendu le 23 juillet 2024 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Besançon en ce qu'il a homologué le rapport de l'expert judiciaire.
' Confirme le jugement déféré pour le surplus.
Statuant à nouveau du chef infirmé, et ajoutant :
' Dit n'y avoir lieu à homologation du rapport d'expertise judiciaire.
' Déboute la SARL SBOA Optic 2000 de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour appel abusif.
' Condamne la SCI Daniel's à payer à la SARL SBOA Optic 2000 la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
' La condamne aux dépens d'appel.
Le greffier, Le président,