CA Besançon, 1re ch., 27 janvier 2026, n° 24/01744
BESANÇON
Arrêt
Autre
MW/LZ
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/01744 - N° Portalis DBVG-V-B7I-E227
COUR D'APPEL DE BESANÇON
1ère chambre civile et commerciale
ARRÊT DU 27 JANVIER 2026
Décision déférée à la Cour : jugement du 19 novembre 2024 - RG N°23/00284 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 4]
Code affaire : 30B - Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
COMPOSITION DE LA COUR :
Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.
Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.
Greffier : Mme Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DEBATS :
L'affaire a été examinée en audience publique du 25 novembre 2025 par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, conseillers et assistés de Mme Leila ZAIT, greffier.
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
L'affaire oppose :
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT
S.C.I. RWS
RCS de [Localité 6] n° 820 047 421
Sise [Adresse 1]
Représentée par Me Alexandre MAILLOT de la SELARL MAILLOT - VIGNERON, avocat au barreau de JURA
ET :
INTIMÉE
APPELANTE SUR APPEL INCIDENT
E.U.R.L. CTS
RCS de [Localité 4] n° 484 500 905
Sise [Adresse 3]
Représentée par Me Anne-sophie DE BUCY de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocat au barreau de BESANCON
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.
*************
Par acte authentique du 26 décembre 2016, la SCI RWS a donné à bail à la SARL CTS un local commercial situé au [Adresse 2] (39), moyennant un loyer
mensuel de 1 260 euros TTC, outre 300 euros TTC de provision sur charges.
L'état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 20 décembre 2022.
Par exploit du 20 février 2023, la SCI RWS a fait assigner la société CTS devant le tribunal judiciaire de Besançon, en paiement de diverses sommes au titre des loyers impayés, pénalités de retard et réparations locatives. Elle a notamment fait valoir que la locataire n'avait pas valablement donné congé, a contesté avoir reçu restitution des clés le 12 juillet 2022, a soutenu que les locaux avaient été restitués en mauvais état d'entretien locatif, et a considéré que la locataire ne pouvait solliciter la régularisation des charges alors qu'elle avait manqué à son obligation de paiement.
La société CTS a conclu à la condamnation de la bailleresse à lui restituer les sommes réglées au titre des provisions sur charges, en l'absence de régularisation, et au rejet des demandes formées à son encontre. Elle a exposé que tous les paiements effectués n'avaient pas été pris en compte, que les pénalités de retard étaient manifestement excessives, que la bailleresse y avait renoncé dans un courrier du 18 juin 2020 et qu'en tout état de cause leur calcul était erroné. Elle a par ailleurs contesté être tenue aux réparations locatives, en l'absence notamment d'état des lieux d'entrée, et a fait valoir que le paiement des avances sur charges n'était pas causé en l'absence de régularisation de celles-ci.
Par jugement du 19 novembre 2024, le tribunal a :
- condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 5 507,73 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés entre le 1er janvier 2018 et le 20 décembre 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
- condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale pour les retards de paiement, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
- condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 150 euros au titre des frais de serrurier, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
- débouté la SCI RWS de sa demande au titre des réparations locatives ;
- déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCI RWS au titre de la prescription de la demande de remboursement des charges indues ;
- condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 13 846,65 euros au titre des provisions sur charges injustifiées entre le 1er janvier 2017 et le 30 novembre 2022 ;
- ordonné la compensation entre l'ensemble des dettes précitées ;
- condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SARL CTS aux dépens ;
- dit n'y avoir lieu à intégrer dans les dépens les coûts des constats de commissaire de justice des 2 et 20 décembre 2022.
Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :
- s'agissant des loyers et provisions pour charges impayés :
* sur l'exigibilité des loyers, qu'il n'était pas discuté que le preneur n'avait pas régulièrement délivré congé, et que ce n'était qu'en novembre 2022 que les parties avaient toutes deux manifesté l'intention claire et non équivoque de mettre fin au contrat les liant, un état des lieux prévu le 2 décembre 2022, date à laquelle aucune des parties n'était en possession des clés, ayant été repoussé au 20 décembre 2022 ; qu'il n'était pas suffisamment établi par la seule attestation produite que les clés auraient été restituées en juillet 2022, et qu'il devait être retenu que la bailleresse n'avait pu reprendre possession de son bien que le 20 décembre 2022 ; que, pour l'année 2022, le loyer de décembre devait ainsi être proratisé, et que les impayés de 2018 à 2022 s'établissaient au final à 25 116,77 euros ;
* sur les paiements, qu'il convenait de déduire, outre les règlements justifiés à hauteur de 7 464,10 euros, déjà pris en compte, une somme de 15 504 euros correspondant à des paiements intervenus dans le cadre de deux saisies-attributions, et une somme de 4 105,04 euros correspondant à un trop-perçu de loyers pour l'année 2020 ;
* que l'impayé devait donc être chiffré à 5 507,73 euros ;
- sur la clause pénale, que le bail comportait une clause selon laquelle toute échéance non réglée dans les 15 jours de son exigibilité entraînait une pénalité de 30 euros par jour jusqu'au paiement effectif ; qu'au regard des pièces produites les indemnités de retard pour les années 2018 à 2022 devaient être fixées à un total de 139 260 euros ; qu'il convenait d'en déduire les pénalités de retard appliquées aux échéances courant du 1er avril 2020 au 1er septembre 2020, puis du 17 octobre 2020 au 16 février 2021, en application des ordonnances relatives à l'état d'urgence sanitaire, de sorte que le total devait être réduit à 115 620 euros ; que le courrier adressé le 18 juin 2020 par la bailleresse indiquant qu'elle n'entendait pas appliquer la clause pénale à quatre échéances impayées sous réserve de régularisation ne valait pas renonciation aux pénalités de retard alors qu'il n'était pas justifié de la régularisation des impayés dans le délai prescrit ; que, cependant, la bailleresse ne justifiait pas que les impayés lui aient causé un préjudice autre que moral, pour l'indemnisation duquel le montant de clause pénale tel que réclamé apparaissait manifestement disproportionné, et devait être réduit à 8 000 euros ;
- sur les réparations locatives, qu'aucun état des lieux d'entrée n'ayant été effectué en début de bail, la bailleresse ne pouvait se prévaloir de la présomption de bon état de l'article 1731 du code civil, par application de l'article L. 145-40-1 du code de commerce, dans sa rédaction applicable ; qu'il appartenait donc à la SCI RWS de rapporter la preuve du bon état d'entretien locatif des locaux donnés à bail ; que cette preuve n'était pas rapportée par le biais de photographies non datées ni géolocalisées ;
- qu'en l'absence de restitution des clés par la société CTS, l'intervention le 20 décembre 2022 d'un serrurier avait été nécessaire, dont le coût devait être mis à la charge de la défenderesse ;
- sur la demande relative à la régularisation des charges :
* que la SCI RWS était irrecevable à soulever devant le tribunal une fin de non-recevoir tirée de la prescription ;
* qu'à la demande de la société CTS, des régularisations de charges étaient intervenues, mais sans production d'aucun justificatif ;
* que dans le cadre de la procédure, il n'était justifié que des avis de taxe foncière pour les années 2020 et 2021, et de deux factures d'eau et d'assainissement, aucun justificatif n'étant versé concernant l'électricité ; que les charges relatives à la taxe foncière devaient être rapportées à la surface occupée par la société CTS, soit environ 210 m² dans un ensemble immobilier de 1 058 m²; qu'ainsi, il n'était justifié de charges réelles qu'à hauteur de 2 396,57 euros, pour des avances réglées ou au titre desquelles une condamnation avait été prononcée à hauteur de 18 384 euros, de sorte qu'il restait un solde non justifié de 15 987,43 euros, dont à déduire une régularisation d'août 2020 pour 2 139,78 euros, soit un solde à restituer de 13 846,65 euros ; que le fait que la société CTS ne soit pas à jour de ses paiements n'était pas de nature à faire échec à la demande de remboursement, les créances réciproques ayant vocation à se compenser.
La SCI RWS a relevé appel de cette décision le 3 décembre 2024.
Par conclusions responsives transmises le 5 mai 2025, l'appelante demande à la cour :
- d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 5 507,73 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés entre le 1er janvier 2018 et le 20décembre 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale pour les retards de paiement, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* débouté la SCI RWS de sa demande au titre des réparations locatives ;
* déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCI RWS au titre de la prescription de la demande de remboursement des charges indues ;
* condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 13 846,65 euros au titre des provisions sur charges injustifiées entre le 1er janvier 2017 et le 30 novembre 2022 ;
* ordonné la compensation entre l'ensemble des dettes précitées ;
* condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* dit n'y avoir lieu à intégrer dans les dépens les coûts des constats de commissaire de justice des 2 et 20 décembre 2022.
En conséquence,
- de statuer à nouveau ;
Vu le contrat de bail commercial du 26 décembre 2016, rédigé par Maître [F] [N], notaire à [Localité 5] (Jura),
Vu le procès-verbal de constat du 20 décembre 2022 de Maître [U] [W],
Vu lesarticles 1101, 1102, 1103 et 1104,1231-5,1231-7, 1728 et 1732 du code civil,
- de condamner la SARL CTS à payer à la SCI RWS une somme totale de 5 507,73 euros au titre des loyers impayés, outre intérêts de droit au taux légal à compter du 20 février 2023, jour de la signification de l'acte introductif d'instance ;
- de condamner la SARL CTS à payer à la SCI RWS une somme totale de 115 620,00 euros au titre des pénalités dues conformément à la clause pénale, outre intérêts de droit au taux légal à compter du 20 février 2023, jour de la signification de l'acte introductif d'instance ;
- de condamner la SARL CTS à payer à la SCI RWS une somme de 18 215,42 euros au titre des travaux de réfection, outre intérêts de droit au taux légal à compter du 20 février 2023, jour de la signification de l'acte introductif d'instance ;
- de condamner la SARL CTS à verser à la SCI RWS une somme de 150,00 euros au titre des frais d'ouverture de la porte du local, outre intérêts de droit au taux légal à compter du 20 février 2023, jour de la signification de l'acte introductif d' instance ;
Au surplus,
- de rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires ;
- de condamnerla SARL CTS à verser à la SCI RWS une somme de 4 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de la condamner enfin aux dépens, lesquels devront notamment comprendre le coût du procès-verbal de constat du 20 décembre 2022 de Maître [U] [W] et qui seront directement recouvrés, en application de l'article 699 du code de procédure civile, par la SELARL Maillot & Vigneron.
Par conclusions notifiées le 15 avril 2025, la société CTS demande à la cour :
Vu l'article 1231-5 du code civil,
Vu les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce,
Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile,
Vu les dispositions législatives prises durant la période 'COVID,'
A titre principal
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* débouté la SCI RWS de sa demande au titre des réparations locatives ;
* déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCI RWS au titre de la prescription de la demande de remboursement des charges indues ;
* ordonné la compensation entre l'ensemble des dettes précitées
* condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 5 507,73 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés entre le 1er janvier 2018 et le 20 décembre 2022 avec
els intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale pour les retards de paiement, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 150 euros au titre des frais de serrurier, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
* condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 13 846,65 euros au titre des provisions sur charges injustifiées entre le 1er janvier 2017 et le 30 novembre 2022 ;
* condamné la SARL CTS aux dépens ;
* dit n'y avoir lieu à intégrer les coûts des constats de commissaires de justice des 2 et
20 décembre 2022 ;
Statuant à nouveau :
- de limiter à la somme de 4 604,07 euros le montant susceptible d'être dû par la SARL CTS à la SCI RWS au titre des loyers et provisions sur charges impayés entre le 1er janvier 2018 et le 2 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
- de débouter la SCI RWS de toute demande formulée au titre de la clause pénale ;
- de débouter la SCI RWS de sa demande formulée au titre des frais de serrurier avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023 ;
- de condamner la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 15 320 euros HT, soit 18 384 euros TTC, au titre des provisions sur charges, non causées, versées entre le 1er janvier 2017 et le 30 novembre 2022 ;
- de condamner la SCI RWS aux dépens de première instance, lesquels comprendront les coûts
des constats de commissaire de justice des 2 et 20 décembre 2022 ;
A titre subsidiaire
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* débouté la SCI RWS de sa demande au titre des réparations locatives ;
* déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCI RWS au titre de la prescription de la demande de remboursement des charges indues ;
* ordonné la compensation entre l'ensemble des dettes précitées ;
* condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 5 507,73 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés entre le 1er janvier 2018 et le 20 décembre 2022 avec
els intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale pour les retards de paiement, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 150 euros au titre des frais de serrurier, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
* condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 13 846,65 euros au titre des provisions sur charges injustifiées entre le 1er janvier 2017 et le 30 novembre 2022 ;
* condamné la SARL CTS aux dépens ;
* dit n'y avoir lieu à intégrer les coûts des constats de commissaires de justice des 2 et
20 décembre 2022 ;
Statuant à nouveau :
- de limiter à la somme de 4 604,07 euros le montant susceptible d'être dû par la SARL CTS à la SCI RWS au titre des loyers et provisions sur charges impayés entre le 1er janvier 2018 et le 2 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
- de limiter à une somme inférieure à celle de 8 000 euros la somme la somme susceptible d'être due au titre de la clause pénale pour les retards de paiement, avec intérêts au taux légal à compter
du 23 février 2023 ;
- de débouter la SCI RWS de sa demande formulée au titre des frais de serrurier avec intérêts au
taux légal à compter du 20 février 2023 ;
- de condamner la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 15 320 euros HT, soit 18 384 euros TTC, au titre des provisions sur charges, non causées, versées entre le 1er janvier 2017 et le 30 novembre 2022 ;
- de condamner la SCI RWS aux dépens de première instance, lesquels comprendront les coûts
des constats de commissaire de justice des 2 et 20 décembre 2022 ;
A titre infiniment subsidiaire
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 5 507,73 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés entre le 1er janvier 2018 et le 20 décembre 2022 avec
les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale pour les retards de paiement, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* débouté la SCI RWS de sa demande au titre des réparations locatives ;
* déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCI RWS au titre de la prescription de la demande de remboursement des charges indues ;
* condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 13 846,65 euros au titre des provisions sur charges injustifiées entre le 1er janvier 2017 et le 30 novembre 2022 ;
* ordonné la compensation entre l'ensemble des dettes précitées ;
* condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 150 euros au titre des frais de serrurier, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
* condamné la SARL CTS aux dépens ;
* dit n'y avoir lieu à intégrer les coûts des constats de commissaires de justice des 2 et
20 décembre 2022 ;
Statuant à nouveau :
- de débouter la SCI RWS de sa demande formulée au titre des frais de serrurier avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023 ;
- de condamner la SCI RWS aux dépens de première instance, lesquels comprendront les coûts
des constats de commissaire de justice des 2 et 20 décembre 2022 ;
En tout état de cause
- de débouter la SCI RWS de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;
- de condamner la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d'appel ;
- de condamner la SCI RWS aux entiers dépens de la présente instance, lesquels comprendront
le coût du procès-verbal de constat de Maître [P] du 20 décembre 2022 ainsi que le coût de son intervention sur site le 2 décembre 2022.
La clôture de la procédure a été prononcée le 4 novembre 2025.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.
Sur ce, la cour,
Sur les loyers
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En sa qualité de locataire, il appartenait à la société CTS de régler les loyers au paiement desquels elle s'était obligée en contrepartie de l'occupation des lieux mis à sa disposition par la SCI RWS.
Or, il n'est pas contesté que l'intimée ne s'est pas acquittée régulièrement de cette obligation.
Le premier juge a opéré un décompte très précis des loyers restés impayés depuis le 1er janvier 2018, en procédant à la déduction de l'ensemble des règlements opérés par la société CTS, d'un trop-perçu pour l'année 2020 ainsi que des sommes obtenues par la mise en oeuvre de deux mesures de saisies-attributions.
L'appelante sollicite la confirmation du montant qui lui a été alloué par le tribunal à l'issue de ce décompte, que la société CTS ne critique quant à elle qu'en ce qui concerne le loyer retenu par le premier juge au titre du mois de décembre 2022. L'intimée considère en effet que c'est à tort que le tribunal a retenu pour cette échéance un montant proratisé arrêté au 20 décembre 2022, date de l'établissement de l'état des lieux de sortie, alors qu'elle estime que le calcul aurait dû être arrêté au 2 décembre 2022, date initialement prévue pour l'établissement de l'état des lieux de sortie, dont elle soutient qu'il n'a pas pu se tenir du fait de la seule bailleresse, qui ne s'était pas munie des clés des locaux.
S'il est constant qu'aucun congé n'a été valablement délivré à la bailleresse par la locataire, il n'en demeure pas moins que les parties s'accordent pour dire qu'il a été mis fin au bail d'un commun accord.
Dans ces conditions, c'est la restitution matérielle des locaux loués qui marque la date à laquelle la locataire est libérée de son obligation au paiement des loyers. La libération des lieux se traduit habituellement par la restitution des clés au bailleur.
En l'espèce, la société CTS soutient avoir restitué les clés dès le 12 juillet 2022. Toutefois, et alors que cette restitution est formellement contestée par la bailleresse, dont rien ne justifie d'ailleurs qu'elle ait pu l'accepter alors qu'à cette date la SCI RWS considérait le bail comme n'étant pas résilié, la locataire ne produit strictement aucune pièce établissant de manière contradictoire la réalité de la remise des clés. L'intimée se réclame exclusivement de deux attestations de témoin établies par M. [Y] [D], qui apparaissent peu circonstanciées, notamment quant aux circonstances justifiant la présence alléguée de l'intéressé sur les lieux, et quant à la nature des rapports que celui-ci entretient avec le gérant de la société CTS.
Dès lors ainsi qu'il n'est pas rapporté la preuve d'une quelconque remise des clés par la locataire à la bailleresse, il doit être retenu, comme le premier juge l'a fait à bon escient, que la restitution des locaux, et donc la libération de la société CTS de son obligation de payer le loyer, doit être fixée à la date à laquelle a été effectivement réalisé l'état des lieux de sortie, soit le 20 décembre 2022.
Il n'est, en l'état des pièces produites de part et d'autre, caractérisé aucune faute de la part de la bailleresse dans l'échec de la tentative d'établissement de l'état des lieux de sortie le 2 décembre 2022, dès lors qu'il est constant que celui-ci n'a pu se tenir du fait de l'absence de clés, laquelle n'est pas imputable à la SCI RWS en l'absence de preuve d'une restitution des clés par la locataire. L'indication de Maître [P], commissaire de justice, selon laquelle, après avoir déclaré ne pas disposer des clés, la bailleresse s'était ravisée en indiquant qu'elle pouvait aller les chercher, mais que cela prendrait du temps, n'est à cet égard pas d'un emport nécessaire, dès lors que, comme l'a relevé le premier juge, la bailleresse pouvait ce faisant faire référence à un double des clés en possession duquel elle serait restée. En tout état de cause, aucun jeu de clés n'a manifestement pu être retrouvé, puisqu'il a été procédé à l'état des lieux du 20 décembre 2022 après ouverture des portes par un serrurier.
Le jugement déféré sera donc confirmé sur le quantum des loyers arriérés.
S'agissant du point de départ des intérêts, le premier juge, qui était tenu sur ce point par les demandes de la SCI RWS, laquelle avait commis une erreur quant à l'indication de la date de l'assignation introductive d'instance, l'a fixé au 23 février 2023. Rectifiant sa propre erreur, la SCI RWS sollicite que le point de départ des intérêts soit fixé au 20 février 2023, qui correspond effectivement à la date de délivrance de l'assignation. Le jugement sera infirmé en ce sens.
Sur les pénalités de retard
L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Il sera relevé avec les parties que le jugement comporte une ambiguïté concernant le montant alloué de ce chef par le tribunal, le dispositif du jugement faisant état d'une somme de 8 000 euros, alors que les motifs indiquent successivement 3 000, puis 8 000 euros. Toutefois, compte tenu de la redondance de ce dernier montant, et de sa reprise au dispositif, il doit être retenu que c'est bien un montant de 8 000 euros que le premier juge a entendu allouer à la SCI RWS.
Le bail ayant lié les parties comporte, à la rubrique 'montant du loyer', une clause libellée de la manière suivante : 'toute échéance non réglée par le preneur dans les quinze jours de sa date d'exigibilité entraînera une pénalité de 30 euros par jour, de la date d'exigibilité jusqu'au jour du paiement effectif, sans qu'il soit besoin d'effectuer une mise en demeure'.
La simple lecture de cette clause, qui est dépourvue de toute ambiguïté, impose d'écarter d'emblée, comme l'a pertinemment fait le tribunal, l'interprétation suggérée par la société CTS, selon laquelle les pénalités ne seraient décomptées qu'à compter du seizième jour suivant la date d'exigibilité, la lecture opérée par l'intimée procédant d'une confusion manifeste entre le délai à l'issue duquel le paiement des pénalités est déclenché, et le mode de calcul de celles-ci.
Le tribunal a là-encore procédé à un calcul précis des pénalités en considération des retards de paiement de la société CTS, et en déduisant à bon droit les périodes afférentes à la crise sanitaire. L'appelante ne remet pas en cause ce calcul, que l'intimée critique en partie, de manière non précisément chiffrée, en invoquant l'absence de prise en compte de certains paiements, ce dont elle ne justifie aucunement, et en soutenant que, certains paiements ayant été effectués par chèque, elle était tributaire de leur date d'encaissement. Sur ce point, force est de constater que les pièces qu'elle produit aux débats ne permettent pas d'apprécier l'ampleur du décalage allégué, mais non spécifié de manière précise, entre la date de remise des chèques et celle de leur enciassement, étant observé, d'une part, que les paiements par chèque étaient rares, et, d'autre part, qu'il appartenait en tout état de cause à la locataire de remettre les chèques à la bailleresse dans un délai permettant leur encaissement à la date d'exigibilité, étant rappelé que le paiement intervient, non pas à la date de remise du chèque, mais à celle de son bon encaissement.
Il y a donc lieu d'entériner le calcul du premier juge, aboutissant à un montant d'indemnités de retard de 115 620 euros. Ces pénalités ont le caractère d'une clause pénale, comme étant fixées forfaitairement en vue de contraindre la locataire à l'exécution de ses obligations. Elles sont dès lors susceptibles de modération par le juge en cas de caractère manifestement excessif.
Tel est le cas en l'espèce, où l'application des pénalités de retard à une échéance de loyer impayé équivaut presque à la mise en compte d'un loyer supplémentaire, ce qui est manifestement excessif au regard du préjudice réellement causé à la bailleresse.Si celle-ci ne justifie pas avoir été dans l'impossibilité d'honorer les échéances du prêt contracté pour financer l'acquisition de l'ensemble immobilier dans lequel sont, entre autres, situés les locaux loués à la société CTS, il n'en demeure pas moins que le fait de n'avoir, de manière récurrente pendant toute la durée du bail, pu encaisser des loyers lui a nécessairement causé, outre le préjudice d'ordre moral retenu par le tribunal, un préjudice de trésorerie l'ayant empêchée d'affecter les sommes attendues à la gestion des biens de la SCI, ou à de nouveaux investissements.
Au regard de ces éléments, les pénalités de retard devront être réduites à un montant de 15 000 euros, le jugement entrepris étant infirmé en ce sens. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023, date de l'assignation.
Sur les frais de serrurier
C'est vainement que la société CTS critique le chef du jugement ayant alloué à la SCI RWS la somme de 150 euros au titre des frais de serrurier engagés pour procéder à l'ouverture des portes afin qu'il puisse être procédé à l'état des lieux de sortie, dès lors que cette intervention a été rendue nécessaire par l'absence de restitution des clés par la locataire.
Par ailleurs, il ressort du dossier que la SCI RWS n'a pas déféré ce chef du jugement à la cour par sa déclaration d'appel, et qu'aucune demande d'infirmation de ce chef ne figure d'ailleurs au dispositif de ses dernières conclusions. La cour n'est dans ces conditions pas saisie de la demande de la SCI visant à ce que soient substitués aux intérêts légaux à compter du jugement alloués sur cette somme par le tribunal des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023.
La décision déférée sera donc confirmée de ce chef.
Sur les réparations locatives
C'est par une motivation pertinente, à laquelle la cour se réfère, que le tribunal a écarté la demande formée de ce chef par la SCI RWS, après avoir constaté l'absence d'établissement d'un état des lieux d'entrée, rappelé les dispositions de l'article L. 145-40-1 du code de commerce écartant dans une telle hypothèse l'application de la présomption de l'article 1731 du code civil, et conclu que la bailleresse échouait à rapporter la preuve, par les pièces qu'elle produisait, de ce que les locaux se trouvaient à leur prise à bail en bon état d'entretien locatif, et qu'en conséquence leur état à la date de la restitution était imputable au locataire.
Force est de constater qu'il n'est pas produit à hauteur de cour de pièces autres que les quelques photographies dont le tribunal a à juste titre considéré qu'elles n'avaient pas de force probante particulière dès lors qu'elles n'étaient ni datées, ni géolocalisées.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI RWS tendant à voir imputer à la société CTS le coût de réfection du parquet et la remise en peinture des murs.
Sur les charges
L'appelante poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à restituer une partie des avances sur charges versées par la société CTS au cours du bail, ou au paiement desquelles elle a été condamnée.
Il convient d'emblée d'écarter la contestation du chef de jugement ayant déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée par la bailleresse de la prescription de la demande en restitution, dès lors que cette irrecevabilité n'avait pas été soumise au juge de la mise en état. En tout état de cause, il sera observé que cette fin de non-recevoir est dépourvue de pertinence dès lors qu'en matière de charges, la prescription de l'action en restitution des avances court, non pas à compter de la date de leur versement, mais à compter de la régularisation effective des charges.
Le bail prévoit le paiement mensuel de provisions, et l'ajustement en fin d'année civile en fonction de la consommation réelle, justifiée par le bailleur sur présentation de factures.
Or, il n'est pas sérieusement contestables que les régularisations qu'invoque la SCI RWS ne satisfont pas à ces exigences dès lors qu'elles n'ont été accompagnées de la justification d'aucune facture.
C'est à bon droit que le premier juge, après avoir procédé à la recension de l'ensemble des justificatifs produits par la bailleresse, savoir des avis de taxe foncière dont il a proratisé le montant en proportion de la surface occupée par les locaux loués dans l'ensemble immobilier assiette de la taxe, et des factures d'eau, a retenu que les charges n'étaient dûment justifiées qu'à hauteur de 2 396,57 euros. Force est de constater que l'appelante ne verse aux débats aucun justificatif supplémentaire de nature à permettre l'infirmation du jugement sur ce point, alors que l'intimée ne peut, au vu des charges effectivement justifiées, prétendre au remboursement intégral des provisions.
Par ailleurs, rien ne justifie que la demande en restitution des provisions soit rejetée au seul motif de leur défaut de paiement, alors que ces provisions ont été dûment comptabilisées dans le calcul de l'arriéré locatif, de sorte que les sommes non réellement versées ont été allouées à la bailleresse dans ce cadre, le premier juge ayant rappelé à bon escient que les créances réciproques avaient vocation à se compenser.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.
Sur la compensation
La décision querellée sera également confirmée en ce qu'elle a ordonné la compensation des créances réciproques détenues par les parties.
Sur les autres dispositions
Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens, y compris en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI RWS tendant à voir inclure dans ceux-ci les coûts des procès-verbaux de constat des 2 et 20 décembre 2022, le tribunal ayant à bon droit retenu que ceux-ci ne constituaient pas des débours relatifs à la procédure judiciaire.
Il sera cependant infirmé s'agissant de la condamnation de la SCI RWS sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la demande de la société CTS en ce sens devant être rejetée, de même que celle de la SCI RWS.
Chacune des parties conservera à sa charge les dépens d'appel qu'elle a exposés.
Les demandes formées par les parties au titre des frais de défense irrépétibles seront rejetées.
Par ces motifs
Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,
Infirme le jugement rendu le 19 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Besançon en ce qu'il a :
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 5 507,73 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés entre le 1er janvier 2018 et le 20 décembre 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale pour les retards de paiement, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Confirme le jugement déféré pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés, et ajoutant :
Condamne la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 5 507,73 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés entre le 1er janvier 2018 et le 20 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023 ;
Condamne la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 15 000 euros au titre de la clause pénale pour les retards de paiement, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023 ;
Rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens d'appel qu'elle a personnellement exposés ;
Rejette les demandes formées à hauteur de cour sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/01744 - N° Portalis DBVG-V-B7I-E227
COUR D'APPEL DE BESANÇON
1ère chambre civile et commerciale
ARRÊT DU 27 JANVIER 2026
Décision déférée à la Cour : jugement du 19 novembre 2024 - RG N°23/00284 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 4]
Code affaire : 30B - Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
COMPOSITION DE LA COUR :
Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.
Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.
Greffier : Mme Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DEBATS :
L'affaire a été examinée en audience publique du 25 novembre 2025 par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, conseillers et assistés de Mme Leila ZAIT, greffier.
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
L'affaire oppose :
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT
S.C.I. RWS
RCS de [Localité 6] n° 820 047 421
Sise [Adresse 1]
Représentée par Me Alexandre MAILLOT de la SELARL MAILLOT - VIGNERON, avocat au barreau de JURA
ET :
INTIMÉE
APPELANTE SUR APPEL INCIDENT
E.U.R.L. CTS
RCS de [Localité 4] n° 484 500 905
Sise [Adresse 3]
Représentée par Me Anne-sophie DE BUCY de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocat au barreau de BESANCON
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.
*************
Par acte authentique du 26 décembre 2016, la SCI RWS a donné à bail à la SARL CTS un local commercial situé au [Adresse 2] (39), moyennant un loyer
mensuel de 1 260 euros TTC, outre 300 euros TTC de provision sur charges.
L'état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 20 décembre 2022.
Par exploit du 20 février 2023, la SCI RWS a fait assigner la société CTS devant le tribunal judiciaire de Besançon, en paiement de diverses sommes au titre des loyers impayés, pénalités de retard et réparations locatives. Elle a notamment fait valoir que la locataire n'avait pas valablement donné congé, a contesté avoir reçu restitution des clés le 12 juillet 2022, a soutenu que les locaux avaient été restitués en mauvais état d'entretien locatif, et a considéré que la locataire ne pouvait solliciter la régularisation des charges alors qu'elle avait manqué à son obligation de paiement.
La société CTS a conclu à la condamnation de la bailleresse à lui restituer les sommes réglées au titre des provisions sur charges, en l'absence de régularisation, et au rejet des demandes formées à son encontre. Elle a exposé que tous les paiements effectués n'avaient pas été pris en compte, que les pénalités de retard étaient manifestement excessives, que la bailleresse y avait renoncé dans un courrier du 18 juin 2020 et qu'en tout état de cause leur calcul était erroné. Elle a par ailleurs contesté être tenue aux réparations locatives, en l'absence notamment d'état des lieux d'entrée, et a fait valoir que le paiement des avances sur charges n'était pas causé en l'absence de régularisation de celles-ci.
Par jugement du 19 novembre 2024, le tribunal a :
- condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 5 507,73 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés entre le 1er janvier 2018 et le 20 décembre 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
- condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale pour les retards de paiement, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
- condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 150 euros au titre des frais de serrurier, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
- débouté la SCI RWS de sa demande au titre des réparations locatives ;
- déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCI RWS au titre de la prescription de la demande de remboursement des charges indues ;
- condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 13 846,65 euros au titre des provisions sur charges injustifiées entre le 1er janvier 2017 et le 30 novembre 2022 ;
- ordonné la compensation entre l'ensemble des dettes précitées ;
- condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SARL CTS aux dépens ;
- dit n'y avoir lieu à intégrer dans les dépens les coûts des constats de commissaire de justice des 2 et 20 décembre 2022.
Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :
- s'agissant des loyers et provisions pour charges impayés :
* sur l'exigibilité des loyers, qu'il n'était pas discuté que le preneur n'avait pas régulièrement délivré congé, et que ce n'était qu'en novembre 2022 que les parties avaient toutes deux manifesté l'intention claire et non équivoque de mettre fin au contrat les liant, un état des lieux prévu le 2 décembre 2022, date à laquelle aucune des parties n'était en possession des clés, ayant été repoussé au 20 décembre 2022 ; qu'il n'était pas suffisamment établi par la seule attestation produite que les clés auraient été restituées en juillet 2022, et qu'il devait être retenu que la bailleresse n'avait pu reprendre possession de son bien que le 20 décembre 2022 ; que, pour l'année 2022, le loyer de décembre devait ainsi être proratisé, et que les impayés de 2018 à 2022 s'établissaient au final à 25 116,77 euros ;
* sur les paiements, qu'il convenait de déduire, outre les règlements justifiés à hauteur de 7 464,10 euros, déjà pris en compte, une somme de 15 504 euros correspondant à des paiements intervenus dans le cadre de deux saisies-attributions, et une somme de 4 105,04 euros correspondant à un trop-perçu de loyers pour l'année 2020 ;
* que l'impayé devait donc être chiffré à 5 507,73 euros ;
- sur la clause pénale, que le bail comportait une clause selon laquelle toute échéance non réglée dans les 15 jours de son exigibilité entraînait une pénalité de 30 euros par jour jusqu'au paiement effectif ; qu'au regard des pièces produites les indemnités de retard pour les années 2018 à 2022 devaient être fixées à un total de 139 260 euros ; qu'il convenait d'en déduire les pénalités de retard appliquées aux échéances courant du 1er avril 2020 au 1er septembre 2020, puis du 17 octobre 2020 au 16 février 2021, en application des ordonnances relatives à l'état d'urgence sanitaire, de sorte que le total devait être réduit à 115 620 euros ; que le courrier adressé le 18 juin 2020 par la bailleresse indiquant qu'elle n'entendait pas appliquer la clause pénale à quatre échéances impayées sous réserve de régularisation ne valait pas renonciation aux pénalités de retard alors qu'il n'était pas justifié de la régularisation des impayés dans le délai prescrit ; que, cependant, la bailleresse ne justifiait pas que les impayés lui aient causé un préjudice autre que moral, pour l'indemnisation duquel le montant de clause pénale tel que réclamé apparaissait manifestement disproportionné, et devait être réduit à 8 000 euros ;
- sur les réparations locatives, qu'aucun état des lieux d'entrée n'ayant été effectué en début de bail, la bailleresse ne pouvait se prévaloir de la présomption de bon état de l'article 1731 du code civil, par application de l'article L. 145-40-1 du code de commerce, dans sa rédaction applicable ; qu'il appartenait donc à la SCI RWS de rapporter la preuve du bon état d'entretien locatif des locaux donnés à bail ; que cette preuve n'était pas rapportée par le biais de photographies non datées ni géolocalisées ;
- qu'en l'absence de restitution des clés par la société CTS, l'intervention le 20 décembre 2022 d'un serrurier avait été nécessaire, dont le coût devait être mis à la charge de la défenderesse ;
- sur la demande relative à la régularisation des charges :
* que la SCI RWS était irrecevable à soulever devant le tribunal une fin de non-recevoir tirée de la prescription ;
* qu'à la demande de la société CTS, des régularisations de charges étaient intervenues, mais sans production d'aucun justificatif ;
* que dans le cadre de la procédure, il n'était justifié que des avis de taxe foncière pour les années 2020 et 2021, et de deux factures d'eau et d'assainissement, aucun justificatif n'étant versé concernant l'électricité ; que les charges relatives à la taxe foncière devaient être rapportées à la surface occupée par la société CTS, soit environ 210 m² dans un ensemble immobilier de 1 058 m²; qu'ainsi, il n'était justifié de charges réelles qu'à hauteur de 2 396,57 euros, pour des avances réglées ou au titre desquelles une condamnation avait été prononcée à hauteur de 18 384 euros, de sorte qu'il restait un solde non justifié de 15 987,43 euros, dont à déduire une régularisation d'août 2020 pour 2 139,78 euros, soit un solde à restituer de 13 846,65 euros ; que le fait que la société CTS ne soit pas à jour de ses paiements n'était pas de nature à faire échec à la demande de remboursement, les créances réciproques ayant vocation à se compenser.
La SCI RWS a relevé appel de cette décision le 3 décembre 2024.
Par conclusions responsives transmises le 5 mai 2025, l'appelante demande à la cour :
- d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 5 507,73 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés entre le 1er janvier 2018 et le 20décembre 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale pour les retards de paiement, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* débouté la SCI RWS de sa demande au titre des réparations locatives ;
* déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCI RWS au titre de la prescription de la demande de remboursement des charges indues ;
* condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 13 846,65 euros au titre des provisions sur charges injustifiées entre le 1er janvier 2017 et le 30 novembre 2022 ;
* ordonné la compensation entre l'ensemble des dettes précitées ;
* condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* dit n'y avoir lieu à intégrer dans les dépens les coûts des constats de commissaire de justice des 2 et 20 décembre 2022.
En conséquence,
- de statuer à nouveau ;
Vu le contrat de bail commercial du 26 décembre 2016, rédigé par Maître [F] [N], notaire à [Localité 5] (Jura),
Vu le procès-verbal de constat du 20 décembre 2022 de Maître [U] [W],
Vu lesarticles 1101, 1102, 1103 et 1104,1231-5,1231-7, 1728 et 1732 du code civil,
- de condamner la SARL CTS à payer à la SCI RWS une somme totale de 5 507,73 euros au titre des loyers impayés, outre intérêts de droit au taux légal à compter du 20 février 2023, jour de la signification de l'acte introductif d'instance ;
- de condamner la SARL CTS à payer à la SCI RWS une somme totale de 115 620,00 euros au titre des pénalités dues conformément à la clause pénale, outre intérêts de droit au taux légal à compter du 20 février 2023, jour de la signification de l'acte introductif d'instance ;
- de condamner la SARL CTS à payer à la SCI RWS une somme de 18 215,42 euros au titre des travaux de réfection, outre intérêts de droit au taux légal à compter du 20 février 2023, jour de la signification de l'acte introductif d'instance ;
- de condamner la SARL CTS à verser à la SCI RWS une somme de 150,00 euros au titre des frais d'ouverture de la porte du local, outre intérêts de droit au taux légal à compter du 20 février 2023, jour de la signification de l'acte introductif d' instance ;
Au surplus,
- de rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires ;
- de condamnerla SARL CTS à verser à la SCI RWS une somme de 4 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de la condamner enfin aux dépens, lesquels devront notamment comprendre le coût du procès-verbal de constat du 20 décembre 2022 de Maître [U] [W] et qui seront directement recouvrés, en application de l'article 699 du code de procédure civile, par la SELARL Maillot & Vigneron.
Par conclusions notifiées le 15 avril 2025, la société CTS demande à la cour :
Vu l'article 1231-5 du code civil,
Vu les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce,
Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile,
Vu les dispositions législatives prises durant la période 'COVID,'
A titre principal
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* débouté la SCI RWS de sa demande au titre des réparations locatives ;
* déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCI RWS au titre de la prescription de la demande de remboursement des charges indues ;
* ordonné la compensation entre l'ensemble des dettes précitées
* condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 5 507,73 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés entre le 1er janvier 2018 et le 20 décembre 2022 avec
els intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale pour les retards de paiement, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 150 euros au titre des frais de serrurier, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
* condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 13 846,65 euros au titre des provisions sur charges injustifiées entre le 1er janvier 2017 et le 30 novembre 2022 ;
* condamné la SARL CTS aux dépens ;
* dit n'y avoir lieu à intégrer les coûts des constats de commissaires de justice des 2 et
20 décembre 2022 ;
Statuant à nouveau :
- de limiter à la somme de 4 604,07 euros le montant susceptible d'être dû par la SARL CTS à la SCI RWS au titre des loyers et provisions sur charges impayés entre le 1er janvier 2018 et le 2 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
- de débouter la SCI RWS de toute demande formulée au titre de la clause pénale ;
- de débouter la SCI RWS de sa demande formulée au titre des frais de serrurier avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023 ;
- de condamner la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 15 320 euros HT, soit 18 384 euros TTC, au titre des provisions sur charges, non causées, versées entre le 1er janvier 2017 et le 30 novembre 2022 ;
- de condamner la SCI RWS aux dépens de première instance, lesquels comprendront les coûts
des constats de commissaire de justice des 2 et 20 décembre 2022 ;
A titre subsidiaire
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* débouté la SCI RWS de sa demande au titre des réparations locatives ;
* déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCI RWS au titre de la prescription de la demande de remboursement des charges indues ;
* ordonné la compensation entre l'ensemble des dettes précitées ;
* condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 5 507,73 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés entre le 1er janvier 2018 et le 20 décembre 2022 avec
els intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale pour les retards de paiement, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 150 euros au titre des frais de serrurier, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
* condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 13 846,65 euros au titre des provisions sur charges injustifiées entre le 1er janvier 2017 et le 30 novembre 2022 ;
* condamné la SARL CTS aux dépens ;
* dit n'y avoir lieu à intégrer les coûts des constats de commissaires de justice des 2 et
20 décembre 2022 ;
Statuant à nouveau :
- de limiter à la somme de 4 604,07 euros le montant susceptible d'être dû par la SARL CTS à la SCI RWS au titre des loyers et provisions sur charges impayés entre le 1er janvier 2018 et le 2 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
- de limiter à une somme inférieure à celle de 8 000 euros la somme la somme susceptible d'être due au titre de la clause pénale pour les retards de paiement, avec intérêts au taux légal à compter
du 23 février 2023 ;
- de débouter la SCI RWS de sa demande formulée au titre des frais de serrurier avec intérêts au
taux légal à compter du 20 février 2023 ;
- de condamner la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 15 320 euros HT, soit 18 384 euros TTC, au titre des provisions sur charges, non causées, versées entre le 1er janvier 2017 et le 30 novembre 2022 ;
- de condamner la SCI RWS aux dépens de première instance, lesquels comprendront les coûts
des constats de commissaire de justice des 2 et 20 décembre 2022 ;
A titre infiniment subsidiaire
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 5 507,73 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés entre le 1er janvier 2018 et le 20 décembre 2022 avec
les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale pour les retards de paiement, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* débouté la SCI RWS de sa demande au titre des réparations locatives ;
* déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCI RWS au titre de la prescription de la demande de remboursement des charges indues ;
* condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 13 846,65 euros au titre des provisions sur charges injustifiées entre le 1er janvier 2017 et le 30 novembre 2022 ;
* ordonné la compensation entre l'ensemble des dettes précitées ;
* condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 150 euros au titre des frais de serrurier, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
* condamné la SARL CTS aux dépens ;
* dit n'y avoir lieu à intégrer les coûts des constats de commissaires de justice des 2 et
20 décembre 2022 ;
Statuant à nouveau :
- de débouter la SCI RWS de sa demande formulée au titre des frais de serrurier avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023 ;
- de condamner la SCI RWS aux dépens de première instance, lesquels comprendront les coûts
des constats de commissaire de justice des 2 et 20 décembre 2022 ;
En tout état de cause
- de débouter la SCI RWS de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;
- de condamner la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d'appel ;
- de condamner la SCI RWS aux entiers dépens de la présente instance, lesquels comprendront
le coût du procès-verbal de constat de Maître [P] du 20 décembre 2022 ainsi que le coût de son intervention sur site le 2 décembre 2022.
La clôture de la procédure a été prononcée le 4 novembre 2025.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.
Sur ce, la cour,
Sur les loyers
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En sa qualité de locataire, il appartenait à la société CTS de régler les loyers au paiement desquels elle s'était obligée en contrepartie de l'occupation des lieux mis à sa disposition par la SCI RWS.
Or, il n'est pas contesté que l'intimée ne s'est pas acquittée régulièrement de cette obligation.
Le premier juge a opéré un décompte très précis des loyers restés impayés depuis le 1er janvier 2018, en procédant à la déduction de l'ensemble des règlements opérés par la société CTS, d'un trop-perçu pour l'année 2020 ainsi que des sommes obtenues par la mise en oeuvre de deux mesures de saisies-attributions.
L'appelante sollicite la confirmation du montant qui lui a été alloué par le tribunal à l'issue de ce décompte, que la société CTS ne critique quant à elle qu'en ce qui concerne le loyer retenu par le premier juge au titre du mois de décembre 2022. L'intimée considère en effet que c'est à tort que le tribunal a retenu pour cette échéance un montant proratisé arrêté au 20 décembre 2022, date de l'établissement de l'état des lieux de sortie, alors qu'elle estime que le calcul aurait dû être arrêté au 2 décembre 2022, date initialement prévue pour l'établissement de l'état des lieux de sortie, dont elle soutient qu'il n'a pas pu se tenir du fait de la seule bailleresse, qui ne s'était pas munie des clés des locaux.
S'il est constant qu'aucun congé n'a été valablement délivré à la bailleresse par la locataire, il n'en demeure pas moins que les parties s'accordent pour dire qu'il a été mis fin au bail d'un commun accord.
Dans ces conditions, c'est la restitution matérielle des locaux loués qui marque la date à laquelle la locataire est libérée de son obligation au paiement des loyers. La libération des lieux se traduit habituellement par la restitution des clés au bailleur.
En l'espèce, la société CTS soutient avoir restitué les clés dès le 12 juillet 2022. Toutefois, et alors que cette restitution est formellement contestée par la bailleresse, dont rien ne justifie d'ailleurs qu'elle ait pu l'accepter alors qu'à cette date la SCI RWS considérait le bail comme n'étant pas résilié, la locataire ne produit strictement aucune pièce établissant de manière contradictoire la réalité de la remise des clés. L'intimée se réclame exclusivement de deux attestations de témoin établies par M. [Y] [D], qui apparaissent peu circonstanciées, notamment quant aux circonstances justifiant la présence alléguée de l'intéressé sur les lieux, et quant à la nature des rapports que celui-ci entretient avec le gérant de la société CTS.
Dès lors ainsi qu'il n'est pas rapporté la preuve d'une quelconque remise des clés par la locataire à la bailleresse, il doit être retenu, comme le premier juge l'a fait à bon escient, que la restitution des locaux, et donc la libération de la société CTS de son obligation de payer le loyer, doit être fixée à la date à laquelle a été effectivement réalisé l'état des lieux de sortie, soit le 20 décembre 2022.
Il n'est, en l'état des pièces produites de part et d'autre, caractérisé aucune faute de la part de la bailleresse dans l'échec de la tentative d'établissement de l'état des lieux de sortie le 2 décembre 2022, dès lors qu'il est constant que celui-ci n'a pu se tenir du fait de l'absence de clés, laquelle n'est pas imputable à la SCI RWS en l'absence de preuve d'une restitution des clés par la locataire. L'indication de Maître [P], commissaire de justice, selon laquelle, après avoir déclaré ne pas disposer des clés, la bailleresse s'était ravisée en indiquant qu'elle pouvait aller les chercher, mais que cela prendrait du temps, n'est à cet égard pas d'un emport nécessaire, dès lors que, comme l'a relevé le premier juge, la bailleresse pouvait ce faisant faire référence à un double des clés en possession duquel elle serait restée. En tout état de cause, aucun jeu de clés n'a manifestement pu être retrouvé, puisqu'il a été procédé à l'état des lieux du 20 décembre 2022 après ouverture des portes par un serrurier.
Le jugement déféré sera donc confirmé sur le quantum des loyers arriérés.
S'agissant du point de départ des intérêts, le premier juge, qui était tenu sur ce point par les demandes de la SCI RWS, laquelle avait commis une erreur quant à l'indication de la date de l'assignation introductive d'instance, l'a fixé au 23 février 2023. Rectifiant sa propre erreur, la SCI RWS sollicite que le point de départ des intérêts soit fixé au 20 février 2023, qui correspond effectivement à la date de délivrance de l'assignation. Le jugement sera infirmé en ce sens.
Sur les pénalités de retard
L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Il sera relevé avec les parties que le jugement comporte une ambiguïté concernant le montant alloué de ce chef par le tribunal, le dispositif du jugement faisant état d'une somme de 8 000 euros, alors que les motifs indiquent successivement 3 000, puis 8 000 euros. Toutefois, compte tenu de la redondance de ce dernier montant, et de sa reprise au dispositif, il doit être retenu que c'est bien un montant de 8 000 euros que le premier juge a entendu allouer à la SCI RWS.
Le bail ayant lié les parties comporte, à la rubrique 'montant du loyer', une clause libellée de la manière suivante : 'toute échéance non réglée par le preneur dans les quinze jours de sa date d'exigibilité entraînera une pénalité de 30 euros par jour, de la date d'exigibilité jusqu'au jour du paiement effectif, sans qu'il soit besoin d'effectuer une mise en demeure'.
La simple lecture de cette clause, qui est dépourvue de toute ambiguïté, impose d'écarter d'emblée, comme l'a pertinemment fait le tribunal, l'interprétation suggérée par la société CTS, selon laquelle les pénalités ne seraient décomptées qu'à compter du seizième jour suivant la date d'exigibilité, la lecture opérée par l'intimée procédant d'une confusion manifeste entre le délai à l'issue duquel le paiement des pénalités est déclenché, et le mode de calcul de celles-ci.
Le tribunal a là-encore procédé à un calcul précis des pénalités en considération des retards de paiement de la société CTS, et en déduisant à bon droit les périodes afférentes à la crise sanitaire. L'appelante ne remet pas en cause ce calcul, que l'intimée critique en partie, de manière non précisément chiffrée, en invoquant l'absence de prise en compte de certains paiements, ce dont elle ne justifie aucunement, et en soutenant que, certains paiements ayant été effectués par chèque, elle était tributaire de leur date d'encaissement. Sur ce point, force est de constater que les pièces qu'elle produit aux débats ne permettent pas d'apprécier l'ampleur du décalage allégué, mais non spécifié de manière précise, entre la date de remise des chèques et celle de leur enciassement, étant observé, d'une part, que les paiements par chèque étaient rares, et, d'autre part, qu'il appartenait en tout état de cause à la locataire de remettre les chèques à la bailleresse dans un délai permettant leur encaissement à la date d'exigibilité, étant rappelé que le paiement intervient, non pas à la date de remise du chèque, mais à celle de son bon encaissement.
Il y a donc lieu d'entériner le calcul du premier juge, aboutissant à un montant d'indemnités de retard de 115 620 euros. Ces pénalités ont le caractère d'une clause pénale, comme étant fixées forfaitairement en vue de contraindre la locataire à l'exécution de ses obligations. Elles sont dès lors susceptibles de modération par le juge en cas de caractère manifestement excessif.
Tel est le cas en l'espèce, où l'application des pénalités de retard à une échéance de loyer impayé équivaut presque à la mise en compte d'un loyer supplémentaire, ce qui est manifestement excessif au regard du préjudice réellement causé à la bailleresse.Si celle-ci ne justifie pas avoir été dans l'impossibilité d'honorer les échéances du prêt contracté pour financer l'acquisition de l'ensemble immobilier dans lequel sont, entre autres, situés les locaux loués à la société CTS, il n'en demeure pas moins que le fait de n'avoir, de manière récurrente pendant toute la durée du bail, pu encaisser des loyers lui a nécessairement causé, outre le préjudice d'ordre moral retenu par le tribunal, un préjudice de trésorerie l'ayant empêchée d'affecter les sommes attendues à la gestion des biens de la SCI, ou à de nouveaux investissements.
Au regard de ces éléments, les pénalités de retard devront être réduites à un montant de 15 000 euros, le jugement entrepris étant infirmé en ce sens. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023, date de l'assignation.
Sur les frais de serrurier
C'est vainement que la société CTS critique le chef du jugement ayant alloué à la SCI RWS la somme de 150 euros au titre des frais de serrurier engagés pour procéder à l'ouverture des portes afin qu'il puisse être procédé à l'état des lieux de sortie, dès lors que cette intervention a été rendue nécessaire par l'absence de restitution des clés par la locataire.
Par ailleurs, il ressort du dossier que la SCI RWS n'a pas déféré ce chef du jugement à la cour par sa déclaration d'appel, et qu'aucune demande d'infirmation de ce chef ne figure d'ailleurs au dispositif de ses dernières conclusions. La cour n'est dans ces conditions pas saisie de la demande de la SCI visant à ce que soient substitués aux intérêts légaux à compter du jugement alloués sur cette somme par le tribunal des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023.
La décision déférée sera donc confirmée de ce chef.
Sur les réparations locatives
C'est par une motivation pertinente, à laquelle la cour se réfère, que le tribunal a écarté la demande formée de ce chef par la SCI RWS, après avoir constaté l'absence d'établissement d'un état des lieux d'entrée, rappelé les dispositions de l'article L. 145-40-1 du code de commerce écartant dans une telle hypothèse l'application de la présomption de l'article 1731 du code civil, et conclu que la bailleresse échouait à rapporter la preuve, par les pièces qu'elle produisait, de ce que les locaux se trouvaient à leur prise à bail en bon état d'entretien locatif, et qu'en conséquence leur état à la date de la restitution était imputable au locataire.
Force est de constater qu'il n'est pas produit à hauteur de cour de pièces autres que les quelques photographies dont le tribunal a à juste titre considéré qu'elles n'avaient pas de force probante particulière dès lors qu'elles n'étaient ni datées, ni géolocalisées.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI RWS tendant à voir imputer à la société CTS le coût de réfection du parquet et la remise en peinture des murs.
Sur les charges
L'appelante poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à restituer une partie des avances sur charges versées par la société CTS au cours du bail, ou au paiement desquelles elle a été condamnée.
Il convient d'emblée d'écarter la contestation du chef de jugement ayant déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée par la bailleresse de la prescription de la demande en restitution, dès lors que cette irrecevabilité n'avait pas été soumise au juge de la mise en état. En tout état de cause, il sera observé que cette fin de non-recevoir est dépourvue de pertinence dès lors qu'en matière de charges, la prescription de l'action en restitution des avances court, non pas à compter de la date de leur versement, mais à compter de la régularisation effective des charges.
Le bail prévoit le paiement mensuel de provisions, et l'ajustement en fin d'année civile en fonction de la consommation réelle, justifiée par le bailleur sur présentation de factures.
Or, il n'est pas sérieusement contestables que les régularisations qu'invoque la SCI RWS ne satisfont pas à ces exigences dès lors qu'elles n'ont été accompagnées de la justification d'aucune facture.
C'est à bon droit que le premier juge, après avoir procédé à la recension de l'ensemble des justificatifs produits par la bailleresse, savoir des avis de taxe foncière dont il a proratisé le montant en proportion de la surface occupée par les locaux loués dans l'ensemble immobilier assiette de la taxe, et des factures d'eau, a retenu que les charges n'étaient dûment justifiées qu'à hauteur de 2 396,57 euros. Force est de constater que l'appelante ne verse aux débats aucun justificatif supplémentaire de nature à permettre l'infirmation du jugement sur ce point, alors que l'intimée ne peut, au vu des charges effectivement justifiées, prétendre au remboursement intégral des provisions.
Par ailleurs, rien ne justifie que la demande en restitution des provisions soit rejetée au seul motif de leur défaut de paiement, alors que ces provisions ont été dûment comptabilisées dans le calcul de l'arriéré locatif, de sorte que les sommes non réellement versées ont été allouées à la bailleresse dans ce cadre, le premier juge ayant rappelé à bon escient que les créances réciproques avaient vocation à se compenser.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.
Sur la compensation
La décision querellée sera également confirmée en ce qu'elle a ordonné la compensation des créances réciproques détenues par les parties.
Sur les autres dispositions
Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens, y compris en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI RWS tendant à voir inclure dans ceux-ci les coûts des procès-verbaux de constat des 2 et 20 décembre 2022, le tribunal ayant à bon droit retenu que ceux-ci ne constituaient pas des débours relatifs à la procédure judiciaire.
Il sera cependant infirmé s'agissant de la condamnation de la SCI RWS sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la demande de la société CTS en ce sens devant être rejetée, de même que celle de la SCI RWS.
Chacune des parties conservera à sa charge les dépens d'appel qu'elle a exposés.
Les demandes formées par les parties au titre des frais de défense irrépétibles seront rejetées.
Par ces motifs
Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,
Infirme le jugement rendu le 19 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Besançon en ce qu'il a :
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 5 507,73 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés entre le 1er janvier 2018 et le 20 décembre 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* condamné la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale pour les retards de paiement, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 ;
* condamné la SCI RWS à payer à la SARL CTS la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Confirme le jugement déféré pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés, et ajoutant :
Condamne la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 5 507,73 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés entre le 1er janvier 2018 et le 20 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023 ;
Condamne la SARL CTS à payer à la SCI RWS la somme de 15 000 euros au titre de la clause pénale pour les retards de paiement, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023 ;
Rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens d'appel qu'elle a personnellement exposés ;
Rejette les demandes formées à hauteur de cour sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,