CA Montpellier, 1re ch. civ., 27 janvier 2026, n° 24/06495
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère chambre civile
( anciennement 2e chambre civile )
ARRET DU 27 JANVIER 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 24/06495 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QP37
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 DECEMBRE 2024
JUGE DE L'EXECUTION DE [Localité 9] N° RG 23/15338
APPELANTE :
La SCI [E] ET FILS, Société civile immobilière, ayant son siège social sis [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MONTPELLIER, sous le numéro 448 997 643, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 2]
Représentée par Me Gilles BERTRAND de la SCP ELEOM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
Le Syndicat des copropriétaires PRE D'HERMES sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL MONTPELLIERAINE D'ADMNISTRATION DE BIENS (MAB), immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 414 920 884 dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
Représentée par Me Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 30 Mai 2025
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 NOVEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère
Madame Nelly CARLIER, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Fatima AKOUDAD
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente de Chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
FAITS ET PROCÉDURE
La société [E] ET FILS est propriétaire des lots 98 et 105 (98 bis) de la copropriété [Adresse 8]. Ce sont des lots de copropriété à usage commercial, situés en rez-de-chaussée de l'immeuble.
Suivant convention en date du 11 février 2022, la société [E] ET FILS a donné à bail commercial ces deux lots à la société MEDUSA SPA 34, dont l'activité principale est l'entretien corporel.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a été alerté par des résidents de certains troubles dont l'installation irrégulière de climatiseurs en façade et l'exercice d'une activité de 'love room' par la société MEDUSA SPA 34.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a saisi le juge des référés.
Par ordonnance du 12 janvier 2023, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :
- condamné la société [E] ET FILS à faire cesser, dans un délai d'un mois, l'activité à usage de location de chambres de type "love room" et toute activité contraire aux bonnes moeurs exercée dans les locaux commerciaux, objets des lots n° 98 et 105, sis [Adresse 12],
- condamné la société [E] ET FILS a faire démonter et faire constater, dans un délai d'un mois, la dépose de tous les jacuzzis installés dans lesdits lots n°98 et 105,
- condamné la société [E] ET FILS à faire démonter les blocs de climatisation posés en façade des dits lots n°98 et 105, dans un délai d'un mois, avec remise en état complète de ladite façade (enlèvement de toute tuyauterie et rebouchage des trous et repris enduit de façade),
- assorti ces obligations d'une astreinte de 300 euros par jour de retard dans leur exécution, passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée limitée à six mois.
Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a fait assigner la société [E] et FILS devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de liquidation de l'astreinte.
Parallèlement à cette instance, par assignation du 18 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a fait assigner la société [E] ET FILS en référé. Cette dernière a alors fait assigner, par acte du 17 mai 2024, la société MEDUSA SPA 34 en intervention forcée.
Par ordonnance de référé du 17 octobre 2024, le juge des référés a notamment :
- rejeté les demandes tendant à la condamnation de la société MEDUSA SPA 34,
- déclaré irrecevable la demande formulée par le syndicat tendant à la condamnation sous astreinte de la société [E] ET FILS à faire démonter et constater la dépose de tous les jacuzzis installés dans les lots 98 et 105,
- dit n'y avoir lieu à constater l'irrecevabilité des demandes du syndicat pour défaut d'autorisation d'ester en justice,
- rejeté la demande de rétractation de l'ordonnance rendue le 12 janvier 2023
Par jugement rendu contradictoirement en date du 9 décembre 2024, le juge de l'exécution a :
- débouté la S.C.I. [E] ET FILS de sa demande de sursis à statuer,
- condamné la S.C.I. [E] ET FILS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8] la somme de 18.000 € au titre de l'astreinte (180 jours au taux journalier de100 €) prononcée par ordonnance de référé du 12 janvier 2023 rendue par madame la présidente du tribunal judiciaire de Montpellier,
- débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE [Adresse 10] D'HERMES de sa demande de fixation d'une nouvelle astreinte,
- débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE [Adresse 10] D'HERMES de sa demande de condamnation de la S.C.I. [E] ET FILS pour résistance abusive,
- condamné la S.C.I. [E] ET FILS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 7] D'[Adresse 5] la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la S.C.I. [E] ET FILS aux entiers dépens.
Le 24 décembre 2024, la société [E] ET FILS a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il :
- l'a déboutée de sa demande de sursis à statuer,
- l'a condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8] la somme de 18.000 € au titre de l'astreinte,
- l'a condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8] la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamnée aux entiers dépens.
Vu l'avis du 13 janvier 2025 ayant initialement fixé à bref délai l'affaire à l'audience du 5 juin 2025 conformément aux dispositions de l'article 906 du Code de procédure civile ;
Par arrêt du 25 septembre 2025 de la Cour d'appel de Montpellier a ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture, la réouverture des débats à l'audience du 24 novembre 2025 et fixé la nouvelle clôture le 17 novembre 2025 ;
Vu l'ordonnance du 4 novembre 2025 par laquelle la présidente de chambre a rejeté la demande incidente de l'appelante visant à déclarer irrecevables les conclusions de l'intimé.
Vu les conclusions de la partie appelante notifiées le 3 juin 2025:
Vu les conclusions au fond notifiées le 21 octobre 2025 par l'intimé;
PRÉTENTIONS DES PARTIES
La société [E] ET FILS conclut à l'infirmation du jugement attaqué s'agissant des chefs de jugement critiqués et demande à la Cour statuant à nouveau de :
Sur la procédure,
Annuler les conclusions notifiées le 27 mars 2025 par l'intimée en raison du défaut de pouvoir d'une syndic figurant au procès comme représentante du syndicat des copropriétaires,
Rejeter comme irrecevable l'appel incident et les demandes contenus dans les conclusions de l'intimé du 27 mars 2025,
Rejeter les pièces produites par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8],
Vu l'article 906-2 du Code de Procédure Civile,
Rejeter comme irrecevables les conclusions et pièces du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] notifiées le 23 mai 2025 postérieurement à l'expiration du délai de l'article 906-2 du Code de Procédure Civile
Rejeter l'appel incident du syndicat des copropriétaires [Adresse 8]
À titre principal,
- annuler l'acte de signification de l'ordonnance de référé du 12 janvier 2023 effectué le 27 janvier 2023,
- rejeter comme infondé les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8],
A titre subsidiaire,
- constater l'absence de titre exécutoire et de signification régulière dudit titre,
- rejeter comme infondées les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8],
A titre infiniment subsidiaire,
- rejeter comme irrecevables les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8],
- en tout état de cause,
- rejeter les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8],
- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 6] [Adresse 11] à payer à la société concluante la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE [Adresse 10] D'HERMES aux entiers dépens.
Sur l'absence de titre exécutoire, l'appelante indique que l'intimé ne se fonde pas sur une copie de la décision exécutoire dont elle se prévaut.
Elle indique que le titre ne lui a pas été signifié régulièrement, le commissaire de justice s'étant contenté d'indiquer qu'il s'est présenté au [Adresse 4] et a constaté la présence du nom de la société concluante sur la boîte aux lettres et sur le tableau des occupants et que le siège social de la société serait « fermé » sans se livrer à d'autres diligences. Cette nullité lui a causé un grief, car elle n'a pu tenter de s'exécuter dans les délais pour éviter le cours de l'astreinte.
S'agissant de la validité de la décision du juge de l'exécution, elle soutient que la demande en liquidation d'astreinte même définitive est soumise à l'accord de l'assemblée générale, qu'elle doit être autorisée. En l'espèce, le syndic ne justifiait nullement de ce que la présente action visant d'une part à la liquidation d'une astreinte provisoire et d'autre part, à la fixation d'une nouvelle astreinte, ait été autorisée par l'assemblée générale de la copropriété préalablement à l'assignation délivrée en novembre 2023, ou en cours de première instance. En effet, les procès-verbaux d'assemblée générale du 21 septembre 2022 , du 27 septembre 2023 et du 28 mai 2025 ne peuvent valoir autorisation.
En ce qui concerne l'irrecevabilité des conclusions d'appel incident de l'intimé, l'appelante conclut que les conclusions de la SCI [E] ET FILS ont été signifiées au syndicat des copropriétaires le 31 janvier 2025, que le délai de deux mois imparti à l'intimé pour conclure et former éventuellement appel incident expirait le 31 mars 2025 par application de l'article 906-2 du Code de Procédure Civile, que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a conclu le 27 mars 2025 formant en outre un appel incident. Or, à cette dernière date, aucun procès-verbal d'assemblée générale n'avait donné pouvoir au syndic, les conclusions d'appelante étant entachée d'une irrégularité de fond au sens de l'article 117 du Code de Procédure Civile, en raison du défaut de pouvoir d'une personne figurant au procès comme représentante d'une personne morale, et que cette irrégularité ne pouvait être régularisée que jusqu'à l'expiration du délai pour conclure et former appel incident à savoir jusqu'au 31 mars 2025.
Sur le fond, la société [E] ET FILS évoque la cause étrangère pour la suppression du jacuzzi, la société MÉDUSA SPA ayant refusé cette suppression. Elle précise que suivant ordonnance du 17 octobre 2024 le juge des référés a rejeté ses demandes tendant à la condamnation de la société MEDUSA SPA dans les mêmes termes que ceux du jugement du 12 janvier 2023. Il serait pour le moins incongru de liquider une astreinte à l'encontre d'un bailleur en raison de l'activité de son locataire alors même que les demandes du bailleur à l'encontre du locataire visant les mêmes obligations et fondées sur les pièces du syndicat produites dans le cadre de l'instance ayant donné lieu à l'ordonnance du 12 janvier 2023, ont été rejetées.
Il appartient à celui qui demande la liquidation de l'astreinte de prouver que l'obligation n'a pas été exécutée. Les constats d'huissier produits par l'intimé ne rapportent pas cette preuve, en ce qu'ils ne sont pas accompagnés de photographies et en ce qu'ils ne disent rien de l'activité supposée de 'love room'.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] demande à la Cour de :
A titre principal,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a liquidé l'astreinte et rejeté la demande de fixation d'une nouvelle astreinte définitive,
- condamner SCI [E] ET FILS à payer au [Adresse 13] [Adresse 8] la somme de 54.000 € au titre de la liquidation de l'astreinte fixée par l'ordonnance du 12 janvier 2023,
- fixer l'astreinte définitive à la somme de 900 € par jour de retard commençant à courir dès la notification de l'arrêt à intervenir jusqu'à l'exécution complète de ces obligations judiciairement définies par l'ordonnance du 12 janvier 2023,
- confirmer pour le surplus le jugement entrepris notamment en ce que le juge de l'exécution a condamné à la SCI [E] ET FILS au paiement d'une astreinte,
- débouter la SCI [E] ET FILS de l'intégralité de ses demandes,
- la condamner à payer au [Adresse 13] [Adresse 8] la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l'articles 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,
A titre subsidiaire,
- confirmer le jugement entrepris dans son intégralité,
- débouter la SCI [E] ET FILS de l'intégralité de ses demandes,
- la condamner à payer au [Adresse 13] [Adresse 8] la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l'articles 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L'intimé conclut à l'infirmation du jugement attaqué en ce qu'il a liquidé l'astreinte au taux journalier de 100 € et rejeté la demande de fixation d'une astreinte définitive et demande à la Cour de :
- condamner la société [E] ET FILS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8] la somme de 54.000 € au titre de la liquidation de l'astreinte fixée par l'ordonnance du 12 janvier 2023,
- fixer l'astreinte définitive à la somme de 900 € par jour de retard commençant à courir dès la notification de l'arrêt à intervenir jusqu'à l'exécution complète de ces obligations judiciairement définies par l'ordonnance du 12 janvier 2023,
- confirmer pour le surplus le jugement entrepris notamment en ce que le juge de l'exécution a condamné à la société [E] ET FILS au paiement d'une astreinte,
- débouter la société [E] ET FILS de l'intégralité de ses demandes,
- condamner la société [E] ET FILS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'articles 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
En réponse aux moyens de l'appelant, le syndicat des copropriétaires soutient que :
- le commissaire de justice, qui a vérifié le RCS, le nom sur la boîte aux lettres, le nom du destinataire sur le tableau des occupants, n'avait donc pas à signifier en application des dispositions du code de procédure civile l'acte au gérant de la société même domicilié dans le même résidence,
- le syndicat des copropriétaires bénéficie d'un titre exécutoire (pièce 18 grosse de l'ordonnance portant les mentions exécutoire) régulièrement signifié,
- la SCI [E] ET FILS excipe d'un défaut d'habilitation du syndic pour agir contre elle alors que, précisément, l'assemblée générale du 27 septembre 2023, dans sa résolution 22, a validé les actions menées contre elle et que le syndicat des copropriétaires a, aux termes d'une assemblée générale du 28 avril 2025 (pièce 22), voté en sa résolution n° 4 une nouvelle ratification claire et précise sur les actions engagées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société SCI [E] ET FILS,
- que l'absence de pouvoir donné au syndic constitue, non pas une fin de non-recevoir mais une irrégularité de fond qui peut toujours en application des dispositions de l'article 121 du code de procédure civile être couverte si sa cause a disparu au moment où le juge statue,
- sur la liquidation de l'astreinte, l'appelante rappelle que la société [E] et FILS a été condamnée et que le juge de l'exécution ne peut modifier le dispositif de la décision,
- que la société [E] ET FILS ne justifie aucunement avoir intenté une action à l'encontre de son locataire pour faire cesser son activité ou obtenir la dépose des jacuzzis ou bloc de climatisation et dans le cadre de l'action en référé dans laquelle elle a attrait sa locataire en garantie, elle a repris les arguments en défense de cette dernière.
- enfin, sur l'appel incident qu'elle a formé, l'inaction de l'appelante en sa qualité de bailleresse justifie la liquidation de l'astreinte à hauteur du taux journalier et le prononcé d'une astreinte définitive.
Par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu'elles ont développés.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la recevabilité des conclusions :
Il a été statué sur la recevabilité des conclusions de l'intimé par ordonnance de la présidente de chambre en date du 4 novembre 2025.
Sur la nullité des actes de procédure, la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires et la recevabilité de l'appel incident :
Pour mettre en cause la validité et la recevabilité des actes de procédures établis pour le compte du syndicat des copropriétaires, la SCI [E] et FILS se fonde sur l'absence d'autorisation donnée par l'assemblée générale au syndic pour intenter les procédures devant le juge de l'exécution.
L'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tel qu'il a été modifié par le décret n° 2019 - 650 du 27 juin 2019 en son article 12, dispose que le syndic peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, mais que seuls des copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndicat agir en justice.
Le défaut d'habilitation du syndic est une nullité de fond qui est régie par les dispositions des article 117 et 121 du code de procédure civile. Ce dernier article stipule que, dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] produit un procès-verbal d'assemblée générale du 28 avril 2025 qui, en sa résolution N°4, donne mandat au syndic de poursuivre la procédure à l'encontre de la SCI [E] et FILS devant le juge de l'exécution et devant la Cour d'Appel, 'en exécution du jugement du 9 décembre 2024".
Il convient en conséquence de constater la régularisation de la procédure, intervenue avant que la Cour d'appel n'ait définitivement statué.
C'est en effet à tort que l'appelante soutient que la régularisation doit intervenir dans les délais pour conclure ou dans le délai d'appel, la seule limitation instaurée par le texte susvisé étant le jour où la juridiction a statué.
La procédure dans tous ses actes étant régularisée, il convient de rejeter les exceptions de nullité et d'irrecevabilité soutenues par la société [E] et FILS.
Selon les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Il résulte des dispositions de l'article 126 du même code que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l'instance.
L'assemblée générale de la copropriété [Adresse 11] a donné autorisation à son syndic de
la représenter en justice dans l'instance pendante devant le juge de l'exécution et la cour d'appel ainsi qu'il résulte du procès-verbal du 28 avril 2025.
Cette délibération, s'il en était besoin, a clarifié le mandat donné au syndic pour représenter l'intimé dans le cadre de cette procédure, de sorte que la fin de non recevoir sera rejetée.
Sur l'absence de titre exécutoire :
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] produit l'original de la grosse de l'ordonnance de référé du 12 janvier 2023, revêtue de la clause exécutoire. Il ne peut y avoir dans ces conditions de contestation sur l'existence d'un titre exécutoire.
Sur la validité de l'acte de signification du titre exécutoire :
L'ordonnance du 12 janvier 2023 a été signifiée par acte du 27 janvier 2023. L'acte a été déposé en l'étude d'huissier, après que ce dernier a effectué les diligences ainsi retranscrites :
'Au siège du destinataire dont la certitude est caractérisée par les éléments suivants :
vérification du Registre du Commerce
le nom du destinataire sur la boîte aux lettres
le nom du destinataire sur le tableau des occupants,
La signification à personne même du destinataire de l'acte s'avérant impossible pour les raisons:
Siège social fermé.'
Si la seule mention de ce que le nom du destinataire figure sur la boîte aux lettres est insuffisante à établir que celui ci demeure à l'adresse indiquée, ce fait n'est pas contesté. En effet, le siège social de la société est bien situé au lieu de remise de l'acte, et le commissaire de justice a pris soin de vérifier le registre du commerce et de noter l'identité du gérant.
Dès lors, les formalités de l'article 658 étant observées, il convient de déclarer l'acte de signification valable et le titre exécutoire.
Sur la liquidation de l'astreinte :
Aux termes de l'article L 131-2 du code des procédures civiles d'exécution, l'astreinte est indépendante des dommages et intérêts et est provisoire ou définitive.
Selon les dispositions de l'article L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution, le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter. Le taux de l'astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L'astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère.
Lorsqu'une astreinte assortit une décision de condamnation à une obligation de faire, il incombe au débiteur condamné de rapporter la preuve qu'il a exécuté ses obligations.
Selon l'ordonnance du 12 janvier 2023,la société [E] ET FILS s'est vue condamnée à :
- faire cesser, dans un délai d'un mois, l'activité à usage de location de chambres de type "love room" et toute activité contraire aux bonnes moeurs exercée dans les locaux commerciaux, objets des lots n° 98 et 105, sis [Adresse 12],
- faire démonter et faire constater, dans un délai d'un mois, la dépose de tous les jacuzzis installés dans lesdits lots n°98 et 105,
- faire démonter les blocs de climatisation posés en façade des dits lots n°98 et 105, dans un délai d'un mois, avec remise en état complète de ladite façade (enlèvement de toute tuyauterie et rebouchage des trous et repris enduit de façade).
L'astreinte de 300 € de retard a commencé à courir un mois après la signification de la décision, soit à compter du 27 février 2023, pour une période de six mois, soit jusqu'au 27 août 2023.
Selon les termes de l'article R 121-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l'exécution.
La société [E] et FILS ne peut mettre en avant un obstacle de droit à l'obligation de faire, ayant été condamnée en qualité de copropriétaire à faire cesser le trouble manifestement illicite, par une décision définitive et non rapportée, peu important que le trouble ait été causé par sa locataire, des agissements de laquelle elle doit répondre. La condamnation ne prend place que dans la relation contractuelle entre le syndicat des copropriétaires et la SCI, de sorte qu'il n'appartenait pas obligatoirement à l'intimée d'appeler la locataire en la cause pour pouvoir obtenir la cessation du trouble invoqué.
Par son ordonnance du 17 octobre 2024, le juge des référés a refusé de rapporter l'ordonnance du 12 janvier 2023 ainsi que le lui demandait la SCI [E] et FILS.
Il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires et la même demande présentée par la SCI [E] tendant à la condamnation de la société MÉDUSA SPA 34 à supprimer les jacuzzis, les climatisations en façade et à cesser l'activité de 'love room' au motif que le caractère manifestement illicite du trouble n'était pas établi. Le juge des référés précise que la société [E] et FILS n'a présenté aucun moyen, se ralliant à l'argumentation de sa locataire pour conclure qu'il n'existait pas de trouble manifestement illicite.
Il appartenait à la SCI [E] et FILS de mettre tout en oeuvre pour parvenir à l'exécution de la décision par laquelle elle était seule condamnée. Or, elle n'a introduit elle même aucune action en justice à l'encontre de sa locataire, se contentant d'appeler en la cause la société MÉDUSA SPA 34 sur assignation en référé du syndicat des copropriétaires dans les conditions décrites ci dessus.
Elle ne peut en conséquence se prévaloir d'une cause étrangère ou d'un obstacle de droit la dispensant de son obligation de faire.
Elle ne rapporte pas la preuve que les obligations mises à sa charge aient été exécutées, que ce soit sur la dépose des jacuzzis et climatisation, ou sur la location commerciale du local lui appartenant en chambre 'love room'.
Le premier juge sera approuvé en ce qu'il a réduit à 100 € le taux journalier de l'astreinte. En effet, il convient de tenir compte des mises en demeure adressées par la bailleresse à sa locataire et de l'absence de caractérisation de la contrariété aux bonnes moeurs de cette activité pendant le cours de l'astreinte.
La décision sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a liquidé l'astreinte à la somme de 18.000 €.
Sur le prononcé d'une astreinte définitive :
Selon les dispositions de l'article L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution, l'astreinte doit être considérée comme provisoire, à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.
En l'espèce, s'il n'est pas contestable que la SCI [E] et FILS n'a pas respecté les injonctions judiciaires ordonnées à son encontre, il convient de considérer que le dispositif de la décision du juge des référés, qui souffre d'une application nécessitant interprétation et appréciation notamment quant à l'activité contraire aux bonnes moeurs, contre indique le prononcé d'une astreinte définitive.
Pour ce motif, la décision qui a rejeté la demande tendant au prononcé d'une astreinte définitive sera confirmée de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile :
La SCI [E] et FILS, qui succombe au principal en son recours, sera condamnée aux entiers dépens d'appel ainsi qu'à verser une somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires LE PRE HERMES sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l'équité.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la recevabilité des conclusions,
Rejette les exceptions de procédure et les fins de non recevoir,
Confirme la décision en toutes ses dispositions soumises à la Cour,
Y ajoutant,
Condamne la SCI [E] et FILS aux entiers dépens d'appel ainsi qu'à verser une somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires PRE D' HERMES au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,
1ère chambre civile
( anciennement 2e chambre civile )
ARRET DU 27 JANVIER 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 24/06495 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QP37
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 DECEMBRE 2024
JUGE DE L'EXECUTION DE [Localité 9] N° RG 23/15338
APPELANTE :
La SCI [E] ET FILS, Société civile immobilière, ayant son siège social sis [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MONTPELLIER, sous le numéro 448 997 643, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 2]
Représentée par Me Gilles BERTRAND de la SCP ELEOM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
Le Syndicat des copropriétaires PRE D'HERMES sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL MONTPELLIERAINE D'ADMNISTRATION DE BIENS (MAB), immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 414 920 884 dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
Représentée par Me Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 30 Mai 2025
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 NOVEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère
Madame Nelly CARLIER, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Fatima AKOUDAD
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente de Chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
FAITS ET PROCÉDURE
La société [E] ET FILS est propriétaire des lots 98 et 105 (98 bis) de la copropriété [Adresse 8]. Ce sont des lots de copropriété à usage commercial, situés en rez-de-chaussée de l'immeuble.
Suivant convention en date du 11 février 2022, la société [E] ET FILS a donné à bail commercial ces deux lots à la société MEDUSA SPA 34, dont l'activité principale est l'entretien corporel.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a été alerté par des résidents de certains troubles dont l'installation irrégulière de climatiseurs en façade et l'exercice d'une activité de 'love room' par la société MEDUSA SPA 34.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a saisi le juge des référés.
Par ordonnance du 12 janvier 2023, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :
- condamné la société [E] ET FILS à faire cesser, dans un délai d'un mois, l'activité à usage de location de chambres de type "love room" et toute activité contraire aux bonnes moeurs exercée dans les locaux commerciaux, objets des lots n° 98 et 105, sis [Adresse 12],
- condamné la société [E] ET FILS a faire démonter et faire constater, dans un délai d'un mois, la dépose de tous les jacuzzis installés dans lesdits lots n°98 et 105,
- condamné la société [E] ET FILS à faire démonter les blocs de climatisation posés en façade des dits lots n°98 et 105, dans un délai d'un mois, avec remise en état complète de ladite façade (enlèvement de toute tuyauterie et rebouchage des trous et repris enduit de façade),
- assorti ces obligations d'une astreinte de 300 euros par jour de retard dans leur exécution, passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée limitée à six mois.
Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a fait assigner la société [E] et FILS devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de liquidation de l'astreinte.
Parallèlement à cette instance, par assignation du 18 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a fait assigner la société [E] ET FILS en référé. Cette dernière a alors fait assigner, par acte du 17 mai 2024, la société MEDUSA SPA 34 en intervention forcée.
Par ordonnance de référé du 17 octobre 2024, le juge des référés a notamment :
- rejeté les demandes tendant à la condamnation de la société MEDUSA SPA 34,
- déclaré irrecevable la demande formulée par le syndicat tendant à la condamnation sous astreinte de la société [E] ET FILS à faire démonter et constater la dépose de tous les jacuzzis installés dans les lots 98 et 105,
- dit n'y avoir lieu à constater l'irrecevabilité des demandes du syndicat pour défaut d'autorisation d'ester en justice,
- rejeté la demande de rétractation de l'ordonnance rendue le 12 janvier 2023
Par jugement rendu contradictoirement en date du 9 décembre 2024, le juge de l'exécution a :
- débouté la S.C.I. [E] ET FILS de sa demande de sursis à statuer,
- condamné la S.C.I. [E] ET FILS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8] la somme de 18.000 € au titre de l'astreinte (180 jours au taux journalier de100 €) prononcée par ordonnance de référé du 12 janvier 2023 rendue par madame la présidente du tribunal judiciaire de Montpellier,
- débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE [Adresse 10] D'HERMES de sa demande de fixation d'une nouvelle astreinte,
- débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE [Adresse 10] D'HERMES de sa demande de condamnation de la S.C.I. [E] ET FILS pour résistance abusive,
- condamné la S.C.I. [E] ET FILS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 7] D'[Adresse 5] la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la S.C.I. [E] ET FILS aux entiers dépens.
Le 24 décembre 2024, la société [E] ET FILS a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il :
- l'a déboutée de sa demande de sursis à statuer,
- l'a condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8] la somme de 18.000 € au titre de l'astreinte,
- l'a condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8] la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamnée aux entiers dépens.
Vu l'avis du 13 janvier 2025 ayant initialement fixé à bref délai l'affaire à l'audience du 5 juin 2025 conformément aux dispositions de l'article 906 du Code de procédure civile ;
Par arrêt du 25 septembre 2025 de la Cour d'appel de Montpellier a ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture, la réouverture des débats à l'audience du 24 novembre 2025 et fixé la nouvelle clôture le 17 novembre 2025 ;
Vu l'ordonnance du 4 novembre 2025 par laquelle la présidente de chambre a rejeté la demande incidente de l'appelante visant à déclarer irrecevables les conclusions de l'intimé.
Vu les conclusions de la partie appelante notifiées le 3 juin 2025:
Vu les conclusions au fond notifiées le 21 octobre 2025 par l'intimé;
PRÉTENTIONS DES PARTIES
La société [E] ET FILS conclut à l'infirmation du jugement attaqué s'agissant des chefs de jugement critiqués et demande à la Cour statuant à nouveau de :
Sur la procédure,
Annuler les conclusions notifiées le 27 mars 2025 par l'intimée en raison du défaut de pouvoir d'une syndic figurant au procès comme représentante du syndicat des copropriétaires,
Rejeter comme irrecevable l'appel incident et les demandes contenus dans les conclusions de l'intimé du 27 mars 2025,
Rejeter les pièces produites par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8],
Vu l'article 906-2 du Code de Procédure Civile,
Rejeter comme irrecevables les conclusions et pièces du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] notifiées le 23 mai 2025 postérieurement à l'expiration du délai de l'article 906-2 du Code de Procédure Civile
Rejeter l'appel incident du syndicat des copropriétaires [Adresse 8]
À titre principal,
- annuler l'acte de signification de l'ordonnance de référé du 12 janvier 2023 effectué le 27 janvier 2023,
- rejeter comme infondé les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8],
A titre subsidiaire,
- constater l'absence de titre exécutoire et de signification régulière dudit titre,
- rejeter comme infondées les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8],
A titre infiniment subsidiaire,
- rejeter comme irrecevables les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8],
- en tout état de cause,
- rejeter les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8],
- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 6] [Adresse 11] à payer à la société concluante la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE [Adresse 10] D'HERMES aux entiers dépens.
Sur l'absence de titre exécutoire, l'appelante indique que l'intimé ne se fonde pas sur une copie de la décision exécutoire dont elle se prévaut.
Elle indique que le titre ne lui a pas été signifié régulièrement, le commissaire de justice s'étant contenté d'indiquer qu'il s'est présenté au [Adresse 4] et a constaté la présence du nom de la société concluante sur la boîte aux lettres et sur le tableau des occupants et que le siège social de la société serait « fermé » sans se livrer à d'autres diligences. Cette nullité lui a causé un grief, car elle n'a pu tenter de s'exécuter dans les délais pour éviter le cours de l'astreinte.
S'agissant de la validité de la décision du juge de l'exécution, elle soutient que la demande en liquidation d'astreinte même définitive est soumise à l'accord de l'assemblée générale, qu'elle doit être autorisée. En l'espèce, le syndic ne justifiait nullement de ce que la présente action visant d'une part à la liquidation d'une astreinte provisoire et d'autre part, à la fixation d'une nouvelle astreinte, ait été autorisée par l'assemblée générale de la copropriété préalablement à l'assignation délivrée en novembre 2023, ou en cours de première instance. En effet, les procès-verbaux d'assemblée générale du 21 septembre 2022 , du 27 septembre 2023 et du 28 mai 2025 ne peuvent valoir autorisation.
En ce qui concerne l'irrecevabilité des conclusions d'appel incident de l'intimé, l'appelante conclut que les conclusions de la SCI [E] ET FILS ont été signifiées au syndicat des copropriétaires le 31 janvier 2025, que le délai de deux mois imparti à l'intimé pour conclure et former éventuellement appel incident expirait le 31 mars 2025 par application de l'article 906-2 du Code de Procédure Civile, que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a conclu le 27 mars 2025 formant en outre un appel incident. Or, à cette dernière date, aucun procès-verbal d'assemblée générale n'avait donné pouvoir au syndic, les conclusions d'appelante étant entachée d'une irrégularité de fond au sens de l'article 117 du Code de Procédure Civile, en raison du défaut de pouvoir d'une personne figurant au procès comme représentante d'une personne morale, et que cette irrégularité ne pouvait être régularisée que jusqu'à l'expiration du délai pour conclure et former appel incident à savoir jusqu'au 31 mars 2025.
Sur le fond, la société [E] ET FILS évoque la cause étrangère pour la suppression du jacuzzi, la société MÉDUSA SPA ayant refusé cette suppression. Elle précise que suivant ordonnance du 17 octobre 2024 le juge des référés a rejeté ses demandes tendant à la condamnation de la société MEDUSA SPA dans les mêmes termes que ceux du jugement du 12 janvier 2023. Il serait pour le moins incongru de liquider une astreinte à l'encontre d'un bailleur en raison de l'activité de son locataire alors même que les demandes du bailleur à l'encontre du locataire visant les mêmes obligations et fondées sur les pièces du syndicat produites dans le cadre de l'instance ayant donné lieu à l'ordonnance du 12 janvier 2023, ont été rejetées.
Il appartient à celui qui demande la liquidation de l'astreinte de prouver que l'obligation n'a pas été exécutée. Les constats d'huissier produits par l'intimé ne rapportent pas cette preuve, en ce qu'ils ne sont pas accompagnés de photographies et en ce qu'ils ne disent rien de l'activité supposée de 'love room'.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] demande à la Cour de :
A titre principal,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a liquidé l'astreinte et rejeté la demande de fixation d'une nouvelle astreinte définitive,
- condamner SCI [E] ET FILS à payer au [Adresse 13] [Adresse 8] la somme de 54.000 € au titre de la liquidation de l'astreinte fixée par l'ordonnance du 12 janvier 2023,
- fixer l'astreinte définitive à la somme de 900 € par jour de retard commençant à courir dès la notification de l'arrêt à intervenir jusqu'à l'exécution complète de ces obligations judiciairement définies par l'ordonnance du 12 janvier 2023,
- confirmer pour le surplus le jugement entrepris notamment en ce que le juge de l'exécution a condamné à la SCI [E] ET FILS au paiement d'une astreinte,
- débouter la SCI [E] ET FILS de l'intégralité de ses demandes,
- la condamner à payer au [Adresse 13] [Adresse 8] la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l'articles 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,
A titre subsidiaire,
- confirmer le jugement entrepris dans son intégralité,
- débouter la SCI [E] ET FILS de l'intégralité de ses demandes,
- la condamner à payer au [Adresse 13] [Adresse 8] la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l'articles 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L'intimé conclut à l'infirmation du jugement attaqué en ce qu'il a liquidé l'astreinte au taux journalier de 100 € et rejeté la demande de fixation d'une astreinte définitive et demande à la Cour de :
- condamner la société [E] ET FILS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8] la somme de 54.000 € au titre de la liquidation de l'astreinte fixée par l'ordonnance du 12 janvier 2023,
- fixer l'astreinte définitive à la somme de 900 € par jour de retard commençant à courir dès la notification de l'arrêt à intervenir jusqu'à l'exécution complète de ces obligations judiciairement définies par l'ordonnance du 12 janvier 2023,
- confirmer pour le surplus le jugement entrepris notamment en ce que le juge de l'exécution a condamné à la société [E] ET FILS au paiement d'une astreinte,
- débouter la société [E] ET FILS de l'intégralité de ses demandes,
- condamner la société [E] ET FILS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'articles 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
En réponse aux moyens de l'appelant, le syndicat des copropriétaires soutient que :
- le commissaire de justice, qui a vérifié le RCS, le nom sur la boîte aux lettres, le nom du destinataire sur le tableau des occupants, n'avait donc pas à signifier en application des dispositions du code de procédure civile l'acte au gérant de la société même domicilié dans le même résidence,
- le syndicat des copropriétaires bénéficie d'un titre exécutoire (pièce 18 grosse de l'ordonnance portant les mentions exécutoire) régulièrement signifié,
- la SCI [E] ET FILS excipe d'un défaut d'habilitation du syndic pour agir contre elle alors que, précisément, l'assemblée générale du 27 septembre 2023, dans sa résolution 22, a validé les actions menées contre elle et que le syndicat des copropriétaires a, aux termes d'une assemblée générale du 28 avril 2025 (pièce 22), voté en sa résolution n° 4 une nouvelle ratification claire et précise sur les actions engagées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société SCI [E] ET FILS,
- que l'absence de pouvoir donné au syndic constitue, non pas une fin de non-recevoir mais une irrégularité de fond qui peut toujours en application des dispositions de l'article 121 du code de procédure civile être couverte si sa cause a disparu au moment où le juge statue,
- sur la liquidation de l'astreinte, l'appelante rappelle que la société [E] et FILS a été condamnée et que le juge de l'exécution ne peut modifier le dispositif de la décision,
- que la société [E] ET FILS ne justifie aucunement avoir intenté une action à l'encontre de son locataire pour faire cesser son activité ou obtenir la dépose des jacuzzis ou bloc de climatisation et dans le cadre de l'action en référé dans laquelle elle a attrait sa locataire en garantie, elle a repris les arguments en défense de cette dernière.
- enfin, sur l'appel incident qu'elle a formé, l'inaction de l'appelante en sa qualité de bailleresse justifie la liquidation de l'astreinte à hauteur du taux journalier et le prononcé d'une astreinte définitive.
Par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu'elles ont développés.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la recevabilité des conclusions :
Il a été statué sur la recevabilité des conclusions de l'intimé par ordonnance de la présidente de chambre en date du 4 novembre 2025.
Sur la nullité des actes de procédure, la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires et la recevabilité de l'appel incident :
Pour mettre en cause la validité et la recevabilité des actes de procédures établis pour le compte du syndicat des copropriétaires, la SCI [E] et FILS se fonde sur l'absence d'autorisation donnée par l'assemblée générale au syndic pour intenter les procédures devant le juge de l'exécution.
L'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tel qu'il a été modifié par le décret n° 2019 - 650 du 27 juin 2019 en son article 12, dispose que le syndic peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, mais que seuls des copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndicat agir en justice.
Le défaut d'habilitation du syndic est une nullité de fond qui est régie par les dispositions des article 117 et 121 du code de procédure civile. Ce dernier article stipule que, dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] produit un procès-verbal d'assemblée générale du 28 avril 2025 qui, en sa résolution N°4, donne mandat au syndic de poursuivre la procédure à l'encontre de la SCI [E] et FILS devant le juge de l'exécution et devant la Cour d'Appel, 'en exécution du jugement du 9 décembre 2024".
Il convient en conséquence de constater la régularisation de la procédure, intervenue avant que la Cour d'appel n'ait définitivement statué.
C'est en effet à tort que l'appelante soutient que la régularisation doit intervenir dans les délais pour conclure ou dans le délai d'appel, la seule limitation instaurée par le texte susvisé étant le jour où la juridiction a statué.
La procédure dans tous ses actes étant régularisée, il convient de rejeter les exceptions de nullité et d'irrecevabilité soutenues par la société [E] et FILS.
Selon les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Il résulte des dispositions de l'article 126 du même code que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l'instance.
L'assemblée générale de la copropriété [Adresse 11] a donné autorisation à son syndic de
la représenter en justice dans l'instance pendante devant le juge de l'exécution et la cour d'appel ainsi qu'il résulte du procès-verbal du 28 avril 2025.
Cette délibération, s'il en était besoin, a clarifié le mandat donné au syndic pour représenter l'intimé dans le cadre de cette procédure, de sorte que la fin de non recevoir sera rejetée.
Sur l'absence de titre exécutoire :
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] produit l'original de la grosse de l'ordonnance de référé du 12 janvier 2023, revêtue de la clause exécutoire. Il ne peut y avoir dans ces conditions de contestation sur l'existence d'un titre exécutoire.
Sur la validité de l'acte de signification du titre exécutoire :
L'ordonnance du 12 janvier 2023 a été signifiée par acte du 27 janvier 2023. L'acte a été déposé en l'étude d'huissier, après que ce dernier a effectué les diligences ainsi retranscrites :
'Au siège du destinataire dont la certitude est caractérisée par les éléments suivants :
vérification du Registre du Commerce
le nom du destinataire sur la boîte aux lettres
le nom du destinataire sur le tableau des occupants,
La signification à personne même du destinataire de l'acte s'avérant impossible pour les raisons:
Siège social fermé.'
Si la seule mention de ce que le nom du destinataire figure sur la boîte aux lettres est insuffisante à établir que celui ci demeure à l'adresse indiquée, ce fait n'est pas contesté. En effet, le siège social de la société est bien situé au lieu de remise de l'acte, et le commissaire de justice a pris soin de vérifier le registre du commerce et de noter l'identité du gérant.
Dès lors, les formalités de l'article 658 étant observées, il convient de déclarer l'acte de signification valable et le titre exécutoire.
Sur la liquidation de l'astreinte :
Aux termes de l'article L 131-2 du code des procédures civiles d'exécution, l'astreinte est indépendante des dommages et intérêts et est provisoire ou définitive.
Selon les dispositions de l'article L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution, le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter. Le taux de l'astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L'astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère.
Lorsqu'une astreinte assortit une décision de condamnation à une obligation de faire, il incombe au débiteur condamné de rapporter la preuve qu'il a exécuté ses obligations.
Selon l'ordonnance du 12 janvier 2023,la société [E] ET FILS s'est vue condamnée à :
- faire cesser, dans un délai d'un mois, l'activité à usage de location de chambres de type "love room" et toute activité contraire aux bonnes moeurs exercée dans les locaux commerciaux, objets des lots n° 98 et 105, sis [Adresse 12],
- faire démonter et faire constater, dans un délai d'un mois, la dépose de tous les jacuzzis installés dans lesdits lots n°98 et 105,
- faire démonter les blocs de climatisation posés en façade des dits lots n°98 et 105, dans un délai d'un mois, avec remise en état complète de ladite façade (enlèvement de toute tuyauterie et rebouchage des trous et repris enduit de façade).
L'astreinte de 300 € de retard a commencé à courir un mois après la signification de la décision, soit à compter du 27 février 2023, pour une période de six mois, soit jusqu'au 27 août 2023.
Selon les termes de l'article R 121-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l'exécution.
La société [E] et FILS ne peut mettre en avant un obstacle de droit à l'obligation de faire, ayant été condamnée en qualité de copropriétaire à faire cesser le trouble manifestement illicite, par une décision définitive et non rapportée, peu important que le trouble ait été causé par sa locataire, des agissements de laquelle elle doit répondre. La condamnation ne prend place que dans la relation contractuelle entre le syndicat des copropriétaires et la SCI, de sorte qu'il n'appartenait pas obligatoirement à l'intimée d'appeler la locataire en la cause pour pouvoir obtenir la cessation du trouble invoqué.
Par son ordonnance du 17 octobre 2024, le juge des référés a refusé de rapporter l'ordonnance du 12 janvier 2023 ainsi que le lui demandait la SCI [E] et FILS.
Il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires et la même demande présentée par la SCI [E] tendant à la condamnation de la société MÉDUSA SPA 34 à supprimer les jacuzzis, les climatisations en façade et à cesser l'activité de 'love room' au motif que le caractère manifestement illicite du trouble n'était pas établi. Le juge des référés précise que la société [E] et FILS n'a présenté aucun moyen, se ralliant à l'argumentation de sa locataire pour conclure qu'il n'existait pas de trouble manifestement illicite.
Il appartenait à la SCI [E] et FILS de mettre tout en oeuvre pour parvenir à l'exécution de la décision par laquelle elle était seule condamnée. Or, elle n'a introduit elle même aucune action en justice à l'encontre de sa locataire, se contentant d'appeler en la cause la société MÉDUSA SPA 34 sur assignation en référé du syndicat des copropriétaires dans les conditions décrites ci dessus.
Elle ne peut en conséquence se prévaloir d'une cause étrangère ou d'un obstacle de droit la dispensant de son obligation de faire.
Elle ne rapporte pas la preuve que les obligations mises à sa charge aient été exécutées, que ce soit sur la dépose des jacuzzis et climatisation, ou sur la location commerciale du local lui appartenant en chambre 'love room'.
Le premier juge sera approuvé en ce qu'il a réduit à 100 € le taux journalier de l'astreinte. En effet, il convient de tenir compte des mises en demeure adressées par la bailleresse à sa locataire et de l'absence de caractérisation de la contrariété aux bonnes moeurs de cette activité pendant le cours de l'astreinte.
La décision sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a liquidé l'astreinte à la somme de 18.000 €.
Sur le prononcé d'une astreinte définitive :
Selon les dispositions de l'article L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution, l'astreinte doit être considérée comme provisoire, à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.
En l'espèce, s'il n'est pas contestable que la SCI [E] et FILS n'a pas respecté les injonctions judiciaires ordonnées à son encontre, il convient de considérer que le dispositif de la décision du juge des référés, qui souffre d'une application nécessitant interprétation et appréciation notamment quant à l'activité contraire aux bonnes moeurs, contre indique le prononcé d'une astreinte définitive.
Pour ce motif, la décision qui a rejeté la demande tendant au prononcé d'une astreinte définitive sera confirmée de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile :
La SCI [E] et FILS, qui succombe au principal en son recours, sera condamnée aux entiers dépens d'appel ainsi qu'à verser une somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires LE PRE HERMES sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l'équité.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la recevabilité des conclusions,
Rejette les exceptions de procédure et les fins de non recevoir,
Confirme la décision en toutes ses dispositions soumises à la Cour,
Y ajoutant,
Condamne la SCI [E] et FILS aux entiers dépens d'appel ainsi qu'à verser une somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires PRE D' HERMES au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,