CA Poitiers, 1re ch., 27 janvier 2026, n° 24/00448
POITIERS
Arrêt
Autre
ARRET N°44
N° RG 24/00448 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G7MU
Société LA MARANSINE
S.A.S. [T] PROMOTION
C/
[J]
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
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Copie gratuite délivrée
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 27 JANVIER 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00448 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G7MU
Décision déférée à la Cour : jugement du 23 janvier 2024 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7].
APPELANTES :
Société LA MARANSINE Société civile immobilière de construction-vente
[Adresse 4]
[Localité 3]
S.A.S. [T] PROMOTION
[Adresse 4]
[Localité 3]
ayant toutes les deux pour avocat postulant Maître Camille CHABOUTY, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Maître Nicolas SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIME :
Monsieur [N] [J]
[Adresse 2]
[Localité 1]
ayant pour avocat postulant Maître Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Maître Jérôme GARDACH, avocat au barreau de LA ROCHELLE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 17 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur [P] MAURY, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte sous seing privé en date du 14 août 2017, [N] [J] a conclu avec la sccv La Maransine dont le gérant est la société [T] Promotion, un contrat de réservation d'un appartement avec parking dépendant d'un ensemble immobilier devant être construit à [Localité 7].
Le contrat de réservation stipulait que les biens seraient achevés et livrés le 28 février 2019, sauf survenance d'intempéries, de grèves ou de cas de force majeure ou de suspension des délais de livraison.
Par acte du 8 mars 2019, [N] [J] a acquis au prix de 108.000 € de la sccv La Maransine, en l'état futur d'achèvement, les lots nos37 (appartement) et 180 (parking en sous-sol) dépendant de l'ensemble en copropriété désormais dénommé [Adresse 8].
La date d'achèvement prévisionnel des travaux de construction a été fixée au 31 mars 2020.
Le bien a été livré le 26 mars 2021.
[N] [J] a par acte du 5 octobre 2021 assigné la sccv La Maransine et la société [T] Promotion devant le tribunal judiciaire de La Rochelle.
Il a soutenu que devaient être réputées non écrites :
- la clause relative aux événements constituant un retard légitime de livraison, abusive ;
- celle stipulant un report de la livraison pour une durée double des jours de retard créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.
Il a à titre principal demandé de condamner in solidum ces sociétés au paiement à titre de dommages et intérêts des sommes de :
- 6.387,96 € en réparation de son préjudice économique ;
- 13.140 € en réparation de son préjudice de jouissance ;
- 10.000 € en réparation de son préjudice moral.
Il a en outre demandé de les condamner à reprendre les désordres dénoncés par courrier recommandé du 12 avril 2021.
La société [T] Promotion a demandé de déclarer irrecevable l'action exercée à son encontre aux motifs que la demanderesse n'avait ni intérêt, ni qualité pour agir s'agissant des désordres qui affecteraient les parties communes.
Les défenderesses ont soutenu que l'action relative à la reprise des désordres réservés serait forclose.
Les défenderesses ont au fond conclu au rejet des prétentions formées à leur encontre. Elles ont exposé justifier de 151 jours ouvrés de retard légitime (défaillance d'une entreprise, crise sanitaire, intempéries), soit un délai de livraison conventionnellement reporté de 302 jours (151 x 2).
Par jugement du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :
'DÉCLARE la Sas [T] Promotion irrecevable en ses fins de non recevoir tirées du défaut d'intérêt et du défaut de qualité à agir ainsi que de la forclusion;
REJETTE la demande tendant à voir déclarer abusive la clause contractuelle dénommée 'Causes légitimes de suspension des délais de livraison' en ce qu'elle renvoie à un certificat établi par le maître d'oeuvre pour l'appréciation des évènements constituant une cause légitime de retard et en ce qu'elle prévoit un doublement des jours de retard ;
FIXE à 142 jours ouvrés le retard du délai de livraison non justifié;
CONDAMNE en conséquence la Sas [T] Promotion et la Sccv la Maransine in solidum à verser à Monsieur [N] [J] la somme de 4189,45 € (quatre mille cent quatre vingt neuf euros et quarante cinq centimes) en réparation des préjudices matériels et de jouissance liés au retard;
CONDAMNE la Sas [T] Promotion et la Sccv la Maransine in solidum à verser à Monsieur [N] [J] la somme de 3000 € (trois mille euros) en réparation du préjudice moral;
DÉBOUTE Monsieur [N] [J] de ses plus amples demandes;
CONDAMNE la Sas [T] Promotion et la Sccv la Maransine in solidum à verser à Monsieur [N] [J] la somme de 3500 € (trois mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
CONDAMNE la Sas [T] Promotion et la Sccv la Maransine in solidum aux dépens;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit'.
Il a rappelé que l'examen des fins de non recevoir relevait de la compétence exclusive du juge de la mise en état.
Il a considéré que les clauses relatives au report de la date de livraison n'étaient pas abusives, ni ne créaient un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties.
Il a retenu un retard de :
- 41 jours liés à la défaillance de l'entreprise de terrassement ;
- 22 jours liés à l'intervention des sociétés du gros oeuvre en raison de cette défaillance ;
- 52 jours ouvrés porté à 114 jours ouvrés, retard non justifié s'agissant des intempéries ;
- 22 jours liés à la crise sanitaire, 14 jours n'étant pas justifiés.
Il a fait droit aux demandes d'indemnisation :
- du préjudice économique subi, un loyer ayant dû être supporté pendant le retard, ainsi que des intérêts intercalaires d'emprunt ;
- du trouble de jouissance ;
- d'un préjudice moral.
Il a rejeté les demandes d'[N] [J] :
- de reprise des désordres dénoncés à la livraison, à défaut de demande de réduction du prix ;
- fondée sur la garantie décennale à défaut de preuve des travaux de reprise des désordres (infiltrations) auxquels seraient tenus les constructeurs ;
- fondée sur la responsabilité contractuelle des constructeurs à défaut de preuve de leur faute (joints d'étanchéité et joints de balcon).
Par déclaration reçue au greffe le 22 février 2024, la sccv La Maransine et la société [T] Promotion ont interjeté appel de ce jugement.
Par ordonnance du 12 novembre 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d'[N] [J] de radiation de l'affaire du rôle de celles en cours, le jugement ayant fini par être en majeure partie exécuté.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2025, la sccv La Maransine et la société [T] Promotion ont demandé de :
'Vu les articles 1217, 1642-1, 1648 et 1792-6 du code civil,
Vu le contrat de vente en état futur d'achèvement,
Vu les attestations de la maîtrise d''uvre,
- Réformer ou infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
o Déclaré la SAS [T] PROPMOTION (PROMOTION) irrecevable en ses fins de non-recevoir tirées du défaut d'intérêt et du défaut de qualité à agir ainsi que de la forclusion ;
o Fixé à 142 jours ouvrés le retard du délai de livraison non justifié ;
o Condamné en conséquence la SAS [T] PROMOTION et la SCCV LA MARANSINE in solidum à verser à Monsieur [N] [J], la somme de 4 189,45 € en réparation des préjudices matériels et de jouissance liés au retard ;
o Condamné la SAS [T] PROMOTION et la SCCV LA MARANSINE in solidum à verser à Monsieur [N] [J], la somme de 3000 € en réparation du préjudice moral ;
o Débouté la SCCV LA MARANSINE et la SAS [T] PROMOTION de leurs demandes ;
o Condamné la SAS [T] PROMOTION et la SCCV LA MARANSINE in solidum à verser à Monsieur [N] [J] la somme de 3500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
o Condamné la SAS [T] PROMOTION et la SCCV LA MARANSINE in solidum aux dépens.
- Le confirmer pour le surplus et débouter Monsieur [J] de toutes ses demandes formulées au titre de leur appel incident
STATUANT A NOUVEAU :
A TITRE PRINCIPAL :
- Déclarer irrecevable l'action de Monsieur [J] à l'encontre de la SAS [T] PROMOTION faute d'intérêt et de qualité pour agir ;
- Débouter Monsieur [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
- Rectifier les erreurs de calcul de la décision entreprise et réduire le nombre de jours de retard à plus juste proportion ;
- Débouter Monsieur [J] de ses demandes indemnitaires ou, à défaut, les réduire à plus juste proportion ;
EN TOUTE HYPOTHESE :
- Condamner Monsieur [J] à verser à la SCCV LA MARANSINE et à la SAS [T] PROMOTION la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens'.
Elles ont conclu au rejet de la demande de déclarer abusives les clauses du contrat stipulant la preuve d'un retard légitime par la production d'une attestation du maître d'oeuvre et un délai de report de la livraison égal au double des jours de retard légitime.
Selon elles, ces clauses ne créaient pas un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties et le contrat de vente en l'état futur d'achèvement n'était pas un contrat d'adhésion.
La société [T] Promotion a contesté devoir être tenue in solidum avec la sccv La Maransine aux motifs que l'action était irrecevable à son encontre, n'ayant ni la qualité de cocontractant de l'intimé pouvant fonder l'application des articles 1147 ancien, 1611 et 1642-1 du code civil, ni n'étant tenue sur le fondement de l'article 1792-6 du code civil, n'ayant pas la qualité d'entrepreneur.
Elles ont soutenu justifier ainsi que convenu par la production d'une attestation du maître d'oeuvre d'un retard du chantier de 151 jours ouvrés légitimes, fondant un report de livraison de 302 jours (151 x 2) par application des stipulations contractuelles, soit :
- défaillance de l'entreprise de gros oeuvre 82 jours (41 x2) ;
- intervention d'entreprises pour la compenser 44 jours (22 x2) ;
- intempéries 104 jours (52 x2) ;
(article L 5428-4 du code du travail, norme AFNOR NF P 03-001)
- crise sanitaire 72 jours (36 x 2).
Elles ont ajouté que le tribunal s'était contredit dans le calcul des jours de retard.
Elles ont pour ces motifs conclu au rejet des demandes indemnitaires formées à leur encontre, subsidiairement à leur réduction.
Elles ont ajouté que :
- l'intimé ne justifiait pas des désordres allégués ;
- le vendeur d'un immeuble à construire n'était pas tenu au titre de la garantie de parfait achèvement due par l'entrepreneur ;
- l'action en réduction du prix qui pouvait seule être exercée ne l'avait pas été.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, [N] [J] a demandé de :
'Vu les articles 1147, 1611 et 1171 du Code civil,
Vu les articles 1642-1 et 1792-6 du Code civil,
Vu la jurisprudence citée,
- REJETER la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt et de qualité pour agir à l'encontre de la Société [T] PROMOTION
- INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :
. rejeté la demande tendant à voir déclarer abusive la clause contractuelle dénommée « causes légitimes de suspension des délais de livraison » en ce qu'elle renvoie à un certificat établi par le maître d''uvre pour l'appréciation des évènements constituant une cause légitime de retard et en ce qu'elle prévoit un doublement des jours de retard
. fixé à 142 jours ouvrés le retard du délai de livraison non justifiés
. limité à la somme de 4.189,45 € la condamnation in solidum des sociétés [T] PROMOTION et LA MARANSINE à verser à Monsieur [J] au titre de ses préjudices matériels et de jouissance liés au retard
. limité à la somme de 3.000 € la condamnation in solidum des sociétés [T] PROMOTION et LA MARANSINE à verser à Monsieur [J] au titre de son préjudice moral
. débouté Monsieur [J] de ses plus amples demandes
Statuant à nouveau,
- JUGER que la clause qui renvoie à un certificat établi par le maître d''uvre pour l'appréciation des événements constituant une cause légitime de retard de livraison présente un caractère abusif et doit être réputée non écrite ;
- JUGER que la clause de report du délai de livraison par le double de jours de retard enregistrés créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat au détriment de Monsieur [J] et doit être réputée non écrite ;
- JUGER que la Société LA MARANSINE et la Société [T] ont manqué à leur obligation contractuelle de respect du délai de livraison,
En conséquence,
- CONDAMNER in solidum la Société LA MARANSINE et la Société [T] à régler à Monsieur [J] la somme de 6.387,96 € au titre de son préjudice économique ;
- CONDAMNER in solidum la Société LA MARANSINE et la Société [T] à régler à Monsieur [J] la somme de 13.140 € au titre de son préjudice de jouissance ;
- CONDAMNER in solidum la Société LA MARANSINE et la Société [T] à régler à Monsieur [J] la somme de 8.000 € au titre de son préjudice moral ;
- CONDAMNER les sociétés LA MARENSINE et [T] HABITAT à reprendre les désordres listés ci-dessus et notifiés dans la lettre recommandée du 12 avril 2021.
- CONDAMNER in solidum la Société LA MARANSINE et la Société [T] à régler à Monsieur [J] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER in solidum la Société LA MARANSINE et la Société [T] aux entiers dépens'.
Il a conclu au rejet de la demande de la société [T] Promotion de déclarer irrecevable l'action exercée à son encontre aux motifs :
- que la confusion avait été entretenue entre la sccv La Maransine et la société [T] Promotion qui en était la gérante ;
- qu'elle était tenue sur le fondement d'un mandat apparent.
Il a maintenu que :
- les appelantes ne justifiaient pas des jours de retard dont elles se prévalaient ;
- la notion d'intempérie avait été insuffisamment définie au contrat ;
- les dispositions de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 étaient inapplicables au cas d'espèce puisque n'ayant concerné que les délais et mesures ayant expiré entre le 12 mars et le 23 juin 2020 et aucune clause pénale n'ayant été stipulée à son bénéfice ;
- les clauses du contrat de vente relatives au report de la date de livraison devaient, en application de l'article 1171 du code civil, être déclarées abusives et par conséquent non écrites.
Il a à l'appui de cette dernière demande soutenu que :
- le contrat de vente en l'état futur d'achèvement était un contrat d'adhésion ;
- ces clauses créaient à son détriment un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties ;
- le maître d'oeuvre, seul habilité à apprécier les retards légitimes, était dans une situation de conflit d'intérêts, ne pouvant aller à l'encontre de ceux du maître de l'ouvrage.
Il a exposé que :
- le retard de livraison, d'une année, avait été à l'origine des préjudices dont il était demandé réparation, à savoir :
- 6.272,63 € correspondant au loyer supporté de mars 2020 à avril 2021 ;
- 115,33 € correspondant aux intérêts intercalaires du prêt souscrit pour financer l'acquisition ;
- 13.140 € en réparation du préjudice de jouissance (36 € x 365 jours) ;
- 10.000 € en réparation du préjudice moral subi ;
- les réserves émises à la livraison et les désordres régulièrement dénoncés postérieurement n'avaient pas été repris.
L'ordonnance de clôture est du 17 avril 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A - SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION A L'ENCONTRE DE LA SOCIETE [T] PROMOTION
L'article 31 du code de procédure civile dispose que : 'L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé' et l'article 32 du même code que : 'Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir'.
L'article 1101 du code civil dispose que : 'Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations' et l'article 1103 que : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.
L'article 1109 alinéa 1er du code civil rappelle que : 'Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties'.
Le contrat de réservation en date du 14 août 2017, à en-tête de '[T] Habitat', stipule être conclu entre :
'La société La Maransine, société civile de construction vente....immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bayonne sous le numéro 820 196 426.
Représentée par Monsieur [P] [T], Président de la SAS [T] PROMOTION, elle-même gérante de la SCCV La Maransine
[...]
ET
M. [J] [N]'.
L'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 8 mars 2019 identifie comme suit les parties à l'acte :
'VENDEUR
La Société dénommée LA MARANSINE, société civile immobilière de construction vente...identifiée au SIREN sous le numéro 820196426 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BAYONNE
ACQUEREUR
Monsieur [N] [J]'.
Des courriers en date des 21 octobre 2019, 19 juin 2020, 25 janvier 2021 et 14 janvier 2022 ont été adressés à [N] [J]. Ces courriers comportent en :
- en-tête, à gauche l'indication '[T] HABITAT' et à droite 'SCCV LA MARANSINE' ;
- en pied de-page, les coordonnées de la 'SAS [T] PROMOTION' (adresse, téléphone, fax, site internet, n° siret, n° de tva intercommunautaire).
Les deux derniers courriers indiquaient être des réponses à des courriers recommandés d'[N] [J] reçus les 17 décembre 2020 et 4 janvier 2022. Ces courriers d'[N] [J] n'ont pas été produits. Le destinataire n'en est pas connu (sccv La Maransine, [T] Habitat ou [T] Promotion).
L'attestation du maître d'oeuvre en date du 18 décembre 2020 transmise par courriel en date du 4 janvier 2021 de [O] [K], responsable clientèle de la société [T] Habitat, a été établie à l'intention de la sccv La Maransine.
Le procès-verbal de livraison en date du 26 mars 2021 comporte :
- comme les courriers précédents les mentions en en-tête '[T] HABITAT' et 'SCCV LA MARANSINE' ;
- l'indication qu'il est dressé entre [N] [J] et 'M. [H] Représentant la SCI précitée, Maître d'Ouvrage' ;
- le cachet de la société La Maransine précisant ses coordonnées postales, son numéro de téléphone, son numéro au registre du commerce et des sociétés, mais avec l'adresse de courrier électronique suivante : 'Email : [Courriel 5]'.
[N] [J] expose que les appels de fonds ont été émis par la société [T] Habitat pour le compte de la sccv La Maransine. Il n'est pas soutenu que ces appels de fonds, qui ne sont pas produits, ont été émis par la société [T] Promotion.
Ni la mention en en-tête de la société [T] Habitat concurremment avec la sccv La Maransine sur certains documents postérieurs au contrat de réservation et à l'acte de vente, lesquels ne mentionnent que la sccv La Maransine en qualité de contractante, ni celle en pied de page de courriers de la société [T] Promotion ne permettent d'attribuer à la société [T] Promotion, gérante de la sccv La Maransine, la qualité de cocontractante.
La société [T] Promotion n'a ainsi pas qualité pour défendre au sens des dispositions précitées.
L'action exercée à son encontre est pour ces motifs irrecevable.
Le jugement sera pour ces motifs réformé de ce chef.
B - SUR UN DESEQUILIBRE ENTRE LES DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES
1 - sur une clause abusive au sens du code de la consommation
L'article L 261-11 du code de la construction et de l'habitation dispose notamment qu'en matière de vente d'immeuble à construire : 'Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :
[...]
c) Le délai de livraison'.
Aux termes de l'article L 261-15 alinéas 1 et 2 du même code :
'I.- La vente prévue à l'article L. 261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble.
Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé'.
L'article L 212-1 du code de la consommation dispose que :
'Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.
Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu'elles portent à l'équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.
Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.
Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies'.
Les articles R 212-1 et R 212-2 du code de la consommation énumèrent respectivement les clauses irréfragablement présumées abusives et celles simplement présumées abusives.
[N] [J] a la qualité de consommateur et la sccv La Maransine celle de professionnelle. Ces dispositions trouvent dès lors à s'appliquer.
Le contrat de réservation stipule en page 3, au paragraphe 'Délai prévisionnel d'exécution des ouvrages' que : 'Le réservant s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 28 février 2019, sauf survenance d'intempéries, de grèves ou d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison'. Il énumère en pages 3 et 4 les 'Causes légitimes de suspension des délais'.
L'acte de vente stipule en pages 39 et 40 que :
'Délai prévisionnel d'exécution des ouvrages
Le VENDEUR déclare également que, sauf intempéries, grèves ou cas de force majeure, l'achèvement prévisionnel de l'immeuble dans lequel se trouvent les fractions, objet du présent contrat, interviendra au plus tard à la date du 31 MARS 2020.
[...]
Causes légitimes de suspension du délai de livraison
Pour l'application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les événements suivants :
- Intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment.
- Grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs.
- Le retard limité à 30 jours résultant de la liquidation des biens, l'admission au régime du règlement judiciaire des ou de l'une des entreprises ou d'un sous-traitant intervenant dans la construction de l'ensemble Immobilier. Si la faillite ou l'admission au régime du règlement judiciaire intervient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira tous ses effets.
- Retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l'ACQUEREUR, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le Maître d''uvre du chantier à l'entrepreneur défaillant).
- Retards entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci.
- Retards provenant d'anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d'eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d'eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-oeuvre d'immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.
- Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au VENDEUR.
- Troubles résultant d'hostilités, cataclysmes, accidents de chantier,
- Retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d'énergie et de ressources.
- Retards de paiement de l'acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le VENDEUR aurait accepté de réaliser.
Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier.
Dans un tel cas, la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l'acquéreur par une lettre du Maître d''uvre.
Le tout sous réserve des dispositions des articles L.261-11 du Code de la construction et de l'habitation et 1184 du Code civil'.
Le premier juge a, sans être contredit, rappelé que la commission des clauses abusives avait émis le 29 septembre 2016 l'avis n° 16-01 suivant :
'La clause du contrat de vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement litigieux, qui stipule un report du délai de livraison de ce bien, en présence de jours d'intempéries, le dit report défini comme d'une durée du double des dits jours ne peut être jugée abusive en ce que :
' Le relevé des dits jours est réalisé par un tiers au contrat et sur la base de relevé météorologiques publics ;
' Le report du délai de livraison pour un nombre de jours double de celui des jours d'intempéries ne parait pas, au regard des nécessités de réorganisation d'un chantier, manifestement disproportionné ;
' Le dit report ne modifie pas les stipulations ne rendant exigibles les obligations de paiement échelonné des sommes dues par le consommateur qu'au fur et à mesure de l'achèvement des étapes de la construction'.
Une telle clause de majoration du délai d'achèvement en cas de survenance de cas fortuits limitativement énumérés est licite. Elle n'est pas une clause de non-garantie ou d'exclusion de responsabilité, prohibée, mais une clause aménageant une obligation.
La clause litigieuse stipule une suspension du délai de livraison pour une durée double du nombre de jours de retard enregistrés en raison d'événements limitativement énumérés présentant les caractéristiques de la force majeure, non imputables au vendeur, non prévisibles à la conclusion du contrat, de nature à retarder le chantier.
Le retard de chantier est attesté par un tiers au contrat liant les parties, le maître d'oeuvre, réputé indépendant et susceptible de voir sa responsabilité engagée en cas de fausse attestation ou d'attestation inexacte.
Une telle clause qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Elle n'est pour ces motifs pas abusive au sens des dispositions précitées.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
2 - sur un contrat d'adhésion
L'article 1171 du code civil dispose que :
'Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.
L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation'.
Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement d'un bien immobilier relaté dans un acte authentique dont le contenu est négocié, n'est pas un contrat d'adhésion.
Il résulte de plus des développements précédents que la clause litigieuse ne crée pas au détriment de l'une des parties un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes présentées sur ce fondement.
C - SUR UN RETARD DE LIVRAISON
1 - sur la défaillance d'une entreprise
Le maître d'oeuvre a indiqué dans chacune de ses attestations en date des 18 décembre 2020 et 18 octobre 2022 que :
'2. L'Ordre de Service du lot Terrassement a été signé par la société ATLANTIS ECO le 11 Janvier 2019.
Cette dernière a été déclarée défaillante le 11 Avril 2019.
Le nombre de jours de retard est de 41 jours ouvrés.
3. La société ERC HARRANGER a été mandatée pour la réalisation du pompage en rabattement de nappe en lieu et place de l'entreprise ATLANTIS ECO cette prestation a retardé l'intervention du Gros 'uvre de 22 jours ouvrés'.
L'acte de vente en l'état futur d'achèvement indique en page 2 que :
'- La Société dénommée LA MARANSINE est représentée à l'acte par Monsieur [P] [T],
[...]
Agissant en sa qualité de gérant de la société [T] PROMOTION, elle même gérante de la SCCV LA MARANSINE, et ayant tous pouvoirs à l'effet des présentes en vertu des dispositions statutaires'.
Par courrier recommandé en date du 11 avril 2019 à en-tête de la société [T] Habitat et de la sccv La Maransine, mentionnant en pied de page la société [T] Promotion, le 'Responsable Département Technique' de la société [T] Promotion a indiqué à la société Atlantis Eco que :
'Suivant acte d'engagement en date du 10 janvier 2019, vous étiez en charge des Lots 01 Bis Terrassements et 01 Ter VRD pour le chantier « La Maransine » sur la commune de [Localité 7].
Vous êtes depuis plusieurs semaines en situation de défaillance dès lors que vous refusez de mettre en oeuvre les moyens nécessaires afin de poursuivre les travaux conformément à vos marchés.
Malgré les deux courriers envoyés par le Maitre d'oeuvre ART'CAD en date du 27/03/19 et du 01/04/19 (copies ci-jointes), nous n'avons eu aucun retour de votre part.
En conséquence, en application des dispositions de l'article 10 du CCAP, nous vous confirmons que la résiliation pure et simple de vos marchés à vos torts exclusifs est effective au 11 avril 2019".
Les courriers en date des 19 mars et 17 avril 2019 du maître d'oeuvre, la société Art'Cad, adressés à la société Atlantis Eco ont été versés aux débats.
Il n'est pas justifié d'une réponse de la société Atlantis Eco à ce courrier, ni d'une contestation des termes de celui-ci.
La sccv La Maransine justifie ainsi d'un motif de suspension du délai de livraison, de 126 jours (41 + 22 = 63 x 2).
Le jugement sera réformé en ce qu'il n'a pas procédé au doublement des jours de retard et a limité à 63 jours la période de suspension du délai de livraison.
2 - sur les intempéries
L'article L 5424-8 du code du travail dispose que : 'Sont considérées comme intempéries, les conditions atmosphériques et les inondations lorsqu'elles rendent dangereux ou impossible l'accomplissement du travail eu égard soit à la santé ou à la sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir'.
L'article L 5424-9 alinéa 1er du même code précise que : 'L'arrêt du travail en cas d'intempéries est décidé par l'entrepreneur ou par son représentant sur le chantier après consultation du comité social et économique'.
Aux termes de l'article L 5424-10 du code du travail : 'Les salariés bénéficient de l'indemnisation pour intempéries, quels que soient le montant et la nature de leur rémunération'.
Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement ne soumet pas la preuve des intempéries ayant retardé la livraison à la production du justificatif de l'indemnisation des salariés pour ce motif, mais à une attestation du maître d'oeuvre.
Une première attestation en date du 18 décembre 2020 de [E] [U], gérant de la société Art'Cad, maître d'oeuvre, indique que :
'1. Le nombre total de jours d'intempéries est de 52 jours ouvrés sur les périodes suivantes :
- De Janvier 2019 à Août 2019 : 13 jours
- De septembre 2019 à Mars 2020 : 39 jours'.
Les fiches de suivi météorologique de chantier établies sur la période considérée par Météo-France ont été produites aux débats.
Dans une seconde attestation en date du 18 octobre 2022, ce maître d'oeuvre a précisé que :
'1. Le nombre total de jours d'intempéries est de 52 jours ouvrés sur les périodes suivantes :
- De Janvier 2019 à Août 2019 : 13 jours
o Mars 2019 : Pluie les 6 & 8 - Vent 4 & 13
o Avril 2019 : Pluie : les 23 & 24
o Mai 2019 : Vent 14/15/27
o Juin 2019 : Vent 7 - Pluie 11
o Juillet 2019 : Pluie les 25 & 26
- De septembre 2019 à Mars 2020:39 jours
o Septembre 2019 : Pluie les 9/23/25/26
o Octobre 2019 : Pluie les 8/16/18/24/30 & Pluie et vent le 14
o Novembre 2019 : Pluie 1/7/11/13/20/21/27
o Décembre 2019 : Pluie les 10/11/12/13/19/20/23
o Janvier 2020 : Pluie les 9/14/16/27/29/31
o Février 2020 : Pluie le 26 & Vent les 3/10/13/25/27
o Mars 2020 : Pluie 3/4/5".
La sccv La Maransine justifie ainsi de 52 jours ouvrés d'intempéries, soit une suspension du délai de livraison de 104 jours (52 x2) par application des stipulations précitées.
Le jugement sera pour ces motifs infirmé de ce chef.
3 - sur l'incidence de la crise sanitaire
Dans son attestation en date du 18 décembre 2020, le maître d'oeuvre a indiqué que :
'4. A l'issue du premier déconfinement, le 11 mai 2020 et comme indiqué dans notre attestation du 11 Mai 2020, les entreprises ont fait face à des difficultés organisationnelles liés aux responsabilités à l'égard de leurs salariés, au matériel de protection et aux livraisons retardées. Le chantier a dû appliquer les recommandations gouvernementales dans la lutte contre la Covid 19 tant en matière d'effectif réduit que de zone de travail prédéfinie.
De ce fait, les travaux ont été ralenti de façon conséquente.
Soit 36 jours ouvrés (du lundi au vendredi hors jours fériés) entre la période du 17 mars 2020 au 11 Mai 2020".
Les termes de cette attestation ont été maintenus dans celle du 18 octobre 2022.
La sccv La Maransine justifie par la production des attestations du maître d'oeuvre d'un report de la date de livraison de 72 jours (36 x2).
Dans un courrier en date du 19 juin 2020 adressé à [N] [J], [F] [D], responsable des programmes, a indiqué que :
'Nous revenons vers vous afin de vous apporter des informations au sujet de la nouvelle planification du chantier de la résidence [Adresse 6] à [Localité 7], établie par le maître d'oeuvre comme suite à l'arrêt du chantier résultant des conséquences de la COVID-19.
Comme indiqué dans notre dernier communiqué du 19/05/2020, le chantier a repris depuis le 22/04/2020".
Toutefois, le premier confinement s'étant étendu du 17 mars au 11 mai 2020 non inclus, ce courrier ne permet pas de retenir que le chantier avait pleinement repris au 22 avril 2020, soit 19 jours plus tôt.
5 - récapitulatif
La sccv La Maransine justifie d'une cause légitime de suspension du délai de livraison de 302 jours ouvrés (126 + 104 + 72).
Les lots ont été livrés le 26 mars 2021. Le report de la date de livraison a été de 360 jours (31 mars 2020/26 mars 2021) soit, en jours ouvrés, d'une durée moindre (250 jours) que les 302 jours précités.
Il sera observé que quand bien même le chantier aurait repris au 22 avril 2020, la livraison serait intervenue avant l'expiration du délai de suspension qui aurait été de 264 jours (126 + 104 +34).
Le report de la date de livraison des lots acquis par l'intimé a une cause légitime et n'excède pas la durée justifiée de suspension du délai de livraison. Ce report n'est dès lors pas imputable à faute à l'appelante.
[N] [J] n'est pour ses motifs pas fondé en ses prétentions indemnitaires formées de ce chef à l'encontre de la sccv La Maransine.
Le jugement en conséquence réformé de ce chef.
D - SUR LES RESERVES A LA LIVRAISON
L'article 1642-1 du code civil dispose que :
'Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer'.
L'acquéreur peut ainsi exercer à son choix l'action rédhibitoire en résolution de la vente ou l'action estimatoire en diminution du prix.
La garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6 du code civil ne trouve pas application en cette matière.
Le procès-verbal en date du 26 mars 2021 indique que la livraison est intervenue 'avec réserves mentionnées en annexe'. Cette annexe n'a pas été produite aux débats.
Par courrier en date du 12 avril 2021 adressé à '[T] Habitat' ayant pour objet : 'réserves dans le mois suite à la livraison', [N] [J] a indiqué que :
'Je viens de m'apercevoir d'un certain nombre de malfaçons dont vous trouverez la liste ci-dessous :
Radiateurs
- Radiateur du salon ; 5 chocs, masqués par une peinture qui a déjà jaunit
- Radiateur de la chambre : 1 choc masqué par de la peinture qui a déjà jaunit
- Radiateurs non purgés qui font un bruit de chasse d'eau
- Derrière les radiateurs au niveau de la fixation, refaire les peintures.
Huisseries extérieurs
- Porte fenêtre de la cuisine : Rayure plus de 30 cm + autre rayure masquée par de la peinture acrylique, et mal réglée + joint mal réalisé
- Porte fenêtre du salon : Rayures + chocs sur l'ouverture + rayure sur l'extérieur + joint mal réalisé
- Fenêtre du salon : rayure masquée par de la peintures acrylique + choc sur l'ouverture + mauvais réglage de fermeture + joint mal réalisé
- Fenêtre de la chambre : rayures
- Garde-fou du balcon : rayures importantes un peu partout sur le garde-fou
- Amât de ciment sur les couvertines coté fenêtre du salon
Electricité
- Bouton de VMC qui ne fonctionne pas
- Habillage du Compteur électrique ou la pose n'est pas terminée, porte qui ne tient pas, bande de placo arrachée.
- Pas de raccordement à l'adsl ni à la fibre, impossible selon les FAI, la résidence n'étant pas raccordée
Porte intérieur :
- Porte salle de bain : montant du cadre de porte mal peint + trou en bas + éclat en coin à gauche repeint par le peintre mais qui n'a pas tenu + peinture sur les gonds qui ne tient pas. Merci de changer la porte.
Placard à chaudière :
Mal peint + montant de la porte mal peint également
Chambre
Arrête de mur à refaire, enduit + ponçage + peintures
- joint sur les plinthes (jonctions entre les plinthes) non fait
Salle de bain :
finitions + ponçage + peinture
Carrelage
Trace de peinture blanche un peu partout sur les joints
SALON
Les retouches à la va vite pendant la livraison sont à refaire car voyantes.
Ponçage + peinture du mur.
Je tiens à vous signaler que les peintures blanches et les finitions sont absolument horribles, donc pas acceptable. Tout le monde me dit que c'est moche, que c'est mal fait... franchement c'est un peu la honte pour un appartement « neuf ». les parties communes sont extrêmement mal peintes également.
Je demande à ce que les peintres (une autre société) vienne faires les finitions et repeindre les murs blancs chez moi.
ci-joint quelques photos pour illuster mes propos bien que je pense, aux vues des plaintes de tous les résidents, vous devez avoir l'habitude.
En vertu de l'article 1642-1 du Code Civil, le vendeur d'immeubles à construire ne peut être déchargé, avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession du logement par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
En conséquence, je vous demande de bien vouloir remédier à ces défauts dans les plus brefs délais.
Je vous signale que je me tiens à votre disposition pour convenir des modalités d'exécution des travaux'.
La sccv La Maransine soutient que les réserves ont été levées. Elle produit à cette fin un document intitulé 'Quitus Levée de réserves' en date du 15 mars 2022 signé de '[Z]' qui serait le syndic de la copropriété, aux termes duquel 'l'entreprise [Localité 7] Electricité a levé les réserves concernant l'appartement N° 0009 de la résidence « [Adresse 6] »'.
Il n'est toutefois pas établi que ce document concerne le lot/logement n° 37 acquis par l'intimé.
La sccv La Maransine ne justifie pas de la levée des réserves.
L'intimé a indiqué dans ses écritures que nombre des réserves avait été levé.
[N] [J] n'a toutefois pas exercé l'action estimatoire en réduction du prix en l'absence de diligences du vendeur pour lever les réserves.
Il en résulte qu'il n'est pas fondé en ses prétentions formées aux fins de levée des réserves formulées à la réception ou dénoncées postérieurement.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté [N] [J] de ses prétentions formées de ce chef.
E - SUR LES DEPENS
Le jugement sera pour les motifs qui précèdent infirmé en ce qu'il a condamné les appelantes aux dépens.
La charge des dépens de première instance et d'appel incombe à [N] [J].
F - SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le jugement sera pour les motifs qui précèdent infirmé en ce qu'il a condamné les appelantes sur ce fondement.
Les circonstances de l'espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées sur ce fondement devant la cour.
PAR CES MOTIFS,
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement du 23 janvier 2024 du tribunal judiciaire de La Rochelle sauf en ce qu'il :
'REJETTE la demande tendant à voir déclarer abusive la clause contractuelle dénommée Causes légitimes de suspension des délais de livraison en ce qu'elle renvoie à un certificat établi par le maître d'oeuvre pour l'appréciation des évènements constituant une cause légitime de retard et en ce qu'elle prévoit un doublement des jours de retard' ;
et statuant à nouveau,
DECLARE irrecevable l'action d'[N] [J] à l'encontre de la société [T] Promotion ;
DEBOUTE [N] [J] de l'ensemble de ses prétentions formées à l'encontre de la société sccv La Maransine ;
CONDAMNE [N] [J] aux dépens de première instance et d'appel ;
REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
N° RG 24/00448 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G7MU
Société LA MARANSINE
S.A.S. [T] PROMOTION
C/
[J]
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 27 JANVIER 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00448 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G7MU
Décision déférée à la Cour : jugement du 23 janvier 2024 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7].
APPELANTES :
Société LA MARANSINE Société civile immobilière de construction-vente
[Adresse 4]
[Localité 3]
S.A.S. [T] PROMOTION
[Adresse 4]
[Localité 3]
ayant toutes les deux pour avocat postulant Maître Camille CHABOUTY, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Maître Nicolas SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIME :
Monsieur [N] [J]
[Adresse 2]
[Localité 1]
ayant pour avocat postulant Maître Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Maître Jérôme GARDACH, avocat au barreau de LA ROCHELLE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 17 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur [P] MAURY, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte sous seing privé en date du 14 août 2017, [N] [J] a conclu avec la sccv La Maransine dont le gérant est la société [T] Promotion, un contrat de réservation d'un appartement avec parking dépendant d'un ensemble immobilier devant être construit à [Localité 7].
Le contrat de réservation stipulait que les biens seraient achevés et livrés le 28 février 2019, sauf survenance d'intempéries, de grèves ou de cas de force majeure ou de suspension des délais de livraison.
Par acte du 8 mars 2019, [N] [J] a acquis au prix de 108.000 € de la sccv La Maransine, en l'état futur d'achèvement, les lots nos37 (appartement) et 180 (parking en sous-sol) dépendant de l'ensemble en copropriété désormais dénommé [Adresse 8].
La date d'achèvement prévisionnel des travaux de construction a été fixée au 31 mars 2020.
Le bien a été livré le 26 mars 2021.
[N] [J] a par acte du 5 octobre 2021 assigné la sccv La Maransine et la société [T] Promotion devant le tribunal judiciaire de La Rochelle.
Il a soutenu que devaient être réputées non écrites :
- la clause relative aux événements constituant un retard légitime de livraison, abusive ;
- celle stipulant un report de la livraison pour une durée double des jours de retard créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.
Il a à titre principal demandé de condamner in solidum ces sociétés au paiement à titre de dommages et intérêts des sommes de :
- 6.387,96 € en réparation de son préjudice économique ;
- 13.140 € en réparation de son préjudice de jouissance ;
- 10.000 € en réparation de son préjudice moral.
Il a en outre demandé de les condamner à reprendre les désordres dénoncés par courrier recommandé du 12 avril 2021.
La société [T] Promotion a demandé de déclarer irrecevable l'action exercée à son encontre aux motifs que la demanderesse n'avait ni intérêt, ni qualité pour agir s'agissant des désordres qui affecteraient les parties communes.
Les défenderesses ont soutenu que l'action relative à la reprise des désordres réservés serait forclose.
Les défenderesses ont au fond conclu au rejet des prétentions formées à leur encontre. Elles ont exposé justifier de 151 jours ouvrés de retard légitime (défaillance d'une entreprise, crise sanitaire, intempéries), soit un délai de livraison conventionnellement reporté de 302 jours (151 x 2).
Par jugement du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :
'DÉCLARE la Sas [T] Promotion irrecevable en ses fins de non recevoir tirées du défaut d'intérêt et du défaut de qualité à agir ainsi que de la forclusion;
REJETTE la demande tendant à voir déclarer abusive la clause contractuelle dénommée 'Causes légitimes de suspension des délais de livraison' en ce qu'elle renvoie à un certificat établi par le maître d'oeuvre pour l'appréciation des évènements constituant une cause légitime de retard et en ce qu'elle prévoit un doublement des jours de retard ;
FIXE à 142 jours ouvrés le retard du délai de livraison non justifié;
CONDAMNE en conséquence la Sas [T] Promotion et la Sccv la Maransine in solidum à verser à Monsieur [N] [J] la somme de 4189,45 € (quatre mille cent quatre vingt neuf euros et quarante cinq centimes) en réparation des préjudices matériels et de jouissance liés au retard;
CONDAMNE la Sas [T] Promotion et la Sccv la Maransine in solidum à verser à Monsieur [N] [J] la somme de 3000 € (trois mille euros) en réparation du préjudice moral;
DÉBOUTE Monsieur [N] [J] de ses plus amples demandes;
CONDAMNE la Sas [T] Promotion et la Sccv la Maransine in solidum à verser à Monsieur [N] [J] la somme de 3500 € (trois mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
CONDAMNE la Sas [T] Promotion et la Sccv la Maransine in solidum aux dépens;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit'.
Il a rappelé que l'examen des fins de non recevoir relevait de la compétence exclusive du juge de la mise en état.
Il a considéré que les clauses relatives au report de la date de livraison n'étaient pas abusives, ni ne créaient un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties.
Il a retenu un retard de :
- 41 jours liés à la défaillance de l'entreprise de terrassement ;
- 22 jours liés à l'intervention des sociétés du gros oeuvre en raison de cette défaillance ;
- 52 jours ouvrés porté à 114 jours ouvrés, retard non justifié s'agissant des intempéries ;
- 22 jours liés à la crise sanitaire, 14 jours n'étant pas justifiés.
Il a fait droit aux demandes d'indemnisation :
- du préjudice économique subi, un loyer ayant dû être supporté pendant le retard, ainsi que des intérêts intercalaires d'emprunt ;
- du trouble de jouissance ;
- d'un préjudice moral.
Il a rejeté les demandes d'[N] [J] :
- de reprise des désordres dénoncés à la livraison, à défaut de demande de réduction du prix ;
- fondée sur la garantie décennale à défaut de preuve des travaux de reprise des désordres (infiltrations) auxquels seraient tenus les constructeurs ;
- fondée sur la responsabilité contractuelle des constructeurs à défaut de preuve de leur faute (joints d'étanchéité et joints de balcon).
Par déclaration reçue au greffe le 22 février 2024, la sccv La Maransine et la société [T] Promotion ont interjeté appel de ce jugement.
Par ordonnance du 12 novembre 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d'[N] [J] de radiation de l'affaire du rôle de celles en cours, le jugement ayant fini par être en majeure partie exécuté.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2025, la sccv La Maransine et la société [T] Promotion ont demandé de :
'Vu les articles 1217, 1642-1, 1648 et 1792-6 du code civil,
Vu le contrat de vente en état futur d'achèvement,
Vu les attestations de la maîtrise d''uvre,
- Réformer ou infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
o Déclaré la SAS [T] PROPMOTION (PROMOTION) irrecevable en ses fins de non-recevoir tirées du défaut d'intérêt et du défaut de qualité à agir ainsi que de la forclusion ;
o Fixé à 142 jours ouvrés le retard du délai de livraison non justifié ;
o Condamné en conséquence la SAS [T] PROMOTION et la SCCV LA MARANSINE in solidum à verser à Monsieur [N] [J], la somme de 4 189,45 € en réparation des préjudices matériels et de jouissance liés au retard ;
o Condamné la SAS [T] PROMOTION et la SCCV LA MARANSINE in solidum à verser à Monsieur [N] [J], la somme de 3000 € en réparation du préjudice moral ;
o Débouté la SCCV LA MARANSINE et la SAS [T] PROMOTION de leurs demandes ;
o Condamné la SAS [T] PROMOTION et la SCCV LA MARANSINE in solidum à verser à Monsieur [N] [J] la somme de 3500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
o Condamné la SAS [T] PROMOTION et la SCCV LA MARANSINE in solidum aux dépens.
- Le confirmer pour le surplus et débouter Monsieur [J] de toutes ses demandes formulées au titre de leur appel incident
STATUANT A NOUVEAU :
A TITRE PRINCIPAL :
- Déclarer irrecevable l'action de Monsieur [J] à l'encontre de la SAS [T] PROMOTION faute d'intérêt et de qualité pour agir ;
- Débouter Monsieur [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
- Rectifier les erreurs de calcul de la décision entreprise et réduire le nombre de jours de retard à plus juste proportion ;
- Débouter Monsieur [J] de ses demandes indemnitaires ou, à défaut, les réduire à plus juste proportion ;
EN TOUTE HYPOTHESE :
- Condamner Monsieur [J] à verser à la SCCV LA MARANSINE et à la SAS [T] PROMOTION la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens'.
Elles ont conclu au rejet de la demande de déclarer abusives les clauses du contrat stipulant la preuve d'un retard légitime par la production d'une attestation du maître d'oeuvre et un délai de report de la livraison égal au double des jours de retard légitime.
Selon elles, ces clauses ne créaient pas un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties et le contrat de vente en l'état futur d'achèvement n'était pas un contrat d'adhésion.
La société [T] Promotion a contesté devoir être tenue in solidum avec la sccv La Maransine aux motifs que l'action était irrecevable à son encontre, n'ayant ni la qualité de cocontractant de l'intimé pouvant fonder l'application des articles 1147 ancien, 1611 et 1642-1 du code civil, ni n'étant tenue sur le fondement de l'article 1792-6 du code civil, n'ayant pas la qualité d'entrepreneur.
Elles ont soutenu justifier ainsi que convenu par la production d'une attestation du maître d'oeuvre d'un retard du chantier de 151 jours ouvrés légitimes, fondant un report de livraison de 302 jours (151 x 2) par application des stipulations contractuelles, soit :
- défaillance de l'entreprise de gros oeuvre 82 jours (41 x2) ;
- intervention d'entreprises pour la compenser 44 jours (22 x2) ;
- intempéries 104 jours (52 x2) ;
(article L 5428-4 du code du travail, norme AFNOR NF P 03-001)
- crise sanitaire 72 jours (36 x 2).
Elles ont ajouté que le tribunal s'était contredit dans le calcul des jours de retard.
Elles ont pour ces motifs conclu au rejet des demandes indemnitaires formées à leur encontre, subsidiairement à leur réduction.
Elles ont ajouté que :
- l'intimé ne justifiait pas des désordres allégués ;
- le vendeur d'un immeuble à construire n'était pas tenu au titre de la garantie de parfait achèvement due par l'entrepreneur ;
- l'action en réduction du prix qui pouvait seule être exercée ne l'avait pas été.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, [N] [J] a demandé de :
'Vu les articles 1147, 1611 et 1171 du Code civil,
Vu les articles 1642-1 et 1792-6 du Code civil,
Vu la jurisprudence citée,
- REJETER la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt et de qualité pour agir à l'encontre de la Société [T] PROMOTION
- INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :
. rejeté la demande tendant à voir déclarer abusive la clause contractuelle dénommée « causes légitimes de suspension des délais de livraison » en ce qu'elle renvoie à un certificat établi par le maître d''uvre pour l'appréciation des évènements constituant une cause légitime de retard et en ce qu'elle prévoit un doublement des jours de retard
. fixé à 142 jours ouvrés le retard du délai de livraison non justifiés
. limité à la somme de 4.189,45 € la condamnation in solidum des sociétés [T] PROMOTION et LA MARANSINE à verser à Monsieur [J] au titre de ses préjudices matériels et de jouissance liés au retard
. limité à la somme de 3.000 € la condamnation in solidum des sociétés [T] PROMOTION et LA MARANSINE à verser à Monsieur [J] au titre de son préjudice moral
. débouté Monsieur [J] de ses plus amples demandes
Statuant à nouveau,
- JUGER que la clause qui renvoie à un certificat établi par le maître d''uvre pour l'appréciation des événements constituant une cause légitime de retard de livraison présente un caractère abusif et doit être réputée non écrite ;
- JUGER que la clause de report du délai de livraison par le double de jours de retard enregistrés créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat au détriment de Monsieur [J] et doit être réputée non écrite ;
- JUGER que la Société LA MARANSINE et la Société [T] ont manqué à leur obligation contractuelle de respect du délai de livraison,
En conséquence,
- CONDAMNER in solidum la Société LA MARANSINE et la Société [T] à régler à Monsieur [J] la somme de 6.387,96 € au titre de son préjudice économique ;
- CONDAMNER in solidum la Société LA MARANSINE et la Société [T] à régler à Monsieur [J] la somme de 13.140 € au titre de son préjudice de jouissance ;
- CONDAMNER in solidum la Société LA MARANSINE et la Société [T] à régler à Monsieur [J] la somme de 8.000 € au titre de son préjudice moral ;
- CONDAMNER les sociétés LA MARENSINE et [T] HABITAT à reprendre les désordres listés ci-dessus et notifiés dans la lettre recommandée du 12 avril 2021.
- CONDAMNER in solidum la Société LA MARANSINE et la Société [T] à régler à Monsieur [J] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER in solidum la Société LA MARANSINE et la Société [T] aux entiers dépens'.
Il a conclu au rejet de la demande de la société [T] Promotion de déclarer irrecevable l'action exercée à son encontre aux motifs :
- que la confusion avait été entretenue entre la sccv La Maransine et la société [T] Promotion qui en était la gérante ;
- qu'elle était tenue sur le fondement d'un mandat apparent.
Il a maintenu que :
- les appelantes ne justifiaient pas des jours de retard dont elles se prévalaient ;
- la notion d'intempérie avait été insuffisamment définie au contrat ;
- les dispositions de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 étaient inapplicables au cas d'espèce puisque n'ayant concerné que les délais et mesures ayant expiré entre le 12 mars et le 23 juin 2020 et aucune clause pénale n'ayant été stipulée à son bénéfice ;
- les clauses du contrat de vente relatives au report de la date de livraison devaient, en application de l'article 1171 du code civil, être déclarées abusives et par conséquent non écrites.
Il a à l'appui de cette dernière demande soutenu que :
- le contrat de vente en l'état futur d'achèvement était un contrat d'adhésion ;
- ces clauses créaient à son détriment un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties ;
- le maître d'oeuvre, seul habilité à apprécier les retards légitimes, était dans une situation de conflit d'intérêts, ne pouvant aller à l'encontre de ceux du maître de l'ouvrage.
Il a exposé que :
- le retard de livraison, d'une année, avait été à l'origine des préjudices dont il était demandé réparation, à savoir :
- 6.272,63 € correspondant au loyer supporté de mars 2020 à avril 2021 ;
- 115,33 € correspondant aux intérêts intercalaires du prêt souscrit pour financer l'acquisition ;
- 13.140 € en réparation du préjudice de jouissance (36 € x 365 jours) ;
- 10.000 € en réparation du préjudice moral subi ;
- les réserves émises à la livraison et les désordres régulièrement dénoncés postérieurement n'avaient pas été repris.
L'ordonnance de clôture est du 17 avril 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A - SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION A L'ENCONTRE DE LA SOCIETE [T] PROMOTION
L'article 31 du code de procédure civile dispose que : 'L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé' et l'article 32 du même code que : 'Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir'.
L'article 1101 du code civil dispose que : 'Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations' et l'article 1103 que : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.
L'article 1109 alinéa 1er du code civil rappelle que : 'Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties'.
Le contrat de réservation en date du 14 août 2017, à en-tête de '[T] Habitat', stipule être conclu entre :
'La société La Maransine, société civile de construction vente....immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bayonne sous le numéro 820 196 426.
Représentée par Monsieur [P] [T], Président de la SAS [T] PROMOTION, elle-même gérante de la SCCV La Maransine
[...]
ET
M. [J] [N]'.
L'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 8 mars 2019 identifie comme suit les parties à l'acte :
'VENDEUR
La Société dénommée LA MARANSINE, société civile immobilière de construction vente...identifiée au SIREN sous le numéro 820196426 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BAYONNE
ACQUEREUR
Monsieur [N] [J]'.
Des courriers en date des 21 octobre 2019, 19 juin 2020, 25 janvier 2021 et 14 janvier 2022 ont été adressés à [N] [J]. Ces courriers comportent en :
- en-tête, à gauche l'indication '[T] HABITAT' et à droite 'SCCV LA MARANSINE' ;
- en pied de-page, les coordonnées de la 'SAS [T] PROMOTION' (adresse, téléphone, fax, site internet, n° siret, n° de tva intercommunautaire).
Les deux derniers courriers indiquaient être des réponses à des courriers recommandés d'[N] [J] reçus les 17 décembre 2020 et 4 janvier 2022. Ces courriers d'[N] [J] n'ont pas été produits. Le destinataire n'en est pas connu (sccv La Maransine, [T] Habitat ou [T] Promotion).
L'attestation du maître d'oeuvre en date du 18 décembre 2020 transmise par courriel en date du 4 janvier 2021 de [O] [K], responsable clientèle de la société [T] Habitat, a été établie à l'intention de la sccv La Maransine.
Le procès-verbal de livraison en date du 26 mars 2021 comporte :
- comme les courriers précédents les mentions en en-tête '[T] HABITAT' et 'SCCV LA MARANSINE' ;
- l'indication qu'il est dressé entre [N] [J] et 'M. [H] Représentant la SCI précitée, Maître d'Ouvrage' ;
- le cachet de la société La Maransine précisant ses coordonnées postales, son numéro de téléphone, son numéro au registre du commerce et des sociétés, mais avec l'adresse de courrier électronique suivante : 'Email : [Courriel 5]'.
[N] [J] expose que les appels de fonds ont été émis par la société [T] Habitat pour le compte de la sccv La Maransine. Il n'est pas soutenu que ces appels de fonds, qui ne sont pas produits, ont été émis par la société [T] Promotion.
Ni la mention en en-tête de la société [T] Habitat concurremment avec la sccv La Maransine sur certains documents postérieurs au contrat de réservation et à l'acte de vente, lesquels ne mentionnent que la sccv La Maransine en qualité de contractante, ni celle en pied de page de courriers de la société [T] Promotion ne permettent d'attribuer à la société [T] Promotion, gérante de la sccv La Maransine, la qualité de cocontractante.
La société [T] Promotion n'a ainsi pas qualité pour défendre au sens des dispositions précitées.
L'action exercée à son encontre est pour ces motifs irrecevable.
Le jugement sera pour ces motifs réformé de ce chef.
B - SUR UN DESEQUILIBRE ENTRE LES DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES
1 - sur une clause abusive au sens du code de la consommation
L'article L 261-11 du code de la construction et de l'habitation dispose notamment qu'en matière de vente d'immeuble à construire : 'Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :
[...]
c) Le délai de livraison'.
Aux termes de l'article L 261-15 alinéas 1 et 2 du même code :
'I.- La vente prévue à l'article L. 261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble.
Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé'.
L'article L 212-1 du code de la consommation dispose que :
'Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.
Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu'elles portent à l'équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.
Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.
Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies'.
Les articles R 212-1 et R 212-2 du code de la consommation énumèrent respectivement les clauses irréfragablement présumées abusives et celles simplement présumées abusives.
[N] [J] a la qualité de consommateur et la sccv La Maransine celle de professionnelle. Ces dispositions trouvent dès lors à s'appliquer.
Le contrat de réservation stipule en page 3, au paragraphe 'Délai prévisionnel d'exécution des ouvrages' que : 'Le réservant s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 28 février 2019, sauf survenance d'intempéries, de grèves ou d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison'. Il énumère en pages 3 et 4 les 'Causes légitimes de suspension des délais'.
L'acte de vente stipule en pages 39 et 40 que :
'Délai prévisionnel d'exécution des ouvrages
Le VENDEUR déclare également que, sauf intempéries, grèves ou cas de force majeure, l'achèvement prévisionnel de l'immeuble dans lequel se trouvent les fractions, objet du présent contrat, interviendra au plus tard à la date du 31 MARS 2020.
[...]
Causes légitimes de suspension du délai de livraison
Pour l'application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les événements suivants :
- Intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment.
- Grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs.
- Le retard limité à 30 jours résultant de la liquidation des biens, l'admission au régime du règlement judiciaire des ou de l'une des entreprises ou d'un sous-traitant intervenant dans la construction de l'ensemble Immobilier. Si la faillite ou l'admission au régime du règlement judiciaire intervient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira tous ses effets.
- Retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l'ACQUEREUR, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le Maître d''uvre du chantier à l'entrepreneur défaillant).
- Retards entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci.
- Retards provenant d'anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d'eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d'eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-oeuvre d'immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.
- Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au VENDEUR.
- Troubles résultant d'hostilités, cataclysmes, accidents de chantier,
- Retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d'énergie et de ressources.
- Retards de paiement de l'acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le VENDEUR aurait accepté de réaliser.
Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier.
Dans un tel cas, la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l'acquéreur par une lettre du Maître d''uvre.
Le tout sous réserve des dispositions des articles L.261-11 du Code de la construction et de l'habitation et 1184 du Code civil'.
Le premier juge a, sans être contredit, rappelé que la commission des clauses abusives avait émis le 29 septembre 2016 l'avis n° 16-01 suivant :
'La clause du contrat de vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement litigieux, qui stipule un report du délai de livraison de ce bien, en présence de jours d'intempéries, le dit report défini comme d'une durée du double des dits jours ne peut être jugée abusive en ce que :
' Le relevé des dits jours est réalisé par un tiers au contrat et sur la base de relevé météorologiques publics ;
' Le report du délai de livraison pour un nombre de jours double de celui des jours d'intempéries ne parait pas, au regard des nécessités de réorganisation d'un chantier, manifestement disproportionné ;
' Le dit report ne modifie pas les stipulations ne rendant exigibles les obligations de paiement échelonné des sommes dues par le consommateur qu'au fur et à mesure de l'achèvement des étapes de la construction'.
Une telle clause de majoration du délai d'achèvement en cas de survenance de cas fortuits limitativement énumérés est licite. Elle n'est pas une clause de non-garantie ou d'exclusion de responsabilité, prohibée, mais une clause aménageant une obligation.
La clause litigieuse stipule une suspension du délai de livraison pour une durée double du nombre de jours de retard enregistrés en raison d'événements limitativement énumérés présentant les caractéristiques de la force majeure, non imputables au vendeur, non prévisibles à la conclusion du contrat, de nature à retarder le chantier.
Le retard de chantier est attesté par un tiers au contrat liant les parties, le maître d'oeuvre, réputé indépendant et susceptible de voir sa responsabilité engagée en cas de fausse attestation ou d'attestation inexacte.
Une telle clause qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Elle n'est pour ces motifs pas abusive au sens des dispositions précitées.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
2 - sur un contrat d'adhésion
L'article 1171 du code civil dispose que :
'Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.
L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation'.
Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement d'un bien immobilier relaté dans un acte authentique dont le contenu est négocié, n'est pas un contrat d'adhésion.
Il résulte de plus des développements précédents que la clause litigieuse ne crée pas au détriment de l'une des parties un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes présentées sur ce fondement.
C - SUR UN RETARD DE LIVRAISON
1 - sur la défaillance d'une entreprise
Le maître d'oeuvre a indiqué dans chacune de ses attestations en date des 18 décembre 2020 et 18 octobre 2022 que :
'2. L'Ordre de Service du lot Terrassement a été signé par la société ATLANTIS ECO le 11 Janvier 2019.
Cette dernière a été déclarée défaillante le 11 Avril 2019.
Le nombre de jours de retard est de 41 jours ouvrés.
3. La société ERC HARRANGER a été mandatée pour la réalisation du pompage en rabattement de nappe en lieu et place de l'entreprise ATLANTIS ECO cette prestation a retardé l'intervention du Gros 'uvre de 22 jours ouvrés'.
L'acte de vente en l'état futur d'achèvement indique en page 2 que :
'- La Société dénommée LA MARANSINE est représentée à l'acte par Monsieur [P] [T],
[...]
Agissant en sa qualité de gérant de la société [T] PROMOTION, elle même gérante de la SCCV LA MARANSINE, et ayant tous pouvoirs à l'effet des présentes en vertu des dispositions statutaires'.
Par courrier recommandé en date du 11 avril 2019 à en-tête de la société [T] Habitat et de la sccv La Maransine, mentionnant en pied de page la société [T] Promotion, le 'Responsable Département Technique' de la société [T] Promotion a indiqué à la société Atlantis Eco que :
'Suivant acte d'engagement en date du 10 janvier 2019, vous étiez en charge des Lots 01 Bis Terrassements et 01 Ter VRD pour le chantier « La Maransine » sur la commune de [Localité 7].
Vous êtes depuis plusieurs semaines en situation de défaillance dès lors que vous refusez de mettre en oeuvre les moyens nécessaires afin de poursuivre les travaux conformément à vos marchés.
Malgré les deux courriers envoyés par le Maitre d'oeuvre ART'CAD en date du 27/03/19 et du 01/04/19 (copies ci-jointes), nous n'avons eu aucun retour de votre part.
En conséquence, en application des dispositions de l'article 10 du CCAP, nous vous confirmons que la résiliation pure et simple de vos marchés à vos torts exclusifs est effective au 11 avril 2019".
Les courriers en date des 19 mars et 17 avril 2019 du maître d'oeuvre, la société Art'Cad, adressés à la société Atlantis Eco ont été versés aux débats.
Il n'est pas justifié d'une réponse de la société Atlantis Eco à ce courrier, ni d'une contestation des termes de celui-ci.
La sccv La Maransine justifie ainsi d'un motif de suspension du délai de livraison, de 126 jours (41 + 22 = 63 x 2).
Le jugement sera réformé en ce qu'il n'a pas procédé au doublement des jours de retard et a limité à 63 jours la période de suspension du délai de livraison.
2 - sur les intempéries
L'article L 5424-8 du code du travail dispose que : 'Sont considérées comme intempéries, les conditions atmosphériques et les inondations lorsqu'elles rendent dangereux ou impossible l'accomplissement du travail eu égard soit à la santé ou à la sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir'.
L'article L 5424-9 alinéa 1er du même code précise que : 'L'arrêt du travail en cas d'intempéries est décidé par l'entrepreneur ou par son représentant sur le chantier après consultation du comité social et économique'.
Aux termes de l'article L 5424-10 du code du travail : 'Les salariés bénéficient de l'indemnisation pour intempéries, quels que soient le montant et la nature de leur rémunération'.
Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement ne soumet pas la preuve des intempéries ayant retardé la livraison à la production du justificatif de l'indemnisation des salariés pour ce motif, mais à une attestation du maître d'oeuvre.
Une première attestation en date du 18 décembre 2020 de [E] [U], gérant de la société Art'Cad, maître d'oeuvre, indique que :
'1. Le nombre total de jours d'intempéries est de 52 jours ouvrés sur les périodes suivantes :
- De Janvier 2019 à Août 2019 : 13 jours
- De septembre 2019 à Mars 2020 : 39 jours'.
Les fiches de suivi météorologique de chantier établies sur la période considérée par Météo-France ont été produites aux débats.
Dans une seconde attestation en date du 18 octobre 2022, ce maître d'oeuvre a précisé que :
'1. Le nombre total de jours d'intempéries est de 52 jours ouvrés sur les périodes suivantes :
- De Janvier 2019 à Août 2019 : 13 jours
o Mars 2019 : Pluie les 6 & 8 - Vent 4 & 13
o Avril 2019 : Pluie : les 23 & 24
o Mai 2019 : Vent 14/15/27
o Juin 2019 : Vent 7 - Pluie 11
o Juillet 2019 : Pluie les 25 & 26
- De septembre 2019 à Mars 2020:39 jours
o Septembre 2019 : Pluie les 9/23/25/26
o Octobre 2019 : Pluie les 8/16/18/24/30 & Pluie et vent le 14
o Novembre 2019 : Pluie 1/7/11/13/20/21/27
o Décembre 2019 : Pluie les 10/11/12/13/19/20/23
o Janvier 2020 : Pluie les 9/14/16/27/29/31
o Février 2020 : Pluie le 26 & Vent les 3/10/13/25/27
o Mars 2020 : Pluie 3/4/5".
La sccv La Maransine justifie ainsi de 52 jours ouvrés d'intempéries, soit une suspension du délai de livraison de 104 jours (52 x2) par application des stipulations précitées.
Le jugement sera pour ces motifs infirmé de ce chef.
3 - sur l'incidence de la crise sanitaire
Dans son attestation en date du 18 décembre 2020, le maître d'oeuvre a indiqué que :
'4. A l'issue du premier déconfinement, le 11 mai 2020 et comme indiqué dans notre attestation du 11 Mai 2020, les entreprises ont fait face à des difficultés organisationnelles liés aux responsabilités à l'égard de leurs salariés, au matériel de protection et aux livraisons retardées. Le chantier a dû appliquer les recommandations gouvernementales dans la lutte contre la Covid 19 tant en matière d'effectif réduit que de zone de travail prédéfinie.
De ce fait, les travaux ont été ralenti de façon conséquente.
Soit 36 jours ouvrés (du lundi au vendredi hors jours fériés) entre la période du 17 mars 2020 au 11 Mai 2020".
Les termes de cette attestation ont été maintenus dans celle du 18 octobre 2022.
La sccv La Maransine justifie par la production des attestations du maître d'oeuvre d'un report de la date de livraison de 72 jours (36 x2).
Dans un courrier en date du 19 juin 2020 adressé à [N] [J], [F] [D], responsable des programmes, a indiqué que :
'Nous revenons vers vous afin de vous apporter des informations au sujet de la nouvelle planification du chantier de la résidence [Adresse 6] à [Localité 7], établie par le maître d'oeuvre comme suite à l'arrêt du chantier résultant des conséquences de la COVID-19.
Comme indiqué dans notre dernier communiqué du 19/05/2020, le chantier a repris depuis le 22/04/2020".
Toutefois, le premier confinement s'étant étendu du 17 mars au 11 mai 2020 non inclus, ce courrier ne permet pas de retenir que le chantier avait pleinement repris au 22 avril 2020, soit 19 jours plus tôt.
5 - récapitulatif
La sccv La Maransine justifie d'une cause légitime de suspension du délai de livraison de 302 jours ouvrés (126 + 104 + 72).
Les lots ont été livrés le 26 mars 2021. Le report de la date de livraison a été de 360 jours (31 mars 2020/26 mars 2021) soit, en jours ouvrés, d'une durée moindre (250 jours) que les 302 jours précités.
Il sera observé que quand bien même le chantier aurait repris au 22 avril 2020, la livraison serait intervenue avant l'expiration du délai de suspension qui aurait été de 264 jours (126 + 104 +34).
Le report de la date de livraison des lots acquis par l'intimé a une cause légitime et n'excède pas la durée justifiée de suspension du délai de livraison. Ce report n'est dès lors pas imputable à faute à l'appelante.
[N] [J] n'est pour ses motifs pas fondé en ses prétentions indemnitaires formées de ce chef à l'encontre de la sccv La Maransine.
Le jugement en conséquence réformé de ce chef.
D - SUR LES RESERVES A LA LIVRAISON
L'article 1642-1 du code civil dispose que :
'Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer'.
L'acquéreur peut ainsi exercer à son choix l'action rédhibitoire en résolution de la vente ou l'action estimatoire en diminution du prix.
La garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6 du code civil ne trouve pas application en cette matière.
Le procès-verbal en date du 26 mars 2021 indique que la livraison est intervenue 'avec réserves mentionnées en annexe'. Cette annexe n'a pas été produite aux débats.
Par courrier en date du 12 avril 2021 adressé à '[T] Habitat' ayant pour objet : 'réserves dans le mois suite à la livraison', [N] [J] a indiqué que :
'Je viens de m'apercevoir d'un certain nombre de malfaçons dont vous trouverez la liste ci-dessous :
Radiateurs
- Radiateur du salon ; 5 chocs, masqués par une peinture qui a déjà jaunit
- Radiateur de la chambre : 1 choc masqué par de la peinture qui a déjà jaunit
- Radiateurs non purgés qui font un bruit de chasse d'eau
- Derrière les radiateurs au niveau de la fixation, refaire les peintures.
Huisseries extérieurs
- Porte fenêtre de la cuisine : Rayure plus de 30 cm + autre rayure masquée par de la peinture acrylique, et mal réglée + joint mal réalisé
- Porte fenêtre du salon : Rayures + chocs sur l'ouverture + rayure sur l'extérieur + joint mal réalisé
- Fenêtre du salon : rayure masquée par de la peintures acrylique + choc sur l'ouverture + mauvais réglage de fermeture + joint mal réalisé
- Fenêtre de la chambre : rayures
- Garde-fou du balcon : rayures importantes un peu partout sur le garde-fou
- Amât de ciment sur les couvertines coté fenêtre du salon
Electricité
- Bouton de VMC qui ne fonctionne pas
- Habillage du Compteur électrique ou la pose n'est pas terminée, porte qui ne tient pas, bande de placo arrachée.
- Pas de raccordement à l'adsl ni à la fibre, impossible selon les FAI, la résidence n'étant pas raccordée
Porte intérieur :
- Porte salle de bain : montant du cadre de porte mal peint + trou en bas + éclat en coin à gauche repeint par le peintre mais qui n'a pas tenu + peinture sur les gonds qui ne tient pas. Merci de changer la porte.
Placard à chaudière :
Mal peint + montant de la porte mal peint également
Chambre
Arrête de mur à refaire, enduit + ponçage + peintures
- joint sur les plinthes (jonctions entre les plinthes) non fait
Salle de bain :
finitions + ponçage + peinture
Carrelage
Trace de peinture blanche un peu partout sur les joints
SALON
Les retouches à la va vite pendant la livraison sont à refaire car voyantes.
Ponçage + peinture du mur.
Je tiens à vous signaler que les peintures blanches et les finitions sont absolument horribles, donc pas acceptable. Tout le monde me dit que c'est moche, que c'est mal fait... franchement c'est un peu la honte pour un appartement « neuf ». les parties communes sont extrêmement mal peintes également.
Je demande à ce que les peintres (une autre société) vienne faires les finitions et repeindre les murs blancs chez moi.
ci-joint quelques photos pour illuster mes propos bien que je pense, aux vues des plaintes de tous les résidents, vous devez avoir l'habitude.
En vertu de l'article 1642-1 du Code Civil, le vendeur d'immeubles à construire ne peut être déchargé, avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession du logement par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
En conséquence, je vous demande de bien vouloir remédier à ces défauts dans les plus brefs délais.
Je vous signale que je me tiens à votre disposition pour convenir des modalités d'exécution des travaux'.
La sccv La Maransine soutient que les réserves ont été levées. Elle produit à cette fin un document intitulé 'Quitus Levée de réserves' en date du 15 mars 2022 signé de '[Z]' qui serait le syndic de la copropriété, aux termes duquel 'l'entreprise [Localité 7] Electricité a levé les réserves concernant l'appartement N° 0009 de la résidence « [Adresse 6] »'.
Il n'est toutefois pas établi que ce document concerne le lot/logement n° 37 acquis par l'intimé.
La sccv La Maransine ne justifie pas de la levée des réserves.
L'intimé a indiqué dans ses écritures que nombre des réserves avait été levé.
[N] [J] n'a toutefois pas exercé l'action estimatoire en réduction du prix en l'absence de diligences du vendeur pour lever les réserves.
Il en résulte qu'il n'est pas fondé en ses prétentions formées aux fins de levée des réserves formulées à la réception ou dénoncées postérieurement.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté [N] [J] de ses prétentions formées de ce chef.
E - SUR LES DEPENS
Le jugement sera pour les motifs qui précèdent infirmé en ce qu'il a condamné les appelantes aux dépens.
La charge des dépens de première instance et d'appel incombe à [N] [J].
F - SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le jugement sera pour les motifs qui précèdent infirmé en ce qu'il a condamné les appelantes sur ce fondement.
Les circonstances de l'espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées sur ce fondement devant la cour.
PAR CES MOTIFS,
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement du 23 janvier 2024 du tribunal judiciaire de La Rochelle sauf en ce qu'il :
'REJETTE la demande tendant à voir déclarer abusive la clause contractuelle dénommée Causes légitimes de suspension des délais de livraison en ce qu'elle renvoie à un certificat établi par le maître d'oeuvre pour l'appréciation des évènements constituant une cause légitime de retard et en ce qu'elle prévoit un doublement des jours de retard' ;
et statuant à nouveau,
DECLARE irrecevable l'action d'[N] [J] à l'encontre de la société [T] Promotion ;
DEBOUTE [N] [J] de l'ensemble de ses prétentions formées à l'encontre de la société sccv La Maransine ;
CONDAMNE [N] [J] aux dépens de première instance et d'appel ;
REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,