CA Poitiers, 1re ch., 27 janvier 2026, n° 24/00567
POITIERS
Arrêt
Autre
ARRET N°29
N° RG 24/00567 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G7VU
[P]
C/
[N]
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 27 JANVIER 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00567 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G7VU
Décision déférée à la Cour : jugement du 12 janvier 2024 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHE SUR YON.
APPELANT :
Monsieur [F] [P]
né le 29 Juin 1952 à [Localité 7] (92)
[Adresse 1]
[Localité 5]
ayant pour avocat Me Jean-michel MILOCHAU, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
INTIMEE :
Madame [T] [N]
née le 02 Avril 1980 à [Localité 12] (17)
[Adresse 2]
[Localité 6]
ayant pour avocat Me Wilfried ROY de la SELARL SELARL FIERS & ROY, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 13 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
M. Dominique ORSINI, Conseiller
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 25 août 2021, [T] [N] a acquis de [F] [P] une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 11] (vendée), au prix de 180.000 €.
[T] [N] a constaté le 2 octobre 2021 des infiltrations d'eau dans la maison lors de fortes pluies.
Par courrier en date du 20 avril 2022, son assureur de protection juridique a enjoint au vendeur de prendre en charge le coût de réparation de la toiture.
Cette demande est demeurée infructueuse.
[T] [N] a fait dresser le 27 juillet 2022 le constat des infiltrations.
Par acte du 2 novembre 2022, elle a fait assigner [F] [P] devant le tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon.
Elle a demandé, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés, subsidiairement sur le fondement d'une réticence dolosive, paiement des sommes de :
- 15.023,23 € correspondant au coût des travaux de réfection de la toiture ;
- 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi.
Elle a subsidiairement demandé d'ordonner une mesure d'expertise.
Elle a exposé à l'appui de ses prétentions que le vendeur, qui avait connaissance du vice affectant la toiture, non apparent, ne l'en avait pas informée.
[F] [P] a conclu au rejet ces demandes aux motifs :
- qu'aucune expertise contradictoire n'avait été réalisée ;
- que lors de la visite du bien, aucune infiltration n'était visible ;
- que la demanderesse avait eu connaissance de l'état du bien qu'elle acquérait ;
- qu'il avait entretenu la toiture au gré des intempéries.
Par jugement du 12 janvier 2024, le tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon a statué en ces termes :
'CONDAMNE Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] la somme de 15.025,23€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi au titre des travaux de réfection de la toiture, avec intérêts aux taux légal à compter du 2 novembre 2022;
CONDAMNE Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] la somme de 1.500€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dès lors qu'ils seront dus pour au moins une année dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE Monsieur [F] [P] à verser à Madame [T] [N] la somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les autres demandes ;
CONDAMNE Monsieur [F] [P] aux entiers dépens de l'instance;
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision'.
Il a considéré que :
- la demanderesse justifiait des infiltrations par la toiture et du mauvais état de celle-ci ;
- l'attestation d'une entreprise de couverture qui avait été sollicitée à plusieurs reprises par le vendeur et la présence de bassines et de seaux dans les combles établissaient que le vendeur avait connaissance du mauvais état de la toiture qu'il avait sciemment omis de signaler ;
- l'acquéreur n'avait pas pu le constater.
Par déclaration reçue au greffe le 7 mars 2024, [F] [P] a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, il a demandé de :
'Vu l'article 1641 et suivants du Code Civil,
[...]
A titre principal :
REFORMER et ANNULER en toutes ces dispositions , le Jugement de la Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de la Roche sur Yon en date du 12 Janvier 2024 sous le numéro RG n°22/01635,
DEBOUTER Madame [T] [N] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions.
A titre subsidiaire :
OPPOSER à Madame [T] [N] la clause d'exclusion de non garantie prévue à l'acte de vente.
Y ajoutant
CONDAMNER Madame [T] [N] à payer (à) Monsieur [F] [P] à la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER Madame [T] [N] aux entiers dépens'.
Il a soutenu que :
- l'intimée ne justifiait pas de ses prétentions en l'absence d'expertise amiable ou judiciaire ;
- la maison, qui n'avait présenté lors de la vente aucune trace d'infiltration, n'était pas affectée d'un vice caché ;
- la toiture avait été régulièrement entretenue ;
- le prix de vente avait tenu compte de l'état général du bien.
Il s'est subsidiairement prévalu de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2025, [T] [N] a demandé de :
'Vu les articles 1112-1, 1240, 1137, 1641 et suivants du code civil,
Vu les articles 143, 144 et 146 du code de procédure civile,
[...]
A titre principal sur le vice caché,
CONFIRMER en toutes ces dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHE SUR YON le 12 janvier 2024 (RG 22/01635) sauf en ce qu'il a limité le montant du préjudice de jouissance de Madame [T] [N] à la somme de 1.500,00 €.
Statuant à nouveau de ce chef CONDAMNER Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance.
Y ajoutant en cause d'appel,
CONDAMNER, eu égard à l'aggravation des désordres et à l'augmentation du coût des travaux, Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] une somme complémentaire de 7.481,54 € (22.506,77 € - 15.025,23 €), avec intérêt au taux légal à compter du 22 janvier 2025, date de signification des écritures, avec capitalisation des intérêts.
CONDAMNER Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] la somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER Monsieur [F] [P] aux dépens d'appel.
DEBOUTER Monsieur [F] [P] de ses plus amples demandes expresses ou contraires.
A titre subsidiaire sur la résidence dolosive,
CONFIRMER en toutes ces dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHE SUR YON le 12 janvier 2024 (RG 22/01635), par substitution de motifs, sauf en ce qu'il a limité le montant du préjudice de jouissance de Madame [T] [N] à la somme de 1.500,00 €.
Statuant à nouveau de ce chef CONDAMNER Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance.
Y ajoutant en cause d'appel,
CONDAMNER, eu égard à l'aggravation des désordres et à l'augmentation du coût des travaux, Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] une somme complémentaire de 7.481,54 € (22.506,77 € - 15.025,23 €), avec intérêt au taux légal à compter du 22 janvier 2025, date de signification des écritures, avec capitalisation des intérêts.
CONDAMNER Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] la somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER Monsieur [F] [P] aux dépens d'appel.
DEBOUTER Monsieur [F] [P] de ses plus amples demandes expresses ou contraires.
A titre infiniment subsidiaire, et avant dire droit,
ORDONNER une expertise judiciaire.
DESIGNER tel expert qu'il plaire avec pour mission de :
- se rendre sur les lieux ;
- se faire remettre tous documents utiles ;
- entendre les parties ainsi que tous sachant ;
- dire si l'immeuble est affecté de désordres ;
- dans l'affirmative, dire si ces désordres étaient présents avant la vente du 25 août 2021 ;
- préciser si ces désordres sont de nature à rendre impropre l'usage auquel la maison est destinée et/ou à diminuer l'usage de celle-ci ;
- déterminer le coût de la remise en état ;
- évaluer le préjudice de jouissance subi.
CONDAMNER Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] la somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER Monsieur [F] [P] aux dépens d'appel.
DEBOUTER Monsieur [F] [P] de ses plus amples demandes expresses ou contraires'.
Elle a maintenu que :
- le vendeur, qui ne l'ignorait pas, n'avait pas porté à sa connaissance le mauvais état de la toiture ;
- l'état de la toiture n'était pas visible pour un acheteur normalement diligent ;
- le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente ;
- l'appelant avait manqué à son obligation d'information imposée par l'article 1112-1 du code civil.
Elle a actualisé devant la cour ses demandes indemnitaires.
Elle a subsidiairement fondé ses prétentions sur la réticence dolosive du vendeur, engageant sa responsabilité délictuelle.
Elle a plus subsidiairement demandé d'ordonner une expertise.
L'ordonnance de clôture est du 2 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A - SUR UN VICE CACHE
L'article 1641 du code civil dispose que : 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.
L'article 1642 du même précise que : 'Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'.
1 - sur le vice
Maître [M] [R], huissier de justice associé à [Localité 10] a, sur la requête de [T] [Z] (nota : [N] divorcée [Z]), dressé le 27 juillet 2022 le constat des infiltrations affectant le logement (cuisine, salon, buanderie-chaufferie, palier de l'étage et chambres à l'étage).
Il a indiqué en pages 18 à 20 du procès-verbal que :
'A partir de la chambre n°l, j'accède aux combles par l'intermédiaire d'une trappe qui donne la vue sur les combles.
COMBLES
L'intégralité de la surface est recouverte de laine de roche.
Au-dessus de la chambre n°1 et de la cuisine, je constate la présence de six bassines qui sont apposées sur la pellicule d'isolant.
A noter que les pannes notamment sablières situées à l'extrémité côté face avant, comme face arrière, sont détrempées et auréolées de traces d'humidité conséquentes.
Il en va de même des solives.
Il existe au-dessus du couloir un mur de refend, qui donne la vue sur les combles au-dessus des chambres n°3 et 4.
Je constate la même situation, à savoir la présence d'une laine de verre qui comporte des traces d'humidité, et des bassines apposées au sol.
Je constate également des auréoles d'humidité sur les pannes et menuiseries bois de charpente.
Constatations effectuées dans les combles, les désordres affectent I'intégralité la surface des combles. Le dégât des eaux est présent sur l'intégralité de la surface de la toiture'.
Ces constatations établissent que la toiture ne remplissait plus son office à la date du constat, n'étant plus étanche.
Ce défaut d'étanchéité la rend impropre à l'usage auquel elle est destinée, la protection du bâtiment contre les intempéries et son maintien hors d'eau.
2 - sur l'antériorité du vice à la vente
Les bassines visibles sur les photographies nos 24, 25 et 26 du procès-verbal de constat sont d'apparence ancienne.
Il n'est pas soutenu que les bassines et le seau visibles ont été installés par l'intimée.
[F] [P] a dans un courriel en date du 20 octobre 2021 adressé au notaire ayant instrumenté la vente indiqué que :
'Faisant suite à votre mail au vu des photos je constate que les bassines cuvette et autres disposées dans les combles ne sont pas de mon fait.ayant acquis la maison en 2003 il apparait évident que les dites bassines sont très vieilles elles doivent dater du précédent propriétaire de plus n étant jamais monté dans les combles je n en avait pas connaissance si il y avait Vice caché il me semble que je les aurai enlevées.
Madame [Z] a eu tout loisir de visiter la maison et j ai répondu à toutes ses interrogations
Un violent orage a eu lieu dans la nuit du 2 au 3 octobre et des tuiles ont du cassées un avis de coup de vent était prévu cette nuit là et a occasionné des interventions de pompiers un peu partout
Pour info j ai moi aussi été victime d infiltrations'.
[F] [P] ne justifie pas des vents violents des 2 et 3 octobre 2021, ni avoir lui-même subi un dégât en toiture du fait de ces vents.
Dans une attestation en date du 23 mars 2022, [D] [C] de la société [C] [Localité 13] et fils a indiqué que :
'Je soussigné Mr [C] atteste être intervenu à plusieurs reprises sur la toiture de l'habitation située [Adresse 3] [Localité 8][Adresse 9] à la demande de Mr [P] [W] entre 2014 et 2016.
En effet, sur mes premières interventions, suite à des infiltrations j'ai du effectuer la réparation de plusieurs tuiles cassées car celles ci ne sont plus fabriquées.
Mais au fil des interventions j'ai du informé le propriétaire Mr [P] [W] que l'ensemble de la toiture était mauvaise et qu'il fallait prévoir un changement total de la couverture. Ainsi je lui ai fait parvenir un devis pour lequel il n'a pas répondu favorablement.
Je reste à votre disposition pour tous renseignements complémentaires'.
Cette attestation dont ni la validité, ni l'exactitude ne sont déniées, corrobore le procès-verbal de constat.
Il résulte de ces développements que le mauvais état de la toiture était antérieur à la vente.
3 - sur l'apparence du vice
Maître [M] [R] précité a indiqué en page 2 de son procès-verbal du 27 juillet 2022 que : 'L'immeuble à usage d'habitation de la requérante est un immeuble sur étage situé [Adresse 4] à l'Ille-d'Elle'.
Aucun élément des débats n'établit que la toiture était en totalité visible de la voie publique et qu'un acquéreur normalement attentif pouvait en déceler le mauvais état.
L'acte de vente est du 25 août 2025, période de l'année peu humide en Vendée pouvant expliquer l'absence d'infiltrations visibles.
Les photographies annexées au procès-verbal précité font apparaître un accès difficile aux combles du logement.
Il n'est pas soutenu que les combles ont été visitées à l'occasion des visites préalables à la vente. Il n'est pas établi que le mauvais état de la toiture aurait été visible à partir de la trappe d'accès aux combles en période estivale.
Il se déduit de ces développements que le mauvais état de la toiture n'était pas apparent à la date de la vente.
B - SUR LA GARANTIE DU VICE
1 - sur l'exclusion de garantie
L'article 1643 du code civil dispose que le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.
Il a été stipulé en page 8 de l'acte de vente, au paragraphe 'état du bien' que :
'L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
' des vices apparents,
' des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
[...]
' ou s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR'.
Dans son attestation en date du 23 mars 2022, [D] [C] précité a indiqué que : 'Je confirme donc que Mr [P] [W] était complètement au courant du très mauvais état de la couverture de la maison au moment de la vente du bien avec Mme [Z] [T] le 26 août 2021" (nota : [T] [N] divorcée [Z]).
Maître [M] [R] précité a indiqué en page 2 de son procès-verbal du 27 juillet 2022 que :
'INTERIEUR
Passé le couloir d'entrée sur la gauche, une pièce de vie incluant, sur face arrière, une partie cuisine et sur face avant un salon.
PARTIE CUISINE
[...]
Au plafond, peinture de couleur blanche. Je constate la présence d'auréoles brunâtres d'humidité sur les lames de bois du plafond à la jonction avec le mur de face arrière. Cette zone d'environ 2 mètres carrés comporte également des joints de silicone translucides grossièrement apposés à la jonction du mur de façade et du plafond, ainsi que sur tout le pourtour des habillages en lames de bois.
Je progresse en direction de la face avant. Je relève la présence d'une cloison fine qui marque la séparation entre la cuisine et le salon.
En partie supérieure, je relève des traces de badigeon blanchâtres sur le linteau et sur le pourtour de cette ouverture. Il s'agit de rattrapages de peinture grossièrement apposés, sur le pourtour desquels, j'observe des auréoles brunâtres d'humidité, toujours en provenance de la partie supérieure.
[...]
CHAMBRE N°1
Située au-dessus de la cuisine
Il s'agit d'une suite, dont Madame [Z] m'indique qu'elle a dû procéder à la reprise de peinture sur la face arrière.
Je constate que la peinture... est apposée sur un enduit plâtre grossièrement apposé. Madame [Z] m'indique qu'il s'agit du fait de l'ancien propriétaire.
Cette pièce accueille également une trappe d'accès aux combles'.
Ces retouches constatées réalisées par le précédent propriétaire se situent à des endroits actuellement affectés par les infiltrations.
Il résulte des développements précédents que [F] [P] :
- n'ignorait pas le mauvais état de la toiture lorsqu'il a vendu le bien à [T] [N] ;
- n'a pas informé cette dernière sur l'état de la toiture.
Il ne peut dès lors pas se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés.
2 - sur les demandes en paiement
L'article 1644 du code civil dispose que : 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix' et l'article 1645 du même code dispose que : 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur'.
a - sur les travaux de toiture
[T] [N] est, sur le fondement de l'action estimatoire, fondée à demander paiement du coût de réfection de la toiture.
La société [C] [Localité 13] et fils a établi à son intention quatre devis en date du 28 octobre 2024 (n°DE2021/020430, n°DE2021/020431, n°DE2021/020256, n°DE2021/020258), d'un montant total toutes taxes comprises de 22.506,77 €.
Un second devis de la société Maçonnerie Macaud n° 1548 en date du 19 novembre 2024 est d'un montant toutes taxes comprises de 22.933,63 €.
Le montant de 22.506,77 € sera retenu.
Le jugement sera, en considération des demandes formées :
- confirmé en ce qu'il a condamné [F] [P] au paiement de la somme de 15.025,23 € outre les intérêts ;
- complété en ce que ce dernier est condamné au paiement de la somme de 7.481,54 € (22.506,77 - 15.025,23 €), avec intérêts de retard au taux légal à compter du 22 janvier 2025, date de la demande complémentaire en paiement.
b - sur le trouble de jouissance
Maître [M] [R] a constaté le 9 octobre 2024 sur la requête de l'intimée que :
'Constatations in situ
J'accède dans les lieux par un couloir d'entrée qui dessert, sur la gauche, une cuisine/salle à manger/salon :
[...]
Au niveau du plafond...Des gouttes d'eau s'écoulent par les interstices des lames.
[...]
Il faut préciser que, ce jour, l'écoulement par gouttelettes est en continu et en plusieurs points.
Il en ressort, outre les dégradations sur le revêtement peint, la dégradation des mobiliers d'ornement, étagères, et également des écoulements sur le radiateur qui se situe à l'aplomb de cette zone.
Le revêtement au sol bénéficiant de tomettes est protégé par des serpillières, lesquelles sont amplement détrempées.
Les murs précités sont humides au toucher.
[...]
En vis-à vis côté salon, sur face avant, il existe une fenêtre donnant sur rue. Au dessus de cette dernière, côté pignon gauche, à la jonction entre le mur de face avant et le plafond, j'observe une zone marquée par un dégât des eaux.
Le mur de face avant ainsi que le plafond bénéficient d'un revêtement peint apposé sur un enduit. J'observe, à la jonction, la dégradation importante de ce revêtement peint avec, sur le pourtour de ces cloques, des traces brunâtres d'humidité ainsi que des traces noirâtres de moisissures.
Cette zone, à partir de la fenêtre, touche le mur de face avant sur environ 1 m de largeur, et j'observe la présence d'écoulements et de moisissures sur le mur de face avant.
[...]
chambre à coucher n° 1
[...]
Au niveau du plafond, sur l'arrière de la chambre à coucher, je constate la présence d'une réparation effectuée à l'aide de mousse polyuréthane, sur le pourtour de laquelle le revêtement peint est soufflé sous l'effet de l'humidité, le tout comportant des traces brunâtres d'humidité. À cet instant, Madame [Z] m'indique qu'il s'agit de réparations opérées de son chef, en urgence, du fait de l'effondrement de cette partie du plafond.
Le mur de face arrière quant à lui bénéficie d'un revêtement peint qui est humide au toucher, et qui comporte des traces d'écoulements.
[...]
il existe un second sinistre en cours affectant l'habillage plafond ainsi que le mur de face arrière. Sur toute la hauteur de cet ouvrage, le revêtement peint est soufflé, craquelé sous l'effet de l'humidité. Des traces d'humidité sont patentes et le mur est humide au toucher.
[...]
À l'entrée de cette chambre il existe, au niveau du plafond, une trappe d'accès aux combles. J'observe, sur son pourtour, la présence massive de moisissures noirâtres.
[...]
chambre n°2
Elle est située côté face avant de l'habitation. Il s'agit de la chambre de la fille de la requérante.
Première partie, sur la cloison d'avec la chambre n°1, j'observe une zone à proximité de la cloison d'avec le couloir, qui est marquée par des traces brunâtres d'humidité.
[...]
Côté droit de la fenêtre... Cette zone est marquée par des auréoles brunâtres d'humidité, mais également par de la moisissure de couleur noirâtre.
[...]
chambre n° 3
[...]
Sur la droite de la fenêtre, le mur est marqué par des traces d'humidité brunâtres, ainsi que le plafond. Par ailleurs, le plafond a fait l'objet de réparations et le revêtement est soufflé et écaillé de manière massive sur la quasi intégralité de la surface. Le désordre est également patent sur le mur de face avant, ainsi que sur les cloisons d'avec le dégagement et le couloir qui sont marquées par des traces de moisissures noirâtres'.
Les infiltrations par la toiture sont à l'origine pour l'intimée d'un trouble dans la jouissance paisible de son bien, qui va s'aggravant en l'absence de réfection de la toiture.
Ce préjudice sera réparé par l'attribution de la somme sollicitée de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.
Le jugement sera réformé sur ce point.
C - SUR LES DEPENS
La charge des dépens d'appel incombe à l'appelant
D - SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par l'appelant.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'intimée de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à sa demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
PAR CES MOTIFS
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement du 12 janvier 2024 du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon sauf en ce qu'il :
'CONDAMNE Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] la somme de 1.500€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance' ;
et statuant à nouveau de ce chef d'infirmation,
CONDAMNE [F] [P] à payer à [T] [N] la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
et y ajoutant,
CONDAMNE [F] [P] à payer à [T] [N] la somme de 7.481,54 € avec intérêts de retard au taux légal à compter du 22 janvier 2025 ;
CONDAMNE [F] [P] aux dépens d'appel ;
CONDAMNE [F] [P] à payer en cause d'appel à [T] [N] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
N° RG 24/00567 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G7VU
[P]
C/
[N]
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 27 JANVIER 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00567 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G7VU
Décision déférée à la Cour : jugement du 12 janvier 2024 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHE SUR YON.
APPELANT :
Monsieur [F] [P]
né le 29 Juin 1952 à [Localité 7] (92)
[Adresse 1]
[Localité 5]
ayant pour avocat Me Jean-michel MILOCHAU, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
INTIMEE :
Madame [T] [N]
née le 02 Avril 1980 à [Localité 12] (17)
[Adresse 2]
[Localité 6]
ayant pour avocat Me Wilfried ROY de la SELARL SELARL FIERS & ROY, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 13 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
M. Dominique ORSINI, Conseiller
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 25 août 2021, [T] [N] a acquis de [F] [P] une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 11] (vendée), au prix de 180.000 €.
[T] [N] a constaté le 2 octobre 2021 des infiltrations d'eau dans la maison lors de fortes pluies.
Par courrier en date du 20 avril 2022, son assureur de protection juridique a enjoint au vendeur de prendre en charge le coût de réparation de la toiture.
Cette demande est demeurée infructueuse.
[T] [N] a fait dresser le 27 juillet 2022 le constat des infiltrations.
Par acte du 2 novembre 2022, elle a fait assigner [F] [P] devant le tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon.
Elle a demandé, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés, subsidiairement sur le fondement d'une réticence dolosive, paiement des sommes de :
- 15.023,23 € correspondant au coût des travaux de réfection de la toiture ;
- 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi.
Elle a subsidiairement demandé d'ordonner une mesure d'expertise.
Elle a exposé à l'appui de ses prétentions que le vendeur, qui avait connaissance du vice affectant la toiture, non apparent, ne l'en avait pas informée.
[F] [P] a conclu au rejet ces demandes aux motifs :
- qu'aucune expertise contradictoire n'avait été réalisée ;
- que lors de la visite du bien, aucune infiltration n'était visible ;
- que la demanderesse avait eu connaissance de l'état du bien qu'elle acquérait ;
- qu'il avait entretenu la toiture au gré des intempéries.
Par jugement du 12 janvier 2024, le tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon a statué en ces termes :
'CONDAMNE Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] la somme de 15.025,23€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi au titre des travaux de réfection de la toiture, avec intérêts aux taux légal à compter du 2 novembre 2022;
CONDAMNE Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] la somme de 1.500€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dès lors qu'ils seront dus pour au moins une année dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE Monsieur [F] [P] à verser à Madame [T] [N] la somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les autres demandes ;
CONDAMNE Monsieur [F] [P] aux entiers dépens de l'instance;
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision'.
Il a considéré que :
- la demanderesse justifiait des infiltrations par la toiture et du mauvais état de celle-ci ;
- l'attestation d'une entreprise de couverture qui avait été sollicitée à plusieurs reprises par le vendeur et la présence de bassines et de seaux dans les combles établissaient que le vendeur avait connaissance du mauvais état de la toiture qu'il avait sciemment omis de signaler ;
- l'acquéreur n'avait pas pu le constater.
Par déclaration reçue au greffe le 7 mars 2024, [F] [P] a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, il a demandé de :
'Vu l'article 1641 et suivants du Code Civil,
[...]
A titre principal :
REFORMER et ANNULER en toutes ces dispositions , le Jugement de la Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de la Roche sur Yon en date du 12 Janvier 2024 sous le numéro RG n°22/01635,
DEBOUTER Madame [T] [N] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions.
A titre subsidiaire :
OPPOSER à Madame [T] [N] la clause d'exclusion de non garantie prévue à l'acte de vente.
Y ajoutant
CONDAMNER Madame [T] [N] à payer (à) Monsieur [F] [P] à la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER Madame [T] [N] aux entiers dépens'.
Il a soutenu que :
- l'intimée ne justifiait pas de ses prétentions en l'absence d'expertise amiable ou judiciaire ;
- la maison, qui n'avait présenté lors de la vente aucune trace d'infiltration, n'était pas affectée d'un vice caché ;
- la toiture avait été régulièrement entretenue ;
- le prix de vente avait tenu compte de l'état général du bien.
Il s'est subsidiairement prévalu de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2025, [T] [N] a demandé de :
'Vu les articles 1112-1, 1240, 1137, 1641 et suivants du code civil,
Vu les articles 143, 144 et 146 du code de procédure civile,
[...]
A titre principal sur le vice caché,
CONFIRMER en toutes ces dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHE SUR YON le 12 janvier 2024 (RG 22/01635) sauf en ce qu'il a limité le montant du préjudice de jouissance de Madame [T] [N] à la somme de 1.500,00 €.
Statuant à nouveau de ce chef CONDAMNER Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance.
Y ajoutant en cause d'appel,
CONDAMNER, eu égard à l'aggravation des désordres et à l'augmentation du coût des travaux, Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] une somme complémentaire de 7.481,54 € (22.506,77 € - 15.025,23 €), avec intérêt au taux légal à compter du 22 janvier 2025, date de signification des écritures, avec capitalisation des intérêts.
CONDAMNER Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] la somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER Monsieur [F] [P] aux dépens d'appel.
DEBOUTER Monsieur [F] [P] de ses plus amples demandes expresses ou contraires.
A titre subsidiaire sur la résidence dolosive,
CONFIRMER en toutes ces dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHE SUR YON le 12 janvier 2024 (RG 22/01635), par substitution de motifs, sauf en ce qu'il a limité le montant du préjudice de jouissance de Madame [T] [N] à la somme de 1.500,00 €.
Statuant à nouveau de ce chef CONDAMNER Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance.
Y ajoutant en cause d'appel,
CONDAMNER, eu égard à l'aggravation des désordres et à l'augmentation du coût des travaux, Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] une somme complémentaire de 7.481,54 € (22.506,77 € - 15.025,23 €), avec intérêt au taux légal à compter du 22 janvier 2025, date de signification des écritures, avec capitalisation des intérêts.
CONDAMNER Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] la somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER Monsieur [F] [P] aux dépens d'appel.
DEBOUTER Monsieur [F] [P] de ses plus amples demandes expresses ou contraires.
A titre infiniment subsidiaire, et avant dire droit,
ORDONNER une expertise judiciaire.
DESIGNER tel expert qu'il plaire avec pour mission de :
- se rendre sur les lieux ;
- se faire remettre tous documents utiles ;
- entendre les parties ainsi que tous sachant ;
- dire si l'immeuble est affecté de désordres ;
- dans l'affirmative, dire si ces désordres étaient présents avant la vente du 25 août 2021 ;
- préciser si ces désordres sont de nature à rendre impropre l'usage auquel la maison est destinée et/ou à diminuer l'usage de celle-ci ;
- déterminer le coût de la remise en état ;
- évaluer le préjudice de jouissance subi.
CONDAMNER Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] la somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER Monsieur [F] [P] aux dépens d'appel.
DEBOUTER Monsieur [F] [P] de ses plus amples demandes expresses ou contraires'.
Elle a maintenu que :
- le vendeur, qui ne l'ignorait pas, n'avait pas porté à sa connaissance le mauvais état de la toiture ;
- l'état de la toiture n'était pas visible pour un acheteur normalement diligent ;
- le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente ;
- l'appelant avait manqué à son obligation d'information imposée par l'article 1112-1 du code civil.
Elle a actualisé devant la cour ses demandes indemnitaires.
Elle a subsidiairement fondé ses prétentions sur la réticence dolosive du vendeur, engageant sa responsabilité délictuelle.
Elle a plus subsidiairement demandé d'ordonner une expertise.
L'ordonnance de clôture est du 2 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A - SUR UN VICE CACHE
L'article 1641 du code civil dispose que : 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.
L'article 1642 du même précise que : 'Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'.
1 - sur le vice
Maître [M] [R], huissier de justice associé à [Localité 10] a, sur la requête de [T] [Z] (nota : [N] divorcée [Z]), dressé le 27 juillet 2022 le constat des infiltrations affectant le logement (cuisine, salon, buanderie-chaufferie, palier de l'étage et chambres à l'étage).
Il a indiqué en pages 18 à 20 du procès-verbal que :
'A partir de la chambre n°l, j'accède aux combles par l'intermédiaire d'une trappe qui donne la vue sur les combles.
COMBLES
L'intégralité de la surface est recouverte de laine de roche.
Au-dessus de la chambre n°1 et de la cuisine, je constate la présence de six bassines qui sont apposées sur la pellicule d'isolant.
A noter que les pannes notamment sablières situées à l'extrémité côté face avant, comme face arrière, sont détrempées et auréolées de traces d'humidité conséquentes.
Il en va de même des solives.
Il existe au-dessus du couloir un mur de refend, qui donne la vue sur les combles au-dessus des chambres n°3 et 4.
Je constate la même situation, à savoir la présence d'une laine de verre qui comporte des traces d'humidité, et des bassines apposées au sol.
Je constate également des auréoles d'humidité sur les pannes et menuiseries bois de charpente.
Constatations effectuées dans les combles, les désordres affectent I'intégralité la surface des combles. Le dégât des eaux est présent sur l'intégralité de la surface de la toiture'.
Ces constatations établissent que la toiture ne remplissait plus son office à la date du constat, n'étant plus étanche.
Ce défaut d'étanchéité la rend impropre à l'usage auquel elle est destinée, la protection du bâtiment contre les intempéries et son maintien hors d'eau.
2 - sur l'antériorité du vice à la vente
Les bassines visibles sur les photographies nos 24, 25 et 26 du procès-verbal de constat sont d'apparence ancienne.
Il n'est pas soutenu que les bassines et le seau visibles ont été installés par l'intimée.
[F] [P] a dans un courriel en date du 20 octobre 2021 adressé au notaire ayant instrumenté la vente indiqué que :
'Faisant suite à votre mail au vu des photos je constate que les bassines cuvette et autres disposées dans les combles ne sont pas de mon fait.ayant acquis la maison en 2003 il apparait évident que les dites bassines sont très vieilles elles doivent dater du précédent propriétaire de plus n étant jamais monté dans les combles je n en avait pas connaissance si il y avait Vice caché il me semble que je les aurai enlevées.
Madame [Z] a eu tout loisir de visiter la maison et j ai répondu à toutes ses interrogations
Un violent orage a eu lieu dans la nuit du 2 au 3 octobre et des tuiles ont du cassées un avis de coup de vent était prévu cette nuit là et a occasionné des interventions de pompiers un peu partout
Pour info j ai moi aussi été victime d infiltrations'.
[F] [P] ne justifie pas des vents violents des 2 et 3 octobre 2021, ni avoir lui-même subi un dégât en toiture du fait de ces vents.
Dans une attestation en date du 23 mars 2022, [D] [C] de la société [C] [Localité 13] et fils a indiqué que :
'Je soussigné Mr [C] atteste être intervenu à plusieurs reprises sur la toiture de l'habitation située [Adresse 3] [Localité 8][Adresse 9] à la demande de Mr [P] [W] entre 2014 et 2016.
En effet, sur mes premières interventions, suite à des infiltrations j'ai du effectuer la réparation de plusieurs tuiles cassées car celles ci ne sont plus fabriquées.
Mais au fil des interventions j'ai du informé le propriétaire Mr [P] [W] que l'ensemble de la toiture était mauvaise et qu'il fallait prévoir un changement total de la couverture. Ainsi je lui ai fait parvenir un devis pour lequel il n'a pas répondu favorablement.
Je reste à votre disposition pour tous renseignements complémentaires'.
Cette attestation dont ni la validité, ni l'exactitude ne sont déniées, corrobore le procès-verbal de constat.
Il résulte de ces développements que le mauvais état de la toiture était antérieur à la vente.
3 - sur l'apparence du vice
Maître [M] [R] précité a indiqué en page 2 de son procès-verbal du 27 juillet 2022 que : 'L'immeuble à usage d'habitation de la requérante est un immeuble sur étage situé [Adresse 4] à l'Ille-d'Elle'.
Aucun élément des débats n'établit que la toiture était en totalité visible de la voie publique et qu'un acquéreur normalement attentif pouvait en déceler le mauvais état.
L'acte de vente est du 25 août 2025, période de l'année peu humide en Vendée pouvant expliquer l'absence d'infiltrations visibles.
Les photographies annexées au procès-verbal précité font apparaître un accès difficile aux combles du logement.
Il n'est pas soutenu que les combles ont été visitées à l'occasion des visites préalables à la vente. Il n'est pas établi que le mauvais état de la toiture aurait été visible à partir de la trappe d'accès aux combles en période estivale.
Il se déduit de ces développements que le mauvais état de la toiture n'était pas apparent à la date de la vente.
B - SUR LA GARANTIE DU VICE
1 - sur l'exclusion de garantie
L'article 1643 du code civil dispose que le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.
Il a été stipulé en page 8 de l'acte de vente, au paragraphe 'état du bien' que :
'L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
' des vices apparents,
' des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
[...]
' ou s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR'.
Dans son attestation en date du 23 mars 2022, [D] [C] précité a indiqué que : 'Je confirme donc que Mr [P] [W] était complètement au courant du très mauvais état de la couverture de la maison au moment de la vente du bien avec Mme [Z] [T] le 26 août 2021" (nota : [T] [N] divorcée [Z]).
Maître [M] [R] précité a indiqué en page 2 de son procès-verbal du 27 juillet 2022 que :
'INTERIEUR
Passé le couloir d'entrée sur la gauche, une pièce de vie incluant, sur face arrière, une partie cuisine et sur face avant un salon.
PARTIE CUISINE
[...]
Au plafond, peinture de couleur blanche. Je constate la présence d'auréoles brunâtres d'humidité sur les lames de bois du plafond à la jonction avec le mur de face arrière. Cette zone d'environ 2 mètres carrés comporte également des joints de silicone translucides grossièrement apposés à la jonction du mur de façade et du plafond, ainsi que sur tout le pourtour des habillages en lames de bois.
Je progresse en direction de la face avant. Je relève la présence d'une cloison fine qui marque la séparation entre la cuisine et le salon.
En partie supérieure, je relève des traces de badigeon blanchâtres sur le linteau et sur le pourtour de cette ouverture. Il s'agit de rattrapages de peinture grossièrement apposés, sur le pourtour desquels, j'observe des auréoles brunâtres d'humidité, toujours en provenance de la partie supérieure.
[...]
CHAMBRE N°1
Située au-dessus de la cuisine
Il s'agit d'une suite, dont Madame [Z] m'indique qu'elle a dû procéder à la reprise de peinture sur la face arrière.
Je constate que la peinture... est apposée sur un enduit plâtre grossièrement apposé. Madame [Z] m'indique qu'il s'agit du fait de l'ancien propriétaire.
Cette pièce accueille également une trappe d'accès aux combles'.
Ces retouches constatées réalisées par le précédent propriétaire se situent à des endroits actuellement affectés par les infiltrations.
Il résulte des développements précédents que [F] [P] :
- n'ignorait pas le mauvais état de la toiture lorsqu'il a vendu le bien à [T] [N] ;
- n'a pas informé cette dernière sur l'état de la toiture.
Il ne peut dès lors pas se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés.
2 - sur les demandes en paiement
L'article 1644 du code civil dispose que : 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix' et l'article 1645 du même code dispose que : 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur'.
a - sur les travaux de toiture
[T] [N] est, sur le fondement de l'action estimatoire, fondée à demander paiement du coût de réfection de la toiture.
La société [C] [Localité 13] et fils a établi à son intention quatre devis en date du 28 octobre 2024 (n°DE2021/020430, n°DE2021/020431, n°DE2021/020256, n°DE2021/020258), d'un montant total toutes taxes comprises de 22.506,77 €.
Un second devis de la société Maçonnerie Macaud n° 1548 en date du 19 novembre 2024 est d'un montant toutes taxes comprises de 22.933,63 €.
Le montant de 22.506,77 € sera retenu.
Le jugement sera, en considération des demandes formées :
- confirmé en ce qu'il a condamné [F] [P] au paiement de la somme de 15.025,23 € outre les intérêts ;
- complété en ce que ce dernier est condamné au paiement de la somme de 7.481,54 € (22.506,77 - 15.025,23 €), avec intérêts de retard au taux légal à compter du 22 janvier 2025, date de la demande complémentaire en paiement.
b - sur le trouble de jouissance
Maître [M] [R] a constaté le 9 octobre 2024 sur la requête de l'intimée que :
'Constatations in situ
J'accède dans les lieux par un couloir d'entrée qui dessert, sur la gauche, une cuisine/salle à manger/salon :
[...]
Au niveau du plafond...Des gouttes d'eau s'écoulent par les interstices des lames.
[...]
Il faut préciser que, ce jour, l'écoulement par gouttelettes est en continu et en plusieurs points.
Il en ressort, outre les dégradations sur le revêtement peint, la dégradation des mobiliers d'ornement, étagères, et également des écoulements sur le radiateur qui se situe à l'aplomb de cette zone.
Le revêtement au sol bénéficiant de tomettes est protégé par des serpillières, lesquelles sont amplement détrempées.
Les murs précités sont humides au toucher.
[...]
En vis-à vis côté salon, sur face avant, il existe une fenêtre donnant sur rue. Au dessus de cette dernière, côté pignon gauche, à la jonction entre le mur de face avant et le plafond, j'observe une zone marquée par un dégât des eaux.
Le mur de face avant ainsi que le plafond bénéficient d'un revêtement peint apposé sur un enduit. J'observe, à la jonction, la dégradation importante de ce revêtement peint avec, sur le pourtour de ces cloques, des traces brunâtres d'humidité ainsi que des traces noirâtres de moisissures.
Cette zone, à partir de la fenêtre, touche le mur de face avant sur environ 1 m de largeur, et j'observe la présence d'écoulements et de moisissures sur le mur de face avant.
[...]
chambre à coucher n° 1
[...]
Au niveau du plafond, sur l'arrière de la chambre à coucher, je constate la présence d'une réparation effectuée à l'aide de mousse polyuréthane, sur le pourtour de laquelle le revêtement peint est soufflé sous l'effet de l'humidité, le tout comportant des traces brunâtres d'humidité. À cet instant, Madame [Z] m'indique qu'il s'agit de réparations opérées de son chef, en urgence, du fait de l'effondrement de cette partie du plafond.
Le mur de face arrière quant à lui bénéficie d'un revêtement peint qui est humide au toucher, et qui comporte des traces d'écoulements.
[...]
il existe un second sinistre en cours affectant l'habillage plafond ainsi que le mur de face arrière. Sur toute la hauteur de cet ouvrage, le revêtement peint est soufflé, craquelé sous l'effet de l'humidité. Des traces d'humidité sont patentes et le mur est humide au toucher.
[...]
À l'entrée de cette chambre il existe, au niveau du plafond, une trappe d'accès aux combles. J'observe, sur son pourtour, la présence massive de moisissures noirâtres.
[...]
chambre n°2
Elle est située côté face avant de l'habitation. Il s'agit de la chambre de la fille de la requérante.
Première partie, sur la cloison d'avec la chambre n°1, j'observe une zone à proximité de la cloison d'avec le couloir, qui est marquée par des traces brunâtres d'humidité.
[...]
Côté droit de la fenêtre... Cette zone est marquée par des auréoles brunâtres d'humidité, mais également par de la moisissure de couleur noirâtre.
[...]
chambre n° 3
[...]
Sur la droite de la fenêtre, le mur est marqué par des traces d'humidité brunâtres, ainsi que le plafond. Par ailleurs, le plafond a fait l'objet de réparations et le revêtement est soufflé et écaillé de manière massive sur la quasi intégralité de la surface. Le désordre est également patent sur le mur de face avant, ainsi que sur les cloisons d'avec le dégagement et le couloir qui sont marquées par des traces de moisissures noirâtres'.
Les infiltrations par la toiture sont à l'origine pour l'intimée d'un trouble dans la jouissance paisible de son bien, qui va s'aggravant en l'absence de réfection de la toiture.
Ce préjudice sera réparé par l'attribution de la somme sollicitée de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.
Le jugement sera réformé sur ce point.
C - SUR LES DEPENS
La charge des dépens d'appel incombe à l'appelant
D - SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par l'appelant.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'intimée de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à sa demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
PAR CES MOTIFS
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement du 12 janvier 2024 du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon sauf en ce qu'il :
'CONDAMNE Monsieur [F] [P] à payer à Madame [T] [N] la somme de 1.500€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance' ;
et statuant à nouveau de ce chef d'infirmation,
CONDAMNE [F] [P] à payer à [T] [N] la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
et y ajoutant,
CONDAMNE [F] [P] à payer à [T] [N] la somme de 7.481,54 € avec intérêts de retard au taux légal à compter du 22 janvier 2025 ;
CONDAMNE [F] [P] aux dépens d'appel ;
CONDAMNE [F] [P] à payer en cause d'appel à [T] [N] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,