Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-14.955
COUR DE CASSATION
Autre
Rejet
CIV. 3
CL
COUR DE CASSATION
______________________
Arrêt du 29 janvier 2026
Rejet
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 71 F-D
Pourvoi n° F 23-14.955
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 29 JANVIER 2026
La société Cortis, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5], a formé le pourvoi n° F 23-14.955 contre l'arrêt rendu le 22 février 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Maria, société civile immobilière,
2°/ à la société Theresia, société civile immobilière,
toutes deux ayant leur siège [Adresse 1],
3°/ au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], [Adresse 4], [Adresse 5], représenté par son syndic la société Foncia [Localité 6] rive droite, dont le siège est [Adresse 3],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, cinq moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Proust, conseillère doyenne, les observations de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de la société civile immobilière Cortis, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat des sociétés civiles immobilières Maria et Theresia, après débats en l'audience publique du 2 décembre 2025 où étaient présentes Mme Teiller, présidente, Mme Proust, conseillère doyenne rapporteure, Mme Grandjean, conseillère, et Mme Maréville, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 février 2023), la société civile immobilière Cortis (la SCI Cortis), propriétaire des lots n° 124 et 125 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, situés au dernier étage, a été autorisée par une assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2010 à réaliser divers travaux portant sur des parties communes dont elle a la jouissance exclusive.
2. Les résolutions n° 5 à 9 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2015 ont ratifié les travaux réalisés par la SCI Cortis.
3. Les sociétés civiles immobilières Maria et Theresia (les SCI Maria et Theresia), copropriétaires, ont assigné la SCI Cortis et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble pour obtenir l'annulation des résolutions n° 5 à 9 adoptées lors de l'assemblée générale du 25 février 2015 et la condamnation de la SCI Cortis à remettre les parties communes en leur état d'origine.
Examen des moyens
Sur les premier à quatrième moyens
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le cinquième moyen
Enoncé du moyen
5. La SCI Cortis fait grief à l'arrêt de la condamner à remettre dans leur état d'origine les fenêtres A, B, C et D sur le lot n° 124, la passerelle haute, ses garde-corps et l'escalier d'accès à cette toiture et à cette passerelle sur le lot n° 124, les deux cheminées sur le toit du lot n° 124, la toiture de l'immeuble sur le lot n° 173 avec la suppression du caniveau en partie basse de la façade de la véranda et la suppression de l'avancée de la façade du lot n° 124 sur la terrasse, occupant une surface d'environ 70 cm de largeur sur 5,5 m de long , alors « que lors même qu'il constate que des travaux ont été exécutés sans autorisation régulière de l'assemblée générale, le juge doit s'abstenir de prononcer la remise dans l'état d'origine lorsqu'une telle sanction apparaît disproportionnée ; que la disproportion de la sanction s'apprécie en considération, d'une part, du dommage subi par le demandeur, que la démolition ou remise en état a pour but de faire cesser, et, d'autre part, du trouble causé par cette démolition ou remise en état ; qu'il résulte
des propres constatations de la cour d'appel que les sociétés Maria et Theresia ne justifient d'aucun préjudice en lien avec les résolutions contestées et les travaux exécutés, et qu'en outre "le syndicat des copropriétaires et les sociétés Maria et Theresia s'accordent à dire que l'assemblée générale du 9 décembre 2019 a revoté les résolutions 5 et 6 de l'assemblée générale du 25 février 2015" ; qu'en ordonnant néanmoins l'exécution de lourds travaux de remise en état, dont elle constate elle-même
qu'ils priveront la SCI Cortis et son gérant de la jouissance du bien pendant de nombreux mois au regard de l'ampleur des travaux nécessaires, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 544 du code civil, ensemble l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales l'article 1er du Premier protocole additionnel à la dite Convention. »
Réponse de la Cour
6. En premier lieu, la cour d'appel, qui a annulé pour abus de majorité les résolutions entérinant les travaux réalisés par la SCI Cortis qui différaient des travaux autorisés par l'assemblée générale du 7 juillet 2010, a constaté que ces travaux avaient affecté l'immeuble dans un de ses éléments constitutifs, en creusant notamment dans la toiture, qu'ils avaient modifié l'aspect extérieur de l'immeuble et qu'ils n'avaient fait l'objet d'aucun contrôle par l'architecte de la copropriété.
7. En deuxième lieu, elle a relevé, à bon droit, que les SCI Maria et Theresia, copropriétaires, étaient en droit de demander la remise dans leur état initial des ouvrages modifiés sans autorisation de la copropriété.
8. En troisième lieu, elle a retenu que les difficultés invoquées par la SCI Cortis pour remettre en état les fenêtres conformément au plan annexé au procès-verbal de l'assemblée générale du 7 juillet 2010 n'étaient pas démontrées.
9. Elle a pu en déduire, par une appréciation souveraine des éléments de preuve produits, que les mesures de remise en état nécessaires, même si elles privaient la SCI Cortis de la jouissance de son bien pendant quelques mois, n'étaient pas disproportionnées au regard de l'atteinte portée aux droits de la copropriété par les travaux réalisés sans autorisation.
10. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Cortis aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Cortis et la condamne à payer aux sociétés civiles immobilières Maria et Theresia la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-neuf janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
CL
COUR DE CASSATION
______________________
Arrêt du 29 janvier 2026
Rejet
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 71 F-D
Pourvoi n° F 23-14.955
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 29 JANVIER 2026
La société Cortis, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5], a formé le pourvoi n° F 23-14.955 contre l'arrêt rendu le 22 février 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Maria, société civile immobilière,
2°/ à la société Theresia, société civile immobilière,
toutes deux ayant leur siège [Adresse 1],
3°/ au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], [Adresse 4], [Adresse 5], représenté par son syndic la société Foncia [Localité 6] rive droite, dont le siège est [Adresse 3],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, cinq moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Proust, conseillère doyenne, les observations de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de la société civile immobilière Cortis, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat des sociétés civiles immobilières Maria et Theresia, après débats en l'audience publique du 2 décembre 2025 où étaient présentes Mme Teiller, présidente, Mme Proust, conseillère doyenne rapporteure, Mme Grandjean, conseillère, et Mme Maréville, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 février 2023), la société civile immobilière Cortis (la SCI Cortis), propriétaire des lots n° 124 et 125 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, situés au dernier étage, a été autorisée par une assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2010 à réaliser divers travaux portant sur des parties communes dont elle a la jouissance exclusive.
2. Les résolutions n° 5 à 9 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2015 ont ratifié les travaux réalisés par la SCI Cortis.
3. Les sociétés civiles immobilières Maria et Theresia (les SCI Maria et Theresia), copropriétaires, ont assigné la SCI Cortis et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble pour obtenir l'annulation des résolutions n° 5 à 9 adoptées lors de l'assemblée générale du 25 février 2015 et la condamnation de la SCI Cortis à remettre les parties communes en leur état d'origine.
Examen des moyens
Sur les premier à quatrième moyens
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le cinquième moyen
Enoncé du moyen
5. La SCI Cortis fait grief à l'arrêt de la condamner à remettre dans leur état d'origine les fenêtres A, B, C et D sur le lot n° 124, la passerelle haute, ses garde-corps et l'escalier d'accès à cette toiture et à cette passerelle sur le lot n° 124, les deux cheminées sur le toit du lot n° 124, la toiture de l'immeuble sur le lot n° 173 avec la suppression du caniveau en partie basse de la façade de la véranda et la suppression de l'avancée de la façade du lot n° 124 sur la terrasse, occupant une surface d'environ 70 cm de largeur sur 5,5 m de long , alors « que lors même qu'il constate que des travaux ont été exécutés sans autorisation régulière de l'assemblée générale, le juge doit s'abstenir de prononcer la remise dans l'état d'origine lorsqu'une telle sanction apparaît disproportionnée ; que la disproportion de la sanction s'apprécie en considération, d'une part, du dommage subi par le demandeur, que la démolition ou remise en état a pour but de faire cesser, et, d'autre part, du trouble causé par cette démolition ou remise en état ; qu'il résulte
des propres constatations de la cour d'appel que les sociétés Maria et Theresia ne justifient d'aucun préjudice en lien avec les résolutions contestées et les travaux exécutés, et qu'en outre "le syndicat des copropriétaires et les sociétés Maria et Theresia s'accordent à dire que l'assemblée générale du 9 décembre 2019 a revoté les résolutions 5 et 6 de l'assemblée générale du 25 février 2015" ; qu'en ordonnant néanmoins l'exécution de lourds travaux de remise en état, dont elle constate elle-même
qu'ils priveront la SCI Cortis et son gérant de la jouissance du bien pendant de nombreux mois au regard de l'ampleur des travaux nécessaires, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 544 du code civil, ensemble l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales l'article 1er du Premier protocole additionnel à la dite Convention. »
Réponse de la Cour
6. En premier lieu, la cour d'appel, qui a annulé pour abus de majorité les résolutions entérinant les travaux réalisés par la SCI Cortis qui différaient des travaux autorisés par l'assemblée générale du 7 juillet 2010, a constaté que ces travaux avaient affecté l'immeuble dans un de ses éléments constitutifs, en creusant notamment dans la toiture, qu'ils avaient modifié l'aspect extérieur de l'immeuble et qu'ils n'avaient fait l'objet d'aucun contrôle par l'architecte de la copropriété.
7. En deuxième lieu, elle a relevé, à bon droit, que les SCI Maria et Theresia, copropriétaires, étaient en droit de demander la remise dans leur état initial des ouvrages modifiés sans autorisation de la copropriété.
8. En troisième lieu, elle a retenu que les difficultés invoquées par la SCI Cortis pour remettre en état les fenêtres conformément au plan annexé au procès-verbal de l'assemblée générale du 7 juillet 2010 n'étaient pas démontrées.
9. Elle a pu en déduire, par une appréciation souveraine des éléments de preuve produits, que les mesures de remise en état nécessaires, même si elles privaient la SCI Cortis de la jouissance de son bien pendant quelques mois, n'étaient pas disproportionnées au regard de l'atteinte portée aux droits de la copropriété par les travaux réalisés sans autorisation.
10. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Cortis aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Cortis et la condamne à payer aux sociétés civiles immobilières Maria et Theresia la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-neuf janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.