CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 28 janvier 2026, n° 22/01677
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 28 JANVIER 2026
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01677 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFC42
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Décembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] - RG n° 20/00299
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 15] représenté par son syndic, la société PERENIUM, SAS inscrite au RCS de [Localité 16] sous le n°505 302 422
C/O Société Perenium
[Adresse 8]
[Localité 10]
Représenté par Me Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE - BAUDOUIN - DAUMAS - CHAMARD BENSAHE L - GOMEZ-REY - BESNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056
INTIMES
Monsieur [P] [X]
né le 23 juin 1947 à [Localité 27] (18)
[Adresse 1]
[Localité 11]
Ou encore : [Adresse 9]
[Localité 19] (S6 IRY) - Royaume-Uni
Représenté par Me Cyril LAROCHE de la SELEURL CYRIL LAROCHE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1605
Madame [B] [C] [X]
née le 13 juin 1938 à [Localité 20] (Royaume-Uni)
[Adresse 1]
[Localité 11]
Ou encore : [Adresse 9]
[Localité 19] (S6 IRY) - Royaume-Uni
Représentée par Me Cyril LAROCHE de la SELEURL CYRIL LAROCHE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1605
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS ET PROCEDURE :
M.&Mme [X] sont propriétaires de deux stands au sein du marché [Localité 23] 'partie haute' située [Adresse 4] (93).
L'ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété.
Les lots n° 1 à 21 sont communément désignés 'îlot 20".
Les copropriétaires de l'îlot 20 ont voté le 6 septembre 2010 le retrait de leurs lots du syndicat des copropriétaires [Adresse 13] [Adresse 24].
L'assemblée générale des copropriétaires a refusé cette scission lors des assemblées générales du 30 septembre 2011 et du 20 juillet 2015.
Lors de l'assemblée générale réunie le 6 juillet 2016, les copropriétaires ont décidé notamment :
- d'accepter le principe du retrait des copropriétaires constituant l'îlot 20 (résolution10),
- d'approuver les conditions matérielles, juridiques et financières contenues dans le projet de division établi par un géomètre expert et le projet d'acte de scission établi par notaire, ceci 'sous réserve de la prise en compte des observations formulées par le conseil syndical, ces dernières portant uniquement sur quelques réserves formelles' (résolution 11) ;
- d'approuver le nouveau règlement de copropriété établi par un notaire, ceci 'sous réserve de la prise en compte des observations formulées par le conseil syndical, ces dernières portant uniquement sur quelques réserves formelles'(résolution 12) ;
- d'habiliter le syndic 'à signer tous les actes nécessaires à l'exécution et à la régularisation des décisions ci-dessus et au besoin de convoquer toute assemblée qui s'avérerait nécessaire' (résolution 13).
La résolution 10 stipulait que: 'conformément aux termes du protocole ayant fait l'objet de la résolution 9, le retrait ne sera effectif qu'à compter de l'acquisition du caractère définitif des résolutions 9 à 13", la résolution n°9 portant sur l'approbation du protocole d'accord relatif au retrait des lots n°1 à 21 du syndicat des copropriétaires.
Les décisions de cette assemblée générale n'ont pas fait l'objet de recours.
Le 19 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires a réuni son assemblée générale annuelle à laquelle les copropriétaires de l'îlot 20 n'ont pas été convoqué.
Par jugement du 20 mars 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a annulé en son intégralité cette assemblée générale.
Une nouvelle assemblée générale s'est réunie le 12 septembre 2018.
Cette assemblée générale a été annulée en son entier par jugement du 20 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Bobigny confirmé par arrêt du 20 novembre 2024 rendu par la cour d'appel de Paris chambre 2, pôle 4.
Le 17 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires a réuni son assemblée générale annuelle.
Par assignation du 11 décembre 2019, M.&Mme [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en vue notamment de voir prononcer la nullité de l'assemblée générale du 17 septembre 2019 en son entier ou à titre subsidiaire ses résolutions 5, 15, 16, 17, 18, 20, 22, 32, 37 et 38.
Par jugement du 8 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- annulé dans l'ensemble de ses résolutions l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du marché [Localité 23] 'partie haute' situé [Adresse 2] à [Localité 17] ( 93) réunie le 17 septembre 2019,
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M.&Mme [X] la somme de 500 euros à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [X] et Mme [X] de leur demande de dommages-intérêts,
- Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,
- dit qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M.&Mme [X] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Par déclaration au greffe du 19 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires du marché [Adresse 26] [Adresse 5] a interjeté appel de cette décision.
La clôture de la procédure a été prononcée le 2 avril 2025.
PRETENTIONS DES PARTIES :
Par conclusions notifiées le 25 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du marché [Adresse 24] demande à la cour de :
- Juger le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en son appel,
- En conséquence, y faisant droit,
- Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 décembre 2021 par le Tribunal
Judiciaire de [Localité 12] sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée
par M.&Mme [X],
Et, statuant à nouveau,
- Juger sans objet les demandes formées par M.&Mme [X] compte tenu des résolutions adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 23 février 2023,
Subsidiairement,
- Juger que l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 6 juillet 2016 a pris toutes les
décisions prévues par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 permettant de rendre effective la scission,
- Juger M et Mme [X] mal fondés leur appel incident,
- En conséquence, les débouter de l'intégralité de leurs demandes,
- Condamner in solidum M.et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] sis [Adresse 3] une somme de 30.000 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- Condamner in solidum M. et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] sis [Adresse 3] une somme de 10.000 Euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner in solidum M. et Mme [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions notifiées le 31 mars 2025, M.&Mme [X], intimés, demandent à la cour de:
- Confirmer le Jugement rendu le 8 décembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de Bobigny en ce qu'il a :
- Annulé dans l'ensemble de ses résolutions l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du marché [Localité 23], 'Partie Haute', situé [Adresse 7] (93), réunie le 17 septembre 2019 ;
- Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M.et Mme [X] la somme de 500 € à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, avec recouvrement direct par Maître Carine SMADJA conformément à l'article 699 du code de procédure civile pour ceux des dépens avancés pour le compte de M.& Mme [X] ;
- Dit qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M.& Mme [X] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
L'infirmer pour le surplus
- Prononcer, à titre subsidiaire, la nullité des résolutions n°15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 17 septembre 2019 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 14] en date du 17 septembre 2019 relative à l'approbation des comptes ;
En tout état de cause,
- Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] ' à l'exclusion de M.& Mme [X], conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 - à régler à ces derniers la somme de 10.000 Euros à titre de dommages intérêts ;
- Condamner le [Adresse 22] ' à l'exclusion de M.&Mme [X], conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 - à régler à ces derniers la somme de 12 500 Euros sauf à parfaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le Syndicat des copropriétaires du Marché [Localité 23] ' à l'exclusion de M.&Mme [X] , conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 - aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Maître Laroche conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel;
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.
Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux.
Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou «constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.
En conséquence, il n'y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.
Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires tendant à voir les demandes de M.& Mme [X] déclarées sans objet :
Le syndicat des copropriétaires soutient que les demandes de M.&Mme [X] sont devenues sans objet.
Il expose que prenant acte du risque d'annulation en cascade des assemblées générales toutes contestées par les intimés, le syndic a pris l'initiative de démisionner.
Une nouvelle assemblée générale a été convoquée par un copropriétaire le 14 septembre 2022 qui a de nouveau désigné le cabinet Perenium en qualité de syndic.
Lors de l'assemblée générale du 23 février 2023, les copropriétaires ont décidé d'annuler l'ensemble des résolutions faisant l'objet d'une contestation judiciaire en ce compris les résolutions votées lors de l'assemblée générale réunie le 17 septembre 2019 et revoté chacune de ces résolutions.
Ainsi, les résolutions permettant de rendre effective la scission ont été revotées (résolution 26, 27, 28).
M.et Mme [X] objectent que les assemblées générales dont se prévaut le syndicat des copropriétaires font l'objet de contestations devant la juridiction balbynienne, que leur nullité est incontestable, qu'elles ne sont pas définitives et qu'elles ne pouvaient procéder à l'annulation de résolutions préalablement adoptées.
Ils soulignent qu'ils justifient d'un intérêt à agir de sorte que leurs demandes ne sont pas sans objet.
Sur ce,
Il résulte des pièces produites dont notamment les pièces 13 et 14 (PV AG du 14 septembre 2022 et 23 février 2023) produites par le syndicat des copropriétaires que certaines des résolutions adoptées par l'assemblée générale contestée par M.et Mme [X] ont été revotées mais non annulées par les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 23 février 2023.
Ainsi, les demandes de M.et Mme [X] tendant à l'annulation en son entier à titre principal et partiel à titre subsidiaire de l'assemblée générale du 17 septembre 2019 ne sont pas sans objet.
Sur l'annulation totale de l'assemblée générale du 17 septembre 2019 :
Le syndicat des copropriétaires relève que l'assemblée générale du 6 juillet 2016 n'a fait l'objet d'aucune contestation et qu'elle a entériné sans réserve le protocole d'accord transactionnel actant la sortie des lots 1 à 21 et adopté le règlement de copropriété adapté et l'acte de scission. Conformément à la résolution 10 de cette assemblée, le retrait a pris effet dès le caractère définitif de l'assemblée générale. Les actes publiés en 2018, qui portent nécessairement la date de leur publication et non celle de leur établissement, correspondent bien à ceux entérinés par l'assemblée générale de juillet 2016.
Le règlement initial ayant été modifié le 29 décemvre 2004 puis le 12 novembre 2008, les différences résultant du règlement d'origine et celui publié résulte de ces modifications intervenues.
Le modificatif au règlement de copropriété a été enregistré au service de la publicité foncière en mai 2018 de sorte que les actes destinés à rendre la scission opposable aux tiers avaient bien été publiés lors de la convocation et de la tenue de l'assemblée générale de septembre 2019.
Il ne peut être soutenu comme l'a retenu le tribunal que le règlement de copropriété adopté en juillet 2016 dans le cadre de la scission ne serait pas le même que celui publié en mars 2018.
En premier lieu, il observe que le retrait des lieux n'implique que la modification de l'état descriptif de division et que les clauses contractuelles relatives aux obligations des copropriétaires demeurent inchangées. Le retrait de ces lots n'a aucune incidence sur les tantièmes de copropriété affectés à chaque lot ou encore sur la répartition des charges mais a uniquement pour effet de diminuer le dénominateur commun des tantièmes.
Les actes publiés en 2018 ne sont que la reprise de ceux soumis à l'assemblée générale du 6 juillet 2016 et ne portent que sur l'adaptation de l'état descriptif de division.
M.&Mme [X] affirment que l'annulation est encourue dès lors que l'assemblée générale a été convoquée par un syndic dépourvu de mandat valable, pour défaut de prise en compte des tantièmes prévus par le règlement de copropriété encore en vigueur lors des votes ainsi qu'au regard des irrégularités affectant la feuille de présence et les pouvoirs.
Sur ce,
L'article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic.
En application de ce texte, les assemblées générales convoquées par un syndic dont le mandat était expiré ou a été annulé deviennent annulables, la nullité ne pouvant être prononcée que si une demande en ce sens est présentée dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En l'espèce, l'assemblée générale du 17 septembre 2019 a été convoquée par le syndic le cabinet Perenium par lettre recommandée adressée à M.& Mme [X] le 26 juillet 2019 (pièces 14 et 15 M&Mme [X]).
Par arrêt du 20 novembre 2024, la cour d'appel de Paris, chambre 2, pôle 4, a confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 20 janvier 2021 annulant dans l'ensemble de ses résolutions l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du marché Vernaison 'Partie Haute' du [Adresse 4] réunie le 12 septembre 2018.
Le procès-verbal de cette assemblée générale (pièce 11 [X]) a désigné dans sa résolution 13 le cabinet Perenium comme syndic de copropriété.
Par l'effet de l'annulation de l'assemblée générale du 12 septembre 2018, le cabinet Perinium s'est trouvé dépourvu de mandat de manière rétroactive de sorte que l'assemblée générale du 17 septembre 2019 a été convoquée par un syndic dépourvu de mandat.
Il s'ensuit que l'assemblée générale du 17 septembre 2019 doit être annulée en son entier.
Il n'y a donc pas lieu de se prononcer sur les demandes d'annulation de certaines résolutions.
Par ces motifs se substituant à ceux des premiers juges, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé dans l'ensemble de ses résolutions l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du marché [Localité 23] 'Partie Haute' situé [Adresse 6] [Localité 18] ( 93) réunie le 17 septembre 2019.
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de M. & Mme [X] à lui verser des dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les époux [X] multiplient les procédures et qu'il convient de faire cesser leurs agissements qui entravent le bon fonctionnement de la copropriété ce à quoi ils répliquent en observant que le bien-fondé de leurs griefs a été démontré dont par le jugement déféré à la connaissance de cour.
Selon l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont débouté le syndicat des copropriétaires de leur demande tendant à la condamnation de M.&Mme [X] à des dommages-intérêts.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur les demandes de M.&Mme [X] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser des dommages et intérêts :
M. [X] souligne qu'il n'est pas un professionnel de la copropriété et qu'il a accepté de défendre bénévolement le respect du règlement de copropriété et affirme être confronté à la résistance abusive du syndicat des copropriétaires dont le comportement est illicite.
Les époux [X] constatent qu'ils sont âgés, en situation financière précaire et continuent à se mobiliser pour la défense de leurs intérêts.
Ils considèrent que leur préjudice est certain et qu'il résulte de toutes les décisions judiciaires rendues qui ont reconnu que leurs demandes étaient bien fondées.
Le syndicat des copropriétaires réplique en observant que les époux [X] n'ont pas admis le retrait des lots de l'îlot 20 et qu'ils multiplient les procédures afin d'obtenir leur réintégration dans la copropriété. Il relève que les époux [X] n'ont pas contesté la décision de 2016 entérinant la scission de cet îlot et qu'ils se contentent d'alléguer un préjudice qu'ils ne démontrent pas.
Sur ce,
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
M.& Mme [X] n'apportent pas la preuve de leurs allégations.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande.
Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
Le [Adresse 21] [Localité 23] 'partie haute', partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Laroche en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Au titre des frais irrépétibles, M.&Mme [X] réclament la somme de 12500 euros et produisent à cette fin un décompte de frais (pièce 40).
Cependant, ce décompte porte sur plusieurs procédures initiées par les intimés et mélange frais irrépétibles et frais relevant des dépens.
Aucune pièce n'est versée quant aux frais irrépétibles exposés en cause d'appel dans la présente instance.
Il s'ensuit que le montant de ces frais sera fixé à la somme globale de 2000 euros que le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à M.&Mme [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires du marché [Localité 23] 'partie haute'.
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de dispenser M.&Mme [X] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
- confirme le jugement rendu le 8 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny,
Y ajoutant,
- Déboute le syndicat des copropriétaires du marché [Adresse 25]partie haute' de sa demande tendant à dire que les demandes formées par M.&Mme [X] sont sans objet ;
- Condamne le [Adresse 21] [Adresse 25]partie haute' aux dépens d'appel avec distraction au profit de Me Laroche en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Condamne le syndicat des copropriétaires du marché [Adresse 24] 'partie haute' à verser à M.&Mme [X] la somme globale de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Dit que M.&Mme [X] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 28 JANVIER 2026
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01677 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFC42
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Décembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] - RG n° 20/00299
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 15] représenté par son syndic, la société PERENIUM, SAS inscrite au RCS de [Localité 16] sous le n°505 302 422
C/O Société Perenium
[Adresse 8]
[Localité 10]
Représenté par Me Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE - BAUDOUIN - DAUMAS - CHAMARD BENSAHE L - GOMEZ-REY - BESNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056
INTIMES
Monsieur [P] [X]
né le 23 juin 1947 à [Localité 27] (18)
[Adresse 1]
[Localité 11]
Ou encore : [Adresse 9]
[Localité 19] (S6 IRY) - Royaume-Uni
Représenté par Me Cyril LAROCHE de la SELEURL CYRIL LAROCHE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1605
Madame [B] [C] [X]
née le 13 juin 1938 à [Localité 20] (Royaume-Uni)
[Adresse 1]
[Localité 11]
Ou encore : [Adresse 9]
[Localité 19] (S6 IRY) - Royaume-Uni
Représentée par Me Cyril LAROCHE de la SELEURL CYRIL LAROCHE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1605
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS ET PROCEDURE :
M.&Mme [X] sont propriétaires de deux stands au sein du marché [Localité 23] 'partie haute' située [Adresse 4] (93).
L'ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété.
Les lots n° 1 à 21 sont communément désignés 'îlot 20".
Les copropriétaires de l'îlot 20 ont voté le 6 septembre 2010 le retrait de leurs lots du syndicat des copropriétaires [Adresse 13] [Adresse 24].
L'assemblée générale des copropriétaires a refusé cette scission lors des assemblées générales du 30 septembre 2011 et du 20 juillet 2015.
Lors de l'assemblée générale réunie le 6 juillet 2016, les copropriétaires ont décidé notamment :
- d'accepter le principe du retrait des copropriétaires constituant l'îlot 20 (résolution10),
- d'approuver les conditions matérielles, juridiques et financières contenues dans le projet de division établi par un géomètre expert et le projet d'acte de scission établi par notaire, ceci 'sous réserve de la prise en compte des observations formulées par le conseil syndical, ces dernières portant uniquement sur quelques réserves formelles' (résolution 11) ;
- d'approuver le nouveau règlement de copropriété établi par un notaire, ceci 'sous réserve de la prise en compte des observations formulées par le conseil syndical, ces dernières portant uniquement sur quelques réserves formelles'(résolution 12) ;
- d'habiliter le syndic 'à signer tous les actes nécessaires à l'exécution et à la régularisation des décisions ci-dessus et au besoin de convoquer toute assemblée qui s'avérerait nécessaire' (résolution 13).
La résolution 10 stipulait que: 'conformément aux termes du protocole ayant fait l'objet de la résolution 9, le retrait ne sera effectif qu'à compter de l'acquisition du caractère définitif des résolutions 9 à 13", la résolution n°9 portant sur l'approbation du protocole d'accord relatif au retrait des lots n°1 à 21 du syndicat des copropriétaires.
Les décisions de cette assemblée générale n'ont pas fait l'objet de recours.
Le 19 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires a réuni son assemblée générale annuelle à laquelle les copropriétaires de l'îlot 20 n'ont pas été convoqué.
Par jugement du 20 mars 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a annulé en son intégralité cette assemblée générale.
Une nouvelle assemblée générale s'est réunie le 12 septembre 2018.
Cette assemblée générale a été annulée en son entier par jugement du 20 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Bobigny confirmé par arrêt du 20 novembre 2024 rendu par la cour d'appel de Paris chambre 2, pôle 4.
Le 17 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires a réuni son assemblée générale annuelle.
Par assignation du 11 décembre 2019, M.&Mme [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en vue notamment de voir prononcer la nullité de l'assemblée générale du 17 septembre 2019 en son entier ou à titre subsidiaire ses résolutions 5, 15, 16, 17, 18, 20, 22, 32, 37 et 38.
Par jugement du 8 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- annulé dans l'ensemble de ses résolutions l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du marché [Localité 23] 'partie haute' situé [Adresse 2] à [Localité 17] ( 93) réunie le 17 septembre 2019,
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M.&Mme [X] la somme de 500 euros à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [X] et Mme [X] de leur demande de dommages-intérêts,
- Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,
- dit qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M.&Mme [X] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Par déclaration au greffe du 19 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires du marché [Adresse 26] [Adresse 5] a interjeté appel de cette décision.
La clôture de la procédure a été prononcée le 2 avril 2025.
PRETENTIONS DES PARTIES :
Par conclusions notifiées le 25 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du marché [Adresse 24] demande à la cour de :
- Juger le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en son appel,
- En conséquence, y faisant droit,
- Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 décembre 2021 par le Tribunal
Judiciaire de [Localité 12] sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée
par M.&Mme [X],
Et, statuant à nouveau,
- Juger sans objet les demandes formées par M.&Mme [X] compte tenu des résolutions adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 23 février 2023,
Subsidiairement,
- Juger que l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 6 juillet 2016 a pris toutes les
décisions prévues par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 permettant de rendre effective la scission,
- Juger M et Mme [X] mal fondés leur appel incident,
- En conséquence, les débouter de l'intégralité de leurs demandes,
- Condamner in solidum M.et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] sis [Adresse 3] une somme de 30.000 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- Condamner in solidum M. et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] sis [Adresse 3] une somme de 10.000 Euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner in solidum M. et Mme [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions notifiées le 31 mars 2025, M.&Mme [X], intimés, demandent à la cour de:
- Confirmer le Jugement rendu le 8 décembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de Bobigny en ce qu'il a :
- Annulé dans l'ensemble de ses résolutions l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du marché [Localité 23], 'Partie Haute', situé [Adresse 7] (93), réunie le 17 septembre 2019 ;
- Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M.et Mme [X] la somme de 500 € à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, avec recouvrement direct par Maître Carine SMADJA conformément à l'article 699 du code de procédure civile pour ceux des dépens avancés pour le compte de M.& Mme [X] ;
- Dit qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M.& Mme [X] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
L'infirmer pour le surplus
- Prononcer, à titre subsidiaire, la nullité des résolutions n°15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 17 septembre 2019 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 14] en date du 17 septembre 2019 relative à l'approbation des comptes ;
En tout état de cause,
- Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] ' à l'exclusion de M.& Mme [X], conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 - à régler à ces derniers la somme de 10.000 Euros à titre de dommages intérêts ;
- Condamner le [Adresse 22] ' à l'exclusion de M.&Mme [X], conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 - à régler à ces derniers la somme de 12 500 Euros sauf à parfaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le Syndicat des copropriétaires du Marché [Localité 23] ' à l'exclusion de M.&Mme [X] , conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 - aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Maître Laroche conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel;
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.
Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux.
Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou «constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.
En conséquence, il n'y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.
Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires tendant à voir les demandes de M.& Mme [X] déclarées sans objet :
Le syndicat des copropriétaires soutient que les demandes de M.&Mme [X] sont devenues sans objet.
Il expose que prenant acte du risque d'annulation en cascade des assemblées générales toutes contestées par les intimés, le syndic a pris l'initiative de démisionner.
Une nouvelle assemblée générale a été convoquée par un copropriétaire le 14 septembre 2022 qui a de nouveau désigné le cabinet Perenium en qualité de syndic.
Lors de l'assemblée générale du 23 février 2023, les copropriétaires ont décidé d'annuler l'ensemble des résolutions faisant l'objet d'une contestation judiciaire en ce compris les résolutions votées lors de l'assemblée générale réunie le 17 septembre 2019 et revoté chacune de ces résolutions.
Ainsi, les résolutions permettant de rendre effective la scission ont été revotées (résolution 26, 27, 28).
M.et Mme [X] objectent que les assemblées générales dont se prévaut le syndicat des copropriétaires font l'objet de contestations devant la juridiction balbynienne, que leur nullité est incontestable, qu'elles ne sont pas définitives et qu'elles ne pouvaient procéder à l'annulation de résolutions préalablement adoptées.
Ils soulignent qu'ils justifient d'un intérêt à agir de sorte que leurs demandes ne sont pas sans objet.
Sur ce,
Il résulte des pièces produites dont notamment les pièces 13 et 14 (PV AG du 14 septembre 2022 et 23 février 2023) produites par le syndicat des copropriétaires que certaines des résolutions adoptées par l'assemblée générale contestée par M.et Mme [X] ont été revotées mais non annulées par les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 23 février 2023.
Ainsi, les demandes de M.et Mme [X] tendant à l'annulation en son entier à titre principal et partiel à titre subsidiaire de l'assemblée générale du 17 septembre 2019 ne sont pas sans objet.
Sur l'annulation totale de l'assemblée générale du 17 septembre 2019 :
Le syndicat des copropriétaires relève que l'assemblée générale du 6 juillet 2016 n'a fait l'objet d'aucune contestation et qu'elle a entériné sans réserve le protocole d'accord transactionnel actant la sortie des lots 1 à 21 et adopté le règlement de copropriété adapté et l'acte de scission. Conformément à la résolution 10 de cette assemblée, le retrait a pris effet dès le caractère définitif de l'assemblée générale. Les actes publiés en 2018, qui portent nécessairement la date de leur publication et non celle de leur établissement, correspondent bien à ceux entérinés par l'assemblée générale de juillet 2016.
Le règlement initial ayant été modifié le 29 décemvre 2004 puis le 12 novembre 2008, les différences résultant du règlement d'origine et celui publié résulte de ces modifications intervenues.
Le modificatif au règlement de copropriété a été enregistré au service de la publicité foncière en mai 2018 de sorte que les actes destinés à rendre la scission opposable aux tiers avaient bien été publiés lors de la convocation et de la tenue de l'assemblée générale de septembre 2019.
Il ne peut être soutenu comme l'a retenu le tribunal que le règlement de copropriété adopté en juillet 2016 dans le cadre de la scission ne serait pas le même que celui publié en mars 2018.
En premier lieu, il observe que le retrait des lieux n'implique que la modification de l'état descriptif de division et que les clauses contractuelles relatives aux obligations des copropriétaires demeurent inchangées. Le retrait de ces lots n'a aucune incidence sur les tantièmes de copropriété affectés à chaque lot ou encore sur la répartition des charges mais a uniquement pour effet de diminuer le dénominateur commun des tantièmes.
Les actes publiés en 2018 ne sont que la reprise de ceux soumis à l'assemblée générale du 6 juillet 2016 et ne portent que sur l'adaptation de l'état descriptif de division.
M.&Mme [X] affirment que l'annulation est encourue dès lors que l'assemblée générale a été convoquée par un syndic dépourvu de mandat valable, pour défaut de prise en compte des tantièmes prévus par le règlement de copropriété encore en vigueur lors des votes ainsi qu'au regard des irrégularités affectant la feuille de présence et les pouvoirs.
Sur ce,
L'article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic.
En application de ce texte, les assemblées générales convoquées par un syndic dont le mandat était expiré ou a été annulé deviennent annulables, la nullité ne pouvant être prononcée que si une demande en ce sens est présentée dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En l'espèce, l'assemblée générale du 17 septembre 2019 a été convoquée par le syndic le cabinet Perenium par lettre recommandée adressée à M.& Mme [X] le 26 juillet 2019 (pièces 14 et 15 M&Mme [X]).
Par arrêt du 20 novembre 2024, la cour d'appel de Paris, chambre 2, pôle 4, a confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 20 janvier 2021 annulant dans l'ensemble de ses résolutions l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du marché Vernaison 'Partie Haute' du [Adresse 4] réunie le 12 septembre 2018.
Le procès-verbal de cette assemblée générale (pièce 11 [X]) a désigné dans sa résolution 13 le cabinet Perenium comme syndic de copropriété.
Par l'effet de l'annulation de l'assemblée générale du 12 septembre 2018, le cabinet Perinium s'est trouvé dépourvu de mandat de manière rétroactive de sorte que l'assemblée générale du 17 septembre 2019 a été convoquée par un syndic dépourvu de mandat.
Il s'ensuit que l'assemblée générale du 17 septembre 2019 doit être annulée en son entier.
Il n'y a donc pas lieu de se prononcer sur les demandes d'annulation de certaines résolutions.
Par ces motifs se substituant à ceux des premiers juges, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé dans l'ensemble de ses résolutions l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du marché [Localité 23] 'Partie Haute' situé [Adresse 6] [Localité 18] ( 93) réunie le 17 septembre 2019.
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de M. & Mme [X] à lui verser des dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les époux [X] multiplient les procédures et qu'il convient de faire cesser leurs agissements qui entravent le bon fonctionnement de la copropriété ce à quoi ils répliquent en observant que le bien-fondé de leurs griefs a été démontré dont par le jugement déféré à la connaissance de cour.
Selon l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont débouté le syndicat des copropriétaires de leur demande tendant à la condamnation de M.&Mme [X] à des dommages-intérêts.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur les demandes de M.&Mme [X] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser des dommages et intérêts :
M. [X] souligne qu'il n'est pas un professionnel de la copropriété et qu'il a accepté de défendre bénévolement le respect du règlement de copropriété et affirme être confronté à la résistance abusive du syndicat des copropriétaires dont le comportement est illicite.
Les époux [X] constatent qu'ils sont âgés, en situation financière précaire et continuent à se mobiliser pour la défense de leurs intérêts.
Ils considèrent que leur préjudice est certain et qu'il résulte de toutes les décisions judiciaires rendues qui ont reconnu que leurs demandes étaient bien fondées.
Le syndicat des copropriétaires réplique en observant que les époux [X] n'ont pas admis le retrait des lots de l'îlot 20 et qu'ils multiplient les procédures afin d'obtenir leur réintégration dans la copropriété. Il relève que les époux [X] n'ont pas contesté la décision de 2016 entérinant la scission de cet îlot et qu'ils se contentent d'alléguer un préjudice qu'ils ne démontrent pas.
Sur ce,
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
M.& Mme [X] n'apportent pas la preuve de leurs allégations.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande.
Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
Le [Adresse 21] [Localité 23] 'partie haute', partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Laroche en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Au titre des frais irrépétibles, M.&Mme [X] réclament la somme de 12500 euros et produisent à cette fin un décompte de frais (pièce 40).
Cependant, ce décompte porte sur plusieurs procédures initiées par les intimés et mélange frais irrépétibles et frais relevant des dépens.
Aucune pièce n'est versée quant aux frais irrépétibles exposés en cause d'appel dans la présente instance.
Il s'ensuit que le montant de ces frais sera fixé à la somme globale de 2000 euros que le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à M.&Mme [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires du marché [Localité 23] 'partie haute'.
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de dispenser M.&Mme [X] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
- confirme le jugement rendu le 8 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny,
Y ajoutant,
- Déboute le syndicat des copropriétaires du marché [Adresse 25]partie haute' de sa demande tendant à dire que les demandes formées par M.&Mme [X] sont sans objet ;
- Condamne le [Adresse 21] [Adresse 25]partie haute' aux dépens d'appel avec distraction au profit de Me Laroche en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Condamne le syndicat des copropriétaires du marché [Adresse 24] 'partie haute' à verser à M.&Mme [X] la somme globale de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Dit que M.&Mme [X] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE