CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 28 janvier 2026, n° 22/04361
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 28 JANVIER 2026
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04361 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFLUP
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Février 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13] - RG n° 21/01348
APPELANTS
Monsieur [K] [J]
né le 14 juin 1947 à [Localité 18] (71)
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Hugues WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0511
Madame [Y] [S] épouse [J]
née le 23 juillet 1957 à [Localité 19] (60)
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Hugues WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0511
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 15] (77) représenté par son syndic, la société ENSEMBLE HABITAT, SAS immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 814 448 189
C/O Société ENSEMBLE HABITAT
[Adresse 9]
[Localité 7]
Représenté par Me Flavie MARIS-BONLIEU de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
M. [K] [J] & Mme [Y] [S] épouse [J] sont propriétaires des lots n° 103, 127, 450 et 452 de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dénommé [Adresse 14], sis [Adresse 3] à [Localité 12].
Le 16 juin 2021, une convocation à l'assemblée générale de l'immeuble a été adressée à l'ensemble des copropriétaires. I1 y était précisé que cette assemblée générale s'effectuerait le 15 juillet 2021 exclusivement par vote par correspondance, sans réunion physique compte tenu de l'état d'urgence sanitaire en vigueur à l'époque.
Lors de l'assemblée générale du 15 juillet 2021, plusieurs résolutions ont été adoptées dont les résolutions n°7 et n° 12 :
'Point 07 : élection du conseil syndical - M. [R]
...
L'assemblée générale élit en qualité de membre du conseil syndical : M. [R].
Résultat du vote :
ont voté pour : 9 votants soit 4.236 tantièmes
ont voté contre : 2 votants soit 1.970 tantièmes
s'est abstenu : néant.
Faute de majorité, la résolution n'est pas adoptée (4.236/10.000 en voix) mais donne lieu à un nouveau vote (article 25).
+ Point 07 : + élection du conseil syndical - M. [R]
...
L'assemblée générale élit en qualité de membre du conseil syndical : M. [R].
Résultat du vote :
ont voté pour : 9 votants soit 4.236 tantièmes
ont voté contre : 2 votants soit 1.970 tantièmes
s'est abstenu : néant.
La résolution est adoptée (4.236/6.206 en voix) (article 24)...'.
'Point 12 : + travaux 12 - condamnation de la fosse septique :
...
L'assemblée générale décide de donner mandat au conseil syndical afin de choisir le devis le mieux disant pour procéder à la condamnation de la fosse septique pour un montant qui ne pourra être supérieur à 7.000 € TTC
...
ont voté pour : 9 votants soit 4.841 tantièmes
ont voté contre : 2 votants soit 1.365 tantièmes
s'est abstenu : néant.
Faute de majorité, la résolution n'est pas adoptée (4.481/10.000 en voix) mais donne lieu à un nouveau vote (article 25).
+ Point 12 : + travaux 12 - condamnation de la fosse septique :
...
L'assemblée générale décide de donner mandat au conseil syndical afin de choisir le devis le mieux disant pour procéder à la condamnation de la fosse septique pour un montant qui ne pourra être supérieur à 7.000 € TTC
...
ont voté pour : 9 votants soit 4.841 tantièmes
ont voté contre : 2 votants soit 1.365 tantièmes
s'est abstenu : néant.
La résolution est adoptée (4.841/6.206 en voix) (article 24)...'.
Se plaignant de l'absence d'organisation d'un véritable second vote prévu à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [K] [J] & Mme [Y] [S] épouse [J] (M. & Mme [J]) ont, par acte du 8 octobre 2021, assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] devant le tribunal aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions n° 7 et 12 de l'assemblée générale du 15 juillet 2021, la condamnation du syndicat aux dépens, ainsi qu'à leur payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires s'est opposé à ces demandes.
Par jugement du 2 février 2022, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a :
- débouté M. [K] [J] & Mme [Y] [S] épouse [J] de toutes leurs demandes,
- condamné M. [K] [J] & Mme [Y] [S] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence la [10] de l'immeuble du [Adresse 5] ([Adresse 8]) la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement M. [K] [J] & Mme [Y] [S] épouse [J] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. [K] [J] & Mme [Y] [S] épouse [J] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 février 2022.
La procédure devant la cour a été clôturée le 15 octobre 2025.
PRETENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 9 septembre 2025 par lesquelles M. [K] [J] & Mme [Y] [S] épouse [J], appelants, invitent la cour, au visa des articles 10-1 avant dernier alinéa, 17-1A, 24, 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 9, 9 bis et 14 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des ordonnances n°2020-304 du 25 mars 2020, n°2020-1400 du 18 novembre 2020 et n°2021-142 du 10 février 2021, de la loi n°2021-689 du 31 mai 2021 relative à la gestion de la sortie de crise sanitaire et de l'arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires, à :
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
et statuant à nouveau,
- annuler la résolution n°7 du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 15 juillet 2021,
- annuler la résolution n°12 du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 15 juillet 2021,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence la [10] de l'immeuble du [Adresse 5] aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 5.000€ par application de l'article 700 du même code,
- juger qu'il n'auront pas à participer à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence la [10] de l'immeuble du [Adresse 4] [Localité 11] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Vu les conclusions notifiées le 19 juillet 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence la [10] de l'immeuble du [Adresse 5] ([Adresse 8]), intimé, demande à la cour, au visa des articles 10-1 dernier alinéa, 17-1 A, 24, 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, 9 du décret du 17 mars 1967 et des dispositions de l'arrêté du 2 juillet 2020, à :
- confirmer le jugement,
- condamner M. & Mme [J] à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- à titre subsidiaire, ordonner que M. & Mme [J] ne soient pas dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge devra être répartie entre tous les copropriétaires,
- condamner solidairement M. & Mme [J] aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Il n'est pas contesté que l'assemblée générale du 15 juillet 2021 s'est valablement tenue par vote par correspondance conformément à l'article 22-2 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 aux termes duquel 'par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, et jusqu'au 30 septembre 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance'.
Sur la demande de nullité des résolutions n° 7 et 12 de assemblée générale du 15 juillet 2021
Il résulte de l'article 24 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que 'les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi'.
Selon l'article 25 de la même loi, 'ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionnés à l'article 24. Lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;
b) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (...)
La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical...'.
Aux termes de l'article 25-1 de la même loi, 'lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote'.
L'article 17-1 A de la même loi dispose que 'les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
L'article 1er de l'arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires précise que 'le formulaire de vote par correspondance mentionné à l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est conforme au modèle figurant en annexe du présent arrêté.
Le formulaire peut être adapté et complété sans qu'aucune des mentions du modèle puisse être supprimée'.
La convocation à l'assemblée générale du 15 juillet 2021 mentionne les règles de majorité et, pour l'article 25, elle indique 'article 25: majorité absolue - majorité des voix de tous les copropriétaires. Si toutefois le quorum n'est pas atteint, mais qu'un tiers des voix est favorable, il est procédé à un second vote suivant les conditions de majorité de l'article 24' (pièce [J] n° 2 : convocation ).
M. & Mme [J] font valoir que le formulaire de vote par correspondance annexé à la convocation, dont ils ne contestent pas qu'il est conforme au modèle annexé à l'arrêté du 2 juillet 2020 précité, n'inscrit qu'une seule fois, à la majorité de l'article 25, les votes sur les projets de résolution n° 7 et 12. Ils en déduisent qu'il n'y a pas eu de second vote effectif mais un abaissement de majorité, de sorte que les résolutions n° 7 et 12 encourent la nullité.
Cependant, comme il a été dit plus haut, la convocation indique bien 'article 25: majorité absolue - majorité des voix de tous les copropriétaires. Si toutefois le quorum n'est pas atteint, mais qu'un tiers des voix est favorable, il est procédé à un second vote suivant les conditions de majorité de l'article 24'.
L'article 25-1 instaure une passerelle automatique, et non facultative, entre le premier vote et le second vote, ce dont les copropriétaires étaient informés selon les termes de la convocation évoqués plus haut. Dès lors, les mêmes suffrages doivent être utilisés lors du premier et du second vote, seule la majorité requise change.
Lorsque le projet a recueilli au moins le tiers des voix, le syndic procède donc immédiatement à un second vote dans le cadre de la même assemblée, et il n'a pas à reporter le second vote à une assemblée générale ultérieure.
Pour ces motifs, et ceux, pertinents et circonstanciés du premier juge que la cour adopte, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté M. & Mme [J] de leur demande d'annulation des résolutions n° 7 et 12 de l'assemblée générale du 15 juillet 2021.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. & Mme [J], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. & Mme [J].
Sur l'application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965
M. & Mme [J] sollicitent d'être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965.
Selon l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ;
M. & Mme [J], perdant leur procès contre le syndicat, le jugement doit être confirmé en ce qu'il les a débouté de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Il doit être ajouté au jugement que M. & Mme [J] sont déboutés de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [K] [J] & Mme [Y] [S] épouse [J] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17], sis [Adresse 5] [Localité 1] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Déboute M. [K] [J] & Mme [Y] [S] épouse [J] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 28 JANVIER 2026
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04361 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFLUP
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Février 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13] - RG n° 21/01348
APPELANTS
Monsieur [K] [J]
né le 14 juin 1947 à [Localité 18] (71)
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Hugues WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0511
Madame [Y] [S] épouse [J]
née le 23 juillet 1957 à [Localité 19] (60)
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Hugues WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0511
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 15] (77) représenté par son syndic, la société ENSEMBLE HABITAT, SAS immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 814 448 189
C/O Société ENSEMBLE HABITAT
[Adresse 9]
[Localité 7]
Représenté par Me Flavie MARIS-BONLIEU de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
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FAITS & PROCÉDURE
M. [K] [J] & Mme [Y] [S] épouse [J] sont propriétaires des lots n° 103, 127, 450 et 452 de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dénommé [Adresse 14], sis [Adresse 3] à [Localité 12].
Le 16 juin 2021, une convocation à l'assemblée générale de l'immeuble a été adressée à l'ensemble des copropriétaires. I1 y était précisé que cette assemblée générale s'effectuerait le 15 juillet 2021 exclusivement par vote par correspondance, sans réunion physique compte tenu de l'état d'urgence sanitaire en vigueur à l'époque.
Lors de l'assemblée générale du 15 juillet 2021, plusieurs résolutions ont été adoptées dont les résolutions n°7 et n° 12 :
'Point 07 : élection du conseil syndical - M. [R]
...
L'assemblée générale élit en qualité de membre du conseil syndical : M. [R].
Résultat du vote :
ont voté pour : 9 votants soit 4.236 tantièmes
ont voté contre : 2 votants soit 1.970 tantièmes
s'est abstenu : néant.
Faute de majorité, la résolution n'est pas adoptée (4.236/10.000 en voix) mais donne lieu à un nouveau vote (article 25).
+ Point 07 : + élection du conseil syndical - M. [R]
...
L'assemblée générale élit en qualité de membre du conseil syndical : M. [R].
Résultat du vote :
ont voté pour : 9 votants soit 4.236 tantièmes
ont voté contre : 2 votants soit 1.970 tantièmes
s'est abstenu : néant.
La résolution est adoptée (4.236/6.206 en voix) (article 24)...'.
'Point 12 : + travaux 12 - condamnation de la fosse septique :
...
L'assemblée générale décide de donner mandat au conseil syndical afin de choisir le devis le mieux disant pour procéder à la condamnation de la fosse septique pour un montant qui ne pourra être supérieur à 7.000 € TTC
...
ont voté pour : 9 votants soit 4.841 tantièmes
ont voté contre : 2 votants soit 1.365 tantièmes
s'est abstenu : néant.
Faute de majorité, la résolution n'est pas adoptée (4.481/10.000 en voix) mais donne lieu à un nouveau vote (article 25).
+ Point 12 : + travaux 12 - condamnation de la fosse septique :
...
L'assemblée générale décide de donner mandat au conseil syndical afin de choisir le devis le mieux disant pour procéder à la condamnation de la fosse septique pour un montant qui ne pourra être supérieur à 7.000 € TTC
...
ont voté pour : 9 votants soit 4.841 tantièmes
ont voté contre : 2 votants soit 1.365 tantièmes
s'est abstenu : néant.
La résolution est adoptée (4.841/6.206 en voix) (article 24)...'.
Se plaignant de l'absence d'organisation d'un véritable second vote prévu à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [K] [J] & Mme [Y] [S] épouse [J] (M. & Mme [J]) ont, par acte du 8 octobre 2021, assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] devant le tribunal aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions n° 7 et 12 de l'assemblée générale du 15 juillet 2021, la condamnation du syndicat aux dépens, ainsi qu'à leur payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires s'est opposé à ces demandes.
Par jugement du 2 février 2022, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a :
- débouté M. [K] [J] & Mme [Y] [S] épouse [J] de toutes leurs demandes,
- condamné M. [K] [J] & Mme [Y] [S] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence la [10] de l'immeuble du [Adresse 5] ([Adresse 8]) la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement M. [K] [J] & Mme [Y] [S] épouse [J] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. [K] [J] & Mme [Y] [S] épouse [J] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 février 2022.
La procédure devant la cour a été clôturée le 15 octobre 2025.
PRETENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 9 septembre 2025 par lesquelles M. [K] [J] & Mme [Y] [S] épouse [J], appelants, invitent la cour, au visa des articles 10-1 avant dernier alinéa, 17-1A, 24, 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 9, 9 bis et 14 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des ordonnances n°2020-304 du 25 mars 2020, n°2020-1400 du 18 novembre 2020 et n°2021-142 du 10 février 2021, de la loi n°2021-689 du 31 mai 2021 relative à la gestion de la sortie de crise sanitaire et de l'arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires, à :
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
et statuant à nouveau,
- annuler la résolution n°7 du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 15 juillet 2021,
- annuler la résolution n°12 du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 15 juillet 2021,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence la [10] de l'immeuble du [Adresse 5] aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 5.000€ par application de l'article 700 du même code,
- juger qu'il n'auront pas à participer à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence la [10] de l'immeuble du [Adresse 4] [Localité 11] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Vu les conclusions notifiées le 19 juillet 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence la [10] de l'immeuble du [Adresse 5] ([Adresse 8]), intimé, demande à la cour, au visa des articles 10-1 dernier alinéa, 17-1 A, 24, 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, 9 du décret du 17 mars 1967 et des dispositions de l'arrêté du 2 juillet 2020, à :
- confirmer le jugement,
- condamner M. & Mme [J] à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- à titre subsidiaire, ordonner que M. & Mme [J] ne soient pas dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge devra être répartie entre tous les copropriétaires,
- condamner solidairement M. & Mme [J] aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Il n'est pas contesté que l'assemblée générale du 15 juillet 2021 s'est valablement tenue par vote par correspondance conformément à l'article 22-2 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 aux termes duquel 'par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, et jusqu'au 30 septembre 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance'.
Sur la demande de nullité des résolutions n° 7 et 12 de assemblée générale du 15 juillet 2021
Il résulte de l'article 24 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que 'les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi'.
Selon l'article 25 de la même loi, 'ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionnés à l'article 24. Lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;
b) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (...)
La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical...'.
Aux termes de l'article 25-1 de la même loi, 'lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote'.
L'article 17-1 A de la même loi dispose que 'les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
L'article 1er de l'arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires précise que 'le formulaire de vote par correspondance mentionné à l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est conforme au modèle figurant en annexe du présent arrêté.
Le formulaire peut être adapté et complété sans qu'aucune des mentions du modèle puisse être supprimée'.
La convocation à l'assemblée générale du 15 juillet 2021 mentionne les règles de majorité et, pour l'article 25, elle indique 'article 25: majorité absolue - majorité des voix de tous les copropriétaires. Si toutefois le quorum n'est pas atteint, mais qu'un tiers des voix est favorable, il est procédé à un second vote suivant les conditions de majorité de l'article 24' (pièce [J] n° 2 : convocation ).
M. & Mme [J] font valoir que le formulaire de vote par correspondance annexé à la convocation, dont ils ne contestent pas qu'il est conforme au modèle annexé à l'arrêté du 2 juillet 2020 précité, n'inscrit qu'une seule fois, à la majorité de l'article 25, les votes sur les projets de résolution n° 7 et 12. Ils en déduisent qu'il n'y a pas eu de second vote effectif mais un abaissement de majorité, de sorte que les résolutions n° 7 et 12 encourent la nullité.
Cependant, comme il a été dit plus haut, la convocation indique bien 'article 25: majorité absolue - majorité des voix de tous les copropriétaires. Si toutefois le quorum n'est pas atteint, mais qu'un tiers des voix est favorable, il est procédé à un second vote suivant les conditions de majorité de l'article 24'.
L'article 25-1 instaure une passerelle automatique, et non facultative, entre le premier vote et le second vote, ce dont les copropriétaires étaient informés selon les termes de la convocation évoqués plus haut. Dès lors, les mêmes suffrages doivent être utilisés lors du premier et du second vote, seule la majorité requise change.
Lorsque le projet a recueilli au moins le tiers des voix, le syndic procède donc immédiatement à un second vote dans le cadre de la même assemblée, et il n'a pas à reporter le second vote à une assemblée générale ultérieure.
Pour ces motifs, et ceux, pertinents et circonstanciés du premier juge que la cour adopte, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté M. & Mme [J] de leur demande d'annulation des résolutions n° 7 et 12 de l'assemblée générale du 15 juillet 2021.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. & Mme [J], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. & Mme [J].
Sur l'application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965
M. & Mme [J] sollicitent d'être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965.
Selon l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ;
M. & Mme [J], perdant leur procès contre le syndicat, le jugement doit être confirmé en ce qu'il les a débouté de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Il doit être ajouté au jugement que M. & Mme [J] sont déboutés de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [K] [J] & Mme [Y] [S] épouse [J] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17], sis [Adresse 5] [Localité 1] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Déboute M. [K] [J] & Mme [Y] [S] épouse [J] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE