CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 28 janvier 2026, n° 22/11012
PARIS
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRAN'AISE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 28 JANVIER 2026
(n° , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11012 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF6PD
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Avril 2022-Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU- RG n° 18/00749
APPELANTES
Madame [O] [F]
née le 09 Juillet 1951 à [Localité 14] (25)
[Adresse 5]
[Localité 12]
ReprésentEé par Me Bernard DUMONT, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10] représenté par son syndic bénévole, Madame [F]
domiciliée : [Adresse 5]
[Localité 12]
Représenté par Me Bernard DUMONT, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
INTIMÉES
Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
immatriculée au RCS du Mans sous le numéro 775 652 126
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 205
Société MMA IARD
SA immatriculée au RCS du Mans sous le numéro 440 498 882
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 205
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère,
Madame Marie CHABROLLE, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * * *
FAITS & PROCEDURE
Mme [F] est propriétaire de plusieurs lots dans l'ensemble immobilier [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Cette copropriété avait pour syndic depuis 2009, la société Socop-Cabinet Laine assurée auprès des sociétés anonymes MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles.
La copropriété a voté des travaux de ravalement lors de ses assemblées générales du 18 janvier 2010 confiés à l'entreprise [B].
Le commencement des travaux a été retardé en raison de problèmes d'humidié.
Lors de l'assemblée générale du 18 avril 2012, la réalisation de ces travaux a été confiée à la société AJP Peintures.
Evoquant des non-conformités des travaux exécutés, Mme [F] a fait assigner par actes d'huissier de justice en date des 29 juin 2018 et 2 juillet 2018, les sociétés MMA IARD et AJP Peinture devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau.
Par jugement du 6 avril 2022, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a :
- déclaré l'action personnelle de Mme [F] irrecevable car prescrite,
- déclaré l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] irrecevable car prescrite,
- déclaré l'action dite 'individuelle' de Mme [F] dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] irrecevable pour défaut de de qualité à agir,
- condamné Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à verser à la société AJP Peinture la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à verser aux société MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] aux dépens,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 10 juin 2022.
La procédure devant la cour a été clôturée le 3 septembre 2025.
PRETENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 8 juin 2025 par lesquelles Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7], appelants, invitent la cour, au visa des articles 1147 ancien et 1991 et suivants du code civil et L. 124-3 du code des assurances, à :
- les déclarer recevables en leur appel à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Fontainebleau le 6 avril 2022 en ce qu'il les a déclarés irrecevables en leur action et les a condamnés à payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- dire irrecevable l'exception de procédure pour prétendue nullité de l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] et faussement présentée comme fin de non-recevoir pour n'avoir pas été soulevée en première instance et ne pas l'avoir été in limine litis en appel et en raison enfin du défaut de qualité des sociétés MMA à la soulever,
et, infirmant ledit jugement en l'ensemble de ses dispositions,
- les déclarer recevables en leur action à l'encontre des sociétés MMA IARD, MMA IARD Assurances Mutuelles et AJP Peinture,
- condamner solidairement les sociétés AJP Peinture, MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6], à titre principal, et à Mme [K], subsidiairement et à titre individuel, la somme de 85 761,96 euros, et ce, avec indexation de la somme de 75 757,96 euros sur le coût de la construction de la date d'établissement du devis de la société Mimmo, soit le 28 juillet 2022, jusqu'au jour du règlement,
à titre subsidiaire, pour le cas où l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à titre principal, comme l'action individuelle de Mme [F] à titre subsidiaire, ne seraient pas déclarées recevables,
- déclarer Mme [F] recevable et bien fondée à exercer une action personnelle sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil tant à l'encontre de la société AJP Peinture que de la société MMA IARD, en sa qualité d'assureur de la société Socop-Cabinet Laine,
en conséquence,
- condamner solidairement les sociétés AJP Peinture, MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD à payer à Mme [F], en réparation du préjudice personnel par elle subit du fait des fautes conjuguées de l'entreprise et du syndic et correspondant à sa quote-part du coût des travaux de reprise, de la perte de subvention et de l'assurance dommage-ouvrage, la somme de 32 332,26 euros,
en tout état de cause,
- condamner in solidum les sociétés MMA IARD, MMA IARD Assurances Mutuelles et AJP Peinture à payer à Mme [F] la somme de 10 000 euros en réparation des préjudices purement personnels, et notamment moral, subis, également sur le fondement de l'article 1382 du code civil,
- condamner in solidum les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles d'une part, et la société AJP Peinture d'autre part, à leur payer à chacun la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, en ce compris le procès-verbal de constat du 5 janvier 2015 ;
Vu les conclusions notifiées le 5 août 2025 par lesquelles les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD, intimées, invitent la cour, au visa des articles 1240, 1241 et 2224 du code civil et 9 du code de procédure civile, à :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 avril 2022, en ce qu'il a :
déclaré prescrites l'action personnelle de Mme [F] et l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7],
déclaré irrecevable l'action individuelle de Mme [F],
condamné Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à leur verser, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné Mme [F] aux dépens,
y ajoutant si la Cour venait à déclarer recevable l'action individuelle de Mme [F] :
- déclarer en tout état de cause, prescrite l'action individuelle de Mme [F],
subsidiairement sur le fond, si les actions de Mme [F] et/ou du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] venaient à être déclarées non prescrites, recevables,
- débouter Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] de toutes leurs demandes fins et prétentions en ce :
qu'ils ne prouvent pas la faute délictuelle / contractuelle de la société Socop- Cabinet Laine,
qu'ils ne démontrent pas que la société Socop-Cabinet Laine, qui n'est pas maître d''uvre, a failli à son obligation contractuelle de moyens envers le syndicat des copropriétaires fondée sur un mandat de gestion et d'administration et non sur une prestation de maîtrise d''uvre des travaux votés par l'assemblée générale et confiés à un professionnel qualifié et assuré,
qu'ils ne caractérisent ni la nature ni le quantum de leur préjudice personnel délictuel ou contractuel et ne permet pas à la Cour d'évaluer le montant de la chance que la société Socop-Cabinet Laine leur aurait définitivement fait perdre,
à titre plus subsidiaire :
- ne les condamner, ès qualités d'assureur RCP de la société Socop-Cabinet Laine, que dans la limite de ses garanties, franchises et exclusions contractuelles à savoir l'exclusion de garantie pour tout dommage provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré et la réduction de sa garantie à raison de la franchise contractuelle opposable soit 10 % du montant du sinistre avec un minimum de 1 500 euros et un maximum de 6 000 euros applicable sur le principal et les frais et affectant par priorité les frais de l'article 12 du contrat,
y ajoutant en tout état de cause,
- de condamner in solidum Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] ou la partie qui succombe à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner in solidum Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] ou la partie qui succombe en tous les dépens ;
Vu les conclusions notifiées le 26 octobre 2022 par lesquelles la société AJP Peinture, intimée, invite la cour, à :
- déclarer Mme [F] à titre personnel comme ès qualités de syndic bénévole de la copropriété irrecevable et à tout le moins non fondée en son appel, ainsi qu'en toutes ses demandes, fins et conclusions,
en conséquence,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action menée à son encontre comme étant prescrite,
subsidiairement,
- déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] pris en la personne de Mme [F] et Mme [F] irrecevable et à tout le moins non fondés en leurs réclamations,
très subsidiairement et sur le fond,
- débouter Mme [F] à titre personnel de toutes ses demandes,
- débouter les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles de leur demande de garantie à l'endroit de la société AJP Peinture,
- condamner tout succombant à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux dépens ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Sur la situation de la société AJP Peintures :
Par message RPVA du 9 juin 2026, le conseil de Mme [F] et du syndicat des copropriétaires a formé une demande de report de clôture pour mettre en cause le liquidateur de la société AJP après avoir appris le redressement puis la liquidation judiciaire de la société par jugement du tribunal de commerce de Melun en date du 22 avril 2025.
Aucune décision corroborant ces informations n'a été jointe au message.
Par message du même jour, le conseil des appelants transmettait au conseiller de la mise en état une assignation en intervention forcée du liquidateur.
Ainsi qu'il a été exposé, la clôture de la procédure est intervenue le 3 septembre 2025.
Il résulte de la consultation du Boddac accessible par le site Pappers.fr que la société AJP Peintures dont le siège social est à [Localité 13] a fait l'objet le 15 janvier 2025 d'un jugement d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire.
Par jugement du 22 avril 2025, le tribunal de commerce de Melun a prononcé sa liquidation judiciaire et désigné comme liquidateur la SELARL Archibald représentée par Me [U] [I], [Adresse 2] Melun.
Les appelants n'ont pas justifié de la signification de leurs écritures aux organes de la procédure collective ouverte contre la société AJP Peintures.
L'instance est interrompue de plein droit, en application de l'article 369 du même code, par l'effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur.
L'article 367 du code de procédure civile prévoit que le juge peut d'office ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs.
L'instance à l'égard de la société AJP Peintures est interrompue par l'effet du jugement de redressement judiciaire du 15 janvier 2025.
L'article L. 622-22 du code de commerce dispose que, sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-5 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
Dès lors, la reprise de l'instance est subordonnée à la double justification par Mme [F] et par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6]
- de la déclaration de créance des appelants,
- de la mise en cause des organes de la procédure.
A, cette fin, l'instance sera disjointe et se poursuivra entre ces parties sous un numéro de répertoire général distinct.
L'instance opposant Mme [F] et le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] aux sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles se poursuit sous le numéro de répertoire général n° 22/11012 et donne lieu au présent arrêt.
Sur l'action du syndicat des copropriétaires à l'égard des sociétés MMA Iard et MMA Assurances mutuelles (ci-après les MMA Iard) :
Sur la recevabilité de l'action :
Moyens des parties :
Les MMA IARD soulèvent l'irrecevabilité de cette action :
- si le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 modifiant l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir du défaut d'habilitation du syndic à agir en justice, elles sont recevables à soulever cette irrecevabilité l'action ayant été introduite avant le 27 juin 2019,
- ces dispositions, selon la jurisprudence, s'appliquent aux seules actions présentées depuis le 29 juin 2019,
- le principe selon lequel le syndic ne peut agir sans habilitation donnée en ce sens par l'assemblée générale est une règle d'ordre public que le juge doit relever d'office,
- Mme [G] [N], syndic bénévole, n'est pas habilitée à engager l'action du syndicat contre les MMA,
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 mars 2021 ne prévoit pas clairement dans sa résolution 11 cette habilitation, ce procès-verbal étant versé aux débats dans le cadre d'une instance engagée en 2018,
Mme [G] [N] réplique que :
- l'exception de procédure soulevée par les MMA, qui constitue une irrégularité de fond, est irrecevable pour ne pas avoir été soulevée in limine litis,
- elle justifie que le syndicat est intervenu volontairement à la procédure par conclusions du 26 avril 2021 après délibérations de ses membres, en date du 2 mars 2021, chargeant Mme [G] [N], syndic bénévole, d'une telle intervention,
- les MMA n'ont pas qualité pour soulever cette exception car si le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 a modifié l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ce texte s'applique aux procédures en cours ( Civ 3è, 25 mars 2021 n° 20-12.244).
Réponse de la cour :
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice.
Selon l'article 55 du décret du 17 mars 1955, premier alinéa, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
L'autorisation doit être précise, expresse, spéciale et formelle et non implicite.
Ces dispositions ont été complétées par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 qui prévoit que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Selon la jurisprudence publiée de la Cour de cassation, ce texte n'est appelé à régir les exceptions de nullité tirées du défaut d'autorisation donnée au syndic pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires que si celles-ci ont été présentées à compter du 29 juin 2019 ( Civ 3è, 25 mars 2021, n°20-15.307).
Par ailleurs, le défaut d'autorisation du syndic d'agir en justice au nom du syndicat constitue, lorsqu'elle est exigée, une irrégularité de fond, dont le régime est fixé par les articles 117 à 121 du code de procédure civile (3e Civ., 12 octobre 1988, pourvoi n° 86-19.403, Bull. 1988, III, n° 140 ; Ass. plén., 15 mai 1992, pourvoi n° 89-18.021, Bull. 1992, AP, n° 5).
Selon l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice.
Aux termes de l'article 118 du code de procédure civile, les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et, sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.
Les nullités pour irrégularités de fond pouvant être présentées en tout état de la procédure, les MMA Iard ne sont pas irrecevables en leur demande pour ne pas l'avoir soutenue avant toute défense au fond.
En revanche, il n'est ni soutenu ni établi que les MMA Iard ont soulevé cette exception avant l'entrée en vigueur du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019.
Ayant présenté l'exception de nullité tirée du défaut d'habilitation du syndic à agir postérieurement au 29 juin 2019, les MMA IARD sont irrecevables en leur demande.
Cependant, selon l'article 120 du code de procédure civile, pris en son premier alinéa, les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relativement aux actes de procédure doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public.
Revêtent un caractère d'ordre public les dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 qui dénient au syndic le pouvoir d'intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été habilité par une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires.
Il y a donc lieu d'examiner si Mme [F] a été habilitée pour agir au nom du syndicat des copropriétaires sans qu'il soit nécessaire de rouvrir les débats, cette exception ayant été soulevée par les MMA Iard et Mme [F] ayant eu la possibilité de présenter ses arguments en défense.
Il y aura lieu également d'examiner si, comme le prévoit l'article 121 du code de procédure civile, la cause de la nullité, si elle existe, a disparu au moment où le juge statue.
En l'espèce, il est constant que le syndicat des copropriétaires est intervenu volontairement à la procédure par conclusions du 26 avril 2021.
Mme [F], au vu des pièces produites, justifie avoir été désignée syndic bénévole de la copropriété lors de l'assemblée générale du 2 mars 2021.
La résolution n° 11 est ainsi rédigée: 'intervention à la procédure en cours contre AJP et MMA assurance professionnelle de SOCOP syndic de la copropriété ( 2009-2018) pour demande de réparation du préjudice résultant de la réalisation des travaux de ravalement de la façade non conformes au devis de l'entreprise AJP, ni aux prescriptions administratives'.
Il ne résulte de cette résolution aucune autorisation expresse donnée au syndic de copropriété pour intervenir volontairement à la procédure.
Dès lors, les demandes formées pour le syndicat des copropriétaires à l'encontre des MMA Iard seront déclarées irrecevables.
Sur l'action individuelle de Mme [F] dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires :
Moyens des parties :
Les MMA IARD considèrent que cette action est irrecevable :
- car elle est conditionnée par la mise en cause du syndicat des copropriétaires dans la procédure,
- qu'à la date à laquelle Mme [F] signifie ses premières conclusions en première instance le 23 août 2019, elle n'assigne pas le syndicat des copropriétaires,
- que l'action exercée par Mme [G] [N] ayant un fondement contractuel au titre d'un préjudice collectif ne pouvait être exercée que par le syndicat des copropriétaires,
- que Mme [G] [N] n'était ni syndic bénévole ni habilitée à engager une telle action,
- à supposer que l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires intervenue 2 ans plus tard a régularisé cette action, celle-ci est prescrite.
Mme [F] rétorque que son action qui consiste en une action en réparation d'atteintes aux parties communes est recevable :
- en ayant participé au règlement de travaux non conformes, elle justifie d'un préjudice qui autorise une action individuelle non soumise à la démonstration de l'inaction du syndic,
- une telle action a été admise en jurisprudence ( CA [Localité 16], 27 août 2015, n° 14/01410, CA [Localité 17] chambre 4-2, 11 septembre 2013, n° 11/05083),
- cette action ne présente aucun caractère subsidiaire à celle du syndicat selon l'article diffusé sur le blog de M. [T],
- les intérêts des copropriétaires peuvent diverger mais l'action individuelle peut être indispensable à certains d'entre eux pouvant être majoritaires,
- l'information du syndic de l'exercice d'une telle action n'est soumise à aucune sanction,
- cette action n'est pas prescrite.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Selon l'article 15, premier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Par un arrêt du 9 janvier 1962 ( Bull civ n°18), la Cour de cassation a admis l'action individuelle d'un copropriétaire en cas d'atteinte aux parties communes.
Lorsque cette atteinte est portée par un tiers, le copropriétaire doit démontrer l'existence d'un préjudice personnellement éprouvé dans la propriété ou la jouissance de ses lots et indépendant de celui subi par la collectivité des copropriétaires (Civ. 3è, 27 mars 2013, n° 12-12.121).
Enfin, la Cour de cassation a jugé qu'il résultait de la combinaison de ces textes que si un copropriétaire peut, lorsque l'atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter à la réalisation de ces travaux (Civ 3è, 8 juin 2023, n° 21-15.692, publié).
En l'espèce, l'action individuelle de Mme [F] est dirigée contre des tiers au titre d'une atteinte aux parties communes survenue lors d'une opération de ravalement.
Il lui appartient donc de justifier de l'existence d'un préjudice personnellement éprouvé dans la propriété ou la jouissance de ses lots et indépendant de celui subi par la collectivité des copropriétaires.
Pour justifier de la recevabilité de son action, elle invoque sa contribution au règlement des travaux.
Par ailleurs, en réparation du préjudice invoqué, elle réclame le paiement des travaux de réparation outre le coût d'une assurance dommage-ouvrage et l'équivalent de la subvention publique accordée au syndicat des copropriétaires mais perdue en raison des défectuosités du ravalement entrepris.
Le paiement de charges de copropriété au titre de travaux affectant les parties communes de l'immeuble régulièrement votés mais dont l'appelante invoque les défectuosités ne saurait caractériser l'existence d'un préjudice personnel subi dans la propriété ou la jouissance de ses lots distinct du préjudice collectif subi par le syndicat des copropriétaires.
En outre, son action ne vise qu'à obtenir le paiement des travaux de remise en état desdites parties communes qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter aux travaux.
Dès lors, en application des textes et principes jurisprudentiels susvisés, son action individuelle est irrecevable.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré l'action individuelle de Mme [F] dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] irrecevable pour défaut de qualité à agir.
Sur l'action personnelle de Mme [F] :
Sur la recevabilité :
Moyens des parties :
Les MMA exposent que l'action individuelle de Mme [G] [N] est prescrite :
- son action relève des dispositions de l'article 2224 du code civil,
- elle a eu connaissance du fait générateur, en l'espèce sa connaissance des non-conformités des travaux réalisés, est acquise à la date de l'assemblée générale du 28 juin 2013,
- que c'est à bon droit que le tribunal a déclaré que son action introduite par conclusions du 23 août 2019 était prescrite.
Mme [G] [N] répond qu'elle a qualité à agir :
- en cas d'action en responsabilité engagée par un groupe de copropriétaires contre le syndic, la Cour de cassation écarte l'obligation d'appeler en cause le syndicat des copropriétaires (Civ 3è, 24 novembre 2021, 20-14.003),
- au vu de son préjudice personnel consistant dans la perte de fonds réglés pour des travaux devant être repris en raison de leur non conformité,
- elle était dans l'impossibilité de vendre son bien comme souhaité car refusant de le brader en raison des travaux nécessaires,
- que son préjudice n'était pas nécessairement subi par d'autres copropriétaires qui avaient pu acquérir leur bien à un prix tenant compte des frais de réfection à entreprendre.
- à la date de l'assemblée générale du 28 juin 2013, il n'existait aucune certitude sur l'existence de non-conformités des travaux mais une suspicion,
- elle est profane en matière de travaux,
- que les non-conformités nécessitaient un avis de professionnel, cet avis ayant été donné le 4 juillet 2013,
- qu'il ne peut être considéré qu'antérieurement au 4 juillet 2013, Mme [G] [N] avait une certitude sur la non-conformité des travaux,
- que le délai d'action a pu courrir que du 5 juillet 2013 voire du 17 juillet 2013 après la confirmation écrite des services compétents,
- l'action engagée contre les MMA suivant assignation du 29 juin 2018 est donc recevable.
Réponse de la cour :
Sur la recevabilité de l'action personnelle de Mme [F] :
L'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité à agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le syndic de copropriété n'étant pas mandataire des copropriétaires, sa responsabilité envers eux est d'ordre délictuel.
Un syndic de copropriété peut engager sa responsabilité personnelle, vis à vis de chaque copropriétaire, sur le fondement de ce texte, en cas de faute commise dans l'accomplissement de sa mission.
Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Il est constant que l'assemblée générale des copropriétaires a voté le 18 janvier 2010 des travaux de ravalement de la façade sur rue en faveur de la société [B], le chantier devant débuter en septembre 2010.
La réalisation de ces travaux a été accompagnée d'une demande de subvention accordée par la communauté de commune du pays de [Localité 15] sous réserve d'un engagement de travaux avant le 5 novembre 2011.
La réalisation du chantiers'est toutefois heurtée à deux obstacles :
- l'absence d'arrêté municipal validant les travaux,
- l'existence de remontées capillaires conduisant l'entreprise missionnée à refuser d'entreprendre les travaux tant qu'il ne serait pas remédié à ces difficultés.
Le syndic, la société Socop, sollicitait une prorogation d'un an de la subvention accordée à laquelle il était fait droit sous réserve que dans le cas d'un soubassement en grès, ce dernier soit restitué et conservé apparent.
Le 20 avril 2011, l'assemblée générale confiait à l'entreprise TAC le traitement des remontées capillaires.
Lors de l'assemblée générale du 18 avril 2012, l'assemblée générale confiait en définitive à la société AJP Peintures les travaux de ravalement qui avaient été confiés dans un premier temps à l'entreprise [B].
Le devis daté du 14 novembre 2011 produit par la société AJP Peintures spécifiait l'application sur les murs d'un enduit plâtre et chaux.
Sur la base de ce devis, le syndic établissait une déclaration préalable de travaux le 23 avril 2012 spécifiant (pièce 10) :
- travaux de réfection du ravalement au [Adresse 8] en façade,
- mise en place d'échaffaudage côté rue,
- application d'un 'illisible' sur 'illisible' mécanique,
- application d'un enduit plâtre et chaux ,
- reprise sur boisserie (voir devis joint).
Par courrier du 7 juin 2012, le syndic de copropriété avisait la société AJP Peintures de sa désignation pour procéder aux travaux selon devis du 14 novembre 2011 et lui versait un acompte de 11 613 euros.
Le 21 juin 2012, le maire de [Localité 15] rendait un avis favorable aux travaux.
Dans l'article 2 de son arrêté, il précisait 's'agissant de façade enduite au plâtre, et dans la mesure où la maçonnerie ne comporte pas d'humidité, après piquage de l'enduit existant, et hormis le soubassement, un nouvel enduit composé de plâtre gros, de chaux aérienne et coloré par des sables de carrière, sera appliqué en 2 ou 3 couches; la couche de finition étant recoupée à la berthelée. Cet enduit pourra être protégé par un lait de chaux, ainsi que les modénatures de la façade.'
La lecture du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2013 produit par l'appelante ne contient aucune mention relative à une intervention de Mme [F] sur les travaux de ravalement. Cette intervention n'est évoquée que dans un courrier que lui adresse le syndic, le 4 juillet 2013, dans laquelle il évoque cette assemblée générale et l'annonce faite par l'appelante du rendez-vous pris avec l'architecte des bâtiments de France et le représentant du service de l'urbanisme de la ville de [Localité 15] à ce sujet (pièce 15 appelante).
Il n'est donc pas démontré que Mme [F] avait à la date du 28 juin 2013 connaissance des non-conformités de travaux de ravalement effectués par la société AJP Peintures.
Dès lors, cette date ne peut être retenue comme constituant le point de délai de la prescription édictée par l'article 2224 du code civil.
Il est démontré au vu des pièces produites que lors de ce rendez-vous, le 2 juillet 2013, le constat a été fait par l'architecte de la non conformité des travaux réalisés par l'entreprise AJP peintures en raison de l'application d'un enduit à la chaux et d'une couche de peinture en résine acrylique en lieu et place d'un enduit plâtre et chaux.
La date du 2 juillet 2013 doit donc être retenue comme point de départ de la prescription quinquennale de l'action personnelle de Mme [F].
Le jour pendant lequel se produit un évènement d'où court la prescription ne compte pas dans ce délai (Soc. 13 avril 2023, n° 21-14.479, publié).
Il s'ensuit que la prescription était acquise le 3 juillet 2018.
Les sociétés MMA Iard ont été assignées selon exploit du 29 juin 2018.
Dès lors, l'action personnelle de Mme [F] n'est pas prescrite.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a déclaré l'action personnelle de Mme [F] contre les sociétés MMA Iard irrecevable car prescrite.
Au fond :
- sur la responsabilité de la société Socop :
Moyens des parties :
Les MMA exposent que :
- le syndic est tenu de faire exécuter les résolutions votées en assemblée générale
- le copropriétaire n'a pas qualité pour mettre en cause la responsabilité du syndic qui aurait un fondement contractuel au titre d'un préjudice collectif car cette action appartient au syndicat des copropriétaires,
- que l'inertie, la carence ou l'absence d'initiatie du syndic dans l'entretien de l'immeuble n'ouvre droit à réparation du copropriétaire que lorsque celui-ci subit un préjudice personnel, distinct de celui collectif, exclusivement causé par cette faute,
- les fautes reprochées à la société Socop ne sont pas constituées,
- que notamment la société Socop est professionnel de l'immobilier et ne peut se voir reprocher de ne pas avoir détecté la non-conformité des travaux confiés à l'entreprise AJP Peintures, ce alors que le syndicat des copropriétaires n'ont pas voulu voter de maîtrise d'oeuvre,
- la société Socop a procédé aux diligences nécessaires pour faire exécuter la résolution des travaux confiés à AJP Peintures, pour tenter de trouver une solution pour la reprise, que l'assemblée générale de 2015 a refusé d'assigner AJP Peinture,
- Mme [F] ne permet pas de quantifier la base de son préjudice matériel,
- au titre de son préjudice moral, elle ne justifie pas son intention de vendre.
Mme [F] répond que :
- le syndic a failli dans sa mission d'exécuter la décision originaire prise par les copropriétaires de confier les travaux à l'entreprise [B],
- que le choix de la société AJP Peintures a été dicté par les liens nouveaux entre un gestionnaire du cabinet et cette société,
- le syndic a commis une faute dans le montage du dossier car il n'apparaît pas que l'assureur dommage-ouvrage a été informé du changement d'entreprise,
- le syndic n'a pas procédé à un suivi des travaux et n'a pas invité les copropriétaires à désigner un technicien pour apprécier la conformité des travaux et a procédé aux règlements sans vérifier la conformité des travaux réalisés,
- elle s'est vu sermonée pour avoir suspecté une non-conformité des travaux ce qui démontre qu'une complicité frauduleuse du syndic à l'égard de la société AJP Peintures,
- il ne fait aucun doute que le collaborateur du syndic et l'entreprise ont délibéremment décidé de cette non-conformité dans le souci de faire une économie à partager entre eux,
- cette carence grave cause un préjudice à l'ensemble des copropriétaires,
- son préjudice matériel s'élève à 32 332, 26 euros ( quote par des travaux de reprise, perte de subvention et de l'assurance dommage-ouvrage),
- son préjudice moral réside dans sa mise en cause sévère par le syndic alors que son intervention visait à protéger la copropriété ainsi que par la gêne ressentie par l'existence de ce litige et l'impossibilité pour elle de vendre ses appartements.
Réponse de la cour :
La cour observe que l'appelante ne produit aucune pièce démontrant l'existence d'un concert frauduleux entre le gestionnaire du syndic et la société AJP Peintures.
Il est constant que l'entreprise [B] a été désignée lors de l'assemblée générale du 18 janvier 2010 pour procéder au ravalement de la façade de l'immeuble sis [Adresse 9].
Au cours de cette assemblée générale, le syndic a rappelé que sa mission ne portait pas sur la maîtrise d'oeuvre du chantier. Il a été décidé, après échanges de vue, de soumettre au vote une résolution excluant le suivi du chantier par un architecte. Cette résolution a été adoptée par le syndicat des copropriétaires.
Comme il a été indiqué, l'absence d'arrêté municipal autorisant les travaux votés outre des remontées capillaires qui devaient être traitées avant que les travaux ne débutent en ont repoussé la date.
Mme [F] ne produit aucun élément sur le contexte dans lequel a été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 18 avril 2012 une résolution 12 intitulée 'travaux de ravalement selon devis entreprise [B], entreprise [P], ABM constructio et AJP Peintures (tableau de synthèse) décision, vote (art. 24, courrier du CDHU joint)'.
Le procès-verbal de cette assemblée générale produit par l'appelante est incomplet car s'arrêtant à la septième résolution (pièce 8).
L'ordre du jour de cette assemblée générale démontre que la société AJP Peintures a été choisie par le syndicat en remplacement de l'entreprise [B] parmi plusieurs sociétés mises en concurrence dont l'entreprise [B] elle-même. Il ne peut donc être affirmé que le syndic a favorisé la désignation de la société AJP Peintures alors que le syndicat avait la faculté de désigner une nouvelle fois l'entreprise [B], ce qu'il n'a pas fait.
La cour observe que selon le tableau comparatif des devis soumis au syndicat (pièce 7), la société AJP Peintures était la moins disante (39 484, 51 euros) au contraire de l'entreprise [B] (62 452, 85). Le sens du vote de Mme [F] n'est pas connu en raison de l'incomplétude de la pièce produite.
Il a également été soumis au vote de cette assemblée une résolution 13 ' suivi du chantier par un architecte' ainsi qu'une résolution 14 ' souscription d'une assurance dommages-ouvrages'. Ici encore, l'incomplétude du procès-verbal produit ne permet pas de déterminer le sens du vote du syndicat des copropriétaires.
En tout état de cause, le défaut de devoir de conseil du syndic n'est pas démontré par l'appelante à laquelle il incombe de démontrer la faute du syndic dès lors qu'il a inscrit à l'ordre du jour ces résolutions.
Il ne peut être fait grief au syndic d'avoir réglé à la société AJP Peintures les travaux sans en vérifier la conformité.
Le syndic de copropriété n'est pas un professionnel de la construction mais un professionnel de l'immobilier. De surcroit, il lui appartient en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 d'exécuter les décisions des assemblées générales de sorte qu'il n'a fait que respecter les engagements contractuels pris par le syndicat des copropriétaires à l'égard de la société AJP peintures.
De même, il ne saurait être reproché au syndic une faute dans le montage du dossier dès lors qu'il est démontré par l'ordre du jour de l'assemblée générale du 18 avril 2012 que le syndic a proposé au syndicat la souscription d'une assurance dommage-ouvrage. Pour les raisons déjà évoquées, le sens du vote du syndicat des copropriétaires n'est pas connu. La faute du syndic n'est donc pas démontrée à ce titre.
Il ne saurait davantage lui être reproché d'avoir déposé une déclaration de travaux le 23 avril 2012 alors que la subvention accordée par les autorités publiques pour l'opération de ravalement n'était prorogée que jusqu'au 5 novembre 2012.
En effet, la société AJP Peintures ayant été désignée le 18 avril 2012, le syndic a fait diligences en déposant la déclaration de travaux sans attendre le caractère définitif de l'assemblée générale. L'appelante concède d'ailleurs que les travaux ont pu débuter dès le 21 juin 2012.
Mme [F] reproche enfin au syndic de l'avoir sermonnée pour avoir suspecté une non-conformité des travaux exposant le syndicat au risque de perdre la subvention allouée pour leur réalisation.
La lettre du syndic produite au soutien de ces affirmations a été adressée à l'appelante le 4 juillet 2013.
Cette lettre évoque le comportement global de Mme [F] et lui reproche de manière générale ses initiatives individuelles et immixion dans la gestion de la copropriété.
Le syndic lui reprochait d'avoir annoncé lors de l'assemblée générale du 28 juin 2013 sa décision de prendre rendez-vous avec l'architecte des bâtiments de France et le représentant du Service de l'urbanisme de la ville mais uniquement en raison de l'absence de consultation des autres copropriétaires sur ce point.
Le syndic lui faisait également part de sa surprise en relevant qu'elle avait émis un avis manifestement affirmé sur les non-conformités lors de cette réunion le 2 juillet 2013 alors qu'elle était profane en matière de travaux de second oeuvre et que cette déclaration risquait de compromettre l'octroi des subventions accordées et nuire aux intérêts du syndicat. Ces énonciations doivent être considérées comme un appel à la prudence de Mme [F] à laquelle il était également reproché des initiatives douteuses comme son irruption dans les bureaux du fournisseur de l'entreprise AJP Peinture.
Ces rappels sur les règles de fonctionnement et d'organisation du syndicat des copropriétaires ne peuvent constituer un comportement fautif auprès d'une personne qui ne disposait d'aucune fonction dans le fonctionnement du syndicat des copropriétaires.
Mme [F] à laquelle il incombe de démontrer les faits à l'appui de ses prétentions en application de l'article 9 du code de procédure civile, ne démontre aucune faute susceptible d'être retenue à l'égard de la société Socop.
Ses demandes à l'égard des MMA au titre de son action individuelle seront rejetées.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [N] et le syndicat des copropriétaires, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel aux MMA Iard assurances mutuelles et MMA Iard.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] ( 77).
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe dans les limites de l'appel et de la disjonction ordonnée, contradictoirement,
Infirme le jugement en ses seules dispositions ayant déclaré l'action personnelle de Mme [F] irrecevable car prescrite ;
Statuant à nouveau ;
Déclare l'action personnelle de Mme [F] dirigée contre les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles recevable ;
Déboute Mme [F] de ses demandes formées au titre de son action personnelle à l'encontre des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles ;
Y ajoutant,
- Constate que la société AJP Peinture a fait l'objet d'un jugement de redressement judiciaire prononcé par le tribunal de commerce de Melun en date du 15 janvier 2025 puis d'un jugement de liquidation judiciaire en date du 22 avril 2025;
- Ordonne la disjonction de l'instance en ce qu'elle oppose Mme [F], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] aux sociétés MMA Iard et MMA assurances mutuelles et en ce qu'elle oppose Mme [F], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à la société AJP Peinture;
- Dit que l'instance opposant Mme [F], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à la société AJP Peinture donnera lieu à un numéro de répertoire général distinct,
- Constate l'interruption de l'instance opposant Mme [F], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à la société AJP ;
- Dit que l'instance sera reprise sous la double justification par les appelants de :
- la déclaration de leur créance,
- la mise en cause des organes de la procédure,
- Déclare les MMA Iard irrecevables en leur demande de nullité tirée du défaut d'habilitation du syndic à agir pour le compte du syndicat des copropriétaires,
- Déclare les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 11] contre les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles irrecevables ;
- Condamne in solidum Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] aux dépens d'appel,
Condamne in solidum Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à verser aux sociétés MMAIard et MMA Iard assurances mutuelles, la somme de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 28 JANVIER 2026
(n° , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11012 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF6PD
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Avril 2022-Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU- RG n° 18/00749
APPELANTES
Madame [O] [F]
née le 09 Juillet 1951 à [Localité 14] (25)
[Adresse 5]
[Localité 12]
ReprésentEé par Me Bernard DUMONT, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10] représenté par son syndic bénévole, Madame [F]
domiciliée : [Adresse 5]
[Localité 12]
Représenté par Me Bernard DUMONT, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
INTIMÉES
Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
immatriculée au RCS du Mans sous le numéro 775 652 126
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 205
Société MMA IARD
SA immatriculée au RCS du Mans sous le numéro 440 498 882
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 205
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère,
Madame Marie CHABROLLE, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * * *
FAITS & PROCEDURE
Mme [F] est propriétaire de plusieurs lots dans l'ensemble immobilier [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Cette copropriété avait pour syndic depuis 2009, la société Socop-Cabinet Laine assurée auprès des sociétés anonymes MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles.
La copropriété a voté des travaux de ravalement lors de ses assemblées générales du 18 janvier 2010 confiés à l'entreprise [B].
Le commencement des travaux a été retardé en raison de problèmes d'humidié.
Lors de l'assemblée générale du 18 avril 2012, la réalisation de ces travaux a été confiée à la société AJP Peintures.
Evoquant des non-conformités des travaux exécutés, Mme [F] a fait assigner par actes d'huissier de justice en date des 29 juin 2018 et 2 juillet 2018, les sociétés MMA IARD et AJP Peinture devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau.
Par jugement du 6 avril 2022, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a :
- déclaré l'action personnelle de Mme [F] irrecevable car prescrite,
- déclaré l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] irrecevable car prescrite,
- déclaré l'action dite 'individuelle' de Mme [F] dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] irrecevable pour défaut de de qualité à agir,
- condamné Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à verser à la société AJP Peinture la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à verser aux société MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] aux dépens,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 10 juin 2022.
La procédure devant la cour a été clôturée le 3 septembre 2025.
PRETENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 8 juin 2025 par lesquelles Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7], appelants, invitent la cour, au visa des articles 1147 ancien et 1991 et suivants du code civil et L. 124-3 du code des assurances, à :
- les déclarer recevables en leur appel à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Fontainebleau le 6 avril 2022 en ce qu'il les a déclarés irrecevables en leur action et les a condamnés à payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- dire irrecevable l'exception de procédure pour prétendue nullité de l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] et faussement présentée comme fin de non-recevoir pour n'avoir pas été soulevée en première instance et ne pas l'avoir été in limine litis en appel et en raison enfin du défaut de qualité des sociétés MMA à la soulever,
et, infirmant ledit jugement en l'ensemble de ses dispositions,
- les déclarer recevables en leur action à l'encontre des sociétés MMA IARD, MMA IARD Assurances Mutuelles et AJP Peinture,
- condamner solidairement les sociétés AJP Peinture, MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6], à titre principal, et à Mme [K], subsidiairement et à titre individuel, la somme de 85 761,96 euros, et ce, avec indexation de la somme de 75 757,96 euros sur le coût de la construction de la date d'établissement du devis de la société Mimmo, soit le 28 juillet 2022, jusqu'au jour du règlement,
à titre subsidiaire, pour le cas où l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à titre principal, comme l'action individuelle de Mme [F] à titre subsidiaire, ne seraient pas déclarées recevables,
- déclarer Mme [F] recevable et bien fondée à exercer une action personnelle sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil tant à l'encontre de la société AJP Peinture que de la société MMA IARD, en sa qualité d'assureur de la société Socop-Cabinet Laine,
en conséquence,
- condamner solidairement les sociétés AJP Peinture, MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD à payer à Mme [F], en réparation du préjudice personnel par elle subit du fait des fautes conjuguées de l'entreprise et du syndic et correspondant à sa quote-part du coût des travaux de reprise, de la perte de subvention et de l'assurance dommage-ouvrage, la somme de 32 332,26 euros,
en tout état de cause,
- condamner in solidum les sociétés MMA IARD, MMA IARD Assurances Mutuelles et AJP Peinture à payer à Mme [F] la somme de 10 000 euros en réparation des préjudices purement personnels, et notamment moral, subis, également sur le fondement de l'article 1382 du code civil,
- condamner in solidum les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles d'une part, et la société AJP Peinture d'autre part, à leur payer à chacun la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, en ce compris le procès-verbal de constat du 5 janvier 2015 ;
Vu les conclusions notifiées le 5 août 2025 par lesquelles les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD, intimées, invitent la cour, au visa des articles 1240, 1241 et 2224 du code civil et 9 du code de procédure civile, à :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 avril 2022, en ce qu'il a :
déclaré prescrites l'action personnelle de Mme [F] et l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7],
déclaré irrecevable l'action individuelle de Mme [F],
condamné Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à leur verser, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné Mme [F] aux dépens,
y ajoutant si la Cour venait à déclarer recevable l'action individuelle de Mme [F] :
- déclarer en tout état de cause, prescrite l'action individuelle de Mme [F],
subsidiairement sur le fond, si les actions de Mme [F] et/ou du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] venaient à être déclarées non prescrites, recevables,
- débouter Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] de toutes leurs demandes fins et prétentions en ce :
qu'ils ne prouvent pas la faute délictuelle / contractuelle de la société Socop- Cabinet Laine,
qu'ils ne démontrent pas que la société Socop-Cabinet Laine, qui n'est pas maître d''uvre, a failli à son obligation contractuelle de moyens envers le syndicat des copropriétaires fondée sur un mandat de gestion et d'administration et non sur une prestation de maîtrise d''uvre des travaux votés par l'assemblée générale et confiés à un professionnel qualifié et assuré,
qu'ils ne caractérisent ni la nature ni le quantum de leur préjudice personnel délictuel ou contractuel et ne permet pas à la Cour d'évaluer le montant de la chance que la société Socop-Cabinet Laine leur aurait définitivement fait perdre,
à titre plus subsidiaire :
- ne les condamner, ès qualités d'assureur RCP de la société Socop-Cabinet Laine, que dans la limite de ses garanties, franchises et exclusions contractuelles à savoir l'exclusion de garantie pour tout dommage provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré et la réduction de sa garantie à raison de la franchise contractuelle opposable soit 10 % du montant du sinistre avec un minimum de 1 500 euros et un maximum de 6 000 euros applicable sur le principal et les frais et affectant par priorité les frais de l'article 12 du contrat,
y ajoutant en tout état de cause,
- de condamner in solidum Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] ou la partie qui succombe à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner in solidum Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] ou la partie qui succombe en tous les dépens ;
Vu les conclusions notifiées le 26 octobre 2022 par lesquelles la société AJP Peinture, intimée, invite la cour, à :
- déclarer Mme [F] à titre personnel comme ès qualités de syndic bénévole de la copropriété irrecevable et à tout le moins non fondée en son appel, ainsi qu'en toutes ses demandes, fins et conclusions,
en conséquence,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action menée à son encontre comme étant prescrite,
subsidiairement,
- déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] pris en la personne de Mme [F] et Mme [F] irrecevable et à tout le moins non fondés en leurs réclamations,
très subsidiairement et sur le fond,
- débouter Mme [F] à titre personnel de toutes ses demandes,
- débouter les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles de leur demande de garantie à l'endroit de la société AJP Peinture,
- condamner tout succombant à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux dépens ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Sur la situation de la société AJP Peintures :
Par message RPVA du 9 juin 2026, le conseil de Mme [F] et du syndicat des copropriétaires a formé une demande de report de clôture pour mettre en cause le liquidateur de la société AJP après avoir appris le redressement puis la liquidation judiciaire de la société par jugement du tribunal de commerce de Melun en date du 22 avril 2025.
Aucune décision corroborant ces informations n'a été jointe au message.
Par message du même jour, le conseil des appelants transmettait au conseiller de la mise en état une assignation en intervention forcée du liquidateur.
Ainsi qu'il a été exposé, la clôture de la procédure est intervenue le 3 septembre 2025.
Il résulte de la consultation du Boddac accessible par le site Pappers.fr que la société AJP Peintures dont le siège social est à [Localité 13] a fait l'objet le 15 janvier 2025 d'un jugement d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire.
Par jugement du 22 avril 2025, le tribunal de commerce de Melun a prononcé sa liquidation judiciaire et désigné comme liquidateur la SELARL Archibald représentée par Me [U] [I], [Adresse 2] Melun.
Les appelants n'ont pas justifié de la signification de leurs écritures aux organes de la procédure collective ouverte contre la société AJP Peintures.
L'instance est interrompue de plein droit, en application de l'article 369 du même code, par l'effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur.
L'article 367 du code de procédure civile prévoit que le juge peut d'office ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs.
L'instance à l'égard de la société AJP Peintures est interrompue par l'effet du jugement de redressement judiciaire du 15 janvier 2025.
L'article L. 622-22 du code de commerce dispose que, sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-5 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
Dès lors, la reprise de l'instance est subordonnée à la double justification par Mme [F] et par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6]
- de la déclaration de créance des appelants,
- de la mise en cause des organes de la procédure.
A, cette fin, l'instance sera disjointe et se poursuivra entre ces parties sous un numéro de répertoire général distinct.
L'instance opposant Mme [F] et le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] aux sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles se poursuit sous le numéro de répertoire général n° 22/11012 et donne lieu au présent arrêt.
Sur l'action du syndicat des copropriétaires à l'égard des sociétés MMA Iard et MMA Assurances mutuelles (ci-après les MMA Iard) :
Sur la recevabilité de l'action :
Moyens des parties :
Les MMA IARD soulèvent l'irrecevabilité de cette action :
- si le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 modifiant l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir du défaut d'habilitation du syndic à agir en justice, elles sont recevables à soulever cette irrecevabilité l'action ayant été introduite avant le 27 juin 2019,
- ces dispositions, selon la jurisprudence, s'appliquent aux seules actions présentées depuis le 29 juin 2019,
- le principe selon lequel le syndic ne peut agir sans habilitation donnée en ce sens par l'assemblée générale est une règle d'ordre public que le juge doit relever d'office,
- Mme [G] [N], syndic bénévole, n'est pas habilitée à engager l'action du syndicat contre les MMA,
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 mars 2021 ne prévoit pas clairement dans sa résolution 11 cette habilitation, ce procès-verbal étant versé aux débats dans le cadre d'une instance engagée en 2018,
Mme [G] [N] réplique que :
- l'exception de procédure soulevée par les MMA, qui constitue une irrégularité de fond, est irrecevable pour ne pas avoir été soulevée in limine litis,
- elle justifie que le syndicat est intervenu volontairement à la procédure par conclusions du 26 avril 2021 après délibérations de ses membres, en date du 2 mars 2021, chargeant Mme [G] [N], syndic bénévole, d'une telle intervention,
- les MMA n'ont pas qualité pour soulever cette exception car si le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 a modifié l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ce texte s'applique aux procédures en cours ( Civ 3è, 25 mars 2021 n° 20-12.244).
Réponse de la cour :
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice.
Selon l'article 55 du décret du 17 mars 1955, premier alinéa, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
L'autorisation doit être précise, expresse, spéciale et formelle et non implicite.
Ces dispositions ont été complétées par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 qui prévoit que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Selon la jurisprudence publiée de la Cour de cassation, ce texte n'est appelé à régir les exceptions de nullité tirées du défaut d'autorisation donnée au syndic pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires que si celles-ci ont été présentées à compter du 29 juin 2019 ( Civ 3è, 25 mars 2021, n°20-15.307).
Par ailleurs, le défaut d'autorisation du syndic d'agir en justice au nom du syndicat constitue, lorsqu'elle est exigée, une irrégularité de fond, dont le régime est fixé par les articles 117 à 121 du code de procédure civile (3e Civ., 12 octobre 1988, pourvoi n° 86-19.403, Bull. 1988, III, n° 140 ; Ass. plén., 15 mai 1992, pourvoi n° 89-18.021, Bull. 1992, AP, n° 5).
Selon l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice.
Aux termes de l'article 118 du code de procédure civile, les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et, sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.
Les nullités pour irrégularités de fond pouvant être présentées en tout état de la procédure, les MMA Iard ne sont pas irrecevables en leur demande pour ne pas l'avoir soutenue avant toute défense au fond.
En revanche, il n'est ni soutenu ni établi que les MMA Iard ont soulevé cette exception avant l'entrée en vigueur du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019.
Ayant présenté l'exception de nullité tirée du défaut d'habilitation du syndic à agir postérieurement au 29 juin 2019, les MMA IARD sont irrecevables en leur demande.
Cependant, selon l'article 120 du code de procédure civile, pris en son premier alinéa, les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relativement aux actes de procédure doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public.
Revêtent un caractère d'ordre public les dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 qui dénient au syndic le pouvoir d'intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été habilité par une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires.
Il y a donc lieu d'examiner si Mme [F] a été habilitée pour agir au nom du syndicat des copropriétaires sans qu'il soit nécessaire de rouvrir les débats, cette exception ayant été soulevée par les MMA Iard et Mme [F] ayant eu la possibilité de présenter ses arguments en défense.
Il y aura lieu également d'examiner si, comme le prévoit l'article 121 du code de procédure civile, la cause de la nullité, si elle existe, a disparu au moment où le juge statue.
En l'espèce, il est constant que le syndicat des copropriétaires est intervenu volontairement à la procédure par conclusions du 26 avril 2021.
Mme [F], au vu des pièces produites, justifie avoir été désignée syndic bénévole de la copropriété lors de l'assemblée générale du 2 mars 2021.
La résolution n° 11 est ainsi rédigée: 'intervention à la procédure en cours contre AJP et MMA assurance professionnelle de SOCOP syndic de la copropriété ( 2009-2018) pour demande de réparation du préjudice résultant de la réalisation des travaux de ravalement de la façade non conformes au devis de l'entreprise AJP, ni aux prescriptions administratives'.
Il ne résulte de cette résolution aucune autorisation expresse donnée au syndic de copropriété pour intervenir volontairement à la procédure.
Dès lors, les demandes formées pour le syndicat des copropriétaires à l'encontre des MMA Iard seront déclarées irrecevables.
Sur l'action individuelle de Mme [F] dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires :
Moyens des parties :
Les MMA IARD considèrent que cette action est irrecevable :
- car elle est conditionnée par la mise en cause du syndicat des copropriétaires dans la procédure,
- qu'à la date à laquelle Mme [F] signifie ses premières conclusions en première instance le 23 août 2019, elle n'assigne pas le syndicat des copropriétaires,
- que l'action exercée par Mme [G] [N] ayant un fondement contractuel au titre d'un préjudice collectif ne pouvait être exercée que par le syndicat des copropriétaires,
- que Mme [G] [N] n'était ni syndic bénévole ni habilitée à engager une telle action,
- à supposer que l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires intervenue 2 ans plus tard a régularisé cette action, celle-ci est prescrite.
Mme [F] rétorque que son action qui consiste en une action en réparation d'atteintes aux parties communes est recevable :
- en ayant participé au règlement de travaux non conformes, elle justifie d'un préjudice qui autorise une action individuelle non soumise à la démonstration de l'inaction du syndic,
- une telle action a été admise en jurisprudence ( CA [Localité 16], 27 août 2015, n° 14/01410, CA [Localité 17] chambre 4-2, 11 septembre 2013, n° 11/05083),
- cette action ne présente aucun caractère subsidiaire à celle du syndicat selon l'article diffusé sur le blog de M. [T],
- les intérêts des copropriétaires peuvent diverger mais l'action individuelle peut être indispensable à certains d'entre eux pouvant être majoritaires,
- l'information du syndic de l'exercice d'une telle action n'est soumise à aucune sanction,
- cette action n'est pas prescrite.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Selon l'article 15, premier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Par un arrêt du 9 janvier 1962 ( Bull civ n°18), la Cour de cassation a admis l'action individuelle d'un copropriétaire en cas d'atteinte aux parties communes.
Lorsque cette atteinte est portée par un tiers, le copropriétaire doit démontrer l'existence d'un préjudice personnellement éprouvé dans la propriété ou la jouissance de ses lots et indépendant de celui subi par la collectivité des copropriétaires (Civ. 3è, 27 mars 2013, n° 12-12.121).
Enfin, la Cour de cassation a jugé qu'il résultait de la combinaison de ces textes que si un copropriétaire peut, lorsque l'atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter à la réalisation de ces travaux (Civ 3è, 8 juin 2023, n° 21-15.692, publié).
En l'espèce, l'action individuelle de Mme [F] est dirigée contre des tiers au titre d'une atteinte aux parties communes survenue lors d'une opération de ravalement.
Il lui appartient donc de justifier de l'existence d'un préjudice personnellement éprouvé dans la propriété ou la jouissance de ses lots et indépendant de celui subi par la collectivité des copropriétaires.
Pour justifier de la recevabilité de son action, elle invoque sa contribution au règlement des travaux.
Par ailleurs, en réparation du préjudice invoqué, elle réclame le paiement des travaux de réparation outre le coût d'une assurance dommage-ouvrage et l'équivalent de la subvention publique accordée au syndicat des copropriétaires mais perdue en raison des défectuosités du ravalement entrepris.
Le paiement de charges de copropriété au titre de travaux affectant les parties communes de l'immeuble régulièrement votés mais dont l'appelante invoque les défectuosités ne saurait caractériser l'existence d'un préjudice personnel subi dans la propriété ou la jouissance de ses lots distinct du préjudice collectif subi par le syndicat des copropriétaires.
En outre, son action ne vise qu'à obtenir le paiement des travaux de remise en état desdites parties communes qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter aux travaux.
Dès lors, en application des textes et principes jurisprudentiels susvisés, son action individuelle est irrecevable.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré l'action individuelle de Mme [F] dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] irrecevable pour défaut de qualité à agir.
Sur l'action personnelle de Mme [F] :
Sur la recevabilité :
Moyens des parties :
Les MMA exposent que l'action individuelle de Mme [G] [N] est prescrite :
- son action relève des dispositions de l'article 2224 du code civil,
- elle a eu connaissance du fait générateur, en l'espèce sa connaissance des non-conformités des travaux réalisés, est acquise à la date de l'assemblée générale du 28 juin 2013,
- que c'est à bon droit que le tribunal a déclaré que son action introduite par conclusions du 23 août 2019 était prescrite.
Mme [G] [N] répond qu'elle a qualité à agir :
- en cas d'action en responsabilité engagée par un groupe de copropriétaires contre le syndic, la Cour de cassation écarte l'obligation d'appeler en cause le syndicat des copropriétaires (Civ 3è, 24 novembre 2021, 20-14.003),
- au vu de son préjudice personnel consistant dans la perte de fonds réglés pour des travaux devant être repris en raison de leur non conformité,
- elle était dans l'impossibilité de vendre son bien comme souhaité car refusant de le brader en raison des travaux nécessaires,
- que son préjudice n'était pas nécessairement subi par d'autres copropriétaires qui avaient pu acquérir leur bien à un prix tenant compte des frais de réfection à entreprendre.
- à la date de l'assemblée générale du 28 juin 2013, il n'existait aucune certitude sur l'existence de non-conformités des travaux mais une suspicion,
- elle est profane en matière de travaux,
- que les non-conformités nécessitaient un avis de professionnel, cet avis ayant été donné le 4 juillet 2013,
- qu'il ne peut être considéré qu'antérieurement au 4 juillet 2013, Mme [G] [N] avait une certitude sur la non-conformité des travaux,
- que le délai d'action a pu courrir que du 5 juillet 2013 voire du 17 juillet 2013 après la confirmation écrite des services compétents,
- l'action engagée contre les MMA suivant assignation du 29 juin 2018 est donc recevable.
Réponse de la cour :
Sur la recevabilité de l'action personnelle de Mme [F] :
L'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité à agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le syndic de copropriété n'étant pas mandataire des copropriétaires, sa responsabilité envers eux est d'ordre délictuel.
Un syndic de copropriété peut engager sa responsabilité personnelle, vis à vis de chaque copropriétaire, sur le fondement de ce texte, en cas de faute commise dans l'accomplissement de sa mission.
Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Il est constant que l'assemblée générale des copropriétaires a voté le 18 janvier 2010 des travaux de ravalement de la façade sur rue en faveur de la société [B], le chantier devant débuter en septembre 2010.
La réalisation de ces travaux a été accompagnée d'une demande de subvention accordée par la communauté de commune du pays de [Localité 15] sous réserve d'un engagement de travaux avant le 5 novembre 2011.
La réalisation du chantiers'est toutefois heurtée à deux obstacles :
- l'absence d'arrêté municipal validant les travaux,
- l'existence de remontées capillaires conduisant l'entreprise missionnée à refuser d'entreprendre les travaux tant qu'il ne serait pas remédié à ces difficultés.
Le syndic, la société Socop, sollicitait une prorogation d'un an de la subvention accordée à laquelle il était fait droit sous réserve que dans le cas d'un soubassement en grès, ce dernier soit restitué et conservé apparent.
Le 20 avril 2011, l'assemblée générale confiait à l'entreprise TAC le traitement des remontées capillaires.
Lors de l'assemblée générale du 18 avril 2012, l'assemblée générale confiait en définitive à la société AJP Peintures les travaux de ravalement qui avaient été confiés dans un premier temps à l'entreprise [B].
Le devis daté du 14 novembre 2011 produit par la société AJP Peintures spécifiait l'application sur les murs d'un enduit plâtre et chaux.
Sur la base de ce devis, le syndic établissait une déclaration préalable de travaux le 23 avril 2012 spécifiant (pièce 10) :
- travaux de réfection du ravalement au [Adresse 8] en façade,
- mise en place d'échaffaudage côté rue,
- application d'un 'illisible' sur 'illisible' mécanique,
- application d'un enduit plâtre et chaux ,
- reprise sur boisserie (voir devis joint).
Par courrier du 7 juin 2012, le syndic de copropriété avisait la société AJP Peintures de sa désignation pour procéder aux travaux selon devis du 14 novembre 2011 et lui versait un acompte de 11 613 euros.
Le 21 juin 2012, le maire de [Localité 15] rendait un avis favorable aux travaux.
Dans l'article 2 de son arrêté, il précisait 's'agissant de façade enduite au plâtre, et dans la mesure où la maçonnerie ne comporte pas d'humidité, après piquage de l'enduit existant, et hormis le soubassement, un nouvel enduit composé de plâtre gros, de chaux aérienne et coloré par des sables de carrière, sera appliqué en 2 ou 3 couches; la couche de finition étant recoupée à la berthelée. Cet enduit pourra être protégé par un lait de chaux, ainsi que les modénatures de la façade.'
La lecture du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2013 produit par l'appelante ne contient aucune mention relative à une intervention de Mme [F] sur les travaux de ravalement. Cette intervention n'est évoquée que dans un courrier que lui adresse le syndic, le 4 juillet 2013, dans laquelle il évoque cette assemblée générale et l'annonce faite par l'appelante du rendez-vous pris avec l'architecte des bâtiments de France et le représentant du service de l'urbanisme de la ville de [Localité 15] à ce sujet (pièce 15 appelante).
Il n'est donc pas démontré que Mme [F] avait à la date du 28 juin 2013 connaissance des non-conformités de travaux de ravalement effectués par la société AJP Peintures.
Dès lors, cette date ne peut être retenue comme constituant le point de délai de la prescription édictée par l'article 2224 du code civil.
Il est démontré au vu des pièces produites que lors de ce rendez-vous, le 2 juillet 2013, le constat a été fait par l'architecte de la non conformité des travaux réalisés par l'entreprise AJP peintures en raison de l'application d'un enduit à la chaux et d'une couche de peinture en résine acrylique en lieu et place d'un enduit plâtre et chaux.
La date du 2 juillet 2013 doit donc être retenue comme point de départ de la prescription quinquennale de l'action personnelle de Mme [F].
Le jour pendant lequel se produit un évènement d'où court la prescription ne compte pas dans ce délai (Soc. 13 avril 2023, n° 21-14.479, publié).
Il s'ensuit que la prescription était acquise le 3 juillet 2018.
Les sociétés MMA Iard ont été assignées selon exploit du 29 juin 2018.
Dès lors, l'action personnelle de Mme [F] n'est pas prescrite.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a déclaré l'action personnelle de Mme [F] contre les sociétés MMA Iard irrecevable car prescrite.
Au fond :
- sur la responsabilité de la société Socop :
Moyens des parties :
Les MMA exposent que :
- le syndic est tenu de faire exécuter les résolutions votées en assemblée générale
- le copropriétaire n'a pas qualité pour mettre en cause la responsabilité du syndic qui aurait un fondement contractuel au titre d'un préjudice collectif car cette action appartient au syndicat des copropriétaires,
- que l'inertie, la carence ou l'absence d'initiatie du syndic dans l'entretien de l'immeuble n'ouvre droit à réparation du copropriétaire que lorsque celui-ci subit un préjudice personnel, distinct de celui collectif, exclusivement causé par cette faute,
- les fautes reprochées à la société Socop ne sont pas constituées,
- que notamment la société Socop est professionnel de l'immobilier et ne peut se voir reprocher de ne pas avoir détecté la non-conformité des travaux confiés à l'entreprise AJP Peintures, ce alors que le syndicat des copropriétaires n'ont pas voulu voter de maîtrise d'oeuvre,
- la société Socop a procédé aux diligences nécessaires pour faire exécuter la résolution des travaux confiés à AJP Peintures, pour tenter de trouver une solution pour la reprise, que l'assemblée générale de 2015 a refusé d'assigner AJP Peinture,
- Mme [F] ne permet pas de quantifier la base de son préjudice matériel,
- au titre de son préjudice moral, elle ne justifie pas son intention de vendre.
Mme [F] répond que :
- le syndic a failli dans sa mission d'exécuter la décision originaire prise par les copropriétaires de confier les travaux à l'entreprise [B],
- que le choix de la société AJP Peintures a été dicté par les liens nouveaux entre un gestionnaire du cabinet et cette société,
- le syndic a commis une faute dans le montage du dossier car il n'apparaît pas que l'assureur dommage-ouvrage a été informé du changement d'entreprise,
- le syndic n'a pas procédé à un suivi des travaux et n'a pas invité les copropriétaires à désigner un technicien pour apprécier la conformité des travaux et a procédé aux règlements sans vérifier la conformité des travaux réalisés,
- elle s'est vu sermonée pour avoir suspecté une non-conformité des travaux ce qui démontre qu'une complicité frauduleuse du syndic à l'égard de la société AJP Peintures,
- il ne fait aucun doute que le collaborateur du syndic et l'entreprise ont délibéremment décidé de cette non-conformité dans le souci de faire une économie à partager entre eux,
- cette carence grave cause un préjudice à l'ensemble des copropriétaires,
- son préjudice matériel s'élève à 32 332, 26 euros ( quote par des travaux de reprise, perte de subvention et de l'assurance dommage-ouvrage),
- son préjudice moral réside dans sa mise en cause sévère par le syndic alors que son intervention visait à protéger la copropriété ainsi que par la gêne ressentie par l'existence de ce litige et l'impossibilité pour elle de vendre ses appartements.
Réponse de la cour :
La cour observe que l'appelante ne produit aucune pièce démontrant l'existence d'un concert frauduleux entre le gestionnaire du syndic et la société AJP Peintures.
Il est constant que l'entreprise [B] a été désignée lors de l'assemblée générale du 18 janvier 2010 pour procéder au ravalement de la façade de l'immeuble sis [Adresse 9].
Au cours de cette assemblée générale, le syndic a rappelé que sa mission ne portait pas sur la maîtrise d'oeuvre du chantier. Il a été décidé, après échanges de vue, de soumettre au vote une résolution excluant le suivi du chantier par un architecte. Cette résolution a été adoptée par le syndicat des copropriétaires.
Comme il a été indiqué, l'absence d'arrêté municipal autorisant les travaux votés outre des remontées capillaires qui devaient être traitées avant que les travaux ne débutent en ont repoussé la date.
Mme [F] ne produit aucun élément sur le contexte dans lequel a été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 18 avril 2012 une résolution 12 intitulée 'travaux de ravalement selon devis entreprise [B], entreprise [P], ABM constructio et AJP Peintures (tableau de synthèse) décision, vote (art. 24, courrier du CDHU joint)'.
Le procès-verbal de cette assemblée générale produit par l'appelante est incomplet car s'arrêtant à la septième résolution (pièce 8).
L'ordre du jour de cette assemblée générale démontre que la société AJP Peintures a été choisie par le syndicat en remplacement de l'entreprise [B] parmi plusieurs sociétés mises en concurrence dont l'entreprise [B] elle-même. Il ne peut donc être affirmé que le syndic a favorisé la désignation de la société AJP Peintures alors que le syndicat avait la faculté de désigner une nouvelle fois l'entreprise [B], ce qu'il n'a pas fait.
La cour observe que selon le tableau comparatif des devis soumis au syndicat (pièce 7), la société AJP Peintures était la moins disante (39 484, 51 euros) au contraire de l'entreprise [B] (62 452, 85). Le sens du vote de Mme [F] n'est pas connu en raison de l'incomplétude de la pièce produite.
Il a également été soumis au vote de cette assemblée une résolution 13 ' suivi du chantier par un architecte' ainsi qu'une résolution 14 ' souscription d'une assurance dommages-ouvrages'. Ici encore, l'incomplétude du procès-verbal produit ne permet pas de déterminer le sens du vote du syndicat des copropriétaires.
En tout état de cause, le défaut de devoir de conseil du syndic n'est pas démontré par l'appelante à laquelle il incombe de démontrer la faute du syndic dès lors qu'il a inscrit à l'ordre du jour ces résolutions.
Il ne peut être fait grief au syndic d'avoir réglé à la société AJP Peintures les travaux sans en vérifier la conformité.
Le syndic de copropriété n'est pas un professionnel de la construction mais un professionnel de l'immobilier. De surcroit, il lui appartient en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 d'exécuter les décisions des assemblées générales de sorte qu'il n'a fait que respecter les engagements contractuels pris par le syndicat des copropriétaires à l'égard de la société AJP peintures.
De même, il ne saurait être reproché au syndic une faute dans le montage du dossier dès lors qu'il est démontré par l'ordre du jour de l'assemblée générale du 18 avril 2012 que le syndic a proposé au syndicat la souscription d'une assurance dommage-ouvrage. Pour les raisons déjà évoquées, le sens du vote du syndicat des copropriétaires n'est pas connu. La faute du syndic n'est donc pas démontrée à ce titre.
Il ne saurait davantage lui être reproché d'avoir déposé une déclaration de travaux le 23 avril 2012 alors que la subvention accordée par les autorités publiques pour l'opération de ravalement n'était prorogée que jusqu'au 5 novembre 2012.
En effet, la société AJP Peintures ayant été désignée le 18 avril 2012, le syndic a fait diligences en déposant la déclaration de travaux sans attendre le caractère définitif de l'assemblée générale. L'appelante concède d'ailleurs que les travaux ont pu débuter dès le 21 juin 2012.
Mme [F] reproche enfin au syndic de l'avoir sermonnée pour avoir suspecté une non-conformité des travaux exposant le syndicat au risque de perdre la subvention allouée pour leur réalisation.
La lettre du syndic produite au soutien de ces affirmations a été adressée à l'appelante le 4 juillet 2013.
Cette lettre évoque le comportement global de Mme [F] et lui reproche de manière générale ses initiatives individuelles et immixion dans la gestion de la copropriété.
Le syndic lui reprochait d'avoir annoncé lors de l'assemblée générale du 28 juin 2013 sa décision de prendre rendez-vous avec l'architecte des bâtiments de France et le représentant du Service de l'urbanisme de la ville mais uniquement en raison de l'absence de consultation des autres copropriétaires sur ce point.
Le syndic lui faisait également part de sa surprise en relevant qu'elle avait émis un avis manifestement affirmé sur les non-conformités lors de cette réunion le 2 juillet 2013 alors qu'elle était profane en matière de travaux de second oeuvre et que cette déclaration risquait de compromettre l'octroi des subventions accordées et nuire aux intérêts du syndicat. Ces énonciations doivent être considérées comme un appel à la prudence de Mme [F] à laquelle il était également reproché des initiatives douteuses comme son irruption dans les bureaux du fournisseur de l'entreprise AJP Peinture.
Ces rappels sur les règles de fonctionnement et d'organisation du syndicat des copropriétaires ne peuvent constituer un comportement fautif auprès d'une personne qui ne disposait d'aucune fonction dans le fonctionnement du syndicat des copropriétaires.
Mme [F] à laquelle il incombe de démontrer les faits à l'appui de ses prétentions en application de l'article 9 du code de procédure civile, ne démontre aucune faute susceptible d'être retenue à l'égard de la société Socop.
Ses demandes à l'égard des MMA au titre de son action individuelle seront rejetées.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [N] et le syndicat des copropriétaires, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel aux MMA Iard assurances mutuelles et MMA Iard.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] ( 77).
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe dans les limites de l'appel et de la disjonction ordonnée, contradictoirement,
Infirme le jugement en ses seules dispositions ayant déclaré l'action personnelle de Mme [F] irrecevable car prescrite ;
Statuant à nouveau ;
Déclare l'action personnelle de Mme [F] dirigée contre les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles recevable ;
Déboute Mme [F] de ses demandes formées au titre de son action personnelle à l'encontre des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles ;
Y ajoutant,
- Constate que la société AJP Peinture a fait l'objet d'un jugement de redressement judiciaire prononcé par le tribunal de commerce de Melun en date du 15 janvier 2025 puis d'un jugement de liquidation judiciaire en date du 22 avril 2025;
- Ordonne la disjonction de l'instance en ce qu'elle oppose Mme [F], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] aux sociétés MMA Iard et MMA assurances mutuelles et en ce qu'elle oppose Mme [F], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à la société AJP Peinture;
- Dit que l'instance opposant Mme [F], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à la société AJP Peinture donnera lieu à un numéro de répertoire général distinct,
- Constate l'interruption de l'instance opposant Mme [F], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à la société AJP ;
- Dit que l'instance sera reprise sous la double justification par les appelants de :
- la déclaration de leur créance,
- la mise en cause des organes de la procédure,
- Déclare les MMA Iard irrecevables en leur demande de nullité tirée du défaut d'habilitation du syndic à agir pour le compte du syndicat des copropriétaires,
- Déclare les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 11] contre les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles irrecevables ;
- Condamne in solidum Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] aux dépens d'appel,
Condamne in solidum Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à verser aux sociétés MMAIard et MMA Iard assurances mutuelles, la somme de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE