CA Riom, ch. com., 28 janvier 2026, n° 23/01560
RIOM
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE [Localité 13]
Troisième chambre civile et commerciale
ARRET du 28 janvier 2026
N° RG 23/01560 - N° Portalis DBVU-V-B7H-GCFV
ADV
Arrêt rendu le vingt huit janvier deux mille vingt six
Sur appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Clermont Ferrand en date du 04 Septembre 2023, enregistré sous le n° 21/01207
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre
Madame Anne Céline BERGER, Conseiller
Madame Aurélie GAYTON, Conseiller
En présence de : Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
Mme [B] [D]
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentée par Me Charles-Philippe GROS de la SELARL AVK ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
APPELANTE
ET :
M. [Y] [X]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Jean - François CANIS, de la SCP CANIS ET ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
INTIMÉ
S.A.R.L. CETRIM
[Adresse 3]
[Localité 7]
Ayant pour avocat Me François xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Ordonnance de désistement partiel à son égard en date du 18 janvier 2024
S.A. AXA
[Adresse 5]
[Localité 9]
Ordonnance de désistement partiel à son égard en date du 23 novembre 2023
DEBATS : A l'audience publique du 16 Octobre 2025 Madame DUBLED-VACHERON a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 804 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 17 Décembre 2025, prorogé au 14 janvier 2026, puis au 28 janvier 2026.
ARRET :
Prononcé publiquement le 28 janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte notarié en date du 2 décembre 2015, Mme [B] [D] a acquis auprès de M. [Y] [X], une maison d'habitation (cadastrée [Cadastre 10]) et un terrain attenant (cadastré AD281), sis [Adresse 2] (63).
Postérieurement à la vente, Mme [D] a découvert que la maison était affectée de plusieurs problèmes tels des infiltrations au niveau du toit ou encore la non-conformité du poêle à granulés.
Elle a obtenu en référé, et suivant ordonnance du 27 février 2018, la désignation de M. [V] en qualité d'expert. L'EURL Cetrim Immobilier et la SA AXA assurances, assureur de l'entreprise d'Arverne Domotique (placée en liquidation judiciaire) ayant posé le poêle à granules ont été appelées en cause.
L'expert a déposé son rapport le 18 août 2020.
Sur le fondement de ce rapport, Mme [D] a fait assigner en référé M. [X] afin d'obtenir sa condamnation à lui verser une indemnité provisionnelle. Elle a été déboutée de cette demande.
Par acte du 31 mars 2021, Mme [D] a fait assigner M. [X], l'EURL Cetrim Immobilier et la SA AXA assurances, assureur de l'entreprise d'Arverne Domotique devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.
Par jugement du 4 septembre 2023, le tribunal judiciaire a :
- Rejeté les demandes formées par Mme [D] au titre :
* des infiltrations de la toiture de l'immeuble cédé par M. [X] le 2 décembre 2015
* du préjudice de jouissance supposément causé par la défectuosité du poêle à granulés
* de la superficie du jardin et de la maison
* de la constatation par commissaire de justice du bon achèvement des travaux de déviation des eaux usées et pluviales de sa maison et de la transmission dudit constat
* de la mise aux normes du réseau d'assainissement,
* des travaux d'obturation de la fenêtre de la salle de bain,
* de la taxe foncière,
* du mur de l'appentis de Monsieur [Y] [X] et de la dalle de sa propre terrasse et de la dalle de sa propre terrasse
* du préjudice moral.
- Condamné M. [X] :
* à faire cesser dans un délai de deux mois l'empiètement résultant de la présence d'un tuyau d'évacuation des eaux pluviales de son fonds au niveau de la palissade appartenant à Mme [D], et ce sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé ce délai,
* à verser à Mme [D] la somme de 330 euros (indexée sur le coût de la construction, indice BT01 à compter du 18 août 2020) au titre de la réparation de la palissade, la somme de 900 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant de l'impossibilité d'utiliser son garage (travaux d'assainissement et inondations),
Condamné Mme [D] aux dépens, comprenant les frais de référé et d'expertise,
Condamné /Me [D] à verser à M. [X] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné Mme [D] à verser à l'E.U.R.L. Cetrim la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejeté les demandes formées par Mme [D] au titre de l'Article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de son jugement le tribunal a relevé que M. [X] était l'auteur des travaux de toiture et retenu l'existence d'infiltrations.
Il a écarté la demande présentée sur le fondement de la garantie décennale considérant que les défauts relevés ne compromettaient pas la solidité de l'ouvrage et précisant que la toiture ne souffrait pas de défauts majeurs.
Mme [D] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 6 octobre 2023.
Un accord ayant été trouvé avec la société Axa Assurances, Mme [D] s'est désistée de sa demande à son égard et à l'égard de l'EURL Cetrim. Ces désistements ont été constatés par ordonnances du conseiller de la mise en état des 23 novembre 2023 et 18 janvier 2024.
Aux termes de conclusions N° 2 notifiées le 19 mars 2025, Mme [D] demande à la cour de :
- Infirmer le jugement du 4 septembre 2023 du tribunal judicaire de Clermont-Ferrand (RG n° 21/01207) en ce qu'il :
* rejette ses demandes indemnitaires au titre des infiltrations de la toiture de l'immeuble cédé
* condamne M. [X] à lui verser la somme de 330 euros (indexée sur le coût de la construction, indice BT01 à compter du 18 août 2020) au titre de la réparation de la palissade et la somme de 900 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant de l'impossibilité d'utiliser son garage (travaux d'assainissement et inondations),
* rejette ses demandes indemnitaires au titre des travaux d'obturation de la fenêtre de la salle de bain et au titre du préjudice moral,
* la condamne aux dépens et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tout en rejetant la demande qu'elle a présentée à ce titre.
Statuant à nouveau, de :
Condamner M. [X] à lui payer les sommes suivantes :
- 7.646,42 euros suivant conclusions de l'expert au titre du remplacement de l'écran de sous-toiture,
- 2.391,96 euros au titre des frais de changement des tuiles
- 6.150,80 euros au titre des frais de remplacement de l'isolant
- 308 euros suivant conclusions de l'expert au titre de la couverture du mur surplombant sur partie l'égout
- 1.771 euros au titre de la réparation du débord de toit
- 500 euros suivant conclusions de l'expert au titre du scellement des tuiles formant au Nord la rive du pan arrière de la couverture
- 1.950 euros au titre des travaux de réfection du plafond de la cage d'escalier
- 2.116 euros au titre des travaux de réfection des plafonds des deux chambres outre application de l'indice BT 01 à compter du 18 août 2020 au titre du coût des travaux de reprise.
S'agissant des inondations du garage :
- condamner M. [X] à lui payer la somme de 500 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi durant la réalisation de la déviation des eaux pluviales et la somme de 2.000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance né des inondations successives du garage.
S'agissant des travaux d'obturation de la fenêtre de la salle de bain :
- condamner M. [X] à lui payer les sommes suivantes :
- 900 euros au titre des travaux d'obturation de la fenêtre outre application de l'indice BT 01 à compter du 18 août 2020 au titre du cout des travaux de reprise
- 2.000 euros au titre de son préjudice de jouissance
- 3.250 euros au titre de la moins-value sur la maison
S'agissant du préjudice moral :
- condamner M. [X] à lui payer à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.
S'agissant des frais irrépétibles de première instance :
- condamner M. [X] à lui payer, solidairement avec tout succombant, la somme de 14.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre des procédures de référés antérieurs et dans le cadre des opérations d'expertise, ce sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais exposés dans la procédure de première instance.
- Condamner M. [X], solidairement avec tout succombant, aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire avancés par l'Etat au titre de l'aide juridictionnelle partielle.
- débouter l'intimé de l'ensemble de ses conclusions, demandes, fins et prétentions,
- condamner M. [X] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel et le condamner aux dépens.
L'appelante fait valoir, au visa de l'article 1792 du code civil, que l'expert a constaté l'existence de désordres liés à des infiltrations en toiture et à des malfaçons ; qu'il a précisé que ces infiltrations pouvaient à terme porter atteinte à la solidité de l'ouvrage, tout comme les éventuels aléas causés par la condensation.
Dans l'hypothèse où la cour écarterait la responsabilité décennale, l'appelante sollicite la condamnation de M. [X] sur le fondement des vices cachés.
Par conclusions notifiées le 16 avril 2025, M. [X] demande à la cour :
- de confirmer le jugement sauf en ce qu'il :
- l'a condamné à indemniser un préjudice de jouissance s'agissant du garage
- l'a condamné à faire cesser l'empiètement de son tuyau d'eaux pluviales à travers la palissade de Mme [D] et l'a condamné à lui payer la somme de 330 euros en réparation de la palissade
- a condamné Mme [D] à lui verser la somme de 1. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau ;
De débouter Mme [D] de ses demandes relatives au préjudice de jouissance du garage, à l'empiètement et au remboursement des travaux de réfection de la palissade ;
De condamner Mme [D] à lui verser la somme de 13.440 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et à supporter les dépens dont les frais d'expertise.
M. [X] rappelle que sur les 21 points litigieux soulevés par Mme [D], l'expert a isolé seulement trois points sur lesquels sa responsabilité peut être engagée : la toiture, l'empiètement des réseaux d'assainissement sur sa propriété et la question de l'absence de fermeture définitive du panneau de verre de la salle de bains.
Il indique que le second point n'existe plus puisqu'il a fait une demande de raccordement d'assainissement depuis le 7 octobre 2019 ; que les travaux sont effectifs depuis le mois de novembre 2020.
Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2025.
Motivation :
I-Sur les infiltrations en toiture :
Mme [D] se fonde à titre principale sur la garantie décennale et à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés.
. Sur la garantie décennale :
L'article 1792 du code civil dispose : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »
Suivant les dispositions de l'article 1792-1 du code civil : « Est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. »
* sur la qualité de constructeur :
Devant le tribunal comme devant la cour, M. [X] n'a pas contesté avoir 'uvré à la réalisation de la toiture de sorte que le tribunal l'a, à juste titre considéré comme le constructeur de l'ouvrage qui assure le clos et le couvert du bien vendu. La cour observe en outre qu'aux termes de l'acte de vente, M. [X] a déclaré avoir lui-même effectué le changement de la totalité des tuiles en 2009, sans avoir souscrit d'assurance dommages ouvrage ou de garantie décennale.
* sur la nature des désordres :
Les désordres allégués par Mme [D] sont les suivants : désordres survenus en faux plafond rampant sous la toiture, soit au-dessus de l'escalier et dans chacune des deux chambres donnant sur la rue.
Il résulte de l'expertise de M. [V] :
- que la couverture est composée en partie courante de tuiles de terre cuite de type Omega 10 de la société Foy ; qu'elle est posée sur un double litelage avec une interposition d'un film de sous toiture de type Delta Fol PVE.
- que des auréoles difficilement distinguables sont présentes au-dessus de l'escalier
- que des auréoles sont visibles dans la chambre située contre le bâtiment [X] et une auréole existe dans la chambre voisine.
Les auréoles présentes au-dessus de l'escalier ont été causées par le déversement des eaux pluviales directement sur la couverture du bâtiment de l'eau du pan arrière de la couverture recueillie par un chéneau.
L'expert observe que l'intervention de l'entreprise [Adresse 12] a mis fin à ce problème.
Les auréoles présentes dans les chambres ont au moins en partie la même cause. L'expert ajoute que le couloir en zinc réalisé pour évacuer les eaux de la toiture [X], présente des relevés sans engravures. L'étanchéité est faite par un joint silicone en mauvais état.
Au droit de la jonction du couloir et de la partie pentue du mur qui le surplombe il n'existe pas d'élément d'étanchéité, pas plus qu'une forme de goutte d'eau en partie basse. En cas d'épisode pluvieux long, l'eau peut pénétrer dans le logement par l'intermédiaire de la partie de mur non couvert qui surplombe la couverture. L'expert préconise la couverture du dessus de ce mur.
Par ailleurs, il note que l'ensemble des demi tuiles de rive n'a pas été fixé alors qu'il aurait dû l'être. Ces tuiles n'assurent donc pas l'étanchéité nécessaire et la présence d'une sous toiture peut expliquer que l'eau s'infiltrant à cet endroit se manifeste à l'intérieur en bas de rampant seulement. Les tuiles formant au Nord la rive du pan arrière de la toiture étaient mal scellées, des tuiles sont brisées et certaines ont été mises en place provisoirement pour palier un aléa d'étanchéité. L'expert préconise de remédier à ce désordre pour prévenir la survenue d'un nouveau litige.
Il indique que le choix des tuiles n'est pas en cause et impute les désordres à la concomitance de la mauvaise réalisation de points singuliers (et donc à un défaut de réalisation de l'ouvrage) et la qualité non adaptée de la sous toiture (et donc à un défaut de conception de la toiture, puisqu'il précise que si le Delta FOL PVE installé peut être posé sur un support continu comme de la volige, sa sous face doit être ventilée ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Il relève ( page 42) que la sous-toiture présente des détériorations localisées nuisibles à sa fonction, des traces d'infiltrations localisées.
Ainsi, à la faveur de la recherche de l'origine des auréoles apparues dans les chambres, l'expert a pu constater des désordres affectant la toiture et nuisant à l'étanchéité de l'immeuble.
L'expert indique en page 43 que les pénétrations d'eau à l'intérieur du bâtiment dont il a constaté les traces ne satisfont pas à sa destination et peuvent porter atteinte à sa solidité.
M.[X] soutient que les auréoles présentes notamment dans la chambre proviennent d'un déversement d'eaux pluviales du toit de sa maison en contre-haut, sur le toit de Mme [D], avant l'acquisition par cette dernière de la maison, si bien que les auréoles étaient visibles au moment de l'achat. La garantie décennale ne s'applique pas aux désordres apparents.
Il appartient à M. [X] de justifier du caractère apparent des désordres au jour de la vente pour s'exonérer de la garantie décennale. Or en l'espèce, il n'est pas produit d'état des lieux ou de constat qui permettent d'étayer cette affirmation.
Il est donc établi que les désordres affectant la toiture la rendent impropre à sa destination.
Mme [D] est donc bien fondée à solliciter la mobilisation de la garantie décennale.
* Sur le coût des réparations :
S'agissant des travaux extérieurs, l'expert chiffre les réparations à la somme de 7 954,52 euros TTC, comprenant les frais de couverture de la partie du mur surplombant la couverture sur partie de son égout (308 euros TTC). Il sera fait droit sur ce point à la demande de Mme [D].
Il évalue à 500 euros le coût des réparations dues à la chute d'éléments de couverture, à 1.452 euros les réparations du débord de toit,
En revanche, il est clairement indiqué que le choix des tuiles n'est pas en cause et que celles-ci peuvent être réutilisées, que l'isolant n'a pas subi de désordres significatifs et qu'il n'y a pas lieu de retenir de travaux à ce titre. Les demandes présentées à ce titre seront rejetées.
Les travaux extérieurs s'élèvent donc à la somme de 9.906,52 euros TTC.
S'agissant des travaux intérieurs, les travaux sont estimés à la somme de 1.012 euros TTC. Les prétentions de Mme [D] seront ramenées à cette somme à défaut d'expertise contraire.
Les sommes allouées seront indexées sur l'indice BTP 01 en prenant pour indice de départ celui en vigueur au 18 août 2020 et pour indice d'arrivée le dernier indice publié à la date de l'arrêt de la cour.
II-Sur le préjudice lié aux inondations dans le garage
Le tribunal a fait droit aux demandes de Mme [D] en lui allouant, à titre de réparation une somme de 900 euros. Mme [D] affirme que l'appréciation du préjudice tiré de l'impossibilité d'accéder au garage pendant un mois et celui tiré des inondations récurrentes ont été largement minorés par rapport aux gênes occasionnées. Elle sollicite une indemnité de 2.500 euros.
M. [X] conclut au rejet de cette demande en soulignant que l'expert n'a pas été valablement saisi de cette question. Il ajoute que le lien de causalité entre le tuyau d'évacuation des eaux usées et les inondations du garage n'est pas établi, et ce d'autant que Mme [D] a pu attribuer ces inondations aux travaux réalisés par Suez.
La cour relève que dans son dire du 10 juin 2020, le conseil de Mme [D] n'incrimine pas les travaux effectués par Suez mais « la création d'une servitude sauvage » constituée par le passage des eaux usées et pluviales en provenance de la propriété de M. [X], par le garage de Mme [D] engendrant fréquemment des inondations. Le lien de causalité est donc établi.
L'expert a évoqué la question des empiètements sur la parcelle du tuyau d'évacuation des eaux usées provenant de la propriété de M. [X]. En page 66 de son rapport il a proposé de fixer ce préjudice à la somme de 600 euros.
Les photos prises permettent de constater que l'humidité empêchait certainement Mme [D] d'entreposer du matériel dans son garage mais pas d'y garer un véhicule. La cour adoptant la motivation du tribunal, confirmera sa décision sur ce point.
III-Sur la fenêtre de la salle de bains :
Mme [D] indique qu'en qualité de propriétaire elle ne doit pas avoir de vue sur le fonds voisin. Elle fait valoir que devant notaire, M. [X] a déclaré qu'il n'existait aucun litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété ; qu'il n'y a eu aucun empiètement sur le fonds voisin ; que le bien ne faisait l'objet d'aucune injonction de travaux. Elle a cependant découvert après son emménagement que la fenêtre de la salle de bain, constituée de pavés de verre ouvrants, avait fait l'objet d'une injonction de travaux suivant jugement du TGI de [Localité 11] du 8 avril 2014, aux termes duquel la fenêtre devait être équipée de pavés fixes. Au jour où elle a signé la vente la décision était encore susceptible d'appel.
Elle réclame en conséquence au visa de l'article 1104 du code civil, une somme de 3 250 euros au titre d'une moins-value, 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance et 900 euros au titre de la suppression de la vue.
M. [X] objecte qu'un jugement est intervenu le 8 avril 2014 soit presque deux ans avant la vente l'obligeant à condamner les panneaux en verre. Il a fait réaliser des travaux de mise en conformité au mois de juillet 2014.
Il prétend que Mme [D] est à l'origine de son propre préjudice si elle rouvre le panneau qu'il a rendu fixe.
Le tribunal a débouté Mme [D] de ses demandes considérant en écartant le dol sur lequel Mme [D] formait sa demande.
A hauteur de cour, Mme [D] fonde sa demande sur l'article 1104 du code civil aux termes duquel les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Sur ce,
Mme [D] allègue en réalité d'un vice caché pour lequel elle forme notamment une action estimatoire (demande de moins-value) et indemnitaire. Elle a effectivement engagé une action en référé dans les deux ans suivant la découverte du vice puisqu'il est indiqué par M. [X] qu'elle a écrit à l'agence au sujet du litige opposant M. [X] et les consorts [P] par un courrier reçu le 11 décembre 2015.
Aux termes d'un jugement du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand du 8 avril 2014, M. [X] a été condamné à faire procéder aux travaux nécessaires pour que le châssis basculant situé au centre du panneau de briques en verre dormant soit remplacé par un assemblage de quatre pavés de verre irréversiblement fixe.
Le tribunal a rappelé que ce châssis basculant constituait une ouverture prohibée par les dispositions des articles 676 et 677 du code civil.
M. [X] ne peut utilement faire valoir que le châssis était fixe jusqu'à ce que Mme [D] l'ouvre. L'expert a pu constater que l'ouverture avait été provisoirement bloquée. M. [X] n'a donc pas satisfait à son obligation et n'a pas fait installer des panneaux de verres irréversiblement fixes. Il a ainsi transmis à Mme [D] une obligation dont elle n'a eu connaissance qu'après la vente puisqu'elle devra faire effectuer les travaux de mise en conformité dont l'expert a évalué le coût à 900 euros.
L'expert indique qu'en tout état de cause, la présence ou non d'une partie ouvrante dans la salle de bain représente une différence dans la valeur vénale de l'immeuble. Il sera fait droit à la demande de Mme [D] dans la limite de l'estimation faite par l'expert, soit 1 500 euros.
Sans la ventilation naturelle la salle de bain de Mme [D] est nécessairement moins agréable et moins ventilée. Il en résulte donc un préjudice de jouissance qui sera limité à la somme de 1.000 euros.
Il sera donc alloué à Mme [D] une somme globale de 3.400 euros pour ce poste de demande.
IV- Sur le préjudice moral :
Mme [D] ne démontre pas subir un préjudice moral distinct de ceux pour lesquels elle obtient réparation.
Sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.
V-Sur l'appel incident :
Le tribunal a condamné M. [X] à faire cesser l'empiètement du tuyau des eaux de pluie dans la palissade, entre la maison voisine dont il est propriétaire et celle de Mme [D].
M. [X] fait observer que Mme [D] a acheté le bien en connaissance de cause ; que l'expert a qualifié cette installation de servitude apparente tacitement acceptée par Mme [D].
Il conteste donc la condamnation sous astreinte à supprimer l'empiètement mais précise avoir exécuté le jugement de première instance avant de vendre sa maison à M. [N].
Mme [D] sollicite la confirmation du jugement qui énonce :
- que le tuyau traverse une palissade lui appartenant ;
- qu'en application de l'article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ;
- que l'acte notarié ne fait pas mention d'une servitude et que les conditions de mise en droit d'un tel droit réel ne sont pas réunies.
Il n'appartenait pas à l'expert de qualifier juridiquement l'installation litigieuse.
La cour adoptant intégralement le raisonnement du tribunal confirmera le jugement sur ce point.
V-Sur les autres demandes de Mme [D]
M. [X] succombant pour l'essentiel de ses demandes sera condamné aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise.
L'équité commande de ne pas laisser à la charge de Mme [D] ses frais de défense. M. [X] sera condamné à lui verser une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement sera réformé en ce qu'il condamne Mme [D] à verser une somme à M. [X] au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant dans les limites de sa saisine,
Confirme le jugement en ce qu'il condamne M. [X] à verser une somme de 900 euros au titre du préjudice consécutif aux inondations du garage, rejette la demande présentée au titre d'un préjudice moral et condamne M. [X] au titre de l'empiètement du tuyau d'évacuation traversant la palissade;
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Condamne M. [Y] [X] à verser à Mme [B] [D] la somme de 10 918,52 euros, au titre des travaux de réfection de son immeuble ;
Dit que cette somme sera indexée sur l'indice BTP 01 en prenant pour indice de départ celui en vigueur au 18 août 2020 et pour indice d'arrivée le dernier indice publié à la date de l'arrêt de la cour ;
Condamne M. [I] [K] [X] à verser à Mme [B] [D] la somme de 3.400 euros en réparation du préjudice lié à la fenêtre de la salle de bain,
Condamne M. [I] [K] [X] à verser à Mme [B] [D] la somme 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et d'appel.
Condamne M. [I] [K] [X] aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise
Le greffier La présidente
DE [Localité 13]
Troisième chambre civile et commerciale
ARRET du 28 janvier 2026
N° RG 23/01560 - N° Portalis DBVU-V-B7H-GCFV
ADV
Arrêt rendu le vingt huit janvier deux mille vingt six
Sur appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Clermont Ferrand en date du 04 Septembre 2023, enregistré sous le n° 21/01207
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre
Madame Anne Céline BERGER, Conseiller
Madame Aurélie GAYTON, Conseiller
En présence de : Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
Mme [B] [D]
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentée par Me Charles-Philippe GROS de la SELARL AVK ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
APPELANTE
ET :
M. [Y] [X]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Jean - François CANIS, de la SCP CANIS ET ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
INTIMÉ
S.A.R.L. CETRIM
[Adresse 3]
[Localité 7]
Ayant pour avocat Me François xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Ordonnance de désistement partiel à son égard en date du 18 janvier 2024
S.A. AXA
[Adresse 5]
[Localité 9]
Ordonnance de désistement partiel à son égard en date du 23 novembre 2023
DEBATS : A l'audience publique du 16 Octobre 2025 Madame DUBLED-VACHERON a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 804 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 17 Décembre 2025, prorogé au 14 janvier 2026, puis au 28 janvier 2026.
ARRET :
Prononcé publiquement le 28 janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte notarié en date du 2 décembre 2015, Mme [B] [D] a acquis auprès de M. [Y] [X], une maison d'habitation (cadastrée [Cadastre 10]) et un terrain attenant (cadastré AD281), sis [Adresse 2] (63).
Postérieurement à la vente, Mme [D] a découvert que la maison était affectée de plusieurs problèmes tels des infiltrations au niveau du toit ou encore la non-conformité du poêle à granulés.
Elle a obtenu en référé, et suivant ordonnance du 27 février 2018, la désignation de M. [V] en qualité d'expert. L'EURL Cetrim Immobilier et la SA AXA assurances, assureur de l'entreprise d'Arverne Domotique (placée en liquidation judiciaire) ayant posé le poêle à granules ont été appelées en cause.
L'expert a déposé son rapport le 18 août 2020.
Sur le fondement de ce rapport, Mme [D] a fait assigner en référé M. [X] afin d'obtenir sa condamnation à lui verser une indemnité provisionnelle. Elle a été déboutée de cette demande.
Par acte du 31 mars 2021, Mme [D] a fait assigner M. [X], l'EURL Cetrim Immobilier et la SA AXA assurances, assureur de l'entreprise d'Arverne Domotique devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.
Par jugement du 4 septembre 2023, le tribunal judiciaire a :
- Rejeté les demandes formées par Mme [D] au titre :
* des infiltrations de la toiture de l'immeuble cédé par M. [X] le 2 décembre 2015
* du préjudice de jouissance supposément causé par la défectuosité du poêle à granulés
* de la superficie du jardin et de la maison
* de la constatation par commissaire de justice du bon achèvement des travaux de déviation des eaux usées et pluviales de sa maison et de la transmission dudit constat
* de la mise aux normes du réseau d'assainissement,
* des travaux d'obturation de la fenêtre de la salle de bain,
* de la taxe foncière,
* du mur de l'appentis de Monsieur [Y] [X] et de la dalle de sa propre terrasse et de la dalle de sa propre terrasse
* du préjudice moral.
- Condamné M. [X] :
* à faire cesser dans un délai de deux mois l'empiètement résultant de la présence d'un tuyau d'évacuation des eaux pluviales de son fonds au niveau de la palissade appartenant à Mme [D], et ce sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé ce délai,
* à verser à Mme [D] la somme de 330 euros (indexée sur le coût de la construction, indice BT01 à compter du 18 août 2020) au titre de la réparation de la palissade, la somme de 900 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant de l'impossibilité d'utiliser son garage (travaux d'assainissement et inondations),
Condamné Mme [D] aux dépens, comprenant les frais de référé et d'expertise,
Condamné /Me [D] à verser à M. [X] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné Mme [D] à verser à l'E.U.R.L. Cetrim la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejeté les demandes formées par Mme [D] au titre de l'Article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de son jugement le tribunal a relevé que M. [X] était l'auteur des travaux de toiture et retenu l'existence d'infiltrations.
Il a écarté la demande présentée sur le fondement de la garantie décennale considérant que les défauts relevés ne compromettaient pas la solidité de l'ouvrage et précisant que la toiture ne souffrait pas de défauts majeurs.
Mme [D] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 6 octobre 2023.
Un accord ayant été trouvé avec la société Axa Assurances, Mme [D] s'est désistée de sa demande à son égard et à l'égard de l'EURL Cetrim. Ces désistements ont été constatés par ordonnances du conseiller de la mise en état des 23 novembre 2023 et 18 janvier 2024.
Aux termes de conclusions N° 2 notifiées le 19 mars 2025, Mme [D] demande à la cour de :
- Infirmer le jugement du 4 septembre 2023 du tribunal judicaire de Clermont-Ferrand (RG n° 21/01207) en ce qu'il :
* rejette ses demandes indemnitaires au titre des infiltrations de la toiture de l'immeuble cédé
* condamne M. [X] à lui verser la somme de 330 euros (indexée sur le coût de la construction, indice BT01 à compter du 18 août 2020) au titre de la réparation de la palissade et la somme de 900 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant de l'impossibilité d'utiliser son garage (travaux d'assainissement et inondations),
* rejette ses demandes indemnitaires au titre des travaux d'obturation de la fenêtre de la salle de bain et au titre du préjudice moral,
* la condamne aux dépens et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tout en rejetant la demande qu'elle a présentée à ce titre.
Statuant à nouveau, de :
Condamner M. [X] à lui payer les sommes suivantes :
- 7.646,42 euros suivant conclusions de l'expert au titre du remplacement de l'écran de sous-toiture,
- 2.391,96 euros au titre des frais de changement des tuiles
- 6.150,80 euros au titre des frais de remplacement de l'isolant
- 308 euros suivant conclusions de l'expert au titre de la couverture du mur surplombant sur partie l'égout
- 1.771 euros au titre de la réparation du débord de toit
- 500 euros suivant conclusions de l'expert au titre du scellement des tuiles formant au Nord la rive du pan arrière de la couverture
- 1.950 euros au titre des travaux de réfection du plafond de la cage d'escalier
- 2.116 euros au titre des travaux de réfection des plafonds des deux chambres outre application de l'indice BT 01 à compter du 18 août 2020 au titre du coût des travaux de reprise.
S'agissant des inondations du garage :
- condamner M. [X] à lui payer la somme de 500 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi durant la réalisation de la déviation des eaux pluviales et la somme de 2.000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance né des inondations successives du garage.
S'agissant des travaux d'obturation de la fenêtre de la salle de bain :
- condamner M. [X] à lui payer les sommes suivantes :
- 900 euros au titre des travaux d'obturation de la fenêtre outre application de l'indice BT 01 à compter du 18 août 2020 au titre du cout des travaux de reprise
- 2.000 euros au titre de son préjudice de jouissance
- 3.250 euros au titre de la moins-value sur la maison
S'agissant du préjudice moral :
- condamner M. [X] à lui payer à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.
S'agissant des frais irrépétibles de première instance :
- condamner M. [X] à lui payer, solidairement avec tout succombant, la somme de 14.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre des procédures de référés antérieurs et dans le cadre des opérations d'expertise, ce sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais exposés dans la procédure de première instance.
- Condamner M. [X], solidairement avec tout succombant, aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire avancés par l'Etat au titre de l'aide juridictionnelle partielle.
- débouter l'intimé de l'ensemble de ses conclusions, demandes, fins et prétentions,
- condamner M. [X] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel et le condamner aux dépens.
L'appelante fait valoir, au visa de l'article 1792 du code civil, que l'expert a constaté l'existence de désordres liés à des infiltrations en toiture et à des malfaçons ; qu'il a précisé que ces infiltrations pouvaient à terme porter atteinte à la solidité de l'ouvrage, tout comme les éventuels aléas causés par la condensation.
Dans l'hypothèse où la cour écarterait la responsabilité décennale, l'appelante sollicite la condamnation de M. [X] sur le fondement des vices cachés.
Par conclusions notifiées le 16 avril 2025, M. [X] demande à la cour :
- de confirmer le jugement sauf en ce qu'il :
- l'a condamné à indemniser un préjudice de jouissance s'agissant du garage
- l'a condamné à faire cesser l'empiètement de son tuyau d'eaux pluviales à travers la palissade de Mme [D] et l'a condamné à lui payer la somme de 330 euros en réparation de la palissade
- a condamné Mme [D] à lui verser la somme de 1. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau ;
De débouter Mme [D] de ses demandes relatives au préjudice de jouissance du garage, à l'empiètement et au remboursement des travaux de réfection de la palissade ;
De condamner Mme [D] à lui verser la somme de 13.440 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et à supporter les dépens dont les frais d'expertise.
M. [X] rappelle que sur les 21 points litigieux soulevés par Mme [D], l'expert a isolé seulement trois points sur lesquels sa responsabilité peut être engagée : la toiture, l'empiètement des réseaux d'assainissement sur sa propriété et la question de l'absence de fermeture définitive du panneau de verre de la salle de bains.
Il indique que le second point n'existe plus puisqu'il a fait une demande de raccordement d'assainissement depuis le 7 octobre 2019 ; que les travaux sont effectifs depuis le mois de novembre 2020.
Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2025.
Motivation :
I-Sur les infiltrations en toiture :
Mme [D] se fonde à titre principale sur la garantie décennale et à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés.
. Sur la garantie décennale :
L'article 1792 du code civil dispose : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »
Suivant les dispositions de l'article 1792-1 du code civil : « Est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. »
* sur la qualité de constructeur :
Devant le tribunal comme devant la cour, M. [X] n'a pas contesté avoir 'uvré à la réalisation de la toiture de sorte que le tribunal l'a, à juste titre considéré comme le constructeur de l'ouvrage qui assure le clos et le couvert du bien vendu. La cour observe en outre qu'aux termes de l'acte de vente, M. [X] a déclaré avoir lui-même effectué le changement de la totalité des tuiles en 2009, sans avoir souscrit d'assurance dommages ouvrage ou de garantie décennale.
* sur la nature des désordres :
Les désordres allégués par Mme [D] sont les suivants : désordres survenus en faux plafond rampant sous la toiture, soit au-dessus de l'escalier et dans chacune des deux chambres donnant sur la rue.
Il résulte de l'expertise de M. [V] :
- que la couverture est composée en partie courante de tuiles de terre cuite de type Omega 10 de la société Foy ; qu'elle est posée sur un double litelage avec une interposition d'un film de sous toiture de type Delta Fol PVE.
- que des auréoles difficilement distinguables sont présentes au-dessus de l'escalier
- que des auréoles sont visibles dans la chambre située contre le bâtiment [X] et une auréole existe dans la chambre voisine.
Les auréoles présentes au-dessus de l'escalier ont été causées par le déversement des eaux pluviales directement sur la couverture du bâtiment de l'eau du pan arrière de la couverture recueillie par un chéneau.
L'expert observe que l'intervention de l'entreprise [Adresse 12] a mis fin à ce problème.
Les auréoles présentes dans les chambres ont au moins en partie la même cause. L'expert ajoute que le couloir en zinc réalisé pour évacuer les eaux de la toiture [X], présente des relevés sans engravures. L'étanchéité est faite par un joint silicone en mauvais état.
Au droit de la jonction du couloir et de la partie pentue du mur qui le surplombe il n'existe pas d'élément d'étanchéité, pas plus qu'une forme de goutte d'eau en partie basse. En cas d'épisode pluvieux long, l'eau peut pénétrer dans le logement par l'intermédiaire de la partie de mur non couvert qui surplombe la couverture. L'expert préconise la couverture du dessus de ce mur.
Par ailleurs, il note que l'ensemble des demi tuiles de rive n'a pas été fixé alors qu'il aurait dû l'être. Ces tuiles n'assurent donc pas l'étanchéité nécessaire et la présence d'une sous toiture peut expliquer que l'eau s'infiltrant à cet endroit se manifeste à l'intérieur en bas de rampant seulement. Les tuiles formant au Nord la rive du pan arrière de la toiture étaient mal scellées, des tuiles sont brisées et certaines ont été mises en place provisoirement pour palier un aléa d'étanchéité. L'expert préconise de remédier à ce désordre pour prévenir la survenue d'un nouveau litige.
Il indique que le choix des tuiles n'est pas en cause et impute les désordres à la concomitance de la mauvaise réalisation de points singuliers (et donc à un défaut de réalisation de l'ouvrage) et la qualité non adaptée de la sous toiture (et donc à un défaut de conception de la toiture, puisqu'il précise que si le Delta FOL PVE installé peut être posé sur un support continu comme de la volige, sa sous face doit être ventilée ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Il relève ( page 42) que la sous-toiture présente des détériorations localisées nuisibles à sa fonction, des traces d'infiltrations localisées.
Ainsi, à la faveur de la recherche de l'origine des auréoles apparues dans les chambres, l'expert a pu constater des désordres affectant la toiture et nuisant à l'étanchéité de l'immeuble.
L'expert indique en page 43 que les pénétrations d'eau à l'intérieur du bâtiment dont il a constaté les traces ne satisfont pas à sa destination et peuvent porter atteinte à sa solidité.
M.[X] soutient que les auréoles présentes notamment dans la chambre proviennent d'un déversement d'eaux pluviales du toit de sa maison en contre-haut, sur le toit de Mme [D], avant l'acquisition par cette dernière de la maison, si bien que les auréoles étaient visibles au moment de l'achat. La garantie décennale ne s'applique pas aux désordres apparents.
Il appartient à M. [X] de justifier du caractère apparent des désordres au jour de la vente pour s'exonérer de la garantie décennale. Or en l'espèce, il n'est pas produit d'état des lieux ou de constat qui permettent d'étayer cette affirmation.
Il est donc établi que les désordres affectant la toiture la rendent impropre à sa destination.
Mme [D] est donc bien fondée à solliciter la mobilisation de la garantie décennale.
* Sur le coût des réparations :
S'agissant des travaux extérieurs, l'expert chiffre les réparations à la somme de 7 954,52 euros TTC, comprenant les frais de couverture de la partie du mur surplombant la couverture sur partie de son égout (308 euros TTC). Il sera fait droit sur ce point à la demande de Mme [D].
Il évalue à 500 euros le coût des réparations dues à la chute d'éléments de couverture, à 1.452 euros les réparations du débord de toit,
En revanche, il est clairement indiqué que le choix des tuiles n'est pas en cause et que celles-ci peuvent être réutilisées, que l'isolant n'a pas subi de désordres significatifs et qu'il n'y a pas lieu de retenir de travaux à ce titre. Les demandes présentées à ce titre seront rejetées.
Les travaux extérieurs s'élèvent donc à la somme de 9.906,52 euros TTC.
S'agissant des travaux intérieurs, les travaux sont estimés à la somme de 1.012 euros TTC. Les prétentions de Mme [D] seront ramenées à cette somme à défaut d'expertise contraire.
Les sommes allouées seront indexées sur l'indice BTP 01 en prenant pour indice de départ celui en vigueur au 18 août 2020 et pour indice d'arrivée le dernier indice publié à la date de l'arrêt de la cour.
II-Sur le préjudice lié aux inondations dans le garage
Le tribunal a fait droit aux demandes de Mme [D] en lui allouant, à titre de réparation une somme de 900 euros. Mme [D] affirme que l'appréciation du préjudice tiré de l'impossibilité d'accéder au garage pendant un mois et celui tiré des inondations récurrentes ont été largement minorés par rapport aux gênes occasionnées. Elle sollicite une indemnité de 2.500 euros.
M. [X] conclut au rejet de cette demande en soulignant que l'expert n'a pas été valablement saisi de cette question. Il ajoute que le lien de causalité entre le tuyau d'évacuation des eaux usées et les inondations du garage n'est pas établi, et ce d'autant que Mme [D] a pu attribuer ces inondations aux travaux réalisés par Suez.
La cour relève que dans son dire du 10 juin 2020, le conseil de Mme [D] n'incrimine pas les travaux effectués par Suez mais « la création d'une servitude sauvage » constituée par le passage des eaux usées et pluviales en provenance de la propriété de M. [X], par le garage de Mme [D] engendrant fréquemment des inondations. Le lien de causalité est donc établi.
L'expert a évoqué la question des empiètements sur la parcelle du tuyau d'évacuation des eaux usées provenant de la propriété de M. [X]. En page 66 de son rapport il a proposé de fixer ce préjudice à la somme de 600 euros.
Les photos prises permettent de constater que l'humidité empêchait certainement Mme [D] d'entreposer du matériel dans son garage mais pas d'y garer un véhicule. La cour adoptant la motivation du tribunal, confirmera sa décision sur ce point.
III-Sur la fenêtre de la salle de bains :
Mme [D] indique qu'en qualité de propriétaire elle ne doit pas avoir de vue sur le fonds voisin. Elle fait valoir que devant notaire, M. [X] a déclaré qu'il n'existait aucun litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété ; qu'il n'y a eu aucun empiètement sur le fonds voisin ; que le bien ne faisait l'objet d'aucune injonction de travaux. Elle a cependant découvert après son emménagement que la fenêtre de la salle de bain, constituée de pavés de verre ouvrants, avait fait l'objet d'une injonction de travaux suivant jugement du TGI de [Localité 11] du 8 avril 2014, aux termes duquel la fenêtre devait être équipée de pavés fixes. Au jour où elle a signé la vente la décision était encore susceptible d'appel.
Elle réclame en conséquence au visa de l'article 1104 du code civil, une somme de 3 250 euros au titre d'une moins-value, 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance et 900 euros au titre de la suppression de la vue.
M. [X] objecte qu'un jugement est intervenu le 8 avril 2014 soit presque deux ans avant la vente l'obligeant à condamner les panneaux en verre. Il a fait réaliser des travaux de mise en conformité au mois de juillet 2014.
Il prétend que Mme [D] est à l'origine de son propre préjudice si elle rouvre le panneau qu'il a rendu fixe.
Le tribunal a débouté Mme [D] de ses demandes considérant en écartant le dol sur lequel Mme [D] formait sa demande.
A hauteur de cour, Mme [D] fonde sa demande sur l'article 1104 du code civil aux termes duquel les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Sur ce,
Mme [D] allègue en réalité d'un vice caché pour lequel elle forme notamment une action estimatoire (demande de moins-value) et indemnitaire. Elle a effectivement engagé une action en référé dans les deux ans suivant la découverte du vice puisqu'il est indiqué par M. [X] qu'elle a écrit à l'agence au sujet du litige opposant M. [X] et les consorts [P] par un courrier reçu le 11 décembre 2015.
Aux termes d'un jugement du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand du 8 avril 2014, M. [X] a été condamné à faire procéder aux travaux nécessaires pour que le châssis basculant situé au centre du panneau de briques en verre dormant soit remplacé par un assemblage de quatre pavés de verre irréversiblement fixe.
Le tribunal a rappelé que ce châssis basculant constituait une ouverture prohibée par les dispositions des articles 676 et 677 du code civil.
M. [X] ne peut utilement faire valoir que le châssis était fixe jusqu'à ce que Mme [D] l'ouvre. L'expert a pu constater que l'ouverture avait été provisoirement bloquée. M. [X] n'a donc pas satisfait à son obligation et n'a pas fait installer des panneaux de verres irréversiblement fixes. Il a ainsi transmis à Mme [D] une obligation dont elle n'a eu connaissance qu'après la vente puisqu'elle devra faire effectuer les travaux de mise en conformité dont l'expert a évalué le coût à 900 euros.
L'expert indique qu'en tout état de cause, la présence ou non d'une partie ouvrante dans la salle de bain représente une différence dans la valeur vénale de l'immeuble. Il sera fait droit à la demande de Mme [D] dans la limite de l'estimation faite par l'expert, soit 1 500 euros.
Sans la ventilation naturelle la salle de bain de Mme [D] est nécessairement moins agréable et moins ventilée. Il en résulte donc un préjudice de jouissance qui sera limité à la somme de 1.000 euros.
Il sera donc alloué à Mme [D] une somme globale de 3.400 euros pour ce poste de demande.
IV- Sur le préjudice moral :
Mme [D] ne démontre pas subir un préjudice moral distinct de ceux pour lesquels elle obtient réparation.
Sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.
V-Sur l'appel incident :
Le tribunal a condamné M. [X] à faire cesser l'empiètement du tuyau des eaux de pluie dans la palissade, entre la maison voisine dont il est propriétaire et celle de Mme [D].
M. [X] fait observer que Mme [D] a acheté le bien en connaissance de cause ; que l'expert a qualifié cette installation de servitude apparente tacitement acceptée par Mme [D].
Il conteste donc la condamnation sous astreinte à supprimer l'empiètement mais précise avoir exécuté le jugement de première instance avant de vendre sa maison à M. [N].
Mme [D] sollicite la confirmation du jugement qui énonce :
- que le tuyau traverse une palissade lui appartenant ;
- qu'en application de l'article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ;
- que l'acte notarié ne fait pas mention d'une servitude et que les conditions de mise en droit d'un tel droit réel ne sont pas réunies.
Il n'appartenait pas à l'expert de qualifier juridiquement l'installation litigieuse.
La cour adoptant intégralement le raisonnement du tribunal confirmera le jugement sur ce point.
V-Sur les autres demandes de Mme [D]
M. [X] succombant pour l'essentiel de ses demandes sera condamné aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise.
L'équité commande de ne pas laisser à la charge de Mme [D] ses frais de défense. M. [X] sera condamné à lui verser une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement sera réformé en ce qu'il condamne Mme [D] à verser une somme à M. [X] au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant dans les limites de sa saisine,
Confirme le jugement en ce qu'il condamne M. [X] à verser une somme de 900 euros au titre du préjudice consécutif aux inondations du garage, rejette la demande présentée au titre d'un préjudice moral et condamne M. [X] au titre de l'empiètement du tuyau d'évacuation traversant la palissade;
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Condamne M. [Y] [X] à verser à Mme [B] [D] la somme de 10 918,52 euros, au titre des travaux de réfection de son immeuble ;
Dit que cette somme sera indexée sur l'indice BTP 01 en prenant pour indice de départ celui en vigueur au 18 août 2020 et pour indice d'arrivée le dernier indice publié à la date de l'arrêt de la cour ;
Condamne M. [I] [K] [X] à verser à Mme [B] [D] la somme de 3.400 euros en réparation du préjudice lié à la fenêtre de la salle de bain,
Condamne M. [I] [K] [X] à verser à Mme [B] [D] la somme 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et d'appel.
Condamne M. [I] [K] [X] aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise
Le greffier La présidente