CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 28 janvier 2026, n° 24/00717
TOULOUSE
Arrêt
Autre
28/01/2026
ARRÊT N° 26/25
N° RG 24/00717
N° Portalis DBVI-V-B7I-QBSH
SL - SC
Décision déférée du 31 Janvier 2024
TJ de [Localité 15] - 23/03656
A. POUYANNE
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le 28/01/2026
à
Me Jean-Paul COTTIN
Me Anaïs TOULOUSE
Me Christophe NEROT
Me Nicolas LARRAT
Me Aurélie LESTRADE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX
***
APPELANTS
Monsieur [L] [Z]
[Adresse 12]
[Localité 5]
S.A.S. [Y]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentés par Me Jean-Paul COTTIN de la SCP D'AVOCATS COTTIN - SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Madame [U] [T]
[Adresse 11]
[Localité 4]
Monsieur [V] [N]
[Adresse 11]
[Localité 4]
Représentés par Me Anaïs TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [UW] [F], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial [UW] [F] IMMOBILIER
[Adresse 7]
[Localité 4]
Représentée par Me Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE
Maître [K] [A]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A. BNP PARIBAS
[Adresse 2]
[Localité 13]
Représentée par Me Aurélie LESTRADE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 décembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :
A.M. ROBERT, présidente
S. LECLERCQ, conseillère
N. ASSELAIN, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats M. POZZOBON
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties
- signé par A.M. ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 8 juin 2021, passé devant Maître [K] [A], notaire associé de la Scp BL notaires, notaire à Toulouse, avec la participation de Me [IN] [B], notaire à Toulouse, assistant l'acquéreur, la Sas [Y] a vendu à M. [V] [N] et Mme [U] [T] un appartement duplex situé au 3ème et 4ème étage du bâtiment A, dont l'accès se fait depuis le 3ème étage (lot n°7), ainsi qu'un parking couvert (lot n°9), au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 10], au prix de 491.250 euros, s'appliquant aux meubles pour 6.500 euros.
La superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 était de 79,60 m² pour le lot n°7.
La vente a eu lieu par l'intermédiaire de Mme [UW] [F], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial [UW] [F] Immobilier, agent immobilier à laquelle la Sas [Y] avait consenti un mandat exclusif de vente le 23 décembre 2020.
M. [N] et Mme [T] avaient confié un mandat de recherche exclusif à l'Eurl Klickimo.
Dans l'acte authentique de vente, les parties ont reconnu que le prix avait été négocié par l'agence [R] [F] Immo et par l'agence Klickimo.
L'acquisition a été financée par un emprunt souscrit auprès de la Sa Bnp Paribas, d'un montant de 536.449 euros, remboursable en 300 mois au taux de 1% par an.
.
Au mois d'août 2021, M. [V] [N] et Mme [U] [T] ont constaté l'affaissement de leur plancher, alors que les propriétaires de l'appartement situé sous le leur, M. [M] [I] et Mme [X] [D], qui l'avaient acquis le 10 juin 2021, effectuaient des travaux de rénovation.
A la demande de M. [V] [N] et Mme [U] [T], par ordonnance du 13 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [TO] [E], au contradictoire de M. [I] et Mme [D], ainsi que de la Sas [Y], la Sas Llabo, la Smabtp et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], appelés en cause par M. [I] et Mme [D].
Par ordonnance de référé du 21 octobre 2022, les opérations d'expertise ont été rendues communes et opposables à la Sas Perspective Engineering, son assureur Axa France Iard, ainsi qu'à la compagnie Allianz en ses qualités d'assureur du syndicat des copropriétaires et d'assureur de la Sas [Y].
Par ordonnance du 24 janvier 2023, les opérations d'expertise ont été rendues communes et opposables à M. [L] [Z], dirigeant de la Sas [Y].
L'expert judiciaire a établi son rapport le 12 juin 2023.
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Par ordonnance du 28 juin 2023, faisant suite à une requête reçue le 27 juin 2023, M. [V] [N] et Mme [U] [T] ont été autorisés par le président du tribunal judiciaire de Toulouse à faire assigner à jour fixe la Sas [Y], M. [L] [Z], gérant de cette société, M. [K] [A], l'entrepreneur individuel [UW] [F] Immobilier et la Sa Bnp Paribas à l'audience du 16 octobre 2023 à 14 h.
Par actes des 4 et 10 juillet 2023, M. [V] [N] et Mme [U] [T] ont fait assigner la Sas [Y], M. [L] [Z], l'entrepreneur individuel [UW] [F] immobilier, la Sa Bnp Paribas et Me [K] [A] à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Toulouse, à l'audience du 16 octobre 2023 à 14 h, afin de voir prononcer la nullité pour dol de la vente, dire que M. [Z] est coauteur de ce dol, constater ou prononcer la caducité du contrat de prêt.
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Par un jugement du 31 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- annulé la vente du 8 juin 2021 reçue par Maître [K] [A], notaire à [Localité 15], par lequel les consorts [G] se sont portés acquéreurs du lot n°7 et 9 dépendant du volume 2019P de cet ensemble immobilier sis [Adresse 8] cadastré à [Localité 15] sous les références section [Cadastre 14] AC n°[Cadastre 6] ayant une superficie de 02 a 29 ca,
- ordonné la publication du présent jugement aux frais de la Sas [Y],
- prononcé la caducité du contrat de prêt immobilier n° 30004007620006326046063 souscrit par M. [V] [N] et Mme [U] [T] auprès de la Bnp Paribas, d'un montant de 536.449,00 euros remboursable en 300 mois, au taux de 1 %,
- condamné la Sas [Y] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 491.250 euros correspondant au prix de vente,
- dit que la somme de 28.607 euros sera restituée par l'administration fiscale en application de l'article 1961 du code général des impôts sur production du présent jugement,
- rejeté toutes demandes formées à l'encontre de M. [L] [Z],
- condamné l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 8.750 euros correspondant aux honoraires de négociation,
- condamné la Sa Bnp Paribas à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 16.155,36 euros correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la présente décision,
- condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 30.939,99 euros correspondant à leur préjudice matériel,
- débouté M. [V] [N] et Mme [U] [T] de leur demande de condamnation de Maître [K] [A] à leur payer la somme de 73.687,50 euros,
- condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 6.000 euros correspondant à leur préjudice moral,
- débouté M. [V] [N] et Mme [U] [T] de leur demande de condamnation des mêmes à leur payer la somme de 12.000 euros,
- condamné M. [V] [N] et Mme [U] [T] à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 536.449 euros déduction faite des échéances réglées par eux au jour de l'exécution de la présente décision, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,
- condamné la Sas [Y] à garantir la Sa Bnp Paribas du règlement de ladite somme en cas d'insolvabilité avérée de M. [V] [N] et Mme [U] [T],
- condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 16.155,36 euros correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la présente décision,
- débouté la Sa Bnp Paribas de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M. [L] [Z],
- débouté la Sa Bnp Paribas de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 70.074,80 euros,
- débouté l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier de sa demande que Maître [K] [A] la relève et la garantisse des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [V] [N] et Mme [U] [T],
- débouté Maître [K] [A] de sa demande que la Sas [Y] le relève et le garantisse des condamnations prononcées à son encontre au profit M. [V] [N] et Mme [U] [T],
- débouté Maître [K] [A] de sa demande que l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier le relève et le garantisse des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [V] [N] et Mme [U] [T],
- débouté Maître [K] [A] de sa demande à ce que l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier le relève et le garantisse des condamnations prononcées à son encontre au profit de la Sa Bnp Paribas,
- condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [K] [A] aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,
- condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise Individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [K] [A] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [K] [A] à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- écarté l'exécution provisoire de droit de tous les chefs de la décision.
Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que la vente était nulle pour dol, car la Sas [Y], vendeur, avait sciemment dissimulé des travaux de nature décennale, consistant en la réfection d'un plancher entre le 3ème et le 4ème étage, sans étude de structure préalable et sans souscrire d'assurance couvrant les désordres de nature décennale, alors qu'une telle information avait un caractère déterminant pour l'acquéreur, qui n'aurait pas contracté s'il avait connu l'existence de ces travaux et des conditions dans lesquelles ils ont été réalisés.
Il a prononcé la caducité du prêt immobilier.
Il a retenu que la Sas [Y] engageait sa responsabilité délictuelle, du fait de la faute commise, mais qu'en revanche, il n'était pas démontré que M. [Z], son dirigeant, était coateur de ce dol, en l'absence de caractérisation d'une faute du dirigeant détachable de ses fonctions sociales et engageant sa responsabilité personnelle.
S'agissant du notaire, le premier juge a retenu que sa responsabilité était engagée pour n'avoir pas interrogé le vendeur sur la nature et l'étendue des travaux réalisés, et n'avoir pas demandé les factures de travaux et les attestations d'assurance, alors qu'il pouvait se rendre compte d'une différence suspecte entre la désignation de l'immeuble et son prix en 2019 et sa désignation et son prix en 2021.
S'agissant de l'agent immobilier, le premier juge a retenu sa responsabilité délictuelle, et sur le fondement du contrat de mandat, pour ne s'être pas assuré que se trouvaient réunies les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire, aussi bien à l'égard de son mandant que d'un tiers ; qu'en effet, il mentionnait dans son annonce que l'appartement était une superbe rénovation, sans solliciter aucune précision quant à ces travaux de rénovation, dont il connaissait pourtant l'ampleur, ayant été en charge de la vente de l'ensemble des lots, et qu'il ne s'était donc pas assuré que les conditions d'assurance et d'autorisation administrative, voire d'exécution des travaux dans les règles de l'art, correspondaient à l'état apparent de l'appartement.
Il a dit que le prix de vente devait être restitué par la Sas [Y].
Il a dit que les frais d'acte, droits de mutation et contribution de sécurité immobilière seraient restitués par l'administration fiscale.
Il a évalué le préjudice matériel à la somme de 30.399,99 euros et a dit que cette somme devait être remboursée aux acquéreurs par la Sas [Y], Me [A] et Mme [UW] [F], in solidum chacun à proportion d'un tiers.
Il a dit n'y avoir lieu d'accorder une somme au titre de la perte de chance de ne pas conclure la vente ou de la conclure à d'autres conditions, celle-ci étant annulée.
Il a condamné la Sas [Y], Me [A] et Mme [UW] [F] à payer aux acquéreurs la somme de 6.000 euros à titre de préjudice moral, in solidum, à hauteur d'un tiers chacun.
Il a considéré que le préjudice de jouissance n'était pas démontré.
En raison de la caducité du prêt, il a condamné les acquéreurs à payer à la Sa Bnp Paribas le capital prêté, déduction faite des échéances réglées par les emprunteurs au jour de l'exécution de la décision, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.
Il a dit que la Sas [Y] serait tenue de garantir la restitution de cette somme à la société Bnp Paribas en cas d'insolvabilité avérée des acquéreurs.
Il a condamné la Sa Bnp Paribas à payer aux acquéreurs la somme de 16.155,36 euros à parfaire au jour de l'exécution de la décision au titre des intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier.
Il a condamné la Sas [Y], Me [A] et Mme [UW] [F] à payer à la société Bnp Paribas cette somme, in solidum à hauteur d'un tiers chacun.
Il a débouté la Sa Bnp Paribas de sa demande de paiement des intérêts à échoir.
Il a débouté Mme [UW] [F] de son recours en garantie de 100% contre Me [A], estimant que la faute de Mme [F] a contribué au dommage à hauteur d'un tiers.
Il a débouté Me [A] de sa demande de garantie de 100% contre la société [Y], estimant que sa faute avait contribué au dommage à hauteur d'un tiers.
Il l'a débouté de son recours en garantie de 100% contre M. [Z]. Il l'a débouté de son recours en garantie de 80% contre Mme [F], estimant que sa faute avait contribué au dommage à hauteur d'un tiers.
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Par déclaration du 29 février 2024, la Sas [Y] et M. [L] [Z] ont interjeté appel du jugement rendu le 31 janvier 2024, en ce qu'il a :
- annulé la vente du 08 juin 2021 reçue par acte de Maître [K] [A], notaire à [Localité 15], par lequel les consorts [G] se sont portés acquéreurs des lots n° 7 et 9 dépendant du volume 2019P de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] cadastré à [Localité 15] sous les références section [Cadastre 14] AC n° [Cadastre 6] d'une superficie de 02 a 29 ca,
- ordonné la publication du présent jugement aux frais de la Sas [Y],
- prononcé la caducité du contrat de prêt immobilier n° 30004007620006326046063 souscrit par M. [V] [N] et Mme [U] [T] auprès de la Bnp Paribas d'un montant de 536.449,00 euros remboursable en 300 mois au taux de 1%.
- condamné la Sas [Y] à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 491.250 euros correspondant au prix de vente,
- condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 30.939,99 euros,
- condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers la Sas [Y], Maître [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [N] et Mme [T] la somme 6.000 euros,
- condamné la Sas [Y] à garantir la Sa Bnp Paribas du règlement de la somme de 536.449 euros en cas d'insolvabilité avérée de M. [N] et Mme [T],
- condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers la Sas [Y], Maître [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à la Sa Bnp Paribas la somme 16.155,36 euros correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurances et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la présente décision,
- condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [A] aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,
- condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [A] à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [A] à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par avis d'orientation du 13 mars 2024, l'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile.
Par une ordonnance du 22 janvier 2025, le président de la première chambre civile de la cour d'appel de Toulouse a :
- déclaré irrecevables les conclusions déposées sur le fond le 27 juin 2024 dans l'intérêt de la Sa Bnp Paribas sauf le droit de déférer la présente ordonnance à la Cour dans les quinze jours de sa date par application de l'article 916 du code de procédure civile en sa rédaction applicable au litige,
- condamné la Sa Bnp Paribas aux dépens de l'incident,
- condamné la Sa Bnp Paribas à verser à M. [L] [Z] et la Sas [Y] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sa Bnp Paribas à verser à Maître [K] [A] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sa Bnp Paribas à verser à Mme [UW] [F] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- renvoyé l'affaire à la conférence du jeudi 3 avril 2025 à 15 heures pour éventuelle fixation.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 novembre 2025, la Sas [Y] et M. [L] [Z], appelants, demandent à la cour de :
- infirmer le jugement rendu le 31 janvier 2024 en ce qu'il a :
' annulé la vente du 08 juin 2021 reçue par acte de Maître [K] [A], notaire à [Localité 15], par lequel les consorts [G] se sont portés acquéreurs des lots n° 7 et 9 dépendant du volume 2019P de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] cadastré à [Localité 15] sous les références section [Cadastre 14] AC n° [Cadastre 6] d'une superficie de 02 a 29 ca,
' ordonné la publication du présent jugement aux frais de la Sas [Y],
prononcé la caducité du contrat de prêt immobilier n° 30004007620006326046063 souscrit par M. [V] [N] et Mme [U] [T] auprès de la Bnp Paribas d'un montant de 536.449,00 euros remboursable en 300 mois au taux de 1%,
' condamné la Sas [Y] à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 491.250 euros correspondant au prix de vente,
' condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 30.939,99 euros,
' condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers la Sas [Y], Maître [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [N] et Mme [T] la somme 6.000 euros,
' condamné la Sas [Y] à garantir la Sa Bnp Paribas du règlement de la somme de 536.449 euros en cas d'insolvabilité avérée de M. [N] et Mme [T],
' condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers la Sas [Y], Maître [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 16.155,36 euros correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurances et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la présente décision,
' condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [A] aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,
' condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [A] à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [A] à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- le confirmer pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
- déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées subsidiairement par les consorts [G] au titre de la garantie des vices cachés, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile,
- débouter les consorts [G] de l'intégralité de leurs demandes formées à l'encontre de la Sas [Y] et de son gérant, M. [L] [Z],
- débouter Me [A] de toutes ses demandes formées à l'encontre de la Sas [Y] et de M. [Z],
- condamner tout succombant au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- très subsidiairement, dans l'hypothèse improbable où la cour d'appel confirmerait la décision attaquée, dire que les consorts [G] sont redevables d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1.500 euros à compter du 25 juillet 2019, date de l'acquisition de l'appartement, et ce jusqu'à la restitution de ce dernier.
Concernant le dol, ils font valoir que si c'est à tort qu'il n'a pas été mentionné dans l'acte authentique de vente que l'appartement avait fait l'objet de travaux de rénovation, il n'est pas caractérisé un élément intentionnel, ni une erreur déterminante provoquée. Ainsi, concernant l'élément intentionnel, ils font valoir qu'il n'y avait pas de volonté de dissimuler afin d'amener une partie à contracter, car les acquéreurs étaient au courant que l'immeuble avait fait l'objet d'une rénovation, notamment sur son plancher, et que les travaux réalisés ne peuvent être considérés comme irréguliers, toutes les déclarations préalables de travaux nécessaires ayant été faites et qu'aucun permis de construire ne devait être demandé. Ils ajoutent que le vice affectant la poutraison n'était pas connu de la Sas [Y] et de M. [Z] au moment de la vente.
Concernant l'erreur déterminante provoquée, ils font valoir que les acquéreurs n'apportent pas la preuve qu'ils n'auraient pas acquis s'ils avaient disposé de l'information, car la société Llabo était assurée pour sa responsabilité décennale, et car la société [Y] était assurée pour sa responsabilité civile professionnelle couvrant les rénovations en tant que marchand de biens, et qu'ainsi seule une assurance dommages-ouvrage n'avait pas été souscrite ; que cependant, les acquéreurs auraient pu contracter malgré l'absence d'assurance dommages-ouvrage dont la nécessité n'avait pas été décelée.
Concernant la garantie des vices cachés, ils font valoir qu'il s'agit d'une prétention nouvelle irrecevable au sens de l'article 564 du code de procédure civile, qui est aussi prescrite, et que les conditions de fond ne sont en toute hypothèse pas réunies.
M. [Z] fait valoir son absence de responsabilité personnelle en qualité de dirigeant de la Sas [Y].
Ils demandent de réformer le jugement en ce qu'il a accordé à M. [N] et Mme [T] des dommages et intérêts. Ils estiment qu'il n'est pas justifié d'un préjudice financier, ni d'un préjudice de jouissance, ni d'un préjudice moral. Ils font valoir que l'appartement est parfaitement habitable en l'état et que M. [N] et Mme [T] n'ont jamais eu à déménager. Ils considèrent que l'affaissement du plancher dans la cuisine, dont il n'est pas démontré qu'il pourrait effectivement causer la ruine sauf à apporter un excédent de poids, ne justifie pas non plus l'existence d'un préjudice moral.
A titre reconventionnel, en cas d'annulation de la vente, ils sollicitent une indemnité d'occupation.
La société [Y] conteste le recours du notaire à son encontre, compte tenu de la faute commise par lui.
Dans leurs dernières conclusions, transmises par voie électronique le 7 novembre 2025, Mme [U] [T] et M. [V] [N], intimés et appelants incidents, demandent à la cour de :
A titre principal,
- accueillir l'appel incident de M. [N] et Mme [T], le déclarer recevable et bien fondé,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse en date du 31 janvier 2024 en ce qu'il a :
' annulé pour dol la vente du 8 juin 2021 reçue par Maître [K] [A], notaire à [Localité 15], par lequel les consorts [N]-[T] se sont portés acquéreurs du lot n°7 et 9 dépendant du volume 2019P de cet ensemble immobilier sis [Adresse 8] cadastré à [Localité 15] sous les références section [Cadastre 14] AC n°[Cadastre 6] ayant une superficie de 02 a 29 ca,
' ordonné la publication du présent jugement aux frais de la Sas [Y],
' prononcé la caducité du contrat de prêt immobilier n° 30004007620006326046063 souscrit par M. [V] [N] et Mme [U] [T] auprès de la Bnp Paribas, d'un montant de 536.449,00 euros remboursable en 300 mois, au taux de 1 %, sera prononcée,
' condamné la Sas [Y] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 491.250 euros correspondant au prix de vente,
' dit que la somme de 28.607 euros sera restituée par l'administration fiscale en application de l'article 1961 du code général des impôts sur production du présent jugement,
' condamné l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 8.750 euros correspondant aux honoraires de négociation,
' condamné la Sa Bnp Paribas à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 16.155,36 euros correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la présente décision,
' condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise Individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 30.939,99 euros correspondant à leur préjudice matériel,
' condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise Individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 6.000 euros correspondant à leur préjudice moral,
' condamné la Sas [Y] à garantir la Sa Bnp Paribas du règlement de ladite somme [la somme de 536.449 euros déduction faite des échéances réglées par M. [N] et Mme [T] au jour de l'exécution de la présente décision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision] en cas d'insolvabilité avérée de M. [V] [N] et Mme [U] [T],
' condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 16.155,36 euros correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la présente décision,
' condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise Individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [K] [A] aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiclaire,
' condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [K] [A] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'infirmer en ce qu'il a :
' débouté M. [N] et Mme [T] de leur demande à l'encontre de M. [L] [Z],
' débouté les consorts [G] de leur demande tendant à voir condamner, Maître [A], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier, in solidum avec la société [Y], à la restitution du prix de vente,
' exclu du montant des frais dus aux consorts [G], la somme de 8.750 euros correspondant aux honoraires de négociation de l'agence Eurl Klickimmo,
' débouté les consorts [G] de leur demande au titre du préjudice de jouissance ;
Et statuant à nouveau,
- dire que M. [L] [Z] est coauteur de ce dol en raison de la faute détachable commise par lui en qualité de dirigeant de la Sas [Y],
- condamner la Sas [Y] in solidum avec M. [Z] et Maître [K] [A] et [UW] [F] Immobilier à verser à M. [N] et Mme [T] la somme de 491 250 euros au titre du prix de restitution,
- condamner in solidum la Sas [Y], M. [Z], [UW] [F] Immobilier et Maître [K] [A] à verser à M. [N] et Mme [T] la somme de 12.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,
- condamner M. [L] [Z], président de la Sas [Y] in solidum avec cette dernière au paiement des sommes allouées à M. [N] et Mme [T],
- déclarer irrecevable la demande d'indemnité d'occupation, celle-ci constituant une prétention nouvelle en appel, contraire aux dispositions de l'article 564 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire, si la cour devait infirmer le jugement du 31 janvier 2024 en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente pour dol du 8 juin 2021,
- prononcer pour vice caché la 'nullité de la vente' du 8 juin 2021 reçue par Maître [K] [A], notaire à [Localité 15], acte par lequel les consorts [G] se sont portés acquéreurs du lot n°7 et 9 dépendant du volume 2019P de cet ensemble immobilier sis [Adresse 8] cadastré à [Localité 15] sous les références section [Cadastre 14] AC n°[Cadastre 6] ayant une superficie de 02 a 29 ca,
- ordonner la publication du présent jugement aux frais de la Sas [Y],
- prononcer la caducité du contrat de prêt immobilier n° 30004007620006326046063 souscrit par M. [V] [N] et Mme [U] [T] auprès de la Bnp Paribas, d'un montant de 536.449,00 euros remboursable en 300 mois, au taux de 1 %, sera prononcée,
- condamner la Sas [Y] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 491.250 euros correspondant au prix de vente,
- dire que la somme de 28.607 euros sera restituée par l'administration fiscale en application de l'article 1961 du code général des impôts sur production du présent jugement,
- condamner l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 8.750 euros correspondant aux honoraires de négociation,
- condamner la Sa Bnp Paribas à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 20.850,17 euros correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la présente décision,
- condamner in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise Individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 46 994,62 euros correspondant à leur préjudice matériel,
- condamner in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 6.000 euros correspondant à leur préjudice moral,
- condamner la Sas [Y] à garantir la Sa Bnp Paribas du règlement de ladite somme en cas d'insolvabilité avérée de M. [V] [N] et Mme [U] [T],
- condamner in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 20.850,17 euros correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la présente décision,
- condamner in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [K] [A] aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,
- condamner in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [K] [A] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre toujours subsidiaire, si la cour devait infirmer le jugement du 31 janvier 2024 en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente du 8 juin 2021 et retenir la responsabilité civile professionnelle de Maître [K] [A],
- condamner Maître [A] à verser aux consorts [G] la somme de 122 812,50 euros à titre de dommages et intérêts lié à la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à d'autres conditions,
- fixer cette perte de chance à 25% du prix de vente payé ;
En tout état de cause,
- condamner in solidum la Sas [Y] et M. [L] [Z], au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel ;
A titre toujours subsidiaire, si la cour devait déclarer la demande d'indemnité d'occupation recevable,
- fixer le point de départ de l'indemnité d'occupation au jour de la demande formulée par la Sas [Y] devant la cour d'appel, à savoir dans les écritures transmises par RPVA le 11 février 2025, et non à la date arbitraire du 1er août 2019.
Ils soutiennent que la vente est nulle pour dol. Ils font valoir que l'acte authentique de vente dissimule de façon volontaire la nature des travaux réalisés, lesquels sont à l'origine des désordres structurels constatés. Ils font valoir que si l'aménagement de combles aménageables, sans modification de l'aspect extérieur du bâtiment, ne nécessite aucune formalité d'urbanisme, en l'espèce il y a eu installation de fenêtres de toit ainsi que de chiens assis avec surélévation du toit, et de fenêtres sur la façade Est, et qu'en outre ils augmentaient la surface habitable, et qu'ainsi ils nécessitaient l'obtention d'un permis de construire ainsi que l'autorisation des architectes des bâtiments de France. Ils font valoir qu'en dissimulant sciemment la réalisation des travaux soumis à déclaration de travaux non effectuée, le vendeur s'est rendu coupable de dol à leur égard, car ils n'auraient pas acquis l'appartement s'ils avaient eu connaissance des irrégularités administratives dont il était affecté. Ils ajoutent que la société [Y] était tenue de souscrire une assurance dommages-ouvrage pour ces travaux, et qu'elle n'a réalisé aucun diagnostic structurel avant de les entreprendre, et que dès lors, la société [Y] aurait dû signaler ces travaux de transformation, et que s'ils les avaient connus ils n'auraient pas contracté.
Subsidiairement, ils invoquent la 'nullité de la vente' pour vice caché. Ils estiment que l'action est recevable, car elle tend aux mêmes fins que la nullité pour dol.
Ils font valoir que le contrat de prêt est caduc.
Ils estiment que l'agent immobilier a manqué à son obligation d'information et de conseil à leur égard, et engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
Ils estiment que la responsabilité du notaire instrumentaire est engagée, car il disposait d'éléments de nature à faire douter de l'exactitude des déclarations du vendeur.
Ils invoquent la responsabilité personnelle du dirigeant de la société [Y], pour absence de souscription de l'assurance obligatoire de responsabilité décennale.
Ils font valoir qu'ils ont subi un préjudice financier au titre des frais de dossier de crédit, des frais de courtier, des frais de garantie (crédit logement), frais de l'agence immobilière Klickimmo, et de diverses sommes exposées lors de l'achat de l'appartement (électroménager sur mesure, meubles encastrés), ainsi que des taxes foncières, électricité et charges de copropriété. Pour le cas où la caducité du contrat de prêt ne serait pas rétroactive, ils demandent le remboursement des intérêts d'emprunt et de l'assurance.
Ils invoquent un préjudice moral, compte tenu des démarches qu'ils ont été contraints d'effectuer, des soucis et tracas.
Ils invoquent un préjudice de jouissance, représentant la moitié de la valeur locative nette d'impôt de leur appartement, jusqu'à la décision à intervenir.
Ils soulèvent l'irrecevabilité de la demande d'indemnité d'occupation, et sur le fond, demandent d'en retarder le point de départ à partir du jour de la demande d'annulation de la vente.
Si la vente n'est pas annulée, ils demandent l'indemnisation du préjudice de perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à d'autres conditions, perte de chance qu'ils fixent à 25%.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 novembre 2025, Me [K] [A], intimé et appelant incident, demande à la cour, de :
rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
A titre principal, faisant droit à l'appel incident de Maître [K] [A],
- infirmer le jugement du 31 janvier 2024, en ce qu'il a retenu que Maître [K] [A] avait commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle et jugé que cette faute était en relation de cause à effet avec partie des préjudices invoqués par les consorts [G] et avec partie des préjudices allégué par la Bnp Paribas.
Statuant à nouveau,
- juger que Maître [K] [A] n'a commis aucun manquement à ses obligations professionnelles et qu'en toute hypothèse, la faute éventuellement commise n'a pas pu participer à la demande en nullité de la vente du 8 juin 2021 présentée par les consorts [G],
- débouter en conséquence les consorts [G], la Bnp Paribas et en tant que de besoin l'agence [UW] [F] Immobilier de l'ensemble de leurs demandes telles que dirigées à l'encontre de Maître [K] [A],
- débouter la Sas [Y] et M. [L] [Z] de leur demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au titre des dépens de première instance et d'appel,
- condamner les consorts [G] et la Bnp Paribas à payer à Maître [K] [A], chacun, la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
A titre subsidiaire, si le jugement du 31 janvier 2024 devait être confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente du 8 juin 2021 et retenu la faute de Maître [K] [A],
- le confirmer, en ce qu'il a débouté les consorts [G] de leur demande tendant à voir condamner Maître [K] [A] in solidum avec la Sas [Y] et l'agence [UW] [F] Immobilier à restituer le montant du prix de vente payé, soit la somme de 491.250 euros,
- le confirmer en ce qu'il a débouté les consorts [G] de leur demande tendant à voir condamner Maître [K] [A] in solidum avec la Sas [Y] et l'agence [UW] [F] Immobilier au paiement de la somme de 28.607 euros correspondant aux droits d'enregistrement et autres impositions et dit que cette somme aurait à être restituée par l'administration fiscale en application de l'article 1961 du code général des impôts,
- le confirmer en ce qu'il a débouté les consorts [G] de leur demande tendant à voir condamner Maître [K] [A] in solidum avec la Sas [Y] et l'agence [UW] [F] Immobilier au paiement de la somme de 16.155,36 euros correspondant aux intérêts d'emprunt conventionnels, aux cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour du prononcé de l'arrêt à intervenir,
- le confirmer en ce qu'il a débouté les consorts [G] de leur demande tendant à voir condamner Maître [K] [A] au paiement de la somme de 73.687,50 euros au titre de la perte de chance alléguée de ne pas avoir pu obtenir un moindre prix ou de ne pas avoir pu renoncer à la vente,
- le confirmer en ce qu'il a condamné l'agence [UW] [F] Immobilier seule à payer aux consorts [G] la somme de 8.750 euros correspondant à ses honoraires de négociation,
- le confirmer en ce qu'il a débouté les consorts [G] de leur demande tendant à obtenir l'indemnisation d'un préjudice de jouissance,
- le confirmer en ce qu'il a fixé le préjudice moral subi par les consorts [G] à la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- le confirmer en ce qu'il a débouté la Bnp Paribas de sa demande en garantie dirigée contre Maître [K] [A] en cas de non-remboursement par les consorts [G] du capital emprunté,
- le confirmer en ce qu'il a débouté la Bnp Paribas de sa demande tendant à voir condamner Maître [K] [A] au paiement de la somme de 70.074,80 euros au titre des intérêts à échoir en vertu du prêt litigieux,
' l'infirmer en ce qu'il a condamné in solidum Maître [K] [A] avec la Sas [Y] et l'agence [UW] [F] Immobilier à payer aux consorts [G] la somme de 30.939,99 euros au titre de leur préjudice matériel,
Statuant à nouveau de ce chef,
- débouter les consorts [G] de leur demande en réparation de leur préjudice matériel dirigée à l'encontre de Maître [K] [A],
- l'infirmer en ce qu'il a condamné in solidum Maître [K] [A] avec la Sas [Y] et l'Agence [UW] [F] Immobilier à payer à la Bnp Paribas la somme de 16 155,36 euros au titre des intérêts d'emprunt conventionnels, aux cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour du prononcé de l'arrêt à intervenir,
Statuant à nouveau de ce chef,
- débouter la Bnp Paribas de sa demande indemnitaire, faute pour elle de justifier des sommes qu'elle a effectivement perçues et qu'elle aura à restituer à ses emprunteurs,
- l'infirmer en ce qu'il a rejeté l'action récursoire de Maître [K] [A] dirigée contre la Sas [Y],
Statuant à nouveau de ce chef,
- condamner la Sas [Y] à relever et garantie indemne Maître [K] [A] de l'ensemble des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre au profit des consorts [G] et de la Bnp Paribas,
- débouter les consorts [G], la Bnp Paribas et la Sas [Y] de leurs demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dire que les dépens seront supportés à parts égales par chaque partie en cause d'appel.
A titre toujours subsidiaire, si la Cour devait infirmer le jugement du 31 janvier 2024 en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente du 8 juin 2021 et retenir la responsabilité civile professionnelle de Maître [K] [A],
- juger que le seul préjudice dont les consorts [G] pourraient rechercher l'indemnisation ne pourrait consister qu'en une perte de chance pour eux de pouvoir obtenir un moindre prix après qu'ils eurent été informés que la Sas [Y] n'avait pas souscrit d'assurances-ouvrages pour garantir le préfinancement d'éventuels désordres survenus à la suite des travaux sur plancher,
- fixer cette perte de chance à 5% du prix de vente payé,
- débouter les consorts [G] du surplus de leurs demandes,
- débouter la Bnp Paribas de l'ensemble de ses demandes également, puisque le prêt immobilier souscrit ne sera pas anéanti,
- condamner la Sas [Y] à relever et garantir indemne Maître [K] [A] de la condamnation qui pourrait être prononcée de ce chef à son encontre,
- débouter les consorts [G] et la Bnp Paribas de leurs demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dire que les dépens seront supportés à parts égales par chaque partie en cause d'appel.
Il conteste avoir commis une faute. Il soutient que l'aménagement des combles par la société [Y] est intervenu en l'état d'une surface de plancher existante, de sorte qu'aucune autorisation d'urbanisme ne s'imposait ; que même s'il avait eu communication de la notice descriptive évoquant la rénovation des deux appartements en duplex et la réalisation de l'isolation sous plancher sur étage, le notaire aurait été en tout état de cause parfaitement légitime à considérer qu'aucune demande de déclaration préalable ou de permis de construire n'aurait eu à être déposée. Il conteste qu'il y ait eu création d'une surface plancher nouvelle. Il fait valoir qu'au vu des déclarations de la société [Y], de simples travaux d'aménagement intérieur de nature non décennale avaient été réalisés. Il fait valoir qu'il ne lui appartenait pas de vérifier cette déclaration en se faisant communiquer les factures desdits travaux, afin de rechercher s'ils pouvaient être de nature décennale alors que la société [Y] avait déclaré que ce n'était pas le cas.
Il soutient que le seul fait que des combles avec une surface de plancher existante aient pu être aménagés en appartement duplex, ne sous-entendait pas nécessairement que cet aménagement avait pu imposer des travaux de nature décennale.
Il soutient qu'aucun indice n'existait que la société [Y] ait touché à la structure du plancher bas du R+3 du fait de la création d'un R+4. Il ajoute que les combles en R+3 pouvaient parfaitement comporter un deuxième niveau, le terme 'combles' ne désignant qu'un simple 'volume sous toiture' qui peut lui-même être divisé en plusieurs niveaux.
Il conteste le lien de causalité, faisant valoir que les travaux mentionnés dans la notice descriptive ne concernaient que l'isolation phonique sous plancher existant ; que seule l'expertise judiciaire a révélé un changement du système de plancher et que les travaux de plancher auraient dû être précédés d'une étude de structure et de vérification de la capacité portante du plancher alors que les solives étaient déjà sous-dimensionnées. Il soutient qu'il n'aurait pas été en capacité de retenir la nature décennale des travaux réellement engagés ou de déterminer qu'ils avaient été réalisés imparfaitement. Enfin, il fait valoir que la société [Y] était assurée pour sa responsabilité civile pour toute activité de rénovation, que la société Llabo était assurée pour sa responsabilité décennale, et que la seule assurance manquante était l'assurance dommages-ouvrage ; que les consorts [N]/[T] n'ont pas renoncé à acquérir lorsqu'ils ont su que la Sas [Y] n'avait pas souscrit d'assurance dommages-ouvrage concernant les travaux de ravalement, et qu'il y a tout lieu de considérer qu'ils auraient pris la même décision concernant les travaux de plancher ; qu'ainsi, les manquements du notaire ne sont pas à l'origine de la demande de nullité de la vente.
Dans l'hypothèse où sa faute serait retenue, il conteste être tenu de restituer à M. [N] et Mme [T] le prix de vente. Concernant les intérêts d'emprunt, il fait valoir que si le contrat de pret est anéanti, l'établissement prêteur sera tenu de leur restituer les intérêts d'emprutn en même temps que le montant des frais de dossier et autres cotisations au titre de l'ADI. Concernant les meubles meublants, il soutient qu'il n'est pas démontré qu'ils ne pourront être effectivement récupérés, et que si tel devait être le cas, il appartiendrait au vendeur d'en assumer le remboursement. Il soutient qu'il en est de même pour les taxes foncières et les charges de copropriété, qui sont des dépenses inhérentes à l'utilisation du bien immobilier litigieux qui ne peuvent incomber qu'à son propriétaire. Il soutient que le préjudice de jouissance est inexistant. Il ne conteste pas que le préjudice moral s'élève à 6.000 euros.
Il conteste le préjudice de la banque lié au remboursement des intérêts d'emprunt et frais de dossier qu'elle va être tenue de rembourser, considérant que la banque pourra réinvestir les fonds.
Si la vente n'est pas annulée, il estime que la perte de chance de demander une diminution du prix de vente n'est que de 5%.
Il forme un recours total contre la Sas [Y].
Il fait valoir que l'agent immobilier, pour avoir visité les lieux, devait renseigner les acquéreurs potentiels en se procurant les devis, factures.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 avril 2025, Mme [UW] [F], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial [UW] [F] Immobilier, intimée et appelante incidente, demande à la cour, au visa des articles 1992 et 1240 du code civil, de :
- accueillir l'appel incident de l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier, le déclarer recevable et bien fondé,
- réformer le jugement rendu en ce qu'il a :
' condamné l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 8.750 euros correspondant aux honoraires de négociation,
' condamné in solidum à proportion d'un tiers, la société [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer :
* à M. [N] et à Mme [T] les sommes de 30.939,99 euros correspondant à leur préjudice matériel, 6.000 euros en réparation de leur préjudice moral, 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
* à la banque Bnp Paribas la somme de 16.155,36 euros correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la décision, celle-ci étant condamnée à verser cette même somme aux consorts [G].
Statuant de nouveau :
- débouter M. [V] [N] et Mme [U] [T] de leurs demandes dirigées à l'encontre de Mme [UW] [F] en l'absence de preuve d'un manquement à son obligation de renseignement commise dans l'exécution de son mandat et en l'absence de lien de causalité entre le manquement reproché et le préjudice allégué.
- débouter Maître [A] et la Bnp Paribas de toutes leurs demandes à l'encontre de Mme [UW] [F],
- prononcer la mise hors de cause de Mme [UW] [F], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial [UW] [F] Immobilier,
- condamner les consorts [G] ou tout autre succombant au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Concernant la faute qui lui est reprochée, elle conteste ne pas avoir donné d'information sur l'existence des travaux d'aménagement des combles. Elle fait valoir que les acquéreurs ont su que l'appartement avait été entièrement rénové, grâce à l'annonce et à la notice descriptive.
Elle conteste également ne pas s'être préoccupée des autorisations d'urbanisme rendues nécessaires par les travaux réalisés. Elle soutient qu'il n'a pas été créé de surface de plancher , et qu'il n'y a pas eu modification de la destination des locaux selon les règles d'urbanisme applicables, les combles aménageables étant considérés comme des locaux accessoires aux locaux à usage d'habitation des appartements situés au-dessous, de sorte que leur aménagement à usage d'habitation ne nécessitait pas de déclaration de travaux ou de demande de permis de construire. Elle conteste la création de surface plancher.
Quant au lien de causalité, elle fait valoir qu'elle n'avait pas connaissance du sous-dimensionnement du plancher, et que les difficultés sont dues à la démolition des cloisons par les voisins du dessous.
Si la vente est annulée, elle conteste être tenu de restituer à M. [N] et Mme [T] le prix de vente. S'agissant du préjudice de jouissance, elle estime qu'il n'est pas démontré, dans la mesure où ceux-ci continuent à occuper la totalité de l'appartement. S'agissant du préjudice moral, elle estime qu'il n'est pas démontré. Elle conteste devoir indemniser le préjudice financier. Elle estime que l'électricité, les taxes foncières et les charges de copropriété dues pendant que les acquéreurs occupaient et jouissaient de leur bien n'ouvrent pas droit à indemnisation. Elle fait valoir que le mobilier équipant l'appartement suivra le sort de l'immeuble qui se trouvera enrichi, et qu'ainsi seule le venderesse est concernée par la demande de remboursement de ces équipements.
S'agissant de la commission de 8.750 euros qui a été payée par le vendeur à Mme [F], cette dernière conteste devoir la restituer aux acquéreurs, qui ne l'ont pas réglée.
Elle conteste également les préjudices de la banque.
La Sa Bnp Paribas, intimée, a constitué avocat, mais elle a vu ses conclusions déposées sur le fond le 27 juin 2024 déclarées irrecevables par ordonnance du président de la première chambre civile de la cour d'appel de Toulouse du 22 janvier 2025. Elle n'avait pas pris de conclusions sur le fond antérieurement.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2025.
L'affaire a été examinée à l'audience du 15 décembre 2025 à 14h00.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les données de l'expertise judiciaire :
Il ressort de l'acte authentique du vente du 25 juillet 2019 que l'immeuble était à l'origine en R+2 plus comble aménageable de 140 m².
Lors de l'expertise judiciaire, la Sas [Y] a indiqué avoir créé deux duplex dans les combles. Pour cela, elle a fait appel à une série d'entreprises, dont la société Llabo, qui s'est occupée du plancher bas du R+3. M. [Z] a dit avoir obtenu le changement de destination et a précisé avoir lui-même assuré la maîtrise d'oeuvre des transformations (rapport p 8 et p 50).
L'expert judiciaire a constaté l'affaissement du plancher bas du 3ème étage, avec la présence d'un vide sous plinthe, consécutif d'une rotation d'appui du plancher. Il a aussi constaté la flexibilité et la souplesse du plancher bas du 3ème étage. La vibration du plancher est ressentie sous l'action de charges variables. Ceci est significatif d'une certaine souplesse (rapport p 25 et 26).
L'expert judiciaire expose que : 'Lors de leur acquisition le 8 juin 2021, l'appartement des consorts [N]/[T] était la résultante de travaux d'aménagement et de réfection importants des combles de l'immeuble par la Sas [Y].
Cette rénovation, au-delà des lots classiques de second oeuvre (électricité, sanitaires, plâtrerie, peinture, etc...) s'est attachée à la reprise du plancher comble. Cette reprise a consisté à l'isolation phonique au moyen de chanvre ; la pose de lambourde support de panneau bois OSB ; la pose d'un parquet stratifié.
Structurellement, la capacité portante du plancher comble n'a pas été vérifiée pour sa nouvelle destination, à savoir en logement.
Réglementairement, la surcharge d'exploitation d'un plancher comble admissible est de 100 lg/m², celle d'un logement est de 150 kg/m², à laquelle on doit rajouter les surcharges statiques telles que les revêtements de sol et cloisons.
Les solives du plancher comble n'ont pas fait l'objet de renforcement, non plus que les poutres bois qui les supportent au logement au-dessous (logement des consorts [H]).' (rapport p 37).
L'expert judiciaire retient 5 causes des désordres (rapport p 25 à 28) :
- Sous-dimensionnement des solives entre les 2ème et 3ème étages:
L'expert judiciaire indique qu'un calcul de descente de charges permet de montrer que les solives de la zone en question vérifient les conditions de résistance au cisaillement, mais pas en termes de flèche. Leur section est trop faible. C'est un problème de sous-dimensionnement de l'ouvrage, antérieur à l'arrivée de M. [I] et Mme [D] (rapport p 25) ;
- Faiblesse de capacité portante de la poutre principale entre les 2ème et 3ème étage :
Selon l'expert judiciaire, la poutre en bois massif étudiée ne respecte pas non plus les conditions de déformations liées à la flexion (rapport p 25) ;
- Changement du système de plancher en comble :
L'expert judiciaire indique que la société Llabo a réalisé en plancher du R+3 des travaux de changement du système de plancher existant, d'un plancher bois vers un plancher en panneaux OSB avec bande résiliente.
L'expert judiciaire ajoute que le nouveau plancher mis en oeuvre par l'entreprise Llabo présente des défauts de conception, et trois non conformités par rapport à la réglementation du DTU 53 :
* l'épaisseur des panneaux OSB utilisés est 15 mm au lieu de 19 mm minimum pour un plancher d'habitation ;
* la largeur des lambourdes utilisées (60 mm) ne respecte pas la largeur recommandée par le DTU pour être utilisées en support discontinu pour une dalle OSB ;
* les répartitions des lambourdes support du plancher en OSB ne permettent pas de fixer les dalles sur le petit côtés. Les jonctions entre dalles portent dans le vide.
La dépose du plancher en tête de solive a soustrait le phénomène de plaque donnant de la rigidité à l'ensemble. La nouvelle conception n'a pas permis de retrouver cette cohésion (rapport p 27).
Selon l'expert judiciaire, ce non-respect du DTU 53 n'a pas généré le sinistre, mais ne l'a pas compensé, notamment au niveau des vibrations par son effet diaphragme, sa rigidité étant amoindrie.
Il estime qu'au-delà de ces défauts d'exécution, la société Llabo a réalisé ses travaux sans vérification de la capacité portante des solives, alors qu'elle était informée que la destination finale du plancher comble était un logement avec les charges d'exploitation associées. Celles-ci se sont avérées de section insuffisante. (Rapport p 49 et p 50)
- Surcharges du plancher entre le 2ème et le 3ème étage :
L'expert judiciaire retient également les surcharges du plancher. A l'origine, l'immeuble était composé d'un rez-de-chaussée + 2 étages + un plancher comble, soit R+2 + comble. La Sas [Y] a aménagé le plancher comble pour créer deux logements. Un de ces logements a été vendu aux consorts [N] - [T]. Les travaux entrepris n'ont pas fait l'objet d'une étude de structure et de vérification de la capacité portante du plancher.
Cette étude aurait dû tenir compte des charges d'exploitation réglementaires de 150 kg/m², en ajoutant les charges nouvelles de construction de 50 kg/m². Or, les solives étaient déjà sous-dimensionnées.
- Suppression des cloisons de distribution au 2ème étage :
En R+2, les consorts [I] - [D] ont supprimé les cloisons de distribution.
La tête des cloisons était libre, ne supportant pas le plancher haut du logement. Cependant, l'enduit plâtre sur le lattis bois constitutif du plafond et sur les cloisons séparatives, lorsqu'il était présent, venait en remplissage, à la jonction cloison - plafond. Avec le temps, une partie des charges liées à la déformation des éléments de structure transitait par cette jonction, et par conséquent par les cloisons.
De même, le plafond en lattis bois plâtré en sous-face contribuait également au phénomène de plaque. La suppression de l'enduit plâtre qui venait en butée contre les cloisons, a diminué la rigidité d'ensemble du plancher.
L'expert judiciaire estime que les désordres (affaissement du plancher et souplesse et vibration du plancher) compromettent la stabilité ou la solidité de l'immeuble et le rendent impropre à l'usage auquel il est destiné.
Il préconise le renforcement des solives, ainsi que le renforcement de la poutre principale ou l'ajout d'une seconde poutre, pour un coût de 138.000 euros.
Il estime la durée des travaux à 6 mois.
Il estime que la responsabilité de la Sas [Y] dans la survenance des désordres est de 60 à 75%, cette société ayant fait des travaux sans maîtrise d'oeuvre, alors que les charges réglementaires avaient changé, et que la structure porteuse est devenue sous-dimensionnée. Il estime que 5 à 10% de la responsabilité incombe aux voisins du dessous, qui ont procédé à des travaux de démolition des cloisons. Il impute 20 à 30% de responsabilité à la société Llabo pour les non conformités au DTU, l'absence d'étude, l'acceptation du support.
Sur la demande de nullité de la vente pour dol :
L'article 1137 du code civil dispose : 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.'
M. [N] et Mme [T] invoquent une réticence dolosive du vendeur, la Sas [Y].
La réticence dolosive suppose deux éléments : la dissimulation intentionnelle du vendeur, d'une part, et d'autre part le caractère déterminant de l'information pour l'acquéreur.
Dans l'acte authentique de vente du 8 juin 2021, le lot n°7 était désigné de la façon suivante : un appartement en duplex situé au 3ème et 4ème étage du bâtiment A, dont l'accès se fait depuis le 3ème étage et comprenant :
- au troisième étage : un salon/cuisine dont une partie possède une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, une chambre dont une partie possède une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, une salle de bain, un WC, une buanderie dont une partie possède une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, l'escalier privatif permettant l'accès à l'étage supérieur de l'appartement ;
- au quatrième étage : une chambre avec salle de bain dont une partie possède une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ainsi qu'un local technique dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ;
et les 159 millièmes des parties communes générales.
L'acte authentique de vente mentionnait : 'Le vendeur déclare qu'à sa connaissance :
- aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les 10 dernières années ;
- aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'a été réalisé dans ce délai.
Le vendeur déclare avoir effectué un ravalement de façade depuis moins de 10 ans. Toutes les informations relatives à ces travaux sont en possession du syndic provisoire et directement consultables par l'acquéreur.
Etant ici précisé que le vendeur remet ce jour, la facture et l'attestation d'assurance responsabilité décennale de l'entreprise ayant effectué le chantier.
Ces documents constituent annexe.
Le vendeur remet également l'attestation de non contestation délivrée le 13 janvier 2021 et ci-annexée en rapport avec lesdits travaux.'
M. [N] et Mme [T] soutiennent que le vendeur ne les a pas renseignés sur la création d'un étage supplémentaire dans les combles avant la vente de l'immeuble par lots, et ce sans assurance dommages-ouvrage.
Ils ajoutent que le vendeur aurait dû déclarer des travaux de plancher de nature décennale effectués depuis moins de 10 ans, sans étude structurelle et sans assurance dommages-ouvrage.
Enfin, ils soutiennent que le vendeur ne les a pas informés avoir fait des travaux sans avoir souscrit de déclarations préalables.
S'agissant de la création d'un étage supplémentaire :
Lors de l'acte de vente du 25 juillet 2019, le bâtiment était en R+2+ combles. Les combles ont été aménagés par le vendeur et ont été transformés en deux duplex en R+3 et R+4.
Le diagnostic technique global de CDTEC de l'appartement litigieux (pièce 22 [Y]) mentionne en p 11 des poteaux bois intérieurs au 3ème étage supportant une mezzanine neuve et un escalier métallique neuf à l'étage 3. La société [Y] soutient qu'il s'agit d'une mezzanine qui a été rénovée, et que l'escalier remplace des marches anciennes. Elle soutient que les combles étaient déjà aménagés sur deux niveaux.
M. [N] et Mme [T] se prévalent d'une augmentation de surface pour dire qu'une mezzanine a été créée, constituant ainsi un étage supplémentaire.
L'acte de vente du 25 juillet 2019 précise que les combles aménageables représentent 140 m².
Après les travaux, l'appartement duplex des consorts [N]/[T] lot n°7 fait 79,60 m²selon les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (loi Carrez), selon l'acte de vente du 8 juin 2021, et celui des époux [C] lot n° 6 fait 66,20 m²(loi Carrez), selon l'acte de vente du 28 décembre 2021. En additionnant les deux surfaces, on obtient 145,80 m² (loi Carrez). Cette augmentation de surface de 5,80 m² au titre des deux duplex s'explique par la création de lucarnes ayant accru la surface avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m. En effet, la société [Y] reconnaît que deux fenêtres en façade Sud (côté cour intérieure) au 3ème étage ont été agrandies (pièce 28 [Y]) et que l'agrandissement des fenêtres correspond à des lucarnes dites 'jacobines'. La pièce n° 3 [N]/[T] photographies n°3 et 4 prises depuis l'intérieur, et les photographies en pages 20 et 21 des conclusions [T]/[N], montrent la création de ces lucarnes, avec rehausse localisée de la toiture.
Dès lors, il n'est pas démontré qu'à l'occasion de la transformation des combles en duplex, un étage supplémentaire a été créé.
S'agissant des travaux de plancher réalisés sans étude structurelle et sans souscription d'assurance dommages-ouvrage :
L'annonce de vente de l'agent immobilier, Mme [R] [F], est rédigée comme suit : 'Au dernier étage sans ascenseur, venez découvrir cette superbe rénovation d'un joli 3 pièces de 104 m² climatisé. Facilement transformable en 4 pièces (3 chambres).'
Il n'est pas contesté qu'une notice descriptive concernant la rénovation de deux duplex en R+3, [Adresse 9], a été jointe à des échanges de courriels entre Mme [F], les consorts [N]/[T] et leur notaire Me [B], antérieurs à la signature de la promesse de vente du 15 mars 2021 (pièce 3 [F]).
Cette notice descriptive précise que le maître d'ouvrage est la Sas [Y], et que la commercialisation est assurée par l'agence [R] [F] immobilier. Elle décrit les ouvrages prévus. A ce titre elle mentionne une 'isolation sous plancher sur étage' :
- pose de panneau chanvre ouate ; pose entre lambourde,
- pose de bandes résilientes Steico ; pose sur lambourde sous OSB,
- parquet contrecollé sous-couche alu.
Ainsi, les acquéreurs savaient qu'une rénovation de l'intérieur avait été faite, notamment concernant le plancher.
Ont été également annexées à l'acte authentique de vente une facture de la société [W] dépannage du 19 septembre 2020 d'un montant de 9.792,20 euros TTC, pour des travaux de création d'installation électrique norme NFC 1500, gaine, tableau, appareillage et éclairage, et le Consuel du 28 septembre 2020, ainsi que l'attestation d'assurance responsabilité décennale de M. [W] [P], électricien, pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2020.
Ceci montrait que l'installation électrique avait été refaite à neuf.
Le diagnostic technique global (DTG) (pièce 22 [Y]), qui figure aux annexes à l'acte authentique de vente,mentionne pour le plancher bas du 3ème étage un OSB occultant les poutres et solives bois, et une isolation neuve sous les panneaux d'OSB. Ceci reprend les éléments de la notice descriptive.
En cours d'expertise, la société [Y] a transmis la facture du 9 mars 2020 de l'entreprise Llabo pour la 'réfection d'un solivage et plancher' sur une surface de 151m², d'un montant de 21.502,80 euros TTC (rapport, annexe 13).
Selon cette facture, les travaux de l'entreprise Llabo ont consisté en la dépose du plancher existant, la fourniture et pose de lambourdes perpendiculaires aux solives existantes, la fourniture et pose de panneaux bois OSB, l'isolation phonique au moyen de chanvre, la fourniture et pose de bandes résilientes, avec pose sur lambourde sous OSB.
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que cette facture porte sur le plancher bas en R+3.
L'expert judiciaire indique qu'il y a eu changement du système du plancher. Cependant, d'après la description dans la facture de la société Llabo, les travaux n'ont pas porté sur la poutre ni les solives. Seules ont été posées des lambourdes, des panneaux OSB et une isolation. Aussi, il n'est pas démontré que les travaux sur le plancher bas du R+3 constituent des travaux de nature décennale.
La société [Y], marchand de biens, est un professionnel de l'immobilier mais pas de la construction. Elle n'avait pas nécessairement conscience qu'une étude de structure était nécessaire à l'occasion des travaux sur le plancher, pour vérifier si les solives et la poutre étaient aptes à reprendre la descente de charges.
Dès lors, la dissimulation intentionnelle de l'information par le vendeur de travaux décennaux sur le plancher sans étude structurelle et sans assurance dommages-ouvrage n'est pas démontrée.
En outre, il n'est pas démontré le caractère déterminant de l'information pour M. [N] et Mme [T].
La société [Y] justifie que la société Llabo était assurée pour sa responsabilité décennale (pièce 25 [Y]).
Elle justifie qu'en tant que marchand de biens, elle était assurée au titre de sa responsabilité civile par la société Allianz Iard, cette assurance garantissant les travaux de rénovation. (pièce 23 [Y]).
M. [N] et Mme [T] soutiennent qu'ils n'auraient pas acquis le bien, compte tenu de l'absence de souscription d'une assurance dommages-ouvrage.
Or, les époux [C] ont acquis l'autre duplex par acte du 28 décembre 2021, alors qu'il avait été fait mention dans leur acte authentique de vente de la 'réparation de la solive de l'immeuble', et de l'absence de souscription d'une assurance dommages-ouvrage.
Il n'est donc pas démontré que M. [N] et Mme [T] n'auraient pas acquis le bien s'ils avaient su que des travaux avaient été effectués sur le plancher sans souscription d'une assurance dommages-ouvrage.
S'agissant de travaux effectués sans déclarations préalables :
Le comble aménageable était l'accessoire d'un local à usage d'habitation. Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination que le local principal (article R 421-17 b) du code de l'urbanisme), dès lors il n'y a pas eu changement de destination qui aurait nécessité une déclaration préalable. Dès lors, une déclaration préalable n'était pas nécessaire pour aménager les combles en pièces habitables.
Il ressort de la comparaison des photographies de l'immeubles produites (pages 20 et 21 conclusions [N]/[T]) que des fenêtres sont apparues en façade Est. Selon la société [Y], il s'agit de la réouverture de fenêtres qui avait été murées. Des servitudes ont été prévues et les actes ont été annexés à l'acte authentique de vente. Il n'est pas démontré que ceci nécessitait une déclaration préalable.
Il apparaît que deux fenêtres de toit (type velux) sont présentes en toiture. Il est produit une déclaration préalable du 9 juillet 2019 par Mme [S] [J] en vue du déplacement d'une fenêtre de toit existante et de la création d'une nouvelle fenêtre de toit, ne faisant pas l'objet d'une opposition par le maire le 4 octobre 2019 (pièce 33 [Y]). Il est précisé que la pose de ces châssis de toit est nécessaire pour l'aménagement de deux chambres au lieu et place de combles situés au 4ème étage existant mais à ce jour sans lumière naturelle. Ainsi, les deux fenêtres de toit ont fait l'objet d'une déclaration préalable ne faisant pas l'objet d'une opposition par le maire.
En revanche, la surface de plancher a été augmentée suite à ces travaux. L'article R 421-17 g) du code de l'urbanisme vise la transformation de plus de 5 m² de surface close et couverte non compris dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher. Des lucarnes ont été créées, avec rehausse localisée de la toiture, et ainsi il apparaît qu'a été créée une surface plancher de 5,80 m² au total dans les combles. Ceci était donc soumis à déclaration préalable de travaux. Or, aucune déclaration préalable en ce sens n'est produite.
Le vendeur avait souscrit une déclaration préalable pour le ravalement de façade, n° DP 031 555 19 P0833. Il produit la déclaration attestant l'achèvement et la conformité de ces travaux, datée du 2 octobre 2020, et l'attestation de non contestation du 13 janvier 2021 portant sur le ravalement de façade. Il soutient qu'il pensait que ceci valait aussi pour les travaux de création de lucarnes. Certes, le vendeur a commis une faute en ne réalisant pas la déclaration préalable de travaux concernant les lucarnes. Cependant, il n'est pas démontré que c'est intentionnellement que le vendeur n'a pas signalé l'absence de déclaration préalable portant sur la création de lucarnes en façade Sud. La dissimulation intentionnelle de l'information par le vendeur n'est pas démontrée.
Il n'est pas non plus démontré que cette information était déterminante du consentement de M. [N] et Mme [T]. Ils soutiennent qu'ils n'auraient pas acquis le bien s'ils avaient su que des travaux avaient été réalisés en ne respectant pas les obligations administratives, les exposant aux sanctions pénales et administratives prévues par l'article L 480-4 du code de l'urbanisme. Ils font valoir que le PLU interdit les lucarnes chien assis. Cependant, en l'espèce, il s'agit de lucarnes jacobines. Dès lors, ils ne démontrent pas qu'une demande de régularisation ne pouvait être faite. Par ailleurs, l'absence de déclarations préalables est sans lien de causalité avec le préjudice d'affaissement du plancher et souplesse et vibration du plancher qu'ils invoquent.
Le dol du vendeur n'est donc pas démontré.
Sur la demande de 'nullité de la vente' pour vice caché :
L'article 1641 du code civil dispose : 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.'
L'article 1644 du code civil dispose : 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.' Ainsi, sur le fondement de la garantie des vices cachés, l'acquéreur peut exercer soit l'action rédhibitoire, soit l'action estimatoire, sans qu'il ait à justifier ce choix.
Sur la recevabilité de l'action en garantie des vices cachés :
La société [Y] demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées subsidiairement par les consorts [G] au titre de la garantie des vices cachés. Elle se fonde exclusivement sur les articles 564 et 565 du code de procédure civile.
Selon l'article 564 code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Cependant, selon l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
En l'espèce, M. [N] et Mme [T] ont demandé à titre subsidiaire la 'nullité de la vente' pour vice caché, par conclusions du 4 mai 2024 devant la cour d'appel de Toulouse.
Il s'agit à proprement parler d'une demande de résolution pour vice caché, non de nullité. Aussi, leur action doit être requalifiée en action en résolution de la vente pour vice caché.
La demande de résolution de la vente pour vice caché tend comme la demande de nullité pour dol à l'anéantissement rétroactif de la vente, même si leur fondement juridique est différent.
Il ne s'agit donc pas d'une demande nouvelle irrecevable.
La société [Y] invoque également la prescription biennale.
Selon l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
La rapport Arobat du 8 novembre 2021, non contradictoire, établi à la demande de M. [I] et Mme [D], mettait en évidence une section trop faible des solives.
Il ressort du procès-verbal de constat de Me [O], huissier de justice, du 16 décembre 2021 que le plancher bas du R+3 ondulait en sautillant dessus et s'affaissait.
Le 23 décembre 2021, M. [N] et Mme [T] ont mis en demeure M. [I] et Mme [D] de procéder à des travaux de renforcement. Ce courrier mentionne le rapport de la société Arobat du 8 novembre 2021, donc M. [N] et Mme [T] en ont eu connaissance au plus tard à cette date.
Par acte du 1er février 2022, M. [N] et Mme [T] ont fait assigner M. [I] et Mme [D] en référé.
L'ordonnance de référé du 13 mai 2022 a été rendue au contradictoire de la société [Y], assignée par M. [I] et Mme [D].
L'expert judiciaire a établi son rapport le 12 juin 2023.
Par acte du 4 juillet 2023, M. [N] et Mme [T] ont fait assigner la société [Y] en nullité pour dol.
Ils ont demandé à titre subsidiaire la nullité pour vice caché, par conclusions du 4 mai 2024 devant la cour d'appel de Toulouse.
Les désordres ont été connus dans leur ampleur, leurs causes et leurs conséquences lors de l'établissement du rapport d'expertise judiciaire. Le point de départ de la prescription est donc le 12 juin 2023.
Le délai de prescription de 2 ans n'était donc pas écoulé entre le dépôt du rapport d'expertise judiciaire et la demande de résolution de la vente pour vice caché, le 4 mai 2024.
En conséquence, l'action en résolution de la vente pour vice caché n'est pas prescrite.
Dès lors, la demande en résolution de la vente pour vice caché est recevable.
Sur le fond :
Le fait que les solives soient de section insuffisante est un vice qui existait antérieurement à la vente. Ce vice était caché, en effet il est apparu à l'occasion des travaux de démolition de cloisons entrepris en août 2021 par M. [I] et Mme [D], les voisins du dessous.
Ce vice rend l'appartement impropre à l'usage auquel on le destine, car l'expert judiciaire indique que les désordres (affaissement du plancher et souplesse et vibration du plancher) compromettent la stabilité ou la solidité de l'immeuble.
La société [Y] fait valoir que les acquéreurs habitent encore dans les lieux. Cependant, en tout état de cause, ce vice diminue tellement l'usage du bien que les acquéreurs n'auraient pas acquis, ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, les travaux de remise en état étant chiffrés par l'expert judiciaire à 138.000 euros.
L'acte authentique de vente stipule que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération ne joue pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'acquéreur a également cette qualité, ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
En l'espèce, la société [Y], en tant que marchand de biens, est un professionnel de l'immobilier. Il n'est pas allégué que M. [N] et Mme [T], qui sont respectivement chirurgien-dentiste et cheffe de projet, soient des professionnels de l'immobilier ou de la construction. En conséquence, la clause de non garantie des vices cachés ne s'applique pas.
L'action en résolution de la vente pour vice caché est donc bien fondée.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a :
- anéanti rétroactivement la vente du 8 juin 2021 reçue par Maître [K] [A], notaire à [Localité 15], par lequel les consorts [G] se sont portés acquéreurs du lot n°7 et 9 dépendant du volume 2019P de cet ensemble immobilier sis [Adresse 8] cadastré à [Localité 15] sous les références section [Cadastre 14] AC n°[Cadastre 6] ayant une superficie de 02 a 29 ca, sauf à préciser qu'il s'agit d'une résolution et non d'une annulation.
Il y a lieu d'ordonner la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière, aux frais de la Sas [Y].
Sur les restitutions suite à la résolution de la vente :
En conséquence de la résolution de la vente, le vendeur doit rembourser le prix de vente aux acquéreurs, soit la somme de 491.250 euros.
Les droits perçus vont être remboursés par l'administration fiscale, en vertu de l'article 1961 du code général des impôts. L'impôt sur la mutation représente la somme de 28.607 euros (p 7 et 8 de l'acte de vente).
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a :
- condamné la Sas [Y] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 491.250 euros correspondant au prix de vente,
- dit que la somme de 28.607 euros sera restituée par l'administration fiscale en application de l'article 1961 du code général des impôts sur production du présent jugement.
Sur la caducité du contrat de prêt immobilier :
La Sa Bnp Paribas, intimée, a constitué avocat, mais elle a vu ses conclusions déposées sur le fond le 27 juin 2024 déclarées irrecevables par ordonnance du président de la première chambre civile de la cour d'appel de Toulouse du 22 janvier 2025. Elle n'avait pas pris de conclusions sur le fond antérieurement.
Selon l'article 954, alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s'en approprier les motifs ; l'intimé dont les conclusions sont déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s'être approprié les motifs du jugement attaqué, de sorte qu'en vertu de l'article 472 du code de procédure civile la cour doit statuer sur le fond et ne peut faire droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.
En conséquence de la résolution de la vente, le contrat de prêt immobilier est caduc, avec effet rétroactif. En effet, l'article 1186 alinéa 2 du code civil dispose que lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a prononcé la caducité du contrat de prêt immobilier n° 30004007620006326046063 souscrit par M. [V] [N] et Mme [U] [T] auprès de la Bnp Paribas, d'un montant de 536.449 euros remboursable en 300 mois, au taux de 1 %.
Sur les restitutions suite à la caducité du contrat de prêt immobilier :
Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [N] et Mme [T] à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 536.449 euros au titre du capital prêté, déduction faite des échéances réglées par eux au jour de l'exécution de la présente décision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et en ce qu'il a condamné la Sas [Y] à garantir la Sa Bnp Paribas du règlement de ladite somme en cas d'insolvabilité avérée de M. [N] et Mme [T]. Il sera infirmé en ce qu'il a condamné la Sa Bnp Paribas à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 16.155,36 euros, correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la présente décision.
M. [V] [N] et Mme [U] [T] seront condamnés à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 536.449 euros au titre du capital prêté, dont il convient de déduire l'ensemble des échéances payées à la date de l'exécution du présent arrêt ainsi que les frais de dossier.
La Sas [Y] sera condamnée à garantir la Sa Bnp Paribas du règlement de ladite somme, en cas d'insolvabilité avérée de M. [N] et Mme [T].
Sur les demandes contre M. [Z] :
En l'absence de dol du vendeur, la responsabilité de M. [Z] ne peut être recherchée en tant que co-auteur d'un dol.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté toutes les demandes formées à l'encontre de M. [Z].
Sur les demandes contre Me [A] :
La responsabilité civile du notaire instrumentaire peut être engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil, aux termes duquel tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Trois conditions sont nécessaires : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
Le notaire instrumentaire doit assurer l'efficacité des actes auxquels il prête son concours. Au titre de son devoir de conseil, il doit interroger le vendeur afin de savoir s'il a préalablement à la vente réalisé sur le bien immobilier des travaux, afin de vérifier s'ils sont ou pas de nature décennale. L'objet de cette vérification est de contrôler si le vendeur et les entreprises qui sont intervenues ont bien souscrit les assurances obligatoires leur incombant pour garantir leur responsabilité décennale, et si une assurance dommages-ouvrage a été souscrite. Elle permet aussi de vérifier si les déclarations préalables de travaux ont été faites et si les autorisations d'urbanisme ont été obtenues. Le notaire doit alors mettre en garde l'acquéreur sur les conséquences pouvant résulter de la non-souscription d'assurances obligatoires ou d'une rénovation réalisée illégalement, afin que ce dernier puisse s'engager en pleine connaissance de cause et décider ou non de contracter et à quelles conditions.
Le notaire, en recevant un acte en l'état des déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, engage sa responsabilité s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.
En l'espèce, le notaire a interrogé le vendeur sur les travaux effectués, et a retranscrit les déclarations du vendeur.
Concernant les travaux de plancher, il n'est pas établi qu'ils sont de nature décennale, aussi il n'est pas établi que la déclaration du vendeur à ce titre est erronée .
Concernant l'absence de déclarations préalables de travaux, le notaire, qui n'avait pas à se rendre sur les lieux, ne disposait pas d'éléments de nature à le faire se douter des travaux de création de lucarnes en façade Sud et d'augmentation de la surface de plancher.
Dès lors, la responsabilité de Me [A] n'est pas engagée envers M. [N] et Mme [T], ni envers la Sa Bnp Paribas.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [N] et Mme [T] de leur demande de dommages et intérêts contre Me [A] au titre du préjudice de jouissance.
Infirmant le jugement dont appel, M. [N] et Mme [T] et la Sa Bnp Paribas seront déboutés de leurs autres demandes contre Me [A], en sus du préjudice de jouissance.
Sur les demandes contre Mme [F] :
La vente a eu lieu par l'intermédiaire de Mme [UW] [F], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial [UW] [F] Immobilier, agent immobilier à laquelle la Sas [Y] avait consenti un mandat exclusif de vente le 23 décembre 2020, soumis aux articles 1984 et suivants du code civil.
Les acquéreurs invoquent sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 1240 du code civil, pour manquement à son obligation de conseil et d'information à leur égard, et pour mauvaise exécution de son mandat envers la société [Y] leur ayant causé préjudice.
Mme [JE] [F], dans l'annonce, parlait d'une 'superbe rénovation' (pièce 20 [Y]). Elle a fourni une notice descriptive de travaux, mentionnant notamment les travaux de parquet, aussi sa responsabilité ne peut être engagée envers les acquéreurs concernant les travaux de parquet
Certes, elle avait visité les lieux. Néanmoins, il n'est pas démontré qu'elle avait connaissance des travaux de création de lucarnes en façade Sud, qui ne figurent dans l'annonce de vente ni dans la notice descriptive. Dès lors, il n'est pas démontré qu'elle a commis une faute pour ne pas s'être assurée d'une déclaration préalable de travaux concernant ce point.
Sa responsabilité n'est pas engagée envers M. [N] et Mme [T] ni envers la Sa Bnp Paribas.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [N] et Mme [T] de leur demande de dommages et intérêts contre Mme [F] au titre du préjudice de jouissance.
Infirmant le jugement dont appel, M. [N] et Mme [T] et la Sa Bnp Paribas seront déboutés de leurs autres demandes contre Mme [F], en sus du préjudice de jouissance.
Sur la demande de dommages et intérêts contre le vendeur :
L'article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
La société [Y], vendeur professionnel, est assimilée à celui qui connaissait les vices de la chose. Elle est donc tenue outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs.
Sur le préjudice matériel imputable à la société [Y] :
Les frais de dossier de crédit ne constituent pas un préjudice, car la banque est condamnée à les rembourser à M. [N] et Mme [T] en sus des intérêts et cotisations d'assurance.
Les dépenses d'électricité ne constituent pas un préjudice, car elles sont liées à la jouissance du logement.
Au vu des justificatifs produits par les acquéreurs, le préjudice matériel est constitué des :
- frais de caution: Le contrat de prêt était garanti par une caution de la Sa Crédit logement, avec un versement initial de 5.004,40 euros au fonds mutuel de garantie Crédit logement, et une commission de caution d'un montant de 710 euros, qui devait être prélevée à la fin du prêt sur le montant restituable du versement initial au fonds mutuel de garantie (pièce 2 [N]/[T]). Ainsi, le versement initial ne constitue pas un préjudice, car il devait être restitué en fin de prêt, déduction faite de la commission. Seule la commission doit être incluse dans le préjudice matériel, soit 710 euros ;
- frais de courtier pour le prêt : 5.000 euros (pièce 13-1 [N]/[T]) ;
- honoraires de négociation :
D'après le contrat de mandat, les honoraires de Mme [F] s'élevaient à 3,5% du prix de vente TTC à la charge du vendeur.
Par ailleurs, M. [N] et Mme [T] avaient confié un mandat de recherche exclusif à l'Eurl Klickimmo, ses honoraires étant de '5.900 euros TTC si l'agence du vendeur refuse de pratiquer un partage d'honoraires, à la charge exclusive du mandant.'
Dans l'acte authentique de vente, les parties ont reconnu que le prix avait été négocié par l'agence [R] [F] Immo et par l'agence Klickimmo, et que les honoraires de négociation étaient répartis comme suit entre les parties :
- 8.750 euros TTC à la charge du vendeur ;
- 8.750 euros TTC à la charge de l'acquéreur.
Les acquéreurs indiquent avoir payé la somme de 8.750 euros à la société Klickimmo. Ces honoraires perçus par l'agence Klickimmo seront remboursés par le vendeur aux acquéreurs dans le cadre de l'indemnisation de leur préjudice financier : 8.750 euros ;
- meubles sur mesures, qui ne pourront être récupérés : 11.000 euros TTC (pièce 13-2 [N]/[T]) ;
- taxes foncières de 2021 à 2025, incombant au propriétaire : 594,30 +1.277+ 1.361 + 1.406 +1.426 = 6.064,30 euros ;
- achat radiateur salon, qui ne pourra être récupéré : 1.336,50 euros TTC (pièce 13-6 [N]/[T]) ;
- achat électroménager encastré, qui ne pourra être récupéré : 3.639,90 euros TTC (pièce 13-7 [N]/[T]).
- charges de copropriété :
Il y a en outre lieu de tenir compte des charges de copropriété qui incombent au propriétaire. En revanche, la quote-part locative ne constitue pas un préjudice, compte tenu de la jouissance du logement par les acquéreurs.
Les charges de copropriété incombant au propriétaire représentent (pièce 13-8 et 35 et 36 [N]/[T]) :
- pour 2021 : charges pour les 4 trimestres (501,29 - 192,35) + (28,29 - 10,81) = 326,42 euros + travaux : 243,25 + 13,77 ; total : 583,44 euros ;
- pour 2022 : charges pour les 4 trimestres (1.721,31 - 535,30) + (97,06 - 29,96) = 1253,11 euros + travaux : 368,73 euros : total 1.621,84 euros ;
- pour 2023 : appel de fonds supplémentaires 85,86 + 4,86 = 90,72 euros, outre charges estimées à 1.256,11 euros : total 1.346,83 euros ;
- pour 2025 :
* appel de fonds 1er trimestre (391,33 - 219,50) + (21,87 - 12,14) = 181,56 euros ;
* appel de fonds 4è trimestre (512,17 - 356,24) + (21,43 - 12,60) = 164,76 euros ;
soit pour les 4 trimestres de 2025, des charges de copropriété incombant au propriétaire estimées à (181,56 + 164,76) X2 = 692,64 euros ;
outre les travaux : 338,18 + 338,17 + 338,17 + 126 +68.,15 + 167,86 + 167,86 + 126 +68,14 + 167,86 = 1.906,39 euros ; total imputable au propriétaire pour 2025 : 2.599,03 euros ;
- pour 2024 : au titre des appels de charges pour les 4 trimestres, des charges de copropriété incombant au propriétaire estimées à 692,64 euros ;
outre les travaux : 254,02 + 254,02 + 92,38 + 484,39 + 484,39 + 484,39 + 484,39 + 484,39 = 3.022,37 euros ; total des charges imputables au propriétaire pour 2024 : 3.715,01 euros.
Ainsi, de 2021 à 2025 inclus, le total des charges imputables au propriétaire peut être estimé à 583,44 + 1.621,84 + 1.346,83 + 2.599,03 + 3.715,01 = 9.866,15 euros.
Le préjudice matériel s'établit donc comme suit : 710 + 5.000 + 8.750 euros + 11.000 + 6.064,30 + 1.336,50 + 3.639,90 +9.866,15 = 46.366,85 euros.
Infirmant le jugement dont appel, la société [Y] sera condamnée à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 46.366,85 euros en réparation de leur préjudice matériel.
Sur le préjudice moral imputable à la société [Y] :
Les acquéreurs ont dû intenter une action en anéantissement de la vente, et dans l'attente, ont dû vivre dans un appartement avec un plancher affaissé et flexible, ce qui leur a occasionné des tracas et soucis. Leur préjudice moral imputable à la société [Y] peut être évalué à 6.000 euros.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné la Sas [Y] à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 6.000 euros en réparation de leur préjudice moral.
Sur le préjudice de jouissance imputable à la société [Y] :
La vente est résolue, aussi M. [N] et Mme [T] n'auront pas à supporter les travaux de remise en état. Par ailleurs, M. [N] et Mme [T] ne justifient pas avoir été privés de la jouissance d'une partie de leur duplex.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [N] et Mme [T] de leur demande au titre du préjudice de jouissance contre la société [Y].
Sur les dommages et intérêts dus par la société [Y] envers la banque :
Jusqu'aux restitutions, la banque subit un préjudice pour n'avoir pu faire fructifier le capital.
Infirmant le jugement dont appel sur le quantum, la société [Y] sera condamnée à rembourser à la société Bnp Paribas les intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier, au jour de l'exécution de la présente décision.
En revanche, la société Bnp Paribas ne saurait réclamer le montant des intérêts à échoir, sur une somme qui va lui être restituée et ne sera pas immobilisée, puisqu'elle pourra faire l'objet d'un autre investissement. En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté la Sa Bnp Paribas de sa demande de condamnation portant sur la somme de 70.074,80 euros au titre des intérêts à échoir non perçus au 9 octobre 2023.
Sur les recours en garantie de Mme [F] et de Me [A] :
Infirmant le jugement dont appel, les recours en garantie de Mme [F] et de Me [A] seront déclarés sans objet.
Sur la demande reconventionnelle d'indemnité d'occupation :
Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
La demande d'indemnité d'occupation constitue une prétention nouvelle en appel formée par la société [Y].
Le vendeur fait valoir que cette demande est la conséquence de l'annulation pour dol prononcée en première instance, et qu'ainsi, elle est faite en raison de l'évolution du litige.
Cependant, déjà en première instance, l'annulation de la vente pour dol était demandée, aussi la demande reconventionnelle d'indemnité d'occupation aurait pu être formée dès la première instance. Elle n'est pas liée à l'évolution du litige.
La demande d'indemnité d'occupation formée par la société [Y] sera donc déclarée irrecevable.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné la société [Y] aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.
Il sera confirmé en ce qu'il a condamné la Sas [Y] à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 5.000 euros et à la Sa Bnp Paribas la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Infirmant le jugement, il n'y a pas lieu de condamner Me [A] et Mme [F] in solidum avec la société [Y] au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.
La Sas [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel.
Elle sera condamnée à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 4.000 euros pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
La Sas [Y], Me [A] et Mme [F] seront déboutés de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 31 janvier 2024, sauf en ce qu'il a :
- anéanti rétroactivement la vente du 8 juin 2021 reçue par Maître [K] [A], notaire à [Localité 15], par lequel les consorts [G] se sont portés acquéreurs du lot n°7 et 9 dépendant du volume 2019P de cet ensemble immobilier sis [Adresse 8] cadastré à [Localité 15] sous les références section [Cadastre 14] AC n°[Cadastre 6] ayant une superficie de 02 a 29 ca, sauf à préciser qu'il s'agit d'une résolution et non d'une annulation ;
- prononcé la caducité du contrat de prêt immobilier n° 30004007620006326046063 souscrit par M. [V] [N] et Mme [U] [T] auprès de la Bnp Paribas, d'un montant de 536.449,00 euros remboursable en 300 mois, au taux de 1 %,
- condamné la Sas [Y] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 491.250 euros correspondant au prix de vente,
- dit que la somme de 28.607 euros sera restituée par l'administration fiscale en application de l'article 1961 du code général des impôts sur production du présent jugement,
- rejeté toutes demandes formées à l'encontre de M. [L] [Z],
- débouté M. [V] [N] et Mme [U] [T] de leur demande de condamnation de Maître [K] [A] à leur payer la somme de 73.687,50 euros,
- condamné la Sas [Y] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 6.000 euros correspondant à leur préjudice moral,
- débouté M. [N] et Mme [T] de leur demande de condamnation de la Sas [Y], Me [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] immobilier à leur payer la somme de 12.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
- débouté la Sa Bnp Paribas de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 70.074,80 euros,
-- condamné la Sas [Y] aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,
- condamné la Sas [Y] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sas [Y] à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,
Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière, aux frais de la Sas [Y] ;
Condamne M. [V] [N] et Mme [U] [T] à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 536.449 euros au titre du capital prêté, dont il convient de déduire l'ensemble des échéances payées à la date de l'exécution du présent arrêt ainsi que les frais de dossier ;
Condamne la Sas [Y] à garantir la Sa Bnp Paribs du règlement de ladite somme, en cas d'insolvabilité avérée de M. [N] et Mme [T] ;
Déboute M. [N] et Mme [T] et la Sa Bnp Paribas de leurs autres demandes contre Me [A] et Mme [F], en sus du préjudice de jouissance ;
Condamne la Sas [Y] à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 46.366,85 euros en réparation de leur préjudice matériel ;
Condamne la société [Y] à rembourser à la société Bnp Paribas les intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier, au jour de l'exécution de la présente décision ;
Déclare sans objet les recours en garantie de Me [A] et de Mme [F] ;
Déclare irrecevable la demande d'indemnité d'occupation formée par la société [Y] ;
Dit n'y avoir lieu de condamner Me [A] et Mme [F] in solidum avec la société [Y] au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.
Condamne la Sas [Y] aux dépens d'appel ;
La condamne à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 4.000 euros pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;
Déboute la Sas [Y], Me [A] et Mme [F] de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
La greffière La présidente
M. POZZOBON A.M. ROBERT
.
ARRÊT N° 26/25
N° RG 24/00717
N° Portalis DBVI-V-B7I-QBSH
SL - SC
Décision déférée du 31 Janvier 2024
TJ de [Localité 15] - 23/03656
A. POUYANNE
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le 28/01/2026
à
Me Jean-Paul COTTIN
Me Anaïs TOULOUSE
Me Christophe NEROT
Me Nicolas LARRAT
Me Aurélie LESTRADE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX
***
APPELANTS
Monsieur [L] [Z]
[Adresse 12]
[Localité 5]
S.A.S. [Y]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentés par Me Jean-Paul COTTIN de la SCP D'AVOCATS COTTIN - SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Madame [U] [T]
[Adresse 11]
[Localité 4]
Monsieur [V] [N]
[Adresse 11]
[Localité 4]
Représentés par Me Anaïs TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [UW] [F], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial [UW] [F] IMMOBILIER
[Adresse 7]
[Localité 4]
Représentée par Me Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE
Maître [K] [A]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A. BNP PARIBAS
[Adresse 2]
[Localité 13]
Représentée par Me Aurélie LESTRADE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 décembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :
A.M. ROBERT, présidente
S. LECLERCQ, conseillère
N. ASSELAIN, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats M. POZZOBON
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties
- signé par A.M. ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 8 juin 2021, passé devant Maître [K] [A], notaire associé de la Scp BL notaires, notaire à Toulouse, avec la participation de Me [IN] [B], notaire à Toulouse, assistant l'acquéreur, la Sas [Y] a vendu à M. [V] [N] et Mme [U] [T] un appartement duplex situé au 3ème et 4ème étage du bâtiment A, dont l'accès se fait depuis le 3ème étage (lot n°7), ainsi qu'un parking couvert (lot n°9), au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 10], au prix de 491.250 euros, s'appliquant aux meubles pour 6.500 euros.
La superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 était de 79,60 m² pour le lot n°7.
La vente a eu lieu par l'intermédiaire de Mme [UW] [F], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial [UW] [F] Immobilier, agent immobilier à laquelle la Sas [Y] avait consenti un mandat exclusif de vente le 23 décembre 2020.
M. [N] et Mme [T] avaient confié un mandat de recherche exclusif à l'Eurl Klickimo.
Dans l'acte authentique de vente, les parties ont reconnu que le prix avait été négocié par l'agence [R] [F] Immo et par l'agence Klickimo.
L'acquisition a été financée par un emprunt souscrit auprès de la Sa Bnp Paribas, d'un montant de 536.449 euros, remboursable en 300 mois au taux de 1% par an.
.
Au mois d'août 2021, M. [V] [N] et Mme [U] [T] ont constaté l'affaissement de leur plancher, alors que les propriétaires de l'appartement situé sous le leur, M. [M] [I] et Mme [X] [D], qui l'avaient acquis le 10 juin 2021, effectuaient des travaux de rénovation.
A la demande de M. [V] [N] et Mme [U] [T], par ordonnance du 13 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [TO] [E], au contradictoire de M. [I] et Mme [D], ainsi que de la Sas [Y], la Sas Llabo, la Smabtp et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], appelés en cause par M. [I] et Mme [D].
Par ordonnance de référé du 21 octobre 2022, les opérations d'expertise ont été rendues communes et opposables à la Sas Perspective Engineering, son assureur Axa France Iard, ainsi qu'à la compagnie Allianz en ses qualités d'assureur du syndicat des copropriétaires et d'assureur de la Sas [Y].
Par ordonnance du 24 janvier 2023, les opérations d'expertise ont été rendues communes et opposables à M. [L] [Z], dirigeant de la Sas [Y].
L'expert judiciaire a établi son rapport le 12 juin 2023.
-:-:-:-
Par ordonnance du 28 juin 2023, faisant suite à une requête reçue le 27 juin 2023, M. [V] [N] et Mme [U] [T] ont été autorisés par le président du tribunal judiciaire de Toulouse à faire assigner à jour fixe la Sas [Y], M. [L] [Z], gérant de cette société, M. [K] [A], l'entrepreneur individuel [UW] [F] Immobilier et la Sa Bnp Paribas à l'audience du 16 octobre 2023 à 14 h.
Par actes des 4 et 10 juillet 2023, M. [V] [N] et Mme [U] [T] ont fait assigner la Sas [Y], M. [L] [Z], l'entrepreneur individuel [UW] [F] immobilier, la Sa Bnp Paribas et Me [K] [A] à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Toulouse, à l'audience du 16 octobre 2023 à 14 h, afin de voir prononcer la nullité pour dol de la vente, dire que M. [Z] est coauteur de ce dol, constater ou prononcer la caducité du contrat de prêt.
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Par un jugement du 31 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- annulé la vente du 8 juin 2021 reçue par Maître [K] [A], notaire à [Localité 15], par lequel les consorts [G] se sont portés acquéreurs du lot n°7 et 9 dépendant du volume 2019P de cet ensemble immobilier sis [Adresse 8] cadastré à [Localité 15] sous les références section [Cadastre 14] AC n°[Cadastre 6] ayant une superficie de 02 a 29 ca,
- ordonné la publication du présent jugement aux frais de la Sas [Y],
- prononcé la caducité du contrat de prêt immobilier n° 30004007620006326046063 souscrit par M. [V] [N] et Mme [U] [T] auprès de la Bnp Paribas, d'un montant de 536.449,00 euros remboursable en 300 mois, au taux de 1 %,
- condamné la Sas [Y] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 491.250 euros correspondant au prix de vente,
- dit que la somme de 28.607 euros sera restituée par l'administration fiscale en application de l'article 1961 du code général des impôts sur production du présent jugement,
- rejeté toutes demandes formées à l'encontre de M. [L] [Z],
- condamné l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 8.750 euros correspondant aux honoraires de négociation,
- condamné la Sa Bnp Paribas à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 16.155,36 euros correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la présente décision,
- condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 30.939,99 euros correspondant à leur préjudice matériel,
- débouté M. [V] [N] et Mme [U] [T] de leur demande de condamnation de Maître [K] [A] à leur payer la somme de 73.687,50 euros,
- condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 6.000 euros correspondant à leur préjudice moral,
- débouté M. [V] [N] et Mme [U] [T] de leur demande de condamnation des mêmes à leur payer la somme de 12.000 euros,
- condamné M. [V] [N] et Mme [U] [T] à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 536.449 euros déduction faite des échéances réglées par eux au jour de l'exécution de la présente décision, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,
- condamné la Sas [Y] à garantir la Sa Bnp Paribas du règlement de ladite somme en cas d'insolvabilité avérée de M. [V] [N] et Mme [U] [T],
- condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 16.155,36 euros correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la présente décision,
- débouté la Sa Bnp Paribas de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M. [L] [Z],
- débouté la Sa Bnp Paribas de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 70.074,80 euros,
- débouté l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier de sa demande que Maître [K] [A] la relève et la garantisse des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [V] [N] et Mme [U] [T],
- débouté Maître [K] [A] de sa demande que la Sas [Y] le relève et le garantisse des condamnations prononcées à son encontre au profit M. [V] [N] et Mme [U] [T],
- débouté Maître [K] [A] de sa demande que l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier le relève et le garantisse des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [V] [N] et Mme [U] [T],
- débouté Maître [K] [A] de sa demande à ce que l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier le relève et le garantisse des condamnations prononcées à son encontre au profit de la Sa Bnp Paribas,
- condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [K] [A] aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,
- condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise Individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [K] [A] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [K] [A] à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- écarté l'exécution provisoire de droit de tous les chefs de la décision.
Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que la vente était nulle pour dol, car la Sas [Y], vendeur, avait sciemment dissimulé des travaux de nature décennale, consistant en la réfection d'un plancher entre le 3ème et le 4ème étage, sans étude de structure préalable et sans souscrire d'assurance couvrant les désordres de nature décennale, alors qu'une telle information avait un caractère déterminant pour l'acquéreur, qui n'aurait pas contracté s'il avait connu l'existence de ces travaux et des conditions dans lesquelles ils ont été réalisés.
Il a prononcé la caducité du prêt immobilier.
Il a retenu que la Sas [Y] engageait sa responsabilité délictuelle, du fait de la faute commise, mais qu'en revanche, il n'était pas démontré que M. [Z], son dirigeant, était coateur de ce dol, en l'absence de caractérisation d'une faute du dirigeant détachable de ses fonctions sociales et engageant sa responsabilité personnelle.
S'agissant du notaire, le premier juge a retenu que sa responsabilité était engagée pour n'avoir pas interrogé le vendeur sur la nature et l'étendue des travaux réalisés, et n'avoir pas demandé les factures de travaux et les attestations d'assurance, alors qu'il pouvait se rendre compte d'une différence suspecte entre la désignation de l'immeuble et son prix en 2019 et sa désignation et son prix en 2021.
S'agissant de l'agent immobilier, le premier juge a retenu sa responsabilité délictuelle, et sur le fondement du contrat de mandat, pour ne s'être pas assuré que se trouvaient réunies les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire, aussi bien à l'égard de son mandant que d'un tiers ; qu'en effet, il mentionnait dans son annonce que l'appartement était une superbe rénovation, sans solliciter aucune précision quant à ces travaux de rénovation, dont il connaissait pourtant l'ampleur, ayant été en charge de la vente de l'ensemble des lots, et qu'il ne s'était donc pas assuré que les conditions d'assurance et d'autorisation administrative, voire d'exécution des travaux dans les règles de l'art, correspondaient à l'état apparent de l'appartement.
Il a dit que le prix de vente devait être restitué par la Sas [Y].
Il a dit que les frais d'acte, droits de mutation et contribution de sécurité immobilière seraient restitués par l'administration fiscale.
Il a évalué le préjudice matériel à la somme de 30.399,99 euros et a dit que cette somme devait être remboursée aux acquéreurs par la Sas [Y], Me [A] et Mme [UW] [F], in solidum chacun à proportion d'un tiers.
Il a dit n'y avoir lieu d'accorder une somme au titre de la perte de chance de ne pas conclure la vente ou de la conclure à d'autres conditions, celle-ci étant annulée.
Il a condamné la Sas [Y], Me [A] et Mme [UW] [F] à payer aux acquéreurs la somme de 6.000 euros à titre de préjudice moral, in solidum, à hauteur d'un tiers chacun.
Il a considéré que le préjudice de jouissance n'était pas démontré.
En raison de la caducité du prêt, il a condamné les acquéreurs à payer à la Sa Bnp Paribas le capital prêté, déduction faite des échéances réglées par les emprunteurs au jour de l'exécution de la décision, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.
Il a dit que la Sas [Y] serait tenue de garantir la restitution de cette somme à la société Bnp Paribas en cas d'insolvabilité avérée des acquéreurs.
Il a condamné la Sa Bnp Paribas à payer aux acquéreurs la somme de 16.155,36 euros à parfaire au jour de l'exécution de la décision au titre des intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier.
Il a condamné la Sas [Y], Me [A] et Mme [UW] [F] à payer à la société Bnp Paribas cette somme, in solidum à hauteur d'un tiers chacun.
Il a débouté la Sa Bnp Paribas de sa demande de paiement des intérêts à échoir.
Il a débouté Mme [UW] [F] de son recours en garantie de 100% contre Me [A], estimant que la faute de Mme [F] a contribué au dommage à hauteur d'un tiers.
Il a débouté Me [A] de sa demande de garantie de 100% contre la société [Y], estimant que sa faute avait contribué au dommage à hauteur d'un tiers.
Il l'a débouté de son recours en garantie de 100% contre M. [Z]. Il l'a débouté de son recours en garantie de 80% contre Mme [F], estimant que sa faute avait contribué au dommage à hauteur d'un tiers.
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Par déclaration du 29 février 2024, la Sas [Y] et M. [L] [Z] ont interjeté appel du jugement rendu le 31 janvier 2024, en ce qu'il a :
- annulé la vente du 08 juin 2021 reçue par acte de Maître [K] [A], notaire à [Localité 15], par lequel les consorts [G] se sont portés acquéreurs des lots n° 7 et 9 dépendant du volume 2019P de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] cadastré à [Localité 15] sous les références section [Cadastre 14] AC n° [Cadastre 6] d'une superficie de 02 a 29 ca,
- ordonné la publication du présent jugement aux frais de la Sas [Y],
- prononcé la caducité du contrat de prêt immobilier n° 30004007620006326046063 souscrit par M. [V] [N] et Mme [U] [T] auprès de la Bnp Paribas d'un montant de 536.449,00 euros remboursable en 300 mois au taux de 1%.
- condamné la Sas [Y] à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 491.250 euros correspondant au prix de vente,
- condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 30.939,99 euros,
- condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers la Sas [Y], Maître [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [N] et Mme [T] la somme 6.000 euros,
- condamné la Sas [Y] à garantir la Sa Bnp Paribas du règlement de la somme de 536.449 euros en cas d'insolvabilité avérée de M. [N] et Mme [T],
- condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers la Sas [Y], Maître [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à la Sa Bnp Paribas la somme 16.155,36 euros correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurances et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la présente décision,
- condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [A] aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,
- condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [A] à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [A] à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par avis d'orientation du 13 mars 2024, l'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile.
Par une ordonnance du 22 janvier 2025, le président de la première chambre civile de la cour d'appel de Toulouse a :
- déclaré irrecevables les conclusions déposées sur le fond le 27 juin 2024 dans l'intérêt de la Sa Bnp Paribas sauf le droit de déférer la présente ordonnance à la Cour dans les quinze jours de sa date par application de l'article 916 du code de procédure civile en sa rédaction applicable au litige,
- condamné la Sa Bnp Paribas aux dépens de l'incident,
- condamné la Sa Bnp Paribas à verser à M. [L] [Z] et la Sas [Y] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sa Bnp Paribas à verser à Maître [K] [A] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sa Bnp Paribas à verser à Mme [UW] [F] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- renvoyé l'affaire à la conférence du jeudi 3 avril 2025 à 15 heures pour éventuelle fixation.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 novembre 2025, la Sas [Y] et M. [L] [Z], appelants, demandent à la cour de :
- infirmer le jugement rendu le 31 janvier 2024 en ce qu'il a :
' annulé la vente du 08 juin 2021 reçue par acte de Maître [K] [A], notaire à [Localité 15], par lequel les consorts [G] se sont portés acquéreurs des lots n° 7 et 9 dépendant du volume 2019P de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] cadastré à [Localité 15] sous les références section [Cadastre 14] AC n° [Cadastre 6] d'une superficie de 02 a 29 ca,
' ordonné la publication du présent jugement aux frais de la Sas [Y],
prononcé la caducité du contrat de prêt immobilier n° 30004007620006326046063 souscrit par M. [V] [N] et Mme [U] [T] auprès de la Bnp Paribas d'un montant de 536.449,00 euros remboursable en 300 mois au taux de 1%,
' condamné la Sas [Y] à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 491.250 euros correspondant au prix de vente,
' condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 30.939,99 euros,
' condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers la Sas [Y], Maître [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [N] et Mme [T] la somme 6.000 euros,
' condamné la Sas [Y] à garantir la Sa Bnp Paribas du règlement de la somme de 536.449 euros en cas d'insolvabilité avérée de M. [N] et Mme [T],
' condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers la Sas [Y], Maître [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 16.155,36 euros correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurances et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la présente décision,
' condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [A] aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,
' condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [A] à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [A] à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- le confirmer pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
- déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées subsidiairement par les consorts [G] au titre de la garantie des vices cachés, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile,
- débouter les consorts [G] de l'intégralité de leurs demandes formées à l'encontre de la Sas [Y] et de son gérant, M. [L] [Z],
- débouter Me [A] de toutes ses demandes formées à l'encontre de la Sas [Y] et de M. [Z],
- condamner tout succombant au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- très subsidiairement, dans l'hypothèse improbable où la cour d'appel confirmerait la décision attaquée, dire que les consorts [G] sont redevables d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1.500 euros à compter du 25 juillet 2019, date de l'acquisition de l'appartement, et ce jusqu'à la restitution de ce dernier.
Concernant le dol, ils font valoir que si c'est à tort qu'il n'a pas été mentionné dans l'acte authentique de vente que l'appartement avait fait l'objet de travaux de rénovation, il n'est pas caractérisé un élément intentionnel, ni une erreur déterminante provoquée. Ainsi, concernant l'élément intentionnel, ils font valoir qu'il n'y avait pas de volonté de dissimuler afin d'amener une partie à contracter, car les acquéreurs étaient au courant que l'immeuble avait fait l'objet d'une rénovation, notamment sur son plancher, et que les travaux réalisés ne peuvent être considérés comme irréguliers, toutes les déclarations préalables de travaux nécessaires ayant été faites et qu'aucun permis de construire ne devait être demandé. Ils ajoutent que le vice affectant la poutraison n'était pas connu de la Sas [Y] et de M. [Z] au moment de la vente.
Concernant l'erreur déterminante provoquée, ils font valoir que les acquéreurs n'apportent pas la preuve qu'ils n'auraient pas acquis s'ils avaient disposé de l'information, car la société Llabo était assurée pour sa responsabilité décennale, et car la société [Y] était assurée pour sa responsabilité civile professionnelle couvrant les rénovations en tant que marchand de biens, et qu'ainsi seule une assurance dommages-ouvrage n'avait pas été souscrite ; que cependant, les acquéreurs auraient pu contracter malgré l'absence d'assurance dommages-ouvrage dont la nécessité n'avait pas été décelée.
Concernant la garantie des vices cachés, ils font valoir qu'il s'agit d'une prétention nouvelle irrecevable au sens de l'article 564 du code de procédure civile, qui est aussi prescrite, et que les conditions de fond ne sont en toute hypothèse pas réunies.
M. [Z] fait valoir son absence de responsabilité personnelle en qualité de dirigeant de la Sas [Y].
Ils demandent de réformer le jugement en ce qu'il a accordé à M. [N] et Mme [T] des dommages et intérêts. Ils estiment qu'il n'est pas justifié d'un préjudice financier, ni d'un préjudice de jouissance, ni d'un préjudice moral. Ils font valoir que l'appartement est parfaitement habitable en l'état et que M. [N] et Mme [T] n'ont jamais eu à déménager. Ils considèrent que l'affaissement du plancher dans la cuisine, dont il n'est pas démontré qu'il pourrait effectivement causer la ruine sauf à apporter un excédent de poids, ne justifie pas non plus l'existence d'un préjudice moral.
A titre reconventionnel, en cas d'annulation de la vente, ils sollicitent une indemnité d'occupation.
La société [Y] conteste le recours du notaire à son encontre, compte tenu de la faute commise par lui.
Dans leurs dernières conclusions, transmises par voie électronique le 7 novembre 2025, Mme [U] [T] et M. [V] [N], intimés et appelants incidents, demandent à la cour de :
A titre principal,
- accueillir l'appel incident de M. [N] et Mme [T], le déclarer recevable et bien fondé,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse en date du 31 janvier 2024 en ce qu'il a :
' annulé pour dol la vente du 8 juin 2021 reçue par Maître [K] [A], notaire à [Localité 15], par lequel les consorts [N]-[T] se sont portés acquéreurs du lot n°7 et 9 dépendant du volume 2019P de cet ensemble immobilier sis [Adresse 8] cadastré à [Localité 15] sous les références section [Cadastre 14] AC n°[Cadastre 6] ayant une superficie de 02 a 29 ca,
' ordonné la publication du présent jugement aux frais de la Sas [Y],
' prononcé la caducité du contrat de prêt immobilier n° 30004007620006326046063 souscrit par M. [V] [N] et Mme [U] [T] auprès de la Bnp Paribas, d'un montant de 536.449,00 euros remboursable en 300 mois, au taux de 1 %, sera prononcée,
' condamné la Sas [Y] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 491.250 euros correspondant au prix de vente,
' dit que la somme de 28.607 euros sera restituée par l'administration fiscale en application de l'article 1961 du code général des impôts sur production du présent jugement,
' condamné l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 8.750 euros correspondant aux honoraires de négociation,
' condamné la Sa Bnp Paribas à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 16.155,36 euros correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la présente décision,
' condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise Individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 30.939,99 euros correspondant à leur préjudice matériel,
' condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise Individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 6.000 euros correspondant à leur préjudice moral,
' condamné la Sas [Y] à garantir la Sa Bnp Paribas du règlement de ladite somme [la somme de 536.449 euros déduction faite des échéances réglées par M. [N] et Mme [T] au jour de l'exécution de la présente décision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision] en cas d'insolvabilité avérée de M. [V] [N] et Mme [U] [T],
' condamné in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 16.155,36 euros correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la présente décision,
' condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise Individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [K] [A] aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiclaire,
' condamné in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [K] [A] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'infirmer en ce qu'il a :
' débouté M. [N] et Mme [T] de leur demande à l'encontre de M. [L] [Z],
' débouté les consorts [G] de leur demande tendant à voir condamner, Maître [A], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier, in solidum avec la société [Y], à la restitution du prix de vente,
' exclu du montant des frais dus aux consorts [G], la somme de 8.750 euros correspondant aux honoraires de négociation de l'agence Eurl Klickimmo,
' débouté les consorts [G] de leur demande au titre du préjudice de jouissance ;
Et statuant à nouveau,
- dire que M. [L] [Z] est coauteur de ce dol en raison de la faute détachable commise par lui en qualité de dirigeant de la Sas [Y],
- condamner la Sas [Y] in solidum avec M. [Z] et Maître [K] [A] et [UW] [F] Immobilier à verser à M. [N] et Mme [T] la somme de 491 250 euros au titre du prix de restitution,
- condamner in solidum la Sas [Y], M. [Z], [UW] [F] Immobilier et Maître [K] [A] à verser à M. [N] et Mme [T] la somme de 12.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,
- condamner M. [L] [Z], président de la Sas [Y] in solidum avec cette dernière au paiement des sommes allouées à M. [N] et Mme [T],
- déclarer irrecevable la demande d'indemnité d'occupation, celle-ci constituant une prétention nouvelle en appel, contraire aux dispositions de l'article 564 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire, si la cour devait infirmer le jugement du 31 janvier 2024 en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente pour dol du 8 juin 2021,
- prononcer pour vice caché la 'nullité de la vente' du 8 juin 2021 reçue par Maître [K] [A], notaire à [Localité 15], acte par lequel les consorts [G] se sont portés acquéreurs du lot n°7 et 9 dépendant du volume 2019P de cet ensemble immobilier sis [Adresse 8] cadastré à [Localité 15] sous les références section [Cadastre 14] AC n°[Cadastre 6] ayant une superficie de 02 a 29 ca,
- ordonner la publication du présent jugement aux frais de la Sas [Y],
- prononcer la caducité du contrat de prêt immobilier n° 30004007620006326046063 souscrit par M. [V] [N] et Mme [U] [T] auprès de la Bnp Paribas, d'un montant de 536.449,00 euros remboursable en 300 mois, au taux de 1 %, sera prononcée,
- condamner la Sas [Y] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 491.250 euros correspondant au prix de vente,
- dire que la somme de 28.607 euros sera restituée par l'administration fiscale en application de l'article 1961 du code général des impôts sur production du présent jugement,
- condamner l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 8.750 euros correspondant aux honoraires de négociation,
- condamner la Sa Bnp Paribas à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 20.850,17 euros correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la présente décision,
- condamner in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise Individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 46 994,62 euros correspondant à leur préjudice matériel,
- condamner in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 6.000 euros correspondant à leur préjudice moral,
- condamner la Sas [Y] à garantir la Sa Bnp Paribas du règlement de ladite somme en cas d'insolvabilité avérée de M. [V] [N] et Mme [U] [T],
- condamner in solidum, chacun à proportion d'un tiers, la Sas [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 20.850,17 euros correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la présente décision,
- condamner in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [K] [A] aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,
- condamner in solidum la Sas [Y], l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier et Maître [K] [A] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre toujours subsidiaire, si la cour devait infirmer le jugement du 31 janvier 2024 en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente du 8 juin 2021 et retenir la responsabilité civile professionnelle de Maître [K] [A],
- condamner Maître [A] à verser aux consorts [G] la somme de 122 812,50 euros à titre de dommages et intérêts lié à la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à d'autres conditions,
- fixer cette perte de chance à 25% du prix de vente payé ;
En tout état de cause,
- condamner in solidum la Sas [Y] et M. [L] [Z], au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel ;
A titre toujours subsidiaire, si la cour devait déclarer la demande d'indemnité d'occupation recevable,
- fixer le point de départ de l'indemnité d'occupation au jour de la demande formulée par la Sas [Y] devant la cour d'appel, à savoir dans les écritures transmises par RPVA le 11 février 2025, et non à la date arbitraire du 1er août 2019.
Ils soutiennent que la vente est nulle pour dol. Ils font valoir que l'acte authentique de vente dissimule de façon volontaire la nature des travaux réalisés, lesquels sont à l'origine des désordres structurels constatés. Ils font valoir que si l'aménagement de combles aménageables, sans modification de l'aspect extérieur du bâtiment, ne nécessite aucune formalité d'urbanisme, en l'espèce il y a eu installation de fenêtres de toit ainsi que de chiens assis avec surélévation du toit, et de fenêtres sur la façade Est, et qu'en outre ils augmentaient la surface habitable, et qu'ainsi ils nécessitaient l'obtention d'un permis de construire ainsi que l'autorisation des architectes des bâtiments de France. Ils font valoir qu'en dissimulant sciemment la réalisation des travaux soumis à déclaration de travaux non effectuée, le vendeur s'est rendu coupable de dol à leur égard, car ils n'auraient pas acquis l'appartement s'ils avaient eu connaissance des irrégularités administratives dont il était affecté. Ils ajoutent que la société [Y] était tenue de souscrire une assurance dommages-ouvrage pour ces travaux, et qu'elle n'a réalisé aucun diagnostic structurel avant de les entreprendre, et que dès lors, la société [Y] aurait dû signaler ces travaux de transformation, et que s'ils les avaient connus ils n'auraient pas contracté.
Subsidiairement, ils invoquent la 'nullité de la vente' pour vice caché. Ils estiment que l'action est recevable, car elle tend aux mêmes fins que la nullité pour dol.
Ils font valoir que le contrat de prêt est caduc.
Ils estiment que l'agent immobilier a manqué à son obligation d'information et de conseil à leur égard, et engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
Ils estiment que la responsabilité du notaire instrumentaire est engagée, car il disposait d'éléments de nature à faire douter de l'exactitude des déclarations du vendeur.
Ils invoquent la responsabilité personnelle du dirigeant de la société [Y], pour absence de souscription de l'assurance obligatoire de responsabilité décennale.
Ils font valoir qu'ils ont subi un préjudice financier au titre des frais de dossier de crédit, des frais de courtier, des frais de garantie (crédit logement), frais de l'agence immobilière Klickimmo, et de diverses sommes exposées lors de l'achat de l'appartement (électroménager sur mesure, meubles encastrés), ainsi que des taxes foncières, électricité et charges de copropriété. Pour le cas où la caducité du contrat de prêt ne serait pas rétroactive, ils demandent le remboursement des intérêts d'emprunt et de l'assurance.
Ils invoquent un préjudice moral, compte tenu des démarches qu'ils ont été contraints d'effectuer, des soucis et tracas.
Ils invoquent un préjudice de jouissance, représentant la moitié de la valeur locative nette d'impôt de leur appartement, jusqu'à la décision à intervenir.
Ils soulèvent l'irrecevabilité de la demande d'indemnité d'occupation, et sur le fond, demandent d'en retarder le point de départ à partir du jour de la demande d'annulation de la vente.
Si la vente n'est pas annulée, ils demandent l'indemnisation du préjudice de perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à d'autres conditions, perte de chance qu'ils fixent à 25%.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 novembre 2025, Me [K] [A], intimé et appelant incident, demande à la cour, de :
rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
A titre principal, faisant droit à l'appel incident de Maître [K] [A],
- infirmer le jugement du 31 janvier 2024, en ce qu'il a retenu que Maître [K] [A] avait commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle et jugé que cette faute était en relation de cause à effet avec partie des préjudices invoqués par les consorts [G] et avec partie des préjudices allégué par la Bnp Paribas.
Statuant à nouveau,
- juger que Maître [K] [A] n'a commis aucun manquement à ses obligations professionnelles et qu'en toute hypothèse, la faute éventuellement commise n'a pas pu participer à la demande en nullité de la vente du 8 juin 2021 présentée par les consorts [G],
- débouter en conséquence les consorts [G], la Bnp Paribas et en tant que de besoin l'agence [UW] [F] Immobilier de l'ensemble de leurs demandes telles que dirigées à l'encontre de Maître [K] [A],
- débouter la Sas [Y] et M. [L] [Z] de leur demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au titre des dépens de première instance et d'appel,
- condamner les consorts [G] et la Bnp Paribas à payer à Maître [K] [A], chacun, la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
A titre subsidiaire, si le jugement du 31 janvier 2024 devait être confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente du 8 juin 2021 et retenu la faute de Maître [K] [A],
- le confirmer, en ce qu'il a débouté les consorts [G] de leur demande tendant à voir condamner Maître [K] [A] in solidum avec la Sas [Y] et l'agence [UW] [F] Immobilier à restituer le montant du prix de vente payé, soit la somme de 491.250 euros,
- le confirmer en ce qu'il a débouté les consorts [G] de leur demande tendant à voir condamner Maître [K] [A] in solidum avec la Sas [Y] et l'agence [UW] [F] Immobilier au paiement de la somme de 28.607 euros correspondant aux droits d'enregistrement et autres impositions et dit que cette somme aurait à être restituée par l'administration fiscale en application de l'article 1961 du code général des impôts,
- le confirmer en ce qu'il a débouté les consorts [G] de leur demande tendant à voir condamner Maître [K] [A] in solidum avec la Sas [Y] et l'agence [UW] [F] Immobilier au paiement de la somme de 16.155,36 euros correspondant aux intérêts d'emprunt conventionnels, aux cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour du prononcé de l'arrêt à intervenir,
- le confirmer en ce qu'il a débouté les consorts [G] de leur demande tendant à voir condamner Maître [K] [A] au paiement de la somme de 73.687,50 euros au titre de la perte de chance alléguée de ne pas avoir pu obtenir un moindre prix ou de ne pas avoir pu renoncer à la vente,
- le confirmer en ce qu'il a condamné l'agence [UW] [F] Immobilier seule à payer aux consorts [G] la somme de 8.750 euros correspondant à ses honoraires de négociation,
- le confirmer en ce qu'il a débouté les consorts [G] de leur demande tendant à obtenir l'indemnisation d'un préjudice de jouissance,
- le confirmer en ce qu'il a fixé le préjudice moral subi par les consorts [G] à la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- le confirmer en ce qu'il a débouté la Bnp Paribas de sa demande en garantie dirigée contre Maître [K] [A] en cas de non-remboursement par les consorts [G] du capital emprunté,
- le confirmer en ce qu'il a débouté la Bnp Paribas de sa demande tendant à voir condamner Maître [K] [A] au paiement de la somme de 70.074,80 euros au titre des intérêts à échoir en vertu du prêt litigieux,
' l'infirmer en ce qu'il a condamné in solidum Maître [K] [A] avec la Sas [Y] et l'agence [UW] [F] Immobilier à payer aux consorts [G] la somme de 30.939,99 euros au titre de leur préjudice matériel,
Statuant à nouveau de ce chef,
- débouter les consorts [G] de leur demande en réparation de leur préjudice matériel dirigée à l'encontre de Maître [K] [A],
- l'infirmer en ce qu'il a condamné in solidum Maître [K] [A] avec la Sas [Y] et l'Agence [UW] [F] Immobilier à payer à la Bnp Paribas la somme de 16 155,36 euros au titre des intérêts d'emprunt conventionnels, aux cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour du prononcé de l'arrêt à intervenir,
Statuant à nouveau de ce chef,
- débouter la Bnp Paribas de sa demande indemnitaire, faute pour elle de justifier des sommes qu'elle a effectivement perçues et qu'elle aura à restituer à ses emprunteurs,
- l'infirmer en ce qu'il a rejeté l'action récursoire de Maître [K] [A] dirigée contre la Sas [Y],
Statuant à nouveau de ce chef,
- condamner la Sas [Y] à relever et garantie indemne Maître [K] [A] de l'ensemble des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre au profit des consorts [G] et de la Bnp Paribas,
- débouter les consorts [G], la Bnp Paribas et la Sas [Y] de leurs demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dire que les dépens seront supportés à parts égales par chaque partie en cause d'appel.
A titre toujours subsidiaire, si la Cour devait infirmer le jugement du 31 janvier 2024 en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente du 8 juin 2021 et retenir la responsabilité civile professionnelle de Maître [K] [A],
- juger que le seul préjudice dont les consorts [G] pourraient rechercher l'indemnisation ne pourrait consister qu'en une perte de chance pour eux de pouvoir obtenir un moindre prix après qu'ils eurent été informés que la Sas [Y] n'avait pas souscrit d'assurances-ouvrages pour garantir le préfinancement d'éventuels désordres survenus à la suite des travaux sur plancher,
- fixer cette perte de chance à 5% du prix de vente payé,
- débouter les consorts [G] du surplus de leurs demandes,
- débouter la Bnp Paribas de l'ensemble de ses demandes également, puisque le prêt immobilier souscrit ne sera pas anéanti,
- condamner la Sas [Y] à relever et garantir indemne Maître [K] [A] de la condamnation qui pourrait être prononcée de ce chef à son encontre,
- débouter les consorts [G] et la Bnp Paribas de leurs demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dire que les dépens seront supportés à parts égales par chaque partie en cause d'appel.
Il conteste avoir commis une faute. Il soutient que l'aménagement des combles par la société [Y] est intervenu en l'état d'une surface de plancher existante, de sorte qu'aucune autorisation d'urbanisme ne s'imposait ; que même s'il avait eu communication de la notice descriptive évoquant la rénovation des deux appartements en duplex et la réalisation de l'isolation sous plancher sur étage, le notaire aurait été en tout état de cause parfaitement légitime à considérer qu'aucune demande de déclaration préalable ou de permis de construire n'aurait eu à être déposée. Il conteste qu'il y ait eu création d'une surface plancher nouvelle. Il fait valoir qu'au vu des déclarations de la société [Y], de simples travaux d'aménagement intérieur de nature non décennale avaient été réalisés. Il fait valoir qu'il ne lui appartenait pas de vérifier cette déclaration en se faisant communiquer les factures desdits travaux, afin de rechercher s'ils pouvaient être de nature décennale alors que la société [Y] avait déclaré que ce n'était pas le cas.
Il soutient que le seul fait que des combles avec une surface de plancher existante aient pu être aménagés en appartement duplex, ne sous-entendait pas nécessairement que cet aménagement avait pu imposer des travaux de nature décennale.
Il soutient qu'aucun indice n'existait que la société [Y] ait touché à la structure du plancher bas du R+3 du fait de la création d'un R+4. Il ajoute que les combles en R+3 pouvaient parfaitement comporter un deuxième niveau, le terme 'combles' ne désignant qu'un simple 'volume sous toiture' qui peut lui-même être divisé en plusieurs niveaux.
Il conteste le lien de causalité, faisant valoir que les travaux mentionnés dans la notice descriptive ne concernaient que l'isolation phonique sous plancher existant ; que seule l'expertise judiciaire a révélé un changement du système de plancher et que les travaux de plancher auraient dû être précédés d'une étude de structure et de vérification de la capacité portante du plancher alors que les solives étaient déjà sous-dimensionnées. Il soutient qu'il n'aurait pas été en capacité de retenir la nature décennale des travaux réellement engagés ou de déterminer qu'ils avaient été réalisés imparfaitement. Enfin, il fait valoir que la société [Y] était assurée pour sa responsabilité civile pour toute activité de rénovation, que la société Llabo était assurée pour sa responsabilité décennale, et que la seule assurance manquante était l'assurance dommages-ouvrage ; que les consorts [N]/[T] n'ont pas renoncé à acquérir lorsqu'ils ont su que la Sas [Y] n'avait pas souscrit d'assurance dommages-ouvrage concernant les travaux de ravalement, et qu'il y a tout lieu de considérer qu'ils auraient pris la même décision concernant les travaux de plancher ; qu'ainsi, les manquements du notaire ne sont pas à l'origine de la demande de nullité de la vente.
Dans l'hypothèse où sa faute serait retenue, il conteste être tenu de restituer à M. [N] et Mme [T] le prix de vente. Concernant les intérêts d'emprunt, il fait valoir que si le contrat de pret est anéanti, l'établissement prêteur sera tenu de leur restituer les intérêts d'emprutn en même temps que le montant des frais de dossier et autres cotisations au titre de l'ADI. Concernant les meubles meublants, il soutient qu'il n'est pas démontré qu'ils ne pourront être effectivement récupérés, et que si tel devait être le cas, il appartiendrait au vendeur d'en assumer le remboursement. Il soutient qu'il en est de même pour les taxes foncières et les charges de copropriété, qui sont des dépenses inhérentes à l'utilisation du bien immobilier litigieux qui ne peuvent incomber qu'à son propriétaire. Il soutient que le préjudice de jouissance est inexistant. Il ne conteste pas que le préjudice moral s'élève à 6.000 euros.
Il conteste le préjudice de la banque lié au remboursement des intérêts d'emprunt et frais de dossier qu'elle va être tenue de rembourser, considérant que la banque pourra réinvestir les fonds.
Si la vente n'est pas annulée, il estime que la perte de chance de demander une diminution du prix de vente n'est que de 5%.
Il forme un recours total contre la Sas [Y].
Il fait valoir que l'agent immobilier, pour avoir visité les lieux, devait renseigner les acquéreurs potentiels en se procurant les devis, factures.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 avril 2025, Mme [UW] [F], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial [UW] [F] Immobilier, intimée et appelante incidente, demande à la cour, au visa des articles 1992 et 1240 du code civil, de :
- accueillir l'appel incident de l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier, le déclarer recevable et bien fondé,
- réformer le jugement rendu en ce qu'il a :
' condamné l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 8.750 euros correspondant aux honoraires de négociation,
' condamné in solidum à proportion d'un tiers, la société [Y], Maître [K] [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] Immobilier à payer :
* à M. [N] et à Mme [T] les sommes de 30.939,99 euros correspondant à leur préjudice matériel, 6.000 euros en réparation de leur préjudice moral, 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
* à la banque Bnp Paribas la somme de 16.155,36 euros correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la décision, celle-ci étant condamnée à verser cette même somme aux consorts [G].
Statuant de nouveau :
- débouter M. [V] [N] et Mme [U] [T] de leurs demandes dirigées à l'encontre de Mme [UW] [F] en l'absence de preuve d'un manquement à son obligation de renseignement commise dans l'exécution de son mandat et en l'absence de lien de causalité entre le manquement reproché et le préjudice allégué.
- débouter Maître [A] et la Bnp Paribas de toutes leurs demandes à l'encontre de Mme [UW] [F],
- prononcer la mise hors de cause de Mme [UW] [F], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial [UW] [F] Immobilier,
- condamner les consorts [G] ou tout autre succombant au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Concernant la faute qui lui est reprochée, elle conteste ne pas avoir donné d'information sur l'existence des travaux d'aménagement des combles. Elle fait valoir que les acquéreurs ont su que l'appartement avait été entièrement rénové, grâce à l'annonce et à la notice descriptive.
Elle conteste également ne pas s'être préoccupée des autorisations d'urbanisme rendues nécessaires par les travaux réalisés. Elle soutient qu'il n'a pas été créé de surface de plancher , et qu'il n'y a pas eu modification de la destination des locaux selon les règles d'urbanisme applicables, les combles aménageables étant considérés comme des locaux accessoires aux locaux à usage d'habitation des appartements situés au-dessous, de sorte que leur aménagement à usage d'habitation ne nécessitait pas de déclaration de travaux ou de demande de permis de construire. Elle conteste la création de surface plancher.
Quant au lien de causalité, elle fait valoir qu'elle n'avait pas connaissance du sous-dimensionnement du plancher, et que les difficultés sont dues à la démolition des cloisons par les voisins du dessous.
Si la vente est annulée, elle conteste être tenu de restituer à M. [N] et Mme [T] le prix de vente. S'agissant du préjudice de jouissance, elle estime qu'il n'est pas démontré, dans la mesure où ceux-ci continuent à occuper la totalité de l'appartement. S'agissant du préjudice moral, elle estime qu'il n'est pas démontré. Elle conteste devoir indemniser le préjudice financier. Elle estime que l'électricité, les taxes foncières et les charges de copropriété dues pendant que les acquéreurs occupaient et jouissaient de leur bien n'ouvrent pas droit à indemnisation. Elle fait valoir que le mobilier équipant l'appartement suivra le sort de l'immeuble qui se trouvera enrichi, et qu'ainsi seule le venderesse est concernée par la demande de remboursement de ces équipements.
S'agissant de la commission de 8.750 euros qui a été payée par le vendeur à Mme [F], cette dernière conteste devoir la restituer aux acquéreurs, qui ne l'ont pas réglée.
Elle conteste également les préjudices de la banque.
La Sa Bnp Paribas, intimée, a constitué avocat, mais elle a vu ses conclusions déposées sur le fond le 27 juin 2024 déclarées irrecevables par ordonnance du président de la première chambre civile de la cour d'appel de Toulouse du 22 janvier 2025. Elle n'avait pas pris de conclusions sur le fond antérieurement.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2025.
L'affaire a été examinée à l'audience du 15 décembre 2025 à 14h00.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les données de l'expertise judiciaire :
Il ressort de l'acte authentique du vente du 25 juillet 2019 que l'immeuble était à l'origine en R+2 plus comble aménageable de 140 m².
Lors de l'expertise judiciaire, la Sas [Y] a indiqué avoir créé deux duplex dans les combles. Pour cela, elle a fait appel à une série d'entreprises, dont la société Llabo, qui s'est occupée du plancher bas du R+3. M. [Z] a dit avoir obtenu le changement de destination et a précisé avoir lui-même assuré la maîtrise d'oeuvre des transformations (rapport p 8 et p 50).
L'expert judiciaire a constaté l'affaissement du plancher bas du 3ème étage, avec la présence d'un vide sous plinthe, consécutif d'une rotation d'appui du plancher. Il a aussi constaté la flexibilité et la souplesse du plancher bas du 3ème étage. La vibration du plancher est ressentie sous l'action de charges variables. Ceci est significatif d'une certaine souplesse (rapport p 25 et 26).
L'expert judiciaire expose que : 'Lors de leur acquisition le 8 juin 2021, l'appartement des consorts [N]/[T] était la résultante de travaux d'aménagement et de réfection importants des combles de l'immeuble par la Sas [Y].
Cette rénovation, au-delà des lots classiques de second oeuvre (électricité, sanitaires, plâtrerie, peinture, etc...) s'est attachée à la reprise du plancher comble. Cette reprise a consisté à l'isolation phonique au moyen de chanvre ; la pose de lambourde support de panneau bois OSB ; la pose d'un parquet stratifié.
Structurellement, la capacité portante du plancher comble n'a pas été vérifiée pour sa nouvelle destination, à savoir en logement.
Réglementairement, la surcharge d'exploitation d'un plancher comble admissible est de 100 lg/m², celle d'un logement est de 150 kg/m², à laquelle on doit rajouter les surcharges statiques telles que les revêtements de sol et cloisons.
Les solives du plancher comble n'ont pas fait l'objet de renforcement, non plus que les poutres bois qui les supportent au logement au-dessous (logement des consorts [H]).' (rapport p 37).
L'expert judiciaire retient 5 causes des désordres (rapport p 25 à 28) :
- Sous-dimensionnement des solives entre les 2ème et 3ème étages:
L'expert judiciaire indique qu'un calcul de descente de charges permet de montrer que les solives de la zone en question vérifient les conditions de résistance au cisaillement, mais pas en termes de flèche. Leur section est trop faible. C'est un problème de sous-dimensionnement de l'ouvrage, antérieur à l'arrivée de M. [I] et Mme [D] (rapport p 25) ;
- Faiblesse de capacité portante de la poutre principale entre les 2ème et 3ème étage :
Selon l'expert judiciaire, la poutre en bois massif étudiée ne respecte pas non plus les conditions de déformations liées à la flexion (rapport p 25) ;
- Changement du système de plancher en comble :
L'expert judiciaire indique que la société Llabo a réalisé en plancher du R+3 des travaux de changement du système de plancher existant, d'un plancher bois vers un plancher en panneaux OSB avec bande résiliente.
L'expert judiciaire ajoute que le nouveau plancher mis en oeuvre par l'entreprise Llabo présente des défauts de conception, et trois non conformités par rapport à la réglementation du DTU 53 :
* l'épaisseur des panneaux OSB utilisés est 15 mm au lieu de 19 mm minimum pour un plancher d'habitation ;
* la largeur des lambourdes utilisées (60 mm) ne respecte pas la largeur recommandée par le DTU pour être utilisées en support discontinu pour une dalle OSB ;
* les répartitions des lambourdes support du plancher en OSB ne permettent pas de fixer les dalles sur le petit côtés. Les jonctions entre dalles portent dans le vide.
La dépose du plancher en tête de solive a soustrait le phénomène de plaque donnant de la rigidité à l'ensemble. La nouvelle conception n'a pas permis de retrouver cette cohésion (rapport p 27).
Selon l'expert judiciaire, ce non-respect du DTU 53 n'a pas généré le sinistre, mais ne l'a pas compensé, notamment au niveau des vibrations par son effet diaphragme, sa rigidité étant amoindrie.
Il estime qu'au-delà de ces défauts d'exécution, la société Llabo a réalisé ses travaux sans vérification de la capacité portante des solives, alors qu'elle était informée que la destination finale du plancher comble était un logement avec les charges d'exploitation associées. Celles-ci se sont avérées de section insuffisante. (Rapport p 49 et p 50)
- Surcharges du plancher entre le 2ème et le 3ème étage :
L'expert judiciaire retient également les surcharges du plancher. A l'origine, l'immeuble était composé d'un rez-de-chaussée + 2 étages + un plancher comble, soit R+2 + comble. La Sas [Y] a aménagé le plancher comble pour créer deux logements. Un de ces logements a été vendu aux consorts [N] - [T]. Les travaux entrepris n'ont pas fait l'objet d'une étude de structure et de vérification de la capacité portante du plancher.
Cette étude aurait dû tenir compte des charges d'exploitation réglementaires de 150 kg/m², en ajoutant les charges nouvelles de construction de 50 kg/m². Or, les solives étaient déjà sous-dimensionnées.
- Suppression des cloisons de distribution au 2ème étage :
En R+2, les consorts [I] - [D] ont supprimé les cloisons de distribution.
La tête des cloisons était libre, ne supportant pas le plancher haut du logement. Cependant, l'enduit plâtre sur le lattis bois constitutif du plafond et sur les cloisons séparatives, lorsqu'il était présent, venait en remplissage, à la jonction cloison - plafond. Avec le temps, une partie des charges liées à la déformation des éléments de structure transitait par cette jonction, et par conséquent par les cloisons.
De même, le plafond en lattis bois plâtré en sous-face contribuait également au phénomène de plaque. La suppression de l'enduit plâtre qui venait en butée contre les cloisons, a diminué la rigidité d'ensemble du plancher.
L'expert judiciaire estime que les désordres (affaissement du plancher et souplesse et vibration du plancher) compromettent la stabilité ou la solidité de l'immeuble et le rendent impropre à l'usage auquel il est destiné.
Il préconise le renforcement des solives, ainsi que le renforcement de la poutre principale ou l'ajout d'une seconde poutre, pour un coût de 138.000 euros.
Il estime la durée des travaux à 6 mois.
Il estime que la responsabilité de la Sas [Y] dans la survenance des désordres est de 60 à 75%, cette société ayant fait des travaux sans maîtrise d'oeuvre, alors que les charges réglementaires avaient changé, et que la structure porteuse est devenue sous-dimensionnée. Il estime que 5 à 10% de la responsabilité incombe aux voisins du dessous, qui ont procédé à des travaux de démolition des cloisons. Il impute 20 à 30% de responsabilité à la société Llabo pour les non conformités au DTU, l'absence d'étude, l'acceptation du support.
Sur la demande de nullité de la vente pour dol :
L'article 1137 du code civil dispose : 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.'
M. [N] et Mme [T] invoquent une réticence dolosive du vendeur, la Sas [Y].
La réticence dolosive suppose deux éléments : la dissimulation intentionnelle du vendeur, d'une part, et d'autre part le caractère déterminant de l'information pour l'acquéreur.
Dans l'acte authentique de vente du 8 juin 2021, le lot n°7 était désigné de la façon suivante : un appartement en duplex situé au 3ème et 4ème étage du bâtiment A, dont l'accès se fait depuis le 3ème étage et comprenant :
- au troisième étage : un salon/cuisine dont une partie possède une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, une chambre dont une partie possède une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, une salle de bain, un WC, une buanderie dont une partie possède une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, l'escalier privatif permettant l'accès à l'étage supérieur de l'appartement ;
- au quatrième étage : une chambre avec salle de bain dont une partie possède une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ainsi qu'un local technique dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ;
et les 159 millièmes des parties communes générales.
L'acte authentique de vente mentionnait : 'Le vendeur déclare qu'à sa connaissance :
- aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les 10 dernières années ;
- aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'a été réalisé dans ce délai.
Le vendeur déclare avoir effectué un ravalement de façade depuis moins de 10 ans. Toutes les informations relatives à ces travaux sont en possession du syndic provisoire et directement consultables par l'acquéreur.
Etant ici précisé que le vendeur remet ce jour, la facture et l'attestation d'assurance responsabilité décennale de l'entreprise ayant effectué le chantier.
Ces documents constituent annexe.
Le vendeur remet également l'attestation de non contestation délivrée le 13 janvier 2021 et ci-annexée en rapport avec lesdits travaux.'
M. [N] et Mme [T] soutiennent que le vendeur ne les a pas renseignés sur la création d'un étage supplémentaire dans les combles avant la vente de l'immeuble par lots, et ce sans assurance dommages-ouvrage.
Ils ajoutent que le vendeur aurait dû déclarer des travaux de plancher de nature décennale effectués depuis moins de 10 ans, sans étude structurelle et sans assurance dommages-ouvrage.
Enfin, ils soutiennent que le vendeur ne les a pas informés avoir fait des travaux sans avoir souscrit de déclarations préalables.
S'agissant de la création d'un étage supplémentaire :
Lors de l'acte de vente du 25 juillet 2019, le bâtiment était en R+2+ combles. Les combles ont été aménagés par le vendeur et ont été transformés en deux duplex en R+3 et R+4.
Le diagnostic technique global de CDTEC de l'appartement litigieux (pièce 22 [Y]) mentionne en p 11 des poteaux bois intérieurs au 3ème étage supportant une mezzanine neuve et un escalier métallique neuf à l'étage 3. La société [Y] soutient qu'il s'agit d'une mezzanine qui a été rénovée, et que l'escalier remplace des marches anciennes. Elle soutient que les combles étaient déjà aménagés sur deux niveaux.
M. [N] et Mme [T] se prévalent d'une augmentation de surface pour dire qu'une mezzanine a été créée, constituant ainsi un étage supplémentaire.
L'acte de vente du 25 juillet 2019 précise que les combles aménageables représentent 140 m².
Après les travaux, l'appartement duplex des consorts [N]/[T] lot n°7 fait 79,60 m²selon les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (loi Carrez), selon l'acte de vente du 8 juin 2021, et celui des époux [C] lot n° 6 fait 66,20 m²(loi Carrez), selon l'acte de vente du 28 décembre 2021. En additionnant les deux surfaces, on obtient 145,80 m² (loi Carrez). Cette augmentation de surface de 5,80 m² au titre des deux duplex s'explique par la création de lucarnes ayant accru la surface avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m. En effet, la société [Y] reconnaît que deux fenêtres en façade Sud (côté cour intérieure) au 3ème étage ont été agrandies (pièce 28 [Y]) et que l'agrandissement des fenêtres correspond à des lucarnes dites 'jacobines'. La pièce n° 3 [N]/[T] photographies n°3 et 4 prises depuis l'intérieur, et les photographies en pages 20 et 21 des conclusions [T]/[N], montrent la création de ces lucarnes, avec rehausse localisée de la toiture.
Dès lors, il n'est pas démontré qu'à l'occasion de la transformation des combles en duplex, un étage supplémentaire a été créé.
S'agissant des travaux de plancher réalisés sans étude structurelle et sans souscription d'assurance dommages-ouvrage :
L'annonce de vente de l'agent immobilier, Mme [R] [F], est rédigée comme suit : 'Au dernier étage sans ascenseur, venez découvrir cette superbe rénovation d'un joli 3 pièces de 104 m² climatisé. Facilement transformable en 4 pièces (3 chambres).'
Il n'est pas contesté qu'une notice descriptive concernant la rénovation de deux duplex en R+3, [Adresse 9], a été jointe à des échanges de courriels entre Mme [F], les consorts [N]/[T] et leur notaire Me [B], antérieurs à la signature de la promesse de vente du 15 mars 2021 (pièce 3 [F]).
Cette notice descriptive précise que le maître d'ouvrage est la Sas [Y], et que la commercialisation est assurée par l'agence [R] [F] immobilier. Elle décrit les ouvrages prévus. A ce titre elle mentionne une 'isolation sous plancher sur étage' :
- pose de panneau chanvre ouate ; pose entre lambourde,
- pose de bandes résilientes Steico ; pose sur lambourde sous OSB,
- parquet contrecollé sous-couche alu.
Ainsi, les acquéreurs savaient qu'une rénovation de l'intérieur avait été faite, notamment concernant le plancher.
Ont été également annexées à l'acte authentique de vente une facture de la société [W] dépannage du 19 septembre 2020 d'un montant de 9.792,20 euros TTC, pour des travaux de création d'installation électrique norme NFC 1500, gaine, tableau, appareillage et éclairage, et le Consuel du 28 septembre 2020, ainsi que l'attestation d'assurance responsabilité décennale de M. [W] [P], électricien, pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2020.
Ceci montrait que l'installation électrique avait été refaite à neuf.
Le diagnostic technique global (DTG) (pièce 22 [Y]), qui figure aux annexes à l'acte authentique de vente,mentionne pour le plancher bas du 3ème étage un OSB occultant les poutres et solives bois, et une isolation neuve sous les panneaux d'OSB. Ceci reprend les éléments de la notice descriptive.
En cours d'expertise, la société [Y] a transmis la facture du 9 mars 2020 de l'entreprise Llabo pour la 'réfection d'un solivage et plancher' sur une surface de 151m², d'un montant de 21.502,80 euros TTC (rapport, annexe 13).
Selon cette facture, les travaux de l'entreprise Llabo ont consisté en la dépose du plancher existant, la fourniture et pose de lambourdes perpendiculaires aux solives existantes, la fourniture et pose de panneaux bois OSB, l'isolation phonique au moyen de chanvre, la fourniture et pose de bandes résilientes, avec pose sur lambourde sous OSB.
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que cette facture porte sur le plancher bas en R+3.
L'expert judiciaire indique qu'il y a eu changement du système du plancher. Cependant, d'après la description dans la facture de la société Llabo, les travaux n'ont pas porté sur la poutre ni les solives. Seules ont été posées des lambourdes, des panneaux OSB et une isolation. Aussi, il n'est pas démontré que les travaux sur le plancher bas du R+3 constituent des travaux de nature décennale.
La société [Y], marchand de biens, est un professionnel de l'immobilier mais pas de la construction. Elle n'avait pas nécessairement conscience qu'une étude de structure était nécessaire à l'occasion des travaux sur le plancher, pour vérifier si les solives et la poutre étaient aptes à reprendre la descente de charges.
Dès lors, la dissimulation intentionnelle de l'information par le vendeur de travaux décennaux sur le plancher sans étude structurelle et sans assurance dommages-ouvrage n'est pas démontrée.
En outre, il n'est pas démontré le caractère déterminant de l'information pour M. [N] et Mme [T].
La société [Y] justifie que la société Llabo était assurée pour sa responsabilité décennale (pièce 25 [Y]).
Elle justifie qu'en tant que marchand de biens, elle était assurée au titre de sa responsabilité civile par la société Allianz Iard, cette assurance garantissant les travaux de rénovation. (pièce 23 [Y]).
M. [N] et Mme [T] soutiennent qu'ils n'auraient pas acquis le bien, compte tenu de l'absence de souscription d'une assurance dommages-ouvrage.
Or, les époux [C] ont acquis l'autre duplex par acte du 28 décembre 2021, alors qu'il avait été fait mention dans leur acte authentique de vente de la 'réparation de la solive de l'immeuble', et de l'absence de souscription d'une assurance dommages-ouvrage.
Il n'est donc pas démontré que M. [N] et Mme [T] n'auraient pas acquis le bien s'ils avaient su que des travaux avaient été effectués sur le plancher sans souscription d'une assurance dommages-ouvrage.
S'agissant de travaux effectués sans déclarations préalables :
Le comble aménageable était l'accessoire d'un local à usage d'habitation. Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination que le local principal (article R 421-17 b) du code de l'urbanisme), dès lors il n'y a pas eu changement de destination qui aurait nécessité une déclaration préalable. Dès lors, une déclaration préalable n'était pas nécessaire pour aménager les combles en pièces habitables.
Il ressort de la comparaison des photographies de l'immeubles produites (pages 20 et 21 conclusions [N]/[T]) que des fenêtres sont apparues en façade Est. Selon la société [Y], il s'agit de la réouverture de fenêtres qui avait été murées. Des servitudes ont été prévues et les actes ont été annexés à l'acte authentique de vente. Il n'est pas démontré que ceci nécessitait une déclaration préalable.
Il apparaît que deux fenêtres de toit (type velux) sont présentes en toiture. Il est produit une déclaration préalable du 9 juillet 2019 par Mme [S] [J] en vue du déplacement d'une fenêtre de toit existante et de la création d'une nouvelle fenêtre de toit, ne faisant pas l'objet d'une opposition par le maire le 4 octobre 2019 (pièce 33 [Y]). Il est précisé que la pose de ces châssis de toit est nécessaire pour l'aménagement de deux chambres au lieu et place de combles situés au 4ème étage existant mais à ce jour sans lumière naturelle. Ainsi, les deux fenêtres de toit ont fait l'objet d'une déclaration préalable ne faisant pas l'objet d'une opposition par le maire.
En revanche, la surface de plancher a été augmentée suite à ces travaux. L'article R 421-17 g) du code de l'urbanisme vise la transformation de plus de 5 m² de surface close et couverte non compris dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher. Des lucarnes ont été créées, avec rehausse localisée de la toiture, et ainsi il apparaît qu'a été créée une surface plancher de 5,80 m² au total dans les combles. Ceci était donc soumis à déclaration préalable de travaux. Or, aucune déclaration préalable en ce sens n'est produite.
Le vendeur avait souscrit une déclaration préalable pour le ravalement de façade, n° DP 031 555 19 P0833. Il produit la déclaration attestant l'achèvement et la conformité de ces travaux, datée du 2 octobre 2020, et l'attestation de non contestation du 13 janvier 2021 portant sur le ravalement de façade. Il soutient qu'il pensait que ceci valait aussi pour les travaux de création de lucarnes. Certes, le vendeur a commis une faute en ne réalisant pas la déclaration préalable de travaux concernant les lucarnes. Cependant, il n'est pas démontré que c'est intentionnellement que le vendeur n'a pas signalé l'absence de déclaration préalable portant sur la création de lucarnes en façade Sud. La dissimulation intentionnelle de l'information par le vendeur n'est pas démontrée.
Il n'est pas non plus démontré que cette information était déterminante du consentement de M. [N] et Mme [T]. Ils soutiennent qu'ils n'auraient pas acquis le bien s'ils avaient su que des travaux avaient été réalisés en ne respectant pas les obligations administratives, les exposant aux sanctions pénales et administratives prévues par l'article L 480-4 du code de l'urbanisme. Ils font valoir que le PLU interdit les lucarnes chien assis. Cependant, en l'espèce, il s'agit de lucarnes jacobines. Dès lors, ils ne démontrent pas qu'une demande de régularisation ne pouvait être faite. Par ailleurs, l'absence de déclarations préalables est sans lien de causalité avec le préjudice d'affaissement du plancher et souplesse et vibration du plancher qu'ils invoquent.
Le dol du vendeur n'est donc pas démontré.
Sur la demande de 'nullité de la vente' pour vice caché :
L'article 1641 du code civil dispose : 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.'
L'article 1644 du code civil dispose : 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.' Ainsi, sur le fondement de la garantie des vices cachés, l'acquéreur peut exercer soit l'action rédhibitoire, soit l'action estimatoire, sans qu'il ait à justifier ce choix.
Sur la recevabilité de l'action en garantie des vices cachés :
La société [Y] demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées subsidiairement par les consorts [G] au titre de la garantie des vices cachés. Elle se fonde exclusivement sur les articles 564 et 565 du code de procédure civile.
Selon l'article 564 code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Cependant, selon l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
En l'espèce, M. [N] et Mme [T] ont demandé à titre subsidiaire la 'nullité de la vente' pour vice caché, par conclusions du 4 mai 2024 devant la cour d'appel de Toulouse.
Il s'agit à proprement parler d'une demande de résolution pour vice caché, non de nullité. Aussi, leur action doit être requalifiée en action en résolution de la vente pour vice caché.
La demande de résolution de la vente pour vice caché tend comme la demande de nullité pour dol à l'anéantissement rétroactif de la vente, même si leur fondement juridique est différent.
Il ne s'agit donc pas d'une demande nouvelle irrecevable.
La société [Y] invoque également la prescription biennale.
Selon l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
La rapport Arobat du 8 novembre 2021, non contradictoire, établi à la demande de M. [I] et Mme [D], mettait en évidence une section trop faible des solives.
Il ressort du procès-verbal de constat de Me [O], huissier de justice, du 16 décembre 2021 que le plancher bas du R+3 ondulait en sautillant dessus et s'affaissait.
Le 23 décembre 2021, M. [N] et Mme [T] ont mis en demeure M. [I] et Mme [D] de procéder à des travaux de renforcement. Ce courrier mentionne le rapport de la société Arobat du 8 novembre 2021, donc M. [N] et Mme [T] en ont eu connaissance au plus tard à cette date.
Par acte du 1er février 2022, M. [N] et Mme [T] ont fait assigner M. [I] et Mme [D] en référé.
L'ordonnance de référé du 13 mai 2022 a été rendue au contradictoire de la société [Y], assignée par M. [I] et Mme [D].
L'expert judiciaire a établi son rapport le 12 juin 2023.
Par acte du 4 juillet 2023, M. [N] et Mme [T] ont fait assigner la société [Y] en nullité pour dol.
Ils ont demandé à titre subsidiaire la nullité pour vice caché, par conclusions du 4 mai 2024 devant la cour d'appel de Toulouse.
Les désordres ont été connus dans leur ampleur, leurs causes et leurs conséquences lors de l'établissement du rapport d'expertise judiciaire. Le point de départ de la prescription est donc le 12 juin 2023.
Le délai de prescription de 2 ans n'était donc pas écoulé entre le dépôt du rapport d'expertise judiciaire et la demande de résolution de la vente pour vice caché, le 4 mai 2024.
En conséquence, l'action en résolution de la vente pour vice caché n'est pas prescrite.
Dès lors, la demande en résolution de la vente pour vice caché est recevable.
Sur le fond :
Le fait que les solives soient de section insuffisante est un vice qui existait antérieurement à la vente. Ce vice était caché, en effet il est apparu à l'occasion des travaux de démolition de cloisons entrepris en août 2021 par M. [I] et Mme [D], les voisins du dessous.
Ce vice rend l'appartement impropre à l'usage auquel on le destine, car l'expert judiciaire indique que les désordres (affaissement du plancher et souplesse et vibration du plancher) compromettent la stabilité ou la solidité de l'immeuble.
La société [Y] fait valoir que les acquéreurs habitent encore dans les lieux. Cependant, en tout état de cause, ce vice diminue tellement l'usage du bien que les acquéreurs n'auraient pas acquis, ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, les travaux de remise en état étant chiffrés par l'expert judiciaire à 138.000 euros.
L'acte authentique de vente stipule que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération ne joue pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'acquéreur a également cette qualité, ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
En l'espèce, la société [Y], en tant que marchand de biens, est un professionnel de l'immobilier. Il n'est pas allégué que M. [N] et Mme [T], qui sont respectivement chirurgien-dentiste et cheffe de projet, soient des professionnels de l'immobilier ou de la construction. En conséquence, la clause de non garantie des vices cachés ne s'applique pas.
L'action en résolution de la vente pour vice caché est donc bien fondée.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a :
- anéanti rétroactivement la vente du 8 juin 2021 reçue par Maître [K] [A], notaire à [Localité 15], par lequel les consorts [G] se sont portés acquéreurs du lot n°7 et 9 dépendant du volume 2019P de cet ensemble immobilier sis [Adresse 8] cadastré à [Localité 15] sous les références section [Cadastre 14] AC n°[Cadastre 6] ayant une superficie de 02 a 29 ca, sauf à préciser qu'il s'agit d'une résolution et non d'une annulation.
Il y a lieu d'ordonner la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière, aux frais de la Sas [Y].
Sur les restitutions suite à la résolution de la vente :
En conséquence de la résolution de la vente, le vendeur doit rembourser le prix de vente aux acquéreurs, soit la somme de 491.250 euros.
Les droits perçus vont être remboursés par l'administration fiscale, en vertu de l'article 1961 du code général des impôts. L'impôt sur la mutation représente la somme de 28.607 euros (p 7 et 8 de l'acte de vente).
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a :
- condamné la Sas [Y] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 491.250 euros correspondant au prix de vente,
- dit que la somme de 28.607 euros sera restituée par l'administration fiscale en application de l'article 1961 du code général des impôts sur production du présent jugement.
Sur la caducité du contrat de prêt immobilier :
La Sa Bnp Paribas, intimée, a constitué avocat, mais elle a vu ses conclusions déposées sur le fond le 27 juin 2024 déclarées irrecevables par ordonnance du président de la première chambre civile de la cour d'appel de Toulouse du 22 janvier 2025. Elle n'avait pas pris de conclusions sur le fond antérieurement.
Selon l'article 954, alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s'en approprier les motifs ; l'intimé dont les conclusions sont déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s'être approprié les motifs du jugement attaqué, de sorte qu'en vertu de l'article 472 du code de procédure civile la cour doit statuer sur le fond et ne peut faire droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.
En conséquence de la résolution de la vente, le contrat de prêt immobilier est caduc, avec effet rétroactif. En effet, l'article 1186 alinéa 2 du code civil dispose que lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a prononcé la caducité du contrat de prêt immobilier n° 30004007620006326046063 souscrit par M. [V] [N] et Mme [U] [T] auprès de la Bnp Paribas, d'un montant de 536.449 euros remboursable en 300 mois, au taux de 1 %.
Sur les restitutions suite à la caducité du contrat de prêt immobilier :
Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [N] et Mme [T] à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 536.449 euros au titre du capital prêté, déduction faite des échéances réglées par eux au jour de l'exécution de la présente décision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et en ce qu'il a condamné la Sas [Y] à garantir la Sa Bnp Paribas du règlement de ladite somme en cas d'insolvabilité avérée de M. [N] et Mme [T]. Il sera infirmé en ce qu'il a condamné la Sa Bnp Paribas à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 16.155,36 euros, correspondant aux intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier à parfaire au jour de l'exécution de la présente décision.
M. [V] [N] et Mme [U] [T] seront condamnés à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 536.449 euros au titre du capital prêté, dont il convient de déduire l'ensemble des échéances payées à la date de l'exécution du présent arrêt ainsi que les frais de dossier.
La Sas [Y] sera condamnée à garantir la Sa Bnp Paribas du règlement de ladite somme, en cas d'insolvabilité avérée de M. [N] et Mme [T].
Sur les demandes contre M. [Z] :
En l'absence de dol du vendeur, la responsabilité de M. [Z] ne peut être recherchée en tant que co-auteur d'un dol.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté toutes les demandes formées à l'encontre de M. [Z].
Sur les demandes contre Me [A] :
La responsabilité civile du notaire instrumentaire peut être engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil, aux termes duquel tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Trois conditions sont nécessaires : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
Le notaire instrumentaire doit assurer l'efficacité des actes auxquels il prête son concours. Au titre de son devoir de conseil, il doit interroger le vendeur afin de savoir s'il a préalablement à la vente réalisé sur le bien immobilier des travaux, afin de vérifier s'ils sont ou pas de nature décennale. L'objet de cette vérification est de contrôler si le vendeur et les entreprises qui sont intervenues ont bien souscrit les assurances obligatoires leur incombant pour garantir leur responsabilité décennale, et si une assurance dommages-ouvrage a été souscrite. Elle permet aussi de vérifier si les déclarations préalables de travaux ont été faites et si les autorisations d'urbanisme ont été obtenues. Le notaire doit alors mettre en garde l'acquéreur sur les conséquences pouvant résulter de la non-souscription d'assurances obligatoires ou d'une rénovation réalisée illégalement, afin que ce dernier puisse s'engager en pleine connaissance de cause et décider ou non de contracter et à quelles conditions.
Le notaire, en recevant un acte en l'état des déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, engage sa responsabilité s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.
En l'espèce, le notaire a interrogé le vendeur sur les travaux effectués, et a retranscrit les déclarations du vendeur.
Concernant les travaux de plancher, il n'est pas établi qu'ils sont de nature décennale, aussi il n'est pas établi que la déclaration du vendeur à ce titre est erronée .
Concernant l'absence de déclarations préalables de travaux, le notaire, qui n'avait pas à se rendre sur les lieux, ne disposait pas d'éléments de nature à le faire se douter des travaux de création de lucarnes en façade Sud et d'augmentation de la surface de plancher.
Dès lors, la responsabilité de Me [A] n'est pas engagée envers M. [N] et Mme [T], ni envers la Sa Bnp Paribas.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [N] et Mme [T] de leur demande de dommages et intérêts contre Me [A] au titre du préjudice de jouissance.
Infirmant le jugement dont appel, M. [N] et Mme [T] et la Sa Bnp Paribas seront déboutés de leurs autres demandes contre Me [A], en sus du préjudice de jouissance.
Sur les demandes contre Mme [F] :
La vente a eu lieu par l'intermédiaire de Mme [UW] [F], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial [UW] [F] Immobilier, agent immobilier à laquelle la Sas [Y] avait consenti un mandat exclusif de vente le 23 décembre 2020, soumis aux articles 1984 et suivants du code civil.
Les acquéreurs invoquent sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 1240 du code civil, pour manquement à son obligation de conseil et d'information à leur égard, et pour mauvaise exécution de son mandat envers la société [Y] leur ayant causé préjudice.
Mme [JE] [F], dans l'annonce, parlait d'une 'superbe rénovation' (pièce 20 [Y]). Elle a fourni une notice descriptive de travaux, mentionnant notamment les travaux de parquet, aussi sa responsabilité ne peut être engagée envers les acquéreurs concernant les travaux de parquet
Certes, elle avait visité les lieux. Néanmoins, il n'est pas démontré qu'elle avait connaissance des travaux de création de lucarnes en façade Sud, qui ne figurent dans l'annonce de vente ni dans la notice descriptive. Dès lors, il n'est pas démontré qu'elle a commis une faute pour ne pas s'être assurée d'une déclaration préalable de travaux concernant ce point.
Sa responsabilité n'est pas engagée envers M. [N] et Mme [T] ni envers la Sa Bnp Paribas.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [N] et Mme [T] de leur demande de dommages et intérêts contre Mme [F] au titre du préjudice de jouissance.
Infirmant le jugement dont appel, M. [N] et Mme [T] et la Sa Bnp Paribas seront déboutés de leurs autres demandes contre Mme [F], en sus du préjudice de jouissance.
Sur la demande de dommages et intérêts contre le vendeur :
L'article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
La société [Y], vendeur professionnel, est assimilée à celui qui connaissait les vices de la chose. Elle est donc tenue outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs.
Sur le préjudice matériel imputable à la société [Y] :
Les frais de dossier de crédit ne constituent pas un préjudice, car la banque est condamnée à les rembourser à M. [N] et Mme [T] en sus des intérêts et cotisations d'assurance.
Les dépenses d'électricité ne constituent pas un préjudice, car elles sont liées à la jouissance du logement.
Au vu des justificatifs produits par les acquéreurs, le préjudice matériel est constitué des :
- frais de caution: Le contrat de prêt était garanti par une caution de la Sa Crédit logement, avec un versement initial de 5.004,40 euros au fonds mutuel de garantie Crédit logement, et une commission de caution d'un montant de 710 euros, qui devait être prélevée à la fin du prêt sur le montant restituable du versement initial au fonds mutuel de garantie (pièce 2 [N]/[T]). Ainsi, le versement initial ne constitue pas un préjudice, car il devait être restitué en fin de prêt, déduction faite de la commission. Seule la commission doit être incluse dans le préjudice matériel, soit 710 euros ;
- frais de courtier pour le prêt : 5.000 euros (pièce 13-1 [N]/[T]) ;
- honoraires de négociation :
D'après le contrat de mandat, les honoraires de Mme [F] s'élevaient à 3,5% du prix de vente TTC à la charge du vendeur.
Par ailleurs, M. [N] et Mme [T] avaient confié un mandat de recherche exclusif à l'Eurl Klickimmo, ses honoraires étant de '5.900 euros TTC si l'agence du vendeur refuse de pratiquer un partage d'honoraires, à la charge exclusive du mandant.'
Dans l'acte authentique de vente, les parties ont reconnu que le prix avait été négocié par l'agence [R] [F] Immo et par l'agence Klickimmo, et que les honoraires de négociation étaient répartis comme suit entre les parties :
- 8.750 euros TTC à la charge du vendeur ;
- 8.750 euros TTC à la charge de l'acquéreur.
Les acquéreurs indiquent avoir payé la somme de 8.750 euros à la société Klickimmo. Ces honoraires perçus par l'agence Klickimmo seront remboursés par le vendeur aux acquéreurs dans le cadre de l'indemnisation de leur préjudice financier : 8.750 euros ;
- meubles sur mesures, qui ne pourront être récupérés : 11.000 euros TTC (pièce 13-2 [N]/[T]) ;
- taxes foncières de 2021 à 2025, incombant au propriétaire : 594,30 +1.277+ 1.361 + 1.406 +1.426 = 6.064,30 euros ;
- achat radiateur salon, qui ne pourra être récupéré : 1.336,50 euros TTC (pièce 13-6 [N]/[T]) ;
- achat électroménager encastré, qui ne pourra être récupéré : 3.639,90 euros TTC (pièce 13-7 [N]/[T]).
- charges de copropriété :
Il y a en outre lieu de tenir compte des charges de copropriété qui incombent au propriétaire. En revanche, la quote-part locative ne constitue pas un préjudice, compte tenu de la jouissance du logement par les acquéreurs.
Les charges de copropriété incombant au propriétaire représentent (pièce 13-8 et 35 et 36 [N]/[T]) :
- pour 2021 : charges pour les 4 trimestres (501,29 - 192,35) + (28,29 - 10,81) = 326,42 euros + travaux : 243,25 + 13,77 ; total : 583,44 euros ;
- pour 2022 : charges pour les 4 trimestres (1.721,31 - 535,30) + (97,06 - 29,96) = 1253,11 euros + travaux : 368,73 euros : total 1.621,84 euros ;
- pour 2023 : appel de fonds supplémentaires 85,86 + 4,86 = 90,72 euros, outre charges estimées à 1.256,11 euros : total 1.346,83 euros ;
- pour 2025 :
* appel de fonds 1er trimestre (391,33 - 219,50) + (21,87 - 12,14) = 181,56 euros ;
* appel de fonds 4è trimestre (512,17 - 356,24) + (21,43 - 12,60) = 164,76 euros ;
soit pour les 4 trimestres de 2025, des charges de copropriété incombant au propriétaire estimées à (181,56 + 164,76) X2 = 692,64 euros ;
outre les travaux : 338,18 + 338,17 + 338,17 + 126 +68.,15 + 167,86 + 167,86 + 126 +68,14 + 167,86 = 1.906,39 euros ; total imputable au propriétaire pour 2025 : 2.599,03 euros ;
- pour 2024 : au titre des appels de charges pour les 4 trimestres, des charges de copropriété incombant au propriétaire estimées à 692,64 euros ;
outre les travaux : 254,02 + 254,02 + 92,38 + 484,39 + 484,39 + 484,39 + 484,39 + 484,39 = 3.022,37 euros ; total des charges imputables au propriétaire pour 2024 : 3.715,01 euros.
Ainsi, de 2021 à 2025 inclus, le total des charges imputables au propriétaire peut être estimé à 583,44 + 1.621,84 + 1.346,83 + 2.599,03 + 3.715,01 = 9.866,15 euros.
Le préjudice matériel s'établit donc comme suit : 710 + 5.000 + 8.750 euros + 11.000 + 6.064,30 + 1.336,50 + 3.639,90 +9.866,15 = 46.366,85 euros.
Infirmant le jugement dont appel, la société [Y] sera condamnée à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 46.366,85 euros en réparation de leur préjudice matériel.
Sur le préjudice moral imputable à la société [Y] :
Les acquéreurs ont dû intenter une action en anéantissement de la vente, et dans l'attente, ont dû vivre dans un appartement avec un plancher affaissé et flexible, ce qui leur a occasionné des tracas et soucis. Leur préjudice moral imputable à la société [Y] peut être évalué à 6.000 euros.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné la Sas [Y] à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 6.000 euros en réparation de leur préjudice moral.
Sur le préjudice de jouissance imputable à la société [Y] :
La vente est résolue, aussi M. [N] et Mme [T] n'auront pas à supporter les travaux de remise en état. Par ailleurs, M. [N] et Mme [T] ne justifient pas avoir été privés de la jouissance d'une partie de leur duplex.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [N] et Mme [T] de leur demande au titre du préjudice de jouissance contre la société [Y].
Sur les dommages et intérêts dus par la société [Y] envers la banque :
Jusqu'aux restitutions, la banque subit un préjudice pour n'avoir pu faire fructifier le capital.
Infirmant le jugement dont appel sur le quantum, la société [Y] sera condamnée à rembourser à la société Bnp Paribas les intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier, au jour de l'exécution de la présente décision.
En revanche, la société Bnp Paribas ne saurait réclamer le montant des intérêts à échoir, sur une somme qui va lui être restituée et ne sera pas immobilisée, puisqu'elle pourra faire l'objet d'un autre investissement. En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté la Sa Bnp Paribas de sa demande de condamnation portant sur la somme de 70.074,80 euros au titre des intérêts à échoir non perçus au 9 octobre 2023.
Sur les recours en garantie de Mme [F] et de Me [A] :
Infirmant le jugement dont appel, les recours en garantie de Mme [F] et de Me [A] seront déclarés sans objet.
Sur la demande reconventionnelle d'indemnité d'occupation :
Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
La demande d'indemnité d'occupation constitue une prétention nouvelle en appel formée par la société [Y].
Le vendeur fait valoir que cette demande est la conséquence de l'annulation pour dol prononcée en première instance, et qu'ainsi, elle est faite en raison de l'évolution du litige.
Cependant, déjà en première instance, l'annulation de la vente pour dol était demandée, aussi la demande reconventionnelle d'indemnité d'occupation aurait pu être formée dès la première instance. Elle n'est pas liée à l'évolution du litige.
La demande d'indemnité d'occupation formée par la société [Y] sera donc déclarée irrecevable.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné la société [Y] aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.
Il sera confirmé en ce qu'il a condamné la Sas [Y] à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 5.000 euros et à la Sa Bnp Paribas la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Infirmant le jugement, il n'y a pas lieu de condamner Me [A] et Mme [F] in solidum avec la société [Y] au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.
La Sas [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel.
Elle sera condamnée à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 4.000 euros pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
La Sas [Y], Me [A] et Mme [F] seront déboutés de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 31 janvier 2024, sauf en ce qu'il a :
- anéanti rétroactivement la vente du 8 juin 2021 reçue par Maître [K] [A], notaire à [Localité 15], par lequel les consorts [G] se sont portés acquéreurs du lot n°7 et 9 dépendant du volume 2019P de cet ensemble immobilier sis [Adresse 8] cadastré à [Localité 15] sous les références section [Cadastre 14] AC n°[Cadastre 6] ayant une superficie de 02 a 29 ca, sauf à préciser qu'il s'agit d'une résolution et non d'une annulation ;
- prononcé la caducité du contrat de prêt immobilier n° 30004007620006326046063 souscrit par M. [V] [N] et Mme [U] [T] auprès de la Bnp Paribas, d'un montant de 536.449,00 euros remboursable en 300 mois, au taux de 1 %,
- condamné la Sas [Y] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 491.250 euros correspondant au prix de vente,
- dit que la somme de 28.607 euros sera restituée par l'administration fiscale en application de l'article 1961 du code général des impôts sur production du présent jugement,
- rejeté toutes demandes formées à l'encontre de M. [L] [Z],
- débouté M. [V] [N] et Mme [U] [T] de leur demande de condamnation de Maître [K] [A] à leur payer la somme de 73.687,50 euros,
- condamné la Sas [Y] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 6.000 euros correspondant à leur préjudice moral,
- débouté M. [N] et Mme [T] de leur demande de condamnation de la Sas [Y], Me [A] et l'entreprise individuelle [UW] [F] immobilier à leur payer la somme de 12.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
- débouté la Sa Bnp Paribas de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 70.074,80 euros,
-- condamné la Sas [Y] aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,
- condamné la Sas [Y] à payer à M. [V] [N] et Mme [U] [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sas [Y] à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,
Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière, aux frais de la Sas [Y] ;
Condamne M. [V] [N] et Mme [U] [T] à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 536.449 euros au titre du capital prêté, dont il convient de déduire l'ensemble des échéances payées à la date de l'exécution du présent arrêt ainsi que les frais de dossier ;
Condamne la Sas [Y] à garantir la Sa Bnp Paribs du règlement de ladite somme, en cas d'insolvabilité avérée de M. [N] et Mme [T] ;
Déboute M. [N] et Mme [T] et la Sa Bnp Paribas de leurs autres demandes contre Me [A] et Mme [F], en sus du préjudice de jouissance ;
Condamne la Sas [Y] à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 46.366,85 euros en réparation de leur préjudice matériel ;
Condamne la société [Y] à rembourser à la société Bnp Paribas les intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier, au jour de l'exécution de la présente décision ;
Déclare sans objet les recours en garantie de Me [A] et de Mme [F] ;
Déclare irrecevable la demande d'indemnité d'occupation formée par la société [Y] ;
Dit n'y avoir lieu de condamner Me [A] et Mme [F] in solidum avec la société [Y] au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.
Condamne la Sas [Y] aux dépens d'appel ;
La condamne à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 4.000 euros pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;
Déboute la Sas [Y], Me [A] et Mme [F] de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
La greffière La présidente
M. POZZOBON A.M. ROBERT
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