CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 29 janvier 2026, n° 25/02259

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 29 JANVIER 2026

N° 2026/62

Rôle N° RG 25/02259 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BONXE

[B] [L] [E]

épouse [F]

C/

S.A.S. REGIE IMMOBILIERE JF PICADO

SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 8]

SCI [Adresse 8]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Nino PARRAVICINI

Me Paul GUEDJ

Me Amélie BENISTY

Me Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ de NICE en date du 14 février 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/00126.

APPELANTE

Madame [B] [L] [E] épouse [F],

née le 22 mars 1981 à [Localité 6] (Ethiopie), entrepreneure individuelle exploitant une activité de restauration traditionnelle du monde immatriculé au RCS de Nice numéro 791.479.744 et ayant son siège social au [Adresse 5]

demeurant C/O [7] [Adresse 5]

représentée par Maître Nino PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

S.A.S. REGIE IMMOBILIERE JF PICADO

inscrite au RCS de Nice n° 538.980.095 poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social

sis [Adresse 2]

représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, postulant et

Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, plaidant

Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8],

sis à [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS NARDI JEAN JAURES, syndic de copropriété, ayant son siège social [Adresse 3], immatriculée au RCS de Nice numéro 477.819.049, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, Monsieur [C] [G] [D]

représenté par Me Léa AIM, avocat au barreau de NICE, plaidant et

Me Amélie BENISTY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, postulant

SCI [Adresse 8]

Immatriculée au RCS de Nice sous le n° 814.851.366

Représentée en la personne de son gérant en exercice Monsieur [X] [H], domicilié en cette qualité au siège [Adresse 4],

[Localité 1]

représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, postulant et Me Bastien CAIRE de la SELARL NEOJURIS, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 09 décembre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Séverine MOGILKA, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

La société civile immobilière (SCI) [Adresse 8] est copropriétaire d'un lot situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis à [Adresse 5] qu'elle a donné à bail commercial à madame [B] [L] [E] épouse [F], par l'intermédiaire de la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Régie immobilière JF Picado.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] a fait assigner la société [Adresse 8], la Régie Immobilière JF Picado et Mme [L] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de voir :

- condamner Mme [L] [E] sous astreinte à :

- retirer de toute urgence l'ensemble des installations constatées par Maître [A] [O], commissaire de justice, le 17 janvier 2025, dont notamment la hotte aspirante et la grille installée en façade extérieure de l'immeuble sans autorisation ;

- cesser immédiatement toute activité de restauration ;

- cesser toutes nuisances olfactives et libérer les parties communes de l'immeuble ;

- condamner à titre provisionnel et solidaire, sous astreinte, la société [Adresse 8] et la Régie Immobilière JF Picado à justifier de toutes les démarches juridiques et procédurales en vue de la résiliation du bail de Mme [L] [E] ;

- condamner, à titre provisionnel, Mme [L] [E] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice subi par la copropriété du fait de la multiplication des actes en infraction totale avec le règlement de copropriété ;

- condamner solidairement la société [Adresse 8], la Régie Immobilière JF Picado et Mme [L] [E] à lui payer une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au remboursement de l'ensemble des dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 14 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

- ordonné à Mme [L] [E] de faire cesser immédiatement les nuisances olfactives dont elle était à l'origine et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance, cette astreinte courant sur une période de quatre mois ;

- ordonné à Mme [L] [E] de retirer tout appareil de cuisson, la hotte aspirante, le conduit d'évacuation et la grille installée en façade et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance, cette astreinte courant sur une période de quatre mois ;

- dit n'y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir dès qu'elles aviseraient, devant le juge du fond concernant les demandes suivantes :

- la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] de voir cesser toute activité de restauration ;

- les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] à l'encontre de la société [Adresse 8] et de la Régie immobilière JF Picado ;

- les demandes reconventionnelles de Mme [L] [E] à l'encontre de la société [Adresse 8] ;

- condamné Mme [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] la somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur son préjudice ;

- débouté la société [Adresse 8] de sa demande de provision à l'encontre de Mme [L] [E] ;

- débouté Mme [L] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à l'encontre de la société [Adresse 8] ;

- condamné Mme [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] et à la société [Adresse 8] la somme de 2 000 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de Maître Stéphane Gianquinto ;

- débouté les parties du surplus des demandes.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

- les copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] subissaient des nuisances olfactives récurrentes en provenance du commerce exploité par Mme [L] [E], en contravention avec les dispositions du règlement intérieur de la copropriété, ce qui constituait un trouble manifestement illicite ;

- l'installation de matériels relatifs à une activité de cuisine dans un local qui n'était destiné qu'à une activité de snacking et qui avait nécessité la mise en place, en façade, d'une grille d'évacuation sans autorisation préalable de la copropriété, constituait un trouble manifestement illicite ;

- il ne ressortait pas du règlement de copropriété, avec l'évidence requise en matière de référé, que toute activité de restauration serait interdite au sein de la copropriété [Adresse 8] ;

- les demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société [Adresse 8] et de la Régie Immobilière JF Picado se heurtaient à des contestations sérieuses dans la mesure où l'agence immobilière qui n'était que la mandataire de la bailleresse, n'avait pas qualité pour solliciter en son nom la résiliation du bail liant la société [Adresse 8] et Mme [L] [E] et où le syndicat des copropriétaires disposait d'une action oblique à l'encontre de Mme [L] [E] ;

- les demandes reconventionnelles présentées par Mme [L] [E] à l'égard de la société [Adresse 8] se heurtaient à des contestations sérieuses en lien avec la consistance de l'obligation de délivrance de la bailleresse ;

- la société [Adresse 8] ne justifiait pas d'un préjudice subi du fait de Mme [L] [E].

Par déclaration transmise le 24 février 2025, Mme [L] [E] a interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions transmises le 24 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [L] [E] demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande du syndicat des copropriétaires à voir cesser toute activité de restauration ;

- juger que rien dans le règlement de copropriété ne s'oppose à l'activité de « snacking » qui est une variante de restauration ;

- juger que le bail lui permet d'exercer l'activité contestée ;

- juger que le bailleur a lui-même (par l'intermédiaire du cabinet Picado) mis à l'ordre du jour de la copropriété une résolution visant à lui permettre d'utiliser le conduit de cheminée de l'immeuble ;

- juger que le syndicat des copropriétaires qui se plaint de nuisances olfactives a refusé ces travaux de manière totalement abusive ;

- juger qu'elle a sollicité la société Alp'Cheminée pour la mise en place d'une cheminée puis la mise en place d'un système interne de filtration avec rejet en façade (sur la devanture et non sur les parties communes) ;

- juger que toute proposition a été refusée, la dernière suivant assemblée générale du 26 juillet 2024 ;

- juger que la société [Adresse 8] n'a rien entrepris pour contester cet abus de majorité ;

- juger que pour réduire les prétendus désagréments (au demeurant contestés) elle a fait installer un système de purification de l'air totalement conforme aux normes en vigueur et dont la grille de rejet (de l'air chaud purifié) se situe au niveau du cadre du rideau métallique de fermeture de l'établissement à savoir en partie privative et non sur la façade ;

- juger que les installations litigieuses se trouvent en partie privative et ne constituent en aucun cas un danger pour la copropriété ;

- juger que les prétendues odeurs dont la démonstration n'est pas rapportée de manière objective sont contestées ;

- juger qu'en l'absence d'évidence de l'illicéité et de la consistance du trouble invoqué et de la nécessité d'interprétation des obligations contractuelles mises à la charge de chacun un débat doit s'instaurer devant un juge du fond ;

En conséquence,

- infirmer l'ordonnance déférée ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;

En conséquence se déclarer incompétent,

Subsidiairement,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;

Reconventionnellement,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts pour procédure abusive et ce sur le fondement des articles 1240 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, indépendamment de l'application des dispositions de l'article 32-1 du Code de procédure civile dont il pourra être faire application ;

- juger qu'en vertu de l'article 1719 du code civil, la présence et la conformité d'une installation de purification de l'air incombe au bailleur qui est tenu de délivrer le local en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué ;

- juger que pour transférer cette charge au locataire, une stipulation expresse du contrat de bail doit indiquer que le dispositif d'extraction sera réalisé par le preneur, et ce dernier doit avoir été informé des difficultés techniques attachées à la conduite de tels travaux ;

- juger qu'elle n'a été informée de rien ;

- juger que le bailleur n'a pas attiré son attention sur l'existence de difficultés de raccordement à la cheminée et sur l'opposition abusive des copropriétaires à l'installation d'une activité de restauration dans l'immeuble ;

- juger que le propriétaire n'a pas saisi les tribunaux à la suite de l'assemblée générale du 26 juillet 2024 ;

- juger qu'en l'état de ces éléments l'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens conformes à l'usage auquel ils sont destinés, ce qui n'est pas le cas ;

- juger que le bailleur ne peut s'en affranchir par une clause du bail en mettant à la charge du locataire des obligations qui lui incombent normalement et qu'elle est bien fondée à faire état de l'exception d'inexécution pour se libérer de son obligation de payer le prix de la location jusqu'à la délivrance des lieux loués par le bailleur ;

En conséquence,

- suspendre les loyers en attendant l'installation d'une extraction ;

- débouter la société [Adresse 8] de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner la société [Adresse 8] à réaliser les travaux de mise en place d'un système d'extraction permettant sans contestation le fonctionnement de la cuisine conformément à la destination du bail, sous astreinte d'une somme de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, ladite astreinte courant à son profit ;

- condamner la société [Adresse 8] à lui payer, à titre provisionnel, une somme de 10 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts pour procédure abusive et ce sur le fondement des articles 1240 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

- lui donner acte qu'elle ne demande rien à la Régie Immobilière JF Picado ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] à lui payer à une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société [Adresse 8] à lui payer à une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [L] [E] se réfère à l'ensemble des « juger » du dispositif de ses conclusions.

Par conclusions transmises le 15 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société Nardi Jean Jaurès, demande à la cour de :

- le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;

- débouter les parties adverses de l'ensemble de leurs demandes et moyens dirigés à son encontre ;

- se déclarer non saisie de l'ensemble des formulations de Mme [L] [E] dans son dispositif commençant par « dire et juger » qui ne constituent pas des demandes ;

- déclarer que Mme [L] [E] reconnaît noir sur blanc ne pas respecter ni le bail ni le règlement de copropriété en reconnaissant exercer une activité de restauration ;

- déclarer que Mme [L] [E] n'a toujours pas, au jour de la signification des conclusions, respecté l'ordonnance dont appel, dès lors que le procès-verbal de saisie vente met en avant la présente d'une plaque de cuisson et de deux fours électriques dans l'établissement qu'elle occupe ;

- confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a décidé de :

- ordonner à Mme [L] [E] de faire cesser immédiatement les nuisances olfactives dont elle est à l'origine et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance, cette astreinte courant sur une période de 4 mois ;

- ordonner à Mme [L] [E] de retirer tout appareil de cuisson, la hotte aspirante, le conduit d'évacuation et la grille installée en façade et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance, cette astreinte courant sur une période de 4 mois ;

- déclarer recevable l'appel incident formé contre les dispositions tendant à :

- dire n'y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à mieux se pourvoir dès qu'elles aviseront, devant le juge du fond concernant les demandes suivantes :

- la demande du syndicat des copropriétaires de voir cesser toute activité de restauration ;

- les demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société [Adresse 8] et de la Régie Immobilière JF Picado ;

- condamner Mme [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur son préjudice ;

- condamner Mme [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires et la société [Adresse 8] la somme de 2000 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [L] [E] aux dépens avec distraction au profit de Maître Stéphane Gianquinto ;

- infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a décidé à tort de :

- dit n'y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à mieux se pourvoir dès qu'elles aviseront, devant le juge du fond concernant les demandes suivantes :

- la demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] de voir cesser toute activité de restauration ;

- les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] à l'encontre de la société [Adresse 8] et de la Régie Immobilière JF Picado ;

- condamner Mme [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur son préjudice ;

- condamner Mme [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires et à la société [Adresse 8] la somme de 2 000 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [L] [E] aux dépens avec distraction au profit de Maître Stéphane Gianquito ;

- débouter les parties du surplus des demandes ;

Statuant à nouveau,

- déclarer que malgré la signification de l'ordonnance de référé intervenue en date du Mme [L] [E] n'a toujours pas exécuté les termes de l'ordonnance de référé dont elle a cru au surplus interjeter appel ;

- condamner Mme [L] [E], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, d'avoir à :

- cesser immédiatement toute activité de restaurantion ;

- libérer les parties communes de l'immeuble afin de faire respecter le calme dans la copropriété jour et nuit ;

- condamner, à titre provisionnel et solidaire, la société [Adresse 8] et la Régie Immobilière JF Picado d'avoir à justifier de toutes les démarches juridiques et procédurales en vue de la résiliation du bail de Mme [L] [E], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;

- condamner, à titre provisionnel, Mme [L] [E] au paiement de la somme de 10 000 euros au profit du syndicat des copropriétaires au titre du préjudice subi par la copropriété du fait de la multiplication des actes en infractions totales avec le règlement de copropriété ;

- condamner toute partie succombante à payer à titre solidaire au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;

- condamner toute partie succombante aux entiers dépens de la première instance avec distraction au profit de Me Aim conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

- condamner toute partie succombante aux entiers dépens de l'instance d'appel avec distraction au profit de Me Benisty, avocat postulant conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

- en tout état de cause, débouter l'ensemble des parties adverses, la société [Adresse 8], Mme [L] [E], la Régie Immobilière JF Picado de l'intégralité de leurs demandes dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires.

A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait, notamment, valoir que :

- Mme [L] [E] a ouvert un restaurant éthiopien dans le local et installé des plaques de cuisson et un four pour faire frire de la nourriture, ce qui contrevient aux dispositions du bail ;

- une fermeture administrative a été ordonnée ;

- la locataire a entrepris des travaux dans le local en vue d'installer une hotte à charbon avec refoulement sur la façade de l'immeuble malgré l'interdiction de l'assemblée générale des copropriétaires ;

- les travaux réalisés entraînent des risques d'incendie ;

- l'activité de restauration cause des nuisances olfactives et sonores à l'ensemble des résidents de la copropriété ;

- les nuisances sont récurrentes, violent le respect du voisinage et la réglementation sanitaires ;

- en raison des nuisances, la cessation de l'activité de restauration doit être ordonnée ;

- il a alerté à plusieurs reprises la société [Adresse 8] et la Régie Immobilière JF Picado des nuisances ;

- la société bailleresse a laissé sa locataire exercer une activité de restauration dans les locaux alors que l'immeuble n'est pas pourvu d'un extracteur permettant l'évacuation des odeurs et fumées ;

- ni la société [Adresse 8] ni la Régie Immobilière JF Picado n'ont effectué de diligences en vue de faire respecter le règlement de copropriété ;

- la copropriété subit un préjudice du fait des multiples infractions au règlement de copropriété.

Par conclusions transmises le 8 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société [Adresse 8] demande à la cour de :

* à titre principal :

- confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :

- ordonné à Mme [L] [E] de faire cesser immédiatement les nuisances olfactives dont elle est à l'origine et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance, cette astreinte courant sur une période de quatre mois ;

- ordonné à Mme [L] [E] de retirer tout appareil de cuisson, la hotte aspirante, le conduit d'évacuation et la grille installée en façade et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance, cette astreinte courant sur une période de quatre mois ;

- dit n'y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir concernant les demandes suivantes :

- les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] à l'encontre de la société [Adresse 8] ;

- les demandes reconventionnelles de Mme [L] [E] à l'encontre de la société [Adresse 8] ;

- débouté Mme [L] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à l'encontre de la société [Adresse 8] ;

- condamné Mme [L] [E] à payer à la société [Adresse 8] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté le syndicat des copropriétaires, Mme [L] [E] et la Régie Immobilière JF Picado du surplus de leurs demandes ;

- condamné Mme [L] [E] aux dépens ;

- infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de provision à l'encontre de Mme [L] [E] ;

Statuant à nouveau,

- condamner Mme [L] [E] à lui verser une somme provisionnelle de 5 000 euros à titre dommages et intérêts à valoir sur les préjudices subis ;

* à titre subsidiaire :

- infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de condamnation de la Régie Immobilière JF Picado de la relever et garantir de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre ;

Statuant de nouveau

- condamner la régie Immobilière JF Picado à la relever et garantir de toute condamnation très éventuellement prononcée à son encontre ;

En tout état de cause,

- débouter la régie Immobilière JF Picado, Mme [L] [E] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre ;

- condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

- condamner tout succombant aux entiers dépens de l'instance d'appel.

A l'appui de ses prétentions, la société [Adresse 8] soutient, notamment, que :

- le bail commercial autorise la seule activité de snacking ;

- les équipements installés par Mme [L] [E] à savoir une hotte aspirante, une table de cuisson et un conduit d'extracteur d'air débouchant en façade contreviennent aux dispositions du contrat de bail dans la mesure où ils permettent l'exercice d'une activité de restauration traditionnelle ;

- la locataire n'a jamais sollicité l'autorisation de réaliser les travaux alors que, suivant le contrat de bail, de tels travaux devaient être autorisés par la société bailleresse ;

- les nuisances olfactives reprochées à Mme [L] [E] ne souffrent d'aucune contestation ;

- aucune disposition légale ne permet d'imposer à un bailleur d'engager une procédure de résiliation de bail ;

- le syndicat des copropriétaires peut engager une action oblique à cette fin et a diligenté une telle action suivant assignation délivrée le 28 janvier 2025 ;

- l'activité de snacking n'est pas une activité de cuisson mais de réchauffage de plat ;

- la demande de mise en place d'un système d'extraction est contraire à la destination du contrat de bail ;

- la copropriété doit autoriser la mise en place d'un tel système ;

- le juge des référés ne peut suspendre les loyers dans l'attente d'une régularisation administrative d'une extraction ;

- elle subit un préjudice consécutif aux travaux effectués par Mme [L] [E] sans autorisation, imposant une remise en état et un préjudice moral en raison des multiples procédures liées à l'attitude celle-ci ;

- la Régie Immobilière JF Picado a commis une faute en n'exécutant pas la demande de son mandant qui souhaitait mettre fin au contrat de bail et a manqué à son obligation de conseil et d'assistance en ne l'informant pas de la situation de sa locataire et des multiples désordres causés par elle ;

- l'agence immobilière occupait précédemment les locaux loués et a rédigé le bail mentionnant l'activité de snacking alors qu'auparavant le local était loué pour une activité de transaction.

Par conclusions transmises le 19 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la Régie Immobilière JF Picado demande à la cour de :

- déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] irrecevables ;

- confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :

- jugé que les demandes formées à son encontre se heurtaient à des contestations sérieuses;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes dirigées à son encontre en les jugeant infondées ;

- juger qu'elle s'en rapporte pour le surplus ;

- rejeter les demandes formées à son encontre en les jugeant infondées ;

- condamner la société [Adresse 8] et/ou toute partie succombante à lui payer en cause d'appel la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens distraits au profit de la SCP Cohen ' Guedj ' Montero ' Daval Guedj.

Au soutien de ses prétentions, la Régie Immobilière JF Picado indique, notamment, que :

- les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires à son encontre, dans des conclusions en date du 8 juillet 2025, sont irrecevables au visa des dispositions de l'article 906-2 du code de procédure civile ;

- elle gère les droits et bien de la société [Adresse 8] et donc la qualité de mandataire de sorte qu'elle ne peut répondre que de son dol ou des fautes commises dans sa gestion ;

- l'activité de snacking autorisée par le contrat de bail ne pose pas de difficulté ;

- la problématique porte sur ses conditions d'exercice ;

- elle ne peut se substituer à la société [Adresse 8], bailleresse, pour initier une action au fond en résiliation du contrat de bail ;

- elle ne peut pas plus se substituer au syndicat des copropriétaires pour palier à son inertie depuis 2022 ;

- une instance au fond a été engagée ;

- elle a tenté de trouver des solutions pour permettre à la société locataire de bénéficier d'un raccordement dans une gaine d'extraction existante et d'installer des tables en parties communes.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 25 novembre 2025.

Le 26 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] a transmis de nouvelles conclusions par lesquelles il sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture aux fins d'admission de ses écritures en raison de la communication par Mme [L] [E] de nouvelles conclusions, avec une nouvelle pièce, le 24 novembre 2025 à 21 heures. Il souligne aussi un changement du syndic en exercice le représentant. Il maintient ses demandes telles que figurant dans ses conclusions précédentes.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.

- Sur la révocation de l'ordonnance de clôture :

Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

L'article 16 du code de procédure civile dispose : Le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction : il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Suivant l'article 914-4 alinéa 1er de ce code, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il existe une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

En l'espèce, la cour relève, d'une part, que Mme [L] [E] a transmis ses dernières conclusions avec une nouvelle pièce, la veille de l'ordonnance de clôture à 20 heures 46, suivant l'horaire figurant au RPVA, et qu'eu égard à la tardiveté de cette transmission, le syndicat des copropriétaires n'a pu répliquer avant la clôture.

D'autre part, les dernières conclusions post-clôture du syndicat des copropriétaires mentionnent le nouveau syndic représentant ledit syndicat, ce qui régularise la présente instance.

De tels éléments permettent de retenir une cause grave justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture et l'admission des conclusions et pièces transmises par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], le 26 novembre 2025.

- Sur l'irrecevabilité des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] :

Aux termes des dispositions de l'article 906-2 du code de procédure civile, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, l'appelant dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'avis de fixation de l'affaire à bref délai pour remettre ses conclusions au greffe.

L'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d'un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

L'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d'un délai de deux mois à compter de la notification de l'appel incident ou de l'appel provoqué à laquelle est jointe une copie de l'avis de fixation pour remettre ses conclusions au greffe.

L'intervenant forcé à l'instance d'appel dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d'un délai de deux mois à compter de la notification de la demande d'intervention formée à son encontre à laquelle est jointe une copie de l'avis de fixation pour remettre ses conclusions au greffe. L'intervenant volontaire dispose, sous la même sanction, du même délai à compter de son intervention volontaire.

Sous les sanctions prévues aux premier à quatrième alinéas, les conclusions sont notifiées aux avocats des parties dans le délai de leur remise au greffe de la cour et sont signifiées aux parties qui n'ont pas constitué avocat au plus tard dans le mois suivant l'expiration des délais prévus à ces mêmes alinéas ; cependant, si celles-ci constituent avocat avant la signification des conclusions, il est procédé par voie de notification à leur avocat.

Le président de la chambre saisie ou le magistrat désigné par le premier président peut, à la demande d'une partie ou d'office, allonger ou réduire les délais prévus aux alinéas précédents. Cette décision, prise par mention au dossier, constitue une mesure d'administration judiciaire.

En cas de force majeure, constituée par une circonstance non imputable au fait de la partie et qui revêt pour elle un caractère insurmontable, le président de la chambre saisie ou le magistrat désigné par le premier président peut, à la demande d'une partie, écarter l'application des sanctions prévues au présent article.

En l'espèce, la Régie Immobilière JF Picado soulève l'irrecevabilité des « demandes, fins et conclusions » du syndicat des copropriétaires, en visant dans le corps de ses écritures les dispositions de l'article 906-2 du code de procédure civile, mais sans expliciter le manquement de l'intimé.

La cour a recherché mais en vain un quelconque manquement aux dispositions du code de procédure civile précité.

Dès lors, la Régie Immobilière JF Picado doit être déboutée de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les « demandes, fins et conclusions » du syndicat des copropriétaires.

- Sur les troubles manifestement illicites :

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu'il constate (Civ 2, 15 novembre 2007, Pourvoi n°07-12.304)

L'existence de contestations n'empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite que si elles amènent à douter ni de son existence ou de son illicéité.

1 ) Sur la cessation des nuisances olfactives et l'activité de restauration :

Le contrat de bail signé par Mme [L] [E] prévoit, en son article 3, page 2, que les locaux loués sont exclusivement destinés aux activités de snacking, à l'exclusion de toute autre utilisation, qu'ils doivent être affectés uniquement à l'exercice de l'activité commerciale prédéfinie et que le locataire ne pourra, sous aucun prétexte changer la destination des lieux loués et ce, même de façon temporaire.

Par ailleurs, ce contrat stipule, en son article 13, page 8, que le locataire devra jouir des biens loués raisonnablement, suivant leur destination et se conformer à tous les règlements qui s'appliquent à l'ensemble immobilier dans lequel il exerce et dont il reconnaît avoir eu connaissance.

Ainsi, l'appelante est tenue se conformer, outre aux stipulations du contrat de bail, au règlement de la copropriété.

Suivant l'article 3 du chapitre 3 du règlement de copropriété, il ne pourra jamais être exercé dans l'immeuble des commerces insalubres, immoraux, pouvant par le bruit, l'odeur ou les émanations, nuire aux propriétaires ou aux voisins.

Or, le syndicat des copropriétaires produit aux débats des constats de commissaires de justice en date des 12 juin, 3 et 12 juillet 2024 ainsi que du 31 janvier 2025 qui font état de la présence d'odeurs d'épices, d'ail et d'huile mais aussi d'odeurs de cuisson tant dans les parties communes de l'immeuble dont la cour arrière que dans les parties privatives, en provenance des locaux loués par Mme [L] [E]. De nombreuses attestations émanant d'occupants des appartements de l'immeuble mais aussi de personnes présentes occasionnellement dans les appartements confirment la présence de telles odeurs qui sont présentées comme étant fortes, incommodantes ou encore insupportables. Plusieurs attestants utilisent les termes de nuisances olfactives.

En outre, le dossier du syndicat des copropriétaires comporte des avis Tripadvisor émis à l'égard de la Table Mamane qui correspond à l'enseigne des locaux loués par Mme [L] [E] dont la photographie est intégrée dans le document. Force est de relever qu'il est fait mention d'un petit restaurant où tout est fait maison dont les samoussas.

Ainsi, les avis émis présentent l'activité de Mme [L] [E] comme celle d'un restaurant et non d'un snacking.

Cette même présentation figure sur la capture d'écran du compte Instagram de [7] qui comporte la mention restaurant africain.

La carte de [7] présentant les produits vendus comporte, suivant le libellé, des plats, des légumes cuisinés mais aussi une viande en sauce, ce qui fait référence à une activité de restauration avec une préparation ou transformation des produits. Le tartare de b'uf tout comme le poulet en sauce ne relèvent nullement de l'activité de snacking qui porte sur des produits tout prêts et standardisés, à réchauffer.

La présence de faitouts dans les locaux loués par Mme [L] [E] et de bruits de casseroles, provenant de ces mêmes locaux, constatés par commissaire de justice, les 12 juin et 3 juillet 2024, sont aussi de nature à caractériser une activité de restauration, d'autant plus avec la présence d'odeurs d'épices, d'ail et d'huile ou de cuisson.

Parallèlement, Mme [L] [E] verse aux débats trois procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice et des attestations.

Cependant, la cour devant se placer au jour où le premier juge a statué, elle ne peut tirer une quelconque conséquence du constat du 5 octobre 2025.

Quant au constat dressé le 23 janvier 2025, la cour relève la présence d'un four à ventilation, d'une plaque électrique à induction, d'une hotte aspirante et d'un faitout électrique (qualifié de petite crêpière par le commissaire de justice mais correspondant à un faitout au vu de la hauteur du bord avec un branchement électrique), ce qui est de nature à permettre une activité de restauration.

Le constat du 5 février 2025 dresse une liste des produits présents dans le local mais force est de relever qu'il manque manifestement des produits pour permettre la réalisation des plats figurant sur la carte, produite par Mme [L] [E], notamment les épinards. Aussi, cette pièce n'est pas suffisante pour démontrer que les produits présents sont les seuls utilisés par l'appelante.

S'agissant des attestations, elles ne font nullement référence à une activité de snacking. Au contraire, Mme [S] utilise les termes de petit restaurant. Si elle n'a pas constaté la présence d'odeurs, la cour souligne qu'elle est la seule personne attestant en ce sens.

Au vu de ces éléments, la présence d'odeurs constituant des nuisances olfactives émanant du local loué par Mme [L] [E] est établie, avec l'évidence requise en référé.

Cette même évidence doit être retenue s'agissant de l'exercice d'une activité de restauration, et non de snacking, dans ces locaux.

Ainsi, Mme [L] [E] ne respecte pas la destination des locaux telle que figurant dans le contrat de bail ni le règlement de copropriété, ce qui est de nature à caractériser des troubles manifestement illicites.

Afin de remédier à de tels troubles, il convient d'ordonner la cessation de l'activité de restauration telle qu'exercée par Mme [L] [E] dans les locaux loués, ce qui, de facto, permet la cessation de toutes nuisances olfactives.

Une mesure d'astreinte doit être prononcée afin d'assurer l'exécution effective de cette cessation d'activité à savoir une astreinte provisoire de 800 euros par infraction constatée par commissaire de justice ou officier de police judiciaire, courant à compter de la signification de la présente décision sur une période de 6 mois.

L'ordonnance déférée sera ainsi infirmée en ce qu'elle a ordonné à Mme [L] [E] de faire cesser immédiatement les nuisances olfactives dont elle était à l'origine et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance, cette astreinte courant sur une période de quatre mois et dit n'y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir dès qu'elles aviseraient, devant le juge du fond concernant la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] de voir cesser toute activité de restauration.

2 ) Sur le retrait des appareils de cuisson, la hotte aspirante, le conduit d'évacuation et la grille installée en façade :

Au vu des constats dressés par commissaires de justice produits par les parties, Mme [L] [E] a équipé les locaux d'appareils de cuisson (plaque et faitout électriques) mais aussi d'une hotte aspirante avec un conduit d'évacuation jusqu'au mur de façade.

De tels équipements permettent, comme explicité précédemment et comme l'a souligné le premier juge en indiquant que les lieux loués abritent en réalité un restaurant éthiopien, l'exercice d'une activité de restauration, contrevenant à la destination des lieux.

Toutefois, il doit être relevé que suivant le contrat de bail et l'état des lieux dressé lors de l'entrée en possession de la preneuse, les locaux loués comportent un bureau, une cuisine et des toilettes. La cuisine est présentée, dans l'état des lieux d'entrée, comme étant une kitchenette dépourvue de tout équipement.

Aussi, si les équipements de nature professionnelle permettant une activité de restauration ne sont pas conformes au contrat de bail, il ne peut être reproché à Mme [L] [E] l'installation d'un appareil de cuisson ou d'une hotte, sans caractère professionnel, dans le coin kitchenette.

Mme [L] [E] peut équiper la kitchenette d'appareils de cuisine ou d'une hotte, non professionnels, mais aussi disposer d'appareils de réchauffage, permettant l'exercice de l'activité de snacking, conforme au contrat de bail, pouvant être de nature professionnelle.

Subséquemment, la présence de la hotte qui a manifestement en raison de sa grandeur un caractère professionnel et du conduit d'évacuation intérieur caractérise un trouble manifestement illicite justifiant leur retrait des locaux.

Par contre, les deux appareils de cuisson présents, à savoir une plaque à induction et un faitout électrique, ne présentant pas un caractère professionnel, la plaque ne comportant qu'un feu, il ne peut être ordonné leur retrait des lieux.

S'agissant de la grille installée en façade à laquelle le conduit d'évacuation de la hotte doit manifestement être relié, elle est précisément située, au vu des photographies figurant aux constats, au-dessus de la baie vitrée du local. Mme [L] [E] ne conteste pas qu'elle a réalisé cette installation, sans disposer d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ni même de son bailleur.

Or, l'installation de cette grille modifie l'aspect extérieur de l'immeuble de sorte que l'assemblée générale des copropriétaires devait donner une autorisation.

En tout état de cause, le contrat de bail stipule, en son article 13, page 8, que le locataire ne pourra effectuer aucuns travaux de transformation, changement de distribution sans accord préalable et écrit du bailleur.

Aussi, l'installation de la grille caractérise un trouble manifestement illicite auquel il convient de remédier en ordonnant à Mme [L] [E] de procéder à son retrait.

Afin d'assurer l'exécution de ces mesures de retrait, il convient de les assortir d'une mesure d'astreinte.

Par conséquent, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a ordonné à Mme [L] [E] de retirer la hotte aspirante, le conduit d'évacuation et la grille installée en façade et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance, cette astreinte courant sur une période de quatre mois.

Par contre, elle doit être infirmée en ce qu'elle a ordonné à Mme [L] [E] de retirer tout appareil de cuisson.

3 ) Sur la libération des parties communes de l'immeuble :

A titre liminaire, il doit être relevé que le premier juge n'a pas statué sur ce point alors que cette demande a été présentée par le syndicat des copropriétaires comme cela est mentionné dans l'exposé du litige de l'ordonnance déférée.

Le syndicat des copropriétaires invoque, essentiellement, des nuisances sonores générées par les clients de Mme [L] [E] et soutient aussi que ces derniers occupent les parties communes.

Il produit des attestations ainsi que des photographies qui permettent de constater la présence de personnes, manifestement des clients de Mme [L] [E], sur les parties communes, certaines attablées avec une consommation, face aux jardinières, et non côté trottoir.

Or, si l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé, le 21 juin 2023, les commerçants de l'immeuble à disposer d'une table de détente devant leur devanture, sans nuire à l'harmonie et au standing de l'immeuble, il est précisé sans possibilité de recevoir des clients, ce qui exclut l'utilisation par les clients de l'appelante des parties communes.

La présence de clients dans les parties communes qui caractérise une utilisation par Mme [L] [E] de ces parties de la copropriété dans le cadre de son activité constitue un trouble manifestement illicite.

Dès lors, il convient d'ordonner à Mme [L] [E] de libérer les parties communes, en ne permettant pas à ses clients d'y accéder, elle seule pouvant utiliser une table de détente uniquement.

Afin d'assurer l'exécution de cette injonction, une mesure d'astreinte doit être ordonnée à savoir une astreinte provisoire de 800 euros par infraction constatée par commissaire de justice ou officier de police judiciaire, courant à compter de la signification de la présente décision sur une période de 6 mois.

- Sur les obligations de faire :

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu'en son montant qu'en ses modalités d'exécution, celle-ci n'ayant alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

1 ) Sur la réalisation de travaux de mise en place d'un système d'extraction et la demande subséquente de suspension des travaux :

Le contrat de bail prévoit, en son article 10, page 5 et 6, que Mme [L] [E] prendra les biens loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance, qu'elle atteste être en mesure d'exercer l'activité de snacking dans les locaux loués, indépendamment des travaux qu'elle pourrait être conduit à réaliser et aussi qu'elle devra réaliser à ses seuls frais l'ensemble des installations, travaux, aménagements nécessaires à l'exercice de son activité, y compris ceux rendus nécessaires par la réglementation applicable.

Comme indiqué précédemment, lors de l'entrée en jouissance de Mme [L] [E], le local ne comportait pas de cuisine mais une kitchenette dépourvue d'équipements.

Or, eu égard aux dispositions du contrat de bail, l'appelante a attesté être en mesure d'exercer son activité de snacking dans de telles conditions. Elle s'est aussi engagée à réaliser les travaux nécessaires à l'exercice de son activité.

Certes, le bailleur a une obligation légale de délivrer au locataire un local conforme à sa destination mais cette obligation se heurte manifestement aux dispositions contractuelles, ce qui nécessite une interprétation du contrat qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

Aussi, il doit être retenu une contestation sérieuse relative à l'imputabilité des travaux de mise en place d'un système d'extraction permettant le fonctionnement de la cuisine, d'autant plus que Mme [L] [E] ne justifie nullement de la nécessité d'un tel système pour permettre l'exercice d'une activité de snacking.

Dès lors, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé de ce chef de demande.

Subséquemment, il n'y a pas plus lieu à référé s'agissant de la demande de suspension des loyers sollicitée par Mme [L] [E] en invoquant l'attente de « la régularisation administrative d'une extraction avec le syndicat des copropriétaires », particulièrement eu égard à l'absence de démonstration de la nécessité du système d'extraction pour l'exercice de l'activité de snacking.

L'ordonnance déférée sera aussi confirmée de ce chef de demande.

2 ) Sur la justification de toutes démarches juridiques et procédurales en vue de la résiliation du bail :

Le syndicat des copropriétaires sollicite la production de justificatifs des démarches réalisées par les sociétés [Adresse 8] et Régie Immobilière JF Picado mais sans expliciter l'obligation fondant sa demande.

En tout état de cause, la cour relève que par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a engagé une action oblique à l'égard de Mme [L] [E] en vue d'obtenir la résiliation du bail la liant à la société [Adresse 8].

Dès lors, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

- Sur les demandes de dommages et intérêts à titre provisionnel :

1 ) Sur la demande présentée par le syndicat des copropriétaires à l'égard de Mme [L] [E] :

En application des dispositions de l'article 15 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Au regard des développements précédents, il est incontestable que Mme [L] [E] n'a pas respecté le règlement de la copropriété et qu'elle a causé des nuisances olfactives mais aussi sonores présentant un caractère collectif par leur importance et leur étendue, plusieurs copropriétaires attestant des nuisances.

L'appelante a commis des fautes engageant sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. Son obligation d'indemniser les préjudices subis par celui-ci relève de l'évidence requise en référé.

En l'absence de production d'élément complémentaire quant au préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, l'évaluation de la provision due à ce titre à hauteur de 2 000 euros par le premier juge doit être retenue.

Dès lors, l'ordonnance déférée doit être confirmée de ce chef de demande.

2 ) Sur la demande présentée par la société [Adresse 8] à l'égard de Mme [L] [E] :

La société [Adresse 8] invoque la réalisation par l'appelante de travaux sans autorisation dans les locaux donnés à bail ainsi que de multiples procédures subies en lien avec l'attitude de sa locataire.

Cependant, la société bailleresse ne justifie d'aucune demande afférente aux travaux réalisés par Mme [L] [E] dans les locaux loués, avant l'engagement de la présente procédure par le syndicat des copropriétaires. La seule lettre de mise en demeure qu'elle a adressée à la locataire ne vise nullement cette problématique.

En outre, elle reconnaît dans ses conclusions, page 3, qu'elle n'a jamais eu à prendre position sur les désordres causés par sa locataire, la société Régie Immobilière JF Picado étant seule destinataire des correspondances et doléances de la copropriété et de son syndic en exercice.

Enfin, la cour relève que la société [Adresse 8] n'a été destinataire que d'une seule sommation de faire.

En l'état, il ne résulte nullement, avec l'évidence requise en référé, que la société [Adresse 8] a subi un préjudice en lien avec les travaux réalisés par la preneuse et de multiples procédures subies.

Dès lors, l'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a débouté la société [Adresse 8] de sa demande de provision à l'égard de Mme [L] [E].

- Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ce texte, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

A titre liminaire, il doit être relevé que le premier juge n'a pas statué sur la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [L] [E] à l'encontre du syndicat des copropriétaires alors que cette demande a été présentée comme cela est mentionné dans l'exposé du litige de l'ordonnance déférée.

En l'espèce, Mme [L] [E] étant condamnée à cesser l'activité de restauration, retirer des appareils et libérer les parties communes, la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires ne peut revêtir un caractère abusif.

Elle doit donc être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive dirigée à l'encontre du syndicat des copropriétaires.

La société [Adresse 8] ayant été assignée par le syndicat des copropriétaires et n'étant donc pas à l'initiative de cette procédure, elle ne peut avoir commis un abus du droit d'agir en justice.

L'ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté Mme [L] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à l'encontre de la société bailleresse.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a condamné Mme [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] et à la société [Adresse 8] la somme de 2000 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par contre, il n'y a pas lieu à distraction des dépens de première instance, la représentation n'étant pas obligatoire. L'ordonnance déférée sera infirmée sur ce point.

Mme [L] [E], qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des intimées les frais non compris dans les dépens, qu'elles ont exposés pour leur défense. Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires, à la société [Adresse 8] et à la Régie Immobilière JF Picado une somme de 2 000 euros chacun en cause d'appel.

Mme [L] [E] supportera, en outre, les dépens de la procédure d'appel avec distraction au profit de Maître Benisty et la SCP Cohen Guedj Montero Daval Guedj.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Déclare recevables les conclusions et pièces transmises par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société par actions simplifiée Nardi Jean Jaurès, le 26 novembre 2025 ;

Déboute la société par actions simplifiée Régie Immobilière JF Picado de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les « demandes, fins et conclusions » du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société par actions simplifiée Nardi Jean Jaurès ;

Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

- ordonné à Mme [B] [L] [E] de retirer la hotte aspirante, le conduit d'évacuation et la grille installée en façade et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance, cette astreinte courant sur une période de quatre mois ;

- dit n'y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir dès qu'elles aviseraient, devant le juge du fond concernant les demandes reconventionnelles de réalisation de travaux et suspension des loyers présentées par Mme [B] [L] [E] à l'encontre de la société civile immobilière [Adresse 8] ;

- dit n'y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir dès qu'elles aviseraient, devant le juge du fond concernant les demandes de production de justificatifs de toutes démarches juridiques et procédurales en vue de la résiliation du bail du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Nardi Jean Jaurès, à l'encontre de la société civile immobilière [Adresse 8] et de la société par actions simplifiée Régie immobilière J-F Picado ;

- condamné Mme [B] [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Nardi Jean Jaurès, la somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur son préjudice ;

- débouté la société civile immobilière [Adresse 8] de sa demande de provision à l'encontre de Mme [L] [E] ;

- débouté Mme [B] [L] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à l'encontre de la société civile immobilière [Adresse 8] ;

- condamné Mme [B] [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Nardi Jean Jaurès, et à la société civile immobilière [Adresse 8] la somme de 2000 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

- ordonné à Mme [B] [L] [E] de faire cesser immédiatement les nuisances olfactives dont elle était à l'origine et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance, cette astreinte courant sur une période de quatre mois ;

- dit n'y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir dès qu'elles aviseraient, devant le juge du fond concernant la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société par actions simplifiée Nardi Jean Jaurès, de voir cesser toute activité de restauration ;

- ordonné à Mme [B] [L] [E] de retirer tout appareil de cuisson, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance, cette astreinte courant sur une période de quatre mois ;

- ordonné la distraction des dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne la cessation de l'activité de restauration telle qu'exercée par Mme [B] [L] [E] dans les locaux loués, incluant de facto, la cessation de toutes nuisances olfactives, sous astreinte provisoire de 800 euros par infraction constatée par commissaire de justice ou officier de police judiciaire, courant à compter de la signification de la présente décision sur une période de 6 mois ;

Ordonne à Mme [B] [L] [E] de libérer les parties communes, en ne permettant pas à ses clients d'y accéder, elle seule pouvant utiliser une table de détente uniquement, sous astreinte provisoire de 800 euros par infraction constatée par commissaire de justice ou officier de police judiciaire, courant à compter de la signification de la présente décision sur une période de 6 mois ;

Déboute Mme [B] [L] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive dirigée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société par actions simplifiée Nardi Jean Jaurès ;

Condamne Mme [B] [L] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Nardi Jean Jaurès, à la société civile immobilière [Adresse 8], et à la société par actions simplifiée Régie Immobilière JF Picado la somme de 2 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [B] [L] [E] de sa demande présentée sur ce même fondement ;

Dit n'y avoir lieu à distraction des dépens de première instance ;

Condamne Mme [B] [L] [E] aux dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Benisty et la SCP Cohen Guedj Montero Daval Guedj.

Le greffier Le président