CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 29 janvier 2026, n° 25/00967
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 29 JANVIER 2026
N° 2026/61
Rôle N° RG 25/00967
N° Portalis DBVB-V-B7J-BOIYU
Syndicat des copropriétaires
[Adresse 3]
[Localité 1]
C/
CAPAC FONCIERE
CAISSE D'EPARGNE CEPAC
S.A.S. ANIMALIS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Gilles MARTHA
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du Président du TJ de [Localité 12] en date du 10 Janvier 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 23/03059.
APPELANTE
Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] Représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 12] dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en son établissement secondaire sis, [Adresse 6]
représenté par Me François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant et Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, postulant
INTIMEES
La Société CEPAC FONCIERE
anciennement SCI MIDI PATRIMOINE, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de Marseille n° 393.403.308 dont le siège social est
[Adresse 11],
prise en la personne de son directeur général en exercice,
domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Gilles MARTHA de la SCP BBLM, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Vincent SOREL, avocat au barreau de MARSEILLE
La société Caisse d'Epargne CEPAC
société anonyme à directoire, immatriculée au RCS de [Localité 12] n° 775.559.404
dont le siège social est [Adresse 10]
[Localité 1], prise en la personne de ses représentants légaux,
domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me Gilles MARTHA de la SCP BBLM, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Vincent SOREL, avocat au barreau de MARSEILLE
La S.A.S. ANIMALIS
immatriculée au RCS d'[Localité 9] n° 413.557.398
poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié es qualité
au siège social sis [Adresse 2]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, postulant et Me Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Angélique NETO, Conseillèrea fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Angélique NETO, Conseillère
Mme Séverine MOGILKA, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
La société anonyme (SA) Cepac, qui était propriétaire du lot n° 7 dépendant d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 5], a cédé ses droits à la société civile immobilière (SCI) Midi Patrimoine, une de ses filiales, qui a changé de dénomination sociale pour devenir la société par actions simplifiée (SAS) Caisse d'Epargne et de Prévoyance Alpes Corse (Cepac) Foncière.
Ce lot a été donné à bail, suivant acte sous seing privé en date du 22 décembre 2022, à la SAS Animalis.
Se plaignant de travaux réalisés au sein du lot n° 7 sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, a, par actes de commissaire de justice en date des 14 et 28 juin 2023, fait assigner la société Midi Patrimoine, la société Cepac et la société Animalis devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de les enjoindre à interrompre les travaux et à remettre en état les lieux en leur état d'origine sous astreinte.
Par ordonnance en date du 10 janvier 2025, ce magistrat a :
- rejeté la demande de mesure alternative ;
- prononcé la mise hors de cause de la société Cepac Foncière ;
- déclaré le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille compétent pour trancher le litige ;
- déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires formées à l'encontre de la société Animalis ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires et reconventionnelles de la société Animalis ;
- rejeté la demande de la société Cepac Foncière sur le fondement de l'article 837 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la Cepac la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la Cepac Foncière et à la société Animalis la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Il a notamment considéré :
- que la mise hors de cause de la société Cepac Foncière se justifiait comme n'étant plus propriétaire du lot n° 7 depuis qu'elle l'a apporté en nature à la société Midi Patrimoine suivant acte notarié en date du 25 mars 2015 ;
- que la demande reconventionnelle formée par la société Animalis portant sur la prise en charge par le propriétaire-bailleur d'une partie des travaux ne relevait pas de la compétence du tribunal de commerce et était recevable comme se rattachant aux demandes principales ;
- que le syndicat des copropriétaires était recevable à agir à l'encontre du propriétaire-bailleur et du locataire ;
- que la preuve du caractère commun de la devanture où ont été réalisés les travaux n'était pas rapportée ;
- que la demande reconventionnelle formée par la société Animalis n'était pas fondée dès lors qu'il y avait lieu, préalablement, de déterminer les responsabilités de chacune des parties et que le respect de la clause de l'avenant n° 1 au bail commercial signé le 24 avril 2023 n'était pas établi ;
- qu'aucune urgence ne justifiait le recours à l'article 837 du code de procédure civile.
Suivant déclaration transmise au greffe le 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 28 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, il sollicite de la cour qu'elle :
- lui donne acte de son désistement d'appel à l'égard de la société Cepac qui a cédé ses droits à la SCI Midi patrimoine devenue Cepac Foncière ;
- annule, infirme ou réforme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de mesure alternative, déclaré le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille compétent pour trancher le litige, déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires formées à l'encontre de la société Animalis et rejeté la demande de la société Cepac Foncière sur le fondement de l'article 837 du code de procédure civile,
- statuant à nouveau,
- ordonne la démolition des travaux réalisés et la remise en état des lieux en leur état d'origine à la charge de la société Cepac Foncière et la société Animalis, sous astreinte journalière de 5 000 euros pendant une durée de 15 jours à compter de l'assignation, laquelle pourra être liquidée par la juridiction des référés s'il n'était pas déféré ;
- déboute la société Cepac Foncière et la société Animalis de toutes leurs demandes ;
- les condamne à payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé par Me [C] [M], commissaire de justice, en date du 22 mai 2023, outre les entiers dépens avec distraction au profit de la SCP Badie sur ses offres de droit.
Il fait notamment valoir que :
- les travaux entrepris au niveau de la devanture du lot n° 7 sans aucune autorisation de l'assemblée générale affectent les parties communes et l'harmonie de l'immeuble ;
- les fondations, gros murs de façade et de refend et murs mitoyens ou non sont des parties communes ;
- l'article 11 du règlement de copropriété stipule que tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble ne pourra être modifié sans le consentement de l'assemblée générale ;
- la demande de travaux de mise en conformité de la devanture du rez-de-chaussée de l'immeuble a été refusée par la majorité des copropriétaires lors de l'assemblée générale extraordinaire du 7 juillet 2023 ;
- la décision prise par la métropole d'Aix-Marseille-Provence, le 26 mai 2023, de ne pas s'opposer à la déclaration préalable de travaux déposée par la société Animalis ayant recueilli un avis favorable de l'architecte des bâtiments de France a fait l'objet d'un recours gracieux puis contentieux qui est actuellement pendant devant le tribunal administratif de Marseille ;
- la remise en état des lieux peut être sollicitée à l'encontre du propriétaire et/ou de son locataire.
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 27 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Cepac Foncière, anciennement dénommée SCI Midi patrimoine, et la société Cepac demandent à la cour de :
- constater leur acceptation du désistement de l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Cepac et confirmer l'ordonnance entreprise qui a prononcé sa mise hors de cause ;
sur la demande reconventionnelle de la société Animalis de condamnation de la société Cepac Foncière en paiement de la somme provisionnelle de 27 656 euros hors taxes,
à titre principal,
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté l'exception d'incompétence et déclaré le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille compétent pour se prononcer sur la demande reconventionnelle de la société Animalis de condamnation de la société Cepac Foncière en paiement de la somme provisionnelle de 27 656 euros hors taxes ;
- statuant à nouveau,
- se déclare incompétent pour connaître de cette demande reconventionnelle au profit du tribunal de commerce de Marseille ;
- déboute la société Animalis de l'ensemble de ses demandes et la renvoie à mieux se pourvoir ;
- à défaut, déclare irrecevable la demande de provision et la rejeter sur le fondement de l'article 70 du code de procédure civile ;
à titre subsidiaire,
- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la société Animalis et la débouter de l'ensemble de ses demandes ;
en tout état de cause,
- condamner la société Animalis à verser à la société Cepac Foncière la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
sur les demandes du syndicat des copropriétaires,
à titre principal,
- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires ;
- le débouter de ses demandes ;
à titre subsidiaire,
- condamner la société Animalis à relever et garantir la société Cepac Foncière de l'ensemble des condamnations ou obligations qui pourraient être mises à sa charge ;
- débouter la société Animalis de l'ensemble de ses demandes ;
en tout état de cause,
- condamner la société Animalis à verser à la société Cepac Foncière la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La société Cepac Foncière expose s'agissant des demandes principales :
- que les travaux réalisés au niveau de la devanture s'expliquent par l'activité exercée par la société Animalis qui n'a rien à voir avec l'activité de vente de matériels de bureautique sous l'enseigne 'Office Dépôt' exercée par l'ancien preneur ;
- avoir demandé à l'assemblée générale d'autoriser les travaux en produisant l'accord et les prescriptions de l'architecte des bâtiments de France du 19 avril 2023, le projet de devanture du rez-de-chaussée de l'immeuble, l'arrêté de non-opposition à la déclaration préalable de travaux et l'arrêté portant autorisation préalable d'installations d'enseignes ;
- les travaux de modification de la devanture ont été refusés par les copropriétaires représentant 5 814 tantièmes sur 10 000 ;
- la preuve n'est pas rapportée que le bardage en bois, imposé par l'architecte des bâtiments de France, constitue une partie commune ;
- la validité de la décision qui a été prise de refuser les travaux est sérieusement contestable comme caractérisant un abus de majorité, à savoir une décision prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ;
- lors de la rédaction du règlement de copropriété, les copropriétaires avaient accepté que l'occupant du lot n° 7 entreprenne les travaux nécessaires à l'exercice de son activité, en ce compris la pose d'une enseigne conforme à sa charte graphique et, dès lors, peu important l'harmonie de l'immeuble ;
- l'enseigne a été posée avec l'accord et selon les prescriptions de l'architecte des bâtiments de France, de sorte qu'aucune atteinte n'a été causée au patrimoine remarquable de la ville de [Localité 12] ;
- l'enseigne est particulièrement harmonieuse au regard du voisinage immédiat de l'immeuble ;
- le refus d'autoriser les travaux porte une atteinte excessive à ses droits ;
- sept blocs de climatisation ont été installés en façade sans la moindre autorisation, et notamment de l'architecte des bâtiments de France, ce qui constitue une rupture manifeste d'égalité entre les copropriétaires de l'immeuble ;
- dans tous les cas, elle se prévaut des dispositions contractuelles du bail commercial et de son avenant pour soutenir que la société Animalis doit la garantir contre tous recours de tiers du fait de son enseigne ;
- le refus de la copropriété ne porte que sur la pose de l'enseigne, ce qui n'empêche pas le preneur de jouir du local et d'y exploiter son activité commerciale ;
- les travaux ont été entrepris par le preneur, qui a considéré que l'avis de l'architecte des bâtiments de France et l'arrêté de non opposition à la déclaration préalable s'imposaient à la copropriété, avant même que le projet ne soit soumis à l'assemblée générale des copropriétaires.
S'agissant de la demande reconventionnelle, elle fait valoir que :
- la demande provisionnelle faite par la société Animalis à valoir sur le paiement d'une facture fondée sur un avenant du bail ne relève pas du statut des baux commerciaux relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire mais du droit commun des obligations relevant de la compétence matérielle du tribunal de commerce s'agissant d'un litige opposant deux sociétés commerciales ;
- cette demande ne se rattache pas suffisamment aux demandes principales portant sur l'application d'un règlement de copropriété et la condamnation à la démolition de travaux ;
- les conditions de la clause de l'avenant en question ne sont pas remplies en l'absence de communication d'une facture acquittée de nature à établir la créance revendiquée.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 23 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Animalis sollicite de la cour qu'elle :
- confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur sa demande reconventionnelle ;
- à titre subsidiaire, sur la demande du syndicat des copropriétaires, condamne la société Cepac Foncière à la relever et garantir des condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;
- condamne par provision la société Cepac Foncière à lui verser la somme de 27 565 euros hors taxes avec intérêts de droit à compter du 29 février 2024 ;
- condamne in solidum le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel, avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj-Montero-Daval Guedj, sur son offre de droit.
Elle fait notamment valoir concernant les demandes principales :
- que, dès lors que l'exercice de son activité impliquait nécessairement la mise en place de son enseigne, le bail commercial qui lui a été consenti l'a été sous deux conditions suspensives, l'une portant sur la pose d'enseignes sur la devanture des locaux loués et l'autre sur les travaux d'aménagement d'un établissement recevant du public ;
- avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires ;
- que les travaux ont été réalisés conformément aux préconisations de l'architecte des bâtiments de France ;
- qu'alors même que les travaux envisagés consistaient à poser son enseigne sur la seule façade des locaux qu'elle loue, l'architecte des bâtiments de France a imposé de recouvrir également le bardage de l'entrée de l'immeuble ;
- que, face au refus de l'assemblée générale des copropriétaires, elle a immédiatement fait déposer la partie de bardage imposée par l'architecte, de sorte que la porte d'entrée de l'immeuble et les plaques signalétiques sont, depuis au moins le 17 juin 2023, dans leur état initial ;
- les travaux réalisés sur la façade du lot n° 7 sont autorisés par l'article 11 du règlement de copropriété aux termes de conditions particulières qui doivent primer sur les conditions générales ;
- la façade du lot n° 7 est une partie privative dès lors que les parties communes ne comprennent que les ouvrages structurants de l'immeuble (fondations, gros murs...) mais non les éléments non structurants, pas plus que leur surface ;
- les copropriétaires peuvent donc recouvrir les façades de leur partie privative mais pas créer d'ouvertures sans autorisation de la copropriété ;
- loin de porter atteinte à l'esthétique de l'immeuble, le bardage s'inscrit dans la composition de l'ensemble bâti et en respecte l'esprit ;
- l'installation d'une enseigne sur la façade de l'immeuble est pour elle une condition essentielle à l'exploitation des lieux, ce qui explique que l'obtention de l'autorisation administrative de l'enseigne est érigée dans le bail en condition suspensive ;
- la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en n'obtenant pas l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires concernant les travaux litigieux, faisant observer que l'obtention de l'autorisation de la copropriété incombait au seul bailleur, contrairement aux autorisations administratives qui lui incombaient ;
- la bailleresse ne démontre pas avoir un recours en annulation contre la décision de refus par l'assemblée générale, pas plus qu'elle n'établit l'avoir informée de la position de la copropriété, alors même que la prise d'effet du bail fixée initialement au 1er juin 2023 a été avancée au 24 avril 2023, la bailleresse s'étant engagée à solliciter l'autorisation de la copropriété le 21 mars 2023, ce qui ne sera fait en réalité que le 1er juin 2023.
Concernant sa demande reconventionnelle, elle expose :
- que l'avenant signé le 24 avril 2023 prévoit une participation financière du bailleur pour les travaux supplémentaires imposés par l'architecte des bâtiments de France ;
- avoir adressé à sa bailleresse la facture correspondante qui ne sera jamais réglée ;
- produire la facture en question ainsi que l'attestation de l'architecte prévue au bail, outre les factures justifiant la réalisation des travaux ;
- que la saisine du tribunal de commerce est une simple faculté pour toutes les demandes relevant du droit commun du bail commercial ;
- que sa demande reconventionnelle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant dès lors qu'elle concerne la participation financière du bailleur pour les travaux imposés par l'architecte des bâtiments de France et dont le syndicat des copropriétaires demande la dépose.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 25 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de relever qu'aucun appel, principal ou incident, n'a été formé en ce qui concerne les chefs de l'ordonnance entreprise ayant rejeté la demande de mesure alternative et la demande de mise en oeuvre de l'article 837 du code de procédure civile.
Il y a donc lieu de ne statuer que dans les limites de l'appel.
Sur le désistement de l'appel formé à l'encontre de la société Cepac
Aux termes de l'article 400 du code de procédure civile, le désistement de l'appel ou de l'opposition est admis en toutes matières, sauf dispositions contraires.
L'article 401 du même code dispose que le désistement d'appel n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente.
En l'espèce, ne contestant pas que le propriétaire-bailleur du local donné à bail à la société Animalis n'est autre que la société Cepac Foncière, anciennement la société Midi Patrimoine, le syndicat des copropriétaires se désiste de son appel formé à l'égard de la société Cepac.
Il y a donc lieu de constater le désistement de l'appel formé par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Cepac.
En revanche, dès lors que l'appel formé à l'encontre des sociétés Animalis et Cepac Foncière est maintenu, il n'y a aucune extinction de l'instance ni dessaisissement de la cour.
Sur la mise hors de cause de la société Cepac Foncière
Les parties s'accordant pour dire que la propriétaire-bailleresse des lieux est autre que la société Cepac Foncière, anciennement la société Midi Patrimoine, l'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a prononcé sa mise hors de cause.
Sur les demandes principales formées par le syndicat des copropriétaires
Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il peut également résulter d'une voie de fait, entendue comme un comportement s'écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu'il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d'urgence afin de le faire cesser.
L'existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n'empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
La cour doit apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué.
Aux termes de l'article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s'ils tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif. A défaut, le syndicat des copropriétaires a le droit d'exiger la cessation de l'atteinte ainsi portée aux parties communes de l'immeuble et du trouble manifestement illicite qui en résulte.
S'agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l'harmonie de l'immeuble.
En l'espèce, la société Animalis ne conteste pas avoir réalisé des travaux au niveau de la devanture du local qu'elle exploite.
Aux termes du procès-verbal de constat qu'elle a fait dresser le 27 juin 2023, il apparaît, qu'alors même que la devanture du magasin est composée d'un bardage en bois et d'une vitrine, le bardage est de couleur rouge. Une enseigne carrée de couleur rouge, avec un A majuscule de couleur blanche en son milieu, est accrochée côté gauche en se plaçant face à l'immeuble. Au centre de la structure et au-dessus de la vitrine, l'enseigne Animalis est indiquée en lettres majuscules de couleur blanche. Le bardage est construit à partir de la gouttière qui sépare le numéro 28 du 26 et s'arrête un peu avant la porte d'entrée en bois de l'immeuble situé au numéro 26. Il est constaté que le bardage ne couvre pas la totalité du mur en pierre de l'immeuble. Il laisse apparaître une partie du mur en pierre de l'immeuble, la porte d'entrée de ce dernier ainsi qu'une partie du mur en pierre mitoyen du numéro 24. Sur ce mur en pierre est apposé la plaque signalant le numéro 26 ainsi que les plaques professionnelles des occupants de l'immeuble de couleur rouge, et notamment 'cabinet d'avocats'.
Or, le syndicat des copropriétaires verse aux débats des photographies de la situation des lieux lorsque le local était exploité, avant la société Animalis, par l'enseigne 'Office dépôt'. La devanture du magasin n'était alors composée que d'une vitrine sans aucun bardage en bois. On peut y voir une enseigne carrée de couleur rouge similaire à celle de l'enseigne 'Animalis' accrochée sur le côté gauche de l'immeuble vu de face et l'enseigne 'Office dépôt' qui apparaît, au-dessus de la vitrine, en lettres majuscules de couleur rouge. En revanche, à la place du bardage en bois, seul le mur en pierre de l'immeuble était visible.
Cela résulte du plan dressé par le cabinet d'architecture AARS le 27 mars 2023 après avoir pris en compte les prescriptions de l'architecte des bâtiments de France. Outre une première enseigne, parallèle à la façade, avec les lettres découpées en tôle de couleur blanche et lumineuse et une deuxième enseigne, un drapeau perpendiculaire à la même façade, avec un caisson en tôle double face de couleur rouge non lumineux, il est prévu la fourniture d'une devanture en bois (bandeau § piédroits) posée en applique, peinte de couleur rouge corail, la fourniture et la pose de menuiseries en bois peint de la même couleur, y compris la porte battante d'entrée du magasin, la fourniture et la pose d'un volet roulant intérieur de la même couleur et le réemploi de la porte automatique intérieure existante.
Si la devanture en bois initialement prévue devait englober non seulement la vitrine du magasin mais également la porte d'entrée de l'immeuble, il résulte du procès-verbal de constat dressé le 27 juin 2023 susvisé que le bardage existant n'englobe pas le mur en pierre entourant l'entrée de l'immeuble.
Il convient de relever que les travaux ont été réalisés par la société Animalis avant même que la société Cepac Foncière, copropriétaire-bailleresse, ne sollicite l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Le règlement de copropriété définit dans un article 4 (en page 10) les parties communes comme étant celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles comprennent notamment les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs-pignons, mitoyens ou non et les ornements des façades, les balcons et loggias (à l'exclusion des garde-corps, balustrades et barres d'appui et du revêtements du sol) (en page 11). Il définit dans un article 7 les parties privatives (en page 11) comme étant celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires. Elles comprennent les portes palières, les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes et volets, stores et rideaux roulants et les appuis des fenêtres, les garde-corps, balustrades et barres d'appui des balcons ainsi que le revêtement de ces dernières et, en résumé, tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux (...) (en page 12).
L'article 11 intitulé 'harmonie de l'immeuble' du même règlement (en page 12) stipule que les portes d'entrée des appartements ou bureaux, les fenêtres et les persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons et fenêtres, même la peinture et, d'une façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble de l'ensemble, ne pourront être modifiés, même s'ils constituent une partie privative, sans le consentement de l'assemblée générale (...). Il ne pourra être placé sur la façade des immeubles aucune enseigne, réclame, lanterne ou écritures quelconque de caractère commercial à l'exception de ce qui sera dit ci-après.
Des conditions particulières sont prévues dans le règlement de copropriété (en page 14). Il en est ainsi du droit pour le propriétaire du local commercial n° 7 situé au rez-de-chaussée d'installer en façade de l'immeuble un distributeur automatique de billets et guichet automatique de billets, de poser sur la façade de l'immeuble, une enseigne lumineuse conforme au standard de la charte graphique de l'immeuble et d'aménager un accès conforme à la réglementation pour les convoyeurs de fonds avec installation des protections anti-bélier.
En l'occurrence, la difficulté ne concerne pas que les deux enseignes de la société Animalis, comme c'était déjà le cas avec le précédent preneur conformément aux conditions particulières du règlement de copropriété susvisées.
En effet, outre le fait que le bardage en bois a été fixé autour de la vitrine directement sur le mur en pierre de l'immeuble par la société Animalis, puisqu'il n'existait pas du temps où le local était exploité par l'enseigne 'Office dépôt', il a été peint en rouge, de même que les menuiseries en bois délimitant la structure de la vitrine et de la porte d'entrée du magasin. Ce faisant, les travaux entrepris par la société Animalis affectent, de toute évidence, les parties communes, à savoir la façade de l'immeuble avec la fixation d'une devanture en bois, et l'harmonie de l'immeuble au vue de la couleur rouge qui a été appliquée.
Ces travaux ne pouvaient donc pas être réalisés sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, ce que ne pouvait ignorer la société Cepac Foncière qui a demandé à ladite assemblée de les autoriser a posteriori.
S'il est admis que l'irrégularité de travaux engagés sans autorisation préalable peut disparaître du fait de leur ratification ultérieure par l'assemblée générale, il convient de relever que la demande de la société Cepac Foncière, copropriétaire-bailleresse, d'être autorisée à réaliser les travaux en question, et plus particulièrement les travaux sur la devanture du rez-de-chaussée de l'immeuble, conformément au projet joint, affectant l'aspect extérieur de l'immeuble qui devront être conformes à la destination de l'immeuble, en s'engageant à respecter la réglementation en vigueur, faire effectuer les travaux dans le respect des règles de l'art et à ses frais, souscrire toute police d'assurance nécessaire et se conformer aux dispositions du règlement de copropriété, a été rejetée, faute de majorité, par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble qui s'est réunie le 7 juillet 2023, aux termes de la résolution n° 5.
Or, tous travaux entrepris affectant des parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble qui n'ont pas été autorisés préalablement par l'assemblée générale, ni ratifiés ultérieurement, constituent un trouble manifestement illicite, en raison du caractère d'ordre public de l'article 25 b susvisé, trouble qu'il appartient au juge des référés de faire cesser en condamnant le copropriétaire à rétablir les lieux en leur état antérieur.
Si la société Cepac Foncière estime que l'assemblée générale a commis un abus de droit en refusant de ratifier les travaux alors même qu'elle a autorisé les autres copropriétaires, par une décision expresse ou implicite en ne les poursuivant pas en justice, à installer des blocs de climatisation sur la même façade de l'immeuble, rompant ainsi le principe d'égalité de traitement, et en ne motivant pas sa décision de refus, il n'appartient pas au juge des référés d'apporter une appréciation sur le refus de l'assemblée, et ce, même si aucun recours en annulation n'apparaît avoir été exercé à l'encontre de la résolution ayant refusé les travaux en question devant la juridiction du fond compétente.
En outre, le fait que toutes les autorisations administratives ont été obtenues, étant observé toutefois que l'arrêté de non-opposition à la déclaration préalable de travaux pris par la métropole d'[Localité 7], le 26 mai 2023, en raison de l'avis favorable de l'architecte des bâtiments de France en date du 2 mai 2023, ne porte que sur les deux enseignes, et non sur le bardage en bois, et que les travaux, tels qu'ils devaient être réalisés en agrandissant le bardage en bois, peint en couleur rouge corail, jusqu'à couvrir le mur en pierre entourant la porte de l'entrée de l'immeuble, auraient été préconisés par ledit architecte, ne rend pas sérieusement contestable la validité de la décision prise par l'assemblée générale qui est applicable tant qu'elle ne sera pas annulée par la juridiction du fond.
C'est donc à tort que le premier juge a considéré que la preuve d'un trouble manifestement illicite n'était pas rapportée à la date à laquelle il a statué.
Si le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des sociétés Animalis et Cepac Foncière à démolir les travaux réalisés et la remise en état des lieux en leur état d'origine, sous astreinte, il est admis que le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite.
En l'occurrence, le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter la démolition de l'ensemble du bardage en bois entourant la vitrine du magasin de manière à rendre visible le mur en pierre de la façade de l'immeuble ainsi que la reprise de la peinture des menuiseries de la vitrine par leur couleur d'origine afin de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la violation des dispositions d'ordre public de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.
En revanche, compte tenu des enseignes, telles qu'elles existaient, du temps où le local était exploité par l'enseigne 'Office dépôt', conformément aux conditions particulières prévues dans le règlement de copropriété, les sociétés Animalis et Cepac Foncière pourront les conserver conformément au plan 'hors projet' dressé par l'AARS le 2 décembre 2022 avant que ce dernier ne soit modifié le 27 mars 2023 selon les prescriptions de l'architecte des bâtiments de France.
Afin de contraindre les sociétés Animalis et Cepac Foncière à s'exécuter, il y a lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 2 000 euros par jour de retard, qui commencera à courir à l'expiration d'un délai de six mois après la signification du présent arrêt, et ce, pendant une durée de trois mois. La cour ne se réserve pas le pouvoir de liquider l'astreinte.
Sur le bien-fondé des appels en garanties
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation de faire qui fonde sa demande.
Dans les deux cas, une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
En l'espèce, alors même que le syndicat des copropriétaires a dirigé son action, comme il est en droit de le faire, tant à l'encontre de la copropriétaire-bailleresse, la société Cepac Foncière, que du preneur, la société Animalis, ces sociétés demandent, chacune, de condamner l'autre à la relever et garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre.
Elles se fondent sur les dispositions du bail commercial.
Sur l'appel en garantie formé par la société Animalis
Le bail commercial, en date du 20 décembre 2022, prévoit en son article 3 qu'il devait prendre effet au jour de la levée de la dernière des conditions suspensives et au plus tard le 1er juin 2023, cette levée devant alors faire l'objet d'un avenant au bail.
Les conditions suspensives prévues aux articles 4.1 et 4.2 du contrat de bail concernaient l'obtention par le preneur des avis favorables des autorités administratives compétentes sur les demandes d'autorisation, d'une part, de déclaration préalable portant sur la pose d'enseignes sur la devanture des locaux loués et, d'autre part, d'aménagement d'un établissement recevant du public de 5ème catégorie type M dans les locaux loués.
Si l'avenant n° 1 fixe, en son article 1, la date effective de la prise à bail au 24 avril 2023, cette date ne correspond pas au jour de la levée de la dernière des conditions suspensives mais au jour où le preneur a renoncé irrévocablement et définitivement à l'ensemble des conditions suspensives prévues par le bail, tel que cela résulte de l'article 2 de l'avenant.
Or, à cette date, l'ensemble des autorisations administratives n'avaient pas encore été obtenues, dès lors que l'arrêté portant autorisation préalable d'installation des enseignes, suite à une demande présentée par la société Animalis le 14 avril 2023, a été pris par la ville de [Localité 12] le 16 mai 2023.
Ce n'est qu'après avoir été destinataire de cet arrêté, par courriel en date du 30 mai 2023, que la société Cepac Foncière a demandé, par courrier en date du 1er juin 2023, qu'une assemblée générale extraordinaire se prononce en urgence sur sa demande d'être autorisée à réaliser les travaux sur la devanture du rez-de-chaussée de l'immeuble, conformément aux prescriptions administratives d'urbanisme qui s'imposent à la copropriété au titre du Site Patrimoine Remarquable de la ville de [Localité 12]. Il reste que l'assemblée générale extraordinaire, qui se réunira le 7 juillet 2023, refusera les travaux en question.
Or, les pièces de la procédure démontrent qu'il a toujours été question entre les parties de soumettre la réalisation des travaux en question à l'assemblée générale des copropriétaires. Par courriel en date du 21 mars 2023, la société Cepac Foncière indique à la société Animalis être d'accord sur son projet qui semble répondre aux prescriptions formulées par l'architecte des bâtiments de France avant d'identifier trois étapes pour avancer, à savoir le fait que le preneur devra soumettre son projet audit architecte pour recueillir un accord de principe de sa part, qu'il devra déposer une nouvelle demande de déclaration préalable de travaux et qu'elle devra, en tant que copropriétaire, soumettre ce projet à l'assemblée générale des copropriétaires pour obtenir son autorisation. Par courriel en date du 30 mai 2023, tout en communiquant à la société Cepac Foncière une copie de l'arrêté pris par la ville de [Localité 12], la société Animalis indique que le projet de façade doit bien inclure la porte d'entrée de l'immeuble, ce qui s'impose donc à la copropriété.
C'est donc en toute connaissance de cause que la société Animalis a réalisé les travaux en question avant même qu'ils soient soumis au vote de l'assemblée générale des copropriétaires.
D'autant que l'article 14.4 du contrat de bail initial stipule que le règlement de copropriété, annexé au bail, précise les conditions d'organisation et les règles de fonctionnement générales et particulières du local commercial. [Il] s'impose à l'exploitant du local commercial comme étant une des conditions du bail. Le preneur déclare avoir pris connaissance de ces règlements et s'oblige expressément à en respecter toutes les clauses et stipulations et à les faire respecter par ses collaborateurs et employés, par toute personne dont il est responsable ou avec lesquelles il traite (fournisseurs etc.) ainsi que par tous ceux auxquels, à quelque titre que ce soit, il transférera la jouissance des locaux s'il y est autorisé par ailleurs, et ce sous peine d'application de la clause résolutoire.
Il en résulte que le manquement de la société Cepac Foncière à son obligation d'entreprendre les démarches nécessaires auprès de l'assemblée générale des copropriétaires afin que les travaux en question soient autorisés est sérieusement contestable. Dès lors, l'appel en garantie formé par la société Animalis de ce chef n'est pas fondé.
En outre, alors même qu'il résulte de ce qui précède que le bail a pris effet le 24 avril 2023 après renonciation par le preneur, de manière irrévocable et définitive, à l'ensemble des conditions suspensives prévues par le bail, en ce compris celles portant sur les autorisations administratives concernant les travaux portant sur la pose d'enseignes sur la devanture des locaux loués, lesquels ont été réalisés avant même que la demande d'autorisation ne soit soumise à l'assemblée générale des copropriétaires, la société Animalis se prévaut d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.
Il résulte de l'article 6.1 du contrat de bail initial que le preneur devra utiliser les lieux loués conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil à usage de locaux commerciaux pour la vente d'animaux de compagnie, ainsi que tout articles, plantes, alimentation, graines, biens et services destinés aux animaux domestiques, et tous services en lien avec le bien-être animal, dans le respect des dispositions réglementaires.
Or, la société Animalis ne démontre pas en quoi le fait pour elle de devoir démolir le bardage en bois fixé autour de sa vitrine l'empêcherait d'exploiter le local commercial.
Cela est d'autant vrai qu'elle-même reconnaît que les travaux envisagés, avant les préconisations faites par l'architecte des bâtiments de France, ne comportaient aucun bardage mais uniquement deux enseignes, l'une parallèle à la façade avec des lettres boîtiers lumineuses et un adhésif opaque sur faces de couleur rouge et l'autre consistant en un drapeau perpendiculaire à la façade avec un caisson double de couleur rouge, ainsi que la mise en peinture des menuiseries existantes et conservées de couleur gris anthracite, tel que cela ressort du plan 'hors projet' dressé par le cabinet d'architecture AARS le 2 décembre 2022.
En conséquence, le manquement de la société Cepac Foncière à son obligation de délivrance étant sérieusement contestable, la société Animalis ne justifie pas son appel en garantie formé de ce chef.
Il y a donc lieu de débouter la société Animalis de son appel en garantie formé à l'encontre de la société Cepac Foncière.
Sur l'appel en garantie formé par la société Cepac Foncière
L'article 14.3 du bail initial en date du 20 décembre 2022 stipule que :
Tout ce qui est susceptible de porter atteinte à l'esthétique du local commercial devra être soumis à l'approbation du bailleur et devra se faire en conformité avec le règlement de copropriété le cas échéant.
L'opposition ou l'utilisation de quelque manière que ce soit d'affiches, bannières, banderoles ou inscriptions sur la devanture ou toute autre matérialisation visible de l'extérieur de la part du preneur, ainsi que sur la façade est interdite, sauf autorisation écrite du bailleur ou de son représentant (...).
Par ailleurs, et sous réserve d'avoir obtenu l'accord préalable et écrit du bailleur, le preneur fera son affaire personnelle de l'obtention à ses frais de toute autorisation administrative éventuellement nécessaire pour l'installation de toute enseigne, bannière, banderole, inscription et logo sur la façade du local commercial ou de l'immeuble et sera seul responsable de l'entretien de ses enseignes et logos (...).
Le preneur garantit par ailleurs le bailleur contre tout recours et/ou litige qui résulterait de l'installation ou de la présence de ses enseignes et logos, de telle manière que le bailleur ne soit jamais ni inquiété ni recherché à ce titre.
De même, l'article 4 de l'avenant n° 1 stipule que le bailleur accepte de participer dans la limite de 27 656 euros hors taxes aux travaux portant sur la devanture commerciale et prescrits par l'architecte des bâtiments de France. Il est alors précisé que le preneur fera son affaire personnelle de la réalisation des travaux en cause, sans pouvoir former aucune réclamation vis-à-vis du bailleur et qu'il s'engage également à [les] faire réaliser conformément à la réglementation notamment toute règle d'urbanisme, à obtenir les autorisations nécessaires à cette fin afin que le bailleur ne soit jamais recherché à ce titre par quiconque, et le garantit de tout recours le cas échéant.
Or, il n'est pas contesté que la société Animalis a obtenu toutes les autorisations administratives nécessaires concernant les travaux portant sur la devanture du local commercial et qu'ils ont été réalisés conformément aux règles d'urbanisme applicables, même si l'arrêté pris par la ville de [Localité 12], le 16 mai 2023, qui n'autorise que l'installation des deux enseignes, ne se réfère pas expressément au bardage en bois.
Dès lors, l'obligation pour la société Animalis de garantir la société Cepac Foncière de l'action exercée, non pas par les autorités administratives, mais par le syndicat des copropriétaires pour violation de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété est sérieusement contestable.
Il y a donc lieu de débouter la société Cepac Foncière de son appel en garantie formé à l'encontre de la société Animalis.
Sur la demande reconventionnelle formée par la société Animalis
Sur l'exception d'incompétence
En application de l'article L 721-3 du code de commerce, les tribunaux de commerce connaissent des contestations relatives aux engagements entre commerçants, aux sociétés commerciales et aux actes de commerce entre toutes personnes.
Il résulte de l'article R 211-4 du code de l'organisation judiciaire, qu'en matière civile, les tribunaux judiciaires spécialement désignés connaissent seuls des actions relatives aux baux commerciaux fondés sur les articles L 145-1 à L 145-60 du code de commerce.
En l'espèce, la société Animalis sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de la société Cepac Foncière à lui verser la somme provisionnelle de 27 656 euros hors charges à valoir sur le paiement d'une facture de travaux.
Elle se fonde sur l'article 4 de l'avenant n° 1 au bail commercial, signé le 24 avril 2023, qui stipule que le bailleur accepte une prise en charge partielle des travaux portant sur la devanture commerciale et prescrits par l'Architecte des bâtiments de France à hauteur de 27 656 euros HT (...).
Dès lors que l'obligation de payer à laquelle se réfère la société Animalis provient directement du bail commercial que lui a consenti la société Cepac Foncière, il s'agit d'un litige relatif à l'exécution d'un bail commercial qui relève du tribunal judiciaire. En effet, le tribunal de commerce n'aurait été compétent que si la facture était indépendante du bail.
Dans ces conditions, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a déclaré le tribunal judiciaire, statuant en référé, compétent pour connaître de la demande reconventionnelle en paiement formée par la société Animalis.
Sur la recevabilité de la demande
L'article 70 du code de procédure énonce que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
En l'espèce, alors même que la demande principale du syndicat des copropriétaire tend à contraindre un copropriétaire-bailleur et son preneur à respecter le règlement de copropriété et les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, la demande reconventionnelle formée par le preneur tend à condamner la bailleresse à respecter ses obligations contractuelles en ce qui concerne le paiement d'une facture.
Si, dans les deux cas, les travaux en question sont les mêmes, en ce qu'ils portent sur la devanture du local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, il n'existe pas de lien suffisant entre la demande initiale portant sur la remise en état des lieux par la démolition des travaux effectués et la demande reconventionnelle portant sur la prise en charge partielle de leur coût qui ne concerne en rien le syndicat des copropriétaires.
Il en résulte que l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a déclaré la demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la société Cepac Foncière à régler, à titre provisionnel, une facture recevable et en ce qu'elle s'est prononcée sur le fond en disant n'y avoir lieu à référé sur ladite demande.
La demande reconventionnelle formée de ce chef par la société Animalis sera donc déclarée irrecevable faute de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Dès lors que le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic, obtient gain de cause en appel, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné aux dépens de première instance et à verser des sommes au titre des frais irrépétibles.
Il y a lieu de condamner in solidum les sociétés Animalis et Cepac Foncière aux dépens de première instance et d'appel, lesquels ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat dressé le 22 mai 2023 par Me [C] [M], qui ne s'analyse pas comme un acte de procédure mais comme un moyen de preuve auquel la partie a choisi de recourir librement, avec distraction au profit de la SCP Badie, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'équité commande en outre de les condamner in solidum à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 4 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile.
En tant que parties tenues aux dépens, les sociétés Animalis et Cepac Foncière seront déboutées de leur demande formulée sur le même fondement.
Il en est de même de la société Cepac dès lors que le syndicat des copropriétaires ne peut être condamné sur ce fondement comme n'étant pas condamné aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel ;
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées sauf en ce qu'elle a déclaré le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille compétent pour trancher le litige ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Constate le désistement de l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, à l'égard de la SA Cepac ;
Condamne la SAS Animalis et la SAS Cepac Foncière à démolir l'ensemble du bardage en bois entourant la vitrine du magasin de manière à rendre visible le mur en pierre de la façade de l'immeuble et à reprendre la peinture des menuiseries de la vitrine dans leur couleur d'origine ;
Assortit cette condamnation d'une astreinte de 2 000 euros par jour de retard, qui commencera à courir à l'expiration d'un délai d'un mois après la signification du présent arrêt, et ce, pendant une durée de six mois ;
Dit que la cour ne se réserve pas le pouvoir de liquider l'astreinte ;
Déboute la SAS Animalis de son appel en garantie formé à l'encontre de la SAS Cepac Foncière ;
Déboute la SAS Cepac Foncière de son appel en garantie formé à l'encontre de la SAS Animalis ;
Déclare irrecevable la demande reconventionnelle formée par la SAS Animalis tendant à condamner la SAS Cepac Foncière à lui régler, à titre provisionnel, une facture, faute de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant ;
Condamne in solidum la SAS Animalis et SAS Cepac Foncière à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 4 000 euros pour les frais exposés en première instance et appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les SAS Animalis et Cepac Foncière de leurs demandes formulées sur le même fondement ;
Condamne in solidum la SAS Animalis et SAS Cepac Foncière aux dépens de la procédure de première instance et d'appel, lesquels ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat dressé le 22 mai 2023 par Me [C] [M], avec distraction au profit de la SCP Badie, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière Le président
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 29 JANVIER 2026
N° 2026/61
Rôle N° RG 25/00967
N° Portalis DBVB-V-B7J-BOIYU
Syndicat des copropriétaires
[Adresse 3]
[Localité 1]
C/
CAPAC FONCIERE
CAISSE D'EPARGNE CEPAC
S.A.S. ANIMALIS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Gilles MARTHA
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du Président du TJ de [Localité 12] en date du 10 Janvier 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 23/03059.
APPELANTE
Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] Représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 12] dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en son établissement secondaire sis, [Adresse 6]
représenté par Me François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant et Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, postulant
INTIMEES
La Société CEPAC FONCIERE
anciennement SCI MIDI PATRIMOINE, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de Marseille n° 393.403.308 dont le siège social est
[Adresse 11],
prise en la personne de son directeur général en exercice,
domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Gilles MARTHA de la SCP BBLM, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Vincent SOREL, avocat au barreau de MARSEILLE
La société Caisse d'Epargne CEPAC
société anonyme à directoire, immatriculée au RCS de [Localité 12] n° 775.559.404
dont le siège social est [Adresse 10]
[Localité 1], prise en la personne de ses représentants légaux,
domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me Gilles MARTHA de la SCP BBLM, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Vincent SOREL, avocat au barreau de MARSEILLE
La S.A.S. ANIMALIS
immatriculée au RCS d'[Localité 9] n° 413.557.398
poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié es qualité
au siège social sis [Adresse 2]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, postulant et Me Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Angélique NETO, Conseillèrea fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Angélique NETO, Conseillère
Mme Séverine MOGILKA, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
La société anonyme (SA) Cepac, qui était propriétaire du lot n° 7 dépendant d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 5], a cédé ses droits à la société civile immobilière (SCI) Midi Patrimoine, une de ses filiales, qui a changé de dénomination sociale pour devenir la société par actions simplifiée (SAS) Caisse d'Epargne et de Prévoyance Alpes Corse (Cepac) Foncière.
Ce lot a été donné à bail, suivant acte sous seing privé en date du 22 décembre 2022, à la SAS Animalis.
Se plaignant de travaux réalisés au sein du lot n° 7 sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, a, par actes de commissaire de justice en date des 14 et 28 juin 2023, fait assigner la société Midi Patrimoine, la société Cepac et la société Animalis devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de les enjoindre à interrompre les travaux et à remettre en état les lieux en leur état d'origine sous astreinte.
Par ordonnance en date du 10 janvier 2025, ce magistrat a :
- rejeté la demande de mesure alternative ;
- prononcé la mise hors de cause de la société Cepac Foncière ;
- déclaré le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille compétent pour trancher le litige ;
- déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires formées à l'encontre de la société Animalis ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires et reconventionnelles de la société Animalis ;
- rejeté la demande de la société Cepac Foncière sur le fondement de l'article 837 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la Cepac la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la Cepac Foncière et à la société Animalis la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Il a notamment considéré :
- que la mise hors de cause de la société Cepac Foncière se justifiait comme n'étant plus propriétaire du lot n° 7 depuis qu'elle l'a apporté en nature à la société Midi Patrimoine suivant acte notarié en date du 25 mars 2015 ;
- que la demande reconventionnelle formée par la société Animalis portant sur la prise en charge par le propriétaire-bailleur d'une partie des travaux ne relevait pas de la compétence du tribunal de commerce et était recevable comme se rattachant aux demandes principales ;
- que le syndicat des copropriétaires était recevable à agir à l'encontre du propriétaire-bailleur et du locataire ;
- que la preuve du caractère commun de la devanture où ont été réalisés les travaux n'était pas rapportée ;
- que la demande reconventionnelle formée par la société Animalis n'était pas fondée dès lors qu'il y avait lieu, préalablement, de déterminer les responsabilités de chacune des parties et que le respect de la clause de l'avenant n° 1 au bail commercial signé le 24 avril 2023 n'était pas établi ;
- qu'aucune urgence ne justifiait le recours à l'article 837 du code de procédure civile.
Suivant déclaration transmise au greffe le 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 28 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, il sollicite de la cour qu'elle :
- lui donne acte de son désistement d'appel à l'égard de la société Cepac qui a cédé ses droits à la SCI Midi patrimoine devenue Cepac Foncière ;
- annule, infirme ou réforme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de mesure alternative, déclaré le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille compétent pour trancher le litige, déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires formées à l'encontre de la société Animalis et rejeté la demande de la société Cepac Foncière sur le fondement de l'article 837 du code de procédure civile,
- statuant à nouveau,
- ordonne la démolition des travaux réalisés et la remise en état des lieux en leur état d'origine à la charge de la société Cepac Foncière et la société Animalis, sous astreinte journalière de 5 000 euros pendant une durée de 15 jours à compter de l'assignation, laquelle pourra être liquidée par la juridiction des référés s'il n'était pas déféré ;
- déboute la société Cepac Foncière et la société Animalis de toutes leurs demandes ;
- les condamne à payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé par Me [C] [M], commissaire de justice, en date du 22 mai 2023, outre les entiers dépens avec distraction au profit de la SCP Badie sur ses offres de droit.
Il fait notamment valoir que :
- les travaux entrepris au niveau de la devanture du lot n° 7 sans aucune autorisation de l'assemblée générale affectent les parties communes et l'harmonie de l'immeuble ;
- les fondations, gros murs de façade et de refend et murs mitoyens ou non sont des parties communes ;
- l'article 11 du règlement de copropriété stipule que tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble ne pourra être modifié sans le consentement de l'assemblée générale ;
- la demande de travaux de mise en conformité de la devanture du rez-de-chaussée de l'immeuble a été refusée par la majorité des copropriétaires lors de l'assemblée générale extraordinaire du 7 juillet 2023 ;
- la décision prise par la métropole d'Aix-Marseille-Provence, le 26 mai 2023, de ne pas s'opposer à la déclaration préalable de travaux déposée par la société Animalis ayant recueilli un avis favorable de l'architecte des bâtiments de France a fait l'objet d'un recours gracieux puis contentieux qui est actuellement pendant devant le tribunal administratif de Marseille ;
- la remise en état des lieux peut être sollicitée à l'encontre du propriétaire et/ou de son locataire.
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 27 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Cepac Foncière, anciennement dénommée SCI Midi patrimoine, et la société Cepac demandent à la cour de :
- constater leur acceptation du désistement de l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Cepac et confirmer l'ordonnance entreprise qui a prononcé sa mise hors de cause ;
sur la demande reconventionnelle de la société Animalis de condamnation de la société Cepac Foncière en paiement de la somme provisionnelle de 27 656 euros hors taxes,
à titre principal,
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté l'exception d'incompétence et déclaré le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille compétent pour se prononcer sur la demande reconventionnelle de la société Animalis de condamnation de la société Cepac Foncière en paiement de la somme provisionnelle de 27 656 euros hors taxes ;
- statuant à nouveau,
- se déclare incompétent pour connaître de cette demande reconventionnelle au profit du tribunal de commerce de Marseille ;
- déboute la société Animalis de l'ensemble de ses demandes et la renvoie à mieux se pourvoir ;
- à défaut, déclare irrecevable la demande de provision et la rejeter sur le fondement de l'article 70 du code de procédure civile ;
à titre subsidiaire,
- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la société Animalis et la débouter de l'ensemble de ses demandes ;
en tout état de cause,
- condamner la société Animalis à verser à la société Cepac Foncière la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
sur les demandes du syndicat des copropriétaires,
à titre principal,
- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires ;
- le débouter de ses demandes ;
à titre subsidiaire,
- condamner la société Animalis à relever et garantir la société Cepac Foncière de l'ensemble des condamnations ou obligations qui pourraient être mises à sa charge ;
- débouter la société Animalis de l'ensemble de ses demandes ;
en tout état de cause,
- condamner la société Animalis à verser à la société Cepac Foncière la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La société Cepac Foncière expose s'agissant des demandes principales :
- que les travaux réalisés au niveau de la devanture s'expliquent par l'activité exercée par la société Animalis qui n'a rien à voir avec l'activité de vente de matériels de bureautique sous l'enseigne 'Office Dépôt' exercée par l'ancien preneur ;
- avoir demandé à l'assemblée générale d'autoriser les travaux en produisant l'accord et les prescriptions de l'architecte des bâtiments de France du 19 avril 2023, le projet de devanture du rez-de-chaussée de l'immeuble, l'arrêté de non-opposition à la déclaration préalable de travaux et l'arrêté portant autorisation préalable d'installations d'enseignes ;
- les travaux de modification de la devanture ont été refusés par les copropriétaires représentant 5 814 tantièmes sur 10 000 ;
- la preuve n'est pas rapportée que le bardage en bois, imposé par l'architecte des bâtiments de France, constitue une partie commune ;
- la validité de la décision qui a été prise de refuser les travaux est sérieusement contestable comme caractérisant un abus de majorité, à savoir une décision prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ;
- lors de la rédaction du règlement de copropriété, les copropriétaires avaient accepté que l'occupant du lot n° 7 entreprenne les travaux nécessaires à l'exercice de son activité, en ce compris la pose d'une enseigne conforme à sa charte graphique et, dès lors, peu important l'harmonie de l'immeuble ;
- l'enseigne a été posée avec l'accord et selon les prescriptions de l'architecte des bâtiments de France, de sorte qu'aucune atteinte n'a été causée au patrimoine remarquable de la ville de [Localité 12] ;
- l'enseigne est particulièrement harmonieuse au regard du voisinage immédiat de l'immeuble ;
- le refus d'autoriser les travaux porte une atteinte excessive à ses droits ;
- sept blocs de climatisation ont été installés en façade sans la moindre autorisation, et notamment de l'architecte des bâtiments de France, ce qui constitue une rupture manifeste d'égalité entre les copropriétaires de l'immeuble ;
- dans tous les cas, elle se prévaut des dispositions contractuelles du bail commercial et de son avenant pour soutenir que la société Animalis doit la garantir contre tous recours de tiers du fait de son enseigne ;
- le refus de la copropriété ne porte que sur la pose de l'enseigne, ce qui n'empêche pas le preneur de jouir du local et d'y exploiter son activité commerciale ;
- les travaux ont été entrepris par le preneur, qui a considéré que l'avis de l'architecte des bâtiments de France et l'arrêté de non opposition à la déclaration préalable s'imposaient à la copropriété, avant même que le projet ne soit soumis à l'assemblée générale des copropriétaires.
S'agissant de la demande reconventionnelle, elle fait valoir que :
- la demande provisionnelle faite par la société Animalis à valoir sur le paiement d'une facture fondée sur un avenant du bail ne relève pas du statut des baux commerciaux relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire mais du droit commun des obligations relevant de la compétence matérielle du tribunal de commerce s'agissant d'un litige opposant deux sociétés commerciales ;
- cette demande ne se rattache pas suffisamment aux demandes principales portant sur l'application d'un règlement de copropriété et la condamnation à la démolition de travaux ;
- les conditions de la clause de l'avenant en question ne sont pas remplies en l'absence de communication d'une facture acquittée de nature à établir la créance revendiquée.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 23 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Animalis sollicite de la cour qu'elle :
- confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur sa demande reconventionnelle ;
- à titre subsidiaire, sur la demande du syndicat des copropriétaires, condamne la société Cepac Foncière à la relever et garantir des condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;
- condamne par provision la société Cepac Foncière à lui verser la somme de 27 565 euros hors taxes avec intérêts de droit à compter du 29 février 2024 ;
- condamne in solidum le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel, avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj-Montero-Daval Guedj, sur son offre de droit.
Elle fait notamment valoir concernant les demandes principales :
- que, dès lors que l'exercice de son activité impliquait nécessairement la mise en place de son enseigne, le bail commercial qui lui a été consenti l'a été sous deux conditions suspensives, l'une portant sur la pose d'enseignes sur la devanture des locaux loués et l'autre sur les travaux d'aménagement d'un établissement recevant du public ;
- avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires ;
- que les travaux ont été réalisés conformément aux préconisations de l'architecte des bâtiments de France ;
- qu'alors même que les travaux envisagés consistaient à poser son enseigne sur la seule façade des locaux qu'elle loue, l'architecte des bâtiments de France a imposé de recouvrir également le bardage de l'entrée de l'immeuble ;
- que, face au refus de l'assemblée générale des copropriétaires, elle a immédiatement fait déposer la partie de bardage imposée par l'architecte, de sorte que la porte d'entrée de l'immeuble et les plaques signalétiques sont, depuis au moins le 17 juin 2023, dans leur état initial ;
- les travaux réalisés sur la façade du lot n° 7 sont autorisés par l'article 11 du règlement de copropriété aux termes de conditions particulières qui doivent primer sur les conditions générales ;
- la façade du lot n° 7 est une partie privative dès lors que les parties communes ne comprennent que les ouvrages structurants de l'immeuble (fondations, gros murs...) mais non les éléments non structurants, pas plus que leur surface ;
- les copropriétaires peuvent donc recouvrir les façades de leur partie privative mais pas créer d'ouvertures sans autorisation de la copropriété ;
- loin de porter atteinte à l'esthétique de l'immeuble, le bardage s'inscrit dans la composition de l'ensemble bâti et en respecte l'esprit ;
- l'installation d'une enseigne sur la façade de l'immeuble est pour elle une condition essentielle à l'exploitation des lieux, ce qui explique que l'obtention de l'autorisation administrative de l'enseigne est érigée dans le bail en condition suspensive ;
- la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en n'obtenant pas l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires concernant les travaux litigieux, faisant observer que l'obtention de l'autorisation de la copropriété incombait au seul bailleur, contrairement aux autorisations administratives qui lui incombaient ;
- la bailleresse ne démontre pas avoir un recours en annulation contre la décision de refus par l'assemblée générale, pas plus qu'elle n'établit l'avoir informée de la position de la copropriété, alors même que la prise d'effet du bail fixée initialement au 1er juin 2023 a été avancée au 24 avril 2023, la bailleresse s'étant engagée à solliciter l'autorisation de la copropriété le 21 mars 2023, ce qui ne sera fait en réalité que le 1er juin 2023.
Concernant sa demande reconventionnelle, elle expose :
- que l'avenant signé le 24 avril 2023 prévoit une participation financière du bailleur pour les travaux supplémentaires imposés par l'architecte des bâtiments de France ;
- avoir adressé à sa bailleresse la facture correspondante qui ne sera jamais réglée ;
- produire la facture en question ainsi que l'attestation de l'architecte prévue au bail, outre les factures justifiant la réalisation des travaux ;
- que la saisine du tribunal de commerce est une simple faculté pour toutes les demandes relevant du droit commun du bail commercial ;
- que sa demande reconventionnelle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant dès lors qu'elle concerne la participation financière du bailleur pour les travaux imposés par l'architecte des bâtiments de France et dont le syndicat des copropriétaires demande la dépose.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 25 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de relever qu'aucun appel, principal ou incident, n'a été formé en ce qui concerne les chefs de l'ordonnance entreprise ayant rejeté la demande de mesure alternative et la demande de mise en oeuvre de l'article 837 du code de procédure civile.
Il y a donc lieu de ne statuer que dans les limites de l'appel.
Sur le désistement de l'appel formé à l'encontre de la société Cepac
Aux termes de l'article 400 du code de procédure civile, le désistement de l'appel ou de l'opposition est admis en toutes matières, sauf dispositions contraires.
L'article 401 du même code dispose que le désistement d'appel n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente.
En l'espèce, ne contestant pas que le propriétaire-bailleur du local donné à bail à la société Animalis n'est autre que la société Cepac Foncière, anciennement la société Midi Patrimoine, le syndicat des copropriétaires se désiste de son appel formé à l'égard de la société Cepac.
Il y a donc lieu de constater le désistement de l'appel formé par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Cepac.
En revanche, dès lors que l'appel formé à l'encontre des sociétés Animalis et Cepac Foncière est maintenu, il n'y a aucune extinction de l'instance ni dessaisissement de la cour.
Sur la mise hors de cause de la société Cepac Foncière
Les parties s'accordant pour dire que la propriétaire-bailleresse des lieux est autre que la société Cepac Foncière, anciennement la société Midi Patrimoine, l'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a prononcé sa mise hors de cause.
Sur les demandes principales formées par le syndicat des copropriétaires
Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il peut également résulter d'une voie de fait, entendue comme un comportement s'écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu'il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d'urgence afin de le faire cesser.
L'existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n'empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
La cour doit apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué.
Aux termes de l'article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s'ils tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif. A défaut, le syndicat des copropriétaires a le droit d'exiger la cessation de l'atteinte ainsi portée aux parties communes de l'immeuble et du trouble manifestement illicite qui en résulte.
S'agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l'harmonie de l'immeuble.
En l'espèce, la société Animalis ne conteste pas avoir réalisé des travaux au niveau de la devanture du local qu'elle exploite.
Aux termes du procès-verbal de constat qu'elle a fait dresser le 27 juin 2023, il apparaît, qu'alors même que la devanture du magasin est composée d'un bardage en bois et d'une vitrine, le bardage est de couleur rouge. Une enseigne carrée de couleur rouge, avec un A majuscule de couleur blanche en son milieu, est accrochée côté gauche en se plaçant face à l'immeuble. Au centre de la structure et au-dessus de la vitrine, l'enseigne Animalis est indiquée en lettres majuscules de couleur blanche. Le bardage est construit à partir de la gouttière qui sépare le numéro 28 du 26 et s'arrête un peu avant la porte d'entrée en bois de l'immeuble situé au numéro 26. Il est constaté que le bardage ne couvre pas la totalité du mur en pierre de l'immeuble. Il laisse apparaître une partie du mur en pierre de l'immeuble, la porte d'entrée de ce dernier ainsi qu'une partie du mur en pierre mitoyen du numéro 24. Sur ce mur en pierre est apposé la plaque signalant le numéro 26 ainsi que les plaques professionnelles des occupants de l'immeuble de couleur rouge, et notamment 'cabinet d'avocats'.
Or, le syndicat des copropriétaires verse aux débats des photographies de la situation des lieux lorsque le local était exploité, avant la société Animalis, par l'enseigne 'Office dépôt'. La devanture du magasin n'était alors composée que d'une vitrine sans aucun bardage en bois. On peut y voir une enseigne carrée de couleur rouge similaire à celle de l'enseigne 'Animalis' accrochée sur le côté gauche de l'immeuble vu de face et l'enseigne 'Office dépôt' qui apparaît, au-dessus de la vitrine, en lettres majuscules de couleur rouge. En revanche, à la place du bardage en bois, seul le mur en pierre de l'immeuble était visible.
Cela résulte du plan dressé par le cabinet d'architecture AARS le 27 mars 2023 après avoir pris en compte les prescriptions de l'architecte des bâtiments de France. Outre une première enseigne, parallèle à la façade, avec les lettres découpées en tôle de couleur blanche et lumineuse et une deuxième enseigne, un drapeau perpendiculaire à la même façade, avec un caisson en tôle double face de couleur rouge non lumineux, il est prévu la fourniture d'une devanture en bois (bandeau § piédroits) posée en applique, peinte de couleur rouge corail, la fourniture et la pose de menuiseries en bois peint de la même couleur, y compris la porte battante d'entrée du magasin, la fourniture et la pose d'un volet roulant intérieur de la même couleur et le réemploi de la porte automatique intérieure existante.
Si la devanture en bois initialement prévue devait englober non seulement la vitrine du magasin mais également la porte d'entrée de l'immeuble, il résulte du procès-verbal de constat dressé le 27 juin 2023 susvisé que le bardage existant n'englobe pas le mur en pierre entourant l'entrée de l'immeuble.
Il convient de relever que les travaux ont été réalisés par la société Animalis avant même que la société Cepac Foncière, copropriétaire-bailleresse, ne sollicite l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Le règlement de copropriété définit dans un article 4 (en page 10) les parties communes comme étant celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles comprennent notamment les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs-pignons, mitoyens ou non et les ornements des façades, les balcons et loggias (à l'exclusion des garde-corps, balustrades et barres d'appui et du revêtements du sol) (en page 11). Il définit dans un article 7 les parties privatives (en page 11) comme étant celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires. Elles comprennent les portes palières, les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes et volets, stores et rideaux roulants et les appuis des fenêtres, les garde-corps, balustrades et barres d'appui des balcons ainsi que le revêtement de ces dernières et, en résumé, tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux (...) (en page 12).
L'article 11 intitulé 'harmonie de l'immeuble' du même règlement (en page 12) stipule que les portes d'entrée des appartements ou bureaux, les fenêtres et les persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons et fenêtres, même la peinture et, d'une façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble de l'ensemble, ne pourront être modifiés, même s'ils constituent une partie privative, sans le consentement de l'assemblée générale (...). Il ne pourra être placé sur la façade des immeubles aucune enseigne, réclame, lanterne ou écritures quelconque de caractère commercial à l'exception de ce qui sera dit ci-après.
Des conditions particulières sont prévues dans le règlement de copropriété (en page 14). Il en est ainsi du droit pour le propriétaire du local commercial n° 7 situé au rez-de-chaussée d'installer en façade de l'immeuble un distributeur automatique de billets et guichet automatique de billets, de poser sur la façade de l'immeuble, une enseigne lumineuse conforme au standard de la charte graphique de l'immeuble et d'aménager un accès conforme à la réglementation pour les convoyeurs de fonds avec installation des protections anti-bélier.
En l'occurrence, la difficulté ne concerne pas que les deux enseignes de la société Animalis, comme c'était déjà le cas avec le précédent preneur conformément aux conditions particulières du règlement de copropriété susvisées.
En effet, outre le fait que le bardage en bois a été fixé autour de la vitrine directement sur le mur en pierre de l'immeuble par la société Animalis, puisqu'il n'existait pas du temps où le local était exploité par l'enseigne 'Office dépôt', il a été peint en rouge, de même que les menuiseries en bois délimitant la structure de la vitrine et de la porte d'entrée du magasin. Ce faisant, les travaux entrepris par la société Animalis affectent, de toute évidence, les parties communes, à savoir la façade de l'immeuble avec la fixation d'une devanture en bois, et l'harmonie de l'immeuble au vue de la couleur rouge qui a été appliquée.
Ces travaux ne pouvaient donc pas être réalisés sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, ce que ne pouvait ignorer la société Cepac Foncière qui a demandé à ladite assemblée de les autoriser a posteriori.
S'il est admis que l'irrégularité de travaux engagés sans autorisation préalable peut disparaître du fait de leur ratification ultérieure par l'assemblée générale, il convient de relever que la demande de la société Cepac Foncière, copropriétaire-bailleresse, d'être autorisée à réaliser les travaux en question, et plus particulièrement les travaux sur la devanture du rez-de-chaussée de l'immeuble, conformément au projet joint, affectant l'aspect extérieur de l'immeuble qui devront être conformes à la destination de l'immeuble, en s'engageant à respecter la réglementation en vigueur, faire effectuer les travaux dans le respect des règles de l'art et à ses frais, souscrire toute police d'assurance nécessaire et se conformer aux dispositions du règlement de copropriété, a été rejetée, faute de majorité, par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble qui s'est réunie le 7 juillet 2023, aux termes de la résolution n° 5.
Or, tous travaux entrepris affectant des parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble qui n'ont pas été autorisés préalablement par l'assemblée générale, ni ratifiés ultérieurement, constituent un trouble manifestement illicite, en raison du caractère d'ordre public de l'article 25 b susvisé, trouble qu'il appartient au juge des référés de faire cesser en condamnant le copropriétaire à rétablir les lieux en leur état antérieur.
Si la société Cepac Foncière estime que l'assemblée générale a commis un abus de droit en refusant de ratifier les travaux alors même qu'elle a autorisé les autres copropriétaires, par une décision expresse ou implicite en ne les poursuivant pas en justice, à installer des blocs de climatisation sur la même façade de l'immeuble, rompant ainsi le principe d'égalité de traitement, et en ne motivant pas sa décision de refus, il n'appartient pas au juge des référés d'apporter une appréciation sur le refus de l'assemblée, et ce, même si aucun recours en annulation n'apparaît avoir été exercé à l'encontre de la résolution ayant refusé les travaux en question devant la juridiction du fond compétente.
En outre, le fait que toutes les autorisations administratives ont été obtenues, étant observé toutefois que l'arrêté de non-opposition à la déclaration préalable de travaux pris par la métropole d'[Localité 7], le 26 mai 2023, en raison de l'avis favorable de l'architecte des bâtiments de France en date du 2 mai 2023, ne porte que sur les deux enseignes, et non sur le bardage en bois, et que les travaux, tels qu'ils devaient être réalisés en agrandissant le bardage en bois, peint en couleur rouge corail, jusqu'à couvrir le mur en pierre entourant la porte de l'entrée de l'immeuble, auraient été préconisés par ledit architecte, ne rend pas sérieusement contestable la validité de la décision prise par l'assemblée générale qui est applicable tant qu'elle ne sera pas annulée par la juridiction du fond.
C'est donc à tort que le premier juge a considéré que la preuve d'un trouble manifestement illicite n'était pas rapportée à la date à laquelle il a statué.
Si le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des sociétés Animalis et Cepac Foncière à démolir les travaux réalisés et la remise en état des lieux en leur état d'origine, sous astreinte, il est admis que le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite.
En l'occurrence, le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter la démolition de l'ensemble du bardage en bois entourant la vitrine du magasin de manière à rendre visible le mur en pierre de la façade de l'immeuble ainsi que la reprise de la peinture des menuiseries de la vitrine par leur couleur d'origine afin de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la violation des dispositions d'ordre public de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.
En revanche, compte tenu des enseignes, telles qu'elles existaient, du temps où le local était exploité par l'enseigne 'Office dépôt', conformément aux conditions particulières prévues dans le règlement de copropriété, les sociétés Animalis et Cepac Foncière pourront les conserver conformément au plan 'hors projet' dressé par l'AARS le 2 décembre 2022 avant que ce dernier ne soit modifié le 27 mars 2023 selon les prescriptions de l'architecte des bâtiments de France.
Afin de contraindre les sociétés Animalis et Cepac Foncière à s'exécuter, il y a lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 2 000 euros par jour de retard, qui commencera à courir à l'expiration d'un délai de six mois après la signification du présent arrêt, et ce, pendant une durée de trois mois. La cour ne se réserve pas le pouvoir de liquider l'astreinte.
Sur le bien-fondé des appels en garanties
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation de faire qui fonde sa demande.
Dans les deux cas, une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
En l'espèce, alors même que le syndicat des copropriétaires a dirigé son action, comme il est en droit de le faire, tant à l'encontre de la copropriétaire-bailleresse, la société Cepac Foncière, que du preneur, la société Animalis, ces sociétés demandent, chacune, de condamner l'autre à la relever et garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre.
Elles se fondent sur les dispositions du bail commercial.
Sur l'appel en garantie formé par la société Animalis
Le bail commercial, en date du 20 décembre 2022, prévoit en son article 3 qu'il devait prendre effet au jour de la levée de la dernière des conditions suspensives et au plus tard le 1er juin 2023, cette levée devant alors faire l'objet d'un avenant au bail.
Les conditions suspensives prévues aux articles 4.1 et 4.2 du contrat de bail concernaient l'obtention par le preneur des avis favorables des autorités administratives compétentes sur les demandes d'autorisation, d'une part, de déclaration préalable portant sur la pose d'enseignes sur la devanture des locaux loués et, d'autre part, d'aménagement d'un établissement recevant du public de 5ème catégorie type M dans les locaux loués.
Si l'avenant n° 1 fixe, en son article 1, la date effective de la prise à bail au 24 avril 2023, cette date ne correspond pas au jour de la levée de la dernière des conditions suspensives mais au jour où le preneur a renoncé irrévocablement et définitivement à l'ensemble des conditions suspensives prévues par le bail, tel que cela résulte de l'article 2 de l'avenant.
Or, à cette date, l'ensemble des autorisations administratives n'avaient pas encore été obtenues, dès lors que l'arrêté portant autorisation préalable d'installation des enseignes, suite à une demande présentée par la société Animalis le 14 avril 2023, a été pris par la ville de [Localité 12] le 16 mai 2023.
Ce n'est qu'après avoir été destinataire de cet arrêté, par courriel en date du 30 mai 2023, que la société Cepac Foncière a demandé, par courrier en date du 1er juin 2023, qu'une assemblée générale extraordinaire se prononce en urgence sur sa demande d'être autorisée à réaliser les travaux sur la devanture du rez-de-chaussée de l'immeuble, conformément aux prescriptions administratives d'urbanisme qui s'imposent à la copropriété au titre du Site Patrimoine Remarquable de la ville de [Localité 12]. Il reste que l'assemblée générale extraordinaire, qui se réunira le 7 juillet 2023, refusera les travaux en question.
Or, les pièces de la procédure démontrent qu'il a toujours été question entre les parties de soumettre la réalisation des travaux en question à l'assemblée générale des copropriétaires. Par courriel en date du 21 mars 2023, la société Cepac Foncière indique à la société Animalis être d'accord sur son projet qui semble répondre aux prescriptions formulées par l'architecte des bâtiments de France avant d'identifier trois étapes pour avancer, à savoir le fait que le preneur devra soumettre son projet audit architecte pour recueillir un accord de principe de sa part, qu'il devra déposer une nouvelle demande de déclaration préalable de travaux et qu'elle devra, en tant que copropriétaire, soumettre ce projet à l'assemblée générale des copropriétaires pour obtenir son autorisation. Par courriel en date du 30 mai 2023, tout en communiquant à la société Cepac Foncière une copie de l'arrêté pris par la ville de [Localité 12], la société Animalis indique que le projet de façade doit bien inclure la porte d'entrée de l'immeuble, ce qui s'impose donc à la copropriété.
C'est donc en toute connaissance de cause que la société Animalis a réalisé les travaux en question avant même qu'ils soient soumis au vote de l'assemblée générale des copropriétaires.
D'autant que l'article 14.4 du contrat de bail initial stipule que le règlement de copropriété, annexé au bail, précise les conditions d'organisation et les règles de fonctionnement générales et particulières du local commercial. [Il] s'impose à l'exploitant du local commercial comme étant une des conditions du bail. Le preneur déclare avoir pris connaissance de ces règlements et s'oblige expressément à en respecter toutes les clauses et stipulations et à les faire respecter par ses collaborateurs et employés, par toute personne dont il est responsable ou avec lesquelles il traite (fournisseurs etc.) ainsi que par tous ceux auxquels, à quelque titre que ce soit, il transférera la jouissance des locaux s'il y est autorisé par ailleurs, et ce sous peine d'application de la clause résolutoire.
Il en résulte que le manquement de la société Cepac Foncière à son obligation d'entreprendre les démarches nécessaires auprès de l'assemblée générale des copropriétaires afin que les travaux en question soient autorisés est sérieusement contestable. Dès lors, l'appel en garantie formé par la société Animalis de ce chef n'est pas fondé.
En outre, alors même qu'il résulte de ce qui précède que le bail a pris effet le 24 avril 2023 après renonciation par le preneur, de manière irrévocable et définitive, à l'ensemble des conditions suspensives prévues par le bail, en ce compris celles portant sur les autorisations administratives concernant les travaux portant sur la pose d'enseignes sur la devanture des locaux loués, lesquels ont été réalisés avant même que la demande d'autorisation ne soit soumise à l'assemblée générale des copropriétaires, la société Animalis se prévaut d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.
Il résulte de l'article 6.1 du contrat de bail initial que le preneur devra utiliser les lieux loués conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil à usage de locaux commerciaux pour la vente d'animaux de compagnie, ainsi que tout articles, plantes, alimentation, graines, biens et services destinés aux animaux domestiques, et tous services en lien avec le bien-être animal, dans le respect des dispositions réglementaires.
Or, la société Animalis ne démontre pas en quoi le fait pour elle de devoir démolir le bardage en bois fixé autour de sa vitrine l'empêcherait d'exploiter le local commercial.
Cela est d'autant vrai qu'elle-même reconnaît que les travaux envisagés, avant les préconisations faites par l'architecte des bâtiments de France, ne comportaient aucun bardage mais uniquement deux enseignes, l'une parallèle à la façade avec des lettres boîtiers lumineuses et un adhésif opaque sur faces de couleur rouge et l'autre consistant en un drapeau perpendiculaire à la façade avec un caisson double de couleur rouge, ainsi que la mise en peinture des menuiseries existantes et conservées de couleur gris anthracite, tel que cela ressort du plan 'hors projet' dressé par le cabinet d'architecture AARS le 2 décembre 2022.
En conséquence, le manquement de la société Cepac Foncière à son obligation de délivrance étant sérieusement contestable, la société Animalis ne justifie pas son appel en garantie formé de ce chef.
Il y a donc lieu de débouter la société Animalis de son appel en garantie formé à l'encontre de la société Cepac Foncière.
Sur l'appel en garantie formé par la société Cepac Foncière
L'article 14.3 du bail initial en date du 20 décembre 2022 stipule que :
Tout ce qui est susceptible de porter atteinte à l'esthétique du local commercial devra être soumis à l'approbation du bailleur et devra se faire en conformité avec le règlement de copropriété le cas échéant.
L'opposition ou l'utilisation de quelque manière que ce soit d'affiches, bannières, banderoles ou inscriptions sur la devanture ou toute autre matérialisation visible de l'extérieur de la part du preneur, ainsi que sur la façade est interdite, sauf autorisation écrite du bailleur ou de son représentant (...).
Par ailleurs, et sous réserve d'avoir obtenu l'accord préalable et écrit du bailleur, le preneur fera son affaire personnelle de l'obtention à ses frais de toute autorisation administrative éventuellement nécessaire pour l'installation de toute enseigne, bannière, banderole, inscription et logo sur la façade du local commercial ou de l'immeuble et sera seul responsable de l'entretien de ses enseignes et logos (...).
Le preneur garantit par ailleurs le bailleur contre tout recours et/ou litige qui résulterait de l'installation ou de la présence de ses enseignes et logos, de telle manière que le bailleur ne soit jamais ni inquiété ni recherché à ce titre.
De même, l'article 4 de l'avenant n° 1 stipule que le bailleur accepte de participer dans la limite de 27 656 euros hors taxes aux travaux portant sur la devanture commerciale et prescrits par l'architecte des bâtiments de France. Il est alors précisé que le preneur fera son affaire personnelle de la réalisation des travaux en cause, sans pouvoir former aucune réclamation vis-à-vis du bailleur et qu'il s'engage également à [les] faire réaliser conformément à la réglementation notamment toute règle d'urbanisme, à obtenir les autorisations nécessaires à cette fin afin que le bailleur ne soit jamais recherché à ce titre par quiconque, et le garantit de tout recours le cas échéant.
Or, il n'est pas contesté que la société Animalis a obtenu toutes les autorisations administratives nécessaires concernant les travaux portant sur la devanture du local commercial et qu'ils ont été réalisés conformément aux règles d'urbanisme applicables, même si l'arrêté pris par la ville de [Localité 12], le 16 mai 2023, qui n'autorise que l'installation des deux enseignes, ne se réfère pas expressément au bardage en bois.
Dès lors, l'obligation pour la société Animalis de garantir la société Cepac Foncière de l'action exercée, non pas par les autorités administratives, mais par le syndicat des copropriétaires pour violation de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété est sérieusement contestable.
Il y a donc lieu de débouter la société Cepac Foncière de son appel en garantie formé à l'encontre de la société Animalis.
Sur la demande reconventionnelle formée par la société Animalis
Sur l'exception d'incompétence
En application de l'article L 721-3 du code de commerce, les tribunaux de commerce connaissent des contestations relatives aux engagements entre commerçants, aux sociétés commerciales et aux actes de commerce entre toutes personnes.
Il résulte de l'article R 211-4 du code de l'organisation judiciaire, qu'en matière civile, les tribunaux judiciaires spécialement désignés connaissent seuls des actions relatives aux baux commerciaux fondés sur les articles L 145-1 à L 145-60 du code de commerce.
En l'espèce, la société Animalis sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de la société Cepac Foncière à lui verser la somme provisionnelle de 27 656 euros hors charges à valoir sur le paiement d'une facture de travaux.
Elle se fonde sur l'article 4 de l'avenant n° 1 au bail commercial, signé le 24 avril 2023, qui stipule que le bailleur accepte une prise en charge partielle des travaux portant sur la devanture commerciale et prescrits par l'Architecte des bâtiments de France à hauteur de 27 656 euros HT (...).
Dès lors que l'obligation de payer à laquelle se réfère la société Animalis provient directement du bail commercial que lui a consenti la société Cepac Foncière, il s'agit d'un litige relatif à l'exécution d'un bail commercial qui relève du tribunal judiciaire. En effet, le tribunal de commerce n'aurait été compétent que si la facture était indépendante du bail.
Dans ces conditions, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a déclaré le tribunal judiciaire, statuant en référé, compétent pour connaître de la demande reconventionnelle en paiement formée par la société Animalis.
Sur la recevabilité de la demande
L'article 70 du code de procédure énonce que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
En l'espèce, alors même que la demande principale du syndicat des copropriétaire tend à contraindre un copropriétaire-bailleur et son preneur à respecter le règlement de copropriété et les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, la demande reconventionnelle formée par le preneur tend à condamner la bailleresse à respecter ses obligations contractuelles en ce qui concerne le paiement d'une facture.
Si, dans les deux cas, les travaux en question sont les mêmes, en ce qu'ils portent sur la devanture du local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, il n'existe pas de lien suffisant entre la demande initiale portant sur la remise en état des lieux par la démolition des travaux effectués et la demande reconventionnelle portant sur la prise en charge partielle de leur coût qui ne concerne en rien le syndicat des copropriétaires.
Il en résulte que l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a déclaré la demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la société Cepac Foncière à régler, à titre provisionnel, une facture recevable et en ce qu'elle s'est prononcée sur le fond en disant n'y avoir lieu à référé sur ladite demande.
La demande reconventionnelle formée de ce chef par la société Animalis sera donc déclarée irrecevable faute de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Dès lors que le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic, obtient gain de cause en appel, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné aux dépens de première instance et à verser des sommes au titre des frais irrépétibles.
Il y a lieu de condamner in solidum les sociétés Animalis et Cepac Foncière aux dépens de première instance et d'appel, lesquels ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat dressé le 22 mai 2023 par Me [C] [M], qui ne s'analyse pas comme un acte de procédure mais comme un moyen de preuve auquel la partie a choisi de recourir librement, avec distraction au profit de la SCP Badie, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'équité commande en outre de les condamner in solidum à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 4 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile.
En tant que parties tenues aux dépens, les sociétés Animalis et Cepac Foncière seront déboutées de leur demande formulée sur le même fondement.
Il en est de même de la société Cepac dès lors que le syndicat des copropriétaires ne peut être condamné sur ce fondement comme n'étant pas condamné aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel ;
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées sauf en ce qu'elle a déclaré le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille compétent pour trancher le litige ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Constate le désistement de l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, à l'égard de la SA Cepac ;
Condamne la SAS Animalis et la SAS Cepac Foncière à démolir l'ensemble du bardage en bois entourant la vitrine du magasin de manière à rendre visible le mur en pierre de la façade de l'immeuble et à reprendre la peinture des menuiseries de la vitrine dans leur couleur d'origine ;
Assortit cette condamnation d'une astreinte de 2 000 euros par jour de retard, qui commencera à courir à l'expiration d'un délai d'un mois après la signification du présent arrêt, et ce, pendant une durée de six mois ;
Dit que la cour ne se réserve pas le pouvoir de liquider l'astreinte ;
Déboute la SAS Animalis de son appel en garantie formé à l'encontre de la SAS Cepac Foncière ;
Déboute la SAS Cepac Foncière de son appel en garantie formé à l'encontre de la SAS Animalis ;
Déclare irrecevable la demande reconventionnelle formée par la SAS Animalis tendant à condamner la SAS Cepac Foncière à lui régler, à titre provisionnel, une facture, faute de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant ;
Condamne in solidum la SAS Animalis et SAS Cepac Foncière à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 4 000 euros pour les frais exposés en première instance et appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les SAS Animalis et Cepac Foncière de leurs demandes formulées sur le même fondement ;
Condamne in solidum la SAS Animalis et SAS Cepac Foncière aux dépens de la procédure de première instance et d'appel, lesquels ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat dressé le 22 mai 2023 par Me [C] [M], avec distraction au profit de la SCP Badie, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière Le président