CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 29 janvier 2026, n° 22/01341
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 29 JANVIER 2026
Rôle N° RG 22/01341 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIYRS
[A] [T] veuve [I]
[E] [I]
[J] [I]
[P] [F]
SCI MJCY
SCI JMPG
C/
S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION DES ETS MOUGINS OPTIQUE PHO TO(SEMOP)
Copie exécutoire délivrée
le : 29 Janvier 2026
à :
Me Philippe-laurent SIDER
Me Gilles ALLIGIER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du TJ de GRASSE en date du 07 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02129.
APPELANTS
Madame [A] [T] veuve [I]
venant aux droits de feu M. [D] [I]
née le 16 Février 1942 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Rose-marie ROSTAGNO BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [E] [I]
venant aux droits de feu M. [D] [I]
né le 04 Juin 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Rose-marie ROSTAGNO BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE
Madame [J] [I]
venant aux droits de feu M. [D] [I]
née le 12 Mars 1975 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Rose-marie ROSTAGNO BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE
Madame [P] [F]
venant aux droits de feu Mme [Z] [F]
née le 01 Septembre 1955 à , demeurant [Adresse 8] (SUIS
représentée par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Rose-marie ROSTAGNO BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE
SCI MJCY
venant aux droits de M. [S] [C]
, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Rose-marie ROSTAGNO BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE
SCI JMPG
venant aux droits de feu M. [K] [L], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Rose-marie ROSTAGNO BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION DES ETS MOUGINS OPTIQUE PHOTO(SEMOP)
, demeurant [Adresse 10]
représentée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Florian COSTANTINO, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,
et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique en date du 26 avril 1949, un bail commercial était accordé sur des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à compter du 1er janvier 1949.
La bailleresse était initialement Mme [U] [G] veuve [O], aux droits de laquelle interviennent aujourd'hui les SCI dénommées MJCY et JMPG, Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I], Mme [J] [I], Mme [P] [F].
Le locataire initial était M. [K] Mougins aux droits duquel vient aujourd'hui la société d'exploitation des établissements Mougins Optique Photo, à l'enseigne Foures Opticiens (SEMOP).
Par avenant de renouvellement du 21 novembre 1989, les parties sont convenues, que le loyer serait révisable à l'expiration de chaque période triennale, ajoutant qu'il s'agissait seulement d'une application des articles 26 et suivants du décret du 30 septembre 1953.
Le 13/11/2007, les bailleurs confiaient au cabinet Citya Saint-Honoré [Localité 7] un mandat de gestion et d'administration du local commercial litigieux.
Un premier litige se nouait entre les parties concernant la fixation du loyer du bail renouvelé.
Par acte d'huissier du 6 septembre 2016, les bailleurs faisaient assigner la locataire devant le juge des loyers commerciaux de Grasse aux fins de voir fixer la valeur locative à la somme de 600 000 euros par an.
Par jugement du 6 juin 2017, le juge des loyers commerciaux de Grasse se prononçait en particulier en ces termes :
- constate l'accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial (...)à compter du 1er janvier 2016 pour une nouvelle durée de 9 ans,
-(...)avant-dire droit sur le montant du loyer sur renouvellement (...)ordonne une expertise.
Par jugement du 14 mai 2019, le juge des loyers commerciaux de Grasse se prononçait en particulier en ces termes :
- fixe le montant du loyer sur renouvellement (...) À la valeur locative de 215.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2016.
Un nouveau litige opposait les parties concernant cette fois-ci la révision triennale du loyer, depuis le renouvellement du bail commercial au 1er janvier 2016.Les bailleurs ont souhaité voir appliquer une révision triennale au 16 octobre 2019 du montant du loyer, soutenant que plus de trois années s'étaient écoulées depuis le dernier renouvellement du bail au 1er janvier 2016.
La preneuse s'opposait à cette révision triennale du loyer en cours, en soutenant que l'agence immobilière Citya, mandataire des bailleurs, avait d'ores et déjà appliqué une révision triennale (moins de trois ans avant la nouvelle demande de révision des bailleurs), avec effet au 1er janvier 2019, portant le loyer révisé à la somme de 4.460,71 € par trimestre (soit 17.842,84 € hors taxes et hors charges par an).
Par acte d'huissier signifié le 16 octobre 2019, les bailleurs ont fait assigner la SEMOP, preneuse, pour obtenir une révision légale triennale des loyers.
Par acte d'huissier du 16 octobre 2019, la société SCI MJCY, Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I], Mme [J] [I], Mme [P] [F] et la société SCI JMPG ont fait assigner la SEMOP, preneuse, pour demander la révision triennale du loyer et sa fixation à la somme provisionnelle annuelle de 225.869 euros hors taxes et hors charges.
Le 3 juin 2020, les bailleurs ont fait de nouveau assigner la preneuse devant le même tribunal en réitérant leur demande de révision triennale.
Par jugement du 7 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux de Grasse s'est prononcé en ces termes :
- déclare irrecevable la demande de révision triennale du loyer présentée par la société SCI MJCY, Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I], Mme [J] [I], Mme [P] [F] et la société SCI JMPG à l'égard de la société d'exploitation des établissements Mougins Optique Photo, à l'enseigne Foures Opticiens,
- déboute la la société d'exploitation des établissements Mougins Optique Photo, à l'enseigne Foures Opticiens, de sa demande reconventionnelle,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que chaque partie devra assurer ses propres dépens,
- rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.
Pour déclarer irrecevable la demande du 16 octobre 2019 des bailleurs de révision triennale du loyer, le tribunal estimait que ladite demande avait été présentée moins de trois ans après la précédente révision ayant eu lieu au 1er janvier 2019 en violation de l'article L145-38 du code de commerce.
Le 28 janvier 2022, les bailleurs formaient un appel en intimant la SEMOP.
Les appelants étaient plus précisément : les SCI MJCY et JMPG,Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I],Mme [J] [I], Mme [P] [F].
La déclaration d'appel est ainsi rédigée :'Appel tendant à l'annulation et/ou la réformation du jugement en ce qu'il a :
1. déclaré irrecevable la demande de révision triennale du loyer présentée par la société
MJCY, Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I], Mme [J] [I], Mme [P] [F] et la société JMPG à l'égard de la SEMOP,
2. dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
3. dit que chaque partie devra assurer ses propres dépens.
L'instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 4 novembre 2025.
CONCLUSIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2022, les appelants demandent à la cour de :
sur la demande reconventionnelle de la SEMOP pour comportement fautif des bailleurs d'avoir à appliquer la loi (sic)
- confirmer le jugement de ce chef ayant débouté la SEMOP infondé (sic)
pour le surplus,
- juger recevable l'appel des bailleurs et y faire droit au fond,
- infirmer sinon annuler en toutes ses dispositions le jugement querellé,
et statuant à nouveau,
au principal et la recevabilité de la demande en révision triennale des bailleurs,
la forme,
- infirmer sinon annuler le jugement querellé pour avoir déclaré irrecevable la demande en révision triennale des bailleurs, notifiée par huissier le 16/10/2019, au vu de celle de la société SEMOP du 21/12/2018, sans date certaine, ni signature, ni timbre humide de Citya et révélée que le 13/11/2020.
- juger que seul le formalisme d'ordre public de l'article R.145-20 du code de commerce s'applique aux baux commerciaux et aux révisions triennales,
- infirmer sinon annuler le jugement querellé pour avoir analysé ce formalisme d'ordre public en une nullité pour vice de procédure,
- juger que la révision triennale n'est pas un acte de procédure, mais un acte préalable à l'action en fixation d'un loyer du bail révisé.
- juger seul applicable à une révision triennale, le formalisme d'ordre public de l'article R.145-20 du code de commerce,
vu l'article 1363 du code civil,
- juger l'aveu irrecevable.
- juger que la prétendue révision triennale dont se prévaut la SEMOP lui a été remise par un employé de Citya, resté inconnu.
- infirmer le jugement du chef de l'absence d'ambiguïté sur l'identification de l'expéditeur au motif inopérant que la société SEMOP l'aurait reçu et pour cause, lui profitant,
- juger que cette révision triennale qui ne porte, ni signature, ni timbre de Citya, ne permet pas d'identifier formellement Citya,
- juger que la SEMOP, dans le cadre de la gestion de son bail par Citya, recevait de nombreux originaux de la part de Citya, permettant toute manipulation,
en conséquence,
- infirmer sinon annuler le jugement querellé de ce chef,
- juger nulle de plein droit, pour violation de l'article R.145-20 du code de commerce d'ordre Public la révision triennale du 21/12/2018 prêtée à Citya, sans date certaine, ni signature de Citya et timbre humide et révélée le 13/11/2020, déniée par Citya,
subsidiairement le fond et l'article 122 du code de procédure civile,
sur le principe de validité d'une révision triennale en cours de procédure, retenu par le jugement querellé et la fin de non-recevoir de l'article 122 du code de procédure civile,
infirmer sinon annuler le jugement,
- juger que les 2 jugements du 6/6/2017 et 14/5/2019 ont exclu toute révision triennale sur le fondement de l'article L.145-57 code de commerce. et revêtus de la force de chose jugée de l'article 122 du code de procédure civile,
en conséquence,
- juger irrecevable la fausse demande en révision triennale dont se prévaut la SEMOP pour fin de non-recevoir fondée sur l'article 122 du code de procédure civile,
- juger recevable et valide la révision triennale des bailleurs notifiée le 16/10/2019.
très subsidiairement pour faire reste de droit au solde de la motivation du jugement querellé
sur le mandat donné à Citya, sur le papier à en-tête et sa qualité à agir,
- infirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions,
- juger que le mandat donné à Citya n'était qu'un mandat de gestion purement matérielle d'encaissement des loyers, paiement des charges et répartition du solde créditeur entre les indivisaires,
- juger que le papier à en-tête de Citya ne lui conférait aucune qualité à agir en dehors des termes de son mandat,
- juger que Citya n'a jamais reçu un mandat spécial des bailleurs pour établir cette fausse révision triennale, découverte que le 17/11/2020 et contraire à leurs intérêts et à leur propre révision triennale notifiée le 16/10/2019,
- juger que Citya n'a jamais retrouvé ce document dans le dossier des bailleurs,
- infirmer le jugement ayant retenu que cette circonstance était indifférente,
- juger que cette circonstance participe à la nullité en la forme de plein droit de cette fausse révision triennale,
- infirmer le jugement du chef de la quittance de mars 2019 qui aurait souligné le caractère authentique de cette fausse révision triennale, révélée le 13/11/2020,
- juger que la quittance a été délivrée sous réserve de toute procédure judiciaire en cours,
- juger que la procédure en déplafonnement du loyer sur dépôt du rapport judiciaire était en cours,
en toutes hypothèses,
et même à vouloir retenir cette fausse révision triennale,
- juger qu'elle n'a pris date certaine que le 13/11/2020, date de sa révélation, soit bien après la révision triennale des bailleurs du 16/10/2019, qui prévaut.
réformer encore le jugement et statuant à nouveau,
- juger que la révision triennale des bailleurs, avec date certaine au 16/10/2019 prévaut et exclut celle de la SEMOP pour n'avoir pris date que postérieurement, soit un an après, le 13/10/2020.
- infirmer sinon annuler le jugement querellé.
- juger encore la révision triennale des bailleurs recevable et y faire droit au fond.
et statuant au fond dans le cadre d'une bonne administration de la justice
sur la demande de révision triennale des bailleurs,
sa recevabilité et son bien-fondé,
- faisant droit à la demande des bailleurs en révision triennale du 16/10/2019, notifiée à la SEMOP par huissier, régulièrement en la forme et fondée en droit,
- juger que la révision triennale des bailleurs a été faite par les bailleurs et signée par Citya, sur mandat exprès.
- débouter la SEMOP de toutes ses demandes, fins et conclusions.
vu l'article L.145-38 du code de commerce. alinéa 3 et son principe suivant lequel la majoration ou la réduction du loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'incidence (ICL) intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire,
- juger que la dernière fixation judiciaire du loyer découle du jugement du 14/5/2019, définitif, à la somme de 215.000 €uros par an, hors taxes et hors charges, à compter rétroactivement du renouvellement du bail au 1/1/2016,
- en conséquence, fixer le loyer révisé à la somme plafonnée par les indices légaux ILC à la somme en principal de 230.391,14 €uros par an, hors charges et hors taxes, à compter du 16/10/2019, avec intérêt légal sur les arriérés de loyers dus au 16/10/2019 et anatocisme sur les intérêts dus pour une année entière à compter du 16/10/2019,
- fixer le 4 ème trimestre 2019 prorata temporis à compter du 16/10/2019 à fin 2019 à la somme de 47.998,15 €uros.
à titre subsidiaire,
sur le dispositif Pinel et l'article L.145-34, vu la demande d'avis n° 17.70040 du TGI de Dieppe,
vu l'avis de la Cour de cassation n° 15.004 P+B, l'arrrêt de la Cour de cassation du 9/3/2018 et son avis, l'article L.145-34 dernier alinéa,
- juger que l'étalement technique Pinel n'affecte pas la fixation du loyer par le juge, pour ne pas participer à la fixation du loyer.
- juger que le dispositif de l'étalement Pinel est distinct et étranger à la fixation du loyer fixé par le Juge.
- juger que ce dispositif n'a jamais été mis en 'uvre par les parties lors du jugement du 14/5/2019, faute d'accord entre elles, pour renvoyer l'exécution du jugement du 14/5/2019 sur une durée de 28 ans,
en conséquence,
sur l'appel incident de la SEMOP,
- juger la société SEMOP encore irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, du chef du dispositif Pinel et de sa demande de lissage,
- condamner la SEMOP aux entiers dépens et à payer aux bailleurs la somme de 20.000 €uros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2023, la SEMOP demande à la cour de :
Vu les articles 4,5 64 et 122 du code de procédure civile, L.145-33, L145-34, L.145-38, L.145-57, R.145-20 et R.145-23 du code de commerce, vu l'avis n°15004 du 09 mars 2018, la 3e chambre civile de la Cour de cassation,
sur l'appel principal,
- débouter la société SCI MJCY, Mme [A] [T] Veuve [I], M. [E] [I], Mlle [J] [I], Mme [P] [F], et la société SCI JMPG, de l'ensemble des leurs demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement dont appel, en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de révision triennale du loyer présentée par la société SCI MJCY, Mme [A] [T] Veuve [I], M. [E] [I], Mlle [J] [I], Mme [P] [F], et la société SCI JMPG à l'égard de la SEMOP,
subsidiairement, en cas d'infirmation du jugement déféré sur le chef de recevabilité :
- juger que le calcul de la révision triennale indiciaire sollicitée par les bailleurs indivis ne peut porter que sur la dernière augmentation annuelle de 10% du loyer déplafonné intervenue en 2019,
- juger que la révision triennale indiciaire devra être calculée en fonction de la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (indice de base : 2 e trimestre 2016),
- fixer le montant du loyer consécutif à la révision triennale indiciaire à la somme de 26.181,60 € par an, à compter du 16 octobre 2019,
- juger que le lissage annuel non modulable de 10% du loyer renouvelé se poursuivra sur la base de ce montant révisé, en application de l'article L145-34 al.4 du code de commerce,
et à titre plus subsidiaire encore :
- juger que le comportement fautif des bailleurs indivis dans l'exécution du bail commercial renouvelé est de nature à faire dégénérer en abus la procédure intentée,
- rejeter en conséquence, la demande de révision triennale formée par les bailleurs indivis sur la base du loyer renouvelé fixé par le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Grasse le 14 mai 2019.
sur l'appel incident
- infirmer sinon réformer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SEMOP de sa demande reconventionnelle,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
- juger que la demande dont la SEMOP a été déboutée à titre de subsidiaire et ne constitue pas une demande reconventionnelle au sens des dispositions de l'article 64 du code de procédure civile,
- juger, qu'ayant fait droit à la demande principale de la SEMOP, il n'y avoir lieu à statuer sur ses demandes subsidiaires,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et que chaque partie devra assumer ses propres dépens,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
- condamner la société SCI MJCY, Mme [A] [T] Veuve [I], M. [E] [I], Mlle [J] [I], Mme [P] [F], et la société SCI JMPG, in solidum, à payer à la SEMOP la somme de 20.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société SCI MJCY, Mme [A] [T] Veuve [I], M. [E] [I], Mlle [J] [I], Mme [P] [F], et la société SCI JMPG, in solidum, aux entiers dépens de première instance et d'appel.
MOTIFS
1-sur la fin de non-recevoir soulevée par les bailleurs appelants concernant l'autorité de la chose jugée attachée aux jugements précédents des 6 juin 2017 et 14 mai 2019
Vu l'article 122 du code de procédure civile énonçant que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande notamment pour chose jugée,
Vu l'article L145-57 du code de commerce,
Selon l'article 480 du code de procédure civile :Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4.
L'article 1355 du code civil énonce enfin :L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même , que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.
Pour dire que la société preneuse intimée ne peut pas se prévaloir d'une révision triennale de moins de trois ans (celle du 28 décembre 2018 avec effet au 1er janvier 2019) et pour dire que cette supposée précédente révision ne peut pas neutraliser leur demande de révision du 16 octobre 2019, les bailleurs appelants estiment que cette demande se heurte au principe de l'autorité et la force de chose jugée attaché aux deux jugements précédents, rendus dans le cadre de l'instance en fixation du montant du loyer renouvelé, qui excluaient selon elle toute révision triennale durant l'instance.
Sur cette fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée, les bailleurs ajoutent:
- le jugement du 6 juin 2017 a jugé : dit qu'en application de l'article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de la présente instance et donc jusqu'à la fixation du loyer renouvelé, la SARL SEMOP sera tenue de continuer à payer les loyers échus au prix ancien, la fixation d'un loyer provisionnel n'apparaissant pas opportune,
- le jugement du 6/6/2017 interdisait toute révision triennale sur les loyers à payer durant l'instance,
- le deuxième jugement du 14/5/2019, fixait le loyer déplafonné à la somme de 215.000 €uros, hors charges et hors taxes, rétroactivement au 1/1/2016, en mettant fin à l'application provisionnelle de l'article L.145-57 du code de commerce, en ajoutant : « condamne la SARL SEMOP au paiement des intérêts légaux sur les arriérés de loyers à compter du 1 er janvier 2016, avec anatocisme sur les intérêts dus pour une année entière. » ,
- ce deuxième jugement confirme encore l'exclusion de toute révision triennale en cours de procédure.
Pour s'opposer à la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée soulevée par les bailleurs et dire qu'elle est au contraire parfaitement recevable à se prévaloir d'une révision triennale préexistante du 21 décembre 2018 avec effet au 1er janvier 2019, la société preneuse intimée rétorque :
- les fins de non-recevoir s'appliquent aux actes de procédure, aux demandes faites en justice,
- une demande de révision triennale du loyer n'est pas un acte judiciaire, l'article R. 145-20 du code de commerce précisant d'ailleurs qu'elle peut être formée par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée et, encore, sans sanction de nullité,
- l'article 122 n'est donc pas applicable à la lettre de révision du 21 décembre 2018,
- cette lettre ne pourrait donc être écartée des débats sur le fondement de cet article.
Il est de principe que l'autorité de la chose jugée ne s'attache qu'au seul dispositif du jugement.
En l'espèce, la preneuse, pour s'opposer à la mise en oeuvre d'une révision triennale au 16 octobre 2019, demande à la cour de considérer que les bailleurs avaient déjà formé, moins de trois ans auparavant, à la date du 21 décembre 2018, une précédente demande de révision légale triennale du loyer et que cette demande préexistante de révision est valable et a bien été mise en oeuvre par les bailleurs.
Les dispositifs des deux jugements précédents (des 6 juin 2017 et 14 mai 2019), sur lesquels s'appuient les bailleurs pour dire qu'il y a autorité de la chose jugée, ne tranchent pas la question de l'existence du fait juridique allégué par la preneuse intimée, c'est-à-dire l'existence ou non d'une précédente demande préalable du 21 décembre 2018 des bailleurs de révision légale triennale du loyer.
Si les dispositifs desdits jugements fixent le montant du loyer du bail renouvelé rétroactivement à compter du 1er janvier 2016, sans prendre en considération une quelconque révision du loyer au 1er janvier 2019 (date d'effet de la précédente révision alléguée par la preneuse), ils ne rejettent toutefois pas expressément l'existence d'un tel fait juridique. En réalité, ces instances précédentes ne tranchent absolument pas la question de la révision légale triennale du loyer et ne portaient que sur le montant du loyer renouvelé, ce qui est différent. Il n'y a pas identité de cause entre la présente instance et celle précédente.
Le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée est donc inopérant et la fin de non-recevoir soulevée en ce sens par les bailleurs appelants doit être écartée. Les demandes de la preneuse intimée sont déclarées recevables.
2-sur la recevabilité de la demande du 16 octobre 2019 des bailleurs de révision triennale du loyer
Vu l'article 122 du code de procédure civile précédemment reproduit,
L'article L145-38 al 1 et 2 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014 dispose : La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
L'article R145-20 du même code, dans sa version en vigueur depuis le 06 novembre 2014, dispose :La demande de révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.A défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60.Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.Les dispositions de cet article sont applicables aux contrats en cours à la date de publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.
Vu les articles 1984 et suivants du code civil,
Pour dire que la demande des bailleurs de révision au 16 octobre 2019 du loyer est irrecevable, la preneuse intimée fait valoir qu'en droit de nouvelles demandes de révision ne peuvent être formées que tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable et qu'en l'espèce, il existe justement une précédente révision ayant eu lieu moins de trois ans avant cette nouvelle demande de révision.
Sur le caractère prématuré de la nouvelle demande des bailleurs de révision des loyers, la preneuse intimée ajoute :
- au cours de la procédure en fixation du prix du bail renouvelé, ayant donné lieu au jugement du 14 mai 2019, le cabinet Citya, mandataire des bailleurs et gestionnaire des locaux loués, a procédé à une précédente révision triennale, avec effet au 1 er janvier 2019, suivant courrier daté du 21 décembre 2018,
- jusqu'au 31 décembre 2018, la locataire s'est acquitté d'un loyer trimestriel de 4.501,96 €.
-à compter du 1 er janvier 2019, le loyer trimestriel révisé a été porté à la somme de 4.460,71 € HT et HC (Soit 17.842,84 € hors taxes et hors charges par an)
- cette révision triennale a été acceptée par la locataire, laquelle s'acquitte depuis le 1 er janvier 2019, du loyer ainsi révisé,
- la révision indiciaire étant intervenue le 21 décembre 2018 à compter du 1 er janvier 2019, la nouvelle demande formée le 16 octobre 2019 à compter du 1 er janvier 2016 est prématurée et irrecevable,
- dans leurs conclusions d'appelants, les bailleurs accusent expressément l'intimée d'avoir fabriqué un faux courrier de révision triennale dans le prétendu but de paralyser leur nouvelle demande de révision du loyer,
- la SEMOP conteste avec force ces affirmations ubuesques,
- l'accusation de faux soutenue par les bailleurs contre le courrier de révision du 21 décembre 2018, est démentie par les faits :dès le mois de janvier 2019, la SEMOP s'est conformée aux termes de ce courrier en adressant les loyers pour le montant de la révision, à savoir 4.460,71 €. En outre, à compter du mois de janvier 2019, la société Citya a confirmé cette révision triennale en établissant des quittances et avis d'échéances, datés, signés et portant son timbre humide, pour ce même montant de loyer révisé, ce, sans contredire ni dénier à aucun moment qu'il s'agissait de l'exécution normale du contrat de bail,
- il y a donc bien eu révision contractuelle et accord des volontés sur cette révision indiciaire, qui ne peuvent être contestés aujourd'hui.
- les bailleurs soutiennent à tort, que la demande de révision triennale du 21 décembre 2018 serait nulle,
- les demandeurs à la révision triennale ne sont pas recevables à se prévaloir du formalisme légal, après l'avoir eux-mêmes ignoré, cette faculté n'étant ouverte qu'au seul bénéfice du destinataire de la demande, qui peut tout aussi bien y renoncer,
- une lecture attentive de l'article R. 145-20 du code de commerce permet de constater que la seule nullité prévue ne concerne que la mention du loyer demandé ou offert. La forme d'acte extrajudiciaire ou de lettre recommandée n'est pas assortie d'une sanction de nullité, de sorte qu'elle peut tout aussi bien être adressée par courrier simple, dès lors que le destinataire de la demande de révision renonce à se prévaloir du formalisme prévu à l'article R.145-20 du code de commerce et procède au règlement des échéances du loyer révisé.
- les bailleurs dénient à Citya tout mandat pour pratiquer une révision du loyer du bail. Or, il ne peut être nié que Citya est bien leur mandataire et qu'en tout état de cause, à l'égard de la SEMOP, elle a toutes les caractéristiques du mandataire apparent.
Pour dire que leur demande du 16 octobre 2019 de révision triennale du loyer est parfaitement recevable, les bailleurs appelants rétorquent que la précédente révision triennale de moins de trois ans dont se prévaut la preneuse est une fausse révision triennale, qui ne peut constituer un obstacle à leur demande et qui doit être déclarée nulle.
Les bailleurs ajoutent :
- la prétendue révision triennale du 21/12/2018 prêtée à Citya, est nulle de plein droit par la violation de l'article R.145-20 du code de commerce, d'ordre public, dès lors que le scripteur est toujours anonyme, faute de signature et d'identification de celui-ci, inconnu à ce jour,
- cette prétendue précédente demande de révision du loyer, de moins de trois ans avant celle du 16 octobre 2019, résulte d'un courrier non signé et sans date certaine,
- le tribunal a refusé d'annuler le courrier du 21 décembre 2018 (matérialisant la précédente demande de révision fausse) au motif que ce courrier était soumis au régime des nullités pour vice de forme des actes de procédure et que seul le preneur pouvait se prévaloir d'une cause de nullité de cet acte,
- le tribunal s'est trompé car la révision triennale n'est pas un acte de procédure, mais un préalable indispensable à l'action en fixation d'un loyer du bail révisé,
- le tribunal s'est encore trompé car la révision triennale est régie exclusivement par son formalisme propre, découlant exclusivement de l'article R.145-20 du code de commerce,
- cette prétendue révision triennale, prêtée à Citya, datée du 21/12/2018, est nulle en la forme, de plein droit :
- faute de date certaine, imposant un envoi : soit par acte extrajudiciaire, soit par pli recommandé avec accusé de réception,
- faute de signature et timbre humide de Citya, destinés à authentifier l'auteur du document
- en visant le faux loyer de 2007, prévu par le 1 er jugement du 6/6/2017 et aboli par le 2 ème jugement du 14/5/2019 faisant rétroagir au 1/1/2016 le loyer sur expertise judiciaire fixé à 215.000 €uros par an, hors charges et hors taxes,
- le jugement querellé retenait que la SEMOP ayant déclaré avoir reçu et accepté le document du 21/12 /2018 : aveu inefficace au visa de l'article 1363 du code civil et qui, au surplus, grugeait les intérêts des bailleurs.
Ainsi que le soutient la preneuse, il est exact que la demande de révision ne peut être formée que si trois ans sont se sont écoulés à compter de la précédente fixation du loyer. En conséquence, une demande prématurée de révision du loyer est irrecevable.
En l'espèce, les parties s'opposent sur le point de savoir s'il y a eu ou non une précédente révision triennale du loyer de moins de trois années avant la nouvelle demande litigieuse des bailleurs du 16 octobre 2019 de révision du loyer en cours.
Sur ce point, la preneuse se prévaut d'une précédente demande du bailleur de révision triennale du loyer, de moins de trois ans avant celle du 16 octobre 2019, laquelle leur aurait été envoyée par le cabinet Citya, mandataire des bailleurs, par courrier du 21 décembre 2018, avec effet au 1 er janvier 2019.
Si la cour considère comme valable et non nulle cette précédente demande de révision triennale du loyer préexistante avec effet au 1er janvier 2019, la nouvelle demande des bailleurs aux fins de révision du 16 octobre 2019 serait alors prématurée et irrecevable ayant été formée moins de trois ans à compter de la date d'application du nouveau prix révisé du bail.
Il convient donc de s'interroger au préalable sur l'existence et la validité de cette demande préexistante d'une révision triennale du prix du bail.
Sur la preuve de l'existence même d'une précédente demande de révision triennale, la preneuse se prévaut des éléments suivants :
- un courrier non signé du 21 décembre 2018, avec effet au 1er janvier 2019,de l'agence immobilière Citya, adressé à la locataire, prévoyant une révision du loyer au 1er janvier 2019, en appliquant les clauses du bail, et indiquant à cette dernière que le montant révisé sera de 4460,71 euros,
- des avis d'échéance et quittances de loyers, de mars 2019, janvier, mars, juillet, décembre 2020 signés par la mandataire des bailleurs mentionnant un nouveau loyer révisé dont le montant est porté à 4460,71 euros (soit le montant révisé annoncé dans le courrier contesté du 21 décembre 2018).
Si le courrier produit par la preneuse n'est ni un courrier recommandé avec accusé de réception, ni un acte qui lui a été signifié par acte extrajudiciaire, et ce contrairement aux exigences de l'article R. 145-20 du code de commerce,selon lequel la demande de révision, pour être valable, doit être formée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par acte de commissaire de justice, il n'en demeure pas moins qu'il n'existe aucune ambiguïté sur l'identité de l'expéditeur, le cabinet Citya, mandataire des bailleurs.
Toujours sur le fait que le courrier de révision triennale du 21 décembre 2018 ne répond pas aux exigences de forme de l'article R 145-20 du code de commerce, la cour ajoute que cet article ne prévoit pas la nullité de la demande de révision à défaut d'être formalisée par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
En outre, si aucune demande de révision triennale du loyer n'a été formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée, les bailleurs ont tout de même accepté de faire application du loyer révisé, comme en témoignent les quittances de loyers produites par la preneuse.
En conséquence, la cour rejette la demandes des bailleurs appelants d'annulation, pour violation de l'article R.145-20 du code de commerce, la précédente révision triennale du 21/12/2018.
Les bailleurs appelants affirment encore que le courrier du 21 décembre 2018 opposé par la preneuse est inefficace au visa de l'article 1363 du code civil selon lequel nul ne peut se constituer de titre à soi-même.
Si les bailleurs appelants produisent une attestation du 30/09/2022, de Mme [X], gérante gestionnaire du cabinet Citya, dans laquelle celle-ci indique ne pas être l'auteur du courrier du 21 décembre 2018, cela ne signifie pas pour autant qu'un autre employé de Citya n'en serait pas l'auteur, ce d'autant que comme déjà énoncé précédemment, les quittances et échéances de loyer sont établies sur la base du loyer révisé tel que calculé dans le courrier du 21 décembre 2018.Les mêmes remarques peuvent être faites concernant le courrier du 6 juillet 2021, par lequel l'agence Citya affirme ''n'avoir aucune trace informatique du courrier du 21 décembre 2018 information révision dans notre base de gérance'. Enfin, aucune plainte pour faux n'a jamais été déposée par les bailleurs contre le courrier du 21 décembre 2018 produit par la preneuse intimée.
En conséquence, la preneuse ne viole pas la règle édictée à l'article 1363 du code civil invoqué par les bailleurs.La preuve est donc bien rapportée par la preneuse intimée de l'existence d'une révision précédente du loyer, appliquée moins de trois ans avant la nouvelle demande des bailleurs de révision du 16 octobre 2019.
La demande des bailleurs tendant à voir dire que l'aveu de la SEMOP serait irrecevable, ne peut qu'être rejetée, cette dernière n'ayant fait aucun aveu, se limitant à soutenir qu'il existe une précédente révision triennale de moins de trois années. Un tel aveu pourrait d'ailleurs seulement en l'espèce émaner des bailleurs, contre lesquels la preneuse soutient un fait juridique qui leur est défavorable.
Il résulte de l'article 1998 du code civil que le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire et qu'il en est de même de celui qui a laissé créer à l'égard des tiers une apparence de mandat.
S'agissant de l'argumentation des bailleurs selon lesquels ils n'avaient pas donné de mandat spécial l'agence immobilière Citya d'appliquer une révision triennale du 21 décembre 2018 à effet du 1er janvier 2019, la cour rappelle d'abord qu'il est de principe que le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence de faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs.
En l'espèce, même si effectivement le mandat spécial du 13 novembre 2007, donné par les bailleurs à l'agence immobilière Citya, ne lui donnait pas expressément pour mission d'appliquer une révision triennale, la preneuse rapporte la preuve qu'elle a pu légitiment croire à un mandat apparent donné à l'agence Citya par les bailleurs pour former la demande préexistante de révision triennale légale du loyer du 21 décembre 2018 avec effet au 1er janvier 2019.
En effet, l'agence immobilière Citya est bien la mandataire des bailleurs avec laquelle la preneuse est principalement en contact durant le cours du bail. C'est elle qui lui adresse régulièrement des courriers et quittances depuis des années et non les bailleurs directement. D'ailleurs, la signification de la nouvelle demande des bailleurs de révision triennale litigieuse du 16 octobre 2019 comporte un courrier de l'agence immobilière Citya, quand bien même celle-ci n'a pas reçu de mandat spécial de procéder elle-même à une telle révision.
Compte tenu du mandat apparent de l'agence immobilière Citya, la demande de révision triennale préexistante du 21 décembre 2018 à effet du 1er janvier 2019 engage les bailleurs et leur est opposable.
Sur ce point, la cour relève que, contrairement à ce qu'affirment les bailleurs, cette révision triennale préexistante a bien pris effet le 1er janvier 2019 comme en témoignent les quittances de loyer produites et non pas à la date du 13 novembre 2020, comme le voudraient ces derniers.Il ne saurait donc être jugé que la deuxième révision triennale des bailleurs à effet du 16 octobre 2019 exclut leur première révision à effet du 1er janvier 2019.
Dès lors que la précédente révision triennale légale a été appliquée à compter du 1er janvier 2019, la nouvelle demande des bailleurs de révision triennale légale à compter du 16 octobre 2019, qui date de moins de trois ans après la précédente fixation du loyer, est prématurée et irrecevable.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il déclare irrecevable la demande de révision triennale du loyer présentée par les bailleurs à l'égard de la SEMOP.
3-sur la demande de l'intimée d'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa prétendue demande reconventionnelle (demande reconventionnelle qui n'existerait pas)
En l'espèce, en première instance, la SEMOP avait formulé une mention dans le dispositif de ses conclusions en ces termes : 'à titre plus subsidiaire: juger que la demande de révision des bailleurs est empreinte de déloyauté dans l'exécution du contrat, faisant obstacle a la mise en oeuvre de la révision triennale indiciaire sur la base du loyer renouvelé par jugement du 14 mai 2019, et que ce comportement fautif est de nature à faire dégénérer en abus la procédure intentée'.
Le premier juge a considéré qu'il était saisi par la SEMOP d'une demande reconventionnelle et a rejeté ladite demande en expliquant que la SEMOP ne tirait aucune conséquence de ses prétentions et que la juridiction des loyers commerciaux ne pouvait se prononcer sur un tel grief en vertu de l'article R 145- 23 du code de commerce.
Cependant, il est exact, comme le soutient la SEMOP, qu'il s'agissait non pas d'une demande reconventionnelle de sa part mais d'une demande très subsidiaire, qu'il n'y avait pas lieu d'examiner puisque précisément le juge avait fait droit à sa demande principale(de voir déclarer irrecevable la demande des bailleurs de nouvelle révision triennale).
La cour infirme le jugement en ce qu'il a rejeté une prétendue demande reconventionnelle formée par la SEMOP.
4-sur les frais du procès
Compte tenu de la solution apportée au litige, le jugement est infirmé du chef de l'article 700 et des dépens.
En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la cour condamne les appelants à payer à la SEMOP une somme de 6000 euros au titre de ses frais exposés tant en première instance qu'à hauteur d'appel.
En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la cour condamne les appelants aux entiers dépens de première instance et d'appel incluant ceux exposés par la SEMOP.
Les appelants sont déboutés de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement
- déclare recevables les demandes de la société d'exploitation des établissements Mougins optique photo,
- confirme le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de révision triennale du loyer présentée par la société SCI MJCY, Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I], Mme [J] [I], Mme [P] [F] et la société SCI JMPG à l'égard de la société d'exploitation des établissements Mougins optique photo,
- infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,
- statuant à nouveau et y ajoutant,
- rejette la demande de la société SCI MJCY, Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I], Mme [J] [I], Mme [P] [F] et la société SCI JMPG d'annulation de la précédente révision triennale du 21/12/2018,
- rejette la demande la société SCI MJCY, Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I], Mme [J] [I], Mme [P] [F] et la société SCI JMPG de dire qu'un supposé aveu de la société d'exploitation des établissements Mougins optique photo serait irrecevable,
- condamne la société SCI MJCY, Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I], Mme [J] [I], Mme [P] [F] et la société SCI JMPG à payer à la société d'exploitation des établissements Mougins optique photo une somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la société SCI MJCY, Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I], Mme [J] [I], Mme [P] [F] et la société SCI JMPG aux entiers dépens de première instance et d'appel incluant ceux exposés par la société d'exploitation des établissements Mougins optique photo.
Le Greffier, La Présidente,
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 29 JANVIER 2026
Rôle N° RG 22/01341 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIYRS
[A] [T] veuve [I]
[E] [I]
[J] [I]
[P] [F]
SCI MJCY
SCI JMPG
C/
S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION DES ETS MOUGINS OPTIQUE PHO TO(SEMOP)
Copie exécutoire délivrée
le : 29 Janvier 2026
à :
Me Philippe-laurent SIDER
Me Gilles ALLIGIER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du TJ de GRASSE en date du 07 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02129.
APPELANTS
Madame [A] [T] veuve [I]
venant aux droits de feu M. [D] [I]
née le 16 Février 1942 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Rose-marie ROSTAGNO BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [E] [I]
venant aux droits de feu M. [D] [I]
né le 04 Juin 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Rose-marie ROSTAGNO BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE
Madame [J] [I]
venant aux droits de feu M. [D] [I]
née le 12 Mars 1975 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Rose-marie ROSTAGNO BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE
Madame [P] [F]
venant aux droits de feu Mme [Z] [F]
née le 01 Septembre 1955 à , demeurant [Adresse 8] (SUIS
représentée par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Rose-marie ROSTAGNO BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE
SCI MJCY
venant aux droits de M. [S] [C]
, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Rose-marie ROSTAGNO BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE
SCI JMPG
venant aux droits de feu M. [K] [L], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Rose-marie ROSTAGNO BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION DES ETS MOUGINS OPTIQUE PHOTO(SEMOP)
, demeurant [Adresse 10]
représentée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Florian COSTANTINO, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,
et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique en date du 26 avril 1949, un bail commercial était accordé sur des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à compter du 1er janvier 1949.
La bailleresse était initialement Mme [U] [G] veuve [O], aux droits de laquelle interviennent aujourd'hui les SCI dénommées MJCY et JMPG, Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I], Mme [J] [I], Mme [P] [F].
Le locataire initial était M. [K] Mougins aux droits duquel vient aujourd'hui la société d'exploitation des établissements Mougins Optique Photo, à l'enseigne Foures Opticiens (SEMOP).
Par avenant de renouvellement du 21 novembre 1989, les parties sont convenues, que le loyer serait révisable à l'expiration de chaque période triennale, ajoutant qu'il s'agissait seulement d'une application des articles 26 et suivants du décret du 30 septembre 1953.
Le 13/11/2007, les bailleurs confiaient au cabinet Citya Saint-Honoré [Localité 7] un mandat de gestion et d'administration du local commercial litigieux.
Un premier litige se nouait entre les parties concernant la fixation du loyer du bail renouvelé.
Par acte d'huissier du 6 septembre 2016, les bailleurs faisaient assigner la locataire devant le juge des loyers commerciaux de Grasse aux fins de voir fixer la valeur locative à la somme de 600 000 euros par an.
Par jugement du 6 juin 2017, le juge des loyers commerciaux de Grasse se prononçait en particulier en ces termes :
- constate l'accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial (...)à compter du 1er janvier 2016 pour une nouvelle durée de 9 ans,
-(...)avant-dire droit sur le montant du loyer sur renouvellement (...)ordonne une expertise.
Par jugement du 14 mai 2019, le juge des loyers commerciaux de Grasse se prononçait en particulier en ces termes :
- fixe le montant du loyer sur renouvellement (...) À la valeur locative de 215.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2016.
Un nouveau litige opposait les parties concernant cette fois-ci la révision triennale du loyer, depuis le renouvellement du bail commercial au 1er janvier 2016.Les bailleurs ont souhaité voir appliquer une révision triennale au 16 octobre 2019 du montant du loyer, soutenant que plus de trois années s'étaient écoulées depuis le dernier renouvellement du bail au 1er janvier 2016.
La preneuse s'opposait à cette révision triennale du loyer en cours, en soutenant que l'agence immobilière Citya, mandataire des bailleurs, avait d'ores et déjà appliqué une révision triennale (moins de trois ans avant la nouvelle demande de révision des bailleurs), avec effet au 1er janvier 2019, portant le loyer révisé à la somme de 4.460,71 € par trimestre (soit 17.842,84 € hors taxes et hors charges par an).
Par acte d'huissier signifié le 16 octobre 2019, les bailleurs ont fait assigner la SEMOP, preneuse, pour obtenir une révision légale triennale des loyers.
Par acte d'huissier du 16 octobre 2019, la société SCI MJCY, Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I], Mme [J] [I], Mme [P] [F] et la société SCI JMPG ont fait assigner la SEMOP, preneuse, pour demander la révision triennale du loyer et sa fixation à la somme provisionnelle annuelle de 225.869 euros hors taxes et hors charges.
Le 3 juin 2020, les bailleurs ont fait de nouveau assigner la preneuse devant le même tribunal en réitérant leur demande de révision triennale.
Par jugement du 7 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux de Grasse s'est prononcé en ces termes :
- déclare irrecevable la demande de révision triennale du loyer présentée par la société SCI MJCY, Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I], Mme [J] [I], Mme [P] [F] et la société SCI JMPG à l'égard de la société d'exploitation des établissements Mougins Optique Photo, à l'enseigne Foures Opticiens,
- déboute la la société d'exploitation des établissements Mougins Optique Photo, à l'enseigne Foures Opticiens, de sa demande reconventionnelle,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que chaque partie devra assurer ses propres dépens,
- rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.
Pour déclarer irrecevable la demande du 16 octobre 2019 des bailleurs de révision triennale du loyer, le tribunal estimait que ladite demande avait été présentée moins de trois ans après la précédente révision ayant eu lieu au 1er janvier 2019 en violation de l'article L145-38 du code de commerce.
Le 28 janvier 2022, les bailleurs formaient un appel en intimant la SEMOP.
Les appelants étaient plus précisément : les SCI MJCY et JMPG,Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I],Mme [J] [I], Mme [P] [F].
La déclaration d'appel est ainsi rédigée :'Appel tendant à l'annulation et/ou la réformation du jugement en ce qu'il a :
1. déclaré irrecevable la demande de révision triennale du loyer présentée par la société
MJCY, Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I], Mme [J] [I], Mme [P] [F] et la société JMPG à l'égard de la SEMOP,
2. dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
3. dit que chaque partie devra assurer ses propres dépens.
L'instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 4 novembre 2025.
CONCLUSIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2022, les appelants demandent à la cour de :
sur la demande reconventionnelle de la SEMOP pour comportement fautif des bailleurs d'avoir à appliquer la loi (sic)
- confirmer le jugement de ce chef ayant débouté la SEMOP infondé (sic)
pour le surplus,
- juger recevable l'appel des bailleurs et y faire droit au fond,
- infirmer sinon annuler en toutes ses dispositions le jugement querellé,
et statuant à nouveau,
au principal et la recevabilité de la demande en révision triennale des bailleurs,
la forme,
- infirmer sinon annuler le jugement querellé pour avoir déclaré irrecevable la demande en révision triennale des bailleurs, notifiée par huissier le 16/10/2019, au vu de celle de la société SEMOP du 21/12/2018, sans date certaine, ni signature, ni timbre humide de Citya et révélée que le 13/11/2020.
- juger que seul le formalisme d'ordre public de l'article R.145-20 du code de commerce s'applique aux baux commerciaux et aux révisions triennales,
- infirmer sinon annuler le jugement querellé pour avoir analysé ce formalisme d'ordre public en une nullité pour vice de procédure,
- juger que la révision triennale n'est pas un acte de procédure, mais un acte préalable à l'action en fixation d'un loyer du bail révisé.
- juger seul applicable à une révision triennale, le formalisme d'ordre public de l'article R.145-20 du code de commerce,
vu l'article 1363 du code civil,
- juger l'aveu irrecevable.
- juger que la prétendue révision triennale dont se prévaut la SEMOP lui a été remise par un employé de Citya, resté inconnu.
- infirmer le jugement du chef de l'absence d'ambiguïté sur l'identification de l'expéditeur au motif inopérant que la société SEMOP l'aurait reçu et pour cause, lui profitant,
- juger que cette révision triennale qui ne porte, ni signature, ni timbre de Citya, ne permet pas d'identifier formellement Citya,
- juger que la SEMOP, dans le cadre de la gestion de son bail par Citya, recevait de nombreux originaux de la part de Citya, permettant toute manipulation,
en conséquence,
- infirmer sinon annuler le jugement querellé de ce chef,
- juger nulle de plein droit, pour violation de l'article R.145-20 du code de commerce d'ordre Public la révision triennale du 21/12/2018 prêtée à Citya, sans date certaine, ni signature de Citya et timbre humide et révélée le 13/11/2020, déniée par Citya,
subsidiairement le fond et l'article 122 du code de procédure civile,
sur le principe de validité d'une révision triennale en cours de procédure, retenu par le jugement querellé et la fin de non-recevoir de l'article 122 du code de procédure civile,
infirmer sinon annuler le jugement,
- juger que les 2 jugements du 6/6/2017 et 14/5/2019 ont exclu toute révision triennale sur le fondement de l'article L.145-57 code de commerce. et revêtus de la force de chose jugée de l'article 122 du code de procédure civile,
en conséquence,
- juger irrecevable la fausse demande en révision triennale dont se prévaut la SEMOP pour fin de non-recevoir fondée sur l'article 122 du code de procédure civile,
- juger recevable et valide la révision triennale des bailleurs notifiée le 16/10/2019.
très subsidiairement pour faire reste de droit au solde de la motivation du jugement querellé
sur le mandat donné à Citya, sur le papier à en-tête et sa qualité à agir,
- infirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions,
- juger que le mandat donné à Citya n'était qu'un mandat de gestion purement matérielle d'encaissement des loyers, paiement des charges et répartition du solde créditeur entre les indivisaires,
- juger que le papier à en-tête de Citya ne lui conférait aucune qualité à agir en dehors des termes de son mandat,
- juger que Citya n'a jamais reçu un mandat spécial des bailleurs pour établir cette fausse révision triennale, découverte que le 17/11/2020 et contraire à leurs intérêts et à leur propre révision triennale notifiée le 16/10/2019,
- juger que Citya n'a jamais retrouvé ce document dans le dossier des bailleurs,
- infirmer le jugement ayant retenu que cette circonstance était indifférente,
- juger que cette circonstance participe à la nullité en la forme de plein droit de cette fausse révision triennale,
- infirmer le jugement du chef de la quittance de mars 2019 qui aurait souligné le caractère authentique de cette fausse révision triennale, révélée le 13/11/2020,
- juger que la quittance a été délivrée sous réserve de toute procédure judiciaire en cours,
- juger que la procédure en déplafonnement du loyer sur dépôt du rapport judiciaire était en cours,
en toutes hypothèses,
et même à vouloir retenir cette fausse révision triennale,
- juger qu'elle n'a pris date certaine que le 13/11/2020, date de sa révélation, soit bien après la révision triennale des bailleurs du 16/10/2019, qui prévaut.
réformer encore le jugement et statuant à nouveau,
- juger que la révision triennale des bailleurs, avec date certaine au 16/10/2019 prévaut et exclut celle de la SEMOP pour n'avoir pris date que postérieurement, soit un an après, le 13/10/2020.
- infirmer sinon annuler le jugement querellé.
- juger encore la révision triennale des bailleurs recevable et y faire droit au fond.
et statuant au fond dans le cadre d'une bonne administration de la justice
sur la demande de révision triennale des bailleurs,
sa recevabilité et son bien-fondé,
- faisant droit à la demande des bailleurs en révision triennale du 16/10/2019, notifiée à la SEMOP par huissier, régulièrement en la forme et fondée en droit,
- juger que la révision triennale des bailleurs a été faite par les bailleurs et signée par Citya, sur mandat exprès.
- débouter la SEMOP de toutes ses demandes, fins et conclusions.
vu l'article L.145-38 du code de commerce. alinéa 3 et son principe suivant lequel la majoration ou la réduction du loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'incidence (ICL) intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire,
- juger que la dernière fixation judiciaire du loyer découle du jugement du 14/5/2019, définitif, à la somme de 215.000 €uros par an, hors taxes et hors charges, à compter rétroactivement du renouvellement du bail au 1/1/2016,
- en conséquence, fixer le loyer révisé à la somme plafonnée par les indices légaux ILC à la somme en principal de 230.391,14 €uros par an, hors charges et hors taxes, à compter du 16/10/2019, avec intérêt légal sur les arriérés de loyers dus au 16/10/2019 et anatocisme sur les intérêts dus pour une année entière à compter du 16/10/2019,
- fixer le 4 ème trimestre 2019 prorata temporis à compter du 16/10/2019 à fin 2019 à la somme de 47.998,15 €uros.
à titre subsidiaire,
sur le dispositif Pinel et l'article L.145-34, vu la demande d'avis n° 17.70040 du TGI de Dieppe,
vu l'avis de la Cour de cassation n° 15.004 P+B, l'arrrêt de la Cour de cassation du 9/3/2018 et son avis, l'article L.145-34 dernier alinéa,
- juger que l'étalement technique Pinel n'affecte pas la fixation du loyer par le juge, pour ne pas participer à la fixation du loyer.
- juger que le dispositif de l'étalement Pinel est distinct et étranger à la fixation du loyer fixé par le Juge.
- juger que ce dispositif n'a jamais été mis en 'uvre par les parties lors du jugement du 14/5/2019, faute d'accord entre elles, pour renvoyer l'exécution du jugement du 14/5/2019 sur une durée de 28 ans,
en conséquence,
sur l'appel incident de la SEMOP,
- juger la société SEMOP encore irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, du chef du dispositif Pinel et de sa demande de lissage,
- condamner la SEMOP aux entiers dépens et à payer aux bailleurs la somme de 20.000 €uros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2023, la SEMOP demande à la cour de :
Vu les articles 4,5 64 et 122 du code de procédure civile, L.145-33, L145-34, L.145-38, L.145-57, R.145-20 et R.145-23 du code de commerce, vu l'avis n°15004 du 09 mars 2018, la 3e chambre civile de la Cour de cassation,
sur l'appel principal,
- débouter la société SCI MJCY, Mme [A] [T] Veuve [I], M. [E] [I], Mlle [J] [I], Mme [P] [F], et la société SCI JMPG, de l'ensemble des leurs demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement dont appel, en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de révision triennale du loyer présentée par la société SCI MJCY, Mme [A] [T] Veuve [I], M. [E] [I], Mlle [J] [I], Mme [P] [F], et la société SCI JMPG à l'égard de la SEMOP,
subsidiairement, en cas d'infirmation du jugement déféré sur le chef de recevabilité :
- juger que le calcul de la révision triennale indiciaire sollicitée par les bailleurs indivis ne peut porter que sur la dernière augmentation annuelle de 10% du loyer déplafonné intervenue en 2019,
- juger que la révision triennale indiciaire devra être calculée en fonction de la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (indice de base : 2 e trimestre 2016),
- fixer le montant du loyer consécutif à la révision triennale indiciaire à la somme de 26.181,60 € par an, à compter du 16 octobre 2019,
- juger que le lissage annuel non modulable de 10% du loyer renouvelé se poursuivra sur la base de ce montant révisé, en application de l'article L145-34 al.4 du code de commerce,
et à titre plus subsidiaire encore :
- juger que le comportement fautif des bailleurs indivis dans l'exécution du bail commercial renouvelé est de nature à faire dégénérer en abus la procédure intentée,
- rejeter en conséquence, la demande de révision triennale formée par les bailleurs indivis sur la base du loyer renouvelé fixé par le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Grasse le 14 mai 2019.
sur l'appel incident
- infirmer sinon réformer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SEMOP de sa demande reconventionnelle,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
- juger que la demande dont la SEMOP a été déboutée à titre de subsidiaire et ne constitue pas une demande reconventionnelle au sens des dispositions de l'article 64 du code de procédure civile,
- juger, qu'ayant fait droit à la demande principale de la SEMOP, il n'y avoir lieu à statuer sur ses demandes subsidiaires,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et que chaque partie devra assumer ses propres dépens,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
- condamner la société SCI MJCY, Mme [A] [T] Veuve [I], M. [E] [I], Mlle [J] [I], Mme [P] [F], et la société SCI JMPG, in solidum, à payer à la SEMOP la somme de 20.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société SCI MJCY, Mme [A] [T] Veuve [I], M. [E] [I], Mlle [J] [I], Mme [P] [F], et la société SCI JMPG, in solidum, aux entiers dépens de première instance et d'appel.
MOTIFS
1-sur la fin de non-recevoir soulevée par les bailleurs appelants concernant l'autorité de la chose jugée attachée aux jugements précédents des 6 juin 2017 et 14 mai 2019
Vu l'article 122 du code de procédure civile énonçant que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande notamment pour chose jugée,
Vu l'article L145-57 du code de commerce,
Selon l'article 480 du code de procédure civile :Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4.
L'article 1355 du code civil énonce enfin :L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même , que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.
Pour dire que la société preneuse intimée ne peut pas se prévaloir d'une révision triennale de moins de trois ans (celle du 28 décembre 2018 avec effet au 1er janvier 2019) et pour dire que cette supposée précédente révision ne peut pas neutraliser leur demande de révision du 16 octobre 2019, les bailleurs appelants estiment que cette demande se heurte au principe de l'autorité et la force de chose jugée attaché aux deux jugements précédents, rendus dans le cadre de l'instance en fixation du montant du loyer renouvelé, qui excluaient selon elle toute révision triennale durant l'instance.
Sur cette fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée, les bailleurs ajoutent:
- le jugement du 6 juin 2017 a jugé : dit qu'en application de l'article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de la présente instance et donc jusqu'à la fixation du loyer renouvelé, la SARL SEMOP sera tenue de continuer à payer les loyers échus au prix ancien, la fixation d'un loyer provisionnel n'apparaissant pas opportune,
- le jugement du 6/6/2017 interdisait toute révision triennale sur les loyers à payer durant l'instance,
- le deuxième jugement du 14/5/2019, fixait le loyer déplafonné à la somme de 215.000 €uros, hors charges et hors taxes, rétroactivement au 1/1/2016, en mettant fin à l'application provisionnelle de l'article L.145-57 du code de commerce, en ajoutant : « condamne la SARL SEMOP au paiement des intérêts légaux sur les arriérés de loyers à compter du 1 er janvier 2016, avec anatocisme sur les intérêts dus pour une année entière. » ,
- ce deuxième jugement confirme encore l'exclusion de toute révision triennale en cours de procédure.
Pour s'opposer à la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée soulevée par les bailleurs et dire qu'elle est au contraire parfaitement recevable à se prévaloir d'une révision triennale préexistante du 21 décembre 2018 avec effet au 1er janvier 2019, la société preneuse intimée rétorque :
- les fins de non-recevoir s'appliquent aux actes de procédure, aux demandes faites en justice,
- une demande de révision triennale du loyer n'est pas un acte judiciaire, l'article R. 145-20 du code de commerce précisant d'ailleurs qu'elle peut être formée par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée et, encore, sans sanction de nullité,
- l'article 122 n'est donc pas applicable à la lettre de révision du 21 décembre 2018,
- cette lettre ne pourrait donc être écartée des débats sur le fondement de cet article.
Il est de principe que l'autorité de la chose jugée ne s'attache qu'au seul dispositif du jugement.
En l'espèce, la preneuse, pour s'opposer à la mise en oeuvre d'une révision triennale au 16 octobre 2019, demande à la cour de considérer que les bailleurs avaient déjà formé, moins de trois ans auparavant, à la date du 21 décembre 2018, une précédente demande de révision légale triennale du loyer et que cette demande préexistante de révision est valable et a bien été mise en oeuvre par les bailleurs.
Les dispositifs des deux jugements précédents (des 6 juin 2017 et 14 mai 2019), sur lesquels s'appuient les bailleurs pour dire qu'il y a autorité de la chose jugée, ne tranchent pas la question de l'existence du fait juridique allégué par la preneuse intimée, c'est-à-dire l'existence ou non d'une précédente demande préalable du 21 décembre 2018 des bailleurs de révision légale triennale du loyer.
Si les dispositifs desdits jugements fixent le montant du loyer du bail renouvelé rétroactivement à compter du 1er janvier 2016, sans prendre en considération une quelconque révision du loyer au 1er janvier 2019 (date d'effet de la précédente révision alléguée par la preneuse), ils ne rejettent toutefois pas expressément l'existence d'un tel fait juridique. En réalité, ces instances précédentes ne tranchent absolument pas la question de la révision légale triennale du loyer et ne portaient que sur le montant du loyer renouvelé, ce qui est différent. Il n'y a pas identité de cause entre la présente instance et celle précédente.
Le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée est donc inopérant et la fin de non-recevoir soulevée en ce sens par les bailleurs appelants doit être écartée. Les demandes de la preneuse intimée sont déclarées recevables.
2-sur la recevabilité de la demande du 16 octobre 2019 des bailleurs de révision triennale du loyer
Vu l'article 122 du code de procédure civile précédemment reproduit,
L'article L145-38 al 1 et 2 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014 dispose : La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
L'article R145-20 du même code, dans sa version en vigueur depuis le 06 novembre 2014, dispose :La demande de révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.A défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60.Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.Les dispositions de cet article sont applicables aux contrats en cours à la date de publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.
Vu les articles 1984 et suivants du code civil,
Pour dire que la demande des bailleurs de révision au 16 octobre 2019 du loyer est irrecevable, la preneuse intimée fait valoir qu'en droit de nouvelles demandes de révision ne peuvent être formées que tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable et qu'en l'espèce, il existe justement une précédente révision ayant eu lieu moins de trois ans avant cette nouvelle demande de révision.
Sur le caractère prématuré de la nouvelle demande des bailleurs de révision des loyers, la preneuse intimée ajoute :
- au cours de la procédure en fixation du prix du bail renouvelé, ayant donné lieu au jugement du 14 mai 2019, le cabinet Citya, mandataire des bailleurs et gestionnaire des locaux loués, a procédé à une précédente révision triennale, avec effet au 1 er janvier 2019, suivant courrier daté du 21 décembre 2018,
- jusqu'au 31 décembre 2018, la locataire s'est acquitté d'un loyer trimestriel de 4.501,96 €.
-à compter du 1 er janvier 2019, le loyer trimestriel révisé a été porté à la somme de 4.460,71 € HT et HC (Soit 17.842,84 € hors taxes et hors charges par an)
- cette révision triennale a été acceptée par la locataire, laquelle s'acquitte depuis le 1 er janvier 2019, du loyer ainsi révisé,
- la révision indiciaire étant intervenue le 21 décembre 2018 à compter du 1 er janvier 2019, la nouvelle demande formée le 16 octobre 2019 à compter du 1 er janvier 2016 est prématurée et irrecevable,
- dans leurs conclusions d'appelants, les bailleurs accusent expressément l'intimée d'avoir fabriqué un faux courrier de révision triennale dans le prétendu but de paralyser leur nouvelle demande de révision du loyer,
- la SEMOP conteste avec force ces affirmations ubuesques,
- l'accusation de faux soutenue par les bailleurs contre le courrier de révision du 21 décembre 2018, est démentie par les faits :dès le mois de janvier 2019, la SEMOP s'est conformée aux termes de ce courrier en adressant les loyers pour le montant de la révision, à savoir 4.460,71 €. En outre, à compter du mois de janvier 2019, la société Citya a confirmé cette révision triennale en établissant des quittances et avis d'échéances, datés, signés et portant son timbre humide, pour ce même montant de loyer révisé, ce, sans contredire ni dénier à aucun moment qu'il s'agissait de l'exécution normale du contrat de bail,
- il y a donc bien eu révision contractuelle et accord des volontés sur cette révision indiciaire, qui ne peuvent être contestés aujourd'hui.
- les bailleurs soutiennent à tort, que la demande de révision triennale du 21 décembre 2018 serait nulle,
- les demandeurs à la révision triennale ne sont pas recevables à se prévaloir du formalisme légal, après l'avoir eux-mêmes ignoré, cette faculté n'étant ouverte qu'au seul bénéfice du destinataire de la demande, qui peut tout aussi bien y renoncer,
- une lecture attentive de l'article R. 145-20 du code de commerce permet de constater que la seule nullité prévue ne concerne que la mention du loyer demandé ou offert. La forme d'acte extrajudiciaire ou de lettre recommandée n'est pas assortie d'une sanction de nullité, de sorte qu'elle peut tout aussi bien être adressée par courrier simple, dès lors que le destinataire de la demande de révision renonce à se prévaloir du formalisme prévu à l'article R.145-20 du code de commerce et procède au règlement des échéances du loyer révisé.
- les bailleurs dénient à Citya tout mandat pour pratiquer une révision du loyer du bail. Or, il ne peut être nié que Citya est bien leur mandataire et qu'en tout état de cause, à l'égard de la SEMOP, elle a toutes les caractéristiques du mandataire apparent.
Pour dire que leur demande du 16 octobre 2019 de révision triennale du loyer est parfaitement recevable, les bailleurs appelants rétorquent que la précédente révision triennale de moins de trois ans dont se prévaut la preneuse est une fausse révision triennale, qui ne peut constituer un obstacle à leur demande et qui doit être déclarée nulle.
Les bailleurs ajoutent :
- la prétendue révision triennale du 21/12/2018 prêtée à Citya, est nulle de plein droit par la violation de l'article R.145-20 du code de commerce, d'ordre public, dès lors que le scripteur est toujours anonyme, faute de signature et d'identification de celui-ci, inconnu à ce jour,
- cette prétendue précédente demande de révision du loyer, de moins de trois ans avant celle du 16 octobre 2019, résulte d'un courrier non signé et sans date certaine,
- le tribunal a refusé d'annuler le courrier du 21 décembre 2018 (matérialisant la précédente demande de révision fausse) au motif que ce courrier était soumis au régime des nullités pour vice de forme des actes de procédure et que seul le preneur pouvait se prévaloir d'une cause de nullité de cet acte,
- le tribunal s'est trompé car la révision triennale n'est pas un acte de procédure, mais un préalable indispensable à l'action en fixation d'un loyer du bail révisé,
- le tribunal s'est encore trompé car la révision triennale est régie exclusivement par son formalisme propre, découlant exclusivement de l'article R.145-20 du code de commerce,
- cette prétendue révision triennale, prêtée à Citya, datée du 21/12/2018, est nulle en la forme, de plein droit :
- faute de date certaine, imposant un envoi : soit par acte extrajudiciaire, soit par pli recommandé avec accusé de réception,
- faute de signature et timbre humide de Citya, destinés à authentifier l'auteur du document
- en visant le faux loyer de 2007, prévu par le 1 er jugement du 6/6/2017 et aboli par le 2 ème jugement du 14/5/2019 faisant rétroagir au 1/1/2016 le loyer sur expertise judiciaire fixé à 215.000 €uros par an, hors charges et hors taxes,
- le jugement querellé retenait que la SEMOP ayant déclaré avoir reçu et accepté le document du 21/12 /2018 : aveu inefficace au visa de l'article 1363 du code civil et qui, au surplus, grugeait les intérêts des bailleurs.
Ainsi que le soutient la preneuse, il est exact que la demande de révision ne peut être formée que si trois ans sont se sont écoulés à compter de la précédente fixation du loyer. En conséquence, une demande prématurée de révision du loyer est irrecevable.
En l'espèce, les parties s'opposent sur le point de savoir s'il y a eu ou non une précédente révision triennale du loyer de moins de trois années avant la nouvelle demande litigieuse des bailleurs du 16 octobre 2019 de révision du loyer en cours.
Sur ce point, la preneuse se prévaut d'une précédente demande du bailleur de révision triennale du loyer, de moins de trois ans avant celle du 16 octobre 2019, laquelle leur aurait été envoyée par le cabinet Citya, mandataire des bailleurs, par courrier du 21 décembre 2018, avec effet au 1 er janvier 2019.
Si la cour considère comme valable et non nulle cette précédente demande de révision triennale du loyer préexistante avec effet au 1er janvier 2019, la nouvelle demande des bailleurs aux fins de révision du 16 octobre 2019 serait alors prématurée et irrecevable ayant été formée moins de trois ans à compter de la date d'application du nouveau prix révisé du bail.
Il convient donc de s'interroger au préalable sur l'existence et la validité de cette demande préexistante d'une révision triennale du prix du bail.
Sur la preuve de l'existence même d'une précédente demande de révision triennale, la preneuse se prévaut des éléments suivants :
- un courrier non signé du 21 décembre 2018, avec effet au 1er janvier 2019,de l'agence immobilière Citya, adressé à la locataire, prévoyant une révision du loyer au 1er janvier 2019, en appliquant les clauses du bail, et indiquant à cette dernière que le montant révisé sera de 4460,71 euros,
- des avis d'échéance et quittances de loyers, de mars 2019, janvier, mars, juillet, décembre 2020 signés par la mandataire des bailleurs mentionnant un nouveau loyer révisé dont le montant est porté à 4460,71 euros (soit le montant révisé annoncé dans le courrier contesté du 21 décembre 2018).
Si le courrier produit par la preneuse n'est ni un courrier recommandé avec accusé de réception, ni un acte qui lui a été signifié par acte extrajudiciaire, et ce contrairement aux exigences de l'article R. 145-20 du code de commerce,selon lequel la demande de révision, pour être valable, doit être formée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par acte de commissaire de justice, il n'en demeure pas moins qu'il n'existe aucune ambiguïté sur l'identité de l'expéditeur, le cabinet Citya, mandataire des bailleurs.
Toujours sur le fait que le courrier de révision triennale du 21 décembre 2018 ne répond pas aux exigences de forme de l'article R 145-20 du code de commerce, la cour ajoute que cet article ne prévoit pas la nullité de la demande de révision à défaut d'être formalisée par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
En outre, si aucune demande de révision triennale du loyer n'a été formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée, les bailleurs ont tout de même accepté de faire application du loyer révisé, comme en témoignent les quittances de loyers produites par la preneuse.
En conséquence, la cour rejette la demandes des bailleurs appelants d'annulation, pour violation de l'article R.145-20 du code de commerce, la précédente révision triennale du 21/12/2018.
Les bailleurs appelants affirment encore que le courrier du 21 décembre 2018 opposé par la preneuse est inefficace au visa de l'article 1363 du code civil selon lequel nul ne peut se constituer de titre à soi-même.
Si les bailleurs appelants produisent une attestation du 30/09/2022, de Mme [X], gérante gestionnaire du cabinet Citya, dans laquelle celle-ci indique ne pas être l'auteur du courrier du 21 décembre 2018, cela ne signifie pas pour autant qu'un autre employé de Citya n'en serait pas l'auteur, ce d'autant que comme déjà énoncé précédemment, les quittances et échéances de loyer sont établies sur la base du loyer révisé tel que calculé dans le courrier du 21 décembre 2018.Les mêmes remarques peuvent être faites concernant le courrier du 6 juillet 2021, par lequel l'agence Citya affirme ''n'avoir aucune trace informatique du courrier du 21 décembre 2018 information révision dans notre base de gérance'. Enfin, aucune plainte pour faux n'a jamais été déposée par les bailleurs contre le courrier du 21 décembre 2018 produit par la preneuse intimée.
En conséquence, la preneuse ne viole pas la règle édictée à l'article 1363 du code civil invoqué par les bailleurs.La preuve est donc bien rapportée par la preneuse intimée de l'existence d'une révision précédente du loyer, appliquée moins de trois ans avant la nouvelle demande des bailleurs de révision du 16 octobre 2019.
La demande des bailleurs tendant à voir dire que l'aveu de la SEMOP serait irrecevable, ne peut qu'être rejetée, cette dernière n'ayant fait aucun aveu, se limitant à soutenir qu'il existe une précédente révision triennale de moins de trois années. Un tel aveu pourrait d'ailleurs seulement en l'espèce émaner des bailleurs, contre lesquels la preneuse soutient un fait juridique qui leur est défavorable.
Il résulte de l'article 1998 du code civil que le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire et qu'il en est de même de celui qui a laissé créer à l'égard des tiers une apparence de mandat.
S'agissant de l'argumentation des bailleurs selon lesquels ils n'avaient pas donné de mandat spécial l'agence immobilière Citya d'appliquer une révision triennale du 21 décembre 2018 à effet du 1er janvier 2019, la cour rappelle d'abord qu'il est de principe que le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence de faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs.
En l'espèce, même si effectivement le mandat spécial du 13 novembre 2007, donné par les bailleurs à l'agence immobilière Citya, ne lui donnait pas expressément pour mission d'appliquer une révision triennale, la preneuse rapporte la preuve qu'elle a pu légitiment croire à un mandat apparent donné à l'agence Citya par les bailleurs pour former la demande préexistante de révision triennale légale du loyer du 21 décembre 2018 avec effet au 1er janvier 2019.
En effet, l'agence immobilière Citya est bien la mandataire des bailleurs avec laquelle la preneuse est principalement en contact durant le cours du bail. C'est elle qui lui adresse régulièrement des courriers et quittances depuis des années et non les bailleurs directement. D'ailleurs, la signification de la nouvelle demande des bailleurs de révision triennale litigieuse du 16 octobre 2019 comporte un courrier de l'agence immobilière Citya, quand bien même celle-ci n'a pas reçu de mandat spécial de procéder elle-même à une telle révision.
Compte tenu du mandat apparent de l'agence immobilière Citya, la demande de révision triennale préexistante du 21 décembre 2018 à effet du 1er janvier 2019 engage les bailleurs et leur est opposable.
Sur ce point, la cour relève que, contrairement à ce qu'affirment les bailleurs, cette révision triennale préexistante a bien pris effet le 1er janvier 2019 comme en témoignent les quittances de loyer produites et non pas à la date du 13 novembre 2020, comme le voudraient ces derniers.Il ne saurait donc être jugé que la deuxième révision triennale des bailleurs à effet du 16 octobre 2019 exclut leur première révision à effet du 1er janvier 2019.
Dès lors que la précédente révision triennale légale a été appliquée à compter du 1er janvier 2019, la nouvelle demande des bailleurs de révision triennale légale à compter du 16 octobre 2019, qui date de moins de trois ans après la précédente fixation du loyer, est prématurée et irrecevable.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il déclare irrecevable la demande de révision triennale du loyer présentée par les bailleurs à l'égard de la SEMOP.
3-sur la demande de l'intimée d'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa prétendue demande reconventionnelle (demande reconventionnelle qui n'existerait pas)
En l'espèce, en première instance, la SEMOP avait formulé une mention dans le dispositif de ses conclusions en ces termes : 'à titre plus subsidiaire: juger que la demande de révision des bailleurs est empreinte de déloyauté dans l'exécution du contrat, faisant obstacle a la mise en oeuvre de la révision triennale indiciaire sur la base du loyer renouvelé par jugement du 14 mai 2019, et que ce comportement fautif est de nature à faire dégénérer en abus la procédure intentée'.
Le premier juge a considéré qu'il était saisi par la SEMOP d'une demande reconventionnelle et a rejeté ladite demande en expliquant que la SEMOP ne tirait aucune conséquence de ses prétentions et que la juridiction des loyers commerciaux ne pouvait se prononcer sur un tel grief en vertu de l'article R 145- 23 du code de commerce.
Cependant, il est exact, comme le soutient la SEMOP, qu'il s'agissait non pas d'une demande reconventionnelle de sa part mais d'une demande très subsidiaire, qu'il n'y avait pas lieu d'examiner puisque précisément le juge avait fait droit à sa demande principale(de voir déclarer irrecevable la demande des bailleurs de nouvelle révision triennale).
La cour infirme le jugement en ce qu'il a rejeté une prétendue demande reconventionnelle formée par la SEMOP.
4-sur les frais du procès
Compte tenu de la solution apportée au litige, le jugement est infirmé du chef de l'article 700 et des dépens.
En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la cour condamne les appelants à payer à la SEMOP une somme de 6000 euros au titre de ses frais exposés tant en première instance qu'à hauteur d'appel.
En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la cour condamne les appelants aux entiers dépens de première instance et d'appel incluant ceux exposés par la SEMOP.
Les appelants sont déboutés de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement
- déclare recevables les demandes de la société d'exploitation des établissements Mougins optique photo,
- confirme le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de révision triennale du loyer présentée par la société SCI MJCY, Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I], Mme [J] [I], Mme [P] [F] et la société SCI JMPG à l'égard de la société d'exploitation des établissements Mougins optique photo,
- infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,
- statuant à nouveau et y ajoutant,
- rejette la demande de la société SCI MJCY, Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I], Mme [J] [I], Mme [P] [F] et la société SCI JMPG d'annulation de la précédente révision triennale du 21/12/2018,
- rejette la demande la société SCI MJCY, Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I], Mme [J] [I], Mme [P] [F] et la société SCI JMPG de dire qu'un supposé aveu de la société d'exploitation des établissements Mougins optique photo serait irrecevable,
- condamne la société SCI MJCY, Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I], Mme [J] [I], Mme [P] [F] et la société SCI JMPG à payer à la société d'exploitation des établissements Mougins optique photo une somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la société SCI MJCY, Mme [A] [T] veuve [I], M. [E] [I], Mme [J] [I], Mme [P] [F] et la société SCI JMPG aux entiers dépens de première instance et d'appel incluant ceux exposés par la société d'exploitation des établissements Mougins optique photo.
Le Greffier, La Présidente,