CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 29 janvier 2026, n° 22/00670
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AVANT DIRE DROIT
DU 29 JANVIER 2026
Rôle N° RG 22/00670 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIWC6
S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE
C/
S.C.I. ATLANTIDE
Copie exécutoire délivrée
le : 29 Janvier 2026
à :
Me Agnès ERMENEUX
Me Laurent MARTIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 8] en date du 10 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/01784.
APPELANTE
SASU MARIONNAUD LAFAYETTE
, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Anne GARZON, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Nicolas AUCLAIR, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
S.C.I. ATLANTIDE
, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Laurent MARTIN de la SCP AIXCELSIOR, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,
et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 14 avril 2000, la SCI Atlandide a donné à bail commercial à la société Etam, un immeuble sis [Adresse 7], un immeuble élevé de trois niveaux sur rez-de-chaussée qui se décompose comme suit:
- le lot n°2: une cave voûtée en sous-sol d'une surface totale de 81,50 m²,
- le lot n° 3: la totalité du rez-de-chaussée comprenant un local commercial, un local à usage de bureau et deux pièces à usage de débarras et couloir, le tout d'une superficie de 151,70 m² environ et à l'entresol, une surface de 41,29 m² environ à usage d'exposition, et deux pièces obscures équipées de WC et lavabo d'une surface de 6,52 m² environ, ainsi qu'une mezzanine d'une superficie d'environ 40 m², laquelle ne figure pas sur le plan annexé,
- le lot n° 4: la totalité du premier étage: trois pièces à usage commercial d'une surface totale de 91,88 m² environ, une pièce équipée de WC et lavabo d'une surface de 3,96 m² et un débarras de 3,50 m² environ.
Ledit bail était conclu pour une durée de neuf années à compter du 15 avril 2000, moyennant le versement d'un loyer de 1.440.000 francs ( soit 219.526,58 €) hors taxes et hors charge et prévoyait également le paiement par le preneur d'une somme de 600.000 francs hors taxes ( 91.469 € ), à titre de droit d'entrée.
Selon acte de cession de droit au bail avec jouissance au 30 novembre 2000, la société Etam, avec l'intervention du bailleur, a cédé sont droit au bail à la société Marionnaud Annabelle, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société Marionnaud Lafayette.
La SCI Atlandide a fait signifier à la SASU Marionnaud Lafayette un congé pour le 31 décembre 2009 comportant une offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2010 avec un loyer annuel de 303.833,54 € hors taxes et hors charges.
Après signification d'un mémoire préalable, la société Marionnaud Lafayette a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence aux fins de voir fixer le loyer renouvelé.
Par jugement en date du 26 mars 2018, le juge des loyers commerciaux a fixé à la somme annuelle de 283.130 € hors taxes et hors charges le montant du loyer dû à compter du 1er janvier 2010 par la société Marionnaud Lafayette.
La cour de céans, selon deux arrêts des 2 juillet et 26 novembre 2020, a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 298.300 € hors taxes et hors charges.
Par acte du 27 juin 2018, la SCI Atlandide a fait signifier à la SASU Marionnaud Lafayette un nouveau congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2019 et sollicitant la fixation du loyer à la somme annuelle de 314.232,83 €.
Après signification d'un mémoire préalable le 24 décembre 2020, la SASU Marionnaud Lafayette a, par exploit du 8 mars 2021, fait assigner la SCI Atlandide devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 162.525 € dont à déduire le foncier et, subsidiairement d'ordonner une expertise.
Par jugement en date du 10 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a:
- débouté la société Marionnaud Lafayette de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la société Marionnaud Lafayette à payer à la SCI Atlantide la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Marionnaud Lafayette aux dépens.
Pour statuer ainsi, ce magistrat a retenu que:
- lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le locataire d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux articles 1° et 4° de l'article L 145-33 du code de commerce,
- la loi ayant organisé une révision périodique du montant du loyer qui, par sa nature même, donne lieu à des obligations successives, aucune autorité de la chose jugée ne s'attache aux décisions de justice ayant fixé le loyer de renouvellement,
- néanmoins, le preneur fonde son action sur des éléments qui ont été largement discutés dans l'instance qui vient de s'achever ( clause du bail, environnement du commerce, superficie, destination ...) et ne produit pas d'éléments nouveaux probants démontrant une baisse de la valeur locative de quasiment la moitié, justifiant de faire droit à ses demandes en principal,
- en l'absence de tout élément probatoire pertinent et alors qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée pour suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve, la demande d'expertise ne peut davantage prospérer.
Par déclaration en date du 17 janvier 2022, la société Marionnaud Lafayette a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA le 20 octobre 2025, la SASU Marionnaud Lafayette demande à la cour de:
Vu les articles L 145-33, R 145-7 et R 145-8 du code de commerce,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Marionnaud Lafayette de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à payer à la SCI Atlantide la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,
Statuant à nouveau,
- juger que le bail s'est renouvelé au 1er janvier 2019, sous réserve du droit d'option que peut exercer chacune des parties au bail,
- juger que le loyer à cette date ne peut être supérieure à la valeur locative,
- juger que le preneur peut à bon droit prétendre à une fixation à la valeur locative dès lors qu'il est allégué que celle-ci est inférieure au loyer contractuel, soit au 31 décembre 2018 de 329.970,87 €,
- juger la valeur locative à hauteur de 156.000 € et fixer le loyer à ce montant annuel en ordonnant que les trop-versés portent intérêt au taux légal à compter de la présente notification, intérêts qui seront capitalisés dans les conditions de l'article 1342-3 du code civil,
- débouter la SCI Atlantide de ses demandes, fins et conclusions contraires,
- condamner la SCI Atlantide aux entiers dépens outre une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Subsidiairement, si la cour s'estimait insuffisamment informée,
- désigner tel expert qu'il plaira, lequel recevra notamment pour mission en l'état de la charte de l'expertise dans sa version au 1er juillet 2015, de donner son avis sur la pondération des locaux, de fournir à la cour tous éléments de références comparables en superficie, activité, date d'effet et en explicitant les corrections y apportées au regard des dispositions de l'article R 145-7, d'exclure tous éléments de comparaison constitués de valeurs de loyer décapitalisées, donner enfin son avis sur les abattements et majorations à apporter au prix unitaire retenu en l'état des obligations respectives des parties,
Si une mesure d'expertise était ordonnée,
- fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme de 220.000 €,
- donner dans cette hypothèse, à l'expert, la mission notamment de fournir tous éléments sur la méthode de pondération des surfaces réelles et tous éléments de comparaison proches en date d'effet de celle du présent renouvellement, conformément aux dispositions de l'article R 145-7 du code de commerce, en excluant tous éléments résultant de la décapitalisation des droit d'entrée ou prix de cessions,
- partager les frais d'expertise par moitié entre les parties,
- réserver tous autres dépens.
La SCI Atlantide, suivant ses conclusions notifiées le 3 novembre 2025, demande à la cour de:
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 janvier 2022 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence,
- au regard des explications qui précèdent, il sera demandé à la juridiction saisie de constater que la cour d'appel d'Aix-en-Provence dans ses arrêts du 2 juillet 2020 et du 26 novembre 2020 ( rectificatif) a souverainement fixé la valeur locative en adoptant le mode de répartition qui lui est apparu le meilleur,
- qu'à cet égard, les conditions du bail (charges et conditions, emplacement, destination etc...), les surfaces utiles pondérées et tous éléments permettant d'apprécier la valeur locative du local en cause, ont été validés par deux expertises et par les décisions précitées, et qu'aucun changement n'est intervenu sur ce point,
- que rien dans les éléments communiqués par le preneur ne permet de considérer que cette valeur locative a évolué à la baisse entre le 1er janvier 2010 et le 1er janvier 2019,
- que rien dans les termes de comparaison communiqués par le preneur ne permet de retenir une valeur locative à 156.000 €, soit une valeur pratiquement divisée par deux neuf années après par rapport à celle fixée au 1er janvier 2010 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence,
- qu'au contraire, les éléments de comparaison communiqués par le concluant ne font que confirmer cette position,
- qu'il conviendra dès lors de fixer le montant du loyer au 1er janvier 2019 à la somme de 329.970,87 € correspondant au loyer fixé par la cour d'appel au 1er janvier 2010 ( 298.300 €) et révisé selon la variation de l'indice,
- qu'une nouvelle expertise n'apportera rien de plus, les éléments permettant de déterminer la valeur locative de l'immeuble en cause, ayant tous été discutés longuement aux termes de deux expertises judiciaires et de l'assistance technique des experts de chaque partie en présence,
- qu'en tout état de cause, l'expert ne pourra se conformer strictement à la charte de l'expertise, cette dernière n'ayant qu'un caractère indicatif et non obligatoire,
- qu'en outre, le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance ne saurait être inférieur au loyer actuellement fixé par la cour dans son arrêt du 2 juillet 2020 et actualisés régulièrement, soit 329.970 €,
- qu'il convient en conséquence de débouter la société Marionnaud Lafayette de l'ensemble de ses demandes,
- qu'il conviendra également de:
* condamner sur le fondement des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, la société Marionnaud Lafayette à payer à la SCI Atlantide la somme de 3.000 € au titre de l'amende civile
* condamner la société Marionnaud Lafayette à payer à la SCI Atlantide la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- qu'il conviendra également de condamner la société Marionnaud Lafayette au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 4 novembre 2025.
MOTIFS
La SASU Marionnaud Lafayette rappelle qu'aucune autorité de la chose jugée ne s'attache aux décisions de justice ayant fixé le loyer de renouvellement, qu'elle est bien fondée à réexaminer les éléments de détermination de la valeur locative de renouvellement de son bail, dès lors qu'il ne s'agit pas de discuter de la valeur au 1er janvier 2010 mais bien au 1er janvier 2019 et qu'aucun reproche ne lui être fait de vouloir refixer son loyer au 1er janvier 2019 dès lors qu'elle établit que la valeur locative de renouvellement est manifestement inférieure. Elle fait valoir que si les critères sont les mêmes en raison de la loi, à savoir l'article L 145-33 du code de commerce, l'appréciation de ces critères doit nécessairement se faire à la date d'effet du renouvellement et que si les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux ou les obligations respectives des parties n'ont pas évolué, il n'en est pas de même concernant les prix couramment pratiqués dans le voisinage, ce que le bailleur admet au demeurant. Elle ajoute que les usages en matière de fixation ont évolué au cours de la décennie 2010/2019 et que sont intervenues les dispositions de la loi du 18 juin 2014 ainsi que les nombreuses mises à jour de charte de l'expertise en évaluation immobilière, la version applicable au renouvellement de 2010 n'étant pas la même que celle en vigueur en 2019.
Elle fait également grief au premier juge d'avoir considéré qu'elle n'apportait aucune élément probatoire alors qu'elle produisait des informations relevées au Codata, les statistiques INSEE sur la ville d'[Localité 8] et des éléments de comparaison fournis par un cabinet d'expertise immobilier. Elle indique qu'en cause d'appel, elle s'appuie sur l'avis de valeur d'un nouvel expert immobilier, M. [F] [G] qui conforte sa demande de fixation à la baisse qu'elle réclame.
Au soutien de cette demande, elle affirme que:
- il convient de prendre en compte dans la détermination de la valeur locative, les clauses exorbitantes de droit commun, justifiant un abattement, conformément à la jurisprudence récente de la Cour de cassation,
- si depuis 2019, la façade a été restaurée, à la date d'effet du renouvellement, celle-ci était en mauvaise état et des filets de protection étaient installés et sont restés en place le temps des travaux,
- l'expert [G], à partir de l'analyse des valeurs de comparaison, constate la valeur du loyer de renouvellement est inférieure au loyer contractuel ou au loyer résultant du jeu des indices,
- les superficies doivent être revues, l'édition de la dernière charte de l'expertise immobilière ne pouvait pas être utilisée pour fixer le loyer lors du précédent renouvellement.
Elle se prévaut enfin des analyses des différents termes de comparaison effectuées par l'expert [G] et considère que les trois seuls éléments de comparaison versés par la bailleresse ne sont pas pertinents.
La SCI Atlantide considère, pour sa part, qu'il n' y a aucun élément nouveau, ni concernant le bail et les locaux, ni concernant les facteurs locaux de commercialité ou les prix couramment pratiqués dans le voisinage, susceptible de justifier une baisse de moitié du loyer fixé au 1er janvier 2010. Elle souligne plus précisément que la seule chose qui a pu subir une variation est effectivement la valeur locative et uniquement celle-ci, en ce que la désignation des lieux loués, leur destination, les charges et conditions, l'immeuble et son environnement sont en tout point identiques et ont déjà été examinés lors du précédent renouvellement par les experts ainsi que par cette cour.
Elle conteste l'existence de clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le bail et précise que l'état dégradé de la façade et la présence de filets de protection résultent des travaux de ravalement qui ont été longs compte tenu des caractéristiques de l'immeuble ( intervention de l'architecte des bâtiments de France) mais nullement de l'inertie du bailleur. Elle souligne que le preneur reconnaît que depuis 2019 et en cours d'exécution du bail, la façade a bien été refaite en parfaite harmonie avec les immeubles voisins.
Elle estime que les prescriptions émises par la charte de l'expertise en évaluation immobilière n'ont qu'un caractère indicatif et non obligatoire et que la superficie en 2010 a été arrêtée à 446,27 m² pour être ramenée sans explication à 418, 27 m² par le cabinet [G]. Elle souligne que le local et ses aménagements n'ayant pas évolué (affectation, nature des surfaces), la pondération retenue pour le précédent renouvellement de loyer devra être conservée.
Elle soutient que l'appelante est dans l'incapacité de rapporter la preuve d'une valeur locative sérieuse et fortement à la baisse, rappelant que pour qu'une comparaison soit faite de manière utile, il ne faut pas tenir comptes des termes dont les locaux ont des superficies trop petites et une situation de second ordre. Elle précise que, pour sa part, elle produit trois nouveaux éléments de comparaison qui corroborent son analyse, relevant que les facteurs locaux de commercialité n'ont pas évolué négativement, au contraire et que les prix pratiqués dans le voisinage immédiat ne font qu'augmenter.
En vertu de l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le locataire d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux articles 1° et 4° de l'article L 145-33.
En application de l'article R 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
L'article R 145-8 dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.
En outre, la loi organise une révision périodique du montant du loyer qui, par nature même, donne lieu à des obligations successives, de sorte qu'aucune autorité de la chose jugée ne s'attache aux décisions de justice antérieures, ayant fixé le loyer de renouvellement.
La SASU Marionnaud est donc en droit de solliciter le réexamen des éléments de détermination de la valeur locative de renouvellement de son bail, dès lors qu'il ne s'agit pas de discuter de la valeur au 1er janvier 2010 mais au 1er janvier 2019.
La circonstance que la preneuse n'a vu son loyer fixé à compter du 1er janvier 2010, soit lors du précédent renouvellement, que par deux arrêts de cette cour en date des 2 juillet et 26 novembre 2020, soit postérieurement au nouveau congé avec offre de renouvellement délivré le 27 juin 2018, n'est pas de nature à faire obstacle à sa demande de vouloir refixer son loyer à compter du 1er janvier 2019, alors que la longueur de la précédente procédure ne lui est pas imputable. De même, il ne peut être soutenu que le preneur fonde son action sur des éléments largement débattus au cours de la précédente instance qui vient de s'achever, lesdits éléments ayant été analysés au plus proche de la date du précédent renouvellement.
La société Marionnaud est fondée à exercer à nouveau son droit à la fixation judiciaire du loyer à compter du 1er janvier 2019, en ce que si les critères légaux sont les mêmes comme résultant de la loi, en l'occurrence l'article L 145-33 du code de commerce, l'appréciation de ces critères doit se faire à la date d'effet du renouvellement, à savoir le 1er janvier 2019 et non plus au 1er janvier 2010.
Si les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux ou les obligations respectives des parties n'ont pas évolué, tel n'est pas le cas des prix pratiqués couramment dans le voisinage.
En l'occurrence, après avoir rappelé que le loyer de renouvellement doit correspondre à la valeur locative, la SASU Marionnaud soutient que cette valeur est inférieure au montant du loyer en cours. Elle conclut ainsi à une fixation du loyer à la baisse pour le ramener à la valeur locative.
La cour est tenue, en l'absence d'accord entre les parties, de rechercher si le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2019 correspond à la valeur locative.
Par ailleurs, la cour n'a pas à se référer aux expertises anciennes, ni à les discuter pour déterminer la valeur locative laquelle demeure subordonnée à des données dont l'application peut varier avec l'évolution des circonstances locales ou des particularités propres aux locaux litigieux, de l'évolution de la législation et du droit applicable au moment du renouvellement.
Comme le fait remarquer à juste titre l'appelante, les usages en matière de fixation du loyer renouvelé ont évolué au cours de la décennie 2010/ 2019, avec l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, mais également les nombreuses mises à jour de la charte de l'expertise en évaluation immobilière qui, certes n'a pas une valeur obligatoire ,mais reste une référence essentielle lorsqu'il s'agit de fixer les superficies des locaux et les coefficients de pondération à appliquer. En l'espèce, au moment du renouvellement intervenue en 2010, la version applicable était la 3ème édition de 2006, laquelle a été suivie de deux modifications, 4ème édition en 2012 et 5ème édition en 2017 cette dernière devant servir de référence pour apprécier la valeur au 1er janvier 2019.
En cause d'appel, la SASU Marionnaud Lafayette s'appuie également un avis de valeur établi par M. [F] [G], expert agrée auprès de la Cour de cassation et près de la cour d'appel de Paris, concluant à une valeur locative de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme de 156.000 €.
Dans le cadre de cette étude, M. [G] a, en premier lieu, relevé, concernant la convention locative liant les parties, un certain nombre de clauses exorbitantes de droit commun et plus particulièrement:
- le droit de préemption du bailleur en cas de cession de fonds de commerce,
- l'impôt foncier à la charge du preneur,,
- les réparations locatives et d'entretien sont à la charge du preneur, y compris celles prévues à l'article 606 du code civil pour la conformité de l'activité et les travaux de conformité et prescrits
par l'autorité administrative.
Par ailleurs, il n'est pas contestable que le commerce litigieux bénéficie d'une excellente situation au coeur du centre-ville d'[Localité 8] sur une artère très commerçante adaptée à l'activité exercée et se trouve dans un immeuble dont la façade a été récemment restaurée. Il n'en demeure pas moins que la preneuse justifie qu'au 1er janvier 2019, la dite façade était en mauvaise état, ce qui avait entraîné la mise en place, au premier étage au-dessus du balcon filant, de piquets pour permettre l'installation de filets de protection à hauteur du signe distinctif de l'enseigne, le temps de la réalisation des travaux de rénovation de la façade, dont le bailleur admet qu'ils ont été longs.
En outre, pour parvenir à une valeur locative de renouvellement de renouvellement de 156.000 €, M. [G] a également pris en considération un certain nombre d'éléments de comparaison concernant des boutiques situées dans un rayon de 250 mètres en opérant une distinction entre:
- les locations nouvelles au nombre de trois,
- les locations pour lesquelles il a été versé un droit d'entrée ou un droit au bail ( neuf références)
- les locations ayant fait l'objet d'un renouvellement (une référence) et d'une fixation judiciaire de loyer renouvelé ( une référence),
la valeur locative au m² oscillant entre 411 € et 1.094 €
La SASU Marionnaud Lafayette avait également versé en première instance une note de M. [N] [O], expert immobilier près de cette cour, faisant état de six termes de comparaison pour des commerces situés [Adresse 9] avec des valeurs comprises entre 344 € le m² et 1.050 €.
Ces différents documents mettent en évidence un tassement des prix sur un plan chronologique, ce qui est confirmé avec les informations relevées au Codata qui mettent en évidence que toutes les cellules du [Adresse 9] ne sont pas occupées contrairement à d'autres artères commerçantes du centre-ville.
Néanmoins, la cour ne dispose pas de suffisamment d'éléments pour fixer la valeur locative à la somme revendiquée par la preneuse en ce que:
- l'étude de M. [G] a été réalisée à la demande de la société Marionnaud, à partir des informations qui lui ont été communiquées exclusivement par cette dernière, étant relevé qu'il s'agit expert près de la cour d'appel de Paris, ne maîtrisant pas nécessairement toutes les caractéristiques et données locales,
- la cour ne peut statuer en se fondant exclusivement sur un rapport d'expertise amiable non contradictoire établi à la demande de l'une des parties dont la méthode et les conclusions sont contestées par l'intimée, qui produit également des éléments de comparaison pour des locaux situés [Adresse 10] et [Adresse 9] avec une valeur locative bien supérieure, entre 1350 € et 1.877 € le m² et même 2.401 € le m² ( annonce actuelle pour le local Foot-Locker donc bien postérieure au renouvellement litigieux ).
Cependant, un tel rapport, régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire, comportant une analyse documentée, constitue un élément d'information légitimant la demande d'expertise judiciaire formée à titre subsidiaire par l'appelante.
Il y a donc lieu d'ordonner une mesure d'expertise pour déterminer la valeur locative des locaux commerciaux dont il s'agit à la date de renouvellement du bail, soit le 1er janvier 2019, aux frais avancés de la société Marionnaud Lafayette.
Concernant le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l'instance, la SASU Marionnaud Lafayette réclame qu'il soit fixé à la somme de 220.000 €, alors que pour sa part, la SCI Atlantide considère qu'il ne peut être inférieur à celui déterminé par la cour de céans et actualisé régulièrement soit 329.970 €.
Il convient, en considération des deux arrêts de cette cour des 2 juillet et 26 novembre 2020, de fixer le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l'instance à la somme annuelle de 329.970 € hors taxes et hors charges.
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, la bailleresse ne peut qu'être déboutée de ses demandes au titre de l'amende civile et d'allocation de dommages et intérêts en l'état du caractère dilatoire et abusif de la procédure.
Les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens seront réservées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement du juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en toutes ses dispositions,
Avant dire droit sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé :
Ordonne une expertise et désigne en qualité d'expert :
M. [C] [T]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Tél: [XXXXXXXX01]
avec mission de :
- se rendre sur les lieux litigieux situés [Adresse 6] à [Localité 8], en présence des parties, ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est, tout sachant ;
- décrire les locaux donnés à bail,
- fournir tous éléments permettant de déterminer la valeur locative des locaux commerciaux dont il s'agit à la date de renouvellement du bai, soit le 1er janvier 2019, conformément aux dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce en précisant la méthode de calcul retenue,
- fournir tous éléments sur la méthode de pondération des surfaces réelles en l'état de la version de la charte de l'expertise en vigueur au moment du renouvellement,
- produire tous les éléments de comparaison qui auront été établis notamment les baux, avenants, plans, photos etc ... permettant d'évaluer la valeur locative sans que cette liste soit exhaustive, en expliquant les corrections à y apporter au regard de l'article R 145-7 du code de commerce,
- donner son avis sur les abattements et majorations à apporter au prix unitaire retenu en l'état des obligations respectives des parties,
- joindre des photographies des lieux à son rapport,
Dit que l'expert fera connaître sans délai son acceptation et que, dans l'hypothèse d'un refus ou d'un empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement,
Rappelle qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci régulièrement convoquées et leurs conseils avisés selon les formes de l'article 160 du code de procédure civile,
Dit que la société Marionnaud Lafayette devra consigner auprès de la régie d'avances et de recettes de la cour la somme de 5.000 € à valoir sur les frais d'expertise au plus tard le 30 avril 2026,
Rappelle qu'à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l'expert sera caduque,
Rappelle que l'expert ne pourra commencer sa mission qu'à compter de l'avis de consignation délivré par le greffe,
Dit qu'après avoir établi un pré-rapport et répondu aux dires des parties, l'expert devra déposer son rapport et en adresser copie à chacune des parties avant le 31 octobre 2026, délai de rigueur, sauf prorogation qui serait accordée sur rapport de l'expert à cet effet,
Rappelle que le dépôt par l'expert de son rapport est accompagné de sa demande de rémunération, dont il adresse un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception. S'il y a lieu, celles-ci adressent à l'expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au magistrat chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,
Désigne le magistrat chargé de la mise en état de la chambre pour surveiller les opérations d'expertise et ordonner le remplacement de l'expert en cas de refus ou d'empêchement,
Dit qu'après le dépôt du rapport d'expertise, l'affaire sera audiencée à la diligence du magistrat chargé de la mise en état,
Dit que jusqu'à la décision définitive de la cour sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé, la preneuse versera à titre provisionnel un loyer fixé à la somme de 329.970 € par an hors taxes et hors charges,
Réserve les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Le Greffier, La Présidente,
Chambre 3-4
ARRÊT AVANT DIRE DROIT
DU 29 JANVIER 2026
Rôle N° RG 22/00670 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIWC6
S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE
C/
S.C.I. ATLANTIDE
Copie exécutoire délivrée
le : 29 Janvier 2026
à :
Me Agnès ERMENEUX
Me Laurent MARTIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 8] en date du 10 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/01784.
APPELANTE
SASU MARIONNAUD LAFAYETTE
, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Anne GARZON, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Nicolas AUCLAIR, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
S.C.I. ATLANTIDE
, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Laurent MARTIN de la SCP AIXCELSIOR, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,
et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 14 avril 2000, la SCI Atlandide a donné à bail commercial à la société Etam, un immeuble sis [Adresse 7], un immeuble élevé de trois niveaux sur rez-de-chaussée qui se décompose comme suit:
- le lot n°2: une cave voûtée en sous-sol d'une surface totale de 81,50 m²,
- le lot n° 3: la totalité du rez-de-chaussée comprenant un local commercial, un local à usage de bureau et deux pièces à usage de débarras et couloir, le tout d'une superficie de 151,70 m² environ et à l'entresol, une surface de 41,29 m² environ à usage d'exposition, et deux pièces obscures équipées de WC et lavabo d'une surface de 6,52 m² environ, ainsi qu'une mezzanine d'une superficie d'environ 40 m², laquelle ne figure pas sur le plan annexé,
- le lot n° 4: la totalité du premier étage: trois pièces à usage commercial d'une surface totale de 91,88 m² environ, une pièce équipée de WC et lavabo d'une surface de 3,96 m² et un débarras de 3,50 m² environ.
Ledit bail était conclu pour une durée de neuf années à compter du 15 avril 2000, moyennant le versement d'un loyer de 1.440.000 francs ( soit 219.526,58 €) hors taxes et hors charge et prévoyait également le paiement par le preneur d'une somme de 600.000 francs hors taxes ( 91.469 € ), à titre de droit d'entrée.
Selon acte de cession de droit au bail avec jouissance au 30 novembre 2000, la société Etam, avec l'intervention du bailleur, a cédé sont droit au bail à la société Marionnaud Annabelle, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société Marionnaud Lafayette.
La SCI Atlandide a fait signifier à la SASU Marionnaud Lafayette un congé pour le 31 décembre 2009 comportant une offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2010 avec un loyer annuel de 303.833,54 € hors taxes et hors charges.
Après signification d'un mémoire préalable, la société Marionnaud Lafayette a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence aux fins de voir fixer le loyer renouvelé.
Par jugement en date du 26 mars 2018, le juge des loyers commerciaux a fixé à la somme annuelle de 283.130 € hors taxes et hors charges le montant du loyer dû à compter du 1er janvier 2010 par la société Marionnaud Lafayette.
La cour de céans, selon deux arrêts des 2 juillet et 26 novembre 2020, a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 298.300 € hors taxes et hors charges.
Par acte du 27 juin 2018, la SCI Atlandide a fait signifier à la SASU Marionnaud Lafayette un nouveau congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2019 et sollicitant la fixation du loyer à la somme annuelle de 314.232,83 €.
Après signification d'un mémoire préalable le 24 décembre 2020, la SASU Marionnaud Lafayette a, par exploit du 8 mars 2021, fait assigner la SCI Atlandide devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 162.525 € dont à déduire le foncier et, subsidiairement d'ordonner une expertise.
Par jugement en date du 10 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a:
- débouté la société Marionnaud Lafayette de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la société Marionnaud Lafayette à payer à la SCI Atlantide la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Marionnaud Lafayette aux dépens.
Pour statuer ainsi, ce magistrat a retenu que:
- lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le locataire d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux articles 1° et 4° de l'article L 145-33 du code de commerce,
- la loi ayant organisé une révision périodique du montant du loyer qui, par sa nature même, donne lieu à des obligations successives, aucune autorité de la chose jugée ne s'attache aux décisions de justice ayant fixé le loyer de renouvellement,
- néanmoins, le preneur fonde son action sur des éléments qui ont été largement discutés dans l'instance qui vient de s'achever ( clause du bail, environnement du commerce, superficie, destination ...) et ne produit pas d'éléments nouveaux probants démontrant une baisse de la valeur locative de quasiment la moitié, justifiant de faire droit à ses demandes en principal,
- en l'absence de tout élément probatoire pertinent et alors qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée pour suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve, la demande d'expertise ne peut davantage prospérer.
Par déclaration en date du 17 janvier 2022, la société Marionnaud Lafayette a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA le 20 octobre 2025, la SASU Marionnaud Lafayette demande à la cour de:
Vu les articles L 145-33, R 145-7 et R 145-8 du code de commerce,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Marionnaud Lafayette de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à payer à la SCI Atlantide la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,
Statuant à nouveau,
- juger que le bail s'est renouvelé au 1er janvier 2019, sous réserve du droit d'option que peut exercer chacune des parties au bail,
- juger que le loyer à cette date ne peut être supérieure à la valeur locative,
- juger que le preneur peut à bon droit prétendre à une fixation à la valeur locative dès lors qu'il est allégué que celle-ci est inférieure au loyer contractuel, soit au 31 décembre 2018 de 329.970,87 €,
- juger la valeur locative à hauteur de 156.000 € et fixer le loyer à ce montant annuel en ordonnant que les trop-versés portent intérêt au taux légal à compter de la présente notification, intérêts qui seront capitalisés dans les conditions de l'article 1342-3 du code civil,
- débouter la SCI Atlantide de ses demandes, fins et conclusions contraires,
- condamner la SCI Atlantide aux entiers dépens outre une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Subsidiairement, si la cour s'estimait insuffisamment informée,
- désigner tel expert qu'il plaira, lequel recevra notamment pour mission en l'état de la charte de l'expertise dans sa version au 1er juillet 2015, de donner son avis sur la pondération des locaux, de fournir à la cour tous éléments de références comparables en superficie, activité, date d'effet et en explicitant les corrections y apportées au regard des dispositions de l'article R 145-7, d'exclure tous éléments de comparaison constitués de valeurs de loyer décapitalisées, donner enfin son avis sur les abattements et majorations à apporter au prix unitaire retenu en l'état des obligations respectives des parties,
Si une mesure d'expertise était ordonnée,
- fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme de 220.000 €,
- donner dans cette hypothèse, à l'expert, la mission notamment de fournir tous éléments sur la méthode de pondération des surfaces réelles et tous éléments de comparaison proches en date d'effet de celle du présent renouvellement, conformément aux dispositions de l'article R 145-7 du code de commerce, en excluant tous éléments résultant de la décapitalisation des droit d'entrée ou prix de cessions,
- partager les frais d'expertise par moitié entre les parties,
- réserver tous autres dépens.
La SCI Atlantide, suivant ses conclusions notifiées le 3 novembre 2025, demande à la cour de:
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 janvier 2022 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence,
- au regard des explications qui précèdent, il sera demandé à la juridiction saisie de constater que la cour d'appel d'Aix-en-Provence dans ses arrêts du 2 juillet 2020 et du 26 novembre 2020 ( rectificatif) a souverainement fixé la valeur locative en adoptant le mode de répartition qui lui est apparu le meilleur,
- qu'à cet égard, les conditions du bail (charges et conditions, emplacement, destination etc...), les surfaces utiles pondérées et tous éléments permettant d'apprécier la valeur locative du local en cause, ont été validés par deux expertises et par les décisions précitées, et qu'aucun changement n'est intervenu sur ce point,
- que rien dans les éléments communiqués par le preneur ne permet de considérer que cette valeur locative a évolué à la baisse entre le 1er janvier 2010 et le 1er janvier 2019,
- que rien dans les termes de comparaison communiqués par le preneur ne permet de retenir une valeur locative à 156.000 €, soit une valeur pratiquement divisée par deux neuf années après par rapport à celle fixée au 1er janvier 2010 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence,
- qu'au contraire, les éléments de comparaison communiqués par le concluant ne font que confirmer cette position,
- qu'il conviendra dès lors de fixer le montant du loyer au 1er janvier 2019 à la somme de 329.970,87 € correspondant au loyer fixé par la cour d'appel au 1er janvier 2010 ( 298.300 €) et révisé selon la variation de l'indice,
- qu'une nouvelle expertise n'apportera rien de plus, les éléments permettant de déterminer la valeur locative de l'immeuble en cause, ayant tous été discutés longuement aux termes de deux expertises judiciaires et de l'assistance technique des experts de chaque partie en présence,
- qu'en tout état de cause, l'expert ne pourra se conformer strictement à la charte de l'expertise, cette dernière n'ayant qu'un caractère indicatif et non obligatoire,
- qu'en outre, le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance ne saurait être inférieur au loyer actuellement fixé par la cour dans son arrêt du 2 juillet 2020 et actualisés régulièrement, soit 329.970 €,
- qu'il convient en conséquence de débouter la société Marionnaud Lafayette de l'ensemble de ses demandes,
- qu'il conviendra également de:
* condamner sur le fondement des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, la société Marionnaud Lafayette à payer à la SCI Atlantide la somme de 3.000 € au titre de l'amende civile
* condamner la société Marionnaud Lafayette à payer à la SCI Atlantide la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- qu'il conviendra également de condamner la société Marionnaud Lafayette au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 4 novembre 2025.
MOTIFS
La SASU Marionnaud Lafayette rappelle qu'aucune autorité de la chose jugée ne s'attache aux décisions de justice ayant fixé le loyer de renouvellement, qu'elle est bien fondée à réexaminer les éléments de détermination de la valeur locative de renouvellement de son bail, dès lors qu'il ne s'agit pas de discuter de la valeur au 1er janvier 2010 mais bien au 1er janvier 2019 et qu'aucun reproche ne lui être fait de vouloir refixer son loyer au 1er janvier 2019 dès lors qu'elle établit que la valeur locative de renouvellement est manifestement inférieure. Elle fait valoir que si les critères sont les mêmes en raison de la loi, à savoir l'article L 145-33 du code de commerce, l'appréciation de ces critères doit nécessairement se faire à la date d'effet du renouvellement et que si les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux ou les obligations respectives des parties n'ont pas évolué, il n'en est pas de même concernant les prix couramment pratiqués dans le voisinage, ce que le bailleur admet au demeurant. Elle ajoute que les usages en matière de fixation ont évolué au cours de la décennie 2010/2019 et que sont intervenues les dispositions de la loi du 18 juin 2014 ainsi que les nombreuses mises à jour de charte de l'expertise en évaluation immobilière, la version applicable au renouvellement de 2010 n'étant pas la même que celle en vigueur en 2019.
Elle fait également grief au premier juge d'avoir considéré qu'elle n'apportait aucune élément probatoire alors qu'elle produisait des informations relevées au Codata, les statistiques INSEE sur la ville d'[Localité 8] et des éléments de comparaison fournis par un cabinet d'expertise immobilier. Elle indique qu'en cause d'appel, elle s'appuie sur l'avis de valeur d'un nouvel expert immobilier, M. [F] [G] qui conforte sa demande de fixation à la baisse qu'elle réclame.
Au soutien de cette demande, elle affirme que:
- il convient de prendre en compte dans la détermination de la valeur locative, les clauses exorbitantes de droit commun, justifiant un abattement, conformément à la jurisprudence récente de la Cour de cassation,
- si depuis 2019, la façade a été restaurée, à la date d'effet du renouvellement, celle-ci était en mauvaise état et des filets de protection étaient installés et sont restés en place le temps des travaux,
- l'expert [G], à partir de l'analyse des valeurs de comparaison, constate la valeur du loyer de renouvellement est inférieure au loyer contractuel ou au loyer résultant du jeu des indices,
- les superficies doivent être revues, l'édition de la dernière charte de l'expertise immobilière ne pouvait pas être utilisée pour fixer le loyer lors du précédent renouvellement.
Elle se prévaut enfin des analyses des différents termes de comparaison effectuées par l'expert [G] et considère que les trois seuls éléments de comparaison versés par la bailleresse ne sont pas pertinents.
La SCI Atlantide considère, pour sa part, qu'il n' y a aucun élément nouveau, ni concernant le bail et les locaux, ni concernant les facteurs locaux de commercialité ou les prix couramment pratiqués dans le voisinage, susceptible de justifier une baisse de moitié du loyer fixé au 1er janvier 2010. Elle souligne plus précisément que la seule chose qui a pu subir une variation est effectivement la valeur locative et uniquement celle-ci, en ce que la désignation des lieux loués, leur destination, les charges et conditions, l'immeuble et son environnement sont en tout point identiques et ont déjà été examinés lors du précédent renouvellement par les experts ainsi que par cette cour.
Elle conteste l'existence de clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le bail et précise que l'état dégradé de la façade et la présence de filets de protection résultent des travaux de ravalement qui ont été longs compte tenu des caractéristiques de l'immeuble ( intervention de l'architecte des bâtiments de France) mais nullement de l'inertie du bailleur. Elle souligne que le preneur reconnaît que depuis 2019 et en cours d'exécution du bail, la façade a bien été refaite en parfaite harmonie avec les immeubles voisins.
Elle estime que les prescriptions émises par la charte de l'expertise en évaluation immobilière n'ont qu'un caractère indicatif et non obligatoire et que la superficie en 2010 a été arrêtée à 446,27 m² pour être ramenée sans explication à 418, 27 m² par le cabinet [G]. Elle souligne que le local et ses aménagements n'ayant pas évolué (affectation, nature des surfaces), la pondération retenue pour le précédent renouvellement de loyer devra être conservée.
Elle soutient que l'appelante est dans l'incapacité de rapporter la preuve d'une valeur locative sérieuse et fortement à la baisse, rappelant que pour qu'une comparaison soit faite de manière utile, il ne faut pas tenir comptes des termes dont les locaux ont des superficies trop petites et une situation de second ordre. Elle précise que, pour sa part, elle produit trois nouveaux éléments de comparaison qui corroborent son analyse, relevant que les facteurs locaux de commercialité n'ont pas évolué négativement, au contraire et que les prix pratiqués dans le voisinage immédiat ne font qu'augmenter.
En vertu de l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le locataire d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux articles 1° et 4° de l'article L 145-33.
En application de l'article R 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
L'article R 145-8 dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.
En outre, la loi organise une révision périodique du montant du loyer qui, par nature même, donne lieu à des obligations successives, de sorte qu'aucune autorité de la chose jugée ne s'attache aux décisions de justice antérieures, ayant fixé le loyer de renouvellement.
La SASU Marionnaud est donc en droit de solliciter le réexamen des éléments de détermination de la valeur locative de renouvellement de son bail, dès lors qu'il ne s'agit pas de discuter de la valeur au 1er janvier 2010 mais au 1er janvier 2019.
La circonstance que la preneuse n'a vu son loyer fixé à compter du 1er janvier 2010, soit lors du précédent renouvellement, que par deux arrêts de cette cour en date des 2 juillet et 26 novembre 2020, soit postérieurement au nouveau congé avec offre de renouvellement délivré le 27 juin 2018, n'est pas de nature à faire obstacle à sa demande de vouloir refixer son loyer à compter du 1er janvier 2019, alors que la longueur de la précédente procédure ne lui est pas imputable. De même, il ne peut être soutenu que le preneur fonde son action sur des éléments largement débattus au cours de la précédente instance qui vient de s'achever, lesdits éléments ayant été analysés au plus proche de la date du précédent renouvellement.
La société Marionnaud est fondée à exercer à nouveau son droit à la fixation judiciaire du loyer à compter du 1er janvier 2019, en ce que si les critères légaux sont les mêmes comme résultant de la loi, en l'occurrence l'article L 145-33 du code de commerce, l'appréciation de ces critères doit se faire à la date d'effet du renouvellement, à savoir le 1er janvier 2019 et non plus au 1er janvier 2010.
Si les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux ou les obligations respectives des parties n'ont pas évolué, tel n'est pas le cas des prix pratiqués couramment dans le voisinage.
En l'occurrence, après avoir rappelé que le loyer de renouvellement doit correspondre à la valeur locative, la SASU Marionnaud soutient que cette valeur est inférieure au montant du loyer en cours. Elle conclut ainsi à une fixation du loyer à la baisse pour le ramener à la valeur locative.
La cour est tenue, en l'absence d'accord entre les parties, de rechercher si le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2019 correspond à la valeur locative.
Par ailleurs, la cour n'a pas à se référer aux expertises anciennes, ni à les discuter pour déterminer la valeur locative laquelle demeure subordonnée à des données dont l'application peut varier avec l'évolution des circonstances locales ou des particularités propres aux locaux litigieux, de l'évolution de la législation et du droit applicable au moment du renouvellement.
Comme le fait remarquer à juste titre l'appelante, les usages en matière de fixation du loyer renouvelé ont évolué au cours de la décennie 2010/ 2019, avec l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, mais également les nombreuses mises à jour de la charte de l'expertise en évaluation immobilière qui, certes n'a pas une valeur obligatoire ,mais reste une référence essentielle lorsqu'il s'agit de fixer les superficies des locaux et les coefficients de pondération à appliquer. En l'espèce, au moment du renouvellement intervenue en 2010, la version applicable était la 3ème édition de 2006, laquelle a été suivie de deux modifications, 4ème édition en 2012 et 5ème édition en 2017 cette dernière devant servir de référence pour apprécier la valeur au 1er janvier 2019.
En cause d'appel, la SASU Marionnaud Lafayette s'appuie également un avis de valeur établi par M. [F] [G], expert agrée auprès de la Cour de cassation et près de la cour d'appel de Paris, concluant à une valeur locative de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme de 156.000 €.
Dans le cadre de cette étude, M. [G] a, en premier lieu, relevé, concernant la convention locative liant les parties, un certain nombre de clauses exorbitantes de droit commun et plus particulièrement:
- le droit de préemption du bailleur en cas de cession de fonds de commerce,
- l'impôt foncier à la charge du preneur,,
- les réparations locatives et d'entretien sont à la charge du preneur, y compris celles prévues à l'article 606 du code civil pour la conformité de l'activité et les travaux de conformité et prescrits
par l'autorité administrative.
Par ailleurs, il n'est pas contestable que le commerce litigieux bénéficie d'une excellente situation au coeur du centre-ville d'[Localité 8] sur une artère très commerçante adaptée à l'activité exercée et se trouve dans un immeuble dont la façade a été récemment restaurée. Il n'en demeure pas moins que la preneuse justifie qu'au 1er janvier 2019, la dite façade était en mauvaise état, ce qui avait entraîné la mise en place, au premier étage au-dessus du balcon filant, de piquets pour permettre l'installation de filets de protection à hauteur du signe distinctif de l'enseigne, le temps de la réalisation des travaux de rénovation de la façade, dont le bailleur admet qu'ils ont été longs.
En outre, pour parvenir à une valeur locative de renouvellement de renouvellement de 156.000 €, M. [G] a également pris en considération un certain nombre d'éléments de comparaison concernant des boutiques situées dans un rayon de 250 mètres en opérant une distinction entre:
- les locations nouvelles au nombre de trois,
- les locations pour lesquelles il a été versé un droit d'entrée ou un droit au bail ( neuf références)
- les locations ayant fait l'objet d'un renouvellement (une référence) et d'une fixation judiciaire de loyer renouvelé ( une référence),
la valeur locative au m² oscillant entre 411 € et 1.094 €
La SASU Marionnaud Lafayette avait également versé en première instance une note de M. [N] [O], expert immobilier près de cette cour, faisant état de six termes de comparaison pour des commerces situés [Adresse 9] avec des valeurs comprises entre 344 € le m² et 1.050 €.
Ces différents documents mettent en évidence un tassement des prix sur un plan chronologique, ce qui est confirmé avec les informations relevées au Codata qui mettent en évidence que toutes les cellules du [Adresse 9] ne sont pas occupées contrairement à d'autres artères commerçantes du centre-ville.
Néanmoins, la cour ne dispose pas de suffisamment d'éléments pour fixer la valeur locative à la somme revendiquée par la preneuse en ce que:
- l'étude de M. [G] a été réalisée à la demande de la société Marionnaud, à partir des informations qui lui ont été communiquées exclusivement par cette dernière, étant relevé qu'il s'agit expert près de la cour d'appel de Paris, ne maîtrisant pas nécessairement toutes les caractéristiques et données locales,
- la cour ne peut statuer en se fondant exclusivement sur un rapport d'expertise amiable non contradictoire établi à la demande de l'une des parties dont la méthode et les conclusions sont contestées par l'intimée, qui produit également des éléments de comparaison pour des locaux situés [Adresse 10] et [Adresse 9] avec une valeur locative bien supérieure, entre 1350 € et 1.877 € le m² et même 2.401 € le m² ( annonce actuelle pour le local Foot-Locker donc bien postérieure au renouvellement litigieux ).
Cependant, un tel rapport, régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire, comportant une analyse documentée, constitue un élément d'information légitimant la demande d'expertise judiciaire formée à titre subsidiaire par l'appelante.
Il y a donc lieu d'ordonner une mesure d'expertise pour déterminer la valeur locative des locaux commerciaux dont il s'agit à la date de renouvellement du bail, soit le 1er janvier 2019, aux frais avancés de la société Marionnaud Lafayette.
Concernant le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l'instance, la SASU Marionnaud Lafayette réclame qu'il soit fixé à la somme de 220.000 €, alors que pour sa part, la SCI Atlantide considère qu'il ne peut être inférieur à celui déterminé par la cour de céans et actualisé régulièrement soit 329.970 €.
Il convient, en considération des deux arrêts de cette cour des 2 juillet et 26 novembre 2020, de fixer le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l'instance à la somme annuelle de 329.970 € hors taxes et hors charges.
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, la bailleresse ne peut qu'être déboutée de ses demandes au titre de l'amende civile et d'allocation de dommages et intérêts en l'état du caractère dilatoire et abusif de la procédure.
Les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens seront réservées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement du juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en toutes ses dispositions,
Avant dire droit sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé :
Ordonne une expertise et désigne en qualité d'expert :
M. [C] [T]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Tél: [XXXXXXXX01]
avec mission de :
- se rendre sur les lieux litigieux situés [Adresse 6] à [Localité 8], en présence des parties, ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est, tout sachant ;
- décrire les locaux donnés à bail,
- fournir tous éléments permettant de déterminer la valeur locative des locaux commerciaux dont il s'agit à la date de renouvellement du bai, soit le 1er janvier 2019, conformément aux dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce en précisant la méthode de calcul retenue,
- fournir tous éléments sur la méthode de pondération des surfaces réelles en l'état de la version de la charte de l'expertise en vigueur au moment du renouvellement,
- produire tous les éléments de comparaison qui auront été établis notamment les baux, avenants, plans, photos etc ... permettant d'évaluer la valeur locative sans que cette liste soit exhaustive, en expliquant les corrections à y apporter au regard de l'article R 145-7 du code de commerce,
- donner son avis sur les abattements et majorations à apporter au prix unitaire retenu en l'état des obligations respectives des parties,
- joindre des photographies des lieux à son rapport,
Dit que l'expert fera connaître sans délai son acceptation et que, dans l'hypothèse d'un refus ou d'un empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement,
Rappelle qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci régulièrement convoquées et leurs conseils avisés selon les formes de l'article 160 du code de procédure civile,
Dit que la société Marionnaud Lafayette devra consigner auprès de la régie d'avances et de recettes de la cour la somme de 5.000 € à valoir sur les frais d'expertise au plus tard le 30 avril 2026,
Rappelle qu'à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l'expert sera caduque,
Rappelle que l'expert ne pourra commencer sa mission qu'à compter de l'avis de consignation délivré par le greffe,
Dit qu'après avoir établi un pré-rapport et répondu aux dires des parties, l'expert devra déposer son rapport et en adresser copie à chacune des parties avant le 31 octobre 2026, délai de rigueur, sauf prorogation qui serait accordée sur rapport de l'expert à cet effet,
Rappelle que le dépôt par l'expert de son rapport est accompagné de sa demande de rémunération, dont il adresse un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception. S'il y a lieu, celles-ci adressent à l'expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au magistrat chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,
Désigne le magistrat chargé de la mise en état de la chambre pour surveiller les opérations d'expertise et ordonner le remplacement de l'expert en cas de refus ou d'empêchement,
Dit qu'après le dépôt du rapport d'expertise, l'affaire sera audiencée à la diligence du magistrat chargé de la mise en état,
Dit que jusqu'à la décision définitive de la cour sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé, la preneuse versera à titre provisionnel un loyer fixé à la somme de 329.970 € par an hors taxes et hors charges,
Réserve les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Le Greffier, La Présidente,