CA Douai, ch. 2 sect. 2, 29 janvier 2026, n° 24/03864
DOUAI
Arrêt
Autre
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 29/01/2026
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MINUTE ELECTRONIQUE
N° RG 24/03864 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VWXP
Jugement (N° 2023J116) rendu le 1er juillet 2024 par le tribunal de commerce de Dunkerque
APPELANTE
SARL Marti [Localité 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de Me Thibaut Roques, avocat au barreau de Senlis, avocat plaidant
INTIMÉE
SARL Cheminées Poëles Création, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Mélinda Leleu, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 18 novembre 2025 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Stéphanie Barbot, présidente de chambre
Nadia Cordier, conseiller
Anne Soreau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 octobre 2025
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FAITS ET PROCEDURE
Le 11 juin 2019, la société Marti [Localité 7] a donné à bail à la société Cheminées poêles création un local à usage commercial au sein d'un centre commercial situé à [Localité 11].
Par courrier du 23 décembre 2021, le preneur a donné congé au bailleur à effet au 1er juillet 2022.
Le 30 juin 2022, un état des lieux de sortie a été établi par un commissaire de justice.
Par courrier du 23 septembre 2022, le preneur a mis en demeure le bailleur d'avoir à lui restituer le dépôt de garantie.
Par courrier du 2 novembre 2022, le bailleur a fait part de son refus de restitution, compte tenu du non-respect par le preneur de l'obligation contractuelle d'avoir une boutique constamment ouverte et achalandée.
Par assignation du 28 août 2023, la société Cheminées poêles création a sollicité notamment la restitution de son dépôt de garantie.
Par jugement du 1er juillet 2024, le tribunal de commerce de Dunkerque a':
- condamné la société Marti [Localité 7] à payer à la société Cheminées poêles création les sommes de 8 098,20 euros pour restitution de dépôt de garantie et intérêts, et 500 euros pour indemnité procédurale ;
- rejeté «'les demandes de dommages et intérêts supplémentaires et celle présentée à titre reconventionnel'»';
- condamné la société Marti [Localité 7] aux dépens.
Par déclaration du 1er août 2024, la société Marti [Localité 7] a interjeté appel des chefs de la décision la concernant.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
Par conclusions signifiées le 17 avril 2025, la société Marti [Localité 7] demande à la cour de':
- infirmer le jugement';
Et statuant à nouveau,
* à titre principal':
- débouter la société Cheminées poêles création de sa demande de restitution du dépôt de garantie';
* à titre subsidiaire, si la cour faisait droit à la demande de restitution du dépôt de garantie':
- juger que les intérêts sur le dépôt de garantie ne porteront que sur la somme excédant deux termes de loyers, soit sur la somme de 2 640 euros TTC correspondant au troisième terme';
* en toute hypothèse':
- condamner la société Cheminées poêles création à réparer son préjudice résultant du manquement à l'obligation d'exploitation des locaux conformément aux stipulations contractuelles à hauteur de 71 640 euros';
- débouter la société Cheminées poêles création de ses demandes';
- condamner la société Cheminées poêles création à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens.
Par conclusions signifiées le 17 octobre 2025, la société Cheminées poêles création demande à la cour de':
- confirmer le jugement du 1er juillet 2024';
- condamner la société Marti [Localité 7] à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
- condamner la même aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.
MOTIVATION
A titre liminaire, il doit être observé que, dans ses écritures, les demandes formées par la société Marti [Localité 7] sont alternativement effectuées, soit en sa qualité de bailleur des locaux situés dans le centre commercial (rejet de la demande de restitution, créance de travaux), soit en sa qualité de propriétaire du centre commercial, où se situe le local loué (créance de dommages et intérêts), sans que le preneur n'élève aucune critique à cet égard.
- Sur la restitution du dépôt de garantie
La société Marti [Localité 7] fait valoir que':
- son refus de restituer le dépôt de garantie est légitime compte tenu du non-respect des obligations d'achalandise et d'ouverture du local, l'absence d'ouverture du commerce de façon continue étant démontrée, sans que le preneur puisse invoquer la force majeure liée au confinement';
- la non-restitution du dépôt de garantie est également justifiée par l'absence de remise en parfait état des locaux au moment du départ du preneur. Les factures produites pour justifier des travaux effectués sont recevables, quand bien même elles sont au nom du nouveau preneur, puisqu'en tant que bailleur, elle a été dans l'obligation de diminuer le montant du loyer et d'accorder une franchise de loyer.
La société Cheminées poèles création fait valoir que - le bailleur doit, pour conserver le dépôt de garantie, démontrer non seulement l'inexécution des conditions contractuelles, mais également le fait que cette inexécution lui cause un préjudice pour lequel elle a le droit à indemnisation';
- le bailleur occulte complètement le fait que la fermeture du magasin est due à un cas de force majeure, à savoir la crise liée au Covid-19, qui a entraîné une fermeture de la zone commerciale à plusieurs reprises à compter du début de l'année 2020';
- elle a tenté de rouvrir plusieurs fois après la fin des deux confinements successifs de 2020 et 2021, mais a subi de plein fouet des difficultés de trésorerie qui l'ont contrainte à ne plus pouvoir exploiter son commerce, sans que cela puisse, compte tenu du caractère de force majeure, lui être reproché au titre du non-respect par elle des obligations contractuelles découlant du contrat de bail commercial';
- il n'est ni expliqué ni démontré depuis 2022 en quoi le fait de ne pas ouvrir de façon continue son local commercial, à la suite de la crise sanitaire, aurait entraîné un préjudice financier pour le bailleur, alors qu'elle, société Cheminées poêles création, a toujours réglé l'intégralité des loyers et charges dus sans aucun retard';
- aucun reproche ne peut lui être fait en termes de remise en état des lieux loués, plusieurs aménagements ayant été effectués par ses soins et à ses frais, notamment au niveau des murs et de l'éclairage. Pour ces aménagements, le bailleur n'a rien réglé et a pu les conserver, ce qui a donc amélioré le local, permettant au bailleur de réclamer un loyer plus élevé au locataire suivant.
Elle conteste les prétentions de la société Marti [Localité 7] en lien avec l'absence de remise en parfait état du local commercial, précisant qu'elle n'a jamais eu l'obligation contractuelle de remettre les lieux à neuf, la mention « parfait état » signifiant dans le même état que celui dans lequel elle a pris les locaux à bail.
Réponse de la cour
Aux termes des dispositions des articles 1103 et1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Les principales stipulations du bail, conclu entre la société Marti [Localité 7] et la société Cheminées poèles créations, prévoient que':
- ce bail est consenti et accepté moyennant un loyer annule de 26 400 euros HT';
- «'pour garantir l'exécution des obligations lui incombant, le preneur verse à la remise des clés au bailleur qui le reconnaît et lui donne quittance un dépôt de garantie égal à 3 mois de loyers TTC, soit la somme de 7 920 euros.
Ce dépôt ne sera ni productif d'intérêt ni imputable sur la dernière échéance de loyer et sera remboursable lors du départ du preneur, sous réserve d'exécution par le preneur de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état des locaux loués'»';
- le preneur sera soumis aux obligations résultant de la loi et des usages, outre les conditions, qui sont détaillées au bail, que «'le preneur s'engage à exécuter pendant toute la durée du bail, et de ses éventuels renouvellements et/ou prolongations'», et plus particulièrement les conditions suivantes':
- 1) il prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent à la date fixée pour l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de remise en état ou réparation'; .
- 2) il tiendra «'les lieux loués constamment garnis de matériels et marchandises en quantités suffisante pour répondre à tout moment du paiement des loyers et accessoires ainsi que de l'exécution des clauses et charges du bail'»';
- 4) «'il entretiendra les lieux loués et exécutera toutes les réparations qui pourraient être nécessaires'»';
- 5) concernant les travaux d'aménagement intérieurs ou autorisés': «'à la fin du bail au cours duquel ils auront été réalisés, tous travaux de modification ou d'amélioration et tous travaux neufs, feront accession au bailleur, sans indemnité au profit du preneur. Lors du départ du preneur, le bailleur conserve néanmoins la faculté d'exiger la remise des lieux loués en leur état primitif, aux frais du preneur'»';
- 6) «'en ce qui concerne plus particulièrement l'exploitation du commerce, le preneur devra l'assurer en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s'y rapporter'; la boutique devra être constamment ouverte et achalandée, sauf fermeture d'usage'»';
- 19) «'le preneur devra rendre les locaux en parfait état d'entretien, de propreté et de réparations, les parties entendant déroger à l'article 1755 du code civil.
Le preneur restituera les locaux libres de tout mobilier, agencement, câblage, qui n'aurait pas fait accession au bailleur. Le preneur devra effectuer les remises en état nécessaires pour remédier aux dégradations commises par ces enlèvements. Le bailleur peut opter pour la remise en état initial totale.
Un état des lieux de sortie sera établi en deux exemplaires au jour de la restitution des locaux par le preneur au bailleur, amiablement et contradictoirement entre les parties ou par un tiers mandaté par elles.'»
En l'espèce, le bailleur s'oppose à la demande de la société Cheminées poêles création en restitution de son dépôt de garantie, en arguant, d'une part, d'un manquement tenant à la fermeture anticipée des locaux loués avant restitution des clefs, d'autre part, d'un défaut de remise en état des loyers lors de la restitution.
1) Sur le manquement tenant à la fermeture des locaux loués
Il ressort clairement des stipulations du bail que le dépôt de garantie doit répondre de tous manquements, quels qu'ils soient, aux obligations et conditions prévues contractuellement entre les parties et mises à la charge du preneur.
Parmi les obligations pesant sur le preneur et prévues par le bail, les stipulations 2) et 11), ci-dessus rappelées, envisagent expressément une obligation, à la charge de la société Cheminées poêles créations, d'une part, de tenir les lieux loués ouverts, d'autre part, d'achalander le local, notamment en termes de matériels et de marchandises à vendre.
Par ailleurs, ces obligations, comme toutes celles listées dans le bail, sont à exécuter par le preneur «'pendant toute la durée du bail'», comme le rappelle la convention, ce qui s'entend donc de l'entrée en jouissance par le preneur jusqu'à la restitution des clefs par ce dernier.
Il doit être mentionné que, pour la stipulation relative à l'ouverture du local, cette dernière prévoit explicitement une restriction, à savoir la «'fermeture d'usage'».
A l'évidence, les mesures de lutte contre la pandémie de Covid-19, et plus particulièrement les mesures de restriction des déplacements et d'ouverture de commerce, ont pu justifier la fermeture du local litigieux, durant la première période de confinement, puis une restriction d'accueil et des horaires d'ouverture lors des autres confinements, l'activité de la société Cheminée poêles création ne faisant pas par partie des commerces essentiels, pour lesquels des dérogations étaient envisagées.
Ces périodes de fermeture, liées aux mesures gouvernementales, ne sauraient être reprochées à la société Cheminées poêles création. Le bailleur n'en faisant d'ailleurs pas grief à la société Cheminées poêles création, contrairement à ce que cette dernière prétend.
Néanmoins, il est établi, et d'ailleurs non contesté par la société Cheminées poêles création, qu'en dehors des périodes ci-dessus, le commerce exploité dans le centre commercial litigieux a été fermé, et ce de manière régulière et continue, ce qu'a déploré le bailleur dans plusieurs mises en demeure adressées à son preneur.
Il ressort des constats établis les 11, 16 et 23 mars 2022, que les lieux loués ne faisaient l'objet d'aucune exploitation et n'étaient pas garnis.
Il n'est apporté par la société Cheminées poêles création aucun élément probant venant contredire les pièces produites par le bailleur, lesquelles permettent de constater que, sur la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2020, et hors période de confinement - soit du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, puis du 28 octobre 2020 jusqu'au 15 décembre 2020 -, le commerce litigieux n'a pas été ouvert de façon continue et régulière.
Si la société Cheminées poêles création invoque la nécessité de retarder la réouverture du commerce à février 2021, compte tenu de difficultés d'approvisionnement, elle n'en justifie toutefois pas.
Le fait que la société Cheminées poêles créations ait demandé sa radiation au greffe du tribunal de commerce le 14 janvier 2021 ou qu'elle ait résilié le bail par courrier du 23 décembre 2022 ne la libérait pas, jusqu'à la restitution des locaux devant intervenir le 30 juin 2022, de son obligation de respecter les conditions prévues au bail, et plus particulièrement de tenir les lieux loués ouverts et achalandés.
La société Cheminées poêles création ne peut pas plus exciper de son paiement régulier des loyers et des charges, pour estimer que la clause litigieuse ne devrait pas avoir à jouer, dès lors que le but de cette dernière était uniquement de permettre de «'répondre à tout moment au paiement des loyers et accessoires'».
Si ce dernier objectif est envisagé par la clause 2 du bail, il n'est pas le seul, cette obligation de garnir les lieux et de les tenir ouverts devant également permettre de répondre de «'l'exécution des clauses et charges du bail'».
Ce moyen n'est pas de nature à écarter le manquement de la société Cheminées poêles création à son obligation de tenir le local loué ouvert et achalandé durant toute la période de jouissance du bail, soit de sa souscription jusqu'à la restitution des clefs, le 30 juin 2022, hors période de fermetures d'usage et liées aux mesures gouvernementales de lutte contre la pandémie de Covid-19, ce qui n'a manifestement pas été respecté.
En revanche, pour s'opposer à la restitution du montant du dépôt de garantie à la société Cheminées poêles création, il ne suffit pas au bailleur de justifier d'un manquement du preneur aux stipulations du bail': il doit également établir le préjudice subi en raison de ce manquement, conformément aux dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile.
Pour refuser de restituer le montant du dépôt de garantie, la société Marti [Localité 7] ne peut qu'invoquer le préjudice subi en sa qualité de bailleur, et non de propriétaire du centre commercial, et se doit donc de caractériser le préjudice subi de ce seul chef.
Elle évoque ainsi un «'préjudice direct'» lié à la fermeture qui a contribué à «'déprécier la commercialité du secteur'», rendant «'les locaux moins attractifs pour les potentiels locataires'», exposant avoir eu «'des difficultés à retrouver un nouveau locataire, ce qui a généré une perte de chiffre d'affaires», le local n'ayant pas été loué du «'1er juillet 2022 au 1er juin 2023'» et ayant été loué «'à un loyer inférieur'».
Pour établir ce préjudice, la société [Localité 7] Marti verse aux débats le bail conclu avec la société européenne du meuble et le pouvoir établi M. [G], gérant de cette dernière société également gérant de la société Marti [Localité 7] en vue de signer le nouveau bail sur le local en cause à compter du 1er juin 2023.
Cependant ces éléments ne sont pas de nature à établir, d'une part, la certitude du préjudice invoqué, d'autre part, le lien entre le manquement contractuel imputable à la société Cheminées poêles créations et ce préjudice.
En effet, il ressort clairement de ces pièces, ce que ne conteste pas d'ailleurs la société Marti [Localité 7], qu'il existe des liens économiques et personnels entre le nouveau locataire et le bailleur, appartenant tous deux au même groupe, ce qui peut justifier le loyer moindre demandé par le bailleur à ce nouveau preneur.
Ainsi, le préjudice invoqué est incertain et n'est pas nécessairement imputable au preneur, en ce qu'il peut relever de choix discrétionnaire du bailleur de favoriser un preneur appartenant au même groupe que lui.
En outre, les pièces produites ne sont pas de nature à justifier de la moindre commercialité du secteur, laquelle est seulement affirmée par le bailleur mais non étayée, le seul délai pour trouver un nouveau locataire n'étant pas nécessairement en lien avec l'absence d'ouverture continue du local par la société Cheminées poêles création.
En conséquence, faute d'établir avec certitude le préjudice invoqué et son caractère direct et en lien avec le manquement commis par la société Cheminées poêles création aux stipulations du bail, la société Marti [Localité 7] ne peut s'en prévaloir pour refuser la restitution du dépôt de garantie.
2) Sur la remise en état de locaux
En premier lieu, au titre des conditions et charges pesant sur le preneur, ce dernier s'est engagé, conformément à la clause 19) à « rendre les locaux en parfait état d'entretien, de propreté et de réparations, les parties entendant déroger à l'article 1755 du code civil'» (soulignement de la cour).
Il est expressément prévu que le bailleur s'obligera, quant à lui, à restituer le dépôt de garantie, sous réserve d'exécution par le preneur de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état des locaux loués'». (soulignement de la cour).
Il est ainsi envisagé, explicitement et à deux reprises, que les locaux soit restitués, «'en parfait état'», chacune des parties, dans ses écritures, accordant à cette expression un sens distinct.
Contrairement à ce qu'affirme le bailleur, l'expression «'en parfait état'» ne signifie aucunement dans l'état d'origine, ou suivant les expressions utilisées par la convention «'en état primitif'» ou «' en état initial'», à savoir sans les aménagements ou travaux effectués par le preneur pour les besoins de l'exploitation du local.
Le preneur ne peut pas non plus soutenir s'être mépris sur le sens de cette expression, qui est commune et n'est pas assimilable à un bon état ou un état d'usage.
Le bailleur ne justifie pas avoir «' exig[é] la remise des lieux loués en leur état primitif, au frais du preneur'», en application de la clause 5) des conditions et obligations à la charge du preneur ou une «'remise en état initial totale'», suivant la clause 19). Dès lors ,les locaux devaient uniquement être restitués par la société Cheminées poèles création dans un «'parfait état'», c'est-à-dire dans un état impeccable, ce qui ne signifie pas pour autant dans un état neuf.
Le preneur ne peut pas plus s'offusquer de la conservation par le bailleur des travaux d'agencement ou améliorations qu'il a pu effectuer dans le local en vue de son exploitation, et laissés au bailleur lors de la restitution des lieux, dès lors que les stipulations du bail précitées, en particulier la clause 5), prévoient une accession du bailleur de «' tous travaux de modification ou d'amélioration et tous travaux neufs'[...] sans indemnité au profit du preneur'»Il ne peut pas plus prétendre que les différents travaux et améliorations effectués constitueraient un gain pour le bailleur se compensant avec ses éventuels manquements commis et leurs conséquences financières.
En deuxième lieu, pour établir l'état des locaux, un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a été dressé par un commissaire de justice, en présence des deux parties, le 30 juin 2022.
A la lecture de ce constat, quoiqu'en dise le bailleur, l'on peut noter le très bon état général de nombreux éléments.
Cependant, les constatations du commissaire de justice mettent en lumière, au niveau de l'extérieur, un «'léger défraîchissement de la peinture'», ce qui est également le cas pour les plinthes en bois de l'espace d'exposition en façade avant qui présentent un «'léger défraîchissement avec quelques salissures blanchâtres'» ou encore celles de l'espace de vente côté pignon gauche.
Il est noté que la «'double porte métallique équipée de barre, sur l'ouvrant droit côté intérieur, présente une marque de coup en partie inférieure et deux griffes'», et, sur l'ouvrant, des «'marques de rouille en partie inférieure'» tandis qu'existent sur la face extérieure des «'marques de coups sur les deux ouvrants'.'»
En ce qui concerne les sols, le commissaire de justice mentionne, pour l'espace de vente côté pignon gauche, un «'parquet stratifié [présentant] quelques petites griffes et trois trous chevillés'», «'quelques taches'» sur le sol cimenté de la réserve, ainsi que des «'lames du parquet disjointes avec des éclats en périphérie'» dans les sanitaires.
Quant à la peinture, il est indiqué, pour le sas de la réserve, au niveau de l'intérieur de la porte, que la «'peinture blanche est défraîchie avec des marques grisâtres, jaunâtres et débordement de peinture noire'», et au niveau de la double porte de la réserve, que «'la peinture est fortement défraîchie'», tandis que «'les murs dans le sas sont plaqués et peints en blanc avec de nombreuses salissures grisâtres et des trous de fixation.'» Le commissaire de justice pointe également, sur sur la porte des sanitaires, des «'marques de coulures blanchâtres'» et sur les revêtements de cette pièce «'quelques taches blanchâtres ou défaut d'application de peinture notamment autour de la vasque'».
Ainsi, quand bien même les locaux ont-ils été restitués en bon état général, ces éléments mettent en lumière que leur état, au moment de la restitution, n'était pas parfait et que le preneur a ainsi manqué à ses obligations contractuelles à ce titre.
En troisième lieu, pour pouvoir conserver le dépôt de garantie, il appartient néanmoins au bailleur de démontrer que la remise en état des locaux se justifiait à hauteur du montant du dépôt de garantie.
La société Marti [Localité 7] verse aux débats par différrentes factures pour un montant total de 5 390 euros, qu'il convient donc d'examiner en détail ci-après.
Sont produites deux factures établies par M. [H] [L] au bénéfice de la société européenne du meuble, l'une n° 37 prévoyant de «'remettre en peinture couleur'» au prix de 350 euros, l'autre n° 34 pour la «'création de cloisons pour installation de cuisine (avec panneau en bois)'» au prix de 1320 euros, le «'doublage pour [l]installation de [la] cuisine'» pour 1 440 euros, «'peinture [de] l'ensemble'» au prix de 460 euros et la «'pose [du] parquet'» au prix de 1280 euros.
Sans entrer dans le débat qu'entretiennent les parties sur le fait que ces factures sont établies au nom de la société européenne du meuble, et non de la société Marti [Localité 7], il convient de noter que la facture 34 et 37 porte l'indication dactylographiée d'une adresse de la société européenne du meuble au [Adresse 1] à [Localité 12], et non l'adresse du local litigieux.
Le seul ajout manuscrit de «'[Localité 11]'», sans que l'on sache ni puisse déterminer qui est l'auteur de cette mention, n'est pas probant. Or, d'une part, il est établi que la société Marti [Localité 7] dispose de locaux dans deux zones commerciales distinctes à [Localité 11], et que chacune d'elles comporte une cellule louée en vue d'exploiter une activité de cuisiniste. D'autre part, des conclusions de la société Marti [Localité 7] elle-même, il s'extrait que la société européenne du meuble a «'plusieurs points de vente à [Localité 10] ( 31), [Localité 6] (62) et [Localité 9] (87)'». Enfin, le prestataire ayant réalisé la facturation litigieuse est quant à lui domicilié à [Localité 8].
Il s'ensuit qu'aucun élément ne permet de rattacher les prestations listées sur ces factures aux locaux litigieux ni ne vient corroborer l'affirmation de la société Marti [Localité 7] selon laquelle ces travaux auraient été réalisés dans le local restitué.
Ainsi, sans même qu'il soit nécessaire de comparer les prestations listées et les éléments constatés par le commissaire de justice pour évaluer le coût des travaux rendus nécessaires par le manquement du preneur à son obligation, la société Marti [Localité 7] ne peut se prévaloir de ces factures pour refuser la restitution du dépôt de garantie.
Quant à la facture de la société D&a services, établies au nom de la société européenne du meuble relative à des travaux d'électricité, et plus particulièrement à la pose de prises de courant murales encastrées, il n'est pas justifié de ce que ces prestations seraient en lien avec l'occupation du local par la société Cheminées poêles créations et l'état dans lesquels les lieux ont été restitués.
Le commissaire de justice n'a pointé aucun dysfonctionnement du système électrique et aucun désordre de ce système en lien avec l'occupation du local par le preneur.
En réalité, il se comprend de la lecture de cette facture que les travaux ont été rendus nécessaires par l'aménagement des locaux pour le rendre conforme à l'exploitation de son activité par le nouveau preneur, ce qui ne peut être supporté par la société Cheminées poêles création.
Cette facture ne peut donc être invoquée pour justifier de la non-restitution complète du dépôt de garantie.
Cependant, il convient de rappeler que le bailleur peut conserver le montant du dépôt de garantie, dès lors qu'il démontre que les conditions et clauses du bail n'ont pas été en tout point respectées, engendrant un préjudice dont il peut être indemnisé, sans qu'il lui soit fait obligation, par la production de factures, de la réalisation des travaux en vue de remédier aux désordres constatés.
Or, les éléments du débats permettent de constater qu'il existait une non-restitution complète des lieux dans «'un état parfait'» comme exigé par le bail souscrit, ce qui ouvrait droit, même sans que le bailleur est à justifier de la réalisation des travaux, à une indemnisation du préjudice subi du fait du non-respect des obligations souscrites.
Compte tenu des éléments produits aux débats, de la nature même des dégradations et compte tenu des travaux nécessaires, la cour estime que le préjudice subi par le bailleur s'élève à une somme de 3 000 euros.
La demande de la société Cheminées poêles création en restitution du dépôt de garantie doit être accueillie, au prorata du montant du dépôt de garantie, non intégralement affecté à la réparation des désordres.
La décision entreprise est donc justifiée en ce qu'elle a condamné la société Marti [Localité 7] à à restituer la société Cheminée poêles création une partie du montant du dépôt de garantie de 7920, soit la somme de 4920 euros.
En revanche, s'agissant des intérêts dus sur cette somme, le tribunal ne pouvait appliquer le «'taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre'», soit en l'espèce en 2022, conformément à la position convergente des parties, un taux de 2,25'%, l'intégralité du montant du dépôt de garantie, en contradiction avec les termes de l'article L. 145-40 du code de commerce.
Il s'extrait de ce texte que les loyers payés d'avance, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, «'pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes'».
Ainsi, c'est à juste titre que le bailleur demande que les intérêts soient fixés au taux de 2,25'% sur la somme excédant les deux termes de loyers, soit sur la somme de 2 640 euros TTC.
- Sur la demande de dommages et intérêts de la société Marti [Localité 7]
La société Marti [Localité 7] estime que':
- la non-exploitation continue des locaux par le preneur a entraîné une désertion de la clientèle du centre commercial, habituée à passer devant un local commercial fermé, et une perte de commercialité des locaux, se traduisant par une difficulté particulière pour le bailleur à retrouver un nouveau locataire.
Elle souligne être propriétaire du centre commercial et peut donc parfaitement prétendre à un préjudice lié à l'attractivité du centre.
La société Cheminées poêles création souligne que si la société Marti [Localité 7] est propriétaire du centre commercial, elle ne peut cependant pas lui opposer un préjudice lié à l'image de marque de ce centre ou à sa fréquentation, alors qu'un grand nombre d'autres commerçants de la zone n'ont pas pu non plus rouvrir leurs locaux suite à la crise Covid.
Elle conteste le préjudice commercial invoqué par la société Marti [Localité 7], précisant que cette dernière n'a fait que louer le local commercial en cause à une société qui avait le même gérant, ce qui signifie qu'elle ne démontre pas avoir cherché un autre locataire tiers ni, surtout, qu'elle aurait eu des difficultés pour trouver ce locataire.
Elle ajoute que le bailleur ne fait pas la preuve de ce que le fait d'avoir quitté le local commercial aurait entraîné une désertion de la clientèle du centre commercial ou une perte d'attractivité, alors encore une fois qu'il y avait un grand nombre de cellules et que plusieurs d'entre elles ont fermé suite à la crise sanitaire.
Concernant le montant du préjudice, elle fait valoir que la somme exorbitante réclamée ne correspond à rien, alors qu'elle, l'intimée, n'est pas responsable de la baisse de prix des locations commerciales après la crise sanitaire et qu'elle était légalement en droit de donner congé à la fin de la première période triennale.
Réponse de la cour
En l'espèce, pour solliciter une indemnisation à hauteur de 71 640 euros à l'encontre de la société Cheminées poêles création, la socité Marti [Localité 7] développe une argumentation visant à caractériser un préjudice qui aurait été subi tantôt en sa qualité de bailleur, tantôt en sa qualité de propriétaire du local.
En tout état de cause, que ce soit en sa qualité de propriétaire ou en sa qualité de bailleur des lieux, la société Marti [Localité 7] invoque une moindre attractivité du centre et une désertion de la clientèle, ce qui aurait nui à l'image du centre commercial, pour solliciter la réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité civile.
Que cette responsabilité soit contractuelle s'agissant de la demande formée en qualité de bailleur, ou extra-contractuelle s'agissant de la prétention formée en qualité de propriétaire du centre commercial, il pèse sur la société Marti [Localité 7] la charge d'alléguer et de prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité.
Concernant la responsabilité contractuelle du preneur vis-à-vis du bailleur, les mêmes griefs que ceux développés pour conserver le dépôt de garantie, sont repris par la société Marti [Localité 7] pour caractériser le préjudice et la faute.
La cour renvoie dès lors aux motifs ci-dessus développés concernant le préjudice invoqué au titre de l'absence d'ouverture du local
Au surplus, à supposer même établie l'existence d'une faute, le préjudice et surtout le lien de causalité entre cette faute et le préjudice invoqué ne sont pas justifiés.
En effet, que ce soit dans le cadre de la responsabilité contractuelle du preneur vis-à-vis du bailleur ou celui de la responsabilité délictuelle de la société Cheminées poêles création vis-à-vis du propriétaire du centre, le préjudice n'est étayé par aucune pièce probante. En outre, le lien entre cet éventuel préjudice et la faute imputée au preneur, consistant à avoir fermé son local de manière anticipée, n'est qu'affirmé par la société Marti [Localité 7].
Il a d'ores et déjà été souligné que la seule conclusion d'un bail avec une entité appartenant au même groupe que le bailleur, à un loyer moindre et après un temps de vacance des locaux en cause, ne peut être imputée avec certitude à la faute commise par la société Cheminées poèles création.
Il sera ajouté que la société Marti [Localité 7] ne justifie d'ailleurs nullement de démarches actives en vue de trouver un nouvel occupant au local litigieux dès la libération des lieux par sa locataire.
Il n'est donc pas justifié de la «'perte de commercialité des locaux'» invoquée par la société Marti [Localité 7], cette assertion venant même en contradiction avec ses propres affirmations selon lesquelles le centre commercial est l'objet de «'peu de cellules vacantes et bénéficie à la fois d'un bon taux d'occupation et d'une bonne stabilité des locataires en place'».
Par ailleurs, aucun élément n'est versé aux débats permettant d'attester de la moindre fréquentation du centre litigieux, qui aurait connu, selon l'appelante, «'une désertion de la clientèle du centre commercial habituée à passer devant un local fermé'».
La perte d'attractivité du centre commercial en lien avec la faute de la société Cheminées poêles création n'est dès lors pas démontrée, d'autant moins que les suites de la pandémie de Covid-19 sur le plan économique peuvent parfaitement expliquer le délai mis pour retrouver un nouveau locataire, comme le pointe le preneur.
En outre, la société Marti [Localité 7] ne critique pas l'affirmation de la société Cheminées poêles création, qui fait état, en mai 2019, de 12 cellules uniquement occupés dans ce centre commercial et de 5 cellules vacantes lors de la souscription du bail litigieux, tandis que ce centre dispose désormais de 20 locataires commerciaux, comme en atteste la liste des commerces établie par le commissaire de justice dans son procès-verbal du 2 avril 2025. Ainsi se trouve contredite l'allégation d'une perte d'attractivité du centre et des locaux en lien avec la fermeture anticipée du local litigieux.
Dès lors, faute d'établir le préjudice invoqué et le lien de causalité entre ce dernier et la faute reprochée à la société Cheminées poêles création, la demande de la société Marti [Localité 7] en indemnisation de son préjudice, qu'elle soit formée en sa qualité de bailleur ou en sa qualité de propriétaire du centre commercial où se trouve le local litigieux, ne peut qu'être rejetée.
Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire formée par la société Marti [Localité 7].
- Sur les dépens et accessoires
A titre liminaire, il doit être observé qu'aux termes du dispositif de ses conclusions, la société Cheminées poêles création ne sollicite pas expressément de confirmation du jugement entrepris des chefs des dépens et de l'indemnité procédurale.
En cause d'appel, elle forme une demande sur le fondement de l'article 700 pour l'ensemble de la procédure et une demande au titre des dépens de première instance et d'appel.
La société Marti [Localité 7] sollicite quant à elle l'infirmation de la décision de ces chefs.
Il se comprend dès lors de ces prétentions que la société Cheminées poêles création sollicite en réalité la confirmation de la décision concernant le chef des dépens mis à la charge de la société Marti [Localité 7] et l'infirmation de la décision au titre de l'indemnité procédurale, aux fins de voir fixer cette indemnité à une somme globale de 3 000 euros, qui comprend l'indemnité de première instance et d'appel.
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la société Marti [Localité 7] succombant en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens d'appel.Le chef de la décision entreprise est donc confirmé quant aux dépens.
Compte tenu de la demande de la société Cheminées poêles création au titre de l'indemnité procédurale, la décision est infirmée en ce qu'elle a condamné la société Marti à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Cependant, la société Marti [Localité 7] supportant la charge des dépens, il convient de la condamner à payer à la société Cheminées poêles création une somme globale sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel, et de la débouter de sa demande d'indemnité procédurale.
PAR CES MOTIFS
INFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :
- rejeté les demandes de dommages et intérêts supplémentaires'de la société Marti [Localité 7] ;
- condamné la société Marti [Localité 7] aux dépens';
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
DIT que la société Marti [Localité 7] est en droit de conserver une somme de 3 000 euros sur le dépôt de garantie fourni par la société Cheminées poêles création';
CONDAMNE la société Marti [Localité 7] à restituer à la société Cheminées poêles création le dépôt de garantie, soit la somme de 4 920 euros, outre les intérêts au taux de 2,25'%, taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres en 2022, sur la somme de 2 640 euros TTC';
CONDAMNE la société Marti [Localité 7] aux dépens d'appel';
CONDAMNE la société Marti [Localité 7] à payer à la société Cheminées poêles création la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'au titre de la première instance et de l'instance d'appel';
DEBOUTE la société Marti [Localité 7] de sa demande d'indemnité procédurale.
Le greffier
La présidente
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 29/01/2026
****
MINUTE ELECTRONIQUE
N° RG 24/03864 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VWXP
Jugement (N° 2023J116) rendu le 1er juillet 2024 par le tribunal de commerce de Dunkerque
APPELANTE
SARL Marti [Localité 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de Me Thibaut Roques, avocat au barreau de Senlis, avocat plaidant
INTIMÉE
SARL Cheminées Poëles Création, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Mélinda Leleu, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 18 novembre 2025 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Stéphanie Barbot, présidente de chambre
Nadia Cordier, conseiller
Anne Soreau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 octobre 2025
****
FAITS ET PROCEDURE
Le 11 juin 2019, la société Marti [Localité 7] a donné à bail à la société Cheminées poêles création un local à usage commercial au sein d'un centre commercial situé à [Localité 11].
Par courrier du 23 décembre 2021, le preneur a donné congé au bailleur à effet au 1er juillet 2022.
Le 30 juin 2022, un état des lieux de sortie a été établi par un commissaire de justice.
Par courrier du 23 septembre 2022, le preneur a mis en demeure le bailleur d'avoir à lui restituer le dépôt de garantie.
Par courrier du 2 novembre 2022, le bailleur a fait part de son refus de restitution, compte tenu du non-respect par le preneur de l'obligation contractuelle d'avoir une boutique constamment ouverte et achalandée.
Par assignation du 28 août 2023, la société Cheminées poêles création a sollicité notamment la restitution de son dépôt de garantie.
Par jugement du 1er juillet 2024, le tribunal de commerce de Dunkerque a':
- condamné la société Marti [Localité 7] à payer à la société Cheminées poêles création les sommes de 8 098,20 euros pour restitution de dépôt de garantie et intérêts, et 500 euros pour indemnité procédurale ;
- rejeté «'les demandes de dommages et intérêts supplémentaires et celle présentée à titre reconventionnel'»';
- condamné la société Marti [Localité 7] aux dépens.
Par déclaration du 1er août 2024, la société Marti [Localité 7] a interjeté appel des chefs de la décision la concernant.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
Par conclusions signifiées le 17 avril 2025, la société Marti [Localité 7] demande à la cour de':
- infirmer le jugement';
Et statuant à nouveau,
* à titre principal':
- débouter la société Cheminées poêles création de sa demande de restitution du dépôt de garantie';
* à titre subsidiaire, si la cour faisait droit à la demande de restitution du dépôt de garantie':
- juger que les intérêts sur le dépôt de garantie ne porteront que sur la somme excédant deux termes de loyers, soit sur la somme de 2 640 euros TTC correspondant au troisième terme';
* en toute hypothèse':
- condamner la société Cheminées poêles création à réparer son préjudice résultant du manquement à l'obligation d'exploitation des locaux conformément aux stipulations contractuelles à hauteur de 71 640 euros';
- débouter la société Cheminées poêles création de ses demandes';
- condamner la société Cheminées poêles création à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens.
Par conclusions signifiées le 17 octobre 2025, la société Cheminées poêles création demande à la cour de':
- confirmer le jugement du 1er juillet 2024';
- condamner la société Marti [Localité 7] à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
- condamner la même aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.
MOTIVATION
A titre liminaire, il doit être observé que, dans ses écritures, les demandes formées par la société Marti [Localité 7] sont alternativement effectuées, soit en sa qualité de bailleur des locaux situés dans le centre commercial (rejet de la demande de restitution, créance de travaux), soit en sa qualité de propriétaire du centre commercial, où se situe le local loué (créance de dommages et intérêts), sans que le preneur n'élève aucune critique à cet égard.
- Sur la restitution du dépôt de garantie
La société Marti [Localité 7] fait valoir que':
- son refus de restituer le dépôt de garantie est légitime compte tenu du non-respect des obligations d'achalandise et d'ouverture du local, l'absence d'ouverture du commerce de façon continue étant démontrée, sans que le preneur puisse invoquer la force majeure liée au confinement';
- la non-restitution du dépôt de garantie est également justifiée par l'absence de remise en parfait état des locaux au moment du départ du preneur. Les factures produites pour justifier des travaux effectués sont recevables, quand bien même elles sont au nom du nouveau preneur, puisqu'en tant que bailleur, elle a été dans l'obligation de diminuer le montant du loyer et d'accorder une franchise de loyer.
La société Cheminées poèles création fait valoir que - le bailleur doit, pour conserver le dépôt de garantie, démontrer non seulement l'inexécution des conditions contractuelles, mais également le fait que cette inexécution lui cause un préjudice pour lequel elle a le droit à indemnisation';
- le bailleur occulte complètement le fait que la fermeture du magasin est due à un cas de force majeure, à savoir la crise liée au Covid-19, qui a entraîné une fermeture de la zone commerciale à plusieurs reprises à compter du début de l'année 2020';
- elle a tenté de rouvrir plusieurs fois après la fin des deux confinements successifs de 2020 et 2021, mais a subi de plein fouet des difficultés de trésorerie qui l'ont contrainte à ne plus pouvoir exploiter son commerce, sans que cela puisse, compte tenu du caractère de force majeure, lui être reproché au titre du non-respect par elle des obligations contractuelles découlant du contrat de bail commercial';
- il n'est ni expliqué ni démontré depuis 2022 en quoi le fait de ne pas ouvrir de façon continue son local commercial, à la suite de la crise sanitaire, aurait entraîné un préjudice financier pour le bailleur, alors qu'elle, société Cheminées poêles création, a toujours réglé l'intégralité des loyers et charges dus sans aucun retard';
- aucun reproche ne peut lui être fait en termes de remise en état des lieux loués, plusieurs aménagements ayant été effectués par ses soins et à ses frais, notamment au niveau des murs et de l'éclairage. Pour ces aménagements, le bailleur n'a rien réglé et a pu les conserver, ce qui a donc amélioré le local, permettant au bailleur de réclamer un loyer plus élevé au locataire suivant.
Elle conteste les prétentions de la société Marti [Localité 7] en lien avec l'absence de remise en parfait état du local commercial, précisant qu'elle n'a jamais eu l'obligation contractuelle de remettre les lieux à neuf, la mention « parfait état » signifiant dans le même état que celui dans lequel elle a pris les locaux à bail.
Réponse de la cour
Aux termes des dispositions des articles 1103 et1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Les principales stipulations du bail, conclu entre la société Marti [Localité 7] et la société Cheminées poèles créations, prévoient que':
- ce bail est consenti et accepté moyennant un loyer annule de 26 400 euros HT';
- «'pour garantir l'exécution des obligations lui incombant, le preneur verse à la remise des clés au bailleur qui le reconnaît et lui donne quittance un dépôt de garantie égal à 3 mois de loyers TTC, soit la somme de 7 920 euros.
Ce dépôt ne sera ni productif d'intérêt ni imputable sur la dernière échéance de loyer et sera remboursable lors du départ du preneur, sous réserve d'exécution par le preneur de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état des locaux loués'»';
- le preneur sera soumis aux obligations résultant de la loi et des usages, outre les conditions, qui sont détaillées au bail, que «'le preneur s'engage à exécuter pendant toute la durée du bail, et de ses éventuels renouvellements et/ou prolongations'», et plus particulièrement les conditions suivantes':
- 1) il prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent à la date fixée pour l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de remise en état ou réparation'; .
- 2) il tiendra «'les lieux loués constamment garnis de matériels et marchandises en quantités suffisante pour répondre à tout moment du paiement des loyers et accessoires ainsi que de l'exécution des clauses et charges du bail'»';
- 4) «'il entretiendra les lieux loués et exécutera toutes les réparations qui pourraient être nécessaires'»';
- 5) concernant les travaux d'aménagement intérieurs ou autorisés': «'à la fin du bail au cours duquel ils auront été réalisés, tous travaux de modification ou d'amélioration et tous travaux neufs, feront accession au bailleur, sans indemnité au profit du preneur. Lors du départ du preneur, le bailleur conserve néanmoins la faculté d'exiger la remise des lieux loués en leur état primitif, aux frais du preneur'»';
- 6) «'en ce qui concerne plus particulièrement l'exploitation du commerce, le preneur devra l'assurer en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s'y rapporter'; la boutique devra être constamment ouverte et achalandée, sauf fermeture d'usage'»';
- 19) «'le preneur devra rendre les locaux en parfait état d'entretien, de propreté et de réparations, les parties entendant déroger à l'article 1755 du code civil.
Le preneur restituera les locaux libres de tout mobilier, agencement, câblage, qui n'aurait pas fait accession au bailleur. Le preneur devra effectuer les remises en état nécessaires pour remédier aux dégradations commises par ces enlèvements. Le bailleur peut opter pour la remise en état initial totale.
Un état des lieux de sortie sera établi en deux exemplaires au jour de la restitution des locaux par le preneur au bailleur, amiablement et contradictoirement entre les parties ou par un tiers mandaté par elles.'»
En l'espèce, le bailleur s'oppose à la demande de la société Cheminées poêles création en restitution de son dépôt de garantie, en arguant, d'une part, d'un manquement tenant à la fermeture anticipée des locaux loués avant restitution des clefs, d'autre part, d'un défaut de remise en état des loyers lors de la restitution.
1) Sur le manquement tenant à la fermeture des locaux loués
Il ressort clairement des stipulations du bail que le dépôt de garantie doit répondre de tous manquements, quels qu'ils soient, aux obligations et conditions prévues contractuellement entre les parties et mises à la charge du preneur.
Parmi les obligations pesant sur le preneur et prévues par le bail, les stipulations 2) et 11), ci-dessus rappelées, envisagent expressément une obligation, à la charge de la société Cheminées poêles créations, d'une part, de tenir les lieux loués ouverts, d'autre part, d'achalander le local, notamment en termes de matériels et de marchandises à vendre.
Par ailleurs, ces obligations, comme toutes celles listées dans le bail, sont à exécuter par le preneur «'pendant toute la durée du bail'», comme le rappelle la convention, ce qui s'entend donc de l'entrée en jouissance par le preneur jusqu'à la restitution des clefs par ce dernier.
Il doit être mentionné que, pour la stipulation relative à l'ouverture du local, cette dernière prévoit explicitement une restriction, à savoir la «'fermeture d'usage'».
A l'évidence, les mesures de lutte contre la pandémie de Covid-19, et plus particulièrement les mesures de restriction des déplacements et d'ouverture de commerce, ont pu justifier la fermeture du local litigieux, durant la première période de confinement, puis une restriction d'accueil et des horaires d'ouverture lors des autres confinements, l'activité de la société Cheminée poêles création ne faisant pas par partie des commerces essentiels, pour lesquels des dérogations étaient envisagées.
Ces périodes de fermeture, liées aux mesures gouvernementales, ne sauraient être reprochées à la société Cheminées poêles création. Le bailleur n'en faisant d'ailleurs pas grief à la société Cheminées poêles création, contrairement à ce que cette dernière prétend.
Néanmoins, il est établi, et d'ailleurs non contesté par la société Cheminées poêles création, qu'en dehors des périodes ci-dessus, le commerce exploité dans le centre commercial litigieux a été fermé, et ce de manière régulière et continue, ce qu'a déploré le bailleur dans plusieurs mises en demeure adressées à son preneur.
Il ressort des constats établis les 11, 16 et 23 mars 2022, que les lieux loués ne faisaient l'objet d'aucune exploitation et n'étaient pas garnis.
Il n'est apporté par la société Cheminées poêles création aucun élément probant venant contredire les pièces produites par le bailleur, lesquelles permettent de constater que, sur la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2020, et hors période de confinement - soit du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, puis du 28 octobre 2020 jusqu'au 15 décembre 2020 -, le commerce litigieux n'a pas été ouvert de façon continue et régulière.
Si la société Cheminées poêles création invoque la nécessité de retarder la réouverture du commerce à février 2021, compte tenu de difficultés d'approvisionnement, elle n'en justifie toutefois pas.
Le fait que la société Cheminées poêles créations ait demandé sa radiation au greffe du tribunal de commerce le 14 janvier 2021 ou qu'elle ait résilié le bail par courrier du 23 décembre 2022 ne la libérait pas, jusqu'à la restitution des locaux devant intervenir le 30 juin 2022, de son obligation de respecter les conditions prévues au bail, et plus particulièrement de tenir les lieux loués ouverts et achalandés.
La société Cheminées poêles création ne peut pas plus exciper de son paiement régulier des loyers et des charges, pour estimer que la clause litigieuse ne devrait pas avoir à jouer, dès lors que le but de cette dernière était uniquement de permettre de «'répondre à tout moment au paiement des loyers et accessoires'».
Si ce dernier objectif est envisagé par la clause 2 du bail, il n'est pas le seul, cette obligation de garnir les lieux et de les tenir ouverts devant également permettre de répondre de «'l'exécution des clauses et charges du bail'».
Ce moyen n'est pas de nature à écarter le manquement de la société Cheminées poêles création à son obligation de tenir le local loué ouvert et achalandé durant toute la période de jouissance du bail, soit de sa souscription jusqu'à la restitution des clefs, le 30 juin 2022, hors période de fermetures d'usage et liées aux mesures gouvernementales de lutte contre la pandémie de Covid-19, ce qui n'a manifestement pas été respecté.
En revanche, pour s'opposer à la restitution du montant du dépôt de garantie à la société Cheminées poêles création, il ne suffit pas au bailleur de justifier d'un manquement du preneur aux stipulations du bail': il doit également établir le préjudice subi en raison de ce manquement, conformément aux dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile.
Pour refuser de restituer le montant du dépôt de garantie, la société Marti [Localité 7] ne peut qu'invoquer le préjudice subi en sa qualité de bailleur, et non de propriétaire du centre commercial, et se doit donc de caractériser le préjudice subi de ce seul chef.
Elle évoque ainsi un «'préjudice direct'» lié à la fermeture qui a contribué à «'déprécier la commercialité du secteur'», rendant «'les locaux moins attractifs pour les potentiels locataires'», exposant avoir eu «'des difficultés à retrouver un nouveau locataire, ce qui a généré une perte de chiffre d'affaires», le local n'ayant pas été loué du «'1er juillet 2022 au 1er juin 2023'» et ayant été loué «'à un loyer inférieur'».
Pour établir ce préjudice, la société [Localité 7] Marti verse aux débats le bail conclu avec la société européenne du meuble et le pouvoir établi M. [G], gérant de cette dernière société également gérant de la société Marti [Localité 7] en vue de signer le nouveau bail sur le local en cause à compter du 1er juin 2023.
Cependant ces éléments ne sont pas de nature à établir, d'une part, la certitude du préjudice invoqué, d'autre part, le lien entre le manquement contractuel imputable à la société Cheminées poêles créations et ce préjudice.
En effet, il ressort clairement de ces pièces, ce que ne conteste pas d'ailleurs la société Marti [Localité 7], qu'il existe des liens économiques et personnels entre le nouveau locataire et le bailleur, appartenant tous deux au même groupe, ce qui peut justifier le loyer moindre demandé par le bailleur à ce nouveau preneur.
Ainsi, le préjudice invoqué est incertain et n'est pas nécessairement imputable au preneur, en ce qu'il peut relever de choix discrétionnaire du bailleur de favoriser un preneur appartenant au même groupe que lui.
En outre, les pièces produites ne sont pas de nature à justifier de la moindre commercialité du secteur, laquelle est seulement affirmée par le bailleur mais non étayée, le seul délai pour trouver un nouveau locataire n'étant pas nécessairement en lien avec l'absence d'ouverture continue du local par la société Cheminées poêles création.
En conséquence, faute d'établir avec certitude le préjudice invoqué et son caractère direct et en lien avec le manquement commis par la société Cheminées poêles création aux stipulations du bail, la société Marti [Localité 7] ne peut s'en prévaloir pour refuser la restitution du dépôt de garantie.
2) Sur la remise en état de locaux
En premier lieu, au titre des conditions et charges pesant sur le preneur, ce dernier s'est engagé, conformément à la clause 19) à « rendre les locaux en parfait état d'entretien, de propreté et de réparations, les parties entendant déroger à l'article 1755 du code civil'» (soulignement de la cour).
Il est expressément prévu que le bailleur s'obligera, quant à lui, à restituer le dépôt de garantie, sous réserve d'exécution par le preneur de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état des locaux loués'». (soulignement de la cour).
Il est ainsi envisagé, explicitement et à deux reprises, que les locaux soit restitués, «'en parfait état'», chacune des parties, dans ses écritures, accordant à cette expression un sens distinct.
Contrairement à ce qu'affirme le bailleur, l'expression «'en parfait état'» ne signifie aucunement dans l'état d'origine, ou suivant les expressions utilisées par la convention «'en état primitif'» ou «' en état initial'», à savoir sans les aménagements ou travaux effectués par le preneur pour les besoins de l'exploitation du local.
Le preneur ne peut pas non plus soutenir s'être mépris sur le sens de cette expression, qui est commune et n'est pas assimilable à un bon état ou un état d'usage.
Le bailleur ne justifie pas avoir «' exig[é] la remise des lieux loués en leur état primitif, au frais du preneur'», en application de la clause 5) des conditions et obligations à la charge du preneur ou une «'remise en état initial totale'», suivant la clause 19). Dès lors ,les locaux devaient uniquement être restitués par la société Cheminées poèles création dans un «'parfait état'», c'est-à-dire dans un état impeccable, ce qui ne signifie pas pour autant dans un état neuf.
Le preneur ne peut pas plus s'offusquer de la conservation par le bailleur des travaux d'agencement ou améliorations qu'il a pu effectuer dans le local en vue de son exploitation, et laissés au bailleur lors de la restitution des lieux, dès lors que les stipulations du bail précitées, en particulier la clause 5), prévoient une accession du bailleur de «' tous travaux de modification ou d'amélioration et tous travaux neufs'[...] sans indemnité au profit du preneur'»Il ne peut pas plus prétendre que les différents travaux et améliorations effectués constitueraient un gain pour le bailleur se compensant avec ses éventuels manquements commis et leurs conséquences financières.
En deuxième lieu, pour établir l'état des locaux, un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a été dressé par un commissaire de justice, en présence des deux parties, le 30 juin 2022.
A la lecture de ce constat, quoiqu'en dise le bailleur, l'on peut noter le très bon état général de nombreux éléments.
Cependant, les constatations du commissaire de justice mettent en lumière, au niveau de l'extérieur, un «'léger défraîchissement de la peinture'», ce qui est également le cas pour les plinthes en bois de l'espace d'exposition en façade avant qui présentent un «'léger défraîchissement avec quelques salissures blanchâtres'» ou encore celles de l'espace de vente côté pignon gauche.
Il est noté que la «'double porte métallique équipée de barre, sur l'ouvrant droit côté intérieur, présente une marque de coup en partie inférieure et deux griffes'», et, sur l'ouvrant, des «'marques de rouille en partie inférieure'» tandis qu'existent sur la face extérieure des «'marques de coups sur les deux ouvrants'.'»
En ce qui concerne les sols, le commissaire de justice mentionne, pour l'espace de vente côté pignon gauche, un «'parquet stratifié [présentant] quelques petites griffes et trois trous chevillés'», «'quelques taches'» sur le sol cimenté de la réserve, ainsi que des «'lames du parquet disjointes avec des éclats en périphérie'» dans les sanitaires.
Quant à la peinture, il est indiqué, pour le sas de la réserve, au niveau de l'intérieur de la porte, que la «'peinture blanche est défraîchie avec des marques grisâtres, jaunâtres et débordement de peinture noire'», et au niveau de la double porte de la réserve, que «'la peinture est fortement défraîchie'», tandis que «'les murs dans le sas sont plaqués et peints en blanc avec de nombreuses salissures grisâtres et des trous de fixation.'» Le commissaire de justice pointe également, sur sur la porte des sanitaires, des «'marques de coulures blanchâtres'» et sur les revêtements de cette pièce «'quelques taches blanchâtres ou défaut d'application de peinture notamment autour de la vasque'».
Ainsi, quand bien même les locaux ont-ils été restitués en bon état général, ces éléments mettent en lumière que leur état, au moment de la restitution, n'était pas parfait et que le preneur a ainsi manqué à ses obligations contractuelles à ce titre.
En troisième lieu, pour pouvoir conserver le dépôt de garantie, il appartient néanmoins au bailleur de démontrer que la remise en état des locaux se justifiait à hauteur du montant du dépôt de garantie.
La société Marti [Localité 7] verse aux débats par différrentes factures pour un montant total de 5 390 euros, qu'il convient donc d'examiner en détail ci-après.
Sont produites deux factures établies par M. [H] [L] au bénéfice de la société européenne du meuble, l'une n° 37 prévoyant de «'remettre en peinture couleur'» au prix de 350 euros, l'autre n° 34 pour la «'création de cloisons pour installation de cuisine (avec panneau en bois)'» au prix de 1320 euros, le «'doublage pour [l]installation de [la] cuisine'» pour 1 440 euros, «'peinture [de] l'ensemble'» au prix de 460 euros et la «'pose [du] parquet'» au prix de 1280 euros.
Sans entrer dans le débat qu'entretiennent les parties sur le fait que ces factures sont établies au nom de la société européenne du meuble, et non de la société Marti [Localité 7], il convient de noter que la facture 34 et 37 porte l'indication dactylographiée d'une adresse de la société européenne du meuble au [Adresse 1] à [Localité 12], et non l'adresse du local litigieux.
Le seul ajout manuscrit de «'[Localité 11]'», sans que l'on sache ni puisse déterminer qui est l'auteur de cette mention, n'est pas probant. Or, d'une part, il est établi que la société Marti [Localité 7] dispose de locaux dans deux zones commerciales distinctes à [Localité 11], et que chacune d'elles comporte une cellule louée en vue d'exploiter une activité de cuisiniste. D'autre part, des conclusions de la société Marti [Localité 7] elle-même, il s'extrait que la société européenne du meuble a «'plusieurs points de vente à [Localité 10] ( 31), [Localité 6] (62) et [Localité 9] (87)'». Enfin, le prestataire ayant réalisé la facturation litigieuse est quant à lui domicilié à [Localité 8].
Il s'ensuit qu'aucun élément ne permet de rattacher les prestations listées sur ces factures aux locaux litigieux ni ne vient corroborer l'affirmation de la société Marti [Localité 7] selon laquelle ces travaux auraient été réalisés dans le local restitué.
Ainsi, sans même qu'il soit nécessaire de comparer les prestations listées et les éléments constatés par le commissaire de justice pour évaluer le coût des travaux rendus nécessaires par le manquement du preneur à son obligation, la société Marti [Localité 7] ne peut se prévaloir de ces factures pour refuser la restitution du dépôt de garantie.
Quant à la facture de la société D&a services, établies au nom de la société européenne du meuble relative à des travaux d'électricité, et plus particulièrement à la pose de prises de courant murales encastrées, il n'est pas justifié de ce que ces prestations seraient en lien avec l'occupation du local par la société Cheminées poêles créations et l'état dans lesquels les lieux ont été restitués.
Le commissaire de justice n'a pointé aucun dysfonctionnement du système électrique et aucun désordre de ce système en lien avec l'occupation du local par le preneur.
En réalité, il se comprend de la lecture de cette facture que les travaux ont été rendus nécessaires par l'aménagement des locaux pour le rendre conforme à l'exploitation de son activité par le nouveau preneur, ce qui ne peut être supporté par la société Cheminées poêles création.
Cette facture ne peut donc être invoquée pour justifier de la non-restitution complète du dépôt de garantie.
Cependant, il convient de rappeler que le bailleur peut conserver le montant du dépôt de garantie, dès lors qu'il démontre que les conditions et clauses du bail n'ont pas été en tout point respectées, engendrant un préjudice dont il peut être indemnisé, sans qu'il lui soit fait obligation, par la production de factures, de la réalisation des travaux en vue de remédier aux désordres constatés.
Or, les éléments du débats permettent de constater qu'il existait une non-restitution complète des lieux dans «'un état parfait'» comme exigé par le bail souscrit, ce qui ouvrait droit, même sans que le bailleur est à justifier de la réalisation des travaux, à une indemnisation du préjudice subi du fait du non-respect des obligations souscrites.
Compte tenu des éléments produits aux débats, de la nature même des dégradations et compte tenu des travaux nécessaires, la cour estime que le préjudice subi par le bailleur s'élève à une somme de 3 000 euros.
La demande de la société Cheminées poêles création en restitution du dépôt de garantie doit être accueillie, au prorata du montant du dépôt de garantie, non intégralement affecté à la réparation des désordres.
La décision entreprise est donc justifiée en ce qu'elle a condamné la société Marti [Localité 7] à à restituer la société Cheminée poêles création une partie du montant du dépôt de garantie de 7920, soit la somme de 4920 euros.
En revanche, s'agissant des intérêts dus sur cette somme, le tribunal ne pouvait appliquer le «'taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre'», soit en l'espèce en 2022, conformément à la position convergente des parties, un taux de 2,25'%, l'intégralité du montant du dépôt de garantie, en contradiction avec les termes de l'article L. 145-40 du code de commerce.
Il s'extrait de ce texte que les loyers payés d'avance, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, «'pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes'».
Ainsi, c'est à juste titre que le bailleur demande que les intérêts soient fixés au taux de 2,25'% sur la somme excédant les deux termes de loyers, soit sur la somme de 2 640 euros TTC.
- Sur la demande de dommages et intérêts de la société Marti [Localité 7]
La société Marti [Localité 7] estime que':
- la non-exploitation continue des locaux par le preneur a entraîné une désertion de la clientèle du centre commercial, habituée à passer devant un local commercial fermé, et une perte de commercialité des locaux, se traduisant par une difficulté particulière pour le bailleur à retrouver un nouveau locataire.
Elle souligne être propriétaire du centre commercial et peut donc parfaitement prétendre à un préjudice lié à l'attractivité du centre.
La société Cheminées poêles création souligne que si la société Marti [Localité 7] est propriétaire du centre commercial, elle ne peut cependant pas lui opposer un préjudice lié à l'image de marque de ce centre ou à sa fréquentation, alors qu'un grand nombre d'autres commerçants de la zone n'ont pas pu non plus rouvrir leurs locaux suite à la crise Covid.
Elle conteste le préjudice commercial invoqué par la société Marti [Localité 7], précisant que cette dernière n'a fait que louer le local commercial en cause à une société qui avait le même gérant, ce qui signifie qu'elle ne démontre pas avoir cherché un autre locataire tiers ni, surtout, qu'elle aurait eu des difficultés pour trouver ce locataire.
Elle ajoute que le bailleur ne fait pas la preuve de ce que le fait d'avoir quitté le local commercial aurait entraîné une désertion de la clientèle du centre commercial ou une perte d'attractivité, alors encore une fois qu'il y avait un grand nombre de cellules et que plusieurs d'entre elles ont fermé suite à la crise sanitaire.
Concernant le montant du préjudice, elle fait valoir que la somme exorbitante réclamée ne correspond à rien, alors qu'elle, l'intimée, n'est pas responsable de la baisse de prix des locations commerciales après la crise sanitaire et qu'elle était légalement en droit de donner congé à la fin de la première période triennale.
Réponse de la cour
En l'espèce, pour solliciter une indemnisation à hauteur de 71 640 euros à l'encontre de la société Cheminées poêles création, la socité Marti [Localité 7] développe une argumentation visant à caractériser un préjudice qui aurait été subi tantôt en sa qualité de bailleur, tantôt en sa qualité de propriétaire du local.
En tout état de cause, que ce soit en sa qualité de propriétaire ou en sa qualité de bailleur des lieux, la société Marti [Localité 7] invoque une moindre attractivité du centre et une désertion de la clientèle, ce qui aurait nui à l'image du centre commercial, pour solliciter la réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité civile.
Que cette responsabilité soit contractuelle s'agissant de la demande formée en qualité de bailleur, ou extra-contractuelle s'agissant de la prétention formée en qualité de propriétaire du centre commercial, il pèse sur la société Marti [Localité 7] la charge d'alléguer et de prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité.
Concernant la responsabilité contractuelle du preneur vis-à-vis du bailleur, les mêmes griefs que ceux développés pour conserver le dépôt de garantie, sont repris par la société Marti [Localité 7] pour caractériser le préjudice et la faute.
La cour renvoie dès lors aux motifs ci-dessus développés concernant le préjudice invoqué au titre de l'absence d'ouverture du local
Au surplus, à supposer même établie l'existence d'une faute, le préjudice et surtout le lien de causalité entre cette faute et le préjudice invoqué ne sont pas justifiés.
En effet, que ce soit dans le cadre de la responsabilité contractuelle du preneur vis-à-vis du bailleur ou celui de la responsabilité délictuelle de la société Cheminées poêles création vis-à-vis du propriétaire du centre, le préjudice n'est étayé par aucune pièce probante. En outre, le lien entre cet éventuel préjudice et la faute imputée au preneur, consistant à avoir fermé son local de manière anticipée, n'est qu'affirmé par la société Marti [Localité 7].
Il a d'ores et déjà été souligné que la seule conclusion d'un bail avec une entité appartenant au même groupe que le bailleur, à un loyer moindre et après un temps de vacance des locaux en cause, ne peut être imputée avec certitude à la faute commise par la société Cheminées poèles création.
Il sera ajouté que la société Marti [Localité 7] ne justifie d'ailleurs nullement de démarches actives en vue de trouver un nouvel occupant au local litigieux dès la libération des lieux par sa locataire.
Il n'est donc pas justifié de la «'perte de commercialité des locaux'» invoquée par la société Marti [Localité 7], cette assertion venant même en contradiction avec ses propres affirmations selon lesquelles le centre commercial est l'objet de «'peu de cellules vacantes et bénéficie à la fois d'un bon taux d'occupation et d'une bonne stabilité des locataires en place'».
Par ailleurs, aucun élément n'est versé aux débats permettant d'attester de la moindre fréquentation du centre litigieux, qui aurait connu, selon l'appelante, «'une désertion de la clientèle du centre commercial habituée à passer devant un local fermé'».
La perte d'attractivité du centre commercial en lien avec la faute de la société Cheminées poêles création n'est dès lors pas démontrée, d'autant moins que les suites de la pandémie de Covid-19 sur le plan économique peuvent parfaitement expliquer le délai mis pour retrouver un nouveau locataire, comme le pointe le preneur.
En outre, la société Marti [Localité 7] ne critique pas l'affirmation de la société Cheminées poêles création, qui fait état, en mai 2019, de 12 cellules uniquement occupés dans ce centre commercial et de 5 cellules vacantes lors de la souscription du bail litigieux, tandis que ce centre dispose désormais de 20 locataires commerciaux, comme en atteste la liste des commerces établie par le commissaire de justice dans son procès-verbal du 2 avril 2025. Ainsi se trouve contredite l'allégation d'une perte d'attractivité du centre et des locaux en lien avec la fermeture anticipée du local litigieux.
Dès lors, faute d'établir le préjudice invoqué et le lien de causalité entre ce dernier et la faute reprochée à la société Cheminées poêles création, la demande de la société Marti [Localité 7] en indemnisation de son préjudice, qu'elle soit formée en sa qualité de bailleur ou en sa qualité de propriétaire du centre commercial où se trouve le local litigieux, ne peut qu'être rejetée.
Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire formée par la société Marti [Localité 7].
- Sur les dépens et accessoires
A titre liminaire, il doit être observé qu'aux termes du dispositif de ses conclusions, la société Cheminées poêles création ne sollicite pas expressément de confirmation du jugement entrepris des chefs des dépens et de l'indemnité procédurale.
En cause d'appel, elle forme une demande sur le fondement de l'article 700 pour l'ensemble de la procédure et une demande au titre des dépens de première instance et d'appel.
La société Marti [Localité 7] sollicite quant à elle l'infirmation de la décision de ces chefs.
Il se comprend dès lors de ces prétentions que la société Cheminées poêles création sollicite en réalité la confirmation de la décision concernant le chef des dépens mis à la charge de la société Marti [Localité 7] et l'infirmation de la décision au titre de l'indemnité procédurale, aux fins de voir fixer cette indemnité à une somme globale de 3 000 euros, qui comprend l'indemnité de première instance et d'appel.
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la société Marti [Localité 7] succombant en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens d'appel.Le chef de la décision entreprise est donc confirmé quant aux dépens.
Compte tenu de la demande de la société Cheminées poêles création au titre de l'indemnité procédurale, la décision est infirmée en ce qu'elle a condamné la société Marti à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Cependant, la société Marti [Localité 7] supportant la charge des dépens, il convient de la condamner à payer à la société Cheminées poêles création une somme globale sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel, et de la débouter de sa demande d'indemnité procédurale.
PAR CES MOTIFS
INFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :
- rejeté les demandes de dommages et intérêts supplémentaires'de la société Marti [Localité 7] ;
- condamné la société Marti [Localité 7] aux dépens';
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
DIT que la société Marti [Localité 7] est en droit de conserver une somme de 3 000 euros sur le dépôt de garantie fourni par la société Cheminées poêles création';
CONDAMNE la société Marti [Localité 7] à restituer à la société Cheminées poêles création le dépôt de garantie, soit la somme de 4 920 euros, outre les intérêts au taux de 2,25'%, taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres en 2022, sur la somme de 2 640 euros TTC';
CONDAMNE la société Marti [Localité 7] aux dépens d'appel';
CONDAMNE la société Marti [Localité 7] à payer à la société Cheminées poêles création la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'au titre de la première instance et de l'instance d'appel';
DEBOUTE la société Marti [Localité 7] de sa demande d'indemnité procédurale.
Le greffier
La présidente