CA Paris, Pôle 1 - ch. 8, 30 janvier 2026, n° 25/06210
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 30 JANVIER 2026
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/06210 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLDVF
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Février 2025 -Président du Tribunal judiciaire de Paris - RG n° 23/51075
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Atower Estate sis [Adresse 5]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représenté par Me Aurélie PARICIO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1020
INTIMÉES
S.A.R.L. COOK'N SAJ, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Emmanuel BOUKRIS de la SELEURL SELARL EMMANUEL BOUKRIS AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, G265
S.C.I. SAINTE MANON, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 9]
Représentée par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 décembre 2025, en audience publique, Florence LAGEMI, Président, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES
ARRÊT :
- Contradictoire
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
La SCI Sainte Manon est propriétaire des lots n°1, 23, 84 et 85 situés au rez-de-chaussée de l'immeuble en copropriété du [Adresse 4]). Ces locaux lui ont été cédés par la société Sofincal, qui les avait donnés en location à la société Cook'n Saj, qui y exploite un restaurant.
Soutenant que la société Cook'n Saj a procédé, sans autorisation des copropriétaires, à la pose d'une enseigne lumineuse sur la façade de l'immeuble et à l'installation de quatre grilles de ventilation en perçant le mur d'un cabanon dans la cour intérieure, que cette ventilation génère du bruit et des odeurs dans ladite cour et que cette société utilise les poubelles de l'immeuble afin d'y jeter ses déchets liés à son activité à l'origine d'un encombrement conséquent et d'une dégradation des lieux et ce, en dépit de nombreuses demandes et mises en demeure restées sans effet, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ([Adresse 6]) (ci-après le syndicat des copropriétaires) a assigné, par acte du 22 décembre 2022, la SCI Sainte Manon et la société Cook'n Saj, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins, notamment, d'obtenir leur condamnation, sous astreinte, à la remise en état des parties communes et au paiement d'une provision à valoir sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de leur résistance abusive.
Par ordonnance du 11 février 2025, le premier juge a :
reçu l'intervention volontaire de la société Atower Estate en sa qualité de syndic de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 10] ;
rejeté l'exception de nullité pour vice de fond de l'assignation tirée de la mention du syndic démissionnaire comme représentant du syndicat des copropriétaires ;
rejeté l'exception de nullité pour vice de fond des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires faute de pouvoir valablement donner au syndic, la société Atower Estate ;
déclaré irrecevables car prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires de condamnation in solidum et sous astreinte de la SCI Sainte Manon et de la société Cook'n Saj à faire déposer les derniers stigmates de l'enseigne implantée en façade de l'immeuble, à procéder à la suppression de deux grilles d'aération donnant sur la cour de l'immeuble et à la remise en état d'origine ;
rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande d'injonction de la SCI Sainte Manon et de la société Cook'n Saj in solidum et sous astreinte de stocker les containers poubelles dans le local privatif, objet du bail ;
enjoint à la SCI Sainte Manon et la société Cook'n Saj in solidum de remettre en état la boîte aux lettres affectée au local objet du contrat les unissant ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'astreinte ;
enjoint à la société Cook'n Saj et à la SCI Sainte Manon de stocker les déchets volumineux insusceptibles d'être déposés dans les containers poubelles dans le local commercial et de remplacer le container poubelle dépourvu de couvercle, dans le délai d'un mois de la signification de l'ordonnance, et, en ce qui concerne la société Cook'n Saj, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant le délai d'un mois ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation in solidum de la SCI Sainte Manon et de la société Cook'n Saj à une provision au titre de la réparation du préjudice subi du fait d'une résistance abusive ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à une provision au titre de la réparation du préjudice subi du fait d'un abus de droit d'agir ;
condamné la société Cook'n Saj à garantir la SCI Sainte Manon des condamnations aux dépens et à la remise en état de la boîte aux lettres affectée au local objet du bail unissant les défenderesses ;
rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné in solidum la SCI Sainte Manon et la société Cook'n Saj aux dépens, en ce compris les constats établis par commissaires de justice les 22 juin 2021, 10 novembre 2022 et 12 juin 2024, à l'exclusion du constat du 6 octobre 2023.
Par déclaration du 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions ayant :
déclaré irrecevable sa demande de suppression de deux grilles d'aération restantes et de remise en état d'origine ;
dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte quant à la remise en état de la boîte aux lettres ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation in solidum des sociétés Sainte Manon et Cook'n Saj au paiement d'une provision au titre de la réparation du préjudice subi du fait d'une résistance abusive ;
limité l'injonction faite aux sociétés Cook'n Saj et Sainte Manon au stockage des seuls déchets volumineux insusceptibles d'être déposés dans les containers poubelles dans son local commercial ;
rejeté sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
déclarer son appel recevable et fondé ;
Y faisant droit,
In limine litis,
rejeter l'exception de nullité pour vice de fond de l'assignation introductive d'instance ;
rejeter la fin de non-recevoir de la demande relative au stockage des containers ;
infirmer la décision entreprise en ses dispositions dont elle a relevé appel ;
Statuant à nouveau,
constater l'absence de prescription concernant la demande de retrait des grilles d'aération restantes ;
constater le trouble manifestement illicite que constituent cette installation et celle des grilles (2) enlevées en cours de procédure, réalisées sans autorisation préalable ainsi que le maintien de la boîte aux lettres dégradée ;
constater le trouble anormal du voisinage causé par l'utilisation abusive de la cour de la copropriété par l'entreposage désordonné et excessif de déchets, et du non-entretien des containers professionnels appartenant à la société Cook'n Saj ;
en conséquence,
condamner in solidum la SCI Sainte Manon et la société Cook'n Saj, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à procéder à la suppression de deux grilles d'aération donnant sur la cour de l'immeuble et à la remise en état d'origine, à savoir par le bouchement complet du mur objet du percement et la remise en peinture ;
condamner in solidum la SCI Sainte Manon et la société Cook'n Saj, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à stocker les containers à poubelle de cette dernière dans ses locaux privatifs ;
En tout état de cause,
constater que les diligences effectuées par la société Cook'n Saj ont été entreprises postérieurement à l'assignation et particulièrement tardivement ;
constater la passivité fautive de la SCI Sainte Manon ;
Par conséquent,
condamner in solidum la SCI Sainte Manon et la société Cook'n Saj au paiement d'une provision de 6.000 euros à valoir sur les dommages et intérêts pour résistance abusive ;
condamner in solidum la SCI Sainte Manon et la société Cook'n Saj au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Au surplus, sur l'appel incident des intimés,
débouter les sociétés Cook'n Saj et Sainte Manon de l'ensemble de leurs demandes dont spécialement, celles de condamnation pour procédure abusive et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 novembre 2025, la société Cook'n Saj demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :
rejeté l'exception de nullité pour vice de fond de l'assignation tirée de la mention du syndicat démissionnaire comme représentant du syndicat des copropriétaires ;
rejeté l'exception de nullité pour vice de fond des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires faute de pouvoir valablement donné au syndic, la société Atower Estate ;
rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande d'injonction à la SCI Sainte Manon et à la société Cook'n Saj in solidum et sous astreinte de stocker les containers poubelles dans le local privatif objet du bail ;
enjoint à la SCI Sainte Manon et à la société Cook'n Saj in solidum de remettre en état la boîte aux lettres affectée au local objet du contrat les unissant ;
enjoint à la société Cook'n Saj et à la SCI Sainte Manon de stocker les déchets volumineux insusceptibles d'être déposés dans les containers poubelles dans le local commercial et de remplacer le container poubelle dépourvu de couvercle, dans le délai d'un mois de la signification de l'ordonnance, et, en ce qui concerne la société Cook'n Saj, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant le délai d'un mois ;
condamné la société Cook'n Saj à garantir la SCI Sainte Manon des condamnations aux dépens et à la remise en état de la boîte aux lettres affectée au local objet du bail unissant les défenderesses ;
rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné in solidum la SCI Sainte Manon et la société Cook'n Saj aux dépens, en ce compris les constats établis par commissaires de justice les 22 juin 2021, 10 novembre 2022 et 12 juin 2024, à l'exclusion du constat du 6 octobre 2023 ;
confirmer l'ordonnance pour le surplus ;
Et statuant à nouveau,
déclarer irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires faute d'être valablement représenté par son syndic, la société Atower Estate ;
déclarer irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires faute d'avoir valablement donné pouvoir à la société Atower Estate ;
déclarer irrecevables car prescrites l'action et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires ;
dire n'y avoir lieu à référé ;
débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris les constats d'huissier du 25 août 2022, 10 octobre 2023, 23 septembre et 17 octobre 2025 ;
écarter sa responsabilité et retenir uniquement celle de la SCI Sainte Manon ;
condamner la SCI Sainte Manon 'à relever garantie' de toute condamnation prononcée à son encontre.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 novembre 2025, la SCI Sainte Manon demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande d'injonction à la SCI Sainte Manon et à la société Cook'n Saj in solidum et sous astreinte de stocker les containers poubelles dans le local privatif objet du bail, enjoint à la SCI Sainte Manon et à la société Cook'n Saj in solidum de remettre en état la boîte aux lettres affectée au local objet du contrat les unissant, enjoint à la SCI Sainte Manon et à la société Cook'n Saj in solidum de stocker les déchets volumineux insusceptibles d'être déposés dans les containers poubelles dans le local commercial et de remplacer le container poubelle dépourvu de couvercle dans le délai d'un mois de la signification de l'ordonnance ; rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
la confirmer pour le surplus ;
débouter la société Cook'n Saj de son appel incident, en tout cas le déclarer mal fondé ;
Statuant à nouveau
dire n'y avoir lieu à référé ;
rejeter l'ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires, la société Cook'n Saj ou de toute autre partie en tout cas en ce qu'elles sont dirigées à son encontre ;
A titre subsidiaire,
condamner la société Cook'n Saj à la relever de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;
En tout état de cause,
condamner le syndicat des copropriétaires, sinon tout succombant, à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile avec exécution provisoire, ainsi qu'aux dépens.
La clôture de la procédure a été prononcée le 3 décembre 2025.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur la régularité de l'acte introductif d'instance
Il résulte des dispositions combinées des articles 117, 119 et 121 du code de procédure civile, que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte, le défaut de capacité d'ester en justice, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice et le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice ; que les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief ; que dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
Au cas présent, la société Cook'n Saj soutient que dans l'acte introductif d'instance délivré le 22 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires était représenté par son syndic, la société Dassonville & Fron alors que celle-ci avait démissionné le 6 octobre 2022 et avait été remplacée par la société Atower Estate ainsi qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale tenue à cette date.
S'il est exact que lors de la délivrance de l'acte introductif d'instance, le 22 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires n'était pas valablement représenté, ce dernier, représenté par son syndic en exercice, la société Atower Estate, a fait délivrer, le 15 mai 2023, une nouvelle assignation aux sociétés Cook'n Saj et Sainte Manon pour l'audience du 30 mai 2023 devant se tenir devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, à laquelle la société Atower Estate est intervenue volontairement.
Ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, l'irrégularité ayant initialement affecté l'acte introductif d'instance n'existait plus lorsque celui-ci a statué.
Par ailleurs, selon les dispositions de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n'est toutefois pas nécessaire pour, notamment, les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés.
La société Cook'n Saj soulève le défaut de mandat du syndic pour engager la présente action. Toutefois, celle-ci, n'étant pas copropriétaire, est sans qualité pour soulever ce défaut de mandat, lequel n'est, en tout état de cause, pas nécessaire s'agissant d'une action en référé.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ces chefs.
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires
Il sera relevé à la lecture de la déclaration d'appel et des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires que celui-ci a remis en discussion devant la cour les points suivants :
la suppression des deux petites grilles d'aération restantes, la société Cook'n Saj ayant procédé, en cours de procédure, à la suppression des deux grandes grilles, dont l'installation est constitutive d'un trouble manifestement illicite ;
le prononcé d'une astreinte devant assortir la remise en état de la boîte aux lettres ;
le stockage des déchets de la société Cook'n Saj dans la cour commune constitutif d'un trouble anormal de voisinage ;
l'indemnité provisionnelle en réparation du préjudice subi du fait d'une résistance abusive des intimées ;
le rejet de sa demande au titre des frais irrépétibles.
Sur la suppression des deux grilles d'aération
Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Cook'n Saj a installé, sans autorisation de la copropriété, quatre grilles d'aération afin d'assurer une ventilation de son local en perçant le mur donnant sur la cour de l'immeuble. S'il ne conteste pas le retrait de deux des grilles, il demande que les deux autres soient également retirées et affirme que sa demande à ce titre n'est pas prescrite contrairement à ce qu'a retenu le premier juge.
La société Cook'n Saj indique occuper le local litigieux depuis le 1er juillet 2016 et y exercer l'activité de restauration depuis cette date, de sorte que le syndicat des copropriétaires connaît ses conditions d'exploitation depuis son entrée dans les lieux et considère ainsi que l'action du syndicat liée à celles-ci est nécessairement prescrite pour les faits antérieurs au 1er juillet 2021.
Elle affirme que les deux petites grilles restantes sur lesquelles porte actuellement le litige, étaient préexistantes à son arrivée et avaient été installées par les anciens restaurateurs.
Selon l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis du 10 juillet 1965, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Les actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires se prescrivent donc par un délai de cinq ans, le point de départ de ce délai étant la date à laquelle le copropriétaire ou le syndicat a eu connaissance de l'infraction au règlement de copropriété.
Il est constant que quatre grilles avaient été installées dans le mur donnant dans la cour intérieure de l'immeuble : deux petites en haut du mur, installées horizontalement et sur le même alignement et deux plus grandes, installées verticalement en haut et en bas du mur, ainsi qu'il résulte du procès-verbal de constat dressé le 22 juin 2021.
La société Cook'n Saj ne conteste pas avoir fait installer les deux plus grandes, en 2019, lors de l'installation d'un système de ventilation, qu'elle a fait retirer en cours de procédure et a d'ailleurs communiqué au syndic la facture des travaux qu'elle a fait réaliser.
Restent en litige les deux petites grilles. Le syndicat des copropriétaires verse aux débats en pièce n°10, une photographie représentant les quatre grilles, les deux plus grandes (depuis retirées) entourées d'un cercle blanc comportant la mention 'deux grilles d'aération de la salle' et les deux plus petites, entourées d'un cercle noir comportant la mention 'deux grilles déjà existantes depuis les anciens restaurateurs', ce qui permet, ainsi que l'a fait le premier juge, d'en déduire que ces petites grilles préexistaient à l'entrée dans les lieux de la société Cook'n Saj. La société Sainte Manon, se fondant sur un procès-verbal de constat du 6 octobre 2023, ayant relevé l'ancienneté de ces grilles, affirme que celles-ci n'ont pas été installées par son actuel locataire et rappelle que ses prédécesseurs exerçaient également une activité de restauration dans les lieux.
Le syndicat des copropriétaires, qui soutient, sans le démontrer, que les mentions susvisées ont été apposées par la société Cook'n Saj, n'établit pas que les grilles restant en litige ont été installées par cette dernière.
Il est relevé, en tout état de cause, à la lecture du procès-verbal de constat du 22 juin 2021, établi à la requête du syndicat des copropriétaires, que les petites grilles n'étaient pas concernées par ce constat, le commissaire de justice ayant relevé que le bruit de ventilation continu et sourd provenait de la grande grille de laquelle s'échappaient des odeurs de cuisine, les deux grandes grilles ayant été fléchées sur la photographie annexée à ce constat.
Ainsi qu'il a été précédemment exposé, le procès-verbal de constat du 6 octobre 2023, démontre que les deux petites aérations en partie haute du mur sont anciennes, les deux grandes ayant été entre-temps retirées et le mur réparé.
La facture de la société Must Air du 9 février 2019, relative à l'installation d'une ventilation, communiquée par la société Cook'n Saj au syndic, le 22 février 2023, ne porte pas sur les petites grilles en litige.
Enfin, se fondant sur un procès-verbal de constat des 23 septembre et 17 octobre 2025, dans lequel le commissaire de justice a noté que l'une des grilles, à gauche apparaît correspondre à une prise d'air pour l'installation de l'extraction de la hotte à laquelle elle est raccordée par une gaine visible à l'intérieur et que les sanitaires sont équipés d'une VMC raccordée par une gaine à l'autre petite grille, la société Cook'n Saj indique n'avoir pas entrepris de travaux portant sur l'installation de ces gaines, ce que nul ne soutient.
Dans ces conditions, dès lors qu'il n'est pas démontré avec l'évidence requise en référé que les grilles litigieuses ont été installées par la société Cook'n Saj, entrée dans les lieux le 1er juillet 2016, la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre apparaît prescrite. L'ordonnance entreprise est donc confirmée de ce chef.
Sur le prononcé d'une astreinte au titre de la remise en état de la boîte aux lettres
Le syndicat des copropriétaires demande l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a refusé d'assortir d'une astreinte l'injonction donnée aux intimées de réparer leur boîte aux lettres.
Le syndicat des copropriétaires reconnaît dans ses écritures d'appel que la société Cook'n Saj a procédé à la réparation de ladite boîte aux lettres. Dans ces conditions, le prononcé d'une astreinte n'apparaît pas davantage justifié à hauteur de cour.
L'ordonnance sera donc confirmée de ce chef.
Sur le stockage des poubelles
Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Cook'n Saj entrepose des déchets et poubelles dans la cour commune à l'origine de nuisances et d'un trouble anormal de voisinage, d'autant que les containers utilisés sont dépourvus de couvercle. Il demande donc que la société Cook'n Saj stocke ses poubelles et déchets dans ses locaux privatifs, en dehors des horaires où elle est autorisée à les sortir dans la rue aux fins de ramassage des ordures ménagères.
Les sociétés intimées soulèvent l'irrecevabilité de cette demande au motif que la société Cook'n Saj est installée dans les lieux depuis juillet 2016 et entrepose ses poubelles dans la cour de l'immeuble, tout comme ses prédécesseurs de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires est nécessairement préscrite.
L'action pour trouble anormal de voisinage constitue non une action immobilière réelle mais une action en responsabilité civile extra-contractuelle soumise à la prescription de cinq ans prévue à l'article 2224 du code civil. La prescription quinquennale court à compter de la première manifestation des troubles, leur seule répétition sur une longue période ne faisant pas courir un nouveau délai de prescription.
Au cas présent, le syndicat des copropriétaires a engagé son action suivant acte du 22 décembre 2022, régularisé le 15 mai 2023. Il n'est pas démontré que le trouble allégué s'était manifesté plus de cinq ans avant cette dernière date, soit le 15 mai 2018.
En effet, aucun élément ne démontre que l'exploitation du fonds par les précédents restaurateurs occasionnait les troubles allégués ni que dès son entrée dans les lieux, la société Cook'n Saj a abusivement usé des parties communes en générant les nuisances invoquées, la cour relevant qu'il n'est produit aucune lettre du syndicat des copropriétaires ou de son représentant avant celle du 16 juin 2021 pour dénoncer le trouble anormal de voisinage litigieux.
Dans ces conditions, la fin de non-recevoir sera rejetée et l'ordonnance entreprise confirmée de ce chef.
Un trouble anormal de voisinage est constitué dès lors qu'il existe une nuisance excédant les inconvénients normaux de voisinage, qui doivent être prouvés par celui qui les invoque et établis objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée.
Le propriétaire d'un bien donné en location est responsable de plein droit et ne peut s'exonérer de sa responsabilité en arguant de l'inaction de son locataire.
En l'espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 12 juin 2024 que huit poubelles sont entreposées dans la cour de l'immeuble en prolongement du hall d'entrée, que deux d'entre elles comportant un adhésif mentionnant la société Cook'n Saj, sont, pour l'une dépourvue de couvercle et posée en partie centrale et pour l'autre stockée contre le mur du fond.
La cour observe que contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat, les photographies jointes à ce procès-verbal de constat ne démontrent pas que la cour commune est utilisée comme 'une décharge à ciel ouvert'.
S'il est exact qu'il apparaît sur la photographie insérée en page 8 du constat, qu'à côté de la poubelle dépourvue de couvercle, ont été entreposés des objets encombrants, rien ne permet de considérer que ceux-ci proviennent de la société Cook'n Saj.
Par ailleurs, la photographie insérée en page 16 des conclusions de l'appelant, prise d'un étage dans des circonstances non établies, qui laisse apparaître que la poubelle sans couvercle contient des déchets enfermés dans un sac, ne permet pas de caractériser un trouble dépassant les inconvénients normaux de voisinage, alors au surplus, que sont entreposés dans cette cour commune d'autres poubelles dont nul ne prétend qu'elles seraient toutes utilisées par la société Cook'n Saj.
Dans ces conditions, il convient, infirmant l'ordonnance entreprise de ce chef, de dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande.
Sur la demande de provision en réparation du préjudice résultant d'une résistance abusive des intimées
Le syndicat des copropriétaires sollicite une provision de 6.000 euros en réparation de son préjudice qu'il impute à la résistance abusive des intimées.
Mais, non seulement l'intention de nuire ou la mauvaise foi des sociétés Cook'n Saj et Sainte Manon n'est pas établie avec l'évidence requise en référé, mais le préjudice invoqué n'apparaît pas davantage caractérisé.
Il convient donc, confirmant l'ordonnance entreprise, de débouter le syndicat des copropriétaires de ce chef de demande.
Sur la demande en garantie formée par la SCI Sainte Manon
Le bail conclu entre les sociétés Sainte Manon et Cook'n Saj dispose, en son article 9, que 'le preneur s'engage à ne rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance au voisinage. Il s'engage à garantir et relever le bailleur pour toute indemnité qui pourrait être due par ce dernier du fait du preneur'.
L'ordonnance en ce qu'elle a enjoint aux sociétés intimées, tenues in solidum, de remettre en état la boîte aux lettres et condamné ces sociétés in solidum aux dépens, condamnation qui sera ci-après confirmée, il y a lieu, en application de l'article précité, d'accueillir la demande de garantie formée par la société Sainte Manon. L'ordonnance est donc confirmée de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
La société Cook'n Saj sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10.000 euros pour procédure abusive.
L'action en justice, comme l'exercice du droit d'appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol ou encore de légèreté blâmable. Ces exigences n'étant pas satisfaites en l'espèce, la société Cook'n Saj sera déboutée de sa demande de ce chef. L'ordonnance est confirmée sur ce point.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Au regard de l'issue du litige en appel, chacune des parties conservera les dépens et frais irrépétibles qu'elle a exposés.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a enjoint à la société Cook'n Saj et à la société Sainte Manon de stocker les déchets volumineux insusceptibles d'être déposés dans les containers poubelle dans le local commercial et de remplacer le container poubelle dépourvu de couvercle, dans le délai d'un mois de la signification de l'ordonnance, et, en ce qui concerne la société Cook'n Saj, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant le délai d'un mois ;
Statuant à nouveau de ce chef,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires relative à l'existence d'un trouble anormal de voisinage résultant du stockage des poubelles dans la cour commune ;
Confirme l'ordonnance en ses autres dispositions ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés en appel ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 30 JANVIER 2026
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/06210 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLDVF
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Février 2025 -Président du Tribunal judiciaire de Paris - RG n° 23/51075
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Atower Estate sis [Adresse 5]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représenté par Me Aurélie PARICIO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1020
INTIMÉES
S.A.R.L. COOK'N SAJ, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Emmanuel BOUKRIS de la SELEURL SELARL EMMANUEL BOUKRIS AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, G265
S.C.I. SAINTE MANON, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 9]
Représentée par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 décembre 2025, en audience publique, Florence LAGEMI, Président, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES
ARRÊT :
- Contradictoire
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
La SCI Sainte Manon est propriétaire des lots n°1, 23, 84 et 85 situés au rez-de-chaussée de l'immeuble en copropriété du [Adresse 4]). Ces locaux lui ont été cédés par la société Sofincal, qui les avait donnés en location à la société Cook'n Saj, qui y exploite un restaurant.
Soutenant que la société Cook'n Saj a procédé, sans autorisation des copropriétaires, à la pose d'une enseigne lumineuse sur la façade de l'immeuble et à l'installation de quatre grilles de ventilation en perçant le mur d'un cabanon dans la cour intérieure, que cette ventilation génère du bruit et des odeurs dans ladite cour et que cette société utilise les poubelles de l'immeuble afin d'y jeter ses déchets liés à son activité à l'origine d'un encombrement conséquent et d'une dégradation des lieux et ce, en dépit de nombreuses demandes et mises en demeure restées sans effet, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ([Adresse 6]) (ci-après le syndicat des copropriétaires) a assigné, par acte du 22 décembre 2022, la SCI Sainte Manon et la société Cook'n Saj, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins, notamment, d'obtenir leur condamnation, sous astreinte, à la remise en état des parties communes et au paiement d'une provision à valoir sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de leur résistance abusive.
Par ordonnance du 11 février 2025, le premier juge a :
reçu l'intervention volontaire de la société Atower Estate en sa qualité de syndic de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 10] ;
rejeté l'exception de nullité pour vice de fond de l'assignation tirée de la mention du syndic démissionnaire comme représentant du syndicat des copropriétaires ;
rejeté l'exception de nullité pour vice de fond des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires faute de pouvoir valablement donner au syndic, la société Atower Estate ;
déclaré irrecevables car prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires de condamnation in solidum et sous astreinte de la SCI Sainte Manon et de la société Cook'n Saj à faire déposer les derniers stigmates de l'enseigne implantée en façade de l'immeuble, à procéder à la suppression de deux grilles d'aération donnant sur la cour de l'immeuble et à la remise en état d'origine ;
rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande d'injonction de la SCI Sainte Manon et de la société Cook'n Saj in solidum et sous astreinte de stocker les containers poubelles dans le local privatif, objet du bail ;
enjoint à la SCI Sainte Manon et la société Cook'n Saj in solidum de remettre en état la boîte aux lettres affectée au local objet du contrat les unissant ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'astreinte ;
enjoint à la société Cook'n Saj et à la SCI Sainte Manon de stocker les déchets volumineux insusceptibles d'être déposés dans les containers poubelles dans le local commercial et de remplacer le container poubelle dépourvu de couvercle, dans le délai d'un mois de la signification de l'ordonnance, et, en ce qui concerne la société Cook'n Saj, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant le délai d'un mois ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation in solidum de la SCI Sainte Manon et de la société Cook'n Saj à une provision au titre de la réparation du préjudice subi du fait d'une résistance abusive ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à une provision au titre de la réparation du préjudice subi du fait d'un abus de droit d'agir ;
condamné la société Cook'n Saj à garantir la SCI Sainte Manon des condamnations aux dépens et à la remise en état de la boîte aux lettres affectée au local objet du bail unissant les défenderesses ;
rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné in solidum la SCI Sainte Manon et la société Cook'n Saj aux dépens, en ce compris les constats établis par commissaires de justice les 22 juin 2021, 10 novembre 2022 et 12 juin 2024, à l'exclusion du constat du 6 octobre 2023.
Par déclaration du 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions ayant :
déclaré irrecevable sa demande de suppression de deux grilles d'aération restantes et de remise en état d'origine ;
dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte quant à la remise en état de la boîte aux lettres ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation in solidum des sociétés Sainte Manon et Cook'n Saj au paiement d'une provision au titre de la réparation du préjudice subi du fait d'une résistance abusive ;
limité l'injonction faite aux sociétés Cook'n Saj et Sainte Manon au stockage des seuls déchets volumineux insusceptibles d'être déposés dans les containers poubelles dans son local commercial ;
rejeté sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
déclarer son appel recevable et fondé ;
Y faisant droit,
In limine litis,
rejeter l'exception de nullité pour vice de fond de l'assignation introductive d'instance ;
rejeter la fin de non-recevoir de la demande relative au stockage des containers ;
infirmer la décision entreprise en ses dispositions dont elle a relevé appel ;
Statuant à nouveau,
constater l'absence de prescription concernant la demande de retrait des grilles d'aération restantes ;
constater le trouble manifestement illicite que constituent cette installation et celle des grilles (2) enlevées en cours de procédure, réalisées sans autorisation préalable ainsi que le maintien de la boîte aux lettres dégradée ;
constater le trouble anormal du voisinage causé par l'utilisation abusive de la cour de la copropriété par l'entreposage désordonné et excessif de déchets, et du non-entretien des containers professionnels appartenant à la société Cook'n Saj ;
en conséquence,
condamner in solidum la SCI Sainte Manon et la société Cook'n Saj, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à procéder à la suppression de deux grilles d'aération donnant sur la cour de l'immeuble et à la remise en état d'origine, à savoir par le bouchement complet du mur objet du percement et la remise en peinture ;
condamner in solidum la SCI Sainte Manon et la société Cook'n Saj, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à stocker les containers à poubelle de cette dernière dans ses locaux privatifs ;
En tout état de cause,
constater que les diligences effectuées par la société Cook'n Saj ont été entreprises postérieurement à l'assignation et particulièrement tardivement ;
constater la passivité fautive de la SCI Sainte Manon ;
Par conséquent,
condamner in solidum la SCI Sainte Manon et la société Cook'n Saj au paiement d'une provision de 6.000 euros à valoir sur les dommages et intérêts pour résistance abusive ;
condamner in solidum la SCI Sainte Manon et la société Cook'n Saj au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Au surplus, sur l'appel incident des intimés,
débouter les sociétés Cook'n Saj et Sainte Manon de l'ensemble de leurs demandes dont spécialement, celles de condamnation pour procédure abusive et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 novembre 2025, la société Cook'n Saj demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :
rejeté l'exception de nullité pour vice de fond de l'assignation tirée de la mention du syndicat démissionnaire comme représentant du syndicat des copropriétaires ;
rejeté l'exception de nullité pour vice de fond des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires faute de pouvoir valablement donné au syndic, la société Atower Estate ;
rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande d'injonction à la SCI Sainte Manon et à la société Cook'n Saj in solidum et sous astreinte de stocker les containers poubelles dans le local privatif objet du bail ;
enjoint à la SCI Sainte Manon et à la société Cook'n Saj in solidum de remettre en état la boîte aux lettres affectée au local objet du contrat les unissant ;
enjoint à la société Cook'n Saj et à la SCI Sainte Manon de stocker les déchets volumineux insusceptibles d'être déposés dans les containers poubelles dans le local commercial et de remplacer le container poubelle dépourvu de couvercle, dans le délai d'un mois de la signification de l'ordonnance, et, en ce qui concerne la société Cook'n Saj, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant le délai d'un mois ;
condamné la société Cook'n Saj à garantir la SCI Sainte Manon des condamnations aux dépens et à la remise en état de la boîte aux lettres affectée au local objet du bail unissant les défenderesses ;
rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné in solidum la SCI Sainte Manon et la société Cook'n Saj aux dépens, en ce compris les constats établis par commissaires de justice les 22 juin 2021, 10 novembre 2022 et 12 juin 2024, à l'exclusion du constat du 6 octobre 2023 ;
confirmer l'ordonnance pour le surplus ;
Et statuant à nouveau,
déclarer irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires faute d'être valablement représenté par son syndic, la société Atower Estate ;
déclarer irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires faute d'avoir valablement donné pouvoir à la société Atower Estate ;
déclarer irrecevables car prescrites l'action et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires ;
dire n'y avoir lieu à référé ;
débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris les constats d'huissier du 25 août 2022, 10 octobre 2023, 23 septembre et 17 octobre 2025 ;
écarter sa responsabilité et retenir uniquement celle de la SCI Sainte Manon ;
condamner la SCI Sainte Manon 'à relever garantie' de toute condamnation prononcée à son encontre.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 novembre 2025, la SCI Sainte Manon demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande d'injonction à la SCI Sainte Manon et à la société Cook'n Saj in solidum et sous astreinte de stocker les containers poubelles dans le local privatif objet du bail, enjoint à la SCI Sainte Manon et à la société Cook'n Saj in solidum de remettre en état la boîte aux lettres affectée au local objet du contrat les unissant, enjoint à la SCI Sainte Manon et à la société Cook'n Saj in solidum de stocker les déchets volumineux insusceptibles d'être déposés dans les containers poubelles dans le local commercial et de remplacer le container poubelle dépourvu de couvercle dans le délai d'un mois de la signification de l'ordonnance ; rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
la confirmer pour le surplus ;
débouter la société Cook'n Saj de son appel incident, en tout cas le déclarer mal fondé ;
Statuant à nouveau
dire n'y avoir lieu à référé ;
rejeter l'ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires, la société Cook'n Saj ou de toute autre partie en tout cas en ce qu'elles sont dirigées à son encontre ;
A titre subsidiaire,
condamner la société Cook'n Saj à la relever de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;
En tout état de cause,
condamner le syndicat des copropriétaires, sinon tout succombant, à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile avec exécution provisoire, ainsi qu'aux dépens.
La clôture de la procédure a été prononcée le 3 décembre 2025.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur la régularité de l'acte introductif d'instance
Il résulte des dispositions combinées des articles 117, 119 et 121 du code de procédure civile, que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte, le défaut de capacité d'ester en justice, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice et le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice ; que les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief ; que dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
Au cas présent, la société Cook'n Saj soutient que dans l'acte introductif d'instance délivré le 22 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires était représenté par son syndic, la société Dassonville & Fron alors que celle-ci avait démissionné le 6 octobre 2022 et avait été remplacée par la société Atower Estate ainsi qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale tenue à cette date.
S'il est exact que lors de la délivrance de l'acte introductif d'instance, le 22 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires n'était pas valablement représenté, ce dernier, représenté par son syndic en exercice, la société Atower Estate, a fait délivrer, le 15 mai 2023, une nouvelle assignation aux sociétés Cook'n Saj et Sainte Manon pour l'audience du 30 mai 2023 devant se tenir devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, à laquelle la société Atower Estate est intervenue volontairement.
Ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, l'irrégularité ayant initialement affecté l'acte introductif d'instance n'existait plus lorsque celui-ci a statué.
Par ailleurs, selon les dispositions de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n'est toutefois pas nécessaire pour, notamment, les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés.
La société Cook'n Saj soulève le défaut de mandat du syndic pour engager la présente action. Toutefois, celle-ci, n'étant pas copropriétaire, est sans qualité pour soulever ce défaut de mandat, lequel n'est, en tout état de cause, pas nécessaire s'agissant d'une action en référé.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ces chefs.
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires
Il sera relevé à la lecture de la déclaration d'appel et des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires que celui-ci a remis en discussion devant la cour les points suivants :
la suppression des deux petites grilles d'aération restantes, la société Cook'n Saj ayant procédé, en cours de procédure, à la suppression des deux grandes grilles, dont l'installation est constitutive d'un trouble manifestement illicite ;
le prononcé d'une astreinte devant assortir la remise en état de la boîte aux lettres ;
le stockage des déchets de la société Cook'n Saj dans la cour commune constitutif d'un trouble anormal de voisinage ;
l'indemnité provisionnelle en réparation du préjudice subi du fait d'une résistance abusive des intimées ;
le rejet de sa demande au titre des frais irrépétibles.
Sur la suppression des deux grilles d'aération
Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Cook'n Saj a installé, sans autorisation de la copropriété, quatre grilles d'aération afin d'assurer une ventilation de son local en perçant le mur donnant sur la cour de l'immeuble. S'il ne conteste pas le retrait de deux des grilles, il demande que les deux autres soient également retirées et affirme que sa demande à ce titre n'est pas prescrite contrairement à ce qu'a retenu le premier juge.
La société Cook'n Saj indique occuper le local litigieux depuis le 1er juillet 2016 et y exercer l'activité de restauration depuis cette date, de sorte que le syndicat des copropriétaires connaît ses conditions d'exploitation depuis son entrée dans les lieux et considère ainsi que l'action du syndicat liée à celles-ci est nécessairement prescrite pour les faits antérieurs au 1er juillet 2021.
Elle affirme que les deux petites grilles restantes sur lesquelles porte actuellement le litige, étaient préexistantes à son arrivée et avaient été installées par les anciens restaurateurs.
Selon l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis du 10 juillet 1965, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Les actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires se prescrivent donc par un délai de cinq ans, le point de départ de ce délai étant la date à laquelle le copropriétaire ou le syndicat a eu connaissance de l'infraction au règlement de copropriété.
Il est constant que quatre grilles avaient été installées dans le mur donnant dans la cour intérieure de l'immeuble : deux petites en haut du mur, installées horizontalement et sur le même alignement et deux plus grandes, installées verticalement en haut et en bas du mur, ainsi qu'il résulte du procès-verbal de constat dressé le 22 juin 2021.
La société Cook'n Saj ne conteste pas avoir fait installer les deux plus grandes, en 2019, lors de l'installation d'un système de ventilation, qu'elle a fait retirer en cours de procédure et a d'ailleurs communiqué au syndic la facture des travaux qu'elle a fait réaliser.
Restent en litige les deux petites grilles. Le syndicat des copropriétaires verse aux débats en pièce n°10, une photographie représentant les quatre grilles, les deux plus grandes (depuis retirées) entourées d'un cercle blanc comportant la mention 'deux grilles d'aération de la salle' et les deux plus petites, entourées d'un cercle noir comportant la mention 'deux grilles déjà existantes depuis les anciens restaurateurs', ce qui permet, ainsi que l'a fait le premier juge, d'en déduire que ces petites grilles préexistaient à l'entrée dans les lieux de la société Cook'n Saj. La société Sainte Manon, se fondant sur un procès-verbal de constat du 6 octobre 2023, ayant relevé l'ancienneté de ces grilles, affirme que celles-ci n'ont pas été installées par son actuel locataire et rappelle que ses prédécesseurs exerçaient également une activité de restauration dans les lieux.
Le syndicat des copropriétaires, qui soutient, sans le démontrer, que les mentions susvisées ont été apposées par la société Cook'n Saj, n'établit pas que les grilles restant en litige ont été installées par cette dernière.
Il est relevé, en tout état de cause, à la lecture du procès-verbal de constat du 22 juin 2021, établi à la requête du syndicat des copropriétaires, que les petites grilles n'étaient pas concernées par ce constat, le commissaire de justice ayant relevé que le bruit de ventilation continu et sourd provenait de la grande grille de laquelle s'échappaient des odeurs de cuisine, les deux grandes grilles ayant été fléchées sur la photographie annexée à ce constat.
Ainsi qu'il a été précédemment exposé, le procès-verbal de constat du 6 octobre 2023, démontre que les deux petites aérations en partie haute du mur sont anciennes, les deux grandes ayant été entre-temps retirées et le mur réparé.
La facture de la société Must Air du 9 février 2019, relative à l'installation d'une ventilation, communiquée par la société Cook'n Saj au syndic, le 22 février 2023, ne porte pas sur les petites grilles en litige.
Enfin, se fondant sur un procès-verbal de constat des 23 septembre et 17 octobre 2025, dans lequel le commissaire de justice a noté que l'une des grilles, à gauche apparaît correspondre à une prise d'air pour l'installation de l'extraction de la hotte à laquelle elle est raccordée par une gaine visible à l'intérieur et que les sanitaires sont équipés d'une VMC raccordée par une gaine à l'autre petite grille, la société Cook'n Saj indique n'avoir pas entrepris de travaux portant sur l'installation de ces gaines, ce que nul ne soutient.
Dans ces conditions, dès lors qu'il n'est pas démontré avec l'évidence requise en référé que les grilles litigieuses ont été installées par la société Cook'n Saj, entrée dans les lieux le 1er juillet 2016, la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre apparaît prescrite. L'ordonnance entreprise est donc confirmée de ce chef.
Sur le prononcé d'une astreinte au titre de la remise en état de la boîte aux lettres
Le syndicat des copropriétaires demande l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a refusé d'assortir d'une astreinte l'injonction donnée aux intimées de réparer leur boîte aux lettres.
Le syndicat des copropriétaires reconnaît dans ses écritures d'appel que la société Cook'n Saj a procédé à la réparation de ladite boîte aux lettres. Dans ces conditions, le prononcé d'une astreinte n'apparaît pas davantage justifié à hauteur de cour.
L'ordonnance sera donc confirmée de ce chef.
Sur le stockage des poubelles
Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Cook'n Saj entrepose des déchets et poubelles dans la cour commune à l'origine de nuisances et d'un trouble anormal de voisinage, d'autant que les containers utilisés sont dépourvus de couvercle. Il demande donc que la société Cook'n Saj stocke ses poubelles et déchets dans ses locaux privatifs, en dehors des horaires où elle est autorisée à les sortir dans la rue aux fins de ramassage des ordures ménagères.
Les sociétés intimées soulèvent l'irrecevabilité de cette demande au motif que la société Cook'n Saj est installée dans les lieux depuis juillet 2016 et entrepose ses poubelles dans la cour de l'immeuble, tout comme ses prédécesseurs de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires est nécessairement préscrite.
L'action pour trouble anormal de voisinage constitue non une action immobilière réelle mais une action en responsabilité civile extra-contractuelle soumise à la prescription de cinq ans prévue à l'article 2224 du code civil. La prescription quinquennale court à compter de la première manifestation des troubles, leur seule répétition sur une longue période ne faisant pas courir un nouveau délai de prescription.
Au cas présent, le syndicat des copropriétaires a engagé son action suivant acte du 22 décembre 2022, régularisé le 15 mai 2023. Il n'est pas démontré que le trouble allégué s'était manifesté plus de cinq ans avant cette dernière date, soit le 15 mai 2018.
En effet, aucun élément ne démontre que l'exploitation du fonds par les précédents restaurateurs occasionnait les troubles allégués ni que dès son entrée dans les lieux, la société Cook'n Saj a abusivement usé des parties communes en générant les nuisances invoquées, la cour relevant qu'il n'est produit aucune lettre du syndicat des copropriétaires ou de son représentant avant celle du 16 juin 2021 pour dénoncer le trouble anormal de voisinage litigieux.
Dans ces conditions, la fin de non-recevoir sera rejetée et l'ordonnance entreprise confirmée de ce chef.
Un trouble anormal de voisinage est constitué dès lors qu'il existe une nuisance excédant les inconvénients normaux de voisinage, qui doivent être prouvés par celui qui les invoque et établis objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée.
Le propriétaire d'un bien donné en location est responsable de plein droit et ne peut s'exonérer de sa responsabilité en arguant de l'inaction de son locataire.
En l'espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 12 juin 2024 que huit poubelles sont entreposées dans la cour de l'immeuble en prolongement du hall d'entrée, que deux d'entre elles comportant un adhésif mentionnant la société Cook'n Saj, sont, pour l'une dépourvue de couvercle et posée en partie centrale et pour l'autre stockée contre le mur du fond.
La cour observe que contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat, les photographies jointes à ce procès-verbal de constat ne démontrent pas que la cour commune est utilisée comme 'une décharge à ciel ouvert'.
S'il est exact qu'il apparaît sur la photographie insérée en page 8 du constat, qu'à côté de la poubelle dépourvue de couvercle, ont été entreposés des objets encombrants, rien ne permet de considérer que ceux-ci proviennent de la société Cook'n Saj.
Par ailleurs, la photographie insérée en page 16 des conclusions de l'appelant, prise d'un étage dans des circonstances non établies, qui laisse apparaître que la poubelle sans couvercle contient des déchets enfermés dans un sac, ne permet pas de caractériser un trouble dépassant les inconvénients normaux de voisinage, alors au surplus, que sont entreposés dans cette cour commune d'autres poubelles dont nul ne prétend qu'elles seraient toutes utilisées par la société Cook'n Saj.
Dans ces conditions, il convient, infirmant l'ordonnance entreprise de ce chef, de dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande.
Sur la demande de provision en réparation du préjudice résultant d'une résistance abusive des intimées
Le syndicat des copropriétaires sollicite une provision de 6.000 euros en réparation de son préjudice qu'il impute à la résistance abusive des intimées.
Mais, non seulement l'intention de nuire ou la mauvaise foi des sociétés Cook'n Saj et Sainte Manon n'est pas établie avec l'évidence requise en référé, mais le préjudice invoqué n'apparaît pas davantage caractérisé.
Il convient donc, confirmant l'ordonnance entreprise, de débouter le syndicat des copropriétaires de ce chef de demande.
Sur la demande en garantie formée par la SCI Sainte Manon
Le bail conclu entre les sociétés Sainte Manon et Cook'n Saj dispose, en son article 9, que 'le preneur s'engage à ne rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance au voisinage. Il s'engage à garantir et relever le bailleur pour toute indemnité qui pourrait être due par ce dernier du fait du preneur'.
L'ordonnance en ce qu'elle a enjoint aux sociétés intimées, tenues in solidum, de remettre en état la boîte aux lettres et condamné ces sociétés in solidum aux dépens, condamnation qui sera ci-après confirmée, il y a lieu, en application de l'article précité, d'accueillir la demande de garantie formée par la société Sainte Manon. L'ordonnance est donc confirmée de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
La société Cook'n Saj sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10.000 euros pour procédure abusive.
L'action en justice, comme l'exercice du droit d'appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol ou encore de légèreté blâmable. Ces exigences n'étant pas satisfaites en l'espèce, la société Cook'n Saj sera déboutée de sa demande de ce chef. L'ordonnance est confirmée sur ce point.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Au regard de l'issue du litige en appel, chacune des parties conservera les dépens et frais irrépétibles qu'elle a exposés.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a enjoint à la société Cook'n Saj et à la société Sainte Manon de stocker les déchets volumineux insusceptibles d'être déposés dans les containers poubelle dans le local commercial et de remplacer le container poubelle dépourvu de couvercle, dans le délai d'un mois de la signification de l'ordonnance, et, en ce qui concerne la société Cook'n Saj, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant le délai d'un mois ;
Statuant à nouveau de ce chef,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires relative à l'existence d'un trouble anormal de voisinage résultant du stockage des poubelles dans la cour commune ;
Confirme l'ordonnance en ses autres dispositions ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés en appel ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT