Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 mai 2024), le 27 juin 2017, la société S.C.I. Yvette (la bailleresse), propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société Vavintel (la locataire), lui a délivré un congé, à effet au 31 décembre 2017, avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction.

2. Le 6 octobre 2017, la bailleresse a assigné la locataire en référé afin que soit ordonnée une expertise pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation.

3. Par ordonnance du 7 décembre 2017, le juge des référés a désigné un expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 10 juillet 2020.

4. Le 6 mars 2020, la locataire a assigné la bailleresse en condamnation au paiement d'une indemnité d'éviction.

5. La bailleresse a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

6. La locataire fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite sa demande en paiement de l'indemnité d'éviction, alors :

« 1°/ que si lorsque le juge accueille une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, la suspension de la prescription qui fait, le cas échéant, suite à l'interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue en principe qu'à son profit, il en va autrement lorsque l'objet de la mesure d'instruction ordonnée porte sur les droits réciproques des parties à la mesure d'instruction et tend notamment à déterminer la créance de l'une d'entre elles ; que cette dernière, même si elle n'était pas demanderesse à la mesure, peut alors se prévaloir de la suspension du cours de la prescription de l'action en paiement de sa créance dans l'attente de l'issue de la mesure d'expertise ; qu'en l'espèce, en considérant pour déclarer prescrite l'action de la société Vavintel en paiement d'une indemnité d'éviction engagée le 6 mars 2020, qu'elle ne pouvait se prévaloir de la suspension de la prescription au cours de la mesure d'expertise ordonnée à la seule demande de la S.C.I. Yvette, bailleresse, par la décision du juge des référés du tribunal de grande instance de Paris du 7 décembre 2017 même si la mesure d'expertise avait pour objet d'évaluer le montant de sa créance au titre de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé l'article 2239 du code civil ;

2°/ que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription ; qu'en retenant que le dire adressé à l'expert le 9 septembre 2019 par la S.C.I. Yvette avant l'expiration du délai de prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction, ne comportait pas de reconnaissance de l'obligation de payer cette indemnité interrompant la prescription, quand elle avait constaté que la S.C.I. Yvette avait délivré à la société Vavintel un congé avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction, qu'elle avait ensuite sollicité une mesure d'expertise aux fins d'obtenir un avis sur le montant de cette indemnité, mesure dans le cadre de laquelle, par son dire du 9 septembre 2019, la S.C.I. Yvette se bornait à contester la méthode d'évaluation par l'expert de l'indemnité en indiquant que « s'il s'agit de la nouvelle méthode, il convient d'expliquer les raisons d'un pourcentage de 13 % et, pour permettre au juge une utile réflexion, d'indiquer quels sont les éléments de référence susceptibles selon la nouvelle méthode de justifier d'un tel taux. Ces premières réflexions seront nécessairement complétées par un dire récapitulatif mais dès à présent il convient de les annexer à votre rapport, après y avoir répondu, car il s'agit d'évaluer une indemnité d'éviction représentant une valeur patrimoniale à la date de vos opérations, nullement une valeur spéculative qui tiendrait compte d'une potentielle recherche par des hôteliers indépendants ... d'hôtels de faible capacité pour une éventuelle exploitation conjointe avec d'autres établissements ! A la date de vos opérations, existe un hôtel de 17 chambres susceptibles d'améliorations dont les résultats 2017 sont médiocres », ce dont il résultait sans équivoque une reconnaissance du droit de la société Vavintel à une indemnité d'éviction interruptive de prescription, la cour d'appel a violé l'article 2240 du code civil, ensemble l'article L. 145-60 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

7. Il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce qu'en cas de délivrance par le bailleur d'un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, le point de départ de la prescription biennale de l'action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d'effet du congé.

8. Cette prescription est susceptible d'être interrompue ou suspendue, en application de l'article 2240 du code civil, en vertu duquel le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d'éviction de son locataire, de l'article 2241 du même code selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, et de l'article 2239 du même code, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, le délai de prescription recommençant à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

9. Il est jugé que la suspension de la prescription, prévue à l'article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l'interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu'à son profit (2e Civ., 31 janvier 2019, pourvoi n° 18-10.011, publié ; 3e Civ.,19 mars 2020, pourvoi n° 19-13.459, publié).

10. Il s'en déduit que le locataire à bail commercial, défendeur à l'instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d'une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, ne bénéficie de l'effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d'instruction que s'il s'associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l'expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond.

11. En premier lieu, ayant constaté que l'assignation en référé aux fins d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire avait été délivrée par la bailleresse et que, devant le juge des référés, la locataire ne s'était pas jointe à la demande d'expertise aux fins de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction mais avait simplement émis protestations et réserves, la cour d'appel en a exactement déduit que la mesure d'expertise n'avait pas eu d'effet suspensif à son égard.

12. En second lieu, ayant relevé que, dans son assignation en référé sollicitant une expertise aux fins d'évaluer le montant de l'indemnité d'occupation et celui de l'indemnité d'éviction, la bailleresse distinguait la première, qu'elle affirmait comme étant due, de la seconde pour laquelle elle utilisait des motifs dubitatifs, et ayant souverainement retenu que le dire adressé à l'expert judiciaire le 9 septembre 2019 par la bailleresse ne comportait aucune reconnaissance dénuée d'équivoque de son obligation à payer l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a pu en déduire qu'il n'y avait pas eu de reconnaissance par la bailleresse du droit à indemnité d'éviction de la locataire ayant interrompu la prescription à l'égard de cette dernière.

13. Elle a ainsi légalement justifié sa décision de déclarer prescrite l'action de la locataire en paiement d'une indemnité d'éviction introduite plus de deux ans après la date d'effet du congé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Vavintel aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le douze février deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.