Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 novembre 2023), rendu en référé, le 1er février 2017, la commune de [Localité 4] (la bailleresse), a conclu avec M. [F] (le locataire) un bail commercial d'une durée de neuf ans, à compter du 1er janvier 2009.

2. Le 28 juin 2018, la bailleresse a délivré au locataire un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018 avec offre d'indemnité d'éviction, puis l'a mis en demeure, le 4 novembre 2019, de communiquer des justificatifs pour calculer son montant.

3. Le 19 novembre 2021, la bailleresse a assigné le locataire en constatation de la perte de son droit au versement d'une indemnité d'éviction par l'acquisition de la prescription biennale et en expulsion.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses deuxième et cinquième branches

Enoncé du moyen

4. La bailleresse fait grief à l'arrêt de dire n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble de ses demandes, alors :

« 2°/ que la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code du commerce n'est pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité d'éviction soit contesté ; qu'en opposant que M. [F] n'avait aucune raison de saisir le juge dès lors qu'il n'a jamais entendu contester le congé pas plus que le principe du versement d'une indemnité d'éviction dont il attendait de connaître le montant, quand il lui appartenait, pour obtenir cette indemnité, de saisir le juge afin d'en voir fixer le montant, la cour d'appel a violé l'article L. 145-60 du code de commerce ;

5°/ qu'en l'absence de fraude, la simple mauvaise foi du bailleur n'est pas une cause d'interruption ni de suspension de la prescription biennale applicable à l'action du locataire en paiement de l'indemnité d'éviction ; qu'en retenant en l'espèce, pour refuser de faire application de la prescription biennale, que le bailleur avait adopté une attitude empreinte de mauvaise foi en se prévalant de cette prescription pour obtenir l'expulsion de son locataire sans indemnité après avoir reconnu ce droit à indemnité lors de la délivrance de son congé, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, en violation de l'article L. 145-60 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce :

5. Selon le premier de ces textes, le président du tribunal judiciaire, même en présence d'une contestation sérieuse, peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

6. Selon le deuxième, le congé délivré par le bailleur met fin au bail et le locataire qui entend demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

7. Il résulte du dernier que le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d'une indemnité d'éviction perd son droit au maintien dans les lieux.

8. Pour dire n'y avoir lieu à référé, l'arrêt, après avoir constaté qu'un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction à effet au 31 décembre 2018 avait été délivré au locataire et qu'un courrier du 4 novembre 2019 avait demandé des éléments pour chiffrer l'indemnité d'éviction, retient, d'une part, que la bailleresse a ainsi reconnu le droit à indemnité d'éviction du preneur, qu'elle lui a rappelé qu'il pourrait se maintenir dans les lieux jusqu'à son versement et précisé son intention de procéder par voie d'expertise judiciaire en cas d'absence de transmission des documents sollicités, d'autre part, que l'attitude de la bailleresse consistant à se prévaloir désormais de la prescription biennale pour solliciter l'expulsion du locataire est empreinte de mauvaise foi, enfin, que le moyen tiré des dispositions de l'article L. 145-60 du code de commerce est inopérant puisque le locataire n'a jamais entendu contester le congé pas plus que le principe du versement d'une indemnité d'éviction dont il attendait de connaître le montant et n'avait donc aucune raison d'ester en justice. Il en déduit que le maintien dans les lieux du locataire ne peut être qualifié d'occupation sans droit ni titre.

9. En statuant ainsi, alors que la mauvaise foi du bailleur n'est pas une cause d'interruption ou de suspension de la prescription biennale de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction, laquelle court à compter de la date d'effet du congé même lorsqu'il est délivré avec offre d'indemnité d'éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 novembre 2023, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société [D], en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. [F], aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le douze février deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.