CA Lyon, 1re ch. civ. b, 3 février 2026, n° 25/02459
LYON
Arrêt
Autre
N° RG 25/02459 - N° Portalis DBVX-V-B7J-QIRU
Décision du
tribunal judiciaire de BOURG EN BRESSE
Au fond
du 18 février 2025
RG : 24/02755
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 03 Février 2026
APPELANTS :
M. [J] [B]
né le 15 Mai 1986 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Mme [C] [S]
née le 16 Septembre 1991 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentés par Me Astrid GUILLERET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 2541
ayant pour avocat plaidant Me Arnaud PIARD, avocat au barreau de MACON
INTIMEE :
Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice AEDES GRAND [Localité 7] dont le siège social est
[Adresse 9]
[Localité 2]
Représenté par Me Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 475
ayant pour avocat plaidant Me Jean françois BOGUE de la SELARL BLANC LARMARAUD BOGUE GOSSWEILER, avocat au barreau de l'AIN
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 01 Décembre 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Décembre 2025
Date de mise à disposition : 03 Février 2026
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Patricia GONZALEZ, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [J] [B] et Mme [C] [S] (les copropriétaires) sont propriétaires de différents lots au sein de l'immeuble [Adresse 10] à [Localité 5] (Ain), soumis au régime de la copropriété.
Le 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] (le syndicat des copropriétaires) a assigné les copropriétaires devant le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse statuant selon la procédure accélérée au fond, en paiement de leurs charges de copropriété.
Par jugement contradictoire du 18 février 2025, le président du tribunal a :
- condamné solidairement les copropriétaires à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3288,66 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 août 2024,
- condamné solidairement les copropriétaires à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts compensatoires,
- condamné solidairement les copropriétaires à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de toutes leurs autres demandes,
- condamné solidairement les copropriétaires aux dépens.
Par déclaration du 27 mars 2025, les copropriétaires ont relevé appel du jugement.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 11 juin 2025, ils demandent à la cour de :
- infirmer la décision rendue en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d'irrecevabilité,
- ordonner la nullité des assemblées générales ordinaires des 30 mars 2022, 6 juillet 2023 et 26 septembre 2024,
- juger que le syndicat des copropriétaires n'a plus de mandat et déclarer conséquemment ses demandes irrecevables,
A titre subsidiaire,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,
En tout état de cause,
- ordonner la nullité du contrat du 6 juillet 2023 prévoyant le renouvellement du mandat du syndicat des copropriétaires et juger, le cas échéant, que le syndicat des copropriétaires n'a plus de mandat et déclarer conséquemment ses demandes irrecevables,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1500 euros pour abus du droit d'agir,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme 4800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu en ce qu'il a retenu la défaillance des copropriétaires,
- débouter en conséquence les copropriétaires de l'intégralité de leurs demandes, fins, moyens et conclusions comme étant mal fondés et irrecevables,
- débouter également les copropriétaires de leur demande aux fins de nullité des assemblées générales des 30 mars 2022, 6 juillet 2023, 26 septembre 2024 comme étant mal fondée et irrecevable,
- débouter les copropriétaires de leur demande aux fins de nullité du contrat conclu avec la société Aedes grand [Localité 7] comme étant mal fondée et irrecevable,
- débouter les copropriétaires de leurs demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires à une somme de 1500 euros pour abus du droit d'agir et 4800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
En complément des condamnations laissées à leur charge par le jugement du 18 février 2025,
- condamner les copropriétaires à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires, ainsi qu'une somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les copropriétaires à lui payer la somme de 10 726.91 euros au titre des charges impayées,
- les condamner à l'intégralité des dépens lesquels comprendront les dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er décembre 2025.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles
Les copropriétaires font valoir essentiellement que :
- en application de l'article 70 du code de procédure civile, le seul critère de recevabilité d'une demande incidente est l'existence d'un lien suffisant avec la demande d'origine ;
- le défendeur à une procédure accélérée au fond peut faire valoir ses moyens de défense de fond ;
- la décision du juge de première instance qui a considéré que le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond n'a pas le pouvoir de statuer sur une demande de nullité d'une assemblée générale ou d'un contrat s'assimile à un déni de justice.
Le syndicat des copropriétaires réplique que :
- le président du tribunal judiciaire statuant sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas compétent pour se prononcer sur une nullité éventuelle de délibérations d'assemblée générale, qui reste de la compétence exclusive du tribunal judiciaire statuant au fond ;
- les copropriétaires n'ont pas qualité pour en solliciter la nullité des assemblées générales du 30 mars 2022 et du 6 juillet 2023 ;
- ils sont irrecevables à contester le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 septembre 2024 qui leur a été notifié le 7 octobre 2024 ;
- aucune nullité du contrat de syndic n'est encourue en raison de l'impossibilité de prononcer la nullité de l'assemblée générale de 2023 et en application d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation qui écarte l'existence de nullités en cascade ;
- les copropriétaires sont irrecevables à solliciter la nullité d'un contrat auquel ils ne sont pas partie.
Réponse de la cour
Il résulte des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ne statue selon la procédure accélérée au fond que lorsque la loi ou le règlement lui confère expressément le pouvoir de connaître de certaines demandes selon cette procédure.
Aux termes de l'article 19-2 de la loi n° 67-557 du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Il s'en déduit que lorsqu'il est saisi sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu'il ne peut connaître, à ce titre, d'une demande reconventionnelle qui n'entre pas dans le champ d'application de la procédure accélérée au fond .
Ce défaut de pouvoir juridictionnel constitue une fin de non-recevoir et non une exception d'incompétence (3e Civ., 15 janvier 2026, pourvoi n° 24-10.778).
Au vu de ce qui précède, il y a lieu, par ajout au jugement déféré, de déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles des copropriétaires tendant à la nullité des assemblées générales ordinaires des 30 mars 2022, 6 juillet 2023 et 26 septembre 2024 et à la nullité du contrat du 6 juillet 2023 prévoyant le renouvellement du mandat du syndic.
2. Sur l'arriéré de charges de copropriété
Les copropriétaires font valoir essentiellement que :
- alors qu'ils n'ont jamais donné leur accord à une communication par voie électronique, le syndicat des copropriétaires ne leur a pas envoyé les appels de fonds par courriers postaux;
- l'essentiel des courriers de mise en demeure ne sont pas accompagnés d'accusé de réception.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir essentiellement que l'extrait de compte des copropriétaires arrêtées au troisième trimestre 2025 fait apparaître un solde débiteur de 10'726,91 euros.
Réponse de la cour
En premier lieu, selon l'article 35-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction modifiée par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, en vigueur du 29 juin 2019 au 25 décembre 2025, pour l'exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense.
Les avis mentionnés aux deux premiers alinéas sont adressés par lettre simple ou, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, par message électronique à l'adresse déclarée par lui à cet effet.
En l'espèce, alors que le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds des années 2022, 2023 et 2024 portant le nom et l'adresse postale des copropriétaires, ces derniers ne démontrent pas que ces appels leur ont été envoyés par message électronique, sans leur accord exprès, et non par lettre simple comme le prévoit l'article précité.
En deuxième lieu, les avis de réception des courriers de mise en demeure des 6 mars et 28 juin 2024 sont versés aux débats par le syndicat des copropriétaires.
En troisième lieu, le syndicat des copropriétaires qui agit sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement de provisions dues au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, ayant fait l'objet d'une mise en demeure, ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s'il justifie d'une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés (3e Civ., 15 janvier 2026, pourvoi n° 23-23.534).
En l'espèce, si le syndicat des copropriétaires réclame en appel le paiement des provisions de l'exercice 2025, il ne justifie pas de l'approbation, par l'assemblée générale des copropriétaires, du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels pour cet exercice, ni de la défaillance des copropriétaires après une mise en demeure adressée au titre de provisions dues au titre de cet exercice.
Il en résulte que seules peuvent donner lieu à condamnation dans le cadre de la présente procédure les sommes échues jusqu'au 4ème appel de fonds 2024 inclus, à l'exclusion des appels de fonds 2025 figurant dans l'extrait de compte produit en pièce n° 27 par le syndicat des copropriétaires.
Aussi convient-il de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement les copropriétaires à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3288,66 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 août 2024, et, ajoutant au jugement, de les condamner à payer en outre la somme de 622,60 euros au titre de la régularisation de l'exercice 2023 et du 4ème appel de fonds 2024.
4. Sur les demandes de dommages-intérêts
Compte tenu de la solution donnée au litige en appel, les copropriétaires sont nécessairement déboutés de leur demande d'indemnité pour abus du droit d'agir du syndicat des copropriétaires.
Compte tenu de l'ancienneté de l'arriéré et de la taille modeste de la copropriété, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné les copropriétaires à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts.
Il n'y a pas lieu, en revanche, de faire droit à la nouvelle demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires en appel.
5. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement est enfin confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.
En appel, les copropriétaires, partie perdante, sont condamnés aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles de M. [J] [B] et Mme [C] [S] tendant à la nullité des assemblées générales ordinaires des 30 mars 2022, 6 juillet 2023 et 26 septembre 2024 et à la nullité du contrat du 6 juillet 2023 prévoyant le renouvellement du mandat du syndic,
Condamne M. [J] [B] et Mme [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à [Localité 5] (Ain) la somme de 622,60 euros au titre de la régularisation de l'exercice 2023 et du 4ème appel de fonds 2024,
Condamne M. [J] [B] et Mme [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à [Localité 5] (Ain) la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute M. [J] [B] et Mme [C] [S] de leur demande d'indemnité pour abus du droit d'agir,
Déboute syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à [Localité 5] (Ain) du surplus de ses demandes,
Condamne M. [J] [B] et Mme [C] [S] aux dépens d'appel.
La greffière, La présidente,
Décision du
tribunal judiciaire de BOURG EN BRESSE
Au fond
du 18 février 2025
RG : 24/02755
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 03 Février 2026
APPELANTS :
M. [J] [B]
né le 15 Mai 1986 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Mme [C] [S]
née le 16 Septembre 1991 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentés par Me Astrid GUILLERET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 2541
ayant pour avocat plaidant Me Arnaud PIARD, avocat au barreau de MACON
INTIMEE :
Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice AEDES GRAND [Localité 7] dont le siège social est
[Adresse 9]
[Localité 2]
Représenté par Me Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 475
ayant pour avocat plaidant Me Jean françois BOGUE de la SELARL BLANC LARMARAUD BOGUE GOSSWEILER, avocat au barreau de l'AIN
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Date de clôture de l'instruction : 01 Décembre 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Décembre 2025
Date de mise à disposition : 03 Février 2026
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Patricia GONZALEZ, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
M. [J] [B] et Mme [C] [S] (les copropriétaires) sont propriétaires de différents lots au sein de l'immeuble [Adresse 10] à [Localité 5] (Ain), soumis au régime de la copropriété.
Le 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] (le syndicat des copropriétaires) a assigné les copropriétaires devant le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse statuant selon la procédure accélérée au fond, en paiement de leurs charges de copropriété.
Par jugement contradictoire du 18 février 2025, le président du tribunal a :
- condamné solidairement les copropriétaires à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3288,66 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 août 2024,
- condamné solidairement les copropriétaires à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts compensatoires,
- condamné solidairement les copropriétaires à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de toutes leurs autres demandes,
- condamné solidairement les copropriétaires aux dépens.
Par déclaration du 27 mars 2025, les copropriétaires ont relevé appel du jugement.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 11 juin 2025, ils demandent à la cour de :
- infirmer la décision rendue en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d'irrecevabilité,
- ordonner la nullité des assemblées générales ordinaires des 30 mars 2022, 6 juillet 2023 et 26 septembre 2024,
- juger que le syndicat des copropriétaires n'a plus de mandat et déclarer conséquemment ses demandes irrecevables,
A titre subsidiaire,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,
En tout état de cause,
- ordonner la nullité du contrat du 6 juillet 2023 prévoyant le renouvellement du mandat du syndicat des copropriétaires et juger, le cas échéant, que le syndicat des copropriétaires n'a plus de mandat et déclarer conséquemment ses demandes irrecevables,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1500 euros pour abus du droit d'agir,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme 4800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu en ce qu'il a retenu la défaillance des copropriétaires,
- débouter en conséquence les copropriétaires de l'intégralité de leurs demandes, fins, moyens et conclusions comme étant mal fondés et irrecevables,
- débouter également les copropriétaires de leur demande aux fins de nullité des assemblées générales des 30 mars 2022, 6 juillet 2023, 26 septembre 2024 comme étant mal fondée et irrecevable,
- débouter les copropriétaires de leur demande aux fins de nullité du contrat conclu avec la société Aedes grand [Localité 7] comme étant mal fondée et irrecevable,
- débouter les copropriétaires de leurs demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires à une somme de 1500 euros pour abus du droit d'agir et 4800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
En complément des condamnations laissées à leur charge par le jugement du 18 février 2025,
- condamner les copropriétaires à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires, ainsi qu'une somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les copropriétaires à lui payer la somme de 10 726.91 euros au titre des charges impayées,
- les condamner à l'intégralité des dépens lesquels comprendront les dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er décembre 2025.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles
Les copropriétaires font valoir essentiellement que :
- en application de l'article 70 du code de procédure civile, le seul critère de recevabilité d'une demande incidente est l'existence d'un lien suffisant avec la demande d'origine ;
- le défendeur à une procédure accélérée au fond peut faire valoir ses moyens de défense de fond ;
- la décision du juge de première instance qui a considéré que le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond n'a pas le pouvoir de statuer sur une demande de nullité d'une assemblée générale ou d'un contrat s'assimile à un déni de justice.
Le syndicat des copropriétaires réplique que :
- le président du tribunal judiciaire statuant sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas compétent pour se prononcer sur une nullité éventuelle de délibérations d'assemblée générale, qui reste de la compétence exclusive du tribunal judiciaire statuant au fond ;
- les copropriétaires n'ont pas qualité pour en solliciter la nullité des assemblées générales du 30 mars 2022 et du 6 juillet 2023 ;
- ils sont irrecevables à contester le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 septembre 2024 qui leur a été notifié le 7 octobre 2024 ;
- aucune nullité du contrat de syndic n'est encourue en raison de l'impossibilité de prononcer la nullité de l'assemblée générale de 2023 et en application d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation qui écarte l'existence de nullités en cascade ;
- les copropriétaires sont irrecevables à solliciter la nullité d'un contrat auquel ils ne sont pas partie.
Réponse de la cour
Il résulte des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ne statue selon la procédure accélérée au fond que lorsque la loi ou le règlement lui confère expressément le pouvoir de connaître de certaines demandes selon cette procédure.
Aux termes de l'article 19-2 de la loi n° 67-557 du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Il s'en déduit que lorsqu'il est saisi sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu'il ne peut connaître, à ce titre, d'une demande reconventionnelle qui n'entre pas dans le champ d'application de la procédure accélérée au fond .
Ce défaut de pouvoir juridictionnel constitue une fin de non-recevoir et non une exception d'incompétence (3e Civ., 15 janvier 2026, pourvoi n° 24-10.778).
Au vu de ce qui précède, il y a lieu, par ajout au jugement déféré, de déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles des copropriétaires tendant à la nullité des assemblées générales ordinaires des 30 mars 2022, 6 juillet 2023 et 26 septembre 2024 et à la nullité du contrat du 6 juillet 2023 prévoyant le renouvellement du mandat du syndic.
2. Sur l'arriéré de charges de copropriété
Les copropriétaires font valoir essentiellement que :
- alors qu'ils n'ont jamais donné leur accord à une communication par voie électronique, le syndicat des copropriétaires ne leur a pas envoyé les appels de fonds par courriers postaux;
- l'essentiel des courriers de mise en demeure ne sont pas accompagnés d'accusé de réception.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir essentiellement que l'extrait de compte des copropriétaires arrêtées au troisième trimestre 2025 fait apparaître un solde débiteur de 10'726,91 euros.
Réponse de la cour
En premier lieu, selon l'article 35-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction modifiée par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, en vigueur du 29 juin 2019 au 25 décembre 2025, pour l'exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense.
Les avis mentionnés aux deux premiers alinéas sont adressés par lettre simple ou, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, par message électronique à l'adresse déclarée par lui à cet effet.
En l'espèce, alors que le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds des années 2022, 2023 et 2024 portant le nom et l'adresse postale des copropriétaires, ces derniers ne démontrent pas que ces appels leur ont été envoyés par message électronique, sans leur accord exprès, et non par lettre simple comme le prévoit l'article précité.
En deuxième lieu, les avis de réception des courriers de mise en demeure des 6 mars et 28 juin 2024 sont versés aux débats par le syndicat des copropriétaires.
En troisième lieu, le syndicat des copropriétaires qui agit sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement de provisions dues au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, ayant fait l'objet d'une mise en demeure, ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s'il justifie d'une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés (3e Civ., 15 janvier 2026, pourvoi n° 23-23.534).
En l'espèce, si le syndicat des copropriétaires réclame en appel le paiement des provisions de l'exercice 2025, il ne justifie pas de l'approbation, par l'assemblée générale des copropriétaires, du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels pour cet exercice, ni de la défaillance des copropriétaires après une mise en demeure adressée au titre de provisions dues au titre de cet exercice.
Il en résulte que seules peuvent donner lieu à condamnation dans le cadre de la présente procédure les sommes échues jusqu'au 4ème appel de fonds 2024 inclus, à l'exclusion des appels de fonds 2025 figurant dans l'extrait de compte produit en pièce n° 27 par le syndicat des copropriétaires.
Aussi convient-il de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement les copropriétaires à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3288,66 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 août 2024, et, ajoutant au jugement, de les condamner à payer en outre la somme de 622,60 euros au titre de la régularisation de l'exercice 2023 et du 4ème appel de fonds 2024.
4. Sur les demandes de dommages-intérêts
Compte tenu de la solution donnée au litige en appel, les copropriétaires sont nécessairement déboutés de leur demande d'indemnité pour abus du droit d'agir du syndicat des copropriétaires.
Compte tenu de l'ancienneté de l'arriéré et de la taille modeste de la copropriété, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné les copropriétaires à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts.
Il n'y a pas lieu, en revanche, de faire droit à la nouvelle demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires en appel.
5. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement est enfin confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.
En appel, les copropriétaires, partie perdante, sont condamnés aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles de M. [J] [B] et Mme [C] [S] tendant à la nullité des assemblées générales ordinaires des 30 mars 2022, 6 juillet 2023 et 26 septembre 2024 et à la nullité du contrat du 6 juillet 2023 prévoyant le renouvellement du mandat du syndic,
Condamne M. [J] [B] et Mme [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à [Localité 5] (Ain) la somme de 622,60 euros au titre de la régularisation de l'exercice 2023 et du 4ème appel de fonds 2024,
Condamne M. [J] [B] et Mme [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à [Localité 5] (Ain) la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute M. [J] [B] et Mme [C] [S] de leur demande d'indemnité pour abus du droit d'agir,
Déboute syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à [Localité 5] (Ain) du surplus de ses demandes,
Condamne M. [J] [B] et Mme [C] [S] aux dépens d'appel.
La greffière, La présidente,