CA Paris, Pôle 4 - ch. 6, 6 février 2026, n° 20/02854
PARIS
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRAN'AISE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 6
ARRÊT DU 6 FEVRIER 2026
(n° /2026, 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02854 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBOI3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Janvier 2020-Tribunal de Grande Instance de Paris- RG n° 18/00594
APPELANTE
SCI BMB, inscrite au RCS de Montpellier sous le numéro 498 433 630, prise en la personne de son représentant légal domcilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Mariam PAPAZIAN, avocat au barreau de Paris, toque : J017
INTIMÉES
SARL [F] ARCHITECTE, société liquidée et radiée depuis le 6 mars 2020 du RCS de [Localité 11], prise en la personne de son administrateur ad'hoc M.[W], [H], [S] [F],
[Adresse 2]
[Localité 1]
Non constituée - Déclaration d'appel signifiée le 18 septembre 2020 (PV 659)
M.A.F. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, société d'assurance mutuelle à cotisations variables, entreprise régie par le code des assurances, assureur de la société SARL [F] ARCHITECTE, agissant en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 7]
N°SIRET 784 647 349 00074
Représentée par Me Nathalie BOUDE, avocat au barreau de Paris, toque : L0018
INTERVENANT
Monsieur [W], [H] [S] [F] en qualité de mandataire ad'hoc de la société [F] ARCHITECTE SARL,
[Adresse 13]
[Adresse 6]
[Localité 1]
né le 04 Juillet 1956 à [Localité 12]
Non constitué - Déclaration d'appel signifiée le 18 septembre 2020 (PV 659)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 09 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre
Mme Agnès LAMBRET, Conseillère
Madame Viviane SZLAMOVICZ,Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Sylvie DELACOURT dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN
ARRÊT :
- par defaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 12 décembre 2025 prorogé au 6 février 2026 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre et par Clément COLIN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La société [Adresse 10] a entrepris la construction d'un ensemble immobilier vendu en l'état futur d'achèvement et sis au [Adresse 9] et [Adresse 14], comprenant 13 pavillons et un immeuble composé d'appartements et de deux locaux commerciaux.
La société [F] Architecte s'est vue confier la maîtrise d''uvre d'exécution du projet suivant contrat en date du 8 juillet 2010.
Une déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux a été déposée à la mairie d'[Localité 8] le 27 décembre 2010.
Le 7 novembre 2011, la société [F] Architecte a établi une attestation déclarant que les travaux de raccordement aux réseaux étaient en cours de finition.
Invoquant un inachèvement des travaux, les acquéreurs en l'état futur d'achèvement ont obtenu la désignation, par une ordonnance du tribunal de grande instance de Béziers en date du 14 septembre 2012, de M. [C] en qualité d'expert judiciaire. Celui-ci a déposé son rapport le 29 janvier 2015.
Par un jugement du tribunal de commerce de Cannes en date du 17 septembre 2013, la société [Adresse 10] a été placée en liquidation judiciaire.
Par un jugement du 19 février 2015, la société BMB a acquis 9 parkings, 2 locaux commerciaux, d'un appartement et de 3 maisons.
La société BMB a, suivant actes d'huissier de justice en date du 7 novembre 2016, fait assigner la société [F] Architecte et la Mutuelle des architectes français (MAF) devant le tribunal de commerce de Grasse afin d'obtenir l'indemnisation du préjudice qu'elle invoque du fait de l'inachèvement des travaux.
Par un jugement du 6 novembre 2017, le tribunal de commerce de Grasse s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Paris.
Par un jugement du 7 Janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :
Dit irrecevable l'action formée par la société BMB à l'encontre de la société [F] Architecte à défaut de saisine préalable de l'Ordre des architectes ;
Dit recevable l'action directe formée par la société BMB à l'encontre de la MAF en sa qualité d'assureur de responsabilité civile de la société [F] Architecte ;
Déboute la société BMB de l'ensemble de ses demandes ;
Condamne la société BMB à payer les dépens ;
Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne la société BMB à payer à la société [F] Architecte la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société BMB à payer à la MAF la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ordonne l'exécution provisoire du jugement ;
Rejette toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
Par déclaration en date du 5 février 2020, la société BMB a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :
- la société [F] Architecte,
- la MAF.
Par une ordonnance en date du 19 mai 2022, la conseillère de la mise en état a rendu une ordonnance désignant M. [D] [O] comme expert.
Par une ordonnance en date du 1er septembre 2022, la conseillère de la mise en état a désigné M. [V] [K] comme expert judiciaire aux lieu et place de M. [D] [O], indisponible.
Le rapport a été déposé le 14 février 2024.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2025, la société BMB demande à la cour de :
Confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré l'action de la société BMB recevable,
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
Dit irrecevable l'action formée par la société BMB à l'encontre de la société [F] Architecte à défaut de saisine préalable de l'Ordre des architectes,
Débouté la société BMB de l'ensemble de ses demandes,
Condamné la société BMB à payer à la société [F] Architecte la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la société BMB à payer à la MAF la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la société BMB à payer les dépens,
Et, statuant à nouveau :
Donner acte de ce que la MAF accepte de garantir les dommages à hauteur de 500 000 euros,
Homologuer le rapport d'expertise de M. [K],
Condamner solidairement la société [F] Architecte société et la MAF au paiement de la somme de 302 822,19 euros au titre du coût de remise en état des biens pour atteindre la conformité qu'ils étaient censés avoir (au vu de l'existence des attestations de la société [F] Architecte) au moment de l'adjudication (travaux voiries et réseaux divers) avec indexation sur l'indice de la construction,
Condamner solidairement la société [F] Architecte société et son assureur la MAF au paiement de la somme de 352 800 euros à parfaire au titre du préjudice de jouissance à juin 2025,
Fixer l'indemnité de jouissance à 4 200 euros par mois à partir de juillet 2025 jusqu'à règlement des condamnations,
Condamner solidairement la société [F] Architecte et son assureur la MAF au paiement de la somme de 100 000 euros à parfaire au titre du préjudice d'inaction qui représente un surcoût de travaux,
A titre subsidiaire :
Donner acte de ce que la MAF accepte de garantir les dommages à hauteur de 500.000 euros,
Homologuer le rapport d'expertise de M. [K],
Condamner solidairement la société [F] Architecte et son assureur la MAF au paiement de la somme de 302 822,19 euros au titre du coût de remise en état des biens pour atteindre la conformité qu'ils étaient censés avoir (au vu de l'existence des attestations de la société [F] Architecte société) au moment de l'adjudication (travaux voiries et réseaux divers) avec indexation sur l'indice de la construction,
Condamner solidairement la société [F] Architecte et son assureur la MAF au paiement de la somme de 352 800 euros à parfaire au titre du préjudice de jouissance à juin 2025,
Fixer l'indemnité de jouissance à 4 200 euros par mois à partir de juillet 2025 jusqu'à règlement des condamnations,
Condamner solidairement la société [F] Architecte société et son assureur la MAF au paiement de la somme de 100 000 euros à parfaire au titre du préjudice d'inaction qui représente un surcoût de travaux,
En tout état de cause :
Condamner solidairement la société [F] Architecte société et son assureur la MAF au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, ainsi qu'aux entiers dépens de celle-ci,
Condamner solidairement la société [F] Architecte société et son assureur la compagnie MAF au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de celle-ci.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 août 2025 la MAF demande à la cour de :
Déclarer la MAF recevable et fondée en son appel incident et provoqué ;
Réformer le jugement en ce qu'il a dit l'action non prescrite à son égard ;
Statuant à nouveau,
Déclarer l'action de la société BMB irrecevable comme prescrite ;
En outre, déclarer l'action de la société BMB irrecevable en vertu de la clause de non recours contenue au cahier des conditions de vente sur adjudication,
En conséquence,
Débouter la société BMB de son appel et de ses demandes à l'égard de la MAF.
Dans l'hypothèse d'une confirmation de ce chef et en tout état de cause,
Confirmer le jugement en ce qu'il a :
Jugé que la société BMB échoue à démontrer une faute de la société [F] Architecte,
Jugé que la société BMB n'apporte pas la preuve d'un lien direct avec le dommage,
Jugé cette dernière dans l'incapacité de justifier son préjudice,
Débouté la société BMB de l'ensemble de ses demandes ;
Condamné la société BMB à payer les dépens ;
Condamné la société BMB à payer à la société [F] Architecte la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la société BMB à payer à la MAF la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire,
Dire la MAF fondée à exciper de sa non garantie,
En conséquence,
La mettre hors de cause et rejeter toutes demandes formées à son encontre comme étant non justifiées et non fondées ;
A titre plus subsidiaire,
Faire application de la clause d'exclusion de solidarité et fixer à 20 % la part de responsabilité de la société [F] Architecte ;
Faire application des conditions et limites du contrat d'assurance de la MAF relativement à la franchise et au plafond de 500 000 euros et limiter toutes éventuelles condamnations dans ces termes.
Condamner la société BMB à payer à la MAF la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui pourront être recouvrés avec le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
La société [F] Architecte n'a pas été destinataire de l'avis de déclaration d'appel et l'appelante lui a signifié celle-ci avec ses premières conclusions par acte d'huissier du 18 septembre 2020 qui a été transformé en procès-verbal de recherches infructueuses.
M. [F] en qualité de mandataire ad hoc n'a pas constitué dans l'intérêt de la société [F] Architecte.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 11septembre 2025 et l'affaire a été appelée à l'audience du 9 octobre 2025, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.
MOTIVATION
Sur la prescription de l'action de la société BMB
Moyens des parties
La MAF soutient que la réclamation de la société BMB fondée sur les dispositions des articles 1134 et 1147 du code civil est prescrite car le point de départ de la prescription est la date d'établissement de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux établie le 27 décembre 2010, de sorte que la prescription de l'action était acquise le 27 décembre 2015.
Si les opérations d'expertise ont révélé que la construction était inachevée à la date du 27 décembre 2010, cette situation était connue de la société [Adresse 10], dont la société BMB tient ses droits, et qui avait connaissance du caractère frauduleux de l'attestation à sa date d'établissement.
Elle soutient encore qu'à compter de l'adjudication du 19 février 2015, la société BMB disposait encore d'un délai de 10 mois pour exercer son action.
Elle fait valoir que le rapport d'expertise a été déposé le 29 janvier 2015 mais n'a pas été suivi d'une action judiciaire de la part de la société [Adresse 10], partie aux opérations d'expertise, ni de la part de la société BMB.
La société BMB revendique l'absence de prescription de l'action car la société [F] Architecte a continué sa mission le 7 novembre 2011. L'attestation de raccordement aux réseaux du 07 novembre 2011 établit que les travaux de raccordement aux réseaux étaient en cours de finition et que la situation naturelle des lieux n'empêchait en rien la bonne réalisation de ces derniers. Ainsi, même en se basant sur le raisonnement de la MAF sur le fondement de l'article 2224 du Code civil, l'action n'était pas prescrite lors de la délivrance des assignations le 7 novembre 2016.
Réponse de la cour
Selon l'article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
L'action directe de la victime contre l'assureur de responsabilité, qui trouve son fondement dans le droit de la victime à réparation de son préjudice, se prescrit par le même délai que son action contre le responsable (1re Civ., 10 mars 1982, pourvoi n° 80-16.679, Bull. 1982, I, n° 108 ; 3e Civ., 12 avril 2018, pourvoi n° 17-14.858).
A cet égard, aux termes de l'article 2219 du code civil, la prescription extinctive est un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.
Aux termes de l'article 2224 du même code, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Sauf clause contraire, les acquéreurs successifs d'un immeuble ont qualité à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente et ce nonobstant l'action en réparation intentée par le vendeur avant cette vente, contre les constructeurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l'immeuble en tant qu'accessoire ( 3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-21.910, Bull. 2013, III, n° 102).
Au cas d'espèce :
La société BMB agit sur le fondement de la responsabilité contractuelle à l'égard de l'architecte et elle ne peut donc bénéficier de plus de droit que son auteur.
L'attestation concernant l'achèvement et la conformité des travaux (DAT) du 27 décembre 2010 est signée par le maître d'ouvrage et l'architecte.
L'attestation postérieure de l'architecte en date du 7 novembre 2011 adressée à la société [Adresse 10] ne concerne que les travaux de raccordement aux réseaux et elle ne dit pas que ceux-ci sont achevés mais qu' « ils sont en cours de finition et que la situation des lieux n'empêche en rien la bonne réalisation de ces derniers ».
En conséquence, à défaut d'éléments probants permettant d'affirmer qu'au 24 décembre 2010 (DAT), la société Domaine des Néréides avait connaissance de l'inachèvement des travaux de réseaux ; c'est à bon droit que la connaissance du fait dommageable lié à l'inachèvement des travaux ne pouvait être fixée qu' au 7 novembre 2011, date de l'attestation que l'architecte a adressée à la société [Adresse 10] et que l'action de la société BMB n'était pas prescrite, pour avoir été interrompue en dernier jour par une assignation du 7 novembre 2016, délivrée à la société [F] Architecte et à la MAF.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la clause de non-recours stipulée dans le cahier des conditions de vente
Moyens des parties
La MAF oppose à titre subsidiaire que la société BMB connaissait parfaitement l'état des biens à la date du procès-verbal de constat du 18 novembre 2014 et qu'elle les a acceptés en l'état.
Elle soutient encore que dans le cahier des conditions de vente, la société BMB a accepté de faire son affaire personnelle à ses risques et périls et sans aucun recours contre qui que ce soit des réparations et vices de constructions des immeubles acquis.
Elle fait valoir que cette clause interdit tout recours contre les contractants et les tiers.
La société BMB fait valoir que la clause de non-recours figurant dans le cahier des conditions de vente ne peut s'interpréter comme la privant de son action à l'égard de la société [F] Architecte ou de son assureur en ce qu'elle ne vise que le poursuivant ou le débiteur.
Réponse de la cour
Les fins de non-recevoir peuvent être présentées en tout état de cause.
Aux termes de l'article L322-10 du code des procédures civiles d'exécution, l'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire.
Elle ne confère à celui-ci d'autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l'égard de l'adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d'éviction.
Aux termes de l'article R322-61 alinéa premier du code des procédures civiles d'exécution, le titre de vente consiste dans l'expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit le jugement d'adjudication.
En l'espèce, le cahier des conditions de vente mentionne dans son article 2 :
« L'acquéreur prendra les biens dans l'état où il se trouve au jour de la vente, sans pouvoir prétendre à aucune diminution du prix, ni aucune garantie ou indemnité contre le poursuivant ou le débiteur pour dégradations, réparations, défauts d'entretien, vices cachés, vices de construction [']
L'acquéreur devra en faire son affaire personnelle à ses risques et périls sans aucun recours contre qui que ce soit. »
La MAF ne peut prétendre que le second alinéa de cet article constitue une clause de non-recours dont l'effet s'étend au tiers et il doit être lu à la lumière du premier alinéa. La clause concerne donc les recours contre le poursuivant ou le débiteur, elle n'a pas d'effet erga omnes et cette fin de non-recevoir sera rejetée.
Sur les responsabilités de la société [F] Architecte
1. Sur la responsabilité contractuelle de la société [F] Architecte
Moyens des parties
La MAF fait valoir qu'aucune faute ne peut être reprochée à son assuré car le défaut de l'ouvrage provient de la seule défaillance financière du promoteur et que la faute de la société [F] Architecte n'est pas rapportée par la société BMB.
La société BMB estime que le manquement contractuel de l'architecte est justifié par la signature de la DAT alors que les travaux n'étaient pas terminés. Elle fait valoir que l'architecte a ainsi établi deux attestations dont le contenu ne correspondait pas à l'état d'avancement du chantier, comme l'a retenu le tribunal qui n'a pas tiré les conséquences de ses constatations.
Elle fait valoir que la mission de l'architecte comprenait la vérification de la conformité de l'ouvrage et de l'achèvement des travaux et d'attester de cet achèvement.
Elle indique qu'elle ne pouvait pas avoir connaissance de la réalité de la situation des réseaux sur la seule base du procès-verbal de l'huissier inséré au cahier des conditions de vente.
Elle souligne que le premier expert judiciaire désigné, M. [C], a dû recourir à un BET spécialisé pour les travaux de VRD et qu'elle ne pouvait pas avoir une appréciation claire sur la seule base du procès-verbal d'huissier qu'il fallait envisager des frais pour l'achèvement des VRD.
Réponse de la cour
L'architecte dans les limites de sa mission, est débiteur d'une obligation de moyen à l'égard du maître de l'ouvrage et il est également tenu à son égard d'un devoir de conseil et d'assistance.
La constatation de l'achèvement, dans la vente en état futur d'achèvement, ne suppose aucune formalité particulière. La constatation de l'achèvement par une personne qualifiée n'étant pas exigée par la loi en cas de vente en l'état futur d'achèvement, l'absence d'un tel document, même prévu par les stipulations contractuelles, n'empêche pas l'immeuble d'être achevé au sens de l'art. R. 261-1 (3ème Civ., 23 février 2000, n°98-18.382).
En l'espèce, la société BMB a acquis, pour le prix de 254 000 euros, frais en sus à [Localité 8] :
Une parcelle de terrain de 8 ca,
Deux commerces
Un appartement,
Une parcelle de terrain de 20 a et 94 ca,
3 maisons,
9 parkings.
Elle a eu connaissance avant l'adjudication du procès-verbal de constat du 18 novembre 2014 qui indique que les travaux ne sont pas terminés dans leur ensemble.
En effet, l'huissier constate que nombre de travaux de bâtiments ne sont pas terminés dans les parties communes, les locaux notamment commerciaux ne sont pas cloisonnés ni fermés, le sol est à l'état brut, les locaux ne comportent aucune menuiserie, les portes d'accès aux appartements ne sont pas présentes, l'ensemble des menuiseries est cassé ou arraché, les maisons ne sont pas individualisées, les cloisons sont manquantes ainsi que les portes d'accès et les menuiseries, par endroit les murs de façade ne sont pas terminés au niveau du doublage et des enduits.
Il note également au niveau de certaines habitations, la présence de garages en très mauvais état, que l'ensemble des voies de circulation et des parkings est envahi de mauvaises herbes, il n'y a aucun revêtement au sol et aucun parking et qu'aucun accès n'est délimité au niveau des sols.
Il a constaté que les lieux ont été vandalisés, que l'ensemble des voies de circulation et des réseaux n'est pas réalisé, que des parties du réseau d'évacuation des eaux sont présentes mais non raccordées, les réseaux électriques et d'approvisionnement en eau ne sont pas raccordés.
L'huissier mandaté conclut qu'en l'état, il constate qu'il est totalement impossible de dresser un procès-verbal descriptif des lots objets de la vente, ceux-ci étant totalement impossibles à identifier et à individualiser. Le constat opéré par l'huissier n'est pas superficiel en ce qu'il démontre la nécessité d'engager des travaux de reprise de grande ampleur sur un chantier laissé à l'abandon et vandalisé .
Sur la mission de l'architecte, selon le contrat de maîtrise d''uvre produit, l'architecte était en charge des travaux de voirie et de réseaux divers et celui-ci était rémunéré au pourcentage pour le visa des études d'exécution, la direction de l'exécution des contrats de travaux et l'assistance aux opérations de réception, car seules ces trois lignes sont renseignées en pourcentage à la page 5/6 du contrat produit.
Les mentions manuscrites rattachant le dossier des ouvrages exécutés à la mission de l'expert n'ont pas été paraphées par l'architecte et ce point de mission n'a pas été estimé en pourcentage.
La cour retient donc que l'expert n'avait pas cette mission relative aux dossiers des ouvrages exécutés.
Il résulte de ces éléments, que la société BMB ne démontre pas que l'architecte devait signer la DAT, ni même que l'établissement de ce document eu a un rôle causal dans son préjudice en ce que la DAT était déterminante dans sa volonté d'acquérir les biens tels que décrits dans le procès-verbal d'huissier du 18 novembre 2014 qui constatait la non-finition des travaux de VRD.
Aucune faute contractuelle en rapport avec le préjudice allégué par la société BMB n'étant établie, la responsabilité contractuelle de la société [F] Architecte ne peut être engagée.
2. Sur la responsabilité délictuelle de la société [F] Architecte
Moyens des parties
La société BMB fait valoir que la responsabilité de la société [F] Architecte est engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil en ce que la DAT figurant au cahier des conditions de vente a eu pour effet de l'induire en erreur sur l'état réel d'achèvement des travaux et que son dommage trouve sa réalisation au moment où l'adjudicataire forge sa volonté d'acquérir le bien en considération de la déclaration figurant dans le cahier des conditions de vente.
La MAF fait valoir que les attestations de l'architecte sont sans lien de causalité direct et certain avec le dommage alléguée par la société BMB
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Si la faute de l'architecte dans la signature de la DAT inexacte est établie, la société BMB ne démontre pas que cette DAT était déterminante pour elle dans l'acquisition par adjudication, des biens tels que décrits dans le cahier des conditions de vente, incluant le procès-verbal de l'huissier démontrant la non finition des travaux dans leur ensemble et de la VRD en particulier.
A défaut de démontrer le lien de causalité, la demande de condamnation de la société BMB de ce chef ne saura non plus aboutir.
Le jugement déboutant la société BMB de ses demandes à l'égard de la MAF sera confirmée.
Sur les frais du procès
Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En cause d'appel, la société BMB partie succombante, sera condamnée aux dépens et à payer à la MAF somme de 5 000 euros, au titre des frais irrépétibles.
Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant,
Condamne la société BMB aux dépens d'appel,
Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société BMB et la condamne à payer à la MAF la somme de 5 000 euros.
Le greffier, La Présidente,
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 6
ARRÊT DU 6 FEVRIER 2026
(n° /2026, 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02854 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBOI3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Janvier 2020-Tribunal de Grande Instance de Paris- RG n° 18/00594
APPELANTE
SCI BMB, inscrite au RCS de Montpellier sous le numéro 498 433 630, prise en la personne de son représentant légal domcilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Mariam PAPAZIAN, avocat au barreau de Paris, toque : J017
INTIMÉES
SARL [F] ARCHITECTE, société liquidée et radiée depuis le 6 mars 2020 du RCS de [Localité 11], prise en la personne de son administrateur ad'hoc M.[W], [H], [S] [F],
[Adresse 2]
[Localité 1]
Non constituée - Déclaration d'appel signifiée le 18 septembre 2020 (PV 659)
M.A.F. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, société d'assurance mutuelle à cotisations variables, entreprise régie par le code des assurances, assureur de la société SARL [F] ARCHITECTE, agissant en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 7]
N°SIRET 784 647 349 00074
Représentée par Me Nathalie BOUDE, avocat au barreau de Paris, toque : L0018
INTERVENANT
Monsieur [W], [H] [S] [F] en qualité de mandataire ad'hoc de la société [F] ARCHITECTE SARL,
[Adresse 13]
[Adresse 6]
[Localité 1]
né le 04 Juillet 1956 à [Localité 12]
Non constitué - Déclaration d'appel signifiée le 18 septembre 2020 (PV 659)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 09 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre
Mme Agnès LAMBRET, Conseillère
Madame Viviane SZLAMOVICZ,Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Sylvie DELACOURT dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN
ARRÊT :
- par defaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 12 décembre 2025 prorogé au 6 février 2026 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre et par Clément COLIN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La société [Adresse 10] a entrepris la construction d'un ensemble immobilier vendu en l'état futur d'achèvement et sis au [Adresse 9] et [Adresse 14], comprenant 13 pavillons et un immeuble composé d'appartements et de deux locaux commerciaux.
La société [F] Architecte s'est vue confier la maîtrise d''uvre d'exécution du projet suivant contrat en date du 8 juillet 2010.
Une déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux a été déposée à la mairie d'[Localité 8] le 27 décembre 2010.
Le 7 novembre 2011, la société [F] Architecte a établi une attestation déclarant que les travaux de raccordement aux réseaux étaient en cours de finition.
Invoquant un inachèvement des travaux, les acquéreurs en l'état futur d'achèvement ont obtenu la désignation, par une ordonnance du tribunal de grande instance de Béziers en date du 14 septembre 2012, de M. [C] en qualité d'expert judiciaire. Celui-ci a déposé son rapport le 29 janvier 2015.
Par un jugement du tribunal de commerce de Cannes en date du 17 septembre 2013, la société [Adresse 10] a été placée en liquidation judiciaire.
Par un jugement du 19 février 2015, la société BMB a acquis 9 parkings, 2 locaux commerciaux, d'un appartement et de 3 maisons.
La société BMB a, suivant actes d'huissier de justice en date du 7 novembre 2016, fait assigner la société [F] Architecte et la Mutuelle des architectes français (MAF) devant le tribunal de commerce de Grasse afin d'obtenir l'indemnisation du préjudice qu'elle invoque du fait de l'inachèvement des travaux.
Par un jugement du 6 novembre 2017, le tribunal de commerce de Grasse s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Paris.
Par un jugement du 7 Janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :
Dit irrecevable l'action formée par la société BMB à l'encontre de la société [F] Architecte à défaut de saisine préalable de l'Ordre des architectes ;
Dit recevable l'action directe formée par la société BMB à l'encontre de la MAF en sa qualité d'assureur de responsabilité civile de la société [F] Architecte ;
Déboute la société BMB de l'ensemble de ses demandes ;
Condamne la société BMB à payer les dépens ;
Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne la société BMB à payer à la société [F] Architecte la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société BMB à payer à la MAF la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ordonne l'exécution provisoire du jugement ;
Rejette toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
Par déclaration en date du 5 février 2020, la société BMB a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :
- la société [F] Architecte,
- la MAF.
Par une ordonnance en date du 19 mai 2022, la conseillère de la mise en état a rendu une ordonnance désignant M. [D] [O] comme expert.
Par une ordonnance en date du 1er septembre 2022, la conseillère de la mise en état a désigné M. [V] [K] comme expert judiciaire aux lieu et place de M. [D] [O], indisponible.
Le rapport a été déposé le 14 février 2024.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2025, la société BMB demande à la cour de :
Confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré l'action de la société BMB recevable,
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
Dit irrecevable l'action formée par la société BMB à l'encontre de la société [F] Architecte à défaut de saisine préalable de l'Ordre des architectes,
Débouté la société BMB de l'ensemble de ses demandes,
Condamné la société BMB à payer à la société [F] Architecte la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la société BMB à payer à la MAF la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la société BMB à payer les dépens,
Et, statuant à nouveau :
Donner acte de ce que la MAF accepte de garantir les dommages à hauteur de 500 000 euros,
Homologuer le rapport d'expertise de M. [K],
Condamner solidairement la société [F] Architecte société et la MAF au paiement de la somme de 302 822,19 euros au titre du coût de remise en état des biens pour atteindre la conformité qu'ils étaient censés avoir (au vu de l'existence des attestations de la société [F] Architecte) au moment de l'adjudication (travaux voiries et réseaux divers) avec indexation sur l'indice de la construction,
Condamner solidairement la société [F] Architecte société et son assureur la MAF au paiement de la somme de 352 800 euros à parfaire au titre du préjudice de jouissance à juin 2025,
Fixer l'indemnité de jouissance à 4 200 euros par mois à partir de juillet 2025 jusqu'à règlement des condamnations,
Condamner solidairement la société [F] Architecte et son assureur la MAF au paiement de la somme de 100 000 euros à parfaire au titre du préjudice d'inaction qui représente un surcoût de travaux,
A titre subsidiaire :
Donner acte de ce que la MAF accepte de garantir les dommages à hauteur de 500.000 euros,
Homologuer le rapport d'expertise de M. [K],
Condamner solidairement la société [F] Architecte et son assureur la MAF au paiement de la somme de 302 822,19 euros au titre du coût de remise en état des biens pour atteindre la conformité qu'ils étaient censés avoir (au vu de l'existence des attestations de la société [F] Architecte société) au moment de l'adjudication (travaux voiries et réseaux divers) avec indexation sur l'indice de la construction,
Condamner solidairement la société [F] Architecte et son assureur la MAF au paiement de la somme de 352 800 euros à parfaire au titre du préjudice de jouissance à juin 2025,
Fixer l'indemnité de jouissance à 4 200 euros par mois à partir de juillet 2025 jusqu'à règlement des condamnations,
Condamner solidairement la société [F] Architecte société et son assureur la MAF au paiement de la somme de 100 000 euros à parfaire au titre du préjudice d'inaction qui représente un surcoût de travaux,
En tout état de cause :
Condamner solidairement la société [F] Architecte société et son assureur la MAF au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, ainsi qu'aux entiers dépens de celle-ci,
Condamner solidairement la société [F] Architecte société et son assureur la compagnie MAF au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de celle-ci.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 août 2025 la MAF demande à la cour de :
Déclarer la MAF recevable et fondée en son appel incident et provoqué ;
Réformer le jugement en ce qu'il a dit l'action non prescrite à son égard ;
Statuant à nouveau,
Déclarer l'action de la société BMB irrecevable comme prescrite ;
En outre, déclarer l'action de la société BMB irrecevable en vertu de la clause de non recours contenue au cahier des conditions de vente sur adjudication,
En conséquence,
Débouter la société BMB de son appel et de ses demandes à l'égard de la MAF.
Dans l'hypothèse d'une confirmation de ce chef et en tout état de cause,
Confirmer le jugement en ce qu'il a :
Jugé que la société BMB échoue à démontrer une faute de la société [F] Architecte,
Jugé que la société BMB n'apporte pas la preuve d'un lien direct avec le dommage,
Jugé cette dernière dans l'incapacité de justifier son préjudice,
Débouté la société BMB de l'ensemble de ses demandes ;
Condamné la société BMB à payer les dépens ;
Condamné la société BMB à payer à la société [F] Architecte la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la société BMB à payer à la MAF la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire,
Dire la MAF fondée à exciper de sa non garantie,
En conséquence,
La mettre hors de cause et rejeter toutes demandes formées à son encontre comme étant non justifiées et non fondées ;
A titre plus subsidiaire,
Faire application de la clause d'exclusion de solidarité et fixer à 20 % la part de responsabilité de la société [F] Architecte ;
Faire application des conditions et limites du contrat d'assurance de la MAF relativement à la franchise et au plafond de 500 000 euros et limiter toutes éventuelles condamnations dans ces termes.
Condamner la société BMB à payer à la MAF la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui pourront être recouvrés avec le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
La société [F] Architecte n'a pas été destinataire de l'avis de déclaration d'appel et l'appelante lui a signifié celle-ci avec ses premières conclusions par acte d'huissier du 18 septembre 2020 qui a été transformé en procès-verbal de recherches infructueuses.
M. [F] en qualité de mandataire ad hoc n'a pas constitué dans l'intérêt de la société [F] Architecte.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 11septembre 2025 et l'affaire a été appelée à l'audience du 9 octobre 2025, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.
MOTIVATION
Sur la prescription de l'action de la société BMB
Moyens des parties
La MAF soutient que la réclamation de la société BMB fondée sur les dispositions des articles 1134 et 1147 du code civil est prescrite car le point de départ de la prescription est la date d'établissement de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux établie le 27 décembre 2010, de sorte que la prescription de l'action était acquise le 27 décembre 2015.
Si les opérations d'expertise ont révélé que la construction était inachevée à la date du 27 décembre 2010, cette situation était connue de la société [Adresse 10], dont la société BMB tient ses droits, et qui avait connaissance du caractère frauduleux de l'attestation à sa date d'établissement.
Elle soutient encore qu'à compter de l'adjudication du 19 février 2015, la société BMB disposait encore d'un délai de 10 mois pour exercer son action.
Elle fait valoir que le rapport d'expertise a été déposé le 29 janvier 2015 mais n'a pas été suivi d'une action judiciaire de la part de la société [Adresse 10], partie aux opérations d'expertise, ni de la part de la société BMB.
La société BMB revendique l'absence de prescription de l'action car la société [F] Architecte a continué sa mission le 7 novembre 2011. L'attestation de raccordement aux réseaux du 07 novembre 2011 établit que les travaux de raccordement aux réseaux étaient en cours de finition et que la situation naturelle des lieux n'empêchait en rien la bonne réalisation de ces derniers. Ainsi, même en se basant sur le raisonnement de la MAF sur le fondement de l'article 2224 du Code civil, l'action n'était pas prescrite lors de la délivrance des assignations le 7 novembre 2016.
Réponse de la cour
Selon l'article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
L'action directe de la victime contre l'assureur de responsabilité, qui trouve son fondement dans le droit de la victime à réparation de son préjudice, se prescrit par le même délai que son action contre le responsable (1re Civ., 10 mars 1982, pourvoi n° 80-16.679, Bull. 1982, I, n° 108 ; 3e Civ., 12 avril 2018, pourvoi n° 17-14.858).
A cet égard, aux termes de l'article 2219 du code civil, la prescription extinctive est un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.
Aux termes de l'article 2224 du même code, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Sauf clause contraire, les acquéreurs successifs d'un immeuble ont qualité à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente et ce nonobstant l'action en réparation intentée par le vendeur avant cette vente, contre les constructeurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l'immeuble en tant qu'accessoire ( 3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-21.910, Bull. 2013, III, n° 102).
Au cas d'espèce :
La société BMB agit sur le fondement de la responsabilité contractuelle à l'égard de l'architecte et elle ne peut donc bénéficier de plus de droit que son auteur.
L'attestation concernant l'achèvement et la conformité des travaux (DAT) du 27 décembre 2010 est signée par le maître d'ouvrage et l'architecte.
L'attestation postérieure de l'architecte en date du 7 novembre 2011 adressée à la société [Adresse 10] ne concerne que les travaux de raccordement aux réseaux et elle ne dit pas que ceux-ci sont achevés mais qu' « ils sont en cours de finition et que la situation des lieux n'empêche en rien la bonne réalisation de ces derniers ».
En conséquence, à défaut d'éléments probants permettant d'affirmer qu'au 24 décembre 2010 (DAT), la société Domaine des Néréides avait connaissance de l'inachèvement des travaux de réseaux ; c'est à bon droit que la connaissance du fait dommageable lié à l'inachèvement des travaux ne pouvait être fixée qu' au 7 novembre 2011, date de l'attestation que l'architecte a adressée à la société [Adresse 10] et que l'action de la société BMB n'était pas prescrite, pour avoir été interrompue en dernier jour par une assignation du 7 novembre 2016, délivrée à la société [F] Architecte et à la MAF.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la clause de non-recours stipulée dans le cahier des conditions de vente
Moyens des parties
La MAF oppose à titre subsidiaire que la société BMB connaissait parfaitement l'état des biens à la date du procès-verbal de constat du 18 novembre 2014 et qu'elle les a acceptés en l'état.
Elle soutient encore que dans le cahier des conditions de vente, la société BMB a accepté de faire son affaire personnelle à ses risques et périls et sans aucun recours contre qui que ce soit des réparations et vices de constructions des immeubles acquis.
Elle fait valoir que cette clause interdit tout recours contre les contractants et les tiers.
La société BMB fait valoir que la clause de non-recours figurant dans le cahier des conditions de vente ne peut s'interpréter comme la privant de son action à l'égard de la société [F] Architecte ou de son assureur en ce qu'elle ne vise que le poursuivant ou le débiteur.
Réponse de la cour
Les fins de non-recevoir peuvent être présentées en tout état de cause.
Aux termes de l'article L322-10 du code des procédures civiles d'exécution, l'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire.
Elle ne confère à celui-ci d'autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l'égard de l'adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d'éviction.
Aux termes de l'article R322-61 alinéa premier du code des procédures civiles d'exécution, le titre de vente consiste dans l'expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit le jugement d'adjudication.
En l'espèce, le cahier des conditions de vente mentionne dans son article 2 :
« L'acquéreur prendra les biens dans l'état où il se trouve au jour de la vente, sans pouvoir prétendre à aucune diminution du prix, ni aucune garantie ou indemnité contre le poursuivant ou le débiteur pour dégradations, réparations, défauts d'entretien, vices cachés, vices de construction [']
L'acquéreur devra en faire son affaire personnelle à ses risques et périls sans aucun recours contre qui que ce soit. »
La MAF ne peut prétendre que le second alinéa de cet article constitue une clause de non-recours dont l'effet s'étend au tiers et il doit être lu à la lumière du premier alinéa. La clause concerne donc les recours contre le poursuivant ou le débiteur, elle n'a pas d'effet erga omnes et cette fin de non-recevoir sera rejetée.
Sur les responsabilités de la société [F] Architecte
1. Sur la responsabilité contractuelle de la société [F] Architecte
Moyens des parties
La MAF fait valoir qu'aucune faute ne peut être reprochée à son assuré car le défaut de l'ouvrage provient de la seule défaillance financière du promoteur et que la faute de la société [F] Architecte n'est pas rapportée par la société BMB.
La société BMB estime que le manquement contractuel de l'architecte est justifié par la signature de la DAT alors que les travaux n'étaient pas terminés. Elle fait valoir que l'architecte a ainsi établi deux attestations dont le contenu ne correspondait pas à l'état d'avancement du chantier, comme l'a retenu le tribunal qui n'a pas tiré les conséquences de ses constatations.
Elle fait valoir que la mission de l'architecte comprenait la vérification de la conformité de l'ouvrage et de l'achèvement des travaux et d'attester de cet achèvement.
Elle indique qu'elle ne pouvait pas avoir connaissance de la réalité de la situation des réseaux sur la seule base du procès-verbal de l'huissier inséré au cahier des conditions de vente.
Elle souligne que le premier expert judiciaire désigné, M. [C], a dû recourir à un BET spécialisé pour les travaux de VRD et qu'elle ne pouvait pas avoir une appréciation claire sur la seule base du procès-verbal d'huissier qu'il fallait envisager des frais pour l'achèvement des VRD.
Réponse de la cour
L'architecte dans les limites de sa mission, est débiteur d'une obligation de moyen à l'égard du maître de l'ouvrage et il est également tenu à son égard d'un devoir de conseil et d'assistance.
La constatation de l'achèvement, dans la vente en état futur d'achèvement, ne suppose aucune formalité particulière. La constatation de l'achèvement par une personne qualifiée n'étant pas exigée par la loi en cas de vente en l'état futur d'achèvement, l'absence d'un tel document, même prévu par les stipulations contractuelles, n'empêche pas l'immeuble d'être achevé au sens de l'art. R. 261-1 (3ème Civ., 23 février 2000, n°98-18.382).
En l'espèce, la société BMB a acquis, pour le prix de 254 000 euros, frais en sus à [Localité 8] :
Une parcelle de terrain de 8 ca,
Deux commerces
Un appartement,
Une parcelle de terrain de 20 a et 94 ca,
3 maisons,
9 parkings.
Elle a eu connaissance avant l'adjudication du procès-verbal de constat du 18 novembre 2014 qui indique que les travaux ne sont pas terminés dans leur ensemble.
En effet, l'huissier constate que nombre de travaux de bâtiments ne sont pas terminés dans les parties communes, les locaux notamment commerciaux ne sont pas cloisonnés ni fermés, le sol est à l'état brut, les locaux ne comportent aucune menuiserie, les portes d'accès aux appartements ne sont pas présentes, l'ensemble des menuiseries est cassé ou arraché, les maisons ne sont pas individualisées, les cloisons sont manquantes ainsi que les portes d'accès et les menuiseries, par endroit les murs de façade ne sont pas terminés au niveau du doublage et des enduits.
Il note également au niveau de certaines habitations, la présence de garages en très mauvais état, que l'ensemble des voies de circulation et des parkings est envahi de mauvaises herbes, il n'y a aucun revêtement au sol et aucun parking et qu'aucun accès n'est délimité au niveau des sols.
Il a constaté que les lieux ont été vandalisés, que l'ensemble des voies de circulation et des réseaux n'est pas réalisé, que des parties du réseau d'évacuation des eaux sont présentes mais non raccordées, les réseaux électriques et d'approvisionnement en eau ne sont pas raccordés.
L'huissier mandaté conclut qu'en l'état, il constate qu'il est totalement impossible de dresser un procès-verbal descriptif des lots objets de la vente, ceux-ci étant totalement impossibles à identifier et à individualiser. Le constat opéré par l'huissier n'est pas superficiel en ce qu'il démontre la nécessité d'engager des travaux de reprise de grande ampleur sur un chantier laissé à l'abandon et vandalisé .
Sur la mission de l'architecte, selon le contrat de maîtrise d''uvre produit, l'architecte était en charge des travaux de voirie et de réseaux divers et celui-ci était rémunéré au pourcentage pour le visa des études d'exécution, la direction de l'exécution des contrats de travaux et l'assistance aux opérations de réception, car seules ces trois lignes sont renseignées en pourcentage à la page 5/6 du contrat produit.
Les mentions manuscrites rattachant le dossier des ouvrages exécutés à la mission de l'expert n'ont pas été paraphées par l'architecte et ce point de mission n'a pas été estimé en pourcentage.
La cour retient donc que l'expert n'avait pas cette mission relative aux dossiers des ouvrages exécutés.
Il résulte de ces éléments, que la société BMB ne démontre pas que l'architecte devait signer la DAT, ni même que l'établissement de ce document eu a un rôle causal dans son préjudice en ce que la DAT était déterminante dans sa volonté d'acquérir les biens tels que décrits dans le procès-verbal d'huissier du 18 novembre 2014 qui constatait la non-finition des travaux de VRD.
Aucune faute contractuelle en rapport avec le préjudice allégué par la société BMB n'étant établie, la responsabilité contractuelle de la société [F] Architecte ne peut être engagée.
2. Sur la responsabilité délictuelle de la société [F] Architecte
Moyens des parties
La société BMB fait valoir que la responsabilité de la société [F] Architecte est engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil en ce que la DAT figurant au cahier des conditions de vente a eu pour effet de l'induire en erreur sur l'état réel d'achèvement des travaux et que son dommage trouve sa réalisation au moment où l'adjudicataire forge sa volonté d'acquérir le bien en considération de la déclaration figurant dans le cahier des conditions de vente.
La MAF fait valoir que les attestations de l'architecte sont sans lien de causalité direct et certain avec le dommage alléguée par la société BMB
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Si la faute de l'architecte dans la signature de la DAT inexacte est établie, la société BMB ne démontre pas que cette DAT était déterminante pour elle dans l'acquisition par adjudication, des biens tels que décrits dans le cahier des conditions de vente, incluant le procès-verbal de l'huissier démontrant la non finition des travaux dans leur ensemble et de la VRD en particulier.
A défaut de démontrer le lien de causalité, la demande de condamnation de la société BMB de ce chef ne saura non plus aboutir.
Le jugement déboutant la société BMB de ses demandes à l'égard de la MAF sera confirmée.
Sur les frais du procès
Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En cause d'appel, la société BMB partie succombante, sera condamnée aux dépens et à payer à la MAF somme de 5 000 euros, au titre des frais irrépétibles.
Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant,
Condamne la société BMB aux dépens d'appel,
Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société BMB et la condamne à payer à la MAF la somme de 5 000 euros.
Le greffier, La Présidente,