CA Paris, Pôle 4 - ch. 1, 6 février 2026, n° 23/09977
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 06 FÉVRIER 2026
(n°2026/ , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09977 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHXMZ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Avril 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny - RG n° 19/13340
APPELANTE
Madame [I] [V] née le 23 mars 1980 à [Localité 16],
[Adresse 3]
[Localité 11]
Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 assistée de Me Cécile IDIART, avocat au barreau de PARIS, toque : A0645
INTIMÉS
Monsieur [R], [G], [J] [B] né le 29 juin 1978 à [Localité 16], agissant à titre personnel et en qualité d'héritier de [E], [X] [M] veuve [B]
[Adresse 12]
[Localité 15] - Grande Bretagne
Représenté et assisté de Me Laurent PANCRAZI de la SELAS ARTOIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0592
Monsieur [Z] [N] [S] [H] [B] né le 16 Juin 1980 à [Localité 16] , agissant à titre personnel et en qualité d'héritier de [E], [X] [M] veuve [B]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représenté et assisté de Me Laurent PANCRAZI de la SELAS ARTOIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0592
Madame [C], [Y], [F] [A] née le 11 septembre 1968 à [Localité 17], agissant en qualité d'héritière de [E], [X] [M] veuve [B]
[Adresse 14]
[Localité 8]
Représenté et assisté de Me Laurent PANCRAZI de la SELAS ARTOIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0592
Madame [J] [K] épouse [T] née le 23 Novembre 1954 à [Localité 13],
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Grégory MENARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 267
Monsieur [P] [K] né le 03 Mars 1959 à [Localité 11],
[Adresse 4]
[Localité 11]
Représenté par Me Grégory MENARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 267
Madame [L] [K] née le 16 Juillet 1956 à [Localité 11],
[Adresse 9]
[Localité 10]
Représentée par Me Grégory MENARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 267
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère
Monsieur Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Claude CRETON, président de chambre,magistrat honoraire, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour cour, initialement prévue le 21 novembre 2025 prorogé au 12 décembre 2025 et au 09 janvier 2026 puis au 23 janvier 2026 et le février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
********
Conclusions Mme [V] : 2 septembre 2025
Conclusions consorts [B] : 19 août 2025
Conclusions consorts [K] : 15 novembre 2023
Clôture : 4 septembre 2025
[E] [B] et son époux, [W] [B] étaient propriétaires à [Localité 11], [Adresse 3], dans une copropriété horizontale, cadastrée section B numéro [Cadastre 2], du lot numéro 3, constitué par une maison d'habitation et d'un jardin, et bénéficiaient d'un droit de passage sur le lot numéro 5, commun aux lots numéros 1, 2, 3 et 4. Ils ont cédé aux consorts [K], propriétaires du lot numéro 4, une partie du lot de copropriété numéro 3, sur lequel est édifiée une remise, en contrepartie de l'abandon par ces derniers de leur droit de passage sur le lot numéro 5. Il sera révélé plus tard que les consorts [K] ne sont pas propriétaires du lot numéro 4.
Suite au décès de [W] [B], ces lots sont devenus la propriété de [E] [B] et de MM. [Z] et [R] [B].
Afin d'exclure du lot numéro 3 la partie du terrain cédée aux consorts [K] et de diviser ce lot en deux lots, un projet de modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, qui n'a jamais été adopté par l'assemblée générale des copropriétaires, a prévu de créer le lot numéro 16 correspondant au pavillon, à une partie du jardin et à l'ancien passage commun, et le lot numéro 10 correspondant aux deux studios que [E] [B] a fait édifier en vue de leur location. A également été créé le lot numéro 17 correspondant à la partie du lot numéro 3 cédée aux consorts [K].
Par acte des 26 février et 7 mars 2010, [E] [B] a conclu avec Mme [V] une promesse synallagmatique de vente portant sur les lots n° 16 et 17, tels qu'ils figurent dans le projet d'état descriptif de division modificatif.
Le 21 juin 2010, [E] [B] a autorisé Mme [V] à occuper le lot numéro 16 du 1er au 31 juillet 2010.
Après avoir tenté vainement d'obtenir des consorts [K] la restitution du lot numéro 17, [E] [B] et MM. [Z] et [R] [B] les a assignés avec Mme [V]. Après une demande d'exécution forcée de la promesse, ils ont sollicité sa résolution, l'expulsion de Mme [V], sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, la condamnation in solidum de Mme [V] et des consorts [K] en paiement de dommages-intérêts et d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, subsidiairement de Mme [V] seule ou des consorts [K] seuls.
Suite au décès de [E] [B], Mme [A], en sa qualité d'héritière, est volontairement intervenue à l'instance reprise par les consorts [B].
Mme [V] a conclu à l'irrecevabilité de la demande de résolution de la promesse de vente et à la condamnation des consorts [B] à régulariser l'état descriptif de division en vue de la création du lot numéro 16, à régulariser l'acte de vente de ce lot, à installer un compteur d'électricité séparé, ainsi qu'un réseau d'arrivée d'eau et d'évacuation des eaux usées, à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts.
A titre subsidiaire, dans le cas où le tribunal ferait droit à la demande de résolution de la promesse, Mme [V] a sollicité l'organisation d'une expertise afin d'évaluer les travaux qu'elle a réalisés, à défaut de condamner les consorts [B] à lui payer la somme de 54 213 euros.
Elle a en outre sollicité la condamnation des consorts [B] à lui payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts.
Les consorts [K] ont conclu à l'irrecevabilité de la demande de résolution de la promesse de vente et au rejet de l'ensemble des demandes.
Par jugement du 13 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- rejeté les fins de non-recevoir soulevées par Mme [V] et par les consorts [K] ;
- débouté Mme [V] de sa demande d'exécution forcée de la vente ;
- constaté la résolution de la promesse synallagmatique de vente et ordonné, sous astreinte, l'expulsion de Mme [V] de l'immeuble situé à [Localité 11], [Adresse 3] ;
- condamné Mme [V] à payer aux consorts [B] la somme de 11 500 euros à titre d'indemnité d'occupation ;
- débouté les consorts [B] de leurs demandes de dommages-intérêts formées contre Mme [V] et contre les consorts [K] ;
- débouté Mme [V] de sa demande d'expertise et de ses demandes de dommages-intérêts ;
- sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [V] à payer aux consorts [B] la somme de 2 000 euros et les consorts [B] à payer aux consorts [K] la somme de 1 500 euros
Le tribunal a retenu que la promesse portant sur les lots numéros 16 et 17, il ne peut ordonner l'exécution forcée du seul lot numéro 16 et qu'en outre il résulte des échanges entre [E] [B] et Mme [V], postérieurement à la signature de la promesse, que celles-ci, compte tenu de la difficulté résultant de l'absence d'existence des lots objet de cette promesse, ont entendu rouvrir les négociations sur le périmètre de la vente et sur son prix afin de prendre en compte l'impossibilité de faire entrer le lot numéro 17, qui avait été cédé aux consorts [K], dans le champ de la promesse.
Mme [V] a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l'infirmation sauf en ce qu'il a condamné les consorts [B] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Elle demande à la cour :
- de surseoir à statuer jusqu'à l'issue de la procédure engagée par les consorts [B] pour sortir de la copropriété horizontale de l'immeuble situé [Adresse 3].
- de déclarer irrecevable la demande des consorts [B] en résolution de la promesse de vente au motif qu'elle n'a pas de lien suffisant avec leur demande initiale en exécution forcée de la vente du seul lot numéro 16 qui avait été formée à titre principal et, à titre subsidiaire, des lots numéros 16 et 17, ces demandes ayant des objets contraires ;
- de déclarer également irrecevable cette demande sur le fondement de la règle de l'estoppel au motif qu'en adoptant au cours de la même instance des positions contraires, les consorts [B] se sont contredits à son détriment en l'induisant en erreur sur leurs intentions ;
- d'ordonner la réalisation forcée de la vente du lot numéro 16, subsidiairement des lots numéros 16 et 17 et condamner les consorts [B], sous astreinte, à régulariser la publication de l'état descriptif de division établi par le géomètre-expert le 24 février 2010 en vue de la création juridique de ces lots ;
- à titre subsidiaire, dans le cas où sa demande d'exécution forcée serait rejetée, de désigner un expert aux fins d'établir un nouvel état descriptif de division prévoyant la création de nouveaux lots correspondant dans leur consistance et leur étendue aux lots 16 et 17 visés dans la promesse ;
- à titre subsidiaire, en cas de résolution de la promesse, de condamner les consorts [B] à lui payer :
* la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice moral qu'elle a subi en raison de l'impossibilité de pouvoir acquérir le bien litigieux ;
* la somme de 184 553 euros correspondant au surcoût pour l'achat d'un bien immobilier équivalent ;
* la somme de 9 000 euros en réparation de son préjudice moral et l'atteinte à sa santé physique et psychologique ;
* la somme de 1 500 euros en remboursement des frais de remise en état du portail ;
- de condamner les consorts [B] à lui restituer l'acompte de 5 000 euros versé entre les mains de l'agent immobilier lors de la conclusion de la promesse, à donner leur accord afin d'autoriser celui-ci à lui restituer cette somme et d'ordonner à l'agent immobilier de procéder à cette restitution ;
- de condamner les consorts [B] sur le fondement de l'enrichissement sans cause à lui payer la somme de 54 213 euros, subsidiairement de 23 713 euros, correspondant aux travaux qu'elle a réalisés ;
- de débouter les consorts [B] de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation et, à titre subsidiaire, de limiter le montant mensuel de cette indemnité à 150 euros ;
- de condamner les consorts [B] à lui restituer la somme de 17 035,96 euros qu'elle a versée en exécution du jugement ;
- d'ordonner la compensation ;
- de condamner les consorts [B] à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [B], formant un appel incident, concluent à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il les a condamnés à payer à Mme [V] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a limité la condamnation de Mme [V] à leur payer la somme de 11 500 euros à titre d'indemnité d'occupation.
Ils demandent en outre à la cour, en application de l'article 910-4, alinéa 1, du code de procédure civile, de déclarer irrecevables des demandes de Mme [V] formées pour la première fois dans ses conclusions du 19 juin 2025 en ce que celle-ci demande à la cour :
- de lui donner acte que, si elle ordonne la vente des lots numéros 16 et 17, elle s'engage à revendre aux consorts [K] ce dernier lot ;
- subsidiairement, si elle rejette la demande de vente forcée, de désigner un expert afin d'établir un nouvel état descriptif de division prévoyant la création de nouveaux lots correspondant aux lots numéros 16 et 17 objet de la promesse synallagmatique de vente ;
- subsidiairement, de limiter à 150 euros le montant mensuel de l'indemnité d'occupation dont elle serait redevable au titre de la période du 21 mai 2021 au 2 avril 2024 ;
- de condamner les consorts [B] à lui restituer les sommes trop perçues en exécution du jugement, soit 17 035,96 euros.
Ils concluent ensuite au rejet de la demande de sursis à statuer, à la confirmation du jugement qui a constaté la résolution amiable de la promesse et, à titre subsidiaire, à la caducité de la promesse faute de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt dans le délai qu'elle prévoit, ainsi qu'à sa nullité aux motifs, d'abord que son objet est indéterminé et impossible en l'absence d'existence juridique des lots objet de cette promesse, ensuite en application de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation qui dispose que toute promesse de cession d'un immeuble ou d'un droit réel dont la validité est supérieure à dix-huit mois ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique lorsqu'elle est consentie par une personne physique, enfin en l'absence de consentement des co-indivisaires de [E] [B] qui a conclu seule la promesse alors que ses enfants, MM. [R] et [Z] [B] étaient devenus nus propriétaires indivis du bien.
Ils demande également à la cour de prononcer la résolution de la promesse en raison des fautes commises par Mme [V] qui occupe le bien sans droit ni titre et, en outre, a percé la cloison le séparant des deux studios contigus dans lesquels elle s'est illicitement installée.
Ils réclament en outre la condamnation de Mme [V] à lui payer la somme de 123 640 euros en paiement d'une indemnité d'occupation du bien pour la période, non prescrite, du 20 novembre 2014 au 2 avril 2024, date à laquelle celle-ci a libéré les locaux, outre 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour le cas où la cour ferait droit à la demande d'exécution forcée de la promesse, ils font valoir qu'ils ne pourront être condamnés à régulariser un nouvel état descriptif de division dès lors que cette décision relève des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires.
Les consorts [K] concluent à la confirmation du jugement qui a débouté les consorts [B] de leur demande de dommages-intérêts et les a condamnés à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils sollicitent en outre la condamnation des consorts [B] à leur payer la somme de 5 000 euros en remboursement des frais irrépétibles d'appel.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Considérant qu'il résulte des pièces versées aux débats qu'une dissolution de la copropriété horizontale est en cours ; qu'il n'y a pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente de cette dissolution dont ne dépend pas la solution du litige, qui porte sur le sort de la promesse de vente consentie à Mme [V] ;
1 - Sur les demandes des consorts [B]
- Sur la recevabilité des demandes de Mme [V]
Considérant que, dans ses dernières conclusions, Mme [V] demande à la cour, dans le cas où elle rejetterait sa demande d'exécution forcée de la promesse, de désigner un expert avec mission de matérialiser les lots 16 et 17 objets de la promesse de vente et d'établir un nouvel état descriptif de division prévoyant la création des lots correspondants ; qu'elle demande en outre à la cour de limiter à la somme de 150 euros le montant mensuel de l'indemnité d'occupation dont elle serait redevable au titre de la période du 21 mai 2021 au 2 avril 2024 et de condamner les consorts [B] à lui restituer les sommes trop perçues en exécution du jugement, soit 17 035,96 euros ; que ces prétentions n'ayant pas été formées dans ses premières conclusions, il convient de les déclarer irrecevables en application de l'article 910-4, alinéa 1er, du code de procédure civile ;
- Sur la recevabilité de la demande de résolution de la promesse
Considérant que les consorts [B], qui invoquent l'inexécution de la promesse, avaient le choix entre son exécution forcée et sa résolution avec dommages-intérêts ; qu'en conséquence, après avoir demandé l'exécution forcée de la promesse, ils demeuraient recevables à demander sa résolution avec paiement de dommages-intérêts, ces prétentions, qui sont toutes deux fondées sur les conséquences juridiques d'une inexécution du contrat, présentant entre elles un lien suffisant ; qu'en outre, l'exercice d'une action en résolution et en exécution forcée du contrat ne constituent pas des prétentions contradictoires ; qu'il en résulte que la règle de l'estoppel n'interdit pas à la partie de modifier sa stratégie procédurale lorsqu'elle décide de solliciter la résolution du contrat après avoir demandé son exécution forcée ;
- Sur le bien fondé des demandes des consorts [B]
Sur la résolution de la promesse
Considérant que les échanges de correspondances entre Mme [V] et [E] [B] sur lesquels s'est appuyé le tribunal pour retenir qu'elles ont 'souhaité défaire (la promesse), fut-ce tacitement', révèlent seulement que Mme [V] était ouverte à toute solution pour aboutir à la réalisation de la vente, le cas échéant en concluant un nouveau contrat mais n'avait pas l'intention d'y renoncer ; qu'il convient d'infirmer le jugement qui a constaté la résolution de la promesse ;
Sur la nullité de la promesse
Considérant que la promesse porte sur la vente par [E] [B] à Mme [V] des biens suivants :
'section B n° [Cadastre 2]
Pavillon et jardin, lot n° 16 pour 221/1000èmes des tantièmes généraux
Comprenant un appartement 2 pièces, chambre, séjour, cuisine américaine, salle d'eau, loi carrez : 51,10 m²
Remise au fond du jardin, lot 17 pour 21/1000èmes des tantièmes généraux.' ;
Considérant qu'il était fait mention dans la promesse de vente d'un 'Pavillon et jardin, lot n° 16 pour 221/1000èmes des tantièmes généraux. Comprenant un appartement 2 pièces, chambre, séjour, cuisine américaine, salle d'eau, loi carrez : 51,10 m²' et d'une 'remise au fond du jardin, lot 17 pour 21/1000èmes des tantièmes généraux', ces lots devant être prélevés sur le lot numéro 3 de la copropriété, cadastrée section B numéro [Cadastre 2], [Adresse 3] à [Localité 11] ; que ces indications ne permettent pas une identifcation du bien objet de la promesse dès lors que le lot numéro 16 n'a pas d'existence juridique puisque le document établi par le géomètre-expert en vue d'une modification de l'état descriptif de division et auquel fait référence la promesse, n'a pas été établi en la forme authentique et n'a pas été approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires ; que ce document, resté à l'état de projet, ne constituait donc pas un état descriptif de division créant les nouveaux lots constitués d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes ; qu'en outre la superficie du terrain vendu n'est pas précisée ; qu'ainsi, faute de détermination suffisante de l'objet de la promesse, ainsi que le prescrivent l'article 1129 du code civil, en sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, et l'article 1583 du code de l'urbanisme même code, celle-ci n'a pas été valablement formée et doit être déclarée nulle en application de l'article 1108 ancien de ce code ; qu'il est constant que Mme [V] avait versé entre les mains de l'agent immobilier qui a établi la promesse de vente une somme de 5 000 euros ; qu'en conséquence de l'annulation de la promesse et des restitutions consécutives, celle-ci est fondée à obtenir le remboursement de cette somme ;
Sur l'indemnité d'occupation
Considérant que Mme [V], occupante sans droit ni titre du pavillon litigieux, est redevable envers les consorts [B], pour la période du 20 novembre 2014 au 2 avril 2024, d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer à 500 euros par mois, soit au total 57 000 euros ;
2 - Sur les demandes de Mme [V]
- Sur la demande de dommages-intérêts
Considérant que Mme [V], qui subit les conséquences de l'annulation de la promesse, n'est cependant pas fondée à réclamer aux consorts [B] l'indemnisation de ses préjudices en l'absence de justification d'une faute de ces derniers à l'origine de l'annulation du contrat ;
- Sur la demande fondée sur l'enrichissement injuste
Considérant que Mme [V], outre qu'elle ne justifie pas son appauvrissement en l'absence de factures justifiant le coût des travaux réalisés, a commis une faute pour s'être maintenue dans les lieux postérieurement au 31 juillet 2010 et avoir réalisé les travaux allégués sans autorisation des propriétaires, alors qu'en outre elle ne pouvait ignorer que la réalisation de la vente se heurtait à des difficultés qui rendait celle-ci très incertaine ; qu'il convient de confirmer le jugement qui l'a déboutée de cette demande ;
PAR CES MOTIFS : statuant publiquement
Infirme le jugement, mais seulement en ce qu'il constate la résolution de la promesse, condamne Mme [V] à payer aux consorts [B] à titre d'indemnité d'occupation une somme de 11 500 euros et la somme mensuelle de 500 euros à compter de la signification du jugement, condamne les consorts [B] à payer à Mme [V] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
Confirme les autres dispositons du jugement ;
Statuant à nouveau,
Déclare irrecevables les demandes de Mme [V] aux fins de désignation d'un expert avec mission de matérialiser les lots 16 et 17 objet de la promesse de vente et d'établir un nouvel état descriptif de division prévoyant la création des lots correspondants, de limiter à la somme de 150 euros le montant mensuel de l'indemnité d'occupation dont elle serait redevable et de condamnation des consorts [B] à lui restituer les sommes trop perçues en exécution du jugement, soit 17 035,96 euros ;
Annule la promesse synallagmatique de vente des 26 février et 7 mars 2010 et ordonne la restitution à Mme [V] de la somme de 5 000 euros ;
Condamne Mme [V] à payer aux consorts [B] la somme de 57 000 euros à titre d'indemnité d'occupation ;
Déboute Mme [V] de ses différentes demandes ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;
Laisse à Mme [V] et aux consorts [K] la charge de leurs dépens et les condamne in solidum aux autres dépens.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 06 FÉVRIER 2026
(n°2026/ , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09977 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHXMZ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Avril 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny - RG n° 19/13340
APPELANTE
Madame [I] [V] née le 23 mars 1980 à [Localité 16],
[Adresse 3]
[Localité 11]
Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 assistée de Me Cécile IDIART, avocat au barreau de PARIS, toque : A0645
INTIMÉS
Monsieur [R], [G], [J] [B] né le 29 juin 1978 à [Localité 16], agissant à titre personnel et en qualité d'héritier de [E], [X] [M] veuve [B]
[Adresse 12]
[Localité 15] - Grande Bretagne
Représenté et assisté de Me Laurent PANCRAZI de la SELAS ARTOIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0592
Monsieur [Z] [N] [S] [H] [B] né le 16 Juin 1980 à [Localité 16] , agissant à titre personnel et en qualité d'héritier de [E], [X] [M] veuve [B]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représenté et assisté de Me Laurent PANCRAZI de la SELAS ARTOIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0592
Madame [C], [Y], [F] [A] née le 11 septembre 1968 à [Localité 17], agissant en qualité d'héritière de [E], [X] [M] veuve [B]
[Adresse 14]
[Localité 8]
Représenté et assisté de Me Laurent PANCRAZI de la SELAS ARTOIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0592
Madame [J] [K] épouse [T] née le 23 Novembre 1954 à [Localité 13],
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Grégory MENARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 267
Monsieur [P] [K] né le 03 Mars 1959 à [Localité 11],
[Adresse 4]
[Localité 11]
Représenté par Me Grégory MENARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 267
Madame [L] [K] née le 16 Juillet 1956 à [Localité 11],
[Adresse 9]
[Localité 10]
Représentée par Me Grégory MENARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 267
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère
Monsieur Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Claude CRETON, président de chambre,magistrat honoraire, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour cour, initialement prévue le 21 novembre 2025 prorogé au 12 décembre 2025 et au 09 janvier 2026 puis au 23 janvier 2026 et le février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
********
Conclusions Mme [V] : 2 septembre 2025
Conclusions consorts [B] : 19 août 2025
Conclusions consorts [K] : 15 novembre 2023
Clôture : 4 septembre 2025
[E] [B] et son époux, [W] [B] étaient propriétaires à [Localité 11], [Adresse 3], dans une copropriété horizontale, cadastrée section B numéro [Cadastre 2], du lot numéro 3, constitué par une maison d'habitation et d'un jardin, et bénéficiaient d'un droit de passage sur le lot numéro 5, commun aux lots numéros 1, 2, 3 et 4. Ils ont cédé aux consorts [K], propriétaires du lot numéro 4, une partie du lot de copropriété numéro 3, sur lequel est édifiée une remise, en contrepartie de l'abandon par ces derniers de leur droit de passage sur le lot numéro 5. Il sera révélé plus tard que les consorts [K] ne sont pas propriétaires du lot numéro 4.
Suite au décès de [W] [B], ces lots sont devenus la propriété de [E] [B] et de MM. [Z] et [R] [B].
Afin d'exclure du lot numéro 3 la partie du terrain cédée aux consorts [K] et de diviser ce lot en deux lots, un projet de modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, qui n'a jamais été adopté par l'assemblée générale des copropriétaires, a prévu de créer le lot numéro 16 correspondant au pavillon, à une partie du jardin et à l'ancien passage commun, et le lot numéro 10 correspondant aux deux studios que [E] [B] a fait édifier en vue de leur location. A également été créé le lot numéro 17 correspondant à la partie du lot numéro 3 cédée aux consorts [K].
Par acte des 26 février et 7 mars 2010, [E] [B] a conclu avec Mme [V] une promesse synallagmatique de vente portant sur les lots n° 16 et 17, tels qu'ils figurent dans le projet d'état descriptif de division modificatif.
Le 21 juin 2010, [E] [B] a autorisé Mme [V] à occuper le lot numéro 16 du 1er au 31 juillet 2010.
Après avoir tenté vainement d'obtenir des consorts [K] la restitution du lot numéro 17, [E] [B] et MM. [Z] et [R] [B] les a assignés avec Mme [V]. Après une demande d'exécution forcée de la promesse, ils ont sollicité sa résolution, l'expulsion de Mme [V], sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, la condamnation in solidum de Mme [V] et des consorts [K] en paiement de dommages-intérêts et d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, subsidiairement de Mme [V] seule ou des consorts [K] seuls.
Suite au décès de [E] [B], Mme [A], en sa qualité d'héritière, est volontairement intervenue à l'instance reprise par les consorts [B].
Mme [V] a conclu à l'irrecevabilité de la demande de résolution de la promesse de vente et à la condamnation des consorts [B] à régulariser l'état descriptif de division en vue de la création du lot numéro 16, à régulariser l'acte de vente de ce lot, à installer un compteur d'électricité séparé, ainsi qu'un réseau d'arrivée d'eau et d'évacuation des eaux usées, à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts.
A titre subsidiaire, dans le cas où le tribunal ferait droit à la demande de résolution de la promesse, Mme [V] a sollicité l'organisation d'une expertise afin d'évaluer les travaux qu'elle a réalisés, à défaut de condamner les consorts [B] à lui payer la somme de 54 213 euros.
Elle a en outre sollicité la condamnation des consorts [B] à lui payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts.
Les consorts [K] ont conclu à l'irrecevabilité de la demande de résolution de la promesse de vente et au rejet de l'ensemble des demandes.
Par jugement du 13 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- rejeté les fins de non-recevoir soulevées par Mme [V] et par les consorts [K] ;
- débouté Mme [V] de sa demande d'exécution forcée de la vente ;
- constaté la résolution de la promesse synallagmatique de vente et ordonné, sous astreinte, l'expulsion de Mme [V] de l'immeuble situé à [Localité 11], [Adresse 3] ;
- condamné Mme [V] à payer aux consorts [B] la somme de 11 500 euros à titre d'indemnité d'occupation ;
- débouté les consorts [B] de leurs demandes de dommages-intérêts formées contre Mme [V] et contre les consorts [K] ;
- débouté Mme [V] de sa demande d'expertise et de ses demandes de dommages-intérêts ;
- sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [V] à payer aux consorts [B] la somme de 2 000 euros et les consorts [B] à payer aux consorts [K] la somme de 1 500 euros
Le tribunal a retenu que la promesse portant sur les lots numéros 16 et 17, il ne peut ordonner l'exécution forcée du seul lot numéro 16 et qu'en outre il résulte des échanges entre [E] [B] et Mme [V], postérieurement à la signature de la promesse, que celles-ci, compte tenu de la difficulté résultant de l'absence d'existence des lots objet de cette promesse, ont entendu rouvrir les négociations sur le périmètre de la vente et sur son prix afin de prendre en compte l'impossibilité de faire entrer le lot numéro 17, qui avait été cédé aux consorts [K], dans le champ de la promesse.
Mme [V] a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l'infirmation sauf en ce qu'il a condamné les consorts [B] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Elle demande à la cour :
- de surseoir à statuer jusqu'à l'issue de la procédure engagée par les consorts [B] pour sortir de la copropriété horizontale de l'immeuble situé [Adresse 3].
- de déclarer irrecevable la demande des consorts [B] en résolution de la promesse de vente au motif qu'elle n'a pas de lien suffisant avec leur demande initiale en exécution forcée de la vente du seul lot numéro 16 qui avait été formée à titre principal et, à titre subsidiaire, des lots numéros 16 et 17, ces demandes ayant des objets contraires ;
- de déclarer également irrecevable cette demande sur le fondement de la règle de l'estoppel au motif qu'en adoptant au cours de la même instance des positions contraires, les consorts [B] se sont contredits à son détriment en l'induisant en erreur sur leurs intentions ;
- d'ordonner la réalisation forcée de la vente du lot numéro 16, subsidiairement des lots numéros 16 et 17 et condamner les consorts [B], sous astreinte, à régulariser la publication de l'état descriptif de division établi par le géomètre-expert le 24 février 2010 en vue de la création juridique de ces lots ;
- à titre subsidiaire, dans le cas où sa demande d'exécution forcée serait rejetée, de désigner un expert aux fins d'établir un nouvel état descriptif de division prévoyant la création de nouveaux lots correspondant dans leur consistance et leur étendue aux lots 16 et 17 visés dans la promesse ;
- à titre subsidiaire, en cas de résolution de la promesse, de condamner les consorts [B] à lui payer :
* la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice moral qu'elle a subi en raison de l'impossibilité de pouvoir acquérir le bien litigieux ;
* la somme de 184 553 euros correspondant au surcoût pour l'achat d'un bien immobilier équivalent ;
* la somme de 9 000 euros en réparation de son préjudice moral et l'atteinte à sa santé physique et psychologique ;
* la somme de 1 500 euros en remboursement des frais de remise en état du portail ;
- de condamner les consorts [B] à lui restituer l'acompte de 5 000 euros versé entre les mains de l'agent immobilier lors de la conclusion de la promesse, à donner leur accord afin d'autoriser celui-ci à lui restituer cette somme et d'ordonner à l'agent immobilier de procéder à cette restitution ;
- de condamner les consorts [B] sur le fondement de l'enrichissement sans cause à lui payer la somme de 54 213 euros, subsidiairement de 23 713 euros, correspondant aux travaux qu'elle a réalisés ;
- de débouter les consorts [B] de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation et, à titre subsidiaire, de limiter le montant mensuel de cette indemnité à 150 euros ;
- de condamner les consorts [B] à lui restituer la somme de 17 035,96 euros qu'elle a versée en exécution du jugement ;
- d'ordonner la compensation ;
- de condamner les consorts [B] à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [B], formant un appel incident, concluent à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il les a condamnés à payer à Mme [V] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a limité la condamnation de Mme [V] à leur payer la somme de 11 500 euros à titre d'indemnité d'occupation.
Ils demandent en outre à la cour, en application de l'article 910-4, alinéa 1, du code de procédure civile, de déclarer irrecevables des demandes de Mme [V] formées pour la première fois dans ses conclusions du 19 juin 2025 en ce que celle-ci demande à la cour :
- de lui donner acte que, si elle ordonne la vente des lots numéros 16 et 17, elle s'engage à revendre aux consorts [K] ce dernier lot ;
- subsidiairement, si elle rejette la demande de vente forcée, de désigner un expert afin d'établir un nouvel état descriptif de division prévoyant la création de nouveaux lots correspondant aux lots numéros 16 et 17 objet de la promesse synallagmatique de vente ;
- subsidiairement, de limiter à 150 euros le montant mensuel de l'indemnité d'occupation dont elle serait redevable au titre de la période du 21 mai 2021 au 2 avril 2024 ;
- de condamner les consorts [B] à lui restituer les sommes trop perçues en exécution du jugement, soit 17 035,96 euros.
Ils concluent ensuite au rejet de la demande de sursis à statuer, à la confirmation du jugement qui a constaté la résolution amiable de la promesse et, à titre subsidiaire, à la caducité de la promesse faute de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt dans le délai qu'elle prévoit, ainsi qu'à sa nullité aux motifs, d'abord que son objet est indéterminé et impossible en l'absence d'existence juridique des lots objet de cette promesse, ensuite en application de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation qui dispose que toute promesse de cession d'un immeuble ou d'un droit réel dont la validité est supérieure à dix-huit mois ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique lorsqu'elle est consentie par une personne physique, enfin en l'absence de consentement des co-indivisaires de [E] [B] qui a conclu seule la promesse alors que ses enfants, MM. [R] et [Z] [B] étaient devenus nus propriétaires indivis du bien.
Ils demande également à la cour de prononcer la résolution de la promesse en raison des fautes commises par Mme [V] qui occupe le bien sans droit ni titre et, en outre, a percé la cloison le séparant des deux studios contigus dans lesquels elle s'est illicitement installée.
Ils réclament en outre la condamnation de Mme [V] à lui payer la somme de 123 640 euros en paiement d'une indemnité d'occupation du bien pour la période, non prescrite, du 20 novembre 2014 au 2 avril 2024, date à laquelle celle-ci a libéré les locaux, outre 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour le cas où la cour ferait droit à la demande d'exécution forcée de la promesse, ils font valoir qu'ils ne pourront être condamnés à régulariser un nouvel état descriptif de division dès lors que cette décision relève des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires.
Les consorts [K] concluent à la confirmation du jugement qui a débouté les consorts [B] de leur demande de dommages-intérêts et les a condamnés à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils sollicitent en outre la condamnation des consorts [B] à leur payer la somme de 5 000 euros en remboursement des frais irrépétibles d'appel.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Considérant qu'il résulte des pièces versées aux débats qu'une dissolution de la copropriété horizontale est en cours ; qu'il n'y a pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente de cette dissolution dont ne dépend pas la solution du litige, qui porte sur le sort de la promesse de vente consentie à Mme [V] ;
1 - Sur les demandes des consorts [B]
- Sur la recevabilité des demandes de Mme [V]
Considérant que, dans ses dernières conclusions, Mme [V] demande à la cour, dans le cas où elle rejetterait sa demande d'exécution forcée de la promesse, de désigner un expert avec mission de matérialiser les lots 16 et 17 objets de la promesse de vente et d'établir un nouvel état descriptif de division prévoyant la création des lots correspondants ; qu'elle demande en outre à la cour de limiter à la somme de 150 euros le montant mensuel de l'indemnité d'occupation dont elle serait redevable au titre de la période du 21 mai 2021 au 2 avril 2024 et de condamner les consorts [B] à lui restituer les sommes trop perçues en exécution du jugement, soit 17 035,96 euros ; que ces prétentions n'ayant pas été formées dans ses premières conclusions, il convient de les déclarer irrecevables en application de l'article 910-4, alinéa 1er, du code de procédure civile ;
- Sur la recevabilité de la demande de résolution de la promesse
Considérant que les consorts [B], qui invoquent l'inexécution de la promesse, avaient le choix entre son exécution forcée et sa résolution avec dommages-intérêts ; qu'en conséquence, après avoir demandé l'exécution forcée de la promesse, ils demeuraient recevables à demander sa résolution avec paiement de dommages-intérêts, ces prétentions, qui sont toutes deux fondées sur les conséquences juridiques d'une inexécution du contrat, présentant entre elles un lien suffisant ; qu'en outre, l'exercice d'une action en résolution et en exécution forcée du contrat ne constituent pas des prétentions contradictoires ; qu'il en résulte que la règle de l'estoppel n'interdit pas à la partie de modifier sa stratégie procédurale lorsqu'elle décide de solliciter la résolution du contrat après avoir demandé son exécution forcée ;
- Sur le bien fondé des demandes des consorts [B]
Sur la résolution de la promesse
Considérant que les échanges de correspondances entre Mme [V] et [E] [B] sur lesquels s'est appuyé le tribunal pour retenir qu'elles ont 'souhaité défaire (la promesse), fut-ce tacitement', révèlent seulement que Mme [V] était ouverte à toute solution pour aboutir à la réalisation de la vente, le cas échéant en concluant un nouveau contrat mais n'avait pas l'intention d'y renoncer ; qu'il convient d'infirmer le jugement qui a constaté la résolution de la promesse ;
Sur la nullité de la promesse
Considérant que la promesse porte sur la vente par [E] [B] à Mme [V] des biens suivants :
'section B n° [Cadastre 2]
Pavillon et jardin, lot n° 16 pour 221/1000èmes des tantièmes généraux
Comprenant un appartement 2 pièces, chambre, séjour, cuisine américaine, salle d'eau, loi carrez : 51,10 m²
Remise au fond du jardin, lot 17 pour 21/1000èmes des tantièmes généraux.' ;
Considérant qu'il était fait mention dans la promesse de vente d'un 'Pavillon et jardin, lot n° 16 pour 221/1000èmes des tantièmes généraux. Comprenant un appartement 2 pièces, chambre, séjour, cuisine américaine, salle d'eau, loi carrez : 51,10 m²' et d'une 'remise au fond du jardin, lot 17 pour 21/1000èmes des tantièmes généraux', ces lots devant être prélevés sur le lot numéro 3 de la copropriété, cadastrée section B numéro [Cadastre 2], [Adresse 3] à [Localité 11] ; que ces indications ne permettent pas une identifcation du bien objet de la promesse dès lors que le lot numéro 16 n'a pas d'existence juridique puisque le document établi par le géomètre-expert en vue d'une modification de l'état descriptif de division et auquel fait référence la promesse, n'a pas été établi en la forme authentique et n'a pas été approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires ; que ce document, resté à l'état de projet, ne constituait donc pas un état descriptif de division créant les nouveaux lots constitués d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes ; qu'en outre la superficie du terrain vendu n'est pas précisée ; qu'ainsi, faute de détermination suffisante de l'objet de la promesse, ainsi que le prescrivent l'article 1129 du code civil, en sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, et l'article 1583 du code de l'urbanisme même code, celle-ci n'a pas été valablement formée et doit être déclarée nulle en application de l'article 1108 ancien de ce code ; qu'il est constant que Mme [V] avait versé entre les mains de l'agent immobilier qui a établi la promesse de vente une somme de 5 000 euros ; qu'en conséquence de l'annulation de la promesse et des restitutions consécutives, celle-ci est fondée à obtenir le remboursement de cette somme ;
Sur l'indemnité d'occupation
Considérant que Mme [V], occupante sans droit ni titre du pavillon litigieux, est redevable envers les consorts [B], pour la période du 20 novembre 2014 au 2 avril 2024, d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer à 500 euros par mois, soit au total 57 000 euros ;
2 - Sur les demandes de Mme [V]
- Sur la demande de dommages-intérêts
Considérant que Mme [V], qui subit les conséquences de l'annulation de la promesse, n'est cependant pas fondée à réclamer aux consorts [B] l'indemnisation de ses préjudices en l'absence de justification d'une faute de ces derniers à l'origine de l'annulation du contrat ;
- Sur la demande fondée sur l'enrichissement injuste
Considérant que Mme [V], outre qu'elle ne justifie pas son appauvrissement en l'absence de factures justifiant le coût des travaux réalisés, a commis une faute pour s'être maintenue dans les lieux postérieurement au 31 juillet 2010 et avoir réalisé les travaux allégués sans autorisation des propriétaires, alors qu'en outre elle ne pouvait ignorer que la réalisation de la vente se heurtait à des difficultés qui rendait celle-ci très incertaine ; qu'il convient de confirmer le jugement qui l'a déboutée de cette demande ;
PAR CES MOTIFS : statuant publiquement
Infirme le jugement, mais seulement en ce qu'il constate la résolution de la promesse, condamne Mme [V] à payer aux consorts [B] à titre d'indemnité d'occupation une somme de 11 500 euros et la somme mensuelle de 500 euros à compter de la signification du jugement, condamne les consorts [B] à payer à Mme [V] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
Confirme les autres dispositons du jugement ;
Statuant à nouveau,
Déclare irrecevables les demandes de Mme [V] aux fins de désignation d'un expert avec mission de matérialiser les lots 16 et 17 objet de la promesse de vente et d'établir un nouvel état descriptif de division prévoyant la création des lots correspondants, de limiter à la somme de 150 euros le montant mensuel de l'indemnité d'occupation dont elle serait redevable et de condamnation des consorts [B] à lui restituer les sommes trop perçues en exécution du jugement, soit 17 035,96 euros ;
Annule la promesse synallagmatique de vente des 26 février et 7 mars 2010 et ordonne la restitution à Mme [V] de la somme de 5 000 euros ;
Condamne Mme [V] à payer aux consorts [B] la somme de 57 000 euros à titre d'indemnité d'occupation ;
Déboute Mme [V] de ses différentes demandes ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;
Laisse à Mme [V] et aux consorts [K] la charge de leurs dépens et les condamne in solidum aux autres dépens.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,