Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.427

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 octobre 2023), le 7 octobre 2016, la société civile immobilière Foncière Saint-Bernard (la bailleresse), propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société PMSB (la locataire), lui a délivré un congé, à effet au 30 juin 2017, avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction.

2. Le 30 janvier 2018, la bailleresse a assigné la locataire en référé afin que soit ordonnée une expertise pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation.

3. Par ordonnance du 15 mars 2018, le juge des référés a désigné un expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 11 mai 2020.

4. Le 23 juillet 2021, la locataire a assigné la bailleresse, à titre principal, en annulation du congé du 7 octobre 2016, et, à titre subsidiaire, en condamnation au paiement d'une indemnité d'éviction d'un certain montant.

5. La bailleresse a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Examen des moyens

Sur le second moyen

6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui est irrecevable.

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

7. La locataire fait grief à l'arrêt de la déclarer irrecevable, pour cause de prescription, en ses demandes d'annulation du congé et en paiement d'une indemnité d'éviction, alors « que si la suspension de la prescription, en application de l'article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l'interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue en principe qu'à son profit, il en va différemment lorsque cette mesure d'instruction est destinée à permettre la fixation des droits respectifs des deux parties ; qu'au cas d'espèce, dès lors que la mesure d'instruction in futurum sollicitée en référé par la société civile immobilière Foncière Saint-Bernard avait pour objet la détermination du montant de l'indemnité d'éviction due par la société PMSB et le montant de l'indemnité d'occupation due par cette dernière à la suite du congé avec refus de renouvellement qui lui avait été délivré, et donc la fixation des droits respectifs des parties, l'effet suspensif de la prescription attaché à l'ordonnance de référé du 15 mars 2018 devait profiter tant au preneur qu'au bailleur ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les article 2239 et 2241 du code civil, ensemble l'article L. 145-60 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

8. Il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce qu'en cas de délivrance par le bailleur d'un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, le point de départ de la prescription biennale des actions du locataire en nullité du congé et en paiement de l'indemnité d'éviction court à compter de la date d'effet du congé.

9. Selon l'article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription et selon l'article 2239 du même code, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

10. Il est jugé que la suspension de la prescription, prévue à l'article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l'interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu'à son profit (2e Civ., 31 janvier 2019, pourvoi n° 18-10.011, publié ; 3e Civ.,19 mars 2020, pourvoi n° 19-13.459, publié).

11. Il s'en déduit que le locataire à bail commercial, défendeur à l'instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d'une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, ne bénéficie de l'effet suspensif de la prescription attaché à la mesure que s'il s'associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l'expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond.

12. En premier lieu, la cour d'appel a exactement énoncé que le congé du 7 octobre 2016 ayant été délivré pour le 30 juin 2017, le délai de prescription biennale des actions de la locataire en nullité du congé et en paiement de l'indemnité d'éviction expirait le 30 juin 2019.

13. En deuxième lieu, ayant constaté que la locataire avait fait valoir protestations et réserves lors de l'audience de référé où elle était défenderesse et qu'elle n'avait pas formé de demande de mesure d'instruction relative à la validité du congé ou au montant des indemnités éventuellement dues avant tout procès, elle a, à bon droit, retenu qu'elle ne justifiait d'aucune diligence ayant pour effet d'interrompre ou de suspendre le cours de la prescription de ses actions avant le 30 juin 2019.

14. Elle en a exactement déduit que la prescription était acquise lorsque la locataire avait introduit ses actions en nullité du congé et en paiement d'une indemnité d'éviction par assignation du 23 juillet 2021.

15. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société PMSB aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le douze février deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.