CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 11 février 2026, n° 25/04914

Exposé des faits et de la procédure

Le 5 avril 2022, Mme [Q] [P], alors âgée de 78 ans, a confié à la société Agence du sud immobilier un mandat exclusif de vente de sa maison d'habitation au prix de 399 000 euros. Un deuxième contrat a été conclu entre les parties le 27 avril 2022, fixant le prix de vente à 410 000 euros.

Le 28 avril 2022, Mme [O] [W] et M. [J] [A] ont visité le bien par l'entremise de la société Agence du sud immobilier et formulé une offre au prix de 410 000 euros, que Mme [P] a acceptée le jour même.

Mme [W] et M. [A] ont cependant renoncé à acheter le 17 mai 2022.

Le 18 mai 2022, à la suite d'une visite organisée par la société Agence du sud immobilier, Mme [S] [N] et M. [U] [L] ont formulé une offre d'achat au prix de 410 000 euros.

Mme [P] a refusé de signer l'acte de vente.

Se plaignant d'avoir, par ce refus injustifié, perdu une chance de percevoir sa rémunération, la société Agence du sud immobilier a assigné Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Marseille en dommages-intérêts par acte du 9 septembre 2022.

Celle-ci a formé une demande reconventionnelle en dommages-intérêts à l'encontre de la demanderesse et de son gérant M. [H] [R].

Par jugement du 24 février 2025, le tribunal a :

- déclaré irrecevables les demandes de Mme [P] à l'encontre de M. [H] [R] ;

- déclaré recevables les demandes de la société agence du sud immobilier à l'encontre de Mme [P] ;

- condamné Mme [P] à payer à la société Agence du sud immobilier une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts .

- rejeté toute autre demande ;

- condamné Mme [P] aux dépens et à payer à la société Agence du sud immobilier u indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a estimé, en substance, que Mme [P] ne pouvait se prévaloir d'aucun droit de rétractation dès lors que le contrat n'avait pas été conclu à distance, qu'en refusant de conclure la vente alors qu'une offre au prix figurant dans l'annonce avait été formulée, elle avait commis une faute engageant sa responsabilité et que ce manquement avait fait perdre à l'agent immobilier une chance de percevoir la commission stipulée au contrat de mandat.

Pour rejeter la demande de dommages-intérêts de Mme [P] à l'encontre de l'agent immobilier, le tribunal a considéré qu'elle ne rapportait pas la preuve d'un harcèlement et de pressions de sa part, la dégradation de leurs relations étant consécutive à un refus injustifié de ratifier une offre d'achat au prix demandé et qu'elle ne démontrait ni l'insanité d'esprit dont elle se prévalait, ni une sous-évaluation délibérée du prix de vente.

Par déclaration du 22 avril 2025, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, Mme [P] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a déclaré recevables les demandes de la société Agence du sud immobilier à son encontre, l'a condamnée à lui payer 20 000 euros à titre de dommages-intérêts et 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens et rejeté ses propres demandes à l'encontre de la société Agence du sud immobilier.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 18 novembre 2025.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 27 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, Mme [P] demande à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de la société Agence du sud immobilier à son encontre, l'a déboutée de toutes ses demandes à l'encontre de cette dernière et condamnée à lui payer 20 000 euros à titre de dommages-intérêts et 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;

Statuant de nouveau,

' débouter la société Agence du sud immobilier de toutes ses demandes ;

' déclarer le mandat de vente du 5 avril 2022 caduc ;

' condamner la société Agence du Sud Immobilier à lui payer 30 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de son avocat.

Dans ses dernières conclusions d'intimée et d'appel incident, régulièrement notifiées le 13 novembre 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, la société Agence du sud immobilier demande à la cour de :

' confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré ses demandes recevables, déclaré irrecevables les demandes formées par Mme [P] à l'encontre de M. [R], débouté Mme [P] de toutes ses demandes à son encontre et condamné Mme [P] aux dépens ;

' infirmer le jugement en ce qu'il a limité la condamnation de Mme [P] aux sommes de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts et 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

' condamner Mme [P] à lui payer 24 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice et 8 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.

Motifs de la décision

Aucun moyen n'est articulé par Mme [P] à l'encontre du chef du jugement qui a déclaré recevables les demandes de la société Agence du sud immobilier à son encontre.

En conséquence la cour ne peut que confirmer le jugement sur ce point.

La société Agence du sud immobilier sollicite des dommages-intérêts pour inexécution par Mme [P] de ses obligations contractuelles. Celle-ci lui oppose la nullité du contrat et subsidiairement sa caducité, de sorte qu'il convient d'examiner en premier lieu ces deux moyens de défense.

1/ Sur la validité du contrat

1.1 Moyens des parties

Mme [P] fait valoir que lorsqu'un professionnel mentionne dans les informations précontractuelles l'existence d'un droit de rétractation, il entend se soumettre volontairement aux règles édictées par le code de la consommation et déroger à toutes autres dispositions, ce qui est le cas en l'espèce, puisque la société Agence du sud immobilier lui a expressément indiqué que les démarches ne seraient entamées qu'après expiration du délai de rétractation ; que le professionnel avait, dès lors, l'obligation de fournir le bordereau type de rétractation prévu par les articles L. 221-5 et L. 221-9 du code de la consommation, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce, de sorte le contrat est nul en application de l'article L. 242-1 du code de la consommation ; que l'exemplaire du contrat qui lui a été remis ne correspond pas exactement à l'exemplaire produit par la société Agence du sud immobilier, ce qui démontre qu'il n'a pas été établi en deux exemplaires et que cette dernière a falsifié l'unique exemplaire établi en créant un deuxième.

Subsidiairement, elle soutient qu'elle a été victime d'un dol au motif que la société Agence du sud immobilier lui a fait signer un contrat comportant des clauses qu'elle a ensuite refusé d'appliquer, en lui faisant croire qu'elle était protégée par celles-ci.

La société Agence du sud immobilier soutient que le contrat signé le 5 avril 2022 mentionne qu'un exemplaire original a été dûment remis à Mme [P], or, il ne peut être prouvé par témoins contre le contenu d'un écrit ; que les dispositions du code de la consommation relatives au droit de rétractation ne sont applicables qu'aux contrats conclus à distance, à la suite d'un démarchage téléphonique ou hors établissement alors qu'en l'espèce, le contrat indique expressément que la signature a été apposée dans ses locaux , [Adresse 3] à [Localité 2] et, s'agissant du dol allégué, qu'elle n'a usé d'aucune man'uvre pour déterminer Mme [P] à conclure, puisque celle-ci tenait absolument à vendre, en dépit du désaccord exprimé par son fils.

1.2 Réponse de la cour

En application de l'article L. 221-8 du code de la consommation, dans le cas d'un contrat conclu hors établissement, le professionnel fournit au consommateur, sur papier ou, sous réserve de l'accord du consommateur, sur un autre support durable, les informations prévues à l'article L. 221-5. Ces informations sont rédigées de manière lisible et compréhensible.

Selon l'article L. 221-9 du même code, le professionnel fournit au consommateur un exemplaire daté du contrat conclu hors établissement, sur papier signé par les parties ou, avec l'accord du consommateur, sur un autre support durable, confirmant l'engagement exprès des parties.'Ce contrat comprend toutes les informations prévues à l'article L. 221-5 et est accompagné du formulaire type de rétractation mentionné 7° de l'article L. 221-5.

Selon l'article L. 242-1 du même code, les dispositions des articles L. 221-9 et L. 221-10 sont prévues à peine de nullité du contrat conclu hors établissement.

Les contrats conclus hors établissement, auxquels ces textes sont applicables, sont définis par l'article L. 221-1'du code de la consommation comme ceux qui sont conclus entre un professionnel et un consommateur dans un lieu qui n'est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, en la présence physique simultanée des parties, y compris à la suite d'une sollicitation ou d'une offre faite par le consommateur.

Il se déduit de ces dispositions que lorsqu'un contrat a été conclu entre un professionnel et un consommateur dans un lieu qui n'est pas celui où le professionnel exerce son activité, il doit, à peine de nullité, rappeler à ce dernier qu'il bénéficie d'un droit de rétractation et être accompagné d'un formulaire type de rétractation.

Il en résulte également qu'un exemplaire du contrat doit être remis au consommateur.

Si ce texte n'impose pas que le contrat soit établi en autant d'originaux que de parties, il résulte de l'article 1375 du code civil que l'acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s'il a été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, à moins que les parties ne soient convenues de remettre à un tiers l'unique exemplaire dressé.

Cette formalité exclut l'utilisation d'un carbone ou la reprographie d'un original unique.

En conséquence, lorsque le contrat est établi en plusieurs originaux signés par les parties, la calligraphie des mentions manuscrites est, par définition, différente d'un acte à l'autre. Ces différences n'affectent pas la validité du contrat dès lors que les mentions portant sur les caractéristiques essentielles du contrat sont substantiellement identiques.

En l'espèce, Mme [P] a signé un premier contrat de mandat aux fins de vente de son bien immobilier le 5 avril 2022, puis un second le 27 avril 2022. L'objet de ces deux contrats est identique, puisqu'ils portent sur la vente du même bien immobilier, dont seul le prix de mise en vente a été modifié pour être porté dans le deuxième contrat à 410 000 euros.

En conséquence, le second contrat s'est substitué au premier, qui est devenu caduc.

Le contrat a été établi en deux exemplaires originaux, dont l'un a été remis à Mme [P].

Par conséquent, le fait que les deux exemplaires ne soient pas strictement identiques, notamment au niveau des mentions manuscrites, est insuffisant pour considérer que la société Agence du sud immobilier a falsifié l'exemplaire en sa possession.

Les différences qui s'évincent de la comparaison des deux exemplaires sont afférentes à la mention manuscrite apposée par Mme [P], laquelle est, pour autant, substantiellement identique dans les deux exemplaires. Aucun élément intrinsèque ou extrinsèque à l'acte ne permet de conclure à sa falsification.

Par ailleurs, le contrat conclu le 27 avril 2022 mentionne, page 2, que " le mandant reconnaît avoir reçu un exemplaire du contrat, " fait en double exemplaire dans les locaux du mandataire, à [Localité 2], [Adresse 3] le 27 avril 2022 ".

Si les mentions relatives à l'existence d'un double exemplaire correspondent à une clause pré-imprimée, celles relatives au lieu de signature du contrat sont manuscrites.

Mme [P] a signé le contrat après avoir apposé la formule " lu et approuvé, bon pour mandat à [Localité 2], le 27 avril 2022 à 11 h ".

Or, si elle justifie être en proie à des problèmes de santé récurrents, Mme [P] ne produit aucune pièce démontrant qu'elle ne pouvait, à saison de son âge ou de son état de santé, se déplacer à l'agence de sorte que les mentions relatives au lieu de signature du contrat seraient nécessairement fausses.

Le contrat comporte en annexe une fiche " d'informations précontractuelles ", signée le 27 avril 2022 à 10 h 30 par Mme [P], qui comporte une clause rédigée en ces termes " vous avez le droit de vous rétracter du présent contrat sans donner de motif dans un délai de quatorze jours après la conclusion du contrat de mandat. Pour exercer le droit de rétractation, vous devez nous notifier votre décision de rétractation du présent contrat au moyen d'une déclaration dénuée d'ambiguïté (..). Vous pouvez utiliser le modèle de formulaire de rétractation mais ce n'est pas obligatoire ".

La société Agence du sud immobilier ne démontre par aucune pièce qu'un formulaire type de rétractation a été remis à Mme [P].

Pour autant, dès lors qu'elle ne conteste pas avoir signé ce contrat, qui mentionne qu'elle en a reçu un exemplaire et qu'il a été signé dans les locaux de l'agent immobilier à [Localité 2], Mme [P] n'est pas fondée à soutenir que le contrat relève de la réglementation applicable aux contrats conclus hors établissement et qu'il est nul faute de remise par l'agent immobilier d'un formulaire d'exercice du droit de rétractation.

Certes, le contrat contient une clause accordant à Mme [P] un droit de rétractation alors que celui-ci n'était pas obligatoire à peine de nullité du contrat, mais aucune clause du contrat ne conditionne expressément la validité du contrat aux exigences des articles précitées, notamment la remise d'un formulaire type pour l'exercice d'un droit de rétractation qui en l'espèce n'était pas impératif.

La fiche précitée qui est signée par les deux parties, stipule même le contraire, qui indique que l'utilisation d'un formulaire type " n'est pas obligatoire " et que Mme [P] pourra valablement se rétracter par tous moyens dès lors que la rétractation est non équivoque.

En conséquence, aucune nullité du contrat ne peut être retenue à ce titre.

S'agissant du dol qui est allégué pour soutenir que le consentement de Mme [P] a été vicié, l'article 1137 du code civil le définit comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Il suppose un élément matériel mais également moral, caractérisé par la volonté de tromper son cocontractant.

En l'espèce, Mme [P] ne démontre pas le mensonge qu'elle impute à la société Agence du sud immobilier au moment de la signature du contrat.

Celui-ci stipule un droit de rétractation à son profit et le fait que cette dernière, à tort ou à raison, lui en conteste le bénéfice dans le cadre de la défense de ses intérêts, ne caractérise pas un dol au sens de l'article 1137 du code civil.

Quant à l'abus dont elle se plaint au regard de son état de santé, elle n'en justifie par aucune pièce probante, puisque ni les problèmes de santé qu'elle a rencontrées, ni les hospitalisations auxquelles ils ont donné lieu, ni même son âge ne démontrent à eux seuls, en l'absence de mesure de protection mise en place avant ou depuis la signature du contrat qu'elle n'était pas en état de contracter valablement.

En conséquence, Mme [P] n'est pas fondée à se prévaloir de la nullité du contrat de chef.

2/ Sur la caducité du contrat

2.1 Moyens des parties

Mme [P] fait valoir que le contrat est caduc en ce qu'elle fait usage de son droit de se rétracter, stipulé dans la fiche d'informations précontractuelles nonobstant l'irrévocabilité du mandat pendant les trois premiers mois, puisque par courrier du 1er mai 2022, alors que son état de santé ne lui permettait pas d'exercer personnellement ses droits, son fils, auquel elle avait confié la gestion de ses affaires et avec lequel l'agent immobilier traitait habituellement, s'est rétracté pour son compte et que son avocat a, en tout état de cause, par courriel du 16 mai 2022, adressé à M. [R], gérant de l'agence immobilière, exercé ce droit de rétractation pour son compte ; que cette deuxième rétractation, bien que formalisée en dehors du délai, est valable dès lors qu'ayant été hospitalisée du 6 au 13 mai 2022, elle était dans l'impossibilité d'agir et qu'en application de l'article 1218 du code civil, lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur, l'exécution de l'obligation est suspendue.

La société Agence du sud immobilier soutient que Mme [P] ne peut se prévaloir du document intitulé " informations précontractuelles " comportant un paragraphe sur le droit de rétractation, qui n'ouvre aucun droit à rétractation dès lors que le contrat n'a pas été conclu à distance ; qu'en tout état de cause, à supposer qu'un délai de rétractation soit applicable, Mme [P] n'a pas exercé ce droit dans le délai puisque le courrier de son fils, non partie au contrat, et qui n'a eu de cesse de remettre en cause les engagements valablement contractés par sa mère afin de favoriser la société Immostaging dont il est associé, est inopérant, qu'elle a reçu le courrier du conseil de Mme [P], déposé à la poste le 23 mai 2022, le 24 mai 2022, soit hors délai, que l'hospitalisation de Mme [P] entre le 6 et le 13 mai 2022 ne constitue pas un cas de force majeure ayant valablement suspendu le délai, qu'en tout état de cause, les termes de ce courrier ne comportent aucune déclaration au titre de l'exercice par Mme [P] de son droit de rétractation et que Mme [P] ne rapporte pas la preuve qu'il a valablement été adressé le 16 mai 2022 par courriel à l'adresse électronique mentionnée dans le contrat.

2.2 Réponse de la cour

En application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il s'en déduit que les parties à un contrat doivent respecter les clauses dont elles sont librement convenues.

En l'espèce, le contrat de mandat conclu entre les parties le 27 avril 2022, qui s'est substitué au premier mandat conclu le 5 avril 2022, est un mandat exclusif de vente aux termes duquel Mme [P] a confié à la société Agence du sud immobilier mandat de vendre son bien au prix de 410 000 euros. Ce contrat est assorti d'une clause d'exclusivité valable pour une période irrévocable de trois mois, avec prorogation par tacite reconduction pour une durée maximale de douze mois, sauf dénonciation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à l'issue de la période d'irrévocabilité.

Si le contrat ne contient aucune clause relative à un droit de rétractation au profit de la mandante, y est annexé un document intitulé " informations précontractuelles ", dont les pages 1 et 2 sont paraphées par Mme [P] et la pagne 3 signée par ses soins, qui comporte une clause selon laquelle " vous avez le droit de vous rétracter du présent contrat sans donner de motif dans un délai de quatorze jours. Le délai de rétractation expire quatorze jours après le jour de la conclusion du contrat de mandat. Pour exercer le droit de rétractation, vous devez nous notifier votre décision de rétractation du présent contrat au moyen d'une déclaration dénuée d'ambiguïté (par exemple être envoyée par la poste, télécopie ou courrier électronique) à l'agence du sud [Localité 2], [Adresse 4], mail [Courriel 1]. Vous pouvez utiliser le formulaire de rétractation mais ce n'est pas obligatoire. Attention, la charge de la preuve de l'exercice de votre droit de rétraction vous incombe. Dès lors nous vous recommandons d'utiliser la forme de la lettre recommandée avec accusé de réception. Pour que le délai de rétractation soit respecté, il suffit que vous transmettiez votre communication relative à l'exercice du droit de rétractation avant l'expiration du délai de rétractation ".

Alors que l'application de certaines clauses est présentée comme dépendant des options exercées par le client, celle-ci est présentée comme d'application générale et rédigée au présent de l'indicatif en ces termes : " vous avez le droit de vos rétracter ".

Ce document ne saurait être déconnecté du contrat qui été signé une demi-heure plus tard, à 11 h puisqu'il a pour vocation d'informer Mme [P] en amont sur les droits et obligations résultant du contrat de mandat. Par conséquent, ses stipulations sont entrées dans le champ contractuel par l'effet des signatures portées par les deux parties sur ce document et s'imposent à elles.

La société Agence du sud immobilier ne peut donc utilement dénier à Mme [P] le bénéfice d'un droit de rétractation.

Mme [P] se prévaut de l'exercice de ce droit par un courrier du 1er mai 2022, un courriel adressé par son avocat à M. [R] le 16 mai 2022 et une lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée le même jour.

Le premier courrier a été adressé à la société Agence du sud immobilier par le fils de Mme [P], M. [T] [G] le 1er mai 2022.

Ce courrier est inopérant puisqu'il n'a pas été adressé à l'agent immobilier par Mme [P], qui ne justifie pas qu'elle était placée sous régime de protection l'empêchant d'exercer ses droits et confiant l'exercice de ceux-ci à son fils.

Elle ne démontre pas davantage avoir confié mandat à l'intéressé de la représenter pour l'exercice de ses droits dans le cadre de l'exécution du contrat.

Dès lors, en l'absence de toute représentation légale ou conventionnelle dans le cadre d'un mandat dûment régularisé, Mme [P] ne peut se prévaloir, dans ses relations avec la société Agence du sud immobilier, de l'exercice par un tiers de son droit de rétractation.

S'agissant du courriel adressé à M. [R] par l'avocat de Mme [P] le 16 mai 2022 et de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception remise aux services de la poste le 23 mai 2022 et distribuée le 24 mai 2022, ils sont tardifs en ce que la rétractation devait intervenir avant l'expiration d'un délai de quatorze jours, soit avant le 11 mai 2022 à minuit.

En application de l'article 1218 du code civil, en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.'Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Ce texte exonère la partie, à qui il est reproché de ne pas avoir exécuté ses obligations, de toute responsabilité en cas d'événement présentant un caractère imprévisible, lors de la conclusion du contrat, et irrésistible dans son exécution.

En l'espèce, Mme [P] invoque la force majeure comme cause de suspension du délai de rétraction.

A supposer que le texte précité soit applicable en ce cas, elle ne démontre pas qu'elle était dans l'impossibilité totale, même temporaire, d'agir puisque son hospitalisation entre le 6 et 13 mai 2022 ne couvre pas la totalité de la période durant laquelle elle avait le droit de se rétracter et que cette hospitalisation ne consacre pas une circonstance irrésistible l'ayant empêchée d'exprimer et de manifester, par les modalités prévues au contrat, sa volonté de se rétracter.

En conséquence, Mme [P] ne s'étant pas valablement rétractée, le contrat n'est pas caduc.

3/ Sur la responsabilité contractuelle de Mme [P]

3.1 Moyens des parties

Mme [P] fait valoir que le contrat étant nul, la demande de dommages-intérêts ne peut être fondée sur sa responsabilité contractuelle et qu'en tout état de cause, elle n'a fait qu'user de son droit de rétracter qui n'était conditionné par aucun motif, de sorte qu'elle n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité sur quelque fondement que ce soit.

Subsidiairement, elle soutient que la réparation du dommage ne saurait être égale au montant de la rémunération stipulée au contrat puisqu'elle correspond tout au plus à une perte de chance de la percevoir, qui était nulle dès lors que rien ne permet de considérer que la vente aurait nécessairement été conclue.

La société Agence du sud immobilier soutient qu'aux termes du contrat, Mme [P] s'est engagée à ratifier la vente avec tout acquéreur qu'elle lui présenterait aux prix et conditions du mandat ; qu'elle a refusé de ratifier la vente du bien alors que deux offres d'achat au prix ont été formulées, dont une qu'elle avait expressément acceptée ; que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire l'expose à des dommages-intérêts si l'agent immobilier prouve que la faute l'a privé de la réalisation de la vente et de sa commission ; qu'en l'espèce, elle a organisé treize visites du bien entre le 7 et le 27 avril 2022, qui ont permis à Mme [P] de trouver rapidement acquéreur aux conditions qu'elle avait fixées ; que la réalité d'un mandat exclusif antérieur au profit de la société Immostaging est douteuse puisque le numéro d'inscription du mandat au registre des mandats doit être reporté sur celui des exemplaires qui reste en la possession du mandant et que tel n'est pas le cas en l'espèce, mais qu'à supposer ce mandat valable, la mauvaise foi de Mme [P] est de plus fort démontrée puisqu'étant associée de cette société elle ne pouvait ignorer l'existence du précédent mandat et ne l'en a pas informée.

Elle rappelle qu'elle ne réclame pas le paiement de ses honoraires mais l'indemnisation d'une perte de chance de les percevoir, qui peut s'élever à 100 % s'il est démontré que l'agent immobilier était certain de percevoir sa commission, ce qui est le cas en l'espèce, de sorte que le mandat fixant sa commission à 5,85 % de 410 000 euros, la commission s'élevait à 24 000 euros, qu'elle était certaine de percevoir puisque Mme [P] avait accepté la première offre d'achat au prix, que les acquéreurs se sont désistés uniquement par crainte des complications résultant de l'attitude belliqueuse de son fils et que d'autres acquéreurs ont ensuite formulé une offre identique et justifié de leur capacité à financer l'acquisition du bien.

3.2 Réponse de la cour

Les dispositions de l'article 1103 du code civil ont été rappelées ci-dessus.

Selon l'article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.

En l'espèce, le document " informations contractuelles " signé par les deux parties stipule, au titre des obligations du mandant, que " pendant la durée du mandat, nous nous engageons à ratifier la vente à tout acquéreur que vous nous présenterez en acceptant les prix et conditions des présentes ' "

Mme [P] ne peut utilement soutenir qu'elle n'a pas manqué à ses obligations puisque la société Agence du sud immobilier produit une offre d'achat formulée le 28 avril 2022 par Mme [O] [W] et M. [J] [A] au prix de 410 000 euros et une acceptation formelle et écrite de cette offre par Mme [P] le même jour. Or, s'il ne peut être contesté qu'aucune vente n'a pu être régularisée avec les intéressés, il résulte d'un courriel qu'ils ont adressé à l'agent immobilier le 17 mai 2022, qu'ils y renoncé à la faveur des complications procédant du comportement de M. [G].

Par ailleurs, la société Agence du sud immobilier démontre qu'en dépit de ce premier incident, une deuxième offre d'achat a été formulée au prix de l'offre de vente le 18 mai 2022 par Mme [S] [N] et M. [U] [L].

Or, Mme [P] a refusé de vendre tant aux premiers acheteurs intéressés dont elle avait accepté l'offre d'achat qu'aux seconds alors les parties étaient d'accord sur la chose et sur le prix.

L'existence d'un autre mandat exclusif sur le même bien au profit de la société Immostaging est indifférent dès lors que Mme [P], qui en connaissait l'existence, n'en a pas informé la société Agence du sud immobilier et lui a fait croire, à tort, au caractère exclusif du mandat qu'elle lui confiait.

L'existence de ce contrat antérieur consacre également un manquement par Mme [P] à ses obligations contractuelles, d'une part en ce qu'elle ne pouvait promettre une exclusivité qu'elle savait impossible à respecter dès lors qu'elle s'était engagée ailleurs, d'autre part en ce qu'elle a manqué à l'obligation de loyauté à laquelle est tenu tout contractant.

La société Agence du sud immobilier ne se prévaut pas de la clause pénale stipulée au contrat.

Il lui appartient dès lors de justifier du préjudice dont elle demande réparation, étant rappelé qu'en application des articles 1231-2 et 1231-3 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé à condition qu'ils aient été prévus au contrat ou qu'ils aient pu être prévus lors de la conclusion du contrat.

En l'espèce, la société Agence du sud immobilier ne sollicite par le paiement de la rémunération stipulée au contrat, mais des dommages-intérêts au titre d'une perte de chance de percevoir celle-ci.

Par son manquement, Mme [P] a fait perdre à l'agent immobilier une chance de percevoir sa commission, qui était fixée à la somme de 5,85 %, TVA incluse, soit sur un prix de vente de 410 000 euros, une somme de 23 985 euros.

La chance de vendre était sérieuse si on considère que les deux offres d'achat dont justifie l'agent immobilier étaient au prix figurant dans l'offre de vente et que Mme [P] en a même accepté une par écrit, scellant l'accord des parties.

Certes, les premiers acquéreurs se sont rétractés, mais il résulte du courriel qu'ils ont adressé à l'agent immobilier le 17 mai 2022, que leur retrait est dû à une volonté d'échapper aux complications qui menaçaient la vente au regard des contestations élevées par le fils de la venderesse.

En conséquence, la probabilité de mener à son terme la vente pour laquelle elle s'est entremise était très sérieuse.

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour estime la perte de chance à 85 %.

En conséquence, le préjudice dont la société Agence du sud immobilier est fondée à demander réparation, s'élève à 20 388 euros (23 985 euros x 85%).

4/ Sur la demande reconventionnelle

4.1 Moyens des parties

Mme [P] fait valoir que lorsque le mandat litigieux a été conclu, elle était affaiblie par des problèmes de santé, dont plusieurs hospitalisations au cours de l'année 2022 témoignent et que la société Agence du sud immobilier en a profité pour exercer sur elle des pressions et la harceler afin qu'elle s'engage à vendre son bien à un prix inférieur de 80 000 euros, sans l'informer ni la conseiller sur la valeur réelle de l'immeuble et sans tenir compte des démarches régulièrement entreprises par son fils, qui était chargé de la représenter et avec lequel elle avait accepté d'être en relation et que la société Agence du sud immobilier est coutumière de pratiques douteuses si on considère la sanction qui a été prononcée à son encontre le 15 juin 2021 par le tribunal administratif de Paris, qui a confirmé la décision du 19 juin 2019 de la commission nationale des sanctions la condamnant, de même que son gérant, à une interdiction d'exercer et à des sanctions financières pour infractions au code monétaire et financier.

La société Agence du sud immobilier soutient qu'aucune preuve des pressions et menaces dont Mme [P] dit avoir été victime n'est versée aux débats ; que Mme [P] étant capable et en état de contracter, son refus de communiquer avec M. [G] n'est pas fautif, étant observé qu'elle a ensuite, par acte authentique, sous le contrôle d'un officier ministériel chargé de vérifier sa pleine et entière capacité, vendu son bien immobilier le 10 novembre 2022 ; qu'aucun manquement à son obligation de conseil n'est davantage démontré puisque Mme [P] ne produit aucune pièce démontrant que le prix conseillé par ses soins était inférieur de 80 000 € au prix du marché, la vente du 10 novembre 2022, soit sept mois environ après le signature du mandat, au prix de 450 200 euros, ne prouvant pas à elle seule une sous-évaluation fautive du bien alors que le périmètre de la vente n'est pas strictement identique et que la réorganisation du tènement foncier a permis de rendre la propriété plus cohérente et plus attractive par l'aménagement d'un grand espace de vie devant l'habitation, sans compter que le bien a fait l'objet entre 2022 et 2025 de travaux de rénovation (cuisine, séjour, salle de bain, chambre notamment) susceptibles également de justifier la différence de prix.

Elle ajoute que la décision du tribunal administratif de Paris est sans incidence sur le litige, puisque les manquements qui lui ont été reprochés sont sans aucun rapport avec les faits allégués par Mme [P] s'agissant de manquement à l'obligation de vérifier l'identité des parties non physiquement présentes lors de la signature du contrat.

4.2 Réponse de la cour

Les dispositions du code civil relatives à la responsabilité contractuelle ont été rappelées plus haut, de même que les conditions dans lesquelles une partie à un contrat peut solliciter des dommages-intérêts en cas d'inexécution par son cocontractant de ses obligations.

En l'espèce, Mme [P] reproche à l'agent immobilier de s'être montré déloyal en profitant de sa faiblesse pour la conduire à contracter à un prix très inférieur à la valeur du bien et en refusant de tenir compte des démarches de son fils avec lequel elle était en contact alors qu'elle n'était pas en état de veiller à ses intérêts.

Mme [P] n'était pas sous régime de protection lorsqu'elle a confié à la société Agence du sud immobilier mandat de vendre son bien immobilier. Elle ne démontre pas davantage avoir, depuis, fait l'objet d'une mesure de protection et si son médecin, le docteur [X], atteste qu'elle est en perte d'autonomie avec des troubles somatiques et psychologiques, ce certificat est daté du 9 octobre 2025, de sorte qu'il est impropre à démontrer qu'en 2022, son état de santé la rendait incapable de veilleur à ses propres intérêts.

Mme [P] a vendu le bien immobilier objet du mandat litigieux en 2022 par un acte notarié où dans lequel elle figure en personne.

En l'absence de pièce médicale démontrant que ses problèmes de santé et les hospitalisations auxquels ils ont donné lieu ont eu une incidence sur sa capacité à contracter en 2022, Mme [P] ne démontre pas que l'agent immobilier a profité de sa faiblesse pour la circonvenir et la convaincre de contracter à des conditions désavantageuses.

Le refus de celle-ci prendre en considération les demandes exprimées par M. [G] notamment la rétractation, ne constitue pas une faute dès lors qu'il n'était pas partie au contrat et que Mme [P] ne justifie par aucune pièce lui avoir confié mandat de la représenter dans le cadre du contrat conclu avec la société Agence du sud immobilier.

L'acte de vente qu'elle produit aux débats, aux termes duquel le bien a été vendu en novembre 2022 au prix de 479 000 euros est insuffisant pour établir que le prix initialement fixé ne correspondait pas au prix du marché puisque cet acte ne porte pas exactement sur les mêmes droits et qu'un jardin a été ajouté dans le périmètre des droits vendus.

Quant à la sanction dont la société Agence du sud immobilier a fait l'objet en 2021, elle ne démontre pas qu'elle est coutumière de pratiques commerciales douteuses et habituelles puisqu'il résulte de cette décision que la sanction a été prononcée au motif que, dans un dossier contrôlé, le vendeur du bien immobilier n'était pas physiquement présent lors de la signature du compromis et que cette circonstance aurait dû l'inciter, en sa qualité d'intermédiaire tenu à une obligation de vigilance dans le cadre de la lutte contre le blanchiment, à mettre en place les mesures prévues par l'article L 561-10 du code monétaire et financier.

Par conséquent, les manquements allégués dans le cadre de la présente procédure sont sans rapport avec celui pour lequel l'agent immobilier a été sanctionné et ne démontrent pas qu'il transgresse de manière habituelle ou récurrente les obligations d'ordre public réglementant la profession d'agent immobilier.

En considération de ces éléments, Mme [P] ne rapporte la preuve d'aucun manquement de la société Agence du sud immobilier à ses obligations contractuelles et sera déboutée de ses demandes indemnitaires.

5/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En conséquence, les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Mme [P] supportera la charge des entiers dépens d'appel et n'est pas fondée à solliciter une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité justifie d'allouer à la SARL Agence du sud immobilier une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Infirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Marseille le 24 février 2025, mais seulement à ce qu'il a fixé le montant des dommages-intérêts dus par Mme [P] à la SARL Agence du sud immobilier à 20 000 euros ;

Le confirme pour le reste ;

Statuant à nouveau sur le point infirmé et y ajoutant,

Condamne Mme [Q] [P] à payer à la SARL Agence du sud immobilier une somme de 20 388 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ;

Condamne Mme [Q] [P] aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [Q] [P] de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Q] [P] à payer à payer à la SARL Agence du sud immobilier une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en appel.