Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-16.401
COUR DE CASSATION
Autre
Cassation
CIV. 3
CL
COUR DE CASSATION
______________________
Arrêt du 12 février 2026
Cassation partielle
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 105 F-D
Pourvois n°
Y 24-16.401
A 24-17.162 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 FÉVRIER 2026
I - Le syndicat des copropriétaires Le Village du lac de [Localité 1], [Localité 1], représenté par son syndic en exercice Mme [R] [A] exerçant sous l'enseigne Agence de l'olivier, dont le siège est [Adresse 1], [Localité 2], a formé le pourvoi n° Y 24-16.401 contre un arrêt rendu le 21 mars 2024 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige l'opposant :
1°/ à la SCI Le Mercure, société de droit monégasque, dont le siège est [Adresse 2], [Localité 3]
2°/ à M. [P] [X], domicilié [Adresse 3], [Localité 4],
défendeurs à la cassation.
II - M. [P] [X] a formé le pourvoi n° A 24-17.162 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant :
1°/ à la SCI Le Mercure, société de droit monégasque,
2°/ au syndicat des copropriétaires Le Village du lac de [Localité 1],
3°/ à la société [I] et associés, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], [Localité 5], prise en la personne de M. [Q] [I], en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires Le Village du lac de [Localité 1], [Localité 1],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur au pourvoi n° Y 24-16.401 invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
Le demandeur au pourvoi n° A 24-17.162 invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation.
Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de Me Carbonnier, avocat de M. [X], de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat du syndicat des copropriétaires Le Village du lac de [Localité 1], de la SARL Cabinet Briard, Bonichot et Associés, avocat de la SCI Le Mercure, après débats en l'audience publique du 16 décembre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Jonction
1. En raison de leur connexité, les pourvois n° A 24-17.162 et Y 24-16.401 sont joints.
Déchéance partielle du pourvoi n° A 24-17.162 examinée d'office
2. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 16 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 978 du même code.
3. Il résulte de ce texte qu'à peine de déchéance, le mémoire en demande doit être signifié au défendeur n'ayant pas constitué avocat au plus tard dans le mois suivant l'expiration du délai de quatre mois à compter du pourvoi.
4. M. [X] n'a pas signifié son mémoire ampliatif à la société [I] et associés.
5. La déchéance du pourvoi principal, en tant qu'il est dirigé contre la société [I] et associés, doit ainsi être constatée.
Faits et procédure
6. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 mars 2024), au sein de l'ensemble immobilier « Le Village du lac de [Localité 1] », soumis au statut de la copropriété selon un arrêt irrévocable de cour d'appel du 7 mars 2002 et ayant fait l'objet d'un règlement de copropriété enregistré le 30 mars 1966 mais non publié et d'un état descriptif de division du 7 mai 1967 publié, la société civile immobilière Le Mercure (la SCI) est propriétaire de lots transitoires selon acte d'acquisition du 14 janvier 2000.
7. La SCI a assigné, par acte du 5 juin 2007, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier aux fins de voir établir un règlement de copropriété en l'absence de publication du précédent, puis l'a assigné en nullité des assemblées générales tenues chaque année depuis. Les instances ont été jointes.
8. M. [X], copropriétaire, est intervenu volontairement à l'instance et a demandé à ce qu'il soit enjoint au syndicat des copropriétaires d'appeler les charges conformément au règlement de copropriété du 30 mars 1966 et en indemnisation de ses préjudices.
Examen des moyens
Sur le premier moyen du pourvoi n° A 24-17.162
Enoncé du moyen
9. M. [X] fait grief à l'arrêt de constater que la copropriété est dénuée de règlement de copropriété conforme à la loi du 10 juillet 1965 et régulièrement publié, de constater que l'état descriptif de division publié le 6 mai 1967 ne correspond pas à la réalité de fait et de droit de la copropriété, de dire que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division du syndicat des copropriétaires établi par l'expert judiciaire ont force exécutoire, d'annuler les résolutions n° 1, 2, 3 de l'assemblée générale du 22 octobre 2017 [lire « 2007 »], le troisième alinéa de la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 2 décembre 2018 [lire « 2008 »], les résolutions adoptées par les assemblées générales du 28 janvier 2010, du 19 avril 2013, du 18 avril 2014, du 18 juillet 2014, du 26 janvier 2017, du 1er septembre 2017 et du 26 octobre 2018, et de rejeter ses demandes, alors :
« 1°/ que le défaut de publication du règlement de copropriété, s'il rend celui-ci inopposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qui n'en ont pas eu connaissance lors de l'acquisition de leurs lots, ne prive pas pour autant la copropriété de ce règlement ; qu'en l'espèce, après avoir rappelé les dispositions de l'article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la cour d'appel a considéré qu'il y avait lieu de constater que la copropriété Le Village du lac de [Localité 1] est dénuée de règlement de copropriété conforme à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 en ce qu'il n'a pas été régulièrement publié conformément au décret du 14 octobre 1955, quand le défaut de publication du règlement de copropriété du 30 mars 1966 ne privait pas pour autant la copropriété Le Village du lac de [Localité 1] de ce règlement ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
2°/ que le règlement de copropriété, même s'il n'a pas été publié au fichier immobilier, s'impose à l'acquéreur s'il est expressément constaté à l'acte de vente qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré qu'il résultait de l'acte de vente du 14 janvier 2000 que l'organisation de la copropriété avait été remise en question, que, par conséquent, la SCI Le Mercure n'avait pas pleinement adhéré à une organisation de la copropriété, et que le règlement de copropriété du 30 mars 1966, qui n'avait pas été publié, n'était donc pas opposable à la SCI Le Mercure, après pourtant avoir relevé qu'il résultait de l'acte de vente du 14 janvier 2000 que la SCI Le Mercure avait eu connaissance de l'ensemble des clauses et conditions de ce règlement de copropriété et qu'elle avait accepté de faire l'acquisition que les biens vendus dépendent d'une copropriété ou d'un lotissement ; qu'en ne tirant pas toutes les conséquences légales de ses constatations, la cour d'appel a violé l'article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ensemble l'article 1134 du code civil, pris en sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 4, alinéa 3, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :
10. Aux termes du premier de ces textes, le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.
11. Selon le second, le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes conventionnels réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.
12. Il en résulte, d'une part, que l'existence d'un règlement de copropriété n'est pas subordonnée à sa publication, laquelle n'est nécessaire que pour le rendre opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires, d'autre part, qu'en l'absence de publication, le règlement de copropriété est opposable à ces derniers lorsqu'il ressort de leur acte d'acquisition qu'ils en ont eu préalablement connaissance et qu'ils ont adhéré aux obligations en résultant.
13. Pour juger que la copropriété Le Village du lac de [Localité 1] est dénuée de règlement de copropriété et homologuer le règlement établi par l'expert judiciaire, l'arrêt retient que le règlement de copropriété enregistré le 30 mars 1966 n'a pas été régulièrement publié conformément au décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 et ajoute que ce règlement est inopposable à la SCI, puisque l'acte d'acquisition de celle-ci, s'il fait état du règlement, mentionne que le vendeur avait contesté la décision du tribunal du 30 avril 1997 constatant que l'ensemble immobilier était soumis au régime de la copropriété, de sorte qu'il existait une incertitude sur les biens ainsi acquis et que la SCI n'avait pas pleinement adhéré à l'organisation de la copropriété.
14. En statuant ainsi, alors qu'elle relevait, d'une part, qu'il était constant qu'un cahier des charges-règlement de copropriété avait été dressé par M. [N], notaire, les 28 février 1966 et 7 mai 1967, d'autre part, que, selon l'acte d'acquisition de ses lots par la SCI, celle-ci avait eu connaissance de l'ensemble des clauses et conditions résultant du règlement de copropriété, et déclaré accepter d'acquérir les biens vendus, qu'ils dépendent d'une copropriété ou d'un lotissement, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief du pourvoi n° A 24-17.162 et sur le moyen du pourvoi n° Y 24-16.401, la Cour :
CONSTATE la déchéance du pourvoi n° A 24-17.162 en tant qu'il est dirigé contre la société [I] et associés ;
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette les demandes de la société civile immobilière Le Mercure en annulation de l'assemblée générale du 2 décembre 2018, l'arrêt rendu le 21 mars 2024, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne la société civile immobilière Le Mercure aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le douze février deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
CL
COUR DE CASSATION
______________________
Arrêt du 12 février 2026
Cassation partielle
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 105 F-D
Pourvois n°
Y 24-16.401
A 24-17.162 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 FÉVRIER 2026
I - Le syndicat des copropriétaires Le Village du lac de [Localité 1], [Localité 1], représenté par son syndic en exercice Mme [R] [A] exerçant sous l'enseigne Agence de l'olivier, dont le siège est [Adresse 1], [Localité 2], a formé le pourvoi n° Y 24-16.401 contre un arrêt rendu le 21 mars 2024 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige l'opposant :
1°/ à la SCI Le Mercure, société de droit monégasque, dont le siège est [Adresse 2], [Localité 3]
2°/ à M. [P] [X], domicilié [Adresse 3], [Localité 4],
défendeurs à la cassation.
II - M. [P] [X] a formé le pourvoi n° A 24-17.162 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant :
1°/ à la SCI Le Mercure, société de droit monégasque,
2°/ au syndicat des copropriétaires Le Village du lac de [Localité 1],
3°/ à la société [I] et associés, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], [Localité 5], prise en la personne de M. [Q] [I], en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires Le Village du lac de [Localité 1], [Localité 1],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur au pourvoi n° Y 24-16.401 invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
Le demandeur au pourvoi n° A 24-17.162 invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation.
Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de Me Carbonnier, avocat de M. [X], de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat du syndicat des copropriétaires Le Village du lac de [Localité 1], de la SARL Cabinet Briard, Bonichot et Associés, avocat de la SCI Le Mercure, après débats en l'audience publique du 16 décembre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Jonction
1. En raison de leur connexité, les pourvois n° A 24-17.162 et Y 24-16.401 sont joints.
Déchéance partielle du pourvoi n° A 24-17.162 examinée d'office
2. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 16 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 978 du même code.
3. Il résulte de ce texte qu'à peine de déchéance, le mémoire en demande doit être signifié au défendeur n'ayant pas constitué avocat au plus tard dans le mois suivant l'expiration du délai de quatre mois à compter du pourvoi.
4. M. [X] n'a pas signifié son mémoire ampliatif à la société [I] et associés.
5. La déchéance du pourvoi principal, en tant qu'il est dirigé contre la société [I] et associés, doit ainsi être constatée.
Faits et procédure
6. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 mars 2024), au sein de l'ensemble immobilier « Le Village du lac de [Localité 1] », soumis au statut de la copropriété selon un arrêt irrévocable de cour d'appel du 7 mars 2002 et ayant fait l'objet d'un règlement de copropriété enregistré le 30 mars 1966 mais non publié et d'un état descriptif de division du 7 mai 1967 publié, la société civile immobilière Le Mercure (la SCI) est propriétaire de lots transitoires selon acte d'acquisition du 14 janvier 2000.
7. La SCI a assigné, par acte du 5 juin 2007, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier aux fins de voir établir un règlement de copropriété en l'absence de publication du précédent, puis l'a assigné en nullité des assemblées générales tenues chaque année depuis. Les instances ont été jointes.
8. M. [X], copropriétaire, est intervenu volontairement à l'instance et a demandé à ce qu'il soit enjoint au syndicat des copropriétaires d'appeler les charges conformément au règlement de copropriété du 30 mars 1966 et en indemnisation de ses préjudices.
Examen des moyens
Sur le premier moyen du pourvoi n° A 24-17.162
Enoncé du moyen
9. M. [X] fait grief à l'arrêt de constater que la copropriété est dénuée de règlement de copropriété conforme à la loi du 10 juillet 1965 et régulièrement publié, de constater que l'état descriptif de division publié le 6 mai 1967 ne correspond pas à la réalité de fait et de droit de la copropriété, de dire que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division du syndicat des copropriétaires établi par l'expert judiciaire ont force exécutoire, d'annuler les résolutions n° 1, 2, 3 de l'assemblée générale du 22 octobre 2017 [lire « 2007 »], le troisième alinéa de la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 2 décembre 2018 [lire « 2008 »], les résolutions adoptées par les assemblées générales du 28 janvier 2010, du 19 avril 2013, du 18 avril 2014, du 18 juillet 2014, du 26 janvier 2017, du 1er septembre 2017 et du 26 octobre 2018, et de rejeter ses demandes, alors :
« 1°/ que le défaut de publication du règlement de copropriété, s'il rend celui-ci inopposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qui n'en ont pas eu connaissance lors de l'acquisition de leurs lots, ne prive pas pour autant la copropriété de ce règlement ; qu'en l'espèce, après avoir rappelé les dispositions de l'article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la cour d'appel a considéré qu'il y avait lieu de constater que la copropriété Le Village du lac de [Localité 1] est dénuée de règlement de copropriété conforme à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 en ce qu'il n'a pas été régulièrement publié conformément au décret du 14 octobre 1955, quand le défaut de publication du règlement de copropriété du 30 mars 1966 ne privait pas pour autant la copropriété Le Village du lac de [Localité 1] de ce règlement ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
2°/ que le règlement de copropriété, même s'il n'a pas été publié au fichier immobilier, s'impose à l'acquéreur s'il est expressément constaté à l'acte de vente qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré qu'il résultait de l'acte de vente du 14 janvier 2000 que l'organisation de la copropriété avait été remise en question, que, par conséquent, la SCI Le Mercure n'avait pas pleinement adhéré à une organisation de la copropriété, et que le règlement de copropriété du 30 mars 1966, qui n'avait pas été publié, n'était donc pas opposable à la SCI Le Mercure, après pourtant avoir relevé qu'il résultait de l'acte de vente du 14 janvier 2000 que la SCI Le Mercure avait eu connaissance de l'ensemble des clauses et conditions de ce règlement de copropriété et qu'elle avait accepté de faire l'acquisition que les biens vendus dépendent d'une copropriété ou d'un lotissement ; qu'en ne tirant pas toutes les conséquences légales de ses constatations, la cour d'appel a violé l'article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ensemble l'article 1134 du code civil, pris en sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 4, alinéa 3, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :
10. Aux termes du premier de ces textes, le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.
11. Selon le second, le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes conventionnels réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.
12. Il en résulte, d'une part, que l'existence d'un règlement de copropriété n'est pas subordonnée à sa publication, laquelle n'est nécessaire que pour le rendre opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires, d'autre part, qu'en l'absence de publication, le règlement de copropriété est opposable à ces derniers lorsqu'il ressort de leur acte d'acquisition qu'ils en ont eu préalablement connaissance et qu'ils ont adhéré aux obligations en résultant.
13. Pour juger que la copropriété Le Village du lac de [Localité 1] est dénuée de règlement de copropriété et homologuer le règlement établi par l'expert judiciaire, l'arrêt retient que le règlement de copropriété enregistré le 30 mars 1966 n'a pas été régulièrement publié conformément au décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 et ajoute que ce règlement est inopposable à la SCI, puisque l'acte d'acquisition de celle-ci, s'il fait état du règlement, mentionne que le vendeur avait contesté la décision du tribunal du 30 avril 1997 constatant que l'ensemble immobilier était soumis au régime de la copropriété, de sorte qu'il existait une incertitude sur les biens ainsi acquis et que la SCI n'avait pas pleinement adhéré à l'organisation de la copropriété.
14. En statuant ainsi, alors qu'elle relevait, d'une part, qu'il était constant qu'un cahier des charges-règlement de copropriété avait été dressé par M. [N], notaire, les 28 février 1966 et 7 mai 1967, d'autre part, que, selon l'acte d'acquisition de ses lots par la SCI, celle-ci avait eu connaissance de l'ensemble des clauses et conditions résultant du règlement de copropriété, et déclaré accepter d'acquérir les biens vendus, qu'ils dépendent d'une copropriété ou d'un lotissement, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief du pourvoi n° A 24-17.162 et sur le moyen du pourvoi n° Y 24-16.401, la Cour :
CONSTATE la déchéance du pourvoi n° A 24-17.162 en tant qu'il est dirigé contre la société [I] et associés ;
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette les demandes de la société civile immobilière Le Mercure en annulation de l'assemblée générale du 2 décembre 2018, l'arrêt rendu le 21 mars 2024, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne la société civile immobilière Le Mercure aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le douze février deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.