CA Amiens, 1re ch. civ., 17 février 2026, n° 24/03341
AMIENS
Arrêt
Autre
ARRET
N°
[V]
OFFICE NOTARIAL [D] [V]
C/
[R]
Copie exécutoire
le 17 février 2026
à
Me [S]
Me FOULON
EDR/SB/DPC
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU DIX SEPT FEVRIER
DEUX MILLE VINGT SIX
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/03341 - N° Portalis DBV4-V-B7I-JEZF
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS DU SIX JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE :
Maître [D] [J] [T] [H] [V]
né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
OFFICE NOTARIAL [D] [V] dénommée désormais [1] Société à responsabilité limitée [2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés par Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau d'AMIENS
APPELANTS
ET
Madame [P] [R]
née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Caroline FOULON, avocat au barreau de SOISSONS
Ayant pour avocat plaidant Me Thomas SCHAUBER, avocat au barreau de METZ
INTIMEE
DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :
L'affaire est venue à l'audience publique du 16 décembre 2025 devant la cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, Mme Anne BEAUVAIS et Mme Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.
A l'audience, la cour était assistée de Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.
Sur le rapport de Mme Emilie DES ROBERT et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 février 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
PRONONCÉ :
Le 17 février 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.
*
* *
DECISION :
Par acte notarié reçu les 18 et 19 octobre 1999, Mme [P] [R] a fait l'acquisition d'un fonds de commerce de café-restaurant exploité à [Localité 6] (54), sous l'enseigne « [Adresse 4] », dans des locaux appartenant à Mme [Q] [X], en vertu d'un bail commercial renouvelé à plusieurs reprises.
Par acte du 8 septembre 2017, Mme [R] a conclu un compromis de vente de son fonds de commerce avec la société [3], au prix de 110 000 euros et, par courrier du 25 septembre 2017, a notifié à sa bailleresse la cession de son fonds de commerce et les conditions y relatives.
Par courrier du 10 octobre 2017, Mme [X] a manifesté via M. [D] [V], notaire, sa volonté d'exercer son droit de préférence en vue de l'acquisition du fonds de commerce.
Un projet de contrat de cession de fonds de commerce entre Mme [R] et Mme [X] a été établi en vue d'une signature au 8 décembre 2017 que Mme [X], hospitalisée quelques jours auparavant, n'a pu régulariser.
M. [V] a cédé son office notarial à Mme [Z] [E] par acte du 3 mars 2018.
Par acte du 8 juin 2018, Mme [R] a fait assigner Mme [X] devant le tribunal de grande instance de Soissons afin de solliciter l'exécution forcée de la cession du fonds de commerce.
Par jugement du 27 juin 2018, le juge des tutelles du tribunal d'instance de Soissons a placé Mme [X] sous mesure de tutelle.
Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Soissons a débouté Mme [R] de ses demandes, prononçant la nullité de l'acte de préemption du 10 octobre 2017 établi par M. [V] en raison de l'altération des facultés mentales de Mme [X].
Par acte du 16 décembre 2021, Mme [R] a donné assignation à M. [V] et l'office notarial [D] [V], représenté par son successeur, Mme [Z] [E], exerçant sous la forme de la société de participation financière de profession libérale [Z] [E], aux fins d'engager sa responsabilité civile professionnelle et d'obtenir la réparation de ses préjudices.
Par jugement du 6 juin 2024, le tribunal judiciaire de Soissons a :
- déclaré M. [V] et la société [Z] [E] solidairement responsables du préjudice de perte de chance subi par Mme [P] [R],
- fixé ce préjudice de perte de chance à la somme de 77 000 euros,
- condamné solidairement M. [V] et la société [Z] [E] à payer à Mme [P] [R] la somme de 77 000 euros en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021, date de l'assignation,
- rejeté toutes les autres demandes,
- condamné solidairement M. [V] et la société [Z] [E] aux dépens,
- condamné solidairement M. [V] et la société [Z] [E] à payer à Mme [P] [R] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration en date du 11 juillet 2024, M. [V] et la société [Z] [E], ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.
PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 11 octobre 2024, M. [V] et la société [Z] [E] demandent à la cour de :
Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel du jugement rendu le 6 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Soissons,
Y faisant droit,
Infirmer le jugement rendu le 6 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Soissons en ce qu'il a :
- relevé une faute de M. [D] [V],
- retenu un lien de causalité entre la faute de M. [D] [V] et le préjudice de Mme [P] [R],
- déclaré M. [V] et la société [4] [D] [V], dénommée désormais société de participations financières de profession libérale société à responsabilité limitée [Z] [E] solidairement responsables du préjudice de perte de chance subi par Mme [P] [R],
- fixé ce préjudice de perte de chance à la somme de 77 000 euros,
- condamné solidairement M. [V] et la société [4] [D] [V], dénommée désormais société de participations financières de profession libérale société à responsabilité limitée [Z] [E] à payer à Mme [P] [R] la somme de 77 000 euros en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021, date de l'assignation,
- rejeté les demandes de M. [D] [V] et la société [4] [D] [V], dénommée désormais société de participations financières de profession libérale société à responsabilité limitée [Z] [E],
- condamné solidairement M. [V] et la société [4] [D] [V], dénommée désormais société de participations financières de profession libérale société à responsabilité limitée [Z] [E] aux dépens,
- condamné solidairement M. [V] et la société [5] notarial [D] [V], dénommée désormais société de participations financières de profession libérale société à responsabilité limitée [Z] [E] à payer à Mme [P] [R] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, et plus généralement en toute disposition, non visée au dispositif mais faisant grief aux appelants,
Et statuant à nouveau :
A titre principal,
- juger que M. [D] [V] n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle,
- en conséquence, débouter Mme [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de M. [D] [V] et l'Office notarial [D] [V], dénommée désormais société de participations financières de profession libérale société à responsabilité limitée [Z] [E],
A titre subsidiaire si par impossible la cour retenait l'existence d'une faute imputable à M. [D] [V],
- juger que Mme [R] ne justifie pas de l'existence d'un préjudice qui serait directement résulté de la faute reprochée au notaire,
- en conséquence, débouter Mme [R] en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de M. [D] [V] et l'Office notarial [D] [V], dénommée désormais société de participations financières de profession libérale société à responsabilité limitée [Z] [E],
A titre infiniment subsidiaire,
- débouter Mme [R] en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de M. [D] [V] et l'Office notarial [D] [V], dénommée désormais société de participations financières de profession libérale société à responsabilité limitée [Z] [E],
En tout état de cause,
- condamner Mme [R] à payer à M. [D] [V] et l'Office notarial [D] [V], dénommée désormais société de participations financières de profession libérale société à responsabilité limitée [Z] [E] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction est requise au profit de M. [B] [S], membre de la SCP Lebègue [S].
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 décembre 2024, Mme [R] demande à la cour de :
Confirmer le jugement du 6 juin 2024 du tribunal judiciaire de Soissons dans toutes ses dispositions,
En conséquence, déclarer que la responsabilité de M. [D] [V] et de l'office notarial [D] [V] est solidairement engagée à l'égard de Mme [R],
Condamner solidairement M. [D] [V] et l'office notarial [D] [V] à payer à Mme [R] la somme de 77 000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021 et la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement M. [D] [V] et l'office notarial [D] [V] aux entiers frais et dépens,
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 mai 2025.
MOTIFS
A titre préliminaire, il convient d'indiquer qu'il ne sera pas répondu à la formule de style figurant dans le dispositif des écritures des appelants portant sur la recevabilité de leur appel, alors qu'aucune irrecevabilité n'a été soulevée et qu'il n'existe aucun moyen d'ordre public devant être relevé par la cour.
1. Sur la responsabilité du notaire
M. [D] [V] et la société [Z] [E] contestent l'existence d'une quelconque faute du notaire.
Ils indiquent que seule l'altération manifeste, perceptible par le profane en matière médicale, doit éveiller l'attention du notaire (Civ. 1ère, 13 novembre 1997, n°95-19.686). Ils en déduisent que la jurisprudence n'attend aucunement du notaire une compétence médicale. Contrairement aux affirmations de Mme [R], le comportement de Mme [X] ne révélait pas un état d'insanité d'esprit au moment où M. [V] a rédigé le courrier du 10 octobre 2017. En effet, lors de son entrevue avec Mme [X], cette dernière disposait de l'ensemble de ses capacités puisqu'elle avait analysé le courrier reçu et l'objectif de la préemption qui n'était pas la reprise pour exploiter le fonds de commerce mais de retrouver la libre jouissance de son bien. Par voie de conséquence, la situation ne s'avérait pas anormale.
Au surplus, la mise sous tutelle est intervenue huit mois après la rencontre entre le notaire et Mme [X], et le certificat médical communiqué par l'association tutélaire a été fourni trois mois après la rencontre avec Mme [X], son état de santé ayant pu se dégrader rapidement. Si en octobre 2017, Mme [X] présentait des difficultés de santé, cette dernière était néanmoins capable de subvenir à ses besoins de façon autonome car elle habitait seule dans son pavillon et aucune mesure de protection n'existait lors la préparation de l'acte de cession.
Dans de telles conditions, les appelants considèrent que M. [V] ne disposait d'aucun indice lui permettant de s'interroger sur le discernement de Mme [X] et qu'il n'avait ainsi aucune raison en octobre 2017 de lui refuser son assistance et son ministère. Ils font valoir que Mme [R], qui connaissait Mme [X] depuis 18 ans, n'a pas relevé un état d'insanité d'esprit et n'a pas contesté la correspondance du 10 octobre 2017.
De surcroît, et en dépit des éléments dont elle a été destinataire postérieurement à la correspondance en date du 10 octobre 2017, elle a persisté à solliciter le prononcé de l'exécution forcée de la vente du fonds de commerce à la suite de l'exercice par Mme [X] de son droit de préemption et n'a pas jugé utile de les attraire dans le cadre de la procédure ayant abouti au jugement en date du 27 mai 2021.
A titre subsidiaire, M. [V] et la société [Z] [E] contestent l'existence d'un préjudice et d'un lien de causalité avec la faute alléguée, dans la mesure où seul est sujet à réparation dans le domaine de la responsabilité notariale un préjudice actuel, certain et direct. Ils ajoutent que lorsque le préjudice retenu est une perte de chance, la réparation de cette dernière doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée (Civ. 1ère,5 mai 2021 n°19-17.053).
Ils font valoir que Mme [R] avait l'obligation de maintenir une activité jusqu'à la cession définitive du fonds de commerce dans le cadre de son obligation de délivrance, de façon à conserver sa clientèle, expressément visée dans le compromis et le projet de cession. Si elle n'avait pas cessé son exploitation, la non régularisation de l'acte de cession ne lui aurait causé aucun préjudice puisqu' elle aurait pu céder son fonds à un tiers.
Ils considèrent que par sa négligence et la cessation prématurée de son activité qui, selon ses dires, date du 8 septembre 2017, soit avant la délivrance de l'assignation à Mme [X] intervenue le 8 juin 2018, Mme [R] s'est elle-même mise dans une situation où toute cession du fonds de commerce devenait impossible compte tenu de la disparition de la clientèle et par voie de conséquence du fonds.
Aussi, Mme [R] ne saurait leur faire assumer le choix d'abandonner son activité pour exercer une activité salariée.
Mme [R] répond qu'elle entend engager la responsabilité civile délictuelle solidaire de M. [D] [V] et de l'office notarial sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil ainsi que de l'article 16 de la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles, en raison de la faute qu'ils ont commise et du préjudice qui en a découlé.
Elle soutient que M. [V] a commis une négligence constitutive d'une faute en acceptant d'adresser à son notaire un courrier indiquant la volonté de Mme [X] de préempter le fonds de commerce, alors même qu'il ne pouvait ignorer l'absence d'efficacité de l'opération envisagée. En effet, comme le relève le jugement du 27 mai 2021 du tribunal judicaire de Soissons, la manifestation de la volonté de préempter est intervenue le 10 octobre 2017 alors que Mme [X] était âgée de 88 ans et rencontrait des difficultés de santé importantes. C'est à partir de ces éléments que le tribunal a déduit qu'il était notoire que Mme [X] était inapte à défendre ses intérêts à cette date.
Au cours de cette instance, l'association tutélaire de l'Aisne, intervenant volontaire en sa qualité de tutrice de Mme [X], a produit un certificat médical du 6 février 2018 qui indiquait que celle-ci présentait des troubles mnésiques, des troubles du jugement et un affaiblissement de ses facultés mentales. Le juge a relevé que ce certificat médical était établi moins de quatre mois après le courrier manifestant la supposée volonté de préemption du 10 octobre 2017. En conséquence, il apparaît manifeste que M. [V] ne pouvait ignorer, au moment où il a rencontré Mme [X], que celle-ci n'était pas en état d'acquérir un fonds de commerce.
Au surplus, il est produit un échange de courriels entre M. [A] [F], clerc de notaire au sein de l'office notarial de M. [V], et M. [U], notaire assistant au sein de l'office notarial SCP [O] [6], dont il ressort que dès l'hospitalisation de Mme [X] le 5 décembre 2017, M. [V] avait eu des informations de la part du service hospitalier selon lesquelles Mme [X] pourrait être placée sous mesure de tutelle.
Mme [R] souligne qu'il est de jurisprudence constante que les notaires, au titre de leur devoir de conseil, doivent assurer la validité et l'efficacité des actes qu'ils établissent.
La faute de M. [V], qui n'a pas pleinement rempli son devoir de conseil, est ainsi caractérisée, dans la mesure où ce dernier a participé à la rédaction d'un acte in fine invalidé, ayant donné lieu à une opération inefficace. C'est cette analyse qui a été retenue par le tribunal judiciaire de Soissons dans son jugement du 6 juin 2024. Il a justement retenu que M. [V] avait commis une imprudence fautive puisqu'il aurait dû solliciter un avis médical avant de formaliser l'acte et/ou solliciter la présence d'un témoin au moment de sa régularisation, et ce même si Mme [X] vivait seule et en autonomie.
Le fait pour M. [V] de s'être comporté avec une extrême légèreté professionnelle, en réalisant un acte de préemption pour le compte de Mme [X], manifestement inapte, sans chercher à se renseigner ou à prendre quelconque forme de précaution, est constitutif d'une faute, de nature à engager sa responsabilité.
S'agissant de son préjudice, Mme [R] explique avoir conclu un compromis de vente de son fonds de commerce le 8 septembre 2017 avec la société [3], moyennant un prix de 110 000 euros qu'elle était à cette date assurée de percevoir en contrepartie de la vente du fonds de commerce acquis 18 ans plus tôt. Or la déclaration de préemption établie par M. [V] a mis fin à la vente au profit de la société [3].
L'article 464 du code civil prévoyant la possibilité d'annuler les conventions conclues par une personne protégée moins de deux ans avant l'ouverture de la mesure de protection la visant, la vente a été annulée, l'état de Mme [X] apparaissant notoirement incompatible avec l'acquisition d'un fonds de commerce, de sorte qu'elle a été privée de la possibilité de vendre son fonds de commerce pour un prix de 110 000 euros à la société [3], puis l'obligation qu'elle avait de le vendre à Mme [X], moyennant le même prix, a été annulée.
En conséquence, elle a été replacée par le tribunal judiciaire de Soissons, par son jugement du 27 mai 2021, dans la situation d'une exploitante d'un fonds de commerce qui ne l'avait jamais vendu. Dans la mesure où elle pensait avoir cédé son fonds de commerce depuis le 8 septembre 2017, elle en avait cessé l'exploitation. Elle avait informé sa clientèle qu'un successeur s'apprêtait à entreprendre une nouvelle exploitation du restaurant. Elle avait cherché et trouvé un nouvel emploi, qu'elle occupe depuis le mois d'avril 2018. Dans ces conditions, il lui est inenvisageable, tant professionnellement que personnellement, de reprendre l'exploitation de son fonds de commerce.
En réponse aux moyens adverses, elle rappelle que le seul raisonnement juridique pertinent consiste à se placer à la date de réalisation de la faute de M. [V] pour déterminer le préjudice qui en a résulté pour elle, ce qu'a précisément fait le tribunal judiciaire de Soissons dans son jugement du 6 juin 2024.
Elle souligne que le compromis de cession conclu avec la société [3] ou le projet de vente à Mme [X] ne la contraignaient pas à poursuivre son activité, dans la mesure où la préemption notifiée par Mme [X] avait pour objectif de fermer le fonds de commerce, aux fins de vendre l'immeuble libre de tout occupant. Partant, le prix du fonds qu'aurait dû lui verser Mme [X] doit être vu comme une indemnité d'éviction, destinée à compenser la reprise de la jouissance de son bien immobilier par Mme [X].
Mme [R] soutient que M. [V] est d'une particulière mauvaise foi en lui reprochant d'avoir cherché une nouvelle activité alors qu'elle pensait avoir cédé son fonds de commerce à des repreneurs puis à sa bailleresse, dont elle connaissait parfaitement les intentions.
Ce n'est que parce que Mme [X] n'a pas versé le prix d'acquisition qu'un contentieux a été initié, qui s'est conclu in fine par l'absence de vente, et donc le retour pour elle à une situation d'exploitante de fonds de commerce.
Elle précise que sa société qui exploitait le fonds de commerce a fait l'objet d'une cessation d'activité le 23 avril 2018 et que le local a été restitué sans indemnité aux héritiers de Mme [X]. Le fait qu'elle n'ait plus exploité le fonds depuis plusieurs années au moment où est intervenu le jugement du 27 mai 2021 du tribunal judiciaire de Soissons a eu pour effet de lui faire perdre l'intégralité de sa valeur. C'est précisément cette valeur qui a servi de référence à la détermination de son préjudice.
Elle rappelle que le tribunal judiciaire de Soissons, dans son jugement du 6 juin 2024, a estimé que dans la mesure où le compromis signé avec la société [3] comportait plusieurs conditions suspensives, elle ne pouvait solliciter une indemnisation de 100 % du prix de vente qu'elle aurait dû percevoir. La juridiction a ainsi fixé son préjudice à 77 000 euros, pour tenir compte de ces éléments d'incertitude. Une telle réduction du montant du préjudice, de 30 % par rapport à ses prétentions, apparaît de nature à pleinement prendre en compte le modeste aléa qui entourait le sort du contrat du 8 septembre 2017 conclu avec la société [3], de sorte qu'elle sollicite la confirmation de l'évaluation de son préjudice faite par le tribunal judiciaire.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il en résulte que le notaire est tenu de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer la régularité et l'efficacité des actes qu'il instrumente, de même qu'il doit éclairer les parties et attirer leur attention, dans le cadre de son devoir de conseil et d'information, sur la nature et la portée de leurs engagements se rapportant aux actes auxquels il prête son concours.
Conformément au principe de la réparation intégrale, la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable. Lorsque le préjudice invoqué est une perte de chance, la réparation de celui-ci doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
Par application de l'article 16 de la loi n°90-1258 du 31 décembre 1990 relative à l'exercice sous forme de sociétés des professions libérales soumises à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé et aux sociétés de participations financières de professions libérales, dans sa version applicable au litige, chaque associé répond sur l'ensemble de son patrimoine des actes professionnels qu'il accomplit. En outre, la société est solidairement responsable avec lui.
En l'espèce, Mme [X] a été hospitalisée deux mois après le courrier du 10 octobre 2017 par lequel M. [V] a fait part de l'exercice par celle-ci de son droit de préférence, ses soignants ayant envisagé l'hypothèse d'une mesure de protection dès le mois de janvier 2018.
Il est constant que Mme [X] présentait 'des troubles mnésiques, des troubles du jugement et un affaiblissement de ses facultés mentales' selon un certificat médical du 2 février 2018, lequel a conduit à son placement sous tutelle par décision du 27 juin 2018. Puis, par jugement du 27 mai 2021 désormais définitif, le tribunal judiciaire de Soissons a prononcé la nullité de l'acte de préemption du 10 octobre 2017 sur le fondement de l'article 464 du code civil, aux motifs que 'Mme [X] était âgée de 88 ans le 10 octobre 2017 et a rencontré des difficultés de santé importantes très peu de temps après le courrier du 10 octobre 2017 permettant de confirmer qu'il était notoire qu'elle était inapte à défendre ses intérêts'.
La cour relève d'une part qu'il est donc acquis que Mme [X] ne disposait pas de la capacité suffisante pour faire valoir son droit de préférence, d'autre part que le contexte dans lequel M. [V] est intervenu devait le conduire à instrumenter l'acte avec une prudence renforcée compte tenu de l'âge très avancé de Mme [X], de la nature même de l'acte et de ses enjeux puisque le courrier du 10 octobre 2017 emportait éviction de l'acquéreur initialement engagé par un compromis.
Or, M. [V] ne justifie ni n'allègue avoir pris la moindre précaution pour s'assurer que Mme [X] disposait de toutes ses facultés mentales et cognitives, de sorte que sa faute est caractérisée puisqu'il a été jugé que celle-ci était inapte à défendre ses intérêts au jour de l'acte.
Le moyen selon lequel Mme [R] n'a pas elle-même relevé l'état d'insanité d'esprit de Mme [X] est parfaitement inopérant.
Il en résulte pour cette dernière un préjudice consistant en la perte d'une chance de vendre son fonds de commerce tel qu'il était prévu suivant le compromis régularisé le 8 septembre 2017 avec la société [3] au prix de 110 000 euros.
Nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, il ne saurait être reproché à Mme [R] d'être à l'origine de son propre dommage par le fait de ne pas avoir poursuivi, dans le cadre de son obligation de délivrance, l'exploitation de son fonds de commerce, laquelle devait prendre fin par la signature de l'acte authentique prévue par M. [V] le 8 décembre 2017.
Cette perte de chance a été justement évaluée à 70 % par le tribunal en tenant compte de l'aléa résultant des conditions suspensives prévues dans le compromis de vente, exigeant :
- que l'ensemble des personnes ci-dessus désignées sous le terme 'cessionnaire' soient encore en vie au jour prévu pour la régularisation de l'acte authentique de vente,
- que le cédant justifie d'un titre de propriété régulier,
- que le cédant jouisse de la capacité permettant la réalisation des présentes, à moins qu'il ne soit obtenu les autorisations et pouvoirs nécessaires,
- que les états délivrés en vue de la réalisation des présentes ne révèlent pas de privilèges de cédant, nantissements, privilèges généraux au profit du trésor, de la sécurité sociale, nantissements de l'outillage et du matériel d'équipement professionnel, crédit-bail, protêts et autres, garantissant des créances dont le solde (en principal, intérêts et accessoires) ne pourrait être remboursé à l'aide du prix de cession, sauf accord des créanciers inscrits,
- que l'information des salariés, et du comité d'entreprise éventuel, soit faite dans les conditions prévues aux articles L 141-23 à L 141-32 du code de commerce et qu'aucun salarié n'ait présenté d'offre d'achat du fonds faisant l'objet des présentes, dans les conditions et délais requis, au jour de la régularisation de l'acte authentique de cession,
- que le cessionnaire obtienne une ou plusieurs offres de prêt dans un délai expirant le 30 septembre 2017 répondant aux caractéristiques suivantes :
Etablissement prêteur : [7] ou autre
Montant minimum : 106 000 euros,
Taux d'intérêts maximum : 1,80 % hors assurances
Amortissement sur une durée de 84 mois,
- que les documents d'urbanisme délivrés en vue des présentes ne révèlent aucune servitude ou prescriptions administratives de nature à compromettre l'exploitation projetée ou à déprécier la valeur du fonds,
- que le non-exercice, par son titulaire, du droit de préemption institué par les dispositions des articles L 214-1 et suivants et R 214-3 et suivants du code de l'urbanisme au profit des communes et de leurs délégataires ayant délimité, par délibération motivée, un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité,
- que le bailleur n'exerce pas le droit de préférence qui lui a été accordé par le vendeur ou le cédant aux présentes, dans le délai imparti de quinze jours.
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a :
- déclaré M. [V] et la société [Z] [E] solidairement responsables du préjudice de perte de chance subi par Mme [P] [R],
- fixé ce préjudice de perte de chance à la somme de 77 000 euros,
- condamné solidairement M. [V] et la société [Z] [E] à payer à Mme [P] [R] la somme de 77 000 euros en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021, date de l'assignation,
- rejeté toutes les autres demandes.
2. Sur les demandes annexes
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement M. [V] et la société [Z] [E] aux dépens d'appel et de confirmer la décision entreprise concernant les dépens de première instance.
La demande de distraction des dépens au profit de M. [B] [S] est rejetée.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [V] et la société [Z] [E] seront par ailleurs solidairement condamnés à payer à Mme [R] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et déboutés de leur propre demande au titre de leurs frais irrépétibles, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.
La demande aux fins d'ordonner l'exécution provisoire étant sans objet, il n'y sera pas répondu.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Soissons le 6 juin 2024 en toutes ses dispositions querellées ;
Condamne solidairement M. [D] [V] et la société [Z] [E] aux dépens d'appel et rejette la demande de distraction des dépens au profit de Me [B] [S] ;
Condamne solidairement M. [D] [V] et la société [Z] [E] à payer à Mme [P] [R] la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;
Déboute M. [D] [V] et la société [Z] [E] de leur demande au titre de leurs frais irrépétibles.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
N°
[V]
OFFICE NOTARIAL [D] [V]
C/
[R]
Copie exécutoire
le 17 février 2026
à
Me [S]
Me FOULON
EDR/SB/DPC
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU DIX SEPT FEVRIER
DEUX MILLE VINGT SIX
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/03341 - N° Portalis DBV4-V-B7I-JEZF
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS DU SIX JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE :
Maître [D] [J] [T] [H] [V]
né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
OFFICE NOTARIAL [D] [V] dénommée désormais [1] Société à responsabilité limitée [2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés par Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau d'AMIENS
APPELANTS
ET
Madame [P] [R]
née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Caroline FOULON, avocat au barreau de SOISSONS
Ayant pour avocat plaidant Me Thomas SCHAUBER, avocat au barreau de METZ
INTIMEE
DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :
L'affaire est venue à l'audience publique du 16 décembre 2025 devant la cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, Mme Anne BEAUVAIS et Mme Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.
A l'audience, la cour était assistée de Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.
Sur le rapport de Mme Emilie DES ROBERT et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 février 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
PRONONCÉ :
Le 17 février 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.
*
* *
DECISION :
Par acte notarié reçu les 18 et 19 octobre 1999, Mme [P] [R] a fait l'acquisition d'un fonds de commerce de café-restaurant exploité à [Localité 6] (54), sous l'enseigne « [Adresse 4] », dans des locaux appartenant à Mme [Q] [X], en vertu d'un bail commercial renouvelé à plusieurs reprises.
Par acte du 8 septembre 2017, Mme [R] a conclu un compromis de vente de son fonds de commerce avec la société [3], au prix de 110 000 euros et, par courrier du 25 septembre 2017, a notifié à sa bailleresse la cession de son fonds de commerce et les conditions y relatives.
Par courrier du 10 octobre 2017, Mme [X] a manifesté via M. [D] [V], notaire, sa volonté d'exercer son droit de préférence en vue de l'acquisition du fonds de commerce.
Un projet de contrat de cession de fonds de commerce entre Mme [R] et Mme [X] a été établi en vue d'une signature au 8 décembre 2017 que Mme [X], hospitalisée quelques jours auparavant, n'a pu régulariser.
M. [V] a cédé son office notarial à Mme [Z] [E] par acte du 3 mars 2018.
Par acte du 8 juin 2018, Mme [R] a fait assigner Mme [X] devant le tribunal de grande instance de Soissons afin de solliciter l'exécution forcée de la cession du fonds de commerce.
Par jugement du 27 juin 2018, le juge des tutelles du tribunal d'instance de Soissons a placé Mme [X] sous mesure de tutelle.
Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Soissons a débouté Mme [R] de ses demandes, prononçant la nullité de l'acte de préemption du 10 octobre 2017 établi par M. [V] en raison de l'altération des facultés mentales de Mme [X].
Par acte du 16 décembre 2021, Mme [R] a donné assignation à M. [V] et l'office notarial [D] [V], représenté par son successeur, Mme [Z] [E], exerçant sous la forme de la société de participation financière de profession libérale [Z] [E], aux fins d'engager sa responsabilité civile professionnelle et d'obtenir la réparation de ses préjudices.
Par jugement du 6 juin 2024, le tribunal judiciaire de Soissons a :
- déclaré M. [V] et la société [Z] [E] solidairement responsables du préjudice de perte de chance subi par Mme [P] [R],
- fixé ce préjudice de perte de chance à la somme de 77 000 euros,
- condamné solidairement M. [V] et la société [Z] [E] à payer à Mme [P] [R] la somme de 77 000 euros en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021, date de l'assignation,
- rejeté toutes les autres demandes,
- condamné solidairement M. [V] et la société [Z] [E] aux dépens,
- condamné solidairement M. [V] et la société [Z] [E] à payer à Mme [P] [R] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration en date du 11 juillet 2024, M. [V] et la société [Z] [E], ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.
PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 11 octobre 2024, M. [V] et la société [Z] [E] demandent à la cour de :
Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel du jugement rendu le 6 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Soissons,
Y faisant droit,
Infirmer le jugement rendu le 6 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Soissons en ce qu'il a :
- relevé une faute de M. [D] [V],
- retenu un lien de causalité entre la faute de M. [D] [V] et le préjudice de Mme [P] [R],
- déclaré M. [V] et la société [4] [D] [V], dénommée désormais société de participations financières de profession libérale société à responsabilité limitée [Z] [E] solidairement responsables du préjudice de perte de chance subi par Mme [P] [R],
- fixé ce préjudice de perte de chance à la somme de 77 000 euros,
- condamné solidairement M. [V] et la société [4] [D] [V], dénommée désormais société de participations financières de profession libérale société à responsabilité limitée [Z] [E] à payer à Mme [P] [R] la somme de 77 000 euros en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021, date de l'assignation,
- rejeté les demandes de M. [D] [V] et la société [4] [D] [V], dénommée désormais société de participations financières de profession libérale société à responsabilité limitée [Z] [E],
- condamné solidairement M. [V] et la société [4] [D] [V], dénommée désormais société de participations financières de profession libérale société à responsabilité limitée [Z] [E] aux dépens,
- condamné solidairement M. [V] et la société [5] notarial [D] [V], dénommée désormais société de participations financières de profession libérale société à responsabilité limitée [Z] [E] à payer à Mme [P] [R] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, et plus généralement en toute disposition, non visée au dispositif mais faisant grief aux appelants,
Et statuant à nouveau :
A titre principal,
- juger que M. [D] [V] n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle,
- en conséquence, débouter Mme [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de M. [D] [V] et l'Office notarial [D] [V], dénommée désormais société de participations financières de profession libérale société à responsabilité limitée [Z] [E],
A titre subsidiaire si par impossible la cour retenait l'existence d'une faute imputable à M. [D] [V],
- juger que Mme [R] ne justifie pas de l'existence d'un préjudice qui serait directement résulté de la faute reprochée au notaire,
- en conséquence, débouter Mme [R] en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de M. [D] [V] et l'Office notarial [D] [V], dénommée désormais société de participations financières de profession libérale société à responsabilité limitée [Z] [E],
A titre infiniment subsidiaire,
- débouter Mme [R] en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de M. [D] [V] et l'Office notarial [D] [V], dénommée désormais société de participations financières de profession libérale société à responsabilité limitée [Z] [E],
En tout état de cause,
- condamner Mme [R] à payer à M. [D] [V] et l'Office notarial [D] [V], dénommée désormais société de participations financières de profession libérale société à responsabilité limitée [Z] [E] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction est requise au profit de M. [B] [S], membre de la SCP Lebègue [S].
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 décembre 2024, Mme [R] demande à la cour de :
Confirmer le jugement du 6 juin 2024 du tribunal judiciaire de Soissons dans toutes ses dispositions,
En conséquence, déclarer que la responsabilité de M. [D] [V] et de l'office notarial [D] [V] est solidairement engagée à l'égard de Mme [R],
Condamner solidairement M. [D] [V] et l'office notarial [D] [V] à payer à Mme [R] la somme de 77 000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021 et la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement M. [D] [V] et l'office notarial [D] [V] aux entiers frais et dépens,
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 mai 2025.
MOTIFS
A titre préliminaire, il convient d'indiquer qu'il ne sera pas répondu à la formule de style figurant dans le dispositif des écritures des appelants portant sur la recevabilité de leur appel, alors qu'aucune irrecevabilité n'a été soulevée et qu'il n'existe aucun moyen d'ordre public devant être relevé par la cour.
1. Sur la responsabilité du notaire
M. [D] [V] et la société [Z] [E] contestent l'existence d'une quelconque faute du notaire.
Ils indiquent que seule l'altération manifeste, perceptible par le profane en matière médicale, doit éveiller l'attention du notaire (Civ. 1ère, 13 novembre 1997, n°95-19.686). Ils en déduisent que la jurisprudence n'attend aucunement du notaire une compétence médicale. Contrairement aux affirmations de Mme [R], le comportement de Mme [X] ne révélait pas un état d'insanité d'esprit au moment où M. [V] a rédigé le courrier du 10 octobre 2017. En effet, lors de son entrevue avec Mme [X], cette dernière disposait de l'ensemble de ses capacités puisqu'elle avait analysé le courrier reçu et l'objectif de la préemption qui n'était pas la reprise pour exploiter le fonds de commerce mais de retrouver la libre jouissance de son bien. Par voie de conséquence, la situation ne s'avérait pas anormale.
Au surplus, la mise sous tutelle est intervenue huit mois après la rencontre entre le notaire et Mme [X], et le certificat médical communiqué par l'association tutélaire a été fourni trois mois après la rencontre avec Mme [X], son état de santé ayant pu se dégrader rapidement. Si en octobre 2017, Mme [X] présentait des difficultés de santé, cette dernière était néanmoins capable de subvenir à ses besoins de façon autonome car elle habitait seule dans son pavillon et aucune mesure de protection n'existait lors la préparation de l'acte de cession.
Dans de telles conditions, les appelants considèrent que M. [V] ne disposait d'aucun indice lui permettant de s'interroger sur le discernement de Mme [X] et qu'il n'avait ainsi aucune raison en octobre 2017 de lui refuser son assistance et son ministère. Ils font valoir que Mme [R], qui connaissait Mme [X] depuis 18 ans, n'a pas relevé un état d'insanité d'esprit et n'a pas contesté la correspondance du 10 octobre 2017.
De surcroît, et en dépit des éléments dont elle a été destinataire postérieurement à la correspondance en date du 10 octobre 2017, elle a persisté à solliciter le prononcé de l'exécution forcée de la vente du fonds de commerce à la suite de l'exercice par Mme [X] de son droit de préemption et n'a pas jugé utile de les attraire dans le cadre de la procédure ayant abouti au jugement en date du 27 mai 2021.
A titre subsidiaire, M. [V] et la société [Z] [E] contestent l'existence d'un préjudice et d'un lien de causalité avec la faute alléguée, dans la mesure où seul est sujet à réparation dans le domaine de la responsabilité notariale un préjudice actuel, certain et direct. Ils ajoutent que lorsque le préjudice retenu est une perte de chance, la réparation de cette dernière doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée (Civ. 1ère,5 mai 2021 n°19-17.053).
Ils font valoir que Mme [R] avait l'obligation de maintenir une activité jusqu'à la cession définitive du fonds de commerce dans le cadre de son obligation de délivrance, de façon à conserver sa clientèle, expressément visée dans le compromis et le projet de cession. Si elle n'avait pas cessé son exploitation, la non régularisation de l'acte de cession ne lui aurait causé aucun préjudice puisqu' elle aurait pu céder son fonds à un tiers.
Ils considèrent que par sa négligence et la cessation prématurée de son activité qui, selon ses dires, date du 8 septembre 2017, soit avant la délivrance de l'assignation à Mme [X] intervenue le 8 juin 2018, Mme [R] s'est elle-même mise dans une situation où toute cession du fonds de commerce devenait impossible compte tenu de la disparition de la clientèle et par voie de conséquence du fonds.
Aussi, Mme [R] ne saurait leur faire assumer le choix d'abandonner son activité pour exercer une activité salariée.
Mme [R] répond qu'elle entend engager la responsabilité civile délictuelle solidaire de M. [D] [V] et de l'office notarial sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil ainsi que de l'article 16 de la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles, en raison de la faute qu'ils ont commise et du préjudice qui en a découlé.
Elle soutient que M. [V] a commis une négligence constitutive d'une faute en acceptant d'adresser à son notaire un courrier indiquant la volonté de Mme [X] de préempter le fonds de commerce, alors même qu'il ne pouvait ignorer l'absence d'efficacité de l'opération envisagée. En effet, comme le relève le jugement du 27 mai 2021 du tribunal judicaire de Soissons, la manifestation de la volonté de préempter est intervenue le 10 octobre 2017 alors que Mme [X] était âgée de 88 ans et rencontrait des difficultés de santé importantes. C'est à partir de ces éléments que le tribunal a déduit qu'il était notoire que Mme [X] était inapte à défendre ses intérêts à cette date.
Au cours de cette instance, l'association tutélaire de l'Aisne, intervenant volontaire en sa qualité de tutrice de Mme [X], a produit un certificat médical du 6 février 2018 qui indiquait que celle-ci présentait des troubles mnésiques, des troubles du jugement et un affaiblissement de ses facultés mentales. Le juge a relevé que ce certificat médical était établi moins de quatre mois après le courrier manifestant la supposée volonté de préemption du 10 octobre 2017. En conséquence, il apparaît manifeste que M. [V] ne pouvait ignorer, au moment où il a rencontré Mme [X], que celle-ci n'était pas en état d'acquérir un fonds de commerce.
Au surplus, il est produit un échange de courriels entre M. [A] [F], clerc de notaire au sein de l'office notarial de M. [V], et M. [U], notaire assistant au sein de l'office notarial SCP [O] [6], dont il ressort que dès l'hospitalisation de Mme [X] le 5 décembre 2017, M. [V] avait eu des informations de la part du service hospitalier selon lesquelles Mme [X] pourrait être placée sous mesure de tutelle.
Mme [R] souligne qu'il est de jurisprudence constante que les notaires, au titre de leur devoir de conseil, doivent assurer la validité et l'efficacité des actes qu'ils établissent.
La faute de M. [V], qui n'a pas pleinement rempli son devoir de conseil, est ainsi caractérisée, dans la mesure où ce dernier a participé à la rédaction d'un acte in fine invalidé, ayant donné lieu à une opération inefficace. C'est cette analyse qui a été retenue par le tribunal judiciaire de Soissons dans son jugement du 6 juin 2024. Il a justement retenu que M. [V] avait commis une imprudence fautive puisqu'il aurait dû solliciter un avis médical avant de formaliser l'acte et/ou solliciter la présence d'un témoin au moment de sa régularisation, et ce même si Mme [X] vivait seule et en autonomie.
Le fait pour M. [V] de s'être comporté avec une extrême légèreté professionnelle, en réalisant un acte de préemption pour le compte de Mme [X], manifestement inapte, sans chercher à se renseigner ou à prendre quelconque forme de précaution, est constitutif d'une faute, de nature à engager sa responsabilité.
S'agissant de son préjudice, Mme [R] explique avoir conclu un compromis de vente de son fonds de commerce le 8 septembre 2017 avec la société [3], moyennant un prix de 110 000 euros qu'elle était à cette date assurée de percevoir en contrepartie de la vente du fonds de commerce acquis 18 ans plus tôt. Or la déclaration de préemption établie par M. [V] a mis fin à la vente au profit de la société [3].
L'article 464 du code civil prévoyant la possibilité d'annuler les conventions conclues par une personne protégée moins de deux ans avant l'ouverture de la mesure de protection la visant, la vente a été annulée, l'état de Mme [X] apparaissant notoirement incompatible avec l'acquisition d'un fonds de commerce, de sorte qu'elle a été privée de la possibilité de vendre son fonds de commerce pour un prix de 110 000 euros à la société [3], puis l'obligation qu'elle avait de le vendre à Mme [X], moyennant le même prix, a été annulée.
En conséquence, elle a été replacée par le tribunal judiciaire de Soissons, par son jugement du 27 mai 2021, dans la situation d'une exploitante d'un fonds de commerce qui ne l'avait jamais vendu. Dans la mesure où elle pensait avoir cédé son fonds de commerce depuis le 8 septembre 2017, elle en avait cessé l'exploitation. Elle avait informé sa clientèle qu'un successeur s'apprêtait à entreprendre une nouvelle exploitation du restaurant. Elle avait cherché et trouvé un nouvel emploi, qu'elle occupe depuis le mois d'avril 2018. Dans ces conditions, il lui est inenvisageable, tant professionnellement que personnellement, de reprendre l'exploitation de son fonds de commerce.
En réponse aux moyens adverses, elle rappelle que le seul raisonnement juridique pertinent consiste à se placer à la date de réalisation de la faute de M. [V] pour déterminer le préjudice qui en a résulté pour elle, ce qu'a précisément fait le tribunal judiciaire de Soissons dans son jugement du 6 juin 2024.
Elle souligne que le compromis de cession conclu avec la société [3] ou le projet de vente à Mme [X] ne la contraignaient pas à poursuivre son activité, dans la mesure où la préemption notifiée par Mme [X] avait pour objectif de fermer le fonds de commerce, aux fins de vendre l'immeuble libre de tout occupant. Partant, le prix du fonds qu'aurait dû lui verser Mme [X] doit être vu comme une indemnité d'éviction, destinée à compenser la reprise de la jouissance de son bien immobilier par Mme [X].
Mme [R] soutient que M. [V] est d'une particulière mauvaise foi en lui reprochant d'avoir cherché une nouvelle activité alors qu'elle pensait avoir cédé son fonds de commerce à des repreneurs puis à sa bailleresse, dont elle connaissait parfaitement les intentions.
Ce n'est que parce que Mme [X] n'a pas versé le prix d'acquisition qu'un contentieux a été initié, qui s'est conclu in fine par l'absence de vente, et donc le retour pour elle à une situation d'exploitante de fonds de commerce.
Elle précise que sa société qui exploitait le fonds de commerce a fait l'objet d'une cessation d'activité le 23 avril 2018 et que le local a été restitué sans indemnité aux héritiers de Mme [X]. Le fait qu'elle n'ait plus exploité le fonds depuis plusieurs années au moment où est intervenu le jugement du 27 mai 2021 du tribunal judiciaire de Soissons a eu pour effet de lui faire perdre l'intégralité de sa valeur. C'est précisément cette valeur qui a servi de référence à la détermination de son préjudice.
Elle rappelle que le tribunal judiciaire de Soissons, dans son jugement du 6 juin 2024, a estimé que dans la mesure où le compromis signé avec la société [3] comportait plusieurs conditions suspensives, elle ne pouvait solliciter une indemnisation de 100 % du prix de vente qu'elle aurait dû percevoir. La juridiction a ainsi fixé son préjudice à 77 000 euros, pour tenir compte de ces éléments d'incertitude. Une telle réduction du montant du préjudice, de 30 % par rapport à ses prétentions, apparaît de nature à pleinement prendre en compte le modeste aléa qui entourait le sort du contrat du 8 septembre 2017 conclu avec la société [3], de sorte qu'elle sollicite la confirmation de l'évaluation de son préjudice faite par le tribunal judiciaire.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il en résulte que le notaire est tenu de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer la régularité et l'efficacité des actes qu'il instrumente, de même qu'il doit éclairer les parties et attirer leur attention, dans le cadre de son devoir de conseil et d'information, sur la nature et la portée de leurs engagements se rapportant aux actes auxquels il prête son concours.
Conformément au principe de la réparation intégrale, la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable. Lorsque le préjudice invoqué est une perte de chance, la réparation de celui-ci doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
Par application de l'article 16 de la loi n°90-1258 du 31 décembre 1990 relative à l'exercice sous forme de sociétés des professions libérales soumises à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé et aux sociétés de participations financières de professions libérales, dans sa version applicable au litige, chaque associé répond sur l'ensemble de son patrimoine des actes professionnels qu'il accomplit. En outre, la société est solidairement responsable avec lui.
En l'espèce, Mme [X] a été hospitalisée deux mois après le courrier du 10 octobre 2017 par lequel M. [V] a fait part de l'exercice par celle-ci de son droit de préférence, ses soignants ayant envisagé l'hypothèse d'une mesure de protection dès le mois de janvier 2018.
Il est constant que Mme [X] présentait 'des troubles mnésiques, des troubles du jugement et un affaiblissement de ses facultés mentales' selon un certificat médical du 2 février 2018, lequel a conduit à son placement sous tutelle par décision du 27 juin 2018. Puis, par jugement du 27 mai 2021 désormais définitif, le tribunal judiciaire de Soissons a prononcé la nullité de l'acte de préemption du 10 octobre 2017 sur le fondement de l'article 464 du code civil, aux motifs que 'Mme [X] était âgée de 88 ans le 10 octobre 2017 et a rencontré des difficultés de santé importantes très peu de temps après le courrier du 10 octobre 2017 permettant de confirmer qu'il était notoire qu'elle était inapte à défendre ses intérêts'.
La cour relève d'une part qu'il est donc acquis que Mme [X] ne disposait pas de la capacité suffisante pour faire valoir son droit de préférence, d'autre part que le contexte dans lequel M. [V] est intervenu devait le conduire à instrumenter l'acte avec une prudence renforcée compte tenu de l'âge très avancé de Mme [X], de la nature même de l'acte et de ses enjeux puisque le courrier du 10 octobre 2017 emportait éviction de l'acquéreur initialement engagé par un compromis.
Or, M. [V] ne justifie ni n'allègue avoir pris la moindre précaution pour s'assurer que Mme [X] disposait de toutes ses facultés mentales et cognitives, de sorte que sa faute est caractérisée puisqu'il a été jugé que celle-ci était inapte à défendre ses intérêts au jour de l'acte.
Le moyen selon lequel Mme [R] n'a pas elle-même relevé l'état d'insanité d'esprit de Mme [X] est parfaitement inopérant.
Il en résulte pour cette dernière un préjudice consistant en la perte d'une chance de vendre son fonds de commerce tel qu'il était prévu suivant le compromis régularisé le 8 septembre 2017 avec la société [3] au prix de 110 000 euros.
Nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, il ne saurait être reproché à Mme [R] d'être à l'origine de son propre dommage par le fait de ne pas avoir poursuivi, dans le cadre de son obligation de délivrance, l'exploitation de son fonds de commerce, laquelle devait prendre fin par la signature de l'acte authentique prévue par M. [V] le 8 décembre 2017.
Cette perte de chance a été justement évaluée à 70 % par le tribunal en tenant compte de l'aléa résultant des conditions suspensives prévues dans le compromis de vente, exigeant :
- que l'ensemble des personnes ci-dessus désignées sous le terme 'cessionnaire' soient encore en vie au jour prévu pour la régularisation de l'acte authentique de vente,
- que le cédant justifie d'un titre de propriété régulier,
- que le cédant jouisse de la capacité permettant la réalisation des présentes, à moins qu'il ne soit obtenu les autorisations et pouvoirs nécessaires,
- que les états délivrés en vue de la réalisation des présentes ne révèlent pas de privilèges de cédant, nantissements, privilèges généraux au profit du trésor, de la sécurité sociale, nantissements de l'outillage et du matériel d'équipement professionnel, crédit-bail, protêts et autres, garantissant des créances dont le solde (en principal, intérêts et accessoires) ne pourrait être remboursé à l'aide du prix de cession, sauf accord des créanciers inscrits,
- que l'information des salariés, et du comité d'entreprise éventuel, soit faite dans les conditions prévues aux articles L 141-23 à L 141-32 du code de commerce et qu'aucun salarié n'ait présenté d'offre d'achat du fonds faisant l'objet des présentes, dans les conditions et délais requis, au jour de la régularisation de l'acte authentique de cession,
- que le cessionnaire obtienne une ou plusieurs offres de prêt dans un délai expirant le 30 septembre 2017 répondant aux caractéristiques suivantes :
Etablissement prêteur : [7] ou autre
Montant minimum : 106 000 euros,
Taux d'intérêts maximum : 1,80 % hors assurances
Amortissement sur une durée de 84 mois,
- que les documents d'urbanisme délivrés en vue des présentes ne révèlent aucune servitude ou prescriptions administratives de nature à compromettre l'exploitation projetée ou à déprécier la valeur du fonds,
- que le non-exercice, par son titulaire, du droit de préemption institué par les dispositions des articles L 214-1 et suivants et R 214-3 et suivants du code de l'urbanisme au profit des communes et de leurs délégataires ayant délimité, par délibération motivée, un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité,
- que le bailleur n'exerce pas le droit de préférence qui lui a été accordé par le vendeur ou le cédant aux présentes, dans le délai imparti de quinze jours.
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a :
- déclaré M. [V] et la société [Z] [E] solidairement responsables du préjudice de perte de chance subi par Mme [P] [R],
- fixé ce préjudice de perte de chance à la somme de 77 000 euros,
- condamné solidairement M. [V] et la société [Z] [E] à payer à Mme [P] [R] la somme de 77 000 euros en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021, date de l'assignation,
- rejeté toutes les autres demandes.
2. Sur les demandes annexes
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement M. [V] et la société [Z] [E] aux dépens d'appel et de confirmer la décision entreprise concernant les dépens de première instance.
La demande de distraction des dépens au profit de M. [B] [S] est rejetée.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [V] et la société [Z] [E] seront par ailleurs solidairement condamnés à payer à Mme [R] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et déboutés de leur propre demande au titre de leurs frais irrépétibles, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.
La demande aux fins d'ordonner l'exécution provisoire étant sans objet, il n'y sera pas répondu.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Soissons le 6 juin 2024 en toutes ses dispositions querellées ;
Condamne solidairement M. [D] [V] et la société [Z] [E] aux dépens d'appel et rejette la demande de distraction des dépens au profit de Me [B] [S] ;
Condamne solidairement M. [D] [V] et la société [Z] [E] à payer à Mme [P] [R] la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;
Déboute M. [D] [V] et la société [Z] [E] de leur demande au titre de leurs frais irrépétibles.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE