CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 18 février 2026, n° 24/01308
TOULOUSE
Arrêt
Autre
18/02/2026
ARRÊT N° 26/ 47
N° RG 24/01308
N° Portalis DBVI-V-B7I-QFEV
SL - SC
Décision déférée du 27 Février 2024
TJ de [Localité 1] - 21/01375
M. [X]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le 18/02/2026
à
Me Aurélien DELECROIX
Me Stéphanie MACE
Me Isabelle BAYSSET
Me Olivier THEVENOT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU DIX HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX
***
APPELANT
Monsieur [V] [O]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Me Stéphanie MACE de la SELARL STÉPHANIE MACÉ, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A.R.L. WSR IMMO
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Isabelle BAYSSET de la SCP D'AVOCATS MARGUERIT ' BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)
Représentée par Me Marie OUTTERS-LEPAROUX de la SCP ROTH-PIGNON, LEPAROUX & ASSOCIES, avocat au barreau de STRASBOURG (plaidant)
S.C.I. [M] ET CIE
[Adresse 3]
[Localité 3]
S.C.I. MIREPOIX
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentées par Me Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. DEFIX, président
S. LECLERCQ, conseillère
L. IZAC, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats M. POZZOBON
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [V] [O] est propriétaire d'un appartement, d'une superficie de 26,06 m² constituant le lot n° 20 dans l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] (31) et soumis au régime de la copropriété.
Ce lot se situe dans l'escalier C, au premier étage, il s'agit du studio n°1, portant le n° 20 sur le plan, et les 700/100.045 èmes des parties communes.
La société à responsabilité limitée (Sarl) WSR Immo, exerçant sous la dénomination "Immobilière [N]", en est le syndic.
M. [O] exploite ce bien dans le cadre de son activité de loueur meublé non professionnel (Lmnp), qu'il exerce sous l'enseigne Riverside [Localité 1].
La société civile immobilière (Sci) Mirepoix est propriétaire de divers lots dans l'immeuble. Elle a donné à bail un local à la société Cherry Blossom, exerçant à l'enseigne [Adresse 5].
La société civile immobilière (Sci) [M] et Cie est propriétaire de divers lots dans l'immeuble.
Par acte du 10 mars 2021, M. [V] [O] a fait assigner le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à Toulouse, la société [M] et Cie, la société Mirepoix et la société WSR Immo, exerçant sous la dénomination Immobilière [N], devant le tribunal judiciaire de Toulouse, en annulation de décisions d'assemblée générale, aux fins de voir ordonner des travaux et d'obtenir des dommages et intérêts.
Par un jugement du 27 février 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- constaté que la demande de révocation de l'ordonnance de clôture formée par M. [V] [O] se révèle sans objet,
- dit que la clôture résulte de l'audience de plaidoirie du 16 janvier 2024,
- annule les décisions ayant adopté la résolution n° 15 relative à la ratification des travaux de remise en peinture des volets de "Les petits plats de [J] la société [M] et rejeté résolution n° 21 relative au rejet de l'autorisation donnée à M. [V] [O] pour la pose de signalétique votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] du 15 janvier 2021,
- débouté M. [V] [O] de ses autres demandes d'annulation des décisions ayant adopté ou rejeté les résolutions n° 11,12,13,14 et 16 votées à cette même assemblée générale,
- ordonné à la société Mirepoix de faire remettre en état les volets installés et peints en couleur blanche par son locataire, au besoin en procédant par voie de mise en demeure ou d'action en justice à l'encontre de ce dernier si nécessaire, le tout dans un délai de 45 jours à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- débouté M. [V] [O] de ses autres demandes visant à ordonner à la société Mirepoix de procéder à des travaux,
- débouté M. [V] [O] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par les violations du règlement de copropriété et des troubles de jouissance et anormaux subis en conséquence,
- débouté M. [V] [O] de sa demande tendant à condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] à réaliser des travaux au niveau de la toiture,
- débouté M. [V] [O] de sa demande tendant à condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] à réaliser des travaux au niveau de la toiture,
- débouté M. [V] [O] de sa demande tendant à condamner sous astreinte les sociétés Mirepoix et [M] à réaliser des travaux dans leur partie privative,
- débouté M. [V] [O] de ses demandes de dommages intérêts au titre du trouble de jouissance et pertes de loyers et de la perte de salaire subie subséquente à la gestion des désordres invoqués,
- débouté M. [V] [O] de sa demande tendant à condamner la société WSR Immo à le relever et garantir de toutes sommes correspondant à sa quote-part au titre des travaux de réparation suite à l'éboulement de la cour intérieure,
- débouté la société WSR Immo de sa demande reconventionnelle au titre du caractère abusif de la procédure,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1], la société [M] et la société Mirepoix aux dépens,
- condamné in solidum les sociétés [M] et Mirepoix à payer à M. [V] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] à payer à M. [V] [O] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [V] [O] à payer à la société WSR Immo la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] d'écarter le bénéfice de l'exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.
-:-:-:-
Par déclaration du 16 avril 2024, M. [V] [O] a interjeté appel du jugement déféré en ce qu'il :
- l'a débouté des demandes d'annulation des décisions n° 11, 12, 13, 14 et 16, adoptées, le 15 janvier 2021 par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1],
- l'a débouté des demandes de travaux à l'encontre de la société Mirepoix, à l'exception de la remise en état des volets installés et peints en couleur blanche par son locataire,
- l'a débouté des demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par les violations du règlement de copropriété et des troubles de jouissances et anormaux subis en conséquence,
- l'a débouté de sa demande tendant à condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] à réaliser des travaux au niveau de la toiture,
- l'a débouté de sa demande tendant à condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] à réaliser au niveau de la toiture,
- l'a débouté de sa demande tendant à condamner sous astreinte les Sci Mirepoix et [M] à réaliser les travaux dans les parties privatives,
- l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance et pertes de loyers et de la perte de salaire subi en conséquence de la gestion des désordres invoquées, à savoir les multiples dégâts des eaux subis,
- l'a débouté de sa demande tendant à condamner la société WSR Immo à le relever et garantir de toutes sommes correspondant à sa quote-part au titre des travaux de réparation suite à l'éboulement de la cour intérieure,
- l'a condamné à payer à la société WSR Immo la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 janvier 2026, M. [V] [O], appelant, demande à la cour de :
- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 27 février 2024 (RG N° 21/01375) en ce que :
* le tribunal l'a débouté des demandes d'annulation des décisions n° 11, 12, 13, 14 et 16, adoptées, le 15 janvier 2021 par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à Toulouse,
* le tribunal l'a débouté des demandes de travaux à l'encontre de la société Mirepoix, à l'exception de la remise en état des volets installés et peints en couleur blanche par son locataire,
* le tribunal l'a débouté des demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par les violations du règlement de copropriété et des troubles de jouissances et anormaux subis en conséquence,
* le tribunal l'a débouté de sa demande tendant à condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à Toulouse à réaliser des travaux au niveau de la toiture,
* le tribunal l'a débouté de sa demande tendant à condamner sous astreinte les Sci Mirepoix et [M] à réaliser les travaux dans les parties privatives,
* le tribunal l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance et pertes de loyers et de la perte de salaire subi en conséquence de la gestion des désordres invoquées, à savoir les multiples dégâts des eaux subis,
* le tribunal l'a débouté de sa demande tendant à condamner la société WSR Immo à le relever et garantir de toutes sommes correspondant à sa quote-part au titre des travaux de réparation suite à l'éboulement de la cour intérieure,
* le tribunal l'a condamné à payer à la société WSR Immo la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En conséquence,
- annuler des décisions suivantes votées, le 15 janvier 2021, par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 2] à [Localité 4] :
* au rejet de la résolution n° 11 consistant à la demande d'action judiciaire à mener pour l'ensemble des stationnements illégaux,
* à l'approbation de la résolution n° 12 relative à la demande d'action judiciaire à mener pour l'ensemble les volets-roulants non conformes,
* à l'approbation de la résolution n° 15 relative à la ratification des travaux de remise en peinture des volets de "Les Petits Plats de [Z]" par la Sci [M],
* à l'approbation de la résolution n°16 relative à la ratification des travaux de mise en place d'un groupe réfrigérant pour les "Les [Adresse 6] de [Z]" par la Sci [M],
* aux rejets des résolutions n° 13 et 14 relatives à la mise en concurrence des contrats d'entretien intérieur et extérieur de l'immeuble
* au rejet de la résolution n° 21 relative au rejet de l'autorisation donnée à M. [O] pour la pose de signalétique,
- ordonner à la Sci Mirepoix, sous une astreinte de 500 euros par jour de retard dans les 8 jours suivant la signification de la décision à venir, de procéder aux travaux suivant :
* de remettre en état les volets installés découpés en partie haute et peints en couleur blanche par ses locataire, en coordination avec un artisan qualifié et en coordination avec les bâtiments de France qui n'ont reçu aucune demande à ce jour à ce sujet - et non une simple mise en peinture en blanc directement par les locataires des défendeurs - non-conforme avec les exigences d'un bâtiment classé ;
* de démonter le groupe frigorifique installé par ses locataire,
* de cesser soit directement, soit des occupants/locataires de son chef les stationnements illicites,
- condamner in solidum le syndicat de copropriétaire de la résidence du [Adresse 2] à Toulouse (31), la Sci [M], la Sci Mirepoix et du syndic et la société WSR Immo à payer à M. [V] [O] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par les violations du règlement de copropriété et des troubles de jouissances et anormaux de voisinage subis en conséquence,
- condamner le syndicat de copropriétaire de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] (31) à réaliser les travaux nécessaires au niveau de la toiture au-dessus et en dessous du logement de M. [O] afin de mettre fin à ses désordres et infiltrations - et de prévenir des risques de chute des bris de verre depuis la toiture, sous une astreinte de 500 euros par jour de retard depuis la date du jugement du [Localité 1] (sic) du 27 février 2024. Exiger preuve de réparation perrerine (sic) en ces deux droits ;
Exiger du syndic une réparation pérenne (pompe si nécessaire) dans la cour et une prévention de nouveaux éboulements pour la protection des lieux et des personnes en évitant que le sol s'effondre à nouveau, sous une astreinte de 500 euros par jour de retard.
Exiger du syndic un débouchage des chéneaux et une réparation pérenne (pompe si nécessaire) dans la cour pour éviter que les gouttières ne se bloquent au niveau (sic) et ne créent de nouveaux dégâts dans le logement de M. [O], sous une astreinte de 500 euros par jour de retard.
- condamner Sci [M] et la Sci Mirepoix, copropriétaires des appartements de l'étage supérieure (sic) à l'origine des fuites, à réaliser les travaux nécessaires dans leur partie privative afin de mettre fin aux dégâts des eaux subi dans l'appartement de M. [O], sous une astreinte de 500 euros par jour de retard depuis la date du jugement du Toulouse (sic) du 27 février 2024 ;
- condamner in solidum le Syndicat de copropriétaire de la résidence du [Adresse 2] à Toulouse (31), la Sci [M], la Sci Mirepoix et du syndic et la société WSR Immo à payer à M. [V] [O] la somme la somme de 11 407,80 euros correspondant à :
* la somme 7 062,00 euros au titre du trouble de jouissance et pertes de loyers depuis les premiers dégâts des eaux du 22 juin 2018 à ceux du 18 janvier 2023,
* 4 575 euros au titre de la perte financière constituant la perte de salaire subie par M. [O] subséquentes à la gestion de ces désordres,
- condamner la Société WSR Immo à relever et garantir M. [V] [O] de toutes sommes correspondant à sa quote-part au titre des travaux de réparation suite à l'éboulement de la cour intérieure et imputable aux carences de la société WSR Immo, en sa qualité de syndic de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] (31), dans la gestion et l'entretien des parties communes,
- rejeter les appels incidents et les demandes des Sociétés WSR Immo, Sci [M] et Sci Mirepoix et du le Syndicat de copropriétaire de la résidence du [Adresse 2] à Toulouse (31) à l'encontre de M. [V] [O] au titre d'une soi-disant procédure abusive ainsi qu'au titre des sommes fixée par le tribunal judiciaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant à payer à M. [V] [O] la somme de 6 000 euros au titre des articles 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], intimé et appelant incident, demande à la cour, de :
- rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
- débouter M. [O] des fins de son appel injustifié et infondé et confirmer en conséquence le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens in solidum avec les deux autres parties défenderesses, au paiement à M. [O] d'une somme de 1 500 euros sur le fondement d'article 700 du code de procédure civile et dispensé M. [O] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- infirmer le jugement entrepris de ce chef, et en conséquence,
- débouter M. [O] de toute demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de condamnation aux dépens exposés devant le tribunal et juger n'y avoir lieu à le dispenser en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en première instance,
- condamner M. [O] au paiement d'une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en indemnisation des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires en cause d'appel,
- condamner M. [O] aux entiers dépens d'appel.
En tout état de cause :
- juger que le coût de la signification inutile de la déclaration d'appel au syndicat des copropriétaires en date du 25 juin 20204 doit demeurer à sa charge,
- juger en équité que M. [O] participera à la dépense commune relative aux frais de défense du syndicat des copropriétaires en cause d'appel.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 janvier 2026, la Sarl WSR Immo, intimée et appelante incidente, demande à la cour de :
Sur appel principal,
- déclarer l'appel principal mal fondé, le rejeter,
- débouter M. [O] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions,
Sur appel incident,
- déclarer l'appel incident bien fondé,
Y faisant droit,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* débouté la société WSR Immo de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
Statuant à nouveau,
- condamner M. [O] à payer à la société WSR Immo la somme de 2 000 euros au titre de la procédure abusive,
Subsidiairement, si par impossible la cour devait prononcer des condamnations à l'encontre de la société WSR Immo,
- faire application de la notion de perte de chance,
En conséquence,
- réduire à de plus justes proportions les montants sollicités,
- débouter M. [O] de son appel en garantie à l'encontre de la société WSR Immo,
En tout état de cause,
- débouter M. [O] de sa demande au titre de l'article 700 dirigées à l'encontre de la Société WSR Immo,
- condamner M. [O], ou tout succombant, à verser à la société WSR Immo la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum les parties adverses aux entiers frais et dépens.
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 octobre 2024, la Sci [M] et Cie et la Sci Mirepoix, intimées, demandent à la cour de :
- confirmer le jugement du 27 février 2024 en ce qu'il a :
* débouté M. [O] de ses demandes d'annulation des décisions ayant adopté ou rejeté les résolutions n° 11, 12, 13, 14 et 16 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] du 15 janvier 2021,
* débouté M. [O] de ses autres demandes visant à voir ordonner à la Sci Mirepoix de procéder à des travaux,
* débouté M. [O] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par les violations du règlement de copropriété et de troubles de jouissance et anormaux subis en conséquence,
* débouté M. [O] de sa demande tendant à condamner sous astreinte les Sci [M] et Mirepoix à réaliser des travaux dans leur partie privative,
* débouté M. [O] de ses demandes de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance et pertes de loyers et de la perte de salaire subis subséquente à la gestion des désordres invoqués,
* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum les Sci [M] et Mirepoix à payer à M. [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Et, y ajoutant,
- condamner M. [O] à payer à la Sci [M] et la Sci Mirepoix une somme de 2 000 euros chacune sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens d'instance.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 janvier 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 13 janvier 2026 à 14h00.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'annulation des décisions d'assemblée générale :
M. [O] demande l'annulation des décisions n° 11, 12, 13, 14 et 16, adoptées le 15 janvier 2021 par l'assemblée générale des copropriétaires. Il se fonde sur l'abus de majorité.
Une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou encore dans l'intention de nuire à ces derniers.
C'est à celui qui invoque un abus de majorité d'en rapporter la preuve.
Sur la décision n°11 :
Il a été proposé à l'assemblée générale de voter la résolution suivante :
'L'assemblée générale donne mandat au syndic, conformément à l'article 55 du décret du 17 mars 1967 :
- pour agir en justice au nom du syndicat devant la ou les juridictions compétentes pour les motifs suivants : stationnements illégaux récurrents sur des emplacements en dehors de ceux répertoriés au règlement de copropriété ;
- se faire assister d'un avocat ;
- procéder aux appels de fonds nécessaires pour faire face aux dépenses (frais d'expertises, honoraires d'avocat, d'huissier, honoraires de suivi juridique du syndic, et autres frais divers...) pour le cas où le budget prévisionnel ne permettrait pas cette autorisation d'engagement ;
- donne mandat spécial au syndic d'accepter et de percevoir toutes sommes inhérentes à ce dossier ;
- si le jugement de première instance le nécessite, engager une procédure d'appel.'
Cette résolution a été rejetée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
M. [O] soutient que le refus d'adopter cette résolution constituerait un abus de majorité dès lors qu'il permettrait aux locataires des sociétés [M] et Cie et Mirepoix de continuer à stationner de manière anarchique dans la cour intérieure, et donc de générer des nuisances pour les autres occupants, en violation des dispositions du règlement intérieur qui prohibe notamment tout bruit, tout tapage de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants.
M. [O] se prévaut de ce que par courrier du 28 avril 2020, le syndic a rappelé à la Sci Mirepoix que le stationnement d'un véhicule dans les parties communes est prohibé, et lui a demandé de rappeler ces règles à sa locataire (pièce 11 [O]).
Le règlement de copropriété prévoit que les parties communes comprennent notamment le sol bâti et non bâti, la cour, à l'exclusion des emplacements autos. Les parkings constituent les lots 8 à 13 selon l'état descriptif de division, soit 6 parkings.
L'article 6 a) du règlement de copropriété prévoit qu'aucun des copropriétaires ou occupants de l'immeuble ne pourra encombrer les parties communes d'une façon générale et notamment la cour, ni laisser séjourner quoi que ce soit sur ces parties de l'immeuble, ni les utiliser même temporairement pour un usage privatif. Tout stationnement dans la cour de l'immeuble est formellement interdit en dehors des emplacements privatifs qui sont délimités.
Le règlement de copropriété autorise donc le stationnement sur les 6 parkings de la cour. La prohibition de tout bruit, tout tapage de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants, doit se concilier avec la faculté de stationner dans la cour.
Si le procès-verbal de constat de Me [P] du 30 juillet 2020 (pièce 14 [O]) fait état de véhicules garés dans la cour, notamment un fourgon de marque Peugeot, type Expert, dans l'angle Sud Ouest, devant l'établissement 'Les petits plats de [Z]', l'huissier ne constate pas que ceci engendre des nuisances sonores, d'accès et de circulation, ni que le nombre de véhicules excède le nombre de places de parking.
Dès lors que les pièces versées aux débats ne permettent pas d'établir l'existence de nuisances qui dépasseraient le seuil de ce qui peut être admis au titre d'une exploitation normale d'une activité commerciale, conforme à la destination du lot loué par la société à l'enseigne 'Les petits plats de [Z]', et mettent en même temps en évidence une action du syndic en vue de prévenir tout abus, il n'est pas démontré que le refus d'engager une action en justice, laquelle implique par définition un coût, constitue un abus de majorité.
Sur la décision n° 12 :
Il a été proposé à l'assemblée générale de voter la résolution suivante :
'L'assemblée générale donne mandat au syndic, conformément à l'article 55 du décret du 17 mars 1967 :
- pour agir en justice au nom du syndicat devant la ou les juridictions compétentes pour les motifs suivants : volets non conformes : peinture blanche
- à l'encontre de 'Les petits plats de [Z]' ;
- se faire assister d'un avocat ;
- procéder aux appels de fonds nécessaires pour faire face aux dépenses (frais d'expertises, honoraires d'avocat, d'huissier, honoraires de suivi juridique du syndic, et autres frais divers...) pour le cas où le budget prévisionnel ne permettrait pas cette autorisation d'engagement ;
- donne mandat spécial au syndic d'accepter et de percevoir toutes sommes inhérentes à ce dossier ;
- si le jugement de première instance le nécessite, engager une procédure d'appel.'
Cette résolution a été rejetée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Il n'est pas démontré que le refus d'engager une action en justice est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou a été pris dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou encore dans l'intention de nuire à ces derniers.
En effet, l'architecte des bâtiments de France à qui M. [O] a dénoncé la couleur des volets n'a pas formulé de remarque. L'action en justice implique nécessairement un coût. En outre, une telle action en justice ferait double emploi avec la présente instance, dans laquelle M. [O] demande à la Sci Mirepoix de procéder à des travaux de remise en état des volets peints en couleur blanche par son locataire.
Sur la décision n° 13 et la décision n° 14 :
Il a été proposé à l'assemblée générale de voter la résolution n° 13 suivante :
'L'assemblée générale, après en avoir délibéré :
- décide de mettre en concurrence le contrat d'entretien intérieur de la copropriété ;
- donne pouvoir au conseil syndical et au syndic pour le choix de la proposition la mieux disante.'
Cette résolution a été rejetée à la majorité de l'article 24.
Il a été proposé à l'assemblée générale de voter la résolution n° 14 suivante :
'L'assemblée générale, après en avoir délibéré :
- décide de mettre en concurrence le contrat d'entretien extérieur de la copropriété ;
- donne pouvoir au conseil syndical et au syndic pour le choix de la proposition la mieux disante.'
Cette résolution a été rejetée à la majorité de l'article 24.
Il ressort du procès-verbal de constat de Me [F] du 11 août 2021 (pièce 30 [O]) que dans le hall de l'immeuble, à proximité des escaliers, se trouvent trois vélos et d'un canapé usagé et défraîchi. Au sol, à proximité de ces vélos et de ce canapé, l'huissier observe des taches blanches et auréoles.
Les taches et auréoles ne démontrent pas un manque d'entretien, dans un immeuble ancien dont le sol peut comporter des marques d'usures. La présence de trois vélos et d'un canapé ne démontre pas non plus un manque d'entretien, c'est un encombrement des parties communes non autorisé, non pas un problème de nettoyage.
Le procès-verbal de constat de Me [E] du 26 juillet 2024 (pièce [Adresse 7]) mentionne que dans le hall, l'escalier revêt un aspect très ancien. Les marches ne sont pas planes. Le sol du hall d'entrée présente de nombreuses traces de salissures ainsi que de la poussière. Il en va de même s'agissant des tapis et des fenêtres. Les murs sont sales et présentent des fissures. Les plinthes sont en mauvais état. En dessous de l'escalier, le revêtement est effrité.
Ce procès-verbal de constat reflète l'ancienneté de l'immeuble, mais ne suffit pas à apporter la preuve d'une carence dans l'entretien de l'immeuble. Dès lors, il n'est pas démontré que le refus de mise en concurrence du contrat d'entretien intérieur de l'immeuble et le refus de mise en concurrence du contrat d'entretien extérieur de l'immeuble est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou a été pris dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou encore dans l'intention de nuire à ces derniers.
Sur la décision n° 16 :
Elle est rédigée comme suit :
'L'assemblée générale, après en avoir délibéré :
- ratifie la mise en place d'un groupe réfrigérant pour 'Les petits plats de [Z]' par la Sci [M].'
Le procès-verbal mentionne qu'elle a été adoptée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Or, elle relevait de la majorité de l'article 25.
En tout état de cause, la résolution a recueilli la majorité de l'article 25, soit plus de la moitié des copropriétaires représentant plus de deux tiers des tantièmes. En conséquence, elle est régulière, peu important que la convocation à l'assemblée générale ne mentionne pas la majorité prévue à l'article 25.
Il n'est pas démontré que la mise en place d'un groupe réfrigérant est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou a été pris dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou encore dans l'intention de nuire à ces derniers.
M. [O] indique qu'il lui a été refusé la pose d'une climatisation intérieure, et qu'il a été exigé la dépose des climatiseurs d'un autre occupant.
Selon l'article 5 a) du règlement de copropriété, l'immeuble est à usage d'habitation, professionnel, commercial et industriel. Or, le groupe réfrigérant a été installé pour les besoins de l'activité commerciale de la société exerçant à l'enseigne 'Les petits plats de [Z]', qui est locataire de la Sci Mirepoix.
Il ressort du procès-verbal de constat de Me [P] du 30 juillet 2020 (pièce 14 [O]) que s'agissant de l'appartement du rez-de-chaussée qui a été transformé en local commercial sous l'enseigne 'Les petits plats de [Z]', 'un groupe de type 'pompe à chaleur / climatisation' est fixée au-dessus de la porte d'entrée derrière une grille.
Les photographies annexées à ce procès-verbal de constat montrent que le groupe réfrigérant au-dessus de la porte d'entrée est situé derrière une grille, et partiellement masqué par de la vigne vierge, donc peu visible. Il n'est pas démontré qu'il constitue une gêne à l'harmonie de l'immeuble, contrairement à ce que soutient M. [O].
M. [O] soutient également que le bruit du groupe réfrigérant lui cause des nuisances sonores.
Il ressort de ce procès-verbal de constat que le groupe 'est actuellement en fonctionnement comme l'atteste le bruit de ventilation qui se propage en direction de l'appartement de M. [O] dont l'entrée est située sur la façade opposée.'
Il ressort du procès-verbal de constat de Me [E] du 26 juillet 2024 (pièce 52 [O]):: 'Dans l'appartement, un bruit continu de moteur venant de l'extérieur se fait entendre. Le requérant me déclare qu'il s'agit d'un moteur réfrigérant provenant du local commercial '[Adresse 8] de [Z]'.' Cependant, des véhicules à moteur peuvent entrer dans la cour pour s'y garer, aussi il n'est pas démontré que le bruit de moteur entendu dans l'appartement de M. [O] à l'occasion de ce constat provienne du groupe réfrigérant.
En outre, l'intensité du bruit du groupe réfrigérant n'a pas été mesurée. Dès lors, il n'est pas démontré que le groupe réfrigérant génère des nuisances sonores portant atteinte à la tranquillité des occupants.
En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de ses demandes d'annulation des décisions n°11, 12, 13, 14 et 16 de l'assemblée générale du 15 janvier 2021.
Sur les travaux demandés à la Sci Mirepoix :
L'article 5 d) du règlement de copropriété prévoit que : 'Les portes d'entrée des logements et locaux, les fenêtres et persiennes, les gardes-corps le cas échéant, rampes et barres d'appui des balcons et fenêtres, même la peinture et d'une façon générale tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble, et notamment les façades, ne pourront être modifiées, bien que constituant une partie privative, sans une décision de l'assemblée générale. La pose de stores ou volets est autorisée, sous réserve de l'accord donné spécialement en fonction du mode de construction et de la conformité avec les couleurs et modèles adoptés par le syndicat.'
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a ordonné à la société Mirepoix de faire remettre en état les volets installés et peints en couleur blanche par son locataire, au besoin en procédant par voie de mise en demeure ou d'action en justice à l'encontre de ce dernier si nécessaire, sous astreinte.
En revanche, il n'y pas lieu pour la Sci Mirepoix d'enlever le groupe réfrigérant ni de faire d'autres travaux.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de ses autres demandes visant à ordonner à la société Mirepoix de procéder à des travaux.
Sur la demande de dommages et intérêts formée contre le syndicat des copropriétaires, le syndic et la Sci [M] et Cie au titre des violations du règlement de copropriété par la Sci [M] et Cie :
M. [O] invoque des violations du règlement de copropriété par les locataires de la Sci [M] et Cie. Il demande des dommages et intérêts à ce titre.
Ceci concerne en réalité la société à l'enseigne 'Les petits plats de [Z]', qui est un locataire de la Sci Mirepoix.
En tout état de cause, M. [O] n'apporte pas la preuve d'avoir subi un préjudice lié à la couleur des volets et au stationnement dans la cour. D'ailleurs, dans la publicité qu'il réalise pour la mise en location de son appartement, il vante 'une résidence entièrement rénovée dans un hôtel particulier du 16ème siècle', 'au calme sur une cour intérieure magnifique avec tour bâtie au-dessus d'un porche de style renaissance avec briques et lierre.' (Pièce 5 SDC).
M. [O] reproche au syndic sa gestion. Il se plaint des violations du règlement de copropriété par la Sci [M] et Cie et la Sci Mirepoix, et un manquement dans l'entretien et dans la conservation des parties communes.
Le syndic a envoyé à la Sci [M] et Cie un courrier le 28 avril 200 relatif au stationnement dans la cour. Il a convoqué une assemblée générale pour le 15 janvier 2021. On ne peut lui reprocher la teneur des votes. S'agissant du stationnement dans la cour, en l'absence de décision d'assemblée générale, on ne peut reprocher au syndic une absence de délimitation des emplacements de stationnement.
S'agissant de la peinture de volets dans la cour, M. [O] se plaint que le syndicat des copropriétaires et le syndic ne l'ont pas mise en oeuvre. Cependant, c'est à la Sci Mirepoix de faire effectuer ces travaux par son locataire, suite à la condamnation prononcée contre elle.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande de dommages et intérêts contre le syndicat des copropriétaires, le syndic et la Sci [M] et Cie au titre du préjudice subi du fait des violations du règlement de copropriété et des troubles de jouissance subis en conséquence.
Sur la demande de dommages et intérêts formée contre le syndicat des copropriétaires, le syndic, la Sci [M] et Cie et la Sci Mirepoix au titre des désordres subis dans son appartement résultant des carences du syndicat des copropriétaires et du syndic dans l'entretien des parties communes, et des carences de la Sci [M] et Cie dans l'entretien et la conservation de ses parties privatives :
M. [O] se plaint de dommages subis du fait de dégâts des eaux émanant des parties communes, et des parties privatives de la Sci [M] et Cie. La Sci Mirepoix n'est pas concernée par ces dégâts des eaux.
M. [O] justifie avoir déclaré à la Sa Maaf assurances plusieurs sinistres dégâts des eaux survenus dans son appartement [Adresse 2] (pièce [Adresse 9]) :
- sinistre du 18 juin 2018 : fuite sur chauffe-eau de l'appartement du dessus (Sci [M] et Cie);
- sinistre du 7 novembre 2018 : dégât des eaux provenant de la gouttière de l'immeuble ;
- sinistre du 12 mai 2020 : infiltrations par façade ;
- sinistre du 12 mai 2020 : fuite évacuation de la douche provenant de l'appartement de la Sci [M] et Cie ;
- sinistre du 27 août 2020 : infiltrations par les joints d'étanchéité du receveur de douche dans l'appartement de la Sci [M] et Cie ;
- sinistre du 18 janvier 2023 : fuite du cumulus dans l'appartement de la Sci [M] et Cie.
Il a également subi un sinistre le 24 août 2023. Le constat amiable dégât des eaux fait état d'une fuite ou débordement d'appareils à effet d'eau de la locataire de la Sci [M] et Cie( pièce 42 [O]).
M. [O] se plaint d'infiltrations par la toiture, mais son appartement n'est pas situé directement sous la toiture. S'agissant de l'infiltration d'eau du 7 novembre 2018, M. [O] soutient qu'elle est due au décrochage de la gouttière sur la charpente. La photographie qu'il produit (pièce 5 [O]) ne suffit pas à en apporter la preuve. Concernant le sinistre du 12 mai 2020 que M. [O] impute à des infiltrations par façade. En l'absence d'expertise judiciaire et d'autres éléments susceptibles de corroborer les rapports d'expertise amiable versés aux débats, il n'est pas démontré que certains dégâts des eaux sont imputables aux parties communes. M. [O] ne démontre donc pas une faute du syndicat des copropriétaires ni du syndic à l'origine de son préjudice.
La Sci [M] et Cie est propriétaire d'un appartement situé au-dessus de l'appartement de M. [O], qu'elle donne à bail. Il n'est pas contesté que les sinistres du 27 août 2020 et du 18 janvier 2023 sont imputables à des désordres provenant de l'appartement de la Sci [M] et Cie. Cependant, des mesures ont été prises par la Sci [M] et Cie en vue de remédier à ces désordres (travaux d'étanchéité de la douche selon facture du 21 février 2021, remplacement du cumulus selon facture du 27 janvier 2023, modification de la vidange du chauffe-eau selon facture du 29 mars 2023). Les causes des sinistres sont multiples, et il n'est pas démontré une négligence coupable de la Sci [M] et Cie.
Par ailleurs, M. [O] a été à chaque fois indemnisé par son assureur au titre du préjudice subi, en ce compris la perte de loyers ainsi qu'il ressort des expertises amiables (pièces 15, 16, 17 et 42 [B] ne démontre pas avoir dû prendre des jours de congé sans solde.
Dès lors, il n'apporte la preuve d'un préjudice restant à sa charge, imputable à la Sci [M] et Cie.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande de dommages et intérêts contre le syndicat des copropriétaires, le syndic, la Sci Mirepoix et la Sci [M] et Cie au titre du trouble de jouissance et pertes de loyers et de la perte de salaire subie subséquente à la gestion des désordres de dégâts des eaux.
M. [O] sera également débouté de sa demande tendant à exiger du syndic une réparation pérenne dans la cour pour éviter que les gouttières ne se bloquent et ne créent de nouveaux dégâts dans le logement de M. [O], sous astreinte.
Sur les travaux dans les parties privatives des Sci [M] et Cie et Mirepoix :
M. [O] demande de condamner la Sci [M] et Cie et la Sci Mirepoix, à réaliser les travaux nécessaires dans leurs parties privatives afin de mettre fin aux dégâts des eaux subi dans l'appartement de M. [O], sous astreinte.
Cependant, il n'apporte pas la preuve de la persistance des désordres, des mesures ayant été prises par la Sci [M] et Cie en vue de remédier à ces désordres.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de cette demande.
Sur les travaux en toiture :
Concernant la toiture, le procès-verbal de constat de Me [E] du 26 juillet 2024 (pièce 52 [O]) mentionne que les tuiles couvrant la toiture de l'appartement de M. [O] et celles situées en contrebas ont un aspect ancien, elles sont ternies ; cette toiture présente de la végétation. La toiture située en contrebas du logement de M. [O] contient un élément en verre dont une partie est brisée.
M. [O] ne prouve pas être victime d'infiltrations par la toiture, ni que la partie de toiture en verre en partie brisée qui se trouve en contrebas de son logement puisse lui causer un dommage. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires a mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 15 janvier 2021 des travaux de toiture : la résolution n°19.1 a été adoptée. Elle prévoit une étude technique pour la réhabilitation de la toiture de la copropriété.
Lors de l'assemblée générale du 17 octobre 2024, il a été voté l'augmentation du budget alloué au remplacement des briquettes de la cour, travaux déjà votés en 2023, et la réfection des parties communes du bâtiment C (murs et plafonds). Lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2025 ont été votés des travaux d'urgence relatifs à la toiture du bâtiment B, les travaux de reprise du porche, la mise en place de capteurs de fissures sur la façade, le remplacement du prestataire en charge de l'entretien des parties communes.
Le syndicat des copropriétaires a donc pris des mesures pour réhabiliter la toiture.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande tendant à condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux au niveau de la toiture.
Sur la demande tendant à condamner le syndic à relever et garantir M. [V] [O] de toutes sommes correspondant à sa quote-part au titre des travaux de réparation suite à l'éboulement de la cour intérieure :
Courant mai 2020 s'est produit un éboulement d'une partie de la cour.
M. [O] se plaint de manquements du syndic dans la conservation et l'entretien des parties communes, ayant contribué à l'éboulement de la cour intérieure. Il soutient que l'état de la cour est lié à des problèmes d'écoulement des eaux pluviales, en provenance notamment de la toiture.
Dans la résolution n°18-1 de l'assemblée générale du 15 janvier 2021, l'assemblée générale a adopté les travaux de rebouchage de l'éboulement sur le parking.
Le procès-verbal de constat de Me [E] du 26 juillet 2024 (pièce 52 [O]) indique que dans la cour intérieure, un trou rebouché est visible au sol.
M. [O] soutient que le syndic est resté passif en dépit des multiples alertes depuis le 3 septembre 2018 quant à la nécessité de procéder à des travaux d'entretien et de remise en état des parties communes.
Cependant, il n'est pas démontré que l'éboulement aurait été causé par un défaut d'entretien des chéneaux et gouttières et descentes des eaux pluviales ou un défaut de nettoyage des parties communes, seuls manquements dénoncés par M. [O] aux termes de ses courriers au syndic (pièces 3, 5, 6, 7 et 16 [O]).
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande tendant à condamner la société WSR Immo à le relever et garantir de toutes sommes correspondant à sa quote-part au titre des travaux de réparation suite à l'éboulement de la cour intérieure.
M. [O] sera débouté de sa demande tendant à exiger du syndic une réparation pérenne dans la cour et une prévention de nouveaux éboulements pour la protection des lieux et des personnes en évitant que le sol s'effondre à nouveau, sous astreinte.
Sur la demande de dommages et intérêts du syndic pour procédure abusive :
Le syndic doit démontrer, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, l'existence d'une faute, quelle que soit sa gravité, ayant fait dégénérer en abus le droit d'agir en justice. Le fait pour M. [O], qui a obtenu l'annulation de deux décisions d'assemblée générale, de s'être mépris sur le bien fondé de ses droits ne peut constituer une faute en l'absence de preuve de circonstances de nature à démontrer sa mauvaise foi.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté la société WSR Immo de sa demande reconventionnelle au titre du caractère abusif de la procédure.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
M. [O], partie perdante, sera condamné aux dépens d'appel.
Il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros, à la société WSR Immo la somme de 2.000 euros, et à la Sci Mirepoix et la Sci [M] et Cie, prises ensemble, la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
Il sera débouté de sa demande sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 27 février 2024 ;
Y ajoutant,
Déboute M. [V] [O] de sa demande tendant à exiger de la Sarl WSR Immo une réparation pérenne dans la cour pour éviter que les gouttières ne se bloquent et ne créent de nouveaux dégâts dans le logement de M. [O], sous astreinte ;
Le déboute de sa demande tendant à exiger de la société WSR Immo une réparation pérenne dans la cour et une prévention de nouveaux éboulements pour la protection des lieux et des personnes en évitant que le sol s'effondre à nouveau, sous astreinte ;
Le condamne aux dépens d'appel ;
Le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] la somme de 2.000 euros, à la société WSR Immo la somme de 2.000 euros, et à la Sci Mirepoix et la Sci [M] et Cie, prises ensemble, la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
Le déboute de sa demande sur le même fondement.
La greffière Le président
M. POZZOBON M. DEFIX
.
ARRÊT N° 26/ 47
N° RG 24/01308
N° Portalis DBVI-V-B7I-QFEV
SL - SC
Décision déférée du 27 Février 2024
TJ de [Localité 1] - 21/01375
M. [X]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le 18/02/2026
à
Me Aurélien DELECROIX
Me Stéphanie MACE
Me Isabelle BAYSSET
Me Olivier THEVENOT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU DIX HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX
***
APPELANT
Monsieur [V] [O]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Me Stéphanie MACE de la SELARL STÉPHANIE MACÉ, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A.R.L. WSR IMMO
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Isabelle BAYSSET de la SCP D'AVOCATS MARGUERIT ' BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)
Représentée par Me Marie OUTTERS-LEPAROUX de la SCP ROTH-PIGNON, LEPAROUX & ASSOCIES, avocat au barreau de STRASBOURG (plaidant)
S.C.I. [M] ET CIE
[Adresse 3]
[Localité 3]
S.C.I. MIREPOIX
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentées par Me Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. DEFIX, président
S. LECLERCQ, conseillère
L. IZAC, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats M. POZZOBON
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [V] [O] est propriétaire d'un appartement, d'une superficie de 26,06 m² constituant le lot n° 20 dans l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] (31) et soumis au régime de la copropriété.
Ce lot se situe dans l'escalier C, au premier étage, il s'agit du studio n°1, portant le n° 20 sur le plan, et les 700/100.045 èmes des parties communes.
La société à responsabilité limitée (Sarl) WSR Immo, exerçant sous la dénomination "Immobilière [N]", en est le syndic.
M. [O] exploite ce bien dans le cadre de son activité de loueur meublé non professionnel (Lmnp), qu'il exerce sous l'enseigne Riverside [Localité 1].
La société civile immobilière (Sci) Mirepoix est propriétaire de divers lots dans l'immeuble. Elle a donné à bail un local à la société Cherry Blossom, exerçant à l'enseigne [Adresse 5].
La société civile immobilière (Sci) [M] et Cie est propriétaire de divers lots dans l'immeuble.
Par acte du 10 mars 2021, M. [V] [O] a fait assigner le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à Toulouse, la société [M] et Cie, la société Mirepoix et la société WSR Immo, exerçant sous la dénomination Immobilière [N], devant le tribunal judiciaire de Toulouse, en annulation de décisions d'assemblée générale, aux fins de voir ordonner des travaux et d'obtenir des dommages et intérêts.
Par un jugement du 27 février 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- constaté que la demande de révocation de l'ordonnance de clôture formée par M. [V] [O] se révèle sans objet,
- dit que la clôture résulte de l'audience de plaidoirie du 16 janvier 2024,
- annule les décisions ayant adopté la résolution n° 15 relative à la ratification des travaux de remise en peinture des volets de "Les petits plats de [J] la société [M] et rejeté résolution n° 21 relative au rejet de l'autorisation donnée à M. [V] [O] pour la pose de signalétique votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] du 15 janvier 2021,
- débouté M. [V] [O] de ses autres demandes d'annulation des décisions ayant adopté ou rejeté les résolutions n° 11,12,13,14 et 16 votées à cette même assemblée générale,
- ordonné à la société Mirepoix de faire remettre en état les volets installés et peints en couleur blanche par son locataire, au besoin en procédant par voie de mise en demeure ou d'action en justice à l'encontre de ce dernier si nécessaire, le tout dans un délai de 45 jours à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- débouté M. [V] [O] de ses autres demandes visant à ordonner à la société Mirepoix de procéder à des travaux,
- débouté M. [V] [O] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par les violations du règlement de copropriété et des troubles de jouissance et anormaux subis en conséquence,
- débouté M. [V] [O] de sa demande tendant à condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] à réaliser des travaux au niveau de la toiture,
- débouté M. [V] [O] de sa demande tendant à condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] à réaliser des travaux au niveau de la toiture,
- débouté M. [V] [O] de sa demande tendant à condamner sous astreinte les sociétés Mirepoix et [M] à réaliser des travaux dans leur partie privative,
- débouté M. [V] [O] de ses demandes de dommages intérêts au titre du trouble de jouissance et pertes de loyers et de la perte de salaire subie subséquente à la gestion des désordres invoqués,
- débouté M. [V] [O] de sa demande tendant à condamner la société WSR Immo à le relever et garantir de toutes sommes correspondant à sa quote-part au titre des travaux de réparation suite à l'éboulement de la cour intérieure,
- débouté la société WSR Immo de sa demande reconventionnelle au titre du caractère abusif de la procédure,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1], la société [M] et la société Mirepoix aux dépens,
- condamné in solidum les sociétés [M] et Mirepoix à payer à M. [V] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] à payer à M. [V] [O] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [V] [O] à payer à la société WSR Immo la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] d'écarter le bénéfice de l'exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.
-:-:-:-
Par déclaration du 16 avril 2024, M. [V] [O] a interjeté appel du jugement déféré en ce qu'il :
- l'a débouté des demandes d'annulation des décisions n° 11, 12, 13, 14 et 16, adoptées, le 15 janvier 2021 par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1],
- l'a débouté des demandes de travaux à l'encontre de la société Mirepoix, à l'exception de la remise en état des volets installés et peints en couleur blanche par son locataire,
- l'a débouté des demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par les violations du règlement de copropriété et des troubles de jouissances et anormaux subis en conséquence,
- l'a débouté de sa demande tendant à condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] à réaliser des travaux au niveau de la toiture,
- l'a débouté de sa demande tendant à condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] à réaliser au niveau de la toiture,
- l'a débouté de sa demande tendant à condamner sous astreinte les Sci Mirepoix et [M] à réaliser les travaux dans les parties privatives,
- l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance et pertes de loyers et de la perte de salaire subi en conséquence de la gestion des désordres invoquées, à savoir les multiples dégâts des eaux subis,
- l'a débouté de sa demande tendant à condamner la société WSR Immo à le relever et garantir de toutes sommes correspondant à sa quote-part au titre des travaux de réparation suite à l'éboulement de la cour intérieure,
- l'a condamné à payer à la société WSR Immo la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 janvier 2026, M. [V] [O], appelant, demande à la cour de :
- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 27 février 2024 (RG N° 21/01375) en ce que :
* le tribunal l'a débouté des demandes d'annulation des décisions n° 11, 12, 13, 14 et 16, adoptées, le 15 janvier 2021 par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à Toulouse,
* le tribunal l'a débouté des demandes de travaux à l'encontre de la société Mirepoix, à l'exception de la remise en état des volets installés et peints en couleur blanche par son locataire,
* le tribunal l'a débouté des demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par les violations du règlement de copropriété et des troubles de jouissances et anormaux subis en conséquence,
* le tribunal l'a débouté de sa demande tendant à condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à Toulouse à réaliser des travaux au niveau de la toiture,
* le tribunal l'a débouté de sa demande tendant à condamner sous astreinte les Sci Mirepoix et [M] à réaliser les travaux dans les parties privatives,
* le tribunal l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance et pertes de loyers et de la perte de salaire subi en conséquence de la gestion des désordres invoquées, à savoir les multiples dégâts des eaux subis,
* le tribunal l'a débouté de sa demande tendant à condamner la société WSR Immo à le relever et garantir de toutes sommes correspondant à sa quote-part au titre des travaux de réparation suite à l'éboulement de la cour intérieure,
* le tribunal l'a condamné à payer à la société WSR Immo la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En conséquence,
- annuler des décisions suivantes votées, le 15 janvier 2021, par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 2] à [Localité 4] :
* au rejet de la résolution n° 11 consistant à la demande d'action judiciaire à mener pour l'ensemble des stationnements illégaux,
* à l'approbation de la résolution n° 12 relative à la demande d'action judiciaire à mener pour l'ensemble les volets-roulants non conformes,
* à l'approbation de la résolution n° 15 relative à la ratification des travaux de remise en peinture des volets de "Les Petits Plats de [Z]" par la Sci [M],
* à l'approbation de la résolution n°16 relative à la ratification des travaux de mise en place d'un groupe réfrigérant pour les "Les [Adresse 6] de [Z]" par la Sci [M],
* aux rejets des résolutions n° 13 et 14 relatives à la mise en concurrence des contrats d'entretien intérieur et extérieur de l'immeuble
* au rejet de la résolution n° 21 relative au rejet de l'autorisation donnée à M. [O] pour la pose de signalétique,
- ordonner à la Sci Mirepoix, sous une astreinte de 500 euros par jour de retard dans les 8 jours suivant la signification de la décision à venir, de procéder aux travaux suivant :
* de remettre en état les volets installés découpés en partie haute et peints en couleur blanche par ses locataire, en coordination avec un artisan qualifié et en coordination avec les bâtiments de France qui n'ont reçu aucune demande à ce jour à ce sujet - et non une simple mise en peinture en blanc directement par les locataires des défendeurs - non-conforme avec les exigences d'un bâtiment classé ;
* de démonter le groupe frigorifique installé par ses locataire,
* de cesser soit directement, soit des occupants/locataires de son chef les stationnements illicites,
- condamner in solidum le syndicat de copropriétaire de la résidence du [Adresse 2] à Toulouse (31), la Sci [M], la Sci Mirepoix et du syndic et la société WSR Immo à payer à M. [V] [O] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par les violations du règlement de copropriété et des troubles de jouissances et anormaux de voisinage subis en conséquence,
- condamner le syndicat de copropriétaire de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] (31) à réaliser les travaux nécessaires au niveau de la toiture au-dessus et en dessous du logement de M. [O] afin de mettre fin à ses désordres et infiltrations - et de prévenir des risques de chute des bris de verre depuis la toiture, sous une astreinte de 500 euros par jour de retard depuis la date du jugement du [Localité 1] (sic) du 27 février 2024. Exiger preuve de réparation perrerine (sic) en ces deux droits ;
Exiger du syndic une réparation pérenne (pompe si nécessaire) dans la cour et une prévention de nouveaux éboulements pour la protection des lieux et des personnes en évitant que le sol s'effondre à nouveau, sous une astreinte de 500 euros par jour de retard.
Exiger du syndic un débouchage des chéneaux et une réparation pérenne (pompe si nécessaire) dans la cour pour éviter que les gouttières ne se bloquent au niveau (sic) et ne créent de nouveaux dégâts dans le logement de M. [O], sous une astreinte de 500 euros par jour de retard.
- condamner Sci [M] et la Sci Mirepoix, copropriétaires des appartements de l'étage supérieure (sic) à l'origine des fuites, à réaliser les travaux nécessaires dans leur partie privative afin de mettre fin aux dégâts des eaux subi dans l'appartement de M. [O], sous une astreinte de 500 euros par jour de retard depuis la date du jugement du Toulouse (sic) du 27 février 2024 ;
- condamner in solidum le Syndicat de copropriétaire de la résidence du [Adresse 2] à Toulouse (31), la Sci [M], la Sci Mirepoix et du syndic et la société WSR Immo à payer à M. [V] [O] la somme la somme de 11 407,80 euros correspondant à :
* la somme 7 062,00 euros au titre du trouble de jouissance et pertes de loyers depuis les premiers dégâts des eaux du 22 juin 2018 à ceux du 18 janvier 2023,
* 4 575 euros au titre de la perte financière constituant la perte de salaire subie par M. [O] subséquentes à la gestion de ces désordres,
- condamner la Société WSR Immo à relever et garantir M. [V] [O] de toutes sommes correspondant à sa quote-part au titre des travaux de réparation suite à l'éboulement de la cour intérieure et imputable aux carences de la société WSR Immo, en sa qualité de syndic de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] (31), dans la gestion et l'entretien des parties communes,
- rejeter les appels incidents et les demandes des Sociétés WSR Immo, Sci [M] et Sci Mirepoix et du le Syndicat de copropriétaire de la résidence du [Adresse 2] à Toulouse (31) à l'encontre de M. [V] [O] au titre d'une soi-disant procédure abusive ainsi qu'au titre des sommes fixée par le tribunal judiciaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant à payer à M. [V] [O] la somme de 6 000 euros au titre des articles 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], intimé et appelant incident, demande à la cour, de :
- rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
- débouter M. [O] des fins de son appel injustifié et infondé et confirmer en conséquence le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens in solidum avec les deux autres parties défenderesses, au paiement à M. [O] d'une somme de 1 500 euros sur le fondement d'article 700 du code de procédure civile et dispensé M. [O] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- infirmer le jugement entrepris de ce chef, et en conséquence,
- débouter M. [O] de toute demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de condamnation aux dépens exposés devant le tribunal et juger n'y avoir lieu à le dispenser en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en première instance,
- condamner M. [O] au paiement d'une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en indemnisation des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires en cause d'appel,
- condamner M. [O] aux entiers dépens d'appel.
En tout état de cause :
- juger que le coût de la signification inutile de la déclaration d'appel au syndicat des copropriétaires en date du 25 juin 20204 doit demeurer à sa charge,
- juger en équité que M. [O] participera à la dépense commune relative aux frais de défense du syndicat des copropriétaires en cause d'appel.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 janvier 2026, la Sarl WSR Immo, intimée et appelante incidente, demande à la cour de :
Sur appel principal,
- déclarer l'appel principal mal fondé, le rejeter,
- débouter M. [O] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions,
Sur appel incident,
- déclarer l'appel incident bien fondé,
Y faisant droit,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* débouté la société WSR Immo de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
Statuant à nouveau,
- condamner M. [O] à payer à la société WSR Immo la somme de 2 000 euros au titre de la procédure abusive,
Subsidiairement, si par impossible la cour devait prononcer des condamnations à l'encontre de la société WSR Immo,
- faire application de la notion de perte de chance,
En conséquence,
- réduire à de plus justes proportions les montants sollicités,
- débouter M. [O] de son appel en garantie à l'encontre de la société WSR Immo,
En tout état de cause,
- débouter M. [O] de sa demande au titre de l'article 700 dirigées à l'encontre de la Société WSR Immo,
- condamner M. [O], ou tout succombant, à verser à la société WSR Immo la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum les parties adverses aux entiers frais et dépens.
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 octobre 2024, la Sci [M] et Cie et la Sci Mirepoix, intimées, demandent à la cour de :
- confirmer le jugement du 27 février 2024 en ce qu'il a :
* débouté M. [O] de ses demandes d'annulation des décisions ayant adopté ou rejeté les résolutions n° 11, 12, 13, 14 et 16 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] du 15 janvier 2021,
* débouté M. [O] de ses autres demandes visant à voir ordonner à la Sci Mirepoix de procéder à des travaux,
* débouté M. [O] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par les violations du règlement de copropriété et de troubles de jouissance et anormaux subis en conséquence,
* débouté M. [O] de sa demande tendant à condamner sous astreinte les Sci [M] et Mirepoix à réaliser des travaux dans leur partie privative,
* débouté M. [O] de ses demandes de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance et pertes de loyers et de la perte de salaire subis subséquente à la gestion des désordres invoqués,
* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum les Sci [M] et Mirepoix à payer à M. [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Et, y ajoutant,
- condamner M. [O] à payer à la Sci [M] et la Sci Mirepoix une somme de 2 000 euros chacune sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens d'instance.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 janvier 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 13 janvier 2026 à 14h00.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'annulation des décisions d'assemblée générale :
M. [O] demande l'annulation des décisions n° 11, 12, 13, 14 et 16, adoptées le 15 janvier 2021 par l'assemblée générale des copropriétaires. Il se fonde sur l'abus de majorité.
Une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou encore dans l'intention de nuire à ces derniers.
C'est à celui qui invoque un abus de majorité d'en rapporter la preuve.
Sur la décision n°11 :
Il a été proposé à l'assemblée générale de voter la résolution suivante :
'L'assemblée générale donne mandat au syndic, conformément à l'article 55 du décret du 17 mars 1967 :
- pour agir en justice au nom du syndicat devant la ou les juridictions compétentes pour les motifs suivants : stationnements illégaux récurrents sur des emplacements en dehors de ceux répertoriés au règlement de copropriété ;
- se faire assister d'un avocat ;
- procéder aux appels de fonds nécessaires pour faire face aux dépenses (frais d'expertises, honoraires d'avocat, d'huissier, honoraires de suivi juridique du syndic, et autres frais divers...) pour le cas où le budget prévisionnel ne permettrait pas cette autorisation d'engagement ;
- donne mandat spécial au syndic d'accepter et de percevoir toutes sommes inhérentes à ce dossier ;
- si le jugement de première instance le nécessite, engager une procédure d'appel.'
Cette résolution a été rejetée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
M. [O] soutient que le refus d'adopter cette résolution constituerait un abus de majorité dès lors qu'il permettrait aux locataires des sociétés [M] et Cie et Mirepoix de continuer à stationner de manière anarchique dans la cour intérieure, et donc de générer des nuisances pour les autres occupants, en violation des dispositions du règlement intérieur qui prohibe notamment tout bruit, tout tapage de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants.
M. [O] se prévaut de ce que par courrier du 28 avril 2020, le syndic a rappelé à la Sci Mirepoix que le stationnement d'un véhicule dans les parties communes est prohibé, et lui a demandé de rappeler ces règles à sa locataire (pièce 11 [O]).
Le règlement de copropriété prévoit que les parties communes comprennent notamment le sol bâti et non bâti, la cour, à l'exclusion des emplacements autos. Les parkings constituent les lots 8 à 13 selon l'état descriptif de division, soit 6 parkings.
L'article 6 a) du règlement de copropriété prévoit qu'aucun des copropriétaires ou occupants de l'immeuble ne pourra encombrer les parties communes d'une façon générale et notamment la cour, ni laisser séjourner quoi que ce soit sur ces parties de l'immeuble, ni les utiliser même temporairement pour un usage privatif. Tout stationnement dans la cour de l'immeuble est formellement interdit en dehors des emplacements privatifs qui sont délimités.
Le règlement de copropriété autorise donc le stationnement sur les 6 parkings de la cour. La prohibition de tout bruit, tout tapage de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants, doit se concilier avec la faculté de stationner dans la cour.
Si le procès-verbal de constat de Me [P] du 30 juillet 2020 (pièce 14 [O]) fait état de véhicules garés dans la cour, notamment un fourgon de marque Peugeot, type Expert, dans l'angle Sud Ouest, devant l'établissement 'Les petits plats de [Z]', l'huissier ne constate pas que ceci engendre des nuisances sonores, d'accès et de circulation, ni que le nombre de véhicules excède le nombre de places de parking.
Dès lors que les pièces versées aux débats ne permettent pas d'établir l'existence de nuisances qui dépasseraient le seuil de ce qui peut être admis au titre d'une exploitation normale d'une activité commerciale, conforme à la destination du lot loué par la société à l'enseigne 'Les petits plats de [Z]', et mettent en même temps en évidence une action du syndic en vue de prévenir tout abus, il n'est pas démontré que le refus d'engager une action en justice, laquelle implique par définition un coût, constitue un abus de majorité.
Sur la décision n° 12 :
Il a été proposé à l'assemblée générale de voter la résolution suivante :
'L'assemblée générale donne mandat au syndic, conformément à l'article 55 du décret du 17 mars 1967 :
- pour agir en justice au nom du syndicat devant la ou les juridictions compétentes pour les motifs suivants : volets non conformes : peinture blanche
- à l'encontre de 'Les petits plats de [Z]' ;
- se faire assister d'un avocat ;
- procéder aux appels de fonds nécessaires pour faire face aux dépenses (frais d'expertises, honoraires d'avocat, d'huissier, honoraires de suivi juridique du syndic, et autres frais divers...) pour le cas où le budget prévisionnel ne permettrait pas cette autorisation d'engagement ;
- donne mandat spécial au syndic d'accepter et de percevoir toutes sommes inhérentes à ce dossier ;
- si le jugement de première instance le nécessite, engager une procédure d'appel.'
Cette résolution a été rejetée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Il n'est pas démontré que le refus d'engager une action en justice est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou a été pris dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou encore dans l'intention de nuire à ces derniers.
En effet, l'architecte des bâtiments de France à qui M. [O] a dénoncé la couleur des volets n'a pas formulé de remarque. L'action en justice implique nécessairement un coût. En outre, une telle action en justice ferait double emploi avec la présente instance, dans laquelle M. [O] demande à la Sci Mirepoix de procéder à des travaux de remise en état des volets peints en couleur blanche par son locataire.
Sur la décision n° 13 et la décision n° 14 :
Il a été proposé à l'assemblée générale de voter la résolution n° 13 suivante :
'L'assemblée générale, après en avoir délibéré :
- décide de mettre en concurrence le contrat d'entretien intérieur de la copropriété ;
- donne pouvoir au conseil syndical et au syndic pour le choix de la proposition la mieux disante.'
Cette résolution a été rejetée à la majorité de l'article 24.
Il a été proposé à l'assemblée générale de voter la résolution n° 14 suivante :
'L'assemblée générale, après en avoir délibéré :
- décide de mettre en concurrence le contrat d'entretien extérieur de la copropriété ;
- donne pouvoir au conseil syndical et au syndic pour le choix de la proposition la mieux disante.'
Cette résolution a été rejetée à la majorité de l'article 24.
Il ressort du procès-verbal de constat de Me [F] du 11 août 2021 (pièce 30 [O]) que dans le hall de l'immeuble, à proximité des escaliers, se trouvent trois vélos et d'un canapé usagé et défraîchi. Au sol, à proximité de ces vélos et de ce canapé, l'huissier observe des taches blanches et auréoles.
Les taches et auréoles ne démontrent pas un manque d'entretien, dans un immeuble ancien dont le sol peut comporter des marques d'usures. La présence de trois vélos et d'un canapé ne démontre pas non plus un manque d'entretien, c'est un encombrement des parties communes non autorisé, non pas un problème de nettoyage.
Le procès-verbal de constat de Me [E] du 26 juillet 2024 (pièce [Adresse 7]) mentionne que dans le hall, l'escalier revêt un aspect très ancien. Les marches ne sont pas planes. Le sol du hall d'entrée présente de nombreuses traces de salissures ainsi que de la poussière. Il en va de même s'agissant des tapis et des fenêtres. Les murs sont sales et présentent des fissures. Les plinthes sont en mauvais état. En dessous de l'escalier, le revêtement est effrité.
Ce procès-verbal de constat reflète l'ancienneté de l'immeuble, mais ne suffit pas à apporter la preuve d'une carence dans l'entretien de l'immeuble. Dès lors, il n'est pas démontré que le refus de mise en concurrence du contrat d'entretien intérieur de l'immeuble et le refus de mise en concurrence du contrat d'entretien extérieur de l'immeuble est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou a été pris dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou encore dans l'intention de nuire à ces derniers.
Sur la décision n° 16 :
Elle est rédigée comme suit :
'L'assemblée générale, après en avoir délibéré :
- ratifie la mise en place d'un groupe réfrigérant pour 'Les petits plats de [Z]' par la Sci [M].'
Le procès-verbal mentionne qu'elle a été adoptée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Or, elle relevait de la majorité de l'article 25.
En tout état de cause, la résolution a recueilli la majorité de l'article 25, soit plus de la moitié des copropriétaires représentant plus de deux tiers des tantièmes. En conséquence, elle est régulière, peu important que la convocation à l'assemblée générale ne mentionne pas la majorité prévue à l'article 25.
Il n'est pas démontré que la mise en place d'un groupe réfrigérant est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou a été pris dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou encore dans l'intention de nuire à ces derniers.
M. [O] indique qu'il lui a été refusé la pose d'une climatisation intérieure, et qu'il a été exigé la dépose des climatiseurs d'un autre occupant.
Selon l'article 5 a) du règlement de copropriété, l'immeuble est à usage d'habitation, professionnel, commercial et industriel. Or, le groupe réfrigérant a été installé pour les besoins de l'activité commerciale de la société exerçant à l'enseigne 'Les petits plats de [Z]', qui est locataire de la Sci Mirepoix.
Il ressort du procès-verbal de constat de Me [P] du 30 juillet 2020 (pièce 14 [O]) que s'agissant de l'appartement du rez-de-chaussée qui a été transformé en local commercial sous l'enseigne 'Les petits plats de [Z]', 'un groupe de type 'pompe à chaleur / climatisation' est fixée au-dessus de la porte d'entrée derrière une grille.
Les photographies annexées à ce procès-verbal de constat montrent que le groupe réfrigérant au-dessus de la porte d'entrée est situé derrière une grille, et partiellement masqué par de la vigne vierge, donc peu visible. Il n'est pas démontré qu'il constitue une gêne à l'harmonie de l'immeuble, contrairement à ce que soutient M. [O].
M. [O] soutient également que le bruit du groupe réfrigérant lui cause des nuisances sonores.
Il ressort de ce procès-verbal de constat que le groupe 'est actuellement en fonctionnement comme l'atteste le bruit de ventilation qui se propage en direction de l'appartement de M. [O] dont l'entrée est située sur la façade opposée.'
Il ressort du procès-verbal de constat de Me [E] du 26 juillet 2024 (pièce 52 [O]):: 'Dans l'appartement, un bruit continu de moteur venant de l'extérieur se fait entendre. Le requérant me déclare qu'il s'agit d'un moteur réfrigérant provenant du local commercial '[Adresse 8] de [Z]'.' Cependant, des véhicules à moteur peuvent entrer dans la cour pour s'y garer, aussi il n'est pas démontré que le bruit de moteur entendu dans l'appartement de M. [O] à l'occasion de ce constat provienne du groupe réfrigérant.
En outre, l'intensité du bruit du groupe réfrigérant n'a pas été mesurée. Dès lors, il n'est pas démontré que le groupe réfrigérant génère des nuisances sonores portant atteinte à la tranquillité des occupants.
En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de ses demandes d'annulation des décisions n°11, 12, 13, 14 et 16 de l'assemblée générale du 15 janvier 2021.
Sur les travaux demandés à la Sci Mirepoix :
L'article 5 d) du règlement de copropriété prévoit que : 'Les portes d'entrée des logements et locaux, les fenêtres et persiennes, les gardes-corps le cas échéant, rampes et barres d'appui des balcons et fenêtres, même la peinture et d'une façon générale tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble, et notamment les façades, ne pourront être modifiées, bien que constituant une partie privative, sans une décision de l'assemblée générale. La pose de stores ou volets est autorisée, sous réserve de l'accord donné spécialement en fonction du mode de construction et de la conformité avec les couleurs et modèles adoptés par le syndicat.'
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a ordonné à la société Mirepoix de faire remettre en état les volets installés et peints en couleur blanche par son locataire, au besoin en procédant par voie de mise en demeure ou d'action en justice à l'encontre de ce dernier si nécessaire, sous astreinte.
En revanche, il n'y pas lieu pour la Sci Mirepoix d'enlever le groupe réfrigérant ni de faire d'autres travaux.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de ses autres demandes visant à ordonner à la société Mirepoix de procéder à des travaux.
Sur la demande de dommages et intérêts formée contre le syndicat des copropriétaires, le syndic et la Sci [M] et Cie au titre des violations du règlement de copropriété par la Sci [M] et Cie :
M. [O] invoque des violations du règlement de copropriété par les locataires de la Sci [M] et Cie. Il demande des dommages et intérêts à ce titre.
Ceci concerne en réalité la société à l'enseigne 'Les petits plats de [Z]', qui est un locataire de la Sci Mirepoix.
En tout état de cause, M. [O] n'apporte pas la preuve d'avoir subi un préjudice lié à la couleur des volets et au stationnement dans la cour. D'ailleurs, dans la publicité qu'il réalise pour la mise en location de son appartement, il vante 'une résidence entièrement rénovée dans un hôtel particulier du 16ème siècle', 'au calme sur une cour intérieure magnifique avec tour bâtie au-dessus d'un porche de style renaissance avec briques et lierre.' (Pièce 5 SDC).
M. [O] reproche au syndic sa gestion. Il se plaint des violations du règlement de copropriété par la Sci [M] et Cie et la Sci Mirepoix, et un manquement dans l'entretien et dans la conservation des parties communes.
Le syndic a envoyé à la Sci [M] et Cie un courrier le 28 avril 200 relatif au stationnement dans la cour. Il a convoqué une assemblée générale pour le 15 janvier 2021. On ne peut lui reprocher la teneur des votes. S'agissant du stationnement dans la cour, en l'absence de décision d'assemblée générale, on ne peut reprocher au syndic une absence de délimitation des emplacements de stationnement.
S'agissant de la peinture de volets dans la cour, M. [O] se plaint que le syndicat des copropriétaires et le syndic ne l'ont pas mise en oeuvre. Cependant, c'est à la Sci Mirepoix de faire effectuer ces travaux par son locataire, suite à la condamnation prononcée contre elle.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande de dommages et intérêts contre le syndicat des copropriétaires, le syndic et la Sci [M] et Cie au titre du préjudice subi du fait des violations du règlement de copropriété et des troubles de jouissance subis en conséquence.
Sur la demande de dommages et intérêts formée contre le syndicat des copropriétaires, le syndic, la Sci [M] et Cie et la Sci Mirepoix au titre des désordres subis dans son appartement résultant des carences du syndicat des copropriétaires et du syndic dans l'entretien des parties communes, et des carences de la Sci [M] et Cie dans l'entretien et la conservation de ses parties privatives :
M. [O] se plaint de dommages subis du fait de dégâts des eaux émanant des parties communes, et des parties privatives de la Sci [M] et Cie. La Sci Mirepoix n'est pas concernée par ces dégâts des eaux.
M. [O] justifie avoir déclaré à la Sa Maaf assurances plusieurs sinistres dégâts des eaux survenus dans son appartement [Adresse 2] (pièce [Adresse 9]) :
- sinistre du 18 juin 2018 : fuite sur chauffe-eau de l'appartement du dessus (Sci [M] et Cie);
- sinistre du 7 novembre 2018 : dégât des eaux provenant de la gouttière de l'immeuble ;
- sinistre du 12 mai 2020 : infiltrations par façade ;
- sinistre du 12 mai 2020 : fuite évacuation de la douche provenant de l'appartement de la Sci [M] et Cie ;
- sinistre du 27 août 2020 : infiltrations par les joints d'étanchéité du receveur de douche dans l'appartement de la Sci [M] et Cie ;
- sinistre du 18 janvier 2023 : fuite du cumulus dans l'appartement de la Sci [M] et Cie.
Il a également subi un sinistre le 24 août 2023. Le constat amiable dégât des eaux fait état d'une fuite ou débordement d'appareils à effet d'eau de la locataire de la Sci [M] et Cie( pièce 42 [O]).
M. [O] se plaint d'infiltrations par la toiture, mais son appartement n'est pas situé directement sous la toiture. S'agissant de l'infiltration d'eau du 7 novembre 2018, M. [O] soutient qu'elle est due au décrochage de la gouttière sur la charpente. La photographie qu'il produit (pièce 5 [O]) ne suffit pas à en apporter la preuve. Concernant le sinistre du 12 mai 2020 que M. [O] impute à des infiltrations par façade. En l'absence d'expertise judiciaire et d'autres éléments susceptibles de corroborer les rapports d'expertise amiable versés aux débats, il n'est pas démontré que certains dégâts des eaux sont imputables aux parties communes. M. [O] ne démontre donc pas une faute du syndicat des copropriétaires ni du syndic à l'origine de son préjudice.
La Sci [M] et Cie est propriétaire d'un appartement situé au-dessus de l'appartement de M. [O], qu'elle donne à bail. Il n'est pas contesté que les sinistres du 27 août 2020 et du 18 janvier 2023 sont imputables à des désordres provenant de l'appartement de la Sci [M] et Cie. Cependant, des mesures ont été prises par la Sci [M] et Cie en vue de remédier à ces désordres (travaux d'étanchéité de la douche selon facture du 21 février 2021, remplacement du cumulus selon facture du 27 janvier 2023, modification de la vidange du chauffe-eau selon facture du 29 mars 2023). Les causes des sinistres sont multiples, et il n'est pas démontré une négligence coupable de la Sci [M] et Cie.
Par ailleurs, M. [O] a été à chaque fois indemnisé par son assureur au titre du préjudice subi, en ce compris la perte de loyers ainsi qu'il ressort des expertises amiables (pièces 15, 16, 17 et 42 [B] ne démontre pas avoir dû prendre des jours de congé sans solde.
Dès lors, il n'apporte la preuve d'un préjudice restant à sa charge, imputable à la Sci [M] et Cie.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande de dommages et intérêts contre le syndicat des copropriétaires, le syndic, la Sci Mirepoix et la Sci [M] et Cie au titre du trouble de jouissance et pertes de loyers et de la perte de salaire subie subséquente à la gestion des désordres de dégâts des eaux.
M. [O] sera également débouté de sa demande tendant à exiger du syndic une réparation pérenne dans la cour pour éviter que les gouttières ne se bloquent et ne créent de nouveaux dégâts dans le logement de M. [O], sous astreinte.
Sur les travaux dans les parties privatives des Sci [M] et Cie et Mirepoix :
M. [O] demande de condamner la Sci [M] et Cie et la Sci Mirepoix, à réaliser les travaux nécessaires dans leurs parties privatives afin de mettre fin aux dégâts des eaux subi dans l'appartement de M. [O], sous astreinte.
Cependant, il n'apporte pas la preuve de la persistance des désordres, des mesures ayant été prises par la Sci [M] et Cie en vue de remédier à ces désordres.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de cette demande.
Sur les travaux en toiture :
Concernant la toiture, le procès-verbal de constat de Me [E] du 26 juillet 2024 (pièce 52 [O]) mentionne que les tuiles couvrant la toiture de l'appartement de M. [O] et celles situées en contrebas ont un aspect ancien, elles sont ternies ; cette toiture présente de la végétation. La toiture située en contrebas du logement de M. [O] contient un élément en verre dont une partie est brisée.
M. [O] ne prouve pas être victime d'infiltrations par la toiture, ni que la partie de toiture en verre en partie brisée qui se trouve en contrebas de son logement puisse lui causer un dommage. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires a mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 15 janvier 2021 des travaux de toiture : la résolution n°19.1 a été adoptée. Elle prévoit une étude technique pour la réhabilitation de la toiture de la copropriété.
Lors de l'assemblée générale du 17 octobre 2024, il a été voté l'augmentation du budget alloué au remplacement des briquettes de la cour, travaux déjà votés en 2023, et la réfection des parties communes du bâtiment C (murs et plafonds). Lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2025 ont été votés des travaux d'urgence relatifs à la toiture du bâtiment B, les travaux de reprise du porche, la mise en place de capteurs de fissures sur la façade, le remplacement du prestataire en charge de l'entretien des parties communes.
Le syndicat des copropriétaires a donc pris des mesures pour réhabiliter la toiture.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande tendant à condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux au niveau de la toiture.
Sur la demande tendant à condamner le syndic à relever et garantir M. [V] [O] de toutes sommes correspondant à sa quote-part au titre des travaux de réparation suite à l'éboulement de la cour intérieure :
Courant mai 2020 s'est produit un éboulement d'une partie de la cour.
M. [O] se plaint de manquements du syndic dans la conservation et l'entretien des parties communes, ayant contribué à l'éboulement de la cour intérieure. Il soutient que l'état de la cour est lié à des problèmes d'écoulement des eaux pluviales, en provenance notamment de la toiture.
Dans la résolution n°18-1 de l'assemblée générale du 15 janvier 2021, l'assemblée générale a adopté les travaux de rebouchage de l'éboulement sur le parking.
Le procès-verbal de constat de Me [E] du 26 juillet 2024 (pièce 52 [O]) indique que dans la cour intérieure, un trou rebouché est visible au sol.
M. [O] soutient que le syndic est resté passif en dépit des multiples alertes depuis le 3 septembre 2018 quant à la nécessité de procéder à des travaux d'entretien et de remise en état des parties communes.
Cependant, il n'est pas démontré que l'éboulement aurait été causé par un défaut d'entretien des chéneaux et gouttières et descentes des eaux pluviales ou un défaut de nettoyage des parties communes, seuls manquements dénoncés par M. [O] aux termes de ses courriers au syndic (pièces 3, 5, 6, 7 et 16 [O]).
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande tendant à condamner la société WSR Immo à le relever et garantir de toutes sommes correspondant à sa quote-part au titre des travaux de réparation suite à l'éboulement de la cour intérieure.
M. [O] sera débouté de sa demande tendant à exiger du syndic une réparation pérenne dans la cour et une prévention de nouveaux éboulements pour la protection des lieux et des personnes en évitant que le sol s'effondre à nouveau, sous astreinte.
Sur la demande de dommages et intérêts du syndic pour procédure abusive :
Le syndic doit démontrer, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, l'existence d'une faute, quelle que soit sa gravité, ayant fait dégénérer en abus le droit d'agir en justice. Le fait pour M. [O], qui a obtenu l'annulation de deux décisions d'assemblée générale, de s'être mépris sur le bien fondé de ses droits ne peut constituer une faute en l'absence de preuve de circonstances de nature à démontrer sa mauvaise foi.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté la société WSR Immo de sa demande reconventionnelle au titre du caractère abusif de la procédure.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
M. [O], partie perdante, sera condamné aux dépens d'appel.
Il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros, à la société WSR Immo la somme de 2.000 euros, et à la Sci Mirepoix et la Sci [M] et Cie, prises ensemble, la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
Il sera débouté de sa demande sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 27 février 2024 ;
Y ajoutant,
Déboute M. [V] [O] de sa demande tendant à exiger de la Sarl WSR Immo une réparation pérenne dans la cour pour éviter que les gouttières ne se bloquent et ne créent de nouveaux dégâts dans le logement de M. [O], sous astreinte ;
Le déboute de sa demande tendant à exiger de la société WSR Immo une réparation pérenne dans la cour et une prévention de nouveaux éboulements pour la protection des lieux et des personnes en évitant que le sol s'effondre à nouveau, sous astreinte ;
Le condamne aux dépens d'appel ;
Le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] la somme de 2.000 euros, à la société WSR Immo la somme de 2.000 euros, et à la Sci Mirepoix et la Sci [M] et Cie, prises ensemble, la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
Le déboute de sa demande sur le même fondement.
La greffière Le président
M. POZZOBON M. DEFIX
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