CA Versailles, ch. civ. 1-3, 19 février 2026, n° 22/07229

FAITS ET PROCEDURE

Courant 2018, la société des Épinoches, dont les gérants et associés sont Mme [Y] et M. [O] (les consorts [Y] [O]), souhaitait acquérir un terrain sur la commune de [Localité 1] (78) aux fins d'y faire construire un cabinet de kinésithérapie exploité par la société des Trois pays.

Le projet prévoyait initialement une implantation sur une surface de 393 m² sur l'une des trois parcelles à créer, issues de la division de la parcelle C n°[Cadastre 1].

Le 21 novembre 2018, après avoir mandaté le cabinet d'architecture Isocel en juin 2018 afin d'établir le projet présenté au maire en novembre 2018, les consorts [T] ont formalisé une offre écrite d'achat d'une parcelle de terrain de 321,5 m² moyennant la somme de 40 000 euros.

Selon délibération du 4 décembre 2018, le conseil municipal de la commune de [Localité 1] a accepté de vendre aux consorts [T], une parcelle sur la [Adresse 4] d'environ 353 m² dans le but de créer un cabinet de kinésithérapie avec différentes réserves : la vente ne pourrait intervenir qu'après un bornage effectué aux frais des acquéreurs, l'ensemble des frais relatifs à la transaction serait à la charge des acheteurs et le projet de bâtiment nécessitait d'être revu afin de mieux s'intégrer dans l'environnement architectural.

Les consorts [Y] [O] ont ensuite échangé avec un architecte des Bâtiments de France et les pourparlers se sont poursuivis avec M. [D], maire-adjoint.

Le 28 mars 2019, à la suite d'une nouvelle présentation du projet aux membres du conseil municipal par le cabinet Isocel et M. [O], le maire a informé les associés de la société des Épinoches, par mail du 29 mars 2019, que le projet ne correspondait pas aux attentes de la commune en termes d'architecture et de services offerts aux patients. Il a alors opposé un refus d'implantation sur la [Adresse 4], et proposé une installation sur la zone d'activités (RD11).

Par courrier recommandé du 25 avril 2019, estimant qu'un accord sur la chose et le prix avait été conclu entre les parties, la société des Épinoches et la société des Trois pays ont mis en demeure la commune de [Localité 1] de finaliser la vente, en vain.

Par exploit d'huissier du 13 août 2019, les sociétés des Épinoches et des Trois pays ainsi que les consorts [Y] [O] ont assigné la commune de Longnes devant le tribunal de grande instance de Versailles, aux fins de voir dire et juger la vente parfaite, ordonner la vente forcée et les indemniser de leurs préjudices.

Par délibération du 8 décembre 2020, la parcelle en litige a fait l'objet d'un reclassement dans le domaine public de la commune.

Par jugement du 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

- s'est déclaré compétent pour statuer sur le litige,

- rejeté l'intégralité des demandes présentées par les sociétés des Épinoches et des Trois pays ainsi que par les consorts [Y] [O],

- condamné in solidum les sociétés des Épinoches et des Trois pays ainsi que les consorts [Y] [O] aux entiers dépens,

- condamné in solidum les sociétés des Épinoches et des Trois pays ainsi que par les consorts [Y] [O] à verser à la commune de [Localité 1] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 5 décembre 2022, les sociétés des Épinoches et des Trois pays ainsi que les consorts [Y] [O] ont interjeté appel et demandent à la cour, par dernières écritures du 10 décembre 2025, de :

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il :

* a rejeté l'intégralité de leurs demandes,

* les a condamnés in solidum aux entiers dépens,

* les a condamnés in solidum à verser à la commune de [Localité 1] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* a rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau,

- juger que les trois conditions relatives à la vente, à savoir la matérialité de l'accord des parties sur la chose et sur le prix, sont réunies,

- juger parfaite la vente de la parcelle de terrain d'une superficie de 321,5 m² sur la commune de [Localité 1] moyennant le paiement de la somme de 40 000 euros au profit de la société des Épinoches,

- par conséquent, condamner la commune de [Localité 1] à verser à la société des Épinoches les sommes suivantes :

* au titre de son préjudice de perte locative, la somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir.......................................................................................................49 200 euros,

* au titre des frais de maîtrise d''uvre...........................................................20 000 euros,

* au titre de son préjudice moral.....................................................................15 000 euros,

- condamner la commune de [Localité 1] à verser à la société des trois pays la somme 8 136 euros, somme à parfaire à la date de la décision à intervenir, au titre du remboursement des mensualités d'emprunts déjà versées par cette dernière à la Société Générale pour l'achat du matériel de kinésithérapie,

- condamner la commune de [Localité 1] à verser à Mme [Y] les sommes suivantes :

* au titre de sa perte d'exploitation.................................................................21 000 euros,

* au titre d'indemnisation de son préjudice d'image, chacun,..........................7 000 euros,

* au titre de son préjudice moral......................................................................5 000 euros,

- condamner la commune de [Localité 1] à verser à M. les sommes suivantes :

* au titre de sa perte d'exploitation.................................................................10 000 euros,

* au titre d'indemnisation de son préjudice d'image, chacun,..........................7 000 euros,

* au titre de son préjudice moral.......................................................................5 000 euros,

En tout état de cause,

- confirmer le jugement déféré pour le surplus concernant la compétence de la juridiction judiciaire,

- rejeter l'ensemble des demandes, moyens, fins et conclusions contraires formulées par la commune de [Localité 1],

- condamner la commune de [Localité 1] à leur verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 19 juillet 2024, la commune de [Localité 1] demande à la cour de :

A titre principal,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour venait à considérer qu'une vente parfaite est intervenue entre elle et la société des Épinoches,

- débouter les appelants de leur demande d'exécution forcée de la vente,

- débouter les appelants de leurs demandes de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

- débouter les appelants de toutes leurs demandes,

- condamner in solidum les appelants à verser à la commune de [Localité 1] la somme de 10 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel,

- condamner in solidum les appelants aux entiers dépens de première instance et d'appel.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

A titre préliminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire et juger », « constater », et « donner acte », ne constituent pas, hormis les cas limitativement prévus par la loi, des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.

Par ailleurs, il est rappelé qu'il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement (Civ. 2e, 17 sept. 2020, n° 18-23.626). Ainsi, les parties ne demandant pas l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté l'exception d'incompétence des juridictions judiciaires, ce chef de dispositif est irrévocable et la cour n'en est pas saisie.

Sur le caractère parfait de la vente et la demande de vente forcée

Le tribunal a retenu que la vente n'était pas parfaite en ce que ses conditions n'étaient pas réunies dès lors que l'offre d'achat ne mentionne pas l'identité de son auteur, que la délibération du conseil municipal porte sur une parcelle de 353 m², légèrement différente de celle envisagée dans l'offre de 321,5 m², et que la réserve liée à l'architecture du bâtiment constituait un élément constitutif du consentement, la commune souhaitant subordonner la vente de la parcelle à la validation préalable du projet, dans son objet et son architecture. Il a jugé que l'avis informel des Bâtiments de France à la suite des recommandations de la commune ne pouvait permettre de considérer que la réserve était levée, seul le conseil municipal pouvant apprécier et décider de donner ou non son accord à la vente. Il a retenu que les échanges intervenus entre les parties et la présentation du projet aux membres du conseil municipal confirmaient que la validation de la vente restait soumise à des modifications architecturales du projet, des contours de la parcelle dont le bornage n'avait pas été effectué et qui était susceptible d'empiéter sur le domaine public.

Les sociétés des Épinoches et des Trois pays ainsi que les consorts [T] soutiennent que l'accord de la commune de Longnes sur la vente de la parcelle était définitif, que l'unique réserve architecturale avait été levée et le projet validé par les Bâtiments de France et que l'activité de cryothérapie, laquelle nécessite un bâtiment de hauteur importante, n'était pas l'activité majeure envisagée, de sorte que le tribunal a commis une erreur d'interprétation en retenant cette activité pour justifier la rupture des pourparlers. Ils allèguent le caractère parfait de la vente au regard de l'accord sur la chose (une « parcelle sur la [Adresse 4] d'environ 353 m² ») et sur le prix (40 000 euros), quand bien même ils souhaitaient acquérir la parcelle C616 qui ne correspond pas aux parcelles C1253 et C1250 visées dans la délibération du conseil municipal. Ils font valoir que la commune avait donné son accord en parfaite connaissance de cause sur l'offre d'achat d'une parcelle présentée par les consorts [Y] [O], de sorte qu'elle a engagé sa responsabilité en ne poursuivant pas la vente et en se rétractant, au regard de l'obligation née de l'avant-contrat.

En réponse aux arguments de la commune de Longnes, ils exposent que d'une part, l'identité de la SCI des Épinoches était parfaitement indiquée dans leur proposition d'achat, puisque le nom et les coordonnées de M. [O] et Mme [Y], ses associés, y étaient mentionnés.

D'autre part, la question de la superficie de la parcelle n'était qu'un détail de la vente dont le principe était déjà bien acté. En outre, le plan était bien joint à la proposition, ainsi qu'en atteste leur pièce n°34 intitulée « Plan annexé à l'offre du 21 novembre 2018 ». Enfin, les réserves liées à l'architecture du projet avaient été levées par l'e-mail reçu de Mme [U], architecte des Bâtiments de France au sein de l'Unité Départementale de l'Architecture et du Patrimoine.

La commune de Longnes, qui demande la confirmation du jugement et à titre subsidiaire le débouté des demandes indemnitaires des appelants en cas de prononcé de la vente forcée, fait valoir que la vente n'est pas parfaite, la proposition d'acquisition n'étant pas selon elle constitutive d'une offre d'une part, dès lors que la parcelle est indéterminée et le nom de l'acquéreur non spécifié, car la SCI des Épinoches a une personnalité distincte de sein s associés, et l'accord de principe donné par la commune de Longnes ne pouvant s'analyser comme une acceptation de celle-ci d'autre part. Elle fait valoir à cet égard que l'accord ne portait pas sur la même parcelle, ni la même superficie, et qu'en outre la réserve architecturale émise par le conseil municipal empêchait tout accord définitif. Elle conteste par ailleurs que l'offre ait comporté le plan invoqué par les appelants et souligne que les appelants ne le démontrent pas. Enfin, elle souligne que Mme [U] n'est pas architecte des Bâtiments de France et que le fait que ses mails soient envoyés depuis une adresse « .gouv.fr » ne constituent pour autant pas un avis de l'institution des Bâtiments de France, laquelle en tout état de cause ne rend pas de décisions mais de simples avis à destination de l'autorité décisionnaire, soit le conseil municipal de la commune, après instruction du dossier par les services de l'urbanisme de la commune.

Sur ce,

Aux termes de l'article 1582 du code civil « la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.»

Selon l'article 1113 du même code « Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. » et l'article 1114 suivant précise que « l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. »

Ainsi, une proposition n'est constitutive d'une offre que si elle est ferme, c'est-à-dire qu'elle manifeste la volonté de son auteur d'être lié par les termes d'un contrat, et qu'elle est précise, c'est-à-dire qu'elle contient les éléments essentiels du contrat projeté.

En matière de vente immobilière, il est incontestable que la superficie du terrain vendu constitue un élément essentiel du contrat, puisque l'article 1583 du code civil exige un accord des parties sur la chose et le prix.

Par ailleurs, une offre d'achat écrite engage l'acquéreur et constitue un avant-contrat. L'acceptation du vendeur au titre de cet avant-contrat l'oblige et il ne peut se rétracter mais doit poursuivre la vente jusqu'à son terme. La sanction de l'inexécution de la vente par le vendeur peut sur le fondement de l'article 1217 du code civil se résoudre en la vente forcée du bien ayant fait l'objet de l'avant-contrat.

Dans le cas présent, Mme [Y] et M. [O] ont, par courrier du 21 novembre 2018 dont l'objet est « proposition d'achat d'une parcelle de terrain » formulé une offre d'achat auprès de la commune de [Localité 1]. Cette offre porte sur « l'achat d'une parcelle de terrain dans les jardins [Adresse 5] d'une superficie de 321,5 m² délimitée dans [un] plan joint ». Il est précisé que « l'achat est effectué par une SCI dont [ils] sont les seuls associés ». La société acheteuse n'est cependant pas nommée dans ce courrier. A cette proposition est jointe une proposition de contrat d'architecte dont le maître de l'ouvrage est la SCI des Épinoches- M. [P] [O]».

En outre, la délibération du conseil municipal du 4 décembre 2018 indique :

« le conseil municipal, après en avoir délibéré, par 11 voix pour et 2 abstentions,

. accepte de vendre à M. [O] et Mademoiselle [L] (sic) à une parcelle sur la [Adresse 4] d'environ 353 m² au prix de 40 000 euros, dans le but de créer un cabinet de kinésithérapie (')

. dit que la vente ne pourra intervenir qu'après un bornage effectué à leur frais et que l'ensemble des frais relatifs à cette transaction seront également à leur charge.

. rappelle que le projet de bâtiment nécessite d'être revu afin de mieux s'intégrer dans l'environnement architectural. »

C'est à juste titre, au regard de la lettre matérialisant l'offre et de la délibération qui ne mentionne nullement la SCI des Épinoches, que le tribunal a retenu que l'auteur de l'offre n'était pas identifié de manière précise.

De la même manière, il est clairement indiqué que, côté vendeur, plusieurs réserves sont émises avant un accord ferme : un bornage et une révision de l'architecture du bâtiment projeté.

Par ailleurs, la commune de [Localité 1] soutient que l'objet de la vente projetée porte sur une parcelle de terrain qui n'est pas définie précisément, d'une part au regard de l'absence de bornage effectué sur la [Adresse 4] visée comme lieu potentiel de la construction du cabinet de kinésithérapie (ce qui est levé par la suite puisque ce bornage sera effectué) et d'autre part s'agissant de la surface du terrain acheté.

Pour autant, s'agissant du terrain, d'abord M. [O] et Mme [Y] offrent d'acheter 321,5m² et la commune accepte une offre d'environ 353 m² au même prix. Il est d'ailleurs précisé dans un premier temps par le maire aux requérants que le conseil municipal « a donné son accord de principe (avec une réserve) pour la vente d'une parcelle sur la [Adresse 4] d'une superficie de 353 m² (terrain tracé au rectangle et non à la découpe comme demandé de 321,5 m². Le bornage confirmera la surface » (pièce 6 des appelants).

Or, l'objet de la vente portait précisément sur une parcelle de terrain sur un lieu donné, peu important dans le cadre des pourparlers ultérieurs ensuite le changement de l'implantation sur la place du bâtiment à construire, puisqu'il s'agit de la même [Adresse 4] et de la même parcelle initiale, amenée à être divisée. Le bornage avait donc pour objectif de définir la superficie exacte du terrain à céder.

C'est donc à tort que le jugement a retenu que l'offre et l'acceptation de l'offre ne comportaient pas les éléments essentiels du contrat s'agissant de l'objet de la vente.

Quant aux réserves émises et la nécessité de révision de l'architecture projetée, elles ne portent pas sur l'objet de la vente (la parcelle constructible), mais les modalités administratives précédant la vente ou l'éventuelle délivrance d'un permis de construire aux acquéreurs. Néanmoins, apparaissant dans la délibération du conseil municipal, l'architecture du bâtiment est devenue incontestablement une condition du consentement de la commune à la vente.

Or, il est rappelé que l'autorité décisionnaire reste le conseil municipal de la commune de [Localité 1]. L'ensemble des échanges menés entre M. [O], Mme [Y] ou leur cabinet d'architecte avec le maire, le premier adjoint du maire, ou bien une certaine Mme [U] travaillant pour les Bâtiments de France et dont on ignore si elle est architecte ou non et si ses mails engagent la position des Bâtiments de France qui sera donnée dans le cadre d'une demande de permis de construire ou en vue de la vente, ne constituent que des pourparlers avant la décision du conseil municipal.

En outre l'avis donné par mail par un agent des Bâtiments de France n'est pas un avis donné officiellement dans le cadre d'un projet, engageant l'administration elle-même, à moins de démontrer que ledit agent, en l'espèce Mme [U], est habilité à les émettre, ce que ne prouvent pas les appelants qui invoquent pourtant la levée de la condition émise dans la délibération du conseil municipal.

Ainsi, quels qu'aient pu être la nature et la durée des pourparlers, la délibération du conseil municipal du 4 décembre 2018 ne constitue pas une acceptation de l'offre émise, dès lors que les parties ne sont pas les mêmes, car elle a été formée par M. [O] et Mme [Y] et non par la SCI des Épinoches susceptible d'acquérir. Au surplus, elle ne peut être considérée comme une acceptation définitive puisqu'elle subordonne l'accord de la commune à la réalisation de deux conditions.

Dès lors, le jugement est confirmé, en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande de vente forcée.

L'accord de la commune n'étant pas démontré, aucune demande indemnitaire des appelants ne peut prospérer sur l'inexécution d'un engagement inexistant, sur le fondement de l'article 1217 alinéa 2 du code civil,

- ni pour la société des Épinoches qui n'est pas l'auteur de l'offre qui demande, si tant est qu'elle ait qualité pour agir, des indemnités au titre de son préjudice de perte locative, des frais de maîtrise d''uvre engagés et au titre de son préjudice moral,

- ni pour la société des Trois pays qui n'est pas non plus l'auteur de l'offre qui demande, si tant est qu'elle ait qualité pour agir aussi, des indemnités au titre du remboursement des mensualités d'emprunts déjà versées par pour l'achat du matériel de kinésithérapie,

- ni pour Mme [Y] ou M. [O] dont l'offre n'a pas été acceptée et qui demandent des indemnités au titre de leurs pertes d'exploitation, leurs préjudices d'image et leur préjudices moraux.

Le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêt sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la rupture des pourparlers

Le tribunal a constaté que la seule obligation de la commune de Longnes consistait à poursuivre loyalement les négociations contractuelles, dès lors que la délibération du conseil municipal du 4 décembre 2018 ne constituait pas un accord de principe. Pour les débouter de leur demande à ce titre, il a jugé que les requérants échouaient à démontrer un abus de la commune dans la rupture des pourparlers en ce que les pourparlers relatifs à la vente de la parcelle n'étaient pas assez avancés pour causer un préjudice, les réserves du conseil municipal n'aveint pas été levées et la cryothérapie était l'activité majoritaire du cabinet projeté.

M. [O], Mme [Y] contestent la décision et soutiennent que les pièces produites au débat démontrent que les représentants du conseil municipal, qui ont discuté directement avec les appelants, leur ont fait croire jusqu'au bout que les pourparlers allaient aboutir alors que telle n'était pas du tout leur intention. Ils indiquent que les pourparlers sont allés jusqu'à informer les appelants de l'intention de la commune de mandater son notaire pour finaliser le compromis de vente. Ils font valoir que les « justifications » de rejet du projet se fondent sur des mensonges, caractérisant la mauvaise foi de la commune : le changement d'implantation n'a jamais été un problème, les critères architecturaux ont été validés par les architectes des Bâtiments de France, l'avis ne pouvait être communiqué qu'après la transmission du dossier par la commune et non par les appelants, les parcelles qui ont réintégré le domaine public (C1250 et C1253) ne correspondent pas à la parcelle objet du présent litige (C616) et enfin le cabinet des appelants a toujours eu pour principale activité la kinésithérapie et non la cryothérapie.

En réponse à la demande d'irrecevabilité pour demande nouvelle de la commune de [Localité 1], les appelants soutiennent que les demandes sont les mêmes qu'en première instance et qu'ils n'ont pas soulevé ce moyen seulement dans leurs dernières conclusions puisque la rupture abusive des pourparlers figurait déjà dans leurs dernières conclusions de première instance.

Ils demandent pour la société des Épinoches la somme de 49 200 euros au titre d'une perte locative, 20 000 euros au titre des frais de maîtrise d''uvre et 5 000 euros au titre de son préjudice moral. Ils demandent la somme de 8 136 euros pour la société SCM des Trois pays en remboursement des mensualités versées à la banque pour l'achat de matériel de kinésithérapie. Quant à Mme [Y] et M. [O], ces derniers demandent l'indemnisation d'une une perte d'exploitation de 21 000 euros pour Mme [Y] et 10 000 euros pour M. [O], et chacun 7 000 euros au titre d'un préjudice d'image et 5 000 euros au titre d'un préjudice moral.

La commune de [Localité 1] soulève l'irrecevabilité des demandes indemnitaires des appelants considérant que la demande au titre de la rupture des pourparlers est nouvelle en appel. Subsidiairement elle estime que les demandes indemnitaires ne sont pas fondées, car la mairie n'a d'abord jamais mis un terme à ses discussions avec les appelants, que le projet présenté ne correspondait plus à l'offre initiale en termes de division parcellaire envisagée par la commune, que le projet ne répondait pas aux attentes pour la population et qu'il avait été proposé une autre implantation que sur la [Adresse 4]. Elle estime en conséquence qu'il y avait un désaccord sur les éléments essentiels de la vente. En outre elle soulève le fait que par délibération du 8 décembre 2020, le conseil municipal a décidé de reclasser au sein de son domaine public la parcelle anciennement pensée pour l'implantation du cabinet et pour être divisée, de sorte que les biens sont devenus inaliénables par leur reclassement. Enfin, elle estime que les préjudices allégués sont injustifiés et que la perte locative de la SCI des Épinoches et la perte d'exploitation pour Mme [Y] et M. [O] ne sont pas réparables sur le fondement de la rupture des pourparlers.

Sur ce,

Sur le caractère nouveau de la demande

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

L'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En l'espèce les appelants avaient formulé devant le tribunal une demande de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1217 du code civil, correspondant à celles demandées sur le fondement de la rupture des pourparlers en appel.

En outre, le tribunal a tranché la demande également sur le fondement de la rupture des pourparlers, et il s'agit d'un chef de demande critiqué par les appelants.

Ces demandes ne sont donc pas nouvelles en appel, et sont donc recevables.

Sur le fond de la demande

Aux termes de l'article 1104 du code civil « les contrats doivent être négociés, formés et négociés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. » Et l'article 1112 du code civil dispose que « L'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages»

L'obligation de poursuivre loyalement les négociations précontractuelles pour aboutir à la signature de l'acte de vente peut faire naitre un dommage si la rupture présente un caractère abusif, en ce qu'elle est brutale, c'est-à-dire unilatérale, sans préavis, après des pourparlers avancés, et / ou qu'elle ne présente pas de motif légitime, soit une cause sérieuse et objective, et/ou qu'elle a maintenu dans l'erreur ou l'espoir légitime la partie qui a cru à une conclusion imminente et a engagé des frais (études, déplacements). Il incombe enfin à celui qui l'invoque de prouver un préjudice et un lien de causalité entre celui-ci et la rupture de pourparlers, lequel préjudice n'est pas la perte de chance de contracter.

A contrario, la rupture des discussions ne présente pas de caractère fautif, même lorsqu'elle intervient à un stade avancé des négociations, lorsqu'elle repose sur une raison légitime, ou lorsqu'elle ne vise qu'à interrompre des discussions qui n'aboutissent pas. Tel est le cas lorsqu'elle survient, même après plusieurs mois de négociations, et qu'il n'existe pas d'accord des partenaires sur les conditions essentielles du contrat projeté, ou sur ses modalités.

Dans le cas présent, il n'est pas contesté que la SCI des Épinoches et M. [O] ont mandaté une société d'architecture pour établir un projet d'implantation sur la [Adresse 4] de la commune de Longnes en vue d'y établir un cabinet de kinésithérapie, correspondant au souhait de la commune.

C'est à juste titre que le tribunal a relevé qu'il ressortait des SMS échangés avec M. [D], le premier adjoint au maire que les appelants avaient été explicitement avisés des réserves émises par les conseillers municipaux sur l'insertion architecturale du projet dans son environnement.

En effet celui-ci écrit le 7 décembre 2018 après la première délibération du conseil municipal, mentionnant les conditions souhaitées par la commune : « comme je vous l'ai indiqué dans mon message précédent, le conseil à donner son accord (sic) Ce qui ne plaît pas c'est l'espèce de tour de la cryogénie effectivement comme l'a dit l'architecte ce n'est pas plus haut que la salle à vocation sportive à la différence [qu'] avec la salle à vocation sportive son toit est harmonieux est là nous avons un carré qui va se présenter lorsqu'on descend la place c'est ce qui va se voir le plus. Soyez rassuré on va trouver une solution » (sic).

Puis le 21 février 2019 celui-ci précise : « le Conseil se réunit ce soir pour entériner la position de votre bâtiment. J'ai une bonne nouvelle dans tout ça c'est qu'il n'y a pas besoin de permis d'aménager et simplement une DP pour pouvoir diviser la parcelle car il s'agit le bâtiment professionnel dès que le géomètre pourra dégager un numéro de parcelle nous verrons avec le notaire pour rédiger un compromis de vente le géomètre fait au plus vite pour obtenir ce fameux numéro je vous tiens au courant de la suite et sachez qu'on fait le maximum pour essayer de réduire les temps. » (sic).

Par ailleurs, Mme [U], dont on a vu plus haut qu'il n'était pas démontré ni qu'elle est architecte, ni qu'elle avait qualité pour engager l'administration des Bâtiment de France, ni enfin que son avis est celui qui pouvait être transmis dans le cadre de la vente par la commune, écrit par mail le 21 mai 2019 à l'architecte mandaté : « J'ai vu les nouvelles dispositions, et n'y ai pas d'objection, si ce n'est la restriction déjà évoquée de l'ensuit bleu. Pour le reste, le dossier peut être déposé. ». Cet avis n'engage pas le décideur, à savoir le conseil municipal de la commune.

Or, cet avis sollicité directement par l'acquéreur (ou son mandataire), si tant est qu'il engage les Bâtiments de France, ne valide précisément pas le projet puisqu'il demeure la question de la couleur de l'enduit du bâtiment projeté. Les appelants ne contestent pas avoir déposé ce dernier état du projet avec une couleur qui ne convenait pas au conseil municipal et qui était susceptible de bloquer le projet.

Enfin, le courriel envoyé à M. [O] le 29 mars 2019 officialise la position du conseil municipal selon laquelle le projet ne correspond pas aux attentes de la commune, tant sur le plan du projet de cabinet médical qui intègre une offre médicale, et non un projet de cabinet proposant de la cryogénie, alors que le terrain se trouve à proximité d'un bâtiment historique justifiant une esthétique en termes de forme et de couleur. M. [D] qui relate la position du conseil municipal seul décisionnaire, propose d'ailleurs une autre implantation que sur la [Adresse 4] ne posant pas de difficulté en termes d'architecture et indique que le projet présenté s'est éloigné du « souhait initial » selon lequel il était notamment fortement conseillé de prévoir 1 ou 2 box supplémentaires permettant d'accueillir d'autres professions médicales.

Par ailleurs, les parcelles de la [Adresse 4] avaient fait l'objet dans un premier temps d'une désaffectation et d'un déclassement du domaine public (délibération 32017-02-11 du 17 avril 2017 -pièce 10 de l'intimée) précisément pour envisager la création d'un cabinet médical, avant d'être finalement reclassées le 8 décembre 2020 au domaine public au regard du non- aboutissement des projets de cabinet médical et de cabinet de kinésithérapie. Dès lors, il n'est plus possible d'aliéner le terrain, même divisé en des parcelles renumérotées.

Dès lors, les échanges ont été continus, mais les réserves du conseil municipal, devant lequel le projet a été exposé, n'ont pas permis d'obtenir le consentement de la commune, entre l'accord avec réserve donné le 4 décembre 2018 et la présentation au conseil municipal de mars 2019. De plus, aussi bien le mail des Bâtiments de France du 21 mai 2019, si tant est qu'il engage l'administration, que le message du premier adjoint au maire en date du 29 mars 2019 indiquant que le conseil municipal considérait le projet comme ne répondant pas à ses attentes, sont insuffisants à démontrer que les réserves architecturales ont été levées.

Il en résulte qu'aucune rupture brutale, soudaine et imprévisible n'a eu lieu, et l'espoir des requérants n'a pas été entretenu dès lors qu'il n'y avait pas d'accord sur les éléments essentiels du contrat (établissement d'un cabinet de kinésithérapie avec éventuellement des box supplémentaires pour accueillir d'autres professions médicales, sans les 25% annoncés dans le contrat d'architecte concernant l'activité de cryothérapie du fait de l'impact sur l'architecture- la délibération du conseil municipal ne mentionnant qu'un cabinet de kinésithérapie-, forme et couleur du bâtiment construit empêchant de respecter une esthétique locale, puis finalement lieu d'implantation même du cabinet sur la [Adresse 4] ou dans la zone d'activité), et ce, même si les pourparlers ont nécessité l'engagement de frais par les requérants et des négociations avancées. En réalité, les pourparlers pouvaient se poursuivre s'agissant d'une autre implantation pour les activités projetées.

Par ces motifs ajoutés à ceux du tribunal, le jugement est confirmé.

Sur les autres demandes

Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile, que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l'indemnité fixée au titre de l'article 700 précité est apprécié selon l'équité et la situation économique des parties.

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

Les appelants succombant sont condamnés aux dépens et à verser à la commune de [Localité 1] la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles engagés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition,

Confirme le jugement dans ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SCI des Épinoches, la SCM des Trois pays, à Mme [Y] et M. [O] à verser à la commune de Longnes la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SCI des Épinoches, la SCM des Trois pays, Mme [Y] et M. [O] aux dépens de l'appel.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.