CA Colmar, ch. 2 a, 19 février 2026, n° 23/03753
COLMAR
Arrêt
Autre
MINUTE N° 111/2026
Copie exécutoire
aux avocats
Le
La greffière
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 19 FEVRIER 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/03753 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IFME
Décision déférée à la cour : 15 Juin 2023 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANTE :
La S.C.I. [...]
ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 1]
représentée par Me Joseph WETZEL, avocat à la cour.
INTIMÉ :
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [...], représenté par son Syndic en exercice, la SAS MASALA exerçant sous l'enseigne NEO 3 IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal
sis [Adresse 1] à [Localité 1]
représenté par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre, et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre
Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère
Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière lors des débats : Mme Emeline THIEBAUX
ARRÊT contradictoire
- prononcé publiquement après prorogation du 12 février 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur Emmanuel ROBIN, président et Madame Claire-Sophie BENARDEAU, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
La SCI [...] est propriétaire des lots n°4 et 6 au sein de l'immeuble, soumis au statut de la copropriété, dénommé La Résidence [...] situé [Adresse 1] à [Localité 1].
Par un acte d'huissier de justice délivré le 1er septembre 2021, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2021, et en annulation des résolutions n° 1,3,4,5,8,22,23 et 24. Par ordonnance du 10 novembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande d'annulation de l'assemblée générale et les demandes d'annulation des résolutions n°1 et 8.
Par jugement du 15 juin 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg a annulé les résolutions n°3, 4, 5, 22 et 24 adoptées lors de ladite assemblée générale, rejeté la demande d'annulation de la résolution n°23 et toutes autres demandes. Il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dispensé la SCI [...] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des frais irrépétibles, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Pour rejeter la demande d'annulation de la résolution n°23 qui était relative à la demande de suppression du local technique au sous-sol actuellement utilisé par la SCI [...], le tribunal a relevé que :
- cette résolution, en ce qu'elle demande à un copropriétaire de faire cesser ce que le syndicat des copropriétaires considère comme une appropriation des parties communes ne constitue pas l'une des décisions visées à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
- le local litigieux n'est pas mentionné sur le règlement de copropriété, ni sur les plans d'esquisse ; selon le règlement de copropriété, l'emplacement où se situe le local est une partie commune spéciale PC7 correspondant à une piste de circulation,
- la SCI [...], qui soutient avoir fait réaliser ce local contenant un équipement technique nécessaire à l'exercice de l'activité de son cabinet dentaire dès 1978 lors de l'aménagement de l'immeuble, ne démontre pas être devenue propriétaire de ce local par prescription acquisitive, car, d'une part, elle ne se considérait pas, en 2020 et 2021, comme propriétaire et sa possession était équivoque puisqu'elle avait demandé l'inscription à l'ordre du jour d'assemblées générales en 2020 et 2021 la cession d'une partie commune à son profit 'afin de régulariser la situation', et, d'autre part, il n'est pas établi que sa possession était publique, puisqu'aucun document ne permet d'établir que la situation de ce local comme appartenant à la SCI [...] était connue de tous les copropriétaires et le contraire ressort d'un courrier de ladite SCI.
Le 16 octobre 2023, la SCI [...] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande d'annulation de cette résolution n°23. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience de la cour du 4 décembre 2025, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 novembre 2024, la SCI [...] demande à la cour de :
- déclarer son appel recevable et bien fondé,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n°23 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires le 10 juin 2021,
- annuler la résolution n°23 adoptée lors de ladite assemblée générale,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance et d'appel, ainsi qu'aux dépens des procédures de première instance et d'appel.
Elle expose, en substance :
- avoir, après une période de location selon bail du 2 mars 1978, acquis le lot n°6 le 10 septembre 1987, puis le lot n°5 le 9 avril 1991, après que son gérant ait acquis ce lot suite à une donation-partage du 24 décembre 1988 ; ces lots comprennent deux appartements abritant un cabinet dentaire ; pour les besoins de son activité, le médecin a eu besoin d'un compresseur d'air et d'un moteur d'aspiration relié au fauteuil dentaire ; afin de ne pas occasionner une gêne pour le voisinage, le local a été, avec l'accord et le concours du constructeur-vendeur, installé au sous-sol, ainsi que le matériel, qui a été raccordé au cabinet situé trois étages au-dessus ; le local existe depuis l'édification de l'immeuble, c'est-à-dire avant sa mise en copropriété, depuis 1977 pour le gros oeuvre, et depuis 1978 en ce qui concerne les raccordements électriques avec le cabinet';
- qu'après 43 ans d'activité, le médecin a souhaité céder son cabinet à des acquéreurs, qui ont demandé que la présence dudit local soit régularisée et apparaisse sur l'esquisse d'étage de la copropriété sous forme de partie privative'; ce point a été rejeté lors des assemblées générales des 30 décembre 2020 et 10 juin 2021.
Au soutien de sa demande de nullité, elle invoque :
1°) la violation des modalités de vote par correspondance, en faisant valoir que :
- selon l'article 22-2 de l'ordonnance du 25 mars 2020 prévoyant des dispositions applicables dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, le syndic peut prévoir un vote par correspondance, si le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de correspondance n'est pas possible'; or, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que la visioconférence n'était pas possible'; il avait déjà procédé à d'autres occasions à plusieurs visioconférences';
- dans la mesure où l'une des résolutions proposées au vote aurait pour effet d'empêcher le cabinet dentaire de la SCI [...] de fonctionner, un débat, ne serait-ce que par visioconférence, était indispensable';
2°) un vote aux conditions de majorité erronées de l'article 24, en faisant valoir que :
- cette résolution ne relève pas d'une telle majorité, mais de celle de l'article 25, s'agissant de travaux de remise en l'état antérieur ou de mise en conformité avec le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division, voire de l'article 26 nécessaire en cas d'atteinte à la destination ou aux modalités de jouissance des parties privatives puisque le local est devenu propriété privative de la SCI [...] par prescription acquisitive';
- elle apporte la preuve d'une possession non équivoque et publique, eu égard :
- aux dates auxquelles le médecin, puis la SCI a loué, respectivement, acquis les lots n°5 et 6,
- au fait que la SCI [...] réalise régulièrement, de façon pluriannuelle, l'entretien de l'installation du compresseur d'aspiration depuis 1983'; elle s'est continuellement considérée comme propriétaire du local en le fermant au moyen d'un verrou, en l'assurant et en y entretenant les machines qui s'y trouvent,
- au fait que, contrairement à l'appréciation du premier juge, elle n'a pas souhaité acquérir la partie commune, mais a souhaité acter juridiquement une situation de fait qui existe depuis plus de 40 ans;
- personne n'a contredit sa possession paisible;
- l'installation était apparente;
3°) un vote vicié par un abus de majorité, en faisant valoir que :
- après le rejet du vote aux conditions de majorité de l'article 26 lors de l'assemblée générale du 30 décembre 2020 s'étant tenue par correspondance, et la convocation d'une nouvelle assemblée générale pour le 10 mars 2021, une campagne de dénigrement a eu lieu à l'égard du médecin';
- une telle suppression condamne l'activité du médecin qui ne pourra plus exercer, sauf à engager des travaux considérables, nécessitant une nouvelle autorisation de l'assemblée générale';
- aucune autre partie commune ne lui a été proposée et ne le sera vraisemblablement jamais';
- la tournure de la proposition de délibération est pernicieuse, alors que le local ne gêne pas la circulation des véhicules, que le petit compresseur n'est soumis à aucune réglementation spéciale, ni obligation d'un carnet d'entretien, et est régulièrement entretenu, et que le médecin possède pour l'ensemble de son cabinet dentaire, incluant le compresseur, toutes les assurances nécessaires';
4°) l'action en remise en état du syndicat des copropriétaire est prescrite, en faisant valoir que :
- le point de départ de l'action en remise en état court à compter de la réalisation des travaux, de sorte qu'elle est prescrite';
- elle n'a pas réalisé le local, mais uniquement les travaux de raccordements en 1978';
- dans pareille hypothèse, la Cour de cassation considère qu'un syndicat des copropriétaires est irrecevable en sa demande de remise en état si un ouvrage est installé par le constructeur avant la mise en copropriété de l'immeuble, l'article 25 b) étant inapplicable';
Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- déclarer l'appel mal fondé, le rejeter,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI [...] de sa demande d'annulation de la résolution n°23 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires le 10 juin 2021,
- débouter la SCI [...] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions,
- la condamner au paiement d'une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers frais et dépens.
Sur le premier moyen, il soutient que :
- la question du local utilisé par la SCI [...] a fait l'objet de plusieurs débats; un nouveau débat n'était pas nécessaire, le vote pouvant parfaitement se tenir par correspondance, compte-tenu des conditions sanitaires ne permettant pas la tenue d'une assemblée générale dans des conditions habituelles';
- il n'était pas possible d'organiser une assemblée générale en visioconférence dans la mesure où le syndic faisait face à des difficultés techniques et informatiques l'empêchant d'organiser cette visioconférence';
- si le recours à la visioconférence est possible depuis la loi ELAN, encore aurait-il fallu que l'assemblée générale ait préalablement décidé des moyens et supports techniques, ce qui n'a pas été le cas';
- selon l'article 13-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la mise en oeuvre de la visioconférence nécessite de recourir à un système garantissant l'identification des copropriétaires qui participeront à l'assemblée générale à distance et le système de visioconférence doit permettre un vote sécurisé à distance mais également un émargement électronique de la feuille de présence'; or, en l'espèce, la tenue d'une telle visioconférence ne pouvait décemment pas se tenir via ZOOM ou GOOGLE MEET, qui ne sont absolument pas des logiciels permettant de s'assurer de l'identité des présents et donc des votants, ni de recueillir leur signature électronique et donc d'établir une feuille de présence'; en l'absence d'un logiciel permettant la tenue de l'assemblée générale en visioconférence et le recueil de l'identité des participants et de leur signature électronique, le recours à la visioconférence n'était techniquement pas possible';
- il convient de distinguer les réunions et les assemblées générales';
- ce moyen de nullité a déjà été tranché par le juge de la mise en état par ordonnance du 10 novembre 2022 et il ressort du procès-verbal d'assemblée générale que la SCI [...] a voté en faveur de certaines résolutions, de sorte qu'elle ne peut pas être considérée comme opposante à l'ensemble des décisions prises.
Sur le deuxième moyen, il considère que la SCI [...] ne démontre pas que les travaux de remise en état ne relèvent pas de la majorité de l'article 24, qu'il n'est pas ici question d'autorisation donnée pour effectuer des travaux affectant les parties communes, mais de travaux de remise en état, à la suite de travaux entrepris par un copropriétaire, sans autorisation préalable et en toute clandestinité.
En outre, il conteste que le vote relèverait de la majorité de l'article 26, en soutenant que la SCI [...] n'a pas acquis la propriété du local et des parties communes par prescription trentenaire, car celle-ci ne justifie pas :
- d'une possession paisible';
- d'une possession publique, étant observé que de nombreux copropriétaires pensaient que le local était utilisé pour la maintenance de l'ascenseur, que la SCI [...] reconnaît que sa possession du local n'était pas connue, que cela explique la raison pour laquelle les copropriétaires n'ont pas voté en faveur de la résolution et que le médecin avait passé sous silence sa privatisation du local , alors qu'il avait fait connaître un projet de privatisation d'un couloir commun situé entre ses deux lots';
- d'une possession à titre de propriétaire, car sa première intention était d'acquérir la partie commune et elle n'a pas payé la quote-part de charges correspondant à cet emplacement;
- d'une possession non équivoque, car le courriel concernant l'assurance du local est adressé au médecin et ne permet pas de savoir qui est le souscripteur du contrat; la possession est donc équivoque en raison de la dualité de propriétaires possibles.
Sur le troisième moyen, il fait valoir que :
- la SCI [...] a introduit une action en usucapion actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Strasbourg mais, à la date de l'assemblée générale, aucune action en revendication n'avait été introduite;
- la SCI [...] ne démontre pas les conditions de la prescription acquisitive, ni qu'elle ait exercé des actes de possession au-delà de la simple tolérance qui lui avait été accordée par certains des copropriétaires informés de sa détention du local';
- la privatisation du local entraîne un préjudice pour certains copropriétaires, le propriétaire de la place de stationnement n°35 ne pouvant y réaliser aucune manoeuvre nécessaire pour garer son véhicule, ni jouir librement de son lot';
- les copropriétaires ont découvert que la SCI [...] s'était attribuée une partie des communs et ont simplement souhaité mettre fin à cette situation; avant de voter la suppression de cette tolérance, les copropriétaires ont refusé, par deux fois, qu'elle puisse acquérir lesdits communs, en décembre 2020 et en mars 2021';
- la SCI [...] ne démontre pas en quoi la décision prise par la majorité des copropriétaires serait contraire à l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires.
Enfin, il admet que 'les actions introduites aux fins de restitution aux parties communes dans le cas où un copropriétaire se les aurait indûment appropriées' sont des actions réelles soumises à la prescription trentenaire. Cependant, il considère, qu'en application de l'article 2227 du code civil, le délai de prescription court 'à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer', soit, en l'espèce, à compter de l'assemblée générale du 30 décembre 2020 date à laquelle, comme l'indique le médecin, beaucoup de copropriétaires ont découvert l'existence dudit local en lisant le texte de sa proposition lors de l'assemblée générale. Il ajoute que la SCI [...] ne rapporte pas la preuve que ce local aurait été construit il y a plus de 10 ans, les factures produites ne faisant pas état d'un local au rez-de-chaussée, sur les parties communes, et que la plupart des copropriétaires ignoraient que la SCI [...] s'était attribuée une partie des communs; les copropriétaires pensaient que le local était un local technique pour l'ascenseur.
MOTIFS
1. Sur le vote de la résolution par correspondance
Aux termes de l'article 22-2, I, de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, applicable en l'espèce, dans sa rédaction issue de la loi du 31 mai 2021, par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 30 septembre 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique. Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée. Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.
En outre, selon l'article 22-5 de l'ordonnance précitée n°2020- 304, telle que modifiée par la loi du 31 mai 2021, par dérogation aux dispositions de l'article 13-1 du décret du 17 mars 1967 susvisé, et jusqu'au 30 septembre 2021, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu'à ce que l'assemblée générale se prononce sur leur utilisation.
Ainsi, le syndic pouvait recueillir les votes de l'assemblée générale du 10 juin2021 par correspondance, mais était tenu d'organiser un débat en visioconférence, même sans vote, sauf à démontrer que le recours à la visioconférence n'était pas possible.
Celui-ci ne conteste pas que le recours à la visioconférence était techniquement possible, ni que des réunions se sont tenues de cette manière. En revanche, il invoque l'absence de décision prise par l'assemblée générale pour valider un moyen technique permettant l'identification des personnes. Il n'est effectivement pas démontré qu'une assemblée générale ait voté sur l'utilisation d'un tel système.
En outre, si par dérogation à l'article 13-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic pouvait lui-même proposer un système de visiconférence, il n'est pas établi qu'il existait un système de visio permettant l'identification des personnes présentes et répondant aux conditions prescrites par l'article 22-5 de l'ordonnance précitée.
En conséquence, le moyen n'est pas fondé.
2. Sur la majorité applicable
Les parties s'opposent sur les conditions de majorité nécessaires pour le vote de la délibération n°23 ayant pour objet 'demande de suppression du local technique au sous-sol actuellement utilisé par la SCI [...]'.
Selon l'article 24, I, de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version alors applicable, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
La résolution litigieuse, qui vise une simple 'demande de suppression' sans décider de mettre en oeuvre quelque mesure que ce soit, ne correspondait pas à l'une de celles mentionnées par l'article 26 ou par l'article 25 de ladite loi. En particulier, il ne s'agissait pas de donner l'autorisation à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes et conformes à la destination de celui-ci, et ne concernait pas des 'travaux comportant transformation, addition ou amélioration'.
En conséquence, elle devait être votée à la majorité prévue par l'article 24 de ladite loi. Le moyen n'est donc pas fondé.
3. Sur la prescription acquisitive
Selon l'article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. L'article 2262 dudit code précise que les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.
En l'espèce, selon les éléments produits aux débats, le local a été créé au plus tard en 1978 et été utilisé dès cette année, des branchements ayant été effectués cette année là comme il résulte des factures produites aux débats.
Cependant, il n'est pas établi que la possession de ce local par le médecin, puis par la SCI, était publique.
Si l'existence de ce local était visible et que son usage nécessitait l'emploi d'une clé, il n'est pas démontré que les autres copropriétaires avaient connaissance qu'il était utilisé par le médecin, puis par la SCI. Les faits invoqués par ladite société selon lesquels elle assurait le local et entretenait régulièrement les machines qui s'y trouvaient sont d'ailleurs insuffisants à cet effet, étant ajouté qu'elle ne démontre ni la fréquence d'un tel entretien, ni que la personne procédant audit entretien était identifiée par les tiers comme étant mandatée par elle.
En conséquence, le moyen fondé sur l'usucapion sera rejeté.
4. Sur l'abus de majorité
Il appartient à celui qui invoque un abus de majorité de rapporter la preuve que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
En l'espèce, si la délibération a été prise au détriment de la SCI [...], il n'est pas pour autant démontré qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires. Il n'est pas non plus démontré qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires.
Ce moyen sera rejeté.
5. Sur la prescription de l'action en remise en état
La cour constate que le syndicat des copropriétaires n'exerce pas une action en remise en état.
Elle n'est ainsi pas saisie d'une action dirigée contre la SCI [...] susceptible de se heurter à une prescription.
6. Sur les frais et dépens
Il convient de constater que la SCI [...] n'a pas interjeté appel des chefs du jugement ayant statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en son appel, la SCI [...] sera condamnée à supporter les dépens d'appel.
Elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et sa demande sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,
CONFIRME en ses dispositions frappées d'appel le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 15 juin 2023';
Y ajoutant,
CONDAMNE la SCI [...] à supporter les dépens d'appel';
CONDAMNE la SCI [...] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [...] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
REJETTE la demande de la SCI [...] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière, Le Président,
Copie exécutoire
aux avocats
Le
La greffière
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 19 FEVRIER 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/03753 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IFME
Décision déférée à la cour : 15 Juin 2023 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANTE :
La S.C.I. [...]
ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 1]
représentée par Me Joseph WETZEL, avocat à la cour.
INTIMÉ :
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [...], représenté par son Syndic en exercice, la SAS MASALA exerçant sous l'enseigne NEO 3 IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal
sis [Adresse 1] à [Localité 1]
représenté par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre, et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre
Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère
Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière lors des débats : Mme Emeline THIEBAUX
ARRÊT contradictoire
- prononcé publiquement après prorogation du 12 février 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur Emmanuel ROBIN, président et Madame Claire-Sophie BENARDEAU, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
La SCI [...] est propriétaire des lots n°4 et 6 au sein de l'immeuble, soumis au statut de la copropriété, dénommé La Résidence [...] situé [Adresse 1] à [Localité 1].
Par un acte d'huissier de justice délivré le 1er septembre 2021, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2021, et en annulation des résolutions n° 1,3,4,5,8,22,23 et 24. Par ordonnance du 10 novembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande d'annulation de l'assemblée générale et les demandes d'annulation des résolutions n°1 et 8.
Par jugement du 15 juin 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg a annulé les résolutions n°3, 4, 5, 22 et 24 adoptées lors de ladite assemblée générale, rejeté la demande d'annulation de la résolution n°23 et toutes autres demandes. Il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dispensé la SCI [...] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des frais irrépétibles, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Pour rejeter la demande d'annulation de la résolution n°23 qui était relative à la demande de suppression du local technique au sous-sol actuellement utilisé par la SCI [...], le tribunal a relevé que :
- cette résolution, en ce qu'elle demande à un copropriétaire de faire cesser ce que le syndicat des copropriétaires considère comme une appropriation des parties communes ne constitue pas l'une des décisions visées à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
- le local litigieux n'est pas mentionné sur le règlement de copropriété, ni sur les plans d'esquisse ; selon le règlement de copropriété, l'emplacement où se situe le local est une partie commune spéciale PC7 correspondant à une piste de circulation,
- la SCI [...], qui soutient avoir fait réaliser ce local contenant un équipement technique nécessaire à l'exercice de l'activité de son cabinet dentaire dès 1978 lors de l'aménagement de l'immeuble, ne démontre pas être devenue propriétaire de ce local par prescription acquisitive, car, d'une part, elle ne se considérait pas, en 2020 et 2021, comme propriétaire et sa possession était équivoque puisqu'elle avait demandé l'inscription à l'ordre du jour d'assemblées générales en 2020 et 2021 la cession d'une partie commune à son profit 'afin de régulariser la situation', et, d'autre part, il n'est pas établi que sa possession était publique, puisqu'aucun document ne permet d'établir que la situation de ce local comme appartenant à la SCI [...] était connue de tous les copropriétaires et le contraire ressort d'un courrier de ladite SCI.
Le 16 octobre 2023, la SCI [...] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande d'annulation de cette résolution n°23. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience de la cour du 4 décembre 2025, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 novembre 2024, la SCI [...] demande à la cour de :
- déclarer son appel recevable et bien fondé,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n°23 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires le 10 juin 2021,
- annuler la résolution n°23 adoptée lors de ladite assemblée générale,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance et d'appel, ainsi qu'aux dépens des procédures de première instance et d'appel.
Elle expose, en substance :
- avoir, après une période de location selon bail du 2 mars 1978, acquis le lot n°6 le 10 septembre 1987, puis le lot n°5 le 9 avril 1991, après que son gérant ait acquis ce lot suite à une donation-partage du 24 décembre 1988 ; ces lots comprennent deux appartements abritant un cabinet dentaire ; pour les besoins de son activité, le médecin a eu besoin d'un compresseur d'air et d'un moteur d'aspiration relié au fauteuil dentaire ; afin de ne pas occasionner une gêne pour le voisinage, le local a été, avec l'accord et le concours du constructeur-vendeur, installé au sous-sol, ainsi que le matériel, qui a été raccordé au cabinet situé trois étages au-dessus ; le local existe depuis l'édification de l'immeuble, c'est-à-dire avant sa mise en copropriété, depuis 1977 pour le gros oeuvre, et depuis 1978 en ce qui concerne les raccordements électriques avec le cabinet';
- qu'après 43 ans d'activité, le médecin a souhaité céder son cabinet à des acquéreurs, qui ont demandé que la présence dudit local soit régularisée et apparaisse sur l'esquisse d'étage de la copropriété sous forme de partie privative'; ce point a été rejeté lors des assemblées générales des 30 décembre 2020 et 10 juin 2021.
Au soutien de sa demande de nullité, elle invoque :
1°) la violation des modalités de vote par correspondance, en faisant valoir que :
- selon l'article 22-2 de l'ordonnance du 25 mars 2020 prévoyant des dispositions applicables dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, le syndic peut prévoir un vote par correspondance, si le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de correspondance n'est pas possible'; or, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que la visioconférence n'était pas possible'; il avait déjà procédé à d'autres occasions à plusieurs visioconférences';
- dans la mesure où l'une des résolutions proposées au vote aurait pour effet d'empêcher le cabinet dentaire de la SCI [...] de fonctionner, un débat, ne serait-ce que par visioconférence, était indispensable';
2°) un vote aux conditions de majorité erronées de l'article 24, en faisant valoir que :
- cette résolution ne relève pas d'une telle majorité, mais de celle de l'article 25, s'agissant de travaux de remise en l'état antérieur ou de mise en conformité avec le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division, voire de l'article 26 nécessaire en cas d'atteinte à la destination ou aux modalités de jouissance des parties privatives puisque le local est devenu propriété privative de la SCI [...] par prescription acquisitive';
- elle apporte la preuve d'une possession non équivoque et publique, eu égard :
- aux dates auxquelles le médecin, puis la SCI a loué, respectivement, acquis les lots n°5 et 6,
- au fait que la SCI [...] réalise régulièrement, de façon pluriannuelle, l'entretien de l'installation du compresseur d'aspiration depuis 1983'; elle s'est continuellement considérée comme propriétaire du local en le fermant au moyen d'un verrou, en l'assurant et en y entretenant les machines qui s'y trouvent,
- au fait que, contrairement à l'appréciation du premier juge, elle n'a pas souhaité acquérir la partie commune, mais a souhaité acter juridiquement une situation de fait qui existe depuis plus de 40 ans;
- personne n'a contredit sa possession paisible;
- l'installation était apparente;
3°) un vote vicié par un abus de majorité, en faisant valoir que :
- après le rejet du vote aux conditions de majorité de l'article 26 lors de l'assemblée générale du 30 décembre 2020 s'étant tenue par correspondance, et la convocation d'une nouvelle assemblée générale pour le 10 mars 2021, une campagne de dénigrement a eu lieu à l'égard du médecin';
- une telle suppression condamne l'activité du médecin qui ne pourra plus exercer, sauf à engager des travaux considérables, nécessitant une nouvelle autorisation de l'assemblée générale';
- aucune autre partie commune ne lui a été proposée et ne le sera vraisemblablement jamais';
- la tournure de la proposition de délibération est pernicieuse, alors que le local ne gêne pas la circulation des véhicules, que le petit compresseur n'est soumis à aucune réglementation spéciale, ni obligation d'un carnet d'entretien, et est régulièrement entretenu, et que le médecin possède pour l'ensemble de son cabinet dentaire, incluant le compresseur, toutes les assurances nécessaires';
4°) l'action en remise en état du syndicat des copropriétaire est prescrite, en faisant valoir que :
- le point de départ de l'action en remise en état court à compter de la réalisation des travaux, de sorte qu'elle est prescrite';
- elle n'a pas réalisé le local, mais uniquement les travaux de raccordements en 1978';
- dans pareille hypothèse, la Cour de cassation considère qu'un syndicat des copropriétaires est irrecevable en sa demande de remise en état si un ouvrage est installé par le constructeur avant la mise en copropriété de l'immeuble, l'article 25 b) étant inapplicable';
Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- déclarer l'appel mal fondé, le rejeter,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI [...] de sa demande d'annulation de la résolution n°23 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires le 10 juin 2021,
- débouter la SCI [...] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions,
- la condamner au paiement d'une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers frais et dépens.
Sur le premier moyen, il soutient que :
- la question du local utilisé par la SCI [...] a fait l'objet de plusieurs débats; un nouveau débat n'était pas nécessaire, le vote pouvant parfaitement se tenir par correspondance, compte-tenu des conditions sanitaires ne permettant pas la tenue d'une assemblée générale dans des conditions habituelles';
- il n'était pas possible d'organiser une assemblée générale en visioconférence dans la mesure où le syndic faisait face à des difficultés techniques et informatiques l'empêchant d'organiser cette visioconférence';
- si le recours à la visioconférence est possible depuis la loi ELAN, encore aurait-il fallu que l'assemblée générale ait préalablement décidé des moyens et supports techniques, ce qui n'a pas été le cas';
- selon l'article 13-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la mise en oeuvre de la visioconférence nécessite de recourir à un système garantissant l'identification des copropriétaires qui participeront à l'assemblée générale à distance et le système de visioconférence doit permettre un vote sécurisé à distance mais également un émargement électronique de la feuille de présence'; or, en l'espèce, la tenue d'une telle visioconférence ne pouvait décemment pas se tenir via ZOOM ou GOOGLE MEET, qui ne sont absolument pas des logiciels permettant de s'assurer de l'identité des présents et donc des votants, ni de recueillir leur signature électronique et donc d'établir une feuille de présence'; en l'absence d'un logiciel permettant la tenue de l'assemblée générale en visioconférence et le recueil de l'identité des participants et de leur signature électronique, le recours à la visioconférence n'était techniquement pas possible';
- il convient de distinguer les réunions et les assemblées générales';
- ce moyen de nullité a déjà été tranché par le juge de la mise en état par ordonnance du 10 novembre 2022 et il ressort du procès-verbal d'assemblée générale que la SCI [...] a voté en faveur de certaines résolutions, de sorte qu'elle ne peut pas être considérée comme opposante à l'ensemble des décisions prises.
Sur le deuxième moyen, il considère que la SCI [...] ne démontre pas que les travaux de remise en état ne relèvent pas de la majorité de l'article 24, qu'il n'est pas ici question d'autorisation donnée pour effectuer des travaux affectant les parties communes, mais de travaux de remise en état, à la suite de travaux entrepris par un copropriétaire, sans autorisation préalable et en toute clandestinité.
En outre, il conteste que le vote relèverait de la majorité de l'article 26, en soutenant que la SCI [...] n'a pas acquis la propriété du local et des parties communes par prescription trentenaire, car celle-ci ne justifie pas :
- d'une possession paisible';
- d'une possession publique, étant observé que de nombreux copropriétaires pensaient que le local était utilisé pour la maintenance de l'ascenseur, que la SCI [...] reconnaît que sa possession du local n'était pas connue, que cela explique la raison pour laquelle les copropriétaires n'ont pas voté en faveur de la résolution et que le médecin avait passé sous silence sa privatisation du local , alors qu'il avait fait connaître un projet de privatisation d'un couloir commun situé entre ses deux lots';
- d'une possession à titre de propriétaire, car sa première intention était d'acquérir la partie commune et elle n'a pas payé la quote-part de charges correspondant à cet emplacement;
- d'une possession non équivoque, car le courriel concernant l'assurance du local est adressé au médecin et ne permet pas de savoir qui est le souscripteur du contrat; la possession est donc équivoque en raison de la dualité de propriétaires possibles.
Sur le troisième moyen, il fait valoir que :
- la SCI [...] a introduit une action en usucapion actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Strasbourg mais, à la date de l'assemblée générale, aucune action en revendication n'avait été introduite;
- la SCI [...] ne démontre pas les conditions de la prescription acquisitive, ni qu'elle ait exercé des actes de possession au-delà de la simple tolérance qui lui avait été accordée par certains des copropriétaires informés de sa détention du local';
- la privatisation du local entraîne un préjudice pour certains copropriétaires, le propriétaire de la place de stationnement n°35 ne pouvant y réaliser aucune manoeuvre nécessaire pour garer son véhicule, ni jouir librement de son lot';
- les copropriétaires ont découvert que la SCI [...] s'était attribuée une partie des communs et ont simplement souhaité mettre fin à cette situation; avant de voter la suppression de cette tolérance, les copropriétaires ont refusé, par deux fois, qu'elle puisse acquérir lesdits communs, en décembre 2020 et en mars 2021';
- la SCI [...] ne démontre pas en quoi la décision prise par la majorité des copropriétaires serait contraire à l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires.
Enfin, il admet que 'les actions introduites aux fins de restitution aux parties communes dans le cas où un copropriétaire se les aurait indûment appropriées' sont des actions réelles soumises à la prescription trentenaire. Cependant, il considère, qu'en application de l'article 2227 du code civil, le délai de prescription court 'à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer', soit, en l'espèce, à compter de l'assemblée générale du 30 décembre 2020 date à laquelle, comme l'indique le médecin, beaucoup de copropriétaires ont découvert l'existence dudit local en lisant le texte de sa proposition lors de l'assemblée générale. Il ajoute que la SCI [...] ne rapporte pas la preuve que ce local aurait été construit il y a plus de 10 ans, les factures produites ne faisant pas état d'un local au rez-de-chaussée, sur les parties communes, et que la plupart des copropriétaires ignoraient que la SCI [...] s'était attribuée une partie des communs; les copropriétaires pensaient que le local était un local technique pour l'ascenseur.
MOTIFS
1. Sur le vote de la résolution par correspondance
Aux termes de l'article 22-2, I, de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, applicable en l'espèce, dans sa rédaction issue de la loi du 31 mai 2021, par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 30 septembre 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique. Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée. Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.
En outre, selon l'article 22-5 de l'ordonnance précitée n°2020- 304, telle que modifiée par la loi du 31 mai 2021, par dérogation aux dispositions de l'article 13-1 du décret du 17 mars 1967 susvisé, et jusqu'au 30 septembre 2021, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu'à ce que l'assemblée générale se prononce sur leur utilisation.
Ainsi, le syndic pouvait recueillir les votes de l'assemblée générale du 10 juin2021 par correspondance, mais était tenu d'organiser un débat en visioconférence, même sans vote, sauf à démontrer que le recours à la visioconférence n'était pas possible.
Celui-ci ne conteste pas que le recours à la visioconférence était techniquement possible, ni que des réunions se sont tenues de cette manière. En revanche, il invoque l'absence de décision prise par l'assemblée générale pour valider un moyen technique permettant l'identification des personnes. Il n'est effectivement pas démontré qu'une assemblée générale ait voté sur l'utilisation d'un tel système.
En outre, si par dérogation à l'article 13-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic pouvait lui-même proposer un système de visiconférence, il n'est pas établi qu'il existait un système de visio permettant l'identification des personnes présentes et répondant aux conditions prescrites par l'article 22-5 de l'ordonnance précitée.
En conséquence, le moyen n'est pas fondé.
2. Sur la majorité applicable
Les parties s'opposent sur les conditions de majorité nécessaires pour le vote de la délibération n°23 ayant pour objet 'demande de suppression du local technique au sous-sol actuellement utilisé par la SCI [...]'.
Selon l'article 24, I, de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version alors applicable, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
La résolution litigieuse, qui vise une simple 'demande de suppression' sans décider de mettre en oeuvre quelque mesure que ce soit, ne correspondait pas à l'une de celles mentionnées par l'article 26 ou par l'article 25 de ladite loi. En particulier, il ne s'agissait pas de donner l'autorisation à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes et conformes à la destination de celui-ci, et ne concernait pas des 'travaux comportant transformation, addition ou amélioration'.
En conséquence, elle devait être votée à la majorité prévue par l'article 24 de ladite loi. Le moyen n'est donc pas fondé.
3. Sur la prescription acquisitive
Selon l'article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. L'article 2262 dudit code précise que les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.
En l'espèce, selon les éléments produits aux débats, le local a été créé au plus tard en 1978 et été utilisé dès cette année, des branchements ayant été effectués cette année là comme il résulte des factures produites aux débats.
Cependant, il n'est pas établi que la possession de ce local par le médecin, puis par la SCI, était publique.
Si l'existence de ce local était visible et que son usage nécessitait l'emploi d'une clé, il n'est pas démontré que les autres copropriétaires avaient connaissance qu'il était utilisé par le médecin, puis par la SCI. Les faits invoqués par ladite société selon lesquels elle assurait le local et entretenait régulièrement les machines qui s'y trouvaient sont d'ailleurs insuffisants à cet effet, étant ajouté qu'elle ne démontre ni la fréquence d'un tel entretien, ni que la personne procédant audit entretien était identifiée par les tiers comme étant mandatée par elle.
En conséquence, le moyen fondé sur l'usucapion sera rejeté.
4. Sur l'abus de majorité
Il appartient à celui qui invoque un abus de majorité de rapporter la preuve que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
En l'espèce, si la délibération a été prise au détriment de la SCI [...], il n'est pas pour autant démontré qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires. Il n'est pas non plus démontré qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires.
Ce moyen sera rejeté.
5. Sur la prescription de l'action en remise en état
La cour constate que le syndicat des copropriétaires n'exerce pas une action en remise en état.
Elle n'est ainsi pas saisie d'une action dirigée contre la SCI [...] susceptible de se heurter à une prescription.
6. Sur les frais et dépens
Il convient de constater que la SCI [...] n'a pas interjeté appel des chefs du jugement ayant statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en son appel, la SCI [...] sera condamnée à supporter les dépens d'appel.
Elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et sa demande sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,
CONFIRME en ses dispositions frappées d'appel le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 15 juin 2023';
Y ajoutant,
CONDAMNE la SCI [...] à supporter les dépens d'appel';
CONDAMNE la SCI [...] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [...] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
REJETTE la demande de la SCI [...] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière, Le Président,