CA Rennes, 4e ch., 19 février 2026, n° 24/05515
RENNES
Arrêt
Autre
4ème Chambre
ARRÊT N° 51
N° RG 24/05515
N° Portalis DBVL-V-B7I-VH7F
(Réf 1ère instance :
TJ [Localité 1] du 23 juillet 2024
RG N° 21/07893)
(3)
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 19 FEVRIER 2026
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,
Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,
Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,
GREFFIER :
Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Décembre 2025
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Février 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.C.I. LE BEAUCARNEA
prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège, [Adresse 1]
Représentée par Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] pris en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège représenté par son Syndic en exercice, la SASU TYCOP (anciennement LMH) Société par actions simplifiée unipersonnelle dont le siège social est Syndic de copropriété [Adresse 3]
Représentée par Me Anne CARMES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
La SCI Le Beaucarnea est propriétaire du lot n°1 correspondant à un local à usage commercial au sein d'un immeuble sis [Adresse 4] à Rennes.
Le 4 octobre 2021, en assemblée générale, les copropriétaires ont adopté, notamment, deux résolutions :
- point n°11 adopté à la majorité prévue à l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : installation d'un portail et mise en place d'un interphone avec système Intratone permettant l'appel sur le téléphone portable des occupants,
- point n°12 adopté à la majorité prévue à l'article 25 de ladite loi : modalités d'ouverture de ce portail sous le porche.
Par acte d'huissier du 7 décembre 2021, la SCI Le Beaucarnea, qui avait voté contre, a fait assigner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Tycop (SASU), devant le tribunal judiciaire de Rennes pour que ces deux résolutions soient jugées inexistantes ou, à tout le moins, qu'elles soient annulées.
Par jugement du 23 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Rennes a :
- Rejeté les demandes de la SCI Le Beaucarnea à l'encontre des résolutions n°11 et 12 adoptées lors de l'assemblée générale de la copropriété du 4 octobre 2021,
- Condamné la SCI Le Beaucarnea aux dépens, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Rennes (35) une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
La SCI Le Beaucarnea a relevé appel de cette décision le 7 octobre 2024.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions en date du 3 novembre 2025, la SCI Le Beaucarnea demande à la cour de :
- Réformer en toutes ses dispositions le jugement,
En conséquence,
- Dire et juger inexistante les résolutions n°11 et 12 de l'assemblée générale du 4 octobre 2021 en ce qu'elle porte atteinte à la valeur et l'usage du lot n° 1 appartenant à la SCI Le Beaucarnea,
- A tout le moins annuler les résolutions n°11 et 12 de l'assemblée générale du 4 octobre 2021,
- Condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic la société Tycop au paiement de la somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic la société Tycop aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés par la SELARL Groleau, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- Dire et juger qu'elle sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposées par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans ses dernières conclusions en date du 31 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic la société Tycop demande à la cour de :
- Confirmer le jugement,
Y ajoutant en cause d'appel,
- Débouter la SCI Le Beaucarnea de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner la SCI Le Beaucarnea à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
- Condamner la même aux entiers dépens.
MOTIFS
La cour constate que l'appel ne porte pas sur l'application des régles de majorité pour adopter les résolutions n°11 et 12 mais sur la seule violation de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la demande d'inexistence ou d'annulation des résolutions n°11 et 12
Après avoir analysé le réglement de copropriété et l'évolution de l'usage du lot n°1 litigieux, le tribunal a jugé que les résolutions contestées ne portent pas atteinte à la destination des parties privatives de la SCI Le Beaucarnea qui restent à usage commercial, ni à ses modalités de jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété applicable, et qu'aucun abus de majorité n'est démontré.
Se fondant sur l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Le Beaucarnea fait valoir que son lot bénéficie non seulement d'une affectation à usage commercial, mais également « d'un droit de passage à tous usages sous le porche d'accès à la copropriété ». Elle soutient alors que tout équipement ou dispositif qui viendrait limiter ou restreindre le libre accès au local commercial, en tout temps et toutes heures porterait atteinte à cette servitude de passage sous le porche par la cour et que l'accès à son lot ne peut pas être limité à l'accès sur rue.
Elle conclut que la fermeture totale de la cour aux piétons porte atteinte à la destination du local commercial puisque la clientèle ne sera plus libre d'aller et venir, que cette fermeture empêche ainsi la location du local à certaines activités et réduit nécessairement l'attractivité du bien.
Le syndicat des copropriétaires rétorque que la preuve de l'atteinte à la jouissance de son lot n'est pas rapportée par la SCI Le Beaucarnea, pas plus que l'atteinte à la valorisation du bien. Il rappelle que le droit de passage par le porche et la cour pour les livraisons doivent se faire avant 10 heures du matin, selon le règlement de copropriété et que ce règlement prévoyait que le porche était clos de sorte que l'ouverture à distance par intratone constitue un progrès.
***
Selon l'article 26 avant-dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable, 'l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété'.
C'est par de justes motifs, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a rejeté la demande d'annulation des résolutions n°11 et 12 sur le fondement de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
La cour relève en outre que :
- la convention de construction en commun figurant dans l'état descriptif et de division de l'immeuble du 23 juin 1966 (verso du 7ème rôle) indique que 'la cour sera commune à tous les copropriétaires' et que 'le porche d'entrée sera clos par une porte' ;
- et que cet état descriptif précise (verso du 13ème rôle) que l'immeuble, en rez-de-chaussée comprend :
* 'un passage charretier central permettant l'accès à la cour, aux entrées de l'immeuble et aux dépendances dont il sera parlé ci-après'
* dans la partie ouest, 'un local à usage de magasin s'accédant directement du [Adresse 5] et qui formera partie du lot n°1 co-après'.
Un acte notarié du 18 novembre 1969 portant convention de construction en commun maintient l'indication suivant laquelle 'le porche d'entrée sera clos par une porte'.
La SCI Le Beaucarnea ne peut pas considérer que le réglement de copropriété n'a pas confirmé la présence d'une porte au niveau du porche en s'appuyant sur le verso du rôle 19 du réglement, celui-ci ne faisant que définir 'les parties communes' par rapport aux parties privatives.
En tout état de cause, elle n'établit pas que la décision d'installation d'un portail et la mise en place d'un interphone avec système Intratone permettant l'appel sur le téléphone portable des occupants sous le porche porte atteinte à l'usage commercial de son lot n°1 garanti par le règlement de copropriété et modifie ou nuit son usage, cette décision n'emportant pas fermeture totale de la cour aux piétons, ce lot disposant d'un accès direct sur le [Adresse 5], les modalités nouvelles d'accès à la cour de l'immeuble par le porche n'empêchant pas l'accès au lot n°1 par la cour, étant en outre précisé que le nouvel accès par le porche à la cour commune sera le même pour tous les copropriétaires et usagers de l'immeuble.
Le jugement sera donc confirmé et les demandes de la SCI Le Beaucarnea de juger inexistantes ou d'annuler les résolutions n°11 et 12 de l'assemblée générale du 4 octobre 2021 seront rejetées.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Succombant à l'instance d'appel, la SCI Le Beaucarnea sera condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Rennes (35) une indemnité de 2. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
- Confirme le jugement du 23 juillet 2024 du tribunal judiciaire de Rennes ;
Y ajoutant,
- Condamne la SCI Le Beaucarnea à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Rennes (35) une indemnité de 2. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne la SCI Le Beaucarnea aux dépens d'appel.
Le Greffier, Le Président,
ARRÊT N° 51
N° RG 24/05515
N° Portalis DBVL-V-B7I-VH7F
(Réf 1ère instance :
TJ [Localité 1] du 23 juillet 2024
RG N° 21/07893)
(3)
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 19 FEVRIER 2026
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,
Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,
Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,
GREFFIER :
Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Décembre 2025
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Février 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.C.I. LE BEAUCARNEA
prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège, [Adresse 1]
Représentée par Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] pris en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège représenté par son Syndic en exercice, la SASU TYCOP (anciennement LMH) Société par actions simplifiée unipersonnelle dont le siège social est Syndic de copropriété [Adresse 3]
Représentée par Me Anne CARMES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
La SCI Le Beaucarnea est propriétaire du lot n°1 correspondant à un local à usage commercial au sein d'un immeuble sis [Adresse 4] à Rennes.
Le 4 octobre 2021, en assemblée générale, les copropriétaires ont adopté, notamment, deux résolutions :
- point n°11 adopté à la majorité prévue à l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : installation d'un portail et mise en place d'un interphone avec système Intratone permettant l'appel sur le téléphone portable des occupants,
- point n°12 adopté à la majorité prévue à l'article 25 de ladite loi : modalités d'ouverture de ce portail sous le porche.
Par acte d'huissier du 7 décembre 2021, la SCI Le Beaucarnea, qui avait voté contre, a fait assigner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Tycop (SASU), devant le tribunal judiciaire de Rennes pour que ces deux résolutions soient jugées inexistantes ou, à tout le moins, qu'elles soient annulées.
Par jugement du 23 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Rennes a :
- Rejeté les demandes de la SCI Le Beaucarnea à l'encontre des résolutions n°11 et 12 adoptées lors de l'assemblée générale de la copropriété du 4 octobre 2021,
- Condamné la SCI Le Beaucarnea aux dépens, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Rennes (35) une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
La SCI Le Beaucarnea a relevé appel de cette décision le 7 octobre 2024.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions en date du 3 novembre 2025, la SCI Le Beaucarnea demande à la cour de :
- Réformer en toutes ses dispositions le jugement,
En conséquence,
- Dire et juger inexistante les résolutions n°11 et 12 de l'assemblée générale du 4 octobre 2021 en ce qu'elle porte atteinte à la valeur et l'usage du lot n° 1 appartenant à la SCI Le Beaucarnea,
- A tout le moins annuler les résolutions n°11 et 12 de l'assemblée générale du 4 octobre 2021,
- Condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic la société Tycop au paiement de la somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic la société Tycop aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés par la SELARL Groleau, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- Dire et juger qu'elle sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposées par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans ses dernières conclusions en date du 31 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic la société Tycop demande à la cour de :
- Confirmer le jugement,
Y ajoutant en cause d'appel,
- Débouter la SCI Le Beaucarnea de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner la SCI Le Beaucarnea à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
- Condamner la même aux entiers dépens.
MOTIFS
La cour constate que l'appel ne porte pas sur l'application des régles de majorité pour adopter les résolutions n°11 et 12 mais sur la seule violation de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la demande d'inexistence ou d'annulation des résolutions n°11 et 12
Après avoir analysé le réglement de copropriété et l'évolution de l'usage du lot n°1 litigieux, le tribunal a jugé que les résolutions contestées ne portent pas atteinte à la destination des parties privatives de la SCI Le Beaucarnea qui restent à usage commercial, ni à ses modalités de jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété applicable, et qu'aucun abus de majorité n'est démontré.
Se fondant sur l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Le Beaucarnea fait valoir que son lot bénéficie non seulement d'une affectation à usage commercial, mais également « d'un droit de passage à tous usages sous le porche d'accès à la copropriété ». Elle soutient alors que tout équipement ou dispositif qui viendrait limiter ou restreindre le libre accès au local commercial, en tout temps et toutes heures porterait atteinte à cette servitude de passage sous le porche par la cour et que l'accès à son lot ne peut pas être limité à l'accès sur rue.
Elle conclut que la fermeture totale de la cour aux piétons porte atteinte à la destination du local commercial puisque la clientèle ne sera plus libre d'aller et venir, que cette fermeture empêche ainsi la location du local à certaines activités et réduit nécessairement l'attractivité du bien.
Le syndicat des copropriétaires rétorque que la preuve de l'atteinte à la jouissance de son lot n'est pas rapportée par la SCI Le Beaucarnea, pas plus que l'atteinte à la valorisation du bien. Il rappelle que le droit de passage par le porche et la cour pour les livraisons doivent se faire avant 10 heures du matin, selon le règlement de copropriété et que ce règlement prévoyait que le porche était clos de sorte que l'ouverture à distance par intratone constitue un progrès.
***
Selon l'article 26 avant-dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable, 'l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété'.
C'est par de justes motifs, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a rejeté la demande d'annulation des résolutions n°11 et 12 sur le fondement de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
La cour relève en outre que :
- la convention de construction en commun figurant dans l'état descriptif et de division de l'immeuble du 23 juin 1966 (verso du 7ème rôle) indique que 'la cour sera commune à tous les copropriétaires' et que 'le porche d'entrée sera clos par une porte' ;
- et que cet état descriptif précise (verso du 13ème rôle) que l'immeuble, en rez-de-chaussée comprend :
* 'un passage charretier central permettant l'accès à la cour, aux entrées de l'immeuble et aux dépendances dont il sera parlé ci-après'
* dans la partie ouest, 'un local à usage de magasin s'accédant directement du [Adresse 5] et qui formera partie du lot n°1 co-après'.
Un acte notarié du 18 novembre 1969 portant convention de construction en commun maintient l'indication suivant laquelle 'le porche d'entrée sera clos par une porte'.
La SCI Le Beaucarnea ne peut pas considérer que le réglement de copropriété n'a pas confirmé la présence d'une porte au niveau du porche en s'appuyant sur le verso du rôle 19 du réglement, celui-ci ne faisant que définir 'les parties communes' par rapport aux parties privatives.
En tout état de cause, elle n'établit pas que la décision d'installation d'un portail et la mise en place d'un interphone avec système Intratone permettant l'appel sur le téléphone portable des occupants sous le porche porte atteinte à l'usage commercial de son lot n°1 garanti par le règlement de copropriété et modifie ou nuit son usage, cette décision n'emportant pas fermeture totale de la cour aux piétons, ce lot disposant d'un accès direct sur le [Adresse 5], les modalités nouvelles d'accès à la cour de l'immeuble par le porche n'empêchant pas l'accès au lot n°1 par la cour, étant en outre précisé que le nouvel accès par le porche à la cour commune sera le même pour tous les copropriétaires et usagers de l'immeuble.
Le jugement sera donc confirmé et les demandes de la SCI Le Beaucarnea de juger inexistantes ou d'annuler les résolutions n°11 et 12 de l'assemblée générale du 4 octobre 2021 seront rejetées.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Succombant à l'instance d'appel, la SCI Le Beaucarnea sera condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Rennes (35) une indemnité de 2. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
- Confirme le jugement du 23 juillet 2024 du tribunal judiciaire de Rennes ;
Y ajoutant,
- Condamne la SCI Le Beaucarnea à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Rennes (35) une indemnité de 2. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne la SCI Le Beaucarnea aux dépens d'appel.
Le Greffier, Le Président,