CA Nîmes, 4e ch. com., 20 février 2026, n° 23/01285
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 23/01285 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IZAR
AV
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]
17 janvier 2023
RG:20/01408
Société AVENIR INVESTISSEMENTS SARL
C/
S.E.L.A.R.L. KPM
S.E.L.A.R.L. SELARL AJ [B] & ASSOCIES
S.A.S. ORTIDE
S.A. SUD JOUETS [Localité 2]
S.C.I. CHRISTAL
S.E.L.A.R.L. AJ [B] & ASSOCIES
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
4ème chambre commerciale
ARRÊT DU 20 FEVRIER 2026
Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 17 Janvier 2023, N°20/01408
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie ROCCI, Présidente,
Madame Agnès VAREILLES, Conseillère,
M. Yan MAITRAL, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Janvier 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 Février 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Société AVENIR INVESTISSEMENTS SARL, SARL au capital de 52140 €, RCS Luxembourg B206174, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social,
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉES :
S.E.L.A.R.L. KPM
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.E.L.A.R.L. SELARL AJ [B] & ASSOCIES ès qualité de mandataire ad'hoc et représentant légal de la SCI CRISTAL , inscrite au RCS Avignon 442 501 292 domiciliée audit siège [Adresse 3], désignée ès-qualités par Ordonnance du Président du Tribunal judiciaire d'AVIGNON du 11 octobre 2023
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Melissa EYDOUX de la SELARL EYDOUX & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
S.A.S. ORTIDE La SAS ORTIDE, Société par actions simplifiées, au capital de 1.000,00 Euros, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 883 418 626, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.A. SUD JOUETS [Localité 2], Société anonyme, au capital de 38.112,00 Euros, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 349 692 707, pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 6]
Représentée par Me Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.C.I. CHRISTAL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social
assignée par procès verbal de recherches infructueuses
[Adresse 8]
[Localité 7]
S.E.L.A.R.L. AJ [B] & ASSOCIES ès qualité de mandataire ad'hoc de la SCI CHRITAL désignée en cette qualité par ordonnance du président du tribunal judiciaire d'Avignon en date du 11 Octobre 2023 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social assignée en intervention forcée à étude par acte d'huissier du 24 novembre 2023.
[Adresse 9]
[Localité 5]
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 08 Janvier 2026
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 20 Février 2026,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Vu l'appel interjeté le 14 avril 2023 par la société Avenir investissements S.A. à l'encontre du jugement rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Carpentras dans l'instance n° RG 20/01408 ;
Vu l'assignation en intervention forcée délivrée le 24 novembre 2023 à la SELARL AJ [B] et associés, désignée ès qualités de mandataire ad'hoc de la SCI Christal, par ordonnance du président du tribunal judiciaire d'Avignon du 11 octobre 2023 (n° RG 23/2494) ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 31 décembre 2025 par la société Avenir investissements S.A., appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 6 janvier 2026 par la SAS Ortide et la SA Sud Jouets Nîmes, intimées, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 22 décembre 2025 par la SCI Christal, intimée, et la SELARL AJ [B] et associés, désignée ès qualités de mandataire ad'hoc de la SCI Christal, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 27 novembre 2025 par la SELARL KPM Notaires associés, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé;
Vu l'ordonnance du 25 novembre 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 8 janvier 2026.
Sur les faits
Le 11 novembre 2019, la société Avenir investissements a émis le souhait d'acquérir le local de la société Christal, situé [Adresse 10] à [Localité 8] (84), au prix de 1.050.000 euros net vendeur en précisant que son offre était faite sous réserve d'une visite technique ultérieure qui devrait confirmer le bon état du lot ; qu'elle était valable jusqu'au 18 novembre 2019 à minuit et qu'en cas de réponse positive de la société Christal, un compromis de vente devrait être signé dans un délai de trente jours.
Le 6 décembre 2019, la société Christal a accepté le prix proposé en indiquant que les honoraires de négociation seraient à la charge de l'acquéreur.
Par courrier du 18 décembre 2019, reçu le 19 décembre 2019, la société Christal a notifié à la société Sud Jouets Nîmes, bénéficiaire d'un bail commercial, le projet de vente afin de lui permettre d'exercer son droit de préférence. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 janvier 2020, cette dernière a manifesté l'intention d'acquérir le bien. Une promesse synallagmatique de vente a été signée le 4 février 2020 entre la société Christal et la société Sud Jouets Nîmes prévoyant une faculté de substitution au profit de l'acquéreur. Le 23 juillet 2020, la société Sud jouets Nîmes s'est substituée la société Ortide laquelle a acquis en définitive le local, aux termes d'un acte reçu le 27 juillet 2020 par Me [S], notaire associé au sein de la société KPM Notaires.
La société Avenir investissements a été informée par courriel du notaire du vendeur du 7 février 2020 que la société Sud jouets Nîmes, locataire, avait préempté. Ayant appris que le bien immobilier avait été cédé à la société Ortide, la société Avenir investissements l'a invitée, par courrier du 14 septembre 2020, à lui vendre le bien aux prix et conditions acceptés par la société Sud Jouets Nîmes, l'informant qu'à défaut, elle agirait en annulation judiciaire de la vente.
Sur la procédure
Par exploits des 27, 30 novembre, et 7 décembre 2020, la société Avenir investissements a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Carpentras les sociétés Ortide, Sud Jouets Nîmes et Christal en nullité de la vente et paiement de dommages et intérêts.
Par exploit du 29 juin 2021, les sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes ont appelé en la cause la société KPM Notaires associés.
Par jugement du 29 mars 2022, la jonction des deux procédures a été prononcée.
Par jugement du 17 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Carpentras :
«Déboute la société Avenir investissements de l'intégralité de ses demandes,
Dit que les demandes subsidiaires des sociétés Sud Jouets et Ortide à l'encontre de la SCI Christal et de la société KPM deviennent sans objet,
Condamne la société Avenir investissements à payer aux sociétés Ortide et Sud Jouets ainsi qu'à la société KPM la somme de 1500 euros à chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La condamne aux entiers dépens ».
La société Avenir investissements a relevé appel le 14 avril 2023 de ce jugement pour le voir annuler ou à tout le moins réformer en toutes ses dispositions.
Il a été procédé le 31 janvier 2023 à la dissolution de la SCI Christal qui a été radiée au registre du tribunal des affaires économiques d'Avignon le 3 mars 2023.
Par ordonnance du 11 octobre 2023 (n° RG 23/2494), le président du tribunal judiciaire d'Avignon a désigné la société AJ [B] et associés en qualité de mandataire ad'hoc de la société Christal. La décision a mis à la charge de la société Avenir investissements une provision de 2 500 euros à valoir sur la rémunération du mandataire ad'hoc et dit que la représentation de la société Christal ne serait effective qu'à réception par le mandataire ad'hoc de la provision.
Par acte du 24 novembre 2023, la société Avenir investissements, appelante, a assigné en intervention forcée la société AJ [B] et associés, ès qualités, devant la cour d'appel de Nîmes.
La provision à valoir sur la rémunération du mandataire ad'hoc de la société Christal a été versée le 29 août 2025.
Par ordonnance du 7 novembre 2025, le conseiller de la mise en état a écarté l'application des sanctions prévues à l'article 910 du code de procédure civile et autorisé la société AJ [B] et associés, ès qualités, à communiquer des conclusions en réponse, avant le 29 novembre 2025, suite à l'assignation en intervention forcée dont elle a été destinataire.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions, la société Avenir investissements, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1113, 1114, 1117, 1121, 1118 du code civil, de l'article 1304-4 du code civil, des articles 566, 564 du code de procédure civile, du rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, des articles 1583 du code civil, des dispositions d'ordre public de l'article L.145-46-1 du code de commerce, de la réponse du ministère de l'économie, des finances et de la relance publiée dans le journal officiel du Sénat du 22 avril 2021, de l'article 1240 du code civil, de l'adage specialia generalibus derogant, des articles 1104 et 1112 du code civil, de :
« Statuant sur l'appel formé par la SARL Avenir investissements, à l'encontre du jugement rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Carpentras,
Le déclarant recevable et bien fondé,
Y faisant droit,
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
« Débouté la société Avenir investissements de l'intégralité de ses demandes,
Dit que les demandes subsidiaires des sociétés Sud Jouets et Ortide à l'encontre de la SCI Christal et de la société KPM deviennent sans objet,
Condamné la société Avenir investissements à payer aux sociétés Ortide et Sud Jouets ainsi qu'à la société KPM la somme de 1.500 euros à chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile
La condamné aux entiers dépens. ».
Statuant à nouveau :
A titre principal
- Juger que la proposition d'achat émise le 11 novembre 2019 par la société Avenir investissements et acceptée le 6 décembre 2019 par la SCI Christal a emporté rencontre des consentements sur la chose et sur le prix et constitue vente parfaite, en application des articles 1113 et 1583 du code civil,
- Juger que le droit de préférence du locataire commercial visé à l'article L145-46-1 du code de commerce est strictement personnel au locataire ;
- Juger qu'aucune faculté de substitution n'est autorisée par l'article L145-46-1 du code de commerce ;
- Juger fautive la stipulation de la faculté de substitution dans le cadre des actes de vente en méconnaissance de l'article L145-46-1 du code de commerce ;
- Juger nulle et sans effet la stipulation de la faculté de substitution dans le cadre des actes de vente en méconnaissance de l'article L145-46-1 du code de commerce ;
- Juger que la vente litigieuse intervenue le 27 juillet 2020 entre la société Christal et la société Ortide est intervenue en fraude des droits de la société Avenir investissements;
- Juger que l'acceptation tardive de l'offre par la SCI Christal à l'égard de la société Avenir investissements est valable et que la vente est parfaite et pleinement opposable à la SCI Christal.
- Juger que les demandes de la société Avenir investissements à l'encontre de la SELARL KPM Notaires et associés ne constituent pas de nouvelles prétentions et ne sauraient être déclarées irrecevables.
En conséquence,
- Juger et prononcer la nullité de l'acte de vente en date du 27 juillet 2020 dressé par Maître [S], notaire à Nîmes, publié au SPF [Localité 8] le 7 août 2020 D 04824 N° d'archivage provisoire P 02919 intervenue entre la SCI Christal, au capital de 380.000 euros, immatriculée au RCS Avignon sous le numéro 442 501 292 prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée audit siège [Adresse 3], vendeur et la société Ortide, SAS au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS Nîmes sous le numéro 883 418 626 prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée audit siège [Adresse 11], acquéreur portant sur le bien ci-après désigné :
à [Localité 8] ([Localité 9]) [Adresse 12] [Localité 10] [Adresse 13], un bâtiment à usage commercial d'une superficie hors d''uvre nette de 1.050 m2 environ, comprenant une surface de vente d'environ 890 m2 et zone de réserve, espaces verts, zone de circulation, et environ 30 places de parking dont 2 affectées à l'usage des personnes à mobilité réduite et 4 condamnés pour les besoins des accès à la surface de vente, dont les références cadastrales sont les suivantes : section AS, N°[Cadastre 1], [Adresse 10] pour 24 a 80 ca, et ce en application des articles 1341-2 et 1123 du code civil ;
- Condamner la SCI Christal, prise en la personne de la SELARL AJ [B] et associés ès-qualités de mandataire ad 'hoc, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, à régulariser un acte de vente au profit de la société Avenir investissements dans un délai de 30 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir portant sur le bien ci-après désigné :
à [Localité 8] ([Localité 9]) [Localité 11], un bâtiment à usage commercial d'une superficie hors d''uvre nette de 1.050 m2 environ, comprenant une surface de vente d'environ 890 m2 et zone de réserve, espaces verts, zone de circulation, et environ 30 places de parking dont 2 affectées à l'usage des personnes à mobilité réduite et 4 condamnés pour les besoins des accès à la surface de vente, dont les références cadastrales sont les suivantes : section AS, N°[Cadastre 1], [Adresse 10] pour 24 a 80 ca,
- Condamner in solidum les SA « Sud Jouets Nîmes », la SAS Ortide, la SCI Christal prise en la personne de la SELARL AJ [B] et associés ès-qualités de mandataire ad' hoc, et la SELARL KPM notaires et associés à régler à la société Avenir investissements la somme de 517.788,45 euros HT, outre TVA au taux de 20 %, pour la période du 6 décembre 2019 au 27 juillet 2025, somme à parfaire, en réparation du préjudice au titre de la perte de loyers que l'acquéreur aurait dû percevoir perçu en l'absence de cette fraude sur le fondement des articles 1240 et 1231-1 du code civil,
A titre subsidiaire, si la cour considère que la société Avenir investissements et la société Christal n'étaient qu'au stade de pourparlers,
- Juger que la société Christal a procédé à une rupture abusive des pourparlers contractuels engagés avec la société Avenir investissements ;
- Juger que la société Christal a commis une faute en rompant sans motif légitime les pourparlers en procédant à la vente du bien convoité au profit de la société Ortide ;
- Condamner la SCI Christal prise en la personne de la SELARL AJ [B] et associés ès-qualités de mandataire ad 'hoc, à verser à la société Avenir investissements la somme de 100 000 euros à titre de dommages intérêts compte tenu du caractère abusif de la rupture des pourparlers ;
En tout état de cause,
- Condamner in solidum les SA « Sud Jouets Nîmes », la SAS Ortide, la SCI Christal prise en la personne de la SELARL AJ [B] et associés ès-qualités de mandataire ad' hoc, et la SELARL KPM notaires et associés à payer à la société Avenir investissements la somme de 5.000 euros à chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Débouter les SA « Sud Jouets Nîmes », la SAS Ortide, la SCI Christal prise en la personne de la SELARL AJ [B] et associés ès-qualités de mandataire ad'hoc, et la SELARL KPM Notaires et associés de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, outre appel incident.
- Condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Vajou Emmanuelle sur son affirmation de droit ».
Au soutien de ses prétentions, la société Avenir investissements, appelante, expose que la vente à son profit était parfaite dès lors qu'il y a eu accord sur la chose et sur le prix. Les parties n'en étaient pas restées au stade des pourparlers. Elle a renoncé implicitement à la condition de délai d'acceptation de l'offre qu'elle avait unilatéralement émise lors de sa proposition d'achat, dans son seul intérêt. C'est en exécution de cet accord parfait que le vendeur a sollicité de son notaire la purge du droit de préférence à l'endroit de son locataire. La société Avenir investissements n'avait aucune raison de faire diligence dès lors que, le 7 février 2020, elle avait été informée que le locataire avait préempté ; ce n'est que lorsqu'elle a consulté le relevé hypothécaire qu'elle a été en mesure de constater que la vente était intervenue avec une société tierce. Elle dispose toujours des fonds nécessaires à la réalisation de l'opération.
L'appelante précise que le droit de préférence est strictement personnel au locataire et ne permet aucune substitution, même d'une société contrôlée par ce dernier. Il s'agit d'un droit incessible. Il ne peut être dérogé aux dispositions spéciales et d'ordre public de l'alinéa 1 de l'article L.145-46-1 du code de commerce qui doit être interprété strictement. La substitution intervenue au profit de la société Ortide est illégale. Le notaire a manqué à son obligation d'efficacité en prévoyant une faculté de substitution dans le compromis de vente. Cet acte a compromis la sécurité juridique des conventions.
L'appelante indique que le notaire, rédacteur de l'acte de vente, engage sa responsabilité délictuelle dès lors que cet acte a compromis la sécurité juridique des conventions. Ses demandes s'inscrivent pleinement dans les exceptions prévues par l'article 566 du code de procédure civile et ne sont pas nouvelles. Elles sont directement liées à la rédaction du compromis de vente et constituent un complément nécessaire pour la mise en 'uvre du droit de préférence. La faute commise de concert par les sociétés Sud Jouets Nîmes, Ortide, Christal et par le notaire est en lien causal avec le préjudice dont elle a souffert constitué par la perte des loyers qu'elle aurait dû percevoir à compter de la vente du 27 juillet 2020.
A défaut de prononcé de la nullité de la vente, l'appelante soutient que la société Christal a manqué à son obligation de négocier de bonne foi. La société Christal ne l'a jamais prévenue, ni avertie de l'intention de sa locataire d'acquérir le bien. La société Christal a eu une attitude déloyale, en entrant en pourparlers et en donnant son accord à l'offre de vente, sans avoir préalablement purgé le droit de préemption.
Dans leurs dernières conclusions, les sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes, intimées, demandent à la cour, au visa de l'article L 145-46-1 du code de commerce, des articles 1113, 1118, et 1583 du code civil, des articles 1304-4 et 1304-6 du code civil et de l'article 1240 du code civil, de :
« Au principal,
Débouter la société Avenir investissements de son appel, de toutes ses demandes, fins et conclusions.
En conséquence.
Confirmer, le cas échéant par substitution de motifs, le jugement du tribunal judiciaire de Carpentras du 17 janvier 2023.
Condamner la société Avenir investissements à porter et payer aux sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Subsidiairement,
En cas d'accueil de la demande de nullité de la vente sollicitée par la société Avenir investissements, et de condamnation à son profit des sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes,
Accueillir l'appel incident des sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes,
Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Carpentras du 17 janvier 2023 en ce qu'il a dit que les demandes subsidiaires des sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes à l'encontre de la société Christal et de la société KPM deviennent sans objet,
Statuant à nouveau,
Vu les articles 1178 et 1352 du code civil,
Vu l'article 1344-1 du code civil,
Condamner la société Christal et/ou la SELARL AJ [B] et associés es qualité de mandataire ad'hoc de la société Christal à porter et payer à la société Ortide la somme de 1.050.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement jusqu'à parfait paiement.
Condamner la société Christal et/ou la SELARL AJ [B] et associés es qualité de mandataire ad'hoc de la société Christal à porter et payer aux sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'article1240 du code civil,
Vu l'article 1344-1 du code civil,
Condamner la société KPM, office notarial, à porter et payer à la société Ortide :
le capital restant dû au jour de l'arrêt à intervenir afférent au prêt de 900.000 euros consenti par le Crédit Lyonnais le 27 juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à venir,
le prix de vente de 1.050.000 euros, in solidum avec le vendeur, la société Christal, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à venir,
les dommages et intérêts dus et à déterminer au titre de tous chefs de préjudice causés par la nullité de la vente immobilière avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à venir.
Condamner la société KPM, office notarial à relever et garantir les sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes de toutes les condamnations quelles qu'en soient la nature et l'étendue au profit de la société Avenir investissements.
Débouter la société KPM, office notarial de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'égard des sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes.
Condamner la société KPM, office notarial à porter et payer aux sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes la somme de 7 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. ».
Les sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes, intimées, répliquent que l'article L.145-46-1 du code de commerce n'interdit nullement au locataire d'être substitué par une personne physique ou morale lors de la vente définitive, à fortiori, à la suite d'un compromis de vente entre le vendeur-bailleur et l'acquéreur-locataire qui emporte perfection de la vente et prévoit expressément une faculté de substitution. Ce qui compte c'est que le droit de préemption soit exercé au moment de la formation de la vente par le locataire. De plus, la société Ortide n'est pas un véritable tiers puisqu'elle a les mêmes associés et dirigeants que la société Sud Jouets Nîmes.
Les sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes soutiennent que la vente entre les sociétés Avenir investissements et Christal n'était pas parfaite. En effet, l'offre a été faite sous une triple condition suspensive. Or, l'acceptation de la vente concernant exclusivement le prix net vendeur et la prise en charge par l'acquéreur des honoraires de l'agent immobilier, sans accord sur une visite technique et la signature d'un compromis dans les trente jours. L'acceptation de la société Christal n'a pas date certaine. Elle est intervenue au mieux le 6 décembre 2019, soit plus de quinze jours après l'expiration de la validité de l'offre. La société Avenir investissements ne pouvait renoncer aux conditions suspensives après que celles-ci n'aient pas été accomplies ou aient défailli. La renonciation par la société Avenir investissements à la double condition suspensive formulée dans l'intérêt des deux parties n'est pas démontrée, ni celle de la société Christal.
Les sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes font valoir, à titre subsidiaire, que rien ne prouve que la société Sud Jouets Nîmes aurait continué à être locataire, à fortiori au loyer et pour la durée qui sont l'objet de la demande de condamnation, et que des loyers auraient été effectivement payés. C'est une perte de chance ne pas avoir perçu des loyers qui constituerait le préjudice de la société Avenir investissements mais elle ne démontre pas l'étendue de la chance perdue. De plus, doivent être déduits les impôts et charges qu'elle aurait supportés si la vente immobilière s'était réalisée à son profit.
En cas de nullité de la vente, les sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes font observer que le notaire aurait méconnu ses obligations de veiller à l'utilité et l'efficacité de l'acte qu'il a reçu ainsi que de conseil et de mise en garde. La responsabilité extracontractuelle du notaire l'oblige à réparer l'intégralité du préjudice subi par les sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes. Il est indifférent que le notaire ne soit pas partie à la vente, ni au prêt consenti pour financer l'achat immobilier.
Dans ses dernières conclusions, la société KPM Notaires associés, intimée, demande à la cour, au visa de l'article L 145-46-1 du code de commerce, de l'article 1240 du code civil et des articles 915-2 et 564 du code de procédure civile, de :
« Déclarer irrecevables les demandes de la société 'Avenir investissements' à l'encontre de la Selarl KPM Notaires &associés,
Déclarer irrecevables ou subsidiairement infondées les demandes de la SELARL AJ [B] et associés, ès qualités, et de la SCI Christal, à l'encontre de la Selarl KPM Notaires,
Confirmer le jugement dont appel ,
Débouter les sociétés Ortide et Sud Jouet Nîmes ou toute autre partie de l'intégralité de leur appel incident à titre subsidiaire à l'égard de la SELARL KPM Notaires associés,
Considérant que la vente authentifiée par l'étude notariale ne peut en aucun cas être annulée,
Considérant que l'étude notariale n'a commis aucune faute et qu'il n'existe aucun préjudice indemnisable en lien de causalité
Condamner les sociétés Ortide et Sud Jouet à régler la SELARL KPM Notaire une somme de 3 000 euros d'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens. ».
La société KPM Notaires associés, intimée, souligne que l'article L.145-46 du code de commerce n'interdit pas une faculté de substitution. La vente ne peut donc être annulée.
La société KPM Notaires associés rappelle qu'en cas d'annulation de la vente, les parties sont remises dans l'état antérieur à l'acte annulé et que le notaire n'étant pas une partie à l'acte, il ne peut en aucun cas être condamné à la restitution du prix de vente ou au remboursement d'un capital restant dû sur un prêt.
La société KPM Notaires associés souligne que la société Avenir investissements n'a présenté aucune demande à son encontre dans les trois mois de son appel, ni même en première instance. Les demandes formées, pour la première fois, dans les conclusions du 2 septembre 2025 sont irrecevables comme contraires aux articles 915-2 et 564 du code de procédure civile. De même, les demandes nouvelles de la SCI Christal, défaillante en première instance, et de la SELARL AJ [B] et associés sont irrecevables. Subisidiairement, il n'est pas justifié d'une faute et d'un préjudice en lien de causalité.
Dans leurs dernières conclusions, la société AJ [B] et associés, ès qualités, et la société Christal, intimées à titre principal et à titre incident, appelantes à titre incident, demandent à la cour, au visa des articles L 145-46-1 du code de commerce, des articles 1113, 1118, et 1583 du code civil, des articles 1304-4 et 1304-6 du code civil, et de l'article 1240 du code civil, de :
« A titre principal
- Débouter la société Avenir investissements de son appel, de toutes ses demandes, fins et conclusions.
En conséquence,
- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras du 17 janvier 2023 en toutes ses dispositions,
- Déclarer irrecevable la demande présentée par la société Avenir investissements aux termes de laquelle cette dernière sollicite à titre subsidiaire la condamnation de la société Cristal pris en la personne de son mandataire ad 'hoc la SELARL [B] et associés la somme de 100.000 euros au titre d'une prétendue rupture abusive des pourparlers
En conséquence,
- Rejeter cette demande nouvelle
Pour le surplus et sur le fond de la demande,
- Débouter la société Avenir investissements de son appel, de toutes ses demandes, fins et conclusions.
A titre subsidiaire et d'appel incident
En cas d'accueil de la demande de nullité de la vente sollicitée par la société Avenir investissements, et de condamnation à son profit de la société Cristal prise en la personne de son mandataire ad'hoc la SELARL AJ [B] et associés
- Accueillir l'appel incident de la société Cristal prise en la personne de son mandataire ad'hoc la SELARL AJ [B] et associé,
- Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Carpentras du 17 janvier 2023 en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes de reprise réciproques
Statuant à nouveau,
- Débouter la société Avenir investissements de sa demande de régularisation de l'acte de vente sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard,
- Subsidiairement ramener l'astreinte à un montant symbolique
- Ordonner les restitutions réciproques de la chose et du prix entre la société Christal prise en la personne de son mandataire ad'hoc la SELARL AJ [B] et associés et la société Ortide
- Ordonner que la restitution du prix interviendra après restitution de l'immeuble
- Condamner la société Ortide à la restitution des lieux dans l'état dans lequel il se trouvait au jour de la vente outre les fruits et la valeur de la jouissance de l'immeuble depuis la vente intervenue le 27 juillet 2020, soit les loyers perçus à hauteur de 98.952 euros HT par an, outre révision triennale et ce, jusqu'à régularisation de la nouvelle vente avec la société Avenir investissements
Subsidiairement
- Condamner la société Ortide à la restitution des lieux dans l'état dans lequel il se trouvait au jour de la vente outre les fruits et la valeur de la jouissance de l'immeuble depuis l'acte introductif d'instance du 27 novembre 2020, soit les loyers perçus à hauteur de 98.952 euros HT par an, outre révision triennale et ce, jusqu'à régularisation de la nouvelle vente avec la société Avenir investissements
- Condamner la société KPM à relever et garantir la société Cristal de toutes condamnations mise à sa charge
- Subsidiairement, condamner la société KPM à indemniser la société Cristal du préjudice subi du fait de l'inefficacité de l'acte notarié établi résultant de toutes les condamnations mises à la charge de la SCI Cristal, prise en la personne de son mandataire ad 'hoc par la juridiction de céans, outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir
- Débouter la société KPM, Office Notarial et les sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'égard de la société Cristal prise en la personne de son mandataire ad'hoc la SELARL AJ [B] et associé.
- Condamner la société Avenir investissements ou tous succombant au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner la société Avenir investissements ou tous succombant aux entiers dépens.
La SCI Christal et la SELARL AJ [B] et associés, ès qualités de mandataire ad'hoc de la SCI Christal, répliquent que l'offre de la société Avenir investissements ayant été acceptée hors délai, elle a cessé d'exister. Aucune des conditions suspensives de l'offre n'a été remplie, l'accord n'est pas parfait.
La SCI Christal et la SELARL AJ [B] et associés, ès qualités, font également valoir qu'aucune disposition ne prévoit qu'il soit d'ordre public que le droit de préemption soit attaché uniquement à la personne du locataire et qu'il ne puisse pas, sur accord conjoint avec le bailleur, se faire substituer un quelconque tiers acquéreur.
Pour s'opposer aux demandes d'astreinte et d'indemnisation de la société Avenir investissements, la SCI Christal et la SELARL AJ [B] et associés, ès qualités, expliquent que la société Avenir investissements a été négligente, après avoir présenté son offre d'achat, et qu'elle s'est désintéressée de la vente. L'astreinte ne pourrait intervenir qu'après restitution des lieux et leur remise en état par la société Ortide. A défaut, la SCI Christal ne pourrait régulariser un acte de vente au profit de la société Avenir investissements. Cette dernière n'a subi aucun préjudice, les loyers étant hypothétiques et la contrepartie du statut du propriétaire qui impose des devoirs. Les loyers ne constituent pas un revenu net. Il n'existe aucun lien de causalité entre la prétendue faute ou inexécution contractuelle et le préjudice invoqué.
La SCI Christal et la SELARL AJ [B] et associés, ès qualités, soutiennent que la demande d'indemnisation au titre d'une prétendue rupture abusive des pourparlers est une demande nouvelle, irrecevable en appel, et non un moyen nouveau de défense.
La SCI Christal et la SELARL AJ [B] et associés, ès qualités, précisent que si la vente était annulée, la société Ortide ne pourrait plus évoquer la bonne foi, depuis l'acte introductif d'instance du 27 novembre 2020, et devrait restituer tous les loyers perçus depuis cette date.
La SCI Christal et la SELARL AJ [B] et associés, ès qualités, se prévalent également, à titre subsidiaire, de la défaillance du notaire qui a manqué à ses obligations et a inséré des clauses irrégulières et inefficaces au sein de son acte. Leur demande de garantie contre le notaire répond aux exceptions des articles 564 et 566 du code de procédure civile et n'est pas irrecevable.
Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.
MOTIFS
1) Sur la substitution de la société Sud Jouets Nîmes par la société Ortide
L'article L.145-46-1, alinéa 1, du code de commerce, dans sa version applicable au présent litige, dispose que lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Ces dispositions sont d'ordre public (3e Civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605). Il s'en suit que le preneur à bail commercial ne peut pas renoncer à son droit de préférence qui s'exerce nonobstant toutes clauses contraires.
La société Avenir investissements fait valoir que le mécanisme du droit de préférence du preneur à bail commercial est calqué sur celui applicable au droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens ruraux et qu'il ne peut être cédé.
Si l'article L.412-4, alinéa 3, du code rural prévoit que le droit de préemption institué au profit de l'exploitant preneur d'un fonds de terre ou d'un bien rural ne peut en aucun cas être cédé, l'article L.412-5, alinéa 3, permet au bénéficiaire du droit de préemption d'exercer personnellement ce droit mais également de subroger dans son exercice son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou un descendant majeur ou mineur émancipé qui remplissent les conditions prévues de durée d'exercice de la profession agricole ou de diplôme d'enseignement agricole.
Il résulte de la réponse ministérielle n° 21555 ( JO Sénat 22 avril 2021) que 'la reconnaissance d'un droit de préférence au preneur lors de la vente du bien vise à favoriser le maintien des très petites entreprises commerciales et artisanales dans les zones de centre-ville soumises à une pression immobilière. Cette disposition contribue ainsi à la pérennité du tissu économique local et à son dynamisme.
Néanmoins, le droit de préférence étant une limite à l'exercice du droit de propriété, les conditions d'exercice doivent connaître une interprétation stricte. Ainsi, seul le titulaire du bail portant sur le local commercial ou artisanal peut en bénéficier. Si le locataire est une société, le droit de préférence lui revient, et ne peut bénéficier individuellement à un actionnaire, un dirigeant ou un salarié, fut-il occupant des lieux.'
Il s'en déduit que le bailleur n'est pas tenu de notifier la vente à d'autres personnes physiques ou morales que le preneur qui peut seul revendiquer un droit de préférence susceptible de porter atteinte à la libre disposition par le bailleur de son bien immobilier.
Toutefois, le droit de préférence prévu par l'article L.145-46-1, alinéa 1, du code de commerce, vise exclusivement à protéger les intérêts du preneur et à lui permettre de maintenir son activité dans le lieu dans lequel elle s'exerçait, en dépit de la vente envisagée par le propriétaire du local commercial. De plus, cet article ne pose pas d'interdiction pour le preneur à bail commercial de se substituer une autre structure juridique qu'il a lui-même constituée, après avoir régulièrement exercé son droit.
En l'occurrence, c'est bien la société Sud jouets Nîmes, elle-même, qui a manifesté son intention d'acquérir le local commercial au prix annoncé par le propriétaire bailleur de sorte qu'il y a eu un accord sur la chose et le prix avec la SCI Christal rendant la vente parfaite entre les parties.
Il n'est pas établi qu'en prévoyant dans la promesse synallagmatique de vente du 4 février 2020 une clause de substitution, la société Sud jouets Nîmes ait eu l'intention, avec la complicité de la SCI Christal, de détourner l'exercice de son droit de préférence, dans le but d'évincer le tiers candidat acquéreur qu'est la société Avenir investissements. En effet, d'une part, le droit de préemption a bien été mis en oeuvre au bénéfice du locataire de sorte que l'objectif de ce droit, soit la protection des intérêts du preneur a bien été rempli ; d'autre part, la clause de substitution n'a eu pour seul objet que de permettre aux associés et dirigeants de la société Sud jouets Nîmes d'optimiser leur organisation patrimoniale en constituant une personne morale distincte afin d'acquérir le bien immobilier litigieux et de permettre à la société Sud jouets Nîmes de conserver son statut de locataire.
Il convient, par conséquent, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Avenir investissements de sa demande d'annulation de la vente intervenue le 27 juillet 2020 au profit de la société Ortide.
2) Sur la demande subsidiaire en dommages-intérêts formée par la société Avenir investissements à l'encontre de la SCI Christal au titre de la rupture abusive des pourparlers
La société Avenir investissements a formulé, pour la première fois, dans ses premières conclusions en cause d'appel, une demande d'indemnisation à hauteur de 100 000 euros à l'encontre de la SCI Christal, pour la faute commise de concert avec les sociétés Ortide et Sud jouets Nîmes, constituée par le détournement du droit de préférence. Dans ses conclusions d'appel du 2 septembre 2025, la société Avenir investissements a présenté la même demande à l'encontre de la SCI Christal mais en invoquant la rupture abusive des pourparlers.
Cette demande d'indemnisation tend à voir réparer le préjudice subi par la société Avenir investissements du fait de la non réalisation de la vente à son profit. Elle est l'accessoire et le complément de la demande en annulation de la vente, formée en première instance. Elle est donc recevable, en application de l'article 564 du code de procédure civile.
En revanche, cette demande en dommages-intérêts est infondée et doit être rejetée dès lors que la SCI Christal n'avait aucune obligation de purger le droit de préférence de son locataire, avant d'entrer en pourparlers avec la société Avenir investissements et d'accepter son offre d'achat. Le comportement déloyal de la SCI Christal n'est pas caractérisé. De plus, la société Avenir investissements a bien été informée le 7 février 2020 par le notaire du vendeur de l'intention de sa locataire d'exercer son droit de préférence et d'acquérir le bien immobilier litigieux.
3) Sur les demandes formées par la société Avenir investissements à l'encontre de la Selarl KPM Notaires &associés
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
La notion d'évolution du litige est étrangère à la recevabilité des demandes nouvelles formées en appel contre une personne qui était partie au procès devant le tribunal ( 3e Civ., 25 janvier 1995, n° 93-12.815).
Le droit d'intimer en appel tous ceux qui ont été parties en première instance n'emporte pas celui de présenter des prétentions à l'encontre des parties contre lesquelles l'appelant n'avait pas conclu en première instance (Com 26 février 2013, pourvoi n° 11-19742).
En l'occurrence, la société Avenir investissements a formulé, pour la première fois, en cause d'appel, par voie de conclusions notifiées le 2 septembre 2025, des demandes de condamnation pécuniaire au titre de la perte de loyers à l'encontre de la société de notaires qui était partie en première instance. Ces demandes nouvelles en appel sont irrecevables.
De surcroît, la société Avenir investissements n'a pas présenté ses prétentions sur le fond à l'encontre de la société de notaires, dans le délai de trois mois à compter de sa déclaration d'appel, au mépris des dispositions de l'ancien article 910-4 du code de procédure civile applicable au présent litige.
4) Sur les demandes formées par la SCI Christal et son mandataire ad hoc à l'encontre de la Selarl KPM Notaires &associés
Il n'est pas nécessaire de statuer sur la recevabilité des demandes en garantie et, subsidiairement, en indemnisation formées par la SCI Christal à l'encontre de la SCP de notaires qui sont devenues sans objet, du fait de la confirmation du jugement de première instance.
5) Sur les frais du procès
La société Avenir investissements, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel.
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur des parties intimées et de leur allouer à chacune une indemnité de 2 500 euros, à ce titre.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant,
Déclare irrecevables les demandes formées par la société Avenir investissements à l'encontre de la Selarl KPM Notaires & associés,
Déclare recevable mais infondée la société Avenir investissements en sa demande en dommages-intérêts à l'encontre de la SCI Christal,
Déboute la société Avenir investissements de sa demande en dommages-intérêts à l'encontre de la SCI Christal,
Déclare sans objet les demandes formées par la SCI Christal, représentée par la SELARL AJ [B] et associés, ès qualités de mandataire ad'hoc, à l'encontre de la Selarl KPM Notaires & associés,
Condamne la société Avenir investissements aux entiers dépens d'appel,
Condamne la société Avenir investissements à payer aux sociétés Sud jouets Nîmes et Ortide, prises ensemble, une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Avenir investissements à payer à la SCI Christal, représentée par la SELARL AJ [B] et associés, ès qualités de mandataire ad'hoc, une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Avenir investissements à payer à la Selarl KPM Notaires & associés une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 23/01285 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IZAR
AV
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]
17 janvier 2023
RG:20/01408
Société AVENIR INVESTISSEMENTS SARL
C/
S.E.L.A.R.L. KPM
S.E.L.A.R.L. SELARL AJ [B] & ASSOCIES
S.A.S. ORTIDE
S.A. SUD JOUETS [Localité 2]
S.C.I. CHRISTAL
S.E.L.A.R.L. AJ [B] & ASSOCIES
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
4ème chambre commerciale
ARRÊT DU 20 FEVRIER 2026
Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 17 Janvier 2023, N°20/01408
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie ROCCI, Présidente,
Madame Agnès VAREILLES, Conseillère,
M. Yan MAITRAL, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Janvier 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 Février 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Société AVENIR INVESTISSEMENTS SARL, SARL au capital de 52140 €, RCS Luxembourg B206174, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social,
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉES :
S.E.L.A.R.L. KPM
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.E.L.A.R.L. SELARL AJ [B] & ASSOCIES ès qualité de mandataire ad'hoc et représentant légal de la SCI CRISTAL , inscrite au RCS Avignon 442 501 292 domiciliée audit siège [Adresse 3], désignée ès-qualités par Ordonnance du Président du Tribunal judiciaire d'AVIGNON du 11 octobre 2023
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Melissa EYDOUX de la SELARL EYDOUX & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
S.A.S. ORTIDE La SAS ORTIDE, Société par actions simplifiées, au capital de 1.000,00 Euros, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 883 418 626, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.A. SUD JOUETS [Localité 2], Société anonyme, au capital de 38.112,00 Euros, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 349 692 707, pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 6]
Représentée par Me Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.C.I. CHRISTAL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social
assignée par procès verbal de recherches infructueuses
[Adresse 8]
[Localité 7]
S.E.L.A.R.L. AJ [B] & ASSOCIES ès qualité de mandataire ad'hoc de la SCI CHRITAL désignée en cette qualité par ordonnance du président du tribunal judiciaire d'Avignon en date du 11 Octobre 2023 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social assignée en intervention forcée à étude par acte d'huissier du 24 novembre 2023.
[Adresse 9]
[Localité 5]
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 08 Janvier 2026
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 20 Février 2026,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Vu l'appel interjeté le 14 avril 2023 par la société Avenir investissements S.A. à l'encontre du jugement rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Carpentras dans l'instance n° RG 20/01408 ;
Vu l'assignation en intervention forcée délivrée le 24 novembre 2023 à la SELARL AJ [B] et associés, désignée ès qualités de mandataire ad'hoc de la SCI Christal, par ordonnance du président du tribunal judiciaire d'Avignon du 11 octobre 2023 (n° RG 23/2494) ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 31 décembre 2025 par la société Avenir investissements S.A., appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 6 janvier 2026 par la SAS Ortide et la SA Sud Jouets Nîmes, intimées, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 22 décembre 2025 par la SCI Christal, intimée, et la SELARL AJ [B] et associés, désignée ès qualités de mandataire ad'hoc de la SCI Christal, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 27 novembre 2025 par la SELARL KPM Notaires associés, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé;
Vu l'ordonnance du 25 novembre 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 8 janvier 2026.
Sur les faits
Le 11 novembre 2019, la société Avenir investissements a émis le souhait d'acquérir le local de la société Christal, situé [Adresse 10] à [Localité 8] (84), au prix de 1.050.000 euros net vendeur en précisant que son offre était faite sous réserve d'une visite technique ultérieure qui devrait confirmer le bon état du lot ; qu'elle était valable jusqu'au 18 novembre 2019 à minuit et qu'en cas de réponse positive de la société Christal, un compromis de vente devrait être signé dans un délai de trente jours.
Le 6 décembre 2019, la société Christal a accepté le prix proposé en indiquant que les honoraires de négociation seraient à la charge de l'acquéreur.
Par courrier du 18 décembre 2019, reçu le 19 décembre 2019, la société Christal a notifié à la société Sud Jouets Nîmes, bénéficiaire d'un bail commercial, le projet de vente afin de lui permettre d'exercer son droit de préférence. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 janvier 2020, cette dernière a manifesté l'intention d'acquérir le bien. Une promesse synallagmatique de vente a été signée le 4 février 2020 entre la société Christal et la société Sud Jouets Nîmes prévoyant une faculté de substitution au profit de l'acquéreur. Le 23 juillet 2020, la société Sud jouets Nîmes s'est substituée la société Ortide laquelle a acquis en définitive le local, aux termes d'un acte reçu le 27 juillet 2020 par Me [S], notaire associé au sein de la société KPM Notaires.
La société Avenir investissements a été informée par courriel du notaire du vendeur du 7 février 2020 que la société Sud jouets Nîmes, locataire, avait préempté. Ayant appris que le bien immobilier avait été cédé à la société Ortide, la société Avenir investissements l'a invitée, par courrier du 14 septembre 2020, à lui vendre le bien aux prix et conditions acceptés par la société Sud Jouets Nîmes, l'informant qu'à défaut, elle agirait en annulation judiciaire de la vente.
Sur la procédure
Par exploits des 27, 30 novembre, et 7 décembre 2020, la société Avenir investissements a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Carpentras les sociétés Ortide, Sud Jouets Nîmes et Christal en nullité de la vente et paiement de dommages et intérêts.
Par exploit du 29 juin 2021, les sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes ont appelé en la cause la société KPM Notaires associés.
Par jugement du 29 mars 2022, la jonction des deux procédures a été prononcée.
Par jugement du 17 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Carpentras :
«Déboute la société Avenir investissements de l'intégralité de ses demandes,
Dit que les demandes subsidiaires des sociétés Sud Jouets et Ortide à l'encontre de la SCI Christal et de la société KPM deviennent sans objet,
Condamne la société Avenir investissements à payer aux sociétés Ortide et Sud Jouets ainsi qu'à la société KPM la somme de 1500 euros à chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La condamne aux entiers dépens ».
La société Avenir investissements a relevé appel le 14 avril 2023 de ce jugement pour le voir annuler ou à tout le moins réformer en toutes ses dispositions.
Il a été procédé le 31 janvier 2023 à la dissolution de la SCI Christal qui a été radiée au registre du tribunal des affaires économiques d'Avignon le 3 mars 2023.
Par ordonnance du 11 octobre 2023 (n° RG 23/2494), le président du tribunal judiciaire d'Avignon a désigné la société AJ [B] et associés en qualité de mandataire ad'hoc de la société Christal. La décision a mis à la charge de la société Avenir investissements une provision de 2 500 euros à valoir sur la rémunération du mandataire ad'hoc et dit que la représentation de la société Christal ne serait effective qu'à réception par le mandataire ad'hoc de la provision.
Par acte du 24 novembre 2023, la société Avenir investissements, appelante, a assigné en intervention forcée la société AJ [B] et associés, ès qualités, devant la cour d'appel de Nîmes.
La provision à valoir sur la rémunération du mandataire ad'hoc de la société Christal a été versée le 29 août 2025.
Par ordonnance du 7 novembre 2025, le conseiller de la mise en état a écarté l'application des sanctions prévues à l'article 910 du code de procédure civile et autorisé la société AJ [B] et associés, ès qualités, à communiquer des conclusions en réponse, avant le 29 novembre 2025, suite à l'assignation en intervention forcée dont elle a été destinataire.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions, la société Avenir investissements, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1113, 1114, 1117, 1121, 1118 du code civil, de l'article 1304-4 du code civil, des articles 566, 564 du code de procédure civile, du rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, des articles 1583 du code civil, des dispositions d'ordre public de l'article L.145-46-1 du code de commerce, de la réponse du ministère de l'économie, des finances et de la relance publiée dans le journal officiel du Sénat du 22 avril 2021, de l'article 1240 du code civil, de l'adage specialia generalibus derogant, des articles 1104 et 1112 du code civil, de :
« Statuant sur l'appel formé par la SARL Avenir investissements, à l'encontre du jugement rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Carpentras,
Le déclarant recevable et bien fondé,
Y faisant droit,
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
« Débouté la société Avenir investissements de l'intégralité de ses demandes,
Dit que les demandes subsidiaires des sociétés Sud Jouets et Ortide à l'encontre de la SCI Christal et de la société KPM deviennent sans objet,
Condamné la société Avenir investissements à payer aux sociétés Ortide et Sud Jouets ainsi qu'à la société KPM la somme de 1.500 euros à chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile
La condamné aux entiers dépens. ».
Statuant à nouveau :
A titre principal
- Juger que la proposition d'achat émise le 11 novembre 2019 par la société Avenir investissements et acceptée le 6 décembre 2019 par la SCI Christal a emporté rencontre des consentements sur la chose et sur le prix et constitue vente parfaite, en application des articles 1113 et 1583 du code civil,
- Juger que le droit de préférence du locataire commercial visé à l'article L145-46-1 du code de commerce est strictement personnel au locataire ;
- Juger qu'aucune faculté de substitution n'est autorisée par l'article L145-46-1 du code de commerce ;
- Juger fautive la stipulation de la faculté de substitution dans le cadre des actes de vente en méconnaissance de l'article L145-46-1 du code de commerce ;
- Juger nulle et sans effet la stipulation de la faculté de substitution dans le cadre des actes de vente en méconnaissance de l'article L145-46-1 du code de commerce ;
- Juger que la vente litigieuse intervenue le 27 juillet 2020 entre la société Christal et la société Ortide est intervenue en fraude des droits de la société Avenir investissements;
- Juger que l'acceptation tardive de l'offre par la SCI Christal à l'égard de la société Avenir investissements est valable et que la vente est parfaite et pleinement opposable à la SCI Christal.
- Juger que les demandes de la société Avenir investissements à l'encontre de la SELARL KPM Notaires et associés ne constituent pas de nouvelles prétentions et ne sauraient être déclarées irrecevables.
En conséquence,
- Juger et prononcer la nullité de l'acte de vente en date du 27 juillet 2020 dressé par Maître [S], notaire à Nîmes, publié au SPF [Localité 8] le 7 août 2020 D 04824 N° d'archivage provisoire P 02919 intervenue entre la SCI Christal, au capital de 380.000 euros, immatriculée au RCS Avignon sous le numéro 442 501 292 prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée audit siège [Adresse 3], vendeur et la société Ortide, SAS au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS Nîmes sous le numéro 883 418 626 prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée audit siège [Adresse 11], acquéreur portant sur le bien ci-après désigné :
à [Localité 8] ([Localité 9]) [Adresse 12] [Localité 10] [Adresse 13], un bâtiment à usage commercial d'une superficie hors d''uvre nette de 1.050 m2 environ, comprenant une surface de vente d'environ 890 m2 et zone de réserve, espaces verts, zone de circulation, et environ 30 places de parking dont 2 affectées à l'usage des personnes à mobilité réduite et 4 condamnés pour les besoins des accès à la surface de vente, dont les références cadastrales sont les suivantes : section AS, N°[Cadastre 1], [Adresse 10] pour 24 a 80 ca, et ce en application des articles 1341-2 et 1123 du code civil ;
- Condamner la SCI Christal, prise en la personne de la SELARL AJ [B] et associés ès-qualités de mandataire ad 'hoc, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, à régulariser un acte de vente au profit de la société Avenir investissements dans un délai de 30 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir portant sur le bien ci-après désigné :
à [Localité 8] ([Localité 9]) [Localité 11], un bâtiment à usage commercial d'une superficie hors d''uvre nette de 1.050 m2 environ, comprenant une surface de vente d'environ 890 m2 et zone de réserve, espaces verts, zone de circulation, et environ 30 places de parking dont 2 affectées à l'usage des personnes à mobilité réduite et 4 condamnés pour les besoins des accès à la surface de vente, dont les références cadastrales sont les suivantes : section AS, N°[Cadastre 1], [Adresse 10] pour 24 a 80 ca,
- Condamner in solidum les SA « Sud Jouets Nîmes », la SAS Ortide, la SCI Christal prise en la personne de la SELARL AJ [B] et associés ès-qualités de mandataire ad' hoc, et la SELARL KPM notaires et associés à régler à la société Avenir investissements la somme de 517.788,45 euros HT, outre TVA au taux de 20 %, pour la période du 6 décembre 2019 au 27 juillet 2025, somme à parfaire, en réparation du préjudice au titre de la perte de loyers que l'acquéreur aurait dû percevoir perçu en l'absence de cette fraude sur le fondement des articles 1240 et 1231-1 du code civil,
A titre subsidiaire, si la cour considère que la société Avenir investissements et la société Christal n'étaient qu'au stade de pourparlers,
- Juger que la société Christal a procédé à une rupture abusive des pourparlers contractuels engagés avec la société Avenir investissements ;
- Juger que la société Christal a commis une faute en rompant sans motif légitime les pourparlers en procédant à la vente du bien convoité au profit de la société Ortide ;
- Condamner la SCI Christal prise en la personne de la SELARL AJ [B] et associés ès-qualités de mandataire ad 'hoc, à verser à la société Avenir investissements la somme de 100 000 euros à titre de dommages intérêts compte tenu du caractère abusif de la rupture des pourparlers ;
En tout état de cause,
- Condamner in solidum les SA « Sud Jouets Nîmes », la SAS Ortide, la SCI Christal prise en la personne de la SELARL AJ [B] et associés ès-qualités de mandataire ad' hoc, et la SELARL KPM notaires et associés à payer à la société Avenir investissements la somme de 5.000 euros à chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Débouter les SA « Sud Jouets Nîmes », la SAS Ortide, la SCI Christal prise en la personne de la SELARL AJ [B] et associés ès-qualités de mandataire ad'hoc, et la SELARL KPM Notaires et associés de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, outre appel incident.
- Condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Vajou Emmanuelle sur son affirmation de droit ».
Au soutien de ses prétentions, la société Avenir investissements, appelante, expose que la vente à son profit était parfaite dès lors qu'il y a eu accord sur la chose et sur le prix. Les parties n'en étaient pas restées au stade des pourparlers. Elle a renoncé implicitement à la condition de délai d'acceptation de l'offre qu'elle avait unilatéralement émise lors de sa proposition d'achat, dans son seul intérêt. C'est en exécution de cet accord parfait que le vendeur a sollicité de son notaire la purge du droit de préférence à l'endroit de son locataire. La société Avenir investissements n'avait aucune raison de faire diligence dès lors que, le 7 février 2020, elle avait été informée que le locataire avait préempté ; ce n'est que lorsqu'elle a consulté le relevé hypothécaire qu'elle a été en mesure de constater que la vente était intervenue avec une société tierce. Elle dispose toujours des fonds nécessaires à la réalisation de l'opération.
L'appelante précise que le droit de préférence est strictement personnel au locataire et ne permet aucune substitution, même d'une société contrôlée par ce dernier. Il s'agit d'un droit incessible. Il ne peut être dérogé aux dispositions spéciales et d'ordre public de l'alinéa 1 de l'article L.145-46-1 du code de commerce qui doit être interprété strictement. La substitution intervenue au profit de la société Ortide est illégale. Le notaire a manqué à son obligation d'efficacité en prévoyant une faculté de substitution dans le compromis de vente. Cet acte a compromis la sécurité juridique des conventions.
L'appelante indique que le notaire, rédacteur de l'acte de vente, engage sa responsabilité délictuelle dès lors que cet acte a compromis la sécurité juridique des conventions. Ses demandes s'inscrivent pleinement dans les exceptions prévues par l'article 566 du code de procédure civile et ne sont pas nouvelles. Elles sont directement liées à la rédaction du compromis de vente et constituent un complément nécessaire pour la mise en 'uvre du droit de préférence. La faute commise de concert par les sociétés Sud Jouets Nîmes, Ortide, Christal et par le notaire est en lien causal avec le préjudice dont elle a souffert constitué par la perte des loyers qu'elle aurait dû percevoir à compter de la vente du 27 juillet 2020.
A défaut de prononcé de la nullité de la vente, l'appelante soutient que la société Christal a manqué à son obligation de négocier de bonne foi. La société Christal ne l'a jamais prévenue, ni avertie de l'intention de sa locataire d'acquérir le bien. La société Christal a eu une attitude déloyale, en entrant en pourparlers et en donnant son accord à l'offre de vente, sans avoir préalablement purgé le droit de préemption.
Dans leurs dernières conclusions, les sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes, intimées, demandent à la cour, au visa de l'article L 145-46-1 du code de commerce, des articles 1113, 1118, et 1583 du code civil, des articles 1304-4 et 1304-6 du code civil et de l'article 1240 du code civil, de :
« Au principal,
Débouter la société Avenir investissements de son appel, de toutes ses demandes, fins et conclusions.
En conséquence.
Confirmer, le cas échéant par substitution de motifs, le jugement du tribunal judiciaire de Carpentras du 17 janvier 2023.
Condamner la société Avenir investissements à porter et payer aux sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Subsidiairement,
En cas d'accueil de la demande de nullité de la vente sollicitée par la société Avenir investissements, et de condamnation à son profit des sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes,
Accueillir l'appel incident des sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes,
Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Carpentras du 17 janvier 2023 en ce qu'il a dit que les demandes subsidiaires des sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes à l'encontre de la société Christal et de la société KPM deviennent sans objet,
Statuant à nouveau,
Vu les articles 1178 et 1352 du code civil,
Vu l'article 1344-1 du code civil,
Condamner la société Christal et/ou la SELARL AJ [B] et associés es qualité de mandataire ad'hoc de la société Christal à porter et payer à la société Ortide la somme de 1.050.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement jusqu'à parfait paiement.
Condamner la société Christal et/ou la SELARL AJ [B] et associés es qualité de mandataire ad'hoc de la société Christal à porter et payer aux sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'article1240 du code civil,
Vu l'article 1344-1 du code civil,
Condamner la société KPM, office notarial, à porter et payer à la société Ortide :
le capital restant dû au jour de l'arrêt à intervenir afférent au prêt de 900.000 euros consenti par le Crédit Lyonnais le 27 juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à venir,
le prix de vente de 1.050.000 euros, in solidum avec le vendeur, la société Christal, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à venir,
les dommages et intérêts dus et à déterminer au titre de tous chefs de préjudice causés par la nullité de la vente immobilière avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à venir.
Condamner la société KPM, office notarial à relever et garantir les sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes de toutes les condamnations quelles qu'en soient la nature et l'étendue au profit de la société Avenir investissements.
Débouter la société KPM, office notarial de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'égard des sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes.
Condamner la société KPM, office notarial à porter et payer aux sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes la somme de 7 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. ».
Les sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes, intimées, répliquent que l'article L.145-46-1 du code de commerce n'interdit nullement au locataire d'être substitué par une personne physique ou morale lors de la vente définitive, à fortiori, à la suite d'un compromis de vente entre le vendeur-bailleur et l'acquéreur-locataire qui emporte perfection de la vente et prévoit expressément une faculté de substitution. Ce qui compte c'est que le droit de préemption soit exercé au moment de la formation de la vente par le locataire. De plus, la société Ortide n'est pas un véritable tiers puisqu'elle a les mêmes associés et dirigeants que la société Sud Jouets Nîmes.
Les sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes soutiennent que la vente entre les sociétés Avenir investissements et Christal n'était pas parfaite. En effet, l'offre a été faite sous une triple condition suspensive. Or, l'acceptation de la vente concernant exclusivement le prix net vendeur et la prise en charge par l'acquéreur des honoraires de l'agent immobilier, sans accord sur une visite technique et la signature d'un compromis dans les trente jours. L'acceptation de la société Christal n'a pas date certaine. Elle est intervenue au mieux le 6 décembre 2019, soit plus de quinze jours après l'expiration de la validité de l'offre. La société Avenir investissements ne pouvait renoncer aux conditions suspensives après que celles-ci n'aient pas été accomplies ou aient défailli. La renonciation par la société Avenir investissements à la double condition suspensive formulée dans l'intérêt des deux parties n'est pas démontrée, ni celle de la société Christal.
Les sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes font valoir, à titre subsidiaire, que rien ne prouve que la société Sud Jouets Nîmes aurait continué à être locataire, à fortiori au loyer et pour la durée qui sont l'objet de la demande de condamnation, et que des loyers auraient été effectivement payés. C'est une perte de chance ne pas avoir perçu des loyers qui constituerait le préjudice de la société Avenir investissements mais elle ne démontre pas l'étendue de la chance perdue. De plus, doivent être déduits les impôts et charges qu'elle aurait supportés si la vente immobilière s'était réalisée à son profit.
En cas de nullité de la vente, les sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes font observer que le notaire aurait méconnu ses obligations de veiller à l'utilité et l'efficacité de l'acte qu'il a reçu ainsi que de conseil et de mise en garde. La responsabilité extracontractuelle du notaire l'oblige à réparer l'intégralité du préjudice subi par les sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes. Il est indifférent que le notaire ne soit pas partie à la vente, ni au prêt consenti pour financer l'achat immobilier.
Dans ses dernières conclusions, la société KPM Notaires associés, intimée, demande à la cour, au visa de l'article L 145-46-1 du code de commerce, de l'article 1240 du code civil et des articles 915-2 et 564 du code de procédure civile, de :
« Déclarer irrecevables les demandes de la société 'Avenir investissements' à l'encontre de la Selarl KPM Notaires &associés,
Déclarer irrecevables ou subsidiairement infondées les demandes de la SELARL AJ [B] et associés, ès qualités, et de la SCI Christal, à l'encontre de la Selarl KPM Notaires,
Confirmer le jugement dont appel ,
Débouter les sociétés Ortide et Sud Jouet Nîmes ou toute autre partie de l'intégralité de leur appel incident à titre subsidiaire à l'égard de la SELARL KPM Notaires associés,
Considérant que la vente authentifiée par l'étude notariale ne peut en aucun cas être annulée,
Considérant que l'étude notariale n'a commis aucune faute et qu'il n'existe aucun préjudice indemnisable en lien de causalité
Condamner les sociétés Ortide et Sud Jouet à régler la SELARL KPM Notaire une somme de 3 000 euros d'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens. ».
La société KPM Notaires associés, intimée, souligne que l'article L.145-46 du code de commerce n'interdit pas une faculté de substitution. La vente ne peut donc être annulée.
La société KPM Notaires associés rappelle qu'en cas d'annulation de la vente, les parties sont remises dans l'état antérieur à l'acte annulé et que le notaire n'étant pas une partie à l'acte, il ne peut en aucun cas être condamné à la restitution du prix de vente ou au remboursement d'un capital restant dû sur un prêt.
La société KPM Notaires associés souligne que la société Avenir investissements n'a présenté aucune demande à son encontre dans les trois mois de son appel, ni même en première instance. Les demandes formées, pour la première fois, dans les conclusions du 2 septembre 2025 sont irrecevables comme contraires aux articles 915-2 et 564 du code de procédure civile. De même, les demandes nouvelles de la SCI Christal, défaillante en première instance, et de la SELARL AJ [B] et associés sont irrecevables. Subisidiairement, il n'est pas justifié d'une faute et d'un préjudice en lien de causalité.
Dans leurs dernières conclusions, la société AJ [B] et associés, ès qualités, et la société Christal, intimées à titre principal et à titre incident, appelantes à titre incident, demandent à la cour, au visa des articles L 145-46-1 du code de commerce, des articles 1113, 1118, et 1583 du code civil, des articles 1304-4 et 1304-6 du code civil, et de l'article 1240 du code civil, de :
« A titre principal
- Débouter la société Avenir investissements de son appel, de toutes ses demandes, fins et conclusions.
En conséquence,
- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras du 17 janvier 2023 en toutes ses dispositions,
- Déclarer irrecevable la demande présentée par la société Avenir investissements aux termes de laquelle cette dernière sollicite à titre subsidiaire la condamnation de la société Cristal pris en la personne de son mandataire ad 'hoc la SELARL [B] et associés la somme de 100.000 euros au titre d'une prétendue rupture abusive des pourparlers
En conséquence,
- Rejeter cette demande nouvelle
Pour le surplus et sur le fond de la demande,
- Débouter la société Avenir investissements de son appel, de toutes ses demandes, fins et conclusions.
A titre subsidiaire et d'appel incident
En cas d'accueil de la demande de nullité de la vente sollicitée par la société Avenir investissements, et de condamnation à son profit de la société Cristal prise en la personne de son mandataire ad'hoc la SELARL AJ [B] et associés
- Accueillir l'appel incident de la société Cristal prise en la personne de son mandataire ad'hoc la SELARL AJ [B] et associé,
- Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Carpentras du 17 janvier 2023 en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes de reprise réciproques
Statuant à nouveau,
- Débouter la société Avenir investissements de sa demande de régularisation de l'acte de vente sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard,
- Subsidiairement ramener l'astreinte à un montant symbolique
- Ordonner les restitutions réciproques de la chose et du prix entre la société Christal prise en la personne de son mandataire ad'hoc la SELARL AJ [B] et associés et la société Ortide
- Ordonner que la restitution du prix interviendra après restitution de l'immeuble
- Condamner la société Ortide à la restitution des lieux dans l'état dans lequel il se trouvait au jour de la vente outre les fruits et la valeur de la jouissance de l'immeuble depuis la vente intervenue le 27 juillet 2020, soit les loyers perçus à hauteur de 98.952 euros HT par an, outre révision triennale et ce, jusqu'à régularisation de la nouvelle vente avec la société Avenir investissements
Subsidiairement
- Condamner la société Ortide à la restitution des lieux dans l'état dans lequel il se trouvait au jour de la vente outre les fruits et la valeur de la jouissance de l'immeuble depuis l'acte introductif d'instance du 27 novembre 2020, soit les loyers perçus à hauteur de 98.952 euros HT par an, outre révision triennale et ce, jusqu'à régularisation de la nouvelle vente avec la société Avenir investissements
- Condamner la société KPM à relever et garantir la société Cristal de toutes condamnations mise à sa charge
- Subsidiairement, condamner la société KPM à indemniser la société Cristal du préjudice subi du fait de l'inefficacité de l'acte notarié établi résultant de toutes les condamnations mises à la charge de la SCI Cristal, prise en la personne de son mandataire ad 'hoc par la juridiction de céans, outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir
- Débouter la société KPM, Office Notarial et les sociétés Ortide et Sud Jouets Nîmes de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'égard de la société Cristal prise en la personne de son mandataire ad'hoc la SELARL AJ [B] et associé.
- Condamner la société Avenir investissements ou tous succombant au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner la société Avenir investissements ou tous succombant aux entiers dépens.
La SCI Christal et la SELARL AJ [B] et associés, ès qualités de mandataire ad'hoc de la SCI Christal, répliquent que l'offre de la société Avenir investissements ayant été acceptée hors délai, elle a cessé d'exister. Aucune des conditions suspensives de l'offre n'a été remplie, l'accord n'est pas parfait.
La SCI Christal et la SELARL AJ [B] et associés, ès qualités, font également valoir qu'aucune disposition ne prévoit qu'il soit d'ordre public que le droit de préemption soit attaché uniquement à la personne du locataire et qu'il ne puisse pas, sur accord conjoint avec le bailleur, se faire substituer un quelconque tiers acquéreur.
Pour s'opposer aux demandes d'astreinte et d'indemnisation de la société Avenir investissements, la SCI Christal et la SELARL AJ [B] et associés, ès qualités, expliquent que la société Avenir investissements a été négligente, après avoir présenté son offre d'achat, et qu'elle s'est désintéressée de la vente. L'astreinte ne pourrait intervenir qu'après restitution des lieux et leur remise en état par la société Ortide. A défaut, la SCI Christal ne pourrait régulariser un acte de vente au profit de la société Avenir investissements. Cette dernière n'a subi aucun préjudice, les loyers étant hypothétiques et la contrepartie du statut du propriétaire qui impose des devoirs. Les loyers ne constituent pas un revenu net. Il n'existe aucun lien de causalité entre la prétendue faute ou inexécution contractuelle et le préjudice invoqué.
La SCI Christal et la SELARL AJ [B] et associés, ès qualités, soutiennent que la demande d'indemnisation au titre d'une prétendue rupture abusive des pourparlers est une demande nouvelle, irrecevable en appel, et non un moyen nouveau de défense.
La SCI Christal et la SELARL AJ [B] et associés, ès qualités, précisent que si la vente était annulée, la société Ortide ne pourrait plus évoquer la bonne foi, depuis l'acte introductif d'instance du 27 novembre 2020, et devrait restituer tous les loyers perçus depuis cette date.
La SCI Christal et la SELARL AJ [B] et associés, ès qualités, se prévalent également, à titre subsidiaire, de la défaillance du notaire qui a manqué à ses obligations et a inséré des clauses irrégulières et inefficaces au sein de son acte. Leur demande de garantie contre le notaire répond aux exceptions des articles 564 et 566 du code de procédure civile et n'est pas irrecevable.
Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.
MOTIFS
1) Sur la substitution de la société Sud Jouets Nîmes par la société Ortide
L'article L.145-46-1, alinéa 1, du code de commerce, dans sa version applicable au présent litige, dispose que lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Ces dispositions sont d'ordre public (3e Civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605). Il s'en suit que le preneur à bail commercial ne peut pas renoncer à son droit de préférence qui s'exerce nonobstant toutes clauses contraires.
La société Avenir investissements fait valoir que le mécanisme du droit de préférence du preneur à bail commercial est calqué sur celui applicable au droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens ruraux et qu'il ne peut être cédé.
Si l'article L.412-4, alinéa 3, du code rural prévoit que le droit de préemption institué au profit de l'exploitant preneur d'un fonds de terre ou d'un bien rural ne peut en aucun cas être cédé, l'article L.412-5, alinéa 3, permet au bénéficiaire du droit de préemption d'exercer personnellement ce droit mais également de subroger dans son exercice son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou un descendant majeur ou mineur émancipé qui remplissent les conditions prévues de durée d'exercice de la profession agricole ou de diplôme d'enseignement agricole.
Il résulte de la réponse ministérielle n° 21555 ( JO Sénat 22 avril 2021) que 'la reconnaissance d'un droit de préférence au preneur lors de la vente du bien vise à favoriser le maintien des très petites entreprises commerciales et artisanales dans les zones de centre-ville soumises à une pression immobilière. Cette disposition contribue ainsi à la pérennité du tissu économique local et à son dynamisme.
Néanmoins, le droit de préférence étant une limite à l'exercice du droit de propriété, les conditions d'exercice doivent connaître une interprétation stricte. Ainsi, seul le titulaire du bail portant sur le local commercial ou artisanal peut en bénéficier. Si le locataire est une société, le droit de préférence lui revient, et ne peut bénéficier individuellement à un actionnaire, un dirigeant ou un salarié, fut-il occupant des lieux.'
Il s'en déduit que le bailleur n'est pas tenu de notifier la vente à d'autres personnes physiques ou morales que le preneur qui peut seul revendiquer un droit de préférence susceptible de porter atteinte à la libre disposition par le bailleur de son bien immobilier.
Toutefois, le droit de préférence prévu par l'article L.145-46-1, alinéa 1, du code de commerce, vise exclusivement à protéger les intérêts du preneur et à lui permettre de maintenir son activité dans le lieu dans lequel elle s'exerçait, en dépit de la vente envisagée par le propriétaire du local commercial. De plus, cet article ne pose pas d'interdiction pour le preneur à bail commercial de se substituer une autre structure juridique qu'il a lui-même constituée, après avoir régulièrement exercé son droit.
En l'occurrence, c'est bien la société Sud jouets Nîmes, elle-même, qui a manifesté son intention d'acquérir le local commercial au prix annoncé par le propriétaire bailleur de sorte qu'il y a eu un accord sur la chose et le prix avec la SCI Christal rendant la vente parfaite entre les parties.
Il n'est pas établi qu'en prévoyant dans la promesse synallagmatique de vente du 4 février 2020 une clause de substitution, la société Sud jouets Nîmes ait eu l'intention, avec la complicité de la SCI Christal, de détourner l'exercice de son droit de préférence, dans le but d'évincer le tiers candidat acquéreur qu'est la société Avenir investissements. En effet, d'une part, le droit de préemption a bien été mis en oeuvre au bénéfice du locataire de sorte que l'objectif de ce droit, soit la protection des intérêts du preneur a bien été rempli ; d'autre part, la clause de substitution n'a eu pour seul objet que de permettre aux associés et dirigeants de la société Sud jouets Nîmes d'optimiser leur organisation patrimoniale en constituant une personne morale distincte afin d'acquérir le bien immobilier litigieux et de permettre à la société Sud jouets Nîmes de conserver son statut de locataire.
Il convient, par conséquent, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Avenir investissements de sa demande d'annulation de la vente intervenue le 27 juillet 2020 au profit de la société Ortide.
2) Sur la demande subsidiaire en dommages-intérêts formée par la société Avenir investissements à l'encontre de la SCI Christal au titre de la rupture abusive des pourparlers
La société Avenir investissements a formulé, pour la première fois, dans ses premières conclusions en cause d'appel, une demande d'indemnisation à hauteur de 100 000 euros à l'encontre de la SCI Christal, pour la faute commise de concert avec les sociétés Ortide et Sud jouets Nîmes, constituée par le détournement du droit de préférence. Dans ses conclusions d'appel du 2 septembre 2025, la société Avenir investissements a présenté la même demande à l'encontre de la SCI Christal mais en invoquant la rupture abusive des pourparlers.
Cette demande d'indemnisation tend à voir réparer le préjudice subi par la société Avenir investissements du fait de la non réalisation de la vente à son profit. Elle est l'accessoire et le complément de la demande en annulation de la vente, formée en première instance. Elle est donc recevable, en application de l'article 564 du code de procédure civile.
En revanche, cette demande en dommages-intérêts est infondée et doit être rejetée dès lors que la SCI Christal n'avait aucune obligation de purger le droit de préférence de son locataire, avant d'entrer en pourparlers avec la société Avenir investissements et d'accepter son offre d'achat. Le comportement déloyal de la SCI Christal n'est pas caractérisé. De plus, la société Avenir investissements a bien été informée le 7 février 2020 par le notaire du vendeur de l'intention de sa locataire d'exercer son droit de préférence et d'acquérir le bien immobilier litigieux.
3) Sur les demandes formées par la société Avenir investissements à l'encontre de la Selarl KPM Notaires &associés
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
La notion d'évolution du litige est étrangère à la recevabilité des demandes nouvelles formées en appel contre une personne qui était partie au procès devant le tribunal ( 3e Civ., 25 janvier 1995, n° 93-12.815).
Le droit d'intimer en appel tous ceux qui ont été parties en première instance n'emporte pas celui de présenter des prétentions à l'encontre des parties contre lesquelles l'appelant n'avait pas conclu en première instance (Com 26 février 2013, pourvoi n° 11-19742).
En l'occurrence, la société Avenir investissements a formulé, pour la première fois, en cause d'appel, par voie de conclusions notifiées le 2 septembre 2025, des demandes de condamnation pécuniaire au titre de la perte de loyers à l'encontre de la société de notaires qui était partie en première instance. Ces demandes nouvelles en appel sont irrecevables.
De surcroît, la société Avenir investissements n'a pas présenté ses prétentions sur le fond à l'encontre de la société de notaires, dans le délai de trois mois à compter de sa déclaration d'appel, au mépris des dispositions de l'ancien article 910-4 du code de procédure civile applicable au présent litige.
4) Sur les demandes formées par la SCI Christal et son mandataire ad hoc à l'encontre de la Selarl KPM Notaires &associés
Il n'est pas nécessaire de statuer sur la recevabilité des demandes en garantie et, subsidiairement, en indemnisation formées par la SCI Christal à l'encontre de la SCP de notaires qui sont devenues sans objet, du fait de la confirmation du jugement de première instance.
5) Sur les frais du procès
La société Avenir investissements, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel.
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur des parties intimées et de leur allouer à chacune une indemnité de 2 500 euros, à ce titre.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant,
Déclare irrecevables les demandes formées par la société Avenir investissements à l'encontre de la Selarl KPM Notaires & associés,
Déclare recevable mais infondée la société Avenir investissements en sa demande en dommages-intérêts à l'encontre de la SCI Christal,
Déboute la société Avenir investissements de sa demande en dommages-intérêts à l'encontre de la SCI Christal,
Déclare sans objet les demandes formées par la SCI Christal, représentée par la SELARL AJ [B] et associés, ès qualités de mandataire ad'hoc, à l'encontre de la Selarl KPM Notaires & associés,
Condamne la société Avenir investissements aux entiers dépens d'appel,
Condamne la société Avenir investissements à payer aux sociétés Sud jouets Nîmes et Ortide, prises ensemble, une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Avenir investissements à payer à la SCI Christal, représentée par la SELARL AJ [B] et associés, ès qualités de mandataire ad'hoc, une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Avenir investissements à payer à la Selarl KPM Notaires & associés une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,