CA Caen, 2e ch. civ., 19 février 2026, n° 24/02422
CAEN
Arrêt
Autre
AFFAIRE :N° RG 24/02422
ARRÊT N°
NLG
ORIGINE : DECISION en date du 10 Septembre 2024 du TJ de [Localité 1]
RG n° 22/00353
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 19 FEVRIER 2026
APPELANTES :
S.C.I. [Adresse 1] [Adresse 2] DE [Adresse 3]
N° SIRET : 348 952 201
[Adresse 4]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal
S.C.I. [S]
N° SIRET : 397 719 766
[Adresse 5]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal
Représentées et assistées par Me Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN
INTIME :
Monsieur [I] [V] [R] [K]
N° SIRET : 324 168 871 00014
né le 25 Avril 1953 à [Localité 3] (75)
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 2]
Représenté et assisté par Me Sylvain NAVIAUX, avocat au barreau de LISIEUX
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme MEURANT, Présidente de chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
Mme LOUGUET, Conseillère,
DÉBATS : A l'audience publique du 11 décembre 2025
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
ARRET prononcé publiquement le 19 février 2026 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme LE GALL, greffière
*
* *
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Selon acte initial établi le 6 mars 1982, renouvelé le 6 mars 2001, M. [I] [K] occupe, au titre d'un bail commercial consenti par la SCI [Adresse 8], les locaux situés [Adresse 9], [Adresse 10] et [Adresse 11] à Honfleur, décrits comme suit : « [Adresse 9] : [Adresse 12] atelier magasin - [Adresse 13]: un magasin outre une cour intérieure et une réserve au premier étage, accessible par un escalier extérieur entre la galerie et le magasin [Adresse 13], un couloir et un cabinet de toilettes ».
La SCI [S], qui a acquis par la suite la réserve située au premier étage, a la qualité de bailleresse de M. [K] pour cette surface des locaux loués.
Selon acte du 31 mars 2009, M. [K] a consenti au renouvellement du bail pour une durée de neuf ans.
Les SCI bailleresses, souhaitant reprendre possession des lieux, ont fait délivrer congé, sans offre de renouvellement, avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction selon acte délivré par huissier de justice du 26 septembre 2017.
Faute d'accord trouvé avec le preneur, selon assignation du 19 mars 2018, les bailleresses ont sollicité du président du tribunal judiciaire de Lisieux une expertise tendant à produire des éléments d'appréciation concernant l'indemnité d'éviction due à M. [K] et, accessoirement, les éléments concernant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à son départ effectif.
Il a été fait droit à cette demande, selon ordonnance du 26 avril 2018, complétée en remplacement d'expert le 22 mai 2018.
L'expert judiciaire, M. [J] [G], a déposé son rapport le 19 février 2020, retenant que l'indemnité d'éviction pourrait être fixée à la somme de 373.145 euros, et l'indemnité d'occupation à 1.044,22 euros par mois ou 3.649,51 euros par mois, en fonction de la base de calcul retenue du loyer actuel, ou de la valeur locative au mètre carré pondéré ayant servi d'assiette pour l'évaluation du droit au bail.
Considérant le montant de l'indemnité d'éviction déconnecté de toute réalité économique, la SCI [Adresse 8] et la SCI [S] ont notifié à M. [K] leur droit de repentir selon acte en date du 2 avril 2020, formalisé par courrier de leur conseil.
S'appuyant sur les conclusions de l'expert, elles ont proposé à M. [K] un renouvellement du bail commercial avec effet au premier jour du trimestre suivant, soit le 1er juillet 2020, ainsi que la fixation de l'indemnité d'occupation de M. [K] sur la base de la nouvelle valeur locative retenue par l'expert judiciaire.
Aucun accord n'ayant pu intervenir entre les parties au bail, les SCI bailleresses ont saisi par assignation du 28 mars 2022 le tribunal judiciaire de Lisieux, afin qu'il soit statué :
- sur la date de prise d'effet du nouveau bail venant en renouvellement de l'ancien,
- sur le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [K] entre le 1er avril 2018 et la date du nouveau bail,
- enfin sur le déplafonnement du loyer commercial pour qu'il soit fixé en considération de la valeur locative du marché actuel.
Par jugement du 10 septembre 2024, le tribunal a :
- fixé au 2 avril 2020 la date d'effet du bail commercial renouvelé entre la SCI [Adresse 8], la SCI [S] et M. [K] pour les locaux situés [Adresse 9], [Adresse 10] et [Adresse 11] à Honfleur,
- condamné M. [K] au paiement d'une indemnité d'occupation liée à la période ayant couru entre le 1er avril 2018 et le 2 avril 2020, conformément au montant de la valeur locative, fixé par le bail du 6 mars 2001, sous réserve des paiements déjà effectués et des révisions de loyer à parfaire,
- fixé le montant de l'indemnité d'occupation de ce bail à la somme annuelle de 14.741,88 euros HT, hors charges, diminuée d'un abattement de 20%,
- débouté la SCI [Adresse 8] et la SCI [S] de leur demande de déplafonnement du loyer renouvelé au 2 avril 2020,
- débouté M. [K] de toute autre demande plus ample ou contraire,
- condamné la SCI [Adresse 8] et la SCI [S] à payer à M. [K] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Le tribunal a débouté M. [K] de sa demande en remboursement des sommes versées pendant la période d'occupation sans droit ni titre, au motif que la prescription ne pouvait plus être examinée par le juge du fond en ce qu'elle relevait de la compétence du juge de la mise en état.Pour fixer le montant de cette indemnité d'occupation, il s'est référé à la valeur locative figurant dans l'acte du 6 mars 2001 à laquelle il a appliqué un abattement de 20% eu égard à la précarité dans laquelle se trouvait le preneur. En outre, il a rejeté le déplafonnement du loyer du bail renouvelé retenant que l'environnement direct du local commercial visé n'était pas impacté par les changements notables survenus dans la ville de [Localité 4] (création du village des marques à 3,7 km et augmentation des croisiéristes).
Par déclaration du 2 octobre 2024, les sociétés [Adresse 14] de ville et [S] ont interjeté appel de cette décision, critiquant ses dispositions relatives à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation, au déplafonnement du loyer, aux frais irrépétibles et aux dépens.
Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 20 novembre 2025, les sociétés [Adresse 8] et [S] demandent à la cour de :
- réformer la décision déférée en ce qu'elle a :
* condamné M. [K] au paiement d'une indemnité d'occupation sur la période comprise entre le 1er avril 2018 et le 2 avril 2020 fixée à hauteur de 14.741,88 euros HT et HC diminuée d'un abattement de 20 %,
* débouté la SCI [Adresse 8] et la SCI [S] de leur demande de déplafonnement du loyer renouvelé au 2 avril 2020,
* condamné les SCI bailleresses au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 5.000 euros,
Statuant de nouveau,
- condamner M. [K] au paiement d'une indemnité d'occupation liée à la période ayant couru entre le 1er avril 2018 et le 2 avril 2020, conformément au montant de la valeur locative et dire que celle-ci est fixée à hauteur de 62.595 euros HT et HC par an, dont à déduire les paiements effectués sur la même période,
- à titre subsidiaire, fixer le montant de cette indemnité d'occupation sur la base des travaux de M. [J] [G] à hauteur de 47.928 euros HT et HC,
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à effet au 02 avril 2020 à hauteur de la somme de 62.595 euros HT et HC par an,
- à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer selon la valeur proposée par M. [G] à hauteur de 47.928 euros HT et HC,
- limiter à la somme de 1.512 euros TTC le montant des frais mis à la charge des SCI bailleresses au visa des dispositions de l'article L145-58 du code de commerce,
- débouter purement et simplement M. [K] de toute autre demande plus ample ou contraire,
- débouter purement et simplement M. [K] de son appel incident concernant la prétendue prescription des demandes d'indemnité d'occupation et de fixation du montant du loyer présentées dans le cadre de ses conclusions du 11 mars 2025,
- condamner M. [K] au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 25 novembre 2025, M. [K] demande à la cour de :
Sur l'appel incident concernant la prescription de la demande au titre de l'indemnité d'occupation et de la fixation du loyer,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [K] de sa demande,
En toute hypothèse,
Statuer de nouveau,
- dire et juger irrecevables les demandes concernant l'indemnité d'occupation et le déplafonnement du loyer, en ce qu'elles sont prescrites,
En conséquence,
- débouter la SCI [Adresse 8] et la SCI [S] de leurs demandes,
Sur l'appel incident concernant la demande reconventionnelle en restitution des sommes versées,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [K] de sa demande,
- condamner solidairement la SCI [Adresse 8] et la SCI [S] à restituer à M. [K] la somme de 29.452,13 euros, avec intérêts, à compter du jour où la restitution est due, du fait de la prescription de l'action au titre de l'indemnité d'occupation,
- confirmer le jugement, en ce que le bail prendra effet au 2 avril 2020,
A titre subsidiaire, si par extraordinaire, il n'était pas reconnu la prescription de l'action,
- confirmer le jugement concernant la valeur locative,
A titre infiniment subsidiaire,
- fixer la valeur locative estimée par l'expert judiciaire,
- confirmer, en toute hypothèse, le jugement concernant l'abattement de 20% au titre de l'indemnité d'occupation et au bénéfice de M. [K],
- confirmer le jugement sur le rejet de la demande concernant le déplafonnement du loyer,
- condamner solidairement la SCI [Adresse 8] et la SCI [S] à payer à M. [K] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner solidairement aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 décembre 2025.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la demande en paiement des indemnités d'occupation
Il n'est pas contesté que M. [K] a occupé les lieux sans droit ni titre entre le 1er avril 2018 (fin du bail le 31 mars 2018) et le 02 avril 2020 (date du renouvellement du bail non remise en cause).
1°) Sur la prescription des demandes relatives aux indemnités d'occupation
M. [K] fait observer à juste titre que le jugement l'a débouté de toute autre demande plus ample ou contraire, incluant sa demande visant à voir déclarer la prétention au titre des indemnités d'occupation prescrite, alors qu'il aurait dû, au regard de sa motivation, déclarer en son dispositif cette demande irrecevable comme ayant été soumise au tribunal et non au juge de la mise en état.
Néanmoins, si cette qualification impropre du rejet de la demande liée à la prescription nécessite de réformer le jugement sur ce point, pour autant elle n'entraîne pas l'acquisition de la prescription sur le fond, et il appartient à la cour, par l'effet dévolutif, d'examiner dans un premier temps si la fin de non recevoir tirée de la prescription est recevable, et dans un second temps, dans l'affirmative, de déterminer si elle est fondée ou non.
A) sur la recevabilité de la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée
Les sociétés bailleresses considèrent que le jugement de première instance ne peut qu'être confirmé s'agissant du caractère irrecevable de la fin de non recevoir liée à la prescription, à défaut de saisine préalable du juge de la mise en état.
M. [K] estime, de son côté, que la fin de non recevoir tirée de la prescription qu'il a soulevée devant le premier juge doit être tranchée par la cour dans son arrêt au fond, seule compétente pour évoquer cette demande, à l'exclusion du conseiller de la mise en état.
La cour rappelle qu'aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L'article 123 du même code précise que les fins de non recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.
En l'espèce, la fin de non recevoir a été soulevée en première instance et examinée par le premier juge statuant au fond, et n'est donc pas soumise pour la première fois en cause d'appel.
Il résulte des dispositions de l'article 542 du code de procédure civile, et il n'est pas contesté, que la cour d'appel, et non le conseiller de la mise en état, est bien compétente pour se prononcer sur la fin de non recevoir tirée de la prescription qui a déjà été examinée par le premier juge.
Néanmoins, cette demande n'étant pas nouvellement présentée pour la première fois devant elle, il appartient à la cour d'examiner sa recevabilité au regard des règles applicables devant le premier juge.
Or, c'est à juste titre et par des motifs pertinents, non critiqués d'ailleurs par M. [K], que le premier juge a considéré que la demande visant à voir déclarer les prétentions au titre des indemnités d'occupation était irrecevable dès lors en effet :
- qu'en application de l'article 789 6° du code de procédure civile dans sa version applicable, cette fin de non recevoir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état,
- que M. [K] ne rapporte pas la preuve de ce que cette fin de non recevoir se serait révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, ni que les sociétés bailleresses se soient opposées à l'examen de cette fin de non recevoir par le juge de la mise en état et aient demandé expressément qu'elle soit examinée par la formation de jugement.
Par conséquent, si le jugement déféré doit être réformé en ce qu'il a improprement débouté M. [K] de la fin de non recevoir qu'il a soulevée au titre de la prescription des indemnités d'occupation, la cour, statuant à nouveau, doit déclarer cette fin de non recevoir irrecevable.
Concernant la demande en restitution des sommes versées durant la période d'occupation sans droit ni titre, qui découle de la prescription soulevée, elle ne peut qu'être rejetée dès lors que la fin de non recevoir liée à la prescription est déclarée irrecevable. Le jugement est confirmé sur ce point.
2°) Sur le montant des indemnités d'occupation
Les sociétés bailleresses reprochent au premier juge d'avoir retenu le montant du loyer contractuel, alors qu'elles considèrent que l'indemnité d'occupation doit être fixée en fonction de la valeur locative réelle du marché, telle que fixée par l'expert M. [E] dans son rapport du 17 mars 2022, ou à tout le moins par l'expert judiciaire M. [G].
Elles ajoutent, concernant l'abattement de 20% retenu, que M. [K] n'a jamais subi la moindre gêne sur la période concernée pour occuper et exploiter les lieux, et que cette réduction de l'indemnité d'occupation ne se justifie donc pas.
A l'inverse, M. [K] sollicite à titre principal, pour le calcul de l'indemnité d'occupation, la confirmation du montant du loyer contractuel retenu par le premier juge, et à titre subsidiaire sa fixation à la valeur locative telle que définie par l'expert judiciaire, le rapport de l'expert M. [E] devant quant à lui être écarté en ce qu'il n'a pas été débattu de manière contradictoire.
Il sollicite également la confirmation de l'abattement de 20% appliqué par les premiers juges pour tenir compte de la précarité de la situation de M. [K], conséquence de l'acharnement judiciaire des sociétés bailleresses.
Sur ce, la cour rappelle qu'aux termes de l'article L145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation'.
Il résulte de ce texte que lorsque le locataire se maintient dans les lieux en attente du paiement de l'indemnité d'éviction, le bailleur peut prétendre dès la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l'article L.145-33 du code de commerce.
L'article L145-33 du code de commerce dispose :
'Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.'
Aux termes de l'article R145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut représenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
En l'espèce, le loyer actualisé au 1er avril 2018 s'élève à 14.741,88 euros.
L'expert judiciaire désigné, M. [G], indique dans son rapport du 19 février 2020 que la valeur locative (valeur du marché), qui a été calculée pour déterminer la valeur du droit au bail dans le cadre de la détermination de l'indemnité d'éviction, est estimée à 47.928 euros, soit 119,82 mètres carrés pondérés (en fonction des caractéristiques des lieux pour une surface réelle de 215,20 mètres carrés) à 400 euros le mètre carré pondéré (page 11 de son rapport), se référant :
- aux baux de trois locaux commerciaux voisins de ceux litigieux appartenant à la SCI [S] d'une surface de 48 mètres carrés (397 euros le mètre carré pondéré), de 75 mètres carrés (399 euros le mètre carré pondéré), et de 110 mètres carrés pondérés (455 euros le mètre carré pondéré) ;
- à la fourchette des loyers pratiqués à [Localité 4] estimée entre 80 euros et 800 euros le mètre carré pondéré ressortant de l'analyse du marché par la compagnie des experts judiciaires.
Il a également qualifié de 'bonne situation' l'emplacement des locaux litigieux et appliqué une pondération en conséquence de 0,5 sur la fourchette haute des loyers de [Localité 4].
Il laisse à l'appréciation du juge le soin de retenir le calcul le plus approprié sur la base du loyer actuel ou de la valeur locative au mètre carré pondéré ayant servi d'assiette pour l'évaluation du droit au bail.
Quant à l'évaluation de l'expert amiable M. [M] [E], établie le 17 mars 2022, il convient de remarquer que ce rapport a été dressé sur la base d'une visite extérieure et des pièces fournies par le bailleur, et que l'expert mentionne par conséquent que les conclusions auxquelles il aboutira seront des données sous les réserves d'usage qui s'imposent et notamment sous la réserve d'une visite complète.
Il relève au titre des facteurs locaux de commercialité :
- que la ville de [Localité 4] a procédé ou a bénéficié de différents aménagements et réfections de voirie, en particulier :
* l'aménagement de la [Adresse 15] en 2016 et 2018,
* l'ouverture du Village des [Localité 5] '[Localité 6] [Q]' en novembre 2017, centre commercial situé à seulement 2 kms du coeur historique de [Localité 4], avec des navettes mises en place avec le centre ville durant les week-ends et vacances scolaires,
* l'aménagement de la [Adresse 16] et [Adresse 17] en 2018 ;
- que la ville a bénéficié, en 2009 et 2019, d'un accroissement considérable des escales de croisières maritimes qui ont progressé de 18 à 60 par an, sachant qu'il est estimé que 60% des croisiéristes se rendent en centre ville (rapport d'activité 2019 de l'Office du Tourisme) ; qu'à ces croisières maritimes, s'ajoutent les croisières fluviales, qui ont progressé dans une moindre mesure ;
- que l'augmentation du nombre de nuités entre 2009 et 2019 est conséquente passant de 228.234 à 419.319, soit +84%.
Il en conclut que les facteurs locaux de commercialité ont évolué de façon favorable, notable et durable, au niveau de la ville, grâce à l'ensemble de ces aménagements, en particulier, la création du Village des [Localité 5], dont le succès se confirme avec une fréquentation supérieure à un million de visiteurs par an, auquel s'ajoute également le développement important des escales de croisières maritimes. Il en déduit que ces modifications sont de nature à bénéficier à l'activité d'antiquaire spécialisé dans la vente de tableaux anciens exercée par M. [K] dans les locaux dont s'agit.
S'agissant des prix pratiqués dans le voisinage, il se réfère à 6 autres locaux dont les baux sont de 878 euros (crêperie de 69 mètes carrés), 405 euros (local de 75 mètres carrés), 402 euros (vente de spiritueux de 48 mètres carrés), 717 euros (restaurant d'environ 50 mètes carrés), 458 euros (locaux d'environ 75 mètres carrés comprenant une partie logement), 441 euros (locaux d'une surface d'environ 65 mètres carrés). Il en déduit après applicatif des correctifs commerciaux que le prix moyen annuel de loyer commercial au mètre carré est de 535 euros, et que compte tenu d'une surface pondéré de 117 mètres carrés, la valeur locative commerciale est de 62.595 euros par an.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, étant rappelé que M. [K] exerce l'activité d'antiquaire spécialisé dans la vente des tableaux anciens de peintres normands des XIXème et début XXème siècles, et que l'expert amiable, intervenu à la demande des bailleresses, n'a pas visité l'intérieur des locaux, il y a lieu de retenir les données déterminées par l'expert judiciaire, à savoir que le prix du mètre carré pondéré est de 400 euros pour une surface de 119,82 mètres carrés pondérés, ce qui prend en compte les facteurs de commercialité existant pour la période concernée par l'indemnité d'occupation, étant observé qu'en tout état de cause, l'évolution des facteurs de commercialité entre 2009 et 2019 décrite par l'expert M. [E] n'est de nature à impacter que de manière très résiduelle le commerce très spécifique de M. [K] destiné à des connaisseurs dont il n'est pas démontré qu'ils viendraient en nombre plus important.
La valeur locative des lieux doit donc être fixée à 47.928 euros.
Par ailleurs, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu un abattement de 20% pour tenir compte de la précarité de la situation de M. [K] au regard de l'incertitude dans laquelle il a été maintenu pendant deux ans quant au renouvellement de son bail et de l'impossibilité pour lui de s'investir en toute sécurité dans son activité commerciale.
Au regard de tout ce qui précède, le jugement sera infirmé en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation, laquelle sera fixée à 38.342,40 euros, soit 3.195,20 euros par mois.
Sur la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé
1°) Sur la prescription
M. [K] soulève l'irrecevabilité de la demande de déplafonnement du loyer des sociétés bailleresses pour les mêmes motifs que ceux invoqués à l'appui de sa demande de prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation, à savoir :
- que la fin de non recevoir tirée de la prescription doit être tranchée par la cour dans son arrêt au fond, seule compétente pour évoquer cette demande, à l'exclusion du conseiller de la mise en état ;
- que l'action se prescrit par deux ans en vertu de l'article L145-60 du code de commerce ;
- qu'en signifiant l'assignation le 28 mars 2022, alors que le rapport d'expertise a été déposé le 19 février 2020, le délai de deux ans était expiré, de telle sorte que les sociétés bailleresses sont manifestement irrecevables en leur demande pour cause de prescription.
Les sociétés bailleresses ne font valoir aucune argumentation quant à la prescription de leur demande de déplafonnement du loyer soulevée par M. [K].
En l'espèce, ce moyen tiré de la prescription de la demande de déplafonnement du loyer est soulevé pour la première fois en cause d'appel, ce qui est recevable en vertu de l'article 123 du code de procédure civile, bien que le premier juge n'ait pas eu à se prononcer sur une telle fin de non recevoir.
L'appel ayant été interjeté le 02 octobre 2024, soit postérieurement à l'entrée en vigueur du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023 le 1er septembre 2024, la présente procédure d'appel est régie par les nouvelles dispositions issues de ce décret, selon lesquelles le conseiller de la mise en état n'a plus compétence pour statuer sur les fins de non recevoir.
Par conséquent, il appartient bien à la cour de se prononcer sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de la demande de déplafonnement du loyer soulevé.
Or, l'action en fixation du loyer d'un bail renouvelé à la suite de l'exercice d'un droit de repentir est soumise à la prescirption biennale de l'article L145-60 du code de commerce, ce délai commençant à courir à compter de la date de l'exercice du droit de repentir.
En l'occurence, l'expression du droit de repentir par les bailleresses est fixée au 02 avril 2020, date de prise d'effet du bail renouvelé.
Ainsi, l'assignation ayant été délivré le 28 mars 2022, le délai de deux ans n'était pas expiré et la prescription de l'action n'était pas acquise.
Il convient par conséquent de rejeter la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action en fixation du bail renouvelé soulevée par M. [K].
2°) Sur la demande de déplafonnement du loyer
Les sociétés bailleresses sollicitent le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en invoquant l'évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail précédent, qui serait liée au développement considérable de l'attractivité commerciale de la ville de [Localité 4] depuis le mois d'avril 2009.
A cette fin, elles se réfèrent au rapport de M. [E] ayant considéré que les modifications des facteurs locaux de commercialité ont bénéficié à l'activité d'antiquaire de M. [K].
Elles demandent par conséquent de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à hauteur de la somme de 62.595 euros HT et HC par an, ou à tout le moins à la valeur proposée par M. [G] à hauteur de 47.928 euros HT et HC.
Au contraire, M. [K] demande de confirmer que le montant du loyer renouvelé est identique à celui du précédent bail, faisant valoir pour l'essentiel que l'exercice par le bailleur de son droit de repentir entraîne le renouvellement du bail nécessairement aux mêmes conditions et charges.
Il rappelle que le rapport de M. [E] a été établi de manière non contradictoire, que l'activité de M. [K] est très spécifique et limitée aux peintres régionaux des 19ème et 20ème siècles, et que les appelantes ne démontrent pas la relation entre l'accroissement du tourisme et l'incidence favorable sur le commercie particulier de M. [K].
Sur ce, la cour rappelle qu'aux termes de l'article L145-34 du code de commerce, le juge fixe le nouveau loyer du bail renouvelé au montant du précédent loyer indexé à condition notamment qu'il n'y ait pas eu au cours du bail échu de modification notable d'un des éléments de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 du code de commerce, dont font partie les facteurs locaux de commercialité.
En l'espèce, s'il est fait mention dans le rapport amiable de M. [E] établi à la demande des bailleresses que les facteurs locaux de commercialité ont évolué favorablement par la création du Village des [Localité 5] et le développement des escales de croisières maritimes, pour autant ces éléments propices à un accroissement du tourisme ordinaire intéressé par un commerce de prêt à porter ou de galeries mais diversifiées ne sont pas de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité effectivement exercée par M. [K] qui concerne un petit cercle de connaisseurs des peintres régionaux, tel que cela ressort du site internet de la galerie édité au 23 novembre 2025 exposant s'être consacrée durant ces années à la défense des peintres régionaux tels les 'Peintres de l'Estuaire' des 19ème et 20ème siècles ou 'Les Peintres de [Localité 7]'.
M. [C] [Z], commissaire-priseur à [Localité 4], confirme le 27 octobre 2023 que depuis les années 1990/2000, le marché de l'art en général et celui des peintres de l'Estuaire 19ème et 20ème siècles en particulier, s'est considérablement 'affaissé', la cote de ces peintres ayant été sévèrement 'frappée' compte tenu également d'un environnement économique particulièrement fragile.
Les sociétés bailleresses étant défaillantes dans la preuve de l'impact possible de l'évolution des facteurs locaux de commercialité sur l'activité exercée par M. [K], le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déboutées de leur demande de déplafonnement.
Sur les demandes accessoires
En vertu de l'article L145-58 du code de commerce, il appartient aux bailleresses de prendre en charge les frais d'instance dont M. [K] justifierait qu'il ont été directement et effectivement exposés dans le cadre de la procédure de refus de renouvellement et de fixation de l'indemnité d'éviction en cas d'exercice du droit de repentir.
M. [K] justifie d'une note d'honoraires pour l'établissement d'une note technique par M. [L] [D], expert près la cour d'appel de Caen, dans le cadre de la procédure d'éviction pour les locaux dont s'agit d'un montant de 1.512 euros.
En l'absence de justification d'autres frais dont il n'est pas même allégué, il convient de limiter le montant des frais mis à la chage des SCI bailleresses au visa des dispositions de l'article L145-58 du code de commerce à la somme de 1.512 euros TTC.
Au vu de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.
Les SCI bailleresses seront condamnés aux dépens d'appel.
Il n'apparaît pas inéquitable que chacune des parties supporte ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition au greffe,
Déclare recevable mais Rejette la fin de non recevoir soulevée par M. [K] pour prescription de l'action en déplafonnement du loyer renouvelé ;
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [K] de sa demande visant à voir déclarer prescrite l'action en paiement de l'indemnité d'occupation, en ce qu'il a condamné M. [K] au paiement d'une indemnité d'occupation liée à la période ayant couru entre le 1er avril 2018 et le 2 avril 2020 conformément au montant de la valeur locative fixé par le bail du 06 mars 2011, sous réserve des paiements déjà effectués et des révisions à parfaire, et en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation de ce bail à la somme annuelle de 14.741,88 euros HT, hors charges, diminuée d'un abattement de 20% ;
Statuant à nouveau de ces chefs infirmés ;
Déclare irrecevable la fin de non recevoir soulevée par M. [K] pour prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation ;
Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [K] pour la période du 1er avril 2018 au 02 avril 2020 à la somme annuelle de 38.342,40 euros HT, hors charges ;
Condamne M. [K] au paiement de cette somme sur la période du 1er avril 2018 au 02 avril 2020, sous réserve des paiements déjà effectués et des révisions à parfaire ;
Confirme le jugement pour le surplus, et en particulier en ce qu'il a débouté la SCI [Adresse 8] et la SCI [S] de leur demande de déplafonnement du loyer renouvelé au 02 avril 2020 ;
Y ajoutant,
Limite le montant des frais mis à la chage des SCI bailleresses au visa des dispositions de l'article L145-58 du code de commerce à la somme de 1.512 euros TTC ;
Condamne in solidum la SCI [Adresse 8] et la SCI [S] aux dépens d'appel ;
Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de leurs frais irrépétibles d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL B. MEURANT
ARRÊT N°
NLG
ORIGINE : DECISION en date du 10 Septembre 2024 du TJ de [Localité 1]
RG n° 22/00353
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 19 FEVRIER 2026
APPELANTES :
S.C.I. [Adresse 1] [Adresse 2] DE [Adresse 3]
N° SIRET : 348 952 201
[Adresse 4]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal
S.C.I. [S]
N° SIRET : 397 719 766
[Adresse 5]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal
Représentées et assistées par Me Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN
INTIME :
Monsieur [I] [V] [R] [K]
N° SIRET : 324 168 871 00014
né le 25 Avril 1953 à [Localité 3] (75)
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 2]
Représenté et assisté par Me Sylvain NAVIAUX, avocat au barreau de LISIEUX
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme MEURANT, Présidente de chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
Mme LOUGUET, Conseillère,
DÉBATS : A l'audience publique du 11 décembre 2025
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
ARRET prononcé publiquement le 19 février 2026 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme LE GALL, greffière
*
* *
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Selon acte initial établi le 6 mars 1982, renouvelé le 6 mars 2001, M. [I] [K] occupe, au titre d'un bail commercial consenti par la SCI [Adresse 8], les locaux situés [Adresse 9], [Adresse 10] et [Adresse 11] à Honfleur, décrits comme suit : « [Adresse 9] : [Adresse 12] atelier magasin - [Adresse 13]: un magasin outre une cour intérieure et une réserve au premier étage, accessible par un escalier extérieur entre la galerie et le magasin [Adresse 13], un couloir et un cabinet de toilettes ».
La SCI [S], qui a acquis par la suite la réserve située au premier étage, a la qualité de bailleresse de M. [K] pour cette surface des locaux loués.
Selon acte du 31 mars 2009, M. [K] a consenti au renouvellement du bail pour une durée de neuf ans.
Les SCI bailleresses, souhaitant reprendre possession des lieux, ont fait délivrer congé, sans offre de renouvellement, avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction selon acte délivré par huissier de justice du 26 septembre 2017.
Faute d'accord trouvé avec le preneur, selon assignation du 19 mars 2018, les bailleresses ont sollicité du président du tribunal judiciaire de Lisieux une expertise tendant à produire des éléments d'appréciation concernant l'indemnité d'éviction due à M. [K] et, accessoirement, les éléments concernant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à son départ effectif.
Il a été fait droit à cette demande, selon ordonnance du 26 avril 2018, complétée en remplacement d'expert le 22 mai 2018.
L'expert judiciaire, M. [J] [G], a déposé son rapport le 19 février 2020, retenant que l'indemnité d'éviction pourrait être fixée à la somme de 373.145 euros, et l'indemnité d'occupation à 1.044,22 euros par mois ou 3.649,51 euros par mois, en fonction de la base de calcul retenue du loyer actuel, ou de la valeur locative au mètre carré pondéré ayant servi d'assiette pour l'évaluation du droit au bail.
Considérant le montant de l'indemnité d'éviction déconnecté de toute réalité économique, la SCI [Adresse 8] et la SCI [S] ont notifié à M. [K] leur droit de repentir selon acte en date du 2 avril 2020, formalisé par courrier de leur conseil.
S'appuyant sur les conclusions de l'expert, elles ont proposé à M. [K] un renouvellement du bail commercial avec effet au premier jour du trimestre suivant, soit le 1er juillet 2020, ainsi que la fixation de l'indemnité d'occupation de M. [K] sur la base de la nouvelle valeur locative retenue par l'expert judiciaire.
Aucun accord n'ayant pu intervenir entre les parties au bail, les SCI bailleresses ont saisi par assignation du 28 mars 2022 le tribunal judiciaire de Lisieux, afin qu'il soit statué :
- sur la date de prise d'effet du nouveau bail venant en renouvellement de l'ancien,
- sur le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [K] entre le 1er avril 2018 et la date du nouveau bail,
- enfin sur le déplafonnement du loyer commercial pour qu'il soit fixé en considération de la valeur locative du marché actuel.
Par jugement du 10 septembre 2024, le tribunal a :
- fixé au 2 avril 2020 la date d'effet du bail commercial renouvelé entre la SCI [Adresse 8], la SCI [S] et M. [K] pour les locaux situés [Adresse 9], [Adresse 10] et [Adresse 11] à Honfleur,
- condamné M. [K] au paiement d'une indemnité d'occupation liée à la période ayant couru entre le 1er avril 2018 et le 2 avril 2020, conformément au montant de la valeur locative, fixé par le bail du 6 mars 2001, sous réserve des paiements déjà effectués et des révisions de loyer à parfaire,
- fixé le montant de l'indemnité d'occupation de ce bail à la somme annuelle de 14.741,88 euros HT, hors charges, diminuée d'un abattement de 20%,
- débouté la SCI [Adresse 8] et la SCI [S] de leur demande de déplafonnement du loyer renouvelé au 2 avril 2020,
- débouté M. [K] de toute autre demande plus ample ou contraire,
- condamné la SCI [Adresse 8] et la SCI [S] à payer à M. [K] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Le tribunal a débouté M. [K] de sa demande en remboursement des sommes versées pendant la période d'occupation sans droit ni titre, au motif que la prescription ne pouvait plus être examinée par le juge du fond en ce qu'elle relevait de la compétence du juge de la mise en état.Pour fixer le montant de cette indemnité d'occupation, il s'est référé à la valeur locative figurant dans l'acte du 6 mars 2001 à laquelle il a appliqué un abattement de 20% eu égard à la précarité dans laquelle se trouvait le preneur. En outre, il a rejeté le déplafonnement du loyer du bail renouvelé retenant que l'environnement direct du local commercial visé n'était pas impacté par les changements notables survenus dans la ville de [Localité 4] (création du village des marques à 3,7 km et augmentation des croisiéristes).
Par déclaration du 2 octobre 2024, les sociétés [Adresse 14] de ville et [S] ont interjeté appel de cette décision, critiquant ses dispositions relatives à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation, au déplafonnement du loyer, aux frais irrépétibles et aux dépens.
Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 20 novembre 2025, les sociétés [Adresse 8] et [S] demandent à la cour de :
- réformer la décision déférée en ce qu'elle a :
* condamné M. [K] au paiement d'une indemnité d'occupation sur la période comprise entre le 1er avril 2018 et le 2 avril 2020 fixée à hauteur de 14.741,88 euros HT et HC diminuée d'un abattement de 20 %,
* débouté la SCI [Adresse 8] et la SCI [S] de leur demande de déplafonnement du loyer renouvelé au 2 avril 2020,
* condamné les SCI bailleresses au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 5.000 euros,
Statuant de nouveau,
- condamner M. [K] au paiement d'une indemnité d'occupation liée à la période ayant couru entre le 1er avril 2018 et le 2 avril 2020, conformément au montant de la valeur locative et dire que celle-ci est fixée à hauteur de 62.595 euros HT et HC par an, dont à déduire les paiements effectués sur la même période,
- à titre subsidiaire, fixer le montant de cette indemnité d'occupation sur la base des travaux de M. [J] [G] à hauteur de 47.928 euros HT et HC,
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à effet au 02 avril 2020 à hauteur de la somme de 62.595 euros HT et HC par an,
- à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer selon la valeur proposée par M. [G] à hauteur de 47.928 euros HT et HC,
- limiter à la somme de 1.512 euros TTC le montant des frais mis à la charge des SCI bailleresses au visa des dispositions de l'article L145-58 du code de commerce,
- débouter purement et simplement M. [K] de toute autre demande plus ample ou contraire,
- débouter purement et simplement M. [K] de son appel incident concernant la prétendue prescription des demandes d'indemnité d'occupation et de fixation du montant du loyer présentées dans le cadre de ses conclusions du 11 mars 2025,
- condamner M. [K] au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 25 novembre 2025, M. [K] demande à la cour de :
Sur l'appel incident concernant la prescription de la demande au titre de l'indemnité d'occupation et de la fixation du loyer,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [K] de sa demande,
En toute hypothèse,
Statuer de nouveau,
- dire et juger irrecevables les demandes concernant l'indemnité d'occupation et le déplafonnement du loyer, en ce qu'elles sont prescrites,
En conséquence,
- débouter la SCI [Adresse 8] et la SCI [S] de leurs demandes,
Sur l'appel incident concernant la demande reconventionnelle en restitution des sommes versées,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [K] de sa demande,
- condamner solidairement la SCI [Adresse 8] et la SCI [S] à restituer à M. [K] la somme de 29.452,13 euros, avec intérêts, à compter du jour où la restitution est due, du fait de la prescription de l'action au titre de l'indemnité d'occupation,
- confirmer le jugement, en ce que le bail prendra effet au 2 avril 2020,
A titre subsidiaire, si par extraordinaire, il n'était pas reconnu la prescription de l'action,
- confirmer le jugement concernant la valeur locative,
A titre infiniment subsidiaire,
- fixer la valeur locative estimée par l'expert judiciaire,
- confirmer, en toute hypothèse, le jugement concernant l'abattement de 20% au titre de l'indemnité d'occupation et au bénéfice de M. [K],
- confirmer le jugement sur le rejet de la demande concernant le déplafonnement du loyer,
- condamner solidairement la SCI [Adresse 8] et la SCI [S] à payer à M. [K] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner solidairement aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 décembre 2025.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la demande en paiement des indemnités d'occupation
Il n'est pas contesté que M. [K] a occupé les lieux sans droit ni titre entre le 1er avril 2018 (fin du bail le 31 mars 2018) et le 02 avril 2020 (date du renouvellement du bail non remise en cause).
1°) Sur la prescription des demandes relatives aux indemnités d'occupation
M. [K] fait observer à juste titre que le jugement l'a débouté de toute autre demande plus ample ou contraire, incluant sa demande visant à voir déclarer la prétention au titre des indemnités d'occupation prescrite, alors qu'il aurait dû, au regard de sa motivation, déclarer en son dispositif cette demande irrecevable comme ayant été soumise au tribunal et non au juge de la mise en état.
Néanmoins, si cette qualification impropre du rejet de la demande liée à la prescription nécessite de réformer le jugement sur ce point, pour autant elle n'entraîne pas l'acquisition de la prescription sur le fond, et il appartient à la cour, par l'effet dévolutif, d'examiner dans un premier temps si la fin de non recevoir tirée de la prescription est recevable, et dans un second temps, dans l'affirmative, de déterminer si elle est fondée ou non.
A) sur la recevabilité de la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée
Les sociétés bailleresses considèrent que le jugement de première instance ne peut qu'être confirmé s'agissant du caractère irrecevable de la fin de non recevoir liée à la prescription, à défaut de saisine préalable du juge de la mise en état.
M. [K] estime, de son côté, que la fin de non recevoir tirée de la prescription qu'il a soulevée devant le premier juge doit être tranchée par la cour dans son arrêt au fond, seule compétente pour évoquer cette demande, à l'exclusion du conseiller de la mise en état.
La cour rappelle qu'aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L'article 123 du même code précise que les fins de non recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.
En l'espèce, la fin de non recevoir a été soulevée en première instance et examinée par le premier juge statuant au fond, et n'est donc pas soumise pour la première fois en cause d'appel.
Il résulte des dispositions de l'article 542 du code de procédure civile, et il n'est pas contesté, que la cour d'appel, et non le conseiller de la mise en état, est bien compétente pour se prononcer sur la fin de non recevoir tirée de la prescription qui a déjà été examinée par le premier juge.
Néanmoins, cette demande n'étant pas nouvellement présentée pour la première fois devant elle, il appartient à la cour d'examiner sa recevabilité au regard des règles applicables devant le premier juge.
Or, c'est à juste titre et par des motifs pertinents, non critiqués d'ailleurs par M. [K], que le premier juge a considéré que la demande visant à voir déclarer les prétentions au titre des indemnités d'occupation était irrecevable dès lors en effet :
- qu'en application de l'article 789 6° du code de procédure civile dans sa version applicable, cette fin de non recevoir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état,
- que M. [K] ne rapporte pas la preuve de ce que cette fin de non recevoir se serait révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, ni que les sociétés bailleresses se soient opposées à l'examen de cette fin de non recevoir par le juge de la mise en état et aient demandé expressément qu'elle soit examinée par la formation de jugement.
Par conséquent, si le jugement déféré doit être réformé en ce qu'il a improprement débouté M. [K] de la fin de non recevoir qu'il a soulevée au titre de la prescription des indemnités d'occupation, la cour, statuant à nouveau, doit déclarer cette fin de non recevoir irrecevable.
Concernant la demande en restitution des sommes versées durant la période d'occupation sans droit ni titre, qui découle de la prescription soulevée, elle ne peut qu'être rejetée dès lors que la fin de non recevoir liée à la prescription est déclarée irrecevable. Le jugement est confirmé sur ce point.
2°) Sur le montant des indemnités d'occupation
Les sociétés bailleresses reprochent au premier juge d'avoir retenu le montant du loyer contractuel, alors qu'elles considèrent que l'indemnité d'occupation doit être fixée en fonction de la valeur locative réelle du marché, telle que fixée par l'expert M. [E] dans son rapport du 17 mars 2022, ou à tout le moins par l'expert judiciaire M. [G].
Elles ajoutent, concernant l'abattement de 20% retenu, que M. [K] n'a jamais subi la moindre gêne sur la période concernée pour occuper et exploiter les lieux, et que cette réduction de l'indemnité d'occupation ne se justifie donc pas.
A l'inverse, M. [K] sollicite à titre principal, pour le calcul de l'indemnité d'occupation, la confirmation du montant du loyer contractuel retenu par le premier juge, et à titre subsidiaire sa fixation à la valeur locative telle que définie par l'expert judiciaire, le rapport de l'expert M. [E] devant quant à lui être écarté en ce qu'il n'a pas été débattu de manière contradictoire.
Il sollicite également la confirmation de l'abattement de 20% appliqué par les premiers juges pour tenir compte de la précarité de la situation de M. [K], conséquence de l'acharnement judiciaire des sociétés bailleresses.
Sur ce, la cour rappelle qu'aux termes de l'article L145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation'.
Il résulte de ce texte que lorsque le locataire se maintient dans les lieux en attente du paiement de l'indemnité d'éviction, le bailleur peut prétendre dès la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l'article L.145-33 du code de commerce.
L'article L145-33 du code de commerce dispose :
'Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.'
Aux termes de l'article R145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut représenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
En l'espèce, le loyer actualisé au 1er avril 2018 s'élève à 14.741,88 euros.
L'expert judiciaire désigné, M. [G], indique dans son rapport du 19 février 2020 que la valeur locative (valeur du marché), qui a été calculée pour déterminer la valeur du droit au bail dans le cadre de la détermination de l'indemnité d'éviction, est estimée à 47.928 euros, soit 119,82 mètres carrés pondérés (en fonction des caractéristiques des lieux pour une surface réelle de 215,20 mètres carrés) à 400 euros le mètre carré pondéré (page 11 de son rapport), se référant :
- aux baux de trois locaux commerciaux voisins de ceux litigieux appartenant à la SCI [S] d'une surface de 48 mètres carrés (397 euros le mètre carré pondéré), de 75 mètres carrés (399 euros le mètre carré pondéré), et de 110 mètres carrés pondérés (455 euros le mètre carré pondéré) ;
- à la fourchette des loyers pratiqués à [Localité 4] estimée entre 80 euros et 800 euros le mètre carré pondéré ressortant de l'analyse du marché par la compagnie des experts judiciaires.
Il a également qualifié de 'bonne situation' l'emplacement des locaux litigieux et appliqué une pondération en conséquence de 0,5 sur la fourchette haute des loyers de [Localité 4].
Il laisse à l'appréciation du juge le soin de retenir le calcul le plus approprié sur la base du loyer actuel ou de la valeur locative au mètre carré pondéré ayant servi d'assiette pour l'évaluation du droit au bail.
Quant à l'évaluation de l'expert amiable M. [M] [E], établie le 17 mars 2022, il convient de remarquer que ce rapport a été dressé sur la base d'une visite extérieure et des pièces fournies par le bailleur, et que l'expert mentionne par conséquent que les conclusions auxquelles il aboutira seront des données sous les réserves d'usage qui s'imposent et notamment sous la réserve d'une visite complète.
Il relève au titre des facteurs locaux de commercialité :
- que la ville de [Localité 4] a procédé ou a bénéficié de différents aménagements et réfections de voirie, en particulier :
* l'aménagement de la [Adresse 15] en 2016 et 2018,
* l'ouverture du Village des [Localité 5] '[Localité 6] [Q]' en novembre 2017, centre commercial situé à seulement 2 kms du coeur historique de [Localité 4], avec des navettes mises en place avec le centre ville durant les week-ends et vacances scolaires,
* l'aménagement de la [Adresse 16] et [Adresse 17] en 2018 ;
- que la ville a bénéficié, en 2009 et 2019, d'un accroissement considérable des escales de croisières maritimes qui ont progressé de 18 à 60 par an, sachant qu'il est estimé que 60% des croisiéristes se rendent en centre ville (rapport d'activité 2019 de l'Office du Tourisme) ; qu'à ces croisières maritimes, s'ajoutent les croisières fluviales, qui ont progressé dans une moindre mesure ;
- que l'augmentation du nombre de nuités entre 2009 et 2019 est conséquente passant de 228.234 à 419.319, soit +84%.
Il en conclut que les facteurs locaux de commercialité ont évolué de façon favorable, notable et durable, au niveau de la ville, grâce à l'ensemble de ces aménagements, en particulier, la création du Village des [Localité 5], dont le succès se confirme avec une fréquentation supérieure à un million de visiteurs par an, auquel s'ajoute également le développement important des escales de croisières maritimes. Il en déduit que ces modifications sont de nature à bénéficier à l'activité d'antiquaire spécialisé dans la vente de tableaux anciens exercée par M. [K] dans les locaux dont s'agit.
S'agissant des prix pratiqués dans le voisinage, il se réfère à 6 autres locaux dont les baux sont de 878 euros (crêperie de 69 mètes carrés), 405 euros (local de 75 mètres carrés), 402 euros (vente de spiritueux de 48 mètres carrés), 717 euros (restaurant d'environ 50 mètes carrés), 458 euros (locaux d'environ 75 mètres carrés comprenant une partie logement), 441 euros (locaux d'une surface d'environ 65 mètres carrés). Il en déduit après applicatif des correctifs commerciaux que le prix moyen annuel de loyer commercial au mètre carré est de 535 euros, et que compte tenu d'une surface pondéré de 117 mètres carrés, la valeur locative commerciale est de 62.595 euros par an.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, étant rappelé que M. [K] exerce l'activité d'antiquaire spécialisé dans la vente des tableaux anciens de peintres normands des XIXème et début XXème siècles, et que l'expert amiable, intervenu à la demande des bailleresses, n'a pas visité l'intérieur des locaux, il y a lieu de retenir les données déterminées par l'expert judiciaire, à savoir que le prix du mètre carré pondéré est de 400 euros pour une surface de 119,82 mètres carrés pondérés, ce qui prend en compte les facteurs de commercialité existant pour la période concernée par l'indemnité d'occupation, étant observé qu'en tout état de cause, l'évolution des facteurs de commercialité entre 2009 et 2019 décrite par l'expert M. [E] n'est de nature à impacter que de manière très résiduelle le commerce très spécifique de M. [K] destiné à des connaisseurs dont il n'est pas démontré qu'ils viendraient en nombre plus important.
La valeur locative des lieux doit donc être fixée à 47.928 euros.
Par ailleurs, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu un abattement de 20% pour tenir compte de la précarité de la situation de M. [K] au regard de l'incertitude dans laquelle il a été maintenu pendant deux ans quant au renouvellement de son bail et de l'impossibilité pour lui de s'investir en toute sécurité dans son activité commerciale.
Au regard de tout ce qui précède, le jugement sera infirmé en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation, laquelle sera fixée à 38.342,40 euros, soit 3.195,20 euros par mois.
Sur la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé
1°) Sur la prescription
M. [K] soulève l'irrecevabilité de la demande de déplafonnement du loyer des sociétés bailleresses pour les mêmes motifs que ceux invoqués à l'appui de sa demande de prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation, à savoir :
- que la fin de non recevoir tirée de la prescription doit être tranchée par la cour dans son arrêt au fond, seule compétente pour évoquer cette demande, à l'exclusion du conseiller de la mise en état ;
- que l'action se prescrit par deux ans en vertu de l'article L145-60 du code de commerce ;
- qu'en signifiant l'assignation le 28 mars 2022, alors que le rapport d'expertise a été déposé le 19 février 2020, le délai de deux ans était expiré, de telle sorte que les sociétés bailleresses sont manifestement irrecevables en leur demande pour cause de prescription.
Les sociétés bailleresses ne font valoir aucune argumentation quant à la prescription de leur demande de déplafonnement du loyer soulevée par M. [K].
En l'espèce, ce moyen tiré de la prescription de la demande de déplafonnement du loyer est soulevé pour la première fois en cause d'appel, ce qui est recevable en vertu de l'article 123 du code de procédure civile, bien que le premier juge n'ait pas eu à se prononcer sur une telle fin de non recevoir.
L'appel ayant été interjeté le 02 octobre 2024, soit postérieurement à l'entrée en vigueur du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023 le 1er septembre 2024, la présente procédure d'appel est régie par les nouvelles dispositions issues de ce décret, selon lesquelles le conseiller de la mise en état n'a plus compétence pour statuer sur les fins de non recevoir.
Par conséquent, il appartient bien à la cour de se prononcer sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de la demande de déplafonnement du loyer soulevé.
Or, l'action en fixation du loyer d'un bail renouvelé à la suite de l'exercice d'un droit de repentir est soumise à la prescirption biennale de l'article L145-60 du code de commerce, ce délai commençant à courir à compter de la date de l'exercice du droit de repentir.
En l'occurence, l'expression du droit de repentir par les bailleresses est fixée au 02 avril 2020, date de prise d'effet du bail renouvelé.
Ainsi, l'assignation ayant été délivré le 28 mars 2022, le délai de deux ans n'était pas expiré et la prescription de l'action n'était pas acquise.
Il convient par conséquent de rejeter la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action en fixation du bail renouvelé soulevée par M. [K].
2°) Sur la demande de déplafonnement du loyer
Les sociétés bailleresses sollicitent le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en invoquant l'évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail précédent, qui serait liée au développement considérable de l'attractivité commerciale de la ville de [Localité 4] depuis le mois d'avril 2009.
A cette fin, elles se réfèrent au rapport de M. [E] ayant considéré que les modifications des facteurs locaux de commercialité ont bénéficié à l'activité d'antiquaire de M. [K].
Elles demandent par conséquent de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à hauteur de la somme de 62.595 euros HT et HC par an, ou à tout le moins à la valeur proposée par M. [G] à hauteur de 47.928 euros HT et HC.
Au contraire, M. [K] demande de confirmer que le montant du loyer renouvelé est identique à celui du précédent bail, faisant valoir pour l'essentiel que l'exercice par le bailleur de son droit de repentir entraîne le renouvellement du bail nécessairement aux mêmes conditions et charges.
Il rappelle que le rapport de M. [E] a été établi de manière non contradictoire, que l'activité de M. [K] est très spécifique et limitée aux peintres régionaux des 19ème et 20ème siècles, et que les appelantes ne démontrent pas la relation entre l'accroissement du tourisme et l'incidence favorable sur le commercie particulier de M. [K].
Sur ce, la cour rappelle qu'aux termes de l'article L145-34 du code de commerce, le juge fixe le nouveau loyer du bail renouvelé au montant du précédent loyer indexé à condition notamment qu'il n'y ait pas eu au cours du bail échu de modification notable d'un des éléments de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 du code de commerce, dont font partie les facteurs locaux de commercialité.
En l'espèce, s'il est fait mention dans le rapport amiable de M. [E] établi à la demande des bailleresses que les facteurs locaux de commercialité ont évolué favorablement par la création du Village des [Localité 5] et le développement des escales de croisières maritimes, pour autant ces éléments propices à un accroissement du tourisme ordinaire intéressé par un commerce de prêt à porter ou de galeries mais diversifiées ne sont pas de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité effectivement exercée par M. [K] qui concerne un petit cercle de connaisseurs des peintres régionaux, tel que cela ressort du site internet de la galerie édité au 23 novembre 2025 exposant s'être consacrée durant ces années à la défense des peintres régionaux tels les 'Peintres de l'Estuaire' des 19ème et 20ème siècles ou 'Les Peintres de [Localité 7]'.
M. [C] [Z], commissaire-priseur à [Localité 4], confirme le 27 octobre 2023 que depuis les années 1990/2000, le marché de l'art en général et celui des peintres de l'Estuaire 19ème et 20ème siècles en particulier, s'est considérablement 'affaissé', la cote de ces peintres ayant été sévèrement 'frappée' compte tenu également d'un environnement économique particulièrement fragile.
Les sociétés bailleresses étant défaillantes dans la preuve de l'impact possible de l'évolution des facteurs locaux de commercialité sur l'activité exercée par M. [K], le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déboutées de leur demande de déplafonnement.
Sur les demandes accessoires
En vertu de l'article L145-58 du code de commerce, il appartient aux bailleresses de prendre en charge les frais d'instance dont M. [K] justifierait qu'il ont été directement et effectivement exposés dans le cadre de la procédure de refus de renouvellement et de fixation de l'indemnité d'éviction en cas d'exercice du droit de repentir.
M. [K] justifie d'une note d'honoraires pour l'établissement d'une note technique par M. [L] [D], expert près la cour d'appel de Caen, dans le cadre de la procédure d'éviction pour les locaux dont s'agit d'un montant de 1.512 euros.
En l'absence de justification d'autres frais dont il n'est pas même allégué, il convient de limiter le montant des frais mis à la chage des SCI bailleresses au visa des dispositions de l'article L145-58 du code de commerce à la somme de 1.512 euros TTC.
Au vu de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.
Les SCI bailleresses seront condamnés aux dépens d'appel.
Il n'apparaît pas inéquitable que chacune des parties supporte ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition au greffe,
Déclare recevable mais Rejette la fin de non recevoir soulevée par M. [K] pour prescription de l'action en déplafonnement du loyer renouvelé ;
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [K] de sa demande visant à voir déclarer prescrite l'action en paiement de l'indemnité d'occupation, en ce qu'il a condamné M. [K] au paiement d'une indemnité d'occupation liée à la période ayant couru entre le 1er avril 2018 et le 2 avril 2020 conformément au montant de la valeur locative fixé par le bail du 06 mars 2011, sous réserve des paiements déjà effectués et des révisions à parfaire, et en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation de ce bail à la somme annuelle de 14.741,88 euros HT, hors charges, diminuée d'un abattement de 20% ;
Statuant à nouveau de ces chefs infirmés ;
Déclare irrecevable la fin de non recevoir soulevée par M. [K] pour prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation ;
Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [K] pour la période du 1er avril 2018 au 02 avril 2020 à la somme annuelle de 38.342,40 euros HT, hors charges ;
Condamne M. [K] au paiement de cette somme sur la période du 1er avril 2018 au 02 avril 2020, sous réserve des paiements déjà effectués et des révisions à parfaire ;
Confirme le jugement pour le surplus, et en particulier en ce qu'il a débouté la SCI [Adresse 8] et la SCI [S] de leur demande de déplafonnement du loyer renouvelé au 02 avril 2020 ;
Y ajoutant,
Limite le montant des frais mis à la chage des SCI bailleresses au visa des dispositions de l'article L145-58 du code de commerce à la somme de 1.512 euros TTC ;
Condamne in solidum la SCI [Adresse 8] et la SCI [S] aux dépens d'appel ;
Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de leurs frais irrépétibles d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL B. MEURANT