CA Paris, Pôle 1 - ch. 3, 19 février 2026, n° 25/08515
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 19 FÉVRIER 2026
(n° 62 , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/08515 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLK67
Décision déférée à la cour : ordonnance du 1er avril 2025 - président du TJ d'[Localité 1] - RG n° 24/01162
APPELANTE
S.C.I. P.A.G, RCS d'[Localité 1] n°324130038, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Dominique Nardeux de la SELEURL Lexialis, avocat au barreau de Melun, toque : M10
INTIMÉE
Monsieur [X] [U], entrepreneur individuel
[Adresse 2]
[Localité 3]
Défaillant, la déclaration d'appel ayant été signifiée le 10 juin 2025 à sa personne
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 janvier 2026, en audience publique, devant Michel Rispe, président de chambre chargé du rapport et Aurélie Fraisse, vice-président placé, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel Rispe, président de chambre
Aurélie Fraisse, vice-président placé
Laurent Najem, conseiller
Greffier lors des débats : Jeanne Pambo
ARRÊT :
- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.
La société Pag est propriétaire d'un ensemble immobilier situé aux [Adresse 3] à [Localité 4] composé d'un atelier d'une superficie de 57 m² et de locaux de stockage, pour une superficie totale de 109,50 m².
Par acte sous seing privé, la société Pag a donné à bail ces locaux à M. [U], pour y exercer le commerce et la création artistique des arts plastiques, pour une durée de six mois, à compter du 1er décembre 2022 jusqu'au 31 mai 2023, moyennant un loyer mensuel de 547,50 euros outre les charges.
Par suite, deux autres conventions ont été successivement conclues aux mêmes fins et aux mêmes conditions entre les mêmes pour des périodes du 1er juin au 30 novembre 2023 et du 1er décembre 2023 au 31 mai 2024.
La 1er juin 2024, une quatrième convention a été conclue entre les mêmes, pour une durée de quatre mois du 1er juin au 30 septembre 2024, supprimant et remplaçant le bail précédent, portant sur des locaux moins étendus, désormais d'une superficie totale de 86,50 m², dont l'atelier de 57 m² et partie des locaux de stockage précédemment loués, et moyennant un loyer mensuel ramené à 432,50 euros.
Des loyers étant demeurés impayés à partir du mois de mars 2024, la société Pag a invité son locataire à régulariser la situation, notamment par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 6 août 2024, l'informant de sa volonté de mettre fin au bail au 30 septembre 2024, en vertu du 'paragraphe 3 de l'article 6 de la loi du 20 février 1991'.
Par acte de commissaire de justice du 30 août 2024, la société Pag a fait signifier à M. [U] un commandement de payer les loyers à hauteur de 4 626,70 euros correspondant aux factures de mars à août 2024, outre le coût de l'acte, et visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par un second acte de commissaire de justice du même jour, la société Pag a fait délivrer à M. [U] une sommation de quitter les lieux au terme prévu, soit le 30 septembre 2024.
Selon la décision entreprise, par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, la société Pag a fait assigner M. [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry, au visa des articles 808 du code de procédure civile, L.145-5 du code de commerce et 1760 du code civil, aux fins de :
à titre principal, constater la survenance de l'échéance contractuelle du bail conventionnel liant la société Pag et M. [U] à la date du 30 septembre 2024,
à titre subsidiaire, constater l'acquisition, au 30 septembre 2024, de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail conventionnel liant les parties,
en tout état de cause,
dire que M. [U] devra libérer les lieux occupés par lui-même ainsi que par tous occupants de son chef dans la quinzaine de la signification de l'ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
en tant que de besoin, ordonner l'expulsion de M. [U] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, et si besoin, d'un serrurier,
ordonner l'enlèvement des biens de toute nature se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de M. [U] qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier en charge de l'exécution, et à défaut d'enlèvement dans le mois précité, attribuer à la société Pag la propriété de ces biens,
condamner M. [U] à payer à la société Pag a titre provisionnel:
- la somme de 5 783,60 euros, au titre de son arriéré locatif au 17 octobre 2024, augmentée à titre principal, des intérêts au taux contractuel de 12 %, à titre subsidiaire, au taux légal,
- la somme de 2 595 euros augmentée des charges à titre d'indemnité nécessaire à la relocation du local, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,
- une indemnité d'occupation mensuelle de 432,50 euros hors taxes augmentée des charges, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés,
constater la conservation du dépôt de garantie au profit la société Pag,
condamner M. [U] à payer à la société Pag une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens qui comprendront notamment les frais de commandement,
ordonner l'exécution provisoire.
Par ordonnance contradictoire du 1er avril 2025, le dit juge des référés a :
dit n'y avoir lieu à référé sur l'intégralité des demandes de la société Pag ;
dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.
Par déclaration effectuée par voie électronique le 5 mai 2025, la société Pag a formé appel à l'encontre de cette décision, élevant critique contre tous les chefs de son dispositif.
Le 2 juin 2025, le greffe a avisé les parties de la fixation de l'affaire selon la procédure à bref délai, au visa de l'article 906 du code de procédure civile, avec le calendrier suivant:
- date de clôture le jeudi 11 décembre 2025,
- date de plaidoirie le mardi 6 janvier 2026.
Par ses uniques conclusions remises au greffe par voie électronique le 1er août 2025 et signifiées à M. [U] par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, poursuivant l'infirmation de l'ordonnance entreprise de tous ses chefs, la société Pag a demandé à la cour, statuant à nouveau, de :
à titre principal, constater la survenance de l'échéance contractuelle du bail conventionnel liant la société Pag et M. [U] à la date du 30 septembre 2024,
à titre subsidiaire, constater l'acquisition, au 30 septembre 2024, de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail conventionnel liant les parties,
en tout état de cause,
condamner M. [U] à payer à la société Pag à titre provisionnel la somme de 5 783,60 euros, au titre de son arriéré locatif au 17 octobre 2024, augmentée à titre principal, des intérêts au taux contractuel de 12 %, à titre subsidiaire, au taux légal,
autoriser la conservation du dépôt de garantie par la société Pag,
condamner M. [U] à payer à la société Pag à titre provisionnel, la somme de 2 595 euros augmentée des charges à titre d'indemnité nécessaire à la relocation du local, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,
condamner M. [U] à payer à la société Pag à titre provisionnel, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, une indemnité d'occupation mensuelle de 432,50 euros hors taxes (HT) augmentée des charges,
ordonner l'expulsion de M. [U] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, et si besoin, d'un serrurier,
ordonner l'enlèvement des biens de toute nature se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de M. [U] qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier en charge de l'exécution, et à défaut d'enlèvement dans le mois précité, attribuer à la société Pag la propriété de ces biens,
rcondamner M. [U] à payer à la société Pag une astreinte de 100 euros par jour de retard s'il n'a pas libéré les lieux occupés par lui-même ainsi que par tous occupants de son chef dans la quinzaine de la signification de l'arrêt à intervenir,
condamner M. [U] à payer à la société Pag une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, ainsi qu'à la somme complémentaire de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
condamner M. [U] à tous les dépens de première instance et d'appel en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, qui comprendront notamment les frais de commandement.
L'intimé n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 décembre 2025.
Sur ce,
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En outre, selon le sixième alinéa de cet article, 'La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs'.
Sur l'existence et l'expiration du bail dérogatoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835, alinéa 1er, du même code dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.
Selon l'article 1714 du code civil, 'On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage'.
L'article 1715 du même code précise que 'Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données.
Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail'.
Cependant, en application de l'article L. 110-3 du code de commerce qui consacre la liberté de preuve des actes de commerce à l'égard des commerçants, la preuve du bail commercial peut être faite par tous moyens à l'encontre de la partie pour laquelle l'acte est commercial.
Les articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce régissent les baux commerciaux.
Notamment, aux termes de l'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction en vigueur depuis le 20 juin 2014, ' Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.
Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.'
L'article 1737 du code civil prévoit que 'le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé'.
L'article 1103 du même code dispose que 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits', tandis que l'article 1104 de ce code prévoit que 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public'.
Ainsi, les dispositions insérées à l'article L. 145-5 précité permettent de conclure un bail dérogatoire en ce qu'il échappe au statut des baux commerciaux, auquel le preneur renonce durant la durée d'exécution de ce contrat. Ce bail dérogatoire cesse de plein droit, conformément aux prévisions de l'article 1737 du code civil, entraînant l'obligation pour le preneur de libérer les lieux au terme fixé sans que le bailleur n'ait à lui délivrer de congé. Mais, le bailleur peut utilement manifester, avant le terme prévu, sa volonté de ne pas poursuivre le bail, notamment pour prévenir une revendication contraire du locataire. En tout état de cause, à l'expiration du bail dérogatoire, l'acquisition du droit au statut des baux commerciaux suppose que le preneur ait ensuite été maintenu dans les lieux de l'accord du bailleur, l'ayant laissé en possession.
Au cas présent, le premier juge a retenu que si la société Pag prétendait être le bailleur de M. [U] et créancière d'une dette au titre de loyers impayés, des pièces versées, seule la convention de six mois à compter du 1er décembre 2023 au 31 mai 2024 était signée par les deux parties. Il en a déduit l'existence d'une contestation sérieuse sur l'existence du bail alors que la société Pag ne versait pas au débat le bail initial et ses renouvellements signés par les parties, s'agissant d'un préalable nécessaire au prononcé de la constatation de la survenance de l'échéance contractuelle du bail ou de l'acquisition de la clause résolutoire.
A hauteur d'appel, la société Pag fait valoir qu'à aucun moment M. [U] n'a soutenu que le bail et ses renouvellements n'existaient pas, pas plus qu'il n'a contesté l'existence d'une clause résolutoire, exposant seulement un renouvellement tardif de son bail dérogatoire justifiant selon lui la « requalification » en bail commercial. Elle soutient qu'il y a donc lieu de retenir l'aveu judiciaire de M. [U] et de faire droit à ses prétentions. Selon elle, il n'y avait aucunement lieu de requalifier les contrats de baux conclus en baux commerciaux. Elle explique que les baux litigieux ont été conclus après le 20 juin 2014 et qu'en conséquence est applicable l'actuelle version de l'article L.145-5 du code de commerce. Elle indique que ces baux dérogatoires ont bien été conclus dans le mois suivant la fin de période du bail précédent, dès lors dans le plein respect des dispositions de cet article. Elle précise que les projets ont été adressés à M. [U] par courriel avant l'échéance du bail en cours mais que ce dernier a tardé à les retourner signés, obligeant son gérant à le relancer.
Elle souligne que les pièces 1 et 2 versées par M. [U] apportent la preuve qu'il a bien reçu les contrats avant le terme des baux en cours. Elle en déduit la mauvaise foi de ce dernier. Elle ajoute que le contrat, intitulé 'convention de 6 mois' stipule clairement qu'il est un 'bail conventionnel' et renvoie, outre ses stipulations, aux dispositions des articles 1719 et suivants du code civil.
La cour relève qu'il est acquis que l'occupant, qui n'a pas signé le projet de contrat que le propriétaire lui avait adressé, ne saurait prétendre être titulaire d'un bail verbal, quand bien même il s'acquitterait de loyers, alors que l'existence d'un bail doit nécessairement résulter d'un accord auquel sont parvenues les parties, sur la chose et sur le prix (cf. Cass. 3ème Civ., 20 mai 2021, pourvoi n° 19-24.658) ainsi que sur la durée du bail (cf. Cass. 3ème Civ., 5 décembre 2001, pourvoi n° 00-14.294).
En tout état de cause, force est de constater que si, selon les énonciations de la décision entreprise, devant le premier juge M. [U] s'est prévalu de l'existence d'un bail commercial liant les parties, en faisant valoir que le titre produit était confus et ne comportait pas la mention d'une dérogation au bail commercial, outre que la date et la signature n'étaient pas conforme à la réalité et que le renouvellement était intervenu après le terme contractuel, reste qu'il ne contestait pas l'existence de la convention qui lui était opposée par la société Pag.
Or, selon l'acte daté du 1er juin 2024 versé au débat, intitulé 'convention de 4 mois', signé par la société Pag, celui-ci précise qu'il supprime et remplace le bail précédent, porte sur des locaux moins étendus, le loyer mensuel étant ramené à 432,50 euros. Il y est clairement stipulé que la location de ces locaux est consentie à M. [U] pour une durée de quatre mois, allant du 1er juin au 30 septembre 2024.
Il n'est pas soutenu qu'une des clauses insérée à ce contrat de bail devrait être interprétée. En tout état de cause, s'il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés d'interpréter un contrat, il lui appartient néanmoins de tirer les conséquences des stipulations contractuelles claires et dépourvues d'ambiguïté qui lui sont soumises.
Or, aux termes mêmes de cette convention, il n'apparaît pas sérieusement contestable que le bail prend effet le 1er juin 2024, et qu'il doit prendre fin, définitivement, le 30 septembre 2024.
Il est établi que suivant lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 6 août 2024, la société Pag a confirmé à sa locataire sa volonté de mettre fin au bail à cette même date du 30 septembre 2024, lui demandant clairement de quitter les lieux à cette date.
Il est encore justifié de la signification à M. [U] par acte du 30 août 2024, d'une sommation de quitter les lieux au terme prévu, soit le 30 septembre 2024, délivrée à l'initiative de la société Pag.
Il n'est pas contesté que M. [U] s'est maintenu dans les lieux au-delà du 30 septembre 2024.
Or, celui-ci ne justifie aucunement d'un nouveau titre, conclu après l'expiration du bail du 1er juin 2024.
Et, il n'est aucunement établi l'existence de contestations sérieuses auxquelles se heurterait l'obligation pour M. [U] de libérer les lieux à l'expiration du contrat de bail dérogatoire.
Dès lors que M. [U] s'est maintenu dans les lieux postérieurement au terme prévu dans le contrat de bail, et ce malgré les demandes de la société Pag, étant dépourvu de titre, il convient de constater la résiliation de plein droit du bail au 30 septembre 2024 à minuit et il y a lieu de faire droit aux demandes de la propriétaire aux fins d'expulsion ainsi qu'à celles subséquentes dans les conditions définies au dispositif de cet arrêt.
La décision entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions soumises à la cour.
Sur la demande d'astreinte
L'astreinte est l'accessoire de l'injonction qu'elle assortit et constitue une mesure de contrainte ayant pour objet de sanctionner la méconnaissance d'un ordre du juge.
Lorsque l'astreinte est prononcée par le juge des référés, la décision ayant ordonné l'astreinte puis celle la liquidant peuvent être annulées pour perte de fondement juridique en cas de jugement définitif sur le fond du litige rendant sans fondement juridique les décisions de référé, sous réserve qu'il soit irrévocable.
Au cas présent, la société Pag expose que faute d'avoir libéré les lieux occupés par lui-même ainsi que par tous occupants de son chef dans la quinzaine de la signification de l'arrêt à intervenir, M. [U] devrait être condamné au versement à son profit d'une somme de 100 euros par jour de retard à titre d'astreinte.
Ce faisant, la société Pag échoue à justifier de la nécessité de prononcer une astreinte pour assurer l'exécution de l'arrêt, outre qu'elle ne démontre pas que cette demande serait parfaitement proportionnée aux enjeux du litige et des circonstances de l'espèce.
La demande de ce chef sera donc rejetée.
Sur l'indemnité provisionnelle liée à l'occupation des lieux
La cour rappelle qu'aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
De plus, selon l'article 1231-5 du code civil, 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.
Au cas présent, la société Pag fait valoir que l'indemnité d'occupation présente une double utilité, à savoir compenser le propriétaire de la perte subie par le non-paiement de ses loyers et l'indemniser du préjudice que lui cause l'occupation sans droit ni titre de son bien. Elle entend que M. [U] soit condamné à lui payer à compter du 1er octobre 2024, la somme mensuelle de 432,50 euros HT, augmentée des charges, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés.
Au vu des éléments en débat, le montant de l'indemnité d'occupation devant être mise à la charge de M. [U] depuis la fin du bail, jusqu'à la libération des locaux et la remise des clés, sera fixée conformément à la demande de la société Pag à hauteur de 432,50 euros HT, augmentée des charges, par mois, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés.
Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif
La cour se réfère aux dispositions précitées.
La société Pag fait valoir que M. [U] lui était redevable, suivant un décompte arrêté au 17 octobre 2024, de la somme de 5 783,60 euros, correspondant à son arriéré de loyers et charges impayés depuis le mois de mars 2024.
En réalité, il apparaît, au vu du décompte, que ce montant correspond à hauteur de 5 126,20 euros à l'arriéré locatif outre à une indemnité d'occupation pour le mois d'octobre de 657,40 euros (5783,60-657,40).
Aussi, compte tenu de la condamnation prononcée au titre de l'indemnité d'occupation, M. [U] sera condamné au paiement de la somme de 5 126,20 euros, correspondant à l'arriéré de loyers et charges impayés.
Alors que la société Pag prétend que cette somme devrait être assortie d'intérêts au taux contractuel de 12 %, il sera retenu que cette clause est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse.
La demande de ce chef sera rejetée, alors qu'il sera fait droit à la demande subsidiaire d'octroi de l'intérêt au taux légal, à compter de la date de l'assignation en justice du 5 novembre 2024.
Sur la demande de conservation du dépôt de garantie
Sans articuler de moyens en fait ou en droit à l'appui de sa demande à ce titre, la société Pag prétend conserver le montant du dépôt de garantie détenu à ce jour.
Le contrat prévoit que dans l'hypothèse où est mise en 'uvre la clause résolutoire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité sans préjudice de son droit à tous dommages et intérêts.
Cependant, outre que cette demande ne correspond pas à une demande de provision, à la supposer fondée sur la clause précitée, il apparaît que celle-ci pourrait s'analyser en une clause pénale manifestement excessive.
Il n'y a donc lieu à référé sur la demande ce chef.
Sur la demande indemnitaire de la société Pag
Selon l'article 1760 du code civil, 'en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus'.
Faisant valoir qu'il est communément admis qu'une relocation prend généralement 6 mois, la société Pag sollicite la condamnation de M. [U] à lui verser la somme de 2 595 euros augmentée des charges, correspondant au montant de six loyers mensuels, s'agissant selon elle du temps nécessaire à la relocation à compter de la libération des locaux et la remise des clefs.
Cependant, outre que cette demande ne correspond pas à une demande de provision, il apparaît que la société Pag procède par voie de simples affirmations quant à l'existence du prétendu préjudice qu'elle invoque à ce titre et qui, en réalité, demeure à ce stade purement hypothétique.
Il n'y a donc lieu à référé sur la demande ce chef.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais.
En application de l'article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.
Et, en application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Les dispositions de la décision entreprise relatives aux frais de procédure seront infirmées.
Partie perdante, M. [U] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, et supportera les frais irrépétibles qu'il a engagés.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, M. [U] sera condamné à payer à la société Pag la somme de trois mille (3 000) euros, au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Constate la résiliation de plein droit du bail à compter du 30 septembre 2024 à minuit ;
Ordonne à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par l'intimé ;
Rejette la demande de prononcé d'une astreinte ;
Condamne M. [U] au paiement mensuel à la société Pag de la somme de 432,50 euros hors taxes, augmentée des charges, au titre de l'indemnité d'occupation depuis la fin du bail, jusqu'à la libération des locaux et la remise des clés ;
Condamne M. [U] au paiement à la société Pag de la somme de 5 126,20 euros, correspondant à l'arriéré de loyers et charges impayés, assortie d'intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024.;
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Pag de conserver le montant du dépôt de garantie ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire de la société Pag ;
Condamne M. [U] aux dépens de première instance et d'appel ;
Condamne M. [U] à payer à la société Pag la somme de trois mille (3 000) euros, au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et en appel, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette les demandes plus amples ou contraires.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 19 FÉVRIER 2026
(n° 62 , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/08515 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLK67
Décision déférée à la cour : ordonnance du 1er avril 2025 - président du TJ d'[Localité 1] - RG n° 24/01162
APPELANTE
S.C.I. P.A.G, RCS d'[Localité 1] n°324130038, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Dominique Nardeux de la SELEURL Lexialis, avocat au barreau de Melun, toque : M10
INTIMÉE
Monsieur [X] [U], entrepreneur individuel
[Adresse 2]
[Localité 3]
Défaillant, la déclaration d'appel ayant été signifiée le 10 juin 2025 à sa personne
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 janvier 2026, en audience publique, devant Michel Rispe, président de chambre chargé du rapport et Aurélie Fraisse, vice-président placé, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel Rispe, président de chambre
Aurélie Fraisse, vice-président placé
Laurent Najem, conseiller
Greffier lors des débats : Jeanne Pambo
ARRÊT :
- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.
La société Pag est propriétaire d'un ensemble immobilier situé aux [Adresse 3] à [Localité 4] composé d'un atelier d'une superficie de 57 m² et de locaux de stockage, pour une superficie totale de 109,50 m².
Par acte sous seing privé, la société Pag a donné à bail ces locaux à M. [U], pour y exercer le commerce et la création artistique des arts plastiques, pour une durée de six mois, à compter du 1er décembre 2022 jusqu'au 31 mai 2023, moyennant un loyer mensuel de 547,50 euros outre les charges.
Par suite, deux autres conventions ont été successivement conclues aux mêmes fins et aux mêmes conditions entre les mêmes pour des périodes du 1er juin au 30 novembre 2023 et du 1er décembre 2023 au 31 mai 2024.
La 1er juin 2024, une quatrième convention a été conclue entre les mêmes, pour une durée de quatre mois du 1er juin au 30 septembre 2024, supprimant et remplaçant le bail précédent, portant sur des locaux moins étendus, désormais d'une superficie totale de 86,50 m², dont l'atelier de 57 m² et partie des locaux de stockage précédemment loués, et moyennant un loyer mensuel ramené à 432,50 euros.
Des loyers étant demeurés impayés à partir du mois de mars 2024, la société Pag a invité son locataire à régulariser la situation, notamment par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 6 août 2024, l'informant de sa volonté de mettre fin au bail au 30 septembre 2024, en vertu du 'paragraphe 3 de l'article 6 de la loi du 20 février 1991'.
Par acte de commissaire de justice du 30 août 2024, la société Pag a fait signifier à M. [U] un commandement de payer les loyers à hauteur de 4 626,70 euros correspondant aux factures de mars à août 2024, outre le coût de l'acte, et visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par un second acte de commissaire de justice du même jour, la société Pag a fait délivrer à M. [U] une sommation de quitter les lieux au terme prévu, soit le 30 septembre 2024.
Selon la décision entreprise, par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, la société Pag a fait assigner M. [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry, au visa des articles 808 du code de procédure civile, L.145-5 du code de commerce et 1760 du code civil, aux fins de :
à titre principal, constater la survenance de l'échéance contractuelle du bail conventionnel liant la société Pag et M. [U] à la date du 30 septembre 2024,
à titre subsidiaire, constater l'acquisition, au 30 septembre 2024, de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail conventionnel liant les parties,
en tout état de cause,
dire que M. [U] devra libérer les lieux occupés par lui-même ainsi que par tous occupants de son chef dans la quinzaine de la signification de l'ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
en tant que de besoin, ordonner l'expulsion de M. [U] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, et si besoin, d'un serrurier,
ordonner l'enlèvement des biens de toute nature se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de M. [U] qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier en charge de l'exécution, et à défaut d'enlèvement dans le mois précité, attribuer à la société Pag la propriété de ces biens,
condamner M. [U] à payer à la société Pag a titre provisionnel:
- la somme de 5 783,60 euros, au titre de son arriéré locatif au 17 octobre 2024, augmentée à titre principal, des intérêts au taux contractuel de 12 %, à titre subsidiaire, au taux légal,
- la somme de 2 595 euros augmentée des charges à titre d'indemnité nécessaire à la relocation du local, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,
- une indemnité d'occupation mensuelle de 432,50 euros hors taxes augmentée des charges, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés,
constater la conservation du dépôt de garantie au profit la société Pag,
condamner M. [U] à payer à la société Pag une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens qui comprendront notamment les frais de commandement,
ordonner l'exécution provisoire.
Par ordonnance contradictoire du 1er avril 2025, le dit juge des référés a :
dit n'y avoir lieu à référé sur l'intégralité des demandes de la société Pag ;
dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.
Par déclaration effectuée par voie électronique le 5 mai 2025, la société Pag a formé appel à l'encontre de cette décision, élevant critique contre tous les chefs de son dispositif.
Le 2 juin 2025, le greffe a avisé les parties de la fixation de l'affaire selon la procédure à bref délai, au visa de l'article 906 du code de procédure civile, avec le calendrier suivant:
- date de clôture le jeudi 11 décembre 2025,
- date de plaidoirie le mardi 6 janvier 2026.
Par ses uniques conclusions remises au greffe par voie électronique le 1er août 2025 et signifiées à M. [U] par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, poursuivant l'infirmation de l'ordonnance entreprise de tous ses chefs, la société Pag a demandé à la cour, statuant à nouveau, de :
à titre principal, constater la survenance de l'échéance contractuelle du bail conventionnel liant la société Pag et M. [U] à la date du 30 septembre 2024,
à titre subsidiaire, constater l'acquisition, au 30 septembre 2024, de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail conventionnel liant les parties,
en tout état de cause,
condamner M. [U] à payer à la société Pag à titre provisionnel la somme de 5 783,60 euros, au titre de son arriéré locatif au 17 octobre 2024, augmentée à titre principal, des intérêts au taux contractuel de 12 %, à titre subsidiaire, au taux légal,
autoriser la conservation du dépôt de garantie par la société Pag,
condamner M. [U] à payer à la société Pag à titre provisionnel, la somme de 2 595 euros augmentée des charges à titre d'indemnité nécessaire à la relocation du local, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,
condamner M. [U] à payer à la société Pag à titre provisionnel, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, une indemnité d'occupation mensuelle de 432,50 euros hors taxes (HT) augmentée des charges,
ordonner l'expulsion de M. [U] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, et si besoin, d'un serrurier,
ordonner l'enlèvement des biens de toute nature se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de M. [U] qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier en charge de l'exécution, et à défaut d'enlèvement dans le mois précité, attribuer à la société Pag la propriété de ces biens,
rcondamner M. [U] à payer à la société Pag une astreinte de 100 euros par jour de retard s'il n'a pas libéré les lieux occupés par lui-même ainsi que par tous occupants de son chef dans la quinzaine de la signification de l'arrêt à intervenir,
condamner M. [U] à payer à la société Pag une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, ainsi qu'à la somme complémentaire de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
condamner M. [U] à tous les dépens de première instance et d'appel en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, qui comprendront notamment les frais de commandement.
L'intimé n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 décembre 2025.
Sur ce,
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En outre, selon le sixième alinéa de cet article, 'La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs'.
Sur l'existence et l'expiration du bail dérogatoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835, alinéa 1er, du même code dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.
Selon l'article 1714 du code civil, 'On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage'.
L'article 1715 du même code précise que 'Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données.
Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail'.
Cependant, en application de l'article L. 110-3 du code de commerce qui consacre la liberté de preuve des actes de commerce à l'égard des commerçants, la preuve du bail commercial peut être faite par tous moyens à l'encontre de la partie pour laquelle l'acte est commercial.
Les articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce régissent les baux commerciaux.
Notamment, aux termes de l'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction en vigueur depuis le 20 juin 2014, ' Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.
Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.'
L'article 1737 du code civil prévoit que 'le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé'.
L'article 1103 du même code dispose que 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits', tandis que l'article 1104 de ce code prévoit que 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public'.
Ainsi, les dispositions insérées à l'article L. 145-5 précité permettent de conclure un bail dérogatoire en ce qu'il échappe au statut des baux commerciaux, auquel le preneur renonce durant la durée d'exécution de ce contrat. Ce bail dérogatoire cesse de plein droit, conformément aux prévisions de l'article 1737 du code civil, entraînant l'obligation pour le preneur de libérer les lieux au terme fixé sans que le bailleur n'ait à lui délivrer de congé. Mais, le bailleur peut utilement manifester, avant le terme prévu, sa volonté de ne pas poursuivre le bail, notamment pour prévenir une revendication contraire du locataire. En tout état de cause, à l'expiration du bail dérogatoire, l'acquisition du droit au statut des baux commerciaux suppose que le preneur ait ensuite été maintenu dans les lieux de l'accord du bailleur, l'ayant laissé en possession.
Au cas présent, le premier juge a retenu que si la société Pag prétendait être le bailleur de M. [U] et créancière d'une dette au titre de loyers impayés, des pièces versées, seule la convention de six mois à compter du 1er décembre 2023 au 31 mai 2024 était signée par les deux parties. Il en a déduit l'existence d'une contestation sérieuse sur l'existence du bail alors que la société Pag ne versait pas au débat le bail initial et ses renouvellements signés par les parties, s'agissant d'un préalable nécessaire au prononcé de la constatation de la survenance de l'échéance contractuelle du bail ou de l'acquisition de la clause résolutoire.
A hauteur d'appel, la société Pag fait valoir qu'à aucun moment M. [U] n'a soutenu que le bail et ses renouvellements n'existaient pas, pas plus qu'il n'a contesté l'existence d'une clause résolutoire, exposant seulement un renouvellement tardif de son bail dérogatoire justifiant selon lui la « requalification » en bail commercial. Elle soutient qu'il y a donc lieu de retenir l'aveu judiciaire de M. [U] et de faire droit à ses prétentions. Selon elle, il n'y avait aucunement lieu de requalifier les contrats de baux conclus en baux commerciaux. Elle explique que les baux litigieux ont été conclus après le 20 juin 2014 et qu'en conséquence est applicable l'actuelle version de l'article L.145-5 du code de commerce. Elle indique que ces baux dérogatoires ont bien été conclus dans le mois suivant la fin de période du bail précédent, dès lors dans le plein respect des dispositions de cet article. Elle précise que les projets ont été adressés à M. [U] par courriel avant l'échéance du bail en cours mais que ce dernier a tardé à les retourner signés, obligeant son gérant à le relancer.
Elle souligne que les pièces 1 et 2 versées par M. [U] apportent la preuve qu'il a bien reçu les contrats avant le terme des baux en cours. Elle en déduit la mauvaise foi de ce dernier. Elle ajoute que le contrat, intitulé 'convention de 6 mois' stipule clairement qu'il est un 'bail conventionnel' et renvoie, outre ses stipulations, aux dispositions des articles 1719 et suivants du code civil.
La cour relève qu'il est acquis que l'occupant, qui n'a pas signé le projet de contrat que le propriétaire lui avait adressé, ne saurait prétendre être titulaire d'un bail verbal, quand bien même il s'acquitterait de loyers, alors que l'existence d'un bail doit nécessairement résulter d'un accord auquel sont parvenues les parties, sur la chose et sur le prix (cf. Cass. 3ème Civ., 20 mai 2021, pourvoi n° 19-24.658) ainsi que sur la durée du bail (cf. Cass. 3ème Civ., 5 décembre 2001, pourvoi n° 00-14.294).
En tout état de cause, force est de constater que si, selon les énonciations de la décision entreprise, devant le premier juge M. [U] s'est prévalu de l'existence d'un bail commercial liant les parties, en faisant valoir que le titre produit était confus et ne comportait pas la mention d'une dérogation au bail commercial, outre que la date et la signature n'étaient pas conforme à la réalité et que le renouvellement était intervenu après le terme contractuel, reste qu'il ne contestait pas l'existence de la convention qui lui était opposée par la société Pag.
Or, selon l'acte daté du 1er juin 2024 versé au débat, intitulé 'convention de 4 mois', signé par la société Pag, celui-ci précise qu'il supprime et remplace le bail précédent, porte sur des locaux moins étendus, le loyer mensuel étant ramené à 432,50 euros. Il y est clairement stipulé que la location de ces locaux est consentie à M. [U] pour une durée de quatre mois, allant du 1er juin au 30 septembre 2024.
Il n'est pas soutenu qu'une des clauses insérée à ce contrat de bail devrait être interprétée. En tout état de cause, s'il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés d'interpréter un contrat, il lui appartient néanmoins de tirer les conséquences des stipulations contractuelles claires et dépourvues d'ambiguïté qui lui sont soumises.
Or, aux termes mêmes de cette convention, il n'apparaît pas sérieusement contestable que le bail prend effet le 1er juin 2024, et qu'il doit prendre fin, définitivement, le 30 septembre 2024.
Il est établi que suivant lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 6 août 2024, la société Pag a confirmé à sa locataire sa volonté de mettre fin au bail à cette même date du 30 septembre 2024, lui demandant clairement de quitter les lieux à cette date.
Il est encore justifié de la signification à M. [U] par acte du 30 août 2024, d'une sommation de quitter les lieux au terme prévu, soit le 30 septembre 2024, délivrée à l'initiative de la société Pag.
Il n'est pas contesté que M. [U] s'est maintenu dans les lieux au-delà du 30 septembre 2024.
Or, celui-ci ne justifie aucunement d'un nouveau titre, conclu après l'expiration du bail du 1er juin 2024.
Et, il n'est aucunement établi l'existence de contestations sérieuses auxquelles se heurterait l'obligation pour M. [U] de libérer les lieux à l'expiration du contrat de bail dérogatoire.
Dès lors que M. [U] s'est maintenu dans les lieux postérieurement au terme prévu dans le contrat de bail, et ce malgré les demandes de la société Pag, étant dépourvu de titre, il convient de constater la résiliation de plein droit du bail au 30 septembre 2024 à minuit et il y a lieu de faire droit aux demandes de la propriétaire aux fins d'expulsion ainsi qu'à celles subséquentes dans les conditions définies au dispositif de cet arrêt.
La décision entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions soumises à la cour.
Sur la demande d'astreinte
L'astreinte est l'accessoire de l'injonction qu'elle assortit et constitue une mesure de contrainte ayant pour objet de sanctionner la méconnaissance d'un ordre du juge.
Lorsque l'astreinte est prononcée par le juge des référés, la décision ayant ordonné l'astreinte puis celle la liquidant peuvent être annulées pour perte de fondement juridique en cas de jugement définitif sur le fond du litige rendant sans fondement juridique les décisions de référé, sous réserve qu'il soit irrévocable.
Au cas présent, la société Pag expose que faute d'avoir libéré les lieux occupés par lui-même ainsi que par tous occupants de son chef dans la quinzaine de la signification de l'arrêt à intervenir, M. [U] devrait être condamné au versement à son profit d'une somme de 100 euros par jour de retard à titre d'astreinte.
Ce faisant, la société Pag échoue à justifier de la nécessité de prononcer une astreinte pour assurer l'exécution de l'arrêt, outre qu'elle ne démontre pas que cette demande serait parfaitement proportionnée aux enjeux du litige et des circonstances de l'espèce.
La demande de ce chef sera donc rejetée.
Sur l'indemnité provisionnelle liée à l'occupation des lieux
La cour rappelle qu'aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
De plus, selon l'article 1231-5 du code civil, 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.
Au cas présent, la société Pag fait valoir que l'indemnité d'occupation présente une double utilité, à savoir compenser le propriétaire de la perte subie par le non-paiement de ses loyers et l'indemniser du préjudice que lui cause l'occupation sans droit ni titre de son bien. Elle entend que M. [U] soit condamné à lui payer à compter du 1er octobre 2024, la somme mensuelle de 432,50 euros HT, augmentée des charges, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés.
Au vu des éléments en débat, le montant de l'indemnité d'occupation devant être mise à la charge de M. [U] depuis la fin du bail, jusqu'à la libération des locaux et la remise des clés, sera fixée conformément à la demande de la société Pag à hauteur de 432,50 euros HT, augmentée des charges, par mois, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés.
Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif
La cour se réfère aux dispositions précitées.
La société Pag fait valoir que M. [U] lui était redevable, suivant un décompte arrêté au 17 octobre 2024, de la somme de 5 783,60 euros, correspondant à son arriéré de loyers et charges impayés depuis le mois de mars 2024.
En réalité, il apparaît, au vu du décompte, que ce montant correspond à hauteur de 5 126,20 euros à l'arriéré locatif outre à une indemnité d'occupation pour le mois d'octobre de 657,40 euros (5783,60-657,40).
Aussi, compte tenu de la condamnation prononcée au titre de l'indemnité d'occupation, M. [U] sera condamné au paiement de la somme de 5 126,20 euros, correspondant à l'arriéré de loyers et charges impayés.
Alors que la société Pag prétend que cette somme devrait être assortie d'intérêts au taux contractuel de 12 %, il sera retenu que cette clause est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse.
La demande de ce chef sera rejetée, alors qu'il sera fait droit à la demande subsidiaire d'octroi de l'intérêt au taux légal, à compter de la date de l'assignation en justice du 5 novembre 2024.
Sur la demande de conservation du dépôt de garantie
Sans articuler de moyens en fait ou en droit à l'appui de sa demande à ce titre, la société Pag prétend conserver le montant du dépôt de garantie détenu à ce jour.
Le contrat prévoit que dans l'hypothèse où est mise en 'uvre la clause résolutoire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité sans préjudice de son droit à tous dommages et intérêts.
Cependant, outre que cette demande ne correspond pas à une demande de provision, à la supposer fondée sur la clause précitée, il apparaît que celle-ci pourrait s'analyser en une clause pénale manifestement excessive.
Il n'y a donc lieu à référé sur la demande ce chef.
Sur la demande indemnitaire de la société Pag
Selon l'article 1760 du code civil, 'en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus'.
Faisant valoir qu'il est communément admis qu'une relocation prend généralement 6 mois, la société Pag sollicite la condamnation de M. [U] à lui verser la somme de 2 595 euros augmentée des charges, correspondant au montant de six loyers mensuels, s'agissant selon elle du temps nécessaire à la relocation à compter de la libération des locaux et la remise des clefs.
Cependant, outre que cette demande ne correspond pas à une demande de provision, il apparaît que la société Pag procède par voie de simples affirmations quant à l'existence du prétendu préjudice qu'elle invoque à ce titre et qui, en réalité, demeure à ce stade purement hypothétique.
Il n'y a donc lieu à référé sur la demande ce chef.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais.
En application de l'article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.
Et, en application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Les dispositions de la décision entreprise relatives aux frais de procédure seront infirmées.
Partie perdante, M. [U] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, et supportera les frais irrépétibles qu'il a engagés.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, M. [U] sera condamné à payer à la société Pag la somme de trois mille (3 000) euros, au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Constate la résiliation de plein droit du bail à compter du 30 septembre 2024 à minuit ;
Ordonne à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par l'intimé ;
Rejette la demande de prononcé d'une astreinte ;
Condamne M. [U] au paiement mensuel à la société Pag de la somme de 432,50 euros hors taxes, augmentée des charges, au titre de l'indemnité d'occupation depuis la fin du bail, jusqu'à la libération des locaux et la remise des clés ;
Condamne M. [U] au paiement à la société Pag de la somme de 5 126,20 euros, correspondant à l'arriéré de loyers et charges impayés, assortie d'intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024.;
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Pag de conserver le montant du dépôt de garantie ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire de la société Pag ;
Condamne M. [U] aux dépens de première instance et d'appel ;
Condamne M. [U] à payer à la société Pag la somme de trois mille (3 000) euros, au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et en appel, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette les demandes plus amples ou contraires.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT