CA Paris, Pôle 1 - ch. 2, 19 février 2026, n° 25/08903
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 19 FÉVRIER 2026
(n° 71, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/08903 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLMD4
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Avril 2025 -Président du TJ de [Localité 1] - RG n° 24/54980
APPELANTE
E.U.R.L. SOCIETE HOTELIERE DE LA [Localité 2], RCS de [Localité 1] sous le n°481 816 395, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Ayant pour avocat plaidant Me Valérie DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0540
INTIMÉE
S.A.R.L. ANFRA, RCS de [Localité 4] sous le n°790 113 518, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C913
Ayant pour avocat plaidant Me Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX, avocat au barreau de LYON
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Janvier 2026, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 7 septembre 2020, la société [Adresse 3] a loué selon un bail dérogatoire à la société Anfra des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6], aux fins d'exploitation d'un hôtel et d'un restaurant à compter du 1er novembre 2020 jusqu'au 30 avril 2021, ce, moyennant un loyer de 150.000 euros hors taxes hors charges pour toute la durée du bail.
Un procès-verbal de prise de possession des locaux a été régularisé entre les parties le 7 septembre 2020.
Par un nouvel acte sous seing privé du 25 octobre 2021, les parties ont conclu un bail à compter du 25 octobre 2021 et jusqu'au 30 avril 2022 portant sur les mêmes locaux. Un avenant de prorogation du bail a été par ailleurs conclu le 29 avril 2022, à effet du 1er mai 2022 pour une durée d'un an moyennant un loyer de 160.000 euros hors taxes hors charges pour toute la durée du bail.
Par avenant de prorogation n°2 du bail dérogatoire du 25 octobre 2021, avenant conclu le 29 avril 2023, les parties ont prorogé la durée du bail pour un an à compter du 1er mai 2023 moyennant un loyer de 220.000 euros hors taxes hors charges, ce, pour toute la durée du bail.
Par lettre recommandée en date du 5 avril 2024, la société hôtelière de la [Localité 2] a enjoint sa locataire de quitter les locaux à l'expiration du bail le 30 avril 2024.
Par exploit du 7 mai 2024, elle a fait délivrer à la société Anfra une sommation de quitter les lieux.
Par exploit du 6 juin 2024, la société hôtelière de la [Localité 2] a fait assigner la société Anfra devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
A titre principal,
Ordonner 1'expu1sion de la société Anfra et de tous occupants de son chef, ainsi que des seuls biens lui appartenant de l'hôtel restaurant « La [Localité 2] » sis [Adresse 5] à [Localité 6] ;
Condamner la société Anfra à lui payer à titre de provision sur les indemnités d'occupation et charges dues à compter du 1er mai 2024 jusqu'à la complète libération des lieux, la somme journalière de 1.446,58 euros TTC ;
Débouter la société Anfra de l'ensemble des demandes, fins et conclusions qu'elle pourrait élever à 1'encontre de la présente demande ;
Condamner la société Anfra au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation d'avoir à libérer les locaux.
Par ordonnance contradictoire du 11 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à l'expulsion et sur les demandes subséquentes formulées par la société hôtelière de la [Localité 2] ;
Débouté la société hôtelière de la [Localité 2] de sa demande en paiement ;
Condamné la société hôtelière de la [Localité 2] à payer à la société Anfra la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la société hôtelière de la [Localité 2] aux entiers dépens.
Par déclaration du 13 mai 2025, la société hôtelière de la [Localité 2] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 décembre 2025, la société hôtelière de la [Localité 2] demande à la cour, au visa des articles L.145-5 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, de :
Infirmer l'ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 11 avril 2025 en ce qu'elle a :
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à l'expulsion et sur les demandes subséquentes formulées par la société hôtelière de la [Localité 2] ;
Débouté la société hôtelière de la [Localité 2] de sa demande en paiement ;
Condamné la société hôtelière de la [Localité 2] à payer à la société Anfra la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la société hôtelière de la [Localité 2] aux entiers dépens.
Statuant à nouveau,
Ordonner l'expulsion de la société Anfra et de tous occupants de son chef, ainsi que les seuls biens lui appartenant de l'hôtel-restaurant « [Adresse 6] » sis [Adresse 7], sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Se réserver la liquidation de l'astreinte ;
Condamner à titre provisionnel la société Anfra, à lui payer la somme journalière de 1.446,58 euros TTC à valoir sur les indemnités d'occupation dues conformément au bail outre les charges afférentes à cette occupation, à compter du 1er mai 2024 jusqu'à complète libération des lieux ;
Débouter la société Anfra de l'ensemble des demandes, fins et conclusions ;
Condamner la société Anfra au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation d'avoir à libérer les locaux, qui seront directement recouvrés par Me Boccon-Gibod, dans les conditions fixées par l'article 699 du code de procédure civile.
Elle expose notamment qu'une demande de requalification d'un bail dérogatoire en bail commercial présentée dans le cadre d'une procédure au fond ne suffit pas à faire obstacle à la compétence du juge des référés. Elle précise que le juge des référés peut ordonner l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre lorsqu'il constate que la demande de requalification n'est pas fondée. Elle ajoute que la simple application des stipulations du bail permet d'établir que le bail dérogatoire ne peut pas être requalifié en bail commercial dans la mesure où le bail du 7 septembre 2020 n'a jamais pris effet, ce, à la demande de la société Anfra, qui ne justifie d'aucune exploitation des lieux ni d'aucun paiement de loyer en exécution du bail du 7 septembre 2020 de sorte que ni la remise des clés ni la date d'effet prévue ne peuvent constituer la date d'entrée dans les lieux par le preneur. Elle fait valoir que la société Anfra a obtenu les clés dans le cadre d'une mise à disposition anticipée des lieux en vue d'effectuer des travaux mais a demandé à surseoir à l'exécution du bail et n'a jamais débuté l'exploitation des lieux, l'accès dont se prévaut l'intimée s'effectuant à son insu. Elle soutient que le premier juge a rejeté à tort sa demande portant sur le paiement d'indemnités d'occupation au motif qu'elle n'était pas formulée à titre provisionnel alors qu'elle avait visé les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 octobre 2025, la société Anfra demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L.145-5 du code de commerce, de :
À titre principal,
Débouter la société hôtelière de la [Localité 2] de son appel principal comme étant mal fondé ;
Confirmer l'ordonnance de référé rendue le 11 avril 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a :
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à l'expulsion et sur les demandes subséquentes formulées par la société hôtelière de la [Localité 2] ;
Débouté la société hôtelière de la [Localité 2] de sa demande en paiement ;
Condamné la société hôtelière de la [Localité 2] à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la société hôtelière de la [Localité 2] aux entiers dépens.
À titre subsidiaire,
Débouter la société hôtelière de la [Localité 2] de sa demande de fixation de l'indemnité d'occupation au double du loyer contractuel ;
Fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 1er mai 2024 au montant des loyers et charges courants.
En tout état de cause,
Débouter la société hôtelière de la [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions ;
Condamner la société hôtelière de la [Localité 2] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamner aux entiers dépens de l'instance, avec pour ceux d'appel application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Hamdache.
Elle expose que les demandes de l'appelante se heurtent à de multiples contestations sérieuses. Elle indique qu'elle occupe les lieux depuis le 7 septembre 2020 et y exploite diverses activités depuis le 1er novembre 2020, sans qu'aucune restitution des lieux ni aucune remise des clés ne soient intervenues, qu'elle a aussi fait réaliser des travaux, de sorte que son maintien dans les lieux ne constitue pas un trouble manifestement illicite. Elle fait valoir que l'appelante tente de se prévaloir de la période de crise sanitaire pour justifier de l'absence d'exploitation des lieux par le preneur, ce qui démontre sa mauvaise foi, tandis qu'il n'est pas démontré qu'une serrure aurait été changée, que rien n'établit non plus que des passages ont été effectués au sein des locaux au cours de l'été 2021, que les factures d'électricité étaient émises au nom de l'[Adresse 8], que le bailleur ne s'est jamais opposé au maintien dans les lieux, et n'a jamais notifié à son preneur de manière claire et non équivoque la fin des relations contractuelles qui les liait. A titre subsidiaire, elle affirme que la fixation de l'indemnité d'occupation au double du loyer contractuel s'analyse en une clause pénale.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 décembre 2025.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
Sur la demande d'expulsion
En application des dispositions de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans les lieux d'un occupant sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite et à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
L'article L. 145-45 du code de commerce dispose que les parties peuvent lors de l'entrée dans les lieux du preneur déroger aux dispositions du chapitre sur les baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un mois à compter de l'échéance, le preneur est resté et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions sur les baux commerciaux. Il en est de même si à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties d'un nouveau bail sur le même local.
Le mécanisme opère au terme du bail dérogatoire , quelle que soit sa durée, sans que l'occupant n'ait à justifier être inscrit au RCS dès lors que son occupation correspond au champ d'application du statut des baux commerciaux définie à l'article L.145-1.
L'article 1737 du code civil prévoit par ailleurs que le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.
Au cas présent, il ressort des pièces produites que :
Par acte sous seing privé du 7 septembre 2020, les parties ont entendu conclure un bail dit dérogatoire pour une durée de 6 mois à compter du 1er novembre 2020, soit jusqu'au 30 avril 2021,
Ce bail mentionne une prise d'effet le 1er novembre 2020 et une fin de bail le 30 avril 2021,
Par procès-verbal du 7 septembre 2020, les parties sont convenues d'une mise à disposition des lieux le jour même,
Un nouveau bail a été conclu entre les parties le 25 octobre 2021 et deux prorogations successives ont été régularisées ensuite, soit jusqu'au 30 avril 2024,
La société hôtelière de la [Localité 2] a adressé un courrier enjoignant à la locataire de quitter les lieux pour le 30 avril 2024, ce que cette dernière n'a pas fait, une sommation de quitter les lieux lui ayant été délivrée par exploit du 7 mai 2024,
la société Anfra a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société hôtelière de la [Localité 2] en sollicitant qu'il soit constaté que le bail dérogatoire soit considéré comme transformé en bail commercial.
La société Anfra soutient qu'en réalité, elle est entrée dans les lieux dès le 7 septembre 2020 et les a occupés depuis cette date jusqu'à ce jour.
A cet égard, elle justifie avoir fait procéder à des travaux de réparation dans les lieux (sa pièce n°11, facture de la société Itadeli di Adalar du 14 janvier 2022) ainsi qu'à une vérification des extincteurs au cours de l'année 2021 (sa pièce n°12).
Ainsi, bien qu'elle ne justifie pas à proprement parler d'une exploitation des lieux, ce que le texte de l'article L 145-5 du code de commerce n'exige pas, elle établit qu'elle est restée en possession.
Il n'est pas discuté par ailleurs que l'entrée en possession est en date du 7 septembre 2020 et que la société Anfra est restée dans les lieux après le 7 septembre 2023, sans que l'appelante ne se soit alors opposée à la poursuite de la relation contractuelle.
Par ailleurs, il n'apparaît pas que la crise sanitaire, dont les parties n'indiquent pas à quelle période de confinement il est fait référence, ait pu avoir une incidence sur l'entrée en possession ou le maintien en possession des lieux. La société appelante se prévaut enfin du changement d'une serrure à l'issue du premier bail dérogatoire mais il s'avère que le gérant de la société Art'renov dans l'attestation produite (pièce n°8 de la société hôtelière de la [Localité 2]) indique avoir changé le barillet de la porte arrière de la cuisine en mai 2021, ce qui ne correspond pas à un changement de toutes les serrures de nature à interdire l'accès à sa locataire, alors qu'au surplus aucune facture n'est produite relativement à cette prestation. Il ne peut donc être soutenu avec l'évidence requise en référé que la société hôtelière de la [Localité 2] aurait repris possession des lieux à ce moment. Cette situation est d'ailleurs établie par un courriel de M. [R], agence Sinouhé immobilier indiquant à la société Anfra : « suite à votre appel, visiblement la société Art Renov n'a changé que la serrure de la porte arrière de la cuisine, donc il ne vous sera remis que ces clés, les autres étant toujours en votre possession. »
Enfin il apparaît que les factures d'électricité ont bénéficié d'un changement de destinataire en 2022 et étaient d'ores et déjà émises en 2021 au nom du bailleur (pièce n°14 de la société Anfra), de sorte que cette modification ne peut être considérée comme significative.
Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que l'existence d'un trouble manifestement illicite n'était pas établie, et qu'il n'y avait pas lieu à référé sur la demande tendant à l'expulsion de la société Anfra. L'ordonnance rendue sera ainsi confirmée de ce chef.
Sur l'indemnité provisionnelle liée à l'occupation des lieux et sur l'indemnité journalière
Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
De plus, selon l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Au cas présent, la demande en paiement formée par la société hôtelière de la [Localité 2] s'entend nécessairement comme provisionnelle pour avoir été soumise au juge des référés sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, ce que les écritures de l'appelante précisent devant la cour.
Il est prévu par le bail dérogatoire du 25 octobre 2021 que :
« si le preneur ne restitue pas les locaux loués à la date de terminaison du bail, chaque jour d'occupation indue donnera lieu au versement par le preneur au bailleur d'une indemnité d'occupation journalière égale au double du dernier loyer TTC annuel en vigueur divisé par 365 et au paiement des charges correspondantes sans préjudice par le bailleur du droit de poursuivre et d'exécuter l'expulsion forcée du preneur ».
L'appelante sollicite en exécution de cette stipulation la condamnation de la société Anfra à lui payer par provision la somme de 1.446,58 euros TTC à titre d'indemnité journalière à compter du 1er mai 2024 jusqu'à complète libération des lieux.
Toutefois, l'indemnité journalière réclamée par la société hôtelière de la [Localité 2] s'analyse en une clause pénale. Celle-ci est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse. La décision sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qui concerne le sort des dépens et des frais irrépétibles, exactement tranché par le premier juge.
Partie perdante, la société hôtelière de la [Localité 2] sera condamnée aux dépens d'appel, et supportera les frais irrépétibles qu'elle a engagés.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, elle sera condamnée à payer à la société Anfra la somme de 3.000 euros.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant,
Condamne la société hôtelière de la [Localité 2] aux dépens d'appel dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne la société hôtelière de la [Localité 2] à payer à la société Anfra la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette les demandes plus amples ou contraires.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 19 FÉVRIER 2026
(n° 71, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/08903 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLMD4
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Avril 2025 -Président du TJ de [Localité 1] - RG n° 24/54980
APPELANTE
E.U.R.L. SOCIETE HOTELIERE DE LA [Localité 2], RCS de [Localité 1] sous le n°481 816 395, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Ayant pour avocat plaidant Me Valérie DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0540
INTIMÉE
S.A.R.L. ANFRA, RCS de [Localité 4] sous le n°790 113 518, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C913
Ayant pour avocat plaidant Me Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX, avocat au barreau de LYON
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Janvier 2026, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 7 septembre 2020, la société [Adresse 3] a loué selon un bail dérogatoire à la société Anfra des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6], aux fins d'exploitation d'un hôtel et d'un restaurant à compter du 1er novembre 2020 jusqu'au 30 avril 2021, ce, moyennant un loyer de 150.000 euros hors taxes hors charges pour toute la durée du bail.
Un procès-verbal de prise de possession des locaux a été régularisé entre les parties le 7 septembre 2020.
Par un nouvel acte sous seing privé du 25 octobre 2021, les parties ont conclu un bail à compter du 25 octobre 2021 et jusqu'au 30 avril 2022 portant sur les mêmes locaux. Un avenant de prorogation du bail a été par ailleurs conclu le 29 avril 2022, à effet du 1er mai 2022 pour une durée d'un an moyennant un loyer de 160.000 euros hors taxes hors charges pour toute la durée du bail.
Par avenant de prorogation n°2 du bail dérogatoire du 25 octobre 2021, avenant conclu le 29 avril 2023, les parties ont prorogé la durée du bail pour un an à compter du 1er mai 2023 moyennant un loyer de 220.000 euros hors taxes hors charges, ce, pour toute la durée du bail.
Par lettre recommandée en date du 5 avril 2024, la société hôtelière de la [Localité 2] a enjoint sa locataire de quitter les locaux à l'expiration du bail le 30 avril 2024.
Par exploit du 7 mai 2024, elle a fait délivrer à la société Anfra une sommation de quitter les lieux.
Par exploit du 6 juin 2024, la société hôtelière de la [Localité 2] a fait assigner la société Anfra devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
A titre principal,
Ordonner 1'expu1sion de la société Anfra et de tous occupants de son chef, ainsi que des seuls biens lui appartenant de l'hôtel restaurant « La [Localité 2] » sis [Adresse 5] à [Localité 6] ;
Condamner la société Anfra à lui payer à titre de provision sur les indemnités d'occupation et charges dues à compter du 1er mai 2024 jusqu'à la complète libération des lieux, la somme journalière de 1.446,58 euros TTC ;
Débouter la société Anfra de l'ensemble des demandes, fins et conclusions qu'elle pourrait élever à 1'encontre de la présente demande ;
Condamner la société Anfra au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation d'avoir à libérer les locaux.
Par ordonnance contradictoire du 11 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à l'expulsion et sur les demandes subséquentes formulées par la société hôtelière de la [Localité 2] ;
Débouté la société hôtelière de la [Localité 2] de sa demande en paiement ;
Condamné la société hôtelière de la [Localité 2] à payer à la société Anfra la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la société hôtelière de la [Localité 2] aux entiers dépens.
Par déclaration du 13 mai 2025, la société hôtelière de la [Localité 2] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 décembre 2025, la société hôtelière de la [Localité 2] demande à la cour, au visa des articles L.145-5 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, de :
Infirmer l'ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 11 avril 2025 en ce qu'elle a :
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à l'expulsion et sur les demandes subséquentes formulées par la société hôtelière de la [Localité 2] ;
Débouté la société hôtelière de la [Localité 2] de sa demande en paiement ;
Condamné la société hôtelière de la [Localité 2] à payer à la société Anfra la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la société hôtelière de la [Localité 2] aux entiers dépens.
Statuant à nouveau,
Ordonner l'expulsion de la société Anfra et de tous occupants de son chef, ainsi que les seuls biens lui appartenant de l'hôtel-restaurant « [Adresse 6] » sis [Adresse 7], sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Se réserver la liquidation de l'astreinte ;
Condamner à titre provisionnel la société Anfra, à lui payer la somme journalière de 1.446,58 euros TTC à valoir sur les indemnités d'occupation dues conformément au bail outre les charges afférentes à cette occupation, à compter du 1er mai 2024 jusqu'à complète libération des lieux ;
Débouter la société Anfra de l'ensemble des demandes, fins et conclusions ;
Condamner la société Anfra au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation d'avoir à libérer les locaux, qui seront directement recouvrés par Me Boccon-Gibod, dans les conditions fixées par l'article 699 du code de procédure civile.
Elle expose notamment qu'une demande de requalification d'un bail dérogatoire en bail commercial présentée dans le cadre d'une procédure au fond ne suffit pas à faire obstacle à la compétence du juge des référés. Elle précise que le juge des référés peut ordonner l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre lorsqu'il constate que la demande de requalification n'est pas fondée. Elle ajoute que la simple application des stipulations du bail permet d'établir que le bail dérogatoire ne peut pas être requalifié en bail commercial dans la mesure où le bail du 7 septembre 2020 n'a jamais pris effet, ce, à la demande de la société Anfra, qui ne justifie d'aucune exploitation des lieux ni d'aucun paiement de loyer en exécution du bail du 7 septembre 2020 de sorte que ni la remise des clés ni la date d'effet prévue ne peuvent constituer la date d'entrée dans les lieux par le preneur. Elle fait valoir que la société Anfra a obtenu les clés dans le cadre d'une mise à disposition anticipée des lieux en vue d'effectuer des travaux mais a demandé à surseoir à l'exécution du bail et n'a jamais débuté l'exploitation des lieux, l'accès dont se prévaut l'intimée s'effectuant à son insu. Elle soutient que le premier juge a rejeté à tort sa demande portant sur le paiement d'indemnités d'occupation au motif qu'elle n'était pas formulée à titre provisionnel alors qu'elle avait visé les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 octobre 2025, la société Anfra demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L.145-5 du code de commerce, de :
À titre principal,
Débouter la société hôtelière de la [Localité 2] de son appel principal comme étant mal fondé ;
Confirmer l'ordonnance de référé rendue le 11 avril 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a :
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à l'expulsion et sur les demandes subséquentes formulées par la société hôtelière de la [Localité 2] ;
Débouté la société hôtelière de la [Localité 2] de sa demande en paiement ;
Condamné la société hôtelière de la [Localité 2] à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la société hôtelière de la [Localité 2] aux entiers dépens.
À titre subsidiaire,
Débouter la société hôtelière de la [Localité 2] de sa demande de fixation de l'indemnité d'occupation au double du loyer contractuel ;
Fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 1er mai 2024 au montant des loyers et charges courants.
En tout état de cause,
Débouter la société hôtelière de la [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions ;
Condamner la société hôtelière de la [Localité 2] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamner aux entiers dépens de l'instance, avec pour ceux d'appel application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Hamdache.
Elle expose que les demandes de l'appelante se heurtent à de multiples contestations sérieuses. Elle indique qu'elle occupe les lieux depuis le 7 septembre 2020 et y exploite diverses activités depuis le 1er novembre 2020, sans qu'aucune restitution des lieux ni aucune remise des clés ne soient intervenues, qu'elle a aussi fait réaliser des travaux, de sorte que son maintien dans les lieux ne constitue pas un trouble manifestement illicite. Elle fait valoir que l'appelante tente de se prévaloir de la période de crise sanitaire pour justifier de l'absence d'exploitation des lieux par le preneur, ce qui démontre sa mauvaise foi, tandis qu'il n'est pas démontré qu'une serrure aurait été changée, que rien n'établit non plus que des passages ont été effectués au sein des locaux au cours de l'été 2021, que les factures d'électricité étaient émises au nom de l'[Adresse 8], que le bailleur ne s'est jamais opposé au maintien dans les lieux, et n'a jamais notifié à son preneur de manière claire et non équivoque la fin des relations contractuelles qui les liait. A titre subsidiaire, elle affirme que la fixation de l'indemnité d'occupation au double du loyer contractuel s'analyse en une clause pénale.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 décembre 2025.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
Sur la demande d'expulsion
En application des dispositions de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans les lieux d'un occupant sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite et à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
L'article L. 145-45 du code de commerce dispose que les parties peuvent lors de l'entrée dans les lieux du preneur déroger aux dispositions du chapitre sur les baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un mois à compter de l'échéance, le preneur est resté et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions sur les baux commerciaux. Il en est de même si à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties d'un nouveau bail sur le même local.
Le mécanisme opère au terme du bail dérogatoire , quelle que soit sa durée, sans que l'occupant n'ait à justifier être inscrit au RCS dès lors que son occupation correspond au champ d'application du statut des baux commerciaux définie à l'article L.145-1.
L'article 1737 du code civil prévoit par ailleurs que le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.
Au cas présent, il ressort des pièces produites que :
Par acte sous seing privé du 7 septembre 2020, les parties ont entendu conclure un bail dit dérogatoire pour une durée de 6 mois à compter du 1er novembre 2020, soit jusqu'au 30 avril 2021,
Ce bail mentionne une prise d'effet le 1er novembre 2020 et une fin de bail le 30 avril 2021,
Par procès-verbal du 7 septembre 2020, les parties sont convenues d'une mise à disposition des lieux le jour même,
Un nouveau bail a été conclu entre les parties le 25 octobre 2021 et deux prorogations successives ont été régularisées ensuite, soit jusqu'au 30 avril 2024,
La société hôtelière de la [Localité 2] a adressé un courrier enjoignant à la locataire de quitter les lieux pour le 30 avril 2024, ce que cette dernière n'a pas fait, une sommation de quitter les lieux lui ayant été délivrée par exploit du 7 mai 2024,
la société Anfra a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société hôtelière de la [Localité 2] en sollicitant qu'il soit constaté que le bail dérogatoire soit considéré comme transformé en bail commercial.
La société Anfra soutient qu'en réalité, elle est entrée dans les lieux dès le 7 septembre 2020 et les a occupés depuis cette date jusqu'à ce jour.
A cet égard, elle justifie avoir fait procéder à des travaux de réparation dans les lieux (sa pièce n°11, facture de la société Itadeli di Adalar du 14 janvier 2022) ainsi qu'à une vérification des extincteurs au cours de l'année 2021 (sa pièce n°12).
Ainsi, bien qu'elle ne justifie pas à proprement parler d'une exploitation des lieux, ce que le texte de l'article L 145-5 du code de commerce n'exige pas, elle établit qu'elle est restée en possession.
Il n'est pas discuté par ailleurs que l'entrée en possession est en date du 7 septembre 2020 et que la société Anfra est restée dans les lieux après le 7 septembre 2023, sans que l'appelante ne se soit alors opposée à la poursuite de la relation contractuelle.
Par ailleurs, il n'apparaît pas que la crise sanitaire, dont les parties n'indiquent pas à quelle période de confinement il est fait référence, ait pu avoir une incidence sur l'entrée en possession ou le maintien en possession des lieux. La société appelante se prévaut enfin du changement d'une serrure à l'issue du premier bail dérogatoire mais il s'avère que le gérant de la société Art'renov dans l'attestation produite (pièce n°8 de la société hôtelière de la [Localité 2]) indique avoir changé le barillet de la porte arrière de la cuisine en mai 2021, ce qui ne correspond pas à un changement de toutes les serrures de nature à interdire l'accès à sa locataire, alors qu'au surplus aucune facture n'est produite relativement à cette prestation. Il ne peut donc être soutenu avec l'évidence requise en référé que la société hôtelière de la [Localité 2] aurait repris possession des lieux à ce moment. Cette situation est d'ailleurs établie par un courriel de M. [R], agence Sinouhé immobilier indiquant à la société Anfra : « suite à votre appel, visiblement la société Art Renov n'a changé que la serrure de la porte arrière de la cuisine, donc il ne vous sera remis que ces clés, les autres étant toujours en votre possession. »
Enfin il apparaît que les factures d'électricité ont bénéficié d'un changement de destinataire en 2022 et étaient d'ores et déjà émises en 2021 au nom du bailleur (pièce n°14 de la société Anfra), de sorte que cette modification ne peut être considérée comme significative.
Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que l'existence d'un trouble manifestement illicite n'était pas établie, et qu'il n'y avait pas lieu à référé sur la demande tendant à l'expulsion de la société Anfra. L'ordonnance rendue sera ainsi confirmée de ce chef.
Sur l'indemnité provisionnelle liée à l'occupation des lieux et sur l'indemnité journalière
Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
De plus, selon l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Au cas présent, la demande en paiement formée par la société hôtelière de la [Localité 2] s'entend nécessairement comme provisionnelle pour avoir été soumise au juge des référés sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, ce que les écritures de l'appelante précisent devant la cour.
Il est prévu par le bail dérogatoire du 25 octobre 2021 que :
« si le preneur ne restitue pas les locaux loués à la date de terminaison du bail, chaque jour d'occupation indue donnera lieu au versement par le preneur au bailleur d'une indemnité d'occupation journalière égale au double du dernier loyer TTC annuel en vigueur divisé par 365 et au paiement des charges correspondantes sans préjudice par le bailleur du droit de poursuivre et d'exécuter l'expulsion forcée du preneur ».
L'appelante sollicite en exécution de cette stipulation la condamnation de la société Anfra à lui payer par provision la somme de 1.446,58 euros TTC à titre d'indemnité journalière à compter du 1er mai 2024 jusqu'à complète libération des lieux.
Toutefois, l'indemnité journalière réclamée par la société hôtelière de la [Localité 2] s'analyse en une clause pénale. Celle-ci est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse. La décision sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qui concerne le sort des dépens et des frais irrépétibles, exactement tranché par le premier juge.
Partie perdante, la société hôtelière de la [Localité 2] sera condamnée aux dépens d'appel, et supportera les frais irrépétibles qu'elle a engagés.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, elle sera condamnée à payer à la société Anfra la somme de 3.000 euros.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant,
Condamne la société hôtelière de la [Localité 2] aux dépens d'appel dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne la société hôtelière de la [Localité 2] à payer à la société Anfra la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette les demandes plus amples ou contraires.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE